Betaalbare woningen

1 naw dossier over betaalbare woningen

Betaalbare woningen

december 2008

december 2008 – naw dossier2

04

08

18

Visie

Projecten

Meningen

december 2008

Vanuit de maatschappij klinkt de roep om betaalbare woningen. En met de huidige economische situatie groeit de animo om in de goedkopere sectoren te bouwen. Maar wat zijn eigenlijk betaalbare woningen? Aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan om ze te kunnen bouwen? En wat betekent dat voor de doorstroming op de woningmarkt? De visie van Bouwfonds Property Development in deze discussie.

Korte Mouwen in Den HaagErflanden in HoogeveenCity Campus MAX in UtrechtSaendelft in Zaanstad Plantage de Sniep in Diemen

Rein Bakker van OpmaatWillem Krzeszewski van StaedionElly van Sluis van SVnLeo Worm, gemeente Diemen

04: 08:Betaalbare woningen:de visie van Bouwfonds Property Development

Starterswoningen in Den Haag

12: 14:Studentenwoningen in Utrecht

Regeling betaalbare koopwoningen Zaanstad

0810121416

18192021

Colofon

Dit dossier is samengesteld in

opdracht van Bouwfonds Property

Development.

Concept, eindredactie en productie:

Proof Communication, corporate &

internal branding, Amsterdam

Redactie: Annemiek de Gier en

Roos Schlikker

Artdirection: Potato Pixels

Vormgeving: Atelier van GOG,

Amsterdam

Fotografie: Mathijs Labadie en

Hollandse Hoogte

Drukwerk: Printport, Mijdrecht

Bouwfonds Property Development

Contact: Ingrid Bontkes

[email protected]

www.naw.nl

www.bouwfonds.nl

tel. 033 253 92 16

december 2008 – naw dossier4 5 naw dossier over betaalbare woningen

Betaalbare woningen

B etaalbaar is een relatief begrip en wie het over betaalbare woningen heeft, ziet zich al gauw ge-confronteerd met de vraag ‘Betaalbaar voor wie?’ Voor dit dossier hanteren we de volgende definitie: een betaalbare koopwoning is een marktconforme

koopwoning (appartement of eengezinswoning) die betaalbaar is voor een- en/of tweeverdieners met een huishoudinkomen tot anderhalf modaal (45.750 euro), ervan uitgaande dat de bruto-maandlasten van de woning maximaal dertig procent bedragen van het brutohuishoudinkomen. Dan hebben wij het dus over woningen met een verkoopprijs tot circa 205.000 euro vrij op naam (Bron: NHG).

Er is een grote behoefte aan woningen in dit segment, vooral in stedelijke gebieden. Als gevolg van demografische ontwikke-lingen (zoals vergrijzing en toename van het aantal echtschei-dingen) neemt het aantal eenpersoonshuishoudens de komende decennia nog steeds toe. En veel jonge mensen kunnen ook in de huursector geen passende en betaalbare woning vinden omdat de doorstroming vanuit de huur naar de koop stagneert. De finan-ciële overstap is veelal te groot.

De effecten van nieuwbouw Vanuit overheid en publieke opinie klinkt de roep om het realise-ren van meer betaalbare woningen. Toch is daarover ook discus-sie: zijn er inderdaad te weinig van dit type woningen? Is het niet eerder een kwestie van stagnatie in de doorstroming? Vooral onder ontwikkelaars, makelaars en wetenschappers heerst de opvatting dat juist het bouwen in het middeldure en dure segment de doorstroming bevordert: als mensen die het kunnen betalen, zouden doorstromen naar duurdere woningen, zouden er meer woningen in het goedkopere segment vrijkomen.

Uit een analyse, gebaseerd op een recent onderzoek van Bouwfonds Property Development naar de doorstroming, blijkt dat het specifiek ontwikkelen in het goedkope segment voor starters niet bijdraagt aan de doorstroming en dus de dynamiek op de woningmarkt. De eerste resultaten van de verkennende studie laten zien dat betaalbare koopwoningen vooral beschik-

baar komen in de bestaande voorraad dankzij nieuwbouw in de segmenten daarboven.

Maar dit kan per woningmarktgebied verschillen. Er zijn, met name in de Randstad, regio’s of stadsdelen aan te wijzen waar nieuwbouw in de goedkope sector de druk op de woningmarkt wel degelijk kan verlichten. In onze visie is het dan ook van belang per wijk, stad of regio te beoordelen wat de totale woning-vraag, het woningaanbod en de samenstelling van de woning-voorraad zijn en aan de hand daarvan te beslissen of toevoeging van betaalbare woningen zinvol is. In de huidige verslechterde financiële economische situatie is er weer meer animo om wonin-gen in de betaalbare sfeer in de plannen op te nemen.

RandvoorwaardenWaar gekozen is voor het realiseren van betaalbare woningen, zoekt Bouwfonds naar passende oplossingen om betaalbare koop-woningen ook marktconform en duurzaam te kunnen ontwikke-len. En het blijkt dat het wel degelijk mogelijk is om goede, betaal-bare woningen te realiseren zonder te hoeven terugvallen op de beruchte ‘kippenhokken’ uit de jaren zeventig. Daarbij moet wel aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan:

- Een passend stedenbouwkundig plan.- Ingetogen architectuur.- Series van minimaal 150 woningen met één architect en

één aannemer; daarbij is ook een combinatie mogelijk van verschillende deellocaties, zelfs in verschillende gemeenten.

- Een eenvoudig bouwsysteem, zonder sprongen in de bouwplannen.

- De mogelijkheid van herhalingsplannen.- Een scherpe aanneemsom.- Grondprijs: een grondquote van maximaal twintig procent.- Snelle planvorming en realisering.- Evenwichtige mix met andere marktsegmenten.

Kortom: om aan bovenstaande randvoorwaarden te voldoen is de gezamenlijke inzet nodig van de ontwikkelaar, de gemeente, ont-werpers en aannemer voor wat betreft kostenbeheersing en tempo.

