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COMPLEMENT STATISTIQUE A LA NOTE CAE N° 2 Pierre-Henri Bono Aix-Marseille Université (Aix-Marseille School of Economics), CNRS &EHESS.
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COMPLEMENT STATISTIQUE A LA NOTE CAE N° 2
Pierre-Henri Bono
Aix-Marseille Université (Aix-Marseille School of Economics), CNRS &EHESS.
1
TABLE DES MATIERES
Les aides au logement en France ............................................................................................................ 2
La situation en 2010 ............................................................................................................................ 2
Les séries longues ................................................................................................................................ 2
Montant des aides ........................................................................................................................... 2
Les aides effectives au service logement ........................................................................................ 4
À qui vont les aides ? ....................................................................................................................... 7
Évolution des prix .................................................................................................................................. 10
L’indice INSEE-Notaires des logements anciens ................................................................................ 10
France ............................................................................................................................................ 10
Île-de-France .................................................................................................................................. 13
Île-de-France versus province ....................................................................................................... 15
Prix moyens des principales villes françaises .................................................................................... 16
Indices internationaux ....................................................................................................................... 19
L’indice expérimental d’Eurostat .................................................................................................. 19
Base de données trimestrielles de la Réserve fédérale de Dallas ................................................. 19
Durée moyenne des prêts ..................................................................................................................... 22
Production de logements en France ..................................................................................................... 22
Évolution du stock de logements .......................................................................................................... 23
Paris et les couronnes ....................................................................................................................... 25
Indice des prix à la construction – comparaison internationale ........................................................... 28
Graphique offre-demande .................................................................................................................... 32
Résumé Étude Scellier ........................................................................................................................... 34
Graphique 3d des prix médians ............................................................................................................. 35
2
LES AIDES AU LOGEMENT EN FRANCE
Dans cette première partie, nous apprécions différentes ventilations des aides au logement à partir
des données des séries longues du compte du logement 2010. Les tableaux sources peuvent être
consultés à l’adresse suivante :
http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/publications/p/references/comptes-
logement-2010-premiers-resultats-2011.html.
LA SITUATION EN 2010
En 2010 les avantages conférés au logement étaient estimés à 40,6 milliards d’euros. Sur cette
somme, 17,6 milliards ont bénéficié aux consommateurs et 23 milliards aux producteurs1. Ces
avantages conférés représentent 2,10 % du PIB. Le tableau ci-dessous est issu du rapport annuel sur
les comptes du logement (Premiers résultats 2011, le compte 2010) de janvier 2012 que propose le
Commissariat Général au Développement Durable (page 31 Schéma E3.1).
Tableau 1: avantages conférés au logement
LES SERIES LONGUES
MONTANT DES AIDES
Le montant des avantages lié au logement est passé de 13 milliards en 1984 à 40,6 milliards en 2010.
Le total du montant des aides perçues varie de 40 à 60 % du montant total des avantages sur la
même période. Les avantages conférés aux bénéficiaires des aides au logement peuvent être divisés
en 4 grandes catégories :
Les aides perçues,
Les avantages de taux,
1 Source : Compte du logement 2010.
3
Les avantages fiscaux,
Les autres aides aux producteurs de service logement.
Un tableau en annexe donne un aperçu plus détaillé de cette typologie.
Le premier graphique ci-dessous nous donne l’évolution du montant des avantages par grandes
catégories d’aides.
Figure 1 : Montant des avantages conférés aux bénéficiaires des aides au logement
Le graphique suivant, nous donne quant à lui la répartition en pourcentage du montant des aides
pour chaque catégorie. En valeur, les aides perçues, les avantages fiscaux et les aides diverses aux
producteurs n’ont cessé d’augmenter depuis 1984. Les avantages de taux suivaient une tendance
baissière de 1984 à 2006. À partir de 2006, le montant des avantages de taux a inversé sa tendance.
En termes de pourcentage du montant total des aides, les avantages fiscaux n’on cesser de prendre
du poids.
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
En millions d'euros
Montant des avantages conférés aux bénéficiaires des aides au logement
Total des aides perçues
Total des avantages de taux
Total des avantages fiscaux
Total des autres aides aux producteurs
Source : Compte du logement 2010
4
Figure 2 : Répartition en pourcentage des montants des aides des avantages
Les données brutes des comptes du logement permettent de différencier les aides en fonction du
destinataire : consommateur ou producteur de service logement. La Figure 3 nous indique que les
avantages fiscaux et les avantages de taux bénéficient presqu’exclusivement aux producteurs de
services logement. Les consommateurs quant à eux profitent des aides perçues, même si une part de
celles-ci revient aussi aux producteurs. Les avantages fiscaux dont bénéficient les consommateurs à
partir de 1999 concernent le taux de TVA réduit à 5,5 % pour travaux et les crédits d’impôt pour les
dépenses d’entretien (cette dernière catégorie n’apparaissant que pour les années 1999, 2000 et
2001).
