Brochure Rittenburg - Vrije bouwkavels

INFORMATIEPAKKET VRIJE BOUWKAVELS RITTENBURG NOORD

Versie 19 maart 2015

De verkoop van een eerste fase vrije bouwkavels in Rittenburg gaat van start. In totaal worden

door de gemeente in de eerste fase 26 bouwkavels aangeboden. In principe zijn deze bedoeld

voor de bouw van een vrijstaande woning, maar in overleg is ook de realisatie van een twee-

onder-één-kap-woning in eigen beheer wellicht mogelijk. Naast de vrije bouwkavels worden in de

eerste fase in ieder geval woningen ontwikkeld door Novaform. Daarnaast is de gemeente met

meerdere partijen in gesprek, waaronder het CPOZ dat begeleiding biedt bij het in collectief

particulier opdrachtgeverschap realiseren van woningen.

Op de bijgevoegde kaart is het programma van Novaform weergegeven middels de in grijs

ingetekende woningen. Het betreft rijwoningen, twee- en drie-onder-één-kap-woningen en één

vrijstaande woning. Deze worden gefaseerd in verkoop gebracht. Over de met lichtgrijs

(grondgebonden) en rood weergegeven bouwvlakken (appartementen of zorgwoningen) is nog

geen overeenkomst bereikt. De vrije bouwkavels die worden aangeboden zijn weergeven in oranje

en zijn genummerd.

Heeft u belangstelling voor de projectmatige ontwikkeling, dan kan contact worden gezocht met de

makelaars Schulting & Partners ([email protected], 0118-616617) of Faasse & Fermont

([email protected], 0113-250555). Wilt u informatie over het in collectief particulier

opdrachtgeverschap realiseren van een woning binnen Rittenburg, dan kunt u contact opnemen

met de heer Tuinstra van CPOZ via [email protected] of 06-53327535. Bij CPOZ hebben zich tot nog

toe vooral geïnteresseerden voor een levensloopbestendige en/of energieneutrale woning gemeld.

De verkoop van de vrije bouwkavels gaat niet via de genoemde makelaars, maar wordt door de

gemeente zelf gedaan.

In dit document wordt informatie over de vrije bouwkavels van de gemeente (inclusief oppervlakte

en kavelprijzen) op een rijtje gezet en vindt u tevens informatie over de procedure van inschrijving

en toewijzing van de kavels.

Opzet van het plan

Bij de ontwikkeling van het plan Rittenburg is aansluiting gezocht bij het naastgelegen Park

Toorenvliedt. Binnen het plangebied zelf was ook al veel groen aanwezig, wat zoveel mogelijk is

behouden en is verbonden met het bestaande park. De hoofdontsluiting van het plan komt te

liggen aan de westzijde van het plangebied en sluit aan op de Stromenweg.

Rittenburg zal gefaseerd worden ontwikkeld. Er wordt gestart met het noordelijk deel, daarna is het

zuidelijk deel aan de beurt.

Het bouwrijp maken van het noordelijk deel inclusief de aansluiting op Park Toorenvliedt wordt in

het eerste half jaar van 2015 uitgevoerd. Na de zomer kunnen er bouwactiviteiten plaatsvinden.

De aangeboden kavels

In de eerste fase worden drie kavels aangeboden aan de noordwestkant van het plangebied, die

ontsloten worden via de Stromenweg. Daarnaast gaat het om 23 kavels in het midden en aan de

oostkant van het plan, gelegen aan de Jan Campertstraat en de P.J. Meertensstraat.

Voor deze kavels gelden de volgende oppervlaktes en prijzen, die variëren naar gelang de grootte

en de ligging van de kavels. Deze prijzen zijn geldig tot en met 31 december 2015. Indien gewenst

kan in overleg geschoven worden met onderlinge kavelgrenzen, bijvoorbeeld bij de bouw van een

twee-onder-één-kap-woning. Matentekeningen voor specifieke kavels zijn beschikbaar en kunnen

op verzoek worden toegezonden.

