Bijlage Projectdocumentaties - OBOM copy.pdf · Type woningen: vrijstaand; 2 onder 1 kap Aantal...

BijlageProjectdocumentaties

1. NCB Projectrealisatie BV

2. Credo Integrale Planontwikkeling BV

3. Koopmans Bouwgroep, Multiple Choice

4. Koopmans Bouwgroep, Panoramique

5. Proper-Stok Woningen BV

6. Era Bouw BV

7. Woningstichting WVA

8. Bouwmaatschappij Verwelius BV

9. Bemog Projectontwikkeling Almere BV

10. WBV Goede Stede

11. Zondag Bouwgroep BV

12. Woningstichting Groene Stad Almere

41

Ontwikkeling: NCB Projectrealisatie BV, HarderwijkOntwerp: Claus en Kaan ArchitectenUitvoering: Wilma Midden-OostOpzichter:Bewoners-begeleiding: Kamerbeek, Nieuwbouw & projecten,

AlmereWoningtype: in een rij geschakelde woningenAantal woningen: 40, waarvan 10 met een onderdoor-

gang op de begane grond

ProcesDe Eilandenwijk wordt aan de westzijde ontsloten door

een straat, met aan weerszijden woningen, geschakeld

in gesloten bouwblokken. In tegenstelling tot bij projec-

ten elders in de wijk, had de consument hier niet de

keuze zelf de positie van de woning op het perceel te

bepalen. De in een rij geschakelde woningen waren een

eis die voortkwam uit het stedenbouwkundig plan. De

rijbebouwing moest echter wel ‘transparant’ zijn, zodat

vanaf de straat de aanwezigheid van water aan de

achterzijde van de woning ervaren moest kunnen

worden.

Bovendien werd er geëist dat de woningen in de

prijsklasse van Hfl. 240.000 tot Hfl. 400.000 moesten

vallen.

Voor dit project werd NCB Projectrealisatie BV ge-

vraagd, een ontwikkelaar die reeds vaker in Almere

gewerkt had. NCB omschrijft zichzelf als een ontwikke-

laar zonder grondposities, die gespecialiseerd is in

bijzondere projecten, qua omvang uiteenlopend van 7

tot 150 woningen per project. Ze is actief in het hele

land.

NCB heeft twee architectenbureaus uitgenodigd een

plan te maken. De gemeente heeft uiteindelijk gekozen

voor het ontwerp van Claus en Kaan, architecten.

NCB werkt per regio met vaste aannemers, er wordt

nooit aanbesteed, er wordt altijd in een bouwteam

gewerkt om zodoende de kwaliteit te kunnen waarbor-

gen.

NCB Projectrealisatie BVCreatief kiezen ‘Recreatief’ wonen

42

OntwerpDe stedenbouwkundige randvoorwaarden bepaalden

dat de woningen in rechte rijen de toegangsstraat

moesten vormen. Het water achter de woningen moest

op de een of andere manier ervaren kunnen worden

vanaf de straat, d.m.v. een transparante onderbouw. Dit

leidde tot het toepassen van tien woningen met open

doorgangen van voor naar achteren, waardoor terras,

respectievelijk aanlegsteiger vanaf de straat zichtbaar

zijn. De aantallen en posities van deze woningen zijn

door de architect vastgelegd, om op deze manier te

kunnen voldoen aan deze stedenbouwkundige eis.

Het perceel

De percelen zijn ondiep. Aan de voorzijde is een kleine

tuin, aan de achterzijde grenzen de woningen met een

terras of aanlegsteiger direct aan het water. De geringe

perceeldiepte, alsmede de eis dat de toegangsstraat uit

rijtjes woningen moest bestaan, sloot uit dat de consu-

ment zeggenschap had over de plaats van de woning

op het perceel. Alle woningen bestaan uit een begane

grond, eerste verdieping en tweede verdieping met

dakterras.

De basisplattegrond

De consument kon kiezen uit vijf basistypen: A, B, C, D

en E. De types A en B hebben een carport op de

begane grond, onder de woning. Bij type A geeft de

carport toegang tot een aan het water grenzend terras,

bij type B tot een aanlegsteiger.

De terrassen zijn bevestigd aan meerpalen, ze zijn vrij

klein en lenen zich niet voor het plaatsen van blokhutten

als buitenberging.

De types C, D en E hebben alle een dichtgebouwde

begane grond, met een parkeerplek op het erf.

Het Bouwbesluit schrijft een berging met buitendeur op

de begane grond voor. Te kleine bergingen in sommige

plattegrondvarianten van de types A en B mochten

worden gecompenseerd met een binnenberging.

De types hebben een verschillende dakverdieping. Alle

woningen hebben een trap met twee kwarten. De maat

en plaats van het trapgat liggen vast, wel kon er

gekozen worden uit verschillende trapuitvoeringen.

Achter de trap is een trapbrede leidingkoker. De natte

cellen liggen altijd tegenover of naast de trap.

43

De verdiepingen

Bij de types A en B bevindt zich de woonkamer op de

eerste verdieping, al dan niet gecombineerd met één of

twee slaapkamers. Bij de andere types werden varian-

ten aangeboden met wonen op de begane grond,

eerste of tweede verdieping.

Per type werden er voor iedere verdieping drie verschil-

lende varianten aangeboden.

Gevels en buitenkozijnen

Het gevelbeeld wordt gedomineerd door de doorlo-

pende banden van beton met een houtnerfstructuur. Per

verdieping kraagt het gebouw 30 cm uit. De begane-

grondgevels zijn opgetrokken uit een donkere metsel-

steen met diepe ramen.

Het resultaat

Uiteindelijk heeft dit project geresulteerd in twee lange

bouwblokken, die in hun uitvoering wellicht strenger zijn

dan in het ontwerp was geschetst. Werden er in het

schetsontwerp een transparante begane grond, een

doorlopende eerste verdieping en een tweede verdie-

ping met follies op het dak gesuggereerd, in werkelijk-

heid onderscheidt de dakopbouw zich niet wezenlijk van

de rest van het gebouw. De rijtjeswoning mag qua

uiterlijk dan niet spectaculair zijn, het voordeel is dat de

bewoner de buren niet ziet, in tegenstelling tot projecten

waarbij de positie van de woning op het kavel vrijgege-

ven is. Door de gecombineerde woningscheiding/

dragende muur bleef de totale prijs beperkt tot

Hfl. 400.000 per woning. Dit bleek een prijsklasse te zijn

waarnaar veel vraag is.

Al met al werden 40 verschillende woonprogramma’s

gerealiseerd!

44

UitvoeringKeuze van de aannemer

In een vroeg stadium is gekozen voor de bouwer Wilma

Midden-Oost. Hier had de ontwikkelaar vaker mee ge-

werkt. De aard van het project alsmede de grote tijds-

druk maakten Wilma een voor de hand liggende part-

ner. Zij kunnen snel bouwen door hun voorkeur voor

prefab beton. Door alle woningen, ongeacht de latere

consumentenkeuze, hetzelfde casco te geven, kon de

draagconstructie al gebouwd worden voordat alle

consumentenkeuzes bekend waren.

Bouwmethode

De wens van de architect om de borstweringen uit te

voeren in beton met een duidelijke houtnerf heeft voor

hoofdbrekens gezorgd. De grote indelingsvrijheid van

de woning, gecombineerd met prefab beton, leidde tot

een overspanning en woningbreedte en dus ook tot ge-

velpanelen van 7,20 m. De stapsgewijs per verdieping

uitkragende gevel maakte het onmogelijk de gevel op

de vloer af te steunen. Hij moest met zware ophang-

constructies worden opgehangen aan de wanden. Dat

bemoeilijkte bovendien het inhijsen van de 7,5 ton zwa-

re elementen. De prefab gevels zijn niet door Wilma’s

huisleverancier Heembeton gemaakt, maar door een

lokale betonfabrikant, die beter toegerust is op bijzon-

dere producten. De architect had zijn zinnen gezet op

ramen met houten kozijnen, die helemaal verscholen

waren achter het gemetselde buitenblad. Toen de

speciaal hiervoor ontwikkelde details niet door de kozij-

nenfabriek gegarandeerd konden worden, dreigde dit

tot vertraging te leiden, waarna de samenwerking met

de architect in goede harmonie beëindigd is.

Het casco kon snel geleverd worden, omdat dit niet af-

hankelijk was van consumentenkeuzes: er waren geen

woningspecifieke elementen in opgenomen. In de vloe-

ren zijn geen leidingen ingestort. De leidingen worden

op de vloer gelegd en met een cementdekvloer afge-

dekt. Doorvoeren werden geboord, op speciaal door de

constructeur aangegeven gebieden. In de wanden is

een overmaat aan elektradozen ingestort, zodat, in

combinatie met de grote vrijheid in leidingenverloop in

de dekvloeren, vele natte celen keukencombinaties

mogelijk waren.

Doorlooptijd

Positie en vorm van de bouwblokken lagen vast in het

stedenbouwkundig plan; hierover hoefde de ontwikke-

lende partij niet te besluiten. Omdat de fundering en

prefab draagconstructie onafhankelijk zijn van

consumentenkeuzes, konden deze zonder consumen-

tentussenkomst worden gemaakt, van juni 2000 tot

augustus 2000. Door vertraging bij de prefabricage van

het casco ontstond er enig oponthoud na het heiwerk.

Daarna verliep de afbouw in hoog tempo. Het project

was ruim voor de bouwvak van 2001 klaar.

45

NCB Projectrealisatie heeft voor de verkoop en

consumentenbegeleiding de makelaar Kamerbeek,

Nieuwbouw & projecten, Almere ingeschakeld Deze

heeft de woningen geadverteerd. Mensen die daarop

reageerden kregen een lifestyleachtige brochure

toegestuurd, waarin van alle vijf de basistypes heldere

plattegronden werden gegeven en een perspectivische

artist’s impression, met vrolijke dakopbouwen. Geïnte-

resseerde consumenten konden hun voorkeur uitspre-

ken voor een type.

Hoewel de keuze groot was: 5 types x 3 bouwlagen x 3

plattegronden = 45 mogelijkheden, was de keuze voor

de klant zeer overzichtelijk. De klant had zich reeds

gecommitteerd door het doen van de aanbetaling. De

consumentenbegeleider streefde ernaar met de consu-

ment snel tot keuzes te komen, twijfel leidt immers

eerder tot vertraging en kostenverhoging dan tot

essentiële verbetering en grotere winst. Per woning

vonden gemiddeld vier sessies plaats.

ConsumentenbegeleidingVan het spreekuur op de bouw van 16:00-17:00 op

maandagmiddagen werd weinig gebruikgemaakt. Wel

van een kennismakingsrondleiding. De bouw ging snel.

Een consument had een website, waarop ook de

ontwikkelaar de voortgang kon volgen.

Keuzeproces

Na het insturen van een inschrijvingsformulier en

betaling van Hfl. 5.000,- kregen de potentiële kopers

een kleurenposter van het door hen gekozen type, met

per verdieping drie verschillende varianten. Per variant

stond de prijs vermeld. Aan de hand hiervan vonden

gesprekken plaats met de consumentenbegeleider van

de makelaar. Keuzes werden gemaakt en vastgelegd

op een gedetailleerde bestektekening voor de klant. Op

basis hiervan werd de koop definitief gesloten.

Het verhaal gaat dat er klanten waren die van alle types

alle varianten verzameld hadden en zo combinaties

maakten die niet aangeboden waren. Ze konden wel

worden geleverd.

47

Credo IntegralePlanontwikkeling BVFreestylewoningen

Project ontwikkelaar: Credo Integrale Planontwikkeling BVArchitect: MIN2Aannemer: Te Pas BouwType woningen: vrijstaand; 2 onder 1 kapAantal woningen: 26

ProcesHet belangrijkste uitgangspunt voor de ontwikkeling en

het ontwerp van 26 woningen aan het water was om

een sfeervol woonconcept te ontwikkelen met veel

vrijheid voor de consument, waarbij gebruikgemaakt

wordt van seriematige bouwproductie.

Als basis voor de ontwikkeling van zo’n concept is het

principe van lofts in oude havensteden genomen. Lofts

zijn ruime en open structuren die veel keuzemogelijk-

heden voor invullingen bieden, zowel horizontaal

(aantal en grootte van kamers) als verticaal (aantal en

hoogte van verdiepingen).

Op basis hiervan is een woningtype ontworpen dat

maximale keuzevrijheid biedt op inbouwniveau en

maximale voordelen voor seriematige productie op

dragerniveau.

De woningen liggen direct aan het water op een van de

schiereilanden die de gemeente Almere heeft gecreëerd

voor het Gewild Wonen-project.

Er is voor gekozen om de waterkering en kelder te

combineren. Aan de waterkant heeft de kelder een

aanlegsteiger en een terras op de beganegrondvloer.

De varianten hebben betrekking op:

1. de positie op de kavel

2. de grootte van het terras

3. de indeling van de gekozen woning

4. de keuken- en badkamerinrichting

48

OntwerpDe architect heeft drie basistypes ontwikkeld.

Het ontwerp is gebaseerd op de scheiding van drager

en inbouw. De consument heeft de vrijheid gekregen

om de dragerdoos in te vullen. Dit betekent dat de

draagconstructie, gevelbekleding, dakvorm en positie

van ramen en deuren in de drie woningtypes vastliggen.

Basisplattegronden

In totaal zijn er drie basisplattegronden. De grootste

variatie zit in het volume. Elke basisplattegrond heeft

een vaste indeling voor de plaats van de voordeur, twee

installatiekokers en de trap.

De basisplattegrond biedt ruimte aan entree, toilet, trap

en woonkamer. Er is een mogelijkheid om het toilet in

de kelder te plaatsen. In de kelder is ruimte voor een

berging en eventueel een woon- of werkruimte. De

grootte van die ruimten was vrij te bepalen. Op de

verdieping kunnen drie slaapkamers worden gemaakt,

een badkamer en een toilet. Het aantal en de grootte

van de kamers waren vrij te bepalen.

In het keuzeproces wordt uitgegaan van een basis-

plattegrond en een verticale uitbreidingsmogelijkheid.

Men kan kiezen voor een verdieping met grote

verdiepingshoogte of voor het plaatsen van een extra

verdiepingsvloer.


Het basisontwerp biedt aan de consument de mogelijk-

heid om te kiezen tussen een houten en een bakstenen

gevel. De posities van ramen en deuren zijn vastgelegd

in de ontwerpfase. Vorm en afwerking van het dak zijn

ook vastgelegd door de architect.

Het resultaat

Freestyle wonen is duidelijk een concept met veel

mogelijkheden. Het biedt een grote, bijna tijdloze ruimte

die geschikt is voor verschillende leefstijlen.

De woningen kunnen op drie verschillende manieren

worden ingevuld: als volhuis, als videhuis of als lofthuis.

49

De uitvoeringDe aannemer werd pas medio juli 2000 bij het project

betrokken en was gekozen op basis van voorgestelde

prijs en bouwtijd. De bouw is gestart op 23 oktober

2000.

Bouwmethode

De volledig geïsoleerde schil is gezet op een betonnen

kelder die onder de gehele woning ligt en een toerit

voor de auto heeft. De kelder is samen met de waterke-

ring gemaakt.

In het werk gestort beton werd gebruikt voor de

funderingsbalken en keldervloer, de kelderwanden zijn

van prefab beton. Daarbovenop staan de zijmuren, die

over de volle hoogte zijn uitgevoerd in kalkzandsteen.

De beganegrondvloer en de verdiepingsvloer zijn

uitgevoerd als betonnen systeemvloer (kanaalplaat). De

vloeren zijn voorzien van sparingen voor de trap en de

technische ruimte. Daarbovenop zijn drie houten

spanten van twee verdiepingen hoog geplaatst, de

kopgevels worden uitgevoerd als houtskeletwanden

voorzien van grote en kleine kozijnen.

De afwerking van de gevel is uitgevoerd in baksteen of

‘red cedar’. De niet-dragende binnenwanden worden

uitgevoerd als lichte scheidingswanden (houtskelet-

bouwwanden) afgewerkt met MDF-platen.

De distributieleidingen zijn gelegd in de afwerklaag van

de 50 mm dikke anhydriet afwerkvloer (behalve in natte

celen).

Het hellende dak werd afgewerkt met keramische

dakpannen.

De afwerking van de vloeren in de keuken en natte

ruimten was vrij te bepalen.

Het gebruik van lichte binnenwanden en de plaatsing

van installaties in de afwerklaag van de vloer hadden

voordelen tijdens de verbouwingsfase.