Figure 3 : Répartition des montants des aides par destinataire
LES AIDES EFFECTIVES AU SERVICE LOGEMENT
0%
10%
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40%
50%
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100%
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10
Répartition en pourcentage des montants des aides des avantages
Total des autres aides auxproducteurs de service de logement
Total des avantages fiscaux
Total des avantages de taux
Total des aides perçues
Source : Compte du logement 2010
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
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10
En millions d'euros
Répartition des montants des aides par destinataire
Avantages fiscaux aux producteurs duservice de logement
Avantages fiscaux aux consommateursdu service de logement
Avantage de taux (producteursuniquement)
Aides perçues aux producteurs duservice de logement
Aides perçues aux consommateurs deservice logement
Source : Compte du logement 2010
5
Les données brutes permettent d’identifier ce que l’on appelle les aides effectives. Les aides
effectives au logement correspondent à ce que l’on a coutume d’appeler les aides à la personne pour
les consommateurs de services logement et les aides à la pierre pour les producteurs. Elles
correspondent aux aides perçues par les consommateurs plus les frais de gestion des aides
personnelles et à certains avantages de taux et enfin des aides diverses pour le consommateur.
Les aides effectives au service logement n’ont cessé d’augmenter depuis 1984. En 25 ans les aides
effectives sont passées de 10 milliards à 25 milliards d’euros soit une augmentation de 160 % alors
que dans le même temps l’inflation cumulée n’était que de 63 %.
En 1984, la répartition des aides effectives entre producteurs et consommateurs de bien logement
était identique avec près de 5 milliards d’euros d’aide par type de bénéficiaires. Le montant d’aides
effectives alloué au producteur est resté stable jusqu’en 2006. Le montant des aides aux
consommateurs suit une tendance quasi linéaire, l’augmentation étant d’environ 450 millions
d’euros en moyenne par ans.
En termes de répartition des aides par financeur la part de l’État a chuté de 66 % en 1984 à moins de
50 % en 2010. Nous pouvons distinguer 3 périodes :
Entre 1984 et 1991, la part de l’État baisse au profit de celle des régimes sociaux et des
employeurs (même si en valeurs leur contribution reste faible).
De 1992 à 2004, la répartition est stable.
De 2004 à 2010, la part de l’État recommence à chuter, de même que celle des régimes
sociaux au profit des collectivités locales et des employeurs.
0
5 000
10 000
15 000
20 000
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10
En millions d'euros
Aides effectives par béneficiaire
Aides aux producteursdu service delogement
Aides auxconsommateurs duservice de logement
Source : Compte du logement 2010
6
y = 447,88x + 4951 R² = 0,976
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
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18 0001
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10
En millions d'euros
Évolution du montant des aides effectives par bénéficiaire
Aides auxconsommateurs duservice de logement
Aides aux producteursdu service delogement
Linéaire (Aides auxconsommateurs duservice de logement)
Source : Compte du logement 2010
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
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En millions d'euros
Aides effectives au logement par financeurs
Collectivités locales
Employeurs
Régimes sociaux
État
Source : Compte du logement 2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
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10
Évolution de la part des financeurs dans les aides effectives
État
Régimes sociaux
Employeurs
Collectivités locales
Source : Compte du logement 2010
7
À QUI VONT LES AIDES ?
Les aides à destination du locatif social et privé suivent des tendances haussières équivalentes alors
que le montant des aides à destination des propriétaires occupants reste stable.
Dans les deux graphiques suivants, nous nous intéressons à la répartition des aides par type de
bénéficiaire en fonction que l’aide soit destinée aux consommateurs où aux producteurs.
.
0
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En millions d'euros
Aides par type de bénéficiaires
locatif privé
locatif social
propriétaires occupants
Source : Compte du logement 2010
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
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En millions d'euros
Répartition des aides aux consommateurs par type de bénéficiaires
locatif privé
locatif social
propriétaires occupants
Source : Compte du logement 2010
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En millions d'euros
Répartition des aides aux producteurs par type de bénéficiaires
locatif privé
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propriétaires occupants
Source : Compte du logement 2010
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En millions d'euros Répartition des aides effectives aux producteurs
Propriétaires occupants
Locatif privé
Locatif social
Source : Compte du logement 2010
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En million d'euros Répartition des avantages fiscaux
Propriétaires occupants
Locatif privé
Locatif social
Source : Compte du logement 2010
0
2 000
4 000
6 000
8 000
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12 000
En millions d'euros Répartition des avantages conférés aux producteurs
Propriétaires occupants
Locatif privé
Locatif social
Source : Compte du logement 2010
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
En millions d'euros Avantages conférés aux producteurs
euros constants de 1984
Propriétaires occupants
Locatif privé
Locatif social
Source : Compte du logement 2010
10
ÉVOLUTION DES PRIX
L’INDICE INSEE-NOTAIRES DES LOGEMENTS ANCIENS
Sont présentées dans cette section une grande partie des séries de l’indice Insee-Notaires sur
l’évolution des prix des logements anciens. Le choix a été de ne retenir que les séries brutes non
désaisonnalisées et de conserver la base 100 au 1e trimestre 2010.
