Bouwen in 2030 - of CoUrsE!€¦ · De Masterclass is bedoeld voor HBO’ers met studierichting...

Bouwen in 2030:- Het bouwbedrijf van de toekomst zal meer doen dan bouwen alleen- De ruimtelijke keuzes van huishoudens worden moeilijker te voorspellen- Een overheid met heldere visie op de toekomst is een prettige partner- Ingenieursbureaus moeten aansluiting houden bij de nieuwste kennis - Brains bepalen de bouw, niet de handen

HET IS GEEL EN ELKE DAG ANDERS.

Heijmans Management Traineeship.Voor bijna afgestudeerden zijn er volop stage- en afstudeermogelijkheden en Masterclasses.

Starters en doorstarters krijgen een unieke kans met het driejarige Heijmans Management

Traineeship. Je werkt afwisselend bij onze bouw, vastgoed- en infradivisie. Daarmee leg je een

brede basis voor de rest van jouw carrière.

Heijmans Allround Professional Program.Ben je drie tot vijf jaar bij ons werkzaam? Dan kun je je verder ontwikkelen met het Heijmans

Allround Professional Program (in samenwerking met de Universiteit Twente). Ook is er voor

ervaren professionals een management programma met de Nyenrode Business University.

Toe aan een nieuwe uitdaging? Kijk dan snel op: www.heijmans.nl

Je kent Heijmans waarschijnlijk als één van de grootste bouwbedrijven van Nederland.

Onze gele helmen zie je door het hele land. Maar wist je ook dat we ons bezighouden met

grootschalige projecten rond mobiliteit, (commercieel) vastgoed en gebiedsinrichting?

Daar kunnen we gedreven professionals uit allerlei disciplines goed bij gebruiken.

Colofon Inhoudsopgave

ConstruCtion ManageMent & engineering

Graduation studios 11 door: dr. F.H.J. den Otter en prof.dr.ir. W.F. Schaefer

Early stage strategic land acquiring 13 door: ir. J. Kooij

2030 in intervisie

Meer dan bouwen in 2030 17 door: dr. ing. P. Fraanje Projectontwikkeling 20 door: dhr. P. Joosten

Bouw Informatie Model 25 door: prof. dr.ir. B. de Vries Governance 28 door: dhr. P.H. Kolff Ingenieursbureaus 31 door: dhr. M. Kuhlmann Msc.

De bouw bestaat niet meer 35 door: ing. M.C. Hoogsteder & ing. M. Meulebeek

Column: Somberen is voor sukkels 38 door: B. van Eekelen

Eindredactie & vormgeving:• Marcel Hoogsteder • Menno Meulebeek

Advertenties:• BPF Bouwinvest (hoofdsponsor)• RO groep (hoofdsponsor)• Bouwkunde Bedrijven Dagen• CME Conference• Continu Engineering• Heijmans• hurks groep• of CoUrsE! Tour• Royal Haskoning• Vaspro Bouwmanagement

Advertentieacquisitie:• Ramon Godschalk, [email protected]

Oplage:• 500 exemplaren

Abonnement:• Jaarabonnement !ntervisiE EUR 9,95 voor twee uitgaven, abonneren via [email protected]

Drukwerk:• van Santvoort, Eindhoven

Foto voorpagina:• Menno Meulebeek

Bestuur of CoUrsE! 2008-2009:• Menno Meulebeek (Voorzitter)• Marcel Hoogsteder (Secretaris)• Giel-Jan Bogaert (Penningmeester)• Ramon Godschalk (Commissaris PR)• Paul Derks (Commissaris PR)• Niels de Hoon (Com. Onderwijs)

Adresgegevens:of CoUrsE!Studievereniging voor CMETU/e Vertigo vloer 8Postbus 5135600 MB [email protected]

studievereniging of Course! Voorwoord 4

Nieuws en mededelingen 5 Internationale student 7 Hoe vergaat het jou? 8

| !ntervisiE | Juni 2009 | Pagina 3 |

Beste leden en relaties,

Voor de tweede keer in ons bestuursjaar mogen wij invulling geven aan het

magazine van studievereniging of CoUrsE!. De zoektocht naar een gepast

onderwerp heeft geresulteerd in gevarieerde invulling van deze editie, met

boordevol ervaring en informatie maar bovenal visie!

In deze onzekere tijd denken we vaker aan de toekomst. Wat deze zal

brengen, met wie we contact houden en waar we zullen staan. De bouwwereld

is constant aan verandering onderhevig en vormt dan ook een perfect thema

om over te filosoferen en een toekomstbeeld van te schetsen. We beschouwen

daarom bouwend Nederland in 2030 en bekijken de bouw door de bril van

zowel de overheid en ontwikkelaar als de ingenieur en aannemerij. Technische

innovaties zullen de revue passeren en de terugkerende column zal deze

editie voorzien van een kritische blik op de actualiteit.

Naast deze verfrissende bijdragen biedt dit verenigingsblad u een inzicht

in de recente ontwikkelingen binnen de vereniging en zullen verscheidene

(oud) CME’ers u meenemen op hun buitenlandse avontuur, de start van hun

carrière weerspiegelen en u informeren over hun laatste beproeving aan onze

Universiteit.

Laat u meenemen door de verscheidene auteurs en verplaats u in het

Nederland 20 jaar van nu. Veel leesplezier in de voor u liggende !ntervisiE!

Met vriendelijke groet, namens het zesde bestuur van of CoUrsE!

Menno Meulebeek

Voorzitter of CoUrsE! 2008-2009

voorwoord

| Pagina 4 | Juni 2009 | !ntervisiE |

Figuur 1: Beroeps Oriëntatie Dag 2009 geslaagd!

CME Conference (28 oktober 2009)De jaarlijkse conferentie die door of CoUrsE! wordt georganiseerd is in een ander jasje gestoken. Vanaf dit jaar starten wij met het organiseren van de jaarlijks terugkerende CME Conference. Een conferentie geheel in het teken van CME en haar afstudeerders, waarbij we o.a. oud-studenten, vertegenwoordigers van bedrijfsleven, studenten, afstudeerders en wetenschappelijk medewerkers de gelegenheid bieden met elkaar contact te leggen en inhoudelijke gedachten uit te wisselen over werk, onderwijs, wetenschap en toekomstige uitdagingen. Bovendien biedt deze conferentie uitstekende mogelijkheden voor geïnteresseerde Hbo-studenten om informatie te verkrijgen over deze masteropleiding en contacten te leggen met (oud-)CME-studenten.

Bij deze willen wij dan ook iedereen van harte uitnodigen voor deze dag. Het programma en verdere informatie vindt u op pagina 30.

- CME Conference commissie 2008-2009

Beroeps Oriëntatie Dag (2 juni 2009)Ook dit jaar organiseerde of CoUrsE! de beroeps oriëntatie dag (BOD). Een dag waarin 5 bedrijven de kans krijgen om hun bedrijf/organisatie toe te lichten. Onderwerpen die hierbij aan bod zijn gekomen waren o.a. de sollicitatie procedure, doorgroeimogelijkheden, toelichting van het soort bedrijf en natuurlijk de mogelijkheden voor CME afgestudeerden binnen de organisatie. Ook tijdens de borrel was ruimte voor vragen en daar is uitgebreidt gebruik van gemaakt. We mogen dan ook concluderen dat de BOD dit jaar weer een succes was en daarvoor willen we dan ook de deelnemende partijen bedanken, waar toe behoorde; AT Osborne, Bouwtalent, Deerns, Movares en Oranjewoud, voor hun medewerking.

nIeuws & MededelIngen


Meerdaagse excursie RO Groep en BPF Bouwinvest (30 juni & 1 juli 2009)Elk jaar reist een delegatie van of CoUrsE! af naar onze hoofdsponsor om daar in een tweedaagsprogramma bijgespijkerd te worden in de huidige ontwikkelingen van hun werkgebied. Ditmaal zal de excursie plaatsvinden in onze hoofdstad en metropool Amsterdam. Het is voor het eerst dat de meerdaagse excursie georganiseerd wordt door BPF Bouwinvest, waardoor het onder andere in het teken staat van kennismaking tussen beide. De dag zal ongetwijfeld gepaard gaan met veel gezelligheid en leerzame momenten.

CME Masterclass (2 en 3 juli 2009)Een primeur. Voor het eerst wordt onder de vlag van het 3TU verband, een samenwerkingsverband tussen de TU Eindhoven, TU Delft en Universiteit Twente, een Masterclass georganiseerd. In een tweedaagsprogramma worden potentiële aankomende studenten in aanraking gebracht met de Master Construction Management & Engineering en het universitaire leven. De Masterclass is bedoeld voor HBO’ers met studierichting Bouwkunde, Civiele Techniek of Technische Bedrijfskunde die hun diploma (bijna) gehaald hebben en zich oriënteren op een interessante en uitdagende vervolgstudie.

De Masterclass start donderdag 2 juli om 10 uur en eindigt de volgende dag rond 12 uur. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Sven Laudy, [email protected].

Afgestudeerden Construction Management & EngineeringDe Master Construction Management & Engineering is een tweejarige opleiding. Toch zien we studenten vaak nog even extra genieten van deze tijd. Het studeren van deze Master is dan ook voor velen een tijd van persoonlijke ontwikkeling op professioneel, maar zeker ook op sociaal gebied. Aan het eind van deze Master wordt deze periode bekroond met het felbegeerde diploma. Afgelopen periode zijn er weer velen geweest die het papiertje hebben gehaald. Namens of CoUrsE! willen we dan ook deze afgestudeerde leden van harte feliciteren met het behaalde resultaat en succes wensen in hun verdere carrière.

Studenten Datum van afstuderenE. Schuurmans 16-01-2009A.J.G. Vink 30-01-2009W.F. van den Berg 12-02-2009T. Nillesen 17-02-2009W.W.L. Hendriks 03-03-2009H.A. Wolfs 03-03-2009D.P.M. Collas 03-03-2009T.A.T. Spanjers 04-03-2009J. Kooij 04-03-2009P. Redert 04-03-2009I.C. Schreuder 20-04-2009A.B. Lobeek 24-04-2009T.G.M. Rams 15-05-2009K.C. Ong 15-05-2009L.W.L. d’ Hooghe 15-05-2009F. van den Brandhof 15-05-2009

nIeuws & MededelIngen


Het afstudeerproject van mijn opleiding ‘Construction Management & Engineering’ volbreng ik in Reading, Verenigd Koninkrijk. Ik heb gekozen om dit in het buitenland te doen, omdat ik nog graag buitenland ervaring op wilde doen tijdens mijn studie. Het kost veel tijd aan voorbereiding om dit te regelen. Je vraagt je regelmatig af: “Waar ben ik aan begonnen?”. Maar uiteindelijk vind ik het zeker waardevol genoeg om te doen.

Het is project informeel verbonden aan de ‘University of Reading’ (UoR). Vanuit het verleden zijn er bestaande contacten waar ik gebruik van heb kunnen maken. Naast de eerst en tweede begeleider vanuit de TU/e profiteer ik ook van begeleiding van een professor aan de UoR en iemand uit het bedrijfsleven. Deze professor is verbonden aan de ‘School of Construction Management & Engineering’ in Reading.

Het afstudeerproject heeft betrekking op het ‘Building Schools for the Future’ (BSF) programma. Dit is een scholenvernieuwingsprogramma van het ministerie van onderwijs. Ongeveer 3500 middelbare scholen in het Verenigd Koninkrijk worden in 15 à 20 jaar heringericht of helemaal opnieuw gebouwd. Er wordt jaarlijks tussen de 6 en 8 miljard pond gespendeerd aan dit project door de overheid en private partijen. De eerste scholen zijn al opgeleverd, omdat men in 2005 met het project is begonnen. Ik doe onderzoek naar deze schoolgebouwen. Er wordt veel aandacht besteed aan de kwaliteit van het bouwproces en de ontwikkeling, maar de prestaties van de gebouwen gedurende de gebruikersfase zijn onderbelicht.

Er zijn dan ook veel buitenlandse sociëteiten met hun eigen activiteiten. Ik ben ook van twee sociëteiten lid geworden. Sociaal gezien is dit erg leuk. Er worden reizen georganiseerd door heel het Verenigd Koninkrijk, bijvoorbeeld naar Liverpool en Brighton. Dit is een mooie gelegenheid om mensen en het land te leren kennen. Natuurlijk kom ik ook regelmatig in het centrum van London. Reading ligt namelijk tegen west-London aan. London is een fantastische metropool waar je op een half jaar nog steeds niet bent uitgekeken.

Qua zaken doen en menselijke gewoontes verschilt Engeland niet veel van Nederland. Veel stereotypen die er in Nederland zijn over Engeland kloppen wel. Het voedsel, vooral ontbijt, is even wennen, maar het bevalt me nu wel. Engelse vrouwen drinken veel meer dan Nederlandse vrouwen en je vindt wel eens iemand in de goot. Er worden in Engeland andere maten en eenheden gebruikt dan in de rest van de wereld. Engelsen zijn gezet en dragen altijd voetbalshirts. De pubs sluiten vroeg en natuurlijk wordt er aan de linkerkant van de weg gereden!


Ik doe onderzoek naar de prestaties die reeds in gebruik genomen schoolgebouwen leveren en of dit aan de verwachting voldoet die alvorens verwacht was, door middel van een zogenaamde ‘Post-occupancy Evanuation (POE)’. De resultaten worden verwerkt in een Balanced Scorecard, zodat in de toekomst een tool bestaat om dit te blijven meten en te controleren.

