De 10 vanLeegstandaanpak in cluster

van individuele panden

Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie

pagina 8

pagina 10

Tussentijd Rotterdam

Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen

pagina 10

2

De 10 van tussentijd rotterdam

01

02

03

Tussentijd Rotterdam investeert in Rotterdam

Tussentijd Rotterdam zet als publiek ontwikkelaar beschikbaar vastgoed in voor versterking van pand, buurt en stad

Tussentijd Rotterdam helpt gebiedsstrategen en managers om vastgoed in te zetten voor gebiedsontwikkeling

Tussentijd Rotterdam initieert, organiseert, beheert, ontwik-

kelt en makelt voor, door en met de stad. Van eigenaar tot

eindgebruiker, van beleidsmaker tot makelaar. Van stedelijk

boegbeeld tot de kennis van de buurman van onze gebrui-

kers.

We gebruiken technieken van placemaking tot plintenstrategie, van comakership tot zelforganisatie.

04Tussentijd Rotterdam ontlast vastgoedeigenaren en verandert leegstandskosten in een (groeiende) positieve kasstroom en een zieltogende ruimte in een aantrekkelijk gevuld pand met een positieve uitstraling op de woon- en leefomgeving

3

09

10

Tussentijd Rotterdam deelt haar kennis: op de website en facebook, via twitter en linked in

Tussentijd Rotterdam is een samenwerkingsorganisatie van Stipo en ANNA Vastgoed & Cultuur

Tussentijd participeert regelmatig in discussies over stedelijke

ontwikkeling en publiceren hierover in vakmedia.

Stipo is meer dan 20 jaar actief als team voor stedelijke

ontwikkeling. ANNA Vastgoed & Cultuur werkt sinds jaren aan

leegstandbeheer met een plus en is actief in de koppeling

maken van tijdelijk naar lange termijn gebruik. Samen zijn zij

een publiek ontwikkelaar die van strategisch tot uitvoerend

niveau in de stad aan de slag zijn gegaan.

05Tussentijd Rotterdam helpt partijen die in Rotterdam meer plek verdienen. Met ons netwerk brengen we in beeld welke groepen met meerwaarde voor Rotterdam in de stad

onvoldoende geaccommodeerd worden. We ontwikkelen strategieën om die groepen in de stad

beter te accommoderen.

06Tussentijd Rotterdam werkt aan comakershipWe bouwen coalities van gebruikers en investeerders. We verbinden belangen van vastgoedeigenar-

en, strategen, bestuurders, beleidsmakers, gebiedsontwikkelaars en eindgebruikers.

07Tussentijd experiment met open, nieuwe werkvormenMet opdrachtgevers en partners ontdekken we de aanpak van de toekomst.

08Tussentijd Rotterdam organiseert het netwerkTussentijd Rotterdam organiseert regelmatig bijeenkomsten voor partijen uit haar netwerk. Wij ver-

knopen ons netwerk met als doel het proces van versterking van de stad te versnellen.

4

Waarom werken met Tussentijd Rotterdam?

Corporaties zitten midden in een enorme transitie: een groeiend accent op het beheren en realiseren van

de sociale woningvoorraad en daarnaast de zoektocht wat de toekomst is voor het bedrijfsonroerend goed

(BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).

Naast deze inhoudelijke accentverschuiving kampen de corporaties ook met grotere bezuinigingen en

reorganisaties waardoor er vergrote werkdruk is op de werkvloer.

Tevens is de markt voor maatschappelijk onroerend en bedrijfsonroerend goed zelf de afgelopen jaren sterk

aan het veranderen. Afnemende vraag naar kantoor- en winkelruimtes als gevolg van trends als het nieuwe

werken en de als maar toenemende groei van internet verkopen. Nieuwe concepten komen op, zoals

maakindustrie, combinaties tussen diensten en winkels, en sociaal-maatschappelijke functies uit de buurt.

5

De targets voor de afdelingen bedrijfs- en

maatschappelijk onroerend goed blijven echter in

grote lijnen gelijk:

• goed gevulde panden met een kasstroom, zo

mogelijk met een groeiende passende huur

• panden die meerwaarde bieden voor

hetwoningbezit en huurders in de omgeving

• op stedelijk niveau zijn prettige, leefbare wijken

van belang.

Deze nieuwe situatie vraagt om nieuwe vormen

van opdrachtgeverschap, werkwijzen en coalities

met huurders, andere corporaties, gemeenten,

ondernemers, etc om vanuit de verschillende

doelstellingen tot oplossingen te komen.