Si on enlève la ville de Paris, toutes les autres régions et tous les découpages ont sensiblement connu
la même évolution de leur tendance. L’indice exhibe que très peu de différence régionale. De même
pour le type d’habitat (maison ou appartement), il ne semble pas y avoir de dynamique distincte en
fonction du type de logement.
FRANCE
Le premier graphique concerne l’indice pour l’ensemble de la France en fonction du type de
logement. Quand les prix des appartements augmentent, il en est de même de celui des maisons et
inversement. Notons que lors de la baisse intervenue à la fin 2008, les appartements ont mieux
résisté à la chute des prix de même qu’ils ont plus bénéficié de la reprise du marché à partir de 2009.
Pour les biens se situant en province (hors Île-de-France) le constat est sensiblement le même que
pour la France entière excepté que la reprise de 2009 s’est faite de manière identique pour les
maisons et pour les appartements.
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens France métropolitaine - base 100 au 1er trimestre 2010
Appartements
Maisons
Ensemble
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
11
Si l’on regarde l’évolution en fonction de la taille de l’agglomération, toujours en province, là encore
peu de différence dans la tendance des prix en fonction du nombre d’habitants.
Au niveau régional, les différences sont plus marquées avec en particulier l’évolution différencier de
la région Île-de-France à partir du 3e trimestre 2010 où les appartements ont connu une très forte
hausse que l’on ne retrouve pas dans les autres régions où l’indice est disponible.
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12-2
Indice trimestriel des prix des logements anciens Province - base 100 au 1er trimestre 2010
Province - Appartements
Province - Maisons
Province - Ensemble
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France -
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12-2
Indice trimestriel des prix des logements anciens Province - base 100 au 1er trimestre 2010
Province Agglomérations de plus de 10 000habitants - Appartements
Province Agglomérations de plus de 10 000habitants Villes centres - Appartements
Province Agglomérations de plus de 10 000habitants Banlieues - Appartements
Province Agglomérations de moins de 10000 habitants et rural - Appartements
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
12
Pour les maisons, la tendance exhibe moins de différence en fonction de la région où le bien se situe.
C’est au niveau des agglomérations que les variations en niveau sont les plus prononcées. Cependant
si nous constatons que les hausses et les baisses connaissent des niveaux différents en fonction de
l’agglomération, la tendance quant à elle est presque toujours la même, du moins jusqu’en 2011 ou
Paris et Lyon continuent de progresser alors que Marseille et Lille stagnent ou décroient. Pour
l’agglomération de Lille, seul l’indice sur les maisons est disponible.
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12-2
Indice trimestriel des prix des logements anciens Régions - base 100 au 1er trimestre 2010
Ile de France - Appartements
Nord Pas de Calais - Appartements
Provence Alpes Côte d'Azur -Appartements
Rhône Alpes - Appartements
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
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12-2
Indice trimestriel des prix des logements anciens Régions - base 100 au 1er trimestre 2010
Ile de France - Maisons
Nord Pas de Calais - Maisons
Provence Alpes Côte d'Azur -MaisonsRhône Alpes - Maisons
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
13
ÎLE-DE-FRANCE
Dans cette section, nous nous intéressons aux indices disponibles dans la région Île-de-France. Une
fois de plus nous pouvons constater que les tendances sont identiques que l’on se trouve à Paris, en
petite couronne ou en grande couronne. Seule l’intensité des variations change. En particulier, la
forte hausse de Paris intramuros à partir de 2010.
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Agglomérations - base 100 au 1er trimestre 2010
Agglomération de Lille - Maisons
Agglomération de Marseille - Appartements
Agglomération de Lyon - Appartements
Paris - Appartements
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France - Appartements - base 100 au 1er trimestre 2010
Ile de France Petite Couronne - Appartements
Ile de France Grande Couronne - Appartements
Paris - Appartements
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien,
14
Au niveau départemental, nous constatons que la hausse des prix de 2011 consécutive à la chute des
prix de 2009 est différente en fonction du département. Nous pouvons remarquer que les maisons
montrent une plus grande variabilité que les appartements.