Nummer Oppervlakte Prijs per m² Prijs excl. btw Prijs incl. 21% btw

51 827 m² € 230 € 190.210 € 230.154

52 775 m² € 230 € 178.250 € 215.683

53 699 m² € 230 € 160.770 € 194.532

54 495 m² € 250 € 123.750 € 149.738

55 535 m² € 250 € 133.750 € 161.838

56 545 m² € 260 € 141.700 € 171.457

57 545 m² € 260 € 141.700 € 171.457

58 580 m² € 260 € 150.800 € 182.468

59 663 m² € 260 € 172.380 € 208.580

60 484 m² € 260 € 125.840 € 152.266

61 479 m² € 275 € 131.725 € 159.387

62 649 m² € 275 € 178.475 € 215.955

63 786 m² € 275 € 216.150 € 261.542

64 840 m² € 275 € 231.000 € 279.510

65 595 m² € 265 € 157.675 € 190.787

66 675 m² € 260 € 175.500 € 212.355

67 603 m² € 260 € 156.780 € 189.704

68 547 m² € 260 € 142.220 € 172.086

69 518 m² € 270 € 139.860 € 169.231

70 555 m² € 270 € 149.850 € 181.319

71 613 m² € 270 € 165.510 € 200.267

72 693 m² € 285 € 197.505 € 238.981

73 663 m² € 285 € 188.955 € 228.636

74 772 m² € 285 € 220.020 € 266.224

75 866 m² € 285 € 246.810 € 298.640

76 870 m² € 285 € 247.950 € 300.020

Typfouten voorbehouden, de gemeente houdt zich tevens het recht voor de prijzen aan te passen; de nummers 1 t/m

50 betreffen projectmatig te ontwikkelen woningen in de eerste fase.

Bouwrijpe grond

Van de gemeente Middelburg koopt u een perceel grond:

- waarop één (vrijstaande) woning kan worden gebouwd;

- waarvan de woning bestemd is voor eigen bewoning;

- dat ontsloten is op de openbare weg;

- met aansluitingsmogelijkheden voor (nuts)voorzieningen, zoals elektra, gas, water, telefoon

en kabel en rioolontsluiting voor vuil en schoon water;

- waarvan de bodem is onderzocht op eventuele verontreiniging en geschikt is gebleken voor

woningbouw;

- waarop de sonderingen reeds zijn uitgevoerd;

- waarin de drainage onder en direct rondom de woning door de gemeente zal worden

aangelegd.

Aandachtspunten kavels

Voor enkele kavels gelden een aantal aandachtspunten:

- de kavels 51 t/m 53 en 72 t/m 76 zijn gelegen aan het water en worden verkocht inclusief

het talud; dit zit bij de genoemde meters inbegrepen.

- Een aantal kavels is dusdanig gelegen dat de zij- en/of achtertuin goed zichtbaar is vanaf

het openbaar gebied. Voor deze kavels geldt dat bijzondere aandacht wordt gevraagd voor

de erfafscheiding. Dit betreft de kavels 51 t/m 53, 58, 59, 67, 68 en 71 t/m 76.

- Kavel 51 is gelegen op korte afstand van de Stromenweg; bij het ontwerp van de woning

dient rekening te worden gehouden met maatregelen ten behoeve van geluid.

Bestemmingsplan en beeldkwaliteit

Het geldende bestemmingsplan is het plan Rittenburg, raadpleegbaar via de volgende websites:

- www.ruimtelijkeplannen.nl

- www.middelburg.nl/Inwoners/Wonen_en_verbouwen/Bestemmingsplannen/Geldende_plan

nen/Bestemmingsplan_Rittenburg

Volgens het bestemmingsplan zijn woningen tot een maximale hoogte van tien meter toegestaan.

Voor de kavels 51 t/m 53 geldt een maximale goothoogte van vier meter en een maximale

nokhoogte van acht meter.

De welstandscommissie zal bouwplannen toetsen aan het voor deze wijk opgestelde

beeldkwaliteitsplan ‘Park Rittenburg’. Qua stijl is gekozen voor een traditionele bouwstijl van de

jaren ’20 en ’30 van de vorige eeuw, aangevuld met een traditionele moderne stijl. De

verschillende stijlen worden geclusterd.

Inschrijving

U hebt de mogelijkheid zich in te schrijven voor een bouwkavel naar keuze in de eerste fase van

Rittenburg, met daarbij eventueel ook een tweede en derde keuze. De kavels zullen worden

toegewezen op basis van volgorde van inschrijven. Bij een gelijktijdige inschrijving zal er een

notaris gevraagd worden te loten om een volgorde te bepalen. Inschrijven kan vanaf 16 april 2015.

