Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

61

Transcript of Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

Page 1: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�������������� ����������

������ �� ��� �� ��� ��

�������������

���� ������������������

Page 2: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt
Page 3: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ��

� � �� ��� ! " #$

������������ �

������ �

������������ � ���� ���������� � ��!������������������������"� # ����$�������������������� %

!�&����'�������������������"����������������'�(���������"����������'���)� �� !������������� �� !�!�*����������������������������'��������'���)� �! !���$����""����������������������� �+ !�+�����������������""���������������&�������������'���)� !, !�+�!�-����������� !�

��&����'������'��������������������������������"�� !� �������������� !� ��!�&�����������'���������"������������������ !� ����.'����������'������ �� ��+�/ �����"�������� �0

+�* ����'��������'���������������"�� �� +������������� �� +�!�.'������������������1���������������� �� +���.'������������������1����������""�������� +� +�+�.'������������������1�������'��� +! +������������"�����������������������'�������� +�

��.��������������'�'������� +% �������������� +% ��!�2����'�������� ��� +% ����3���������� �� ��+�&������������������"��� ��

4 ���������� ��

5�������*���������������� �� 5������������ �� 5�!��������������� ��

5�������6 �����������������"��� �%

Page 4: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt
Page 5: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ��

#��%���%�

3������)�����'���'����������������������������������(�������7 ��)���������������

��������'��������(������������������������������'���������������"�������������

�������"����� ����������� ��� 8"�9�������"�� ��� ���������� ������������ :3����

��"�����������8���;9�������<�����"�����������������'����'�������)�'�������������

"�������������������������������"�=���������������������7 �����"������������������;

��������� � ������� �������������� �����������"�� ���������� ��� ���� �� ��� 8"�9�����;

��"��7 �������������������(����"�������������"��������(�����"�"������)��'�������������

����=�������������������'����������;����������""����"��������������"������'��;

���� > �� ��"����� ;� ���� ��������� ��������� 87 �����9� ����� ���� ��� ������������

8"�9�������"���

6 ����������'�������������������7 ������������8������9�� ����"�������������;�7 ;

�������������������� ;����������� ��7 �'��� ������"�������������'����'�������'�;

���������)��'���������������8"�9�������"����?���������

*��� ����7 �"� ��� ���������� ��� ���� "����� ���� ���� */ ��@�&6 �A B � ������������ ��;

������������� 7 ����������������������������B $3� ���������������������7 �������

������������������� � �5������8*/ -9��*��"��������������������������������'��������

���"�����������������;��������������������

*��)�(�C�������!,,��

�������������

���� �����������������

Page 6: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt
Page 7: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ��

&� '$��� !

&(&" ���������

&'���'��� ����� ��� ����������� ���������������� ���'����� ��� ������������

8"�9�������"�������������������������������������.�����������������������������;

"��������������������7 �"������1�7 �����������'���������������;��������������;

"������"���������))�'������������:��'�����<�;��������'�)��"��������������"���D(����;

��������������3����!,,!��������������������������8���'������9�������������������;

����������"�������=�����������'�����������)�������������������������������;

����������������������8����������0,�,,,��������9��*��������'�������������"��;

���8����9�����:�������<1����������������������������������������(�����"���������

��'����������

$�� 7 �'�� 7 ���� ���� ���� )��'�������� ��� ���� �������"�� ����� ������� *��

8"�9�������"�� ���������������� ;������"����������"�������������;���������������;�

����� ���������� ���� )��'��������� �����;� ��� ����������������� ���� ����������� ���

����8��������"9�'����'��������������$�������������������������"����������������;

���"��������������=������"���� ��������������������������7 �����"�������������������

������������������

*������'����'�������'��������������������)��������������"����������������;

�������'���E���'����������������)� ��'���������1�����������""����������"����������

�����������'������������������������������""��������������������"������������

���� ��� ������ ��������� "��� ��� �������"�� �'��������� ���� ��� ������'��(� ���� ����

7 ������ ����������"����������� ����������� ��� ���� ���������)��������� 7 �'�� "�

������������������������"����������&���������������������������������������������;

����������������'�F ��"������������$"�������������7 ������������������'����������

������1��������������"����������:���������������"�<������������������������������

��� �����'����������$"� ��� ������� ���� ��� 8���"�9�������� ����������� ��� ��� ������

��������1�����'���������������8���������(������������9��������������������������������;

������������

*�7 ������""����������7 ������������;����������7 ������)����������������������7 ;

���������������������������������������'����8��������"�9����������������

�������������������'����8���:���<��������������"���������������'����������

������'��� ��������������9��&����������'���������������������"�� ;������������

��������8��9�����������������'����������;������������������"����������������'�����D���

��������������������E�����������"��������"��������������������������������;

�������� �������� ��� ��� ��������������� ���� ���� ������ 3���� ������������ �� ��� �;

������"����������������������������������������������"�������������

6 ������"����������"�����������������������������������������������������-��;

��������������������7 �'���������7 ����'����������"��������������������""������

��� ����������"������������"��������������"��� ;� �������� ������ ����������"���� �������

����""���������������������� ����� ;� ����"�� 7 ������������ '��G �������� ��"��������;

�����'�����������*��� ����'� ������ �������)���� ���� ��� ��������� ���� ��� ��;

Page 8: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�#�

�����' '�������������������������H ���������������=�������������������������'���;

������������������������������������������������'����'��������'������������;

����"����

&() ��� ���� �������� �������

&()(& ��� ���� ��������

D���� ����'������� �������������� ���� ��� �����;� ���� ���� ��� �����7 ����� ������� ��� ���

����������������������������������������� ����"�������������"��������������;

����������������������7 �����*������������������������������������� ���������

������������������������������������������ �����������������������������������

������� �������������������� �����

*�������7 �"������������������������������ ��������"�������������� ��� �������=�

����������������������������������'��������������������7 �'�������������������'�;

���'�������:������������<�������������"���*�7 ��"������"����������������������

��������������������G ����))�'������������������������������'��������

*������������������������������������������������7 �"�������(���������1�

�� �������������'����'�����������������������������"�I�*�����������������7 ���������������������������������"������������ ����"I�

!� ���"��������7 ����7 �'�����������������"����������� ���'����������������� ������������ �������"�(� �������� ������ > �� ������ ��� ��� "���� > �� ������

����������""����������������������������'��I�

&()()*�����+ ���� ��������, ��� �- ��� ��

-��� ����� ��� ���� ������� ����'������ �� ��� ������� ��)��������� ����7 �"���������

&������������7 ��������������������)����""������������������������"���

2����'�����������������"���

D����������������������������������������������������'����'�����������������"�����

���������������'���E�������������)���'���������������������������������"�����

����"���������������������'��������������"����(�������������������������7 ����

������������ �������������������� ���� ���7 ���� �������� 8����9�������������*���������

�����8�������9�����������"������������������8�'����9�������'������������;

����������������������"������������:�����<���"���������������%%,�����������8��;

���"��9�����1�������"�(����������������*�7 �������������������"���"���

���������7 ��������������"���������������'���)�'����'��������������������;

��������������"��������� �����������7 ������������������������"�����

&��� �������������� ��������"���� "��� ����� ���� ��������� ���� ��������� 3��� ���� ��� �;

����8���9����""�������� ��� ���� ��������� J���"���"� 7 ���� ��� ���� �������� �������������

���������������������������������������� ����

��� �������������������������������������������������������� ����������������������������������

�� � ��� ������������ ���� �� � ��������� ����� ���� ����� ���� ����� �� �� ������� �� ��� ���

������������������ �������������

Page 9: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� %�

�����������������������������K����������"������������������L������������;

�����J���"���"��,��������������������7 ���������������������

3����������

*��������� :�������<� ��7 �'�����"������������������"��������� ���'�)�'�������������

8�'�9��������"������������������������7 �����������������������'���������

8"�;����������'��9�����""�������� ����������)��� ;��������������������'�����;

��""��������;�7 �������������������������������������������"��8�������;9���������

��� �'�������� $���� "���� ������� �������'���������� ����� ���� :������<� ������� ���

�����)��'�������� ��� ��7 �� �� ����� ������ ���� ����� ������� ��� �� 7 ���� ��� ������ ���� ����

������7 ��� �������"������������'���������������������������""������������;

��""������������������"�����7 �����

���������������7 �'��������"��7 <�������)�������������������"����"� ����2��������������

��������� ����"�������������"�(�������������������������������������"�;

���������������'��� 7 ������)����"����)���� ������ �������������� ����'����)� �E���'����

����������������������������7 �'������������������������)���"�����87 �������'����

> > ��������������)���������������������9������������������������������������E�����

)�'�������������������

���� ���������� ����� :�����<���� ��������� ��� ����������� 8'�������9(�

���������"��(������)��'�������""�������(�������������������������;����

����"������$����������������'�;�'���'���"���'��)����"����������""����������

��� ������ 8��'�������9(� ���� ������ 8�������� 7 ������ ��� ������ ��� ��������;

����'����������������������(������E'�����)�����������7 ���������"��;�����9����

������"������� ������������������'���=�����������������'���� ����������'������������

��� ������ 8��� ����� �9� ���� ����'��� ������� ���)�� �� ��� ���"����������""�������� 8���

��'�������9��

3�����������������'����'�������� �������������������������)�������������"���

������ ������������ ����� ��� ������������ �������"�� 7 �'��������� �������1� F ���

"����������������������������������7 ��7 �'�����������������8�����9������������;

�������&������������(�������������������'�����������������������������������;

��'��(��������������E�������������������������������������

&(.�� ��� - ��+ �������

*�������������7 ������������������������������

�������)����""���!(������+������������)�������������������(����������������"�(�

��������� ������'��=��)����"��� ��� ���������������(�������� ��(���� � ������������;

�������"����'�'��������

��� �)����"� !� ������ ���� ���'��������� ���� ��� ����""�������� �� ����������������;

������"��'���������&��������������������'�������������� ����� ��������"��1� 8�9�����

���� ��������������""��������������������������������"����������������%0�����

������!,,�����8!9�������������"���������������""����������������������������""�;

������� ��� ���� ����������=����� ��� ���� ���7 ����� 5����G (�*�����"��� ��� �������������

J���"���"��

����)����"�����������������������������������������"����������"�(��������

����������7 ����"������'������������������)���!��

Page 10: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��,�

*�� �����������������7 ���E��'����� ;� ��� ������������������������(�����'������������;

����""�������(�"��������������������;�������'������������)����"�+��*����7 ���;��������

����� ���� ���� �������� �'�����<�� ;� ���� ������������'������� ����� ���� ������ ����;

��'���������������'����

)���������������)����"�����������������"����������������> ��������������������;

'�'����������������'���������

Page 11: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ���

) $$ ��� $*� #" �$ �� � ! / " %0 * � $$ � ��*�%���� 1 #$%! $'�20 $ �

$%� $�*�$3

)(&���������

��������)����"��������������� �����������������"���������������'�����������������

�������(�����������(��)����"���������������������������'������@�)���������"��������;

� ��� ���� �������"�����""�������(� ��� '����'����(� ��� �����������(� ���� � ����

�'���������'����� ��� ������� ��� ��� ���� ���� ��� ��� �������� �)����""���� *�� �����

��������������� ��)������ 7 ��� ��� ��� �������� �)����""��� ������ ���������� �

����7 �������������������������������������������'���������������7 ���������������

�������������'����������"�����������)��'��������8��9�����'�������8'�F �������������9��

5����������� ���7 ����������������������������"�����������������"���

� ��������������������7 �������������������������"����������������'��������'���)�

����������'����2�����������������������������""�������������������������(�

��� ��������������(������� ���"��������(������������� �����������"�����

8�������)���!�!����!��9=�

� 6 ����������7 �������������""�����������������������������������������������;

���"����������'���)�����������������8����������7 �����5����G (�*�����"����������

���������J���"���"9��*�7 ����������"���������������������������������������"�;

���"����������=���7 ������ �����������������������"�������������)�!�+���

*������ �������������)���!�!����!�������������������������'��������������������""�;

������� ���� ��� ����� ���� ���� ������ "����������(� ���� 7 ���� ���������� ��� �����������

�'������

����������

� �� ������!���������������� ������������ ��������� � .���'�������� J�����������

� � � �

-����������� � $����� ������8����(�"�9(��������7 ������(��������"���

� � ������ $����""���������"�����7 ��(���������E�

� � J��������� !(��������"����(��������������7 �����������

� � � �

��������� � $����� ����(� "�(� ��� ��'������ �����������(� ���� ��,,,�

�������(���������������������������

� � ������ ���"������(� ���"����(� ����"����(� ��� ���� ����� ��;

'������������"���������������

A ���������"������������������������������""�������(��������������������"���������'�;

�����������""�������(��������������������;�������)������������"��;��������"������������

��������������������'���������������������������������������'���E��������8���;

���"�9� ���������������'������ 7 ��� �����7 ��� ��������� M ������ 8�%#�9(����� ��� .'�����

8�%#�9����������'�������"�*��-�����������8!,,+9���

Page 12: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��!�

���������������"��������� �������������������J���"���"�7 ��������7 ��������5��"���

8!,,+9��

)()��� ����� - ������������+ ��������+ ��������4

��� ��7 �� ��������)� ������ ��� ������������ �������"�� '��������� ��� ������� 7 ��� ������

�����������������������������������������������������������������'��=������;

�����"����������""���������������������"������������������

)()(&������ - �������

���!,,����7 ���������������������������������0(%��������������(���������

�(��������"�������������(!�������������������� ������������������'�����

����������� 7 �������"��������������������������������������������������)���������;

'�����(����)����������������������������������������������������������"���'����

*��"���'������� ����%0,�����������������������'�����,N � 8������� ���������!(%�

�������������9=� ��� !,,������ ���� �������� "������������������ ��� ��N ��D����

����"�����"������)������!�!������������������������������������)���������'������

����"�)�����������1�����������"�������������������������������������!(�N ���

�����������

"������������� ������������ �������������#������������� ���

�$ ���������%&' ( �#�)( ( *��

�� � �7 �����������������������������

6 ���������������������������������������������������������������������������;

��������������'��������������������8�������"����������1��(%N 9��������������������7 ��

����""�������� ��������������������������������������7 �������8����!,,�1�!(��9��

*��������������������)����������������7 ���������7 �������(�����������������������������

�������������������������(�����������������������������

-

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2003

aant

al w

onin

gen

(in

mln

)

Huursector

Koopsector

Page 13: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

)()()0 � �������

*���������������������)���������'���������������������"�������������7 �������"���;

������ ���� "� ��� "������������ 7 ��� ����������� ���������(� ��� ��� ��������� 87 ���

������9�����"��������������������������������������������

���� ����������������� ��������������������������"����"��������������"���������;

����������������������������������������7 �����6 �����!�������������������������

� � � � �����

+ �� ��������������������������������� ��������

�$ ���������%&, -����)( ( %���� � �%�#� !,,��

� � � �

-������������������8������(����O 9� � 0�(+����� ��#(#�����

� � � �

/ ���������������������""��� � +(%�8+(�9� +(!�8+(�9�

$�������"���8����������!9� � ;;� %#�8���9�

������8�����������9� � 8+0�9� 8�+!9�

� � � �

������������7 ����������� � 0#N �8�0N 9� ��N �8��N 9�

� � � �

������� ������������ ������� ��� �%+#�

�����'��������"��%�,�

� +�N � +�N �

-������'�������8�������������������"!9� � ���� �00�

�� � �7 ����������������������������

� � � � �����������"���1�����������

6 ���������������������������������������������������%�#����!,,�������������������

������������������������������O ���#(#�������(�������������������0%N �8�����G ������;

��� �!,N 9�� *�7 �� ��������������� ������������� ���������� ����� ������� ��� ��������

"��������������������������������"�����'��������������������"���&��������;

�������������������"(���������'��)������)��������������'��������������������"����������

������"�������������'�����������������������������7 ���!�1�

� ��������������������������""������������������������������""���������=���;

"���������������������������������������������������������������������������

�����������������������������������"�8!,,�1�,(��9=�

� *����������7 ��������������""�����������������������(�7 �������������;

���"�������������������

� �����������������7 ����������������������7 ���=�

� *�������������������������������������������=�

� 6 �����������������'�����������"��������������

$�������������"����)���������������������������������'�����������'������������

��������"����������������������������������������*������������������������

���������������������������8�������"����(�!9(����"���������8�)���"���9����F ����'�;

���������������������������������������������

���������������������������������������� ����

)�� . ����������������� ��� ������������ ������� ��������������� �������� ��)( ( *!�)�*%��%&' ( !*�' ( ��

��������������� �������%�( ( ( �����������)( ( *!�/)-��%&' ( !�)0 %���

Page 14: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��+�

����� ��� "��������� ��'�'������������ ��� ����"������ ���� ���� "���������������������

�������"��������������$�������������������������)����"��������������������������

���������������������������������������"������������)��������������A ������������;

���-5$<�������"�����7 �"��������������'�����""�����������"���������������������

��������������������8����"��������P9�"����������

)(.���� �� � ����� ����������� � ���

�����7 ����������)�7 ���������:����7 �<��������������������8����'���9��������

����"���������� '�������������� 7 ��������� ������������������������;

��'���(� ��� ��"����"���� ��� ��� ��������� ��� �� ��� "��������""�������� ���� ���

���������� 6 ��� ������ 7 ��� ��� ��7 �� ��������)� ��� ���������""�������� ��� ��� "�;� ���

������'�����������������������������"����

)(.(&������ � ��� ��������

��������� ��� ��� > > �� ���� ��� ���������"���� )�'����� 8����������������������9� ���� ���

���������������������������������"�����������?��������$"��������������������

���������������������"��������"���������������������������������������������

�����������������������M ������!������������������"���������������'����7 �����������

�)�������+,�����(����������������������������������"�;�������������'����

6 �� �%��� ���� ��� �������"��� ����'���� ���� ������������ ��� �������� 7 ��� ����� ����

"����������������������������������������������������������"�������'������������;

��� "��������=� ���� �������� "��������� ��� ��� ������ ������������'���� ����

!,,!��������������������'��(�������"�#+N ��

*������'�������"�������%���8����,,,��������9�������������������������������������

�����,�,,,�����)�����������������!,,��"����������'��������������������0,�,,,(�

������������'������������������+,�������$"������'������������������������������

���������������'����������������"������������7 ����8����������+N �������������7 ������

��������������N �����!,,�9��

���������������������������������������� ����

*�� + �������������� �������������������%&-%�1�%&-)��������� ���� ������������������������� ��������

�������������� ������ ���� ����� ��� ����� ������� ����� ��� ���� � ������� �� ����� ��� ���#� ���

��������� ��������������������%��������2 �3 �����

Page 15: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

���������� �

4��������������������������������������$ ���������%&' ( �#�)( ( *���

�� � �7 �����������������������������

*�� ������������'���� ���� ��,,,� �������� 8����������)� ���� ������ "� 7 ��� ������

������"������������������'�����������������������������"��9�����������������������;

���7 ���(�����"�����1�����������������������!,,�����"�����"�����������������;

������������'����������8�(#09���

*�7 �����������'��)����7 ��������7 ����������������������)����������������������������;

��������������)���������'�����(����������7 ������������"���������������������;

��"������������������������������"��������������&�����"��������������������

������ 8������������������9������"���� ������� ���������'�� ��������������� �������

����������""�������)����������'��������'�F ������'�����������8"�9�������"��

)(.()/ ��� �� ��� ���

*���)����������������������������������������������������""�������������������

�������������������������������'�������1�

� 5������������������������������7 ��=�

� *�'������������(�������"����"������������� �������G ����� 8��� ��'�������"���;

���������������9��

*���))�'������������������������������������� 7 �������������� ���������"���� ��� )�;

����� !�+� ��� ��� �������"��� ������������'���� ������������� ����� ���� �������� ��������

������7 ����������������

-

30.000

60.000

90.000

120.000

150.000

180.000

19601965

19701975

19801985

19901995

2000

Huursector

Koopsector

Page 16: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��0�

���������� �

"��������������� ���������������������# ������������������� ���������5 ������

�$ ���������%&' %�#�)( ( *��

�� � �7 ������������������������������

���� �������� ������������������������ 8K��"�L 9����� ����%%,� �������)� ����(� �������

����������!�N ����� ���������� ������������������������������� 8����� ������������;

������9�����������������������%#!����������%�N ��

��� �%%,� ����������� ���� ������ �������'�(� ��� ���'������������������ �)���'��)�� 8�����;

������ ����������������� ��������9�������� �������������������������������� ������� 6 �;

����������������������������������������������������������������������=�����

����7 �������������������������'����������������������������������'�)��"�������;

��������������������

6 �������������������������&������������������������������8"�9�������"�������;

��������;������"����������"�������������;���������������;������������������)��'������;

��� �����;� ��� ����������������� ���� ����������� ��� ���� 8��������"9� '����'������� ���;

��������� �������������������� ����������������� ��� ��������������� ������ ����"��

����������������������������'���� ������������'��� 8����)������� ��������������9�

��������������"������������������������������������������������'�����?������������

�����7 �������������������"��7 ��7 �����M ������!������)���������""���������������

��� �������"��� ���������'���� ���� �7 �'���� ���� ���� ������ ������� ���������=� ����

�������������������> > �����)�������������������������'��������������������������

������������������A �����7 ��)����������"�����������������"������"������������'�����?�����

������������7 ����(���������������"���'��=����������������������������������������

�����������������������"���������������'�������������������������������������;

���8�����������������������������%0,�Q�!,,�9=����������!,,�������������������;

��'�����������"�����������'�'�����������������������������������������'����

������������'�������������'����������������������������������������������'�������

���"���'����-������������7 ��"�������������7 ����������������A ����������E��'�;

�����87 ����)����"�+9�����"�������������������������������)���������������������������

��� �����7 ����� ������� "��������"�� 7 �'�����)�� ����""��� 8"��������������9(� ��������

����������������������������7 ������'����������������������

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1961 1971 1981 1991 2001

Gesubsidieerd

Markt

Page 17: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

���������� �

4��������������������������������#����������������������������������� ���

�������� �����������$ ���������%&' ( �#�)( ( )��

�� � �7 ����������������������������

)(.(.0 ��������� �� � ����� ��

��������������� )������!�0� ���������������""��������������������������������;

������������������&> �����������������������������������"�����8����������������(�

���������������25.�Q����"���������E9(�"���������������������8�����������������9����

�������"�����8��������������������"����9��

6 ��������������'�������������������������������������������������������������;

���)��������1� ���������� ������ �������"��!(0N � 8��G ��1�,(�N ����� ����9��&���������;

�����������������8�����������'����������9(��������������������������������������;

����������������)�����������%#������������������������������'�1��������)�����"�;

�������� 8��� ������������ ������ "��������9(� ���� �)�������� �������������������

���������������'�������������������������������5��������'���������������;

��������'����������������������)�������������������������������������$�������������;

"��������������������������������������87 ���������9(���������������������������;

��������������������������7 �"���7 <�����������"��)�'�����������������������������;

���������"��������

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

19601965

19701975

19801985

19901995

2000

Huursector

Koopsector

Gemiddelde

Page 18: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��#�

���������� �

6��������������� ������������������!������������������������������ ����������

�$ ���������%&' -�#�)( ( )��

�� � �7 �����������������������������

����)����������������������7 ���������������������"�����8R ������������7 ��9�������

����"������������������������������87 ���)������!�09��.'����������������+�;�������������

��� ��� '�'��������� ���� ������������ ������&S;��������� ;� ��� ��� ��������� ���� ���

"���������������������"���������������7 ������������������������������������

�������������������"�����������������"�������"���������������7 �������������'�����

���H �!,N ����=�������������������������������������)����������������������,N ��

)(.(5 �������� �� � ����� ����� ������ ���+ ���

��������������%0,����!,,��7 �����������7 ���������������"��)����������������)������

!��� ������'������������������������������������������ ������������;� ���"�������

������������� ���������)����������������""������������������'����������������������

��� ������������������������� ������� ������ "���'��� ��� ��� ����""������ �������

�������������"���������������������

*���������������� ������ "���'��� ����"�� ;� ���� ���� ��������������� ;� ����7 ��������� ���

���������������������������� ������������'��� 8�(����������(+N 9��*������� 7 ����������"����

���� ����'���� �����7 ��'��)����"��������������������"��������� ���������"�=������))�'������

�������������������"�;��������������'���85�������������������(��%%%9��

*�����������������������'�������������������������������)����������"������������

"���'��� ���������������� ����"�� ���� ����� �������"��� )��'���������-���������� ����

��� 8�����"����9� )���� ������������'�������� ����� ������ 7 �������(� ��� �������������

������������ ������ ��������� ������ ����������)�� ������� ����������������������""��������

��������������������"�������������������������

���������������������������������������� ����

/�� 7���������������%0 ����������� ����������������� ��������� ���������������� �������������#

��� ������������������ ��������� ���������������������������� �������������������������

��������������������������������� �������������� ����������� ��������

-

50

100

150

200

250

19681973

19781983

19881993

19982003

Prij

s x

1.00

0

Bouwkosten

kwaliteit

Overig

Page 19: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� �%�

���������� �

"����������������� �� ������� ��������������������������������������

������������������� ��$ ���������%&' ( �#�)( ( *��%&-( �8 �%( ( ��

�� � �7 �����������������������������

���������������)������!�#���������������������������""��������������"�;�����������;

��'��� :��������<����������������������������'���� 8����������������������������;

�������������������"��9��*������������� ������ "���'��� 7 ������� ����������

������ �����"����������(����"����������������������������"����=� ����������;

��'���7 �����������������������"����������������������������������������"������

���������������������������������82����������(�!,,,9��

���������� �

9������������: ����#����������������$ ���������%&' -�#�)( ( *���

�� � �7 �����������������������������

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

19601965

19701975

19801985

19901995

2000

Huursector

Koopsector

0,50

0,75

1,00

1,25

1,50

19601965

19701975

19801985

19901995

2000

Huursector

Koopsector

Gemiddelde

Page 20: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�!,�

�����������������)������!�#�������������������������F ��������������;������'���;

�����"�"���'���8���������������%0#�Q�!,,�9��&�����"������"�����7 �������������������;

�������'����'�����'�������������������;����"���'��1���������������������������

��� "���'��� ��������"� ������ 8������ F ������������ ������ ������� ���������9� ����

����"�� 7 �'�� ���� '�������� ��������� ��� ��� ���� ��� ��� ������'����$"� ����"�� ���� ;� ���

�������������������������;����)�����������������������������������"�������������

����������)������������������������������������"�������������������������������������

��������������� �����"�����(�����"�)����'�G �������������;��������� �����";

�����;���������������������������������������������

*��)���������)������������������"������������)������������������'��������������;

������������������������������"���'���8�����������������������������������������

���"���'�������������������������������'��9��

�����������������������������"��������(������������7 �����������7 �'��������������;

��� �����������(�������� ���"� ���� ��� ������������������� 8����� ������ 7 �������9������

7 ��)�� ���� ����������� ����� ��������� ��� !,,�� ������� ��� ������������������E� ���������

����� 8���� ���� 7 ������ ��� ���������� ������ ����� ��� ���� ���������� ����������

������ ����������9�� 6 ��� ��������� ������(� ��� ��������������� ��� ����� :������<� ���

���� ��������� ���������� ��� ����������=� ��� ���'�)��"�� ������(� ��������� �����;

�����(�"�����������������������������'�����7 �����

)(5 �������������� �� � ����� �������$��������������4

�����7 ����������)��������������""������������������������������������������������;

���"����������'���)������������*�������7 ����5����G (�*�����"�������������������J���";

���"9�������)��������������������"���&����������������������������������������'��"�����

���������7 �'���������������������������� ���������������������������'��"�������)��;

���� �������������� ��� ������ !�!�� ��� )������ !�%���� �������������� ����� ���� ��������)�

���������'������

)(5(&�������6������ ���+ ������ �� ��4���+ �4�������

���������� ��� ������ !�!� ���� ��������"���� ���� ��� ����'��������� ������� ���� ��� ����� ����

�����������)��'��(��'����;�'���'�������������"�����'�������

Page 21: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� !��

� � � � ������

"��� ���������������#���������������������� ����������� ����������������������

�+ ������)( ( %��� �

5����G � *�����"��� �������������������

J���"���"�

� � � � � �

5���"��������� � �,(�� �(�� �0(,� �%(%�

����������������� � +(�� !(+� 0(%� !+(+�

� � � � � �

B �G ��� 8'���������9� ��"������������

8�%0,�Q�!,,�9��

� �

�#,N �

!�,N �

�!0N �

%!N �

/ �����������������"��T�

���(� ��'��������� ��� "�"��'��;

����'�������

� O �0,��+��

O �0����+�

O ������#�

O ��#�0++�

O �0!�+%��

O �0��,0+�

O �0����!�

O ��%��,��

� � � � � �

-��"�������8�%%��;�!,,,9� � %(,N � +(�N � �(,N � �(0N �

� � � � � �

��������������������,,,���������� � �%+TT� +0�� +��� +���

��������������������7 ��� � �+N � ��N � �!N � 0%N �

�� � �7 ���������������������������)����"�

� � � � �T�5�����������������'����������������������������������=�TT��%%���

3������� ����������������������������� �������������'�� ���+,� �������������������

���� ��� �'���'���7 �'��� 7 �"��� ����� ���'����5����G � "��������������������� 8�#,N 9�

���� ������� ��������������� �������)������������ ���!,,!� ����� ;�����"��������;

�'�������������������)���������'������ ;������������������������"��������������

����7 '������������������������"���������"�����������=��������������"������*�;

����"���������������������������������������������������(�������'������������

"�"��'������'�������7 �����������'������������"����"�"��������

$"�����������������"�����������������������������������'�����������"����"���;

����������������������������������D�"�������"�M ���"���"����*������������������;

�����"��������������""��1������7 ��������������������������������� ���������

������������'���'��������������

)(5()������ - �������

���������!�!�7 ����"�������������"�������������������������������������� ;

�������A �����7 ��'��)��������"�������������������������������,,,����������������������

+�����������=������������������������������)�������������"��������������"���

�����������&��������������������������)�����������������*�����"���8������������;

�����������9�����������'�������������������������������������������"����������������

���� �������� 6 ��� ������� ����"�� ����*�����"��� ������������� ���� ������������� �������

�������������7 ���"���������������������5����G �����������������J���"���"��&����'�;

�����������������������������������������8��������������'�������������������������;

��������+�N 9=����*�����"�������������������������'��������������������7 ��������;

������������8�����'���������9��

*��"�������������������������������������������������������&����������������=�

�����������������������������������������7 �������7 ���������������������������

����8��������.�������'�(�!,,+9��$��7 �'�������������������������������������������)�

Page 22: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�!!�

������'�����������'���"���(�������'����������������������������� �������������;

������"����������

*���������"������������������������������"��������������������������������������

*���������"���'�����������'������������������������"��"��������������'����U ���

������������' '�����-������(� ������� ���� ��� ����� ������� ������(� ��������(� ����������;

�����������������������������������'���7 �����������7 ��������������"�������������

������������������7 �����=��������������������������������������������������"��������

����/ ��������������"����������������������'��(������������"���������������������7 ����

�������'���������������"������������������"������������������������������)���������

������������������"����������������� ���7 ��������7 �����������������.2��8!,,,9��

)(5(. ���� � ��� ���������� �� � ����� ��

���)������!�%�������������""��������������������������������'������������������;

�'�������� ���������)���������������������������������,,,������������������;

���"������������������7 �������������"�����������

������������7 '���������������������������������'�����������������������=��������

���5����G �����)�����������"���������������'����������,,,������������)��������;

������3����������*�����"����������������������������������"��������������������

������������'�����������)�����"�8�������������������'����9��

���������� �

"�������������������������%�( ( ( �����������+ ������%&, ( ��)&-( ��%&&( ��)( ( ( ���

�� � �7 �����������������������������

6 ��� ���7 ���� ���� ��� ���������� ���� ��� ������������'���� ����� ��������� ���������

����������������������)�'���������'�����������5����G �����������������������'�������

!,,�����'��'��%N ������'����������������(�����������������������������������������

!,N �����������$�������������'�������������������� �������� �������)� ����"� 8*��-��������

��(�!,,+9��

��� ���� ��������� J���"���"� ��� ��� ���������� ������ ���� � ����� ���� ���������� ����� (�

������������7 ��������������������@�'��������""���������������'�����������������

-

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

Belgie Denemarken Nederland Verenig Koninkrijk

1970

1980

1990

2000

Page 23: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� !��

�'��������������������������������������������������������"����������'���������;

������ ������2�'��������(�"�������������������������������������&��������> > �����

����������������������������'������������������������������'�����������������;

���������������������������"���������85��'���(��%%0=�5���(�!,,+9��

*�� ��� ���������� ������������� '�������� ���� ���������G ��� "����������������� ��� ����

�������������������������'�������7 �������(�����"�������������������&����������;

���� ����5���� 8!,,+9�� ������ ���������������� 8��� ���������������9� ��� &�������� ���)��

7 �'��������������"�����������������������������������������%%�;!,,�(�7 �������7 ����

�������)���������+����������������8��������������������.�����9����)��7 �'�������������;

�����������""�������)��������������7 ��)�����������*��������"������"������7 ����������

����� �������"�����7 ������������������������������'���� ����"� ��� 7 ���� ����;

�����*������������"�������������������������7 '����&������������������"��

����������������'���������������� ��������'���'�����"�������G �� ����������

�����7 ����������������������)���������������������������������������������"�����;

7 ��������������������������'����������������������

���������� �

"����������������������������������������� �����������������������; �����

�������������������������������� ������������ �������������%*�

+ �����������������������������%&&0 #)( ( %��

���� ������������ ������� ��� ��� ��� ������ ��������� ����������� ����������� *�� ��� ���� ���

�������� ��� �������������(� ��� ������ �������������"����� ���� ������� �'����� ;� ���;

����(������'��������������"����������Q����������'�������*����������"�����������

���������""������������������������������������������7 ����*�7 ������""�����������;

���������������'������������7 �'��7 ��)���

��������� ��� ���� ����������� �'���'��� ���������� ������� ��������� �������

&���������)���������������'�������������"���7 ��������������������������$�;

����������������������������������������'�������'��������������������������;

Page 24: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�!+�

��'���� ���� ��� ��������������� ����;� ����� ��� "���'��=� �������� ��"������ ���� ����

����"���)�����������������������������8��))���������(�!,,�9�> ����������'������������

������������������ ���������� ��������� ������������� ���������� 85���(� !,,�9�� ����

��������������������������&����������'����������������������������������&��;�����

�������;�"������������������'������������"���������=(���������������������;

��������������������������������������

��� ����� ������� 7 ���� ��� ���������""�������� ��� ��� ������ ��������� ������������� �������=�

�������� ���������� ����� ������ ��������� �����"����"� ����"��� ������ ���� ������� �������

8�����������������������D����&������������������������9(��������������������������;

����""������ ���������������� )����� �������� ��������� �������� ������� ��� ��������� ��;

���������������85���(�!,,+9��

&���������������'�(������������������7 �'�������������������"�������'��������������;

��(�7 ���������������"������������'������=������7 7 ����F ����E�'��������������(�����������

����� �����������'�������(��������� ��� ���������������������� �������� ����<�� ������

���������������'��"������������������(������������'�������������������;

��������)����'��������������"����������������������������������&���������)����������

��������������7 �������"��������(�7 �������"�����7 ���8�����9�����"������������7 ���

8�����9��$�����������������������������������������������7 �������������"�8��������"�D����

$���&�����������.'������=��������������������B �������������������������9��

<�� ���� ��� ��� ������ ��� ��� ����������� ���������� ��� + ����=� 5������ &����� 7 ���� ���

���������������"����������� �����������"������� ������ �����������(� ������� �����;

��""��������������7 �����������"����������'�'�������������""����&�����������������/ �;

���"� ������� ��� &����� ������� ���������������'���� ������� ���������� ���� ��;

������������� ������������ 87 ��� ������9�� &����� ������ ������ ��������� ����������� ����

�����������)�������������������:��"�<�����"������

*�7 ����������� ����������������J���"���"��,� ��������������������*������������� ���

�������������J���"���"� �������'��������� :�������������� ;�������"�<������ ����;

���'�� ����"���� ���� ���� ���������� ���� ��� ��������������� ������������'���� ��� ���

������'����������'������"�������� ����������������������"���'��������������

'��������� ��������������$"� ��� ���� ��������� J���"���"����� ��� ������������'������

���������"�����'����������������������������'���7 ��'��������=���������""������

���� �'����� ������� ��� �����"��� 85��"��(� !,,+9�� &�� "� ��� ���� ����� ����������� ����

�������������� ������� ���� ������������� ������������ 87 ��� �������� 7 ����� ��� ���

��������������9��

���������������������������������������� ����

��� >������������ �������������� ��������������������������������������������� �������

Page 25: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � !��

.$$ $�� �/ $*%���� / ��$'#" �$ $�$%'" ��$�� � ! / " %0 *

.(&���������

��������)����"�����������������'����������������"�����������������;�������;

��������������������������"�������������������������"���E���������""��������

;������)��(��'���(���������������;�"������������������ ��������

���������������������������������?������������������������*����F ��������-���;

���8�%%+9��*��������������� ����'����������'������������8�����#����9(���������

�������������7 ���������������������� ����"(�������'������������������'��(���;

�'����)����������������'�����������������������������"�������������������7 <�����������7 ����

������))�'���������E������������������������'�������������������'�F �����������(�

��'�����)������������))�'��������������'�F ����������������"������������'��������8���

�������"��� ��G ��������������� ������������"� �������9�� ������� ��������� ����"��������������

�������������������'�F ��������'�F �����"��������

$��"��������������7 <��������'����'�����������'�������"�8��������������������9��&�����

������������������"�������������'��������������"�=����������������������������

��� ���� �������� ������� ����� �E����� ����������� ������7 ���� �������=������ ��������

��������������������'���)������������������������'�����������������������������������

�����������'����������E���������������87 ���"�������(��%#+=�3���(�!,,�9��

��������""��������� ���"�����������������������������*����F ��������-������

����������������7 �'������6 �����������������������������> > ����'�������8������������

���"��������"�9����������������������������'�������01�7 �������"�;��������

������'��������������7 ���������������������D�"���������������������'���E�����

���� �������"�� ��� '�'���������� ������'��(� ������� ������ ��������� ���� ��� �;

������"��������(�7 ����������������;�����������������7 ������5������������'���������

���"���'���7 ��������������������������������))�'�����������������"�����������;

������7 ��� ��������������� 8��� ����������� ����� ������'���"����� ���� ���� ������;

7 ����������"����������������7 ������������:�������"��<�����������������������;

��7 ������������������������������"��������9��6 ��������������������������������

��������������������������*����F ��������-�����������������������E�����8��������;

��9����������������������������""�������������������������������������������������

������"����

D������7 ���(������������������������'�����������(������������� ����"����

��'�����'����������������'��� ������'�������=��������������������������������;������

������������������������"�������������"�������������������6 ����������������������������

�������������'�����'����������������������'�������'��'�������1�8"�9��������������;

������������������������������������������8����������������������'���9��

$��"�����������7 ������������������������7 ��������7 ��������������������������'������

����������������'���������������"�=����������������������7 ��������������������

��������������������������������������������7 �'����������������������7 ������������

���������������������������������������� ����

0�� ��� ��� ����������� ���������� ����� ���� ������ ������������������ ����� ���������� ���� ?��� ��� 4�����

�%&, )���@�����%&&*���

Page 26: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�!0�

���)����������������������'������'���������������

�������� ��

7�������������������� ������������ �����������

�������"�����������������������E�����)�'��������������(�"����(� ��"��;��������;

���������� ��� ����������� "�����������?������� ��� @� )� ���� �����������������

"���������������������������������������������������������'���������������

���"������(� ���� ����� ��� ������ ��� ������ ��?������� 8��7 �9�� *�� '������� ������'����

������������(����������������7 �����������������'���������������"���

���������������������������'������7 �������������������������G ��������������"�;

�������� :�����""��<� ����� ��� ������'��=� �������� 7 ������ ���� ����������� ��������

"��7 �������������������(� ���������"���"�����"������������������������������ ������

������'������������ ��������'��������������������������������������������"���';

���8������������������""����"�����������������"�������9��

*����������������������������������7 ����������������E�����)�'�����8�����;

)��(���"���������������������������;����"���'��9�> �����������������"��������

��� "���'�������� ������ ������ ������'��� ��� �E����(�����7 ���������������$�����

����������������������'���������������?���������������"������������'��������8��;

��������������������"���"9��������"���������������"�����������'��������������;

���"������������������������������"���'��(��������������������������������;

�'������������������'������������'������������������������������������"���'����

*����������������)����"��������������������������������)���!��������������������

��������"�(��������������������)���������'����������'�����������������'�����������)����;

��������������)���+��������������������������������"���������

������ �����

$7 �� ���4�����������������(�"����(���"��(������)���

�����������������������

���"�������

J��������"��

���������������������

Page 27: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� !��

.()$���+ ��������+ � ����� � ��� �� ����- ��� ��������

.()(&���������

�����7 ����������)�����������������"��������������������������������"��� '�;

�������������7 ����������������������������������"��������(�����8������9����;

������� "��������(� ������������""������������� "��������"�� ������ ������

����� ��� ���� ������ ���� ������������� 6 ��� ������ 7 ��� ��������������� �� ��� ������

���������������"���������������'���������������"���

.()()��- ���� ����� ��� ����� ��

�������������������"������"�����7 �����������������"����������������������������

������8��G ��9��������������"������������������������������������E������������;

��������������������������������?��������������������������������������������)�;

�'��� )�'����1� ��� ����� ���� ��� ����"���� ������ ���� ��� ������������ �������� ���

����'������� 8������ ������9� ������ ����� ��������� .'����;�'���'��� )�'����� ;� ���

�������8��G ��9�����������������������������������"���;������������7 �����������

�����������������������(�����������������������"��������'����'����������������

�����������"����������������������&����������������)�'������������������������""������

��������������"��������������8"����9����������������������"�����������;

������"����������"�������������=������������7 ���> �������������"�����������������;

�����������������8"����9�����������������������������*���������������������

"�������7 �������������������������'���������������������������������"���������

��������������������������������"�����������������'�������������������

�����'�������������������������������������������������������������������������

��"��� ���� ����������� ���� ������)� �))�'�� ���)�� �� ��� ������ ����� "����������

&���7 �7 ���������������������������������"�����������������'��������E����������������;

���������"��������������'�������1��������������������������������������"���';

���7 ���'�����������������������������������������������������"����������������

����������������������� ������"���'��� 7 ������������'����"������������������;

����""������ 8������������������'�������� ���;�;������ ����9� ������������� ����������

����� �����������(� ��������"����(� ����������� "����� 8����� ������� ���7 �"�������9�

����� 8���������9� ����� )��'���� ���������� ���� ���������� ���� *�� ����������� ��� ���

������'���7 �������������)������������������������������������E ����������������;

"��������������������������82����������(�!,,,9��

���������������������������������������� ����

���� ������� �� ����A��� ����"����%&&, ���������������������������� ��������������� ��������������

������� ��������A����������������������������������������������� ������ ���������������������������

��������5 ������������ �����#���"������������ ������� ���� ����������������������������#

�����������������������������

Page 28: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�!#�

� � � � ��� ��

B � ��� ������� ��?�������

( )

{ }

��

""

"��

.$5��������

. 2$�9�8�"���

��

��(��(�(VS

-*�(S-*9�8

−+=

−++−==

=

=

τ�

7 ������ 9����������<" � *���))�'�����������������"��������(�����)��'�������� ���S� �

7 ������ 9��������� B ������������

6 � B �G ������"�����������������'�������"'���������� W�

C � $����""���������������������������"���8��G ��9� W�

A � $����""����������������������������� W�

"� ��@��

X���G ��������������������������������������������

���"���'������������������"�����������������������'���

W�

τ(� � B ����������'��������"����� �����"������)���"� �������

"" .( 2($ � $��������"����(� ����������� "����� 8������'���� ���7 �"�;

������9������'��������"������)��'��������������

�������

�� .($ � $��������"����������'��������"������������������������ �������

$"� ��� �������������� ���� ���� "������� 7 ��� ���� ������)� �))�'�� ������� �� ��� ������

�����"����������*�7 �������������7 �'���'�������������'������"������"��������;

���� ���� ���� ����� �������� ������� �����1� ��� ���'��������� �����#� 87 ��� �����������

5�������������(�!,,�9��*�������7 �����������������������������E��������������"������

����������� )���� ��������������� ������� ���������� '�F �� �����'���� ��"������

��������������������������7 ���%��D���"�������������������������������������

.()(.� ������ ��- ��� ��� ����� ��

���� ������ ���� ������� "��������� ����� ����� �;������ ��� ����""�������� ���� ���

�����7 ����(�������7 ����������������������������))�'��������������������������'';

�������*����7 ���������������)�'������������������������������"��������������;

�����������������"��;������;�������������������������������������������;

���������������������"���������������'��������������������������"�����;

�����������"�������������������������������������8Y ���������9����"����1��������

���� ��� 8�����'���9� ������ ���� ��� "������� ����� ��� ���� ��� �� ���� ��� ���;� ���

����"�����7 ������������������:��"��<=�����������������������������������"��

���������������������������������������� ����

-�� "���� �������� ��������������� ���#���������������������������� �����������������������������

�������������� � ��������������������; ����������� �� ����������������� ������

&�� D �������������������� ��� ���������������������������������������������������� ������������

���������������������������������� ����� + ���������������������������������� �� ���������������

�������������� � ������������������� �������������������������������������������"$ 9����� ������

������������������ ������������������������

Page 29: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� !%�

�������������������������'�������������������������������������������������K7 ��;

������������"��L�7 ����������������������������������������������'���������������8���

��������������������������9��

������������������'���E��������������"�������"�������������������������������;

����)�'����������������"���������������������������"���'����

�����������!��������������������"�����������������'������������������8*����F ��������

-�����(��%%+9���

� � � � ��� ���

� ������� ������� ��?�������

[ ]

{ }�>E9EF

<"<"6F<"<"

Z((

9(89!8

!

!

=

−−=∆ δφ�

7 ������ 9���������<"∆ � ������������'���(�����)��'����������������� ���S! �

7 ������ 9��������� B ������������

6 � B �G ������"�����������������'�������"'���������� W�

9E � B �G ������"������������������������������������� ;�

>E � $������� "����� 8����"����� W� �����9� ���� ���� ����������

��������������

;�

�Z � &))�'���)�����������������,;���������������������� ;�

<"δ � )�'����������������������������8���9� W�

�*��������������'�������������������������"����������E �φ (��)���"����"�������������������������������������������������������� [ ]<"6F<" −9(8 ! ���

*�� �����'���� ��"���� ������ �������������"���� ����"������ 7 �'�1� ���� ����������������

�����'�������"������������������������������������������������������������������

��������������������'�����&���������������� > > ���������"����'�������� ������ ���

�����������������������������������������������������������������������������';

�����

3��"��������������������������������"���� ��������������������������""����������

"����������5��������"� ��� �������"���������� �������������������'����������������;

����������"��������"��;��������������?���'����������������'���������������;

�������;����'���� ���������� �������������������������������������'�����*�������G ���

����������������������"��������������������������������������'���(������������

��������������������"�����8��"���� ������9��������������"�������������"�����

�������������������8�������������������9�7 �����������������������)�������������;

��'������������������������������������� �������������"���������'�����������������;�

������"�����������������������'��������������������@)����������=��������"�����

����������'��"�����"����������������������������;�7 �������������������������

���������������'��������������'����������������������"����

Page 30: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��,�

.()(5 �������� �� � ����� ������ ��� ����� � ��� �

$����������������������������������������������'���������������"�=����������;

����7 ���������������������"�������������������������������������������'�����

����������"���*�����������7 �������������������'������7 �����������������������������

������������'�������"���������������"�����������������������������������;

������

��������������������������������"�����������������'�������������������

� � � � ��� �� �

6������� ������� ��?�������

[ ]�� -*-*�9+8 −=∆ δ �

7 ������ 9���������

�6∆ � 3������������������������"�������

7 ������ 9��������� B �������������<" � &))�'������������ W�<" � &))�'���)������� ;�

&��������������������)������������������"���������> > ����������"���))�'������������

�������*�������7 ������������������������������������������"����������������8��;

���� ������������������� �����������9=� �������"������� ������ "� ��� ������ ����� "�;