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France - Maisons - base 100 au 1er trimestre 2010
Ile de France - Maisons
Ile de France Petite Couronne - Maisons
Ile de France Grande Couronne - Maisons
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France - Département - Appartements - base 100 au 1er trimestre 2010
Seine et Marne - Appartements
Yvelines - Appartements
Essonne - Appartements
Hauts de Seine - Appartements
Seine Saint Denis - Appartements
Val de Marne - Appartements
Val d'Oise - Appartements
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien
15
ÎLE-DE-FRANCE VERSUS PROVINCE
Dans le graphique ci-dessous nous présentons 3 indices pour les appartements mais, contrairement
aux graphiques précédents, nous changeons la base 100 de l’indice au 1e semestre 1996. De 1996 à
fin 2007, province et Île-de-France, Paris compris, ont connu la même évolution des prix des
logements anciens. À partir de la chute des prix de 2008 les évolutions se sont distinguées.
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France - Département - Maison - base 100 au 1er trimestre 2010
Seine et Marne - MaisonsYvelines - MaisonsEssonne - MaisonsHauts de Seine - MaisonsSeine Saint Denis - MaisonsVal de Marne - MaisonsVal d'Oise - Maisons
Source : Insee, Notaires d'Île-de-France - Base Bien,
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France vs. Province - Appartements - base 100 au 1er trimestre 2010
Paris - Appartements
Île-de-France - Appartements
Province - Appartements
16
PRIX MOYENS DES PRINCIPALES VILLES FRANÇAISES
À partir des données de la base Perval et de la base Bien des notaires, nous produisons le prix moyen
au mètre carré pour chaque commune de plus de 10 000 habitants disposant d’au moins 200
mutations en 2008. Pour Paris, Marseille et Lyon nous faisons nos calculs par arrondissement. Nous
croisons les résultats obtenus avec la population et la densité de population issues du recensement
de l’INSEE de 2009. S’il n’existe pas vraiment de relation entre le nombre d’habitants d’une ville et le
prix moyen au mètre carré d’un appartement, nous constatons l’existence d’une relation linéaire
entre la densité de population et prix moyen. La densité de population expliquant près de 40 % de la
variabilité du prix. Les points les plus éloignés de la tendance correspondent aux arrondissements les
plus prisés de Paris (au-dessus de la tendance) et les arrondissements les moins prisés de Marseille et
Lyon dans une moindre mesure (en dessous de la tendance).
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12-3
Indice trimestriel des prix des logements anciens Île-de-France vs. Province - Appartements - base 100 au 1er trimestre 1996
Paris - Appartements
Ile de France hors Paris - Appartements
Province - Appartements
17
y = 0,0005x + 3146,4 R² = 0,0003
0
2000
4000
6000
8000
10000
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000
Prix (euro/m²)
Population
Prix moyen au m² en fonction de la population Prix moyen HT communal appartements en 2008 et population de 2009
Source : INSEE pour la population et Notaires pour les prix de vente. Pour les 318 villes (ou arrondissements pour Paris, Marseille et Lyon) les plus peuplées ayant au moins 200 mutations disponibles.
0
2000
4000
6000
8000
10000
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000
Prix (euro/m²)
Densité de population (Hbts/km²)
Prix moyen au m² en fonction de la densité de population Prix moyen HT communal appartements en 2008 et population de 2009
Reste de la France
Île-de-France (sansParis)Paris(arrondissements)Marseille(arrondissements)Lyon(arrondissements)
Source : INSEE pour la population et Notaires pour les prix de vente. Pour les 318 villes (ou arrondissements pour Paris, Marseille et Lyon) les plus peuplées ayant au moins 200 mutations disponibles.
Équation de la tendance globale : y = 0,1343x + 2322
R²=0,3851
18
Roquebrune-Cap-Martin
Villeurbanne
Paris 12e
Paris 1er
Paris 16e
Paris 8e
Paris 7e
Paris 4e
Paris 6e
Paris 2e
Paris 5e
Paris 14e
Paris 13e
Paris 19e
Paris 9e
Paris 15e
Paris 17e
Paris 3e
Paris 20eParis 10e
Paris 18e
Paris 11e
Ivry-sur-Seine
Fontenay-sous-Bois
Maisons-Alfort
Saint-Maurice
Cachan
VillejuifPantin
Bourg-la-Reine
Saint-Ouen
Colombes
Nogent-sur-Marne
Châtillon
Montreuil
Épinay-sur-Seine
Alfortville
Suresnes
Aubervilliers
Bagnolet
Puteaux
Bois-Colombes
Issy-les-Moulineaux
La Garenne-Colombes
Charenton-le-Pont
Neuilly-sur-Seine
Asnières-sur-Seine
Vanves
Le Kremlin-Bicêtre
Les Lilas
Boulogne-Billancourt
Clichy
Courbevoie
Montrouge
Saint-Mandé
Vincennes
Levallois-Perret
Marseille 9e
Marseille 13e
Marseille 14e
Marseille 12e
Marseille 8e
Marseille 15e
Marseille 10e
Marseille 7e
Marseille 4e
Marseille 3e
Marseille 6eMarseille 5e
Marseille 1erLyon 9e
Lyon 7e
Lyon 5e
Lyon 2e
Lyon 8e
Lyon 4eLyon 6e
Lyon 3eLyon 1er
20
00
40
00
60
00
80
00
10
00
0
Prix (
eu
ro/m
²)
0 10.000 20.000 30.000 40.000Densité de population (Hbts/km²)
Province Paris
Île-de-France Marseille
Lyon Tendance
Source : INSEE pour la population et Notaires pour les prix de vente.Pour les 318 villes (ou arrondissements pour Paris, Marseille et Lyon) les plus peuplées ayant au moins 200 mutations disponibles.