Betaalbare woningen – wat zijn dat eigenlijk? Is het mogelijk om goede woningen te ontwikkelen voor een lage koopprijs, zonder aan rendement, een goede prijs-kwaliteitsverhouding en oppervlakte in te boeten? En helpt dat om de druk op de woningmarkt te verlichten? Over deze en andere vragen buigen we ons in dit dossier.

Visie


Een antispeculatiebeding of bijvoorbeeld de inzet van de Maatschappelijk Gebonden Eigendom-constructie ‘Koopgarant’ (zie elders in dit dossier) zijn dan middelen die de woning duurzaam betaalbaar maken.

Overigens valt erover te discussiëren in hoeverre het reëel is om juist op dure, binnenstedelijke locaties goedkope woningen te rea-liseren. In dit opzicht kan de ontwikkelingspraktijk in Engeland tot voorbeeld dienen. Daar bepaalt de gemeente welk percentage te realiseren woningen in de goedkope prijsklasse moet vallen, maar waar dat percentage vervolgens wordt gerealiseerd, wordt – uiteraard op basis van vaste afspraken – aan de ontwikkelaar overgelaten. In onze visie werkt dat stimulerender op het aanbod dan het verstrekken van subsidies in de vorm van bijvoorbeeld startersleningen. In deze woningmarkt werken subsidies eerder prijsopdrijvend dan dat ze de druk verlichten. Het gemeenschaps-geld zou beter besteed kunnen worden aan locatiesubsidies, zodat er op ingewikkelde locaties in de stad toch gebouwd kan worden.

FinancieringsmogelijkhedenNaast de prijs van de woning heeft betaalbaarheid ook een andere kant: de mogelijkheid van de potentiële koper om die prijs op te brengen. En ook aan die financieringskant kan gezocht worden naar oplossingen die het voor meer mensen mogelijk maken een huis te kopen. Daar ligt een rol voor de banken die hiervoor hypo-theekvormen kunnen bedenken. Rabobank ontwikkelde voor dit doel twee hypotheekvormen, te weten de ‘Generatiehypotheek’ en de ‘SpringPlank hypotheek’. Bij de Generatiehypotheek staan

(groot)ouders garant voor het deel van de benodigde financiering die koopstarters op grond van de verstrekkingsnormen niet kun-nen krijgen. De SpringPlank Hypotheek richt zich op gemeenten en corporaties die, ter bevordering van het eigenwoningbezit, bereid zijn een financiële bijdrage te leveren; deze wordt door de Rabobank omgezet in een rentekorting die de maandlast van de koper verlaagt zolang dat nodig is.

Conclusie: 1. Betaalbare koopwoningen bedienen meer doelgroepen

dan alleen starters. 2. Voeg betaalbare woningen alleen toe waar ze in het licht

van de bestaande voorraad op de langere termijn een nuttige aanvulling zijn in relatie tot de vraag en de doorstroming.

3. Het ontwikkelen van marktconforme betaalbare koopwoningen met behoud van kwaliteit en rendement is mogelijk, door gebruik te maken van eenvoudige bouwtechnieken, te kiezen voor passende locaties, ingetogen architectuur en voldoende schaalgrootte en door een goede samenwerking tussen be trokken partijen.

4. Ook bij betaalbare koopwoningen is marktconformiteit, mede uit oogpunt van duurzaamheid, een belangrijke randvoorwaarde.

5. Het verdient aanbeveling om bij een substantieel verschil tussen stichtingskosten/beoogde verkoopprijs en marktwaarde, een betaalbare koopwoning onder te brengen in een Maat-schappelijk Gebonden Eigendom-constructie opdat de woning duurzaam bereikbaar blijft voor de doelgroep.

Stewardessenwoning in Hoofddorp

De markt bepaaltIn de visie van Bouwfonds is het dus mogelijk goede koopwonin-gen te realiseren voor 175.000 tot 210.000 euro, zonder kwaliteit in te leveren. (circa 120 m2 GBO) Er zijn genoeg mogelijkheden om kostenbesparend te ontwikkelen en te bouwen. Dat hebben Bouw-fonds en Rabo Vastgoed al eerder bewezen, met o.a. de bekende ‘stewardessenwoningen’ in Hoofddorp. Ondanks de kritiek blijken deze woningen een doorslaand succes te zijn, waar in de weder-verkoop nog steeds veel vraag naar is.

Overigens pleit Bouwfonds ervoor om niet langer te spreken van ‘starterswoningen’, omdat dit te eenzijdig is en andere potentiële doelgroepen afschrikt. Beter is het te segmenteren naar woning-grootte, typologie en prijs. Voor betaalbare koopwoningen met bijvoorbeeld een relatief gering woonoppervlak zijn meer doel-groepen te vinden dan alleen starters: ook bijvoorbeeld mensen die na een echtscheiding alleen komen te staan of ouderen die kleiner willen gaan wonen.

Daarbij is wel een kanttekening op zijn plaats: ook de doelgroep ‘betaalbare koop’ stelt eisen. Staat een buurt bekend als saai, trut-tig of crimineel, dan blijft zij liever bij de ouders wonen of in de huurflat zitten. Bij het laatste speelt de huursubsidie ook een rol. Nog een argument om woningen niet te labelen als ‘voor starters’, ‘voor ouderen’ of ‘voor gezinnen’, is dat veel mensen in de praktijk niet als groep bij elkaar willen wonen. Zij hebben liever een wijk waar mensen van verschillende leeftijd en achtergrond wonen. Geen reservaten dus, of die nu voor ouderen of voor jongeren zijn.