Tussentijd Rotterdam is sinds 2012 partner van

de Rotterdamse corporaties en gemeente om op

vernieuwende wijze, met bestaande middelen

leegstaande m2 tot versterking van pand, wijk en stad

te komen.

Projecten Tussentijd Rotterdam voor Havensteder en

Woonstad in vogelvlucht

Tussentijd Rotterdam heeft samen met Havensteder

een model ontwikkeld waarbij potentiële huur

kandidaten voor een periode van zes maanden een

locatie kunnen ‘uitproberen’. Op de Jonker Fransstraat

en aan de Zaagmolendrift heeft dit voor een nieuwe

stroom van ondernemers gezorgd.

In Crooswijk heeft Tussentijd met Woonstad ruimte

gecreëerd voor een groep van tien jonge creatieve

ondernemers, die aansluiten bij de aan te trekken type

ondernemers en bewoners. Deze groep profileert zich

op zeer positieve en eigen wijze in het gebied.

6

1. Leegstandaanpak in cluster van individuele panden

2. Leegstandaanpak gecombineerd met

gebiedsstrategie

Zomerhof schaalvergroting. Het Zomerhofkwartier is door Tussentijd Rotterdam / Stipo, samen met Havensteder

en andere locale partners in een klein jaar tijd op de kaart gezet. Binnen een jaar is praktisch al het leegstaande

vastgoed van Havensteder (circa 10.000, helft van het totale eigendom van Havensteder in het gebied) gevuld met

zowel vaste als tijdelijke huurders.

Graag willen we samen met de corporaties en gemeente Rotterdam een volgende stap maken, om het potentieel

dat zichtbaar is geworden in deze projecten nog verder te benutten.

Door een schaalsprong te maken in de aanpak denken we tot een aanbod te kunnen komen, waarmee we de

vastgoedaanbieders en gebieden, ontzorgen, inspireren en vitaliseren.

We hebben een voorstel in 3 varianten, die apart van elkaar kunnen worden opgepakt en elkaar kunnen aanvullen:

7

1. Leegstandaanpak in cluster van individuele panden

2. Leegstandaanpak gecombineerd met

gebiedsstrategie

3. Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen

8

Leegstandaanpak in clusters van individuele pandenTussentijd Rotterdam aanbod variant 1

9

Tussentijd Rotterdam biedt aan om clusters leegstaande

panden tijdelijk in de markt te zetten, met als doel

• een (groeiende) kasstroom te creëren voor

vastgoedeigenaren

• het ontzorgen van afdelingen verhuur

(bedrijfsonroerend goed) door het beheer van panden

die relatief veel tijd kosten en weinig opbrengsten

met zich meebrengen (tijdelijk) over te nemen. Dit kan

bijvoorbeeld een deel van het BOG of MOG zijn, maar

ook woningen in een herontwikkelingsgebied.

• het vinden van een nieuwe doelgroep die past bij het

vastgoedaanbod, met een prijsstelling die past bij de

veranderende marktsituatie.

• Een met de vastgoedeigenaar vooraf af te spreken deel

tijdelijk te verhuren, vast te verhuren of af te stoten.

Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die:

• Past bij (realistische) financiële doelstellingen vanuit

vastgoedeigenaren

• De buurt(en) versterkt waar het vastgoed zich bevindt

• Inspeelt op vraag van bij het gebied en vastgoed

passende doelgroepen.

Tussentijd Rotterdam kan dit aanbod waarmaken indien

• het cluster voldoende omvang heeft. Schaalvergroting

heeft praktische voordelen op gebied van beheer

waardoor de kosten verlaagd worden. Daarnaast

biedt het ook mogelijkheden om de inhoudelijke

doelstellingen op grotere schaal te kunnen realiseren.

Het Zomerhofkwartier is hiervan een goed voorbeeld.

• er vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt over de

wijze waarop Tussentijd de BOG afdelingen kan en mag

ontzorgen, de termijnen van beschikbaarheid en hoe

om te gaan met inkomstenstromen.

Inkomstenstromen en kosten Tussentijd Rotterdam

Gemiddeld is de omzet van de panden van in tijdelijk

beheer via Tussentijd Rotterdam 300 euro per maand op

basis van een portefeuille van ca. 35 panden, uitgaand van

plintlocaties met een oppervlak van 50 – 300 m2. Deze

locaties zijn arbeidsintensief om invulling aan te geven

en leveren relatief weinig financieel rendement op maar

hebben wel een grote impact op de beleving van een straat.

