De bouwsector in crisis heeft nieuwe marktkansen voor het grijpen

Een getransformeerde bouw gaat geweldige toekomst tegemoet

Dat het slecht gaat in de bouw is alom bekend. Volgens Bouwend Nederland gaan er in de sector elke maand circa 100

bedrijven failliet en zijn er inmiddels zo’n 100.000 banen verloren gegaan. Het Economisch Instituut voor de Bouw voorspelt

voor 2013 en 2014 ongekend lage productievolumes. Toch brengen de huidige demografische ontwikkelingen en

duurzaamheidambities van dit kabinet grote bouwopgaven met zich mee. Ontwikkelingen in de techniek stellen de sector

allang tot deze opgaven in staat. Maar het daadwerkelijk kunnen aanpakken van deze kansen in de markt vereist een

transformatie bij ingenieurs, installateurs en aannemers die zich anders moeten gaan verhouden tot hun werk, hun

opdrachtgevers en de eindgebruikers van hun diensten.

De bestaande voorraad woningen en kantoren in Nederland past niet langer bij de samenstelling en wensen van de huidige

(beroeps)bevolking. Binnen onze bevolkingsomvang groeit het aandeel alleenstaanden volgens het CBS naar ruim 40%. Het

aantal 65-plussers zal tot 2040 bijna verdubbelen naar 4,3 miljoen en het gemiddelde huishouden zal al snel uit niet meer dan 2

personen bestaan. Terwijl onze woningvoorraad voor 72% uit woningen met minstens vier kamers bestaat. Ook het

kabinetsbeleid omtrent de zorg mist zijn uitwerking op de woningmarkt niet. Het Regeerakkoord stelt dat de minder complexe

zorg thuis georganiseerd dient te worden. Al voor deze kabinetsimpuls stelde de monitor ‘Investeren voor de Toekomst’ van

het Ministerie voor Wonen Werken en Integratie dat Nederland in ieder geval tot 2018 voor de opgave staat om jaarlijks 40.000

woningen, bijvoorbeeld met aanpassing naar nultreden, voor deze doelgroep geschikt te maken.

Tevens vindt een vorm van verstedelijking plaats met grote verschillen tussen groei- en krimpregio’s. Deze concentreert zich

langs de assen van onze kenniseconomie en onze (lucht)havens. In de studie ‘De woningmarkt in krimpgebieden’ uit 2011

spreekt het Ministerie voor WWI over ‘een stilte voor de storm’ bij de beschrijving van de situatie in Parkstad Limburg,

Noordoost Groningen en Zeeuws Vlaanderen. In dit rapport wordt aangegeven dat de krimpproblematiek niet gebagatelliseerd

mag worden. Als het voorzieningenniveau door teruglopende bewoneraantallen verder daalt kan een sneeuwbaleffect ontstaan

met grote effecten voor de leefbaarheid in deze regio’s. Een ander signaal is het feit dat volgens het CBS op dit moment ruim

375.000 woningen in Nederland leeg staan. Kortom: de huidige woning is te groot, staat op de verkeerde plek en is nog niet

aangepast aan groeiende zorgbehoeften aan huis. De situatie op de kantorenmarkt is al niet veel beter. Volgens DTZ Zadelhoff

groeit de leegstand van kantoorruimte naar 10 miljoen m2, circa 20% van de totale voorraad. Mits op een goede plek zou deze

bestaande kantoorruimte na transformatie voor ZZP-ers en nieuwe ouderen, die wel zelfstandigheid willen maar niet willen

vereenzamen, uitkomst kunnen bieden. Voor de meer structurele leegstand rest een flinke sloopopgave om voldoende

leefbaarheid te garanderen.

Daarnaast staat de kwaliteit van de woningen en kantoren het realiseren van de aangescherpte duurzaamheidambities van dit

kabinet behoorlijk in de weg. Er is ingezet op 16% alternatieve energie in 2020 ten opzichte van 4% die in 2010 was bereikt. Op

de langere termijn, naar 2050, wordt volledige energieneutraliteit nagestreefd. Alternatief wordt dus al snel de nieuwe

normaal. Emeritus hoogleraar De Ridder van de TU Delft heeft berekend dat bouwwerken in Nederland, gerekend over de hele

levenscyclus, meer dan 50% van het totale energieverbruik en CO2 uitstoot veroorzaken. De bouw neemt meer dan 40% van de

totale afvalproductie voor zijn rekening. Hiermee is de bouw bij uitsteek de sector die op het terrein van duurzaamheid in

positieve zin het verschil kan maken. Bijvoorbeeld door de aanleg van intelligente elektriciteitsnetten waarmee door

woonwijken en bedrijfsterreinen energie decentraal kan worden opgewekt en onderling verdeeld.

