Bestuursverslag en Jaarrekening 2017 Almelose ... · 6 1. Algemene beschouwing Het bestuursverslag...
Transcript of Bestuursverslag en Jaarrekening 2017 Almelose ... · 6 1. Algemene beschouwing Het bestuursverslag...
2
Bestuursverslag 2017
Naam van de toegelaten instelling : Almelose Woningstichting Beter Wonen
Gemeente, waar de instelling haar
vestiging heeft : Almelo
Adres : Klimopstraat 2a
Oprichtingsdatum : 17 mei 1914
Datum en nummer van het
Koninklijke besluit, waarbij de
instelling is toegelaten : 23 juli 1914, nr. 47
Datum en nummer van de
inschrijving in het openbare register,
gehouden door de Kamer van
Koophandel en Fabrieken binnen
welk rechtsgebied de instelling
haar woonplaats heeft : 3 juli 1979, nr. S.027.841
Datum en nummer van de
instelling in het handelsregister : 15 juli 1965, nr. 060 32903
3
Inhoudsopgave
BESTUURSVERSLAG
1. Algemene beschouwing ........................................................................................... 6 2. Governance ........................................................................................................... 10
2.1 Naleving van de Governancecode Woningcorporaties .................................. 10 2.2 Governance structuur .................................................................................. 10 2.3 Risico’s en onzekerheden............................................................................. 11
3. Woningbezit .......................................................................................................... 17 3.1 Onze vastgoedstrategie ............................................................................... 17 3.2 De gekozen strategie voor ons bezit ............................................................ 17 3.3 Vervolgstappen voor de vastgoedsturing ..................................................... 19 3.4 Sloop/nieuwbouw ....................................................................................... 19 3.5 Verkoop ....................................................................................................... 20 3.6 Investeringen .............................................................................................. 20 3.7 Onderhoudsactiviteiten ................................................................................ 20 3.8 Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering......... 21
4. Verhuur van ons bezit ............................................................................................ 23 4.1 Het aanbieden van woonruimte ................................................................... 23 4.2 Huisvesting van de doelgroep ...................................................................... 24 4.3 Specifieke doelgroepen ................................................................................ 26 4.4 Huurprijsbeleid ............................................................................................ 28 4.5 Leegstand en mutatiegraad ......................................................................... 28 4.6 Kwaliteit van de dienstverlening .................................................................. 31
5. Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt ......................................................... 33 5.1 Algemene ontwikkelingen ............................................................................ 33 5.2 Algemene ontwikkelingen in de regio .......................................................... 33 5.3 Samen werken aan vitale buurten ............................................................... 34 5.4 Wonen en zorg ............................................................................................. 37
6. Betrekken van onze doelgroepen........................................................................... 40 6.1 Betrekken van huurders .............................................................................. 40 6.2 Betrekken van stakeholders ........................................................................ 42 6.3 Communicatie met bewoners en stakeholders ............................................. 42
7. Personeel .............................................................................................................. 44 8. Bericht van de Raad van Commissarissen .............................................................. 48
8.1 Over besturen en toezicht houden ............................................................... 48 8.2 Toetsingskader en toezichtkader ................................................................. 49 8.3 Samenstelling RvC ....................................................................................... 50 8.4 Werkzaamheden in 2017 ............................................................................. 53 8.4 Behaalde PE-punten per RvC-lid in 2017 ........................................................ 54 Tabel 8.4.1............................................................................................................. 54 8.5 Contacten met stakeholders ........................................................................ 54 8.6 Verslag vanuit de toezichthoudende rol ....................................................... 55 8.7 Verslag vanuit de klankbord- en adviesrol ................................................... 56 8.8 Verslag vanuit de werkgeversrol inclusief WNT ........................................... 57 8.9 Functioneren Raad van Commissarissen ...................................................... 57 8.10 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen conform WNT .. 58
9. Financiën ............................................................................................................... 59 9.1 Ontwikkelingen in relatie tot financiële exploitatie 2017 (bedragen x € 1.000)
.............................................................................................................................. 59 9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) ................................................................. 60 9.2.1 Functionele indeling van de winst- en verliesrekening (x € 1.000) ............... 63 9.3 Karakter van het financieel resultaat 2017 (x € 1.000) ................................... 64 9.4 Ontwikkeling eigen vermogen ......................................................................... 65 9.5 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen ...................................... 66
4
9.6 Waardering bezit ............................................................................................. 67 9.7 Financiële continuïteit ..................................................................................... 69 9.8 Oordelen externe toezichthouders ................................................................... 69 9.9 Treasury .......................................................................................................... 70 9.10 Vooruitblik 2018 ............................................................................................ 74
Jaarrekening 2017 ......................................................................................................... 77 Balans per 31 december 2017 ........................................................................................ 78 Functionele winst- en verliesrekening over het boekjaar 2017 ...................................... 80 Kasstroomoverzicht 2017 ............................................................................................... 81 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2017 ............................................................ 83 Toelichting op de balans per 31 december 2017 ............................................................ 95 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2017 ................................................ 116 Overige toelichtingen ................................................................................................... 124 Overige gegevens ......................................................................................................... 127 Opgave verbindingen ................................................................................................... 130 Controleverklaring BDO…………………………………………………………………………….….…….133
6
1. Algemene beschouwing
Het bestuursverslag (in de zin van Titel 9 Boek 2 BW, voorheen jaarverslag) en het hierin (in
hoofdstuk 3 tot en met 6) integraal opgenomen volkshuisvestingsverslag, is een verantwoording
van het beleid en de activiteiten van de corporatie over het afgelopen kalenderjaar. We maken
daarmee inzichtelijk waar we onze aandacht op hebben gericht, welke resultaten zijn behaald en
hoe onze bedrijfsvoering zich heeft ontwikkeld. Op vele onderdelen leggen we verantwoording af
vanwege wettelijke verplichtingen. We doen dat ook met een gevoel van trots, omdat we diensten
mogen leveren aan onze huurders en samen met partners mogen werken aan beter wonen voor
onze huurders in ons werkgebied. Dat is wat ons bindt aan Beter Wonen.
Onze organisatie is inmiddels actief in de wereld van de Woningwet. We zijn geland in een
nieuw tijdperk voor onze sector We moeten nu verder bewust aan de slag!
Van ons wordt nu vooral serieus aandacht gevraagd voor het beheren en exploiteren van de
sociale woningbouwvoorraad ten dienste van onze huurders. Onder duidelijke voorwaarden
kunnen lokaal aanvullende activiteiten plaatsvinden. We stelden eerder vast dat ons
Ondernemingsplan 2014-2018 met haar voornemens voor Almelo, haar wijken en onze
huurders al voorsorteerde op de Woningwet. We hadden daardoor gelukkig geen grote noodzaak
om ons beleid en onze activiteiten te herzien. We konden veelal door met onze voornemens.
Onze beleidslijnen in 2017
Beter Wonen ontwikkelt zich, zoals benoemd in haar Ondernemingsplan, naar een lokaal
georiënteerde corporatie die actief betrokken wil zijn bij haar huurders in wijken en buurten in
Almelo. In die wijken en buurten willen we werken aan passende woonomgevingen voor onze
huurders. Het gaat dan om woonomgevingen die schoon, heel en veilig zijn. In die omgeving willen
we actief zorgen voor relevante netwerken ten dienste van het (blijven) wonen van onze huurders.
Daarbij zijn we verbinder, aanjager en zoeken we actief kansen. We richten ons op de huurders
met een bescheiden portemonnee.
Met onze huurders willen we een open relatie aangaan, vanuit betrokkenheid werken aan
oplossingen voor onze huurders. Met en voor hen zorgen we ervoor dat onze dienstverlening
hoog gewaardeerd wordt. We werken vanuit een bedrijfsbasis die solide en doelmatig is
georganiseerd en waarbij IT een belangrijke pijler is.
In de kern zijn we te typeren als een corporatie die warme banden wil hebben met haar
huurders, bewust digitaliseert om doelmatig en breed bereikbaar te zijn voor hen en de
woningvoorraad en woonomgeving goed op peil houdt. De onderneming houden we bedrijfsmatig
gezond en toekomstgericht om straks ook nog steeds een goede verhuurder te kunnen blijven.
Bij het nastreven van dit beeld is specifieke aandacht voor belangrijke thema’s:
De huurder centraal stellen bij de zaken die we doen
Onze koers is die van een dienstverlener willen zijn naar onze huurders. Dat vraagt van ons
inlevingsvermogen, het kennen van de verwachtingen van huurders naar ons en met hen open en
oprecht in dialoog zijn.
Vaak denken we dat we de huurder kennen in de verwachtingen, we vragen het hem of haar
alleen niet. We geloven dat we de huurder kennen. Om werkelijk aan te sluiten bij de
verwachtingen van onze huurders moeten we actief in gesprek met onze huurders en vragen
wat we voor hen kunnen betekenen. Ook het vragen van feedback mag een tweede natuur worden
van ons. Dat houdt ons scherp en helpt ons blijvend verbeteren.
Voor de huurder werken we actief aan digitalisering van onze dienstverlening. In dit verslagjaar
hebben we duidelijke stappen mogen zetten in een betere digitale dienstverlening naar huurders.
Daar kunnen we trots op zijn. Van diverse huurders ontvingen we ook positieve feedback op deze
stappen. Dat is fijn. Met de digitalisering willen we ook meer tijd en aandacht kunnen vrijmaken
7
voor huurders die iets meer persoonlijke aandacht van ons kunnen gebruiken. Daar willen we ook
voor beschikbaar zijn. Naast de digitalisering willen we bewust ook de huurder meer leren kennen. Daar kunnen we zeker nog bijzetten! De eerste ervaringen smaken naar meer. Als we de verwachtingen van onze huurders meer kennen, kunnen we ook stappen zetten om onze dienstverlening te innoveren. Bestaande voorraad dominant
In 2017 realiseerden we belangrijke nieuwprojecten in de binnenstad en de Riet. Voor 2018 zal
ook nog sprake zijn van een beperkte nieuwbouw. Daarna ligt onze focus op de bestaande
voorraad. Daarvan verduurzaamden we nu de eerste twee complexen. We deden daar nieuwe
ervaringen op, die we breder willen gaan benutten vanwege de verduurzaming van ons bezit. Er
wachten nog de nodige complexen om in 2018 en 2019 af te ronden. Die opgave moeten we
nakomen en daarbij willen we gebruikmaken van de verkregen inzichten uit de eerdere projecten.
We gaan methodisch een deel van onze voorraad verduurzamen. Voor het overige deel bereiden
we ons bewust voor op de verduurzaming en de implementatie van het Parijsakkoord. In 2018
zullen we een plan opleveren hoe we ons voorbereiden op het Parijsakkoord en onze
woningvoorraad integraal gaan verduurzamen.
Huis op orde
Om duurzaam gezond te blijven als corporatie is het van belang de loyaliteit van de huurders te
verhogen en de kasstromen van onze vastgoedexploitatie gezond te laten zijn. Kritisch sturen
op de kasstromen en versterking ervan is een belangrijke verantwoordelijkheid van
management en medewerkers. Het is de drager van de continuïteit van onze onderneming en staat
ten dienste van een gematigd huurbeleid.
Uitbreiding van onze portefeuille kan hierbij een reële optie zijn. Waar we kansen zien, willen
we die actief aangaan.
Onze onderneming steunt op het beheren van ons vastgoed. Om dat passend te kunnen doen,
moeten we ons bezit kennen en beheersen. Vanwege veranderde regelgeving is
datamanagement voor onze organisatie in betekenis toegenomen en vraagt regieversterking.
In de toenemende wereld van de digitalisering willen we een bewuste partij zijn die weet wat
speelt, verantwoord keuzes kan maken binnen die wereld en haar privacygegevens afdoende
beheert.
In de veranderende context vanwege de Woningwet blijft voldoende ruimte voor corporaties.
Het vraagt echter wel om onze toegevoegde waarde duidelijk zichtbaar te maken. We moeten
aantonen dat onze keuzes overeenkomen met wat de samenleving en onze klant verwacht,
laten zien dat we doelmatig zijn en dat onze bedrijfsvoering en dienstverlening op een ruim
voldoende niveau is. Klantrespons meten is hierbij een belangrijke basisvoorwaarde.
In 2017 mochten we nieuwe woningen opleveren in het Riethuys en Woonkwadrant fase 1. Als we
kijken naar de reacties van de nieuwe huurders en uit de omgeving leiden we af dat we met deze
projecten de goede dingen doen. Het is fijn te vernemen dat deze nieuwe wooncomplexen goed
gewaardeerd worden en duidelijk herkenning geven aan de vraag van de huurder en de omgeving.
Als corporatie zijn wij best trots op deze toevoegingen aan de woningmarkt van Almelo. Het helpt
ons om huurders netjes te huisvesten tegen een haalbare prijs en daarnaast de omgeving te
verbeteren. We werken daardoor bewust aan beter wonen in een omgeving waar het prettig wonen
is.
Cultuur en organisatie
Bij het invullen van onze ambitie hoort een doorontwikkeling van onze organisatieopzet en
organisatiestijl. In de organisatie werken we daarom vooral gericht aan een ander
samenspel en leiderschap, de juiste kennis, maar zeker ook aan houding en gedrag.
Onze bedrijfscultuur vraagt blijvende aandacht. Slagkracht in de organisatie wordt versterkt,
we staan voor kortere lijnen, meer samenwerking in- en extern, en het stimuleren van eigen
verantwoordelijkheid en (zelf-)vertrouwen. In 2017 verzorgden we hiervoor de nodige activiteiten
door middel van scholing, dialoog en reflectie. We hebben er vertrouwen in dat we dat doortrekken
in onze hele organisatie. Ook voor 2018 zal cultuur en organisatie onze aandacht en inzet vragen.
8
Waar we voor (blijven) staan
De corporaties zetten zich van oudsher in voor betaalbaar en goed wonen voor mensen die – om
welke reden dan ook- een steuntje in de rug nodig hebben. Dat was juist één van de belangrijkste
redenen om ruim een eeuw geleden sociale volkshuisvesting van de grond te laten komen. Die
verantwoordelijkheden staan ook nog steeds in onze recent vastgestelde nieuwe statuten. Daar
hebben we ook als sector dus nog steeds voor te staan! Dat vraagt ook bij ons verantwoordelijk
handelen naar de toekomst. Om juist ook in huidige en komende tijden een rol van
maatschappelijke betekenis in Almelo te kunnen blijven vervullen als Beter Wonen.
Onze missie is als volgt verwoord in ons vigerende ondernemingsplan:
Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen in vitale buurten in Almelo voor mensen die hier
niet zelf in kunnen voorzien. Om dit te bereiken werken we actief en betrokken samen met
inwoners en maatschappelijke partners.
Beter Wonen is werkzaam in de woningmarktregio Oost Nederland, met een duidelijke focus op
Almelo.
Als kern van ons beleid en onze organisatie geldt:
• We zijn er ten dienste van onze huurders, we staan voor breed toegankelijke diensten aan hen.
We versterken onze dienstverlenende opstelling naar huurders en klanten. Door bewust gebruik
te maken van digitalisering vernieuwen we onze diensten naar hen en reduceren we onze
organisatiekosten;
• We richten ons vooral op de huurders met een smalle portemonnee. Juist voor hen willen we
gaan voor beter wonen en sturen we op haalbare woonlasten;
• Onze sociale woningvoorraad willen we bereikbaar en beschikbaar houden voor onze doelgroep.
We willen onze concurrentiepositie in de markt scherper stellen;
• We zetten nadrukkelijk in op het verbeteren en verduurzamen van de bestaande
woningvoorraad. Een groter deel houden we daarom bewust langer in exploitatie. We kiezen
daarbij voor slimme concepten zodat we meters kunnen maken bij het verduurzamen van ons
bezit;
• We zetten, weliswaar op een meer bescheiden schaal, ook nog steeds in op verversing van onze
woningvoorraad. In het bijzonder doen we dat voor die woningen tot aan de eerste
aftoppingsgrens voor een brede doelgroep. Uiteindelijk verwachten we circa 6000/6200
woningen te blijven exploiteren;
• Onze dienstverlening en het beheer van het bezit verzorgen we vanuit een slagvaardige en
efficiënte werkorganisatie. Daarmee moeten we de zaken goed en slim geregeld en
geregisseerd kunnen krijgen. Daarbij hoort een doorontwikkeling van onze organisatieopzet en -
stijl;
• In de organisatie werken we daarom vooral aan een ander samenspel, de juiste kennis, maar
zeker ook aan houding en gedrag. Onze bedrijfscultuur vraagt blijvende aandacht. Slagkracht in
de organisatie versterken we, we staan voor korte lijnen en het stimuleren van eigen
verantwoordelijkheid en zelfvertrouwen.
Terugkijken met trots en waardering
Als corporatie mochten we in dit verslagjaar met mooie dingen aan de slag zijn voor onze
huurders. We mochten duidelijke stappen zetten in onze digitale dienstverlening naar de huurders
en de woningvoorraad door de verduurzamingsprojecten en oplevering van nieuwbouwcomplexen.
Daar zijn we trots op. We vinden het fijn dat huurders het ook waarderen en dat ook uitdragen.
Dat werk en die prestaties konden we alleen doen met de inzet van onze medewerkers en steun
van onze stakeholders. Dankzij de inzet van onze medewerkers zijn onze resultaten in het
afgelopen jaar behaald. Zij zorgen o.a. voor de klantcontacten, het vertrouwde gezicht naar de
huurders in het wooncomplex of de wijk en het vakmanschap bij de diverse bedrijfsactiviteiten. Zij
maken dat we beter wonen kunnen realiseren voor onze huurders en stakeholders.
9
Voor die inzet en betrokkenheid wil ik hen oprecht bedanken. Juist in tijden van veranderingen
zoals de sector die nu doormaakt is het een rijk gevoel als je als bestuurder kunt terugvallen op
het vakmanschap en de betrokkenheid van de medewerkers van de corporatie.
Ook zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze
samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel en hun
vertrouwen in het afgelopen jaar. Door actieve participatie is samen vorm en inhoud gegeven aan
ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we, op basis van de goede ervaringen vanuit het
verslagjaar, de samenwerking ook in de komende periode voort.
Almelo, 14 mei 2018
Peter van der Hout
Directeur-bestuurder
10
2. Governance
De Governance Code voor Woningcorporaties van Aedes en Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is leidend voor de inrichting van het bestuur en toezicht binnen Beter
Wonen. De Governance Code is te vinden op de website van Beter Wonen.
2.1 Naleving van de Governancecode Woningcorporaties
Beter Wonen vindt het van belang om actief de principes uit de Governance Code
Woningcorporaties na te leven. In 2017 zijn twee onderdelen waarop eerder nog niet werd voldaan
aan de Governance Code en de Woningwet, alsnog in lijn gebracht met de Code. Dit betrof de
invulling van twee zetels binnen de Raad van Commissarissen (RvC) op voordracht van de
huurdersorganisatie Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW). In 2017 zijn de heer
Hammink en de heer De Bruijn herbenoemd op voordracht van de SHBW. Hierover meer in
paragraaf 8.3.
Een ander punt dat nog niet was ingevuld, was het aanwijzen van vervangers bij het niet meer in
functie (kunnen) zijn van de gehele RvC. Dit is inmiddels opgelost, de RvC heeft besloten om,
mocht dit uitzonderlijke geval zich voordoen, voor vervanging een beroep te doen op de
toezichthouderspool van VTW.
In 2018 zullen de statuten opnieuw worden herzien, in verband met gewijzigde bepalingen in de
zogenaamde Veegwet. Dit dient te gebeuren vóór 1 januari 2019.
2.2 Governance structuur
Het bestuur
Het bestuur van Beter Wonen wordt gevormd door de heer P.R.A. van der Hout. De heer Van der
Hout is sinds 1 november 2007 directeur-bestuurder van de corporatie en wordt per periode van
vier jaar benoemd. In 2015 is hij herbenoemd voor 4 jaar. De heer Van der Hout vervult geen
nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van Beter Wonen.
De directeur-bestuurder is belast met het besturen van Beter Wonen, wat onder meer inhoudt dat
de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor:
• de realisatie van de doelstellingen van Beter Wonen;
• de strategie;
• de financiering;
• het beleid;
• de resultatenontwikkeling;
• de interne risicobeheersingsmaatregelen;
• de naleving van wet- en regelgeving.
Intern organiseert de directeur-bestuurder bewust ook “tegenkracht”, door goed opgeleide en
mondige medewerkers om zich heen te verzamelen en hen te stimuleren hun mening te geven ten
aanzien van de strategie en het beleid van Beter Wonen en de wijze waarop hier uitvoering aan
wordt gegeven. Ook kan hij gebruikmaken van de RvC voor klankbord en advies.
De directeur-bestuurder werkt beleidsinhoudelijk samen met de managers van de afdelingen. In
2017 heeft een organisatiewijziging plaatsgevonden, waardoor nu sprake is van de afdelingen
Woondiensten, Bedrijfsvoering en Vastgoedbeheer en afdeling Strategie en Beleid. In het MT vindt
de afstemming op beleidsonderdelen plaats en worden de resultaten van de onderneming
gemonitord. De managers zijn verantwoordelijk voor hun eigen afdeling en inhoudelijke bijdragen
aan de ondernemingsdoelstellingen, zij worden door de directeur-bestuurder geconsulteerd bij
besluiten die de gehele organisatie beslaan. Uiteindelijk berust de beslissingsbevoegdheid, zowel in
de praktijk als statutair, bij de directeur-bestuurder.
11
De directeur-bestuurder heeft instrumenten als risicomanagement, management controle en
interne rapportages tot zijn beschikking om zijn verantwoordelijkheid in te vullen. Voor wat betreft
de stakeholders wordt gestuurd op de respons uit de periodieke stakeholdermomenten en de
periodieke maatschappelijke visitatie. De onafhankelijke positie van de Controller draagt bij aan
een toetsing op de bedrijfsvoering en het presteren van de onderneming, waaronder de naleving
van de Governanceprincipes. De Controller kan in voorkomende gevallen escaleren naar de RvC.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 7
van de statuten beschreven.
Het toezichthoudend orgaan
Conform de bepalingen in de Woningwet, de statuten en de Governance Code, kent Beter Wonen
een intern toezichthoudend orgaan: de Raad van Commissarissen (RvC). De directeur-bestuurder
legt verantwoording af aan de RvC. De RvC houdt toezicht op het functioneren van de directeur-
bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen Beter Wonen. De verantwoordelijkheden
van de RvC liggen vast in de Woningwet, onze statuten en het Reglement Raad van
Commissarissen.
Voor meer informatie over de RvC en een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het
“Verslag van de Raad van Commissarissen” in hoofdstuk 8.
Integriteit
Naast de inrichting van bestuur en toezicht is in het kader van de governance ook belangrijk hoe
de organisatie wenst om te gaan met risicobeheersing en ethische aangelegenheden. Beter Wonen
beschikt over een integriteitscode, die met regelmaat onder de aandacht van medewerkers en
relaties wordt gebracht. De integriteitscode geldt voor zowel de medewerkers als de directeur-
bestuurder en de commissarissen. In de integriteitscode zijn onder meer richtlijnen opgenomen
betreffende het aannemen van relatiegeschenken en het omgaan met huurders, leveranciers en
collega’s. Ook bevat deze richtlijnen over de omgang met elkaar. De integriteitscode van Beter
Wonen is in 2017 herzien. De nieuwe integriteitscode gaat, meer dan de vorige, uit van
onderliggende normen en waarden.
Naast de integriteitscode beschikt Beter Wonen over een Klokkenluidersregeling, waarin is geregeld
hoe te handelen bij het constateren van misstanden, fraude of andere ernstige ongeregeldheden.
Tevens is hiervoor een vertrouwenspersoon benoemd. Ook de klokkenluidersregeling is in 2017
aangepast, vanwege het van kracht worden van de Wet Huis voor Klokkenluiders. Voor ongewenst
gedrag van medewerkers naar elkaar kent Beter Wonen de Regeling ongewenst gedrag. Hiervoor is
eveneens een vertrouwenspersoon aangesteld.
In 2017 zijn geen meldingen binnengekomen bij de vertrouwenspersoon in het kader van de
Klokkenluidersregeling. Wel is één melding bij de vertrouwenspersoon binnengekomen betreffende
ongewenst gedrag tussen collega’s. Niet is gebleken dat sprake zou zijn van schending van de
integriteit.
De regelingen rondom governance en integriteit zijn in hun geheel te vinden op de website van
Beter Wonen.
2.3 Risico’s en onzekerheden
Risicomanagement is onderdeel van de bedrijfsvoering van elke woningcorporatie, zo ook van
Beter Wonen. Beter Wonen wil daarin ook transparant zijn naar haar stakeholders.
Voor Beter Wonen is risicomanagement een proces, geïnitieerd en gerealiseerd door de bestuurder,
met als doel een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen om de doelstellingen te bereiken op
het gebied van:
• Een efficiënt en effectieve bedrijfsvoering om de volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren,
met als randvoorwaarde het waarborgen van de financiële continuïteit van de corporatie;
• Een betrouwbare financiële verslaggeving;
12
• Voorkomen van misbruik en oneigenlijk gebruik van wettelijke regelingen.