Wanneer er kantoorpanden met oppervlaktes van 1000 m2

+ in het cluster worden opgenomen, zal de omzet kunnen

toenemen afhankelijk van de vaste kosten van de locatie

zoals nutsverbruik.

Bij een cluster van 35 ‘kleinere’ panden (tot 300 m2) zijn de

kosten voor Tussentijd tussen de 250 en 350 euro per maand

per pand.

Deze kosten kunnen op twee manieren worden gedekt:

1. direct uit de kasstromen van de door Tussentijd te

beheren panden. Hierbij neemt Tussentijd Rotterdam

zelf het leegstandsrisico.

2. Vanuit een aparte opdracht, waarbij de kasstromen uit

de door Tussentijd Rotterdam te beheren panden (deels)

rechtstreeks naar de BOG afdelingen gaan.

10

Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategieTussentijd Rotterdam aanbod variant 2

11

De ontwikkeling en uitvoering van een gebiedsstrategie

die aansluit bij de behoefte van de vastgoedeigenaar, in

combinatie met de belangen van Rotterdam, kan leiden tot

een extra kwaliteitsimpuls voor de stad.

Het actuele voorbeeld van het Zomerhofkwartier, met haar

focus op de maakindustrie, laat zien hoe snel leegstaand

vastgoed passend binnen de gebiedsexploitatie gevuld

kan worden. Maar ook elders wordt vanuit Tussentijd

Rotterdam (en deels alleen door Stipo) gewerkt aan een

gebiedsstrategie. Met Tussentijd lopen nu projecten op

de Hoogstraat en bij Schieveste in Schiedam, vanuit Stipo

wordt nu gewerkt aan Museumplein Amsterdam, Nieuwe

ZijdsVoorburgwal Amsterdam.

Tussentijd Rotterdam biedt aan de succesvol in gang gezette

gebiedsstrategie in Noord en Crooswijk, met haar focus op

makers, kennisinstellingen en stedelijk ontwikkelaars (ZoHo)

& food fashion design( Zwaanshals) verder uit te bouwen in

Noord en Crooswijk.

Doel is:

• Verder uitwerken gebiedsstrategie voor Noord

en Crooswijk, voortbouwend op in gang gezette

ontwikkelingen in ZoHo, Zwaanshals en in

uitvoeringsprogramma’s Noord en Crooswijk.

• Koppelen gebiedsstrategie aan het beschikbare

vastgoed. Het beschikbare vastgoed zo aanbieden dat

groepen uit de gebiedsstrategie er een plek vinden.

• Hierbij kan een passende combinatie worden gevonden

tussen tijdelijk verhuurd vastgoed, vaste huur en

verkopen.

• Coalitie bouwen van partijen die zich met elkaar in

willen spannen om gebied te versterken, op een wijze

die tot vulling van het vastgoed leidt.

• Coalitie bouwen met stedelijk opererende partijen;

zodat gebiedsaanpak bijdraagt aan behalen stedelijke

doelen

Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die past

bij punt 1. Leegstandsaanpak in cluster creatieve panden.

Tussentijd Rotterdam kijkt nadrukkelijker dan bij 1 naar

vaste verhuur en het afstoten van vastgoed. Een mogelijke

kans ligt in samenwerking met andere vastgoedpartijen.

De aanpak van Tussentijd kan worden gecombineerd met

plintenstrategie, placemaking, comakerstrategie etc.

Inkomstenstroom en kosten Tussentijd Rotterdam

Voor de dekking van de kosten van de panden zie voorstel 1.

Participatie in de ontwikkeling van een gebiedsstrategie kost

zeker 1 dag per week. In een periode van een half jaar kan

hier een kwartiermakerfase goed worden neergezet, in een

periode van een jaar kan de gebiedsstrategie staan. Langere

betrokkenheid is niet noodzakelijk, maar ligt wel in de rede

(zie bijvoorbeeld eerdere ervaringen in ZoHo of Crooswijk)

12

Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepenTussentijd Rotterdam aanbod variant 3

13

Twee jaar Tussentijd Rotterdam heeft geleerd dat er

verschillende groepen huurders zijn met relevantie voor

de stad, die in bestaand vastgoed niet optimaal worden

geaccommodeerd.