Technisch zijn de mogelijkheden om te verduurzamen inmiddels enorm. Een mooi voorbeeld hiervan tonen Heijmans en

architect Roosegaarde. Met wat goede wil van de opdrachtgever zullen zij al in 2013 in Nederland een weg aanleggen die de

elektrische auto’s die erover heen rijden oplaadt. Van deze weg licht de belijning op zodra er een auto aankomt en bij gladheid

verschijnt een waarschuwingssymbool.

De hele bouwketen is met haar kennis van duurzame technieken en materialen en met haar uitvoeringskracht bij uitstek

geschikt om deze ambities van consumenten en overheden te realiseren. Maar zonder transformatie gaat dit niet lukken. De

tijd dat overheden, woningcorporaties of projectontwikkelaars met diepe zakken voor gedetailleerd uitgewerkte plannen een

uitvoerder zochten is immers voorbij. Kernthema’s van de noodzakelijke transformatie zijn levenscyclus, samenwerking en

verantwoording.

Bij het centraal stellen van de levenscyclus hoort dat de sector proactief verantwoordelijkheid neemt voor de vertaling van

maatschappelijke behoeften naar nieuwe oplossingen. Bijvoorbeeld rondom de doorstroming van verkeer of omtrent de

leefbaarheid van een gebouw of gebied. Er is betrokkenheid gewenst vanaf de initiatie tot en met de exploitatie. Consumenten

zijn immers vooral geïnteresseerd in functionaliteit en prestatie en niet in eigendom. Philips verkoopt inmiddels al licht. Geen

armaturen of lampen maar tegen een vast bedrag per maand, een vaste hoeveelheid licht op de bureaubladen in een kantoor.

Een Energy Service Company (ESCo) van Strukton laat in Rotterdam zien dat het kan. Daar is een meerjarig

energieprestatiecontract overeengekomen voor de verduurzaming van negen zwembaden waarmee gegarandeerd minstens

34% van de energiekosten en 15% op de onderhoudskosten wordt bespaard. Wat voor deze zwembaden kan, kan net zo goed

voor ziekenhuizen, scholen, bedrijven en complete woonwijken.

Tevens zijn andere samenwerkingsvormen nodig met financiers, energie- en facilitaire bedrijven en toeleveranciers als partners

in het proces. Via enkele grote werken aan nieuwe gebouwen en infrastructuur (bijvoorbeeld het Nationaal Militair Museum in

Soesterberg en de verbreding van de A12) zien we de opkomst van geïntegreerde DBFMO-contracten (Design, Build, Finance,

Maintain, en Operate). Dit type Publiek Private Partnerships beslaat echter nog geen procent van de totale bouwproductie in

Nederland. In versimpelde vorm biedt een dergelijk samenwerkingsverband tussen ontwerpers, financiers, uitvoerders en

exploitanten ook voor aanpassing van de bestaande voorraad wegen, woningen en kantoren veel mogelijkheden. Voor een

noodlijdend bedrijfsterrein zou bijvoorbeeld in samenwerking met een vereniging van bedrijfseigenaren de sloopopgave

gefinancierd kunnen worden uit de waardestijging van het overblijvende vastgoed.

Bij deze nieuwe manier van werken horen tevens andere vormen van verantwoording. Eigenaren, opdrachtgevers, gebruikers

en ketenpartners gaan toetsen op betrouwbaarheid, samenwerkingsbereidheid en het vermogen om mee te denken. De

bouwkwaliteit wordt als vanzelfsprekend aangenomen. In Noord Holland houden nu al zestien gemeenten bij hoe projecten

verlopen en hoe zij houding en gedrag van de uitvoerende partijen ervaren. Aanbestedende diensten kunnen in een webbased

systeem de scores per aannemer en per gemeente opvragen. Soortgelijk aan waarderingssystemen voor hotels, campings en

restaurants. Ook RWS heeft aangekondigd op korte termijn te starten met een ‘witte lijst’ van goed presterende

bouwbedrijven. Zoals nu al enkele jaren gewerkt wordt met CO2 prestatieladders door ondermeer Prorail en Rijkswaterstaat,

kan de sector zich gaan onderscheiden op grondstofladders. Waarmee ze zich verbinden aan de recyclebaarheid van alle

gebruikte grondstoffen en hier zelf verantwoordelijk voor blijven.

De huidige crisis raakt de bouw buitengewoon hard. Tegelijkertijd zijn de kansen op de markt voor wonen, werken en mobiliteit

omvangrijk. Om deze te grijpen is de sector zelf aan zet en is een flinke transformatie noodzakelijk. Nederland heeft het nodig.

Auteur:

Pieter van der Zwet

Segmentleider Building & Construction

Partner bij KPMG