De uitvoering van dit project vindt geheel in Reading plaats gedurende de maanden januari tot juli. In deze periode verblijf ik op de campus van de universiteit. De universiteit is een echte campus universiteit. Bijna alle studenten wonen op de campus. Dat is een aparte ervaring. Het is namelijk nooit rustig. Verder is het percentage buitenlandse studenten vele malen hoger dan in Nederland. Veel buitenlandse studenten komen uit voormalige Britse kolonies. Huisgenoten van mij komen bijvoorbeeld uit Trinidad en Gibraltar.

sanders brengt readIng

| Marcel Sanders in Reading |

Sinds september 2005 woon ik in Engeland, aanvankelijk als CME-er later als professional. Mijn naam is Daan Vermeer, ik ben afgestudeerd in november 2006 en werk nu als overall projectmanager bij Place Group in Londen. Place is een consultancy voor onderwijshuisvesting, opgericht als een joint-venture met Mace Group, een groot internationaal bouwen projectmanagement bedrijf.

Ik heb een deel van mijn opleiding CME in Engeland gevolgd, waarvan een aantal vakken in Bristol en het afstuderen in samenwerking met de gelijknamige opleiding aan de University of Reading en BAM PPP in Glasgow. Tijdens mijn studie aan de TU/e wist ik al snel dat ik me wilde gaan specialiseren op het gebied van pps, geïntegreerde contracten en strategische partnerschappen. Uitgebreide kennis en ervaring was beschikbaar in het buitenland. Het Verenigd Koninkrijk is voorloper met initiatieven in de sectoren transport, defensie, zorg en onderwijs.

Tijdens mijn afstuderen kwam ik in aanraking met het ‘Building Schools for the Future’ programma. Dit is een miljarden investeringsprogramma voor het vernieuwen of renoveren van alle 3500 middelbare scholen in Engeland. Ik moest diverse marktpartijen interviewen om na te gaan hoe word gewerkt met prestatie-eisen in grote strategische pps-projecten. In een strategisch partnerschap krijgt de private partij de exclusiviteit om alle scholen in een gemeente te ontwikkelen en te bouwen, met soms ook de verantwoordelijkheid voor financiering, onderhoud en facilitair management. Er moet wel aan een aantal prestatie-eisen worden voldaan, afhankelijk van het contract dat per school wordt afgesloten. Door middel van een penalty and reward mechanisme oefent de publieke partner prestatiedruk uit op hun private partner. Sinds mijn afstuderen heb ik mij verder verdiept in prestatiemanagement bij strategisch partnerschap.

Na mijn afstuderen ben ik gestart bij EC Harris in Londen in projectmanagement en public private finance consultancy. EC Harris is een internationale bouw en vastgoed consultancy met zo’n 3500 medewerkers. Ik heb als projectmanager gewerkt aan onderwijsprojecten in Londen (Islington, Redbridge en Kensington). Hierbij begeleidde ik de opdrachtgever tijdens de ontwerpen bouwfase. Daarnaast heb ik gewerkt als overall projectmanager aan de oprichting van de Basildon Academy. In Engeland worden nieuwe ‘Academies’ ontwikkeld als bestaande middelbare scholen zowel verouderd zijn en ver ondermaats presteren. In deze rol werkte ik namens het Ministerie van Onderwijs aan de oprichting van de nieuwe Academy inclusief directie, bestuur, onderwijsprogramma, personeel, branding, e.d. Zodra de Academy in bestaande huisvesting is geopend, volgt het project management voor de ontwerpen bouwfase. Qua financiering wordt naast publiek budget ook een sponser benaderd om een goede impuls te geven aan de onderwijs transformatie in de regio.

Inmiddels werk ik bij Place Group als overall projectmanager voor Academies. Het is een relatief klein en dynamisch team met ongeveer 75 consultants. Ik werk vanuit een vestiging in centraal Londen maar besteed de meeste tijd bij de klant in Medway (Kent). De Medway Academy zal in september financieringsovereenkomst bereiken. In september 2010 zal de nieuwe Academy openen in de bestaande huisvesting, en in 2013 moet de nieuwbouw gereed zijn. Ik houd mij bezig met aansturing van interne en externe consultants en begeleiding van de klant, gemeente, sponsors, eindgebruikers en diverse stakeholders tijdens de uitvoering van activeiten voor oprichting van de Academy, binnen de geldende budget contouren en tijdslimieten.

Voor meer informatie over werken of studeren in Engeland mail: [email protected], of bel +44 (0)78 1171 0641.!


| Hoe vergaat het jou? |

Daan VermeerOverall project manager Place Group

Mijn naam is Roel van Bakel. Ik ben 31 jaren jong en woon samen met mijn vriendin Karlien in het mooie Brabant. In de zomer van 2005 heb ik Credo Integrale Planontwikkeling BV (Credo) gevonden als mijn ideale afstudeer- en werkplek.

Credo is één van de circa 135 werkmaatschappijen van VolkerWessels (VW). VW is de een na grootste bouwen vastgoedmaatschappij van Nederland. Wij bij Credo ontwikkelen reeds 18 jaar CREatief en DOelmatig onroerend goed in geheel Nederland. Credo stond in 2005 aan de initiatieffase van de ontwikkeling van een hoogbouwtoren in de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Paleiskwartier te ’s-Hertogenbosch. Ik heb dit ontwikkelingsproces bestudeerd en optimalisaties voor Credo gevonden. Gedurende dit afstudeertraject ben ik mijn afstudeerbegeleider gaan assisteren bij zijn lopende projecten. Dit waren een appartementenplan te Veghel en bouwplannen in het prestigieuze binnenstedelijke herontwikkelingsgebied Paleiskwartier.

Na de zomer van 2006 verliet mijn afstudeerbegeleider Credo en kreeg ik de kans om zijn projecten en acquisities over te nemen. Deze kans heb ik uiteraard met beide handen gegrepen. Het project in Veghel, Centre Veghel genaamd met 84 appartementen en 1.800 m2 commerciële ruimte, heb ik vervolgens door de Definitief Ontwerp-, bouwvergunnings- en verkoopfase geleid. Deze ontwikkeling heb ik in opdracht van een grondeigenaar uitgevoerd; gedelegeerd ontwikkelen heet dat. Deze grondeigenaar had zelf onvoldoende expertise om een dergelijk plan te ontwikkelen en heeft Credo hiervoor de opdracht gegeven. Het gehele ontwikkeltraject heb ik in bouwteamverband doorlopen. Hierbij zaten een aannemer, makelaar, architect, constructeur en overige adviseurs eens in de drie weken bij mij aan tafel om Centre Veghel klaar te stomen voor de bouw. De expertise en samenwerking van deze partijen heeft geleidt tot een marktconform project welke zelfs in de huidige economisch zware tijd in verkoop en aanbouw genomen kon worden.

In Paleiskwartier (een herontwikkeling van 30 ha. binnenstedelijk gebied in samenwerking tussen VolkerWessels / Gemeente ’s-Hertogenbosch / NIBC Bank) ben ik gedurende 2007 steeds meer taken op mij gaan nemen. Dit varieerde van het mee uitontwikkelen van deelplannen tot het voeren van overleggen met stedenbouwers, beleggers, makelaars, nutspartijen, beleidsmakers etc.. Aan het eind van 2007 ben ik deel gaan nemen aan de directieoverleggen om rechtstreeks met de directie en Raad van Commissarissen (oa. Dick Wessels) van Paleiskwartier te kunnen sparren over de nodige ontwikkelingen. Als ik bij een dergelijke icoon uit de bouwwereld aan tafel zit heb ik het gevoel dat ik nog erg veel moet leren. Ik heb echter zeker de ambitie om een allround inzetbare gebieds- en opstalontwikkelaar te worden.

Vanaf 1 juli 2008 ben ik aan het managementteam van Credo toegevoegd en ben ik verantwoordelijk voor de projecten en medewerkers binnen Credo III BV. Hierdoor kan ik mijn kwaliteiten als leidinggevende verder doorontwikkelen en worden mijn ambities als ondernemer gevoed. Maar, het zelf blijven ontwikkelen en acquireren van bouwprojecten zal de belangrijkste bezigheid blijven. Ik ben met het acquireren van nieuwe projecten / samenwerkingen vooral actief in Brabant.

Dus, beste lezers en lezeressen, als u dergelijke mogelijkheden ziet of gewoon een vraag hebt neem dan gerust contact met mij op: [email protected], of kijk op onze website: www.credo-ip.nl.!


| Hoe vergaat het jou? |

Roel van BakelManagementteam Credo

royal haskoning

uitdagende projecten

...leuke collega’s een inspirerende werkomgeving

Zoek jij...

… en heb je nog geen kennis gemaakt met Royal Haskoning?

Als starter wil je je kunnen ontwikkelen, in je discipline en als onderdeel van een multidisciplinair team. Je wilt ontdekken waar je mogelijkheden liggen, waar je goed in bent en wat je leuk vindt.

Als ervaren adviseur wil je je verder kunnen ontwikkelen en doorgroeien. Je weet waar je kracht ligt en wat je inspireert.

Royal Haskoning biedt deze mogelijkheden aan ondernemende, creatieve en initiatiefrijke mensen.

Ben jij zo iemand? Heb jij wel zin in een uitdagend project in binnen- of buitenland, met leuke collega’s en een werkomgeving waarin jij je thuis voelt?

We zijn het oudste ingenieursbureau van Nederland, actief in projecten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur & transport, bouwmanagement & advies, architectuur & bouw, gebouwinstallaties, industriële installaties, milieu, water, kust & rivieren en maritiem.

Wij werken vanuit meer dan 20 vestigingen in Nederland en bijna 70 wereldwijd. We zijn nu met ruim 4300 professionals. En er is ook nog plaats voor jou…

Kijk op www.werkenbijroyalhaskoning.com

www.royalhaskoning.com

Graduation studios An elaboration on the two graduation studios of the Master Construction Management & Engineering

Tekst: dr. F.H.J. (Ad) den Otter en prof.dr.ir. W.F. (Wim) Schaefer

The MSc. Education program ‘Construction Management & Engineering (CME) of the department of Architecture, Building & Planning of TU/e is a joint international Master-program of the three Dutch Universities of Technology. At the TU/e the specialization of CME consists of ‘Construction Management & Urban Development’ (CMUD). CMUD is a scientific Master program, focused on the societal and scientific analysis of real world problems, in which two domains of science are combined:

- (urban) building sciences- management and innovation sciences

The program has a clear profile of scientific signature and has a strong involvement with research activities of staff members and PhD. researchers. Two major departments of TU/e: ‘Architecture Building & Planning’ and ‘Industrial Engineering & Innovation Sciences’ are supporting the education and research. CMUD at the TU/e is aiming at decision making processes and business concepts for development and management of complex processes within the context of urban area development: modeling technical and organizational systems.

Societal and scientific relevance The increasingly dynamic complexity of construction and consequently the changing perception of interests and values have initiated the development of a new program in the domain area between ‘construction engineering’ on the one hand and ‘scientific management and economics’ on the other hand. The traditional, solely technical approach regarding research and education needed to be converted to an approach from the viewpoint of process development, in which social aspects, organizational issues and management methodologies are integrated with technology. The focus on processes is claiming growing attention of those in charge of technical management and implementation. To evaluate different options in a technological and social context and to test practical

feasibility, a process-oriented approach of development is needed. A major feature of the presented MSc program is therefore that it is process - and organization oriented: the central focus in this program will be on the modeling of the organization and planning of urban development processes.

Organizational and technical systems for (new) urban areasIn the near future the world population will reach a historic new balance: in 2008 more then 50 % of the population will live in urban area’s. It is to be expected, that in 2030 almost 5 milliard people will live in ‘cities’. The United Nations1 demands for a shift in thinking to direct constructing and reconstructing urban settlement, in order to avoid risk full developments for societies.The following basic notions will be elaborated:

- Cities are considered as constructions of urban area’s;- In the central focus of urban area’s are the technical and organizational systems;- The role and tasks of Public authorities are changing and partly need to be re-shaped to support privatizing of urban management.

Sustainable development and energy farming For example it is noted that technical high sophisticated applications for purposes of energy use and – management and safety management in urban area’s are available, but cannot be full size implemented by lack of appropriate organization. The lack of knowledge concerning the organization of the referred public-private enterprises results into stagnation of development of urban areas.

The graduation studios The graduation project is given in the form of two graduation studios. Participation in one of the two studios is obligatorily for all students of CMUD at the TU/e.

1 UNFPA Report, June 2007, “State of the world population; Unleashing the potential of urban growth”.


| Afstudeerateliers |

Twice a year, at the start of a semester, the two different graduation studios start. A team of scientific members of our departments is involved in coaching the graduation projects. Leading partner for ‘Business engineering’ is Wim. F. Schaefer and leading partner for ‘Process engineering’ is Ad den Otter.

Graduation studio (I)‘Process engineering for urban development’ When cities, urban area’s or industrial districts are to be developed or to be redeveloped complex decision making processes will start up in order to bring share- and stakeholders together. Negotiation, share- and stakeholder’s strategic behavior, simulation of expected results and process governance is in focus of the graduation projects in this studio.

Graduation studio (II) ‘Business engineering for urban development’Within this studio cities and urban districts are considered and approached in terms of entrepreneurial entities: profit and non profit companies. In the individual graduation projects subjects are value features, exploitation possibilities, management and financing concepts.

Management and (re-) development of both real estate and urban area’s are strongly interwoven and connected to the structure of the civil society and regulations of public authority. For realizing present and future goals regarding urban areas, public governance is looking for input from market parties. The demand for risk control, coming forward from the shift in financial responsibilities from public to private investments in urban areas requires tailor-made organization designs for development as well as for management of urban areas. Financing, management, ownership and responsibilities will be brought together in these organization designs.!

