BijlageProjectdocumentaties
1. NCB Projectrealisatie BV
2. Credo Integrale Planontwikkeling BV
3. Koopmans Bouwgroep, Multiple Choice
4. Koopmans Bouwgroep, Panoramique
5. Proper-Stok Woningen BV
6. Era Bouw BV
7. Woningstichting WVA
8. Bouwmaatschappij Verwelius BV
9. Bemog Projectontwikkeling Almere BV
10. WBV Goede Stede
11. Zondag Bouwgroep BV
12. Woningstichting Groene Stad Almere
40
41
Ontwikkeling: NCB Projectrealisatie BV, HarderwijkOntwerp: Claus en Kaan ArchitectenUitvoering: Wilma Midden-OostOpzichter:Bewoners-begeleiding: Kamerbeek, Nieuwbouw & projecten,
AlmereWoningtype: in een rij geschakelde woningenAantal woningen: 40, waarvan 10 met een onderdoor-
gang op de begane grond
ProcesDe Eilandenwijk wordt aan de westzijde ontsloten door
een straat, met aan weerszijden woningen, geschakeld
in gesloten bouwblokken. In tegenstelling tot bij projec-
ten elders in de wijk, had de consument hier niet de
keuze zelf de positie van de woning op het perceel te
bepalen. De in een rij geschakelde woningen waren een
eis die voortkwam uit het stedenbouwkundig plan. De
rijbebouwing moest echter wel ‘transparant’ zijn, zodat
vanaf de straat de aanwezigheid van water aan de
achterzijde van de woning ervaren moest kunnen
worden.
Bovendien werd er geëist dat de woningen in de
prijsklasse van Hfl. 240.000 tot Hfl. 400.000 moesten
vallen.
Voor dit project werd NCB Projectrealisatie BV ge-
vraagd, een ontwikkelaar die reeds vaker in Almere
gewerkt had. NCB omschrijft zichzelf als een ontwikke-
laar zonder grondposities, die gespecialiseerd is in
bijzondere projecten, qua omvang uiteenlopend van 7
tot 150 woningen per project. Ze is actief in het hele
land.
NCB heeft twee architectenbureaus uitgenodigd een
plan te maken. De gemeente heeft uiteindelijk gekozen
voor het ontwerp van Claus en Kaan, architecten.
NCB werkt per regio met vaste aannemers, er wordt
nooit aanbesteed, er wordt altijd in een bouwteam
gewerkt om zodoende de kwaliteit te kunnen waarbor-
gen.
NCB Projectrealisatie BVCreatief kiezen ‘Recreatief’ wonen
42
OntwerpDe stedenbouwkundige randvoorwaarden bepaalden
dat de woningen in rechte rijen de toegangsstraat
moesten vormen. Het water achter de woningen moest
op de een of andere manier ervaren kunnen worden
vanaf de straat, d.m.v. een transparante onderbouw. Dit
leidde tot het toepassen van tien woningen met open
doorgangen van voor naar achteren, waardoor terras,
respectievelijk aanlegsteiger vanaf de straat zichtbaar
zijn. De aantallen en posities van deze woningen zijn
door de architect vastgelegd, om op deze manier te
kunnen voldoen aan deze stedenbouwkundige eis.
Het perceel
De percelen zijn ondiep. Aan de voorzijde is een kleine
tuin, aan de achterzijde grenzen de woningen met een
terras of aanlegsteiger direct aan het water. De geringe
perceeldiepte, alsmede de eis dat de toegangsstraat uit
rijtjes woningen moest bestaan, sloot uit dat de consu-
ment zeggenschap had over de plaats van de woning
op het perceel. Alle woningen bestaan uit een begane
grond, eerste verdieping en tweede verdieping met
dakterras.
De basisplattegrond
De consument kon kiezen uit vijf basistypen: A, B, C, D
en E. De types A en B hebben een carport op de
begane grond, onder de woning. Bij type A geeft de
carport toegang tot een aan het water grenzend terras,
bij type B tot een aanlegsteiger.
De terrassen zijn bevestigd aan meerpalen, ze zijn vrij
klein en lenen zich niet voor het plaatsen van blokhutten
als buitenberging.
De types C, D en E hebben alle een dichtgebouwde
begane grond, met een parkeerplek op het erf.
Het Bouwbesluit schrijft een berging met buitendeur op
de begane grond voor. Te kleine bergingen in sommige
plattegrondvarianten van de types A en B mochten
worden gecompenseerd met een binnenberging.
De types hebben een verschillende dakverdieping. Alle
woningen hebben een trap met twee kwarten. De maat
en plaats van het trapgat liggen vast, wel kon er
gekozen worden uit verschillende trapuitvoeringen.
Achter de trap is een trapbrede leidingkoker. De natte
cellen liggen altijd tegenover of naast de trap.
43
De verdiepingen
Bij de types A en B bevindt zich de woonkamer op de
eerste verdieping, al dan niet gecombineerd met één of
twee slaapkamers. Bij de andere types werden varian-
ten aangeboden met wonen op de begane grond,
eerste of tweede verdieping.
Per type werden er voor iedere verdieping drie verschil-
lende varianten aangeboden.
Gevels en buitenkozijnen
Het gevelbeeld wordt gedomineerd door de doorlo-
pende banden van beton met een houtnerfstructuur. Per
verdieping kraagt het gebouw 30 cm uit. De begane-
grondgevels zijn opgetrokken uit een donkere metsel-
steen met diepe ramen.
Het resultaat
Uiteindelijk heeft dit project geresulteerd in twee lange
bouwblokken, die in hun uitvoering wellicht strenger zijn
dan in het ontwerp was geschetst. Werden er in het
schetsontwerp een transparante begane grond, een
doorlopende eerste verdieping en een tweede verdie-
ping met follies op het dak gesuggereerd, in werkelijk-
heid onderscheidt de dakopbouw zich niet wezenlijk van
de rest van het gebouw. De rijtjeswoning mag qua
uiterlijk dan niet spectaculair zijn, het voordeel is dat de
bewoner de buren niet ziet, in tegenstelling tot projecten
waarbij de positie van de woning op het kavel vrijgege-
ven is. Door de gecombineerde woningscheiding/
dragende muur bleef de totale prijs beperkt tot
Hfl. 400.000 per woning. Dit bleek een prijsklasse te zijn
waarnaar veel vraag is.
Al met al werden 40 verschillende woonprogramma’s
gerealiseerd!
44
UitvoeringKeuze van de aannemer
In een vroeg stadium is gekozen voor de bouwer Wilma
Midden-Oost. Hier had de ontwikkelaar vaker mee ge-
werkt. De aard van het project alsmede de grote tijds-
druk maakten Wilma een voor de hand liggende part-
ner. Zij kunnen snel bouwen door hun voorkeur voor
prefab beton. Door alle woningen, ongeacht de latere
consumentenkeuze, hetzelfde casco te geven, kon de
draagconstructie al gebouwd worden voordat alle
consumentenkeuzes bekend waren.
Bouwmethode
De wens van de architect om de borstweringen uit te
voeren in beton met een duidelijke houtnerf heeft voor
hoofdbrekens gezorgd. De grote indelingsvrijheid van
de woning, gecombineerd met prefab beton, leidde tot
een overspanning en woningbreedte en dus ook tot ge-
velpanelen van 7,20 m. De stapsgewijs per verdieping
uitkragende gevel maakte het onmogelijk de gevel op
de vloer af te steunen. Hij moest met zware ophang-
constructies worden opgehangen aan de wanden. Dat
bemoeilijkte bovendien het inhijsen van de 7,5 ton zwa-
re elementen. De prefab gevels zijn niet door Wilma’s
huisleverancier Heembeton gemaakt, maar door een
lokale betonfabrikant, die beter toegerust is op bijzon-
dere producten. De architect had zijn zinnen gezet op
ramen met houten kozijnen, die helemaal verscholen
waren achter het gemetselde buitenblad. Toen de
speciaal hiervoor ontwikkelde details niet door de kozij-
nenfabriek gegarandeerd konden worden, dreigde dit
tot vertraging te leiden, waarna de samenwerking met
de architect in goede harmonie beëindigd is.
Het casco kon snel geleverd worden, omdat dit niet af-
hankelijk was van consumentenkeuzes: er waren geen
woningspecifieke elementen in opgenomen. In de vloe-
ren zijn geen leidingen ingestort. De leidingen worden
op de vloer gelegd en met een cementdekvloer afge-
dekt. Doorvoeren werden geboord, op speciaal door de
constructeur aangegeven gebieden. In de wanden is
een overmaat aan elektradozen ingestort, zodat, in
combinatie met de grote vrijheid in leidingenverloop in
de dekvloeren, vele natte cel- en keukencombinaties
mogelijk waren.
Doorlooptijd
Positie en vorm van de bouwblokken lagen vast in het
stedenbouwkundig plan; hierover hoefde de ontwikke-
lende partij niet te besluiten. Omdat de fundering en
prefab draagconstructie onafhankelijk zijn van
consumentenkeuzes, konden deze zonder consumen-
tentussenkomst worden gemaakt, van juni 2000 tot
augustus 2000. Door vertraging bij de prefabricage van
het casco ontstond er enig oponthoud na het heiwerk.
Daarna verliep de afbouw in hoog tempo. Het project
was ruim voor de bouwvak van 2001 klaar.
45
NCB Projectrealisatie heeft voor de verkoop en
consumentenbegeleiding de makelaar Kamerbeek,
Nieuwbouw & projecten, Almere ingeschakeld Deze
heeft de woningen geadverteerd. Mensen die daarop
reageerden kregen een lifestyleachtige brochure
toegestuurd, waarin van alle vijf de basistypes heldere
plattegronden werden gegeven en een perspectivische
artist’s impression, met vrolijke dakopbouwen. Geïnte-
resseerde consumenten konden hun voorkeur uitspre-
ken voor een type.
Hoewel de keuze groot was: 5 types x 3 bouwlagen x 3
plattegronden = 45 mogelijkheden, was de keuze voor
de klant zeer overzichtelijk. De klant had zich reeds
gecommitteerd door het doen van de aanbetaling. De
consumentenbegeleider streefde ernaar met de consu-
ment snel tot keuzes te komen, twijfel leidt immers
eerder tot vertraging en kostenverhoging dan tot
essentiële verbetering en grotere winst. Per woning
vonden gemiddeld vier sessies plaats.
ConsumentenbegeleidingVan het spreekuur op de bouw van 16:00-17:00 op
maandagmiddagen werd weinig gebruikgemaakt. Wel
van een kennismakingsrondleiding. De bouw ging snel.
Een consument had een website, waarop ook de
ontwikkelaar de voortgang kon volgen.
Keuzeproces
Na het insturen van een inschrijvingsformulier en
betaling van Hfl. 5.000,- kregen de potentiële kopers
een kleurenposter van het door hen gekozen type, met
per verdieping drie verschillende varianten. Per variant
stond de prijs vermeld. Aan de hand hiervan vonden
gesprekken plaats met de consumentenbegeleider van
de makelaar. Keuzes werden gemaakt en vastgelegd
op een gedetailleerde bestektekening voor de klant. Op
basis hiervan werd de koop definitief gesloten.
Het verhaal gaat dat er klanten waren die van alle types
alle varianten verzameld hadden en zo combinaties
maakten die niet aangeboden waren. Ze konden wel
worden geleverd.
46
47
Credo IntegralePlanontwikkeling BVFreestylewoningen
Project ontwikkelaar: Credo Integrale Planontwikkeling BVArchitect: MIN2Aannemer: Te Pas BouwType woningen: vrijstaand; 2 onder 1 kapAantal woningen: 26
ProcesHet belangrijkste uitgangspunt voor de ontwikkeling en
het ontwerp van 26 woningen aan het water was om
een sfeervol woonconcept te ontwikkelen met veel
vrijheid voor de consument, waarbij gebruikgemaakt
wordt van seriematige bouwproductie.
Als basis voor de ontwikkeling van zo’n concept is het
principe van lofts in oude havensteden genomen. Lofts
zijn ruime en open structuren die veel keuzemogelijk-
heden voor invullingen bieden, zowel horizontaal
(aantal en grootte van kamers) als verticaal (aantal en
hoogte van verdiepingen).
Op basis hiervan is een woningtype ontworpen dat
maximale keuzevrijheid biedt op inbouwniveau en
maximale voordelen voor seriematige productie op
dragerniveau.
De woningen liggen direct aan het water op een van de
schiereilanden die de gemeente Almere heeft gecreëerd
voor het Gewild Wonen-project.
Er is voor gekozen om de waterkering en kelder te
combineren. Aan de waterkant heeft de kelder een
aanlegsteiger en een terras op de beganegrondvloer.
De varianten hebben betrekking op:
1. de positie op de kavel
2. de grootte van het terras
3. de indeling van de gekozen woning
4. de keuken- en badkamerinrichting
48
OntwerpDe architect heeft drie basistypes ontwikkeld.
Het ontwerp is gebaseerd op de scheiding van drager
en inbouw. De consument heeft de vrijheid gekregen
om de dragerdoos in te vullen. Dit betekent dat de
draagconstructie, gevelbekleding, dakvorm en positie
van ramen en deuren in de drie woningtypes vastliggen.
Basisplattegronden
In totaal zijn er drie basisplattegronden. De grootste
variatie zit in het volume. Elke basisplattegrond heeft
een vaste indeling voor de plaats van de voordeur, twee
installatiekokers en de trap.
De basisplattegrond biedt ruimte aan entree, toilet, trap
en woonkamer. Er is een mogelijkheid om het toilet in
de kelder te plaatsen. In de kelder is ruimte voor een
berging en eventueel een woon- of werkruimte. De
grootte van die ruimten was vrij te bepalen. Op de
verdieping kunnen drie slaapkamers worden gemaakt,
een badkamer en een toilet. Het aantal en de grootte
van de kamers waren vrij te bepalen.
In het keuzeproces wordt uitgegaan van een basis-
plattegrond en een verticale uitbreidingsmogelijkheid.
Men kan kiezen voor een verdieping met grote
verdiepingshoogte of voor het plaatsen van een extra
verdiepingsvloer.
Gevels en buitenkozijnen
Het basisontwerp biedt aan de consument de mogelijk-
heid om te kiezen tussen een houten en een bakstenen
gevel. De posities van ramen en deuren zijn vastgelegd
in de ontwerpfase. Vorm en afwerking van het dak zijn
ook vastgelegd door de architect.
Het resultaat
Freestyle wonen is duidelijk een concept met veel
mogelijkheden. Het biedt een grote, bijna tijdloze ruimte
die geschikt is voor verschillende leefstijlen.
De woningen kunnen op drie verschillende manieren
worden ingevuld: als volhuis, als videhuis of als lofthuis.
49
De uitvoeringDe aannemer werd pas medio juli 2000 bij het project
betrokken en was gekozen op basis van voorgestelde
prijs en bouwtijd. De bouw is gestart op 23 oktober
2000.
Bouwmethode
De volledig geïsoleerde schil is gezet op een betonnen
kelder die onder de gehele woning ligt en een toerit
voor de auto heeft. De kelder is samen met de waterke-
ring gemaakt.
In het werk gestort beton werd gebruikt voor de
funderingsbalken en keldervloer, de kelderwanden zijn
van prefab beton. Daarbovenop staan de zijmuren, die
over de volle hoogte zijn uitgevoerd in kalkzandsteen.
De beganegrondvloer en de verdiepingsvloer zijn
uitgevoerd als betonnen systeemvloer (kanaalplaat). De
vloeren zijn voorzien van sparingen voor de trap en de
technische ruimte. Daarbovenop zijn drie houten
spanten van twee verdiepingen hoog geplaatst, de
kopgevels worden uitgevoerd als houtskeletwanden
voorzien van grote en kleine kozijnen.
De afwerking van de gevel is uitgevoerd in baksteen of
‘red cedar’. De niet-dragende binnenwanden worden
uitgevoerd als lichte scheidingswanden (houtskelet-
bouwwanden) afgewerkt met MDF-platen.
De distributieleidingen zijn gelegd in de afwerklaag van
de 50 mm dikke anhydriet afwerkvloer (behalve in natte
celen).
Het hellende dak werd afgewerkt met keramische
dakpannen.
De afwerking van de vloeren in de keuken en natte
ruimten was vrij te bepalen.
Het gebruik van lichte binnenwanden en de plaatsing
van installaties in de afwerklaag van de vloer hadden
voordelen tijdens de verbouwingsfase.
Medio december 2000 was de oplevering van het
openbaar gebied aan de VVE.
Eind 2002 waren er van de 26 woningen 19 verkocht.