Prix moyen HT communal appartements en 2008 et population de 2009
Prix moyen au m² en fonction de la densité de population
19
INDICES INTERNATIONAUX
Plusieurs institutions construisent ou plutôt récoltent des données concernant des indices de
l’évolution des prix immobiliers pour des comparaisons internationales. Deux bases ont été
retenues : l’indice encore expérimental sur les prix immobiliers d’Eurostat et la base de données
construite par la Réserve Fédérale de Dallas.
L’INDICE EXPERIMENTAL D’EUROSTAT
Eurostat propose un indice des prix des logements, toujours au stade expérimental en janvier 2013.
Pour la France les données sont celles issues de l’indice Insee-Notaires brutes. Il n’y a pas de donnée
antérieure à 2005 dans cette base. Sur les 5 pays européens retenus, seuls les Pays-Bas ont une
tendance baissière après 2008. Les quatre autres pays ont tous une dynamique haussière.
BASE DE DONNEES TRIMESTRIELLES DE LA RESERVE FEDERALE DE DALLAS
La Réserve fédérale de Dallas met à disposition des chercheurs une base de données qui possède
deux avantages majeurs : elle est disponible pour les principaux pays développés et remonte dans le
temps jusqu’au 1e trimestre 1975. Les données les plus anciennes sont soit imputées
économétriquement, soit construites avec l’aide des instituts nationaux de statistiques.
Après une comparaison rapide, les données pour la France sont les données Insee-Notaires
désaisonnalisées. Jusqu'à présent, tous les indices présentés concernaient des données brutes.
Pour nos 5 pays européens retenus, les données de la base de la Réserve fédérale de Dallas et
Eurostat semblent correspondre aux mêmes données que celle retenu par Eurostat dans son indice
expérimental, sachant que pour les données de la Réserve fédérale de Dallas, elles sont
désaisonnalisées.
75
80
85
90
95
100
105
110
Indice de prix du logement expérimentale - Eurostat Base 100 en 2010
Belgique
Allemagne
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : Eurostat (code : prc_hpi)
20
Nous remarquons à quel point la dynamique de long terme est très proche pour 4 pays et très
différente pour l’Allemagne.
Dans la page suivante, nous comparons les deux sources pour les pays retenus et pour les années
disponibles. Nous remarquons que ces sources correspondent excepté le fait que les données de la
base de la Réserve fédérale de Dallas sont désaisonnalisées et pas celles d’Eurostat.
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
19
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19
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19
77-1
19
78-1
19
79-1
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19
81-1
19
82-1
19
83-1
19
84-1
19
85-1
19
86-1
19
87-1
19
88-1
19
89-1
19
90-1
19
91-1
19
92-1
19
93-1
19
94-1
19
95-1
19
96-1
19
97-1
19
98-1
19
99-1
20
00-1
20
01-1
20
02-1
20
03-1
20
04-1
20
05-1
20
06-1
20
07-1
20
08-1
20
09-1
20
10-1
20
11-1
20
12-1
Données Réserve Fédérale de Dallas Base 100 en 2005
Belgique
Allemagne
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : réserve fédérale de dallas
21
Comparaison base Eurostat et Réserve fédérale de Dallas
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
Belgique
Dallas - Belgique (100=Q1-2010)
Eurostat - Belgique (100=Q1-2010)
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
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20
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20
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20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
Allemagne
Dallas - Allemagne (100=Q1-2010)
Eurostat - Allemagne (100=Q1-2010)
60
70
80
90
100
110
120
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
France
Dallas - France (100=Q1-2010)
Eurostat - France (100=Q1-2010)
60
70
80
90
100
110
120
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
Luxembourg
Dallas - Luxembourg (100=Q1-2010)
Eurostat - Luxembourg (100=Q1-2010)
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
Pays-Bas
Dallas - Pays-Bas (100=Q1-2010)
Eurostat - Pays-Bas (100=2010)
22
DUREE MOYENNE DES PRETS
Durée moyenne des prêts contractés pour l’achat d’une résidence principale depuis les années 1960
d’après les enquêtes logement.
PRODUCTION DE LOGEMENTS EN FRANCE
Nous mesurons la production de logements à partir des données de la base Sit@del2.
