32 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

WerkzaamhedenDe activiteiten die komen kijken bij het exploiteren van een WKO-installatie vra-gen om een veelzijdige organisatie. Feitelijk fungeert de woningcorporatie voor dit on-derdeel als energiebedrijf, waarbij meerdere facetten aan de orde komen, zoals inkoop energie, verkoop warmte en koude, voldoen aan wetgeving, facturatie, klantenservice, etc.

Doordat deze activiteiten totaal verschillen-de vormen van aansturing vragen, en vaak ook door verschillende partijen uitgevoerd

Woningcorporaties worstelen in toene-mende mate met het beheer van hun WKO-installaties. Enerzijds gedreven vanuit de politieke discussie dat woningcorporaties zich weer hoofdzakelijk moeten richten op hun kernactiviteiten. Anderzijds veroor-zaakt door een gebrek aan kennis, focus of personele capaciteit binnen de organisatie. Corporaties overwegen daarom om hun WKO-systemen in de verkoop te zetten of juist te kiezen voor verdere professionalise-ring van het beheer.

aandacht exploitatieWKO biedt voor vastgoed interessante meerwaarde omdat op duurzame wijze verwarmd en gekoeld kan worden. In de praktijk blijkt dat veel aandacht wordt be-steed aan de ontwerp- en realisatiefase van de WKO-systemen. Veel minder aandacht gaat naar de exploitatiefase, terwijl deze fase juist zo belangrijk is. In deze periode moeten beloftes waargemaakt worden en extra investeringen terugverdiend. Het is daarom essentieel om in een vroeg stadium na te denken over de wijze waarop invul-ling wordt gegeven aan de exploitatiefase en welke rol de woningcorporatie zelf kan vervullen.

worden, is het organiseren daarvan een hele klus. Dit vereist focus en capaciteit binnen de organisatie. De praktijk leert ons dat hier nog geen blauwdruk voor is: iedere woning-corporatie regelt het weer op zijn eigen ma-nier en niet altijd even optimaal.

BeheervormenVoor de exploitatie van een WKO-installatie zijn verschillende beheervormen denkbaar. De mogelijkheden kunnen worden onder-verdeeld in twee hoofdgroepen: 1. Eigen beheer: De woningcorporatie draagt zelf zorg voor de exploitatie. Specifieke onderdelen kunnen uitbesteed worden aan andere partijen. 2. Exploitatie uitbesteden (outsourcing): Bij volledige outsourcing draagt de woning- corporatie de volledige exploitatie met bij- behorende verantwoordelijkheden over aan een derde partij.

Een belangrijk aspect in het maken van de keuze voor een bepaalde organisatievorm, is het antwoord op de vraag in hoeverre de wo-ningcorporatie in staat is om de exploitatie van de WKO-voorziening op professionele wijze te organiseren. Daarnaast spelen an-dere factoren een rol, zoals:

Door de toename van het aantal WKO-installaties in Nederland, krijgen gebouwbeheerders en woningcorporaties meer en meer de vraag hoe met deze instal-laties om te gaan. In dit artikel worden de beheermogelijkheden voor de exploitatiefase door wo-ningcorporaties uiteengezet.

Door Bas de Zwart (IF Technology)

Beheer Wko, zelf doen of uitbesteden?

Taken exploitatie energievoorziening

Offenbachlaan na de grote beurt (foto: Jos Lammers)

VA K T U E E L

032 vaktueel wko.indd 32 18-03-15 09:27

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 - 33

- Past de exploitatie van de WKO-projecten nog binnen de missie, visie en strategie van de organisatie?- Hoeveel invloed wil de corporatie uitoefe- nen op de kwaliteit van de dienstverlening?- Is er voldoende kennis en capaciteit aan- wezig binnen de organisatie?

Om een keuze te maken is het van belang om de eigenschappen van de verschillende mogelijkheden te overzien.

EigEn bEhEErBij exploitatie in eigen beheer ligt de eind-verantwoordelijkheid voor de exploitatie bij de woningcorporatie. Omdat deze activiteit niet tot de kernactiviteiten van een woning-corporatie behoort, wordt vaak gekozen om de activiteiten in een aparte EnergieBV on-der te brengen.