Het proces wordt uitgevoerd binnen de werkorganisatie van de corporatie. De werkzaamheden zijn
gericht op het identificeren van, het bepalen van kans en impact en het beheersen van potentiele
gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op Beter Wonen. Van belang is dat het geheel van
risico’s binnen de risicobereidheid van de corporatie valt.
Beter Wonen past het ‘three lines of defence’ model toe als inrichtingsprincipe voor
risicomanagement. De eerste verdedigingslinie wordt gevormd door de directeur-bestuurder, het
management en de medewerkers. De tweede verdedigingslinie ligt hoofdzakelijk bij afdeling
Controlling en de derde verdedigingslinie ligt primair bij de controller (de audit functie).
Het doel van risicomanagement is om de aanwezige risico’s binnen de organisatie en haar
omgeving in te schatten op kans en impact. Waarbij deze worden afgezet tegen de
organisatiedoelstellingen en de risicobereidheid die een organisatie daarbij wil nemen. Hierbij wordt
onderscheid gemaakt tussen strategische, tactische en operationele risico’s.
Risicobereidheid
Beter Wonen onderkent het belang van het duidelijk zijn over haar risicobereidheid: hoeveel risico
is Beter Wonen bereid aan te gaan bij het realiseren van haar organisatiedoelstellingen? Beter
Wonen streeft een laag risicoprofiel na zodat bij onverwachte gebeurtenissen de impact op het
resultaat en vermogen zo minimaal mogelijk zijn. We sturen heel bewust op continuïteit van de
onderneming en haar activiteiten voor de huurders.
Belangrijkste risico’s en onzekerheden
Om meer inzicht te krijgen in de mate waarin en de wijze waarop Beter Wonen risico’s beheerst
hadden risicomanagement en belangrijke risico’s in 2017 onze aandacht. Bij de identificatie van de
belangrijkste risico’s onderscheiden we de volgende categorieën:
• Strategie;
• Operationele activiteiten;
• Financiële positie;
• Wet- en regelgeving (inclusief financiële verslaggeving).
13
Strategie
Omschrijving risico Risico
bereidheid
Beheersingsmaatregelen
Het (landelijk) politieke risico
dat wijzigingen in wet- en
regelgeving zullen
plaatsvinden
Laag Actief volgen politieke ontwikkelingen en
mogelijke effecten forecasten.
Scenarioplanning hanteren.
Hoog opgeleide medewerkers en het organiseren
en stimuleren van reflectie.
Woningportefeuille niet in lijn
met vraag op langere termijn
Laag Actief volgen trends lokale woningmarkt in
omvang en prijs/kwaliteit behoefte en portefeuille
hierop afstemmen.
Betaalbaarheid woningen
onvoldoende gewaarborgd
Laag Verlengen levensduur huidige woningen door
verduurzaming en verbetering (kwaliteit) zorgt
voor beschikbaarheid van betaalbare woningen.
Operationele activiteiten
Omschrijving risico Risico
bereidheid
Beheersingsmaatregelen
Imago risico (incl.
dienstverlening aan klant)
Laag Voldoen aan wet- en regelgeving.
Uitvoeren risicomanagementproces met daarbij
behorende beheersingsmaatregelen.
Klantgerichte cultuur.
Project digitalisering dienstverlening.
Onveiligheid van bewoners in
en om hun woning
Laag Calamiteitenplan.
Uitvoeren inventarisaties/schouwingen versus
wettelijke normen.
Verstrekken van CO2 melders voor interne
luchtkwaliteit in woningen.
Data kwaliteit onvoldoende Laag 2e lijns controles op kritische data.
Realiseren ICT-strategie.
Functioneel en applicatiebeheer van
kernapplicaties.
De gewenste transformatie van
het bezit wordt niet
gerealiseerd
Laag Werkgroep Verduurzaming.
Actief ontwikkelingen in de markt volgen.
Extern advies/ondersteuning vragen.
Privacy data risico Laag Kennis van AVG bij meerdere functionarissen.
Actief blijven volgen laatste ontwikkelingen.
Werkgroep implementatie AVG.
Opstellen en uitvoeren plan van aanpak privacy
wetgeving en monitoren voortgang.
14
Financiële positie
Omschrijving risico Risico
bereidheid
Beheersingsmaatregelen
Onhoudbaarheid verdienmodel Laag Focus op kernactiviteiten.
Kasstroommanagement. Scenario analyse bij opstellen begroting wordt scenario analyse in combinatie met remweg voor kritische kengetallen.
Monitoring corporatie benchmark.
Rente risico Laag Treasurystatuut en jaarplan.
Minimale normhantering van WSW en hantering
intern strengere normen.
Perfecte matching lening portefeuille met rente
swaps.
Liquiditeitsrisico derivaten Laag Actueel breakplan en continue monitoring hiervan.
Reeds aangetrokken eigen middelen.
Inzet externe treasuryadviseur.
Meerdere medewerkers met treasurykennis.
Niet voldoen aan normen AW
en WSW
Laag Bij opstellen begroting wordt scenarioanalyse
toegepast in combinatie met een remweg voor
kritische kengetallen.
Sturen op kengetallen maandelijkse
liquiditeitsprognose met ICR (o.b.v. begroting
meest kritische kengetal voor Beter Wonen).
Wet en regelgeving en (financiële verslaggeving)
Omschrijving risico Risico
bereidheid
Beheersingsmaatregelen
Onjuist of niet volledige
invoering Woningwet en
wetwijzigingen
Laag Beter Wonen breed actief volgen van wijzigingen
in wet- en regelgeving en zorgdragen voor tijdige
en volledige implementatie
Wijzigingen in de
vennootschapsbelasting
Laag Afstemming standpunten met fiscaal adviseur.
Meerdere medewerkers met fiscale kennis.
Fouten inkomenstoets bij
toewijzing
Laag Instructie passend toewijzen.
Integrale 1e lijnscontrole op inkomenstoets en
steekproeven door controlerende functionaris.
Toets contracten intermediairs versus norm.
Onjuistheden of
onvolledigheden in de
financiële verslaggeving
Laag Afstemming standpunten met accountant.
Meerdere medewerkers met verslaggevingskennis.
Actief volgen ontwikkelingen in verslaggeving voor
woningcorporaties.
Activiteiten in 2017
In 2017 zijn door ons gericht verdere stappen gezet op het gebied van besturing en beheersing
(risicomanagement) en de verdere uitwerking en implementatie van integraal risicomanagement.
We hebben ons hierbij laten bijstaan door Accent advies. Een aantal specifieke activiteiten in 2017
waren:
• Het actualiseren van de risicokaart en de bespreking hiervan in de RvC.
• Het actualiseren van procesbeschrijvingen waarbij nadrukkelijk aandacht is voor het doel van
het proces, de risico’s en de beheersingsmaatregelen. We hebben bewust ingezet op het lezen
en opstellen van procesbeschrijvingen onder de medewerkers van Beter Wonen. Binnen elke
afdeling zijn ambassadeurs benoemd die een voortrekkersrol vervullen.
Ook de beschikbaarheid van procesbeschrijvingen is in 2017 verbeterd.
• Voor een goede implementatie van de Woningwet heeft een werkgroep binnen Beter Wonen de
gevolgen in kaart gebracht en de laatste noodzakelijke wijzigingen geïmplementeerd. Belangrijk
hierbij is dat het niveau van risicobeheersing en controleprocessen gehandhaafd blijft.
15
• Eind 2016 had een IT-audit plaatsgevonden, waarin de risico’s inzake automatiseringssystemen,
datalekken en privacy aan de orde zijn geweest. Hierop is in 2017 een plan van aanpak
gemaakt (onderdeel daarvan is de privacy wetgeving). Eind 2017 is wederom een IT-audit
gehouden. Hieruit blijkt dat Beter Wonen de aandachtpunten inzake het implementeren van de
privacywet en de meldplicht datalekken goed heeft opgevolgd.
• Gedurende 2017 is veelvuldig ingezet op het bewust maken van medewerkers van de risico’s
rondom datalekken en de Privacywetgeving. Tevens zijn medewerkers geïnformeerd over de
gevolgen voor hun werkproces van deze wijzigende wetgeving.
Naast interne controles die uitgevoerd worden binnen de processen van de afdelingen, wordt de
werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem gemonitord door de Controller.
Deze is tevens belast met het verbeteren ervan. De Controller controleert, onder meer op basis van
een gezamenlijke risicobeoordeling, de voortgang, actualiteit en uitvoering van de (kritische)
processen en spoort indien nodig aan tot handelen.
Voor 2017 stelde de Controller een controleplan op waarin controles van de belangrijkste
risicogebieden zijn opgenomen. Relevante thema’s waren betrouwbare totstandkoming MJOB en
woningtoewijzing (voldoen aan wet- en regelgeving).
De Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben in 2017 op
basis van hun toezicht een verantwoordingbrief verstrekt en gepubliceerd, hieruit volgden
aandachtspunten welke door ons worden opgevolgd. Het toezicht bestond onder andere uit de door
de WSW uitgevoerde integrale risicobeoordeling op business en financial risks en van de Autoriteit
Woningcorporaties ontvingen we specifiek goedkeuring op het definitieve scheidingsvoorstel DAEB/
niet-DAEB naast hun normale toezicht werkzaamheden naar onze corporatie.
Risicobeheersing
Beter Wonen kent een op de woningcorporatie toegesneden interne risicobeheersing- en
controleproces, wat een dynamisch proces is dat continue verbeterd en aangepast wordt. De
bestuurder is eindverantwoordelijk voor de opzet, het bestaan en de werking van dit proces en de
uitkomsten ervan. De Raad van Commissarissen houdt hier toezicht op.
De belangrijkste onderdelen hiervan zijn:
Procedurebeschrijvingen en functiescheidingen;
Planning & control cyclus;
Risicomanagement proces (waaronder het interne controle plan).
Procedurebeschrijvingen en functiescheidingen
Beter Wonen heeft haar processen vastgelegd in procesbeschrijvingen. Onderdeel hiervan zijn de
primair noodzakelijke functiescheidingen welke mede zijn vastgelegd in ons ERP systeem.
Procesbeschrijvingen worden periodiek beoordeeld en indien noodzakelijk aangepast. Tevens
worden toekenningen van rechten in het ERP systeem vastgelegd en beoordeeld. Uitgangspunt is
dat de interne beheersing en de noodzakelijke functiescheidingen gewaarborgd zijn. De controller
toetst deze wijzigingen in het kader van het risicomanagement proces en rapporteert ter zake aan
de directeur bestuurder. Beter Wonen informeert medewerkers periodiek over de vastgestelde
procedures en wijzigingen daarin. De managers besteden hier ook aandacht aan binnen hun
afdeling en teams. Tevens zijn alle actuele procesbeschrijvingen eenvoudig toegankelijk voor de
medewerkers in onze applicatie BPM-One.
Planning & control cyclus
Jaarlijks worden de prioriteiten voor Beter Wonen vastgesteld, input hiervoor zijn de vastgestelde:
• visie;
• strategische en financiële doelstellingen;
• meerjarenplan.
Op basis van de jaardoelen/kaderbrief wordt een organisatiebegroting en een financiële meer
jarenprognose (10 jaar) opgesteld. De directeur-bestuurder stelt bovengenoemde
planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de RvC voor.
Door middel van kwartaalrapportages worden de belangrijkste prestatie-indicatoren gemonitord,
zoals huuropbrengsten, huurderving, betalingsachterstanden, woningtoewijzingen, uitgaven MJOB
investeringen en klanttevredenheid. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en overige normen
16
(zoals wet- en regelgeving) worden geanalyseerd en toegelicht. Waar nodig worden acties
geformuleerd en gerealiseerd. Ook wordt gemonitord of er voldoende voortgang is voor de
volkshuisvestelijke doelstellingen en ten aanzien van de gemaakte afspraken vanwege de
prestatieafspraken.
De financiële doelstellingen die Beter Wonen zich heeft gesteld dienen minimaal te voldoen aan de
beoordelingsmaatstaven (waaronder de liquiditeit en solvabiliteit) van het WSW en de AW. Vanuit
behoedzaamheid, risicoprofiel en continuïteit hanteert Beter Wonen intern hogere financiële
normen. We zetten deze bewust in als onze beleidsmatige remweg. We kunnen hiermee gevolgen
van veranderend overheidsbeleid voor onze huurders wat opvangen.
Risicomanagement proces
Door Beter Wonen zijn kaders vastgesteld waarbinnen wordt gewerkt. Deze kaders zijn vastgelegd
in:
• financieel reglement;
• risicomanagementstatuut;
• investeringsstatuut;
• treasury- en beleggingsstatuut.
Op basis van de kaders, de risicobereidheid en de geïdentificeerde risico’s wordt jaarlijks een intern
controleplan opgesteld door de Controller. Met dit plan wordt periodiek de opzet, het bestaan en de
werking van de interne risicobeheersing- en controleprocessen beoordeeld. De belangrijkste
bevindingen en aanbevelingen zijn door de Controller gerapporteerd aan de proceseigenaar, de
directeur-bestuurder. Deze bevindingen stellen de directeur bestuurder in staat jaarlijks een
gefundeerde uitspraak te doen over de werking van de interne risicobeheersing- en
controleprocessen. Daarnaast worden risico’s die samenhangen met strategie, beleid, financiële
positie en wet- en regelgeving (waaronder financiële verslaglegging) tijdens reguliere
overlegsituaties aan de orde gesteld, waarbij in verschillende samenstellingen commissarissen, de
directeur-bestuurder, de Controller en het managementteam zijn betrokken.
De accountant kijkt ten behoeve van zijn controle van de jaarrekening tevens naar de risico’s en
interne beheersing. In hun managementletter geven zij jaarlijks een overzicht van de door hen
geconstateerde aandachts- en adviespunten. De bevindingen worden door de accountant met de
RvC besproken. Beter Wonen volgt de bevindingen uit de managementletter actief op. De
directeur-bestuurder is met de RvC continue in gesprek over de mate van in control zijn van de
organisatie. Het thema is tevens onderwerp van bespreking in de contacten tussen de RVC en de
accountant.
In control statement
De directeur-bestuurder van Beter Wonen is verantwoordelijk voor de opzet en de werking van de
risicomanagement- en controle processen van Beter Wonen. Deze processen hebben tot doel de
realisatie van de strategische, operationele en financiële doelstellingen van Beter Wonen te
monitoren en de risico’s waaraan Beter Wonen vanuit haar omgeving aan wordt blootgesteld en
vanuit haar interne organisatie naar voren zouden kunnen komen te herkennen en beheersbaar te
maken. Het proces van risicobeheersing- en controleprocessen zorgt voor naleving van wet- en
regelgeving.
De risicobeheersing en controleprocessen hebben als doel een redelijke mate van zekerheid te
bereiken over de identificatie en beheersing van risico’s. Deze mate van zekerheid geeft geen
garantie voor het daadwerkelijk behalen van de doelstellingen, noch dat het systeem alle fouten,
fraudegevallen en het niet voldoen aan relevante wet- en regelgeving volledig kan voorkomen. De
aard van de werkzaamheden van Beter Wonen zorgen ervoor dat sommige risico’s buiten haar
invloedsfeer liggen, zoals bijvoorbeeld kabinetsplannen/overheidsbeleid, demografische
ontwikkelingen en economische ontwikkelingen. Waar nodig en mogelijk heeft Beter Wonen
maatregelen getroffen die de impact van risico’s beperken.
17
3. Woningbezit
3.1 Onze vastgoedstrategie
In februari 2016 heeft Beter Wonen haar portefeuillestrategie geactualiseerd. De Woningwet legt
ons een aantal verplichtingen op die van directe invloed zijn op onze portefeuillestrategie. Een
duidelijk voorbeeld hiervan is het passend toewijzen, dat per 1 januari 2016 is ingegaan. Dit houdt
in dat wij aan nieuwe huurders een woning moeten toewijzen met een huurprijs passend bij hun
inkomen en gezinssamenstelling. Dit vraagt van ons ervoor te zorgen dat onze woningvoorraad qua
huurprijs aansluit bij de gewijzigde marktvraag. De Woningwet heeft ook tot gevolg dat de
financiële speelruimte voor woningcorporaties aanzienlijk is beperkt. Wij worden hierdoor
gedwongen om financiële consequenties nog zwaarder te laten meewegen in onze keuzes dan
voorheen. Daar komt bij dat onze woningen zich bevinden op een (licht) ontspannen woningmarkt
en in een sociaal kwetsbare gemeente.
In 2017 hebben we onze portefeuillestrategie en vastgoeddoelen voorzien van een update. We
hebben daarbij beschouwd of de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden sinds het opstellen van
de portefeuillestrategie begin 2016 aanleiding geven om onze strategie aan te passen of aan te
vullen. Bovendien is de Woningwet inmiddels al enige tijd van kracht en kunnen we een betere
inschatting maken van de consequenties die dit daadwerkelijk heeft op bijvoorbeeld verhuringen.
Deze beschouwing heeft tot enkele aanpassingen in onze portefeuillestrategie geleid. Zo hebben
we onze strategie voor de niet-DAEB-portefeuille opgesteld. Deze was impliciet al opgenomen in
het scheidingsplan, maar is nu ook geïntegreerd in de portefeuillestrategie. De beschouwing heeft
ook opgeleverd dat we konden vaststellen dat we goed hebben voorgesorteerd op het passend
toewijzen. Onze focus ligt op de DAEB-portefeuille, en dan met name de woningen tot de eerste
aftoppingsgrens. De vraag naar die woningen is door het passend toewijzen gestegen.
Wij hebben kennis genomen van de diverse woningmarktonderzoeken die zijn uitgevoerd in 2015,
2016 en 2017. Deze onderzoeken schetsen allemaal het beeld van een op termijn krimpende vraag
naar sociale huurwoningen. Wij hebben, vooruitlopend op deze ontwikkeling, de afgelopen jaren al
diverse complexen gesloopt/getransformeerd. We kijken niet alleen naar marktonderzoeken, maar
monitoren ook continu de cijfers vanuit het Woonburo Almelo. We zien hierin dat er voldoende
vraag is naar onze woningen en trekken daaruit de conclusie dat we op de juiste koers zitten.
Bovendien is de leegstand in onze woningen teruggelopen. We zien op dit moment dan ook geen
noodzaak om onze woningvoorraad verder terug te brengen. De woningmarktonderzoeken laten
ook een toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens zien. Deze ontwikkeling
herkennen wij en is in Almelo niet anders dan in de rest van Twente. Van een groot deel van onze
woningen houden we de huur dan ook bewust onder de eerste aftoppingsgrens, zodat deze
woningen bereikbaar zijn en kunnen blijven voor één- en tweepersoonshuishoudens. Bij
toekomstige ontwikkelingen kijken we kritisch naar de doelgroep waar we voor bouwen en passen
daar de woningplattegrond en huurprijs op aan. In 2017 hebben wij als pilot vier studio’s
gerealiseerd op basis van geconstateerde behoefte aan kleinere wooneenheden. We realiseerden
deze studio’s binnen het plan Woonkwadrant in de vernieuwde binnenstad van Almelo.
3.2 De gekozen strategie voor ons bezit
In ons Ondernemingsplan 2014-2018 hebben wij een aantal kaders vastgesteld die van belang zijn
voor onze portefeuillestrategie. Deze kaders zijn de volgende:
• We focussen ons op de kwetsbare doelgroepen in Almelo. Daarbij gaat het om mensen met een
laag inkomen of een lichamelijke, psychische of psychiatrische beperking. We voelen het als
onze verantwoordelijkheid om deze doelgroep te voorzien in goed en betaalbaar wonen. We
willen zorgdragen voor vitale buurten en wijken in Almelo voor onze huurders.
• Woningen moeten kwalitatief aansluiten bij de wensen van huidige en toekomstige bewoners.
Aandachtspunten hierbij zijn de vergrijzing en het feit dat kwetsbare groepen door het scheiden
van wonen en zorg langer zelfstandig wonen. Ook is er aandacht voor energetische kwaliteit van
woningen, waarmee we de woonlasten voor onze huurders beperkt willen houden.
18
• Een meer passende woningportefeuille is nodig; duurzaam, flexibel, voor een brede doelgroep
geschikt, betaalbaar, toekomstbestendig en met een gezond rendement vanuit ons vastgoed,
nu en later.
• Vanwege overheidsbeleid (Woningwet) kiezen wij ervoor om ons te focussen op de DAEB-
portefeuille en daarbinnen met name op de woningen met een huur onder de eerste
aftoppingsgrens.
Binnen deze kaders hebben wij onze portefeuillestrategie in 2016 opgesteld en in 2017 voorzien
van een update. Wij hebben hierin duidelijk gekozen voor het stabiliseren van de omvang van onze
portefeuille en voor het investeren in onze huidige woningportefeuille. Deze twee aspecten worden
hieronder nader toegelicht.
Samenstelling van onze portefeuille
Zoals eerder benoemd, zijn in de afgelopen twee jaar diverse marktonderzoeken opgesteld over de
woningmarkt in Almelo, alsook geheel Twente. Het beeld dat wordt geschetst in de diverse
onderzoeken komt in grote lijnen overeen. Het laat zien dat de woningmarkt in Almelo de komende
jaren nog toeneemt in aantal huishoudens. Dit komt vooral door een stijging van het aantal één-
en tweepersoonshuishoudens (gezinsverdunning). Daarnaast wordt in de marktonderzoeken het
beeld geschetst dat op den duur de vraag naar sociale huurwoningen zal afnemen en dat er nog
groei zit in het aantal dure huurwoningen en koopwoningen.
Vanwege dit toekomstbeeld breiden wij onze voorraad sociale huurwoningen niet actief uit. We
kijken constant naar de cijfers van het Woonburo en zien daar dat onze leegstand laag is en we
een stabiele groep woningzoekenden hebben. We concluderen daaruit dat onze portefeuille
passend is bij de marktvraag. Met behulp van de cijfers uit het Woonburo en de ervaringen van
onze collega’s in de wijken en buurten, monitoren we steeds de verhouding tussen vraag en
aanbod. Niet alleen waar het gaat om het aantal woningen, maar ook om de huurprijs, de
populariteit van wijk en buurten, alsmede de kwaliteit van ons bezit en de woonomgeving.
In 2017 hebben we 106 eengezinswoningen overgenomen van collega-woningcorporatie Mijande
Wonen. De woningen zijn gelegen in Aadorp, gemeente Almelo. De overname past in onze
portefeuillestrategie, waarin wij hebben vastgelegd dat we ons focussen op Almelo en de buurten
en wijken in de stad. Omdat het reeds bestaande woningen betreft, voegen wij met de overname
niets toe aan de woningvoorraad in Almelo. De overname van de woningen is onderdeel van een
afspraak tussen Mijande Wonen, Domijn en Beter Wonen. De achtergrond van de afspraak was dat
alle drie corporaties bezit zouden ruilen buiten hun kerngebied en daar bezit binnen hun
kerngebied voor terug zouden krijgen. Daarmee versterken we de lokale aanwezigheid van de
corporatie (Woningwet). Wij namen als onderdeel van die afspraak de 106 woningen in Aadorp
over. De woningen die we hebben in Haaksbergen zijn we voornemens over te dragen aan collega-
corporatie Domijn.
Ten aanzien van de vastgoedvoorraad zien we toenemende vragen vanuit zorginstellingen om
woningen af te nemen voor individuele en of complexmatige verhuur. Wij gaan met deze
zorgorganisaties in gesprek om hun vragen te verhelderen. We onderzoeken serieuze vragen voor
meer complexmatige huur. We betrekken daarbij nadrukkelijk ook de behoeften vanuit de wijk of
buurt. Ook doen we gericht onderzoek naar de achtergronden van partijen. We willen met
duurzame partijen afspraken maken. Het ontwikkelen van zorg in of vanuit ons vastgoed is voor
ons een serieus thema waar we met een meerjarenperspectief naar kijken. We zien daarin kansen
om onze huurders langer zelfstandig te kunnen laten wonen.
Complexen verduurzamen
Vanwege het passend toewijzen en onze doelstelling om voldoende betaalbare woningen in
portefeuille te hebben, hebben we in 2015 besloten 7 complexen die hiervoor op de nominatie
stonden niet te slopen, maar te verduurzamen. Hiermee kunnen we de huren laag houden en
maken we de woningen toekomstbestendig. Ook borgen we een voldoende beschikbaarheid van
betaalbare woningen. We kunnen door de levensduurverlenging en verduurzaming betaalbare
woningen langer beschikbaar houden voor onze doelgroep. Dat is ook een nadrukkelijk verzoek van
onze huurdersorganisatie geweest.
19
In 2017 zijn we begonnen met het verduurzamen van de 7 complexen met een voormalig
slooplabel. De eerste woningen zijn in 2017 opgeleverd; dat zijn 44 eengezinswoningen aan de
Seringenstraat. Bij deze woningen zijn ook zonnecollectoren geplaatst. Ook de verduurzaming van
48 portiekflats aan de Jan Steenstraat is in de afrondende fase. Hier wordt het werk per portiek
uitgevoerd om de overlast voor de huurders te begrenzen. Deze woningen zullen begin 2018
allemaal zijn opgeleverd. De 7 complexen worden verbeterd en verduurzaamd. Het comfort voor de
bewoners wordt hiermee vergroot en het energieverbruik van de huurders verlaagd. Ondertussen
zijn we ook begonnen met de voorbereiding voor het verduurzamen van de volgende complexen.