50
Informatie
De kopersbegeleiding kan worden beschreven in drie
fasen:
1. Eerste kopersavond
De eerste kopersavond werd georganiseerd door de
makelaar op 7 juni 2000. Voor die avond zijn folders
gemaakt met algemene informatie over het project, de
ligging van de percelen en de gedachte achter het
ontwerp.
2. Boek
Van de 300 bezoekers op de info-avond hebben 30
belangstellenden contact gelegd met de makelaar.
Potentiële kopers hebben een gedetailleerd boek
gekregen met gespecificeerde keuzemogelijkheden en
processtappen. Het boek laat de basistypes zien, geeft
mogelijke varianten voor de indeling aan en bevat een
materiaalmatrix.
3. Begeleiding door architect
Nadat de koper een woningvariant had gekozen werd
deze door de architect verder begeleid tijdens twee
sessies. Na twee sessies had de architect samen met
de koper de wensen verwerkt en de woningplattegrond
vastgesteld. Naar aanleiding hiervan heeft de aannemer
de prijs berekend.
Op dit moment trad de architect uit het begeleidings-
proces en werd meer betroken bij het bouwproces.
Gerealiseerde keuzen
Via het hierboven beschreven proces zijn uiteindelijk 2
woningen verkocht. Veel kopers zijn er uitgestapt omdat
het gekozen plan boven hun gewenste budget lag.
Vanwege de tijdsdruk die de bouwexpo op de voltooiing
van het project legde, hebben de projectontwikkelaar en
architect voor de overige woningen binnen twee sessies
beslissingen genomen over de woningtypen en de type
gevels die uiteindelijk gebouwd werden. Op basis
hiervan heeft de architect bestektekeningen gemaakt.
Om toch aan de wensen van nieuwe kopers te voldoen
heeft de aannemer vaak aanpassingen gemaakt door
de afgebouwde woningen te verbouwen.
Consumentenbegeleiding
51
Koopmans Bouwgroep BVMultiple Choice
Ontwikkeling: Koopmans Bouwgroep BVOntwerp: de Architekten CieUitvoering: Koopmans Bouwgroep BVOpzichter: Koopmans Bouwgroep BVBewoners-begeleiding: Koopmans Projecten BVWoningtype: vrijstaande woningen, binnen bebouwings-envelopAantal woningen: 18 stuks
Aan de oostzijde van de Eilandenwijk liggen clusters
van vrijstaande woningen, steeds afzonderlijk ontwor-
pen en ontsloten door een straat. Het straatprofiel
dwars op de noord-zuidrichting bestaat uit aan de
westzijde langsparkeren voor de percelen, straat,
voetpad, groenzone, perceel. In oost-westrichting is het
profiel globaal: perceel, groenzone, voetpad, straat,
voetpad, groenzone, perceel. Het stedenbouwkundig
plan voorziet voor deze clusters vrijstaande laagbouw-
woningen met zoveel mogelijk parkeren op de eigen
kavel, en een zo open mogelijk karakter.
Na een meervoudige opdracht aan EGM en de
Architekten Cie, werd het concept van de Architekten
Cie gekozen voor verdere ontwikkeling en uitwerking.
Hiertoe werd een werkgroep opgericht waarbij architect,
ontwikkelaar, aannemer en uitvoering betrokken waren.
Ontwikkelaar en architect hebben ernaar gestreefd te
voldoen aan de wensen van de toekomstige bewoners,
waarbij grootte en indeling zelf bepaald konden worden.
Ook moesten na oplevering de woningen naar nieuwe
wensen veranderd kunnen worden. Hierbij stond IFD-
bouwen (Industrieel Flexibel Demontabel) centraal.
De werkzaamheden van de Koopmans Bouwgroep BV
bestrijken een heel breed terrein van de gebouwde
omgeving. Projectontwikkeling, bouw en beheer van
beleggingen zijn zelfstandig en op elkaar afgestemd;
hierdoor zijn kennis en kunde binnen een organisatie
aanwezig en gekoppeld. De laatste jaren is project-
ontwikkeling van woningbouw en commercieel vastgoed
voor Koopmans Projecten een kernactiviteit geworden,
naast het bouwen van woningen en utiliteitswerken.
Er zijn 18 woningen ontwikkeld met slechts enkele
standaardgegevens, zoals het materiaal voor de bouw,
bouwvolume (globaal basis van 450 m3) en natuurlijk de
wettelijke bouwvoorschriften. Op basis hiervan werd
vervolgens door de ontwerpgroep een concept bedacht
waarbij de koper kon kiezen uit 160 variaties voor de
indeling. De start van het proces was september 1999.
Het concept bestaat uit stedenbouwkundige, architecto-
nische en bouwkundige randvoorwaarden en middelen
en bevat een opzet voor de consumentenbegeleiding in
keuzemogelijkheden en financiële gevolgen van die
keuzes. De typologische varianten, verkoopargumenten
en bouwmethodiek (skeletbouw) waren voor de ontwik-
kelaar de succesfactoren.
Proces
52
Bij de aanvang van het project in september 1999 is er
een ontwerpgroep ingesteld. Deze heeft de steden-
bouwkundige, architectonische en commerciële aspec-
ten in onderlinge samenhang geformuleerd.
Het perceel
De ‘bebouwingsenvelop’ is het basisprincipe van het
ontwerp. Het geeft het maximale volume van de woning
aan. Het huis van de buurman is dus nooit groter dan
het maximale volume.
Bij het bepalen van positie en maat van de maximale
bebouwingsenvelop is rekening gehouden met bezon-
ning, maximale breedte en hoogte, privacy en uitbreid-
baarheid. Nu en later mag slechts 70% van de kavel
bebouwd worden.
Er is geen rooilijn van de voorgevel vastgesteld. Wel
moet één auto op eigen terrein kunnen worden gepar-
keerd, dat kan voor of naast de woning.
De basisplattegrond
De woning is als bouwdoossysteem ontworpen met
regels voor vorm, materiaal en kleur. De basis wordt
gevormd door een huis met zadeldak, haaks op de
voorkavelgrens, een beperkt aantal soorten ramen en
deuren, één soort materiaal en kleur voor gevels en
daken; en zo weinig mogelijk materialen en vormen. De
gevelbekleding bestaat uit Sidings van Eternit in drie
keuzekleuren met daarin opgenomen modulair gemaat-
voerde houten kozijnen, alles in één kleur rood; de
zadeldaken zijn alle uitgevoerd in leisteen.
De bouwdoos geeft ook regels voor de schakeling der
gebouwsegmenten. Dit biedt de bewoner een heldere
keuze en de bouwer een systematische uitvoering.
De bewoner heeft keuzemogelijkheden bij parkeren,
tuin en bijzondere elementen aan en in de woning. Er is
een parkeerplaats op de kavel voor de woning of naast
de woning; dit laatste biedt meer vrijheid voor de positie
van de woning op de kavel.
De positie van de woning op de kavel bepaalt de vorm
van de tuin. Deze kan tweezijdig, driezijdig of alzijdig
zijn. De positiekeuze is ook van invloed op de
plattegrondmogelijkheden, zoals het opnemen van een
vide, centrale hal, loggia of een extra ruimte op de
begane grond.
Het resultaat
Met behulp van een keuzematrix kan de bewoner zijn
eigen woning samenstellen. Het resultaat wordt bepaald
door het vaste van de architectonische hoofdopzet en
het variabele van de bouwdooskeuzes.
De bebouwingsenvelop moest verrassingen voorko-
men. Toch konden combinaties van bewonerskeuzes tot
conflicten leiden bij de plattegrondvorming en gevel-
indeling.
Een nadeel van de individuele woningen is dat voor
iedere woning een afzonderlijke aanvraag van de
bouwvergunning moest worden ingediend.
Ook bergingen en garage vallen binnen de bebouwings-
envelop. Dit heeft wildgroei van losse elementen
voorkomen.
Ontwerp
53
Keuze van de aannemer
In het ontwerpstadium is er ook gewerkt aan een
bouwkundige detaillering volgens een bouwdoos-
principe. Dit is een van de voordelen geweest van de
samenwerkingsconstructie van de ontwikkelaar met de
architect en de bouwer vanaf een vroeg ontwikkelings-
stadium. Een voordeel hierbij was dat zowel de ontwik-
kelaar als de bouwer uit dezelfde organisatie kwamen
(Koopmans Projecten en Koopmans Bouw).
Bouwmethode
De woning is opgebouwd uit een elementenbouwdoos,
bestaande uit standaard geproduceerde betonnen
funderingsbalken, stalen spanten, dakdozen, vloer-
elementen en gevelelementen. In de keuze van de
elementen en in inkoopprijs is rekening gehouden met
consumentgericht bouwen.
Voor de fundering was het uitgangspunt: fundering op
palen met daarover een funderingsbalk in de langs-
richting van de woning met kruipruimte voor leidingen,
gekoppeld aan een modulaire (0,90 m) uitbreid-
baarheid in de lengte en varianten in de breedte (4,80 /
6,00 / 7,20 / 8,40 en 9,60 m). Voor de beganegrond-
Uitvoeringvloer werd gebruikgemaakt van een prefab betonnen U-
vormige ribcassette met standaardbreedtes.
De hoofddraagconstructie bestaat uit geprefabriceerde
stalen spanten van de begane grond tot de nok,
gestandaardiseerde doorsneden bij de verschillende
woningbreedtes gekoppeld aan de bij de bebouwings-
envelop horende doorsnede. Het aantal was afhankelijk
van de lengte van de woning (veelvouden van de
standaardvloerelementen). Uitgangspunt voor de ver-
diepingshoogte was 2,80 m met gelijkblijvende hellings-
hoeken voor de kap. De bijbehorende stalen prefab
vloerelementen hebben standaardafmetingen: 3,60 x
1,20 m en 2,70 x 1,20 m en zijn hol, wat het verslepen
van leidingen mogelijk maakt. Probleem in de uitvoering
bij de verdiepingsvloer was dat de bouwer nog nooit
met dit systeem gewerkt had. Bovendien vroeg dit
vloertype meer aandacht bij het waterdicht krijgen van
sanitaire ruimten.
Dak en gevelelementen zijn opgebouwd uit dozen; voor
het dak houten dakdozen in standaardafmetingen met
gipsplafond voor leidingen; de gevel als houtskelet-
bouwsysteem. Het gevelsysteem heeft een modulaire
opbouw, waarbinnen de open en gesloten delen als
54
modulair onderdeel zijn opgenomen; dit maakt uitwisse-
ling – binnen de gekozen modules – tot in een laat
stadium mogelijk.
Alle binnenwanden zijn niet-dragend en uitgevoerd als
metal-stud. Door de koppeling aan de holle verdiepings-
vloeren is een zeer flexibel leidingverloop mogelijk.
Doorlooptijd
De start van de bouw in februari 2001 viel samen met
het definitief worden van de laatste woning-
plattegronden en koperswensen; drie kopers hebben
gedurende het bouwproces nog veranderingen in de
gevel aangebracht. De laatste voorbereidingen konden
pas bij de start worden afgerond, waardoor er toch druk
op de uitvoering ontstond, zeker in combinatie met de
individuele verschillen per woning. Een ander knelpunt
was de gelijktijdigheid van bouw- en installatie-activitei-
ten; de finale afstemming van de individuele indelingen
per woning vereisen, ondanks de gekozen bouw-
elementen, toch intensieve informatie-uitwisseling
tussen bouwkundig aannemer en installatieonder-
aannemer. De verschillende activiteiten aan, in en om
het huis veroorzaakt door tijdsdruk van de opening van
de Bouwexpo, maakten het bouwen soms lastig; zo
werd de bestrating tegelijk aangelegd en de afbouw en
het aanleggen van de modeltuinen van Eigen Huis en
Tuin vonden gelijktijdig plaats.
Een groot voordeel, ook voor de bouwers, was het
uiteindelijke resultaat: de gerealiseerde woningen naar
individuele wensen in combinatie met de kwaliteit. De
bouw is in zeer korte tijd gerealiseerd; de oorspronke-
lijke start was voorzien in december 2000, uiteindelijk
werd er geheid in februari 2001 en was de bouw gereed
voor de bouwvakvakantie van dat jaar.
55
ConsumentenbegeleidingInformatie
In combinatie met het totaalconcept werd een keuze-
matrix opgezet die op cd-rom verkrijgbaar was via de
makelaar. In een vroeg stadium kon de consument
hiermee, in stappen, een eigen woning kiezen respec-
tievelijk samenstellen. Dit gebeurde aan de hand van
meerkeuzevragen waarbij de kopers de positie van de
parkeerplaats, de oriëntatie van de tuin en de ruimtelijke
verbijzonderingen konden aangeven. Dit was gekoppeld
aan een keuze van de prijscategorie. Vervolgens
werden binnen de aangegeven randvoorwaarden de
verschillende varianten zichtbaar die aan de zoek-
criteria voldeden. De cd-rom was helder van opzet en
had een groot bedieningsgemak voor een leek.
Keuzeproces
Zodra de interesse serieus werd, bracht de makelaar de
geïnteresseerden in contact met de kopersbegeleider.
De kopersbegeleider had primair als taak de potentiële
kopers te wijzen op de mogelijkheden, onmogelijkheden
en alternatieven. Naast de brochure, cd-rom en
indelingsvarianten was er een documentatiemap met
daarin opgenomen de prijscategorieën, bouwkundige
extra’s, afwerkingen, keuken- en sanitairvarianten,
varianten elektra en verwarming; alles met meer- en
minderkosten. Gemiddeld waren er twee tot vier
intensieve gesprekken met de kopers voordat er een
definitieve versie kon worden opgesteld.
In de herfst van 2000 werd een manifestatie georgani-
seerd met de cd-rompresentatie. Op deze avond waren
tevens een folder verkrijgbaar en een naamlijst (voor
opgave geïnteresseerden) met daarnaast een mailing
van ongeveer 1000 brieven. Op de avond zelf werd
niemand gevraagd verplichtingen aan te gaan. De
eigenlijke koperswerving begon in oktober 2000. Twee
à drie maanden voordat de bouw begon, waren alle
kopers bekend, in december 2000 waren vijftien kopers
definitief. Februari 2001 waren van alle woningen de
hoofdstructuur, indeling etc. bekend; hierna zijn voor
drie plannen nog wijzigingen doorgevoerd voor de
gevels.
56
Een analyse van het keuzeproces levert de volgende
bevindingen en conclusies op:
- goed vooronderzoek en ontwerp in een bouwteam
leveren meerwaarde op voor het vervolg en een
concept dat op meerdere locaties gebruikt kan
worden;
- de combinatie van stedenbouw, architectuur,
bouwtechniek en consumentenbegeleiding werkt;
alle woningen waren voor de aanvang van de bouw
verkocht en bekend;
- de consument kan zelf de woning ontwikkelen die hij
betalen kan door de combinatie van het boek met
mogelijkheden (opties met prijzen) en de cd-rom
met keuzematrix, met de koopbegeleider als
persoonlijk adviseur;
- in samenhang ontwikkelen van bebouwingsenvelop,
structuur, gevel en indelingen levert geen aanloop-
problemen op en biedt mogelijkheden voor verande-
ring in de toekomst.
Gerealiseerde keuzen
Het knelpunt in de consumentenbegeleiding dat de
koopbegeleider vooral noemde was het geringe aantal
gesprekken met de kopers; er zouden er meer moeten
zijn en ze zouden tevens intensiever op specifieke
onderwerpen kunnen focussen. Het succes van de
brede woning zorgde voor een stedenbouwkundig
knelpunt; hierdoor liggen de als ‘vrijstaand’ benoemde
woningen toch dicht op elkaar. Voor de consument blijft
het moeilijk om in een bepaalde fase, zonder concreet
voorbeeld, te kiezen voor de positie van de keuken,
badkamer en gevelindeling. Hiervoor is ook intensievere
begeleiding nodig. Twee modelwoningen zijn openge-
steld in september 2001.
Naast de IFD-demonstratiestatus waren de succes-
factoren: de snelle verkoop (alle woningen waren voor
de aanvang van de bouw verkocht) en de kwalitatieve
en tijdsvoordelen door het in samenhang ontwikkelen
van envelop, structuur, gevel en indeling.