8
10
12
14
16
18
20
19
67
19
68
19
69
19
70
19
71
19
72
19
73
19
74
19
75
19
76
19
77
19
78
19
79
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
Durée en années Durée moyenne des prêts
pour l'achat d'une résidence principale par année d'accéssion à la propriété
Neuf
Ancien
Souce : CGEDD d'après enquêtes logement - travail de J. Friggit (mai 2010)
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
500 000
0
20
40
60
80
100
120
140
Nombre de logements
Indice construction
Nombre de logements commencés par année et indice des coûts à la construction (100=2005)
Nombre de logements commencés
Indice des coûts à la construction
Source : SOeS, Sit@del2 pour les logements et Eurostat pour l'indice construction (sts-copi_q)
23
ÉVOLUTION DU STOCK DE LOGEMENTS
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
Répartition du type de logements commencés
Nombre de logementscommencés en résidence
Nombre de logementscommencés collectifs
Nombre de logementscommencés individuelsgroupésNombre de logementscommencés individuelspurs
Source : SOeS, Sit@del2
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
Logements en milliers
Évolution du stock de logement En France métropolitaine en juillet de chaque année
Individuel
Collectif
Source : compte du logement 2010
24
0
20
40
60
80
100
120
140
0
50
100
150
200
250
300
Indice construction (100=2005) Logements
en milliers
Production nette de logements et prix de la construction En France métropolitaine entre juillet de chaque année
Individuel
Collectif
Indice des coûts à la construction
Source : compte du logement 2010 pour les logements et Eurostat pour l'indice (sts_copi_q)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
Répartition des logements en fonction du type En France métropolitaine en juillet de chaque année
Collectif
Individuel
Source : compte du logement 2010
25
Avec les données du compte du logement, la répartition par type et par catégorie de logement
n’évolue quasiment pas depuis 1984. Ces chiffres sont cohérents avec ceux présentés par l’INSEE
pour la France entière (métropole plus DOM) consultables à l’adresse :
http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201 .
PARIS ET LES COURONNES
Dans cette partie nous nous intéressons à la dynamique du logement dans Paris et dans les
couronnes.
Depuis 1968 le nombre total de logements n’a que très peu évolué à Paris alors qu’il a quasiment
doublé en grande couronne. Dans les 3 zones, le nombre de logements vacants n’a cessé
d’augmenter. À noter qu’en grande couronne, il y a eu conversion de résidences secondaires en
résidences principales.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%1
984
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
Répartition des logements en fonction du type En France métropolitaine en juillet de chaque année
LogementsvacantsRésidencessecondairesRésicencesprincipales
Source : compte du logement 2010
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Nombre d'unités
Nombre de logements Paris
Petite couronne
Grande couronne
Source : Insee, recensement de la population
26
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Nombre d'unités
Nombre de résidences principales Paris
Petite couronne
Grande couronne
Source : Insee, recensement de la population
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Nombre d'unités Nombre de résidences secondaires
Paris
Petite couronne
Grande couronne
Source : Insee, recensement de la population
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Nombre d'unités Nombre de logements vacants
Paris
Petite couronne
Grande couronne
Source : Insee, recensement de la population
27
Comparativement aux couronnes, c’est dans Paris que la répartition des logements entre résidences
principales, résidences secondaires et logements vacants a le plus évolué. De 94 % de résidences
principales en 2008, Paris n’en compte plus que 86 %. Pourcentage de logements vacants et de
résidences secondaires ont tous les deux augmenté. En petite couronne, malgré une évolution, la
répartition est quasi identique à ce qu’elle était en 1968. Pour la grande couronne, le pourcentage de
résidences principales a augmenté au détriment de celui des résidences secondaires.
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Répartition petite couronne
Logements vacants
Résidences secondaires
Résidences principales
Source : Insee, recensement de la population
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Répartition grande couronne
Logements vacants
Résidences secondaires
Résidences principales
Source : Insee, recensement de la population
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
1968 1975 1982 1990 1999 2009
Répartition Paris
Logements vacants
Résidences secondaires
Résidences principales
Source : Insee, recensement de la population
28
INDICE DES PRIX A LA CONSTRUCTION – COMPARAISON INTERNATIONALE
L’indice ci-dessous est l’Indice trimestriel des prix pour les nouveaux bâtiments résidentiels
d’Eurostat. Le code est sts_copi_q. La France semble connaître une évolution différente par rapport
aux autres pays avec des coûts de construction qui augmentent plus vite.
Pour chacun des pays européens retenus pour comparaison, nous présentons sur le même
graphique, l’indice des coûts à la construction, l’indice des prix harmonisé et l’indice sur les loyers
d’habitation.