Projecten die tot op zekere hoogte gemengd zijn, naar woningtype en doelgroep, hebben hun voorkeur. Een uitzondering in dit op-zicht is de starter die duidelijk kiest voor tijdelijkheid: studenten die na hun studie toch elders willen gaan wonen of mensen die aan het begin staan van hun carrière. Zij stellen minder eisen aan hun omgeving, en voor hen kan het wel lonen om collectief te ontwikkelen. Een goed voorbeeld is het project City Campus MAX in Utrecht dat Bouwfonds Property Development (destijds Rabo Vastgoed) in samenwerking met de SSH, Bouwfonds Asset Management en Rabobank in Utrecht realiseert voor studenten. Geen collectieve woningen meer zoals in de jaren zeventig wer-den gebouwd, maar zelfstandige woningen binnen een groter complex. Hier wel een ‘reservaat’ dus, maar van goede kwaliteit, flexibel indeelbaar en voor een doelgroep die daar ook bewust voor kiest, wetend dat het voor een beperkte tijd is.

Goedkoop wonen in dure buurt?Gemeenten willen begrijpelijkerwijs aan de woonwensen van hun burgers tegemoetkomen. Daarom houden ze vaak vast aan een rigide verdeling van prijscategorieën op een locatie. Dat kan ertoe leiden dat er goedkope woningen moeten worden gebouwd op locaties die nu juist duur en gewild zijn. In die gevallen kan de gewenste prijs-kwaliteitsverhouding alleen gehaald worden als de gemeente bereid is iets aan de hoge grondprijs te doen.

Dit houdt wel het risico in zich dat de eerste koper bij door-verkoop een behoorlijke waardeontwikkeling incasseert en dat de woning slechts één keer betaalbaar is voor de doelgroep.

Voor veel jonge mensen is de

financiële stap van huur naar koop groot

Er zijn genoeg mogelijkheden om kosten- be sparend te ontwikkelen en te bouwen


Het project: Wateringse Veld, Korte MouwenPlaats: Den HaagType woningen: 37 sociale koopwoningenRichtprijs: vanaf A 160.000 v.o.n.Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (ca. 72 m2)- geen woningvergrotende opties- Beterkoop-regelingArchitect: N2 architecten, Rotterdam Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, Staedion en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV)Start verkoop: oktober 2008Meer informatie: www.kortemouwen.nl

De huizen zijn zo ontworpen dat de bewoners ze niet kunnen vergroten

Grondgebonden woningenKorte Mouwen is een van de laatste wo-ningprojecten in Wateringse Veld, een intergraal woongebied tussen Waterin-gen en Rijswijk. Een wijk met veel groen en water. Bij woningen van deze afme-ting en voor deze doelgroep gaat het meestal om appartementen op een etage. In dit geval niet. De woningen van het project Korte Mouwen zijn grondgebon-den woningen met een bijzondere lig-ging: de voorzijde aan een gemoedelijke woonhof, de achterzijde van de helft van de huizen aan het water. Dat maakt dit project opvallend.

Beterkoop-regelingOm de woningen financieel nog beter be-reikbaar te maken voor de doelgroep én om dat gedurende tien jaar zo te hou-den, geldt voor deze huizen de zoge-naamde Beterkoop-regeling. De koper van de woning krijgt van de woning-bouwvereniging Staedion 15 procent korting op de prijs. De prijs die de koper betaalt, bedraagt daardoor 160.000 euro. Wanneer hij de woning in de toe-komst verkoopt, betaalt hij de korting terug uit de opbrengst van de verkoop en deelt Staedion mee in de waardestij-ging van de woning. Bij verkoop van

het huis binnen tien jaar heeft Staedion het recht de woning terug te kopen en opnieuw te verkopen met de Beterkoop-regeling aan een nieuwe starter.

Toch een luxe uitstralingDe eengezinswoningen ‘Cotton’ zijn be-taalbaar, maar er is niet bespaard op kwaliteit. Er wordt gebruik gemaakt van goede materialen, zoals fraai metsel-werk, fraaie keramische dakpannen en hardhouten kozijnen, ramen en deuren. Het waterterras geeft de huizen een in-dividuele en luxe uitstraling.

Korte Mouwen in Den Haag

Betaalbaarheid in de praktijk

Veel betaalbare woningen worden in de loop der jaren door hun bewoners zo uitgebouwd dat niet alleen de oppervlakte verdubbelt, maar ook de prijs. Daarmee worden ze onbereik-baar voor mensen met een kleine beurs. Project Korte Mouwen (onderdeel van Wateringse Veld bij Den Haag) steekt hier een stokje voor.

D e 37 eengezinswoningen van het type ‘Cotton’ vormen de hoofdmoot van het project Korte Mouwen. Ze zijn be-doeld als starterswoningen en de bedoeling is dat ze dat

blijven. Er is bewust gekozen om de kopers geen woningvergro-tende opties aan te bieden, dus geen uitbouw, erker of tweede dakkapel. Bovendien is het huis zo ontworpen dat de bewoners in de toekomst niet snel geneigd zullen zijn het uit te bouwen, omdat daarvoor de ruimte ontbreekt. Een uitbouw op een hardhouten vlonder (van het waterterras) ligt tenslotte niet erg voor de hand. Het huis blijft daardoor altijd beperkt van omvang. Er zijn voor elke woning wél vele indelingsvarianten mogelijk, zodat kopers hier volop in kunnen kiezen. Resultaat: de woning blijft bewaard voor de doelgroep van alleenstaanden, stellen en kleine gezinnen.