Reacties die hiervoor al binnenkomen, worden behandeld als zijnde binnengekomen op de eerste

dag van de inschrijfperiode. Inschrijven kan bij voorkeur per email via [email protected], onder

vermelding van ‘inschrijving kavel Rittenburg’. Doet u dit liever per brief, dan is dit ook mogelijk

(postbus 6000, 4330 LA Middelburg). In beide gevallen kunt u uw reactie richten aan de heer W.

Reijnierse.

Toewijzing

Kort na uw inschrijving ontvangt u bericht of de kavel van uw keuze toegewezen wordt. Is dat het

geval, dan wordt de kavel kosteloos en vrijblijvend gedurende drie maanden voor u gereserveerd.

Hierna kunt u de kavel direct kopen, danwel een optie nemen voor eveneens maximaal drie

maanden. Het optiegeld bedraagt 1% van de kavelprijs en zal -indien u binnen de optieperiode tot

koop besluit- bij de overdracht van de grond met de koopsom worden verrekend. Gedurende de

reserverings- en/of optieperiode kunt u uw woning op de kavel (laten) ontwerpen, de financiering

regelen en een conceptaanvraag ter beoordeling voor (laten) leggen aan de welstandscommissie.

Bijkomende kosten

Naast de grondprijs voor de kavel zijn er nog andere kosten, waar u mee te maken krijgt. Dit zijn

onder andere:

- overdrachtskosten (notaris);

- kadastraal recht;

- aansluitkosten (nuts)voorzieningen en riolering;

- leges voor bouwvergunning en advies welstandscommissie.

Contactgegevens

Bij vragen kunt u altijd contact opnemen met de gemeente Middelburg.

Specifieke contactgegevens:

- Algemene informatie → Jan-Willem de Wolf, projectleider, afdeling Ruimtelijk Beleid

0118-675259 / [email protected]

- Gronduitgifte → Willem Reijnierse of Wilbert Dingemanse, afdeling Ruimtelijk Beleid



- Bestemmingsplan en beeldkwaliteit → Tony Loogman, afdeling Ruimtelijk Beleid


- Bouwvergunning etc. → vakbalie Ruimte

via 0118-675000

Algemene contactgegevens:

- Gemeente Middelburg

Kanaalweg 3, 4337 PA Middelburg (bezoek)

Postbus 6000, 4330 LA Middelburg (post)

0118-675000

[email protected]

Zie ook www.woneninrittenburg.nl

2

Beeldkwaliteitsplan Park Rittenburg 17-03-2014

Beeldkwaliteitsplan Park Rittenburg ALGEMEEN Inleiding Dit beeldkwaliteitsplan probeert te bepalen op welke wijze op voldoende kwalitatief hoogwaardige manier verdere invulling en uitwerking kan worden gegeven aan de eisen van het bestemmingsplan en aan wensbeelden vanuit de markt. Onder kwaliteit wordt verstaan dat voldoende ruimtelijke samenhang wordt bereikt en voldoende samenhang in beeldkarakteristiek. Met de hieronder te noemen ruimtelijke richtlijnen zullen de ruime mogelijkheden van het bestemmingsplan op sommige punten worden aangescherpt. In woord, kaart en beeld wordt aangegeven hoe de invulling en uitwerking van het noordelijk deel van Park Rittenburg, aan de westzijde van Middelburg, moet gaan worden. Dit plan is, voor wat betreft de te realiseren woningen, zorgvuldig afgestemd op de vraag van de toekomstige bewoners en van ontwikkelende partijen. Dit geldt zowel voor de woningtypologie als voor de uitstraling van de woningen. Ontwikkelende partijen is gevraagd voorstellen in te dienen voor de eerste planfase, met de toezegging dat de uitstraling van de eerste projectmatige ontwikkeling mede toonaangevend zal zijn voor de verdere ontwikkeling van de wijk. In algemene zin bestaat voorkeur voor woningen met een kap, uitgevoerd in traditionele en duurzame materialen. De architectuur is bij voorkeur eigentijds, maar kan zijn geïnspireerd op de bouwstijl van de jaren ’20 en ’30 van de vorige eeuw. De kapvormen zijn daarmee een bindend element, terwijl afstemming in kleur en materiaalgebruik de samenhang verder versterken. Het beeldkwaliteitsplan bepaalt ook andere ruimtelijke aspecten zoals de architectonische hoofdindeling, de bouwmassa en de kapvorm, de kleurstelling van gevels en dakvorm, de erfscheiding et cetera.