57
Koopmans Bouwgroep BVPanoramique
Ontwikkeling: Koopmans Bouwgroep BVOntwerp: de Architekten Cie, projectarchitectUitvoering: Koopmans Bouwgroep BVOpzichter: Koopmans Bouwgroep BVBewoners-begeleiding: Koopmans Projecten BV
Woningtype: gestapelde woningen, begane grond metparkeergarage en bergingen; 16 verd.Aantal woningen: 48 appartementen en 2 penthouses
Proces
Het Gewild Wonen-gebied kent vier subgebieden. Het
grootste deel, in het zuidoosten, heeft wisselende
straatprofielen. In de bredere straten suggereren de
smalle groenstroken een relatie met het oostelijk
gelegen bos. Langs de Lage Vaart zijn vier woontorens
gepland, de vijfde extra hoge toren, Panoramique, is
gerealiseerd in de zuidoosthoek.
De 17 bouwlagen tellende toren werkt voor het totale
plan als een duidelijk herkenbaar baken. Vanuit de
appartementen is er een vrij uitzicht mogelijk over de
Lage Vaart (zuiden en oosten) en het landschap in het
westen en noorden. In de omgeving worden speciale
speelplekken gerealiseerd.
De procedure voor de woontoren liep parallel met de
eveneens door Koopmans ontwikkelde woningen ten
westen van de toren. Deze bestond uit een meervou-
dige opdracht aan EGM en de Architekten Cie, waarna
het concept van de Architekten Cie gekozen werd voor
verdere ontwikkeling en uitwerking. Hiertoe werd een
werkgroep opgericht waarin de architect, de ontwikke-
laar en de aannemer zitting hadden.
Panoramique biedt een grote keuze aan woon-
mogelijkheden. Uit standaardeenheden zijn apparte-
menten van verschillende afmetingen en woonlagen
samengesteld. Voor het appartementengebouw kreeg
Koopmans de Architectuurprijs van Almere.
Koopmans Bouwgroep B.V. is als organisatie zodanig
opgezet dat ze over een heel breed terrein van de
gebouwde omgeving werkzaam is. De bouwgroep is
opgesplitst in projectontwikkeling, bouw en beheer/
beleggingen; hierdoor zijn kennis en kunde binnen een
organisatie aanwezig en gekoppeld. De laatste jaren is
projectontwikkeling van woningbouw en commercieel
vastgoed door Koopmans Projecten een kernactiviteit
geworden, naast het bouwen van woningen en utiliteits-
werken.
Bij de door Koopmans met de Architekten Cie ontwik-
kelde 50 woningen, waarvan twee penthouses, is
uitgegaan van een grove opdeling in 20% eenlaag-
standaardmodulen (6,50 x 6,50 m) en 80% standaard-
modulen met een vide over twee lagen. Hiermee zijn in
totaal zes woningtypes ontwikkeld, het zevende type
bevat de penthouses. De start van het proces was
september 1999.
58
Het perceel
De stedenbouwkundige opzet was vooraf bepaald en
door de stapeling was er een geringer aantal varianten
mogelijk in de woningtypes. De variantentypes zijn
voorzien van een dubbelhoge vide en vouwwanden
gekoppeld aan de indelingsmogelijkheden voor keuken.
Daarnaast is de overdekte parkeergarage een verkoop-
argument en voordeel in de ontwikkelingsfase. De
gekozen bouwtechniek, ter plaatste gestort beton met
tunnelbekisting, had voor de ontwikkelaar als nadeel de
beperkte indeelbaarheid maar als voordeel een hogere
bouwsnelheid.
Gelijk met de aanvang van het ontwikkelingsproces,
september 1999, werd de architect betrokken bij de
conceptontwikkeling in een werkgroep waarin zowel
stedenbouwkundige als architectonische, technische en
commerciële aspecten in samenhang werden ontwik-
keld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden waren
hierbij strikter dan bij de woningen; een maximale
bebouwingshoogte van 53 meter en een parkeer-
voorziening (vanuit gemeente).
De basisplattegrond
De woningen zijn spiraalsgewijs rondom de liftkern en
het hoofdtrappenhuis geordend. De toren kent daardoor
geen voor- of achterkant; de gehele gevel van het
gebouw is als woongevel herkenbaar. In het volume van
de woontoren zijn binnen deze systematiek verschil-
lende woningen ontwikkeld met een grote ruimtelijke
kwaliteit. Het grootste deel van de woningen bestaat uit
een laag deel (één laag) en een hoog deel (twee lagen).
In de lage moduul bevinden zich de slaapvertrekken en
de sanitaire ruimten. De hoge moduul bevat de woonka-
mer en keuken, over twee lagen, gekoppeld door een
dubbelhoge serre. Deze ruimte is behalve als balkon in
de zomersituatie ook bruikbaar als uitbreiding van de
Ontwerp
59
woon/eetkamer in de winter. Het gevelbeeld wordt
bepaald door de oost- en westgevel met daarin grote
glazen puien, en daarachter een balkon met vide. De
koper heeft binnen het type steeds de keuze uit drie
posities voor de opstelling van de keuken. Elk apparte-
ment beschikt over een eigen parkeerplaats in de privé-
parkeergarage die rondom de woontoren op de begane
grond ligt en voorzien is van een vegetatiedak. In het
basement, in het grondvlak van de toren, zijn de
entreehal en bergingen opgenomen. Twee penthouses
op de bovenste verdieping vormen de bekroning.
Binnen het hoofdcascosysteem zijn standaardelemen-
ten gebruikt voor wanden, vloeren, gevels, trappen etc.
Positie en indeling van serre en badkamers zijn in elk
type vast. De positie van de binnenwanden was af-
hankelijk van de consument. In het ontwerp zijn binnen
de randvoorwaarden wel de volgende speciaal ontwik-
kelde elementen te noemen: een gevelwasinstallatie
voor het gehele gebouw, harmonicadeuren naar de
serre, constructief opgedeelde buitenpuien ter plaatse
van de serre (waardoor grotere glasvlakken en trans-
parantie) en ten slotte de installatieschacht met tiara-
aansluiting, waardoor meerdere posities voor de keuken
mogelijk werden (voor varianten zie paragraaf 3).
Gevels
De gevel heeft eenzelfde materiaal en kleurkeuze voor
puien (antracietkleurig aluminium) en wanden (leisteen).
De verschillende types zijn als in een Chinese puzzel
driedimensionaal in het totaal opgenomen: een ingeto-
gen en fascinerend stedenbouwkundig landmark,
waarbij de indeling in de gevel afleesbaar is, in combi-
natie met een gevarieerde ruimtelijke werking en een
uitzicht vanuit de woningen.
Het resultaat
Knelpunt bij de ontwikkeling van het ontwerp was de
verandering van de moduulmaat in het ontwikkelings-
proces van 7,20 x 7,20 m naar 6,50 x 6,50 m met
daardoor minder kubieke meters per woningtype,
gestuurd door de totaalinvestering in relatie met de
kubiekemeterprijs. Tijdens het ontwerpproces is de
dakopbouw vereenvoudigd: de twee gehalveerde
conische metalen volumes in combinatie met het daarin
opgenomen licht – als lichtbaken – zijn uiteindelijk niet
uitgevoerd en vervangen door een gehalveerd cilinder-
vormig volume.
Succesfactoren voor het ontwerp waren de prijs-
verrekening ontkoppeld van de grondquota, het realise-
ren van de vides/serres en de materialisatie voor alle
woningen en de plint met daarin opgenomen de garage
en toegang. De architectuurprijs Almere is natuurlijk een
extra stimulans voor de architect.
60
Keuze van de aannemer
De samenwerking vanaf het eerste begin van de
ontwikkelaar met de architect, adviseurs en bouwer is
efficiënt gebleken. Een voordeel hierbij was dat zowel
de ontwikkelaar als de bouwer uit dezelfde organisatie
kwamen (Koopmans Projecten en Koopmans Bouw).
Bouwmethode
In het ontwerpstadium is al uitgegaan van het tunnel-
bekistingssysteem vanwege de hoge bouwsnelheid. Het
geheel is onderheid, de beganegrondvloer (garage-
vloer) is op zand bestraat, de leidingen liggen in het
zand. De hoofddraagconstructie bestaat uit beton-
wanden op een moduulmaat van 6,50 x 6,50 m met
daarin opgenomen ingestorte vaste leidingtracés. Alle
binnenwanden zijn uitgevoerd als niet-dragende metal-
stud-wanden waarin variabele leidingen kunnen worden
opgenomen. De positie van deze wanden was afhanke-
lijk van de consument. De gevel is opgebouwd uit
prefab gevelelementen en aluminium gevelpuien. Alleen
in type A is er een variatie in de gevel mogelijk, voor de
overige types is de gevelindeling vast. Binnen de
hoofdopzet is per verdieping een vaste kern ontwikkeld
met twee liften, een hoofdtrappenhuis en schachten.
Om en om zijn er aan deze centrale ruimte twee of vier
toegangen naar de verschillende woningtypes.
Doorlooptijd
Het gehele traject is op een vrij traditionele manier
gebouwd, zowel qua organisatie als bouwprincipe. In
die zin zijn er geen knelpunten aan te wijzen behalve de
afstemming tussen bouwkundige aspecten en
installatietechnische aspecten. De installaties waren als
enige ondergebracht bij externe onderaannemers.
Succesfactor was de uiteindelijke realisatie van zoveel
types met bijbehorende kwaliteit in hoogbouw binnen de
bouwtijd. De start was mei 2000, de
consumentenwerving startte in juni 2000, de verkoop in
augustus 2000; de uiteindelijke oplevering vond plaats
voor de bouwvak 2001.
Uitvoering
61
In tegenstelling tot bij de laagbouw is bij de toren alleen
gebruikgemaakt van een brochure, aangevuld met een
lijst meer- en minderwerk en een technische omschrij-
ving. Binnen het totaalconcept is een overzicht gemaakt
van de toren met daarin opgenomen de posities van de
zes verschillende types. Ieder type is vervolgens
afzonderlijk weergegeven in de brochure en in de
technische omschrijving. De brochure bevat duidelijke
plattegronden per verdieping en per type. Per type is
een indelingsvariant getekend met daarbij aangegeven
de maatvoering, elektra-aansluitingen en verwarmings-
elementen. Eveneens zijn per type de verschillende
opties opgenomen: serre, derde slaapkamer (type A) en
de opties voor aansluiting van de keuken. De brochure
is opgemaakt door een reclamebureau.
Keuzeproces
Zodra de interesse serieus werd, bracht de makelaar de
geïnteresseerden in contact met de kopersbegeleider.
De kopersbegeleider had primair als taak de potentiële
kopers te wijzen op de mogelijkheden, onmogelijkheden
en het noemen van alternatieven hierbij. Naast de
brochure met indelingsvarianten was er een documen-
tatiemap (technische omschrijving) met daarin opgeno-
men de prijscategorieën, bouwkundige extra’s, afwer-
kingen, keuken- en sanitairvarianten, varianten elektra
en verwarming; alles gerelateerd aan meer/minder-
kosten. Er waren minimaal twee gesprekken met de
kopers voordat er een definitieve versie kon worden
opgesteld.
In de zomer van 2000 is een bijeenkomst georgani-
seerd. Op deze avond was er een folder verkrijgbaar
evenals een naamlijst (voor opgave geïnteresseerden).
Daarnaast is er een mailing uitgegaan van 1000
brieven. Op de avond zelf werd door niemand direct
besloten zich te verplichten. De eigenlijke koperswer-
ving begon in juni 2000. De verkoop startte in augustus
2000. Toen de bouw startte was er nog geen enkele
woning verkocht. Uiteindelijk zijn alle woningen eind
2002 verkocht.
Een analyse van het keuzeproces levert de volgende
bevindingen en conclusies op:
- voor hoogbouw is de combinatie van gebruikers-
wensen met woningtypes, bouwtechniek en plan-
ning moeilijker te optimaliseren. Compensatie door
andere ruimtelijke kwaliteiten en indelingskwaliteiten
is nodig om het tot een commercieel succes te
maken;
- het beslissingsproces met de consument stopt
eerder in relatie tot de start van de bouw; er is
minder flexibiliteit in het proces;
- de consument kan zelf de woning ontwerpen die hij
betalen kan, door de combinatie van het boek met
de mogelijkheden (opties met prijzen), in overleg
met de koopbegeleider als persoonlijk adviseur.
Gerealiseerde keuzen
Als knelpunt in de consumentenbegeleiding noemde de
koopbegeleider de beperkingen van de varianten,
alhoewel de verkochte varianten voor de kopers
optimaal waren.
Succesfactoren waren de mogelijke overspanningen en
de snelheid van bouwen (één verdieping per week)
door het gebruik van het tunnelkistprincipe; hierdoor
was er genoeg tijd voor de keuze van de consument en
de uiteindelijke oplevering. Eveneens gunstig was de
keuzevrijheid voor de positie van de keuken en de extra
voorzieningen (serre, eigen parkeerplaats).
Consumentenbegeleiding
62
63
Proper-Stok Woningen BV16 woonarken, 10 zelfbouwwoningen, 21 pierwoningen
Ontwikkeling: Proper Stok Woningen BV, RotterdamOntwerp: Architectenburo Verheijen/Verkoren/ DeHaan BV, LeidenUitvoering: Bouwbedrijf Joustra BV, LelystadBewoners-begeleiding: Vlieg Makelaardij, AlmereWoningtype: woonarken, 16 stuks
pierwoningen, 21 stukszelfbouwwoningen, 10 stuks
Aantal woningen: 47
ProcesWonen aan het water was het uitgangspunt, daarvoor
werd op stedenbouwkundig niveau een pier gemaakt
van ca 200 meter lang. Aan één zijde van de pier liggen
16 woonarken, aan de andere kant zijn 31 woningen
van drie verdiepingen gerealiseerd die deels boven het
water zijn gebouwd.
Voor de ontwikkelaar en architect gold als belangrijk
uitgangspunt dat het consumentgericht bouwen maxi-
maal gebruik zou moeten maken van de voordelen van
het seriematige bouwen. Het formele bouwbedrijf is in
staat om snel en efficiënt casco’s te bouwen. Het
uitgangspunt bij het ontwerpproces was dat de wonin-
gen in beginsel deel moeten uitmaken van een serie-
matig casco, waarin de voordelen van het seriematige
bouwen kunnen worden benut.
De maximale consumentgerichtheid ontstaat wanneer
de bewoner het meer of minder lege casco koopt en
zelf zorgt voor de afbouw. Hij kan dat doen door zelf te
bouwen, hij kan daarbij ook een kleine aannemer in de
arm nemen. In het project zijn drie verschillende
varianten gekozen.
64
De woonark
De woonark is een bestaand begrip. De ark bestaat uit
een drijvende bak, vaak van beton, waarin met lichte
bouwmaterialen (bijv. houtskeletbouw) bewoonbare
ruimten worden gemaakt. Deze woonvorm heeft een
kleine gespecialiseerde bouwnijverheid doen ontstaan,
de zogenaamde arkenbouwers. De arkenbouwer is een
bedrijf dat altijd direct voor één consument werkt en is
daarmee bijna per definitie consumentgericht. De
arkenbouwer assisteert de consument-opdrachtgever
met ontwerp en materiaalkeuze en bouwt de woonark.
Het ontwerp van de woonark volgt het traditionele
model van de woonboot. De basis is een bootvormige
betonnen bak van 6 meter breed en 18 meter lang. De
hoogte van de boot is 2 meter. Om de zelfwerkzaam-
heid van bewoners te stimuleren, en ook om een ‘snelle’
bewoningsmogelijkheid te bieden, is de betonnen bak
van een zogenaamde starttoren voorzien. Bij oplevering
is de boot bewoonbaar.
De basisplattegrond
De starttoren bestaat uit drie verdiepingen en biedt een
grondoppervlak van 3 meter bij 6 meter. Op de bodem
is deze ruimte ingericht als berging. De eerste verdie-
ping is ingericht als slaapkamer, de tweede verdieping
biedt een keukenruimte en een zithoek. Het geheel, bak
en starttoren, suggereert een vrachtboot met stuurhut.
De entree van de woonark zit op de tweede verdieping
en is bereikbaar vanaf het verhoogde voetgangers-
niveau, waar ook de voordeuren van de pierwoningen
aan zijn gesitueerd.
Het drijfvermogen van de woonark is zodanig dat de ark
ca 1 meter diep in het water ligt door het eigen gewicht
met de starttoren. Voor elk toegevoegd gewicht van
1000 kg zakt de ark ca 11 mm dieper in het water. De
maximale toevoeging van gewicht door verdere afbouw
van de woonark is ongeveer 50 ton.
Gevels en buitenkozijnen
In het ontwerp zijn geen verdere beperkingen aan de
uitwerking gegeven. De consument kan in overleg met
de door hem gekozen arkenbouwer de woonark
voltooien. De aanwezigheid van de starttoren biedt ook
goede mogelijkheden om het bouwproces van lange
duur te laten zijn. Dit is een goede voorwaarde voor
zelfwerkzaamheid.