+

+

BOOMMARTER

BOO

MM

ARTER

HET

EGEL

EDEL

HER

T

EDELHERT

DE

LA

AN

DA

MH

ERT

DAMHERT

REEKALF

EEKH

OO

RN

Het project: Erflanden, Vlinderplateau ZuidPlaats: HoogeveenType woningen: 34 eengezinswoningenRichtprijs: vanaf A 135.000 v.o.n. Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (gemiddeld 87 m2)

- startersbijdrage van de gemeenteArchitect: Feekes & Colijn, UtrechtSamenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, Heijmans Vastgoed, gemeente HoogeveenStart verkoop: voorjaar 2009Meer informatie: www.erflanden.nl

Betaalbaar dankzij lagere grondprijs en kleiner oppervlak

Volwaardig kavelDe woningen op het Vlinderplateau zijn kleiner dan gangbare woningen. Met twee woonlagen heeft het huis een woonopper-vlak van 87 m2. Het gemiddelde woonoppervlak voor een een-gezinswoning is 120 m2. Ondanks het kleinere woonoppervlak is er wel sprake van een volwaardige kavel met een achter-tuin van 12 meter diep inclusief berging. Tevens heeft de wo-ning een volwaardig afwerkingsniveau met twee slaapkamers, een badkamer en een installatieruimte op de verdieping. In de badkamer zijn een tweede toilet en bad optioneel. Bij diverse woningen kunnen de bewoners kiezen om er een kap op te bouwen dan wel een extra woonlaag. Er zijn dus wel groeimo-gelijkheden voor de bewoners, maar toch wordt verwacht dat de huizen bij gezinsuitbreiding en salarisgroei een vlotte door-stroom zullen kennen.

Groene wijkVlinderplateau Zuid maakt deel uit van de wijk Erflanden aan de Zuidwestkant van Hoogeveen. In 2000 is men met de bouw van de wijk begonnen. Het grootste gedeelte van de wijk is al gerealiseerd. Vlinderplateau is een van de laatste projecten. Erflanden bestaat uit drie afzonderlijke, kleinere eilanden met elk een eigen woonmilieu: het Bosmilieu, het Weidemilieu en het Tuinstedelijk milieu. Het Bosmilieu heeft het meest groene karakter, met ruimte voor vrijstaande villa’s op ruime ka-vels. Het Weidemilieu is ook ruim van opzet met grote kavels en lange groenstroken. Het Tuinstedelijk milieu heeft een meer stedelijk karakter en kent woningtypes voor diverse doelgroepen, waaronder sociale woningbouw. Het project Vlin-derplateau Zuid ligt in dit Tuinstedelijk milieu.

Gemeente Hoogeveen heeft de grond voor 34 starterswonin-gen van het project Vlinderplateau Zuid verkocht voor maar liefst 30 procent onder de eigenlijke prijs. Op deze manier wil zij starters in staat stellen een woning te kopen.

H et oosten van het land staat bekend om de lagere grond-prijzen dan in het westen. Toch zijn de prijzen ook daar zoveel gestegen dat het kopen van een eerste huis voor

veel mensen een moeilijke opgave is geworden. Daarbij speelt ook nog dat de salarissen in het oosten lager liggen dan in het westen. Gemeente Hoogeveen vindt het belangrijk dat het kopen van een huis ook voor starters mogelijk is en heeft besloten de grond voor een lager bedrag te verkopen. Wanneer de bewoners na een aantal jaren de woning verkopen, betalen zij de startersbijdrage gedeelte-lijk terug aan de gemeente. De gemeente investeert dat bedrag op-nieuw in een project voor starters.


Erflanden in Hoogeveen


Het project: City Campus MAXPlaats: UtrechtType woningen: 989 een- en tweekamerappartementen voor studenten en net afgestudeerden; 728 huur en 261 koopRichtprijs koopappartementen: A 72.000 – 120.000 inclusief parkeerplaats en inclusief 20% kortingBetaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (28 tot 50 m2)- kwantiteit woningen- efficiënte bouwmethoden- Koopgarant-regelingArchitect: Klunder Architecten, RotterdamSamenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development (destijd Rabo Vastgoed), BAM Woningbouw en woningcorporaties SSH Utrecht, Bo-EX en Rabobank UtrechtStart verkoop: augustus 2008Meer informatie: www.citycampusmax.nl

Bereikbaar comfort voor studenten en pas afgestudeerden

TunnelbouwOok door efficiënte bouwmethoden kunnen de kosten van de woningen worden gedrukt. Bij de bouw van City Campus MAX wordt gebruik gemaakt van een tunnel met een bijzondere over-spanning, die groter is dan gebruikelijk (8,70 meter). Hierdoor wordt met deze tunnel het beton gestort voor de dragen-de muren en de vloeren van een aantal woningen tegelijk.

LuxeStudenten en net afgestudeerden vinden maar moeilijk betaalbare woonruimte in Utrecht. Net als andere doelgroepen stel-len ze ook steeds hogere eisen aan hun woonomgeving. City Campus MAX, dat verrijst aan het Europaplein in Utrecht, biedt de jongeren veel comfort. Het ligt dicht bij het centrum en wordt een heuse campus met bijvoorbeeld een sport-school, café-restaurant, videotheek, was-serette en een uitzendbureau. Bovendien is er een daktuin en voor de bewoners van de koopappartementen een plek in de parkeergarage.

Modelwoning Omdat de woningen zo uniek zijn, onder andere door hun afmeting, heeft het ont-wikkelingsteam een tweetal modelwo-ningen laten zetten naast het bouwter-rein. Jan des Bouvrie heeft een van de modelwoningen, een tweekamerapparte-ment, ingericht om te laten zien wat de mogelijkheden met de ruimte zijn. Wo-ningcorporaties, andere gemeenten en toekomstige kopers en huurders (en hun ouders) kunnen zo alvast een eerste in-druk krijgen.

Studenten wonen klein, pas afgestudeerden dikwijls ook. De afmetingen van de een- en tweekamerappartementen van City Campus MAX in Utrecht zijn dan ook opvallend: 28 tot 50 m2. Dat scheelt natuurlijk in de portemonnee.

B ovendien passen er grote aantallen woningen in de appar-tementengebouwen. Daar waar er normaal gesproken der-tig tot tachtig woningen op een hectare grond worden ge-

bouwd, zijn dat er in het geval van de City Campus MAX een kleine duizend. Daardoor liggen de bouwkosten per woning rela-tief laag. Overigens is het gebouw in dit opzicht toekomstbesten-dig. Als in de toekomst de behoefte aan kleinschalige apparte-menten afneemt, kan het pand opnieuw worden ingedeeld.