Het bestemmingsplan Het bestemmingsplan regelt de functie, het gebruik en het ruimtelijk beeld. Dit ruimtelijk beeld wordt onder andere vastgelegd door de plaatsing van de gebouwen door middel van rooilijnen en bouwstroken, het aantal woningen, de bouwhoogte en in slechts in enkele gevallen ook de goothoogte. Het bestemmingsplan is in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl of de site van de gemeente Middelburg onder wonen en verbouwen/bestemmingsplannen/geldende plannen/bestemmingsplan Rittenburg. Aanbevelingen en werkwijze

1. Het beeldkwaliteitsplan is in overleg met de welstandscommissie gemaakt en vastgesteld door Burgemeester en Wethouders.

2. Werken met een architect wordt aanbevolen. Er wordt een lijst van Zeeuwse architecten opgesteld en beschikbaar gesteld.

3. De Middelburgse Visie Milieu 2013-2018 streeft naar duurzaam bouwen en wonen. Aanbevolen wordt om duurzaam materiaalgebruik toe te passen.

4. Er wordt gestreefd naar onderlinge samenhang en afstemming. Om dit inzichtelijke te maken worden van de ingediende bouwplannen de voorgevels op grote vellen papier geplakt, welke in te zien bij in ieder geval de afdeling Vergunningverlening en Handhaving.

5. De gerealiseerde beeldkwaliteit zal in grote lijnen worden geconsolideerd in de volgende planologische herziening.

3


PLANBESCHRIJVING

Ligging plangebied

ligging plangebied Rittenbrug.

ligging plangebied stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundige ontwerp houdt rekening met een groot aandeel vrije kavels, die individueel ontwikkeld zullen worden, maar biedt ook ruimte voor projectmatige ontwikkeling.

Het ontwerp gaat uit van behoud van de centrale groenvoorziening op de locatie, welke wordt verbonden met park Toorenvliedt. Hierdoor ontstaat één groot stadspark. Aan westzijde ligt het buitengebied. Wonen aan en nabij het park wordt als één van de belangrijkste ruimtelijke kwaliteiten gezien voor dit nieuwe woongebied. De hoofdontsluiting wordt gesitueerd ter hoogte van park, waardoor de aanwezigheid van het park manifest wordt. De hoofdentree van Rittenburg wordt geaccentueerd door twee appartementsgebouwen. Het strakke stratenpatroon van de voormalige instelling wordt grotendeels losgelaten en vervangen door een zwierig stratenpatroon passend bij een parkachtige omgeving. Bij een zwierig stratenpatroon hoort een min of meer losse verkaveling van vrijstaande woningen en twee- of drie-onder-één-kappers. Aan noord en westzijde, waar stratenpatroon wel recht is, kunnen ook korte series, rijwoningen, worden ingepast. Naast de gestapelde woningbouw bij de entree voorziet het plan nog op twee andere plaatsen in gestapelde woningbouw, één aan zuidzijde en één aan noordoostzijde tegen het park Toorenvliedt. Laatste mag door bijzondere ligging ook een afwijkend gebouwtype zijn, als het maar architectonische kwaliteit heeft.

Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van Middelburg, tussen het buitengebied en Park Toorenvliedt en nabij kasteel Ter Hooge. Een groot deel van terrein was vanaf 1960 in gebruik bij een zorginstelling en staat bekend als het Arduin-terrein. Het plangebied wordt begrensd door de Stromenweg aan westzijde, de bestaande bebouwing aan de Koudekerkseweg aan noordzijde, het park Toorenvliedt aan oostzijde en de Vlissingse watergang aan zuidoostzijde. De voorzieningen van Stromenwijk liggen op relatief korte afstand van het plangebied.

4


ALGEMENE RICHTLIJNEN

het noordelijk plandeel

¾ Het openbaar gebied wordt als volgt ingericht: rijbaan met de Middelburgse mix (gebakken dikformaat kleur Ravenna), parkeervakken donker (gebakken dikformaat Nero), trottoirs van grijze tegels .