De pierwoning
De pierwoning staat half op het land en half op het
water. De begane grond biedt aan de pierzijde een
informele ingang en een toegangsdeur tot een garage.
Aan de waterkant heeft de woning een aanlegsteiger.
De pier is voorzien van een verhoogd voetgangersdek,
waaraan de voordeuren van de woningen zijn gesi-
tueerd.
De pierwoningen zijn opgezet als keuzewoningen. De
Ontwerp
65
koper kan een keuze maken uit een aantal variante
woningindelingen. De varianten hebben betrekking op
de indeling van de woning, zoals het aantal slaapka-
mers, de positie van badkamer en keuken, de gevel-
indeling en de afmeting van de aanlegsteiger.
De basisplattegrond
De pierwoning is ontworpen met een ‘basiswoning’ als
uitgangspunt. De basiswoning heeft op de begane
grond een garage, een berging, een toilet en een
aanlegsteiger. En een trap naar boven.
De keuze op deze verdieping betreft het al of niet
invullen van de garage. De ruimte kan ook de vorm
hebben van een carport. De waterkant is dan direct
bereikbaar vanaf de pier. Er kunnen verschillende
keuzes worden gemaakt voor de omvang van de
aanlegsteiger.
Op de eerste verdieping liggen altijd de woonkamer en
de keuken; er zijn drie keukenposities: vóór, achter en
midden. De woonkamer kan desgewenst worden
opgedeeld in twee of drie ruimten, wat de mogelijkheid
geeft tot het maken van een werkkamer.
De tweede verdieping wordt ingericht als slaap-
verdieping. Voor de positie van de badkamer zijn net als
bij de keuken drie mogelijkheden: vóór, achter en
midden. Voor de slaapkamers kan gekozen worden
voor drie gelijke kamers, één grote en één kleine
slaapkamer of twee grote slaapkamers. Dit kan alleen
als de badkamer in het midden ligt.
De derde verdieping is de dakvloer. Deze krijgt de
functie van dakterras. Voor een goede toegankelijkheid
van dit terras is een dakopbouw gemaakt, die de koper
kan kiezen in verschillende afmetingen. De functie van
deze dakopbouw kan de bewoner zelf bepalen.
Gevels en buitenkozijnen
De gevels van de pierwoningen zijn gemaakt van
vezelcementen opdekplanken. Door de architect is
daarmee een voorgeveltype ontworpen waarin keuze
wordt geboden uit verschillende afmetingen van ramen
en ‘buiten’deuren. De variante voorramen en deuren
zijn vooraf ontworpen en variëren van groot tot klein,
met en zonder luiken.
Door hierin een keuze te maken kan de consument zijn
‘eigen’ gevel bepalen.
Aan waterkantgevel kan bovendien gekozen worden
voor een uitgebouwd terras, boven het water. Dit terras
kan met een trap verbonden worden met de steiger die
bij de woning hoort.
Onderling worden de gevels gescheiden door een in het
gevelvlak geplaatst stalen U-profiel, zodat elke gevel als
een zelfstandig element onderscheiden kan worden in
het grotere geheel.
66
De zelfbouwwoning
Tussen de pierwoningen in zijn tien zogenaamde
zelfbouwwoningen opgenomen. Deze zijn globaal van
hetzelfde type als de andere pierwoningen, het casco is
echter geheel leeg aanvaardbaar. Er zijn alleen gedeel-
telijk een beganegrondvloer en een dakvloer gelegd. De
gedachte is dat de consument zelf zorgdraagt voor
invulling van dit casco. De vrijheid is maximaal, omdat
de verdiepingsvloer nog moet worden gemaakt.
Basisplattegrond.
Bij dit woningtype is geen sprake van een basis-
plattegrond; er wordt een basissituatie geboden. De
verdieping en dakvloer moeten nog grotendeels worden
afgemaakt, de tussenliggende verdieping moet nog
geheel worden aangebracht. Dit houdt in dat er nog
heel veel werk te doen is op bouwkundig gebied om tot
een bewoonbare woning te komen. De benaming
‘zelfbouwwoning’ is dan ook enigszins misleidend. De
omvang en de aard van de gewenste bouwkundige
werkzaamheden overschrijden de mogelijkheden van
de gemiddelde doe-het-zelver. Met professionele
bouwhulp kan de klus zeker worden geklaard en
ontstaan er interessante mogelijkheden, die door de
architect als voorbeeld zijn bijgevoegd in de documen-
tatie. Hetzelfde geldt voor de gevels van deze wonin-
gen.
Het resultaat
Het project Waterwoningen vormt in zijn geheel een
interessante illustratie van Hollands Wonen aan het
water. De combinatie van pierwoningen en woonarken
laat zien hoe innig wonen en water met elkaar verwe-
ven kunnen worden. Letterlijk wordt mogelijk dat men
zijn eigen garage binnenrijdt om een ogenblik later over
te stappen in de boot om het pand over het water weer
te verlaten. Het verhoogde voetgangersdek boven de
parkeerstraat is evengoed een nautisch element waarin
men het scheepsdek kan zien. Onder dit dek heeft de
overdekte ruimte, mede door de gebruikte staal-
constructie, een opvallend utilitaire uitstraling van
scheepswerf en visoverslag.
De woonarken stralen het duidelijkst uit dat het hier
gaat om consumentgericht bouwen. Elke ark is een
bouwproject met een geheel eigen, eigenwijs karakter.
De pierwoningen scoren niet zo sterk op dit onderdeel,
men moet al behoorlijk architectonisch zijn geschoold
om de consumentenvariatie waar te nemen, al moet
meteen worden gezegd dat zeker ook niet de indruk
bestaat dat het hier gaat om herhaling van identieke
woningen.
Het ontwerp van de pierwoningen benadrukt de ge-
meenschappelijke en grotere structuur waarvan de
woningen deel uitmaken, de architectuuropzet laat
individuele variatie toe, zonder dat het geheel zijn
duidelijkheid verliest.
67
UitvoeringKeuze van de aannemer
Proper Stok heeft voor Bouwbedrijf Joustra gekozen
omdat dit bedrijf eerder in samenwerking met Proper
Stok bouwwerken had uitgevoerd in het kader van een
bouwexpo.
Voor dit project is gekozen voor een uitwerking in een
bouwteam.
Joustra is een bedrijf dat goede ervaringen heeft met
consumentgericht bouwen, de gemiddelde lijst van
meer- en minderwerk bevat ca 70 onderdelen.
In het algemeen betreffen deze onderdelen de grootte
en de indeling van badkamers, de overige kamers en
de afwerking daarvan.
Joustra hanteert een zeer strikt beleid bij de sluitings-
data voor inspraak, om de voortgang van het bouw-
proces zo min mogelijk te verstoren.
Met de woonarken heeft Bouwbedrijf Joustra geen
problemen gehad; deze werden van meet af aan
uitbesteed aan een arkenbouwer.
Tijdens de ruwbouwfase was er sprake van vier kopers,
die binnen de beschikbare periode van keuzevrijheid
van de geboden mogelijkheden gebruik konden maken.
De andere keuzen zijn door Proper Stok zelf gemaakt.
De bouwmethode
Het casco bestaat uit gemetselde kalkzandsteen-
wanden, een ter plaatse gestorte betonvloer op de
begane grond en kanaalplaten voor de verdiepingsvloer
en dakvloer.
De leidingen zijn opgenomen in de cementdekvloeren.
Doorlooptijd
De bouw startte in september 2001 met heiwerk, de
kanaalplaatvloeren werden gelegd in februari 2001, de
cementdekvloeren werden aangebracht in mei 2001.
Globaal hield dit in dat, aangezien het koopcontract
afgesloten werd bij het begin van de bouw, de consu-
ment van september tot mei de gelegenheid had om tot
een keuze voor de woningindeling te komen. In mei
2001 moesten namelijk de leidingen in de vloeren
worden gelegd en vanaf dat moment verviel de moge-
lijkheid om nog binnenwanden anders te plaatsen. Bij
een probleemloos verlopende verkoop lijkt deze periode
van zes maanden voldoende.
68
De verkoop en de consumentenbegeleiding waren in
handen van Vlieg Makelaardij in Almere.
Informatie
Van elk woningtype was een gekleurde brochure
beschikbaar die informatie bevatte op basis waarvan de
koper zich een goed beeld kon vormen van de wonin-
gen of arken. De brochure geeft een algemene plan-
toelichting met een situatietekening van het kadeniveau
en het leefdekniveau. Van elk type wordt een voorbeeld
gegeven van de plattegrond en gevelindeling. Tevens is
een technische omschrijving van de woning in de
brochure opgenomen.
Keuzeproces
Het laatste hoofdstuk van de brochure is een zoge-
noemde wegwijzer. Hierin wordt het volgende uiteenge-
zet:
Koop-aannemingsovereenkomst
Een overeenkomst waarin de koper zich verplicht tot het
betalen van de termijnen. De verkoper verplicht zich tot
het leveren van de woning.
Standaard meerwerkregeling
De standaard meer- en minderwerklijst van Proper Stok
biedt de koper de gelegenheid om een ruim aantal
wijzigingen te kiezen, zodat de woning kan worden
aangepast aan de persoonlijke wensen.
Uitgebreid keuzepakket
Dit pakket heeft betrekking op de indeling van de
woning en de gevel. De makelaar kon bij het bespreken
van deze keuzen gebruikmaken van een door de
architect gemaakt overzicht van de verschillende
mogelijkheden tot het indelen van de plattegronden.
Andere individuele wensen
Tot slot biedt Proper Stok aan de koper de mogelijkheid
om individuele wensen die niet zijn gehonoreerd in
beide meerwerkpakketten, schriftelijk voor te leggen.
Proper Stok zegt toe deze wensen van een prijskaartje
te voorzien en zo mogelijk te honoreren.
Sluitingsdatum meer- en minderwerk
In de brochure wordt erop gewezen dat er tijdens de
bouw een sluitingsdatum bekendgemaakt zal worden,
waarna wensen niet meer kunnen worden gehonoreerd.
Een en ander houdt verband met de noodzakelijke
werkvoorbereidingstijd van wijzigingen en de voortgang
van het werk.
De sluitingsdatum viel begin mei 2001, zodat er voor de
afbouw van de woningen, tot aan september 2001, nog
drie maanden resteerden.
Gerealiseerde keuzen
Het is kenmerkend voor de gehele eilandenbuurt dat de
verkoop traag verliep. Te traag om van een proces te
kunnen spreken waarin het consumentgerichte bouwen
vooropstaat. Ca zes maanden na de expo in september
2001, was in dit project 30% van de woningen niet
verkocht.
Bij gebrek aan kopers stagneert het proces van in-
spraak. Om deze reden heeft Proper Stok in juni 2001
het besluit genomen om zelf de variant indelingen en
gevels van de niet verkochte woningen te bepalen en
deze woningen als afgewerkte woningen in de verkoop
te brengen.
Buitengewoon weinig belangstelling was er voor de
zelfbouwwoningen; in juni 2001 was er slechts één
verkocht.
De verkoop van de woonarken verliep ook niet snel,
maar de hier gekozen strategie van beperkte afbouw
door het maken van de starttoren bleek een goede,
omdat het gehele scala van mogelijkheden die vooraf
waren voorzien, na de afbouw volgens plan, behouden
bleef voor de koper.
Consumentenbegeleiding
69
ERA Bouw BVERA Personal Housing
Ontwikkeling: ERA Bouw BV Personal HousingOntwerp: architect Carel WeeberUitvoering: ERA Bouw BVOpzichter: ERA Bouw BVBewonersbegeleiding: ERA Bouw BV Personal HousingWoningtype: vrijstaande woningen; villatypeAantal woningen: 7
ProcesAan de noordoostelijke rand van het Gewild Wonen-
gebied ligt een smal perceel aan het water waarop
woningen zijn gesitueerd van een van de initiators van
het Gewild Wonen-project, Carel Weeber. Het perceel
wordt aan de langszijde ontsloten en de woningen zijn
oost-west georiënteerd. De achterzijden van de wonin-
gen grenzen met hun tuinen direct aan het water. De
kavels op het terrein, oorspronkelijk vier in getal, zijn
pas in een vrij laat stadium uitgegeven. Na een finan-
ciële haalbaarheidsanalyse werd het aantal kavels naar
zeven opgehoogd.
Het basisontwerp is gemaakt door Carel Weeber in de
vorm van een schetsontwerp, hierin zijn de ruimtelijke
hoofdopzet en materialen en kleuren aangegeven. Het
gehele proces van de uitwerking tot definitief ontwerp
en uitvoering is door ERA Bouw uitgevoerd.
ERA Bouw BV Personal Housing is, zoals de naam al
zegt, speciaal gericht op het consumentbouwen. Zowel
de ontwikkeling als de bouw van projecten is onderdeel
van dezelfde organisatie waardoor de planbegeleiders,
projectontwerper, bedrijfsleider en uitvoerder direct bij
het totale proces betrokken zijn.
In mei 2000 werd mondeling een opgave geformuleerd
voor zeven vrijstaande villa’s die consumentgericht
moesten worden ontwikkeld en uitgevoerd voor de
eerste koper. Op basis van het schetsontwerp werden
door de planbegeleider en projectontwerper-bedrijfslei-
der de plannen uitgewerkt en later afgestemd met de
uitvoerder in relatie tot de koperswensen. Vanaf het
moment dat het schetsontwerp gereed was, heeft de
architect geen invloed meer gehad op het project,
behalve over materiaal en kleurgebruik. Wel is hij
regelmatig geïnformeerd over de voortgang.
Qua verkoop waren er de volgende knelpunten: in de
directe omgeving is een toren van 17 verdiepingen
gepland en gebouwd. Dit had invloed op de sfeer en de
omgeving voor de vrijstaande villa’s. Daarnaast heeft de
verkoop van de villa’s langer geduurd dan verwacht.
Als succes kan worden genoemd dat alle woningen
uiteindelijk zijn verkocht en volledig zijn gebouwd naar
de wensen van de betreffende opdrachtgevers. De
gebruikers zijn enthousiast over de gerealiseerde villa’s
en de publiciteit in het kader van het Gewild Wonen-
project is eveneens gunstig voor ERA Bouw Personal
Housing.
70
OntwerpIn september 2000 werd de opdracht verstrekt aan de
architect. In samenspraak met de ontwikkelaar en de
bouwer werd vervolgens een schetsplan gemaakt op
basis van een aantal eenvoudige basisprincipes. Het
uitgangspunt hierbij was dat er een klein ontwerpteam
aan de conceptvorming zou werken. Overige randvoor-
waarden voor het concept waren een voor de consu-
ment beperkt keuzepakket en commitment van de
verschillende partijen bij de uitvoering.
Het perceel en de basisplattegrond
Het ontwikkelde concept bestaat uit drie types: twee
hoekwoningen en een tussenwoning. De basis wordt
gevormd door het type van de Amerikaanse plattelands-
villa, traditioneel gebouwd, met vaste aan- en opbouw-
elementen voor het exterieur zoals veranda, erker en
dakkapel; hierin was de koper vrij qua toevoeging en
compositie. Binnen de kaders van het kavel en de
hoofdvolumes en types was voor de koper vrijwel alles
mogelijk. Het gehele project was overigens welstands-
vrij. Voor de gevelmaterialen werden opties gegeven
voor soort en kleur baksteen, kleur dakpannen, sidings
en raamdorpelstenen. Voor alle buitenpuien en kozijnen
waren vorm en kleur voorgeschreven. Er is geen
garage opgenomen in het plan.
Voor een aantal interieuronderdelen en interieur-
afwerkingen kon de koper kiezen aan de hand van
opties. Bij alle opties zijn de trap(pen) en de verticale-
en horizontale leidingschachten bepaald en liggen vast.
Mogelijkheden voor de vaste inrichting waren het
verplaatsen van badkamer en keuken, het bijplaatsen
van een tweede badkamer en/of toilet, verschillende
materialisatie en kleur voor binnendeuren, trappen,
vensterbanken, wandafwerkingen, schakelmateriaal/
wandcontactdozen en roosters. Voor de comfort-
installaties werd eveneens een heel scala van mogelijk-
heden geboden, van gashaard, vloerverwarming,
designradiatoren en centraal stofzuigsysteem tot
speciale voorzieningen voor elektra en data (negen
verschillende pakketten).