Enige voorbeelden:

1. Onderwijsgerelateerd studenten IHS (elk jaar 10 tot 40

plekken tekort voor studentenhuisvesting); studenten

WMDC (kamers in combinatie met oefenruimte), Ruimte

voor colleges en exposities; Tijdelijke werkruimte

voor exposities WDKA, AvB; Tijdelijke collegeruimte;

Kenniscentra a la Pakhuis de Zwijger

2. Maakbedrijven Geschikte locaties voor Rotterdamse

maakbedrijven: Maakplekken, Verkoopplekken,

Opslagplekken

3. Startende MKB’ers Startplekken voor MKB’ers, voor wie

tijdelijk beschikbaar vastgoed de kans is om hen kennis

te laten maken met het ondernemerschap

4. Creatieve ondernemers Culturele en creatieve

ondernemers; startend of doorstartend, dikwijls met

een onzekere economische basis als gevolg van veel

losse klussen. Bijv. multimedia, decorbouw, festivals

en evenementen, grafisch ontwerp, architectuur en

ambachtslieden. Maar ook kunstenaars; zowel startend

vanaf de opleiding als reeds langer bezig, met slechts

gering inkomen.

5. Sociale initiatieven en organisaties zelf-

organisatieactiviteiten uit de buurt, zorgpartijen,

maatschappelijke initiatieven

6. Open staan voor niches Tussentijd Rotterdam komt

steeds groepen tegen die goed zijn voor de stad, maar

suboptimaal worden geaccommodeerd in het vastgoed.

Wij houden onze ogen open voor die groepen en

bezien met vastgoedeigenaren, de betreffende groepen

en relevante partijen hoe we hen kunnen helpen

accommoderen.

Tussentijd Rotterdam biedt aan om in een deel van het

leegstaande vastgoed een strategie te ontwikkelen om

geselecteerde groepen beter te accommoderen. Hierbij leren

we lessen uit andere steden, zoals uit Amsterdam waar Stipo

het geactualiseerde broedplaatsenbeleid heeft ontwikkeld.

De ontwikkeling van een specifiek een op 1 van de

groepen gerichte strategie kan onderdeel zijn van een

gebiedsstrategie. Het kan ook door de stad heen in

afzonderlijke panden. De tijdbesteding is vergelijkbaar met

voorstel 2.

14

De Tussentijd Rotterdam CV

BeheerHet beheer van Tussentijd Rotterdam verloopt via ANNA Vastgoed & Cultuur.

ANNA is sinds 2007 actief als leegstandbeheerder met een plus en streeft naar een koppeling tussen tijdelijk

gebruik en lange termijn ontwikkelingen. Sinds 2012 werken zij samen in de door hen opgerichte projectorganisatie

Tussentijd Rotterdam en in 2013 is Tussentijd Schiedam gevolgd.

ANNA Vastgoed & Cultuur beheert o.a. in Den Haag panden van 40 m2 tot 12.000 m2, van retail locaties tot

monumentale kantoorpanden. Voor Tussentijd Rotterdam en Schiedam varieert het beheer van ANNA van

braakliggende terreinen op Schieveste, panden vanaf 40 m2 in diverse wijken, tot 500m2 op Coolhaveneiland.

ANNA beschikt over het Keurmerk Leegstandsbeheer, werkt met flexibele kortlopende contracten. Met onze

partners bieden we ook woonruimten aan. De aanpak van ANNA leidt binnen 6 maanden tot minimaal 50%

bezetting.

15

16

De doelgroepen die gehuisvest zijn variëren van ‘vaste’

werkplekken tot project/event based gebruikers

voor 1 uurtje. Gebruikers zijn divers; van startende

ondernemers tot gevestigde eenpitters tot MBK- ers

met projecten waar 80 man aan werken. Overheden

(ministeries, gemeente, provincies), culturele partijen

(locatie theater, exposities, festivals, podiumkunsten

als orkesten, oefenruimte, film/screenings),

onderwijs (hogeschool der kunsten, Conservatorium,

workshops), maatschappelijk (imkers, wijkgerelateerde

bijeenkomsten, non-profit organisaties), bedrijven

(ANWB, grafisch vormgevers, beveiligingsbedrijven,

stickeraars, maquettebouwers, filmmakers, architecten,

kunstenaars, muzikanten), hebben allen het vastgoed

weten te vinden

ANNA stimuleert samenwerking tussen haar

klanten en opdrachtgevers. Dit leidt tot nieuwe

businessconcepten en verbindingen. Zoals Stg. Nelis,

een glazenwasser- en schoonmaakopleiding, die

in ruil voor lesruimte glazenbewassing uitvoert. Zo

komen veel samenwerkingsverbanden tot stand in het

netwerk van ANNA en Tussentijd.