KoopgarantCity Campus MAX bestaat uit drie woontorens met 989 een- en tweekamerappartementen. 728 woningen zijn bestemd voor de ver-huur en 261 woningen voor verkoop. Bij de koop kan gebruik ge-maakt worden van de Koopgarant-regeling. Deze regeling biedt ko-pers in City Campus MAX een korting van 10 of 20 procent op de v.o.n.-prijs. Voor een eenkamerappartement van 28 m2 van 72.000 euro v.o.n. levert dit een maandlast op van circa 325 euro exclusief servicekosten. Bouwfonds Asset Management zal tot na 2020 een rol vervullen als financier van de kortingen en als partij die de te-rugkoop garandeert. De terugkoopgarantie verzekert de starter van een snelle verkoop bij verhuizing, winst en verlies worden gedeeld. De appartementen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.

City Campus MAX in Utrecht



Het project: Saendelft-plan ‘Het nieuwe Bouwen’Plaats: ZaanstadType woningen: 18 starterswoningen Richtprijs: vanaf A 127.000 euro v.o.n.Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (90 m2)- Koopregeling BKZArchitect: MB Architecten, Santpoort-NoordSamenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, AM, BAM Vastgoed, Van der Gragt en gemeente ZaanstadOplevering: voorjaar 2009

ErfpachtcanonDe erfpachtcanon die de gemeente Zaanstad voor de BKZ-woningen heeft vastgesteld, is hoger dan gemiddeld in ons land. Mensen met een lager inko-men krijgen een korting op de erfpacht-canon die vervolgens kan oplopen tot 100 procent. Mensen met een hoger in-komen betalen daardoor een hogere erfpachtcanon. De gemeente wil zo stimuleren dat mensen met een hoger inkomen na verloop van tijd doorstro-men naar een ander huis. Het effect van de erfpacht is dat de grondprijs in het begin minder zwaar op de woning-prijs drukt, waardoor de prijs van de

woning laag kan blijven. Pas als de koper financieel meer armslag krijgt, gaat hij meebetalen.

Laag inkomenEventuele opbrengsten uit de regeling investeert de gemeente opnieuw in de bouw van sociale koopwoningen. Boven-dien kan de BKZ-woning ook na verkoop door de eerste eigenaar behouden blijven voor mensen met een laag inkomen, want ook de volgende koper kan profite-ren van de BKZ-regeling. De regeling is voorbehouden aan mensen met een inkomen tot 34.500 euro per jaar.

Het nieuwe bouwenDe betaalbare prijs van de woningen zit hem ook in het oppervlak. De woning heeft een woonoppervlak van 90 m2 en is een rijtjeswoning van twee lagen met een plat dak of een kleine vliering. Wel is er een meerwerkoptie voor een zolder. De bouwstijl is ‘het nieuwe bouwen’, een moderne variant op de bouwstijl van de jaren ’30 waarbij veel gebruik wordt gemaakt van metselwerk en zink.

Zo drukt de grondprijs minder zwaar op de prijs van de woning

De koper betaalt 80 procent van de eigenlijke waarde van het huis. Als zijn inkomen zodanig is gestegen dat hij het resterende deel kan betalen, koopt hij dat ook. Dat is in een notendop de regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ), waar kopers van de starterswoningen in de wijk Saendelft gebruik van kunnen maken.

V rijblijvend is deze regeling niet. Wanneer de bewoner in staat is het huis te kopen, is hij ook verplicht dit te doen. De tweede pijler van de BKZ-regeling is de grond waarop

de woning staat. Die blijft eigendom van Betaalbare Koopwonin-gen Zaanstad b.v. en wordt in erfpacht uitgegeven. De koper krijgt het recht van erfpacht op de grond en betaalt daarvoor jaarlijks een erfpachtcanon. Deze erfpachtcanon is ook afhanke-lijk van het inkomen. Wederom geldt: stijgt het inkomen, dan stijgt ook de canon.


Saendelft in Zaanstad


Het project: Plantage de SniepPlaats: DiemenType woningen: 200 koop- en 80 huurappartementen Richtprijs: vanaf A 124.000 v.o.n.Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (gemiddeld 50 m2 en 60 m2)

- kwantiteit woningen- efficiënte bouwmethoden- warmtekoudeopslag (WKO)Architect: Meyer en Van Schooten, AmsterdamSamenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development (destijds Rabo Vastgoed), Dura Vermeer, gemeente DiemenPlanning start bouw: voorjaar 2010

Vaste lastenDe energiekosten zijn op dit moment ongeveer gelijk aan de energiekosten van conventionele installaties, toch levert de WKO op de langere termijn voordeel op voor de bewoners. De prij-zen van conventionele energie zullen vermoedelijk een stuk sneller stijgen, dan die van de WKO. Mocht dat toch niet zo zijn en dalen de energieprijzen ineens onverwacht, dan hebben de bewoners nog steeds geen nadeel. Afgesproken is dat ze nooit meer beta-len dan de prijs van reguliere energie.

HypotheekkostenOp korte termijn, bij het afsluiten van de hypotheek, levert dit systeem ook voordeel op. Door de duurzaamheid van deze voorziening, voldoen de apparte-menten gemakkelijk aan de eisen voor een energielabel A. Dat betekent dat de koper een groene hypotheek kan afslui-ten. Deze worden door een aantal ban-ken, waaronder Rabobank, verstrekt. Bij een groene hypotheek betaalt de con-sument een of twee procent minder rente over een deel van de hypotheek. Bij de meeste banken ligt dit deel rond de 50.000 euro.