¾ De overgang van openbaar naar privé wordt zorgvuldig vormgegeven en in de uitvoering van de bouw meegenomen. Aan straatzijde en grenzend aan openbaar gebied dient een groene erfscheiding te worden gerealiseerd. Dit mag een haag zijn of een transparant hekwerk (metaal) ter ondersteuning van het groen of met zicht op de groene inrichting van de tuin of erf.

met verschillende groene erfscheidingen toch een eenheid in Veersepoort (natuurlijk groen).

groene erfscheidingen passend bij een parkachtige omgeving

¾ Dubbele oriëntatie: De woningen die aan twee zijde aan openbaar gebied grenzen (bijvoorbeeld op een straathoek of op een prominente plek aan het park), dienen twee representatieve gevels te hebben (voorgevels). In de praktijk gaat het vaak mis met de beeldkwaliteit op de straathoek, door de situering van bijgebouwen, zoals garages en overkappingen, dichte zijgevels en schuttingen. Het wonen op een

5


dergelijke prominente plek beperkt misschien enigszins de inrichting en het gebruik van het kavel, maar biedt daartegenover extra uitzicht naar die omgeving. De representativiteit van die gevels is belangrijk en kan worden verkregen door het situeren van de entree, erker of andere architectonische accenten aan die zijden.

voorbeelden van hoekwoningen: zien en gezien worden

¾ Aandacht hoekoplossing: in het plan ligt een aantal hoeken op minder prominente plaatsen. Hier is wel

gewenst aandacht te besteden aan de hoekoplossing, maar een gehele dubbele representativiteit van de

gevels is hier niet nodig. Te denken valt aan een entree en/of extra raampartijen.

¾ Bijzondere erfbepalingen: een aantal woningen grenst met de erven aan openbaar gebied, zoals aan de

waterpartij van het park. In het bestemmingsplan is hier veelal een zone opgenomen (bestemming groen)

om te voorkomen dat aan de erfgrens willekeurige erfscheidingen of bouwwerken worden gebouwd. Dit

geeft echter onvoldoende garantie dat het erf zo wordt ingericht dat het recht doet aan de locatie die

zichtbaar is vanaf openbaar gebied. Daarvoor is de bijzondere erfbepaling (met een groen sterretje). Deze

houdt in dat erfbebouwing in vormgeving en materiaal en/of kwaliteit gerelateerd wordt aan het

hoofdgebouw. De erfscheidingen tussen de percelen dienen groen (dus beplanting met eventueel

gaashekwerk) te worden uitgevoerd. Extra privacy kan verkregen worden door beplanting en passende

tuininrichting.

voorbeeld van passende erfbebouwing gerelateerd aan het hoofdgebouw

¾ Parkeren op eigen erf: een aangebouwde of vrijstaande garage dient minimaal 5m terug te liggen t.o.v. de voorgevelrooilijn. De eerste auto die op eigen terrein geparkeerd wordt blijft hierdoor in principe uit het zicht van het straatbeeld. Bovendien wordt het mogelijk om eventueel een tweede auto op de oprit te plaatsen. Bij (half-)vrijstaande woningen kan ter hoogte van een (eventueel nog te bouwen) garage een uitrit verkregen worden van maximaal 3,5m breed. Voorwaarde is dat er voldoende ruimte voor een garage aanwezig is om één of meerdere opstelvakken te realiseren. Er dient afstemming plaats te vinden over de situering in relatie tot de inrichting van de openbare ruimte.

6


DE DEELGEBIEDEN

Zone I: middendeel (a) en noordelijk kwadrant (b)

middengebied noordelijke kwadrant

Zone I bestaat uit twee delen: het middendeel (weerzijden Hans Warrenstraat) en het noordelijk kwadrant, dat omsloten wordt door de Zeerustlaan, de P.J. Meertensstraat en de Hans Warrenstraat. Beide delen zijn bedoeld voor projectmatige ontwikkeling door Novaform en Meerhuis. De gekozen bouwstijl refereert naar de traditionele jaren 20 van de vorige eeuw met een eigentijdse vormgeving. Zo wordt de voor die periode kenmerkende mansardekap op eigentijdse wijze om de woning gevouwen en deels als verticale gevel toegepast. De dakrand/goot is subtiel als wit ornament vormgegeven en kan doorgezet worden als luifel, overkapping, dakrand garage en erkers. De kap is bij deze accenten prominent aanwezig. Dakramen zijn ondergeschikt (er ingeponst). Er is in het ontwerp gekozen om elk bouwvolume een meervoudige kaprichting te geven.