71
In de uitwerking voor de bouwaanvraag zijn er in het
concept enkele aspecten te noemen die tot nader
overleg met de gemeente hebben geleid. Doordat alle
plannen afzonderlijk moesten worden ingediend, was
het verschillend omgaan met de definitie gebruiksopper-
vlakte het belangrijkste punt; de subjectieve beoordeling
door de gemeente strookte niet met de striktheid zoals
in het Bouwbesluit vastgelegd. Met de gemeente is
overeengekomen dat een en ander van de op tekening
vastgelegde situatie kon verschillen met de uiteindelijk
gerealiseerde, mits gemeld. Een voorbeeld van inter-
pretatie gold de daglichttoetreding voor de zolder als
gebruiksruimte. Door de benaming van de functie op de
bouwaanvraag te wijzigen, kon aan het Bouwbesluit
worden voldaan. Tweede belangrijke aspect was dat
van de toegankelijkheid. Doordat alle types half ver-
hoogd boven het maaiveld zijn ontworpen en gereali-
seerd, voldeed het plan in eerste instantie niet; door
toevoeging van één mobiele hellingbaan - opgeborgen
in de gemeenschappelijke berging - werd dit probleem
creatief opgelost.
Het resultaat
Knelpunten tijdens het ontwerpproces hadden vooral te
maken met de hoeveelheid tijd die overleg, afstemming
en realisatie kostten over de vele extra wensen van de
kopers. Extra aandacht in de begeleiding en
commitment van de uitvoerende partijen waren erg
belangrijk bij het uiteindelijke slagen van de projecten.
Tweede aspect was dat het beginontwerp tijdens het
traject met de consument nog grotendeels technisch
moest worden uitgewerkt.
Succesfactoren voor het ontwerp waren de keuze-
mogelijkheden voor aanbouw en inbouw binnen een
heldere hoofdopzet.
72
UitvoeringDe opzet van het project maakte vele opties mogelijk.
Dat leidde, los van een aantal standaardelementen en
onveranderbare onderdelen van de villa, tot een
arbeidsintensieve uitvoering waarin eigenlijk sprake is
van zeven afzonderlijke projecten. Naast de hoofdopzet
waren de vaste componenten de vorm en positie van
trap(pen), de aan de trappositie gekoppelde verticale
schachten en de vaste leidingsleuven c.q. zones in de
dekvloer van de prefab kanaalplaatvloer.
De positie van de villa op de kavel was enigszins te
veranderen maar beperkt in maat; voor drie van de
zeven woningen is hiervan gebruikgemaakt. Was de
positie eenmaal bepaald, dan lag de paalfundering,
inclusief mogelijke uitbreiding ten behoeve van veranda,
erker of serre, vast. De meeste kopers hebben voor een
zo groot mogelijk volume gekozen met een schuin dak.
De in de kanaalplaatvloeren opgenomen sleuven voor
ventilatie en riolering zorgden vervolgens voor een
flexibele positie en indeelbaarheid voor keuken en
sanitair. Hiervan is door iedere koper gebruikgemaakt,
inclusief het al of niet volledig installeren door de
aannemer. De draagstructuur is verder traditioneel:
gipsblokken, met indien nodig ingefreesde leidingen en
een doosdak met opbouwleidingen voor de zolder. Alle
niet-dragende binnenwanden zijn uitgevoerd in gips-
beton waardoor leidingen tot in een laat stadium nog in
de wand gefreesd konden worden.
Gezien de specifieke onderdelen per woning waren
vanaf een vroeg stadium van de werkvoorbereiding en
uitvoering veel onderaannemers bij de ontwikkeling en
bouw betrokken; de aanpak qua organisatie en bouw
was traditioneel. Door de over het algemeen conserva-
tieve houding van de meeste bouwkundige en installa-
tieve onderaannemers is in de voorbereidings- en
uitvoeringsfase veel tijd besteed aan de optimalisatie
van de verschillende oplossingen in de uitvoering.
Iedere villa was specifiek qua uitwerking waardoor,
naast de standaardopties, de vele extra’s als afzonder-
lijke meer- of minderwerkrekeningen zijn verrekend; ook
hier was de aanpak traditioneel.
De samenwerking en het commitment voor een extra
inspanning werkte goed; toch was het ontbreken van
een installatieadviseur een beperking.
73
Informatie
In juni 2000 werd gestart met de koperswerving door
middel van een brochure van de makelaar, aangevuld
met een informatiepakket samengesteld door de
ontwikkelaar en de kopersadviseur. Dit informatiepakket
bevatte tekeningen met het basismodel en bijbehorende
mogelijke indeling, een overzicht van de extra opties
voor aanbouw/opbouw en de mogelijkheden voor de
materialen voor de buitenafwerking en binnen-
afwerkingen.
Keuzeproces
Voor de kopersbegeleiding werd een speciale groep
samengesteld onder leiding van de kopersbegeleider
van ERA Personal Housing. Door één-op-één-gesprek-
ken werden aan de hand van de basistekeningen
mogelijke opties besproken en op tekening verwerkt.
Het aantal sessies lag hierbij niet van tevoren vast,
maar vond afhankelijk van de vragen van de consument
tot aan de uitvoering regelmatig plaats. Bij de opties en
vaststelling werd met de opdrachtgever tevens het
tijdpad besproken, de vervaldatum van de beslissing in
relatie tot de uitvoering en een inschatting van de
financiële consequenties. Voor het standaardpakket
stond de prijs vast; daarnaast werden de persoonlijke
wensen van de koper door middel van meer- en
minderwerkrekeningen na ongeveer één week verwerkt
en inzichtelijk gemaakt voor de consument.
Voor de start bouw, eind november 2000, werd gekozen
voor een hoger instapniveau dat vervolgens aan de
potentiële kopers gepresenteerd werd. Vóór de eindop-
levering waren alle projecten verkocht.
Een analyse van het keuzeproces levert de volgende
bevindingen en conclusies:
- het gehanteerde systeem van vaste en variabele
elementen werkte goed; de vele extra opties in
oplossing/materiaal veroorzaakten veel extra
voorbereiding en tijdsinspanning tijdens het lopende
bouwproces;
- het overleg met de consument stopte vrij laat; er
was veel mogelijk, alhoewel dit ook leidde tot extra
inspanningen, improvisatie op de bouw en meer/
minderwerk voor de opdrachtgever;
- de consument heeft veel keuzemogelijkheden; een
financieel overzicht van het totaal is voor de koper
tijdens het project soms moeilijk te krijgen.
Consumentenbegeleiding
74
75
Woningstichting WVAVakwerkwoningen
Ontwikkeling: Woningstichting WVA, Rentmeesterstraat 32,AlmereOntwerp: Architectenbureau BBHD, projectarchitectMaarten Overtoom, SchagenUitvoering: Trebbe Bouw Oost-Noord BV, ZwolleBewoners-begeleiding: Woningstichting WVAWoningtype: gestapelde woningen in bouwblok van 3bouwlagenAantal woningen: 24 woningen
De woningstichting heeft van meet af aan geprobeerd
om bewoners te selecteren die interesse hadden om bij
het ontwerp van de eigen huurwoning te worden
betrokken. De eerste brochure over dit project stelde
dat ‘de woonwensen van de toekomstige bewoner’ de
uitgangspunten zouden vormen voor de te maken
Proceswoning. Bij de brochure was een lijst met vragen naar
woonwensen gevoegd, die de bewoner zelf in moest
vullen. Op deze wijze kon de bewoner zijn interesse
voor het project kenbaar maken. De gegeven woon-
wensen speelden een rol bij de selectie van potentiële
bewoners.
76
* PentaminopuzzelDoor 5 identieke kubussen in een plat vlak aan elkaar teplakken ontstaan maximaal 12 verschillende puzzelblokken.De opgave is deze 12 vormen in elkaar te leggen tot eengesloten ruimtelijk blok. Dat blok mag alle mogelijke afmetin-gen hebben, geteld in kubussen: 3x20, 6x10, 6x2x5, 5x12,3x4x5. Vooral de laatste, 3x4x5, is een intrigerende puzzel-opgave. Volgens de wiskundige Seidel werd deze puzzel inOost-Europa door opeenvolgende generaties van een familiegespeeld, waarbij de gevonden oplossingen tot het familiebezitbehoorden.
De woningstichting wil pas over het ontwerp van een
woning spreken, wanneer de bewoner bekend is en
over dat ontwerp kan meepraten. Dat gesprek over het
ontwerp begint niet met een blanco pagina; er wordt
een basissituatie als uitgangspunt gebruikt, waar
verschillende woninggrootten in gerealiseerd kunnen
worden. Schematisch kan men dat uitgangspunt
omschrijven als een denkbeeldig rechthoekig bouwblok
van drie bouwlagen, dat is verdeeld in 12 gelijke
traveeën. Elke travee is vervolgens opgedeeld in een
ruimte aan de voorgevel van ca 5 meter diep, een
ruimte in het midden van 1,5 meter diep en een ruimte
aan de achtergevel van ca. 6,5 meter diep.
De middendelen worden altijd gebruikt om de ruimten
vóór en achter onderling te koppelen. De met elkaar
verbonden ruimten vormen zo samen een woning.
In totaal zitten er in een bouwblok op de drie verdiepin-
gen 3 x 24=72 ruimten die bij de schakeling kunnen
worden betrokken.
De kleinste woning die door schakeling kan ontstaan,
bestaat uit twee ruimten. De grootste woning (in de
gegeven invulling) bestaat uit 9 ruimten. Theoretisch
levert dat woningen van ca 90 m2 tot 400 m2. Het is
natuurlijk een behoorlijk ingewikkeld puzzelwerk om - in
overleg met bewoners - tot een passende en blok-
vullende indeling te komen, vergelijkbaar met de
pentaminopuzzel*.
De bewonersbegeleiders die met bewoners samen een
soort pentaminopuzzel 3x4x5 moeten oplossen, hebben
een serieus probleem.
Aan dit principe zijn praktische bouwkundige uitgangs-
punten toegevoegd.
De leidingkoker
In elke travee is in de middenruimte een verticale
leidingkoker opgenomen. De regel is dat een woning
altijd aan een leidingkoker moet grenzen.
De positie van de trap
Als een woning meer dan één verdieping heeft, moeten
er één of meer trappen in de woning worden gemaakt.
De regel is dat de trap in de vóór- of achterruimte wordt
geplaatst. De middenruimte is daarvoor te klein. Over
de trapplaats, en dus ook over het trapgat, kan pas
besloten worden als de ruimtelijke samenstelling van de
woning is vastgesteld.
De plattegrond
Er is in dit project geen sprake van een basis-
plattegrond. Er zijn evenveel basisplattegronden als
samenstellingen van woningen uit de diverse vóór- en
achterruimten. In elke plattegrond kan nader worden
vastgesteld welke de functionele bestemming zal
worden van elke ruimte die tot de woning behoort.
Ontwerp
77
Voorts kan nog nader worden bepaald of een samen-
stellende ruimte van de woning nog wordt onderver-
deeld in twee of meer kamers.
De bovenste verdieping van het project wordt deels
dakterras.
Gevels en buitenkozijnen
De gevelafwerking bestaat uit keramische tegels in
diverse kleuren. In de gevel van het bouwblok zijn de
gevels van elke woning afgewerkt met keramische
tegels die voor elke woning een andere kleur hebben.
Hierdoor zijn de woningen in de gevel herkenbaar. Als
afscheiding tussen de tegels van de verschillende
woningen is een donkergekleurd metalen profiel
opgenomen. De buitengevel van het totale bouwblok
vertoont daardoor een treffende gelijkenis met de
oplossing van een pentaminopuzzel, waarbij elk
puzzelstuk een eigen kleur heeft.
Voor de buitenkozijnen konden de bewoners een keuze
maken uit een aantal voorbeeldkozijnen en kozijn-
indelingen. De bewoners konden ook kiezen uit hout en
aluminium.
Het resultaat
In totaal beslaat het project twee bouwblokken van elk
twaalf woningen. Het eerste bouwblok is geheel volgens
het hiervoor beschreven proces, in overleg met de
bewoners, verkaveld tot woningen. Dit is zeer duidelijk
aan de gevel van het bouwblok afleesbaar.
Gaande het proces bleek echter dat dit bewoners-
overleg erg veel tijd in beslag nam en dat op die manier
de deadline voor de expo niet zou worden gehaald.
Voor het tweede blok is daarom gekozen voor een
andere aanpak. Hier is het totale bouwblok verkaveld in
woningen door de architect. Deze verkaveling is minder
willekeurig dan die welke in overleg met bewoners
totstandkwam in het andere blok.
Architect en opdrachtgever maakten er tevens melding
van dat een aantal potentiële kopers halverwege
afhaakte omdat hun duidelijk werd dat zij, door de vrije
indeling van het gebouw in woningen, te maken kregen
met woningscheidende wanden met zes verschillende
buren.
Een ander bijzonder kenmerk van deze indelingswijze is
ook dat de beganegrondwoning een tuin heeft met de
breedte van twee traveeën, terwijl op de eerste verdie-
ping een andere woning, met dezelfde breedte, op die
tuin uitziet.
78
UitvoeringKeuze van de aannemer
De keuze is op Trebbe Bouw gevallen omdat deze
ruime ervaring heeft met consumentgerichte projecten.
De bouw is gestart in november 2000. Trebbe wilde niet
bouwen voordat de bewonerskeuze voor de indeling
van het blok in woningen vastlag. In januari 2001 werd
gestart met de bouw van het casco.
In het vooroverleg met kopers werd de kostprijs van de
woning bepaald uit basisprijzen van de modulen
waarmee de woning kon worden samengesteld.
De bouwmethode
Bij de bouw is geen gebruik gemaakt van flexibele
bouwsystemen. Trebbe ging pas bouwen nadat de
bewoner zijn plattegrond had gekozen. De bouwer
bouwde dus van de tekening en kon van traditionele,
niet specifiek flexibele systemen gebruikmaken.
Doorlooptijd
In dit project is de afstemming tussen inspraak van de
bewoners en het bouwen opgelost door een zeer lange
leadtime van veertien maanden. Opdrachtgever en
bouwer zijn vroeg in het proces bij elkaar gekomen in
het bouwteam, in oktober 1999. De bouw startte in
februari 2001. De bouwer Trebbe stelde dat bouwen
vooruitlopend op inspraak altijd leidt tot beperking van
de inspraak. Vandaar dat ze niet met bouwen wilde
beginnen voordat de inspraak was afgerond. De
verkoop en verhuur van woningen verliepen relatief vlot
in vergelijking met andere projecten in de eilandenbuurt.
Niettemin werden in mei 2001 pas de laatste woningen
verkocht. De laatste bewoners moesten dus zeer snel
besluiten over keukens of tegels. De volledige inspraak-
mogelijkheden zijn slechts van toepassing geweest voor
12 van de 24 woningen. Het puzzelwerk met bewoners
om tot blokvullende indelingen te komen, vereiste meer
tijd dan de ruime periode van 14 maanden. Daarom
zijn bij de tweede serie van 12 woningen deze keuzes
niet aan de bewoners maar aan de architect gelaten.
79
De consumentenbegeleiding was in handen van de
woningstichting WVA.
Informatie
De eerste brochure van VWA had als titel: ‘Uitnodiging’.
en dateerde van november 1999. De brochure geeft
een toelichting over wat WVA onder ‘Gewild Wonen’
verstaat. In het voorwoord staat: ‘Gewild Wonen is voor
WVA geen experiment. Het project markeert eerder een
nieuwe, meer persoonlijke manier van denken. Het
streven is een woning op maat, volledig afgestemd op
uw wensen. Over wat we van elkaar kunnen verwach-
ten en hoe we met elkaar omgaan. En misschien
hebben we net als u wel meer vragen dan antwoorden.’
Het keuzeproces
In de brochure is tevens een korte beschrijving gegeven
van het proces dat WVA verwacht:
‘Gewild Wonen draait om u, om uw huis. Daarom
kunnen we niet zonder uw reactie op deze uitnodiging.
Heeft u interesse, schrijf ons dan een brief....
* Als we uw brief hebben gelezen hebben, bellen we
u op voor een persoonlijk gesprek bij u thuis.
* Op een tijd die u schikt praten we met u over uw
wensen en mogelijkheden.
* Kort daarna vindt u uw woonwensinventarisatie per
post.
* We bellen met elkaar, we lichten de voorstellen toe
en beantwoorden uw vragen.
* Zijn al uw wensen ingevuld? Dan volgt een afslui-
tend gesprek. Pas op dat moment tekent u de
reserveringsovereenkomst.’
De woningstichting inventariseerde de woonwensen en
vertaalde dit in een plek en een indeling in het bouw-
blok. Dit werd aan de bewoners voorgelegd. Met de
bewoners werd vervolgens individueel overlegd over de
verdere indeling en uitrusting van de woning. Dit proces
duurde van oktober 1999 tot februari 2001.