Medio december 2000 was de oplevering van het

openbaar gebied aan de VVE.

Eind 2002 waren er van de 26 woningen 19 verkocht.

50

Informatie

De kopersbegeleiding kan worden beschreven in drie

fasen:

1. Eerste kopersavond

De eerste kopersavond werd georganiseerd door de

makelaar op 7 juni 2000. Voor die avond zijn folders

gemaakt met algemene informatie over het project, de

ligging van de percelen en de gedachte achter het

ontwerp.

2. Boek

Van de 300 bezoekers op de info-avond hebben 30

belangstellenden contact gelegd met de makelaar.

Potentiële kopers hebben een gedetailleerd boek

gekregen met gespecificeerde keuzemogelijkheden en

processtappen. Het boek laat de basistypes zien, geeft

mogelijke varianten voor de indeling aan en bevat een

materiaalmatrix.

3. Begeleiding door architect

Nadat de koper een woningvariant had gekozen werd

deze door de architect verder begeleid tijdens twee

sessies. Na twee sessies had de architect samen met

de koper de wensen verwerkt en de woningplattegrond

vastgesteld. Naar aanleiding hiervan heeft de aannemer

de prijs berekend.

Op dit moment trad de architect uit het begeleidings-

proces en werd meer betroken bij het bouwproces.

Gerealiseerde keuzen

Via het hierboven beschreven proces zijn uiteindelijk 2

woningen verkocht. Veel kopers zijn er uitgestapt omdat

het gekozen plan boven hun gewenste budget lag.

Vanwege de tijdsdruk die de bouwexpo op de voltooiing

van het project legde, hebben de projectontwikkelaar en

architect voor de overige woningen binnen twee sessies

beslissingen genomen over de woningtypen en de type

gevels die uiteindelijk gebouwd werden. Op basis

hiervan heeft de architect bestektekeningen gemaakt.

Om toch aan de wensen van nieuwe kopers te voldoen

heeft de aannemer vaak aanpassingen gemaakt door

de afgebouwde woningen te verbouwen.

Consumentenbegeleiding

51

Koopmans Bouwgroep BVMultiple Choice

Ontwikkeling: Koopmans Bouwgroep BVOntwerp: de Architekten CieUitvoering: Koopmans Bouwgroep BVOpzichter: Koopmans Bouwgroep BVBewoners-begeleiding: Koopmans Projecten BVWoningtype: vrijstaande woningen, binnen bebouwings-envelopAantal woningen: 18 stuks

Aan de oostzijde van de Eilandenwijk liggen clusters

van vrijstaande woningen, steeds afzonderlijk ontwor-

pen en ontsloten door een straat. Het straatprofiel

dwars op de noord-zuidrichting bestaat uit aan de

westzijde langsparkeren voor de percelen, straat,

voetpad, groenzone, perceel. In oost-westrichting is het

profiel globaal: perceel, groenzone, voetpad, straat,

voetpad, groenzone, perceel. Het stedenbouwkundig

plan voorziet voor deze clusters vrijstaande laagbouw-

woningen met zoveel mogelijk parkeren op de eigen

kavel, en een zo open mogelijk karakter.

Na een meervoudige opdracht aan EGM en de

Architekten Cie, werd het concept van de Architekten

Cie gekozen voor verdere ontwikkeling en uitwerking.

Hiertoe werd een werkgroep opgericht waarbij architect,

ontwikkelaar, aannemer en uitvoering betrokken waren.

Ontwikkelaar en architect hebben ernaar gestreefd te

voldoen aan de wensen van de toekomstige bewoners,

waarbij grootte en indeling zelf bepaald konden worden.

Ook moesten na oplevering de woningen naar nieuwe

wensen veranderd kunnen worden. Hierbij stond IFD-

bouwen (Industrieel Flexibel Demontabel) centraal.

De werkzaamheden van de Koopmans Bouwgroep BV

bestrijken een heel breed terrein van de gebouwde

omgeving. Projectontwikkeling, bouw en beheer van

beleggingen zijn zelfstandig en op elkaar afgestemd;

hierdoor zijn kennis en kunde binnen een organisatie

aanwezig en gekoppeld. De laatste jaren is project-

ontwikkeling van woningbouw en commercieel vastgoed

voor Koopmans Projecten een kernactiviteit geworden,

naast het bouwen van woningen en utiliteitswerken.

Er zijn 18 woningen ontwikkeld met slechts enkele

standaardgegevens, zoals het materiaal voor de bouw,

bouwvolume (globaal basis van 450 m3) en natuurlijk de

wettelijke bouwvoorschriften. Op basis hiervan werd

vervolgens door de ontwerpgroep een concept bedacht

waarbij de koper kon kiezen uit 160 variaties voor de

indeling. De start van het proces was september 1999.

Het concept bestaat uit stedenbouwkundige, architecto-

nische en bouwkundige randvoorwaarden en middelen

en bevat een opzet voor de consumentenbegeleiding in

keuzemogelijkheden en financiële gevolgen van die

keuzes. De typologische varianten, verkoopargumenten

en bouwmethodiek (skeletbouw) waren voor de ontwik-

kelaar de succesfactoren.

Proces

52

Bij de aanvang van het project in september 1999 is er

een ontwerpgroep ingesteld. Deze heeft de steden-

bouwkundige, architectonische en commerciële aspec-

ten in onderlinge samenhang geformuleerd.

Het perceel

De ‘bebouwingsenvelop’ is het basisprincipe van het

ontwerp. Het geeft het maximale volume van de woning

aan. Het huis van de buurman is dus nooit groter dan

het maximale volume.

Bij het bepalen van positie en maat van de maximale

bebouwingsenvelop is rekening gehouden met bezon-

ning, maximale breedte en hoogte, privacy en uitbreid-

baarheid. Nu en later mag slechts 70% van de kavel

bebouwd worden.

Er is geen rooilijn van de voorgevel vastgesteld. Wel

moet één auto op eigen terrein kunnen worden gepar-

keerd, dat kan voor of naast de woning.

De basisplattegrond

De woning is als bouwdoossysteem ontworpen met

regels voor vorm, materiaal en kleur. De basis wordt

gevormd door een huis met zadeldak, haaks op de

voorkavelgrens, een beperkt aantal soorten ramen en

deuren, één soort materiaal en kleur voor gevels en

daken; en zo weinig mogelijk materialen en vormen. De

gevelbekleding bestaat uit Sidings van Eternit in drie

keuzekleuren met daarin opgenomen modulair gemaat-

voerde houten kozijnen, alles in één kleur rood; de

zadeldaken zijn alle uitgevoerd in leisteen.

De bouwdoos geeft ook regels voor de schakeling der

gebouwsegmenten. Dit biedt de bewoner een heldere

keuze en de bouwer een systematische uitvoering.

De bewoner heeft keuzemogelijkheden bij parkeren,

tuin en bijzondere elementen aan en in de woning. Er is

een parkeerplaats op de kavel voor de woning of naast

de woning; dit laatste biedt meer vrijheid voor de positie

van de woning op de kavel.

De positie van de woning op de kavel bepaalt de vorm

van de tuin. Deze kan tweezijdig, driezijdig of alzijdig

zijn. De positiekeuze is ook van invloed op de

plattegrondmogelijkheden, zoals het opnemen van een

vide, centrale hal, loggia of een extra ruimte op de

begane grond.

Het resultaat

Met behulp van een keuzematrix kan de bewoner zijn

eigen woning samenstellen. Het resultaat wordt bepaald

door het vaste van de architectonische hoofdopzet en

het variabele van de bouwdooskeuzes.

De bebouwingsenvelop moest verrassingen voorko-

men. Toch konden combinaties van bewonerskeuzes tot

conflicten leiden bij de plattegrondvorming en gevel-

indeling.

Een nadeel van de individuele woningen is dat voor

iedere woning een afzonderlijke aanvraag van de

bouwvergunning moest worden ingediend.

Ook bergingen en garage vallen binnen de bebouwings-

envelop. Dit heeft wildgroei van losse elementen

voorkomen.

Ontwerp

53

Keuze van de aannemer

In het ontwerpstadium is er ook gewerkt aan een

bouwkundige detaillering volgens een bouwdoos-

principe. Dit is een van de voordelen geweest van de

samenwerkingsconstructie van de ontwikkelaar met de

architect en de bouwer vanaf een vroeg ontwikkelings-

stadium. Een voordeel hierbij was dat zowel de ontwik-

kelaar als de bouwer uit dezelfde organisatie kwamen

(Koopmans Projecten en Koopmans Bouw).

Bouwmethode

De woning is opgebouwd uit een elementenbouwdoos,

bestaande uit standaard geproduceerde betonnen

funderingsbalken, stalen spanten, dakdozen, vloer-

elementen en gevelelementen. In de keuze van de

elementen en in inkoopprijs is rekening gehouden met

consumentgericht bouwen.

Voor de fundering was het uitgangspunt: fundering op

palen met daarover een funderingsbalk in de langs-

richting van de woning met kruipruimte voor leidingen,

gekoppeld aan een modulaire (0,90 m) uitbreid-

baarheid in de lengte en varianten in de breedte (4,80 /

6,00 / 7,20 / 8,40 en 9,60 m). Voor de beganegrond-

Uitvoeringvloer werd gebruikgemaakt van een prefab betonnen U-

vormige ribcassette met standaardbreedtes.

De hoofddraagconstructie bestaat uit geprefabriceerde

stalen spanten van de begane grond tot de nok,

gestandaardiseerde doorsneden bij de verschillende

woningbreedtes gekoppeld aan de bij de bebouwings-

envelop horende doorsnede. Het aantal was afhankelijk

van de lengte van de woning (veelvouden van de

standaardvloerelementen). Uitgangspunt voor de ver-

diepingshoogte was 2,80 m met gelijkblijvende hellings-

hoeken voor de kap. De bijbehorende stalen prefab

vloerelementen hebben standaardafmetingen: 3,60 x

1,20 m en 2,70 x 1,20 m en zijn hol, wat het verslepen

van leidingen mogelijk maakt. Probleem in de uitvoering

bij de verdiepingsvloer was dat de bouwer nog nooit

met dit systeem gewerkt had. Bovendien vroeg dit

vloertype meer aandacht bij het waterdicht krijgen van

sanitaire ruimten.

Dak en gevelelementen zijn opgebouwd uit dozen; voor

het dak houten dakdozen in standaardafmetingen met

gipsplafond voor leidingen; de gevel als houtskelet-

bouwsysteem. Het gevelsysteem heeft een modulaire

opbouw, waarbinnen de open en gesloten delen als

54

modulair onderdeel zijn opgenomen; dit maakt uitwisse-

ling – binnen de gekozen modules – tot in een laat

stadium mogelijk.

Alle binnenwanden zijn niet-dragend en uitgevoerd als

metal-stud. Door de koppeling aan de holle verdiepings-

vloeren is een zeer flexibel leidingverloop mogelijk.

Doorlooptijd

De start van de bouw in februari 2001 viel samen met

het definitief worden van de laatste woning-

plattegronden en koperswensen; drie kopers hebben

gedurende het bouwproces nog veranderingen in de

gevel aangebracht. De laatste voorbereidingen konden

pas bij de start worden afgerond, waardoor er toch druk

op de uitvoering ontstond, zeker in combinatie met de

individuele verschillen per woning. Een ander knelpunt

was de gelijktijdigheid van bouwen installatie-activitei-

ten; de finale afstemming van de individuele indelingen

per woning vereisen, ondanks de gekozen bouw-

elementen, toch intensieve informatie-uitwisseling

tussen bouwkundig aannemer en installatieonder-

aannemer. De verschillende activiteiten aan, in en om

het huis veroorzaakt door tijdsdruk van de opening van

de Bouwexpo, maakten het bouwen soms lastig; zo

werd de bestrating tegelijk aangelegd en de afbouw en

het aanleggen van de modeltuinen van Eigen Huis en

Tuin vonden gelijktijdig plaats.

Een groot voordeel, ook voor de bouwers, was het

uiteindelijke resultaat: de gerealiseerde woningen naar

individuele wensen in combinatie met de kwaliteit. De

bouw is in zeer korte tijd gerealiseerd; de oorspronke-

lijke start was voorzien in december 2000, uiteindelijk

werd er geheid in februari 2001 en was de bouw gereed

voor de bouwvakvakantie van dat jaar.

55

ConsumentenbegeleidingInformatie

In combinatie met het totaalconcept werd een keuze-

matrix opgezet die op cd-rom verkrijgbaar was via de

makelaar. In een vroeg stadium kon de consument

hiermee, in stappen, een eigen woning kiezen respec-

tievelijk samenstellen. Dit gebeurde aan de hand van

meerkeuzevragen waarbij de kopers de positie van de

parkeerplaats, de oriëntatie van de tuin en de ruimtelijke

verbijzonderingen konden aangeven. Dit was gekoppeld

aan een keuze van de prijscategorie. Vervolgens

werden binnen de aangegeven randvoorwaarden de

verschillende varianten zichtbaar die aan de zoek-

criteria voldeden. De cd-rom was helder van opzet en

had een groot bedieningsgemak voor een leek.

Keuzeproces

Zodra de interesse serieus werd, bracht de makelaar de

geïnteresseerden in contact met de kopersbegeleider.

De kopersbegeleider had primair als taak de potentiële

kopers te wijzen op de mogelijkheden, onmogelijkheden

en alternatieven. Naast de brochure, cd-rom en

indelingsvarianten was er een documentatiemap met

daarin opgenomen de prijscategorieën, bouwkundige

extra’s, afwerkingen, keuken- en sanitairvarianten,

varianten elektra en verwarming; alles met meer- en

minderkosten. Gemiddeld waren er twee tot vier

intensieve gesprekken met de kopers voordat er een

definitieve versie kon worden opgesteld.

In de herfst van 2000 werd een manifestatie georgani-

seerd met de cd-rompresentatie. Op deze avond waren

tevens een folder verkrijgbaar en een naamlijst (voor

opgave geïnteresseerden) met daarnaast een mailing

van ongeveer 1000 brieven. Op de avond zelf werd

niemand gevraagd verplichtingen aan te gaan. De

eigenlijke koperswerving begon in oktober 2000. Twee

à drie maanden voordat de bouw begon, waren alle

kopers bekend, in december 2000 waren vijftien kopers

definitief. Februari 2001 waren van alle woningen de

hoofdstructuur, indeling etc. bekend; hierna zijn voor

drie plannen nog wijzigingen doorgevoerd voor de

gevels.

56

Een analyse van het keuzeproces levert de volgende

bevindingen en conclusies op:

- goed vooronderzoek en ontwerp in een bouwteam

leveren meerwaarde op voor het vervolg en een

concept dat op meerdere locaties gebruikt kan

worden;

- de combinatie van stedenbouw, architectuur,

bouwtechniek en consumentenbegeleiding werkt;

alle woningen waren voor de aanvang van de bouw

verkocht en bekend;

- de consument kan zelf de woning ontwikkelen die hij

betalen kan door de combinatie van het boek met

mogelijkheden (opties met prijzen) en de cd-rom

met keuzematrix, met de koopbegeleider als

persoonlijk adviseur;

- in samenhang ontwikkelen van bebouwingsenvelop,

structuur, gevel en indelingen levert geen aanloop-

problemen op en biedt mogelijkheden voor verande-

ring in de toekomst.


Het knelpunt in de consumentenbegeleiding dat de

koopbegeleider vooral noemde was het geringe aantal

gesprekken met de kopers; er zouden er meer moeten

zijn en ze zouden tevens intensiever op specifieke

onderwerpen kunnen focussen. Het succes van de

brede woning zorgde voor een stedenbouwkundig

knelpunt; hierdoor liggen de als ‘vrijstaand’ benoemde

woningen toch dicht op elkaar. Voor de consument blijft

het moeilijk om in een bepaalde fase, zonder concreet

voorbeeld, te kiezen voor de positie van de keuken,

badkamer en gevelindeling. Hiervoor is ook intensievere

begeleiding nodig. Twee modelwoningen zijn openge-

steld in september 2001.

Naast de IFD-demonstratiestatus waren de succes-

factoren: de snelle verkoop (alle woningen waren voor

de aanvang van de bouw verkocht) en de kwalitatieve

en tijdsvoordelen door het in samenhang ontwikkelen

van envelop, structuur, gevel en indeling.