vrijstaand rijwoningen

twee onder één kap drie onder één kap

impressies Novaform

Het middendeel, gelegen aan de kromming van de Hans Warrenstraat, krijgt door de projectmatige ontwikkeling een geheel eigen speels karakter bestaand uit een vrijstaande woning, twee-onder-één-kappers en drie-onder-één kappers. Het noordelijke kwadrant grenst aan bestaande bebouwing in moderne stijl met traditionele metselwerk. Tegenover de rijwoningen in één bouwlaag komen rijwoningen in twee lagen met kap in Novaform stijl. Het contrast in bouwstijl, wordt gecompenseerd door materiaal gebruik en een breed straatprofiel. Het kwadrant kent verder vrijstaande woningen en geschakelde twee-onder-één-kappers, welke mee verspringen met de curve van

7


de P.J. Meertensstraat. Een beeld van de vrijstaande woningen is nog niet bekend, maar de intentie is om deze woningen door dezelfde architect te laten ontwerpen in dezelfde bouwstijl. Richtlijnen jaren 20 stijl met eigentijdse vormgeving:

¾ Bouwmassa met goothoogte op maximaal 6m en maximale nokhoogte 10m

¾ Woningen dienen te worden voorzien van een prominent vormgegeven kap, bijvoorbeeld een mansardekap met verticale delen;

¾ In de verticale delen van de kap mogen geen samengestelde kozijnen worden gemaakt, maar dienen de openingen klein en ondergeschikt te t.o.v. dak en gevelkozijnen;

¾ Witte kozijnen, draaiende delen vrij.

¾ Bij hellende daken antracietkleurige keramische dakpannen of leien (geen hoogglans geglazuurd).

¾ Gevels in rode of donkerrode baksteen; andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdmassa en ter beoordeling van de welstandscommissie.

Zone II: Parkzone

de parkzone

Aan de parkzone is ruimte voor particuliere ontwikkeling, met name voor vrijstaande woningen. De woningen grenzen voor een belangrijk deel aan het park. De parkranden worden transparanter gemaakt, waardoor er meer doorzicht komt. De woningen hebben zicht op het park en zijn zelf ook zichtbaar vanuit het park. Deze woningen dienen op het park te zijn georiënteerd, wat zich uit in het gevelbeeld (ruime raampartijen, erkers en afhankelijk van situering ook serres). Een gesloten gevelbeeld is hier niet wenselijk. De bouwstijl refereert naar traditionele architectuur uit de jaren ’30 van de vorige eeuw met eigentijdse vormgeving

en een kap. De woningen kenmerken zich door karakteristiek, degelijk en sfeervol. Kenmerkend voor de jaren ’30

zijn o.a. horizontaliteit, bijzondere entreepartijen, dakoverstekken, fraaie metselwerkdetaillering et cetera.

referentiebeelden jaren 30 stijl met eigentijdse elementen

8


referentiebeelden jaren 30 stijl met eigentijdse elementen

Er zijn op de kaart met arcering overgangsgebieden aangegeven, waar mengvormen tussen de zones denkbaar zijn. Te denken valt aan afgeleide types van de jaren 20/30 stijl, maar met een meer moderne inslag. Woningen hebben allemaal een kap.

referentiebeelden overgangsgebied II

Richtlijnen jaren 30 stijl met eigentijdse vormgeving:

¾ Bouwmassa met goot op maximaal 6m en maximale nokhoogte 10m

¾ Woningen dienen te worden voorzien van een kap, afwijking ter beoordeling aan de welstandscommissie; ¾ Bij hellende daken antracietkleurige keramische dakpannen (geen hoogglans geglazuurd); andere

materialen toegestaan als deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp (bijvoorbeeld riet) en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Gevels in rode tot donkerrode baksteen; andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de

hoofdmassa en/of deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ witte kozijnen, draaiende delen vrij; in overgangsgebied zijn grijstinten denkbaar, passend bij moderne vormgeving, ter beoordeling van de welstandscommissie.