Bij het invullen van de woonwensen kon worden
uitgegaan van een viertal voorbeelden van ‘Vakwerk-
woningen no. 1 tot no. 4’:
Vakwerkwoning 1:
Hoekwoning drie verdiepingen, totaal 180 m2.
Daktuin op 2e verdieping.
Diverse indelingen per verdieping mogelijk.
Voorbeeld indeling gegeven.
Indicatie verkoopprijs: Hfl. 438.000,-.
Vakwerkwoning 2:
Alle vertrekken op begane grond, 90 m2.
Tuin een beuk breed.
Diverse indelingen mogelijk.
Voorbeeld indeling gegeven.
Indicatie verkoopprijs: Hfl. 220.000,-.
Vakwerkwoning 3:
Twee verdiepingen, totaal 150 m2.
Tuin twee beuken breed.
Diverse indelingen per verdieping mogelijk.
Voorbeeld indeling gegeven.
Indicatie verkoopprijs: Hfl. 375.000,-.
Vakwerkwoning 4:
Drie verdiepingen, totaal 150 m2.
Dakterras twee beuken breed, aan de straat.
Diverse indelingen per verdieping mogelijk.
Voorbeeld indeling gegeven.
Indicatie verkoopprijs: Hfl. 372.000,-.
Gerealiseerde keuzen
Van de twee gerealiseerde bouwblokken is slechts één
bouwblok in overleg met bewoners in woningen verka-
veld. Het tweede blok is in overleg tussen opdrachtge-
ver en architect in woningen ingedeeld. De architect
vond dat deze woningen beter werden dan die door de
bewoners zelfgekozen waren, de laatste hadden vaak
veel donkere binnenruimten in de woning.
Achteraf vond WVA, dat bij aanvang van het project, de
complexheid van het besluitvormingsproces onderschat
is. De doorlooptijd van overleg tot en met definitieve
keuze van de bewoner nam te veel tijd in beslag.
Consumentenbegeleiding
80
81
BouwmaatschappijVerwelius BV30 woningen op maat
Project-ontwikkelaar: Bouwmaatschappij Verwelius BVArchitect: BDG Architecten IngenieursAannemer: Bouwmaatschappij Verwelius BVInformatie enverkoop: Van den Linden
(Makelaardij en projecten BV)Type woningen: zelfstandige woningenAantal woningen: 30
ProcesDe woningen zijn gesitueerd op kavels van 9 of 11
meter breed en 30 meter diep. Op deze kavels worden
vrijstaande, vrijstaand-geschakelde of geschakelde
woningen geplaatst. De woningen op de 11 meter brede
kavels hebben een zijtuin van bijna 2 meter naast de
woning, waardoor de mogelijkheid bestaat om ook
ramen in de zijgevel te plaatsen.
Er werd strategisch gekozen voor een basiswoning +
aanklikmogelijkheden (met modulen van 1800 cm).
De varianten hebben betrekking op:
1. Aantal woonlagen
2. Dakvormen
3. Lengte van woning
4. Lengte van zijuitbouw
5. Indeling plattegrond
82
De basisplattegrond
De architect heeft een basiswoning ontwikkeld; deze
woning bestaat uit twee ruime woonlagen met extra
verdiepingshoogte, een begane grond met een zij-
uitbouw en een eerste verdieping met plat dak.
Naast een basiswoning heeft de architect een module
ontworpen die meerdere malen kan worden aangeklikt.
Op deze manier kunnen de lengte van een woning en
de zijuitbouw variëren. Zo kan een woning samenge-
steld worden uit een basiswoonunit met maximaal
zeven modulen van 1800 cm. De consument heeft dus
vrijheid gekregen om niet alleen het volume van de
woning te bepalen maar ook de dragerdoos in te vullen.
De prijs van een module werd aangegeven, zodat de
consument zelf de meerprijs ten opzichte van de
basiswoning kon uitrekenen.
Gevels buitenkozijnen en dak
De buitengevels van de woonunit bestaan uit kerami-
sche tegels, kleurstelling en patroon zijn in diverse
mogelijkheden naar keuze van de consument leverbaar.
Het basisontwerp biedt aan de consument de mogelijk-
heid om de posities van ramen en deuren te kiezen.
Drie dakvormen waren vastgelegd door de architect.
Variatiemogelijkheden:
Met de architect wordt individueel gekozen:
• het aantal woonlagen;
• de dakvorm;
• de uitbreidingen van de woonbeuk en zijbeuk;
• een andere indeling van de plattegrond inclusief de
positie van de trap, badkamer en keuken.
Verder werden door de consument bepaald:
• de positie van ramen en deurkozijnen;
• het patroon en de kleur van de gevelbekleding;
• aanvullende accessoires.
Het resultaat
Het concept van 30 woningen op maat biedt maximale
ruimtelijke en functionele flexibiliteit voor de eerste
koper en de mogelijkheid om het volume van de
woonunit zelf te bepalen. De consumentenkeuze werd
beperkt door een gesloten systeem met een aantal
vaste mogelijkheden; dit systeem biedt wel een efficiënt
uitvoeringsproces.
Ontwerp
83
De uitvoering werd door de ontwikkelaar (Verwelius)
gedaan. De bouw is gestart in oktober 2000.
Bouwmethode
De funderingsbalken zijn van in het werk gestort beton.
De beganegrondvloer van de woning is uitgevoerd als
een geïsoleerde combinatievloer. De verdiepings-
vloeren en de platte daken bestaan uit breedplaat-
vloeren. De vloeren zijn voorzien van sparingen voor de
trap en leidingen.
In de voor- en achtergevel op de begane grond en
verdiepingen van de woonunit is een stabiliteitspaneel
geplaatst van geprefabriceerd beton.
De woningscheidende wanden en de dragende muren
zijn van kalkzandsteen. Het binnenspouwblad van de
woningen aan de voor- en achtergevel op de begane
Uitvoeringgrond en eerste verdieping zijn van kalkzandsteen
metselwerk.
De buitengevels van de woonunit bestaan uit kerami-
sche tegels. De buitenkozijnen en ramen werden
uitgevoerd in hardhout.
Scheidingswanden werden uitgevoerd als lichte metal
stud wanden van 7 cm dik. Distributieleidingen zijn
gestort in de druklaag.
Doorlooptijd
De wijzigingen ten opzichte van de basisplattegrond
werden voor rekening van de koper uitgevoerd. Ze
kunnen de opleveringstermijn verlengen en zijn alleen
mogelijk zolang de voortgang op de bouwplaats niet
wordt vertraagd.
84
De consument werd begeleid door de makelaar,
kopersbegeleider en architect.
Informatie
De eerste kopersavond werd georganiseerd door de
makelaar en kopersbegeleider, in juni 2000. Voor die
avond was een brochure gemaakt met algemene
informatie en een beschrijving van de basiswoning.
Naast de brochure was een koperskeuzelijst toege-
voegd met specificatie van:
• procedure uitwerking woning en meer- en minder-
werk;
• meerprijsvarianten;
• uitbreidingsmogelijkheden;
• rekenvoorbeeld meer- en minderwerk.
ConsumentenbegeleidingKeuzeproces
Na het bestuderen van de basiswoning en de meer-
werkmogelijkheden kon de consument zelf een variant
kiezen of hij werd hierbij begeleid door de architect,
meestal in drie sessies. Ten slotte werden in overleg
met de architect, kopersbegeleider en makelaar de
wijzigingen ten opzichte van de basiswoning overeen-
gekomen en schriftelijk vastgelegd.
Contractvorming
De basiswoning is weergegeven in de brochure waarop
de koop- en aannemingsovereenkomst werd gesloten.
Het gekozen individuele meerwerk vormde een aanvul-
ling op de basiswoning en op het contract.
85
Ontwikkeling: BEMOG Project Ontwikkeling Almere BVOntwerp: Architectenbureau FARO, Jurgen van derPloeg, LisserbroekUitvoering: Nijhuis Bouw BV, ApeldoornBewoners-begeleiding: Makelaar v.d. Linden BV Almere, Nijhuis BouwApeldoorn BV, Dirk Jan JaarsmaWoningtype: vrijstaande woningen in twee of drie bouw-lagenAantal woningen: 28 koopwoningen
ProcesIn dit project kreeg de bewoner de mogelijkheid om een
kavel te kiezen uit een voorgestelde, gevarieerde
verkaveling. Vervolgens bood de kavel altijd een
basiswoning, waar de bewoner vervolgens kon kiezen
voor uitbreidingsmodulen. Ten slotte kon de bewoner
nog een keuze maken uit verschillende indelings-
varianten.
Vooral de keuze uit de gevarieerde verkaveling was
voor de gemeente een belangrijk punt bij het aanwijzen
van het plan voor toepassing in de Eilandenbuurt.
Bemog ProjektontwikkelingAlmere BV‘Personal house and garden style’
86
OntwerpHet perceel
De beschikbare situatie bestond uit twee rechthoekige
terreinen van respectievelijk ca 100 x 50 meter en 60 x
50 meter. Deze terreinen werden opgedeeld in kleinere
delen van 33 x 50 meter. In totaal zijn er vier van zulke
delen. Elk deel werd vervolgens verkaveld tot woning-
kavels. Die kavels zijn verschillend. Er zijn drie ‘Diepe
kavels’, twee ‘Patiokavels’ en één ‘Oprijlaankavel’.
Aan het eind van het kleinere terrein is een gedeelte
ingevuld als parkeerterrein voor een nabijgelegen
hoogbouw. Daarbij zijn nog vier ‘Patiokavels’ gemaakt.
Het totaal van kavels is daardoor:
Diepe kavels, 12 stuks.
Patiokavels, 12 stuks.
Oprijlaankavels, 4 stuks.
Toekomstige bewoners konden dus een keuze maken
uit een type kavel. Hiermee kon de bewoner invloed
uitoefenen op zijn directe woonomgeving, doordat hij de
situatie van zijn woning kon kiezen. Wel gold het
principe: ‘Wie het eerst komt, het eerst maalt’. Als de
Oprijlaankavels op zijn, kan er niet meer voor gekozen
worden.
Op elke woningkavel die een bewoner kon kiezen, was
reeds aangegeven op welke plaats een ‘minimum’-
woning kon worden gemaakt. Tevens werd met stippel-
lijnen aangegeven waar gewenste uitbreidingen zouden
kunnen worden gekozen.
Binnen elke woningplattegrond kon daarna nog een
nadere keuze worden gemaakt voor de indeling van de
woning.
De basisplattegrond
Op elk type kavel was de plaats voor een basiswoning
gegeven. Deze kon nader worden uitgebreid met
uitbouwen.
De basiswoning kent een vaste indeling. De plattegrond
is een rechthoek met inwendige afmetingen van 5 x
10,5 meter. Iets uit het midden is een kern opgenomen
met de voordeur, het toilet, de meterkast en de trap. De
voordeur is gesitueerd aan de lange zijde. Aan één zijde
van de kern ligt een ruimte van 3 x 5 meter, de eet-
keuken, aan de andere klant van de kern ligt een ruimte
van 4 x 5 meter, de woonkamer.
Deze woning kan worden vergroot met uitbouwen, de
bewoner kon kiezen uit zeven varianten:
*Uitbouw UA, in de lengterichting van de woning, aan
de woonkamer.
*Uitbouw UB, in de lengterichting van de woning, aan
de keuken.
*Uitbouw UC, dwars op de woning, aan de keuken.
*Uitbouw UD, dwars op de woning, aan de woonkamer.
*Uitbouw UE, 1e verdieping, op UC, alleen als UC is
gekozen.
*Uitbouw UF, 1e verdieping, op UD, alleen als UD is
gekozen.
*Uitbouw UG, 2e verdieping, dakopbouw.
Als laatste kon de bewoner nog kiezen voor het bij-
plaatsen van een carport of een garage, die in dezelfde
stijl werden gebouwd als de woning.
In de inspraakprocedure werden deze mogelijke
uitbouwen aangeduid met de term ‘aanklikkers’. Al deze
uitbouwen waren tevoren ontworpen en geprijsd. De
87
bewoner kon dus vrij eenvoudig de totale kosten van
zijn wenswoning bepalen door de kosten van de
basiswoning en de gekozen ‘aanklikkers’ op te tellen.
Nadere indelingsvarianten konden pas besproken
worden wanneer de bewoner zijn keuze voor de
uitbouwen had bepaald. De varianten hebben vooral
betrekking op de grootte van badkamers, de uitwisse-
ling van badkamerruimte met bergingsruimte of
slaapkamerruimte met bergruimte. Ruimten in de
woning van ca 3 x 5 meter konden worden ingedeeld in
1 of 2 slaapkamers.
Gevels en buitenkozijnen
De gevels hebben een karakteristiek ontwerp, wat in
principe niet meer ter keuze van de bewoner is. Het zijn
houten gevels, behandeld met transparante kleurbeits.
Ook karakteristiek zijn de horizontale hardhouten
sierstrips op de gevels, die in het ontwerp van ramen en
deuren een rol spelen. Hier moest de bewoner zich dus
voegen naar het thema dat door de architect was
gekozen. Vanuit het oogpunt van eenheid in architec-
tuur is dat een sterk uitgangspunt. De variatie in ramen
en kozijnen blijft ondergeschikt aan het architectonisch
thema.
De definitieve gevel was allereerst het resultaat van de
gekozen basiswoning met uitbouwen; de bewoner kon
daarna een keuze maken uit verschillende raam-
afmetingen en indelingen, uit een vooraf bepaalde
selectie van raam- en deurvormen.
Het resultaat
De woningen in de buurt ‘Personal house and garden
style’, van BEMOG, vertonen architectonisch een zeer
samenhangend en duidelijk beeld. Voor een niet
onbelangrijk deel is dat toe te schrijven aan de opval-
lende architectuur en de detaillering van de woningen.
De systematische toepassing van de houten gevel-
bekleding, die door de bewoner uit een palet van
transparante aardkleuren kon worden gekozen, speelt
daarbij een belangrijke rol. De toepassing van de
horizontale hardhouten regels op de gevel is zeer
decoratief. Hier is sprake van een thema dat sterk
genoeg is om verschillen van individuele keuzes in de
geveluitwerking samen te binden tot een goed geheel.
Dit effect wordt nog versterkt door de toepassing
‘Bradstone Walling’ in de tuinmuren rond de percelen.
‘Bradstone Walling’ is een Engels geprefabriceerd
betonproduct, dat zodanig is gemaakt dat het eruit ziet
als een Middeleeuwse natuurstenen gemetselde muur.
Op diverse plaatsen is deze doorgezet in de gevels van
de woningen die op de erfgrens staan.
Door de bewoner ruime keuze te bieden voor diverse
aanbouwen zijn er ook zeker significante woning-
verschillen ontstaan, die tegemoetkomen aan een keur
van woonwensen die bij de consument kunnen bestaan.
Ook in dit project bleek dat de verkoop van woningen
minder snel verliep dan de deadline van de expo toeliet.
Bij de start van de bouw in maart 2000 was de helft van
de woningen verkocht. Daarna is besloten om de
resterende woningen door het bouwteam zelf te laten
bepalen en als afgewerkte woning op de markt te
brengen.
Als er meer tijd was geweest, had hier een ander besluit
genomen kunnen worden.
88
Keuze van de aannemer
Nijhuis Bouw is als aannemer gekozen omdat het
bedrijf een jarenlange ervaring heeft met de realisatie
van consumentgerichte woningbouw.
Nijhuis Bouw heeft voor eigen gebruik een bouw-
concept ontwikkeld onder de naam ‘Trento’. Dit concept
betreft zowel het bouwproces als het bouwproduct.
Bouwmethode
In dit concept bestaat het casco uit geprefabriceerde
betonnen elementen en kalkzandsteenwanden. Voor de
gevels gaat de voorkeur uit naar gevelsluitende binnen-
spouw bladen. De buitenafwerking van de gevels is min
of meer vrij.
Bij dit concept behoort tevens wat Nijhuis noemt ‘het
integraal ontwerp’. Dit houdt in dat Nijhuis als bouwbe-
drijf de ontwerptekeningen van de architect als uit-
gangspunt neemt en daarvan in eigen huis de bestek-
en werktekeningen maakt. In dat proces zorgt Nijhuis
ervoor dat alle onderdelen zoals ‘uitbouwen’ of
‘indelingsvarianten’ technisch goed uitvoerbaar zijn.