In 2019 verwachten wij alle 7 complexen te hebben verbeterd en verduurzaamd naar gemiddeld
minimaal label B.
Daarmee zijn we er echter nog niet. In 2017 hebben we een duurzaamheidsbeleid opgesteld,
waarin we vast hebben gelegd wat duurzaamheid voor Beter Wonen is en wat onze bijdrage
daaraan zal zijn. We hebben daarin beschreven dat we na de aanpak van de genoemde 7
complexen, nog een flinke opgave hebben liggen. Uiteindelijk doel is om in 2050, conform het
Parijs akkoord, een CO2 neutrale woningvoorraad te hebben. CO2 neutraal zijn is echter niet ons
enige doel. We willen dit bereiken zonder in te leveren op de betaalbaarheid van onze woningen,
met een financieel gezonde organisatie. Ook zien we een belang om aandacht te besteden aan
aspecten van sociale duurzaamheid. Dat is een uitdaging die we in 2018 verder oppakken. We
ontwikkelen duurzaamheidsscenario’s voor onze portefeuille en stellen, conform de afspraken
binnen Aedes, een routekaart op naar 2050.
3.3 Vervolgstappen voor de vastgoedsturing
In 2017 hebben we de portefeuillestrategie geüpdatet en zijn we begonnen met het opstellen van
complexstrategieën. Dit zal in 2018 een vervolg krijgen, waarna ook de streefhuren opnieuw zullen
worden opgesteld. We hanteren bij onze vastgoedsturing de uitgangspunten van de
Beleidsachtbaan van Rigo.
3.4 Sloop/nieuwbouw
In 2017 hebben we geen woningen gesloopt. Wel zijn twee wooncomplexen opgeleverd. Het
Riethuys, de voormalige Rietmavo, is in 2017 verbouwd tot 34 huurappartementen, waaronder
twee lofts. Deze appartementen zijn in 2017 opgeleverd en allemaal verhuurd, onder de
huurtoeslaggrens. De appartementen hebben allemaal energielabel A. Het is de eerste keer dat we
een loft type aanbieden voor huurders. De reacties van huurders op dit woningtype zijn erg positief
gebleken.
Daarnaast zijn in 2017 ook 35 appartementen in de binnenstad opgeleverd. Deze appartementen
zijn onderdeel van het Woonkwadrant fase 1, het betreft hier de voormalige Kloosterhofflat. In
2018 worden nog 4 studio’s aan hetzelfde complex opgeleverd. De appartementen in het
Woonkwadrant hebben een oppervlakte van 85 tot 100 vierkante meter en hebben elk twee
slaapkamers (één woning heeft drie slaapkamers). De appartementen hebben allemaal minimaal
energielabel A. Ze worden verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens, waardoor ze beschikbaar zijn
voor onze doelgroep. De studio’s zetten we bewust in om zorgpartijen te faciliteren in hun wens
naar zelfstandig wonen voor hun cliënten. We willen hiermee onze volkshuisvestelijke bijdrage op
dat domein vergroten en ervaring opdoen met dit woningtype. Binnen de nieuwe appartementen in
het Woonkwadrant keerden ook huishoudens terug die eerder vertrokken vanwege de
herontwikkeling van de voormalige Kloosterhofflat. Zij verlieten hun tijdelijke woonsituatie om
terug te keren naar de binnenstad.
In 2018 zullen nog 42 appartementen worden opgeleverd in Haven Zuid. Wij nemen deze turn key
af van de projectontwikkelaar en zullen ze verhuren onder de eerste aftoppingsgrens. Ook deze
woningen zijn voorzien van twee slaapkamers en zullen gemiddeld 85 vierkante meter groot zijn.
Ook voor deze appartementen is sprake van terugkeerders vanuit de eerdere Kloosterhofflat.
20
Beter Wonen richt zich voor de woningen in de binnenstad op een brede doelgroep. Er is veel
belangstelling voor deze woningen.
3.5 Verkoop
Wij koersen in onze vastgoedstrategie op stabilisatie van de portefeuilleomvang. In 2017 hebben
wij 11 woningen verkocht, waarvan 7 uit het DAEB-segment.
We verkopen geen woningen meer uit complexen waar nog niets is verkocht. Vanwege de
beheersbaarheid van onze complexen vinden we dat niet wenselijk. Daarnaast kijken wij of er
wellicht complexen zijn waaruit één of slechts enkele woningen zijn verkocht en waarbij het
terugkopen van die woning(en) een meerwaarde voor de beheersbaarheid van onze portefeuille
kan hebben.
3.6 Investeringen
Bij omvangrijke investeringsprojecten vanwege onderhoudsactiviteiten wordt aan bewoners
gevraagd met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We voeren
geregeld overleg met hen en richten een tijdelijke projectcommissie op. Met deze
projectcommissies stemmen we de inhoud van de werkzaamheden af, evenals de wensen die
bewoners hebben bij de invulling.
In 2017 was sprake van de volgende investeringsprojecten:
Tabel 3.6.1 Investeringsprojecten afgerond in 2017
Tabel 3.6.2 Investeringsprojecten in uitvoering in 2017
3.7 Onderhoudsactiviteiten
Tabel 3.7.1 regulier onderhoud uitgesplitst naar soort
Soort onderhoud Onderhoud per soort (bedragen x € 1.000)
2017 2016 2015
Reparatieonderhoud 1.593 1.504 1.395
Mutatieonderhoud 1.109 752 592
Schilderwerk 493 464 631
Planmatig onderhoud 7.029 3.444 1.172
CV-onderhoud 221 276 637
Contracten 796 773 875
Totaal 11.241 7.213 5.302
21
Op totaalniveau zijn de uitgaven aan onderhoud in 2017 met ruim € 4,0 mln toegenomen ten
opzichte van 2016. Deze toename wordt met name veroorzaakt bij het mutatieonderhoud (+ € 0,4
mln) en het planmatig onderhoud (+ € 3,6 mln.). De ontwikkeling van de kosten in
mutatieonderhoud geven een onvoldoende stabiel niveau in de afgelopen periode. Interne analyses
geven onvoldoende grip op deze prosessen. Mede hierdoor wordt in 2018 een extern onderzoek
gestart naar het verloop van het proces reparatie- en mutatieonderhoud.
De stijging van de kosten van het planmatig onderhoud hangt samen met een hoger
activiteitenniveau welke was voorzien in de meerjarenonderhoudsbegroting. Dit hogere
activiteitenniveau heeft voor € 2,9 mln betrekking op een tweetal complexen (Seringenstraat en
portiekflats Jan Steenstraat) waarvan het planmatig onderhoud in 2017 gelijktijdig is uitgevoerd
met verduurzamingsactiviteiten aan deze complexen. Dit vanwege het realiseren van
efficiencyvoordelen.
De kosten voor vervanging van cv-installaties vallen € 0,3 mln. lager uit dan begroot, doordat er in
2017 minder vervanging noodzakelijk bleek dan gemiddeld verwacht. In 2015 zijn veel cv’s
complexmatig vervangen, in 2016 en 2017 was dit minder aan de orde. Cv’s worden op klacht
vervangen (dus niet pro-actief complexgewijs, met uitzondering van de complexen die
verduurzaamd worden).
3.8 Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering
Onderhoud ten laste van huurders
Binnen het onderhoud zijn er een tweetal posten die voor rekening van de huurder komen.
Enerzijds de post rekening huurder waarin zowel de kosten die vanuit reparatieverzoeken voor
rekening van de huurder komen, als de kosten die bij mutatie voor rekening van de vertrekkende
huurder komen. In 2016 was een behoorlijke stijging te zien van de kosten rekening huurder. In
2017 zijn deze kosten nagenoeg gelijk gebleven. De kosten betreffen het doorberekenen van
kosten aan vertrekkende huurders, wegens het niet conform afspraak achterlaten van de woning.
Er is in 2017 een hoger aantal woningen leeggekomen die door de vertrekkende huurder niet
correct zijn opgeleverd. De kosten van het Onderhoudsabonnement zijn ten opzichte van 2016 licht
gestegen in 2017, en daarmee fors hoger dan in 2015. We zien met name een stijging van het
aantal meldingen in de tweede helft van 2017, de gemiddelde kosten per reparatie zijn nagenoeg
gelijk gebleven. Vanwege de gestegen kosten is met de SHBW gesproken over noodzakelijke
verhoging van het tarief voor het Onderhoudsabonnement.
Tabel 3.8.1 Onderhoud ten laste huurders
Soort onderhoud Onderhoud per soort
(bedragen X € 1.000,-)
2017 2016 2015
Rekening huurder 208 216 194
Onderhoudsabonnement 315 306 259
Totaal 523 522 453
Individuele woningverbetering
Indien een huurder individuele woningverbetering in de woning wil tegen een kostendekkende
huurverhoging, is dat nu gekoppeld aan de maximale huurprijs voor de woning. In het kader van
passend toewijzen wordt bij aanvragen getoetst of de huurprijs van woningen binnen de gewenste
prijscategorie blijft. Dit vanwege het betaalbaar houden van onze woningvoorraad. Verbeteringen/
verzoeken die dit te boven gaan, zijn alleen mogelijk tegen betaling ineens door de huurder.
22
Tabel 3.8.2 Individuele woningverbeteringen tegen kostendekkende huurverhoging
Jaar Totaal investering in € Aantal verbeteringen Kosten per verbetering in €
2017 119.052 33 3.608
2016 165.537 61 2.714
2015 107.459 44 2.442
23
4. Verhuur van ons bezit
Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen voor mensen die hier niet zelf in kunnen
voorzien in vitale Almelose buurten. Om dit te bereiken werken we actief en betrokken samen met
inwoners en maatschappelijke partners. Op verschillende manieren geven we hier invulling aan.
4.1 Het aanbieden van woonruimte
Vanaf 1 februari 2015 biedt Beter Wonen samen met collega-corporatie STJA haar vrijkomende
woningen aan via het aanbodmodel. De ingeschreven woningzoekende reageert zelf op het
beschikbare woningaanbod van Beter Wonen en/of STJA dat via een gezamenlijk systeem
gepubliceerd wordt op de website Woonburoalmelo.nl. Woningen worden aan woningzoekenden
toegewezen op basis van inschrijfduur. Er worden zo min mogelijk labels toegepast waardoor de
woningzoekende voor zoveel mogelijk woningen in aanmerking kan komen. Uitzondering hierop is
het inkomenscriterium, dat wordt strikt toegepast. Jaarlijks worden de ingeschreven
woningzoekenden benaderd voor herinschrijving, daarmee blijft het bestand actueel.
Voor de sociale woningvoorraad gelden inkomenscriteria bij woningtoewijzing. Vanuit de Europese
regelgeving moeten we ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (met een
huurprijs tot € 710,68) toewijzen aan onze doelgroepen. Wij hebben 10% ruimte om toe te wijzen
aan inkomens tot € 40.349 (prijspeil 2017) en 10% ruimte om toe te wijzen aan een speciale
groep woningzoekenden met een inkomen tot € 50.000 (prijspeil 2017). Overschrijding van dit
percentage kan leiden tot sancties. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit
percentage. Voor deze laatste 10% vrije ruimte is door ons beleid geformuleerd waarbij o.a.
voorrang wordt gegeven aan groepen urgenten. In 2017 hebben we 3,9% vrije ruimte benut, dus
wij blijven ruim binnen de marges. In 2017 zijn er 640 reguliere verhuringen geweest. Hiervan zijn
er 584 verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710,68, waarvan 39 aan
mensen met een inkomen hoger dan € 36.165,-. Hiernaast is er sprake van 15 intermediaire
verhuringen.
Per 1 januari 2016 is naast de Europese regelgeving ook de passendheidstoets ingevoerd. De
regelgeving schrijft voor dat 95% van de woningzoekenden die huurtoeslag ontvangen, een woning
toegewezen moeten krijgen tot de 1e aftoppingsgrens van € 592,55 (of bij meerpersoons-
huishoudens tot de 2e aftoppingsgrens van € 635,05). Via Woonburo Almelo krijgt de groep
woningzoekenden met het recht op huurtoeslag voorrang op een woning onder de aftoppingsgrens.
Woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag kunnen op de totale voorraad reageren,
waarbij de woningzoekende met huurtoeslag altijd voor deze woningzoekende gaat. Dit is ook in
het geval van urgentie aan de orde. Beter Wonen heeft over 2017 in totaal 99% van de te
verhuren woningen passend toegewezen. We voldoen hiermee in ruime mate aan de wettelijke
eisen.
Tabel 4.1.1 Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonburo Almelo
Inschrijvingen 2017 2016
Actieve inschrijvingen totaal 4934 4660
Het aantal actieve inschrijvingen is afgelopen jaar belangrijk toegenomen ten opzichte van 2016.
Deze toename heeft vooral te maken met de overname van een aantal inschrijvingen van Mijande
Wonen vanwege de mutatie voor Aadorp. Het gaat hier om ingeschrevenen met de voorkeur
Aadorp (263 woningzoekenden). Continu vindt een opschoning van het aantal ingeschrevenen
plaats via een herinschrijvingsprocedure.
Ontwikkeling inschrijvingsduur woningzoekenden bij Woonburo Almelo
De cijfers laten zien dat woningzoekenden in 2017 voor het goedkoopste segment ongeveer
dezelfde wachttijd kennen als in 2016. Voor de categorie tussen de 1ste en 2de aftoppingsgrens zien
24
we een aanzienlijke daling in de (gemiddelde) tijd dat een nieuwe huurder ingeschreven stond
voordat deze een nieuwe woning accepteerde.
Let op: het gaat in onderstaande tabel om gemiddelden op de gehele Almelose woningmarkt, dus
niet alleen over Beter Wonen.
Tabel 4.1.2
Huurprijscategorie Verhuringen Aanbiedings-
coëfficiënt *
2017
Tijd in
maanden **
2016
1. t/m 1e aftoppingsgrens
(< € 592,55)
794
(2016: 713)
2,73 22,8 22,9
2. tussen 1e en 2e
aftoppingsgrens
(tussen € 592,55-€ 635,05)
59
(2016: 46)
2,22 21,4 30,5
3. tussen 2e
aftoppingsgrens en
liberalisatiegrens
(tussen € 635,05 - € 710,68)
159
(2016: 88)
2,28 21,2 21,0
4. boven liberalisatiegrens
(> € 710,68)
75
(2016: 86)
1,15 11,2 7,1
5. Eindtotaal
1084
(2016: 933)
2,53 21,9 21,5
* Aanbiedingscoëfficiënt = het aantal keren (gemiddeld) dat Beter Wonen een woning heeft
aangeboden voordat deze geaccepteerd werd door een nieuwe huurder.
** Tijd in maanden = de tijd (gemiddeld) dat een nieuwe huurder ingeschreven stond voordat
deze een nieuwe woning accepteerde.
4.2 Huisvesting van de doelgroep
Een dak boven je hoofd is één van de belangrijkste basisbehoeften van de mens. Wij zetten ons
primair in voor huisvesting van woningzoekenden met een laag inkomen; mensen die aanspraak
kunnen maken op huurtoeslag.
Nieuwe verhuringen en doelgroepen
We maken onderscheid in de samenstelling van het huishouden, leeftijd en inkomen van de
huurder om ontwikkelingen hierin te volgen. De huurklassen en inkomensgrenzen ontlenen we aan
de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen per 1 januari 2017.
Het totaal aantal verhuringen is in 2017 gestegen ten opzichte van 2016. Dit komt onder andere
door de oplevering van een tweetal nieuwbouwcomplexen, te weten het Riethuys (34 woningen) en
Woonkwadrant, fase I (35 woningen, in 2018 worden in Woonkwadrant nog 4 studio’s opgeleverd).
Ten opzichte van 2016 zijn er in het middensegment méér nieuwe verhuringen in absolute
aantallen geweest. Om voor een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs (> € 710,68) in
aanmerking te komen, worden de klanten getoetst naar financiële draagkracht. Bij hoge
uitzondering worden woningen in dit segment toegewezen aan mensen met een inkomen tussen de
€36.789 en de €50.000 die een DAEB-woning toegewezen krijgen.
25
Aantallen nieuwe verhuringen per huurprijscategorie 2017 vergeleken met 2016 en 2015
Tabel 4.2.1
Nieuwe verhuringen naar
2017 2016 2015 Huurprijscategorie
(prijspeilen 2017)
<€ 414,02 111 120 109
Tussen € 414,02 - € 592,55 352 326 296
Tussen € 592,55 - € 635,05 30 59 56
Tussen € 635,05 - € 710,68 91 56 115
>€ 710,68 56 55 45
Onbekend zorg/bedrijf 0 0 39
Totaal 640 616 660
Aantal 2017 inclusief 15 intermediaire verhuringen.
Tabel 4.2.2
Aantallen nieuwe verhuringen per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en
inkomenscategorie 2017
≤ 414,02>414,02
≤ 592,55>592,55 Totaal
≤ 22.200 87 143 23 253
> 22.200 6 18 65 89
≤ 22.200 17 16 33
> 22.200 3 11 14
Totaal 93 181 115 389
≤ 414,02>414,02
≤ 592,55>592,55 Totaal
2-persoons- ≤ 30.150 14 66 7 87
huishoudens > 30.150 1 4 44 49
≤ 30.175 12 6 18
≥ 30.175 14 14
Totaal 15 82 71 168
≤ 414,02>414,02
≤ 635,05>635,05 Totaal
3-persoons- ≤ 30.150 3 57 2 62
huishoudens > 30.150 4 17 21
≤ 30.175 0
≥ 30.175 0
Totaal 3 61 19 83
Totalen per categorie huurgrens 111 324 205 640
≥ 65 jr
Cat. Leeftijd Inkomen
in €
Huurklasse in €
< 65 jr
≥ 65 jr
Cat. Leeftijd Inkomen
in €
Huurklasse in €
< 65 jr
Cat. Leeftijd Inkomen
in €
Huurklasse in €
1-persoons-huishoudens
< 65 jr
≥ 65 jr
26
Nieuwe verhuringen aan senioren
Mede als gevolg van de demografische ontwikkelingen neemt het aantal senioren in Almelo de
komende jaren verder toe. We hebben 726 woningen in 17 complexen gelabeld met de voorkeur
voor senioren (65+) binnen ons primaire systeem. In 2017 sloten we een nieuw huurcontract af
met 79 huurders van 65 jaar of ouder. Het aantal verhuringen aan huurders van 65 jaar of ouder
daalt licht de laatste jaren. We zien eveneens niet direct een stijging in het aantal inschrijvingen
van ouderen die een (andere) Beter Wonen woning willen huren binnen Woonburo Almelo. Omdat
we niet met zekerheid hieruit kunnen concluderen dat deze groep geen (speciale) aandacht vraagt,
is in de prestatieafspraken voor 2018 afgesproken dat de Almelose corporaties in 2018 een
onderzoek uitvoeren naar de wijze waarop het langer zelfstandig wonen van ouderen, zowel fysiek
als sociaal, kan worden bevorderd.
Tabel 4.2.3
Afgesloten huurovereenkomsten met huurders van 65 jaar of ouder
Jaartal Aantal
2017 79 (waarvan 5 in de vrije sector)
2016 83 (waarvan 10 in de vrije sector)
2015 89 (waarvan 2 in de vrije sector)
4.3 Specifieke doelgroepen
Een doelgroep waarvan de vraag naar zelfstandige woonruimte toeneemt, zijn de kwetsbare
groepen, zoals bewoners met een lichamelijke en verstandelijke beperking, dak- en thuislozen,
(ex-)psychiatrische patiënten en (ex-)verslaafden. Ontwikkelingen als extramuralisering, langer
zelfstandig wonen en uitstroom uit intramuraal wonen vragen om een adequaat antwoord voor
huisvesting, begeleiding, zorg en welzijn voor kwetsbare mensen in de Almelose samenleving op
buurtniveau. We besteden extra aandacht aan deze doelgroepen, omdat zij het meest kwetsbaar
zijn op de woningmarkt en we ons verantwoordelijk voelen voor de huisvesting van deze
doelgroep. We doen dit door het leveren van woonruimte. Bij de verhuur van kwetsbare groepen
wordt regelmatig een drie-partijen overeenkomst afgesloten indien er sprake is van een duidelijke
zorgvraag in relatie tot het wonen. Beter Wonen heeft een deel van haar bestaande, reguliere vastgoed
in 2017 beschikbaar gesteld voor intramurale zorg die geleverd wordt door De Twentse Zorgcentra
en Aveleijn.
Hieronder volgt een opsomming van een aantal oplossingen voor specifieke doelgroepen waar
Beter Wonen zich met de verschillende lokale partners voor heeft ingezet.
Brede aanpak kwetsbare huishoudens
Door een intensieve samenwerking met de gemeente en andere partijen willen we
woningontruiming vanwege huurachterstand voorkomen. Dit komt voort uit het besef dat
woningontruimingen veel persoonlijk leed en (maatschappelijke) kosten met zich meebrengen. In
2017 waren er 16 ontruimingen, waarvan 11 op grond van huurschuld. Dat waren er 4 meer dan in
2016. Bij de ontruimingen betrof het in één geval een gezin met kinderen.
Ook komend jaar blijven we inzetten op een intensieve samenwerking om verdere stijging van het
aantal woningontruimingen te voorkomen. In de prestatieafspraken is voor 2018 afgesproken dat
gemeente en corporaties met elkaar in gesprek gaan over de ontwikkelingen op de Almelose
woningmarkt rond huurschulden, bemoeizorg en de vroegsignalering van problemen. Ze maken
desgewenst afspraken over de verdere aanpak van deze kwesties.
27
Doorbraakmethode pilot (MPG-project)
We werkten in 2017 mee aan de gemeentelijke aanpak “doorbraak methodiek” om huishoudens
waar expliciete interventie nodig is te helpen en waar mogelijk te ondersteunen. Vanuit bestaande
personele capaciteit is meegedacht aan mogelijkheden om bestaande, ervaren belemmeringen weg
te nemen om het voor een huurder mogelijk te maken regulier te (blijven) wonen.
Nieuwe kansbeleid
Beter Wonen hanteert al enige jaren een nieuwe kansbeleid voor bewoners die in het verleden zijn
ontruimd met vaak hoge schulden en die opnieuw een huisvestingsvraag hebben. Op grond hiervan
huisvestten we in 2017 één huishouden (2016: vijf). We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig.
Veel van deze huishoudens huisvesten we na een Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin
betrokkenen en hulpverleners zelf een plan van aanpak opstellen en zich hieraan gezamenlijk
verbinden om de aanpak van problemen te borgen en de kans op succes te verhogen. Binnen
WoON-verband hanteren de corporaties een vergelijkbaar nieuwe kansbeleid dat in 2016
geëvalueerd is. Toen is afgestemd is dat we onze huidige werkwijze doorzetten.
Drie partijenovereenkomst
Voor huurders met begeleiding, waarbij huurder, verhuurder en hulpverlener het erover eens zijn
dat huurder zonder hulpverlening (nog) niet zelfstandig kan wonen, werken we met een
zogenaamde drie-partijenovereenkomst. De drie-partijenovereenkomst verbindt de
huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder met de zorg/hulpverlener, om de huurder op die
manier in staat te stellen zelfstandig te kunnen wonen. Voor de woonomgeving en voor Beter
Wonen wordt hiermee het risico van problemen bij het wonen verkleind. In de drie-
partijenovereenkomst wordt ook opgenomen op welke wijze en hoe en wanneer het woongedrag
van deze huurder geëvalueerd wordt. In 2017 zijn er 14 woningen met een drie-
partijenovereenkomst verhuurd (2016: 13 woningen).
Beschermd Wonen (CIMOT)
Het Cimot is de Centrale toegang tot beschermd wonen in Twente. Het Cimot is in het leven
geroepen door de twee centrumgemeenten in Twente: de gemeente Almelo en de gemeente
Enschede. In 2016 is binnen WoON Twente samen met zorginstanties verdere kennis gedeeld zijn
afspraken gemaakt over de uitstroom vanuit beschermd wonen naar reguliere huisvesting.
Afgelopen jaar hebben we via het CIMOT 3 personen gehuisvest (2016: 1 persoon).
Doorstroom 24-uurs opvang
In 2016 zijn nadere afspraken gemaakt tussen Humanitas Onder Dak, de gemeente Almelo en de
beide corporaties in Almelo, om de doorstroming vanuit de 24-uurs opvang van Humanitas Onder
Dak te stimuleren. Binnen de 24-uurs opvang is sprake van constante begeleiding en de bewoners
doorlopen een traject van ongeveer 9 maanden waarbinnen hun totale problematiek aangepakt
wordt, zodat zij na deze periode zelfstandig kunnen wonen, vaak met ambulante begeleiding. Deze
doelgroep zoekt als “gewone” woningzoekende via Woonburo Almelo een woning. Hierdoor
beschikken wij niet over het aantal door ons gehuisveste bewoners vanuit de 24-uurs opvang in
2017.