Zone III: Westzone

wonen in de westzone appartementen markeren de entree

In de westzone is ruimte voor projectmatige en deels particuliere ontwikkeling. De architectuur mag modern, mits traditionele materialen worden toegepast (baksteen, glas et cetera) en bij voorkeur een kap wordt toegepast. Het kleurgebruik dient aan de stadsrand terughoudend te zijn, dus geen opvallende kleuren/kleurvakken. De westzone mag qua architectuur aansluiten op de bestaande nieuwbouw zijde Koudekerkseweg (Adriaan & Olivier).

9


referentiebeelden traditioneel modern

De appartementengebouwen aan weerszijden van de hoofdentree van de wijk moeten familie van elkaar zijn, dus sterk gerelateerd in taal en vormgeving. De gebouwen markeren de hoofdentree. De gebouwen hebben een dubbele oriëntatie, enerzijds op het buitengebied (Stromenweg) en anderzijds op het park.

de broers Adriaan & Olivier voorbeeld van markering hoofdentree markant in het groen

Er is op de kaart ook een overgangsgebied aangegeven, waar mengvormen tussen de zones denkbaar zijn. In de overgangszone grenzend aan zone I is een kap verplicht. Deze zone grenst aan het middendeel (zone I), aan twee- en driekappers.

referentiebeelden overgangsgebied

10


Richtlijnen traditioneel modern:

¾ Bouwmassa woningen met goot op maximaal 6m en maximale nokhoogte 10m, appartementen maximale hoogte 15m

¾ De bouwmassa heeft bij voorkeur een kap; platte daken of een combinatie met plat dak kunnen bij uitzondering aan de randen van de zone worden ingepast, zulks ter beoordeling van de welstandscommissie. Platte daken dienen qua maatvoering binnen kader maximale goot- en nokhoogte te passen.

¾ Bij hellende daken antracietkleurige keramische dakpannen (geen hoogglans geglazuurd); andere materialen toegestaan als deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp (zinken dakdelen) en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Gevels in donker rode tot mangaan baksteen; andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdmassa en terughoudend wat kleur betreft ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Kozijnen in wit of grijstinten, draaiende delen vrij; ter beoordeling van de welstandscommissie

¾ Gevels in donker aardkleurige baksteen (rood tot mangaan); andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits

ondergeschikt aan de hoofdmassa en terughoudend wat kleur betreft ter beoordeling van de welstandscommissie. Zone IV :de Noordwestzijde

Richtlijnen:

¾ De bouwmassa heeft bij voorkeur een kap, maar platte daken of een combinatie met plat dak is ook toegestaan, mits passend binnen de maatvoering van het bestemmingsplan.

¾ Bij hellende daken keramische rode of antracietkleurige dakpannen (geen hoogglans geglazuurd); andere materialen toegestaan als deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp (zinken dakdelen) en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Gevels in aardkleurige baksteen (rood tot donkerrood); andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdmassa en terughoudend wat keur betreft zulks ter beoordeling van de welstandscommissie.

Zone V: noordoostzijde

een bijzonder gebouw op een bijzondere plek marges in het bestemmingsplan

De drie vrije kavels grenzen aan de bestaande bebouwing aan de Koudekerkseweg. Deze woningen hebben een afwijkende maatvoering in het bestemmingsplan gekregen. De woningen kunnen qua bouwstijl aansluiten bij de bestaande woningen aan de Koudekerkseweg, maar zouden qua bouwstijl ook kunnen aansluiten bij woningen in zone I en III. Woningen kenmerken zich door traditioneel materiaalgebruik.

11


(dit beeld is geschetst op de wijktafel) blauwe inpassing

Het bestemmingsplan staat een appartementsgebouw in vijf bouwlagen toe. Deze kan worden gerelateerd aan appartementsgebouwen in zone III. Vanwege de bijzondere plek is het echter ook denkbaar dat hier een qua maat en schaal een kleinere bouwmassa wordt gebouwd dat qua bouwstijl refereert naar de geschiedenis van het gebied. Het gebouw zou dan met kap uitgevoerd kunnen worden. Bij een retrostijl dient veel aandacht te worden besteed aan goede verhoudingen van het gebouw, aan de materialisatie en detaillering van het gebouw en de inpassing op de locatie, met name het groen. De retrostijl dient zuiver te zijn. Enige terughoudendheid qua materialisatie is gewenst, om te voorkomen dat het gebouw teveel opvalt vanuit het park of de concurrentie aangaat met het buitenhuis Toorenvliedt. Echter door de situering en de beslotenheid van omliggende beplanting in park Toorenvliedt zal een kleinere bouwmassa waarschijnlijk minder prominent aanwezig zijn dan een appartementsgebouw in volle omvang.