57

Koopmans Bouwgroep BVPanoramique

Ontwikkeling: Koopmans Bouwgroep BVOntwerp: de Architekten Cie, projectarchitectUitvoering: Koopmans Bouwgroep BVOpzichter: Koopmans Bouwgroep BVBewoners-begeleiding: Koopmans Projecten BV

Woningtype: gestapelde woningen, begane grond metparkeergarage en bergingen; 16 verd.Aantal woningen: 48 appartementen en 2 penthouses

Proces

Het Gewild Wonen-gebied kent vier subgebieden. Het

grootste deel, in het zuidoosten, heeft wisselende

straatprofielen. In de bredere straten suggereren de

smalle groenstroken een relatie met het oostelijk

gelegen bos. Langs de Lage Vaart zijn vier woontorens

gepland, de vijfde extra hoge toren, Panoramique, is

gerealiseerd in de zuidoosthoek.

De 17 bouwlagen tellende toren werkt voor het totale

plan als een duidelijk herkenbaar baken. Vanuit de

appartementen is er een vrij uitzicht mogelijk over de

Lage Vaart (zuiden en oosten) en het landschap in het

westen en noorden. In de omgeving worden speciale

speelplekken gerealiseerd.

De procedure voor de woontoren liep parallel met de

eveneens door Koopmans ontwikkelde woningen ten

westen van de toren. Deze bestond uit een meervou-

dige opdracht aan EGM en de Architekten Cie, waarna

het concept van de Architekten Cie gekozen werd voor

verdere ontwikkeling en uitwerking. Hiertoe werd een

werkgroep opgericht waarin de architect, de ontwikke-

laar en de aannemer zitting hadden.

Panoramique biedt een grote keuze aan woon-

mogelijkheden. Uit standaardeenheden zijn apparte-

menten van verschillende afmetingen en woonlagen

samengesteld. Voor het appartementengebouw kreeg

Koopmans de Architectuurprijs van Almere.

Koopmans Bouwgroep B.V. is als organisatie zodanig

opgezet dat ze over een heel breed terrein van de

gebouwde omgeving werkzaam is. De bouwgroep is

opgesplitst in projectontwikkeling, bouw en beheer/

beleggingen; hierdoor zijn kennis en kunde binnen een

organisatie aanwezig en gekoppeld. De laatste jaren is

projectontwikkeling van woningbouw en commercieel

vastgoed door Koopmans Projecten een kernactiviteit

geworden, naast het bouwen van woningen en utiliteits-

werken.

Bij de door Koopmans met de Architekten Cie ontwik-

kelde 50 woningen, waarvan twee penthouses, is

uitgegaan van een grove opdeling in 20% eenlaag-

standaardmodulen (6,50 x 6,50 m) en 80% standaard-

modulen met een vide over twee lagen. Hiermee zijn in

totaal zes woningtypes ontwikkeld, het zevende type

bevat de penthouses. De start van het proces was

september 1999.

58

Het perceel

De stedenbouwkundige opzet was vooraf bepaald en

door de stapeling was er een geringer aantal varianten

mogelijk in de woningtypes. De variantentypes zijn

voorzien van een dubbelhoge vide en vouwwanden

gekoppeld aan de indelingsmogelijkheden voor keuken.

Daarnaast is de overdekte parkeergarage een verkoop-

argument en voordeel in de ontwikkelingsfase. De

gekozen bouwtechniek, ter plaatste gestort beton met

tunnelbekisting, had voor de ontwikkelaar als nadeel de

beperkte indeelbaarheid maar als voordeel een hogere

bouwsnelheid.

Gelijk met de aanvang van het ontwikkelingsproces,

september 1999, werd de architect betrokken bij de

conceptontwikkeling in een werkgroep waarin zowel

stedenbouwkundige als architectonische, technische en

commerciële aspecten in samenhang werden ontwik-

keld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden waren

hierbij strikter dan bij de woningen; een maximale

bebouwingshoogte van 53 meter en een parkeer-

voorziening (vanuit gemeente).

De basisplattegrond

De woningen zijn spiraalsgewijs rondom de liftkern en

het hoofdtrappenhuis geordend. De toren kent daardoor

geen voor- of achterkant; de gehele gevel van het

gebouw is als woongevel herkenbaar. In het volume van

de woontoren zijn binnen deze systematiek verschil-

lende woningen ontwikkeld met een grote ruimtelijke

kwaliteit. Het grootste deel van de woningen bestaat uit

een laag deel (één laag) en een hoog deel (twee lagen).

In de lage moduul bevinden zich de slaapvertrekken en

de sanitaire ruimten. De hoge moduul bevat de woonka-

mer en keuken, over twee lagen, gekoppeld door een

dubbelhoge serre. Deze ruimte is behalve als balkon in

de zomersituatie ook bruikbaar als uitbreiding van de

Ontwerp

59

woon/eetkamer in de winter. Het gevelbeeld wordt

bepaald door de oosten westgevel met daarin grote

glazen puien, en daarachter een balkon met vide. De

koper heeft binnen het type steeds de keuze uit drie

posities voor de opstelling van de keuken. Elk apparte-

ment beschikt over een eigen parkeerplaats in de privé-

parkeergarage die rondom de woontoren op de begane

grond ligt en voorzien is van een vegetatiedak. In het

basement, in het grondvlak van de toren, zijn de

entreehal en bergingen opgenomen. Twee penthouses

op de bovenste verdieping vormen de bekroning.

Binnen het hoofdcascosysteem zijn standaardelemen-

ten gebruikt voor wanden, vloeren, gevels, trappen etc.

Positie en indeling van serre en badkamers zijn in elk

type vast. De positie van de binnenwanden was af-

hankelijk van de consument. In het ontwerp zijn binnen

de randvoorwaarden wel de volgende speciaal ontwik-

kelde elementen te noemen: een gevelwasinstallatie

voor het gehele gebouw, harmonicadeuren naar de

serre, constructief opgedeelde buitenpuien ter plaatse

van de serre (waardoor grotere glasvlakken en trans-

parantie) en ten slotte de installatieschacht met tiara-

aansluiting, waardoor meerdere posities voor de keuken

mogelijk werden (voor varianten zie paragraaf 3).

Gevels

De gevel heeft eenzelfde materiaal en kleurkeuze voor

puien (antracietkleurig aluminium) en wanden (leisteen).

De verschillende types zijn als in een Chinese puzzel

driedimensionaal in het totaal opgenomen: een ingeto-

gen en fascinerend stedenbouwkundig landmark,

waarbij de indeling in de gevel afleesbaar is, in combi-

natie met een gevarieerde ruimtelijke werking en een

uitzicht vanuit de woningen.

Het resultaat

Knelpunt bij de ontwikkeling van het ontwerp was de

verandering van de moduulmaat in het ontwikkelings-

proces van 7,20 x 7,20 m naar 6,50 x 6,50 m met

daardoor minder kubieke meters per woningtype,

gestuurd door de totaalinvestering in relatie met de

kubiekemeterprijs. Tijdens het ontwerpproces is de

dakopbouw vereenvoudigd: de twee gehalveerde

conische metalen volumes in combinatie met het daarin

opgenomen licht – als lichtbaken – zijn uiteindelijk niet

uitgevoerd en vervangen door een gehalveerd cilinder-

vormig volume.

Succesfactoren voor het ontwerp waren de prijs-

verrekening ontkoppeld van de grondquota, het realise-

ren van de vides/serres en de materialisatie voor alle

woningen en de plint met daarin opgenomen de garage

en toegang. De architectuurprijs Almere is natuurlijk een

extra stimulans voor de architect.

60


De samenwerking vanaf het eerste begin van de

ontwikkelaar met de architect, adviseurs en bouwer is

efficiënt gebleken. Een voordeel hierbij was dat zowel

de ontwikkelaar als de bouwer uit dezelfde organisatie

kwamen (Koopmans Projecten en Koopmans Bouw).

Bouwmethode

In het ontwerpstadium is al uitgegaan van het tunnel-

bekistingssysteem vanwege de hoge bouwsnelheid. Het

geheel is onderheid, de beganegrondvloer (garage-

vloer) is op zand bestraat, de leidingen liggen in het

zand. De hoofddraagconstructie bestaat uit beton-

wanden op een moduulmaat van 6,50 x 6,50 m met

daarin opgenomen ingestorte vaste leidingtracés. Alle

binnenwanden zijn uitgevoerd als niet-dragende metal-

stud-wanden waarin variabele leidingen kunnen worden

opgenomen. De positie van deze wanden was afhanke-

lijk van de consument. De gevel is opgebouwd uit

prefab gevelelementen en aluminium gevelpuien. Alleen

in type A is er een variatie in de gevel mogelijk, voor de

overige types is de gevelindeling vast. Binnen de

hoofdopzet is per verdieping een vaste kern ontwikkeld

met twee liften, een hoofdtrappenhuis en schachten.

Om en om zijn er aan deze centrale ruimte twee of vier

toegangen naar de verschillende woningtypes.

Doorlooptijd

Het gehele traject is op een vrij traditionele manier

gebouwd, zowel qua organisatie als bouwprincipe. In

die zin zijn er geen knelpunten aan te wijzen behalve de

afstemming tussen bouwkundige aspecten en

installatietechnische aspecten. De installaties waren als

enige ondergebracht bij externe onderaannemers.

Succesfactor was de uiteindelijke realisatie van zoveel

types met bijbehorende kwaliteit in hoogbouw binnen de

bouwtijd. De start was mei 2000, de

consumentenwerving startte in juni 2000, de verkoop in

augustus 2000; de uiteindelijke oplevering vond plaats

voor de bouwvak 2001.

Uitvoering

61

In tegenstelling tot bij de laagbouw is bij de toren alleen

gebruikgemaakt van een brochure, aangevuld met een

lijst meer- en minderwerk en een technische omschrij-

ving. Binnen het totaalconcept is een overzicht gemaakt

van de toren met daarin opgenomen de posities van de

zes verschillende types. Ieder type is vervolgens

afzonderlijk weergegeven in de brochure en in de

technische omschrijving. De brochure bevat duidelijke

plattegronden per verdieping en per type. Per type is

een indelingsvariant getekend met daarbij aangegeven

de maatvoering, elektra-aansluitingen en verwarmings-

elementen. Eveneens zijn per type de verschillende

opties opgenomen: serre, derde slaapkamer (type A) en

de opties voor aansluiting van de keuken. De brochure

is opgemaakt door een reclamebureau.

Keuzeproces

Zodra de interesse serieus werd, bracht de makelaar de

geïnteresseerden in contact met de kopersbegeleider.

De kopersbegeleider had primair als taak de potentiële

kopers te wijzen op de mogelijkheden, onmogelijkheden

en het noemen van alternatieven hierbij. Naast de

brochure met indelingsvarianten was er een documen-

tatiemap (technische omschrijving) met daarin opgeno-

men de prijscategorieën, bouwkundige extra’s, afwer-

kingen, keuken- en sanitairvarianten, varianten elektra

en verwarming; alles gerelateerd aan meer/minder-

kosten. Er waren minimaal twee gesprekken met de

kopers voordat er een definitieve versie kon worden

opgesteld.

In de zomer van 2000 is een bijeenkomst georgani-

seerd. Op deze avond was er een folder verkrijgbaar

evenals een naamlijst (voor opgave geïnteresseerden).

Daarnaast is er een mailing uitgegaan van 1000

brieven. Op de avond zelf werd door niemand direct

besloten zich te verplichten. De eigenlijke koperswer-

ving begon in juni 2000. De verkoop startte in augustus

2000. Toen de bouw startte was er nog geen enkele

woning verkocht. Uiteindelijk zijn alle woningen eind

2002 verkocht.


bevindingen en conclusies op:

- voor hoogbouw is de combinatie van gebruikers-

wensen met woningtypes, bouwtechniek en plan-

ning moeilijker te optimaliseren. Compensatie door

andere ruimtelijke kwaliteiten en indelingskwaliteiten

is nodig om het tot een commercieel succes te

maken;

- het beslissingsproces met de consument stopt

eerder in relatie tot de start van de bouw; er is

minder flexibiliteit in het proces;

- de consument kan zelf de woning ontwerpen die hij

betalen kan, door de combinatie van het boek met

de mogelijkheden (opties met prijzen), in overleg

met de koopbegeleider als persoonlijk adviseur.


Als knelpunt in de consumentenbegeleiding noemde de

koopbegeleider de beperkingen van de varianten,

alhoewel de verkochte varianten voor de kopers

optimaal waren.

Succesfactoren waren de mogelijke overspanningen en

de snelheid van bouwen (één verdieping per week)

door het gebruik van het tunnelkistprincipe; hierdoor

was er genoeg tijd voor de keuze van de consument en

de uiteindelijke oplevering. Eveneens gunstig was de

keuzevrijheid voor de positie van de keuken en de extra

voorzieningen (serre, eigen parkeerplaats).


63

Proper-Stok Woningen BV16 woonarken, 10 zelfbouwwoningen, 21 pierwoningen

Ontwikkeling: Proper Stok Woningen BV, RotterdamOntwerp: Architectenburo Verheijen/Verkoren/ DeHaan BV, LeidenUitvoering: Bouwbedrijf Joustra BV, LelystadBewoners-begeleiding: Vlieg Makelaardij, AlmereWoningtype: woonarken, 16 stuks

pierwoningen, 21 stukszelfbouwwoningen, 10 stuks

Aantal woningen: 47

ProcesWonen aan het water was het uitgangspunt, daarvoor

werd op stedenbouwkundig niveau een pier gemaakt

van ca 200 meter lang. Aan één zijde van de pier liggen

16 woonarken, aan de andere kant zijn 31 woningen

van drie verdiepingen gerealiseerd die deels boven het

water zijn gebouwd.

Voor de ontwikkelaar en architect gold als belangrijk

uitgangspunt dat het consumentgericht bouwen maxi-

maal gebruik zou moeten maken van de voordelen van

het seriematige bouwen. Het formele bouwbedrijf is in

staat om snel en efficiënt casco’s te bouwen. Het

uitgangspunt bij het ontwerpproces was dat de wonin-

gen in beginsel deel moeten uitmaken van een serie-

matig casco, waarin de voordelen van het seriematige

bouwen kunnen worden benut.

De maximale consumentgerichtheid ontstaat wanneer

de bewoner het meer of minder lege casco koopt en

zelf zorgt voor de afbouw. Hij kan dat doen door zelf te

bouwen, hij kan daarbij ook een kleine aannemer in de

arm nemen. In het project zijn drie verschillende

varianten gekozen.

64

De woonark

De woonark is een bestaand begrip. De ark bestaat uit

een drijvende bak, vaak van beton, waarin met lichte

bouwmaterialen (bijv. houtskeletbouw) bewoonbare

ruimten worden gemaakt. Deze woonvorm heeft een

kleine gespecialiseerde bouwnijverheid doen ontstaan,

de zogenaamde arkenbouwers. De arkenbouwer is een

bedrijf dat altijd direct voor één consument werkt en is

daarmee bijna per definitie consumentgericht. De

arkenbouwer assisteert de consument-opdrachtgever

met ontwerp en materiaalkeuze en bouwt de woonark.

Het ontwerp van de woonark volgt het traditionele

model van de woonboot. De basis is een bootvormige

betonnen bak van 6 meter breed en 18 meter lang. De

hoogte van de boot is 2 meter. Om de zelfwerkzaam-

heid van bewoners te stimuleren, en ook om een ‘snelle’

bewoningsmogelijkheid te bieden, is de betonnen bak

van een zogenaamde starttoren voorzien. Bij oplevering

is de boot bewoonbaar.

De basisplattegrond

De starttoren bestaat uit drie verdiepingen en biedt een

grondoppervlak van 3 meter bij 6 meter. Op de bodem

is deze ruimte ingericht als berging. De eerste verdie-

ping is ingericht als slaapkamer, de tweede verdieping

biedt een keukenruimte en een zithoek. Het geheel, bak

en starttoren, suggereert een vrachtboot met stuurhut.

De entree van de woonark zit op de tweede verdieping

en is bereikbaar vanaf het verhoogde voetgangers-

niveau, waar ook de voordeuren van de pierwoningen

aan zijn gesitueerd.

Het drijfvermogen van de woonark is zodanig dat de ark

ca 1 meter diep in het water ligt door het eigen gewicht

met de starttoren. Voor elk toegevoegd gewicht van

1000 kg zakt de ark ca 11 mm dieper in het water. De

maximale toevoeging van gewicht door verdere afbouw

van de woonark is ongeveer 50 ton.