������������������������������'����������))�'��;�������������;������������

85�������������������(�!,,,9��

3��"������� ������������ δ ��� ��������"���� 8+9� �)���"����"� ��� ������� �'������ ������ ��������������������87 ���"���������)����9��$���������"��������������������������

��� ��������'���� ��� ������� ���� ���������'������ �����"� ��� ���� ��� ��������'���� ���� ����;

�����'�����=�"��(����������� �����'������������������������G ����83���(�!,,�=�

M ���������� 4 �(�!,,�9�� ��������7 ���(�������������������������������������������;

����"������������������������G ��������������������������������������������������"��;

������������������������

.()(5$- ��� ��+ ����� ��� ����� � ��� �

&���������"������������'��������"��������"������������������������������"��������

����������������������(���������7 �������������������� �� -*-* = �� �������������������

����(�����������"������������ ����������������'����&�����'��������'����������7 ������

������������������"���������������������������������������������)������������������������

�����"����������������������������������������������������������������)�;

�'��� ��� �'����;�'���'��� ����""��������� ���� ������ ������� ������'��� ����'���)��

����"������������������

&������ ������������������������� ������ �������������'������������� ��� ��������'���7 ���

�������(� ���� ��� ��� �������"��� ���"���"� ����G ��� ���� �������� ��� ��� ����"�� ���� )����

Page 31: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

���������'������8 � <"<" > 9������������������'������8 � <"<" < 9��������������;

����������������"����������������������"���'���8����������������9=���������������������

�'�����������������"���8�������������������9�������������������������������������

:���'��<���������������'����

&����������������(������������������������������(���������������������������������

���� ����� "� ���� ��� ������ ������� �������� &�����'��� 8������������ ���� �������9� ���

��������������������������� ��������������3��� ������������(�������������

���� ������'��� ��1��

�-*

��

�-* ��

< �,�� 3��"� �� ���� ���� �))�'�� ���� ��� ������ �� ��� ������

��

�<"�

�������������1��

� 6 ���������(�����������"�������������'������)(�����'�(��))�'�������������8������������;

��������'�����������������9=��

� 6 ���������(���������������������"��������������������������������������"���������������"�"��8����������������� � ���� @ 9���

��� ���� ��� �����������

�-*

��

�-* ��

< ����� ����� ������� ���� 7 ��� ��� ��"�� '�F �� ����

���� ���������� 7 ������� 7 �������������������'������� �����"�������������������

������������������""��������'������������������'����

��������������'�������� 8"�;����������'��9��������������� ��������������������

��������������������"�����������������������'���������������"�������;

����"������������������������(���������7 ����������8"�������"�9���"�������

����"�����������������(����������������������"��������������������������

������������*���������������))�'�����������������"��������������"�������������;

������������������������� ���"������� ���� �����=� ���� "������� ����� ������ ���� ����;

��'�����������"���������3���������������������������������"�����������������������

��������������������������'����

�����������+�����������������������'�����������"�����������������'�������������������

���������������������������������������� ����

�,��� $ ��������������������� ,<��

�<"�

�������� �������������������������������������������

Page 32: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��!�

� � � � ��� �� �

+ ����������� ������� ��?�������

9(89�8 �

� <"<"@��G = �

7 ������ 9���������

�G � �������������"���������8���������������������������������9�

7 ������ 9��������� B �������������<" � &))�'������������ ����<" � &))�'���)������� ����

.()(8 ��+ ���������

6 ��������(����������'�����������������7 ������������;�����������������"����������������

������������'�����

� � � � ��� �� �

B � #����������� ������� ����������������������?�������

[ ]

!

��

!�

[

��

""�

-*9�8-*908

-*-*S-*9�8

ωω

κκ

+−=

−+=

7 ������ 5���"������<" � &))�'�����������������������������

<" � &))�'���)�����������������������

7 ������ 5���"����� �����'�����"���

�F � .������������)�'�����8���������(���"��(� "� ��@�� 9� �����

��� <"<" − � 6 �"���"���'��� W�

�ω � )�'������������������������������8���N 9�Y ����� �������

!ω � ������������'����������������'��� �������

*������������������������������ ;������"���������������"��������� ;���?�������

��� �E����� )�'����� ���� ��� ����� ���� ���� ������� ����������� 8W9(� ���� ������������

���������"��� 8W@;9� ��� ��� ���������� ������� �������������� ��� ��� ����� ��� ���

"���'��� 8;9�� *��������� ����� ������������� ���� ���� ���������'��� ��� "���'���

����7 ��������������������������������������������������������������(���������;

���������� '���E�� "������������������������ ��� ���� "�����������"� ���

�������)�����'�'����������������������

$��������� ������ ����������������������� �������� ���� "������������� 7 ��� ��� ����

������ ������(� ���7 ��� ��� ��� ������'��(� ���7 ��� ��� ��� "���'��� 8��������� �����7 �;

����9��*�����?�����������������������������������"������=����������7 �������:���;

��<��������"�;���������������'���"����������������7 �����

Page 33: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

����������������������'�����������������������E�����������������1��������������

��������������)��'���������������������������#%��������������������������*�7 ����������

����� ������� ���� ���� � �������(� 7 ��� ����������� ��� ��'����� �)����"������ �;

����'��������� ���� ���� ������������� ���� 7 �"��� ��� ��� �������������"�� ;� ��� ����

��������������������������� ;��������������������������'�������� 87 ��������������������

����������9�����7 �����������'������)������������������"���'����������;

��������������(���������"����������'�����������))�'������������������"���';

��9��

.(.��+ ������ ���������

*����������"������8�9���������� 809������������(�7 ������������"�� ���������������

��������)(�"�����������������������''����������"����������'�����*��� �����������������

�������������������7 ������������������"��������(����������������'����������

����������"����������6 �����������������������������"�������������'����������

������� �� ��� 8���������9� �����(� ���)�� ��7 �� �������� ����� "������ ���� ����'��� ��;

�����������))�'����������������������������������������7 ���������������������;�

��������������"������8�9����������809���''����������"�����'�������;�7 ��������������'�;

��'���'G ))�'�G �����83������(��%%�9��

*����'���������������������7 �����������������������'���������������������������

��� ��������"������ 8�9� ��� ������ 8+9�� *�7 �� ��'������ ����� ��� ���� ���������� �����;

���"��� *�� ����� �������� ��'������ ��� ����� ���� ���'������� ��� M ������� ��� 4 ��

8!,,�9(�����7 �'��������������������������������������"�����7 �'����'������������"��

�����������"���������7 ��������P9=��������"��������7 �����������������B ���������

�������������������'������'�)�'������������������

Page 34: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��+�

*��(�7 �����������"������8�9(�8!9����8+9(� tP ���)�������������� ��("-* ��� �

�("-* �����'�����;

����3��"�"������� �6∆ (� ���<" ( ���

��<" ( ����"���������"��������7 ��)�����������=����

������������������(�����������������������������'�����7 ��������������������"�����

6 �����'�����"�����������������������������"����������7 ������������������������;

����:�����<�����

A��� ��� ��� ������ ��� ������� ����=� ��� ���� ������� ���� �������"����� '�F ��

���������'���������������� ,>∆ �6 ���� �

�("

�(" -*-* > ���� �

�("� -*X = ��*������������1�

εββββ +++++= − �

��("+�!�(!

[

�� -*9�8�SX9�S8 �

��������������������"����8+9�

���������������������������'������'�F ���������"�����"���������������������"�����

�������������)����������1�

εαδ

βββ

εααα

++∆++++=

+++=

− +�

��("+�!�(!

[

��

+�!�(�

[

��

��

-*9�8�SX9+S8

�SX9�S8

{ }

{ }

[ ][ ]

[ ]

εωω

εκκκ

δ

εββββ

εββββ

τ

εααα

++−=

++−+=

−=∆

=

=+++++=

++++=∆

−++−=

−+=

=

+++=

�(!

�(�

��

!�(�

[

��

��

����(!

��("+�!�(!

[

��("+�!�(!

[

"

��

"

�����("

��(�

�("�(����(�

+�!�(�

[

��(��(�

�("�("�(�

�("�("

�("�("

�("

�("

-*9�8-*908

-*-*S-*9�8

������'��

-*-*�9+8

-*(-*3��X9�8

�($J(5JS

-*9�8�S-*9[!8

-*�S-*9!8

. 2$�9�8���

.$5���

��@��(�(VS

�S-*9�8

J���'��

εαδ

αα ++∆−+= +��!�(�

[

�� ��

�SX9!S8

Page 35: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

A ������'������������8S�9����8S+9�������������1�

9�8D�

-*9�8�S-* �

��("+�!�(!

[

��(" δ

βββ ++++= − (���������

���

≥<<∆

=��

��

-*-*���,

-*-*���,�9�8D �

&��� ��������"�� �E��'����� ��� �����"� �������� ��� ����"�� ��� ���� ���� ���������'���

8'�������S!����S�9��*���"�����������������"������8�9����8!9�����'����������������1�

εβββββ

εαααα

++++++=

++++=

− �

��("+��!!

[

�("

+��!�

[

-*9�89�8D�S-*9[[!8

9�8D�S-*9[[�8 �("

5����� ��������"������ "������ ��� ��������� ������ ���'����� 3��� ������� ������ ���

�������7 '����������������'G ))�'�G ������������������������������������"������������

��(�����������������M ����������4 ��8!,,�9�����K�������������#�� ��������2 ���L ���;

'��������������*�7 ����'���������������������������������1�

�� ���������������������������������"�����������������)�'�����. ����. ������� �6 �

����������E�����)�'�����8��'�����)������������������������� �

��("-* − 9=�

� 3��������������������'�������������������. ����. ������� �6 ������������������

��������"������ )''1( ���� )''2( ���'���������#�2 ���9=�

� 6 ����������������7 ����)����'���������������������������� ε ����������������"��;���� )''1( ���� )''2( ����������������������������8���������������,(�9�����)�=�7 �����

������������������'������7 �'��87 ���"�J����� (�!,,�9��

� ��������������"������ )''1( ���� )''2( 7 �������'���������������������'���������"������

��������"����8�9��D������������������������������������� δ �����������"����8+9��)���"�;���"� ���� ��� �'������ �����;� ��� ����������������=� ��� ��� ����"�� ���� ���� ��������;

�'�������������

�βδ = ��

����������������'�������������

�αδ −= �

*����������� δ ���������)(���������������������������=��������������������)�;����������������������������,�������������������1�

98�

�� αβδµ

−+= �

Page 36: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��0�

*������� �������� ��� ��������� δ �)���"����"� ���� ������ ��� ������� *�� �����"����"����������"����8+9�"������������������� µ ������������������������������'��������� ��

\� ;�

��7 ��"�������������������� ��("-* �����"� ��� ������������ �

�("-* � ��������������"���� ���

������������� 8����)�\� = 9�;�����������'���������1�

�-��������������������� µ ������"����,�����������������'�����������������������������������������'��������������� µ ������"��������������������������'�������������)��=�

.(5! �� ���� ������

����������������)����"�����������'������������������������������������ ������'����

������������������(� �������������)������������+(� �����������"����������������

����������������������"����������7 �������������)�����������������������������"������������

���������"���������

*�����������������"������������'���������������������������������������%0��;�!,,���

���������)�������7 ��������7 ������������'��)�����������������������������4 ������������;

���"�������@�)����������)��F �������7 �������������������������������������������;

����� ������������������������������������(������������������'��������������;

��������"�"�8���9���������������������=�����������������'������� ��������������

�������)� �����"��� ������ &��� ������� ���� 7 �'�� �E���� ����� ������� ������� �������

��?������������7 ���� ������'����'�����������������"�� 8�����������������������9�

�����7 �����"��;�7 ����)����"�!�;������������)��������������������������

��������������"������7 �����������)�����������)�'�����87 ��������������������������)�

��� �����9� ������=� ������������� ���� ��� ��)���"����"� ����������� 8����������� ���

���������'���9� 7 ��������� �������� &�� 7 ���� ] ��������� ����� ����������� �����������

�������;������������������E ��������������������"���)�;�:����� <������;

������ 8��������������� ������������������������������'���������9��*�������;

����� �������� ���� ������� � ���� ������� ������������ ����E�����������$"� 7 ���� ���

������������� �������������������� ����������������� '������ ����� "��;