Housing First
Housing First Twente (HFT) biedt individuele woonruimte in combinatie met intensieve begeleiding
voor de groep dak- en thuislozen, die vaak een langdurig zwervend bestaan leiden. In de
volksmond staat deze groep ook bekend als ‘zorgwekkende zorgmijders’. Mensen die vaak worden
geassocieerd met overlast en een ongewenst straatbeeld. Humanitas Onder Dak begeleidt deze
mensen. Afgelopen jaar huisvestten we één huishouden binnen het concept van Housing First.
Deze persoon is in de loop van het jaar overleden. Met Humanitas Onder Dak is afgesproken dat
wij welwillend zijn een nieuwe Housing First kandidaat te huisvesten. Hier is in het resterende deel
van 2017 geen gebruik van gemaakt.
Statushouders
In de afgelopen jaren was er in Almelo sprake van een positief saldo op het huisvesten van
statushouders vanuit de COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers). Aan de landelijke taakstelling
van 75 personen heeft Almelo ook in 2017 voldaan. In 2017 is weer een actieve inzet gevraagd
28
van de corporaties door middel van het huisvesten van 5 personen via tussenkomst van de
gemeente Almelo. Daarnaast hebben 3 statushouders via Woonburo Almelo een woning van Beter
Wonen gevonden.
Urgentie
De urgentievoorwaarden zijn per 1 januari 2017 beperkt aangescherpt. Sociale urgentie kan nu
alleen nog maar door huishoudens bestaande uit 3 of meer personen (in een gezinssituatie)
aangevraagd worden, door een alleenstaande ouder met kind(eren) jonger dan 18 jaar of door een
erkende mantelzorger voor iemand met een zorgindicatie in Almelo. De medische
urgentievoorwaarden bleven ongewijzigd. Uit onderzoek door de Almelose corporaties bleek
namelijk dat één- en tweepersoonshuishoudens ook als reguliere woningzoekenden snel
huisvesting kunnen vinden. Daarnaast is het aantal toegewezen urgenties de laatste jaren
afgenomen. De beoordeling of iemand wel of niet in aanmerking komt voor urgentie voor de
Almelose sociale woningmarkt is per 1 januari 2017 ondergebracht bij een interne commissie van
STJA en Beter Wonen. Ten aanzien van deze nieuwe werkwijze heeft de SHBW positief advies
uitgebracht. We monitoren de urgentieverlening via de halfjaarlijkse rapportages van het
Woonburo Almelo. In 2017 heeft de urgentiecommissie 10 sociale urgentieverklaringen afgegeven
en vonden 41 nieuwe huurders via een urgentieverklaring een woning.
4.4 Huurprijsbeleid
Met ons huurprijsbeleid willen we zorgen voor voldoende bereikbare woningen voor de primaire
doelgroep. De Almelose woningmarkt is vooral lokaal en bij ons huurprijsbeleid houden we ook
rekening met de lokale concurrentiepositie van ons bezit.
Huurverhoging
Betaalbaarheid van het wonen is voor Beter Wonen een belangrijk speerpunt van beleid. Ook in
2017 maakten we geen gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging en voerden we een
bescheiden huurverhoging door (2017: 1%). Een percentage boven de inflatie, maar onder de
wettelijke mogelijkheden die we als corporatie hadden. Deze huurverhoging was ook consistent
met de huurverhogingen in 2015 en 2016 waar we eveneens inflatievolgend, verhoogden.
Uitzondering hierop vormden woningen waarbij de marktpositie minder gunstig is en we
verwachten dat een huurverhoging ten koste van de verhuurbaarheid gaat. De huur van deze
woningen is niet verhoogd. Het betrof hier vooral duurdere wooneenheden.
4.5 Leegstand en mutatiegraad
Leegstand relateren we aan huurderving binnen Beter Wonen. Afgelopen jaar was de huurderving
over 2017 lager, vergeleken met 2016 en 2015. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte
van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur,
sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (sociale huur of vrije sector).
Tabel 4.5.1
Huurderving als percentage van de totale huursom (2017-2015)
2017 2016 2015
Woningen DAEB 0,7% 0,6% 0,6%
Woningen niet-DAEB 0,3% 0,4% 0,4%
Exploitatieleegstand totaal woningen 1,0% 1,0% 1,0%
BOG 0,5% 0,5% 0,5%
Overige 0,1% 0,1% 0,1%
Exploitatieleegstand totaal bezit 1,6% 1,6% 1,6%
Verkoopleegstand woningen 0,1% 0,1% 0,4%
Sloopleegstand woningen 0,0% 0,4% 0,3%
Totaal leegstand 1,7% 2,1% 2,3%
29
Ten opzichte van 2015 en 2016 zien we een daling van de huurderving. Deze wordt verklaard
doordat we geen leegstand als gevolg van sloop hebben gehad. Er deden zich geen sloopsituaties
meer voor vanwege veranderd voorraadbeleid. De verkoopleegstand is laag vanuit de keuze om
een geringer aantal woningen te verkopen. De leegstand van DAEB-woningen was hoger dan de
afgelopen jaren.
Mutatiegraad
De mutatiegraad berekenen we als het aantal beëindigde verhuringen in 2017 gedeeld door het
gemiddelde totale aantal woningen. Voor 2017 is dit percentage 9,4% (2016: 8,5%), voor DAEB-
bezit is dit 9,0% en niet DAEB-bezit 20,4%. In totaal zijn er 598 vrijgekomen woningen in 2017,
méér woningen dan in 2016. We zien een stijging van de aantallen in de reguliere woningvoorraad.
Het aantal beëindigde verhuringen met bestemming verkoop is verder gedaald als gevolg van onze
neerwaarts bijgestelde verkoopdoelstelling in de begroting 2016, toen we ook de verkoopvijver
verkleinden. Reden hiervoor is dat we meer sociale huurwoningen beschikbaar willen houden op de
woningmarkt. Aangezien we niet gesloopt hebben in 2017 kenden we geen beëindigde verhuringen
als gevolg van sloop.
Tabel 4.5.2
Aantal beëindigde verhuringen
Het aantal beëindigde verhuringen 2017 is exclusief 15 intermediaire verhuringen.
Betalingsachterstand
Het aantal vorderingen op huurders en ook het totaalbedrag aan openstaande vorderingen is in
2017 heel licht gestegen in absolute aantallen. In percentages is de achterstand voor de zittende
huurders gelijk gebleven aan 2016. De relatief lage percentages zijn grotendeels te verklaren door
onze aanpak, die we ook in 2017 verder hebben doorgezet en verbeterd: meer persoonlijk én
sneller contact met de huurder bij (dreigende) betalingsachterstand. De “erop af methode” levert
resultaat op. Ook de aanpak via Meldpunt Huurschuld en Bemoeizorg draagt bij aan het
terugdringen van de achterstand en ontruimingen. Wij zetten deze aanpak dan ook onverminderd
door.
Beëindigde verhuringen in aantallen 2017 2016 2015
DAEB 533 477 470
Niet-DAEB 52 53 47
Bestemming Sloop 0 29 59
Bestemming Verkoop 13 31 62
Totaal 598 590 638
30
Tabel 4.5.3 Vorderingen op huurders
Vorderingen op
huurders Aantal contracten Totaal bedrag (*
€1.000) Gemiddelde
achterstand per
contract (* € 1.000)
31-12-
2017 31-12-
2016 31-12-
2017 31-12-
2016 31-12-
2017 31-12-
2016 Huidige huurders 366 355 258 254 0,7 0,7 Vertrokken huurders 235 239 758 734 3,2 3,1 Totaal 601 594 1016 988 1,7 1,7
Huidige huurders als
% v/d jaarhuur 0,6% 0,6%
Vertrokken huurders
als % v/d jaarhuur 1,8% 1,9%
Totaal 2,4% 2,5%
Ontruimingen
In 2017 zijn in totaal 16 woningen en geen enkel bedrijfspand ontruimd. Afgelopen jaar betrof het
in de helft van de gevallen woningen die vanaf 2016 verhuurd zijn. Opvallend zijn vier
ontruimingen als gevolg van ernstige overlast. Daarnaast hebben we, ondanks verschillende
interventies, in 2017 één gezin helaas moeten uitzetten.
Tabel 4.5.4 Inzicht in ontruimingen
2017 2016 2015 2014
Aantal ontruimingen woningen 16 12 21 19 Reden Huurachterstand Hennep Overlast
11 1 4
11 1 0
17 3 1
18 0 1
Naast het aantal ontruimingen zijn er in 2017 een 3-tal woningen leeggekomen waarbij er
hennepteelt is geconstateerd en waarbij de huurder op dringend verzoek van Beter Wonen zelf de
huur van de woning heeft opgezegd. In 2016 waren dit er nog 11. Hennepteelt komt met enige
regelmaat voor in onze woningen. Indien een hennepplantage door de politie wordt geruimd gaan
we over tot beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder. Nagenoeg in alle gevallen leidt
dit tot een directe opzegging van de huurder. In 2017 is slechts in één situatie de
huurovereenkomst beëindigd via een gerechtelijke procedure.
In onderstaande tabel zien we een overzicht van de ontwikkeling van aangetroffen
hennepplantages binnen het bezit van Beter Wonen over de afgelopen 4 jaar waarbij de huur
vrijwillig is opgezegd. We zien in 2017 een flinke terugval. Dit is afwijkend van het beeld dat STJA
heeft, waar 12 ontruimingen in 2017 als gevolg van hennepteelt sprake was. Dit verschil kunnen
we niet inhoudelijk verklaren. Komend jaar houden we hennepteelt nauwlettend in de gaten.
We hebben afgesproken met de gemeente Almelo dat we de afspraken uit het hennepconvenant
vooralsnog handhaven. Dit betekent dat de corporatie de huurovereenkomst ontbindt bij
geconstateerde hennepteelt en dat de sluiting van huurwoningen voorlopig niet aan de orde meer
is. De burgemeester wil het hennepconvenant wel herzien, dus we moeten waakzaam zijn en
blijven om te voorkomen dat lange sluitingen bij hennep aan de orde zijn. Op basis van de
Opiumwet kan de Almelose burgemeester een woning namelijk voor een bepaalde tijd sluiten.
31
Tabel 4.5.5
Jaar Aantal beëindigde
verhuringen a.g.v. hennep
2014 8
2015 7
2016 11
2017 1
4.6 Kwaliteit van de dienstverlening
Voor Beter Wonen is een optimale dienstverlening dicht bij de klant één van de vier speerpunten in
ons Ondernemingsplan. We willen breed beschikbaar zijn voor onze klanten en de klant zoveel
mogelijk in één keer goed helpen. Bij de benadering van de klant zetten we in op verbinding. Hierin
kiezen we voor een verdere digitalisering en de lijn van Click Call Face. De klant bieden we 24/7
dienstverlening via de website.
In 2017 is gewerkt aan het verder vorm geven van deze digitalisering. Medio 2017 is een nieuwe
website live gegaan alsook is een klantportaal, “Mijn Beter Wonen”, geïntroduceerd onder onze
huurders. Met deze digitale omgeving hebben wij huurders tools in handen gegeven om snel en
gemakkelijk 24 uur per dag een aantal huurderszaken te regelen, zoals het melden van overlast,
het treffen van een betalingsregeling, het opzeggen van de huur of het aanvragen van een
woningverbetering. Vanaf 2018 voegen we nieuwe diensten hieraan toe.
Door het verbeteren van de digitale mogelijkheden, vergroten we de bereikbaarheid van onze
organisatie voor de klant. Op verschillende manieren monitoren wij de kwaliteit van onze
dienstverlening, zodat we een zo compleet mogelijk beeld hebben hoe onze klanten onze
dienstverlening beoordelen. Het geeft ons ook inzicht in onze verbeterpunten.
Onze dienstverlening gemeten volgens KWH
Beter Wonen voert sinds 2001 het KWH-label voor dienstverlening. Vanaf 2012 wordt deelgenomen
aan de continue meting vanuit KWH. Zo volgen we permanent de ontwikkelingen en kunnen we
sneller anticiperen. We zitten in 2017 gemiddeld op 7,6, dit is net onder het landelijk gemiddelde
van 7,7. In totaal zijn we van 7,7 naar 7,6 gedaald. Op onderdelen zien we wisselingen in de
scores ten opzichte van vorig jaar.
Tabel 4.6.1 Score KWH 2017
Onderdeel
Landelijk
gemiddelde
2017
(7,7)
Gem. BW
2017
KWH
(7,6)
Gem. BW
2016
KWH
(7,7)
Gem. BW
2015
KWH
(7,6)
Contact 7.5 7.7 8.0 7.7
Woning zoeken 7.5 7.4 7.6 7.8
Nieuwe woning 7.6 7.4 7.7 7.8
Huur opzeggen 7.8 7.8 7.6 7.9
Reparatieverzoeken 7.9 7.6 7.7 7.7
Onderhoud 8.0 7.9 7.6 8.0
Beter Wonen ziet voor zichzelf nog een duidelijke opgave om onze dienstverlening verder en
consistent te verbeteren. Dit vraagt een brede integrale en blijvende aanpak en aandacht. Extra
aandacht is nodig voor de dienstverlening aan nieuwe huurders van een woning (oplevering en
32
afhandeling reparaties) en de dagelijkse reparaties. Daar zitten ook de grootste verschillen met
scores landelijk gemiddelde in 2017. In 2017 zijn voorbereidingen getroffen voor een onderzoek
naar ons mutatie- en reparatie-onderhoud, dit wordt in 2018 uitgevoerd. Op basis van de
uitkomsten zullen wij onze werkwijze bijstellen, met als doel onder andere meer tevredenheid bij
klanten. Ook op andere aspecten van onze dienstverlening streven wij continu naar verdere
verbetering. Wij vragen onze klanten door middel van nabellen en klantgesprekken actief om
feedback op onze dienstverlening en stellen aan de hand daarvan bij of lossen de concrete situatie
op. Wij willen tenminste op het landelijk gemiddelde scoren en bij voorkeur hoger.
Klachtencommissie
Beter Wonen kiest er bewust voor om klachten of meldingen van ontevredenheid zoveel mogelijk
op te lossen binnen de managementlijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar
tevredenheid van de klant uit voortkomt, kan de klacht naar de Klachtencommissie. Sinds 2014
zijn we aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie Twente. In 2017 dienden drie huurders
een klacht in bij de Klachtencommissie. Eén klacht is door de bewoner teruggetrokken en één
klacht is door de commissie afgewezen omdat deze al was afgehandeld door Beter Wonen. De
derde klacht is nog in behandeling en kent nog geen uitspraak door de commissie.
33
5. Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt
Ontwikkelingen in de stad en in onze regio hebben invloed op de activiteiten van Beter Wonen. Ook
heeft de invoering van de Woningwet een grote invloed op het lokale speelveld en de accenten van
beleid voor gemeente en corporaties gehad. We schetsen in dit hoofdstuk de ontwikkelingen op de
verschillende schaalniveaus en welke stappen Beter Wonen heeft gezet op lokaal en wijkniveau.
We gaan ook in op de samenwerking met partijen op het terrein van Wonen en Zorg en de
maatschappelijke prestaties die in 2017 zijn neergezet.
5.1 Algemene ontwikkelingen
Afgelopen jaar is opnieuw veel aandacht besteed aan het maken van gezamenlijke
prestatieafspraken voor 2018 tussen Gemeente, huurdersbelangenorganisaties en de corporaties.
Hiervoor werd medio 2017 een bod uitgebracht namens de corporaties en hun respectievelijke
huurdersorganisaties. Het bod is bedoeld om tot de prestatieafspraken voor het nieuwe jaar te
komen met de gemeente. Eind december zijn de nieuwe prestatieafspraken uiteindelijk
ondertekend in aanwezigheid van de verschillende vertegenwoordigers.
Beter Wonen koos er bewust voor om alleen voor Almelo prestatieafspraken aan te gaan. In de
andere gemeentes (Wierden, Hengelo en Haaksbergen) is onze positie te smal om tot
prestatieafspraken met de gemeentes daar te komen.
Voor wat betreft de algemene, landelijke trends in het wonen zien we de trend van verandering
van woonwensen door middel van verdunning van huishoudens doorzetten. Het gebrek aan
woonruimte dat in de Randstad speelt, zien wij niet in Almelo en omgeving. Hier is nog steeds
sprake van een relatief ontspannen woningmarkt. We zien wat meer bijzonder woongedrag van
huurders en soms minder ondersteuning door zorginstellingen. Partijen zijn soms zoekende naar
hun eigen, veranderende mogelijkheden. Dit geldt ook voor ons als woningcorporatie. Wij moeten
ons meer beperken tot de verhuur van ons vastgoed, maar hebben in wijken en buurten wel te
maken met sociale problematiek. Wij proberen daarom pro-actief de samenwerking met andere
partijen in de wijken op te zoeken, gericht op de behoeften in wijk en buurt.
Een zoektocht is ook de inzet van corporaties op het gebied van duurzaamheid en verduurzaming
van bestaand bezit. Landelijk is er veel aandacht voor energiebesparing. Beter Wonen zoekt naar
manieren om duurzaamheid gestalte te geven in relatie met betaalbaarheid van woonlasten voor
de doelgroep. In 2017 verduurzaamden we de eerste twee complexen van de woningen die
aanvankelijk op nominatie stonden voor sloop. Er wachten nog de nodige complexen om in 2018
en 2019 af te ronden. Voor het overige deel van onze voorraad bereiden we ons bewust voor op de
verduurzaming en de implementatie van het Parijsakkoord. In 2018 zullen we een plan opleveren
hoe we ons concreet voorbereiden op het Parijsakkoord en onze woningvoorraad integraal gaan
verduurzamen.
5.2 Algemene ontwikkelingen in de regio
Beter Wonen is actief in de woningmarktregio Oost Nederland, met een duidelijke focus op Almelo.
Samen met 16 andere corporaties werken we samen in WoON Twente.
Vanuit de regionale woonvisie is in 2017 door de regionale corporaties gewerkt aan
kennisuitwisseling met Provincie en gemeenten ten behoeve van regionale woonafspraken tussen
Provincie en gemeenten. WoON neemt, zowel ambtelijk als bestuurlijk, deel aan het overleg. De
monitoring van de eerder opgestelde Routekaart is afgerond en gedeeld met betrokkenen.
In samenwerking met de Provincie, heeft een vervolgonderzoek plaatsgevonden door de EIB voor
de strategische vraagstukken rondom de (sociale) woningmarkt in Twente. De uitkomsten van dit
34
onderzoek laten een concentratie van vraag in de steden zien, met een afname van de vraag naar
sociale huurwoningen tot 2030 in Twente met ruim 10.000 huishoudens.
In de koop- en vrije huursector neemt de vraag tot 2030 naar verwachting in Twente toe met
respectievelijk 18.000 en 7.000 huishoudens.
5.3 Ontwikkelingen in stad Almelo
Almelo wil een stad zijn waarin het plezierig wonen en leven is. De uitdaging die de stad wil
aangaan is verwoord in de drie veranderopgaves die zijn vastgelegd in de Woonvisie 2012-2020:
de woonconsument meer centraal, een duurzamere stad en meer sociaaleconomische balans. De
herijking van de Woonvisie is in 2019 aan de orde.
In 2016 heeft Beter Wonen voor de tweede keer een bod aan de gemeente Almelo uitgebracht op
de thema’s in de Woonvisie, zoals dit is vereist op grond van de Woningwet. Dit bod betrof de
activiteiten in 2017. De, in het bod opgenomen, activiteiten zijn grotendeels in 2017 gerealiseerd,
zoals het transformeren van de Rietmavo tot Het Riethuys, met 34 appartementen tegen een
sociale huurprijs en de vernieuwbouw van de voormalige Kloosterhofflat. We zien dat deze
woningen in Almelo voorzien in een behoefte, er is erg veel belangstelling voor, met name voor de
woningen in de binnenstad. Ook onze verduurzaming van woningen is opgenomen in de
prestatieafspraken.
Kijken we naar de woningmarkt in Almelo dan zien we, ondanks een ontspannen huurmarkt, een
positieve ontwikkeling in de verhuur van ons DAEB-bezit. We zien tegelijkertijd meer particuliere
partijen die zich op de huurmarkt voor dit segment begeven, dan wel zorg gerelateerd vastgoed
willen ontwikkelen. In het niet-DAEB-bezit vraagt de verhuur van het bedrijfsonroerend goed wel
blijvend aandacht. Ook de duurdere huurmarkt is een gericht thema van aandacht.
5.3 Samen werken aan vitale buurten
Beter Wonen draagt op diverse manieren bij om de stad, wijken en buurten meer in balans te
brengen. Daartoe formuleerden we het speerpunt samen werken aan vitale buurten in ons
Ondernemingsplan. De focus in onze werkwijze en inzet ligt op buurtniveau. In de buurten waar we
veel bezit hebben (onder meer Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, de Riet en de
Wierdensehoek) sturen we op de waardeversterking van ons bezit. We stellen ons actief en
betrokken op als verbinder, signaleerder en aanjager. Samen met inwoners en partners werken we
aan de kwaliteit van buurten. In buurten waar we weinig bezit hebben, stimuleren we andere
partijen (zoals collega-corporaties, gemeente en eigenaar-bewoners) om zich in te zetten voor hun
buurt wanneer dit nodig is. In deze paragraaf aandacht voor projecten en activiteiten waarmee we
bijdragen aan de waardeversterking van ons vastgoed en het vergroten van de betrokkenheid en
inzet van bewoners.
Per buurt was onze inzet in 2017:
Tabel 5.3.1
Centrum
• De (ver)nieuwbouw van de Kloosterhofflat (Het
Woonkwadrant fase 1) leverden wij eind november 2017 op.
Oorspronkelijke bewoners konden terugkeren naar hun
vernieuwde complex. De nieuwbouw van Haven-Zuid is
gestart. Met de projectcommissie van de Kloosterhofflat is
gesproken over de vernieuwbouw.
• Met partners in de binnenstad werden meerdere
bijeenkomsten georganiseerd (vb. Stadsdialoog, Stadscafé’s,
en Starthandeling Fase II van de Binnenstadsontwikkeling) om
visie op de binnenstad uit te werken en uit te dragen.
35
• Met de buurtconciërge en bewonersvertegenwoordiging van
Het Warenhuis zijn de liftpleinen verfraaid.
• Tijdens het project Mennistenhoek stelden wij het
Ondernemershuis open als inlooplocatie voor bewoners.
• Met de klankbordgroepen van bewoners in Oxford, Manchester
en de Bavinkstraat wordt regelmatig overleg gevoerd om
signalen van huurders over het wonen en leven in de
Grotestraat Zuid te ontvangen.
• Beter Wonen verhuurde de voormalige bakkerij Van Otten
(slooppand, ontwikkellocatie) aan de Boedelshop. Hierdoor
wordt tijdelijk een invulling gegeven aan deze, anders
leegstaande, locatie.
• In de voormalige lectuurshop en op de locatie Oude Veemarkt
zijn kunstwerken geplaatst, om in een tijdelijke opzet deze
locaties bij te laten dragen aan een kwalitatief goede woon-
en leefomgeving.
• Met meerdere zorgpartijen voerde Beter Wonen gesprekken
met als doel te inventariseren in hoeverre samenwerking
tussen hen en Beter Wonen kan bijdragen aan een leefbare
Grotestraat Zuid.
• Aan de Grotestraat hebben wij ingezet op het stimuleren van
nieuwe ondernemingen om de levendigheid te bevorderen,
waaronder het Huis van Lydia.
Windmolenbroek • Beter Wonen participeerde in de ‘buurtscan’ georganiseerd
door de gemeente Almelo. Met diverse stakeholders werd de
omgeving van winkelcentrum De Gors in kaart gebracht.
Centraal stonden de thema’s: schoon, heel en veilig. We
brachten in kaart welke plekken aandacht nodig hebben in de
wijk en afspraken werden gemaakt over hoe hier mee om te
gaan.
• Met Stichting Noaberhoes Windmolenbroek, de gemeente
Almelo en de VvE winkelcentrum De Gors, voerden wij
meerdere gesprekken om hun wens, het realiseren van een
Noaberhoes, in te willigen. Wij zien zeker het belang van een
dergelijk ontmoetingspunt voor de wijkbewoners.
Aalderinkshoek • Beter Wonen overlegde met de klankbordgroep van huurders
van complex Karelia. Hierdoor vergroot Beter Wonen de
huurdersbetrokkenheid en het woongenot in het gebouw.
• Beter Wonen voerde twee overleggen met het
Wijkhuurdersplatform Aalderinkshoek. Deze gesprekken
verkleinen de afstand tussen de corporatie en de bewoners
van de wijk. Tijdens de overleggen introduceerde Beter
Wonen o.a. de BuurtWaardeBon.
• Naar aanleiding van een opmerking van een huurder is er een
onderzoek geweest naar het stallen van scootmobielen in
wooncomplexen.
Kerkelanden • Met de RIBW Groep Overijssel, omwonenden van de
Appelstraat en de Kalkovenweg en bezoekers van het Leger
des Heils is het ‘beplakken’ van een mozaïekbank/social sofa
afgerond. Deze wordt in het voorjaar van 2018 geplaatst op
het achterterrein van de RIBW aan de Thorbeckelaan.