Figure 1: Graduation studios CME


| Afstudeeratliers |

We have known decades where the governments choose to build at Greenfield locations. This planning policy led to ‘groeikernen’ in the 1960’s until mid ‘80’s. The last breath of this new city policy was the fourth Memorandum on Spatial Planning Extra (VINEX). Here the policy turns to a more market led policy, where development is stimulated on locations with good economic potential. Now this last Memorandum is almost fulfilled the government is focusing more and more at the transformation of the inner cities.

ContextTo realize the transformation targets set by the central government the municipalities (who should complete this task) need land. It has long been recognized that multiple or fragmented ownership of land stagnates developments and may even inhibit developer demand altogether. Without state intervention, development cannot proceed unless agreement is reached with every owner (Adams et al, 2001). Who owns the land can build, of course within the boundaries set by the government. Because of segmented ownership a lot of restructuring and transformation plans are not executed, partially or at extreme high acquisition costs. Some existing owners at the transformation area don’t feel much for the project, and are only willing to sell the land at a very high price. Sometimes all land owners are willing to cooperate, but practice shows that this is an exception (Buitelaar et al, 2008).

The Land Development Act (issued July 1st 2008) offers the municipality more tools to cooperate with land owners. The land owners can participate in the development of the plan. It is often the case that the original owners of the land are either unwilling or unable to cooperate in the transformation projects. Local authorities, corporations and developers are responsible for the transformation projects. They must acquire the land in question, which means that they become temporary owners for the duration of the transformation

project. Land ownership and the problem of acquiring land are both issues that affect spatial development. Sometimes, for example, it is simply not possible to obtain all of the land in the plan area.

Another problem with the transformation of urban sites, it is often difficult to obtain a positive operating balance. Firstly, land acquisition is expensive due to relatively high land prices and the long-drawn-out acquisition procedures. Secondly, the value of the land in the old situation is often close to the value of the land and buildings in the new situation. For purpose of comparison: in expansion areas, the jump in value ‘from old to new’ is much greater, because the zoning of the land in question changes from agricultural to residential. The design is often modified throughout the transformation process, to achieve a positive operating balance. Attempts are made to boost returns through the use of high-density construction, by increasing the number of apartments being built, and by extending the program to include high-end, owner-occupied property. Cost-cutting is achieved by incorporating fewer embellishments into the dwellings and the residential environment. This might involve a different layout, or the use of cheaper materials (Buitelaar et al, 2008).

Research problemAcquisition options are of key importance in the process of urban transformation. Segmented ownership makes acquisition more difficult, this could lead to the change of plans or even a whole stop of the plan. The success of the plan has a direct relation with the ownership at a transformation site.

Main questionBecause of the difficulties with private landowners at inner city redevelopments or transformation projects we are interested in their view of the world. On which factors do they form a decision to keep their land or sell their land to the municipality or a developer?

Early staGE stratEGic land acquirinG

Tekst: ir. J. (Jelmer) Kooij, afgestudeerd CME’er


| Afstudeerartikel |

This research explains why these landowners choose to or not to sell their assets to landowners that are willing to cooperate in the (re)development activities of the municipality or developer. Rephrased this leads to the following research question.

In literature we looked for the decision criteria that are important for the landowner that is unwilling or unable to develop. Most decision criteria were found in the research project by (Adams et al, 2001a); who did extended research into ownership behavior at Brownfield redevelopments. The decision criteria that are important for the landowner to choose an active or passive strategy in the negotiation process with the municipality are the following;

DC 1. The suitability of the current location.DC 2. The emotional bond with the current location.DC 3. Level of uncertainty by the landowner whether the municipality is matching the desired value for the land.DC 4. Trust in the negotiation partner.DC 5. Importance of land for the development progress.DC 6. Number of finished deals until now.DC 7. Strategy (active / passive) of the other private landowners.

Research methodTo analyze how much the decision criteria influence the choice of the landowner we adopted the conjoint preference modeling method (Kemperman, 2000). This to get insight in the choice behavior of landowners when they are confronted with land acquisition processes.

In our case we chose to measure the preference of the landowner on the basis of ranking. On the basis of 18 different negotiation situations based on the decision criteria above both players have to mark their most preferable outcome. In this way the CPM method can analyze which decision criteria are most important for both players to choose an active or passive strategy. The combined outcomes that should be ranked are the following (the picture on the following page shows the same).

What are the decision criteria for the landowner that is unwilling or unable to develop them self (from now on called; landowners or private landowners) to act active or passive on the land market, and how much do these decision criteria influence the choice of the landowner to behave active or passive in the negotiation? - AA; active municipality & active landowner

the goal of both players is to transfer the land. Because both players choose an active strategy.

- AP; active landowner & passive municipality the municipality is not active in the process but the landowner is willing to transfer the land to an active landowner. This will lead in negotiation with a private active landowner (developer).

- PA; passive landowner & active municipality the goal of the municipality is to acquire the land but the landowner does not want to transfer its land. In this case the municipality will use their public law instruments.

- PP; passive municipality & passive landowner the municipality is not active and the landowner does not want to transfer the land. This will lead to a hold-out situation. Developers do not have the tools to acquire the land from the landowner.

Figure 1: Normal form of pay-off matrix.




Figure 2: Results

ResultsBelow are the percentages of dominant strategies by the municipality or the landowners. With the CPM analysis we can see witch decision criteria are important for these two players to choose an active or passive strategy.

Behavior of the landowner can be predicted by two decision criteria; first ‘suitability of the current situation’ and the ‘emotional bond with the commodity’. For the choice of an active strategy both are of the same importance. For the choice of a passive strategy emotional bond with the current location is the only important decision criteria.. A high value for the emotional bond increases the chance for the choice of a passive strategy by the landowner.

For the choice of an active strategy by the municipality decision criteria four and five are important; ‘trust in negotiation partner’ & ‘importance of land for the development progress’. For the choice of a passive dominant strategy only decision criterion five is important; ‘importance of land for the development progress’. And the range value indicates that this decision criterion is very important for the choice of a passive strategy. A low value for this decision criterion increases the chance on a passive dominant strategy for the municipality.

Conclusion and recommendationIn my view this research project agrees with the conclusion in Urban Transformation & Landownership (Buitelaar et al, 2008); governments have to adopt more Property Aware Planning practices instead of plan-led planning practices. The municipality should assess the number of these landowners that are unwilling or unable to develop the land themselves and see how they asses their current suitability and emotional bond with the current location. From this assessment the municipality should define the risk of active or passive behavior. When the last is the case, the municipality could choose to start an expropriation procedure during negotiation. Or the municipality could conclude that expropriation is not worth the value it represents in the future project. In my view this will decrease the chance on high exploitation or plans that change because of high acquisition costs.

From the data we conclude that the landowners have a very internal view when they choose to adopt an active or passive strategy in the negotiation about the transaction of land. In our point of view there is not much that the municipality can change about the suitability of the landowner’s location or the emotional bond of the landowner. Today municipalities take plan-led planning procedures that were suitable for Greenfield development into Brownfield (re)development. The consequences are that plans only partially executed or with higher percentage of red functions ore at higher exploitation costs. (Buitelaar et al, 2008) have shown that the success of urban (re)development in the Netherlands has a direct relationship with the financial success of the plan. That is why we recommend the application of Property Aware Planning1 practices. This implies that the municipality should determine for each individual landowner whether the chance on expropriation procedures weigh against the possible revenues for the entire plan. According to (Buitelaar et al, 2008) this will lead to more balanced projects and less projects that suffer from negative exploitation.!

1 Property Aware Planning; inner-city (re)development is often the consequence of possibilities to acquire land. Property Aware Planning is the constant awareness of the cost of acquiring a certain plot versus the revenues for the overall plan.



Het bouwen zal wezenlijk zijn veranderd in 2030. Bouwbedrijven zijn klantgerichte dienstverleners geworden die meer te bieden hebben dan bouwen alleen. Het moderne bouwbedrijf is een full service provider geworden. De bouw maakt het niet alleen, maar beheert het ook en voorziet u van energie, schoon water, groen, internet, en alle denkbare diensten gerelateerd aan de gebouwde omgeving en de infrastructuur. Het bouwbedrijf van de 21ste eeuw is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en draagt bij aan een duurzame leefomgeving. En natuurlijk, ook in 2030 worden er nieuwe gebouwen gerealiseerd, maar dan op binnenstedelijke locatie, prefab en op basis van compleet ander verdienmodel.

In 2030 wordt goed samengewerkt tussen alle partners en co-makers om de klant optimaal te bedienen. In de jaren na de kredietcrisis is in snel tempo een nieuwe bouwcultuur ontstaan waarin ruimte is voor innovatie en duurzaamheid. Architecten, bouwers, installateurs en toeleveranciers werken samen in 3D aan integrale oplossingen voor de klant. Allen richten het vizier op de hele levenscyclus van de gebouwde omgeving. Ontwerp, materialisatie en beheer worden als samenhangend geheel bezien, waarbij de creativiteit van de ontwerper wordt gekoppeld aan het vernuft van de ingenieur en de ervaring en inventiviteit van de bouwer. Nu de schotten tussen de disciplines zijn weggehaald blijkt er veel meer mogelijk en ook nog eens tegen een aantrekkelijkere prijs. Projectoverstijgende samenwerking maakt een geweldige innovatie-schaalsprong mogelijk. Bedrijven die te weinig oog hadden voor de markt en de veranderende omstandigheden zijn gemarginaliseerd.

De nieuwe generatie bouwers is veel meer gericht op samenwerking: You are what you share. Baanbrekende samenwerkingsverbanden van het begin van de eeuw, zoals Inno Concept Bouwen (www.innoconceptbouwen.nl) en de coöperatieve vereniging Q (www.qforyou.org) hebben op grote schaal navolging gekregen. Vrijwel de

hele sector heeft zich georganiseerd rond marktgerichte concepten. Bij het moderne bouwbedrijf werken niet alleen bouwvakkers en werkvoorbereiders maar ook ontwerpers, communicatie-deskundigen en business developers. De bouw is in 2030 geen mannenbolwerk meer; vrouwen zijn dan werkzaam in alle fasen van de bouw, of het nu om ontwerp of werkvoorbereiding gaat of om montage op de bouwplaats en beheer. Zwaar werk bestaat niet meer dankzij sterk doorgevoerde prefabricage en andere innovaties: bouwen = monteren.

Bouwen = het bieden van oplossingenIn 2030 laten bouwers zich niet meer door de klant vertellen hoe ze moeten bouwen, maar komen zij zelf, pro-actief met concrete en voor de markt aantrekkelijke aanbiedingen. Opdrachtgevers en klanten van de bouw hebben ingezien dat de bouw beter uitgedaagd kan worden met prestatie-eisen en wensen, zodat de creativiteit en de inventiviteit van veel meer mensen kan worden ingezet. Dat leidt tot een betere woonkwaliteit, een betere infrastructuur! Dat levert geld op! Steeds vaker komen bouwers met Unsollicited Proposals of Eigen Initiatieven gericht op de klant. Projecten die op de begroting staan kunnen naar voren worden gehaald, dankzij de inventiviteit en investeringen van marktpartijen. Elke keer zijn opdrachtgevers weer verrast als de markt met oplossingen komt die zij niet zelf hebben bedacht.

Duurzame gebiedsontwikkelingOm betere gebouwen en een doelmatige infrastructuur te ontwerpen moeten we loskomen van de gebouwen en bouwwerken zelf. In 2030 heeft het overgrote deel van bouw de sprong gemaakt van projectmatige invuloefeningen naar integrale gebiedsontwikkeling. Bewoners en belangenorganisaties worden nauw betrokken bij de gebiedsontwikkeling. Energievoorziening, schoon water, groenbeheer, logistiek, service enzovoorts, het wordt allemaal op gebiedsniveau ontwikkeld op basis van een breed gedragen ontwikkelingsvisie voor meerdere decennia en - uiteraard - in samenhang met omliggende gebieden.

Het aanbesteden van snippertjes woningen utiliteitsbouw en infra-werk is in 2030 definitief voltooid verleden tijd,

MEEr dan bouwEn in 2030Tekst: dr. ing. Peter Fraanje, senior beleidsmedewerker Innovatie bij Bouwend NederlandEmail: [email protected]

De bouw is in 2030 geen mannenbolwerk meer.


| Meer dan bouwen in 2030 |

omdat het simpelweg veel beter, doelmatiger en slimmer kan.

Meervoudig ruimtegebruik en multifunctioneel en flexibel bouwen is vanzelfsprekend geworden: wonen, werken, zorg, recreatie, productie, waterberging en andere functies worden zoveel mogelijk gemengd, waardoor de hardware (gebouwen, infrastructuur) intensiever wordt benut en de reistijd van gebruikers substantieel afneemt. Ontwerpers en bouwers hebben in samenspraak met de bewoners en gebruikers de gebouwde omgeving en het landschap daaromheen getransformeerd tot een ruimte waar het prettig toeven is. Er wordt meer geïnvesteerd, maar dit betaalt zich in de jaren daarna dubbel en dwars uit in de vorm van een veilige en gezonde omgeving en een minimaal fossiel energiegebruik, weinig vandalisme en lage onderhoudskosten. Bewoners van de gebieden ervaren hun omgeving als dierbaar en dragen zelf bij aan de kwaliteit.