In het ontwerp zijn geen verdere beperkingen aan de

uitwerking gegeven. De consument kan in overleg met

de door hem gekozen arkenbouwer de woonark

voltooien. De aanwezigheid van de starttoren biedt ook

goede mogelijkheden om het bouwproces van lange

duur te laten zijn. Dit is een goede voorwaarde voor

zelfwerkzaamheid.

De pierwoning

De pierwoning staat half op het land en half op het

water. De begane grond biedt aan de pierzijde een

informele ingang en een toegangsdeur tot een garage.

Aan de waterkant heeft de woning een aanlegsteiger.

De pier is voorzien van een verhoogd voetgangersdek,

waaraan de voordeuren van de woningen zijn gesi-

tueerd.

De pierwoningen zijn opgezet als keuzewoningen. De

Ontwerp

65

koper kan een keuze maken uit een aantal variante

woningindelingen. De varianten hebben betrekking op

de indeling van de woning, zoals het aantal slaapka-

mers, de positie van badkamer en keuken, de gevel-

indeling en de afmeting van de aanlegsteiger.

De basisplattegrond

De pierwoning is ontworpen met een ‘basiswoning’ als

uitgangspunt. De basiswoning heeft op de begane

grond een garage, een berging, een toilet en een

aanlegsteiger. En een trap naar boven.

De keuze op deze verdieping betreft het al of niet

invullen van de garage. De ruimte kan ook de vorm

hebben van een carport. De waterkant is dan direct

bereikbaar vanaf de pier. Er kunnen verschillende

keuzes worden gemaakt voor de omvang van de

aanlegsteiger.

Op de eerste verdieping liggen altijd de woonkamer en

de keuken; er zijn drie keukenposities: vóór, achter en

midden. De woonkamer kan desgewenst worden

opgedeeld in twee of drie ruimten, wat de mogelijkheid

geeft tot het maken van een werkkamer.

De tweede verdieping wordt ingericht als slaap-

verdieping. Voor de positie van de badkamer zijn net als

bij de keuken drie mogelijkheden: vóór, achter en

midden. Voor de slaapkamers kan gekozen worden

voor drie gelijke kamers, één grote en één kleine

slaapkamer of twee grote slaapkamers. Dit kan alleen

als de badkamer in het midden ligt.

De derde verdieping is de dakvloer. Deze krijgt de

functie van dakterras. Voor een goede toegankelijkheid

van dit terras is een dakopbouw gemaakt, die de koper

kan kiezen in verschillende afmetingen. De functie van

deze dakopbouw kan de bewoner zelf bepalen.


De gevels van de pierwoningen zijn gemaakt van

vezelcementen opdekplanken. Door de architect is

daarmee een voorgeveltype ontworpen waarin keuze

wordt geboden uit verschillende afmetingen van ramen

en ‘buiten’deuren. De variante voorramen en deuren

zijn vooraf ontworpen en variëren van groot tot klein,

met en zonder luiken.

Door hierin een keuze te maken kan de consument zijn

‘eigen’ gevel bepalen.

Aan waterkantgevel kan bovendien gekozen worden

voor een uitgebouwd terras, boven het water. Dit terras

kan met een trap verbonden worden met de steiger die

bij de woning hoort.

Onderling worden de gevels gescheiden door een in het

gevelvlak geplaatst stalen U-profiel, zodat elke gevel als

een zelfstandig element onderscheiden kan worden in

het grotere geheel.

66

De zelfbouwwoning

Tussen de pierwoningen in zijn tien zogenaamde

zelfbouwwoningen opgenomen. Deze zijn globaal van

hetzelfde type als de andere pierwoningen, het casco is

echter geheel leeg aanvaardbaar. Er zijn alleen gedeel-

telijk een beganegrondvloer en een dakvloer gelegd. De

gedachte is dat de consument zelf zorgdraagt voor

invulling van dit casco. De vrijheid is maximaal, omdat

de verdiepingsvloer nog moet worden gemaakt.

Basisplattegrond.

Bij dit woningtype is geen sprake van een basis-

plattegrond; er wordt een basissituatie geboden. De

verdieping en dakvloer moeten nog grotendeels worden

afgemaakt, de tussenliggende verdieping moet nog

geheel worden aangebracht. Dit houdt in dat er nog

heel veel werk te doen is op bouwkundig gebied om tot

een bewoonbare woning te komen. De benaming

‘zelfbouwwoning’ is dan ook enigszins misleidend. De

omvang en de aard van de gewenste bouwkundige

werkzaamheden overschrijden de mogelijkheden van

de gemiddelde doe-het-zelver. Met professionele

bouwhulp kan de klus zeker worden geklaard en

ontstaan er interessante mogelijkheden, die door de

architect als voorbeeld zijn bijgevoegd in de documen-

tatie. Hetzelfde geldt voor de gevels van deze wonin-

gen.

Het resultaat

Het project Waterwoningen vormt in zijn geheel een

interessante illustratie van Hollands Wonen aan het

water. De combinatie van pierwoningen en woonarken

laat zien hoe innig wonen en water met elkaar verwe-

ven kunnen worden. Letterlijk wordt mogelijk dat men

zijn eigen garage binnenrijdt om een ogenblik later over

te stappen in de boot om het pand over het water weer

te verlaten. Het verhoogde voetgangersdek boven de

parkeerstraat is evengoed een nautisch element waarin

men het scheepsdek kan zien. Onder dit dek heeft de

overdekte ruimte, mede door de gebruikte staal-

constructie, een opvallend utilitaire uitstraling van

scheepswerf en visoverslag.

De woonarken stralen het duidelijkst uit dat het hier

gaat om consumentgericht bouwen. Elke ark is een

bouwproject met een geheel eigen, eigenwijs karakter.

De pierwoningen scoren niet zo sterk op dit onderdeel,

men moet al behoorlijk architectonisch zijn geschoold

om de consumentenvariatie waar te nemen, al moet

meteen worden gezegd dat zeker ook niet de indruk

bestaat dat het hier gaat om herhaling van identieke

woningen.

Het ontwerp van de pierwoningen benadrukt de ge-

meenschappelijke en grotere structuur waarvan de

woningen deel uitmaken, de architectuuropzet laat

individuele variatie toe, zonder dat het geheel zijn

duidelijkheid verliest.

67


Proper Stok heeft voor Bouwbedrijf Joustra gekozen

omdat dit bedrijf eerder in samenwerking met Proper

Stok bouwwerken had uitgevoerd in het kader van een

bouwexpo.

Voor dit project is gekozen voor een uitwerking in een

bouwteam.

Joustra is een bedrijf dat goede ervaringen heeft met

consumentgericht bouwen, de gemiddelde lijst van

meer- en minderwerk bevat ca 70 onderdelen.

In het algemeen betreffen deze onderdelen de grootte

en de indeling van badkamers, de overige kamers en

de afwerking daarvan.

Joustra hanteert een zeer strikt beleid bij de sluitings-

data voor inspraak, om de voortgang van het bouw-

proces zo min mogelijk te verstoren.

Met de woonarken heeft Bouwbedrijf Joustra geen

problemen gehad; deze werden van meet af aan

uitbesteed aan een arkenbouwer.

Tijdens de ruwbouwfase was er sprake van vier kopers,

die binnen de beschikbare periode van keuzevrijheid

van de geboden mogelijkheden gebruik konden maken.

De andere keuzen zijn door Proper Stok zelf gemaakt.

De bouwmethode

Het casco bestaat uit gemetselde kalkzandsteen-

wanden, een ter plaatse gestorte betonvloer op de

begane grond en kanaalplaten voor de verdiepingsvloer

en dakvloer.

De leidingen zijn opgenomen in de cementdekvloeren.

Doorlooptijd

De bouw startte in september 2001 met heiwerk, de

kanaalplaatvloeren werden gelegd in februari 2001, de

cementdekvloeren werden aangebracht in mei 2001.

Globaal hield dit in dat, aangezien het koopcontract

afgesloten werd bij het begin van de bouw, de consu-

ment van september tot mei de gelegenheid had om tot

een keuze voor de woningindeling te komen. In mei

2001 moesten namelijk de leidingen in de vloeren

worden gelegd en vanaf dat moment verviel de moge-

lijkheid om nog binnenwanden anders te plaatsen. Bij

een probleemloos verlopende verkoop lijkt deze periode

van zes maanden voldoende.

68

De verkoop en de consumentenbegeleiding waren in

handen van Vlieg Makelaardij in Almere.

Informatie

Van elk woningtype was een gekleurde brochure

beschikbaar die informatie bevatte op basis waarvan de

koper zich een goed beeld kon vormen van de wonin-

gen of arken. De brochure geeft een algemene plan-

toelichting met een situatietekening van het kadeniveau

en het leefdekniveau. Van elk type wordt een voorbeeld

gegeven van de plattegrond en gevelindeling. Tevens is

een technische omschrijving van de woning in de

brochure opgenomen.

Keuzeproces

Het laatste hoofdstuk van de brochure is een zoge-

noemde wegwijzer. Hierin wordt het volgende uiteenge-

zet:

Koop-aannemingsovereenkomst

Een overeenkomst waarin de koper zich verplicht tot het

betalen van de termijnen. De verkoper verplicht zich tot

het leveren van de woning.

Standaard meerwerkregeling

De standaard meer- en minderwerklijst van Proper Stok

biedt de koper de gelegenheid om een ruim aantal

wijzigingen te kiezen, zodat de woning kan worden

aangepast aan de persoonlijke wensen.

Uitgebreid keuzepakket

Dit pakket heeft betrekking op de indeling van de

woning en de gevel. De makelaar kon bij het bespreken

van deze keuzen gebruikmaken van een door de

architect gemaakt overzicht van de verschillende

mogelijkheden tot het indelen van de plattegronden.

Andere individuele wensen

Tot slot biedt Proper Stok aan de koper de mogelijkheid

om individuele wensen die niet zijn gehonoreerd in

beide meerwerkpakketten, schriftelijk voor te leggen.

Proper Stok zegt toe deze wensen van een prijskaartje

te voorzien en zo mogelijk te honoreren.

Sluitingsdatum meer- en minderwerk

In de brochure wordt erop gewezen dat er tijdens de

bouw een sluitingsdatum bekendgemaakt zal worden,

waarna wensen niet meer kunnen worden gehonoreerd.

Een en ander houdt verband met de noodzakelijke

werkvoorbereidingstijd van wijzigingen en de voortgang

van het werk.

De sluitingsdatum viel begin mei 2001, zodat er voor de

afbouw van de woningen, tot aan september 2001, nog

drie maanden resteerden.


Het is kenmerkend voor de gehele eilandenbuurt dat de

verkoop traag verliep. Te traag om van een proces te

kunnen spreken waarin het consumentgerichte bouwen

vooropstaat. Ca zes maanden na de expo in september

2001, was in dit project 30% van de woningen niet

verkocht.

Bij gebrek aan kopers stagneert het proces van in-

spraak. Om deze reden heeft Proper Stok in juni 2001

het besluit genomen om zelf de variant indelingen en

gevels van de niet verkochte woningen te bepalen en

deze woningen als afgewerkte woningen in de verkoop

te brengen.

Buitengewoon weinig belangstelling was er voor de

zelfbouwwoningen; in juni 2001 was er slechts één

verkocht.

De verkoop van de woonarken verliep ook niet snel,

maar de hier gekozen strategie van beperkte afbouw

door het maken van de starttoren bleek een goede,

omdat het gehele scala van mogelijkheden die vooraf

waren voorzien, na de afbouw volgens plan, behouden

bleef voor de koper.


69

ERA Bouw BVERA Personal Housing

Ontwikkeling: ERA Bouw BV Personal HousingOntwerp: architect Carel WeeberUitvoering: ERA Bouw BVOpzichter: ERA Bouw BVBewonersbegeleiding: ERA Bouw BV Personal HousingWoningtype: vrijstaande woningen; villatypeAantal woningen: 7

ProcesAan de noordoostelijke rand van het Gewild Wonen-

gebied ligt een smal perceel aan het water waarop

woningen zijn gesitueerd van een van de initiators van

het Gewild Wonen-project, Carel Weeber. Het perceel

wordt aan de langszijde ontsloten en de woningen zijn

oost-west georiënteerd. De achterzijden van de wonin-

gen grenzen met hun tuinen direct aan het water. De

kavels op het terrein, oorspronkelijk vier in getal, zijn

pas in een vrij laat stadium uitgegeven. Na een finan-

ciële haalbaarheidsanalyse werd het aantal kavels naar

zeven opgehoogd.

Het basisontwerp is gemaakt door Carel Weeber in de

vorm van een schetsontwerp, hierin zijn de ruimtelijke

hoofdopzet en materialen en kleuren aangegeven. Het

gehele proces van de uitwerking tot definitief ontwerp

en uitvoering is door ERA Bouw uitgevoerd.

ERA Bouw BV Personal Housing is, zoals de naam al

zegt, speciaal gericht op het consumentbouwen. Zowel

de ontwikkeling als de bouw van projecten is onderdeel

van dezelfde organisatie waardoor de planbegeleiders,

projectontwerper, bedrijfsleider en uitvoerder direct bij

het totale proces betrokken zijn.

In mei 2000 werd mondeling een opgave geformuleerd

voor zeven vrijstaande villa’s die consumentgericht

moesten worden ontwikkeld en uitgevoerd voor de

eerste koper. Op basis van het schetsontwerp werden

door de planbegeleider en projectontwerper-bedrijfslei-

der de plannen uitgewerkt en later afgestemd met de

uitvoerder in relatie tot de koperswensen. Vanaf het

moment dat het schetsontwerp gereed was, heeft de

architect geen invloed meer gehad op het project,

behalve over materiaal en kleurgebruik. Wel is hij

regelmatig geïnformeerd over de voortgang.

Qua verkoop waren er de volgende knelpunten: in de

directe omgeving is een toren van 17 verdiepingen

gepland en gebouwd. Dit had invloed op de sfeer en de

omgeving voor de vrijstaande villa’s. Daarnaast heeft de

verkoop van de villa’s langer geduurd dan verwacht.

Als succes kan worden genoemd dat alle woningen

uiteindelijk zijn verkocht en volledig zijn gebouwd naar

de wensen van de betreffende opdrachtgevers. De

gebruikers zijn enthousiast over de gerealiseerde villa’s

en de publiciteit in het kader van het Gewild Wonen-

project is eveneens gunstig voor ERA Bouw Personal

Housing.

70

OntwerpIn september 2000 werd de opdracht verstrekt aan de

architect. In samenspraak met de ontwikkelaar en de

bouwer werd vervolgens een schetsplan gemaakt op

basis van een aantal eenvoudige basisprincipes. Het

uitgangspunt hierbij was dat er een klein ontwerpteam

aan de conceptvorming zou werken. Overige randvoor-

waarden voor het concept waren een voor de consu-

ment beperkt keuzepakket en commitment van de

verschillende partijen bij de uitvoering.

Het perceel en de basisplattegrond

Het ontwikkelde concept bestaat uit drie types: twee

hoekwoningen en een tussenwoning. De basis wordt

gevormd door het type van de Amerikaanse plattelands-

villa, traditioneel gebouwd, met vaste aan- en opbouw-

elementen voor het exterieur zoals veranda, erker en

dakkapel; hierin was de koper vrij qua toevoeging en

compositie. Binnen de kaders van het kavel en de

hoofdvolumes en types was voor de koper vrijwel alles

mogelijk. Het gehele project was overigens welstands-

vrij. Voor de gevelmaterialen werden opties gegeven

voor soort en kleur baksteen, kleur dakpannen, sidings

en raamdorpelstenen. Voor alle buitenpuien en kozijnen

waren vorm en kleur voorgeschreven. Er is geen

garage opgenomen in het plan.

Voor een aantal interieuronderdelen en interieur-

afwerkingen kon de koper kiezen aan de hand van

opties. Bij alle opties zijn de trap(pen) en de verticale-

en horizontale leidingschachten bepaald en liggen vast.

Mogelijkheden voor de vaste inrichting waren het

verplaatsen van badkamer en keuken, het bijplaatsen

van een tweede badkamer en/of toilet, verschillende

materialisatie en kleur voor binnendeuren, trappen,

vensterbanken, wandafwerkingen, schakelmateriaal/

wandcontactdozen en roosters. Voor de comfort-

installaties werd eveneens een heel scala van mogelijk-

heden geboden, van gashaard, vloerverwarming,

designradiatoren en centraal stofzuigsysteem tot

speciale voorzieningen voor elektra en data (negen

verschillende pakketten).