Hierdoor wordt ontmoeting tussen bewoners in de wijk
gestimuleerd.
• Met de gemeente, wijkcoaches en wijkagent zijn meerdere
bijeenkomsten georganiseerd om verbeteringen en
aandachtspunten in de wijk te verkennen en te benoemen. De
input gebruikt Beter Wonen o.a. bij de verduurzaming van het
complex 2221 en de wijkvisie die Beter Wonen in 2018
36
opstelt.
• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in de
Kerkelanden met een ‘stand en tent’ aanwezig. De introductie
van de BuurtWaardeBon stond daarbij centraal.
• Beter Wonen neemt deel in het project De Buurvrouw.
De Riet • Appartementengebouw het Riethuys is in juni 2017
opgeleverd. Het beplantingsplan voor de gemeenschappelijke
tuin is in samenspraak met bewoners en Stichting Parkstad
opgesteld. En door een afvaardiging van de bewoners is de
algemene hal met een knipoog naar het schoolverleden
ingericht.
• Een klankbordgroep van bewoners van 44 woningen uit de
Seringenstraat heeft meegedacht over de verduurzamings-
werkzaamheden die we aan deze woningen hebben uitgevoerd
in 2017.
• In samenwerking met hovenier DonkerGroen, Soweco en
medewerkers van Beter Wonen is de patiotuin bij de Rietpoort
opnieuw ingericht. De inzet van de maatschappelijk betrokken
partijen is tot stand gekomen op de Slingerbeurs, waar de
bewonerscommissie helpende handen en materiaal zochten.
• De huismeester heeft samen met de bewoners van de
Riethorst de ontmoetingsruimte heringericht met nieuwe
stoelen en een frisse kleur op de muur.
• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in De Riet met
een ‘stand’ aanwezig. De introductie van de BuurtWaardeBon
stond centraal.
• Met de bewonerscommissies Magnoliapark en Rietpoort
hebben we periodiek overleg gevoerd over zaken die voor hen
spelen op en rond hun wooncomplex.
Schelfhorst • Met de bewonerscommissies De Terp, Buitenhof en Parkstede
hebben we periodiek overleg gevoerd over de zaken vanwege
hun wooncomplex en woonomgeving.
Hofkamp • Samen met ZorgAccent hebben we verder invulling gegeven
aan onze samenwerking in de Castelloflat. Door het
ondersteunen van vrijwilligers bij verschillende
welzijnsactiviteiten geven we op deze wijze vorm aan het
langer zelfstandig wonen van ouderen in de vertrouwde
omgeving.
Nieuwstraatkwartier
• In de prestatie-afspraken met de gemeente is opgenomen dat
er een gezamenlijke gebiedsaanpak wordt opgezet voor het
Nieuwstraatkwartier. In 2017 zijn hier nog geen stappen in
gezet, nadere uitwerking zal plaatsvinden in 2018. Wel
vonden de nodige voorbereidende gesprekken plaats met
gemeente en Cogas.
• Aan Beter Wonen is gevraagd om mee te werken aan een
invulling voor de leegstaande Hagendoornschool, deze is door
de Gemeente voor een jaar beschikbaar gesteld aan de
wijkbewoners.
Ossenkoppelerhoek
• De portieketagewoningen aan de Jan Steenstraat zijn
verduurzaamd.
• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in de
Ossenkoppelerhoek met een ‘stand’ aanwezig. De introductie
van de BuurtWaardeBon stond centraal.
• Beter Wonen was met collega-corporatie STJA aanwezig bij
het wijkplatfom. De corporaties hielden hier een inleiding over
het wonen in de wijk.
37
Buurtwaardebon
Op het gebied van leefbaarheid heeft Beter Wonen in 2017 de Buurtwaardebon opgestart. Deze is
onderdeel van ons nieuwe leefbaarheidsbeleid. Met de bon ontvangen huurders met een goed idee
voor het verbeteren of verfraaien van hun buurt niet alleen praktische ondersteuning. Het is ook
mogelijk om een financiële bijdrage te krijgen voor de uitvoering van een plan. We ontvingen in
2017 acht initiatieven, waarbij duurzame ontmoeting vaak centraal staat. Hiervan zijn zes
initiatieven goedgekeurd, nog niet alle initiatieven zijn inmiddels uitgevoerd. Voorbeelden van
leefbaarheidsinitiatieven waar Beter Wonen vanuit de buurtwaardebon aan wil bijdragen zijn de
inrichting van een natuurspeelplaats op een braakliggend terrein, de plaatsing van een
picknicktafel op een speelterrein voor meer ontmoeting, de aanschaf van meermaals inzetbare
materialen voor activiteiten en een boekenkastproject in een wijkcentrum.
Buurtbemiddeling
In geval van overlast schakelen we soms de hulp van Buurtbemiddeling in. Buurtbemiddeling is een
methode waarin onafhankelijke en speciaal opgeleide vrijwilligers buren helpen om weer met
elkaar in gesprek te komen en goede afspraken te maken. Dit werkt het beste bij niet al te ernstige
problemen en in een vroeg stadium. In 2017 is de samenwerking met Buurtbemiddeling voor
Almelo geëvalueerd en besloten om dit de komende twee jaar voort te zetten.
5.4 Wonen en zorg
Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. We verwachten
de komende jaren een toename van zorgbehoevenden in stad en wijken door o.a. vergrijzing en de
verdere scheiding van wonen en zorg.
Onze belangrijkste keuzes op het gebied van wonen en zorg:
• We zijn er voor het wonen van de kwetsbare doelgroepen in zo normaal mogelijke woningen.
• Door de samenwerking met andere partijen bieden we in een aantal complexen naast
huisvesting ook zorg en welzijn in de buurt. We stimuleren passende netwerken voor onze
huurders zodat zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen.
• We werken samen met anderen aan een goed woon- en zorgklimaat.
In 2017 gaven we veel aandacht aan de jaarlijkse verantwoording over het aantal mutaties, de
bijbehorende inkomenstoetsing en de bestuurdersverklaringen over het feitelijk gebruik van de
woningen. Dit nadat we in 2016 veel aandacht gaven aan het herijken en eventueel aanpassen van
de afspraken die wij met onderstaande partners hebben om deze te laten voldoen aan de actuele
wet- en regelgeving op het gebied van passend toewijzen. Dit laatste liep ook in 2017 door.
De belangrijkste zorgpartijen waar wij mee samenwerken:
Tabel 5.4.1
Aveleijn Aveleijn biedt een breed scala aan zorg, ondersteuning en ontwikkeling. Dit
gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2017 zijn in
totaal 165 woningen aan Aveleijn verhuurd.
Jarabee Jarabee biedt opvang, behandeling, begeleiding aan normaal begaafde jeugdigen tot de leeftijd van 23 jaar. Met hen zijn convenantafspraken gemaakt voor een periode van 2 jaar, ingaande 1 januari 2017. Hierin is opgenomen dat voor een minimum aantal van 3 woningen voor deze specifieke doelgroep, mits deze doelgroep door Jarabee begeleid wordt, huisvesting geboden wordt door Beter Wonen. Hier is gedurende 2017 geen gebruik van gemaakt door Jarabee.
J.P. van den Bent stichting De J.P. van den Bent stichting focust zich op ondersteuning van mensen met
een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. We
verhuren aan hen 3 woningen eind 2017.
RIBW Groep Overijssel De RIBW is de Regionale Instelling voor Beschermd Wonen. Eind 2017 zijn in
38
totaal 37 woningen verhuurd aan de RIBW.
Humanitas Onder Dak
Twente (HOD)
Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen
actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor
het samenleven met elkaar. Sinds 2011 werken wij met hen samen in het
project Kamer-Raad, een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding
krijgen op weg naar zelfstandigheid. In 2017 is de huisvesting van het project
Kamer-raad aan de Bornerbroeksestraat beëindigd. Het pand was voor
tijdelijke inzet aangeboden aan hen. Het project is elders in Almelo vervolgd.
Met HOD onderzoeken we ook mogelijkheden voor huisvesting op middellange
termijn voor Kamer-raad. Humanitas Onder Dak is ook de begeleidende
organisatie voor het project Housing First waar Beter Wonen 1 woning aan
verhuurde tot 7 september 2017, totdat de bewoner is overleden. Hierna heeft
Beter Wonen vanuit Humanitas Onder Dak geen nieuwe aanvraag voor het
Housing First project ontvangen.
Leger des Heils
Wij verhuren eind 2017 3 woningen aan het Leger des Heils. Zij huisvesten
hier bewoners die met begeleiding hun leven weer op de rit willen krijgen.
Tactus Verslavingszorg
Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. Met
Tactus sloot Beter Wonen een convenant af om over een periode van drie jaar
(2010 t/m 2013) twaalf woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting
van hun cliënten. Eind 2017 is één woning aan Tactus verhuurd (2016: 1
woning; 2015: 3 woningen)
Twentse Zorgcentra
Sinds 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel complexmatig
verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Op een tweede locatie (Groot
Bokhove) verhuren we sinds 2012 ook complexmatig eenheden aan de TZC. In
totaal verhuren wij 28 (2017: 27) woningen aan TZC.
ZorgAccent
In 2017 zetten we de samenwerking met ZorgAccent in de Castelloflat voort.
ZorgAccent levert er diensten waardoor senioren langer zelfstandig kunnen
blijven wonen. We merken dat bewoners het prettiger wonen vinden in de
Castelloflat. De aanwezigheid van de activiteiten door Zorgaccent heeft een
positief effect op het welbevinden van de huurders en op de verhuurbaarheid
van het complex.
Carint Reggeland Groep
De Carint Reggeland Groep (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en
zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit vanuit een duidelijke
visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. In Wierden
verhuren we aan hen een gezondheidscentrum onder in een
appartementencomplex. Voor Almelo verkennen we de mogelijkheden voor
meer samenwerking in enkele wijken en buurten.
Stichting Woonbegeleiding
Jong Volwassenen
Wij verhuren eind 2017 1 woning (2017: 5 woningen) aan deze stichting. De
contracten van de bewoners staat niet langer op de naam van de Stichting,
maar op naam van de bewoners zelf (reguliere verhuur).
Stichting Wopit De stichting Wopit heeft als doel het bevorderen van woonmogelijkheden voor
mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid. Zij stimuleren mensen om zo
zelfstandig mogelijk te wonen. Eind 2017 zijn in de Windmolenbroek 23 van
maximaal 26 appartementen door Beter Wonen rechtstreeks verhuurd aan
bewoners die worden begeleid door Wopit.
Stichting Zij aan Zij Stichting Zij aan Zij zet zich in voor mensen die door omstandigheden
(tijdelijk) de regie over hun leven niet meer in eigen hand hebben en die
daardoor in de problemen zijn geraakt of dreigen te raken. Wij verhuren sinds
2014 2 woningen aan deze stichting.
Stichting Trivium
MeulenbeltZorg (TMZ)
TMZ huurt eind 2017 2 (eind 2016: 3) woningen van ons. Zij bieden,
thuiszorg, dagbesteding, revalidatie- en verpleeghuiszorg. Met hen verkennen
we de mogelijkheid om in wijken meer te realiseren aan zorgfuncties en
woonzorgeenheden.
Dimence Met Dimence verkenden wij de mogelijkheden om zelfstandige wooneenheden
te bieden aan cliënten van hen en om hen meer aanwezig te doen zijn in de
wijken, bijvoorbeeld door dagbesteding en ontmoetingsmogelijkheden.
39
Dimence heeft aangegeven behoefte te hebben aan zelfstandige
wooneenheden met een overzichtelijke plattegrond, zoals de vier studio’s die
worden gerealiseerd in het Woonkwadrant.
40
6. Betrekken van onze doelgroepen
Beter Wonen vindt het van belang dat onze huurders plezierig wonen in een goede woonomgeving.
We hebben veel aandacht voor de wijken en de buurten en werken daarbij nauw samen met
partners en bewoners. Het speelveld in de samenleving verandert en dat betekent dat bewoners
meer zelf verantwoordelijkheid moeten nemen, maar ook dat er meer kwetsbare groepen in de
wijken en de buurten komen wonen. Dat vraagt om aandacht voor de goede randvoorwaarden in
wijk en buurt dat een ieder er kan wonen en samen leven.
Door de Woningwet is de corporatie beperkt in haar activiteiten op het terrein van leefbaarheid en
sponsoring. Ook wordt er een andere, meer omvattende rol toegekend aan de
huurdersvertegenwoordiging in de Woningwet, waaronder die van volwaardige partner bij de
totstandkoming van de prestatieafspraken. Op organisatieniveau werken we nauw samen met de
SHBW, de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen, onze huurdersorganisatie in de zin van de
Overlegwet. Tegelijkertijd zijn wij op zoek naar aanvullende wegen om onze huurders te betrekken
bij ons beleid, bijvoorbeeld door klantenpanels of projectcommissies.
In dit hoofdstuk beschrijven we hoe wij onze huurders betrekken bij ons werk en hoe we ons
hebben laten beïnvloeden door onze stakeholders.
6.1 Betrekken van huurders
Met huurders overleggen we op beleidsniveau via onze Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen
(SHBW), maar ook op complexniveau met de bewonersvertegenwoordigingen. Vaak zijn dit de
bewonerscommissies, maar we zien ook steeds meer klankbordgroepen die minder de formele lijn
zoeken en bijvoorbeeld op thema- of projectniveau in gesprek willen zijn met ons. Op wijkniveau
zijn er de wijkorganisaties die onze gesprekspartner zijn. Ook laten we ons beïnvloeden door
individuele bewoners die gevraagd of ongevraagd hun mening geven over het beleid en werkwijze
van Beter Wonen (w.o. Klantenpanels en klantenfeedback en projectcommissies).
SHBW
De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen is, als huurdersorganisatie in de zin van de
Overlegwet, de formele gesprekspartner voor algemene beleidszaken. Het dagelijks bestuur van de
SHBW overlegt periodiek met de bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt over
beleidsthema’s die spelen. Daarnaast worden de ontwikkelingen in de sector, zoals de Woningwet
nauw gevolgd en besproken. Ook het lokale speelveld wordt verkend, zoals o.a. de ontwikkelingen
in de Binnenstad.
Het dagelijks bestuur van de SHBW is nauw betrokken bij de in december 2017 ondertekende
prestatieafspraken tussen de gemeente Almelo, St. Joseph, Beter Wonen en beide
huurdersorganisaties. De thema’s vanuit het bod zijn verkend. De SHBW heeft samen met de HAR
eveneens een bod uitgebracht waarin aandacht gevraagd werd voor betaalbaarheid,
energiebesparing, wonen met zorg en het huisvesten van kwetsbare/urgente groepen. Deze
onderwerpen zijn meegenomen in de afspraken voor 2018.
In het reguliere overleg met het dagelijks bestuur van de SHBW en de directie van Beter Wonen
zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken, daarbij is voor een aantal thema’s ook
advies uitgebracht.
• Huurbeleid, streefhuren en huurverhoging 2017;
• Begroting, kwartaalrapportages en jaarverslag;
• Factsheet woonruimtebemiddelingssysteem om inzicht in de werking van de lokale
woonruimtebemiddeling te geven;
• Samenwerking SHBW/HAR;
• Symposium Ouderenbonden Almelo/ Symposium Cosbo 6 april 2017;
• Aanvulling beleid servicekosten;
41
• Bod 2017 / Prestatieovereenkomst 2018;
• Beleid Leefbaarheid;
• Afhandeling klachten;
• Project en invulling Digitalisering;
• Verduurzamingsprojecten;
• Actualisering samenwerkingsovereenkomst SHBW/BW;
• Invulling Projectleider SHBW;
• Visie op de Niet-DAEB (notitie);
• Ontwikkelingen Veegwet/visitatietraject;
• Memo inrichting overleg DB SHBW – directie BW;
• Opstart secretariaat SHBW;
• Update portefeuillestrategie 2017;
• Jaarverslag BW 2016;
• Begroting SHBW 2018 / routekaart.
Ten aanzien van de adviesaanvragen is in alle gevallen een positief advies verkregen van de
SHBW.
Bewonerscommissies
In een aantal complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Zij vertegenwoordigen
de bewoners van het complex en gaan met de wijkregisseurs van Beter Wonen in gesprek over de
thema’s die, specifiek voor hun complex, spelen. Met de meeste commissies is een
samenwerkingsovereenkomst afgesloten op grond van de Overlegwet. Hierin is vastgelegd of er
sprake is van informatie-, advies-, of instemmingsrecht per onderwerp. De onderwerpen die met
de commissies aan de orde komen zijn:
• Uitvoering van onderhoudswerkzaamheden in het complex;
• Afrekening servicekosten van het complex;
• Huurverhoging voor het complex;
• Leefbaarheid binnen complex en buurt;
• Knelpunten binnen complex of woonomgeving.
We zien steeds vaker dat bewoners wel een klankbordgroep willen vormen, maar minder
belangstelling hebben voor een formele bewonerscommissie. Dit past in de algemene constatering
dat het steeds lastiger wordt om bewoners te activeren voor belangenvertegenwoordiging voor
langere tijd. Deze ontwikkeling vraagt om inzet van andere participatievormen waarbij mensen
gericht over een bepaald thema mee kunnen praten. In 2017 hebben wij dit bijvoorbeeld gedaan
door een klantenpanel over digitalisering.
Actueel overzicht van de verschillende groepen:
Tabel 6.1.1
Type Aantal Welke
Bewonerscommissie 6 Beekzicht & Beekrede (R. Verhulstlaan, Magnoliapark,
De Terp, Rietpoort, Parkstede, de Buitenhof en
Wingerd/Kleine Wingerd/Overbeke
Wijk Huurderscommissie 2 Beeklust & Ossenkoppelerhoek en Aalderinkshoek
Klankbordgroepen/
bewonersvertegenwoordiging
6 De Bavinck, Manchester, Oxford, Karelia, Swanehof
en De Prince
42
6.2 Betrekken van stakeholders
Stakeholders, waaronder huurders, beïnvloeden op ons verzoek het beleid van Beter Wonen. We
geven daarmee invulling aan de Governance Code voor Woningcorporaties. We organiseren
contactmomenten met verschillende stakeholders. In 2017 bijvoorbeeld op het gebied van
duurzaamheid. Via de periodieke e-brief verantwoorden we de beleidsontwikkelingen en activiteiten
bij Beter Wonen.
We voerden regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg met de gemeente Almelo, met de collega
corporaties en de huurdersorganisaties, over het jaarlijkse Bod en de prestatieafspraken
Tijdens bijeenkomsten van WoON Twente laten we ons beïnvloeden op thema’s als het sociaal
domein en de regionale woningmarkt.
Met de politieke partijen van Almelo vindt geregeld overleg plaats over voorgenomen projecten en
de uitvoering van beleid en activiteiten in de stad op het niveau van wijken en buurten. Ook nemen
we deel aan wijkplatformbijeenkomsten om toelichting te geven op ons werk en verwachtingen van
stakeholders op te halen.
We komen samen met maatschappelijke partijen en organisaties in wijken en buurten en spreken
over wijkvisies, wonen & zorg, ontwikkeling ouderen huisvesting, buurtbemiddeling, veiligheid en
leefbaarheid.
We vroegen in 2017 stakeholders & huurders gericht om met ons mee te denken over de invulling
van ons Duurzaamheidsbeleid en de verdere ontwikkeling van onze Digitale Dienstverlening.
e-Brief voor stakeholders
Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze
maatschappelijke partners (waaronder de vertegenwoordigers van de SHBW), zoeken wij contact
met hen. Regelmatig sturen we een e-brief met actuele informatie over onze inzet en resultaten
en nieuws over ons werkgebied in Almelo.
Dag van het Huren
Beter Wonen deed ook dit jaar weer mee aan de Dag van het Huren om inzicht te geven in onze
maatschappelijke bijdrage als woningcorporatie en om in gesprek te komen met onze stakeholders.
In oktober nodigde Beter Wonen huurders, stakeholders en belangstellenden uit rond het thema
‘Participatie, meedoen aan leefbaarheid in de wijk’ waarbij we tevens onze Buurtwaardebon
introduceren. In drie wijken gingen wij in gesprek met bewoners, commissieleden en
geïnteresseerden. Er vond uitwisseling plaats over ideeën en verwachtingen. Er is ook aandacht
geweest voor het werk van de corporatie in algemene zin en in het bijzonder haar rol als verbinder
en initiator in het kader van prettig wonen in wijken en buurten in Almelo. Ook haalden we
informatie op voor onze verduurzamingsprojecten in de wijken waar we aanwezig waren.
6.3 Communicatie met bewoners en stakeholders
Veel communicatie met bewoners en stakeholders is op individueel, complex- of op wijkniveau. Op
individueel niveau wanneer bewoners vragen hebben over hun woning, een reparatieverzoek
doorgeven of iets vragen bij hun huismeester/buurtconciërge. Wanneer we berichtgevingen
verzorgen over zaken die het complex raken, zoals onderhoud of ontwikkelingen, berichten we al
onze bewoners tegelijkertijd. Op buurt- en wijkniveau vindt communicatie tussen Beter Wonen en
bewoners plaats tijdens verschillende wijkevenementen, overleggen en projecten. Daarnaast
hebben wij regelmatig contact met onze vrijwilligers.
43
Nieuwsbrieven en advertentie
We informeren huurders toegespitst per wijk of buurt, per project en digitaal via Internet. In de
algemene e-nieuwsbrief voor huurders staan activiteiten die gaande zijn of zijn afgerond, onze
visie en actiepunten vanuit het ondernemingsplan 2014-2018. Nieuwsberichten verspreiden we ook
via Twitter.
Voor projecten in de wijk of buurt (zoals informeren over voortgang bouw Het Woonkwadrant,
uitvoering verduurzaming J. Steen- en Seringenstraat, planmatig onderhoud en specifiek
vochtonderzoek Mennistenhoek) realiseren we regelmatig gerichte nieuwsbrieven met actuele
informatie. We zijn aanwezig op bijeenkomsten van het wijkplatform of andere fora in wijken en
buurten voor bevraging, informeren en ophalen van ideeën rond actuele thema’s.
In een pagina grote advertentie in het huis aan huisblad deelden we met alle inwoners van Almelo
de activiteiten waaraan we werkten in 2017 en de opdrachten waaraan we in 2018 verder werken.
We leggen daarmee actief verantwoording af over ons werk aan inwoners in de stad. Deze
informatie staat ook op onze website.
Maatschappelijk betrokken ondernemen (MBO)
Medewerkers krijgen ieder jaar gelegenheid zich actief in te zetten bij diverse maatschappelijke
activiteiten. MBO heeft voor Beter Wonen een tweeledig doel. Ten eerste zijn we maatschappelijke
actief voor de samenleving in Almelo en leren we persoonlijk meer de behoeften en
omgevingssituatie kennen van een aantal kwetsbare doelgroepen. Ook stimuleert het verdere
samenwerking met partners en het vergroot het inlevingsvermogen van onze medewerkers ten
behoeve van onze klanten. Bijkomend effect is dat medewerkers trots zijn op hun geleverde
bijdrage voor klanten en maatschappelijke partners in wijk en buurt.
Dit jaar zetten we ons in totaal voor 8 MBO (Maatschappelijk Betrokken Ondernemen) activiteiten
in. Hieraan werken in totaal 20 medewerkers mee. Organisaties waarmee wij samenwerken zijn:
Twentse fiets4daagse, Almelo Academy, Stichting De Slinger Almelo, Stichting Speeltuin Het
Nieuwland, Bewonerscommissie Rietpoort, Vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo,
Stichting Paco Plumtrek en Stichting Blauwe Reigers.
Vrijwilligers
We waarderen de inzet van vrijwilligers voor onze complexen en de input die vrijwilligers ons geven
en waarmee wij ons beleid kunnen aanscherpen. In de kersteditie van onze e-brief danken wij alle
vrijwilligers nadrukkelijk voor hun inzet. Daarnaast houden wij jaarlijks een
vrijwilligersbijeenkomst. In 2017 was dit een culturele en gezellige avond op het Indiëterrein met
aandacht voor de historie van het terrein. Tijdens dergelijke bijeenkomsten worden de bestaande
banden aangetrokken en ontstaan nieuwe verbindingen.
44
7. Personeel
Personeelsopbouw
In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het jaar 2017 weergegeven; zowel in
aantallen als in functie-eenheden (fte), verdeeld naar vast en tijdelijke inzet/inleen. Hierbij zijn de
medewerkers die een (gedeeltelijke) WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de
aantallen zijn deze medewerkers meegeteld voor zover zij betaalde arbeid verrichten.
Tabel 7.1: Overzicht aantal medewerkers, aantal fte ultimo 2017-2015
Stand per eind van het jaar 2017 2016 2015 aantal Fte aantal Fte aantal fte
Aantal medewerkers in vaste dienst 69 61,4 70 62,2 74 65,7
Aantal medewerkers in tijdelijke
dienst 9 7,8 9 7,9 8 7,5
Aantal medewerkers via derden 10 5,9 7 3,3 3 1,3
Totaal aantal medewerkers 88 75,1 86 73,4 85 74,5
Bovenstaande tabel geeft het aantal FTE’s per ultimo kalenderjaar. Het gemiddelde aantal FTE’s
over heel 2017 bedroeg 70,28 FTE, voor 2016 was dit 71,31 FTE.