Herstructurering, meervoudige en multifunctioneel ruimtegebruik maken dat we veel minder ruimte nodig hebben voor bebouwing. De doorbraak van telewerken en innovaties als Flexkantoren en de EyeCatcher - die virtueel oogcontact mogelijk heeft gemaakt – hebben ertoe geleid dat we toekunnen met een bescheiden en efficiënte fysieke infrastructuur. In 2030 zal het meeste vervoer geëlektrificeerd zijn. Gebouw en vervoermiddel hebben een directe relatie, mogelijk gemaakt door het smart grid en andere slimme technologie: afhankelijk van de situatie kunnen vervoermiddelen gebruikt worden voor de energievoorziening in de woning en andersom kunnen ze natuurlijk ook worden opgeladen in gebouwen. Door een intensievere benutting van de infrastructuur en investeringen in aantrekkelijke fietssnelwegen komt ook veel ruimte vrij. Steeds vaker wordt bebouwd terrein teruggegeven aan de natuur of weer benut voor de lokale teelt van groenten en fruit.

Bouwen en beheren: de klant centraalNu er een koppeling is gemaakt door marktpartijen tussen bouwen en beheren is veel meer mogelijk geworden. De bouw is uit de klem gekomen van minimalisering van de

stichtingskosten, laagste prijs en matige kwaliteit. Na de opleverdatum is het niet afgelopen, bouwbedrijven nemen ook het beheer voor hun rekening. De investeringen in een veilige, energiezuinige en aantrekkelijke gebouwde omgeving worden nu terugverdiend. De klant, de gebruiker van de gebouwde omgeving en infrastructuur staat centraal. Bouwbedrijven hebben zich op grote schaal ontwikkeld tot klantgerichte, maatschappelijk bewuste dienstverleners, die totaaloplossingen bieden voor een duurzame leefomgeving.

Nu ook duurzame energie!De verkoop van energiebedrijven uit het fossiele tijdperk maakte het mogelijk om in korte tijd de benodigde aanpassingen door te voeren in het bestaande energienet. Dankzij forse investeringen in een smart grid, een slim energienetwerk, is energieopwekking in Nederland snel gedecentraliseerd.

De bouw levert in 2030 per saldo energie. Duurzame energie wel te verstaan. Zonnecellen op daken, boven (spoor)wegen en op taluds, kleine en grote windmolens dekken de lokale electriciteitsbehoefte. De warmtebehoefte en koeling in multifunctionele gebouwen wordt verzorgd door aan de bouwbedrijven gelieerde regionale exploitatiemaatschappijen die warmte en koude uit de bodem halen. Bouwbedrijven zijn de duurzame energieleveranciers geworden; het fossiele energiegebruik in de gebouwde omgeving is geminimaliseerd. Ontwikkelaars, bouwers en installatiebedrijven investeren in betere energieprestaties en de opwekking van duurzame energie en verdienen de hogere investeringen terug in de exploitatiefase.

De kredietcrisis en de klimaatcrisis hebben tot gevolg gehad dat er ook geïnnoveerd is in de financiële sector. Bouwers en banken bieden bewoners en gebruikers een palet van aantrekkelijke opties, waaronder de zogenaamde

Bouwbedrijven zijn de duurzame energieleveranciers geworden.


| 2030 in IntervisiE |

all-in-one hypotheek, waarbij hypotheeklasten en de energielasten in een product zijn samengevoegd. Dankzij dergelijke nieuwe verdienmodellen of businessmodellen is duurzaam bouwen gemeengoed geworden.

De Nederlandse economie is beter bestand geworden tegen plotselinge veranderingen in de global economy. Onze economie is niet alleen robuuster geworden, ook de concurrentiepositie is versterkt, omdat de energiekosten sterk verlaagd zijn.

Van wieg tot wiegIn 2030 zullen renovatie, onderhoud en beheer veel belangrijker zijn dan nieuwbouw. Gebouwen en materialen worden zoveel mogelijk opnieuw benut. De bouw is helemaal gewend om in termen van materiaalkringlopen te denken en kijkt ook over de grenzen van de sector voor een eventueel derde of vierde leven van grondstoffen. Integraal ontwerpen en bouwen heeft ertoe geleid dat er veel minder materiaal per m2 gebruiksoppervlak nodig is. Met de opkomst van het Cradle-to-Cradle concept zijn tal van bouwproducten opnieuw ontworpen en bouwsystemen aangepast op hergebruik. Bijzonder ten opzichte van eerdere aandacht voor de milieu-aspecten van het grootschalige materiaalgebruik in de bouw is dat er nu veel meer betrokkenheid is van het bedrijfsleven en dat er niet alleen respect is voor milieu, maar ook voor ondernemerschap. De bouw produceert hoegenaamd geen afval meer en bouwen leidt tot een grotere biodiversiteit en een gezonde leefomgeving.

Duurzame Delta als exportproductOver 21 jaar is Nederland niet alleen meer bekend vanwege de Deltawerken, dijken en het opspuiten van nieuwe eilanden. Nederlanders hebben de strijd tegen het water opgegeven en hebben leren leven met het water. Landschapsarchitecten, baggeraars, bouwers, architecten en ingenieurs en landbouwkundigen hebben de handen ineengeslagen en werken over de hele wereld aan duurzame totaaloplossingen voor dichtbevolkte delta’s. Door werk met werk te maken en door desgewenst ook het beheer te verzorgen kunnen Nederlandse consortia prima concurreren met de goedkope Chinezen op de

wereldmarkt. De Duurzame Delta als exportproduct is een aantrekkelijke optie voor landen met delta’s die allen kampen met ruimtegebrek en problemen rond veiligheid, bereikbaarheid, duurzaamheid, energie en afval. De internationale component en de maatschappelijke oriëntatie maken de bouw tot een zeer aantrekkelijke sector voor de nieuwe generaties.

Meer dan bouwen alleenBouwbedrijven hebben zich in 2030 op grote schaal ontwikkeld tot klantgerichte, maatschappelijk bewuste dienstverleners, die totaaloplossingen bieden voor een duurzame leefomgeving. Het bouwbedrijf van de toekomst zal dus meer doen dan bouwen alleen. Dat neemt niet weg dat ook in 2030 expertise nodig is op het vlak van bouwprocessen. Ook in 2030 zullen we nadenken hoe het nog weer beter, slimmer, sneller, duurzamer kan. Van nieuwe bouwers wordt verwacht dat zij niet alleen gedegen kennis hebben van het technische bouwproces maar dat zij ook beschikken over communicatieve vaardigheden en maatschappelijke georiënteerd zijn.

De toekomst begint vandaagVooruitkijken is natuurlijk altijd een beetje wishful thinking. Dit neemt niet weg dat het goed is toekomstbeelden met elkaar te delen en te vertrouwen op de kracht van het woord en de rijkdom van de fantasie. De samenleving verandert en de bouw verandert mee. Het is ook van belang om te beseffen dat de toekomst al onder ons is. Op kleine schaal of in geïsoleerde vorm is het hierboven geschetste al praktijk! Technisch kan er heel veel en als we er samen veel energie in stoppen kunnen rendementen exponentieel worden verbeterd en demonstratieprojecten worden opgeschaald. Bouwend Nederland ziet uit naar de nieuwe generatie studenten die nu worden opgeleid en de komende jaren een bijdrage kunnen gaan leveren aan een duurzame leefomgeving.!

Het bouwbedrijf van de toekomst zal meer doen dan bouwen alleen.


| Meer dan bouwen in 2030 |

Dr. ing. Peter Fraanje is senior beleidsmedewerker Innovatie bij Bouwend Nederland. Peter Fraanje was daarvoor werkzaam bij TNO Bouw, de Universiteit van Amsterdam, TU Eindhoven en W\E Duurzaam Bouwen Adviseurs.

De toekomst is moeilijk te voorspellen. Dat geldt ook voor de projectontwikkeling. Projectontwikkeling ontwikkelt zich normaal gesproken geleidelijk, bijna organisch: nieuwe ideeën komen voort uit bestaande producten of kennis, nieuwe gedachtes ontstaan uit een combinatie van zaken die al bestaan. Nieuwe ontwikkelingen komen dus niet uit de lucht vallen; ze zijn nooit volledig nieuw. Welke richting de projectontwikkeling daarbij opgaat, hangt sterk af van externe, niet te beïnvloeden factoren: overheidsbeslissingen, economische ontwikkelingen en maatschappelijke gebeurtenissen. Een kredietcrisis of een oorlog kan het voor een bedrijf noodzakelijk maken een hele andere koers te gaan varen. Is het daarmee zinloos vooruit te kijken? Nee, elk bedrijf doet er goed aan verder te kijken dan de dag van morgen. Welke richting wil je op, en hoe verwacht je in te spelen op de huidige trends, de krimp, veranderende levensstijlen en het toenemend belang van duurzaamheid voorop?

Krimp in Limburg (en daarbuiten)Nederland krijgt op den duur te maken met krimp. Zuid-Limburg heeft er, als één van de eerste regio’s in ons land, al sinds het midden van de negentiger jaren mee te maken. Er worden minder kinderen geboren en het aandeel ouderen neemt toe; de bevolkingsomvang daalt en de samenstelling naar leeftijd verandert snel. Dit betekent niet dat we in de toekomst minder woningen nodig hebben. Hoewel de totale bevolking krimpt, zet de gezinsverdunning door. Het aantal (kleine) huishoudens wordt steeds groter. Ook het aantal scheidingen neemt toe. Er zijn daardoor in de toekomst relatief meer woningen nodig om de bevolking te huisvesten.Naast de gezinsverdunning is er tevens de trend van parttime living. We hebben steeds meer te besteden en steeds meer mensen investeren in een tweede recreatiewoning in eigen land. Hoewel mensen gemiddeld eens in de zeven jaar verhuizen, zijn ze honkvaster

dan we geneigd zijn te denken: de meeste verhuizers blijven in de eigen regio wonen. Ook het thuiswerken is nu maatschappelijk geaccepteerd. Dit vraagt om een andere indeling van de woning, die de ruimte moet bieden om in alle rust te kunnen werken. Conclusie: er mag dan sprake zijn van krimp, de woningvraag zal niet afnemen maar wel fundamenteel veranderen. Dit vereist van een projectontwikkelaar meer creativiteit en doorzettingsvermogen.

ProjEctontwikkElinGTekst: dhr. Piet G.G. Joosten, directeur Zuid bij RO groep.

Elk bedrijf doet er goed aan verder te kijken dan de dag van morgen.

Figuur 1: Krimp in Nederland (Bron: CBS, 2008)

Veranderende levensstijlenDoor de veilige leefomgeving en toegenomen welvaart in Nederland is de gemiddelde Nederlander steeds hoger in de bekende ‘Maslov-piramide’ (figuur 1) geklommen. Zijn eigen welzijn en zelfontplooiing worden steeds belangrijker. Wat dat precies is, verschilt per individu.



Consumenten zijn bovendien kritischer geworden: ze willen een kwalitatief goede woning die aansluit bij hun leefsituatie. De ruimtelijke keuzes van huishoudens worden daardoor steeds moeilijker te voorspellen. Vroeger gaven de huishoudenssamenstelling, het inkomen en de leeftijd hiervoor nog betrouwbare indicaties. Door de toegenomen welvaart, ruimtelijke mobiliteit, emancipatie en hogere opleidingsniveaus is er van keurig te voorspellen gedrag geen sprake meer. Mensen met precies dezelfde demografische kenmerken zijn nu veel minder makkelijk in te delen in eenduidige bevolkingsgroepen. Ze hebben verschillende waarden, normen en opvattingen gekregen en maken andere keuzes.

De voorkeur voor een stedelijk, suburbaan of dorps woonmilieu is daardoor niet alleen meer te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling, maar heeft meer te maken met interesses en oriëntaties. Woningen vormen steeds meer een uiting van een bepaalde smaak en maatschappelijke status; ze veranderen steeds meer in een consumptieproduct.

Voor de projectontwikkelaar betekent dit dat hij steeds meer rekening moet gaan houden met trends, hypes, modes en levensstijlen. Dit vraagt om een meer vraaggestuurde benadering, die kan leiden tot een grotere verscheidenheid aan en flexibiliteit van woningen.

DuurzaamheidNaast de klant gaan ook de technologische ontwikkelingen een steeds belangrijkere rol innemen in de projectontwikkeling. Woningen zijn bij elkaar goed voor zo’n 30% van de nationale energieconsumptie. Die energie wordt steeds duurder door de toenemende schaarste van grondstoffen, gas en olie. Dankzij technische ontwikkelingen is energiezuinig bouwen steeds gemakkelijker. Zonne-energie ontwikkelt zich razendsnel. Ze kan nu al in dakpannen en glazen ruiten worden verwerkt, in de toekomst wellicht ook in de verf. Ook het hergebruik van afvalstoffen wordt steeds eenvoudiger. Nu al wordt de kippenmest in ons land gebruikt als energiebron voor 800.000 huishoudens.

Door de toenemende schaarste van grondstoffen en het groeiend milieubewustzijn van de woonconsument wordt duurzaamheid in de projectontwikkeling steeds belangrijker. RO groep wil in de toekomst meer prooving technology toepassen. Door te kiezen voor nieuwe, goed functionerende en geteste technologieën blijft de kwaliteit van het gebouw gewaarborgd, niet alleen op de korte maar ook op de lange termijn. Ook multifunctionaliteit, in technieken en in het ontwerp, wordt een steeds belangrijker vorm van duurzaam ontwikkelen. In de toekomst zullen verschillende functies, die nu nog ver uit elkaar liggen, steeds vaker op één plek worden ondergebracht. De consument wil immers niet meer van hot naar her rijden.