Efficiënte bouwmethodenHet appartementencomplex is ontworpen als een hoekige krul met hoogteaccenten en lagere delen. Het gebouw wordt op verschillende wijzen ontsloten. Sommige delen via galerijen, andere via portiek-ingangen en weer andere langs een eigen ingang. Onder het gebouw is een parkeergarage. Voor de constructie wordt gebruik gemaakt van tunnels, een bekisting waarmee het beton van de wanden en het plafond van een woning in één keer wordt gestort. Deze efficiën-te bouwwijze draagt ook bij aan lagere exploitatiekosten.

Lagere woon-lasten dankzij slimme energie-huishouding

Zomerwarmte onder de grond opslaan en in de winter gebruiken om je gebouw te verwarmen. Omgekeerd, in de zomer koel water uit de grond halen en door het gebouw pompen. Op deze milieuvriendelijke wijze worden de appar-tementen van het complex Plantage de Sniep in Diemen verwarmd en gekoeld. En dat betaalt zich terug, via de energienota en in de hypotheek.

H et principe van deze methode, die warmtekoudeopslag (WKO) heet, is eenvoudig. Diep onder de grond worden twee putten geslagen. Eén put fungeert als ‘koude bron’,

de andere als ‘warme bron’. In het winterseizoen wordt grond-water uit de warme bron omhooggehaald en door het gebouw gepompt. Hierdoor koelt het water af, waarna het weer in de koude bron wordt opgeslagen. In het zomerseizoen wordt het koele water weer omhooggepompt. Als het door het gebouw is rond gepompt en daardoor is opgewarmd, wordt het onder de grond opgeslagen in de warme bron. Overigens moet er op de koudste dagen van het jaar wel worden bijgestookt door een centraleverwarmingsketel. De warmte en koelte is individueel in de appartementen te regelen via een vloerverwarming.


Plantagede Sniep in Diemen


Om woningen betaalbaar te houden moet er volgens Willem Krzeszewski gezocht worden naar andere methoden dan de traditionele. Besparen op bouwen grondkosten is volgens hem niet meer mogelijk. “De bodem is in zicht.”

“I k vind dat het de maatschappelijke taakstelling van corporaties is om in het lage segment woningen betaalbaar te houden, zelfs al is dat voor ons niet rendabel. Bij het project Korte Mouwen en Karmoy, onderdeel van Wateringse Veld in Den Haag, biedt

Staedion 63 sociale koopwoningen aan met de Beterkoop-regeling. Aan de voorkant geven we kopers 15 procent korting op de aan-koopprijs. Bij verkoop van de woning deelt Staedion in de winst. Met deze regeling maken we het mogelijk dat ook mensen met een smallere beurs een woning kunnen kopen. Bij nieuwe woningen doen wij hard ons best om de investeringen zo laag mogelijk te houden en zo min mogelijk kwijt te zijn aan grond- en bouwkosten. Het probleem is natuurlijk dat grond duur is. Er zijn in het verleden absurde prijzen voor grond betaald, ook door woningcorporaties. Ik vind dat er iets moet veranderen, grond is veel te duur geworden. Ik wil graag met gemeentes om de tafel om hierover te praten.”

Energieneutrale woning“Ook de bouwkosten zijn erg gestegen. Wij proberen daar nu iets aan te doen door van tevoren heel goed ons programma van eisen voor een woning te definiëren. Je hoeft in een nieuwe sociale huur- of koopwoning niet per se een keuken van 5000 euro te plaatsen. Misschien is een keuken van 3000 euro ook al heel ac-ceptabel. Overigens moet de verhouding tussen de kosten en de kwaliteit wel acceptabel zijn. Het mag niet zo zijn dat de woningen die we nu bouwen over tien jaar in elkaar zakken. Wat ik gek vind, is dat er in de discussie over betaalbare woningen zo veel wordt gesproken over de huurlast en niet over de woonlasten. Een ener-giezuinige woning kan zo veel opleveren. Het is namelijk makke-lijker te besparen op energie dan op bouwkosten. Als ik 50 euro per maand aan huurlast heb en in een woning woon waarin ik 100 euro per maand op energie bespaar, houd ik 50 euro over. Dat is toch prachtig? In het verminderen van gasverbruik en energiever-lies liggen volgens mij de kansen om betaalbare woningen te creë-ren. Dat klinkt misschien als een bekend gegeven, maar er wordt weinig naar gehandeld. Als ik hier uit mijn raam kijk, zie ik hon-derden woningen staan die weliswaar dubbelglas hebben maar verder totaal niet energiezuinig zijn. Dat is raar. Als we ooit een energieneutrale woning kunnen ontwikkelen, denk ik dat we een grote stap zetten in de richting van beter betaalbare woningen.”

We moeten iets doen aan die hoge grondprijs

Willem Krzeszewski directeur woningcorporatie Staedion

‘ Het is makkel ijker om te besparen op energie dan op bouwkosten’

De kloof tussen huren en kopen is in Nederland te groot, vindt Rein Bakker. Stichting Opmaat, waarvan hij directeur is, ontwikkelt producten die ertoe bijdragen dat een koop-woning voor meer mensen bereikbaar wordt.

“V eel mensen die nu huren, zouden toch het liefst een eigen huis hebben. Een koopwoning is interessant omdat je er vermogen mee op-bouwt. Bovendien voelt het anders als een huis van jezelf is, je kunt het bijvoorbeeld he-

lemaal naar eigen smaak indelen. In Nederland is kopen nog altijd duur, huren is door het beleid van de overheid aantrekkelijker. De producten die wij ontwikkelen zijn bedoeld om een eigen woning betaalbaar te maken voor starters en mensen met lage inkomens. Het bekendste voorbeeld is de Koopgarant-regeling. Hiermee krijgt de koper een korting op de marktwaarde van de woning. De corporatie die de woning aanbiedt kan zelf kiezen hoeveel korting zij wil geven, waarbij Koopgarant uitgaat van minimaal 10 pro-cent. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt de corporatie de woning gegarandeerd weer terug. De waardeontwik-keling wordt dan volgens een bepaalde formule gedeeld.”