In 2017 hebben 8 medewerkers Beter Wonen verlaten. In 2017 zijn 7 medewerkers gestart bij
Beter Wonen op basis van een tijdelijk dienstverband. In totaal 0,78 FTE was in 2017 gedurende
het hele jaar gedetacheerd aan andere organisaties (WoON Twente en collega-corporaties).
Naast reguliere inzet vinden we het bieden van werkervaring ook een verantwoordelijkheid van
Beter Wonen. We halen daarmee nieuwe, frisse inzichten in huis en geven invulling aan onze CAO-
verantwoordelijkheid en maatschappelijke betrokkenheid. In 2017 had Beter Wonen in totaal 3
stagiair(e)s op afdeling KC-backoffice.
Interne vacatures binnen Beter Wonen worden ook extern bekendgemaakt bij onze collega-
corporaties in de regio. Dat doen we ook voor vacatures van de collega-corporaties. Daarmee
bieden we onze medewerkers actief inzicht in de regionale arbeidsmarkt voor corporaties. We
faciliteren hiermee hun eigen inzetbaarheid. We bieden met de corporaties binnen WoOn Twente
ook tweejaarlijks de mogelijkheid om dagstages te lopen bij collega-corporaties. Hierdoor maken
medewerkers kennis met de werkwijze in andere corporaties of andere functies. In 2016 hebben
deze stages plaatsgevonden, in 2018 is dit opnieuw aan de orde
Beter Wonen dag 2017
In september was de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers. Net als vorig jaar ook dit
jaar een halve dag en een avondprogramma.
Het thema “Samenwerken” stond centraal tijdens de Beter Wonen middag. Dit jaar is gekozen voor
een actieve invulling met sport en spel, waarbij samenwerken noodzakelijk was voor een goed
resultaat, net als in het dagelijks werk. ’s Avonds was er een theatervoorstelling in Hof ‘88 over de
werking van het brein. De leuke en leerzame middag en avond werd georganiseerd voor en door
collega’s.
45
Gezondheid en Welzijn
Tabel 7.2: Ziekteverzuimpercentage
Verzuim 1e t/m 4e kwartaal 2017
Kort (t/m 5
dagen)
Middellang (6 t/m
30 dagen)
Lang (meer dan
30 dagen)
Totaal
Aantal (nieuwe)
meldingen
60
20
5
85
Aantal
medewerkers ziek
41
20
7
68
Aantal uren
1.099,50
1.383,84
3.947,45
6.430,79
Ziektepercentage
0,81
1,02
2,92
4,75
Het verzuim is exclusief zwangerschaps-/bevallingsverlof en WAO/WIA.
Verzuimpercentage
Ten opzichte van 2016 is het verzuim in 2017 met 1,09 procent gestegen (van 3,66 naar 4,75%).
Dit wordt vooral veroorzaakt door een toename van het middellange en lange verzuim.
Het korte verzuim daalde van 1,05% naar 0,81%. Het aantal nieuwe korte ziekmeldingen daalde
van 83 naar 60. Het gaat om 41 medewerkers tegenover 51 in 2016.
Het percentage middellang ziekteverzuim steeg van 0,93 in 2016 naar 1,02. Het aantal nieuwe
meldingen ging van 17 naar 20. Hier gaat het om 20 medewerkers tegenover 15 in 2016.
Lang verzuim; dat steeg van 1,67% naar 2,92%. Er waren 5 nieuwe meldingen in 2017 terwijl dit
er 3 waren in 2016. Het betrof 7 personen tegenover 5 het jaar daarvoor.
Meldingsfrequentie
Is het aantal meldingen hoger dan het totaal aantal medewerkers, dan wil dit zeggen dat de
meldingsfrequentie groter is dan 1 (iemand is dus meer dan één keer ziek per jaar geweest). De
meldingsfrequentie in 2017 was 1,1.
De deelpercentages en aantal nieuwe meldingen over 2017 kunnen iets afwijken in vergelijking
met het jaarverslag van 2016. Dit heeft mede te maken met onze wijze van registreren bij
langduriger verzuim voor een klein percentage in het jaarverslag van 2016. Dit betreft
medewerkers die aan het einde van hun re-integratietraject zijn en voor een klein percentage nog
ziekgemeld zijn.
Mede op basis van de gehouden Risico Inventarisatie en Evaluatie is in 2016 een aantal zaken
opgepakt en uitgevoerd. Er zijn twee agressie-incidenten geweest in 2017. Deze zijn geregistreerd
en we zijn ermee omgegaan conform de afgesproken procedure. Wij beschermen onze
medewerkers zoveel mogelijk tegen agressie en geweld, alsook tegen de nadelige gevolgen
hiervan. Het uitgangspunt is dat we agressie en geweld niet tolereren. En er volgen sancties na een
contact waarbij agressie is getoond. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt voor elke
medewerker dat de eigen veiligheid en die van collega’s altijd voorop staat.
46
Er is een vertrouwenspersoon waar medewerkers terecht kunnen indien er sprake is van
ongewenst gedrag. Hier is in 2017 één melding binnengekomen betreffende ongewenst gedrag
tussen medewerkers.
Beoordelen en Ontwikkelen (BEO)
In 2017 zijn we verder gegaan met de systematiek van Beoordelen en Ontwikkelen zoals deze in
2015 door ons is geëvalueerd en bijgesteld. Het doel is nog altijd het bevorderen van
resultaatgerichtheid, het stimuleren van de ontwikkeling van individuele medewerkers en daarmee
de doorgroei van de organisatie. De Ondernemingsraad heeft een onderzoek gehouden naar de
beleving van de BEO-systematiek onder medewerkers. Hieruit kwam een redelijk divers beeld. In
2018 zal de BEO-systematiek opnieuw onder de loep worden gehouden, mede in het kader van
onze organisatieontwikkeling. We betrekken daarbij ook de gehouden peiling vanuit de OR.
Opleiding en training
Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers. Door
te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers de kans om relevante
ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen én om te werken aan
persoonlijke groei.
Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2017:
• Bijeenkomsten inz. Nieuwe Woningwet;
• Kennissessie Awareness WBP;
• ICT-trainingen;
• Herhalingscursus reanimatie huismeesters/buurtconciërges;
• Sessies BW-breed over het klantportaal.
Conform de CAO heeft iedere medewerker recht op een persoonlijk ontwikkelbudget. Medewerkers
hebben meer gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het budget in te zetten voor opleidingen
dan voorgaande jaren. In de BEO-systematiek stimuleren we de persoonlijke ontwikkeling, ook als
die niet direct een relatie heeft met de eigen functie. Hier kan dan het persoonlijke
ontwikkelbudget voor worden aangewend.
Ondernemingsraad
Beter Wonen kent, conform de Wet op de Ondernemingsraden, een Ondernemingsraad (OR),
bestaande uit 5 medewerkers. Periodiek zijn er overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder
van Beter Wonen, in aanwezigheid van de adviseur P&O. Naast het overleg met de OR is er de
commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (VGWM). Ook met deze commissie is regulier
overleg. De Ondernemingsraad heeft jaarlijks overleg met de RvC.
De Ondernemingsraad heeft de belangrijke taak om de werknemers van Beter Wonen te
vertegenwoordigen. Dit doet zij door de dialoog aan te gaan met de directeur-bestuurder en de
Raad van Commissarissen. Daar waar zij instemmingsrecht hebben, kijken zij kritisch naar de
impact op werknemers, maar ook op de bedrijfsvoering van Beter Wonen. Op andere vlakken
denken zij mee met de directeur-bestuurder, stellen zij vragen en adviseren gevraagd en
ongevraagd over de bedrijfsvoering en besluitvorming.
Met de directeur-bestuurder heeft de OR vijf keer formeel vergaderd in 2017. Naast de directeur-
bestuurder is bij deze overleggen ook de adviseur P&O aanwezig. Hier komen de zaken aan de
orde die belangrijk zijn voor de onderneming en het personeel, onderverdeeld in zaken ter
informatie, ter adviesvorming of ter instemming.
Onderwerpen die onder andere zijn besproken/behandeld:
• Jaarverslag en jaarrekening Beter Wonen;
• Diverse rapportages intern en extern;
• Maatregelenplan;
• Organisatieontwikkeling;
• Integriteitscode en klokkenluidersregeling;
• Samenwerkingshuis STJA;
47
• Digitalisering dienstverlening en plan van aanpak kanaalsturing;
• BEO (evaluatie);
• PMO-onderzoek.
Na het bestuderen van de aangeleverde stukken heeft de OR voor de volgende stukken een
instemming of advies gegeven aan de directeur-bestuurder:
• Integriteitscode Beter Wonen 2017;
• Klokkenluiderregeling Beter Wonen 2017;
• Zienswijze digitalisering dienstverlening;
• Herbenoeming Wim Boomkamp.
Naast de formele vergadering is ook sprake van een informeel overleg tussen de OR en de
bestuurder. Hierin wordt stilgestaan bij o.a. ontwikkelingen in de sector en organisatie.
48
8. Bericht van de Raad van Commissarissen
In 2017 stond voor de Raad van Commissarissen opnieuw het toezicht op de realisatie van de
doelstellingen van Beter Wonen en de algemene gang van zaken centraal. Belangrijke projecten
zoals de (ver)nieuwbouw in de binnenstad van Almelo en de verduurzamingsprojecten passeerden
de revue, maar ook de ontwikkeling van de organisatie Beter Wonen, allerhande
verantwoordingsvraagstukken en de dienstverlening aan de huurders. Vorig jaar spraken wij al
onze zorg uit over de toenemende regeldruk in de sector. Ook dit jaar werd een groot deel van
onze agenda gevuld met onderwerpen die voortkwamen vanuit regelgeving. Tegelijkertijd hebben
we ook aandacht kunnen besteden aan het waarom van keuzes binnen Beter Wonen. Als Raad van
Commissarissen voelen we de behoefte om ons nog meer bezig te houden met zaken die er
werkelijk toe doen, zoals we ook benoemd hebben in onze visie op bestuur en toezicht. Wij
verwachten hierin in 2018 verdere stappen te kunnen maken. Door de herbenoeming van vier
commissarissen, twee in 2017 en twee per 1 januari 2018, krijgen wij de gelegenheid om deze
verkenning met een goed ingewerkt team voort te zetten.
In dit hoofdstuk doen wij kort verslag van, en leggen we verantwoording af over de wijze waarop
wij als Raad van Commissarissen in 2017 toezicht hebben gehouden op het functioneren van Beter
Wonen in relatie tot haar maatschappelijke doelstellingen en in relatie tot haar stakeholders.
8.1 Over besturen en toezicht houden
Actuele situatie
De Raad van Commissarissen (RvC, dit is de Raad van Toezicht als bedoeld in de Woningwet) van
Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken
binnen Beter Wonen. De RvC staat tevens de directeur-bestuurder met raad en advies ter zijde.
De RvC houdt onder andere toezicht op:
• realisatie van de volkshuisvestingsdoelstellingen van de corporatie;
• strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
• tijdig bijstellen van de missie en visie van de corporatie
• opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;
• kwaliteitsbeleid;
• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
• naleving integriteitscodes;
• financieel verslaggevingsproces;
• naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de statuten van de Almelose
Woningstichting Beter Wonen omschreven. Deze statuten zijn in 2016 gewijzigd, conform de
vereisten van de Woningwet. We maakten hierbij gebruik van de modelstatuten van Aedes. In
2018 zal opnieuw een (marginale) statutenwijziging aan de orde zijn, door gewijzigde bepalingen in
de zogenaamde Veegwet. Deze wijziging moet voor 1 januari 2019 worden doorgevoerd.
De RvC houdt toezicht binnen de kaders zoals die gesteld zijn door de Woningwet en Governance
Code Woningbouwcorporaties. Eén en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van
Commissarissen. Dit reglement is in navolging van de statuten in 2016 herzien en opnieuw
vastgesteld en te vinden op de website van Beter Wonen.
Good governance/goed ondernemingsbestuur en goed toezicht
Beter Wonen wil op een verantwoorde manier haar maatschappelijke taak vervullen en op
transparante wijze verantwoording afleggen over haar maatschappelijke inzet en de behaalde
resultaten. De directeur-bestuurder en de RvC vinden good governance (‘goed
ondernemingsbestuur’) daarom van groot belang. Zij zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de
inrichting en toepassing van de governancestructuur van Beter Wonen.
49
Governance Code
Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governance Code voor woningcorporaties ingevoerd. De RvC en
de directeur-bestuurder van Beter Wonen onderschrijven deze Governance Code
Woningcorporaties. U vindt deze op onze website. In 2017 moesten twee zaken nog in lijn worden
gebracht met de Governance Code en de Woningwet. Dit betrof de benoeming van twee
commissarissen op voordracht van huurdersorganisatie SHBW en het benoemen van vervangers bij
ontstentenis en belet van de gehele Raad van Commissarissen. Beide zaken zijn in 2017 geregeld.
Visie op bestuur en toezicht
Conform artikel 1 van de Governance Code hebben directeur-bestuurder en RvC gezamenlijk een
visie op besturen en toezicht houden geformuleerd. Het uitgewerkte visiestuk vindt u op de
website.
De governance binnen Beter Wonen is zodanig ingericht dat de missie van Beter Wonen in
samenhang met de stakeholders leidend is. De rollen van directeur-bestuurder en toezichthouder
zijn daarbij verschillend, maar zij dienen beide hetzelfde doel: zorgen dat Beter Wonen de juiste
dingen doet voor onze huurders vanuit de juiste rolopvatting. Wij kiezen binnen Beter Wonen voor
maatschappelijk gedreven toezicht.
Wij zetten in op deskundigheid, integriteit, moraliteit, openheid/reflectie en verbondenheid. Dit zijn
voor ons de leidende principes voor ons functioneren.
Samenwerking en samenspel tussen de directeur-bestuurder en de RvC
De rollen van de directeur-bestuurder en de RvC zijn grotendeels vastgelegd in wet- en regelgeving
en onze eigen statuten die daarop zijn geënt. De relatie en de samenwerking tussen de directeur-
bestuurder en de RvC is echter niet altijd volledig in te kaderen en krijgt vorm in de praktijk.
De RvC en de directeur-bestuurder van Beter Wonen kiezen voor een samenwerkingsmodel,
waarbij vanuit transparantie en wederzijds vertrouwen invulling wordt gegeven aan het besturen
van de organisatie, het afleggen van verantwoording hierover en het houden van toezicht hierop.
Zowel de directeur-bestuurder als de RvC handelen met de intentie bij te dragen aan de
maatschappelijke opgave en de continuïteit van Beter Wonen en vanuit de eerder genoemde
leidende principes, ieder vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheid, maar in samenwerking met
elkaar.
Bestuurder en RvC hanteren een toetsingskader aan de hand waarvan de directeur-bestuurder
verantwoording aflegt en de RvC toezicht houdt. Dit toetsingskader biedt voor beiden duidelijkheid
over hetgeen verwacht wordt. Dit laat onverlet dat de RvC alle informatie die hij noodzakelijk acht
om haar toezichtrol goed in te kunnen vullen, ook actief zelf kan verwerven.
8.2 Toetsingskader en toezichtkader
De RvC ziet toe op het maatschappelijk presteren van de organisatie, onder de randvoorwaarde
van financiële continuïteit. Hij gaat er daarbij van uit dat de corporatie werkt met maatschappelijk
kapitaal dat zo efficiënt en effectief mogelijk moet worden ingezet. De raad richt zich daarbij op de
belangen van de maatschappij in het algemeen en die van (huidige en toekomstige) huurders in
het bijzonder.
De RvC opereert binnen een toezichtskader. Dit toezichtskader is voor een belangrijk deel extern
bepaald, zoals de Woningwet, de wet Bestuur en Toezicht, de Aedescode en de Governance Code
Woningcorporaties. Daarnaast is er een intern toezichtskader, bestaande uit onder meer de
statuten, het reglement RvC en reglementen van de commissies van de RvC. Het toezichtskader
geeft de regels en richtlijnen voor het toezicht.
Jaarlijks wordt, met als onderlegger het ondernemingsplan, een begroting, financiële
meerjarenplanning en een jaarplan opgesteld. De RvC gebruikt deze stukken, naast bijvoorbeeld
de prestatieafspraken, visiedocumenten en beheersingskaders als het treasury- en
investeringenstatuut, als toetsingskader om het beleid en de voortgang te toetsen.
50
Dit veelomvattende toetsingskader is door de RvC in 2017 gebruikt bij het nemen van besluiten,
het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van vastgestelde doelen.
De RvC vormt zijn oordeel op basis van kwartaalrapportages, overige rapportages en
jaarverslagen, benchmarkgegevens, visitatierapporten, oordelen van derden (zoals de
managementletter van de externe accountant en oordeelbrieven van externe toezichthouders),
overleg met de huurdersorganisatie SHBW en de ondernemingsraad en regionale bijeenkomsten
van raden van commissarissen van woningcorporaties. Daarnaast laat de RvC zich intensief door de
directeur-bestuurder informeren over beleid, actuele thema’s en ontwikkelingen. Leidraad in zijn
toezicht is de maatschappelijke opgave en de mate waarin Beter Wonen daarin een bijdrage levert,
binnen de kaders van wet- en regelgeving en financiële continuïteit.
8.3 Samenstelling RvC
Op 31 december 2017 was de RvC van Beter Wonen als volgt samengesteld:
Tabel 8.3.1: Samenstelling en rooster van aftreden RvC per 31 december 2017
Leden Raad van
Commissarissen Functie
Benoemd
1e termijn
Herbenoemd
2e termijn
Aftredend per
of
2e
termijn1
Mevrouw E.H. Elgersma
(’62) voorzitter
september
2016
n.v.t. 1 september 2020
De heer J.W. Boomkamp
('52)
vice-
voorzitter januari 2014
1 januari 2018 1 januari 2022
De heer H. Hammink
('58) lid januari 2014
1 januari 2018 1 januari 2022
De heer T.J.N.M. de
Bruijn ('64) lid
september
2013
1 september 2017 1 januari 2021
De heer W. Versteeg
('74) lid juli 2013
1 juli 2017 1 januari 2021
Om uitstroom van teveel commissarissen tegelijk te voorkomen en continuïteit binnen de RvC te
borgen, zijn begin 2017 afspraken gemaakt over aanpassing van de lengte van de tweede termijn
en is een nieuwe rooster van aftreden vastgesteld. De einde tweede termijnen conform dit rooster
van aftreden zijn opgenomen in bovenstaande tabel.
Op dit moment is geen sprake van een evenwichtige verdeling van de zetels in de raad tussen
mannen (4) en vrouwen (1). In 2017 was alleen sprake van herbenoeming van reeds in functie
zijnde commissarissen. Bij de werving van de voorzitter in september 2016 is met de verhouding
tussen mannen en vrouwen wel nadrukkelijk rekening gehouden. De RvC zal ook bij toekomstige
nieuwe benoemingen telkens de evenwichtige verdeling van de zetels in ogenschouw nemen bij de
werving en selectie.
1 Dit betreft einde tweede termijn conform afgesproken rooster van aftreden, vastgesteld februari 2017. Dit rooster van aftreden kan nog tussentijds gewijzigd worden indien de omstandigheden hiertoe aanleiding geven.
51
De tabel hieronder geeft de achtergronden weer van de leden van de RvC.
Tabel 8.3.2: Achtergrond van de leden van de RvC
Naam Beroep Relevante nevenfuncties
per 31 december 2017
Expertise/portefeuille
Mw. E.H. Elgersma advocaat, curator en
bewindvoerder,
maat in de
maatschap Elgersma
de Jong Advocaten
• SBB leerbedrijf sinds
2016, tevens gastdocent;
• Voorzitter RvC van N.V.
Waterbedrijf Drenthe en
WMD Drinkwater B.V.
• Vice-voorzitter van de
Raad van
Commissarissen van de
Woningstichting
Weststellingwerf;
• Lid van de bezwaar- en
adviescommissie van het
Samenwerkingsverband
Noord Nederland (SNN):
• Secretaris van het
bestuur van de Stichting
Steenwijkerlandse
Uitdaging.
• lid van de Raad van
Toezicht van de
Zorggroep Oude en
Nieuwe Land te
Steenwijkerland,
Noordoostpolder en Urk.
juridisch, vastgoed,
volkshuisvesting
Dhr.
J.W. Boomkamp
voorzitter RvB
Saxion
• Lid Raad van
Commissarissen Aqua+
• Voorzitter Raad van
Toezicht Stichting TWOG;
• Voorzitter Raad van
Toezicht Twentse Welle/
Rijksmuseum Twente
• Voorzitter RvC Dimence
groep
externe betrekkingen,
samenwerking, ICT
Dhr. H. Hammink Ondernemer • voorzitter ROC B2B;
• comité van aanbeveling
stichting De Slinger
Almelo;
• Voorzitter Stadsfonds
Almelo;
• Voorzitter Coöperatie
Campus Westermaat
Hengelo (ov);
• lid bestuur Energiek
Almelo.
maatschappij en wonen
Dhr. T.J.N.M.
de Bruijn
lector hogeschool
Saxion, directeur
IAA Stedenbouw en
Landschap
• lid Raad van Toezicht
Stichting Natuur- en
Milieufederaties;
• lid bestuur Green
Business Club Twente.
bestuur, beleid,
governance
Dhr. W. Versteeg Directeur
bedrijfsvoering
• Lid Raad van Toezicht,
voorzitter Audit & Risk
financiën, ICT, zorg
52
Naam Beroep Relevante nevenfuncties
per 31 december 2017
Expertise/portefeuille
Zorgaccent
commissie Stichting
Travers;
• Voorzitter van
toerfietsclub CC’75 uit
Nijverdal;
• Bestuurslid
steunstichting voor PC
onderwijs in Hellendoorn.
Herbenoeming leden in 2017
De samenstelling van de RvC is in 2017 ongewijzigd. Twee leden van de RvC zijn in 2017
herbenoemd, twee leden zijn herbenoemd per 1 januari 2018.
Per 1 juli 2017 is de heer Versteeg herbenoemd als lid van de RvC op bindende voordracht van de
huurdersorganisatie SHBW. Met de SHBW is bij zijn herbenoeming afgesproken dat de heer
Versteeg huurderscommissaris zou zijn tot het aflopen van de termijnen van twee RvC-leden per
31 december 2017. Dan zou opnieuw bezien worden of hij, of een andere, nieuw te benoemen of te
herbenoemen, commissaris, huurderscommissaris zou zijn.
Per 1 september 2017 is de heer De Bruijn herbenoemd, eveneens op bindende voordracht van de
huurdersorganisatie SHBW. De heer De Bruijn functioneerde in de praktijk al sinds zijn
aanvankelijke benoeming als huurderscommissaris en vaste contactpersoon voor de SHBW. Bij zijn
herbenoeming is dit geformaliseerd.
Per 31 december 2017 liep de eerste benoemingstermijn van de heer Hammink en de heer
Boomkamp af. De heer Hammink is per 1 januari 2018 herbenoemd op voordracht van de
huurdersorganisatie SHBW en is daarmee huurderscommissaris geworden in plaats van de heer
Versteeg. De heer Boomkamp is eveneens herbenoemd per 1 januari 2018.
Procedure herbenoeming
Voorafgaand aan de herbenoeming is telkens in de RvC aan de orde geweest of herbenoeming van
individuele leden vanuit het oogpunt van samenstelling en samenwerking binnen de RvC wenselijk
is. Overwogen is, dat het huidige RvC team voor een groot deel (4 personen) is gestart in 2014. De
afgelopen jaren is veel tijd en energie gestoken in het goed inregelen van het toezicht, het maken
van afspraken, vastlegging van reglementen en de invoering van de Woningwet. Een governance-
audit door de AW leidde tot een positieve beoordeling van het krachtenveld binnen de raad in de
huidige samenstelling. De Raad van Commissarissen ziet voor de komende jaren een uitdaging in
de inhoudelijke verdieping van het toezicht. Dit, in combinatie met de complementaire
samenstelling, leidt ertoe dat men geen wenselijkheid ziet om de samenstelling op zich te wijzigen.
Naast deze evaluatie van de samenstelling, is per individueel lid aan de orde geweest wat de
bijdrage is en of herbenoeming wenselijk zou zijn.
Met de SHBW is contact gezocht over het aflopen van de termijnen. Aan hen is gevraagd een
voordracht te toen voor twee commissarissen, zoals eerder benoemd. De SHBW heeft laten weten
content te zijn met de huidige toezichthouders en derhalve een bindende voordracht te doen voor
herbenoeming. Voor de herbenoeming van de heer Boomkamp was een voordracht van de SHBW
niet aan de orde. Voor zijn herbenoeming is advies gevraagd aan de Ondernemingsraad. Hierop is
positief advies verkregen.