71

In de uitwerking voor de bouwaanvraag zijn er in het

concept enkele aspecten te noemen die tot nader

overleg met de gemeente hebben geleid. Doordat alle

plannen afzonderlijk moesten worden ingediend, was

het verschillend omgaan met de definitie gebruiksopper-

vlakte het belangrijkste punt; de subjectieve beoordeling

door de gemeente strookte niet met de striktheid zoals

in het Bouwbesluit vastgelegd. Met de gemeente is

overeengekomen dat een en ander van de op tekening

vastgelegde situatie kon verschillen met de uiteindelijk

gerealiseerde, mits gemeld. Een voorbeeld van inter-

pretatie gold de daglichttoetreding voor de zolder als

gebruiksruimte. Door de benaming van de functie op de

bouwaanvraag te wijzigen, kon aan het Bouwbesluit

worden voldaan. Tweede belangrijke aspect was dat

van de toegankelijkheid. Doordat alle types half ver-

hoogd boven het maaiveld zijn ontworpen en gereali-

seerd, voldeed het plan in eerste instantie niet; door

toevoeging van één mobiele hellingbaan - opgeborgen

in de gemeenschappelijke berging - werd dit probleem

creatief opgelost.

Het resultaat

Knelpunten tijdens het ontwerpproces hadden vooral te

maken met de hoeveelheid tijd die overleg, afstemming

en realisatie kostten over de vele extra wensen van de

kopers. Extra aandacht in de begeleiding en

commitment van de uitvoerende partijen waren erg

belangrijk bij het uiteindelijke slagen van de projecten.

Tweede aspect was dat het beginontwerp tijdens het

traject met de consument nog grotendeels technisch

moest worden uitgewerkt.

Succesfactoren voor het ontwerp waren de keuze-

mogelijkheden voor aanbouw en inbouw binnen een

heldere hoofdopzet.

72

UitvoeringDe opzet van het project maakte vele opties mogelijk.

Dat leidde, los van een aantal standaardelementen en

onveranderbare onderdelen van de villa, tot een

arbeidsintensieve uitvoering waarin eigenlijk sprake is

van zeven afzonderlijke projecten. Naast de hoofdopzet

waren de vaste componenten de vorm en positie van

trap(pen), de aan de trappositie gekoppelde verticale

schachten en de vaste leidingsleuven c.q. zones in de

dekvloer van de prefab kanaalplaatvloer.

De positie van de villa op de kavel was enigszins te

veranderen maar beperkt in maat; voor drie van de

zeven woningen is hiervan gebruikgemaakt. Was de

positie eenmaal bepaald, dan lag de paalfundering,

inclusief mogelijke uitbreiding ten behoeve van veranda,

erker of serre, vast. De meeste kopers hebben voor een

zo groot mogelijk volume gekozen met een schuin dak.

De in de kanaalplaatvloeren opgenomen sleuven voor

ventilatie en riolering zorgden vervolgens voor een

flexibele positie en indeelbaarheid voor keuken en

sanitair. Hiervan is door iedere koper gebruikgemaakt,

inclusief het al of niet volledig installeren door de

aannemer. De draagstructuur is verder traditioneel:

gipsblokken, met indien nodig ingefreesde leidingen en

een doosdak met opbouwleidingen voor de zolder. Alle

niet-dragende binnenwanden zijn uitgevoerd in gips-

beton waardoor leidingen tot in een laat stadium nog in

de wand gefreesd konden worden.

Gezien de specifieke onderdelen per woning waren

vanaf een vroeg stadium van de werkvoorbereiding en

uitvoering veel onderaannemers bij de ontwikkeling en

bouw betrokken; de aanpak qua organisatie en bouw

was traditioneel. Door de over het algemeen conserva-

tieve houding van de meeste bouwkundige en installa-

tieve onderaannemers is in de voorbereidings- en

uitvoeringsfase veel tijd besteed aan de optimalisatie

van de verschillende oplossingen in de uitvoering.

Iedere villa was specifiek qua uitwerking waardoor,

naast de standaardopties, de vele extra’s als afzonder-

lijke meer- of minderwerkrekeningen zijn verrekend; ook

hier was de aanpak traditioneel.

De samenwerking en het commitment voor een extra

inspanning werkte goed; toch was het ontbreken van

een installatieadviseur een beperking.

73

Informatie

In juni 2000 werd gestart met de koperswerving door

middel van een brochure van de makelaar, aangevuld

met een informatiepakket samengesteld door de

ontwikkelaar en de kopersadviseur. Dit informatiepakket

bevatte tekeningen met het basismodel en bijbehorende

mogelijke indeling, een overzicht van de extra opties

voor aanbouw/opbouw en de mogelijkheden voor de

materialen voor de buitenafwerking en binnen-

afwerkingen.

Keuzeproces

Voor de kopersbegeleiding werd een speciale groep

samengesteld onder leiding van de kopersbegeleider

van ERA Personal Housing. Door één-op-één-gesprek-

ken werden aan de hand van de basistekeningen

mogelijke opties besproken en op tekening verwerkt.

Het aantal sessies lag hierbij niet van tevoren vast,

maar vond afhankelijk van de vragen van de consument

tot aan de uitvoering regelmatig plaats. Bij de opties en

vaststelling werd met de opdrachtgever tevens het

tijdpad besproken, de vervaldatum van de beslissing in

relatie tot de uitvoering en een inschatting van de

financiële consequenties. Voor het standaardpakket

stond de prijs vast; daarnaast werden de persoonlijke

wensen van de koper door middel van meer- en

minderwerkrekeningen na ongeveer één week verwerkt

en inzichtelijk gemaakt voor de consument.

Voor de start bouw, eind november 2000, werd gekozen

voor een hoger instapniveau dat vervolgens aan de

potentiële kopers gepresenteerd werd. Vóór de eindop-

levering waren alle projecten verkocht.


bevindingen en conclusies:

- het gehanteerde systeem van vaste en variabele

elementen werkte goed; de vele extra opties in

oplossing/materiaal veroorzaakten veel extra

voorbereiding en tijdsinspanning tijdens het lopende

bouwproces;

- het overleg met de consument stopte vrij laat; er

was veel mogelijk, alhoewel dit ook leidde tot extra

inspanningen, improvisatie op de bouw en meer/

minderwerk voor de opdrachtgever;

- de consument heeft veel keuzemogelijkheden; een

financieel overzicht van het totaal is voor de koper

tijdens het project soms moeilijk te krijgen.


75

Woningstichting WVAVakwerkwoningen

Ontwikkeling: Woningstichting WVA, Rentmeesterstraat 32,AlmereOntwerp: Architectenbureau BBHD, projectarchitectMaarten Overtoom, SchagenUitvoering: Trebbe Bouw Oost-Noord BV, ZwolleBewoners-begeleiding: Woningstichting WVAWoningtype: gestapelde woningen in bouwblok van 3bouwlagenAantal woningen: 24 woningen

De woningstichting heeft van meet af aan geprobeerd

om bewoners te selecteren die interesse hadden om bij

het ontwerp van de eigen huurwoning te worden

betrokken. De eerste brochure over dit project stelde

dat ‘de woonwensen van de toekomstige bewoner’ de

uitgangspunten zouden vormen voor de te maken

Proceswoning. Bij de brochure was een lijst met vragen naar

woonwensen gevoegd, die de bewoner zelf in moest

vullen. Op deze wijze kon de bewoner zijn interesse

voor het project kenbaar maken. De gegeven woon-

wensen speelden een rol bij de selectie van potentiële

bewoners.

76

* PentaminopuzzelDoor 5 identieke kubussen in een plat vlak aan elkaar teplakken ontstaan maximaal 12 verschillende puzzelblokken.De opgave is deze 12 vormen in elkaar te leggen tot eengesloten ruimtelijk blok. Dat blok mag alle mogelijke afmetin-gen hebben, geteld in kubussen: 3x20, 6x10, 6x2x5, 5x12,3x4x5. Vooral de laatste, 3x4x5, is een intrigerende puzzel-opgave. Volgens de wiskundige Seidel werd deze puzzel inOost-Europa door opeenvolgende generaties van een familiegespeeld, waarbij de gevonden oplossingen tot het familiebezitbehoorden.

De woningstichting wil pas over het ontwerp van een

woning spreken, wanneer de bewoner bekend is en

over dat ontwerp kan meepraten. Dat gesprek over het

ontwerp begint niet met een blanco pagina; er wordt

een basissituatie als uitgangspunt gebruikt, waar

verschillende woninggrootten in gerealiseerd kunnen

worden. Schematisch kan men dat uitgangspunt

omschrijven als een denkbeeldig rechthoekig bouwblok

van drie bouwlagen, dat is verdeeld in 12 gelijke

traveeën. Elke travee is vervolgens opgedeeld in een

ruimte aan de voorgevel van ca 5 meter diep, een

ruimte in het midden van 1,5 meter diep en een ruimte

aan de achtergevel van ca. 6,5 meter diep.

De middendelen worden altijd gebruikt om de ruimten

vóór en achter onderling te koppelen. De met elkaar

verbonden ruimten vormen zo samen een woning.

In totaal zitten er in een bouwblok op de drie verdiepin-

gen 3 x 24=72 ruimten die bij de schakeling kunnen

worden betrokken.

De kleinste woning die door schakeling kan ontstaan,

bestaat uit twee ruimten. De grootste woning (in de

gegeven invulling) bestaat uit 9 ruimten. Theoretisch

levert dat woningen van ca 90 m2 tot 400 m2. Het is

natuurlijk een behoorlijk ingewikkeld puzzelwerk om - in

overleg met bewoners - tot een passende en blok-

vullende indeling te komen, vergelijkbaar met de

pentaminopuzzel*.

De bewonersbegeleiders die met bewoners samen een

soort pentaminopuzzel 3x4x5 moeten oplossen, hebben

een serieus probleem.

Aan dit principe zijn praktische bouwkundige uitgangs-

punten toegevoegd.

De leidingkoker

In elke travee is in de middenruimte een verticale

leidingkoker opgenomen. De regel is dat een woning

altijd aan een leidingkoker moet grenzen.

De positie van de trap

Als een woning meer dan één verdieping heeft, moeten

er één of meer trappen in de woning worden gemaakt.

De regel is dat de trap in de vóór- of achterruimte wordt

geplaatst. De middenruimte is daarvoor te klein. Over

de trapplaats, en dus ook over het trapgat, kan pas

besloten worden als de ruimtelijke samenstelling van de

woning is vastgesteld.

De plattegrond

Er is in dit project geen sprake van een basis-

plattegrond. Er zijn evenveel basisplattegronden als

samenstellingen van woningen uit de diverse vóór- en

achterruimten. In elke plattegrond kan nader worden

vastgesteld welke de functionele bestemming zal

worden van elke ruimte die tot de woning behoort.

Ontwerp

77

Voorts kan nog nader worden bepaald of een samen-

stellende ruimte van de woning nog wordt onderver-

deeld in twee of meer kamers.

De bovenste verdieping van het project wordt deels

dakterras.


De gevelafwerking bestaat uit keramische tegels in

diverse kleuren. In de gevel van het bouwblok zijn de

gevels van elke woning afgewerkt met keramische

tegels die voor elke woning een andere kleur hebben.

Hierdoor zijn de woningen in de gevel herkenbaar. Als

afscheiding tussen de tegels van de verschillende

woningen is een donkergekleurd metalen profiel

opgenomen. De buitengevel van het totale bouwblok

vertoont daardoor een treffende gelijkenis met de

oplossing van een pentaminopuzzel, waarbij elk

puzzelstuk een eigen kleur heeft.

Voor de buitenkozijnen konden de bewoners een keuze

maken uit een aantal voorbeeldkozijnen en kozijn-

indelingen. De bewoners konden ook kiezen uit hout en

aluminium.

Het resultaat

In totaal beslaat het project twee bouwblokken van elk

twaalf woningen. Het eerste bouwblok is geheel volgens

het hiervoor beschreven proces, in overleg met de

bewoners, verkaveld tot woningen. Dit is zeer duidelijk

aan de gevel van het bouwblok afleesbaar.

Gaande het proces bleek echter dat dit bewoners-

overleg erg veel tijd in beslag nam en dat op die manier

de deadline voor de expo niet zou worden gehaald.

Voor het tweede blok is daarom gekozen voor een

andere aanpak. Hier is het totale bouwblok verkaveld in

woningen door de architect. Deze verkaveling is minder

willekeurig dan die welke in overleg met bewoners

totstandkwam in het andere blok.

Architect en opdrachtgever maakten er tevens melding

van dat een aantal potentiële kopers halverwege

afhaakte omdat hun duidelijk werd dat zij, door de vrije

indeling van het gebouw in woningen, te maken kregen

met woningscheidende wanden met zes verschillende

buren.

Een ander bijzonder kenmerk van deze indelingswijze is

ook dat de beganegrondwoning een tuin heeft met de

breedte van twee traveeën, terwijl op de eerste verdie-

ping een andere woning, met dezelfde breedte, op die

tuin uitziet.

78


De keuze is op Trebbe Bouw gevallen omdat deze

ruime ervaring heeft met consumentgerichte projecten.

De bouw is gestart in november 2000. Trebbe wilde niet

bouwen voordat de bewonerskeuze voor de indeling

van het blok in woningen vastlag. In januari 2001 werd

gestart met de bouw van het casco.

In het vooroverleg met kopers werd de kostprijs van de

woning bepaald uit basisprijzen van de modulen

waarmee de woning kon worden samengesteld.

De bouwmethode

Bij de bouw is geen gebruik gemaakt van flexibele

bouwsystemen. Trebbe ging pas bouwen nadat de

bewoner zijn plattegrond had gekozen. De bouwer

bouwde dus van de tekening en kon van traditionele,

niet specifiek flexibele systemen gebruikmaken.

Doorlooptijd

In dit project is de afstemming tussen inspraak van de

bewoners en het bouwen opgelost door een zeer lange

leadtime van veertien maanden. Opdrachtgever en

bouwer zijn vroeg in het proces bij elkaar gekomen in

het bouwteam, in oktober 1999. De bouw startte in

februari 2001. De bouwer Trebbe stelde dat bouwen

vooruitlopend op inspraak altijd leidt tot beperking van

de inspraak. Vandaar dat ze niet met bouwen wilde

beginnen voordat de inspraak was afgerond. De

verkoop en verhuur van woningen verliepen relatief vlot

in vergelijking met andere projecten in de eilandenbuurt.

Niettemin werden in mei 2001 pas de laatste woningen

verkocht. De laatste bewoners moesten dus zeer snel

besluiten over keukens of tegels. De volledige inspraak-

mogelijkheden zijn slechts van toepassing geweest voor

12 van de 24 woningen. Het puzzelwerk met bewoners

om tot blokvullende indelingen te komen, vereiste meer

tijd dan de ruime periode van 14 maanden. Daarom

zijn bij de tweede serie van 12 woningen deze keuzes

niet aan de bewoners maar aan de architect gelaten.

79

De consumentenbegeleiding was in handen van de

woningstichting WVA.

Informatie

De eerste brochure van VWA had als titel: ‘Uitnodiging’.

en dateerde van november 1999. De brochure geeft

een toelichting over wat WVA onder ‘Gewild Wonen’

verstaat. In het voorwoord staat: ‘Gewild Wonen is voor

WVA geen experiment. Het project markeert eerder een

nieuwe, meer persoonlijke manier van denken. Het

streven is een woning op maat, volledig afgestemd op

uw wensen. Over wat we van elkaar kunnen verwach-

ten en hoe we met elkaar omgaan. En misschien

hebben we net als u wel meer vragen dan antwoorden.’

Het keuzeproces

In de brochure is tevens een korte beschrijving gegeven

van het proces dat WVA verwacht:

‘Gewild Wonen draait om u, om uw huis. Daarom

kunnen we niet zonder uw reactie op deze uitnodiging.

Heeft u interesse, schrijf ons dan een brief....

* Als we uw brief hebben gelezen hebben, bellen we

u op voor een persoonlijk gesprek bij u thuis.

* Op een tijd die u schikt praten we met u over uw

wensen en mogelijkheden.

* Kort daarna vindt u uw woonwensinventarisatie per

post.

* We bellen met elkaar, we lichten de voorstellen toe

en beantwoorden uw vragen.

* Zijn al uw wensen ingevuld? Dan volgt een afslui-

tend gesprek. Pas op dat moment tekent u de

reserveringsovereenkomst.’