Producten én ondersteuning“Onze producten kunnen worden ingezet bij nieuwe koopwonin-gen, maar ook bij het verkopen van bestaande huurwoningen. We richten ons vooral op woningcorporaties, maar inmiddels hebben ook commerciële ontwikkelaars in de gaten dat kopers op deze manier een langetermijnrendement opleveren. Als je een huis

verkoopt, komt er direct waarde vrij, waar je als corporatie of ont-wikkelaar investeringen van kunt doen. Dat is natuurlijk heel aantrekkelijk. Wij bieden naast onze producten ook ondersteu-ning in de vorm van een kennisbibliotheek, software, introductie-cursussen en netwerkbijeenkomsten. Voor corporaties blijkt dat vaak een doorslaggevende reden om voor ons te kiezen. Veel cor-poraties hebben met verkopen weinig ervaring, dus vinden ze het prettig dat ze bij ons altijd terechtkunnen met hun praktische vra-gen. Inmiddels zijn we zo bekend, dat we nauwelijks aan acquisi-tie hoeven te doen. Na vier jaar zijn er al ruim 130 corporaties bij ons aangesloten, men weet ons te vinden.”

Maatschappelijke drijfveer“Opmaat is een stichting, dat betekent dus dat we niet streven naar winst. Uiteraard betalen onze leden wel een entreefee en abonnementsgeld. Hiervan kunnen wij onze diensten bekostigen. Maar de markt waarin wij ons bewegen is geen markt van groot geld. We zijn ontstaan uit de maatschappelijke drijfveer een koop-woning betaalbaar te maken voor lage inkomens. Ik ben ervan overtuigd dat dat op grote schaal haalbaar is. Zelfs als het gat tus-sen huren en kopen kleiner wordt, hebben onze producten nog bestaansrecht omdat ze met de terugkoopgarantie het risico voor de eigenaar (bewoner) reduceren. Dat sluit aan bij de wensen van de samenleving. Veel huurders zien een huis niet per definitie als iets waar ze veel op willen verdienen. Ze willen gewoon lekker wonen en wij bieden een duurzame oplossing. Wat mij betreft re-aliseren we in de komende vijf jaar een volwaardige betaalbare koopsector in Nederland.”

‘ Veel huurders zien een huis niet als iets waar ze veel op willen verdienen’

Rein Bakker directeur Opmaat

Een koop woning voor meer mensen bereikbaar


Mensen uit een huurwoning naar een koopwoning krijgen – in Diemen gaat dat bijna tegen de heersende cultuur in. Gemengd bouwen, goedkoop én duurder in de fraaie wijk De Sniep moet de doorstroming op gang brengen.

“D oorstroming, dat is wat we willen bereiken. Het is de bedoeling dat mensen die eerst in een huurwoning zaten, langzaam groeien naar een betaalbare koopwoning, daar na een aantal jaar weer uit vertrekken en een nog iets

duurder huis kopen. Zo maak je steeds plaats voor starters op de woningmarkt want die hebben het in onze gemeente erg lastig. De gemeente Diemen ligt vlak bij Amsterdam en daar zijn best veel betaalbare woningen te vinden, maar mensen zijn gehecht aan hun eigen woonplaats. Ze willen dus graag in Diemen blij-ven. Wij doen ons uiterste best om meer betaalbare woningen te creëren, maar dat is niet zo makkelijk. Opvallend is dat er een flinke categorie in deze omgeving woont die almaar wil blijven huren en niet doorgroeit naar een koopwoning. Waar dat precies aan ligt weet ik niet. In Volendam is 85 procent van de huizen een koopwoning. Daar is het heel normaal dat je zo snel mogelijk je eigen huis koopt nadat je uit huis bent gegaan.

Puzzelwerk“In Amsterdam en Diemen is de cultuur blijkbaar anders. Wij willen mensen stimuleren toch die stap te gaan nemen om te ko-pen zodat de goedkope huurwoningen vrijkomen voor de men-

sen die echt niets anders kunnen betalen. Dat doen we door een aantrekkelijk product te bieden, dus mooie, betaalbare wonin-gen. Onlangs zijn we gestart met het woningproject De Sniep. Op die plek lag voorheen een meubelboulevard. De grond moest worden aangekocht, er moest worden gesloopt, al met al heeft de sanering zo’n 30 miljoen euro gekost. Die kosten moeten we er natuurlijk uit zien te krijgen. Daarvoor moeten er dus duurdere woningen worden gebouwd en tegelijkertijd moeten we ook in het goedkopere segment voldoende te bieden hebben. We willen zeker 25 procent betaalbare woningen realiseren. Dat vraagt behoorlijk wat puzzelwerk.”

Opkikker“We hebben voor De Sniep een fraai stedenbouwkundig plan ge-maakt en ervoor gekozen dat niet in te vullen met allerlei lade-plannetjes voor talloze architectenbureaus. We willen de vinger aan de pols houden. Daarom werken we met ontwerpateliers waar ontwerpers en ambtenaren bij elkaar zitten. Zo houden we feeling met wat er gebeurt. Het is zoals gezegd niet ons streven om alleen goedkope woningen neer te zetten in De Sniep. Het bouwterrein is gelegen op een heel markante plek in de gemeente. Daar moet je dus iets moois van maken, zeker ook omdat Diemen best een op-kikker kan gebruiken. Er komen dus ook prachtige, duurdere wo-ningen te staan. Enerzijds voor de gemeente zelf, anderzijds om uit de kosten te komen. Maar vooral ook, ik blijf er op hameren, om ervoor te zorgen dat we mensen een goede mogelijkheid bie-den om door te stromen en steeds een stapje verder te zetten.”