De bouw van multifunctionele gebouwen zal zich daarom in de toekomst sterk verder ontwikkelen. De huidige ontwikkeling in Nederland van brede scholen en multifunctionele accommodaties is daarvan een voorbode. Een soortgelijke ontwikkeling is te verwachten in de detailhandel. De traditionele detailhandelstructuur zal plaats maken voor een meer divers, op de consument gericht landschap. Er ontstaan nieuwe concepten die de winkelmotieven van de consument als

Figuur 2: Maslow piramide

De ruimtelijke keuzes van huishoudens worden steeds moeilijker

te voorspellen.


| Projectontwikkeling |

uitgangspunt nemen: convenience shopping, fun shopping of target shopping. Dit kan leiden tot de ontwikkeling van nieuwe PDV- en GDV-locaties voor nieuwe productgroepen, de herontwikkeling van binnenstedelijke winkelcentra en nieuw aanbod van combinaties van winkelen met leisure en/of horeca.

Hoe hierop inspelen als projectontwikkelaar?Projectontwikkeling wordt steeds complexer door zowel de weten regelgeving als de toenemende (specifieke) eisen van de gebruiker. Door de toenemende multifunctionaliteit krijgt de projectontwikkelaar van de toekomst te maken met meer verschillende partijen, elk met hun eigen ideeën en wensen. De projectontwikkelaar krijgt niet alleen te maken met de (wensen van de) consument, maar steeds vaker ook met andere mogelijke investeerders als woningcorporaties, vastgoedondernemingen en banken. Deze partijen nemen steeds vaker de rol van gemeenten bij maatschappelijk vastgoed over. Omdat zij het beheer en de exploitatie van het vastgoed op zich nemen, is het belangrijk hen ook te betrekken in het ontwikkelingsproces.

De samenwerking met meerdere partijen wordt dus steeds belangrijker. Een projectontwikkelaar moet hiermee kunnen omgaan; hij moet het ontwikkelproces kunnen managen en leren om samen met anderen de juiste strategie voor het beste resultaat te bepalen. Dit vraagt om de opbouw van kennis en expertise, bijvoorbeeld via het personeelsbeleid maar ook via samenwerkingsverbanden. De ontwikkeling van bredere kennis is noodzakelijk om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. De belangrijkste opgave voor de projectontwikkelaar van de toekomst wordt dan ook om door middel van bundeling van kennis, kunde en creativiteit tot nieuwe marktgerichte oplossingen te komen.

RO groep gaat in dit verband investeren in wervende woonmilieus die kunnen concurreren met de bovenregionale woningmarkt en ook jongeren, starters en (internationale) kennis- en cultuurwerkers aanspreken. In het hogere, luxe woningbouwsegment bevordert RO groep actief nieuwe trendsettende ontwikkelingen. Meer in het algemeen zal het noodzakelijk worden nog meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van de architectuur, leefstijlen, duurzaamheid, leisure en de landschappelijke inpassing. RO groep geeft dit vorm door middel van (doelgroep)gerichte gebiedsontwikkelingen.

Het Klavertje 4 van RO groepRO groep is bezig met het opzetten van vier expertisecentra: de Ontwerpstudio, de Versnellingskamer, de Werkplaats voor Levensduurkosten en de Unit Risicomanagement. Met deze centra, die worden ingezet bij belangrijke c.q. complexe opgaven, kan RO groep inspelen op de veranderende vraag van de consument. Zo heeft de Ontwerpstudio drie doelen: creativiteit, verbeelding en kennisbundeling. Bij creativiteit gaat het om het vermogen om nieuwe en/of ongebruikelijke oplossingen te vinden voor bestaande problemen. Verbeelding is belangrijk om opdrachtgevers en belanghouders in een vroegtijdig stadium een beeld te geven van de visie, het concept of het idee. Kennisbundeling is nodig als steeds belangrijker onderdeel van het zo noodzakelijke goede opdrachtgeverschap.

Om projecten te laten slagen, zijn snelheid, duidelijkheid en transparantie nodig, maar ook kennis van zaken, posities en belanghouders. Ook mediation is een goed middel om blokkades in samenwerkingsprocessen snel te verhelpen. Daarom heeft RO groep een gecertificeerd

Om projecten te laten slagen, zijn snelheid, duidelijkheid en transparantie

nodig, maar ook kennis van zaken, posities en belanghouders.

Woningcorporaties, vastgoedondernemingen en banken nemen

steeds vaker de rol van gemeenten bij maatschappelijk vastgoed over.



mediator in dienst die kan worden ingezet in moeilijk lopende projecten.

Een projectontwikkelaar zal in de toekomst verder moeten kijken dan de eerste drie fasen in het proces (definitie, ontwerp en realisatie). Hij moet niet alleen rekening houden met de investeringskosten, maar ook met de uiteindelijke gebruikswaarde en de exploitatie- en onderhoudskosten van het gebouw. De investeringskosten zijn vaak hoog, maar gemeten over de tientallen jaren dat een gebouw in gebruik is, maken ze maar een klein deel uit van de totale kosten. RO groep spreekt dan ook over de ‘levensduurkosten’: het geheel van kapitaallasten en kosten van energie, schoonmaak en onderhoud. RO groep is erop gericht de totale kosten over de gehele levensduur van een gebouw zo laag mogelijk te houden.

Projectontwikkelaar van de toekomstCrisissen nopen tot innovatie en versnellen daarmee de evolutie. Zo ook de huidige kredietcrisis. Risicodragende ontwikkelaars zoeken naar allerlei manieren voor balansverkorting. Die balans wordt ernstig verstoord door onverkochte projecten. Financiering van nieuwe activiteiten is daarmee nagenoeg uitgesloten, waardoor de ontwikkelingssector bijna stilvalt. Om deze problemen het hoofd te bieden en bekwame werknemers te behouden, opereren ook de risicodragende ontwikkelaars als gedelegeerd ontwikkelaar, door hun kennis en kunde aan derden aan te bieden.De voorbode van het vak is het hebben van grondposities, de financiering daarvan, kennis en kunde op het terrein van ontwikkeling, afzetrisico’s en commerciële vermarketing. Deze vaardigheden zullen steeds meer worden ontvlochten.

Zo ziet de toekomst van de gedelegeerd ontwikkelaar er uit, dus ook voor RO groep.!


| Projectontwikkeling |

Piet Joosten is na zijn studies Bouwkunde, Vastgoedrekenen en Commercieel vastgoed on-dermeer werkzaam geweest bij de Gemeenten Roermond en Maastricht, Trichter Ontwikkelings Maatschappij. Momenteel werkt hij bij de RO Groep, als ‘Directeur Zuid’.

van bouwplaats

tot boardroom

VASPRO Bouwmanagement BV Slotstraat 10 4101 BH Culemborg

Postbus 164 4100 AD Culemborg T 0345 478 430 F 0345 478 435

VASPRO BouwmanagementWij zijn een jong en groeiend bouwmanagementbureau. Dagelijks houden wij ons bezig met spraakmakende projecten voor gerenommeerde opdrachtgevers. Wij zijn onderscheidend op het gebied van projectmanagement en procesmanagement.

Kijk voor meer informatie en actuele vacatures op www.vaspro.nl

De ontwikkelingen van het Bouw Informatie Model zijn ongeveer 20 jaar geleden gestart. BIM krijgt op dit moment veel aandacht, omdat de ontwikkeling zich in een kritische fase bevindt. De bouwmarkt vraagt om transparante en integrale bouwprocessen. Technisch gezien zijn er oplossingen beschikbaar die tenminste in een deel van de behoeften kan voorzien. Een bouwproces wordt in dit verband opgevat als het totaal van ontwerp, engineering, uitvoering en onderhoudsproces

Ofschoon een radicale verandering in de organisatie en communicatie van bouwprocessen wenselijk zou zijn uit oogpunt van efficiëntie is dat niet erg waarschijnlijk. Dus ook in 2030 zal nog op diverse plaatsen en door diverse partijen traditioneel worden gewerkt met tekeningen op papier en dikke adviesrapporten. Echter, plattegronden en doorsneden met bijlagen als informatiedrager voor een gebouwontwerp zullen naar de achtergrond zijn verdwenen. Alle partijen in de bouw zijn in staat om 3D modellen te produceren en te verwerken. Binnen ontwerp, engineering en werkvoorbereidingafdelingen wordt gebouwinformatie digitaal beheerd gedurende het bouwproces en gearchiveerd voor de onderhoudsfase. Integraal werken is gangbare praktijk geworden en vereist dat architecten en ingenieurs zijn gewend gezamenlijk aan een opdracht te werken.

Communicatie tussen partijen in een bouwproject kan digitaal plaats vinden maar vereist een goede voorbereiding. Behalve financieel-juridische afspraken worden per project ook afspraken gemaakt over de informatie die moet worden uitgewisseld in elk stadium van het bouwproject. Dat betekend dat het complete bouwproces vooraf moet worden gespecificeerd tot op het niveau van de inhoud van de elektronische berichten, de volgorde waarin deze berichten worden verzonden, bevoegdheden tot het wijzigen van de inhoud, etc. Bouwprocesmodellering in de voorbereidingsfase en gebouwmodelbeheer speelt hierbij een sleutelrol.

Om vrije concurrentie mogelijk te maken zijn deze modellen gebaseerd op standaarden. De rol van bouwprocesontwerper en gebouwmodelbeheerder kan worden ingevuld door bestaande partijen zoals architect of aannemer, maar ook door gespecialiseerde bureau’s. Anderzijds kan ook een consortium van bouwpartners op de markt opereren die deze modelafspraken al hebben vastgelegd en geïmplementeerd, waardoor alleen nog het projectafhankelijke deel hoeft te worden uitgewerkt. Toetsen van een bouwaanvraag aan de bouwregelgeving geschiedt door services die door de overheid worden aangeboden en onderhouden. Op de bouwplaats zal het ambachtelijk bouwen goeddeels zijn vervangen door het assembleren van bouwcomponenten.

Om bovenstaande geschetste wijze van communicatie in de bouw te bereiken zullen op een groot aantal fronten stappen moeten worden gezet, waarvan een aantal hierna uiteen worden gezet.

Ontwikkeling bericht templatesDe technologie om informatie te modelleren en over te dragen wordt voornamelijk ontwikkeld binnen de informatica. Echter, deze technologie biedt slechts de basis om informatie over te dragen. De inhoud van de berichten zal door deskundigen uit het vakgebied moeten worden vastgelegd. Daar waar communicatie tussen mensen ruimte laat voor verschillende interpretaties en het open laten van nog onbekende informatie, is dat bij computercommunicatie een probleem omdat die de intelligentie missen om deze lacunes op te lossen. Bovendien wordt in het traditionele proces vaak alle tot dan toe bekende informatie over een project

bouw inforMatiE ModElTekst: prof. dr.ir. B. de Vries, Hoofd van de ‘Design Systems Group’ bij de Technische Universiteit Eindhoven

Alle partijen in de bouw zijn in staat om 3D modellen te produceren en te

verwerken.

Figuur 1: Communicatie model


| Bouw Informatie Model |

overgedragen, terwijl de ontvanger daar slechts een deel van nodig heeft om zijn taak uit te kunnen voeren. Waar op dit moment de inhoud van een ontwerp in verschillende stadia van het proces wordt beschreven in termen van tekeningen (DNR), zal dat moeten worden aangepast aan het gebruik van 3D modellen. Het ontwikkelen van een bericht begint bij het nauwkeurig vaststellen wat er gecommuniceerd moet worden, tussen welke partijen en in welke fase van het bouwproces. Hierna volgt een lang proces waarin overeenstemming moet worden gevonden. Gezien de lange tijd en de grote inspanningen ligt het voor de hand om voor veel voorkomende berichten, templates te ontwikkelen. Voor specifieke projecten kunnen de templates worden ingevuld met projectspecifieke gegevens. Daarnaast zullen ook compleet projectspecifieke berichten noodzakelijk blijven.

Ontwikkeling communicatie proces model templatesWat voor de inhoud van berichten geldt, geldt ook voor het totale communicatieproces in een bouwproject. Op dit moment is het communicatieproces niet beschreven, maar een gevolg is van afspraken over de taakverdeling binnen een project.

Als het communicatieproces elektronisch wordt bestuurd, dan moet het proces eenduidig worden vastgelegd. Alleen aan de hand van een procesmodel kan een communicatiesysteem toetsen op het verstuurde/ontvangen informatie volledig is, op tijd en bestemd voor de juiste (gerechtigde) partijen. Ook hierbij kan men verwachten dat veel voorkomende communicatieprocessen kunnen worden vastgelegd in templates, zodat in specifieke projecten slechts een beperkte inspanning noodzakelijk is om het procesmodel operationeel te maken. Unieke projecten vragen om unieke oplossingen met behulp van procesmodelleringstools.

Certificering van communicatiestandaardenCommunicatiestandaarden op zich geven geen enkele garantie over de kwaliteit van de uitgewisselde informatie. Door middel van certificering moet deze kwaliteit controleerbaar worden gemaakt. Hiervoor moeten procedures worden ontwikkeld onder toezicht van certificerende instellingen. Zolang er geen certificering is, zullen er verschillen in kwaliteit ontstaan, met als resultaat dat de eindgebruiker niet kan vertrouwen op correcte gegevensoverdracht. Certificering van processen en producten is op zich geen nieuw fenomeen maar zal moeten worden ondergebracht bij de desbetreffende nationale en Europese instellingen.