Buitenplaats Vijvervreugd ca.1960 lag direct aan de Koudekerkseweg Buitenplaats Toorenvliedt

Referentiebeelden: bijzondere gestapelde woningbouw met kapvorm, eigentijds of retro.

Richtlijnen:

¾ De bouwmassa is maximaal 15m hoog

¾ Bij hellende daken antracietkleurige keramische dakpannen (geen hoogglans geglazuurd); andere materialen toegestaan als deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp (zinken dakdelen) en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Gevels in aardkleurige baksteen (rood-donkerrood); andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdmassa en terughoudend wat keur betreft zulks ter beoordeling van de welstandscommissie .

Het zuidelijk plandeel De beeldkwaliteit voor het zuidelijke deel wordt later in het proces bepaald in overleg met de welstandscommissie.

Aan noordoostzijde ligt enigszins los van de nieuwbouwontwikkeling een locatie die is gereserveerd voor een gestapelde woningbouw. De locatie grenst met de voorzijde aan de J.v.Sprengerlaan tegenover de te handhaven voorzieningen-cluster van Stichting Arduin met daarin o.a. het Spiegeltheater. De andere zijden van de locatie grenzen aan Park Toorenvliedt. Hierdoor lijkt de locatie verborgen te liggen in het groen. Een groot deel van de locatie heeft een groenbestemming gekregen, ten behoeve van een groene of blauwe (water) inpassing.

12


Afwijken van de regels

Het beeldkwaliteitsplan is leidend voor het noordelijk deel van Rittenburg. Initiatieven die niet passen binnen de regels van het beeldkwaliteitsplan worden onder de aandacht gebracht van de welstandscommissie. Er zal dan bekeken worden of een dergelijk initiatief beschouwd kan worden als afwijking van de regels, bijvoorbeeld omdat het ontwerp een verrijking is voor het plan. Hieronder worden de voornaamste afwijkingen opgesomd:

¾ Woningen dienen te worden voorzien van een kap of hebben bij voorkeur een kap: platte daken of een combinatie met plat dak kunnen bij uitzondering aan de westrand worden ingepast, zulks ter beoordeling van de welstandscommissie. Platte daken dienen qua maatvoering binnen kader maximale goot- en nokhoogte te passen.

¾ Kleur dak: in meeste gevallen antraciet keramische dakpannen; andere materialen toegestaan als deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp (bijvoorbeeld leien, groene daken, zink of riet) en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Kleur gevels: in zone I is de baksteen rood tot donkerrood, in de andere zones aardkleurig tot donker aardkleurig; andere materialen/kleuren zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdmassa en/of deze een onderscheidende verrijking betekent voor het ontwerp en ter beoordeling van de welstandscommissie.

¾ Kleur kozijnen: in meeste gevallen wit, bij traditioneel modern of bepaalde overgangstypen zijn grijstinten ook denkbaar ter beoordeling van de welstandscommissie.

De uitvoering van de retrovormgeving gebaseerd op de twintiger en dertiger jaren stijlen, doet veelal concessies aan de details en de detaillering die bij deze stijl behoren. De uitstraling wordt daarmee minder stijl zuiver en het onderscheid van de modernere stijlen of stijlloze ontwerpen vervaagt. De toevoeging ‘met eigentijdse vormgeving’ geeft aan dat moderne stijlinvloeden en interpretaties van toepassing mogen zijn of zelfs wenselijk zijn. De vervaging maakt dat de drie stijlen min of meer in elkaar overlopen. NB: De afbeeldingen die gebruikt zijn in het beeldkwaliteitsplan sluiten aan bij de tekst. Wel kan het zijn dat het materiaalgebruik niet overeenstemt met de richtlijnen.

Brochure Rittenburg - Vrije bouwkavels

Documents

Transcript of Brochure Rittenburg - Vrije bouwkavels