De woningstichting inventariseerde de woonwensen en

vertaalde dit in een plek en een indeling in het bouw-

blok. Dit werd aan de bewoners voorgelegd. Met de

bewoners werd vervolgens individueel overlegd over de

verdere indeling en uitrusting van de woning. Dit proces

duurde van oktober 1999 tot februari 2001.

Bij het invullen van de woonwensen kon worden

uitgegaan van een viertal voorbeelden van ‘Vakwerk-

woningen no. 1 tot no. 4’:

Vakwerkwoning 1:

Hoekwoning drie verdiepingen, totaal 180 m2.

Daktuin op 2e verdieping.

Diverse indelingen per verdieping mogelijk.

Voorbeeld indeling gegeven.

Indicatie verkoopprijs: Hfl. 438.000,-.

Vakwerkwoning 2:

Alle vertrekken op begane grond, 90 m2.

Tuin een beuk breed.

Diverse indelingen mogelijk.



Vakwerkwoning 3:

Twee verdiepingen, totaal 150 m2.

Tuin twee beuken breed.




Vakwerkwoning 4:

Drie verdiepingen, totaal 150 m2.

Dakterras twee beuken breed, aan de straat.





Van de twee gerealiseerde bouwblokken is slechts één

bouwblok in overleg met bewoners in woningen verka-

veld. Het tweede blok is in overleg tussen opdrachtge-

ver en architect in woningen ingedeeld. De architect

vond dat deze woningen beter werden dan die door de

bewoners zelfgekozen waren, de laatste hadden vaak

veel donkere binnenruimten in de woning.

Achteraf vond WVA, dat bij aanvang van het project, de

complexheid van het besluitvormingsproces onderschat

is. De doorlooptijd van overleg tot en met definitieve

keuze van de bewoner nam te veel tijd in beslag.


81

BouwmaatschappijVerwelius BV30 woningen op maat

Project-ontwikkelaar: Bouwmaatschappij Verwelius BVArchitect: BDG Architecten IngenieursAannemer: Bouwmaatschappij Verwelius BVInformatie enverkoop: Van den Linden

(Makelaardij en projecten BV)Type woningen: zelfstandige woningenAantal woningen: 30

ProcesDe woningen zijn gesitueerd op kavels van 9 of 11

meter breed en 30 meter diep. Op deze kavels worden

vrijstaande, vrijstaand-geschakelde of geschakelde

woningen geplaatst. De woningen op de 11 meter brede

kavels hebben een zijtuin van bijna 2 meter naast de

woning, waardoor de mogelijkheid bestaat om ook

ramen in de zijgevel te plaatsen.

Er werd strategisch gekozen voor een basiswoning +

aanklikmogelijkheden (met modulen van 1800 cm).

De varianten hebben betrekking op:

1. Aantal woonlagen

2. Dakvormen

3. Lengte van woning

4. Lengte van zijuitbouw

5. Indeling plattegrond

82

De basisplattegrond

De architect heeft een basiswoning ontwikkeld; deze

woning bestaat uit twee ruime woonlagen met extra

verdiepingshoogte, een begane grond met een zij-

uitbouw en een eerste verdieping met plat dak.

Naast een basiswoning heeft de architect een module

ontworpen die meerdere malen kan worden aangeklikt.

Op deze manier kunnen de lengte van een woning en

de zijuitbouw variëren. Zo kan een woning samenge-

steld worden uit een basiswoonunit met maximaal

zeven modulen van 1800 cm. De consument heeft dus

vrijheid gekregen om niet alleen het volume van de

woning te bepalen maar ook de dragerdoos in te vullen.

De prijs van een module werd aangegeven, zodat de

consument zelf de meerprijs ten opzichte van de

basiswoning kon uitrekenen.

Gevels buitenkozijnen en dak

De buitengevels van de woonunit bestaan uit kerami-

sche tegels, kleurstelling en patroon zijn in diverse

mogelijkheden naar keuze van de consument leverbaar.

Het basisontwerp biedt aan de consument de mogelijk-

heid om de posities van ramen en deuren te kiezen.

Drie dakvormen waren vastgelegd door de architect.

Variatiemogelijkheden:

Met de architect wordt individueel gekozen:

• het aantal woonlagen;

• de dakvorm;

• de uitbreidingen van de woonbeuk en zijbeuk;

• een andere indeling van de plattegrond inclusief de

positie van de trap, badkamer en keuken.

Verder werden door de consument bepaald:

• de positie van ramen en deurkozijnen;

• het patroon en de kleur van de gevelbekleding;

• aanvullende accessoires.

Het resultaat

Het concept van 30 woningen op maat biedt maximale

ruimtelijke en functionele flexibiliteit voor de eerste

koper en de mogelijkheid om het volume van de

woonunit zelf te bepalen. De consumentenkeuze werd

beperkt door een gesloten systeem met een aantal

vaste mogelijkheden; dit systeem biedt wel een efficiënt

uitvoeringsproces.

Ontwerp

83

De uitvoering werd door de ontwikkelaar (Verwelius)

gedaan. De bouw is gestart in oktober 2000.

Bouwmethode

De funderingsbalken zijn van in het werk gestort beton.

De beganegrondvloer van de woning is uitgevoerd als

een geïsoleerde combinatievloer. De verdiepings-

vloeren en de platte daken bestaan uit breedplaat-

vloeren. De vloeren zijn voorzien van sparingen voor de

trap en leidingen.

In de voor- en achtergevel op de begane grond en

verdiepingen van de woonunit is een stabiliteitspaneel

geplaatst van geprefabriceerd beton.

De woningscheidende wanden en de dragende muren

zijn van kalkzandsteen. Het binnenspouwblad van de

woningen aan de voor- en achtergevel op de begane

Uitvoeringgrond en eerste verdieping zijn van kalkzandsteen

metselwerk.

De buitengevels van de woonunit bestaan uit kerami-

sche tegels. De buitenkozijnen en ramen werden

uitgevoerd in hardhout.

Scheidingswanden werden uitgevoerd als lichte metal

stud wanden van 7 cm dik. Distributieleidingen zijn

gestort in de druklaag.

Doorlooptijd

De wijzigingen ten opzichte van de basisplattegrond

werden voor rekening van de koper uitgevoerd. Ze

kunnen de opleveringstermijn verlengen en zijn alleen

mogelijk zolang de voortgang op de bouwplaats niet

wordt vertraagd.

84

De consument werd begeleid door de makelaar,

kopersbegeleider en architect.

Informatie

De eerste kopersavond werd georganiseerd door de

makelaar en kopersbegeleider, in juni 2000. Voor die

avond was een brochure gemaakt met algemene

informatie en een beschrijving van de basiswoning.

Naast de brochure was een koperskeuzelijst toege-

voegd met specificatie van:

• procedure uitwerking woning en meer- en minder-

werk;

• meerprijsvarianten;

• uitbreidingsmogelijkheden;

• rekenvoorbeeld meer- en minderwerk.

ConsumentenbegeleidingKeuzeproces

Na het bestuderen van de basiswoning en de meer-

werkmogelijkheden kon de consument zelf een variant

kiezen of hij werd hierbij begeleid door de architect,

meestal in drie sessies. Ten slotte werden in overleg

met de architect, kopersbegeleider en makelaar de

wijzigingen ten opzichte van de basiswoning overeen-

gekomen en schriftelijk vastgelegd.

Contractvorming

De basiswoning is weergegeven in de brochure waarop

de koop- en aannemingsovereenkomst werd gesloten.

Het gekozen individuele meerwerk vormde een aanvul-

ling op de basiswoning en op het contract.

85

Ontwikkeling: BEMOG Project Ontwikkeling Almere BVOntwerp: Architectenbureau FARO, Jurgen van derPloeg, LisserbroekUitvoering: Nijhuis Bouw BV, ApeldoornBewoners-begeleiding: Makelaar v.d. Linden BV Almere, Nijhuis BouwApeldoorn BV, Dirk Jan JaarsmaWoningtype: vrijstaande woningen in twee of drie bouw-lagenAantal woningen: 28 koopwoningen

ProcesIn dit project kreeg de bewoner de mogelijkheid om een

kavel te kiezen uit een voorgestelde, gevarieerde

verkaveling. Vervolgens bood de kavel altijd een

basiswoning, waar de bewoner vervolgens kon kiezen

voor uitbreidingsmodulen. Ten slotte kon de bewoner

nog een keuze maken uit verschillende indelings-

varianten.

Vooral de keuze uit de gevarieerde verkaveling was

voor de gemeente een belangrijk punt bij het aanwijzen

van het plan voor toepassing in de Eilandenbuurt.

Bemog ProjektontwikkelingAlmere BV‘Personal house and garden style’

86

OntwerpHet perceel

De beschikbare situatie bestond uit twee rechthoekige

terreinen van respectievelijk ca 100 x 50 meter en 60 x

50 meter. Deze terreinen werden opgedeeld in kleinere

delen van 33 x 50 meter. In totaal zijn er vier van zulke

delen. Elk deel werd vervolgens verkaveld tot woning-

kavels. Die kavels zijn verschillend. Er zijn drie ‘Diepe

kavels’, twee ‘Patiokavels’ en één ‘Oprijlaankavel’.

Aan het eind van het kleinere terrein is een gedeelte

ingevuld als parkeerterrein voor een nabijgelegen

hoogbouw. Daarbij zijn nog vier ‘Patiokavels’ gemaakt.

Het totaal van kavels is daardoor:

Diepe kavels, 12 stuks.

Patiokavels, 12 stuks.

Oprijlaankavels, 4 stuks.

Toekomstige bewoners konden dus een keuze maken

uit een type kavel. Hiermee kon de bewoner invloed

uitoefenen op zijn directe woonomgeving, doordat hij de

situatie van zijn woning kon kiezen. Wel gold het

principe: ‘Wie het eerst komt, het eerst maalt’. Als de

Oprijlaankavels op zijn, kan er niet meer voor gekozen

worden.

Op elke woningkavel die een bewoner kon kiezen, was

reeds aangegeven op welke plaats een ‘minimum’-

woning kon worden gemaakt. Tevens werd met stippel-

lijnen aangegeven waar gewenste uitbreidingen zouden

kunnen worden gekozen.

Binnen elke woningplattegrond kon daarna nog een

nadere keuze worden gemaakt voor de indeling van de

woning.

De basisplattegrond

Op elk type kavel was de plaats voor een basiswoning

gegeven. Deze kon nader worden uitgebreid met

uitbouwen.

De basiswoning kent een vaste indeling. De plattegrond

is een rechthoek met inwendige afmetingen van 5 x

10,5 meter. Iets uit het midden is een kern opgenomen

met de voordeur, het toilet, de meterkast en de trap. De

voordeur is gesitueerd aan de lange zijde. Aan één zijde

van de kern ligt een ruimte van 3 x 5 meter, de eet-

keuken, aan de andere klant van de kern ligt een ruimte

van 4 x 5 meter, de woonkamer.

Deze woning kan worden vergroot met uitbouwen, de

bewoner kon kiezen uit zeven varianten:

*Uitbouw UA, in de lengterichting van de woning, aan

de woonkamer.

*Uitbouw UB, in de lengterichting van de woning, aan

de keuken.

*Uitbouw UC, dwars op de woning, aan de keuken.

*Uitbouw UD, dwars op de woning, aan de woonkamer.

*Uitbouw UE, 1e verdieping, op UC, alleen als UC is

gekozen.

*Uitbouw UF, 1e verdieping, op UD, alleen als UD is

gekozen.

*Uitbouw UG, 2e verdieping, dakopbouw.

Als laatste kon de bewoner nog kiezen voor het bij-

plaatsen van een carport of een garage, die in dezelfde

stijl werden gebouwd als de woning.

In de inspraakprocedure werden deze mogelijke

uitbouwen aangeduid met de term ‘aanklikkers’. Al deze

uitbouwen waren tevoren ontworpen en geprijsd. De

87

bewoner kon dus vrij eenvoudig de totale kosten van

zijn wenswoning bepalen door de kosten van de

basiswoning en de gekozen ‘aanklikkers’ op te tellen.

Nadere indelingsvarianten konden pas besproken

worden wanneer de bewoner zijn keuze voor de

uitbouwen had bepaald. De varianten hebben vooral

betrekking op de grootte van badkamers, de uitwisse-

ling van badkamerruimte met bergingsruimte of

slaapkamerruimte met bergruimte. Ruimten in de

woning van ca 3 x 5 meter konden worden ingedeeld in

1 of 2 slaapkamers.


De gevels hebben een karakteristiek ontwerp, wat in

principe niet meer ter keuze van de bewoner is. Het zijn

houten gevels, behandeld met transparante kleurbeits.

Ook karakteristiek zijn de horizontale hardhouten

sierstrips op de gevels, die in het ontwerp van ramen en

deuren een rol spelen. Hier moest de bewoner zich dus

voegen naar het thema dat door de architect was

gekozen. Vanuit het oogpunt van eenheid in architec-

tuur is dat een sterk uitgangspunt. De variatie in ramen

en kozijnen blijft ondergeschikt aan het architectonisch

thema.

De definitieve gevel was allereerst het resultaat van de

gekozen basiswoning met uitbouwen; de bewoner kon

daarna een keuze maken uit verschillende raam-

afmetingen en indelingen, uit een vooraf bepaalde

selectie van raam- en deurvormen.

Het resultaat

De woningen in de buurt ‘Personal house and garden

style’, van BEMOG, vertonen architectonisch een zeer

samenhangend en duidelijk beeld. Voor een niet

onbelangrijk deel is dat toe te schrijven aan de opval-

lende architectuur en de detaillering van de woningen.

De systematische toepassing van de houten gevel-

bekleding, die door de bewoner uit een palet van

transparante aardkleuren kon worden gekozen, speelt

daarbij een belangrijke rol. De toepassing van de

horizontale hardhouten regels op de gevel is zeer

decoratief. Hier is sprake van een thema dat sterk

genoeg is om verschillen van individuele keuzes in de

geveluitwerking samen te binden tot een goed geheel.

Dit effect wordt nog versterkt door de toepassing

‘Bradstone Walling’ in de tuinmuren rond de percelen.

‘Bradstone Walling’ is een Engels geprefabriceerd

betonproduct, dat zodanig is gemaakt dat het eruit ziet

als een Middeleeuwse natuurstenen gemetselde muur.

Op diverse plaatsen is deze doorgezet in de gevels van

de woningen die op de erfgrens staan.

Door de bewoner ruime keuze te bieden voor diverse

aanbouwen zijn er ook zeker significante woning-

verschillen ontstaan, die tegemoetkomen aan een keur

van woonwensen die bij de consument kunnen bestaan.

Ook in dit project bleek dat de verkoop van woningen

minder snel verliep dan de deadline van de expo toeliet.

Bij de start van de bouw in maart 2000 was de helft van

de woningen verkocht. Daarna is besloten om de

resterende woningen door het bouwteam zelf te laten

bepalen en als afgewerkte woning op de markt te

brengen.

Als er meer tijd was geweest, had hier een ander besluit

genomen kunnen worden.

88


Nijhuis Bouw is als aannemer gekozen omdat het

bedrijf een jarenlange ervaring heeft met de realisatie

van consumentgerichte woningbouw.

Nijhuis Bouw heeft voor eigen gebruik een bouw-

concept ontwikkeld onder de naam ‘Trento’. Dit concept

betreft zowel het bouwproces als het bouwproduct.

Bouwmethode

In dit concept bestaat het casco uit geprefabriceerde

betonnen elementen en kalkzandsteenwanden. Voor de

gevels gaat de voorkeur uit naar gevelsluitende binnen-

spouw bladen. De buitenafwerking van de gevels is min

of meer vrij.

Bij dit concept behoort tevens wat Nijhuis noemt ‘het

integraal ontwerp’. Dit houdt in dat Nijhuis als bouwbe-

drijf de ontwerptekeningen van de architect als uit-

gangspunt neemt en daarvan in eigen huis de bestek-

en werktekeningen maakt. In dat proces zorgt Nijhuis

ervoor dat alle onderdelen zoals ‘uitbouwen’ of

‘indelingsvarianten’ technisch goed uitvoerbaar zijn.

Daarbij wordt aandacht besteed aan het gegeven dat in

technisch opzicht de basiswoning in alle keuzevarianten

hetzelfde moet blijven. Dit voorkomt dat de keuze-

mogelijkheden voor de toe te voegen varianten worden

gefrustreerd door technische verweving van vaste basis

en toegevoegde variatie.