Figuur 2: Product model



Model contracten voor informatiebeheerInformatiebeheercontracten kennen een technische component en een juridische component. De technische component legt vast met welke software (leverancier, versie, etc.) in het project zal worden gewerkt voor de diverse taken in de verschillende stadia. Het is ondenkbaar en zelfs onwenselijk om te veronderstellen dat bedrijven hun softwarekeuze aanpassen aan een project. Voor een specifiek project zal een combinatie van softwarepakketten moeten worden vastgelegd die de noodzakelijke berichten kunnen invoeren resp. uitvoeren. Testprocedures kunnen helpen om de meest optimale combinatie van softwarepakketten te vinden. Door middel van juridische bepalingen zullen de eigendomsrechten en aansprakelijkheidsrechten van het gebouwmodel moeten worden vastgelegd.

Ontwerpen op basis van systeemtheorieEen essentiële voorwaarde voor integraal en simultaan werken aan een ontwerp, is ontkoppeling van werkzaamheden. De basis daarvoor ligt in het ontwerp zelf. De structuur van het ontwerp moet zodanig worden gekozen, dat delen kunnen worden uitgewerkt zonder dat er conflicten ontstaan met andere delen. Uiteraard speelt dit proces zich af binnen bepaalde marges. Op bepaalde momenten zal worden getoetst of deze onafhankelijkheid nog geldig is. Complete onafhankelijkheid is ook irreëel, maar het ontwerpen op minimale interfaces (connecties, verbindingen, aansluitingen) tussen delen van het ontwerp is een belangrijk voorwaarde voor integraal, simultaan werken. Feitelijk betekent dit dat niet alleen de prestaties van eindproduct leidend zijn voor het ontwerp, maar dat ook het ontwerpproces zelf daarop invloed heeft. Veel principes zijn bekend met name vanuit de systeemtheorie en Systems, Engineering, maar zij worden nog nauwelijks toegepast in de bouw sector.

Opleiden tot integraal ontwerp en engineeringOmdat zoals hierboven betoogd een ander ontwerpaanpak noodzakelijk is, zal hierin van uit de academische opleidingen in moeten worden voorzien. Ook hier geldt

dat er in principe niets nieuws onder de zon is, maar de inzet van digitale hulpmiddelen vereist dat veel kennis die nu impliciet aanwezig is bij bouwkundigen, expliciet wordt gemaakt. Expliciet maken van kennis maakt partijen kwetsbaar. Dat geldt in de beroepspraktijk en in mindere mate ook in de opleiding. Toch kan juist de instelling de noodzakelijk is voor integraal ontwerpen en engineering via de opleidingen tot stand worden gebracht. Daarnaast moet uiteraard kennis over BIM worden bijgebracht die kan leiden tot het succesvol toepassen van BIM bij bouwkundige projecten.

In de periode na 2030 kan nog veel worden verbeterd. Kennis (architectonisch, installatietechnisch, uitvoeringstechnisch, producttechnisch, etc.) wordt beschikbaar gemaakt via internet in de vorm van services. Deze services worden actief terwijl de expert (architect, adviseur) of klant (koper, projectontwikkelaar) bezig is en geven advies afhankelijk van de staat van het gebouw of gebouwontwerp. Gebouw- en productinformatie wordt niet centraal beheerd maar is gedistribueerd over de verschillende partijen, terwijl deze data zich toch als een ontwerp voordoen. Semantische verschillen tussen vakgebieden (bouwkunde, infrastructuur, werktuigbouwkunde) worden overbrugd door kunstmatige intelligentie. Gebouwen zelf zullen hun eigen informatie gaan beheren door middel van ingebrachte identificatie chips en sensoren. Aan de hand van deze chips kan ook het uitvoeringsproces grotendeels worden geautomatiseerd.!

Unieke projecten vragen om unieke oplossingen met behulp van

procesmodelleringstools.

Aan de hand van deze chips kan ook het uitvoeringsproces grotendeels

worden geautomatiseerd.


| Bouw Informatie Model |

Bauke de Vries is het hoofd van de ‘Design Systems group’ van de faculteit ‘Building and Architecture’ op de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn voor-naamste onderzoeksonderwerpen zijn ‘Computer Aided Architectural Design (CAAD), Product and Process Modelling, VR technology en Interfaces and Knowledge Based Systems’.

De afstand tussen bedrijfsleven en overheid heeft er toe geleid dat er weinig belangstelling is voor elkaars doelstellingen, de innovatie is ingeslapen en er een wederzijds wantrouwen heerst. Opmerkelijk, want er ligt een flinke kluif op het gezamenlijk bordje. De bouw, infratechniek en gebiedsontwikkeling is verworden tot een orthodox naar binnengekeerd gezelschap en dit in de gehele kolom. Hier en daar waagt een enkeling zich te verheffen. Wie maakt het verschil, wie heeft er belangstelling voor de toekomst, waar staan we in 2030?

Deze kloof kon ontstaan door gebrek aan visie, reactief handelen en de drang naar het snelle succes; de groeiende welvaart bewees het gelijk. Uitwassen kwamen aan het licht, ook weer in de gehele kolom. Regelgeving werd aangescherpt, handhaving werd een op zichzelf staand fenomeen en zand komt in de motor. Bouwfraude en -crisis brengen in beeld dat bedrijfsleven en overheid elkaar kwijt zijn geraakt en er behoefte is om elkaar te vinden. Maar hoe?

De simpele vraag “waartoe zijn wij op aard?” kan helpen om elkaar te vinden. Een overheid met heldere visie op de toekomst, met lef om te kiezen en met kennis van haar domein, is een prettige partner. Marktpartijen met belangstelling voor de maatschappelijke vraag, inlevingsvermogen en actuele kennis van techniek zijn eveneens prettige partners.

De problematiek is spectaculair: stokkende mobiliteit, vervuilde lucht/water/bodem, gebrek aan ruimte, slinkende voorraden van fossiele energie, groeiende afvalberg, schaarse bouwstoffen.

Hoe kunnen we belangstelling kweken voor elkaars problematiek? Overheden moeten zich beperken tot het interactief ontwikkelen van een heldere integrale visie, met inwoners en bedrijfsleven. Vervolgens moeten zij het vermogen hebben om deze visie te vertalen naar een uitvraag aan de markt. Deze uitvraag beperkt zich

niet tot het technisch vraagstuk, maar vraagt ook om de risico’s te beperken, de omgeving te ontzorgen en te informeren. Iedere uitvraag zal getoetst worden aan de eerder genoemde problematiek.

De vorm van samenwerken zal gebaseerd zijn op wederzijdse afhankelijkheid. De overheid zal in haar positie hervinden als hoeder van het maatschappelijk belang, marktpartijen zullen zich verdiepen in de maatschappelijke vraag. Aspecten als upcycling, CO2-reductie en energieproductie zullen niet meer los te koppelen zijn in bouwprojecten. In 2030 zullen alle opdrachten verstrekt worden op basis van economisch meest voordelige inschrijving en niet meer klakkeloos op basis van laagste prijs. In de uitvraag zal de overheid haar uitvraag doen op basis van effectiviteit, welke doelstelling, er zal minder behoefte zijn om deze uitvraag gedetailleerd te beschrijven. Om de eerder genoemde doelstellingen te realiseren zal het traditionele ontwerp verlaten moeten worden, andere ontwerpcriteria gaan een rol spelen.

Ambitie zal het zijn om klimaatneutrale woonwijken en kantoorgebouwen te bouwen, door gebruik te maken Photo Elektrische elementen, koude warmte uitwisseling, dynamische luchtkanalen, etc. Afvalproducten en afvalwater zullen de grondstof zijn voor nieuwe producten en toepassing hiervan zal worden beloond. Rioolwater zuiveringen en afval inzamelplaatsen zullen gaan bijdragen in de energieproductie. Er zal decentrale energievoorziening ontstaan, de RWE’s, NUONs en Essenten zullen een minder prominente rol gaan spelen aangezien decentrale voorziening vele malen interessanter is geworden. Gemeenten, Woningcorporatie en Bedrijventerreinen zullen de nieuwe decentrale energie leveranciers zijn. Groene daken, groene muren zullen bijdragen aan geluid en warmte isolatie, tevens dragen deze toepassingen bij tot tijdelijk vasthouden van regenwater en natuurlijk de reductie van CO2. Het microklimaat in de bebouwde omgeving zal hierdoor verbeteren en het geheel krijgt een vriendelijke uitstraling. De toiletten zullen een gescheiden opvang krijgen van vloeibare en vaste uitwerpselen. Met name het scheiden van urine zal in grote mate bijdragen tot een beperking van nitraat in de vuilwater uitstoot. Tegelijk is urine een waardevolle grondstof voor medische en farmaceutische industrie. Het gescheiden inzamelen van menselijke

Een overheid met heldere visie op de toekomst, met lef om te kiezen en met kennis van haar domein, is

een prettige partner.



GovErnancETekst: dhr. Piet-Hein Kolff, ingenieursbureau Gemeente Den Bosch

uitwerpselen is vrij eenvoudig toe te passen in toiletten. Het vraagt wel om een enorme cultuurverandering bij de mannen in onze maatschappij, aangezien ze voortaan zittend hun behoefte moeten doen. Degene die het toilet schoonmaakt zal hier overigens zeer enthousiast over zijn, aangezien er minder gespetterd zal worden.

Hergebruik van bestaande panden zal een vakmanschap worden. Veel te vaak is ter wille van de kosten waardevolle substantie afgebroken. Nieuwe gebouwen zullen zo ontworpen worden dat ze meerdere levens kunnen leven. Woonvormen waar in verscheidenheid in generatie een thuis vinden zullen steeds vaker toegepast worden. Wonen, werken en recreëren zullen dichter bij elkaar

komen, bedrijven en kantoren zullen hun plek vinden tussen woonhuizen.

Nieuwe contractvormen zullen de ruimte gaan bieden voor aanbieders om met innovatieve oplossingen of werkwijzen te komen. Aspecten als duurzaamheid, beperking van overlast en risicobeheersing zullen hierin gewaardeerd worden. Vakmanschap krijgt weer aanzien en wordt dé uitdaging. Dit zal ertoe leiden dat techniek weer de moeite waard wordt om te bestuderen. Het gezamenlijk opleiden, aanbieden van stages en traineeships, in een pool van overheidsinstellingen, adviesbureaus, aannemers en ontwikkelaars, zal bijdragen tot cultuurverandering. Ook het uitwisselen van medewerkers in een vergelijkbare pool, zal het werk uitdagend maken en kennisuitwisseling opleveren.

Het vakmanschap krijgt een prominente plaats in de komende jaren. We kunnen hierin onderscheiden het technisch vakmanschap en de vaardigheid om hierover te communiceren.!

Gemeenten, Woningcorporatie en Bedrijventerreinen zullen de nieuwe decentrale energie leveranciers zijn.


| Governance |

Piet-Hein Kolff is Hoofd van het Ingenieursbureau ‘s-Hertogenbosch, onderdeel van de Gemeentelijke organisatie en hij is lid van de commissie Aanbesteden en Inkoop van de VNG. Hij is zijn carrière gestart in het bedrijfsleven, heeft voor een nederlands concern bedrijven opgezet en geleid op verschillende plaatsen in west Europa.

Figuur 1: Herontwikkeling Figuur 2: Rioleringsbuizen

Wie : Studenten/Docenten/Relaties/Bedrijfsleven Wat : CME conference 2009 Waar : TU Eindhoven, Auditorium (Blauwe Zaal) Wanneer : 28 oktober 2009 – 13.00 tot 17.15 uur

ANNUAL CME CONFERENCE 2009 ‘Organizational & Technical Systems for Urban Development’

Samenspel van afstudeerders, onderzoek, visies, praktijk en alumni

Op 28 oktober dit jaar, organiseert de studievereniging Of CoUrsE! samen met de interfacultaire masteropleiding ‘Construction Management & Engineering’ aan de Technische Universiteit Eindhoven de jaarlijkse CME-conferentie. Reserveer dus nu alvast deze datum in uw agenda! Het programma voor deze middag ziet er in het kort als volgt uit:

13:00 Ontvangst en posterpresentaties van alle afstudeerders academisch jaar 2008-2009

14:00 Programma met diverse voordrachten

Wetenschappelijke ontwikkelingen

Keynote: ‘de stad als bedrijfskundig object’

Prijsuitreiking en korte voordrachten van de beste afstudeerprojecten

Presentatie: ‘CME@TU/e Annual Graduation Book 2008-2009’

17:15 Afsluiting middagprogramma, Meet & Greet met borrels etc.

Met deze conferentie willen we oud-studenten, vertegenwoordigers van het bedrijfsleven, studenten, afstudeerders en wetenschappelijk medewerkers de gelegenheid bieden met elkaar contact te leggen en inhoudelijke gedachten uit te wisselen over werk, onderwijs, wetenschap en toekomstige uitdagingen. Bovendien biedt deze conferentie uitstekende mogelijkheden voor geïnteresseerde Hbo-studenten om informatie te verkrijgen over deze masteropleiding en contacten te leggen met (oud-)CME-studenten.

Aanmelden kan vanaf 1 augustus via: www.ofcoursecme.com

U bent van harte uitgenodigd!

inGEniEursburEausTekst: dhr. Matthijs Kuhlmann MsC, afdeling Bouw & Vastgoed bij Movares

Zo nu en dan lezen we in de (vak-)bladen een hartenkreet over het imago van de ingenieur. Waar is de waardering in ons land voor deze macher van onze trotse natie onder het zeeniveau? Soms lijkt het te gaan om een roepende in de woestijn, soms ook slaat het aan en wordt het nieuws wekenlang beheerst door berichtgeving over “onze” ingenieurs aan het werk aan de kusten van de Verenigde Staten of de eilanden in aanbouw in het Midden-Oosten. De ingenieur staat hier voor technisch hoogstaande oplossingen, die leven mogelijk maakt door de natuur eronder te houden. Is dit niet een wat achterhaalde visie op het beroep van ingenieurs?