Voor alle herbenoemingen is het voorgeschreven traject van een aanvraag zienswijze via het ‘fit
and proper’-traject bij de Autoriteit Woningcorporaties gevolgd. Na ontvangst van een positieve
zienswijze zijn de commissarissen herbenoemd. De portefeuilleverdeling van de RvC werd enigszins
aangepast. De heren De Bruijn en Hammink zijn de contactpersonen voor de huurdersorganisatie
SHBW. De heer De Bruijn was dit voorheen ook, de heer Hammink was voorheen contactpersoon
voor de Ondernemingsraad. De heer Boomkamp is per 1 januari 2018 contactpersoon voor de
Ondernemingsraad in plaats van de heer Hammink.
53
Commissies
De RvC kent een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. Beide commissies zijn
adviescommissies van de RvC. De RvC kiest nadrukkelijk voor een integrale verantwoordelijkheid,
dit houdt in dat besluitvorming altijd door de voltallige RvC plaatsvindt en niet door de commissies.
Van de Auditcommissie maken de heer W. Versteeg (voorzitter) en de heer H. Hammink deel uit.
De Auditcommissie is in 2017 vier keer bijeen geweest. Aan de orde kwamen het
accountantsverslag en het jaarverslag/de jaarrekening 2016, de rol van de Auditcommissie, de
interne controle 2017 en het controleplan, de uitkomsten van de IT-audit en de IT-strategie, de
begroting 2018 en de financiële meerjarenplanning, het treasuryjaarplan en de opvolging van de
managementletter. Tevens is de evaluatie van de accountant aan de orde geweest. De
Auditcommissie vergaderde doorgaans in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, de controller,
de manager Financiën en Bedrijfsvoering en de bestuursadviseur. De Auditcommissie bepaalt wie
van deze functionarissen bij de vergadering aanwezig zijn. Zij kan ook zonder de directeur-
bestuurder vergaderen.
Van de Remuneratiecommissie maken de heer W. Boomkamp (voorzitter) en mevrouw
E. Elgersma (lid) deel uit. De remuneratiecommissie is in 2017 één keer bijeen geweest ter
voorbereiding van de zelfevaluatie van de RvC.
De beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder is tevens uitgevoerd door de
Remuneratiecommissie, deze heeft in januari 2018 plaatsgevonden. Van de vergaderingen van de
Remuneratiecommissie wordt eveneens een verslag gemaakt, dat wordt besproken in de reguliere
RvC-vergadering.
8.4 Werkzaamheden in 2017
Vergaderingen
In 2017 heeft de RvC vijf keer regulier vergaderd met de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft in
juli een strategiebijeenkomst plaatsgevonden met RvC, directie, MT en een aantal medewerkers
van Beter Wonen.
Naast de reguliere vergaderingen die veelal besluitvormend zijn, vindt regelmatig informeel overleg
plaats tussen leden van de RvC onderling, en met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan de
vergaderingen is de RvC door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie
over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de RvC van aanvullende
mondelinge informatie voorzien door de directeur-bestuurder die zich op onderwerpen daarbij liet
ondersteunen door leden van het managementteam, de controller en de bestuursadviseur. Direct
voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad
onderling. Naast regulier overleg hebben de volgende bijeenkomsten plaatsgevonden:
• jaarlijks overleg met de SHBW. Het jaarlijks overleg met de OR is vanwege het wisselen van de
voorzitter van de OR uitgesteld naar 2018;
• een ontmoeting met de RvC van STJA en een gezamenlijke scholingsactiviteit;
• een bezoek aan de verduurzamingsprojecten aan de Jan Steenstraat en de Seringenstraat;
• een discussiebijeenkomst met het Managementteam en overige medewerkers uit de organisatie
(hiervoor konden medewerkers zichzelf aanmelden);
• een zelfevaluatiebijeenkomst, dit jaar met externe begeleiding;
• deskundigheidsbevorderende bijeenkomsten met uitleg over de marktwaarde en de
vennootschapsbelasting;
• een bijeenkomst met de Treasury-adviseur.
54
8.4 Behaalde PE-punten per RvC-lid in 2017
Tabel 8.4.1
Commissaris PE
punten
E. Elgersma 38
W. Boomkamp 9
H. Hammink 34
W. Versteeg 8
T. de Bruijn 2
Dhr. De Bruijn had nog 6 extra PE-punten staan uit 2016. Alle commissarissen voldoen hiermee
aan de vereiste 5 PE punten voor 2017. PE-activiteiten betroffen onder andere een masterclass
Toekomstgericht toezicht houden, een lezing van GovernanceQ over de kracht van het gesprek in
de bestuurskamer en een kennissessie over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. De
commissarissen zijn verplicht om hun PE-activiteiten te registreren bij de VTW, de Vereniging van
Toezichthouders in de corporatiesector.
Zoals ieder jaar is ook in 2017 deelgenomen aan RvC- netwerkbijeenkomsten van de vereniging
WoON en overige activiteiten die door Beter Wonen zijn georganiseerd. In het verslagjaar hebben
individuele leden van de RvC deelgenomen aan verschillende bijeenkomsten van de Vereniging van
Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), ook in het kader van de Permanente Educatie. Dit
betrof een PIT-inspiratiesessie en een bijeenkomst over datalekken en privacywetgeving. Zij
hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de RvC met de andere leden
gedeeld.
In 2017 is geen van de leden van de RvC frequent afwezig geweest.
8.5 Contacten met stakeholders
De RvC richt zich in de contacten met stakeholders nadrukkelijk op de huurders-
vertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een
adviesorgaan van de directeur-bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen RvC
en SHBW staat de evaluatie van het periodiek overleg tussen directeur-bestuurder en het
dagelijkse bestuur van de SHBW centraal.
De directeur-bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een
onafhankelijke reflectie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod.
Afgelopen jaar heeft in januari een afspraak plaatsgevonden tussen de Remuneratiecommissie van
de RvC en het dagelijks bestuur van de SHBW, om de op handen zijnde afloop van de
zittingstermijnen en de rol van de SHBW bij benoeming te bespreken. Daarnaast heeft in november
het reguliere jaarlijkse overleg tussen de RvC en het dagelijks bestuur van de SHBW
plaatsgevonden. In het overleg kwam onder andere aan de orde de samenwerking tussen de SHBW
en Beter Wonen, de samenwerking tussen de SHBW en de Huurders Advies Raad van collega-
corporatie STJA en de ondersteuning van de SHBW.
Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad. Vanuit de RvC was de
heer T. De Bruijn contactpersoon voor de SHBW in 2017. Hij woonde vergaderingen bij van het
Algemeen Bestuur van de SHBW, als toehoorder. Met de SHBW is aan de orde geweest hoe de rol
van de huurderscommissaris in te vullen. Daarbij is geconcludeerd dat meer waarde wordt gehecht
aan het snel kunnen schakelen met een commissaris dan aan het bijwonen van vergaderingen,
hoezeer de aanwezigheid ook op prijs wordt gesteld. Afgesproken is dat de frequentie van het
bijwonen van vergaderingen naar beneden wordt bijgesteld.
55
Nauw contact wordt ook onderhouden met de Ondernemingsraad van Beter Wonen. De heer
H. Hammink was contactpersoon voor de OR in 2017. De voltallige Raad heeft normaal gesproken
ook jaarlijks overleg met de OR. Dit overleg heeft in 2017 niet plaatsgevonden in verband met de
wisseling van de voorzitter van de OR in het najaar. Wel heeft een overleg plaatsgevonden van een
delegatie van de RvC met een delegatie van de OR over verwachtingenmanagement.
In de RvC is meerdere keren gesproken over de wijze waarop de contacten met de
Ondernemingsraad en de SHBW inhoud en vorm zouden moeten krijgen, vanuit de eerder
geformuleerde visie op toezicht. Hierbij wordt gezocht naar een goed evenwicht tussen
benaderbaarheid en inzicht in de organisatie enerzijds, en de rol als toezichthouder anderzijds.
Concreet is afgesproken dat er, zowel met de SHBW als met de OR, twee formele overleggen per
jaar zullen zijn met (een delegatie van) de RvC.
In 2017 hebben geen grote stakeholderbijeenkomsten plaatsgevonden. In 2018 zal dit weer meer
aan de orde zijn. Commissarissen zijn aanwezig geweest bij het open huis van Woonkwadrant, de
starthandeling voor het vervolg van de binnenstadsvernieuwing en een bijeenkomst die door de
gemeente georganiseerd was over de binnenstad. Ook onderhouden individuele commissarissen op
basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het
functioneren van de RvC en van Beter Wonen van belang kunnen zijn.
De drie rollen van de RvC
De RvC vervult drie rollen, binnen de verantwoordelijkheden die door het wettelijk kader, de
statuten van de corporatie en de Governance Code woningcorporaties zijn toegekend. Dit zijn:
1. de rol van toezichthouder op het bestuur;
2. de rol van klankbord/raadgever voor het bestuur;
3. de rol van werkgever van het bestuur.
In de volgende paragrafen lichten we toe hoe we deze drie rollen in 2017 hebben ingevuld.
8.6 Verslag vanuit de toezichthoudende rol
Laatste loodjes implementatie Woningwet
De implementatie van de Woningwet heeft in 2016 veel aandacht gevraagd en gekregen, zowel
van de organisatie Beter Wonen als van de RvC. In 2017 was dit opnieuw aan de orde. Het meest
in het oog sprong hierbij het scheidingsplan DAEB/niet-DAEB. Dit is in 2017 opgesteld en meerdere
keren aan de orde geweest in de vergadering van de RvC. Door de Veegwet moest het financieel
reglement worden aangepast en het Treasury- en beleggingsstatuut werd geactualiseerd.
Risicomanagement
Een steeds terugkerend aspect van het toezicht door de RvC betreft het toezien op de manier
waarop Beter Wonen omgaat met risico’s. In 2017 is het risicomanagementstatuut vastgesteld en
is de risicokaart besproken in de RvC. De RvC hecht vooral waarde aan de hantering en beleving
van risicomanagement in de praktijk. In 2017 zijn hierin door Beter Wonen opnieuw stappen gezet,
risicomanagement blijft echter een continu proces. Tenminste twee keer per jaar komt dit
uitgebreid aan de orde in de RvC-vergadering, evenals het controleplan en de uitvoering daarvan.
In 2017 zijn daarnaast ook de uitkomsten vanuit de ICT-audit aan de orde geweest. Voorbereiding
voor de bespreking door de RvC vindt plaats in de Auditcommissie.
Controller
In 2017 is, conform de vereisten vanuit de Woningwet, een onafhankelijke Controller benoemd,
nadat deze functie eerder op inleenbasis werd ingevuld. Bij deze benoeming is, conform het
gestelde in het reglement van de RvC, ook de RvC betrokken. De Controller heeft een
rechtstreekse lijn met de RvC. Omdat de benoemde Controller de keuze maakte zijn carrière elders
voort te zetten is in 2017 een nieuwe Controller benoemd.
56
Accountant
Aan accountant BDO is in 2014 een driejarige opdracht verstrekt. In 2017 heeft een evaluatie van
het functioneren van de accountant plaatsgevonden. Hiervoor is een evaluatie opgesteld door de
controller, deze is met de bestuurder, de controller en de manager F&I besproken in de
Auditcommissie en vervolgens in de RvC aan de orde geweest. Besloten is de samenwerking met
BDO voort te zetten, het contract is met een jaar verlengd, met dezelfde partner van BDO als
contactpersoon. De verlenging past binnen de richtlijnen van de Woningwet.
Op verzoek van de RvC heeft de accountant zich in 2017 mede gericht op de ontwikkelingen in de
binnenstad (monitoring voortgang, financiële voortgang en status, opdrachtverstrekking) en de
naleving van Wet- en regelgeving (waaronder Woningwet, regelement financieel beleid en beheer
en het risicomanagementstatuut).
De accountant was aanwezig bij de vergadering in mei, waarin het jaarverslag en de jaarrekening
aan de orde kwamen. Daarnaast heeft de accountant tweemaal vergaderd met de Auditcommissie
van de RvC. Er is dit jaar geen vergadering met de accountant geweest zonder de bestuurder, wel
is afgesproken dit in de toekomst wel te doen.
Besluiten van de RvC in 2018
In de vergaderingen van de Raad zijn onder meer de volgende besluiten genomen:
• Herbenoeming van vier leden van de RvC;
• Goedkeuring risicomanagementstatuut
• Goedkeuring scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB op basis van een administratieve scheiding;
• Goedkeuring herzien Financieel Reglement;
• Goedkeuring jaarstukken 2016;
• Goedkeuring Begroting/Jaarplan 2018 en Financiële Meerjarenplanningen;
• Goedkeuring geactualiseerd treasury- en beleggingsstatuut;
• Goedkeuring Treasury jaarplan 2018;
• Vaststelling honorering leden Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder;
• Vaststelling aangepast rooster van aftreden RvC;
• Goedkeuring realisatie 4 studio’s binnenstad;
• Goedkeuring overname 106 woningen in Aadorp.
Verder zijn, naast het hiervoor reeds benoemde, onder andere aan de orde geweest:
• Verduurzaming van het bezit;
• Duurzaamheidsbeleid;
• Organisatieontwikkeling;
• Managementletter accountant, plan van aanpak naar aanleiding van managementletter;
• Contacten met de AW en het WSW.
8.7 Verslag vanuit de klankbord- en adviesrol
De klankbord- en adviesrol kan zowel door de RvC als geheel als door een afzonderlijke
commissaris ingevuld worden, al naar gelang het onderwerp en de behoefte. Waar sprake is van
een individuele klankbordrol wordt hierover openheid gegeven naar de rest van de RvC.
In 2017 heeft de klankbordrol van de RvC gestalte gekregen rondom het thema verduurzaming en
duurzaamheid. In een vergadering is een presentatie gegeven door beleidsadviseurs van Beter
Wonen en zijn beelden gedeeld over hetgeen Beter Wonen op dit moment doet en wat wenselijk
zou zijn, nu en in de toekomst. De heer De Bruijn heeft daarnaast als individuele commissaris een
klankbordrol vervult vanuit zijn specifieke deskundigheid op dit terrein.
Tijdens de strategie-dag in juli, is de RvC op excursie geweest naar de twee pilotprojecten
verduurzaming aan de Jan Steenstraat en de Seringenstraat. Vervolgens is met het MT en een
groep medewerkers van gedachten gewisseld over de verduurzaming en over de gewenste
strategische lijnen voor Beter Wonen. Tijdens deze bijeenkomst heeft de RvC diverse zaken
57
meegegeven, onder andere om vooral genoeg aandacht te schenken aan de sociale duurzaamheid
in wijken en buurten.
Daarnaast is door de directeur-bestuurder advies gevraagd over het jaarlijkse bod richting de
gemeente Almelo.
De directeur-bestuurder heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te klankborden op
individueel niveau met commissarissen op het gebied van wonen, zorg en innovatie. Daarnaast is
de doorontwikkeling van de organisatie Beter Wonen aan de orde geweest. Door met elkaar van
gedachten te wisselen kan gekomen worden tot een meer compleet beeld en een beter afgewogen
inzet. Hiermee heeft de klankbordfunctie zeker meerwaarde. In de zelfevaluatie van december
2017 heeft de RvC uitgesproken deze functie nog meer aandacht te willen geven.
8.8 Verslag vanuit de werkgeversrol inclusief WNT
In 2015 is de directeur-bestuurder, de heer P. van der Hout, herbenoemd voor een periode van
vier jaren. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt over de prioriteiten in de komende jaren. Hierover
maakten de RvC en de directeur-bestuurder prestatieafspraken. Het presteren van de directeur-
bestuurder in 2017 is in januari 2018 door de remuneratiecommissie met hem besproken in een
beoordelingsgesprek.
Hierbij zijn onder andere aan de orde geweest: de resultaten op de afgesproken prestatievelden,
de honorering van de directeur-bestuurder, het ontwikkelingsperspectief voor de directeur-
bestuurder, de invulling van de permanente educatie.
De directeur-bestuurder heeft in 2017 44 PE-punten behaald en voldoet daarmee ruimschoots aan
de PE-verplichting. Ook zijn de declaraties van de directeur-bestuurder beoordeeld op passendheid
en doelmatigheid. Daarbij zijn geen bijzonderheden aangetroffen.
Voor wat betreft de honorering van de directeur-bestuurder volgen wij de WNT en bijbehorende
overgangsregeling. De omvang van de honorering is eveneens opgenomen in de jaarrekening van
Beter Wonen. Door de RvC is over 2017 de volgende beloning toegekend aan de directeur-
bestuurder. Hiermee past de beloning binnen het overgangsrecht van de WNT.
Tabel 8.8.1
Honorering conform
WNT
2017 2016
Belastbaar loon 134.450 134.450
Belastbare
onkostenvergoeding
1.340 1.981
Voorzieningen op termijn 20.840 20.765
Totaal 156.530 157.196
Voor verdere toelichting zie onze jaarrekening, pagina 84.
Er is geen sprake van een lease-autoregeling met de directeur-bestuurder. Deze maakt gebruik
van eigen vervoer.
8.9 Functioneren Raad van Commissarissen
De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, het Reglement van de Raad van
Commissarissen (2016) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen
(2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad en
onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig
met die uit de Governance Code Woningcorporaties. In 2017 hebben de leden van de RvC volledig
onafhankelijk gefunctioneerd. Er is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige
belangen waarbij leden van de RvC en/of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige
58
activiteiten als voor de relevante nevenfuncties. Mutaties/benoemingen worden vooraf actief
gedeeld om belangenverstrengeling te voorkomen.
De RvC heeft haar eigen functioneren in december 2017 geëvalueerd in een zelfevaluatie-sessie.
De zelfevaluatie vindt jaarlijks plaats, eens per twee jaar met externe begeleiding. Dit jaar was dit
met externe begeleiding van mw. Frédérique Bijl (Erly). Aandachtspunten bij de zelfevaluatie
waren het functioneren als team, de onderlinge dynamiek, het verloop van de vergaderingen en de
relatie met de directeur-bestuurder. Een centrale conclusie was om tijdens de vergaderingen meer
ruimte te creëren voor het strategische gesprek. De uitkomsten van de zelfevaluatie zijn gedeeld
met de directeur-bestuurder, die vooraf ook zijn input had gegeven. Tevens zijn de conclusies
omgezet in actiepunten voor 2018.
8.10 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen conform WNT
De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden
van de RvC en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet
gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. De honorering van de
RvC is in 2017 beperkt verhoogd, maar blijft ruim binnen de normen van de Wet Normering
Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT). De (bruto)vergoedingen bedroegen in
2017 € 11.625,- (leden) en € 17.440,- (voorzitter).
Tot slot
Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directeur-bestuurder en de
medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van
zaken in 2017.
Namens de Raad van Commissarissen,
Mevrouw E.H. Elgersma
Voorzitter
59
9. Financiën
9.1 Ontwikkelingen in relatie tot financiële exploitatie 2017 (bedragen x € 1.000)
Herziene Woningwet
De afgelopen twee jaar is veel aandacht uitgegaan naar de implementatie van de herziene
Woningwet 2015. Meerdere onderdelen van de nieuwe Woningwet hebben nadrukkelijk gevolgen
gehad voor de financiële exploitatie en – verantwoording vanaf 2016. Dit betreft onder andere de
onderdelen:
• passend toewijzen;
• huursombenadering;
• prestatieafspraken met de gemeente;
• scheiding van activiteiten in DAEB en niet-DAEB en;
• waardering van het bezit tegen marktwaarde.
Met ingang van 2016 heeft Beter Wonen, mede naar aanleiding van de introductie van de nieuwe
Woningwet, haar bedrijfsstrategie gewijzigd van “verversen” (sloop-nieuwbouw) naar optimaal
benutten van het bestaande bezit waarbij verduurzamen ervan een belangrijk speerpunt is voor de
toekomst. Op deze wijze wordt nadrukkelijk invulling gegeven aan de behoefte van onze
doelgroepen: “huurwoningen met betaalbare huren”.
Woningmarkt in Almelo
Kijken we naar de woningmarkt in Almelo dan zien we, ondanks een ontspannen huurmarkt, een
positieve ontwikkeling in de verhuur van het DAEB-bezit. Dit heeft ook een positief effect op de
resultaten van het verslagjaar 2017.
In het niet-DAEB-bezit vraagt de verhuur van het bedrijfsonroerend goed blijvend aandacht. De
strategie van Beter Wonen kenmerkt zich door een geringe verkoop. De koopmarkt heeft om die
reden een zeer beperkte invloed op de bedrijfsvoering van Beter Wonen.
Financiële resultaten
Ondanks de forse bijdragen aan de overheid (w.o. de Verhuurdersheffing) en opgelegde
huursombeperkingen is Beter Wonen in staat geweest haar bedrijfslasten te beheersen, waardoor
er per saldo meer kasstromen beschikbaar zijn voor de volkshuisvestelijke taken (waaronder het
uitvoeren van onderhoud aan het bezit) en het bedienen van de doelgroepen.
Als gevolg van een toename van het planmatig onderhoud is het operationeel resultaat in 2017
lager dan in 2016. Daarnaast kenmerkte het resultaat van 2016 zich door forse (positieve)
waardeveranderingen en een forse bate vanwege de Vennootschapsbelasting (VPB). In 2017 is
daarentegen sprake van een beperkte waardedaling van het bezit, alsmede van een VPB-last.
Hierdoor ligt het resultaat over 2017 (€ -/- 4,4 mln.) aanzienlijk lager dan in 2016 (€ 50,2 mln.).
Als gevolg hiervan is het weerstandsvermogen van Beter Wonen licht gedaald. Dankzij het
prudente financieel beleid van Beter Wonen in de afgelopen jaren is er ultimo 2017 nog steeds
sprake van een gezonde financiële positie en een solvabiliteit op basis van marktwaarde van 55%
(2016: 57%). In dit kader dient opgemerkt te worden dat de solvabiliteit (op basis van
marktwaarde) niet alleen is gedaald door deze waardedaling, maar mede ook door een toename
van de schuldpositie (met ruim € 14,5 mln.; een daling van 1%).
Beter Wonen heeft de (in 2016 geactualiseerde) financiële ratio’s van de sectorinstanties en de
huisbankier geïntegreerd in haar financiële dashboard. Dit wordt nadrukkelijk toegepast in het
kader van de sturing en beheersing van Beter Wonen. Het dashboard bestaat op totaalniveau uit
de volgende parameters met bijbehorende normen:
60
Tabel 9.1.1
Beter Wonen voldoet in 2017 wederom aan deze normen. Het beleid voor de komende jaren is
eveneens afgestemd op deze set van parameters en normen. In de volgende paragrafen zal hier
nader op ingegaan worden.
Vennootschapsbelasting (bedragen x € 1.000)
Een specifiek punt dat een forse impact heeft op de financiële exploitatie 2017 betreft de
Vennootschapsbelasting. In tegenstelling tot vorig jaar is het nu verplicht gesteld om voor alle
tijdelijke verschillen (tussen de commerciële en fiscale waardering) belastinglatenties te vormen.
De vorming van deze belastinglatenties leidt tot een VPB last in 2017 van -/- € 5.149.
In 2016 is, naar aanleiding van berichtgeving van de Belastingdienst, bij de fiscale winstbepaling
rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Beter Wonen
heeft vanwege het voorkomen van forse schommelingen in de belastingheffing hier in het verleden
niet voor gekozen. Deze wijziging in de fiscale winstbepaling is in 2016 met terugwerkende kracht
doorgevoerd door Beter Wonen en resulteerde in een VPB bate over 2016 van +/+ € 9.278.
9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000)
Het gerealiseerde jaarresultaat over 2017 bedraagt -/- € 4.387 (2016: +/+ € 50.203).
In 2017 is sprake van een negatieve waardeontwikkeling op het sociaal vastgoed (-/- € 2.769 ten
opzichte van +/+ € 26.701 in 2016). Met name door deze waardedaling komt het resultaat over
2017 negatiever uit dan in 2016. De waardeontwikkeling op het commercieel vastgoed is wel
positief (+/+ € 873 ten opzichte van +/+ € 3.706 in 2016).
De gewijzigde fiscale winstbepaling heeft ook een grote impact op het resultaat van Beter Wonen in
2017 van -/- € 5.149 (+/+ € 9.278 in 2016).
De samenstelling van het resultaat over 2017 is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt
vergeleken met de jaarrekening 2016.
Tabel 9.2.1
Nr. Kengetal Externe norm
1 ICR (WSW) ≥ 1,4
2 DSCR (WSW) > 1,0
3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (WSW, bank) ≥ 25%
4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75%
5 Dekkingsratio (WSW) < 50%
Resultaten (bedragen * €. 1.000) Jaarrekening Jaarrekening2017 2016
Resultaat uit operationele activiteiten 7.191 10.186
Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit 84 115 - waardeveranderingen materiële vaste activa -4.618 218
Niet gerealiseerde waardeveranderingen MVA -1.896 30.407Vennootschapsbelasting -5.149 9.278
Jaarresultaat na belasting -4.387 50.203
61
Tabel 9.2.2 Toelichting op basis van de categorale indeling
Het jaarresultaat 2017 (-/- € 4.387) komt € 54.590 lager uit dan het resultaat in 2016
(+/+€ 50.203). In bovenstaand overzicht wordt een analyse van het hogere resultaat gegeven.
Hierna worden de belangrijkste mutaties ten opzichte van 2016 toegelicht (bedragen x € 1.000).