Het is de ervaring van Nijhuis dat architectentekeningen

onvoldoende zijn om die technische onafhankelijkheid

van onderdelen van het gebouw te bereiken. Voor zover

er dit soort ‘fouten’ in het ontwerp zitten, worden deze in

het integrale ontwerp van Nijhuis Bouw opgelost.

Doorlooptijd

In dit project is sprake van een bouwteam dat gesteund

wordt door een ervaren bouwbedrijf. De technische

Uitvoering

89

problematiek van vast en variabel is door de bouwer

van tevoren tot een uitvoerbaar probleem gereduceerd

en hoeft tijdens het bouwproces niet meer te leiden tot

onvoorziene technische problemen.

De verkoop van de woningen startte in maart 2000. De

bouw startte september 2001, dat is een lead time van

de consumentenkeuze van zes maanden. In december

2001 werden de verdiepingsvloeren dichtgemaakt en

vlak daarop volgden binnenwanden en alle inbouw-

leidingen, voor de keuze van de inbouwvariant waren

dus nog eens drie maanden extra beschikbaar.

Bij de start van de bouw was 50% van de woningen

verkocht; het restant van de woningen werd door de

verkopende partijen ingevuld. Op die woningen was het

keuzeproces niet meer van toepassing.

De datum van 1 september kan ook gezien worden als

datum van de laatste verkoop. Voor de niet-verkochte

woningen was er minder bewonerskeuze, omdat de

fundering er voor eind november in werd gelegd,

waarmee ook de uitbreidingen werden bepaald.

Voor de verkochte woningen is geen absolute eind-

datum genoemd, waarop alle keuzen bekend moesten

zijn. Belangrijk was dat de buitenkant van alle woningen

gereed moest zijn in september 2001. Bouwkundig werk

aan gevels en tuinmuren startte in januari 2001. Daar

lag dus de meest kritische lead time van dit project met

betrekking tot keuzevrijheid: in september 2000 kwam

de laatste koper binnen, januari 2001 moest de buiten-

gevel bekend zijn. Hiervoor was de lead time vier

maanden.

De combinatie van de goede technische voorbereiding

van het werk en het besluit om na september geen

keuzevrijheid meer te bieden op de ‘volumevariant’

heeft ertoe geleid dat er in dit project geen sprake

hoefde te zijn van een te korte lead time.

90

De consumentenbegeleiding was in handen van

Makelaar van der Linden uit Almere.

Informatie

Deze had een prachtig uitgevoerde brochure tot zijn

beschikking om met de bewoner tot een kavelkeuze te

komen en een keuze te bepalen voor de gewenste

uitbouwen. De brochure geeft een technische omschrij-

ving van het woningtype en een gedetailleerde

materiaalstaat.

De makelaar rondde het bewonersoverleg af met het

sluiten van een koopaannemingsovereenkomst. Daarna

was de consumentenbegeleiding in handen van een

vertegenwoordiger van de aannemer Nijhuis Bouw in

Apeldoorn.

Keuzeproces

In de brochure zijn inbouwvarianten opgenomen van de

basiswoning. Inbouwvarianten van de woningen

inclusief de variatie in aanbouwen zijn ook in de

brochure opgenomen. Bij de bewonersbegeleiding was

dit voldoende informatie om tot een keuze te komen. In

uitzonderingsgevallen werd gezocht naar een indelings-

variant die afwijkend was van de gegeven varianten. De

bewonersbegeleider van Nijhuis Bouw Apeldoorn was

bouwkundig onderlegd en kon dat keuzeproces begelei-

den.


Bij de start van de bouw was 50% van de woningen

verkocht. Bij de verkochte woningen werd het keuze-

proces voor de toekomstige bewoner gevolgd. De niet-

verkochte woningen zijn nader vastgesteld en ingevuld

door het bouwteam bestaande uit Bemog, Faro en

Nijhuis. Voor de expo was het van belang dat de

buitenkant van de woningen af was, en dit is ook

gerealiseerd. Na september 2001 zijn er nog wel

werkzaamheden uitgevoerd die met bewonerskeuzen

samenhingen, zoals keukenplaatsing en tegelwerk.

Bij het overleg bleek dat de geboden variatie in woning-

indelingen voldoende was om aan de bewonerswensen

tegemoet te komen. Bij uitzondering werd er door

bewoners gezocht naar een andere indelingsvariant

dan in de brochure was opgenomen.

Met dit project komt wel de vraag naar voren in hoe-

verre een consument zich vanaf de tekening een goed

beeld kan vormen van de woning die hij zal krijgen. Men

kan zich afvragen of de bewoners met prachtig uitge-

voerde folders, die vooral uitmunten in de sublieme

kwaliteit van de illustraties van willekeurige natuur-

opnamen en van één vrijstaande woning, wel goed zicht

kregen op de vrij stedelijke omgeving die in werkelijk-

heid werd gebouwd.

Ook de gebruikte terminologie speelt daarbij een rol. Zo

is er in de brochure sprake van een ‘Oprijlaankavel’.

Deze benaming is bijna misleidend. In werkelijkheid is

de oprijlaan een inrit van 3 meter breed. De kavel is een

bouwterrein, dat door vijf andere kavels wordt omsloten.

Ten minste twee van de buurwoningen staan direct op

de erfgrens en kunnen drie verdiepingen hoog zijn. De

inrit is de enige toegang tot deze opgesloten kavel, en

verdient het niet om oprijlaan te worden genoemd.


91

WBV Goede StedeSlimfit

Ontwikkeling: WBV Goede StedeOntwerp: SVP Architektuur en Stedebouw,

AmersfoortUitvoering: VDM Panontwikkeling, DrachtenKwaliteitscontrole: VDM Planontwikkeling, DrachtenBewoners-begeleiding: VDM Planontwikkeling, DrachtenKarakteristiek: 25 geschakelde woningen

ProcesIn april 1999 voelden drie woningcorporaties in Almere

zich gepasseerd bij de ontwikkeling van de Eilanden-

wijk. Woningstichting Goede Stede had grenzend aan

de eilandenwijk al een vlek in ontwikkeling. In ruil voor

andere locaties in Almere heeft ze deze vlek gedeeld

met de andere corporaties. Door deze late start liep

Goede Stede een half jaar achter op de planning. Ze

hoefde daarom, in tegenstelling tot de andere ontwikke-

lende partijen, niet met drie architectensuggesties te

komen, maar kon volstaan met een architect waarmee

ze reeds eerder goede ervaringen in Almere had gehad.

Omdat Goede Stede een kleine organisatie is die niet

de capaciteit had om in korte tijd de nieuwe bewoners

te begeleiden in een consumentgericht bouwproces, is

besloten in zee te gaan met VDM, een catalogusbouwer

met ervaring in consumentenbegeleiding.

Omdat de woningstichting nog niet eerder een seriepro-

ductie met een catalogusbouwer had gedaan, is er over

de planvorming eerst een proefronde geweest met de

plaatselijke VAC, de Vrouwenadviescommissie.

Voor de 25 woningen zijn vóór de bouw 17 huurders

gevonden, die elk een eigen unieke woning gekregen

hebben.

Uiteindelijk heeft men zeven huurders vanaf het eerste

initiatief vast kunnen houden. Een aantal bewoners

huurt dus nu een voor anderen consumentgericht

ontworpen woning. De resterende acht zijn zonder

consumentenbemoeienis gebouwd en later alsnog

verhuurd. Hieruit is de conclusie getrokken dat het

proces voortaan korter moet zijn.

Alle kosten zijn door de woningstichting doorberekend

in de huur.

Alle woningen zijn stuk voor stuk aan het Bouwbesluit

getoetst.

De welstandscommissie heeft van het project alleen het

concept getoetst.

92

OntwerpMidden op elke kavel wordt een standaard’kern’

gebouwd van drie bouwlagen, waarin de utilitaire

voorzieningen zijn geplaatst: de meterkast, het toilet, de

badkamer, de keuken en de trap. Rond deze

standaard‘kern’ kan elke bewoner vervolgens, aan de

hand van het assortiment aan flexibele bouwelementen

zijn of haar ideale woning uitbouwen. Bewoners hebben

de vrijheid om de eigen kavel voor maximaal 70% te

bebouwen. De enige beperking die gesteld wordt aan

het bouwvolume is een maximale bouwhoogte van drie

bouwlagen, waarbij de eerste en tweede verdieping tot

maximaal 12 meter achter de kavelrooilijn gerealiseerd

mogen worden. Bewoners lopen zo niet het risico dat

de zon uit hun achtertuin verdwijnt door de hoge muren

van de buren.

93

UitvoeringDe keuze van de woningstichting was op VDM gevallen,

vanwege haar consumentenervaring. Omdat VDM al

haar cataloguswoningen heeft gebaseerd op een

systeem van prefabricage en houtskeletbouw, werd dat

systeem ook hier toegepast.

De uiteindelijke vorm van de blokken met geschakelde

woningen is het resultaat van de willekeurige combina-

tie van de consumentenkeuzes. Door VDM zijn alle

woningen als een zelfstandige cataloguswoning

ontwikkeld. De middenstrook met de vaste kernen is

bekleed met grijze golfplaat, de variabele delen met

hout. De aansluitingen van verspringende gevels en

daken zijn per geval afzonderlijk gedetailleerd.

VDM heeft bepleit dat voor iedere woning steeds de

maximale fundering aangelegd zou worden, om daar-

mee toekomstige uitbreidingen mogelijk te maken. Dit is

er door de woningstichting uitbezuinigd.

Doorlooptijd

In oktober 1999 is het bouwteam samengesteld. De

architect heeft het concept ontwikkeld en de principe-

details gemaakt, op basis waarvan de eerste calculaties

zijn gemaakt.

In januari 2000 is de publiciteitscampagne gestart en

zijn de bewoners geworven.

In de periode van maart tot juli heeft het overleg van

klant en architect, en daarna VDM plaatsgevonden. Half

juli moesten alle woningen bekend zijn, omdat daarna

de voorbereidingen in de fabriek begonnen. Vervolgens

werd de fundering gelegd, gevolgd door de montage

van de houtskeletwoningen, die in hetzelfde tempo in

de fabriek werden gemaakt.

Omdat de woningen per stuk werden voorbereid en op

de bouwplaats geassembleerd, wijkt het lead time

diagram af van dat van een traditioneel seriematige

bouw. Alle beslissingen per woning over de woningmaat

en -hoedanigheid moeten bekend zijn voordat de

fabricage kan beginnen.

94

Consumentgericht bouwen in de huursector is anders

dan bij koopwoningen, omdat de aandacht van huur-

ders niet lang kan worden vastgehouden. Om dit

probleem te ondervangen heeft de woningstichting al

haar huurders in Almere aangeschreven om ze te

interesseren voor dit project van dure huurwoningen.

Het opzeggen van de oude huur en het betrekken van

de nieuwe woning kon aldus gemakkelijk op elkaar

worden afgestemd. Voor de geïnteresseerden is een

voorlichtingsavond belegd.

Alle keuzemogelijkheden zijn samengebracht in een

door de architect getekend matrixboek. Aan de hand

van de bijbehorende prijslijst kan bij elke keuze de

huurprijs berekend worden. Een bouwplaat geeft een

ruimtelijk beeld. Dit pakket geeft de bewoners vol-

doende informatie om hun woning samen te stellen.

Nadat de geïnteresseerden aan de hand van het

matrixboek en de bouwplaat hun eerste ideeën hadden

Consumentenbegeleidinggevormd, werden ze uitgenodigd in het verkoopcentrum

van VDM Planontwikkeling in Drachten. Hier werden in

een gesprek met een klantenbegeleider van VDM, met

ervaring in het begeleiden van de verkoop van

cataloguswoningen, de plattegronden verbeterd. Binnen

het gekozen volume was ‘alles’ mogelijk, zolang het

maar gezegd werd voordat de tekeningen gemaakt

werden.

De huurder werd door VDM benaderd alsof hij de koper

was.

Na dit consult kon VDM in twee à drie uur de tekenin-

gen en de contractstukken klaarmaken. Ondertussen

kon de klant de verschillende woon- en keukenwinkels

bezoeken om ideeën op te doen voor de afwerking van

de woning. Als regel kon aan het einde van de dag het

contract ondertekend worden.

95

Zondag Bouwgroep BVPioniers in de polder

Ontwikkeling: Zondag Bouwgroep (Z.B.G.) BV te RhenenOntwerp: Feekes & Colijn, architecten te UtrechtUitvoering: Bouwonderneming Van Houwelingen

te GorinchemToezicht: Bouwonderneming Van Houwelingen

te GorinchemWoningtype: eengezinswoningen, 30

ProcesDe gemeente Almere heeft de Zondag Bouwgroep

geselecteerd voor de ontwikkeling van 30 individuele

woningen. De ontwikkelaar heeft de aannemer geselec-

teerd.

De Zondag Bouwgroep is een internationale, zelfstan-

dige, financieel onafhankelijke ontwikkelaar met een

jaarlijkse productie van circa 800 woningen. Zij heeft

zich de afgelopen jaren geprofileerd als ontwikkelaar

van particulier opdrachtgeverschap binnen project-

matige bouw. Ze gaat dan ook niet uit van projecten,

maar steeds meer van woonvormen en woonwensen.

De gemeente heeft de ontwikkelaar gevraagd een

voorstel te doen voor twee architectenbureaus. Beide

architectenbureaus hebben een ontwerpproces ontwik-

keld en op basis hiervan is Feekes & Colijn geselec-

teerd. Feekes & Colijn is een middelgroot architecten-

bureau met rond de 25 medewerkers (van wie 11

architecten) en een zeer gevarieerd opdrachtenpakket

en ervaring met consumentgericht bouwen. Het uit-

gangspunt hierbij is dat de bewoner dé deskundige is

op het gebied van zijn eigen woning en woonwijze; ook

voor de Zondag Bouwgroep was dit het uitgangspunt.

Dit is in het project vertaald in het ‘Woonwensen Op

Maat’ concept: het geeft de consument maximale

keuzevrijheid bij het ontwikkelen en bouwen van een

eigen woning naar eigen idee en woonwensen.

Het krappe tijdschema heeft ertoe geleid dat ongeveer

de helft van de woningen is gebouwd voordat er een

koper was.

96

OntwerpDe ontwikkelde ontwerpsystematiek is erop gericht dat

vrijwel elke woonvorm binnen een projectmatige

ontwikkeling mogelijk is.

Perceel

Het ontwerp ging uit van bouwen op een standaard-

kavel van 9,90 m bij 30 m. De hierop te bouwen

woonvorm was gebaseerd op een maatraster van 3,30

m bij 3,30 m. De modulen werden op deze maatvoering

gebaseerd. Voor ondergeschikte uitbreidingen is een

zone van 1,65 m toegevoegd.

Basisplattegronden

Maat en vorm van de woning zijn zo geheel vrij. De hele

kavel kon worden bebouwd voor een door de gemeente

bepaald maximaal percentage van 70. In de uitwerking

is daar als bindende regel aan toegevoegd: maximaal in

drie lagen aan de straatzijde, in één laag in het midden

en achter in de tuin in maximaal twee lagen. Alle

woningen en latere uitbreidingen dienen daaraan te

voldoen en uiteraard aan de gebruikelijke regelgevingen

die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit.

Omdat de kopers een grote diversiteit hebben ontwor-

pen en er een grote variatie in bouwmassa is ontstaan,

streefde de architect een eenheid van architectonische

uitdrukking na door o.a. een hoogwaardige uitstraling

middels krachtige en eenvoudige middelen. Dit is

uitgewerkt in de selectie van materialen en de integratie

van sterke geveldetails. De dakrand is daarin beeld-

bepalend en heeft een bindende functie.

Platte daken en kappen waren beide mogelijk en voor

de gevelindeling waren een maatsystematiek en een

97

keuzekozijnstaat voorbereid. De kopers konden kiezen

uit drie (verwante) kleuren metselwerk, afkomstig uit

één fabriek, waardoor de samenhang werd gewaar-

borgd.

Het resultaat

Het uitgangspunt bij dit consumentgericht bouwen en

ontwikkelen in projectverband was: hoe groter de

mogelijkheden, hoe strenger de regels. In Almere

werden de kopers streng gehouden aan regels die de

uitwerking van de architectuur betroffen en aan bouw-

kundige eisen. Opbouw, volume, maat, plattegrond en

gevelindeling behoorden geheel tot de competentie van

de kopers, mits ze zich aan de regels hielden.

Alle 30 eengezinswoningen zijn geheel verschillend, de

kopers zijn zeer tevreden over het feit dat hun ‘huis’,

ondanks de enorme verschillen, wel degelijk een

eenheid in sfeer kent.