Daarbij wordt aandacht besteed aan het gegeven dat in
technisch opzicht de basiswoning in alle keuzevarianten
hetzelfde moet blijven. Dit voorkomt dat de keuze-
mogelijkheden voor de toe te voegen varianten worden
gefrustreerd door technische verweving van vaste basis
en toegevoegde variatie.
Het is de ervaring van Nijhuis dat architectentekeningen
onvoldoende zijn om die technische onafhankelijkheid
van onderdelen van het gebouw te bereiken. Voor zover
er dit soort ‘fouten’ in het ontwerp zitten, worden deze in
het integrale ontwerp van Nijhuis Bouw opgelost.
Doorlooptijd
In dit project is sprake van een bouwteam dat gesteund
wordt door een ervaren bouwbedrijf. De technische
Uitvoering
89
problematiek van vast en variabel is door de bouwer
van tevoren tot een uitvoerbaar probleem gereduceerd
en hoeft tijdens het bouwproces niet meer te leiden tot
onvoorziene technische problemen.
De verkoop van de woningen startte in maart 2000. De
bouw startte september 2001, dat is een lead time van
de consumentenkeuze van zes maanden. In december
2001 werden de verdiepingsvloeren dichtgemaakt en
vlak daarop volgden binnenwanden en alle inbouw-
leidingen, voor de keuze van de inbouwvariant waren
dus nog eens drie maanden extra beschikbaar.
Bij de start van de bouw was 50% van de woningen
verkocht; het restant van de woningen werd door de
verkopende partijen ingevuld. Op die woningen was het
keuzeproces niet meer van toepassing.
De datum van 1 september kan ook gezien worden als
datum van de laatste verkoop. Voor de niet-verkochte
woningen was er minder bewonerskeuze, omdat de
fundering er voor eind november in werd gelegd,
waarmee ook de uitbreidingen werden bepaald.
Voor de verkochte woningen is geen absolute eind-
datum genoemd, waarop alle keuzen bekend moesten
zijn. Belangrijk was dat de buitenkant van alle woningen
gereed moest zijn in september 2001. Bouwkundig werk
aan gevels en tuinmuren startte in januari 2001. Daar
lag dus de meest kritische lead time van dit project met
betrekking tot keuzevrijheid: in september 2000 kwam
de laatste koper binnen, januari 2001 moest de buiten-
gevel bekend zijn. Hiervoor was de lead time vier
maanden.
De combinatie van de goede technische voorbereiding
van het werk en het besluit om na september geen
keuzevrijheid meer te bieden op de ‘volumevariant’
heeft ertoe geleid dat er in dit project geen sprake
hoefde te zijn van een te korte lead time.
90
De consumentenbegeleiding was in handen van
Makelaar van der Linden uit Almere.
Informatie
Deze had een prachtig uitgevoerde brochure tot zijn
beschikking om met de bewoner tot een kavelkeuze te
komen en een keuze te bepalen voor de gewenste
uitbouwen. De brochure geeft een technische omschrij-
ving van het woningtype en een gedetailleerde
materiaalstaat.
De makelaar rondde het bewonersoverleg af met het
sluiten van een koopaannemingsovereenkomst. Daarna
was de consumentenbegeleiding in handen van een
vertegenwoordiger van de aannemer Nijhuis Bouw in
Apeldoorn.
Keuzeproces
In de brochure zijn inbouwvarianten opgenomen van de
basiswoning. Inbouwvarianten van de woningen
inclusief de variatie in aanbouwen zijn ook in de
brochure opgenomen. Bij de bewonersbegeleiding was
dit voldoende informatie om tot een keuze te komen. In
uitzonderingsgevallen werd gezocht naar een indelings-
variant die afwijkend was van de gegeven varianten. De
bewonersbegeleider van Nijhuis Bouw Apeldoorn was
bouwkundig onderlegd en kon dat keuzeproces begelei-
den.
Gerealiseerde keuzen
Bij de start van de bouw was 50% van de woningen
verkocht. Bij de verkochte woningen werd het keuze-
proces voor de toekomstige bewoner gevolgd. De niet-
verkochte woningen zijn nader vastgesteld en ingevuld
door het bouwteam bestaande uit Bemog, Faro en
Nijhuis. Voor de expo was het van belang dat de
buitenkant van de woningen af was, en dit is ook
gerealiseerd. Na september 2001 zijn er nog wel
werkzaamheden uitgevoerd die met bewonerskeuzen
samenhingen, zoals keukenplaatsing en tegelwerk.
Bij het overleg bleek dat de geboden variatie in woning-
indelingen voldoende was om aan de bewonerswensen
tegemoet te komen. Bij uitzondering werd er door
bewoners gezocht naar een andere indelingsvariant
dan in de brochure was opgenomen.
Met dit project komt wel de vraag naar voren in hoe-
verre een consument zich vanaf de tekening een goed
beeld kan vormen van de woning die hij zal krijgen. Men
kan zich afvragen of de bewoners met prachtig uitge-
voerde folders, die vooral uitmunten in de sublieme
kwaliteit van de illustraties van willekeurige natuur-
opnamen en van één vrijstaande woning, wel goed zicht
kregen op de vrij stedelijke omgeving die in werkelijk-
heid werd gebouwd.
Ook de gebruikte terminologie speelt daarbij een rol. Zo
is er in de brochure sprake van een ‘Oprijlaankavel’.
Deze benaming is bijna misleidend. In werkelijkheid is
de oprijlaan een inrit van 3 meter breed. De kavel is een
bouwterrein, dat door vijf andere kavels wordt omsloten.
Ten minste twee van de buurwoningen staan direct op
de erfgrens en kunnen drie verdiepingen hoog zijn. De
inrit is de enige toegang tot deze opgesloten kavel, en
verdient het niet om oprijlaan te worden genoemd.
Consumentenbegeleiding
91
WBV Goede StedeSlimfit
Ontwikkeling: WBV Goede StedeOntwerp: SVP Architektuur en Stedebouw,
AmersfoortUitvoering: VDM Panontwikkeling, DrachtenKwaliteitscontrole: VDM Planontwikkeling, DrachtenBewoners-begeleiding: VDM Planontwikkeling, DrachtenKarakteristiek: 25 geschakelde woningen
ProcesIn april 1999 voelden drie woningcorporaties in Almere
zich gepasseerd bij de ontwikkeling van de Eilanden-
wijk. Woningstichting Goede Stede had grenzend aan
de eilandenwijk al een vlek in ontwikkeling. In ruil voor
andere locaties in Almere heeft ze deze vlek gedeeld
met de andere corporaties. Door deze late start liep
Goede Stede een half jaar achter op de planning. Ze
hoefde daarom, in tegenstelling tot de andere ontwikke-
lende partijen, niet met drie architectensuggesties te
komen, maar kon volstaan met een architect waarmee
ze reeds eerder goede ervaringen in Almere had gehad.
Omdat Goede Stede een kleine organisatie is die niet
de capaciteit had om in korte tijd de nieuwe bewoners
te begeleiden in een consumentgericht bouwproces, is
besloten in zee te gaan met VDM, een catalogusbouwer
met ervaring in consumentenbegeleiding.
Omdat de woningstichting nog niet eerder een seriepro-
ductie met een catalogusbouwer had gedaan, is er over
de planvorming eerst een proefronde geweest met de
plaatselijke VAC, de Vrouwenadviescommissie.
Voor de 25 woningen zijn vóór de bouw 17 huurders
gevonden, die elk een eigen unieke woning gekregen
hebben.
Uiteindelijk heeft men zeven huurders vanaf het eerste
initiatief vast kunnen houden. Een aantal bewoners
huurt dus nu een voor anderen consumentgericht
ontworpen woning. De resterende acht zijn zonder
consumentenbemoeienis gebouwd en later alsnog
verhuurd. Hieruit is de conclusie getrokken dat het
proces voortaan korter moet zijn.
Alle kosten zijn door de woningstichting doorberekend
in de huur.
Alle woningen zijn stuk voor stuk aan het Bouwbesluit
getoetst.
De welstandscommissie heeft van het project alleen het
concept getoetst.
92
OntwerpMidden op elke kavel wordt een standaard’kern’
gebouwd van drie bouwlagen, waarin de utilitaire
voorzieningen zijn geplaatst: de meterkast, het toilet, de
badkamer, de keuken en de trap. Rond deze
standaard‘kern’ kan elke bewoner vervolgens, aan de
hand van het assortiment aan flexibele bouwelementen
zijn of haar ideale woning uitbouwen. Bewoners hebben
de vrijheid om de eigen kavel voor maximaal 70% te
bebouwen. De enige beperking die gesteld wordt aan
het bouwvolume is een maximale bouwhoogte van drie
bouwlagen, waarbij de eerste en tweede verdieping tot
maximaal 12 meter achter de kavelrooilijn gerealiseerd
mogen worden. Bewoners lopen zo niet het risico dat
de zon uit hun achtertuin verdwijnt door de hoge muren
van de buren.
93
UitvoeringDe keuze van de woningstichting was op VDM gevallen,
vanwege haar consumentenervaring. Omdat VDM al
haar cataloguswoningen heeft gebaseerd op een
systeem van prefabricage en houtskeletbouw, werd dat
systeem ook hier toegepast.
De uiteindelijke vorm van de blokken met geschakelde
woningen is het resultaat van de willekeurige combina-
tie van de consumentenkeuzes. Door VDM zijn alle
woningen als een zelfstandige cataloguswoning
ontwikkeld. De middenstrook met de vaste kernen is
bekleed met grijze golfplaat, de variabele delen met
hout. De aansluitingen van verspringende gevels en
daken zijn per geval afzonderlijk gedetailleerd.
VDM heeft bepleit dat voor iedere woning steeds de
maximale fundering aangelegd zou worden, om daar-
mee toekomstige uitbreidingen mogelijk te maken. Dit is
er door de woningstichting uitbezuinigd.
Doorlooptijd
In oktober 1999 is het bouwteam samengesteld. De
architect heeft het concept ontwikkeld en de principe-
details gemaakt, op basis waarvan de eerste calculaties
zijn gemaakt.
In januari 2000 is de publiciteitscampagne gestart en
zijn de bewoners geworven.
In de periode van maart tot juli heeft het overleg van
klant en architect, en daarna VDM plaatsgevonden. Half
juli moesten alle woningen bekend zijn, omdat daarna
de voorbereidingen in de fabriek begonnen. Vervolgens
werd de fundering gelegd, gevolgd door de montage
van de houtskeletwoningen, die in hetzelfde tempo in
de fabriek werden gemaakt.
Omdat de woningen per stuk werden voorbereid en op
de bouwplaats geassembleerd, wijkt het lead time
diagram af van dat van een traditioneel seriematige
bouw. Alle beslissingen per woning over de woningmaat
en -hoedanigheid moeten bekend zijn voordat de
fabricage kan beginnen.
94
Consumentgericht bouwen in de huursector is anders
dan bij koopwoningen, omdat de aandacht van huur-
ders niet lang kan worden vastgehouden. Om dit
probleem te ondervangen heeft de woningstichting al
haar huurders in Almere aangeschreven om ze te
interesseren voor dit project van dure huurwoningen.
Het opzeggen van de oude huur en het betrekken van
de nieuwe woning kon aldus gemakkelijk op elkaar
worden afgestemd. Voor de geïnteresseerden is een
voorlichtingsavond belegd.
Alle keuzemogelijkheden zijn samengebracht in een
door de architect getekend matrixboek. Aan de hand
van de bijbehorende prijslijst kan bij elke keuze de
huurprijs berekend worden. Een bouwplaat geeft een
ruimtelijk beeld. Dit pakket geeft de bewoners vol-
doende informatie om hun woning samen te stellen.
Nadat de geïnteresseerden aan de hand van het
matrixboek en de bouwplaat hun eerste ideeën hadden
Consumentenbegeleidinggevormd, werden ze uitgenodigd in het verkoopcentrum
van VDM Planontwikkeling in Drachten. Hier werden in
een gesprek met een klantenbegeleider van VDM, met
ervaring in het begeleiden van de verkoop van
cataloguswoningen, de plattegronden verbeterd. Binnen
het gekozen volume was ‘alles’ mogelijk, zolang het
maar gezegd werd voordat de tekeningen gemaakt
werden.
De huurder werd door VDM benaderd alsof hij de koper
was.
Na dit consult kon VDM in twee à drie uur de tekenin-
gen en de contractstukken klaarmaken. Ondertussen
kon de klant de verschillende woon- en keukenwinkels
bezoeken om ideeën op te doen voor de afwerking van
de woning. Als regel kon aan het einde van de dag het
contract ondertekend worden.
95
Zondag Bouwgroep BVPioniers in de polder
Ontwikkeling: Zondag Bouwgroep (Z.B.G.) BV te RhenenOntwerp: Feekes & Colijn, architecten te UtrechtUitvoering: Bouwonderneming Van Houwelingen
te GorinchemToezicht: Bouwonderneming Van Houwelingen
te GorinchemWoningtype: eengezinswoningen, 30
ProcesDe gemeente Almere heeft de Zondag Bouwgroep
geselecteerd voor de ontwikkeling van 30 individuele
woningen. De ontwikkelaar heeft de aannemer geselec-
teerd.
De Zondag Bouwgroep is een internationale, zelfstan-
dige, financieel onafhankelijke ontwikkelaar met een
jaarlijkse productie van circa 800 woningen. Zij heeft
zich de afgelopen jaren geprofileerd als ontwikkelaar
van particulier opdrachtgeverschap binnen project-
matige bouw. Ze gaat dan ook niet uit van projecten,
maar steeds meer van woonvormen en woonwensen.
De gemeente heeft de ontwikkelaar gevraagd een
voorstel te doen voor twee architectenbureaus. Beide
architectenbureaus hebben een ontwerpproces ontwik-
keld en op basis hiervan is Feekes & Colijn geselec-
teerd. Feekes & Colijn is een middelgroot architecten-
bureau met rond de 25 medewerkers (van wie 11
architecten) en een zeer gevarieerd opdrachtenpakket
en ervaring met consumentgericht bouwen. Het uit-
gangspunt hierbij is dat de bewoner dé deskundige is
op het gebied van zijn eigen woning en woonwijze; ook
voor de Zondag Bouwgroep was dit het uitgangspunt.
Dit is in het project vertaald in het ‘Woonwensen Op
Maat’ concept: het geeft de consument maximale
keuzevrijheid bij het ontwikkelen en bouwen van een
eigen woning naar eigen idee en woonwensen.
Het krappe tijdschema heeft ertoe geleid dat ongeveer
de helft van de woningen is gebouwd voordat er een
koper was.
96
OntwerpDe ontwikkelde ontwerpsystematiek is erop gericht dat
vrijwel elke woonvorm binnen een projectmatige
ontwikkeling mogelijk is.
Perceel
Het ontwerp ging uit van bouwen op een standaard-
kavel van 9,90 m bij 30 m. De hierop te bouwen
woonvorm was gebaseerd op een maatraster van 3,30
m bij 3,30 m. De modulen werden op deze maatvoering
gebaseerd. Voor ondergeschikte uitbreidingen is een
zone van 1,65 m toegevoegd.
Basisplattegronden
Maat en vorm van de woning zijn zo geheel vrij. De hele
kavel kon worden bebouwd voor een door de gemeente
bepaald maximaal percentage van 70. In de uitwerking
is daar als bindende regel aan toegevoegd: maximaal in
drie lagen aan de straatzijde, in één laag in het midden
en achter in de tuin in maximaal twee lagen. Alle
woningen en latere uitbreidingen dienen daaraan te
voldoen en uiteraard aan de gebruikelijke regelgevingen
die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit.
Omdat de kopers een grote diversiteit hebben ontwor-
pen en er een grote variatie in bouwmassa is ontstaan,
streefde de architect een eenheid van architectonische
uitdrukking na door o.a. een hoogwaardige uitstraling
middels krachtige en eenvoudige middelen. Dit is
uitgewerkt in de selectie van materialen en de integratie
van sterke geveldetails. De dakrand is daarin beeld-
bepalend en heeft een bindende functie.
Platte daken en kappen waren beide mogelijk en voor
de gevelindeling waren een maatsystematiek en een
97
keuzekozijnstaat voorbereid. De kopers konden kiezen
uit drie (verwante) kleuren metselwerk, afkomstig uit
één fabriek, waardoor de samenhang werd gewaar-
borgd.
Het resultaat
Het uitgangspunt bij dit consumentgericht bouwen en
ontwikkelen in projectverband was: hoe groter de
mogelijkheden, hoe strenger de regels. In Almere
werden de kopers streng gehouden aan regels die de
uitwerking van de architectuur betroffen en aan bouw-
kundige eisen. Opbouw, volume, maat, plattegrond en
gevelindeling behoorden geheel tot de competentie van
de kopers, mits ze zich aan de regels hielden.