Geen enkele sector is natuurlijk zo sterk verbonden met de ingenieur, als die van de ingenieursbureaus. Ikzelf ben werkzaam bij Movares, na internationale knallers als DHV, Arcadis en Royal Haskoning een van de grotere bureaus van Nederland: qua omzet het zevende van Nederland. Dit artikel beschrijft mijn visie op de rol en houding van deze sector in 2030. Daarvoor benoem ik eerst de ontwikkelingen die nu al gaande zijn, om te komen tot de toekomst. Een toekomst waarin techniek, omgeving en mensen elkaar aanvullen. En juist daarom zo ontzettend interessant om als CME’er aan mee te kunnen werken.

Laat ik om te beginnen kort omschrijven wat een ingenieursbureau doet. Want ondanks dat ik er nu zelf bijna anderhalf jaar werk, besef ik me heel goed dat deze bureaus voor CME studenten vaak een wat onduidelijke groep zijn. Ook ik heb me afgevraagd of ik wel “ingenieur genoeg” was om hier te kunnen werken, zoeken ze daar niet alleen de harde techneuten? Dat viel gelukkig erg mee.

Onder de noemer ingenieursbureau valt een groot palet aan ondernemingen. Aan de ene kant heb je de grote multidisciplinaire bureaus, met een groot aantal expertises en bovendien een groeiende aandacht voor omgevings-, proces- en projectmanagement (denk hierbij aan Arcadis, DHV en Movares). Ook zijn er ingenieursbureaus die zich min of meer volledig richten op techniek en vanuit deze kennis bouwprojecten ontwerpen en laten realiseren.

Naast grote clubs als Deltares en Fugro spelen ook vele kleine “niche” ingenieursbureaus deze kaart.

Huidige ontwikkelingenEen jaar geleden ongeveer werd het congres gehouden “de veranderende rol van de ingenieur in de bouw”, over de huidige ontwikkelingen die zichtbaar zijn in de bouwwereld: nieuwe geïntegreerde aanbestedingsvormen, een groeiende juridisering met name voor vraagstukken van aansprakelijkheid en meer gewenste transparantie en integriteit. Bouwprojecten worden eenvoudigweg complexer, denk hierbij aan: herinrichting van schaarse en bewoonde ruimte, verweving en vervlechting van allerlei commerciële en publieke functies of mobiliteit inpassen in dichte bebouwing.

Het huis als stapel stenen in een weiland komt nauwelijks meer voor. De traditionele rol van de ingenieur, het inbrengen van kennis, krijgt daarmee een politieke lading. Complexe omgevingen en onderlinge machtsverhoudingen maken dat de optimale oplossing niet altijd de beste is. De ingenieurs, en daarmee ingenieursbureaus, moeten in hun werk steeds meer rekening houden met deze omgevingsinvloeden. Aan de andere kant worden ingenieurs, juist vanuit hun kennis en vaardigheden, vaker gevraagd om leiding te geven aan deze vraagstukken. Maar, en ook onze sector heeft daar behoefte aan, kennis van de harde techniek blijft belangrijk.

Hier zie je een verschuiving ten opzichte van decennia geleden. Het geloof in de maakbaarheid van de wereld was toen groter, en al helemaal bij de ingenieurs. Grote projecten als de Afsluitdijk, polders en Deltawerken waren er niet geweest zonder dit geloof in de maakbaarheid der dingen en de maakbaarheid van de natuur. De rol van de ingenieur lijkt sindsdien te zijn opgeschoven naar

Het huis als stapel stenen in een weiland komt nauwelijks meer voor.


| Ingenieursbureaus |

het politieke en sociaaleconomische domein. Natuurlijk heeft ook Movares nog een grote groep experts die werken aan het ontwerp en de technische uitwerking van technische oplossingen, het merendeel van mijn collega’s houdt zich daarmee bezig. Maar in mijn eigen werk zie ik steeds meer “zachte” vraagstukken voorbij komen. Een CME’er wordt niet alleen aangesproken op zijn bouwkundige kennis, maar moet ook de economische haalbaarheid kunnen schatten en kunnen beoordelen welke aansprakelijkheidsrisico’s aan de gekozen techniek kleven. De kracht van de ingenieursbureaus zit hem dan in het feit dat ook bijvoorbeeld projectmanagers wortelen in deze technische achtergrond.

Een tweede ontwikkeling, naast de veranderende rol van ingenieursbureaus, is zichtbaar in de andere sectoren van de bouwketen. Nieuwe samenwerkingsvormen als d&c, dbfmo en allianties leggen meer en meer verantwoordelijkheden aan de kant van de markt. Het is niet langer een opdrachtgever, bijvoorbeeld Rijkswaterstaat, die samen met een ingenieursbureau, zeg Movares, een wegontwerp uitwerkt en vervolgens laat bouwen door een aannemer. Rijkswaterstaat stelt nu de voorwaarden en eisen op waaraan een stuk weg moet voldoen en vraagt vervolgens de heren aannemers om dit binnen budget te realiseren.

De vragen worden omvattender en complexer, maar bieden daardoor wel mogelijkheden om kennis op de juiste plek in te zetten. Aannemers ontwikkelen daarom eigen kennis (denk aan Breijn bij Heijmans), maar je ziet ook dat ingenieursbureaus door hun technische expertise veel gevraagd worden om deel te nemen in consortia van marktpartijen, die in concurrentie streven naar de opdracht. Maar moet het bureau dan afzien van deelname aan de zijde van de opdrachtgever? Want dat kan ook: het schrijven van programma’s van eisen en opstellen van aanbestedingsdossiers wordt meer en meer aan ingenieursbureaus uitbesteed. De afweging aan welke kant van de tafel het bureau wil meedoen, wordt daarmee sterk commercieel gedreven. Niet langer lijkt techniek het uitgangspunt, maar waar kunnen we onze

rol het sterkst zichtbaar maken en ligt onze grootste meerwaarde? Het is net een echt bedrijf...

Maar waar leidt dat toe in 2030?Maar waar eindigt dit, voorlopig, in 2030? Hiervoor wil ik twee trends uitlichten die wat mij betreft een lange adem hebben en bovendien van invloed zijn op het werk van ingenieursbureaus. Enerzijds valt mij een hernieuwde trots op voor technische hoogtepunten. De media-aandacht voor “onze” ingenieurs in het buitenland en voor technische bureaus als Deltares en Fugro, is voor mij een teken aan de wand dat techniek voor ingenieursbureaus de belangrijkste competentie zal blijven. Wel is hier sprake van een sterke specialisatie: nichebedrijven met een sterke focus op bijvoorbeeld water of ondergrond. Bovendien is hier een hechte samenwerking met kennisinstituten zichtbaar, men is gelieerd aan een universiteit of opleiding. Hierdoor kan de nieuwste kennis, opgedaan in de wetenschappelijke arena, vermarkt worden. De samenleving krijgt de nieuwste technieken, de ingenieurs een kans om hun ideeën te zien werken.

De tweede trend die ik in dit kader van belang acht is het geschetste veelvoud aan mogelijke marktbenaderingen van een ingenieursbureau. Wil ik de opdrachtgever bijstaan, toch een opdrachtnemer of misschien wel op het niveau van landelijk beleid en regelgeving? Het een kan het ander uitsluiten, al was het maar om procedurele redenen met betrekking tot voorkennis in aanbestedingen. Van belang is dan dat ingenieursbureaus in staat zijn om om te gaan met deze verschillende, en vaak tegenstrijdige, belangen. Niemand zit te wachten op een gedetacheerde projectmanager met meerdere petten op die zijn eigen bedrijf opdrachten toespeelt. In de organisatiestructuur zou je dit kunnen faciliteren door meer (fysieke) scheiding aan te brengen tussen de verschillende rollen binnen je bedrijf. Het oprichten van tijdelijke ateliers, waar projectteams zich volledig richten op een opdracht, en het gebruik maken van tijdelijke virtuele organisaties voor bijvoorbeeld projectbeheersing met adviseurs meer bij de klant. Dit vraagt om aantoonbare transparantie en



integriteit, waar iedereen van op aan kan. Een risicovolle onderneming, want een jarenlang zorgvuldig opgebouwde reputatie kan door een simpele misstap zomaar verdwijnen.

Maar als transparantie en integriteit gebleken zijn, krijgt bovendien een nieuwe rol voor de ingenieursbureaus kans van slagen. Een veel gehoord geluid is dat overheden, zowel nationaal als lokaal, steeds “kleiner” moeten worden en bovendien moeite hebben met het aantrekken van voldoende gekwalificeerd technisch personeel. Hierbij valt te denken aan mensen die bouwaanvragen beoordelen, of ontwerpen toetsen in het kader van een d&c uitvraag. Deze kennis zal naar mijn mening wel aanwezig blijven bij ingenieursbureaus, men is er hierveel te afhankelijk van om dit te laten verdwijnen. Mogelijk dat hier een nieuwe kans ontstaat doordat toetsing aan regulering, maar ook certificering in het kader van bijvoorbeeld duurzaamheid, bij private partijen komt te liggen. Wat betreft duurzaamheid is deze beweging al zichtbaar: het dutch green building council leidt assessoren op die plannen mogen beoordelen op hun duurzaamheid volgens een bepaalde methode. Als deze methode gemeengoed wordt, is hier dus in feite sprake van een privaat toetsingskader.

Ter afsluitingDeze ontwikkelingen betekenen niet per definitie dat ingenieursbureaus moeten kiezen voor het een of ander, maar het maakt een strategische focus wel belangrijker. In ieder geval zou op organisatorisch vlak een duidelijke scheiding kunnen worden gemaakt tussen enerzijds “techniek” en anderzijds “techniek-management”. Welke focus ook wordt gekozen, het blijft voor ingenieursbureaus belangrijk om aansluiting te houden bij de nieuwste kennis. Van oudsher is dit zo geweest en deze traditie wordt ook nu al gebruikt om innovatie te stimuleren. De ingenieur

als trots van de natie lijkt daarmee een begrip dat aan erosie onderhevig is, maakbaarheid komt meer en meer onder druk te staan, maar de rol van ingenieursbureaus wordt er zeker niet minder belangrijk van in de komende decennia.!

Het blijft voor ingenieursbureaus belangrijk om aansluiting te houden bij

de nieuwste kennis.

Matthijs Kuhlmann heeft in 2008 de Master Con-struction Management & Engineering afgerond aan de Technische Universiteit Eindhoven. Met het af-studeeronderwerp “Innovatieve contractvormen’ heeft hij de basis gelegd voor de start van zijn loop-baan bij Movares.


| Ingenieursbureaus |

Flexibel bouwen vraagt om creatieve denkers.

Denk je mee?

Kijk op www.hurks.nl

240801601 Hurks alg_adv A5.indd 1 07-04-2008 16:28:12

9- 23 December

www.ofcoursetour.nl

Dit jaar organiseert studievereniging Of CoUrsE! een studie tour naar India. Wilt u dit mede

mogelijk maken of heb jeinteresse in deze tour?

Mail dan naar: [email protected]

dE bouw bEstaat niEt MEErInterview met L. (Lenny) Vulperhorst, Andersson Elffers FelixDoor: ing. M.C. Hoogsteder & ing. M. Meulebeek

“De markt is sterk veranderd. Er zijn meerdere markten naast elkaar ontstaan met ieder zijn eigen kenmerken, verhoudingen, producten en diensten én competenties. Over bouwbedrijven spreken we niet meer. Er zijn marktpartijen in de sector van het bouwen: full service bedrijven, maakbedrijven in de nieuwbouw, onderhoudsbedrijven, innovatieve toeleveranciers (die ook monteren) en creatieve dienstverleners.” – Lenny Vulperhorst, Intermezzo. Perspectief bouw 2025

In de huidige economie zien we overheidsinstellingen meer opdrachten genereren om de economie te stimuleren. Hoe ziet u deze beweging in de toekomst?

‘Op dit moment is er sprake van vraaguitval in de marktsector. Daardoor neemt de invloedspositie van de overheid als opdrachtgever op de bouwmarkt natuurlijk toe. Vooralsnog blijft de overheidsproductie aan gebouwen constant. Scholen, kantoren en sporthallen worden gewoon gebouwd. In de infrastructuur is er in de afgelopen jaren meer geïnvesteerd, maar zulke pieken in investeringen zien we historisch vaker voorkomen. De productie van de overheid en de semi-overheid (zoals woningcorporaties en ziekenhuizen) ligt dus nog op niveau en zal de komende jaren eerder stijgen dan dalen, ook al omdat bouwinvesteringen worden gebruikt om de economie aan te jagen.

Stel dat de economie over twee jaar weer is aangetrokken, dan zal de “samenleving’ niet rijp zijn voor structurele bemoeienis van de overheid. Ik verwacht eigenlijk niet dat herstel op de bouwmarkt zo snel zal plaatsvinden. De overheid zal voorlopig de dominante partij op de bouwmarkt zijn. Ik denk dan ook dat we ons op een breukpunt bevinden. We zullen ons waardestelsel aanpassen: minder geloof in de markt, meer in iets anders met toch weer meer overheid.’

‘In The Economist van 9 mei, 2009 staat een interessant artikel over het staatsingrijpen van de Fransen. Ter illustratie staat op de cover een stralende Sarkozy naast een beduusd kijkende Merkel en een verdwijnende Brown (figuur 1). The Economist prijst het Franse model: er is een hoge mate van welvaartzekerheid voor deburgers. De overheid durft fors te investeren in publieke diensten als groenvoorziening.