Na afloop is er een kopersenquête gehouden. Hieruit

kwam naar voren dat 80% van de geïnterviewden de

woning gekocht had, omdat de koper hierbij de vrijheid

kreeg zelf een woonvorm te ontwerpen, wat binnen het

Gewild Wonen zeer weinig voorkwam. Van deze groep

gaf 100% aan dat het ontwerpproces geheel volgens

verwachting is verlopen. Men heeft de woning gekregen

die men wilde. Het resulteerde uiteindelijk in de realisa-

tie van de door hen gewenste woonvorm, precies

passend en op maat gesneden.

98

Er is een scheiding aangebracht tussen de disciplines

van de ruwbouw en die van de afbouw en installaties.


Het bouwkundig ontwerp werd door kopers in samen-

werking met de architect bepaald en door de hoofd-

aannemer gerealiseerd. De installaties werden door

afbouwonderaannemers op individuele basis met de

kopers volledig voorbereid, overeengekomen en

vervolgens uitgevoerd. De hoofdaannemer voerde een

overall coördinatie.

Bouwmethode

De keuze voor modulaire eenheden en de structurele

aanpak leidden tot een project met een zeer grote

verscheidenheid aan zelfontworpen woonvormen.

In verband met seriegrootte en de te verwachten

diversiteit is er gekozen voor een traditionele bouwwijze

met kalkzandsteen wanden en breedplaatvloeren. Het

casco is door de hoofdaannemer gebouwd, waarbij alle

basisvoorzieningen werden meegenomen. De afbouw

en de door de koper bepaalde installaties zijn apart

uitbesteed aan kleine, hierin gespecialiseerde bedrijven.

De bouwmethodiek, de detaillering en de materiaal-

keuze waren van tevoren zorgvuldig en in onderling

overleg met de bouwer begin 2000 uitgewerkt en

vastgelegd. Begin juni 2000 was de gehele technische

voorbereiding gereed, de financiële methodiek voor de

bepaling van de verkoopprijs bepaald en het digitale

ontwerpproces om op deze wijze te kunnen communi-

ceren met de kopers gereed.

Uitvoering

100

De ontwikkelaar heeft advertenties van het project

geplaatst en de architect heeft een pop-up folder

gemaakt, waarin vijf verschillende woningen getoond

werden. Door deze informatie aangetrokken namen de

geïnteresseerden contact op met de makelaar. Deze

had een grote perspexmaquette (schaal 1:20), waar-

mee de kopers hun eigen woning konden samenstellen.

Ze kregen van de architect een document met 20

voorbeeldplattegronden, voor 20 fictieve huishoudens.

De perspexmaquette werd gefotografeerd en/of gete-

kend op ruitjespapier. Dit was vervolgens de basis voor

de architectentekening van de woning, plattegronden,

aanzichten en een 3D-tekening, gemaakt in een voor dit

project aangepast tekenprogramma. Hierna volgde een

sessie op het architectenbureau, waarbij de gekozen

indeling met de architect besproken werd. Na eventuele

aanpassingen kon de prijs worden vastgesteld. Deze

werd voor de ruwbouw bepaald aan de hand van een

kubiekemeterprijs van de 20 voorbeeldwoningen. Voor

de afwerking golden standaardprijzen voor een basis-

referentiepakket. Extra’s werden afzonderlijk in de

rekening gespecificeerd. In een tweede sessie werden

alle keuzes nog een keer besproken, waarna het

koopcontract getekend werd. Uniek in dit project was

dat de consument rechtstreeks met de onderaannemers

in contact gebracht werd voor het vaststellen van de

afwerkopties, waarmee de onderaannemers ook een

belangrijke taak vervulden als consumentenbegeleider.

Communicatie en procesbeheersing

Het proces met de kopers startte met een introductie

door de makelaar. De architect had een aantal voor-

beelden bedacht, die als inspiratiebron konden dienen.

Aansluitend aan deze introductie stelden de toekom-

stige kopers op basis van hun woonwensen en ideeën

over leefstijl de door hen gewenste woonvorm samen

met de door de architect ontwikkelde blokkendoos.

Daarbij ging het vooral om de vragen ‘hoe wil ik wonen


101

en leven’ en niet om het realiseren van de bekende

referentiewoning. Ze ‘bouwden’ met modulen, waardoor

ruimten werden gecreëerd, en werden daarbij door de

makelaar geassisteerd. Ook werden door de kopers

schetsen gemaakt op door de architect voorbereide

onderleggers. Ze hadden daarbij de keuze uit verschil-

lende modulen primair voor ruimtevorming (vloeren en

wanden) en modulen voor diverse functies zoals

badkamers, toiletten, trappen en bergingen e.d. De

kopers bepaalden zo spelenderwijs zelf de vorm en

indeling van hun woning.

Nadat de toekomstige kopers deze introductiefase

hadden doorlopen werden hun ideeën door de architect

in samenspraak met de constructeur en de aannemer

beoordeeld op bouwtechnische, functionele en esthe-

tische aspecten en werd het ontwerp vertaald in digitale

tekeningen met behulp van een geavanceerd, door de

architect ontwikkeld computerprogramma. Daarbij

kwamen de woonwensen van de kopers virtueel tot

leven. Dit bood de kopers de mogelijkheid zelf ‘rond te

lopen’ in hun eigen virtuele woning. Tevens werd een

voorlopige koopprijs bepaald. Hierna werd met de koper

een overleg op het kantoor van de architect afgespro-

ken en werden in onderlinge samenspraak met de

architect de noodzakelijke en wenselijke aanpassingen

aan het ontwerp doorgevoerd. Daarbij werden wensen

die niet in overeenstemming waren met financiële

mogelijkheden van de koper direct doorgesproken en

opgelost. Elementair bleef dat de koper ontwierp en

bepaalde. Het ontwerpproces werd, na het vaststellen

van de definitieve vrij-op-naamprijs, afgesloten met een

afrondend gesprek met de makelaar en het tekenen van

het koopcontract. Het bleek dat de bewoners hun

bestedingspatroon voornamelijk vertaalden in bouw-

massa’s.

103

Ontwikkeling: Woningstichting Groene Stad AlmereOntwerp: Architectenbureau ir. Marlies Rohmer BVUitvoering: Kingma BouwToezicht: GSA, i.s.m. Architectenbureau ir. Marlies

Rohmer BVBewoners-begeleiding: Van Nieuwpoort Makelaars O.G. BVWoningtype: in twee rijen geschakelde woningenAantalwoningen: 18

WoningstichtingGroene Stad AlmereLotus 18 woningen

ProcesWoningstichting Groene Stad Almere (GSA) is één van

de drie corporaties die woningen gebouwd heeft in de

Eilandenbuurt, voor de bouwexpo ‘Gewild Wonen

2000’. GSA heeft gekozen voor het bouwen van

achttien koopwoningen. Het proces is voor een belang-

rijk deel bepaald door enerzijds de maatschappelijke

doelstelling van de stichting, en anderzijds de korte

ontwikkeltijd als gevolg van de expo-deadline. GSA

staat een getrapte besluitvorming voor, waarbij tevoren

in overleg met de gemeente de stedenbouwkundige

condities worden bepaald voor het bouwen van wonin-

gen, bijvoorbeeld door GSA, die op hun beurt condities

scheppen voor een grote bewonersvrijheid.

GSA besliste over de erfafscheidingen, de schakeling

van de woningen en het strakke kader van de gevels.

Het expo-karakter heeft geleid tot de keuze er bijzon-

dere woningen van te maken. Gezien de tijdsdruk was

GSA van de plicht ontslagen drie architecten voor te

dragen. Samen met architectenbureau Marlies Rohmer

BV is een project ontwikkeld van achttien identieke

kernen, met daaraan gekoppeld loftachtige ruimten, die

naar de wens van de kopers ingedeeld konden worden.

GSA was zich ervan bewust dat het geen doorsnee

gezinswoningen zijn, maar woningen voor een

nichemarkt. De verkoop verliep daardoor langzaam,

maar gestaag. GSA heeft ervoor gekozen pas met de

verkoop te beginnen, nadat er een volledige project-

documentatie gedrukt kon worden. Hiervoor moeten

‘alle’ bouwkundige gegevens bekend zijn. Dit verklaart

waarom de meeste woningen zijn afgebouwd, terwijl de

nieuwe bewoners nog niet bekend waren.

104

OntwerpHet perceel

Het beschikbare gebied is traditioneel verkaveld, met

voordeuren aan de straatzijde en privé-tuinen achter,

ontsloten door een middenpad.

De achttien woningen zijn in twee blokken van negen

geschakeld.

De achtergevellijn is regelmatig vertand, zodanig dat

het middenpad enigszins schuin ten opzichte van de

straten loopt. Variaties in de woningrootten leiden tot

variaties in de gevellijn aan de voorzijden. Omwille van

de visuele eenheid zijn de erfscheidingen door GSA

bepaald. De consumentendocumentatie zegt hierover:

‘Op de erfgrens van de achtertuinen komt rondom een

1,60 m tot 1,80 m hoge beukenhaag, met een opening

ter plaatse van het achterpad (...) De eigenaars van

deze woningen zijn (...) verantwoordelijk voor (...)

onderhoud en vervanging’. Door tekening van het

koopcontract gaat de bewoner de onderhouds-

verplichting aan. Strikt genomen maakt dit de handha-

ving van de regel lastig: de oplossing van eventuele

problemen is doorgeschoven naar de bewoners, er is

geen hogere instantie partij die kan beslechten. De

gemeente Almere heeft ervoor gekozen dergelijke

dwingende bepalingen niet in de grondakte op te

nemen omdat men de handhaving ervan als een te

grote belasting voor de publieke taken ziet.

De kern

Iedere woning bestaat uit een identieke kern, met

daarin de entree, het toilet, de trap en de berging met

buitendeur. Op de eerste verdieping zijn een badkamer

(2,10 m x 1,82 m) en afzonderlijk toilet en een trap naar

de tweede verdieping, met berging en cv-kast. In de

eerste ontwerpen was voor de keuken een vaste plaats

in de kern gereserveerd. Deze is later naar de woon-

beuk verhuisd, met aansluitpunten tegen de kern.

De voor- en achtergevel zijn iets hellend, waardoor de

verdiepingen in de kern kleiner zijn dan de begane

grond van de kern.

De woonbeuk

De door de koper vrij indeelbare woonbeuk kende drie

verschillende diepten en drie verschillende breedten. Dit

leidde tot negen varianten. Omdat de strakke tijds-

105

planning van het bouwproces niet toestond om pas na

verkoop te gaan bouwen en de consument dus moest

kiezen uit reeds gebouwde woningen, zijn er zoveel

mogelijk varianten gebouwd: twee keer de negen

breedte-dieptecombinaties. In het dak is een sparing

aangebracht voor het maken van een daklicht.

Het bleek onmogelijk de woonbeuk leeg, dus zonder

vloeren, op te leveren. Het Bouwbesluit staat dit niet

toe, en bovendien zouden er wanden ontworpen en

gedimensioneerd moeten worden op ‘alle’ mogelijke

vloeren videcombinaties. De vloeren kunnen dan

constructief niet worden meegerekend, waardoor de

hoofddraagstructuur extra zwaar op stijfheid gedimen-

sioneerd zou moeten worden. De meerkosten zouden

niet opwegen tegen de voordelen.

De vloeren aan voor- en achterzijde van de woning zijn

van elkaar gescheiden door een vide. De verschillende

hoogteverschillen worden overbrugd door houten

trappen.


De architect had voor de gevelbekleding van de kern

gekozen voor zwarte leien, bevestigd op een binnen-

spouwblad van geprefabriceerd houtskelet. GSA heeft

uiteindelijk voor een Hfl. 5000 duurdere optie gekozen

van Afrikaanse natuursteenleien, daarmee anticiperend

op wat kopers mooi zullen vinden.

De gevels van de woonbeuk bestaan uit meranti puien,

met daarvoor aan de straatzijde een extra gevel van

gecoat staal met draaiende delen, met daarin alumi-

nium jaloezieroosters.

Het resultaat

De identieke kernen en de gelijkvormigheid van de

gevels van de woonbeuken hebben geleid tot twee

blokken, met woningen die aan de buitenzijde eenzelfde

signatuur hebben. De verwachte variatie, doordat de

jaloezieroosters geopend en gesloten kunnen worden,

is niet uitgekomen. De lamelmaat is zodanig dat ze van

binnen uit niet het uitzicht belemmert, terwijl ze wel het

inzicht tegenhoudt. De bewoners hebben blijkbaar niet

vaak de behoefte de roosters te openen.

106


De bouw is uitgevoerd door Kingma Bouw BV uit

Lelystad. Hiervoor is gekozen omdat GSA met dit bedrijf

goede ervaringen had en er van uit kon gaan dat het

niet alleen de strakke planning aan kon, maar ook mee

kon denken in het ontwikkelen van nieuwe concepten in

zowel de kern als de dubbele gevelconstructie van de

woonbeuk.

Bouwmethode en constructie

In de ontwerpfase werd gedacht aan een ‘geïndustriali-

seerd gemaakte kern’, waarin standaard de meeste

technische voorzieningen waren opgenomen, om

daarmee de leidingen in de woonbeuk te beperken. In

de praktijk is een serie van achttien woningen te klein

voor het inrichten van een fabrieksmatige productie.

Doordat alle kernen gelijk waren, kon er wel voordeel

worden getrokken uit het herhalingseffect.

Op de ter plaatse gestorte fundering zijn beganegrond-

vloeren gelegd, uitgevoerd als ribcassettevloer. De

dragende muren zijn van kalkzandsteen, de

verdiepingsvloeren van 1,20 m brede prefab systeem-

vloerplaten. Hierin is een basispakket van elektraleidin-

gen opgenomen. Dit kon worden aangevuld met

leidingen in de 50 mm dikke afwerkvloer.

De licht hellende gevels van de kern, afgedekt met

leien, zijn bouwkundig gezien eigenlijk een dak-

constructie. De extra gevel voor de woonbeuk is

speciaal voor dit project ontworpen in een samenwer-

king van opdrachtgever, architect, aannemer, onder-

aannemer en fabrikant. Het leerproces van deze

‘projectgebonden productontwikkeling’ en het uiteinde-

lijke resultaat waren GSA een meerprijs van Hfl.

10.000 waard.

Omdat uiteindelijk voor de nog onbekende koper werd

gebouwd, zijn wanden en plafonds afgewerkt en

opgeleverd met neutraal spuitwerk, dat later naar

believen kan worden afgewerkt.

Doorlooptijd

Medio 1999 raakte GSA betrokken bij de

bouwexpoprojecten in de Eilandenbuurt. In de zomer

van dat jaar werd de opdracht aan de architect ver-

strekt. De architect had het voorlopig ontwerp in het

najaar klaar en begin 2000 was het definitief ontwerp

gereed. De bouw is in maart 2000 gestart.

Door de tijdsdruk van de expo in september 2000, de

wens een complete kopersbrochure (april 2000) te

maken en het nichekarakter van het project, moest er

107

De consumentenbegeleiding was in handen van een

makelaar.

De verkoop is eerst aangekondigd via advertenties in

de lokale pers; er was een uitgebreide brochure met

alle varianten en technische gegevens beschikbaar. Het

consumentgerichte zat in het aanbod van veel varian-

ten. Het is evident dat het aantal varianten slinkt,

naarmate er meer verkocht zijn. Gezien het bijzondere

karakter van de woningen waren er weinig snelle

kopers. De prijsstelling (tussen de Hfl. 420.000 en

520.000) was aantrekkelijk. De laatste woning is binnen

een jaar na oplevering verkocht.

De woningen werden zonder keuken opgeleverd; deze

kon via de aannemer worden gekocht en geplaatst,

maar dit was niet dwingend.

Consumentenbegeleidinggebouwd worden voordat de kopers zich hadden

aangediend. Twee woningen zijn voorgetrokken en vóór

de expo afgemaakt. De andere woningen zijn na de

expo afgebouwd en op basis van de verwachte

consumentenwensen verkocht in al hun varianten. De

oplevering begon twee maanden na de expo.

Bijlage Projectdocumentaties - OBOM copy.pdf · Type woningen: vrijstaand; 2 onder 1 kap Aantal...

Documents

Transcript of Bijlage Projectdocumentaties - OBOM copy.pdf · Type woningen: vrijstaand; 2 onder 1 kap Aantal...