De voornaamste voordelen van de exploita-tie in eigen beheer zijn:- Volledige invloed op de exploitatie van de energievoorziening, waaronder kosten en kwaliteit van de energievoorziening en dienstverlening.- Een corporatie rekent vaak met lagere ren- dementseisen dan commerciële marktpar- tijen, waarbij de mogelijkheid bestaat om een deel van het financieel rendement te- rug te laten komen aan de afnemers.Daar staan een aantal nadelen tegenover:- Veel corporaties hebben op dit specifieke vlak onvoldoende expertise in huis, waar- door diensten worden uitbesteed aan ver- schillende marktpartijen. Daarbij speelt ook de Warmtewet en de verplichte BRL- certificering voor bodemenergiesystemen (zie kader) een rol.- De corporatie draagt alle exploitatierisi-

co’s. Hoewel bij problemen de aansprake- lijkheden juridisch beperkt kunnen blijven tot de EnergieBV, biedt dit geen reële oplossing voor de corporatie. Het huur- dersbelang staat immers voorop en proble- men dienen opgelost te worden, linksom of rechtsom.- De scheiding tussen corporatie en Ener- gieBV kan leiden tot onduidelijkheden ten aanzien van verantwoordelijkheden bin- nen de organisatie. Ook kan het voor de huurders niet duidelijk bij wie ze zich kun- nen melden bij vragen of storingsmeldin- gen.

OutsOurcingBij outsourcing draagt de corporatie de volle-dige exploitatie van de WKO-installatie over aan een exploitant voor een periode van bijvoorbeeld 15 of 30 jaar. In veel gevallen wordt daarbij ook het juridisch eigendom van de WKO overgedragen via een (onder)opstalrecht, waarbij de exploitant volledig verantwoordelijk is voor de exploitatie van de WKO voorziening en de exploitatierisi-co’s. De afspraken met betrekking tot de wij-ze waarop de exploitatie wordt uitgevoerd worden vastgelegd in een exploitatieover-eenkomst. De exploitant sluit vervolgens le-veringsovereenkomsten af met de huurders.

Van een professionele exploitant mag ver-wacht worden dat zijn organisatie is inge-richt om de exploitatie efficiënt uit te voeren. De woningcorporatie wordt daarbij volledig ontzorgd. Bij eigendomsoverdracht neemt een exploitant de WKO-voorziening over tegen een nader vast te stellen bedrag (koop-som). De hoogte van de koopsom is afhan-kelijk van de toekomstige verdiencapaciteit van de WKO.

AAndAchtspuntEnDoor eigendomsoverdracht van de instal-latie heeft de corporatie beperkte zeggen-schap over de warmte-/koudevoorziening. Afspraken over het serviceniveau, de tarie-ven en de prestatie-eisen dienen goed vast-gelegd te worden in de exploitatieovereen-komst met de exploitant. Belangrijk daarbij is dat de corporatie de maatschappelijke aspecten geborgt, zoals bescherming van de positie van de huurder. Daarnaast zal een exploitant de exploitatie altijd vanuit com-mercieel oogpunt beschouwen. Het doel is om geld te verdienen. Voordeel daarbij is dat dit ook een drijfveer is om de instal-latie zo efficiënt en duurzaam mogelijk te exploiteren. De keerzijde is echter dat het financieel voordeel daarvan vaak niet ten gunste komt aan de corporatie of de huur-ders. Vanwege de hogere rendementseis en het incalculeren van mogelijke risico’s kan de koopsom significant lager uitvallen dan vanuit het perspectief van de corporatie verwacht wordt.

KEuzE bEhEErvOrmEnDe keuze in gewenste beheervorm hangt in grote mate af van de missie, visie en stra-tegie van de corporatie. Daarnaast speelt schaalgrootte een rol. Hoe meer projecten geëxploiteerd worden, hoe makkelijker het wordt om hiervoor een professionele orga-nisatie in te richten binnen de corporatie. Bij één of enkele projecten in beheer kan outsourcing een goede uitkomst bieden. n

Met ingang van 1 oktober 2014 is het voor partijen die zich bezig houden met het ontwerpen, realiseren, onderhouden en beheren van bodemenergiesystemen ver-plicht om gecertificeerd en erkend te zijn. BRL SIKB 11000 en BRL 6000-21 beschrij-ven de uitvoering en eisen aan ontwerp, detail engineering, realisatie en beheer en onderhoud van bodemenergiesystemen. De certificering- en erkenningsplicht is door de overheid geïntroduceerd om de kwaliteit te borgen van WKO-installaties en daarmee duurzaam gebruik van de on-dergrond en goede energieprestaties te bevorderen.

cErtificEring

VA K T U E E L

Contractuele verhoudingen

032 vaktueel wko.indd 33 18-03-15 10:50