Alle 30 eengezinswoningen zijn geheel verschillend, de
kopers zijn zeer tevreden over het feit dat hun ‘huis’,
ondanks de enorme verschillen, wel degelijk een
eenheid in sfeer kent.
Na afloop is er een kopersenquête gehouden. Hieruit
kwam naar voren dat 80% van de geïnterviewden de
woning gekocht had, omdat de koper hierbij de vrijheid
kreeg zelf een woonvorm te ontwerpen, wat binnen het
Gewild Wonen zeer weinig voorkwam. Van deze groep
gaf 100% aan dat het ontwerpproces geheel volgens
verwachting is verlopen. Men heeft de woning gekregen
die men wilde. Het resulteerde uiteindelijk in de realisa-
tie van de door hen gewenste woonvorm, precies
passend en op maat gesneden.
98
Er is een scheiding aangebracht tussen de disciplines
van de ruwbouw en die van de afbouw en installaties.
Keuze van de aannemer
Het bouwkundig ontwerp werd door kopers in samen-
werking met de architect bepaald en door de hoofd-
aannemer gerealiseerd. De installaties werden door
afbouwonderaannemers op individuele basis met de
kopers volledig voorbereid, overeengekomen en
vervolgens uitgevoerd. De hoofdaannemer voerde een
overall coördinatie.
Bouwmethode
De keuze voor modulaire eenheden en de structurele
aanpak leidden tot een project met een zeer grote
verscheidenheid aan zelfontworpen woonvormen.
In verband met seriegrootte en de te verwachten
diversiteit is er gekozen voor een traditionele bouwwijze
met kalkzandsteen wanden en breedplaatvloeren. Het
casco is door de hoofdaannemer gebouwd, waarbij alle
basisvoorzieningen werden meegenomen. De afbouw
en de door de koper bepaalde installaties zijn apart
uitbesteed aan kleine, hierin gespecialiseerde bedrijven.
De bouwmethodiek, de detaillering en de materiaal-
keuze waren van tevoren zorgvuldig en in onderling
overleg met de bouwer begin 2000 uitgewerkt en
vastgelegd. Begin juni 2000 was de gehele technische
voorbereiding gereed, de financiële methodiek voor de
bepaling van de verkoopprijs bepaald en het digitale
ontwerpproces om op deze wijze te kunnen communi-
ceren met de kopers gereed.
Uitvoering
99
100
De ontwikkelaar heeft advertenties van het project
geplaatst en de architect heeft een pop-up folder
gemaakt, waarin vijf verschillende woningen getoond
werden. Door deze informatie aangetrokken namen de
geïnteresseerden contact op met de makelaar. Deze
had een grote perspexmaquette (schaal 1:20), waar-
mee de kopers hun eigen woning konden samenstellen.
Ze kregen van de architect een document met 20
voorbeeldplattegronden, voor 20 fictieve huishoudens.
De perspexmaquette werd gefotografeerd en/of gete-
kend op ruitjespapier. Dit was vervolgens de basis voor
de architectentekening van de woning, plattegronden,
aanzichten en een 3D-tekening, gemaakt in een voor dit
project aangepast tekenprogramma. Hierna volgde een
sessie op het architectenbureau, waarbij de gekozen
indeling met de architect besproken werd. Na eventuele
aanpassingen kon de prijs worden vastgesteld. Deze
werd voor de ruwbouw bepaald aan de hand van een
kubiekemeterprijs van de 20 voorbeeldwoningen. Voor
de afwerking golden standaardprijzen voor een basis-
referentiepakket. Extra’s werden afzonderlijk in de
rekening gespecificeerd. In een tweede sessie werden
alle keuzes nog een keer besproken, waarna het
koopcontract getekend werd. Uniek in dit project was
dat de consument rechtstreeks met de onderaannemers
in contact gebracht werd voor het vaststellen van de
afwerkopties, waarmee de onderaannemers ook een
belangrijke taak vervulden als consumentenbegeleider.
Communicatie en procesbeheersing
Het proces met de kopers startte met een introductie
door de makelaar. De architect had een aantal voor-
beelden bedacht, die als inspiratiebron konden dienen.
Aansluitend aan deze introductie stelden de toekom-
stige kopers op basis van hun woonwensen en ideeën
over leefstijl de door hen gewenste woonvorm samen
met de door de architect ontwikkelde blokkendoos.
Daarbij ging het vooral om de vragen ‘hoe wil ik wonen
Consumentenbegeleiding
101
en leven’ en niet om het realiseren van de bekende
referentiewoning. Ze ‘bouwden’ met modulen, waardoor
ruimten werden gecreëerd, en werden daarbij door de
makelaar geassisteerd. Ook werden door de kopers
schetsen gemaakt op door de architect voorbereide
onderleggers. Ze hadden daarbij de keuze uit verschil-
lende modulen primair voor ruimtevorming (vloeren en
wanden) en modulen voor diverse functies zoals
badkamers, toiletten, trappen en bergingen e.d. De
kopers bepaalden zo spelenderwijs zelf de vorm en
indeling van hun woning.
Nadat de toekomstige kopers deze introductiefase
hadden doorlopen werden hun ideeën door de architect
in samenspraak met de constructeur en de aannemer
beoordeeld op bouwtechnische, functionele en esthe-
tische aspecten en werd het ontwerp vertaald in digitale
tekeningen met behulp van een geavanceerd, door de
architect ontwikkeld computerprogramma. Daarbij
kwamen de woonwensen van de kopers virtueel tot
leven. Dit bood de kopers de mogelijkheid zelf ‘rond te
lopen’ in hun eigen virtuele woning. Tevens werd een
voorlopige koopprijs bepaald. Hierna werd met de koper
een overleg op het kantoor van de architect afgespro-
ken en werden in onderlinge samenspraak met de
architect de noodzakelijke en wenselijke aanpassingen
aan het ontwerp doorgevoerd. Daarbij werden wensen
die niet in overeenstemming waren met financiële
mogelijkheden van de koper direct doorgesproken en
opgelost. Elementair bleef dat de koper ontwierp en
bepaalde. Het ontwerpproces werd, na het vaststellen
van de definitieve vrij-op-naamprijs, afgesloten met een
afrondend gesprek met de makelaar en het tekenen van
het koopcontract. Het bleek dat de bewoners hun
bestedingspatroon voornamelijk vertaalden in bouw-
massa’s.
102
103
Ontwikkeling: Woningstichting Groene Stad AlmereOntwerp: Architectenbureau ir. Marlies Rohmer BVUitvoering: Kingma BouwToezicht: GSA, i.s.m. Architectenbureau ir. Marlies
Rohmer BVBewoners-begeleiding: Van Nieuwpoort Makelaars O.G. BVWoningtype: in twee rijen geschakelde woningenAantalwoningen: 18
WoningstichtingGroene Stad AlmereLotus 18 woningen
ProcesWoningstichting Groene Stad Almere (GSA) is één van
de drie corporaties die woningen gebouwd heeft in de
Eilandenbuurt, voor de bouwexpo ‘Gewild Wonen
2000’. GSA heeft gekozen voor het bouwen van
achttien koopwoningen. Het proces is voor een belang-
rijk deel bepaald door enerzijds de maatschappelijke
doelstelling van de stichting, en anderzijds de korte
ontwikkeltijd als gevolg van de expo-deadline. GSA
staat een getrapte besluitvorming voor, waarbij tevoren
in overleg met de gemeente de stedenbouwkundige
condities worden bepaald voor het bouwen van wonin-
gen, bijvoorbeeld door GSA, die op hun beurt condities
scheppen voor een grote bewonersvrijheid.
GSA besliste over de erfafscheidingen, de schakeling
van de woningen en het strakke kader van de gevels.
Het expo-karakter heeft geleid tot de keuze er bijzon-
dere woningen van te maken. Gezien de tijdsdruk was
GSA van de plicht ontslagen drie architecten voor te
dragen. Samen met architectenbureau Marlies Rohmer
BV is een project ontwikkeld van achttien identieke
kernen, met daaraan gekoppeld loftachtige ruimten, die
naar de wens van de kopers ingedeeld konden worden.
GSA was zich ervan bewust dat het geen doorsnee
gezinswoningen zijn, maar woningen voor een
nichemarkt. De verkoop verliep daardoor langzaam,
maar gestaag. GSA heeft ervoor gekozen pas met de
verkoop te beginnen, nadat er een volledige project-
documentatie gedrukt kon worden. Hiervoor moeten
‘alle’ bouwkundige gegevens bekend zijn. Dit verklaart
waarom de meeste woningen zijn afgebouwd, terwijl de
nieuwe bewoners nog niet bekend waren.
104
OntwerpHet perceel
Het beschikbare gebied is traditioneel verkaveld, met
voordeuren aan de straatzijde en privé-tuinen achter,
ontsloten door een middenpad.
De achttien woningen zijn in twee blokken van negen
geschakeld.
De achtergevellijn is regelmatig vertand, zodanig dat
het middenpad enigszins schuin ten opzichte van de
straten loopt. Variaties in de woningrootten leiden tot
variaties in de gevellijn aan de voorzijden. Omwille van
de visuele eenheid zijn de erfscheidingen door GSA
bepaald. De consumentendocumentatie zegt hierover:
‘Op de erfgrens van de achtertuinen komt rondom een
1,60 m tot 1,80 m hoge beukenhaag, met een opening
ter plaatse van het achterpad (...) De eigenaars van
deze woningen zijn (...) verantwoordelijk voor (...)
onderhoud en vervanging’. Door tekening van het
koopcontract gaat de bewoner de onderhouds-
verplichting aan. Strikt genomen maakt dit de handha-
ving van de regel lastig: de oplossing van eventuele
problemen is doorgeschoven naar de bewoners, er is
geen hogere instantie partij die kan beslechten. De
gemeente Almere heeft ervoor gekozen dergelijke
dwingende bepalingen niet in de grondakte op te
nemen omdat men de handhaving ervan als een te
grote belasting voor de publieke taken ziet.
De kern
Iedere woning bestaat uit een identieke kern, met
daarin de entree, het toilet, de trap en de berging met
buitendeur. Op de eerste verdieping zijn een badkamer
(2,10 m x 1,82 m) en afzonderlijk toilet en een trap naar
de tweede verdieping, met berging en cv-kast. In de
eerste ontwerpen was voor de keuken een vaste plaats
in de kern gereserveerd. Deze is later naar de woon-
beuk verhuisd, met aansluitpunten tegen de kern.
De voor- en achtergevel zijn iets hellend, waardoor de
verdiepingen in de kern kleiner zijn dan de begane
grond van de kern.
De woonbeuk
De door de koper vrij indeelbare woonbeuk kende drie
verschillende diepten en drie verschillende breedten. Dit
leidde tot negen varianten. Omdat de strakke tijds-
105
planning van het bouwproces niet toestond om pas na
verkoop te gaan bouwen en de consument dus moest
kiezen uit reeds gebouwde woningen, zijn er zoveel
mogelijk varianten gebouwd: twee keer de negen
breedte-dieptecombinaties. In het dak is een sparing
aangebracht voor het maken van een daklicht.
Het bleek onmogelijk de woonbeuk leeg, dus zonder
vloeren, op te leveren. Het Bouwbesluit staat dit niet
toe, en bovendien zouden er wanden ontworpen en
gedimensioneerd moeten worden op ‘alle’ mogelijke
vloer- en videcombinaties. De vloeren kunnen dan
constructief niet worden meegerekend, waardoor de
hoofddraagstructuur extra zwaar op stijfheid gedimen-
sioneerd zou moeten worden. De meerkosten zouden
niet opwegen tegen de voordelen.
De vloeren aan voor- en achterzijde van de woning zijn
van elkaar gescheiden door een vide. De verschillende
hoogteverschillen worden overbrugd door houten
trappen.
Gevels en buitenkozijnen
De architect had voor de gevelbekleding van de kern
gekozen voor zwarte leien, bevestigd op een binnen-
spouwblad van geprefabriceerd houtskelet. GSA heeft
uiteindelijk voor een Hfl. 5000 duurdere optie gekozen
van Afrikaanse natuursteenleien, daarmee anticiperend
op wat kopers mooi zullen vinden.
De gevels van de woonbeuk bestaan uit meranti puien,
met daarvoor aan de straatzijde een extra gevel van
gecoat staal met draaiende delen, met daarin alumi-
nium jaloezieroosters.
Het resultaat
De identieke kernen en de gelijkvormigheid van de
gevels van de woonbeuken hebben geleid tot twee
blokken, met woningen die aan de buitenzijde eenzelfde
signatuur hebben. De verwachte variatie, doordat de
jaloezieroosters geopend en gesloten kunnen worden,
is niet uitgekomen. De lamelmaat is zodanig dat ze van
binnen uit niet het uitzicht belemmert, terwijl ze wel het
inzicht tegenhoudt. De bewoners hebben blijkbaar niet
vaak de behoefte de roosters te openen.
106
UitvoeringKeuze van de aannemer
De bouw is uitgevoerd door Kingma Bouw BV uit
Lelystad. Hiervoor is gekozen omdat GSA met dit bedrijf
goede ervaringen had en er van uit kon gaan dat het
niet alleen de strakke planning aan kon, maar ook mee
kon denken in het ontwikkelen van nieuwe concepten in
zowel de kern als de dubbele gevelconstructie van de
woonbeuk.
Bouwmethode en constructie
In de ontwerpfase werd gedacht aan een ‘geïndustriali-
seerd gemaakte kern’, waarin standaard de meeste
technische voorzieningen waren opgenomen, om
daarmee de leidingen in de woonbeuk te beperken. In
de praktijk is een serie van achttien woningen te klein
voor het inrichten van een fabrieksmatige productie.
Doordat alle kernen gelijk waren, kon er wel voordeel
worden getrokken uit het herhalingseffect.
Op de ter plaatse gestorte fundering zijn beganegrond-
vloeren gelegd, uitgevoerd als ribcassettevloer. De
dragende muren zijn van kalkzandsteen, de
verdiepingsvloeren van 1,20 m brede prefab systeem-
vloerplaten. Hierin is een basispakket van elektraleidin-
gen opgenomen. Dit kon worden aangevuld met
leidingen in de 50 mm dikke afwerkvloer.
De licht hellende gevels van de kern, afgedekt met
leien, zijn bouwkundig gezien eigenlijk een dak-
constructie. De extra gevel voor de woonbeuk is
speciaal voor dit project ontworpen in een samenwer-
king van opdrachtgever, architect, aannemer, onder-
aannemer en fabrikant. Het leerproces van deze
‘projectgebonden productontwikkeling’ en het uiteinde-
lijke resultaat waren GSA een meerprijs van Hfl.
10.000 waard.
Omdat uiteindelijk voor de nog onbekende koper werd
gebouwd, zijn wanden en plafonds afgewerkt en
opgeleverd met neutraal spuitwerk, dat later naar
believen kan worden afgewerkt.
Doorlooptijd
Medio 1999 raakte GSA betrokken bij de
bouwexpoprojecten in de Eilandenbuurt. In de zomer
van dat jaar werd de opdracht aan de architect ver-
strekt. De architect had het voorlopig ontwerp in het
najaar klaar en begin 2000 was het definitief ontwerp
gereed. De bouw is in maart 2000 gestart.
Door de tijdsdruk van de expo in september 2000, de
wens een complete kopersbrochure (april 2000) te
maken en het nichekarakter van het project, moest er
107
De consumentenbegeleiding was in handen van een
makelaar.
De verkoop is eerst aangekondigd via advertenties in
de lokale pers; er was een uitgebreide brochure met
alle varianten en technische gegevens beschikbaar. Het
consumentgerichte zat in het aanbod van veel varian-
ten. Het is evident dat het aantal varianten slinkt,
naarmate er meer verkocht zijn. Gezien het bijzondere
karakter van de woningen waren er weinig snelle
kopers. De prijsstelling (tussen de Hfl. 420.000 en
520.000) was aantrekkelijk. De laatste woning is binnen
een jaar na oplevering verkocht.
De woningen werden zonder keuken opgeleverd; deze
kon via de aannemer worden gekocht en geplaatst,
maar dit was niet dwingend.
Consumentenbegeleidinggebouwd worden voordat de kopers zich hadden
aangediend. Twee woningen zijn voorgetrokken en vóór
de expo afgemaakt. De andere woningen zijn na de
expo afgebouwd en op basis van de verwachte
consumentenwensen verkocht in al hun varianten. De
oplevering begon twee maanden na de expo.
108
Top Related