Zo proberen we de doorstroming te bevorderen

Leo Worm wethouder van de gemeente Diemen

‘ We willen zeker 25 procent betaalbare woningen neerzetten. Dat vraagt behoorlijk wat puzzelwerk’

Starterslening biedt een steuntje in de rug

Volgens Elly van Sluis hebben vooral starters het moeilijk op de woningmarkt. Daarom ontwikkelde de Stichting Stimule-ringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in 2002 de zogeheten Starterslening. Die is gunstig voor de koper én zorgt voor de broodnodige doorstroming.

“E en huis kopen wordt steeds moeilijker. De hui-zenprijzen zijn hoog en met de huidige crisis verstrekken banken minder vlot een hypotheek. Daar zijn starters en mensen met lage inkomens de dupe van. De Starterslening overbrugt het ver-

schil tussen de totale koopsom van een woning en het maximale bedrag dat mensen – op basis van hun inkomen – bij de bank kunnen lenen. Het is dus een aanvulling op de reguliere hypo-theek. De eerste drie jaar hoeft voor de Starterslening geen rente en aflossing te worden betaald, na die tijd bekijken we de situatie opnieuw. Bij de meeste starters is het inkomen na drie jaar al dusdanig gestegen dat de volledige maandtermijn kan worden betaald. De lening is dus een steuntje in de rug om de eerste jaren op de woningmarkt te ‘overleven’.”

Maatschappelijk financier“SVn is ontstaan uit Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Deelne-mende gemeenten hebben een fonds bij SVn en daaruit verstrek-ken wij laagrentende leningen. Met deze fondsen willen we de kwaliteit van wonen, de leefbaarheid en de stedelijke vernieuwing bevorderen, waarbij we ons primair richten op de meest kwetsba-re groepen. Er zit dus een duidelijke ideologie achter ons werk. In-

middels zijn er 275 gemeenten bij ons aangesloten en werken we samen met drie provincies en het ministerie van VROM. Behalve de Starterslening verstrekken we nog veel meer soorten leningen. Bijvoorbeeld bij de wijkaanpak voor particuliere woningverbete-ring of voor funderingsherstel, en aan particulieren om hun wo-ning energiezuiniger te maken. Dit laatste heeft uiteindelijk ook zijn weerslag op de woonlasten door de beperking van de ener-gielasten. We noemen onszelf een maatschappelijk financier zon-der winstoogmerk!”

Doorstroming“De Starterslening is niet alleen gunstig voor de particuliere ko-per, ook de samenleving is erbij gebaat. Juist vanwege de hoge huizenprijzen blijven veel mensen in een huurwoning wonen, waardoor de huurmarkt volledig verstopt raakt. Als een eigen huis voor meer mensen bereikbaar is, komen er ook weer meer huur-woningen vrij. De gemeente Utrecht bijvoorbeeld, zet de lening in voor starters die een huurwoning achterlaten. Dat werkt heel goed, er is dan weer doorstroming. Gemeenten hoeven de Star-terslening tegenwoordig niet meer geheel zelf te financieren. En dat is maar goed ook, want na de lancering bleek de lening met-een een enorm succes. Binnen de kortste keren raakten de fond-sen leeg. Nu een aantal provincies en het ministerie van VROM meebetalen, is het product een stuk breder inzetbaar geworden. Ruim 4000 mensen hebben al een Starterslening en het aantal groeit. Met de 40 miljoen euro die we onlangs van VROM hebben gekregen, hopen we in de komende jaren zo’n 10.000 Startersle-ningen te kunnen afsluiten.”

Elly van Sluis directeur SVn

‘ We noemen onszelf een maatschappe-lijk financier zonder winstoogmerk’


Dossier Innovatie in duurzaamheid

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving• Vastgoedsector moet discussie losmaken• Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

juni 2008

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

september 2008

www.naw.nl

gebieds ontwikkeling in Engeland

Extra dossier november 2008

dossier 27Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier 28Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

dossier 29Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

extra dossierLeren van gebiedsont-wikkeling in Engeland november 2008

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling. Vanaf nu verschijnen alle dossiers en rapporten onder de vlag van het NAW

platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW

kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

dossier 21Senioren en wonenzomer 2006

Publicatie 1Niet polderen maar rekenenzomer 2005

dossier 16Toekomst landelijk gebiedvoorjaar 2005

dossier 22Grondbeleid in discussienajaar 2006

Publicatie 3Welstand in ontwikkelingvoorjaar 2006

dossier 17Gemengde projecten in de stadzomer 2005

Sterk in grondexploitatieSamenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier 23Buiten bouwen is maatwerkwinter 2006

Publicatie 4Sterk in grondexploitatiejuni 2007

dossier 18Woonwijk van de toekomstnajaar 2005

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel• Kansen voor stedelijk programma• Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren• Betrokkenheid van bewoners is groot• Puzzelen op de vierkante meter

dossier 24Stadsreparatievoorjaar 2007

dossier 25Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

dossier 19Starters op de woningmarktwinter 2005

Publicatie 2Betaalbare woningenwinter 2005

dossier 26Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier 20Trends en ontwikke-lingen in retailvoorjaar 2006

dossier 1Persoonlijk wonenzomer 2001

dossier 6Appartementenmarktnajaar 2002

dossier 11Kantorenmarktwinter 2003

dossier 2Trends in wonennajaar 2001

dossier 7Grondbeleidwinter 2002

dossier 12Ruimtelijke ontwikkelingvoorjaar 2004

dossier 3Stedelijke vernieuwingwinter 2001

dossier 8Integrale projectenvoorjaar 2003

dossier 13Publiek-PrivateSamenwerkingzomer 2004

dossier 4Wonen en werkenvoorjaar 2002

dossier 9Winkelenzomer 2003

dossier 14Waterfront-ontwikkelingnajaar 2004

dossier 5Concept- en gebiedsontwikkelingzomer 2002

dossier 10Woningmarktnajaar 2003

dossier 15Infra knooppuntenwinter 2004

december 2008 – naw dossier24

www.naw.nl

Betaalbare woningen

Documents

Transcript of Betaalbare woningen