70
80
90
100
110
120
130
19
93-1
19
93-3
19
94-1
19
94-3
19
95-1
19
95-3
19
96-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Indice du coût de la construction - en monnaie nationale Bâtiments résidentiels, sauf bâtiments pour collectivités - base 100=2005
Belgique
Allemagne (incluant l'ancienne RDA à partir de 1991)
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : Eurostat (code : sts_copi_q)
80,00
85,00
90,00
95,00
100,00
105,00
110,00
115,00
120,00
Belgique base 100 = 2005
Indice des coûts à la construction (sts_copi_q)
Indice des prix harmonisé (prc_hcpi_midx CP00)
Loyers d'habitation réels (prc_hcpi_midx CP041 )
Source : Eurostat
29
80
85
90
95
100
105
110
115
120
Allemagne base 100 = 2005
Indice des coûts à la construction (sts_copi_q)
Indice des prix harmonisé (prc_hcpi_midx CP00)
Loyers d'habitation réels (prc_hcpi_midx CP041 )
Source : Eurostat
70
80
90
100
110
120
130
19
96-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
France base 100 = 2005
Indice des coûts à la construction (sts_copi_q)
Indice des prix harmonisé (prc_hcpi_midx CP00)
Loyers d'habitation réels (prc_hcpi_midx CP041 )
Source : Eurostat
30
Les séries du graphique suivant sont construites comme la différence entre l’indice trimestriel des
prix pour les nouveaux bâtiments résidentiels (sts_copi-q) et l’indice des prix harmonisé
(prc_hcpi_midx CP00).
70
80
90
100
110
120
1301
996
-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Luxembourg base 100 = 2005
Indice des coûts à la construction (sts_copi_q)
Indice des prix harmonisé (prc_hcpi_midx CP00)
Loyers d'habitation réels (prc_hcpi_midx CP041 )
Source : Eurostat
70
80
90
100
110
120
130
19
96-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Pays-Bas base 100 = 2005
Indice des coûts à la construction (sts_copi_q)
Indice des prix harmonisé (prc_hcpi_midx CP00)
Loyers d'habitation réels (prc_hcpi_midx CP041 )
Source : Eurostat
31
-10
-5
0
5
10
151
996
-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
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20
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20
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20
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20
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08-1
20
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20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Différence coût à la construction avec indice des prix hamonisé
base 100 = 2005 Belgique
Allemagne
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : Eurostat
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
19
96-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
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20
03-1
20
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20
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20
04-3
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05-1
20
05-3
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06-1
20
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20
07-1
20
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20
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20
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20
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20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Différence loyers d'habitation avec indice des prix hamonisé base 100 = 2005
Belgique
Allemagne
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : Eurostat
32
GRAPHIQUE OFFRE-DEMANDE
-7
-2
3
8
13
18
19
96-1
19
96-3
19
97-1
19
97-3
19
98-1
19
98-3
19
99-1
19
99-3
20
00-1
20
00-3
20
01-1
20
01-3
20
02-1
20
02-3
20
03-1
20
03-3
20
04-1
20
04-3
20
05-1
20
05-3
20
06-1
20
06-3
20
07-1
20
07-3
20
08-1
20
08-3
20
09-1
20
09-3
20
10-1
20
10-3
20
11-1
20
11-3
20
12-1
20
12-3
Différence coût à la construction avec indice coût de la main d'oeuvre dans la construction
base 100 = 2005 Belgique
Allemagne
France
Luxembourg
Pays-Bas
Source : Eurostat
33
34
RESUME ETUDE SCELLIER
En France depuis 1984, 6 dispositifs d’aide à
l’investissement locatif privé se sont succédé.
Malgré cette continuité dans le temps, aucun de
ces dispositifs n’a fait l’objet d’une évaluation
économique. Cette étude s'intéresse à l'effet
que peut avoir le dispositif dit "Scellier" (2009-
2012) sur le prix des terrains à bâtir. Notre
protocole de recherche s’appuie sur le zonage
du dispositif comme une expérience quasi
naturelle. En effet, le dispositif Scellier est le
premier de ces dispositifs à exclure une partie
du territoire métropolitain de son application.
Nous utilisons l’estimation par double
différence pour évaluer l’impact du dispositif sur les terrains se situant dans une commune à la
frontière entre la zone B2 et C. Nous mobilisons des
données extraites de la base nationale des données
patrimoniales (BNDP) entre 2004 et 2010.
Toutes choses égales par ailleurs nous montrons que
le dispositif Scellier à un impact moyen sur
l’ensemble du territoire de 7 euros par mètre carré.
Cependant nous montrons que l’impact est
fortement hétérogène géographiquement. Les zones
tendues (grande région parisienne et région
méditerranéenne) sont celles où l’impact est le plus
conséquent.
Parallèlement à la stratégie basée sur les frontières,
nous avons développé une méthode originale qui
repose sur la décomposition du groupe de contrôle
en quantiles dont l'évolution temporelle avant la mise en place du dispositif est la plus similaire aux
quartiles du groupe de traitement. Ce complément au protocole de recherche, montre que ce sont
surtout les terrains les moins chers qui sont impactés par le dispositif.