������"�������%#,��&������7 ������������)�����������������������)���"����"��'�F ��

��)���"����"�� ����������=� ���� ��������'��� �����)������� ��@)� ���� �'�������� ��� ���;

�������������������������������)�'������������'��������������������

*����)������������������������������������������������(�7 �������'���������������������

���� �\9�8�� µµ −+= −

Page 37: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ���

5�9 " / ���� $#$ ���� *� �$�� � ! / " %0 *

5(&���������

��������)����"�����������'��������������������������������������'��������������)�;

���"���'����������������� ������'�����������������������������"�(�������������

������������������������%0#� ;�!,,���3���������������������(����� ���'�)��"����

������"����(�"������� ��7 �'���������������������������� ����������������

��������������"��������"�(�����'����������������������������'�����������

7 ����������������������'����*�7 ����7 �'�����"��������������������������������

�������)�����������������������������;������������8���������������������������������

����������������������� ��9��

*����������������)����"��������������������������������)�+�!����������������������

����������������������8������9�"���������������������)�+���������������������

���������""�������(�����������������)�+�+�������� ��"����������������������'���� �����7 ��

�������)��� ������ ��� �'������������������� "� �������"������ ��� ����������� ��� �����

�����������������������������������������������"������������'�����=�"������

'����'������� ����""�������� �� ��� 8"�9��������"��� A ��"����� ��� ��������������

�������������:������������<�������������)�+��������������������������'��������������

���� ��� ������������'���� ��� ��� "���'��� ��� !,���� 6 ��� ������� 7 ��� ����� ���� ���

�����������"�����'�����<����������"�����������"����������������������'��� ��'�;

���������������������'�����������

5()��+ ������ �����������:- ���� ������ ��

5()(&#���� ����� ��� ����� ��

6 ���������(���������������"�������������������+�������������'�����������������������

����������������"����8�����"��������9����'��������

� � � � ��� ��

7����� ������������� ��� ������� ��� ����H)� ,(%#� "<� �(+��

� I �; �����; ��� J#����� 9���

2������� ;���!0��%+(#0�� �(,�+� ;;�

����������� ,(�+�� �+(+�#� ,(0#0�

��"��TT� �#%(��+� �(,��� ,(,���

X���G ���"����� ��#�,��%!(��0� �(�00� ,(����

���"������� +�(�##� �(��!� ,(+�!�

D8�9TT� �0(%,!� �(,�+� ,(�,#�

�� � � ��������8$6 59�

� � � � � ����'G ))�'�G �����7 ���������)�'����8��^ �,(,,,�9(�������7 �������������

������TT������������'G ))�'�G ����(���7 ��7 �������'���������)�'������

�����N ���������

&�������������"��������������������������������'����������������������������"�����

Page 38: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��#�

���������� "��� ������ ��'���������� ���� ��� 'G ))�'�G ����� ������ ���� 8�����'���9������9�

��"��� ������1� ���� ��������� ���� ���� ������� ����������(� ���� ������������ ��"��(� �������� � ���� @ ����������"������� ������ �����������������������������������"��;

������(� �������� ���� ��������� ���� ��� ����������� '���� ��� ��� "���'��� ������ ��� ����

������������������������������"�����������

*��������� 7 ���� ��� B !(� ��� *�����;-����� ��� ��� �;�������� �''�������=� ����� �����������

7 �������������������)�'�������������������(����B !����)����������'���������������"��;

�����"��'������������������������������"����� ����������B !�������������,(%,������

�������*��*�����;-�����8����������)������������������'��������9����������;

������������!(,=��������������;�����������������!(,����7 ����8)�"�����������;!(,9��

*�������'G ))�'�G ����������������)��������������������������������������"���������������;

�����A ���������+�������"��������������������""���������������"����������������"��)�';

�����7 ���=���"�������""��������7 �����������������������������������������

���)������+����������������������""������������������������"������������������(�

���������������������"�����������)��'��������������������������������������*�7 ���������;

"������������������������������������������'���������87 ���������9���

�������� ��

"������������� ��������� ������������� ��!����������������� ������ ���

���������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��

�� � � ��������8$6 59��

*�� ������ ������� ������ ��(� ����� ������� ������'��(� ��'��� ��������� ���������� ���� �(��

����������%0#����+����������!,,���*��"�����������)��'��������7 �����������)������"�(�

������������'�������(����)����������������������������������������%�%;�%#,�> �������;

����������������������%%%�8�����������������;���������"��;��������������������������'��;

���������������������������������������� ����

���� K ���������������������������� ���������������� �������������������� ������������� ����

����������������������� �������������������B ������� ������������������ �����������#

�������������������������; ���������������������� ����

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

19681973

19781983

19881993

19982003

aant

al w

onin

gen

Vraag

Langetermijn trend

Page 39: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� �%�

��������������������"�����7 ����������� ������� 7 ������� ����'������������"�� 8_ �

�,,�,,,9��

5()()" ��� ��- ��� ��� ����� ��:������������� � ��� ��������

��� ������ +�!� ������ ��� �'������������������� ���� ��� �������������"���� 8���� "�����;

���9����'������=�������������������������������"����������������������'��������

"����������

� � � � ��� ���

7����� ������������������ ������� ��� ����H)� ,(+0� "<� !(�%�

� I �; �����; ��� J#����� 9���

2������� %���%�(###� +(�0�� ;;�

J����� ;��(�#0� ;!(+��� ;!(#%%�

B ����TT� ;��+(,!�� ;,(!�!� ;,(#�%�

-������������#%� ,(,,#� �(���� ,(0,+�

���"������TT� !(�+!� !(!��� !(����

D8�9� #(�0�� !(�#�� �(0%0�

�� � � ��������8$6 59�

� � � � � ����'G ))�'�G �����7 ���������)�'����8��^ �,(,,,�9(�������7 �������������

������TT������������'G ))�'�G ����(���7 ��7 �������'���������)�'������

�����N ���������

$"�������7 ����������������������"�������$"������������������'G ))�'�G �������������;

��� ��"���������=�����7 ���� 7 �������*�����;-����������� �;���������''��������� ������

���B !�����������)�����=�����������������������������"�������������������������������;

������������������������������'������������7 ��������������������������������������

"��������=���������������������������������������������B !��)=���������������

��������������"�������������"��������������������������'��������

J��������""�����������������"�������;�"��(��������������;�7 �����������������

)�'������������������������'������?���������

��� )������+�!� ���������'������ �������"���������������'���� �)��7 ��� ����������������;

�����������'������

*�����'����������'�������"�����)�������"������'��������������������(���'�����)������;

������������������������'����������"���'�����������������'������������)��%%%��

5�����7 ������������������������������'�����������������������"������'����������;

���)�� ���� ���� ��������������� ��� ����'���� �����=� ��� ��� ���'������ �������� ����

'��'����H �!������7 ��8��������������"���9����)������+�������������������'����������

Page 40: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�+,�

�������� ���

$ �����������������!���� ����������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *���

�� � � ��������8$6 59��

5()(.������ ��� �����

���)������+�������������������������������������"��������(�7 �������'������������

�����������(�������������� ��� )������+�+� ��������������� ��������������������"���)�

����'����������������

�������� �� �

"������������� ��������� ��������������������������� ����

�$ ���������%&' -�#�)( ( *���

�� � �� ��������8$6 59��

*�������"�����"������)������+���������������'���������������������������������)����������(�

�����7 �����������������%���;��%#!���������������������)�!,,,�������7 ��������������;

��������� ���������� ������������������������"��������������� 8��������"�9� ���������;

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

19681973

19781983

19881993

19982003

aant

al w

onin

gen

Prognose

Realisatie

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

19681973

19781983

19881993

19982003

aant

al w

onin

gen

Vraag

Aanbod

Page 41: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� +��

������������������"�������������������������������������������&��������������������

�)���"��8�����9(����������������������"�������������������������������������������

������ ��� ���� �����"��� ��������� ���� ��� ���"�����7 ����*�� �)���""���� ���� ���� ������

"�� ����� ���� ���� ����������� ����������������������� �����������"���������

8��� ������� ������ ����������� "��������������� �"��� ���� ������ ���� �������

����������������������9���

�������� �� �

<���� ��������������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������

�� � �� ��������8$6 59��

*�����"������������7 ������������������������ ���!,,����������������������"������

���"���'���'��'����+�,,,���������8�������������F ���� ��(�����������'��������������

���������������������������9���

��������"��7 ��������������������������������������"���������;������������"��

����������������������������'����������"���7 ������������������"�����������������

���� ������������-5$<�=� ���� ����� ����� ����� � ���� ����'���� ������� ��� �))�'������

��������������=������'��������@�����)�������7 <�������������������������������������;

����������������������'����������"�������������������������"��������

5(.��+ ������ �����������:�������� �� � ����� ��

D���� ����)����"��� ��� ������'��(� ������� �������� "� ���� �'���������� ������� ���;

"�������8��7 �����������������������"��)�'�����������������������������������'���

������������"���

���)������+�+�������'���������������""������8����"��������9��)��7 �����������������;

������������������""����������������������������������������G ������������""�������

*�� ���'������ ����""������ ����� ������� ��� �������������� ����""������� ��� ����

�����)����������������������������'���������������������!,,!��'������������������8��;

�������������7 �����������"�������9��

300.000-

200.000-

100.000-

-

100.000

200.000

300.000

400.000

19681973

19781983

19881993

1998

aant

al w

onin

gen

Tekortkoopsector

Page 42: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�+!�

�������� �� �

D ���������; �������������������� ������������������$ ���������%&' -�L�)( ( *��

������������%&' -�(

�� � �� ��������8$6 59��

D���� "� ��� ���� ������ �)����"� ���'������� ��(� ��� ��� ����"�� ���� ���� �� �����'���

����������� ���� ��� ���"������� ��� ���������� ���� ������ '�F �� ���������'������� *���

����"�� "� ���� ���� ���'����������� *�� �����������������������δ ��������� ��� ��������������������'������,(�������������7 ��������������������������'������8���'���9�;

,(�������������*�����������7 ����������������������� �������������������������������)�;

��8��9� �������������� ����'����� ���� ��� ��� ������7 ���� ��������"����� ��������� ���� ��� ������

����������������������������������"��������������

5(5��+ ������ �����������:+ ���������

6 ��� ������ ��� ��� ����������� ���� ��� �����;� ��� �������������"������ ��� ��� ������'����

*�7 �����������������������������������+����$"������7 �����������������������7 ���������;

������(�7 ��������������*������-��������,(�0�������������"�������8��������'��������

���'��������9��$"� ��� ��"���� 7 ���� ��� ����� &��� ������ ���� ���� ������� �����������

������"�������������������������������������������=����������������������������������

��"��������������������'����������������������������;������"����������

&�����"�������"���������������������������������������������������������������;

�������� 8��� ����+#N 9��*������� ���������"���"��������������� 7 ����������������;

�����"��7 ���'�F �������������������������'��=��������������������������������������;

���� ������������� ���'���� �������������������������� ������������'�������������������

������7 ��������������������"�����������

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

19681973

19781983

19881993

19982003

reel

e pr

ijs

in e

uro'

s

Prognose

Realisatie

Page 43: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� +��

� � � � ��� �� �

7����� ������������� ��� ������� ������������� ����H)� ,(%�� "<� ,(�0�

� I �; �����; ��� J#�����

2������� !�++!�,+�(%+�� ��(0,��

����������� ,(+�0� ;�(+���

��"��� ;��#(0+!� !�(�!0�

X���G ���"����� ;��!�%��!�(+%+� ;�(!+#�

���"������� ;!#(�#�� ;0(0!��

6 �"���"���'��� ,(+#+� �(%�0�

�� � �� ��������8$6 59��

���)������+�0�������������������������(�7 �������'�����������������������(�������;

����������)������+��������������������������������������"���)�����'����������������

�������� �� �

B � #������������������� ��������������������$ ���������%&' , �#�)( ( *���

�� � �� ��������8$6 59��

�����������"���������������'�����������������������������1��

� &�����"������������������������������)�����������)�'�����> ���

� *������������������������"������������"���'�����

&�����������"��������)������+������)������+���������������������!,,�����������7 �����;

����������"���'���8���������������������"�����7 ���9������������)�������"�����"��7 ��

7 ���� ���� ������������� ���� ������������� ���"�� ���� ������������ 7 �� ���� ����

��������"������7 ����8��������������������������������������������������������9��

2.000.000

2.250.000

2.500.000

2.750.000

3.000.000

3.250.000

3.500.000

19681973

19781983

19881993

19982003

aant

al w

onin

gen

Vraag

Aanbod

Page 44: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�++�

6 �������'�������������7 �'������!,,�1�

�6 �"���"���'��� � � ��+�,,,�

� � � �

6 �"���������'����8 ���������������������

� ����,,��

-�������������"���( �/-/�: ��������������������

� 0+�#�0� �

6 �"���������'����E'�����)������� � � ;@;������0�

� � � �

6 �������"��� � � �,,�+++�

������������"���������"���'���8��+�,,,9���������������E���������������������������

���� ������ 0��,,,(� �������� ���� ����'��� ���������������� 8��� �����09� �������� ����

��������"������������������������,,�,,,��������������������������������"���������

������'��������������(� ��'�����)� ��� �E'�����)� ��� ������ ���� ��� "���'��� 8��� ��;

�'��������"�����������"���'���7 �������������������)������+�+9��

�������� �� �

<���� ����������������������������������������:�������������������������

������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������

�� � �� ��������8$6 59�

3��"���������� �������������"����� 8��� ����������������"����� ������"�����

������'�����������������������������������������,,�,,,������������"��(������;

7 �������%�%��&������������������������"���������:))�'�G ��<��������"��'��)����8�����

��������������'����������������������'����������������������9��

200.000-

150.000-

100.000-

50.000-

-

50.000

100.000

150.000

19681973

19781983

19881993

19982003

aant

al w

onin

gen

TekorthuursectorTekort excl.overloop

Page 45: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� +��

5(;#������� ���� ����� ������������� �� ��+ ����� ��

5(;(&���������

�����7 ����������)�������������������������'���������������������������������'����

������"���'������!,����6 ����������7 ��������������������������"�����'�����<�����;

�����"������� ����"�� ��� ���� �������������'��� ��'������ ���� ������ ������'��� ���;

�����*�����������������������������������7 ��������������������+�+��

� � � � ��� �� �

M �� � ����������������������������� �������������� ����#�

�������������������������������� �����)( %0 �� � -������

� � �

/ ����������������������8��������9� � ,(�,N �

/ �������������������������"���8��G �����������9� � �(,,N �

-����������������'���8��G �����������9� � ,(�,N �

-����������"���'���8��������9� � ��������

B �G ���������8������9� � �(�,N �

5��"�������������8��G �����������9� � �(,,N �

������� ��� ����������� ���� ��7 �� �E��'����� 7 ������ ������ �������������(� ��� ��������

������������������������������"���*�����"������������������������;

7 �'�����������������?��������������*���"������7 ��������������������������������

���������� 7 ���(����� �������"������� "� �����7 ���� ���������� 7 ���� ������������� 5����������

������������������������������������������"����������������8,(�N 9�����������)������

�����������������(��������7 �������"��)�������������������������"��)�������������������;

"����������������� ����7 ��������"��������������������������F ������������"�

��"�����������������������������������������'�������������)���+����������'�������

�������������� ��� �������� 8�������9�� ��� 7 <��������������"�������������������������

��'������������������������� ������ ��� ������������������������������(� 7 ���� ����

��������"��������������������7 ��������������������'����'�����'������������;

�����������)���

5(;()#������� ���� ����� �����)< &;

�����7 ����������)����������������������������������������������������������';

����������"�����������������������!,��(���������������������������������

����������

*�����"��������)������+�#�7 �����������"������������������"�����������7 ����)���";

"������'��'�����,,,������������!,�+��&������������"��)�'���������������������������

���� �����������"��� ��� ��� "���'��� ����)� !,,#��*����� �������� 7 ������� ���� ���

����""�������� ���� ��� �����7 ����1� ���� �������������� ���������� �������;� ��� ��";

�������� ��� ���� ��������� ���� �������������� ��� ��� "���'��� 87 ��� ������ +�+9�� *��

�������������� ��������� ���� �������������� 8,(�N 9� ��� ��� ������'��� ���)������������

����������)��))�'��������������������������������������������������������;

�����3���������������������������"���������7 ����������������������"���

Page 46: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

�+0�

�������� �� �

"�� ���� ����������������������� �������)( %0 ����������

���������������������������������������� ���� ���#�

�������������� ����������������������������; ������������ �� ����

�� � �� ��������8$6 59�

&���������)��������������������������������))�'����������������""���������*������;

���"�����G ������������""��������7 ����������"�����)�!,,�����������������������������

����,(�N �������������8�����������(�����!N 9=��������'�������"�������������������

�����������'���(���������(���G �����������������������������������������'����

50.000

52.000

54.000

56.000

58.000

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Aan

tal w

onin

gen

60.000-

30.000-

-

30.000

60.000

90.000

120.000

150.000

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Won

ingt

ekor

t (aa

ntal

won

inge

n)

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Ree

le p

rijs

stij

ging

Page 47: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� +��

5(;(." �������� �� ��+ ����� ��

��� )������+�%� ������������������ ������������������� �������� �'�����<�����������������

�������������"�"������������))�'���������������������������> > ����������E�����)�'�����

��������"�������> ����������������������������������87 �����������#���������

)��'����9���������������������������������������������:�'�"<����������������!,,+��

������������'����������������������������������������������������������N �������*���

������ ��� ������� ���������� ��� ���� ����'�������� ���� ��� ������ ���� ������������ �����

"���������!��*�7 ������'�������� ������������������� ����������������������������

��� ���"������� ��� ����������� �������1� ���� �������� ���������� ���� ��� ������ �����

"��������� 8���'������;�))�'�9(� ���� ������������ ������� ������ ����� "���������

���������������������������������������������������������"��������������������

"���������� *�7 �� �))�'���� ����� ��� ������� ������ ����� ������� � �'���(� ���� ���

!,,#������������������> > ����������(�����������������������������������G ������"�������

��� O � #%#� ������ 8W!(0N 9� ���� �������� �������"��� ������������'���� ���� ����

!��,,����������A ����������"�7 ���������"�����;�7 ����������;���������"�����;��;

������������������������������'���������������������(����������))�'����������������

�'��������������"���������������

���� ������� �'���������������������������������������������"���������N ��*��

�))�'������������7 ������������*��������������'����7 ����������������������"����;

������� ������������ �������=� �������"����� '��'�� 0��,,����������*�� �������������;

�������'���� ������ �� ������� ��� ����������� ����������"������� ���� ;@;� O � +,,������

�������"���7 �����������'�����������"����"��)������

$ �9��C#��������������� ������ �������

���������������������������������������� ����

�!�� "���������������:��������������������� ���������������� ����+ ������� �������� ����������������

�����������N������������ N���������������������� ��������� ��������

���� K ���������������������������������������� ������������� ��������; �������������������������

�������������%&' -����������������� �������)( ( %����������������#���� �������� ���������

������/������������� �����

Page 48: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � �

�������� �� �

�������#�����������������!������������������������ �� ������� ���������������5 0 O ������������������ ��������#�

���� �� ��#0 O �������������������������� ����������������

�� � �� ��������8$6 59�

-

200

400

600

800

1.000

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Prij

s in

eur

os

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Aan

tal w

onin

gen

600-

500-

400-

300-

200-

100-

-

100

200

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Prij

s in

eur

os

-

2.000

4.000

6.000

8.000

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Aan

tal w

onin

gen

Page 49: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � �+%�

;�" / $ #" **� ! $ �� �'� ��$�

;(&���������

3������)�����'���'����������������������������������(�������7 ��)���������������

��������'��������(������������������������������'���������������"�������������

�������"����� ����������� ��� 8"�9�������"�� ��� ���������� ������������ :3����

��"�����������8���;9�������<�����"�����������������'����'�������)�'�������������

"�������������������������������"�=���������������������7 �����"������������������;

��������� � ������� �������������� �����������"�� ���������� ��� ���� �� ��� 8"�9�����;

��"��7 �������������������(����"�������������"��������(�����"�"������)��'�������������

����=�������������������'����������;����������""����"��������������"������'��;

���� > �� ��"����� ;� ���� ��������� ��������� 87 �����9� ����� ���� ��� ������������

8"�9�������"���

6 ����������'�������������������7 ������������8������9�� ����"�������������;�7 ;

�������������������� ;����������� ��7 �'��� ������"�������������'����'�������'�;

���������)��'���������������8"�9�������"����?��������

*�7 ��"������"������������������������������������������G ����))�'����������;

��������������������'��������

2������������������������������7 �"�������1�

�� �������������'����'�����������������������������"�I�*�����������������7 ���������������������������������"������������ ����"I�

!� ���"��������7 ����7 �'�����������������"����������� ���'����������������� ������������ �������"�(� �������� ������ > �� ������ ��� ��� "���� > �� ������

����������""����������������������������'��I�

;()���������������= ��

*��� ������� '����'�������� ������� �������'��������� ��������""��������������;

����8���9���"���������������������)�'���������������������������7 �����*���������;

������������"������������������������������7 ������������������������������;

����������"����

������������������'����������)������ �������7 ������������������������������"��

����������""��������������������

Page 50: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��,�

� � � � ��� ��

+ �� ������������������$ ��������������� ������������������:� ����

���������� � �

�%0#�

!,,��

C������"���

�������

� � � � �

���������"���8��G ��(���������9� � O ��##+(�0� O ���0!(��� ,(#0N �

�����������""������8����������9� � �(��� �(,,� �(%,N �

��������������������@�"�� � ,(�+� ,(��� ;�,(!�N �

� � � � �

���������������,,,��������� � �(�#� �(�,� �������

���������"�����N ���������������� � �#(��� �#(,�� �(�,N �

5��������������8�������������F ���(����N 9� � �,(+� �!(0� ,(��N �

�� � �7 ����������������������������

� � � � �����������"���1�����������

����������������������'�����)���������������������������(����������������

�������������"�����������"��������������������������������)������������������;

"����"��������������������������������������������)����7 ������""����������;

���������������������������������=�������"����� ��"���������7 ������ ��� ��G ���

����������)���������'������ ��� ���������� ������� �))�'������������������������������

"������� ����� ������ ������'������� *��� ���� ���������"� ����� 7 ������ ���� ���� "� ������

������'�)��"���������������������"��8��������P9��

��� )������ ���� ����� ��� '����'����� �� ��� ������������ �������"�� ��������(� ����

���'�)��"����������������������"����������*��7 ��������������)�������������������

�������"�������'��������"���������������*�������������������������7 ����7 �����;

���5�������;������+��

�������� ���

I �����������������$ ��������������� �����

���������������������������������������� ����

�+���"�������������������������������������� ������������������������������������������#

������������������������ ���������������

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005

Page 51: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

-����������)�������"�����������'����> > ��������������������������������8���������

)��E��9������������������������ �������������������������;��������������������

��� ;�������������'����'�����'��������� ���� ����������� �����������������

"��������� ���� ���� ������ ���"�� ���� ������ ������� ��� +,�,,,� ��� 0,�,,,� ����� ;� ����

����'�� ���� ���� ������� ������ ����'���� ��� ����� �������� "��������� Q� ���"��� ���

�������"���)��'��������8'����'�����'��������9��������������7 �����������������

*�� �������������� ��������"���� ��������������������� 7 �"��� ���������"��������� �������

&����� ��������*����������������������(� ��'�� ��� ������������ �������;� ��� �������

���������(� ����'�������� ���� ���� ��� �������'���� ���� ��� ����;� ����� "���'��� ���

�������������������������������:�������������������������"�:� ;��������"�

������� ���&�����������(��������� �������������������� ����������7 ��������'������3����

"�������������������������"����������������������7 �����������������������������;

������������� ������'��� ����� ��'��������� ��� ���� ��������� ���� ��� �����;

�������'����������"���'���87 ������������������������������������������J���";

���"��

;(./ ����������

���������������������������������8����)����""��������+9���������'������'������

����""��������������'����'�����;����������)��������������������'��������������������

������;������������������8"�9�������"�������������������'�����

�����������������������������������'���������������������������� )�����������

)�'����� ;���������� �����(������������������������"��� ;� > �� ������� ���"�;

�������*�7 �������� �����������������������������������(���������������@��������� ` �

���"���������` �������@���������7 ��87 ��������������)��������!9��

�������"�����������������������E�����)�'��������������(�"����(� ��"��;��������;

���������� ��� ����������� "�����������?������� ��� @� )� ���� �����������������

"���������������������������������������������������������'���������������

���"������(� ���� ����� ��� ������ ��� ������ ��?������� 8��7 �9�� *�� '������� ������'����

������������(����������������7 �����������������'���������������"���

���������������������������'������7 �������������������������G ��������������"�;

�������� :�����""��<� ����� ��� ������'��=� �������� 7 ������ ���� ����������� ��������

"��7 �������������������(� ���������"���"�����"������������������������������ ������

������'������������ ��������'��������������������������������������������"���';

���8������������������""����"�����������������"�������9��

*�����������������������'�����������������������������"�(�������"�"��������

������������������%0#�;�!,,���

Page 52: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��!�

�������� ���

7�������������������� ������������ �����������

*��������"����� 87 ����)����"�+9������������������������"�'����'�������������

����7 �������������������������������������������"��������(����������������;

�����"���������"�����)�����'������87 ���)���������9��

�������� �� �

<���� ���������������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������

�� � �� ��������8$6 59��

������ �����

$7 �� ���4�����������������(�"����(���"��(������)���

�����������������������

���"�������

J��������"��

���������������������

300.000-

200.000-

100.000-

-

100.000

200.000

300.000

400.000

19681973

19781983

19881993

1998

aant

al w

onin

gen

Tekort

Trend

8 jaar

20 jaar

Page 53: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� ���

5�����������������������7 ������ ���"�������������'�'�����������������""��1�

� *�� ��"����� �� ����������"�� �������� ���� ��������"� '����'������� �����(�

����������������������������)��������7 ����8�����7 �����������'���'����������������

������7 ���������@���������������'������

� *�� '����'����� �� ��� "��������"�� ��������� '��'�� #� ����(� �������� 7 ������

������� ���� ������� ������ ���� ����� ���� ��"��� ����� ����'��� 8)� ��'�� �����9�

�������� ��� ��������"���� ��� ��� ' '���1� �������������������� ����������� �����;

���������<���� �������� ��� ���� �������)� "���� *��� ����'����� ���� �����;� )�

�����������������������'������))�'����"�����������������������������"�������

������������������������������> > ��)����������'��������

� D������7 ��������������������������"�� �������"�������������� ������� �����

��'����1���������"����������6 ������"�������7 �����������������)����������������

��������"�������������������������������������"��������"��7 ����������

����������7 �"��������������������'���8���������"���"�"������������������

���������������������������������������7 ������������"���'���������������;

���������������������������9��3���������������������������������������

87 ���� ������� �������� ����������"9� "���"� ����������� 7 ���� �������� ���������

���'��"�����7 ��������"���������8���������������9�> ���������������"�������"��

��"�������������������8����E��'���������7 ��������������)�������"��������;

�'���������������������9��.��������������������������������������������

�������7 �����������7 ������7 ��8)���������������9����������"'����������

;(5$���� ����- ��������� �� ��

&��7 ��������'�������������'�������������������������������������������)�����������;

����� '��������������;���������)��'������������;������������������������������1�

� �������������������� 7 �����������������������������)��������������� �������;

7 ���� ���� ������������� ���� ������� ��� ����'��������� ����������� ��������*��"� ���;

������������������������������������������������������������7 �"���������������

8!�����9�������������������������������������������������������������������7 ���

���� 8��"�����9������������)���������"���������������������������������(�

����������������������"��������'�������������������@�)�������������

� �����'��������������������������������������������������������7 �����������

���������"������������������������������;�������������"��������������';

�����7 ���������������������=�����"����������������))�'��������������������������

�����������7 ������������������������������������������������������������

����������&�������'������������������8��9���������'�������������������������"�;

���������������7 �����������������=�������������))�'��������������������

� &����������))�'�������������������������'��������������������������������������;

�����������������������������������8'�F ������������9�����������������"���

���� 8������G ��� ��������;�������9�� D� "��������� �����'��� ���� �����������

������� ����� F ����������� ������������������������""���������������������

��������������"����������F �����

� &�������������������������������"�����������������������������"�������������

����������&������ ����������������������"��������������� ;�������)�������

�����������������������������������'����'�����������������7 ���7 �����������

Page 54: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��+�

"���������������������������������������� ����������������������������)���G ;

���������"��������������"������ ���������������������������'��"�����������������;

����������������������

Page 55: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ����

'�*$%" *� � %

�����5��'����8�%%09�A����� �6���� ����+ �����(�4 ���1�B ���������

3�'�����5���� 8!,,�9� B �2.� B ������)�&����������������"����!,,�(� 4 ���1�J������

M ���"�

J���� 5��"��� 8!,,+9�"�������� � ������� !� ������� � ���� ������� ����� � �����(� 4 ��1�

�3.$

������5��������������� �����������������8�%%!9(�A����� �� ���������+ �����������%(�

*��)�1�*A ���

������ 5�������� ��� ����� ��� ������ 8!,,,9�"�� ���������������� ��� ��� �������� ���

���������������� ��(�A ���'��1��������

4 ������5����� ��� 4 �� / ������� 8�%��9�J������� ���� ������!� �� ���� �������� � ��� �

������������������(�4 ���1�3�'������

C����2����(�3�����&����������/ ����3������8!,,,9�<������ ���������������������

���������(�*��)�1�*A ��

B �2�� M ���� ���*�3�� C�))��� 8�%�!9�@��������� + ��������� ����@������ ���"���2 ���������(�

&'�����'��+,(�����+%��;���+�

5�����M ����������/ �4 ��4 ��8!,,�9�" �������������������������������������!����� �

����������������������(�4 ���1�B ��������

���������M ������8�%#�9�B ������������� �������� ������������������������������(�<��

/ ���������1�.*A �

-���������/ ������8�%%�9�+ ������������� ���(�����V�"1�������'�������

3����������))���(����� �������������������� �����B ������8!,,�9�"������������� ����

���������� �����������+ �������������(�*��)�1�*A ��

B �'����������� ��� B ����� .����� 8!,,�9� � ������� ����� ������� �������� � ��� ��������� ��

��"���8�C91�C���-��� �����.���

.������� � ����������� C���� 8�%%�9�A������������ ������ ���%&/( �!� ������ ������� ��#

�� �� ����� ��������(����&'��'�3���������+(������+%�;��0���

/ �))�J��� �8�%%%9�@������� ������������������ ������������������ ������!����#

�����������������(����&'��'�3���������0(������#%�;�+,%�

������J����� �8!,,�9�� � �����������������������2��������83���91�3�6 �������

Page 56: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��0�

/ �.�� 3������� 8�%#�9� K ������#���������� ��� 2 ��������� �������� ��� ������������(�

2�������1�2��������A �������� ��������

/ �����3'2�������3��"�.�������� 8�%%�9�A����� �6���� � ���9��������� + �����(� 4 �;

��1�A 24 ��������

/ �))�3����8!,,�9�@������� �������A����� �@�����!�J��� ���� �������6���� �

*����� *����F ����� ���-������ 2��-������ 8P%%+9�A����� � ������ � ������ ��� ���

?���������A�����6�����(����C������)�A �����&'��'����(������

C���� ������� 8�%#+9�J: � ���������� ���>����#��������� ����� !� � �� ����������� �#

����(����X������� �C������)�&'��'�(�S2���(����+��

C����������.'����� 8�%#�9� D ����� ��������� ������ $ ������������������������ ��������

*��)�1�*A ��

.'��������2��������������������8!,,,9�$ �����������+ ����(�*�������1�.2��

B �� ���-����(� ���� � ���� ������������ ����� 8!,,+9�@���������������� ��� ����� ����(�

������1�B ���

5��������-��"�8�%%�9�>���������� � ��������������������(�*�������1�3����������

�����B $3�

Page 57: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ����

>�2'" ! $�" *" #$%" *���%�� !

>(& ��������

*��������"��� ��������� 7 ������������ ���������������� ���������������������'������

����������'��"����������������������25.�8���7 ����������������9��&������7 �'����������

��������������)�����������������1�

��

� 9������� 1�����������������������"��������������=�

� A���������1������'�������������������������������������'�����������������(�

��������7 �����1��E'�����)��������"�����������'�������(����������������������7 ��=�

� 9�����������������������1����� �������������������������)�"��������������

�����������������8���������7 ��9(��������������'������������������������;

���������(���������������"�������"��������"����������5���������'�����)��)�'����;

������(����������E'�����)=�

� �������1�'�����������������E����������������=�

� 9����������������� ������������� ��1���������������������"������������

���������"���������=�

� $���������� ������1������������������������������(�����������

���;����������=�

� <���� �������� 1�������������@�����"���=�

� B ���������������������� 1����������""����������������"���������8��39=�

� A�������: 1���������������������������������������(���'�����)�����������=�

� $ �����������������1���������"�������������������������"���'��=�

� H����1��,;����������������������8*�59=�

� 9���� ��� ����������1� ��� ���"��������""������ ��� �������� ���� ��� 25.�

���"��������E�8��'���56 -9=���7 ������������E�����������������������;

����*������"����� 7 �����������������"���1������������""����������������;

"�����7 ��� ���� ���������������� 85������� ������� �������9� ��� ���

���"��������E������������������'����*����"������������������������;

���������������'��������"����"����� ���������������"�������"���������������

����'����������������"��������""�������������)������������ ������������;

"����������������������������'�����K>���������� � ��������������������P (�5��

����-��"�8�%%�9�����������"������"���

�������������� "�������������������������� �������� �����������������������������;

�'��"�����7 ���=�����������������7 ����7 �����?������������

>()��������������

*������������������������������5����G (�*�����"�������������������J���"���"�7 ����

������������������������8�����������������������'�����91�

� �������.�������'�����&�������A ����8������������������9=�

� &������=�

Page 58: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

��#�

� $&2*��

*�� ��������� ���"���� 7 ���� ��'����������� 8'�F �� ��'��������9� ���� ��� ����� ����

����������������������������������'������������

Page 59: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � ��%�

>�2'" ! $*$�*$ � *%$ �>%$� 0 $

�������'��������������������������������������������""��������������������������;

������"������������������������������������"�����'�����������������������)����;

��� �������� &��� �)�������������"��(�������"�� ���� ����� ������ ����� :"��������<�

�����������:��������<������

$���7 ���������������������������������������������)���7 �����������"��������"����"�

���)�����������������*�������������7 ����2��;���������������8/ �����(��%%�9��������

"����"����7 ����������������������������������)����'G ))�'�G ��������������������

����� ����������� �����)�'���� ����'������� ���� ��� 'G ))�'�G ����� ���� ���� ���� ���'����

������������������������������������������������)��������������"�����7 ������������;�

����������������7 �����;�7 �����������"������8�<<9����8!<<9�;�����������������%&&( ���

.�����(�����"����������#�������������)����1��

���

H77H77�

H77H77H77

T!!�

98

!�

!�

−++

+−

*������������������������������E����������������8������������"���9������������'�����;

���"��!�����������������������������������������������������H77�����������������

��������2 �����8���������������������������������������9��

�� 7������72 ����!�B � � 7������72 ����!�� �����

� � �

�%0��;��%%,� #0�++%�++��%�%� ��!0!�%!��!�0�

�%%��;�!,,�� !,���%�!!0�!!�� ��+�0!%�0%��

� � �

�%0��;�!,,�� ��+�%00�,,,�,,,� ���#0�,�0�#+#�

.����!(��������?;�����������7 ����)��������"�������������'�������������������������';

�))�'�G �������������������

�������������������"���������������������M 80(!�9�Y ��0(��=����������8���9�������������

"�����'���������� �����(��(� 7 ����������� '�'������������ ��� ���'����������������

�������������������������)�'�����)���"�����������������������'������������������

��������3��� ������������� ��� ��� ����"�� ���� ���� ��������"�� ���������"� ��� ��� ������

�����������������������������"�����������'���������M 80(!�9�Y �,(+��������������������

��� "�����'������������������� ����'����� ���� ������� �����7 ����� ����� ������7 ���� "���

������������������������������"��

Page 60: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt
Page 61: Conjunctuur op de Nederlandse Woning(bouw )m arkt

� � �0��