Laten we eens stil staan bij veranderingen in de bouw. In de traditionele manier van bouwen was vroeger de architect ook verantwoordelijk voor het procesmanagement. Hoe ziet u de architect van nu?

‘In deze periode zie ik twee ontwikkelingen plaatsvinden. Allereerst het ontstaan van consortia die vanuit een life-cycle-achtige benadering totaalproducten leveren en een heel project voor hun rekening nemen. Het consortium heeft de architect nodig. Zonder een goede architect winnen ze niet. De architect is een sleutelfactor in het succes van een consortium. Hierbij treed de architect op als ‘ontwerper’. De tweede ontwikkeling voegt een taak voor de architect toe. Wanneer de tender binnen is, wie is dan degene met overzicht? Dat is de architect. De anderen hebben allemaal een beperkte blik. De één kijkt alleen naar exploitatie, een ander naar het bouwen, de volgende alleen naar het financieren. De enige met het totale overzicht is de architect. Echter, deze tweede rol zal alleen toenemen wanneer de architect de verantwoordelijkheid neemt.’

Maar neemt de architect dan de taak van de procesmanager over?

‘Eerst een paar opmerkingen over het verschil tussen

Ik denk dan ook dat we ons op een breukpunt bevinden.


| De bouw bestaat niet meer |

projectleiders en procesmanagers. Wat is de toegevoegde waarde van externe projectleiders of bouwmanagers? Zij zijn ‘bedacht’ omdat de keten een chaos is. Bouwmanagers zijn ‘bedacht’ omdat de keten een chaos is. Maar zodra je de keten standaardiseert en goed organiseert dan zijn externe bouwmanagers niet meer nodig. Als ik overigens directeur zou zijn bij een grote bouwonderneming dan zou ik liever bouwmanagers in dienst hebben dan bouwvakkers, want via hen kan ik sturen. Wat doen bedrijven nu meestal: ze organiseren de coördinatiefunctie buiten de deur, dat is erg merkwaardig. Op deze manier houdt een bedrijf kennis buiten de deur en bouwt men zelf niets op.’

‘Ik denk dat projectmanagement door de bedrijven zelf kan worden georganiseerd, maar procesmanagement niet. Ons bureau is nogal eens betrokken bij ingrijpende herstructureringen en vernieuwingen in de markt en daar zitten zoveel bestuurlijke, economische en maatschappelijke kanten aan dat iemand met alleen een bouwopleiding daarin te kort schiet. Iemand met dat profiel heeft namelijk te weinig inzicht in politieke processen of bestuurlijke verhoudingen. Dát is een ander type werk dan projectmanagement, dat is een andere discipline. Zelfs grote bouwondernemingen vinden het moeilijk om deze discipline in huis te nemen.’

“Ingenieurs overzien het totale bouwproces en beschikken over veel gedetailleerde technische kennis. Van oudsher zijn zij de kennisintensievere sector binnen de bouw. Naarmate andere ondernemingen in de bouw zelf kennisintensiever worden, zullen ingenieursbureaus zich onderscheiden door het managen van het totale proces enerzijds en het leveren van specifieke deskundigheid anderzijds. Bouwmanagers als zelfstandige beroepsgroep hebben terrein verloren.” – Lenny Vulperhorst, Intermezzo. Perspectief bouw

Denkt u dat ingenieursbureaus de komende twee decennia zullen uitgroeien tot leading partner in het bouwproces?

‘Intussen zijn ingenieursbureaus zo breed en gediversifieerd en ook zo’n verzameling van specialismen dat dát soort bedrijven veel minder kwetsbaar is geworden dan grote bouwbedrijven. Die ingenieursbureaus voelen zich op heel veel terreinen thuis. Ze zijn gespecialiseerd, breed en internationaal werkzaam. Dat maakt ze veel minder kwetsbaar dan bouwbedrijven die overwegend op routine draaien en op de nationale markt actief zijn. Ik verwacht dat de betekenis van ingenieursbureaus sterker wordt. Dit is eigenlijk ook wel een mooie ontwikkeling, want daar zitten natuurlijk wel de denkers. Die kunnen inhoudelijk en in procestermen veel toevoegen. Het enige wat ze moeten doen is ook risico gaan nemen. Als ze alleen maar op declaratiebasis blijven werken dan kunnen ze natuurlijk nooit een sterke positie verkrijgen. Waar enkele bureaus al mee bezig zijn, en dat is volgens mij een goede ontwikkeling, is tenderen op grote geïntegreerde contracten. Ingenieursbureaus gaan zelf met banken in de weer, zelf de exploitatie organiseren en gaan in feite op de stoel zitten van de voormalige hoofdaannemer.’

‘Dan blijkt dus ook dat het specialisme bouwen helemaal geen specialisme is. Dat is gewoon uitvoeren. Terwijl bijvoorbeeld het doordenken van een tunnel op een slimme manier en bedenken van het exploiteren daarvan, natuurlijk de competenties zijn waar het om gaat. Zolang de mannen die het doen de baas blijven, blijft innovatie uit. Ik vind het best dat de aannemer in het proces naar achter wordt geschoven. Bouwbedrijven hebben al zo lang de lakens uit mogen delen, laat nu de financiers of

Ik hoop dat brains de bouw gaan bepalen en niet de handen.

Bouwmanagers zijn ‘bedacht’ omdat de keten een chaos is.



de ontwikkelaars de kar maar trekken. Ik hoop dat brains de bouw gaan bepalen en niet de handen. Dat betekent dat consortia die worden geleid door architecten of ingenieursbureaus interessante perspectieven bieden, omdat dan in ieder geval over het proces en de keten wordt nagedacht.’

Is de strategische richting voor alle bedrijven dezelfde?

‘In Nederland zijn er in de bouwmarkt veel schaalniveaus. Van een verbouwing tot een nieuw huis, van een straat tot een gebied. Er zijn verschillende soorten vragen in de markt die altijd weer verschillende soorten antwoorden en dus verschillende spelers behoeven. Ik hoop eigenlijk dat in de bouw full-service bedrijven ontstaan die het totale aanbod aan kunnen en met elkaar zorgen voor scherpe concurrentie rondom grote projecten. Voor de rest zullen er altijd veel kleine en middelgrote bedrijven zijn die op hun schaalniveau gewoon de projecten blijven doen.’

‘Wat we in de toekomst moeten doen is alleen met lerende bedrijven werken. In de toekomst zou men, wanneer bedrijf ‘A’ niets leert en alleen maar fouten maakt, hen het werk niet meer moeten gunnen. Rijksgebouwendienst, zeg ik: ‘nu is jullie kans. Nu kun je een lijst samenstellen van slecht presterende bouwbedrijven. Jullie weten als geen ander welke bedrijven niet goed presenteren, welke bouwfouten ze keer op keer maken en welke bedrijven er te hoge faalkosten heeft. Die zouden geen werk meer van jullie moeten krijgen. Zorg nou dat je een keer het verschil maakt en alle bedrijven die niet presteren de wacht aanzet’. Op deze manier krijg je betere bouwbedrijven. Als je bouwbedrijven zo op de huid gaat zitten, denk je dan dat ze externe bouwmanagers

nodig hebben? Dan gaan ze de coördinatie natuurlijk zelf regelen. Als meer ingenieursbureaus en grote aannemers zich gaan positioneren als professionele opdrachtgevers, en net als de Rijksgebouwendienst gaan optreden, dan kan de verandering in de bouw echt op gang worden gebracht.’!

Zorg nou dat je een keer het verschil maakt en alle bedrijven die niet

presteren de wacht aanzet.

Na zijn studie Politicologie (doctoraal in 1981) werkte hij onder andere bij de Technische Univer-siteit Delft en de Bouw- en Houtbond FNV. Sinds 1989 is hij werkzaam bij AEF. Hij promoveerde in 2005 aan de Universiteit Leiden. Hij adviseert op-drachtgevers ten aanzien van o.a. publiek-private samenwerking.


| De bouw bestaat niet meer |

Wie verrast is door de huidige crisis moet nog het meest verbaasd zijn over zichzelf. Zonder ons echt druk te maken over de werkelijke oorzaken en achterliggende mechanismen leefden we in een schijnrealiteit waarbij steeds meer boven onze stand gingen leven. Niet alleen als consument met onze steeds duurdere auto’s en steeds verdere vakanties, maar ook in de bouwsector waar ondertussen ook het gekste nog niet gek genoeg was. Alsof we nog niet echt waren losgekomen van de wederopbouw en nog met het “sober en doelmatig” van na de tweede wereldoorlog moest worden afgerekend. Opeens waren de meest prestigieuze projecten mogelijk. Hoogbouw, ondergronds bouwen, de meest aansprekende winkelcentra, de meest luxe woningen en kantoorgebouwen. Alsof geld geen rol meer speelde. De duurste penthouses werden steevast als eerste verkocht en wie er met eigen woning of kantoor niet meedeed in de hype verloor de wedloop met oud-studiegenoten, vrienden en collega’s. Duurzaamheid hanteerden we als modebegrip omdat we ons dat konden veroorloven.De luchtbel is doorgeprikt. We kunnen niet langer leven op krediet. We worden keihard ingehaald door de realiteit en beseffen ons dat we in een soort piramidespel bezig waren. Projectontwikkelaars liggen collectief op hun rug. De uitgebreide teams die er werkzaam waren aan innovatieve concepten en duurzame gebouwen zijn massaal naar huis gestuurd. Terwijl de noodzaak ertoe groter is dan ooit.

De huidige crisis is nog lang geen crisis maar eerder een bezinningsmoment. Of het nog komt tot een echte crisis is afhankelijk van de vraag of we ons verstand gaan verliezen. Zijn we nog in staat een tandje terug te schakelen. Bereid om te werken voor onze centen. Carrière maken niet tot doel te verheffen maar te ontdekken waar we echt in uit willen blinken. En dan de handen uit de mouwen.Wat nu gevraagd wordt is vakmanschap. Echte waardecreatie. Er is behoefte aan duurzame gebouwen die voorbij gaan aan hypes. Aan duurzame stedelijke ontwikkeling waarbij we die uit de hand gelopen mobiliteitsbehoefte kunnen beteugelen. Dat is geen bouwen op de gemakkelijke manier. Dat is niet de zoveelste zichtlocatie aan de snelweg die het zicht op het resterend landschap bij Gouda, Delft of Ede verpesten. Het is ook niet het bevolken van het herontdekte waterfront met bovenmodale inkomens in schitterende appartementen met grote afstand tot het overige volk. Of het volstampen van een tuindersgebied met een identiteitsloze diarree van eengezinswoningen.We zullen met functiemenging, verdichting en creatieve bouwvormen de stad nieuw leven moeten inblazen. Zodat we gemeenschappen huisvesten die er belang bij hebben blijvend te investeren in huis en haard. Die zodanig willen wonen, werken en recreëren dat we de fiets en het openbaar vervoer ook echt gaan gebruiken.

Om te weten wat we moeten bouwen moeten we weten voor wie we dat doen. Hoe goede huisvesting bijdraagt aan geborgen wonen, goed functionerende organisaties en inspirerende openbare voorzieningen. Echte interesse in onze toekomstige gebruikers. Dat hoeft niet uitsluitend te leiden tot hoge investeringen. Dat kan ook met het slim (her)gebruiken van bestaand vastgoed. En dat is volop beschikbaar. Zeker als we middels verdichting ook aan echte revitalisering van verpauperde wijken en industrieterreinen toekomen.Dat is niet gemakkelijk. Dat vraagt lef, creativiteit en realiteitszin. En om echte samenwerking tussen partijen. Maar dat is wel werk. En nog dankbaar werk ook. Dankzij de crisis komen we met onze voeten op aarde. Moeten we nadenken waarover het echt gaat. Die exorbitante bonussen en bliksemcarrières kunnen we wellicht vergeten. Maar wat daar tegenover staat is de voldoening dat jouw arbeid en inzet daadwerkelijk kan bijdragen aan de maatschappij. Daar ligt de uitdaging voor de sector en alle straks afgestudeerden die daar het verschil mogen maken. De crisis zet onze wereld op de kop. Maar somberen is voor sukkels.

Bert van Eekelen

!


| Column Bert van Eekelen | Somberen is voor sukkels |

samenwerken

‘Behalve de gebruikelijke services, kunnen wij heel veel regelen voor

de zakelijke huurders van BPF Bouwinvest. Van beveiliging, bloemen

bezorgen en catering tot kinderopvang, kopieerservice, receptiediensten

en zelfs fi ets- en kunstuitleen. We hebben afspraken met 21 dienst-

verleners om het onze klanten zo makkelijk mogelijk te maken.

Het leven is soms al ingewikkeld genoeg.’

TAMARA AGATZ Facility Coördinator Prinsenhof

Door kennis en ervaring in de gehele vastgoedketen, van grondaankoop tot

en met dispositie, realiseren wij de hoogste kwaliteit. Samenwerking met

alle betrokken partijen staat hierbij centraal. www.bpfbouwinvest.nl

project Prinsenhof, Den Haag wat Facility Estate Management samen met Facilicom Facility Solutions

6173 BPF Adv-liggend-A5 CoUrsE.indd 1 26-11-2008 11:27:39

Bouwen in 2030 - of CoUrsE!€¦ · De Masterclass is bedoeld voor HBO’ers met studierichting...

Documents

Transcript of Bouwen in 2030 - of CoUrsE!€¦ · De Masterclass is bedoeld voor HBO’ers met studierichting...