Tableau 2: Double différence en niveau sur 2 ans
Année Sans variable de contrôle Avec variables de contrôle
2004-06 -0,34 (3,98) -0,01 (2,87)
2006-08 -7,43 (3,01) -3,16 (2,31)
2008-10 9,67*** (3,41) 7,08*** (2,54)
Figure 4 : résultats régionaux
Figure 5 : Évolution des prix
35
GRAPHIQUE 3D DES PRIX MEDIANS
Prix médians des appartements de part et d'autre du périphérique au 3e trimestre 2012
Source : Notaires Paris-Île-de-France
Prix médians Moins de 4000 euros De 4000 à 6000 euros
De 6000 à 8000 euros De 8000 à 10000 euros
Plus de 10000 euros
Prix médians des appartements de part et d'autre du périphérique au 3e trimestre 2012
Source : Notaires Paris-Île-de-France
Prix médians Moins de 4000 euros De 4000 à 6000 euros
De 6000 à 8000 euros Plus de 8000 euros
36
AIDES PERÇUES AVANTAGES DE TAUX AVANTAGES FISCAUX
Aux consommateurs du service de logement Aux producteurs de service de logement Aux consommateurs du service de logement
APL hors primes de déménagement PLA CDC/CPHLM : avantages de taux Exonération du droit de bail des loyers annuels inférieurs au plafond
ALS hors primes de déménagement PLA CFF et PCL CFF : avantages de taux Exonération du gaz naturel utilisé pour le chauffage des immeubles à usage principal d'habitation
ALF hors primes de déménagement PLAi et PLATS : avantages de taux Taux de TVA à 5,5% pour travaux
Primes de déménagement avantage de taux lié aux prêts complémentaires PALULOS
Crédit d'impôt pour dépenses d'entretien
Autres aides PLI CDC : avantages de taux (1) Aux producteurs du service de logement
Aux producteurs du service de logement PLI CFF : avantages de taux (1) Réduction d'impôt pour intérêts d'emprunts
Subventions d'exploitation Eco-prêt logement social Déduction du revenu global des déficits et charges foncières afférents aux monuments historiques, nues-propriétés et opérations groupées de restauration immobilière
Résorption de l'habitat insalubre 1% logement Déduction forfaitaire de 35% et 25% sur le revenu des propriétés urbaines neuves affectées à usage d'habitation principale
Amélioration de la qualité de service - avantage de taux : prêts aux organismes de logement locatif (1)
Exonération du revenu des logements loués à certaines personnes défavorisées
Aides à l'investissement - avantage de taux : prêts aux salariés (1) Exonération du revenu tiré des logements vacants mis sur le marché locatif
PLA CDC/CPHLM (hors PLA fiscal) autres prêts CDC sur la ressource du livret A (1) Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (écart à la norme de 10%)
- subventions perçues PAP : avantages de taux Exonération de l'impôt sur les sociétés en faveur des HLM
- subvention pour surcharge foncière PTZ (prêt à taux zéro) : avantages de taux Exonération de TFPB (part à la charge des collectivités locales)
PLA d'insertion et PLA très sociaux (hors PLA fiscal) : subventions perçues
Eco-PTZ : avantages de taux Réduction d'impôt pour construction ou acquisition de logements neufs destinés à la location
PALULOS : subventions perçues prêts conventionnés (hors PAS) : avantages de taux (1) Déduction, pour le calcul du revenu net catégoriel (revenus fonciers), des dépenses de grosses réparations et d'amélioration
Subventions du FARIF PAS : avantages de taux Exonération de la TVA pour la vente de logements sociaux par les HLM et les SEM
1% logement : subventions perçues Prêts d'épargne logement : avantages de taux Réduction d'impôt pour grosses réparations, isolation thermique
Subventions ANAH
Réduction d'impôt pour frais de ravalement
PAH
Réduction d'impôts pour dépenses de gros équipements dans l'habitation principale
LES et subvention LAS/PSI : aides spécifiques DOM
Imposition à taux réduit des acquisitions de terrains à bâtir
Déduction dégressive sur les revenus des logements neufs (amortisement accéléré)
AUTRES AIDES
Réduction d'impôt au titre des investissements locatifs dans les résidences de tourisme en zone rurale
Aux producteurs du service de logement
Régime d'imposition simplifié des revenus fonciers ("micro-foncier")
TVA réduite pour les opérations d'investissement locatif social ("PLA fiscal" élargi)
Réduction d'impôts au titre des investissements réalisés dans les DOM par les personnes physiques
Exonération de TFPB (part à charge de l'Etat)
Déduction des revenus et bénéfices investis dans les DOM par les entreprises
Réduction des droits de mutation (compensation par l'Etat)
Taux de TVA à 5,5% pour travaux
Taux de TVA à 5,5% pour accession en ZUS
37