Gebruikers van ANNA blijven na het wegvallen van een

tijdelijke locatie voor ca 50% in het tussentijd circuit,

25% stopt/gaat thuis werken en 25% stroomt door

naar de reguliere huur.

Strategie en Ontwikkeling

Tussentijd Rotterdam werkt als publiek ontwikkelaar

aan versterking van het vastgoed voor pand, buurt en

stad.

Tussentijd Rotterdam maakt gebruik van de expertise

van Stipo. Stipo is publiek ontwikkelaar met meer dan

20 jaar ervaring in stedelijke ontwikkeling in binnen-

en buitenland.

Als stedelijk ontwikkelaar is Stipo onder meer

verantwoordelijk voor een strategie voor plinten in

de binnenstad van Rotterdam, de oprichting van

Vereniging Schouwburgplein (waarin culturele

partijen rond het plein samen het Schouwburgplein

programmeren), projectleiding van trajecten als

Museumplein en Stadionplein in Amsterdam,

tussentijdstrategie voor de Hoogstraat in Schiedam.

Recent hebben Stipo en Tussentijd Rotterdam een

hoofdrol gespeeld bij de revitalisering van het

Zomerhofkwartier in Rotterdam. In minder dan een

jaar tijd is bijna alle leegstand van Havensteder in het

gebied (ca. 10.000 m2) verdwenen, door een aanpak

waarin de lessen van Tussentijd Rotterdam een rol

hebben gespeeld.

Centraal in de ontwikkelende aanpak staat co-

makership. Tussentijd Rotterdam speelt in op groepen

die willen investeren in de stad. Investeerders

kunnen kleinschalig zijn, zoals huurders van panden.

Door zelforganisatie uit te lokken stimuleren we

17

bijvoorbeeld investeringen in ZoHo. Investeerders

kunnen ook grootschaliger zijn, en inspelen op

nieuwe investeerders en/of ontwikkelend beheren.

Voorbeelden van het laatste zijn co-investeringen

vanuit hogere overheden (zoals op Schieveste),

subsidies en fondsen (zoals bij ZoHo), banken

(bij Oostkousdijk) of culturele instellingen (zoals

Schouwburgplein).

Netwerkbeheer

De werkzaamheden van Tussentijd Rotterdam staan of

vallen bij een goed netwerk in de stad.

Zowel ANNA Vastgoed & Cultuur, Stipo als Tussentijd

Rotterdam beschikken over een uitgebreid netwerk.

wANNA Vastgoed een positie als leegstandbeheerder

die zowel de belangen van vastgoedeigenaar, huurder,

als de meerwaarde voor buurt en stad in het vizier

heeft. Zo heeft ANNA in Den Haag initiatief genomen

om het platform Haagse Bodem op te zetten ter

stimulering van de herontwikkeling in de Haagse regio.

Een on- en offline netwerk waar vastgoedpartijen

expertise en inzichten uitwisselen.

Stipo is al jarenlang een spin in het web in de

Rotterdamse stedelijke ontwikkeling. Via onder meer

de Rotterdamse Voorhoede, Inspiring Cities en vele

uitgevoerde stedelijke trajecten heeft Stipo een breed

netwerk onder strategen, beleidsmakers en uitvoerders

in de stad.

Tussentijd Rotterdam heeft de bestaande netwerken

van ANNA Vastgoed & Cultuur en Stipo verdiept naar

ruimtevragers in de stad. In samenwerkingsverbanden

met koepelorganisaties als Rotterdamse Nieuwe, de

Spaanse Vloot, de EDBR (nu Rotterdam Partners) en

onderwijsinstellingen, worden nieuwe doelgroepen

aangeboord. Via de huurders die nu via Tussentijd

Rotterdam huren, wordt het netwerk dagelijks

vergroot.

Meer informatie:

www.tussentijdrotterdam.nlwww.annavastgoedencultuur.nlwww.stipo.nl

Meer informatie:

www.tussentijdrotterdam.nl

www.annavastgoedencultuur.nl

www.stipo.nl