Huuropbrengsten € 551 hoger
De stijging van de huuropbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de indexatie van de
huren per 1 juli 2016 met gemiddeld 0,97% en per 1 juli 2017 met gemiddeld 0,97% alsmede
opgeleverde nieuwbouwprojecten. Daarnaast is de huurderving in een percentage van de te
ontvangen huur gedaald van 2,1% in 2016 naar 1,7% in 2017.
Overige bedrijfslasten € 219 lager
De belangrijkste veroorzakers van deze daling betreffen:
• Verhuurderheffing (-/- € 83);
• VvE-bijdrage (-/- € 19); en
• Huisvestingskosten (-/- 84).
De gedaalde Verhuurderheffing in 2017 wordt veroorzaakt door een eenmalige vermindering
(€ 300) als gevolg van transformatie van kantoorruimte in sociale huurwoningen (Oostgevel).
Daarentegen is er sprake van een stijging van het tarief een stijging van 0,54% (van de WOZ-
waarde) ten opzichte van 2016.
(Bedragen x €. 1000) Resultaat
Resultaat uit operationele activiteiten Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2016
Opbrengsten:
- Huuropbrengsten € 551
- Vergoeding servicekosten € -69
- Overige opbrengsten € 126
Totaal mutaties opbrengsten € 608
Lasten:
- Kosten personeel € -12
- Overige bedrijfslasten € -219
- Lasten onderhoud € 3.947
- Financiële baten en lasten € -113
Totaal mutaties lasten € 3.603
Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten € -2.995
Resultaat (des)investeringen
Resultaat op verkopen bestaand bezit € -31
Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder) € -4.836
Totaal mutaties resultaat (des)investeringen € -4.867
Overige mutaties:
Niet gerealiseerde waardeveranderingen € -32.302
Vennootschapsbelasting € -14.426
Totaal overige mutaties € -54.590
Resultaat 2016 € 50.203
Resultaat 2017 na belastingen € -4.387
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan in 2016.
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.
62
De daling van de VvE-bijdrage wordt veroorzaakt door een eenmalige teruggave van € 75 van één
van de VvE’s.
De lagere kosten voor huisvesting worden veroorzaakt doordat in 2017 minder planmatig
onderhoud aan het eigen kantoorpand benodigd was.
Lasten onderhoud € 3.947 hoger
De stijging van de kosten van het onderhoud ten opzichte van 2016 wordt voornamelijk
veroorzaakt bij het planmatig onderhoud (+/+ € 3.576). De stijging van de kosten van het
planmatig onderhoud hangt samen met een hoger activiteitenniveau dan welke was voorzien in de
meerjarenonderhoudsbegroting. Dit hogere activiteitenniveau heeft voor € 2,6 mln. betrekking op
een tweetal complexen (Seringenstraat en portiekflats Jan Steenstraat) waarvan het planmatig
onderhoud in 2017 gelijktijdig is uitgevoerd met verduurzamingsactiviteiten aan deze complexen.
Dit vanwege het realiseren van efficiencyvoordelen.
De toename van de kosten in mutatieonderhoud (+/+ € 357) zijn niet direct te herleiden. Mede
hierdoor wordt in 2018 een extern onderzoek gestart naar het verloop van het proces reparatie- en
mutatieonderhoud.
Waardeveranderingen ‘materiële vaste activa’ € 4.836 lager
De waardeveranderingen ‘materiële vaste activa’ betreffen de onrendabele toppen van
goedgekeurde projecten, waarbij de investeringsuitgaven niet gedekt worden door de contante
waarde van de toekomstige kasstromen. Deze liggen in 2017 op een beduidend hoger niveau
(-/- € 4.832) dan in 2016 (-/- € 256). Dit kan volledig toegeschreven worden aan het feit dat er in
2017 investeringsbeslissingen zijn genomen voor het verduurzamen van een 7-tal complexen. In
2016 zijn er geen beslissingen genomen over investeringsvoorstellen en had het bedrag volledig
betrekking op terugnemingen van eerdere genomen onrendabele toppen. Daarnaast worden
hieronder de waardeveranderingen van de grondposities meegenomen. Deze liggen in 2017 met
+/+ € 184 op een lager niveau dan in 2016 (+/+ € 260).
Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 32.302 lager
In overeenstemming met de nieuwe Woningwet dient het bezit vanaf jaarrekening 2016
gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het bezit vindt
plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017. Het
merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het basismodel. Vanwege de voorschriften in de
nieuwe Woningwet is het maatschappelijk onroerend goed en het bedrijfsonroerend goed
gewaardeerd volgens het full variant – model.
In 2017 is er sprake van een daling van de niet gerealiseerde waardeveranderingen van het totale
bezit (-/- € 1.896). Dit is € 32.302 lager dan in 2016 (+/+ € 30.407). De niet gerealiseerde
waardeverandering in 2017 van het DAEB-bezit bedraagt -/- € 2.769 en die van het niet-DAEB-
bezit +/+ € 873.
Uitgedrukt in een percentage komt de totale waardedaling uit op circa 0,3%. Dit wordt met name
veroorzaakt door een stijging van de disconteringsvoet van 7,23% naar 7,50%, alsmede door het
feit dat in maart 2017 de voorschriften inzake vervreemding van bezit in de BTIV zijn aangepast.
Hierbij is wettelijk bepaald dat, na verkoop van bezit aan een belegger, het gereguleerde bezit de
eerste 7 jaar niet uitgepond mag worden. Anderzijds is sprake van een stijging van de
leegwaardeontwikkeling.
Vennootschapsbelasting € 14.426 negatiever
Vanaf 2017 dienen latenties gevormd te worden voor alle tijdelijke verschillen tussen de
commerciële waardering en de fiscale waardering. Tot en met 2016 heeft Beter Wonen enkel een
actieve belastinglatentie gevormd voor compensabele fiscale verliezen. Als gevolg hiervan bedraagt
de Vennootschapsbelasting over 2017 -/- € 5.149 (2016: +/+ € 9.278).
In 2016 was sprake van een aanzienlijke belastingcorrectie, omdat vanwege de voorschriften van
de Belastingdienst bij de fiscale winstbepaling nadrukkelijk rekening gehouden moet worden met
de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Dit is in 2016 met terugwerkende kracht
vanaf 2008 doorgevoerd door Beter Wonen en heeft geresulteerd in fiscale verliezen, waarvoor in
2016 een actieve belastinglatentie is gevormd.
63
9.2.1 Functionele indeling van de winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Opbouw resultaat op basis van de functionele indeling
De opbouw van het resultaat 2017 geeft volgens de voorschriften van de functionele indeling (zoals
opgenomen in de jaarrekening) van de winst- en verliesrekening het volgende beeld:
Tabel 9.2.1.1
Analyse van het resultaat op basis van de functionele indeling van de W & V
Het jaarresultaat 2017 (-/- € 4.387) komt € 54.590 lager uit dan het resultaat in 2016 (+/+
€ 50.203). In onderstaand overzicht wordt een analyse van het hogere resultaat gegeven
overeenkomstig de voorschriften van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening.
Resultaten (bedragen * €. 1.000) Jaarrekening Jaarrekening2017 2016
Resultaat uit operationele activiteiten 7.282 10.264
Resultaat uit (des-)investeringen: - Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille -7 37 - Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -4.618 218
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -1.896 30.407Vennootschapsbelasting -5.149 9.278
Jaarresultaat na belasting -4.387 50.203
(Bedragen x €. 1000) Resultaat
Resultaat uit operationele activiteiten Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2016
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille:
- Huuropbrengsten € 551
- Lasten servicecontracten € 121
- Lasten verhuur- en beheeractiviteiten € -355
- Lasten onderhoudsactiviteiten € 3.957
- Overige opbrengsten € 48
Totaal mutaties € 3.221
Overige
- Leefbaarheid € -60
- Financiële baten en lasten € -180
Totaal mutaties € -239
Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten € -2.981
Resultaat (des)investeringen
Resultaat op verkopen bestaand bezit € -44
Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder) € -4.836
Totaal mutaties resultaat (des)investeringen € -4.880
Overige mutaties:
Niet gerealiseerde waardeveranderingen € -32.302
Vennootschapsbelasting € -14.426
Totaal overige mutaties € -54.590
Resultaat 2016 € 50.203
Resultaat 2017 na belastingen € -4.387
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan in 2016.
* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.
64
9.3 Karakter van het financieel resultaat 2017 (x € 1.000)
In het najaar 2016 hebben wij onze financiële meerjarenplanning (2017-2026) geactualiseerd
mede op basis van de voorschriften van de nieuwe Woningwet waarbij waardering van het
vastgoed tegen marktwaarde prominent aan de orde was en is. Hiervoor is het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde 2016 gevolgd. Het hieruit voortvloeiende begrote resultaat
2017 kwam uit op negatief € 2.939 waarbij rekening werd gehouden met een “niet gerealiseerde
waardeverandering materiële vaste activa” van -/- € 2.064.
In de begroting 2018 is derhalve rekening gehouden met de gevolgen van de waardering op
marktwaarde. Echter, in oktober 2017 is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
(2017) vernieuwd (alsmede een gecorrigeerde versie begin 2018) en zijn meerdere aanpassingen
doorgevoerd die significante gevolgen hebben voor de waardering, zoals:
• Toevoegen van de exploitatieverplichting (sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend
gereguleerd zijn (t/m 144 WWS-punten) voor de kopende partij een verplichting om de woning
minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten.
Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur;
• Verhoging van de disconteringsvoet met circa 0,27%; en;
• Stijging van de verwachte ontwikkeling van de leegwaarde met circa 3,5%.
Bovenstaande aanpassingen hebben een aanzienlijk effect op de totstandkoming van de post “niet
gerealiseerde waardeverandering materiële vaste activa”. Ten opzichte van de begroting is het
effect gering, vanwege het feit dat in de begroting eveneens uitgegaan is van een lichte daling van
de marktwaarde.
Het werkelijke financieel resultaat over 2017 (negatief € 4.387) waarvan de “niet gerealiseerde
waardeverandering materiële vaste activa” (-/- € 1.896) komt ten opzichte van de begroting
€ 1.449 negatiever uit.
Op hoofdlijnen kan het negatievere jaarresultaat 2017 als volgt worden onderverdeeld:
• Een negatiever resultaat met een structureel karakter van -/- € 465; en
• Een negatiever resultaat met een incidenteel karakter van -/- € 984.
Het negatievere resultaat met een structureel karakter (€ 465) wordt met name veroorzaakt door:
• Een hogere bijdrage in het kader van de Verhuurdersheffing en saneringssteun van circa € 76;
• Hogere kosten inzake overige bedrijfslasten waaronder kosten uit hoofde belastingen en
verzekeringen circa € 98, automatiseringskosten met circa € 51 en opleidingskosten met circa
€ 35; en
• Hogere personeelskosten van circa € 98.
Met het effect van deze posten is in de begroting-FMP 2018 reeds rekening gehouden.
Het negatievere resultaat met een incidenteel karakter (€ 984) heeft betrekking op de overige
resultaatscomponenten. De belangrijkste oorzaak hiervoor is :
• Een hogere VPB last van -/- € 3.821.
Anderzijds zijn er een aantal relevante oorzaken die dit effect deels mitigeren:
• Het positievere resultaat van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille van +/+ € 1.847;
en
• Een hoger exploitatieresultaat dan begroot van € 990. Dit wordt met name veroorzaakt door
eenmalige meevallers als een vermindering Verhuurdersheffing van € 300 (transformatie
kantoorruimte in sociale huurwoningen) en het in 2017 niet hoeven betalen van de
saneringsheffing die begroot was op € 369.
65
9.4 Ontwikkeling eigen vermogen
Het eigen vermogen van Beter Wonen bestaat volledig uit “Overige reserves” zoals gedefinieerd in
de RJ. De ontwikkeling van het eigen vermogen in 2017 onderverdeeld naar bronnen en reserves is
als volgt:
Tabel 9.4.1
Voor een toelichting in detail op het verloop van het vermogen wordt verwezen naar de toelichting
op de jaarrekening.
In onderstaand overzicht is het eigen vermogen evenals de samenstelling ervan weergegeven per
ultimo boekjaar 2017 respectievelijk 2016.
Tabel 9.4.2
Realiseerbaarheid herwaarderingsreserve c.q. waarde onroerende zaken in exploitatie
Per 31 december 2017 is € 166 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het totaal van de
overige reserves begrepen (2016: € 168 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed
in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in
overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in
de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten
geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze
ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het door Beter Wonen gevoerde beleid. De
mogelijkheden voor Beter Wonen om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de
marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door
wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van
de behoefte aan sociale (DAEB-)huurwoningen in haar werkgebied. Het bestuur van Beter Wonen
heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd
beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil
tussen de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat
van dit bezit en bedraagt circa € 135 miljoen (2016: € 116 miljoen). Dit impliceert dat circa 41%
(2016: 35%) van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar zal
zijn.
Verloop overige reserves (x € 1.000)
Saldo begin boekjaar € 168.144 € 115.830 € 50.203 € 334.177
Mutatie resultaat vorig boekjaar - -2.035 € 52.239 € -50.203 - -Resultaat boekjaar - - € - € -4.387 - -4.387
Saldo einde boekjaar € 166.109 € 168.068 € -4.387 € 329.790
Herwaarderings
reserve
Overige
reserves
Resultaat
boekjaar Totaal
Verdeling eigen vermogen ultimo boekjaar (x € 1.000)
Saldo begin boekjaar € 334.177 € 283.974
6.1 Herwaarderingsreserve € 166.109 € 168.1446.2 Overige reserves - 168.068 - 115.8306.3 Resultaat boekjaar - -4.387 - 50.203
Saldo einde boekjaar € 329.790 € 334.177
2017 2016
66
9.5 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen
In onderstaand overzicht wordt het financieel presteren van Beter Wonen in 2017 (en voorgaande
jaren) getoetst aan de gestelde externe normen:
Om toegang tot de kapitaalmarkt te blijven houden waaronder geborgd te kunnen blijven
financieren is het van belang om aan alle onderstaande ratio’s te voldoen en te blijven voldoen.
Tabel 9.5.1
ICR (rentedekkingsgraad)
De ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de
rentelasten te kunnen betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te
verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste investerings- en financieringsniveau blijft
behouden. We hebben over 2017 een ICR gerealiseerd van 2,2. Als de (eenmalige) ontvangst van
de vooruitbetaalde VPB buiten beschouwing wordt gelaten dan komt de ICR over 2017 uit op 1,8
en daarmee in lijn met het niveau van 2016 (1,8). Door het WSW (Waarborgfonds Sociale
Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld.
DSCR (rente- en aflossingsdekkingsgraad)
De DSCR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom naast
de rentelasten ook de aflossing (over de resterende looptijd van het bezit) te betalen. In 2017 is de
DSCR van 1,46 gestegen naar 1,67. Dit wordt met name veroorzaakt door de (eenmalige)
ontvangst van de vooruitbetaalde VPB. Als dit buiten beschouwing wordt gelaten komt de DSCR
over 2017 uit op 1,57.
Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde)
De solvabiliteit heeft zich in 2017 negatief ontwikkeld. Er is sprake van een (lichte) daling van 45%
in 2016 naar 39% aan het eind van 2017. We kunnen concluderen dat de solvabiliteit zich ruim
boven de norm van onze huisbankier (25%) bevindt en daarmee ook ruim boven de norm van het
WSW, zijnde 20%.
Loan-to-value (op basis van bedrijfswaarde)
Met ingang van 1-1-2014 heeft het WSW deze norm ingevoerd. Doordat Beter Wonen, vanwege
hoge investeringen, met name in de periode tussen 2000-2010, een relatief hoge
leningenportefeuille heeft ontwikkeld, is een oplopende lijn tot en met 2013 in deze ratio zichtbaar.
De realisatie over 2013 (74%) bevond zich net onder de norm van 75%. Door bewust bij te sturen,
waaronder extra vervroegd af te lossen van leningen en grondig te kijken naar de mogelijkheden
om complexen langer in exploitatie te houden is het gelukt om vanaf 2014 de opgaande trend om
te buigen naar een dalende. Ultimo 2017 komt deze ratio uit op 62%,en lichte stijging ten opzichte
van 2016.
Dekkingsratio op basis van WOZ-waarde
Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in
casu WOZ-waarde) van het bezit. Deze loan-to-value bedroeg in 2017 49% (2016: 38%). De
stijging wordt veroorzaakt door het feit dat WSW aan Beter Wonen in 2017 eigen middelen heeft
toegekend om een liquiditeitsbuffer (ten behoeve van de derivaten) op te bouwen. Deze eigen
middelen dienen volledig meegenomen te worden in de dekkingsratio.
Nr. Kengetal Externe norm 2017 2016 2015 2014 2013
1 ICR (WSW) ≥ 1,4 2,24 1,77 2,32 1,99 2,13
2 DSCR (WSW) > 1 1,67 1,46 1,55 1,20 1,09
3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank, WSW) ≥ 25% 39% 45% 43% 33% 30%
4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% 62% 57% 57% 70% 74%
5 Dekkingsratio (WSW) < 50% 49% 38% 39% 38% 38%
67
Rentabiliteit en rendement
Naast bovenstaande externe normen wordt binnen Beter Wonen ook gestuurd op de ontwikkeling
van de rentabiliteit en het rendement.
Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen
vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan geeft dat de rentabiliteit van het eigen
vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de
rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen.
De negatieve rentabiliteit in 2017 wordt grotendeels bepaald door de eerder genoemde VPB last,
de negatieve waardeveranderingen (mutatie markwaarde) van het bezit en de
investeringsprojecten (onrendabele toppen).
Tabel 9.5.2
Het rendement in 2017 (0,80%) is ten opzichte van 2016 (10,50%) aanzienlijk negatiever omdat
er in 2017 sprake was van negatieve waardemutaties (in 2016 was sprake van een forse positieve
waardemutatie) van het bezit. In 2017 is het saldo van het resultaat boekjaar en de
waardemutaties fors gedaald ten opzichte van 2016. Derhalve is er sprake van een lichte daling
van het eigen vermogen.
Het direct rendement uit operationele beheersactiviteiten komt iets lager uit op 1,23% en is
daarmee licht gedaald ten opzichte van 2016 (1,81%). Dit heeft grotendeels te maken met de
hogere (geplande) onderhoudskosten van het bezit. In onderstaande tabel is het onderscheid in
direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven.
Tabel 9.5.3
9.6 Waardering bezit
De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en het
vermogen. Hierbinnen kunnen een tweetal elementen onderscheiden worden, te weten de
waardeverandering van het in exploitatie zijnde bezig alsmede de onrendabele toppen.
Waardeverandering MVA in exploitatie (-/- € 1.896)
Zoals eerder is vermeld waardeert Beter Wonen het bezit met ingang van 2016 in
overeenstemming met de nieuwe Woningwet tegen marktwaarde in verhuurde staat. De
waardering van het bezit vindt plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde 2017. Het merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het
basismodel. Vanwege de voorschriften in de nieuwe Woningwet is het maatschappelijk onroerend
goed en het bedrijfsonroerend goed gewaardeerd volgens het full variant – model.
Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB-bezit)
De waardering van het sociale vastgoed in exploitatie conform het modelmatig waarderen op
marktwaarde komt ultimo 2017 uit op € 500.307 (2016: € 486.904). De stijging van de
marktwaarde van € 13.443 bestaat uit een autonome mutatie van +/+ € 16.212 terwijl de daling
in marktwaarde (de waardeverandering) -/- € 2.769 bedroeg. In een percentage uitgedrukt is er
Rentabiliteit 2017 2016
Rentabiliteit eigen vermogen -0,88 16,24
Rentabiliteit totale vermogen 0,80 10,50
Rendement 2017 2016
Direct rendement 1,23 1,81
Indirect rendement -0,43 8,68
Totaal rendement 0,80 10,50
68
sprake van een daling van circa 0,6%. Dit wordt met name veroorzaakt door de verhoging van de
disconteringsvoet van 7,23% naar 7,50% alsmede door het inrekenen van de exploitatie-
verplichting (beleggers mogen de eerste 7 jaar geen gereguleerd bezit uitponden, maar moeten dit
verplicht doorexploiteren. Beide hebben een negatief effect op de marktwaarde. Deze effecten
worden deels gemitigeerd doordat de verwachte leegwaardestijging hoger is dan vorig jaar.
Tabel 9.6.1
Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB-bezit)
Het niet-DAEB-bezit omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde
parkeerplaatsen, garages en het overige commercieel vastgoed.
Ook voor dit bezit wordt het modelmatig waarderen op basis van marktwaarde toegepast met dien
verstande dat voor bepaalde onderdelen taxatie op basis van de full variant aan de orde is.
De marktwaarde van het niet-DAEB-vastgoed (commercieel vastgoed in exploitatie) bedraagt
€ 59.255 ultimo 2016 (2016: € 59.211). Hieronder is het verloop van de waardering van het
commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven.
Tabel 9.6.2
De stijging van de marktwaarde van € 44 bestaat uit autonome mutatie van -/- € 829 terwijl de
stijging in marktwaarde € 873 bedroeg. In een percentage uitgedrukt is er sprake van een stijging
van circa 1,5%. De stijging van de marktwaarde heeft volledig betrekking op de woningen welke
een stijging van de marktwaarde laten zien van € 1.654, oftewel 3,6%. Deze stijging is nagenoeg
volledig toe te schrijven aan de leegwaardestijging die hoger wordt ingeschat dan vorig jaar.
De andere onderdelen van het commercieel vastgoed, BOG en parkeerplaatsen en garages laten
een daling van circa 6% zien. De marktwaarde van het BOG daalt met € 328 (-/- 4,4%) vanwege
het feit dat een aantal bedrijfspanden langer leeg staan. De marktwaarde van de parkeerplaatsen
is gedaald met € 453 (-/- 8,7%) vanwege een aanpassing in het handboek. In 2016 mochten na 3
DAEB vastgoed in exploitatie
Mutatie marktwaarde (bedragen x €. 1.000)
Marktwaarde 1-1-2017 486.904
Marktwaarde 31-12-2017 500.347
Mutatie marktwaarde 13.443
AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2017:
- Nieuwbouw/herinvesteringen -8.769
- Verkopen en sloop 589
- Aankopen -7.909
- Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat) -123
-16.212
Resteert: mutatie marktwaarde -2.769
Bedragen
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Mutatie marktwaarde (bedragen x €. 1.000)
Marktwaarde 1-1-2017 59.211
Marktwaarde 31-12-2017 59.255
Mutatie marktwaarde 44
AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2016:
- Nieuwbouw/herinvesteringen 0
- Verkopen en sloop 829
- Overige mutaties 0
829
Resteert: mutatie marktwaarde 873
Bedragen
69
jaar alle eenheden direct uitgepond worden. Dit is nu aangepast na 15 jaar, uniform aan het
waarderingsmodel voor woningen. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde.
Onrendabele toppen (-/- € 4.802)
In 2017 zijn investeringsbesluiten genomen voor het verduurzamen van een 7-tal complexen.
Hiervan is de verduurzaming van een 2-tal complexen (Jan Steenstraat en Seringenstraat)
nagenoeg afgerond. De andere 5 complexen worden in 2018 verduurzaamd.
Zoals eerder is vermeld waardeert Beter Wonen het bezit met ingang van 2016 in
overeenstemming met de nieuwe Woningwet tegen marktwaarde in verhuurde staat. De
waardering van het bezit vindt plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde 2017. Het merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het
basismodel. In deze systematiek is er nagenoeg geen stijging van de marktwaarde zichtbaar in
geval van verbetering of verduurzaming van het bezit. In de marktwaarde ultimo 2017 wordt de
WOZ-waarde 2017 (waardepeildatum 31-12-2015) gehanteerd als leegwaarde en hierin is
logischerwijs geen effect van de verbetering van het bezit in 2017 zichtbaar. Als gevolg hiervan
worden de investeringen als volledig onrendabel verwerkt in de jaarrekening. In 2017 bedraagt dit
-/- € 4.802 (2016: -/- 42).
9.7 Financiële continuïteit
Op basis van de in november 2017 door de RvC goedgekeurde begroting 2018 en financiële
meerjarenplanning 2019-2027 ontwikkelen de financiële ratio’s zich de komende 5 jaren als volgt:
Tabel 9.7.1
Beter Wonen heeft er bewust voor gekozen om de interne normen (streefnorm) hoger te leggen
dan de externe norm. Dit met het oog om eventuele onverwachte tegenvallers (risico’s die worden
gelopen) op te kunnen vangen. In de turbulente tijden waarin we verkeren zijn negatieve effecten
van overheidsbeleid of aanscherping van financiële normen door sectorinstanties en banken niet uit
te sluiten. Om niet direct in ambities te hoeven schrappen heeft Beter Wonen ervoor gekozen een
‘remweg’ ten opzichte van de externe norm in te bouwen.
Het bovenstaande “dashboard” laat zien dat aan alle extern gestelde normen, alsmede onze interne
streefnormen van zowel WSW (ICR, DSCR, solvabiliteit, loan-to-value en dekkingsratio) als de
bank (solvabiliteit) voldaan wordt. Ook aan de indicatoren van de Aw (op basis van marktwaarde)
wordt ruimschoots voldaan. Op basis van de ontwikkeling van deze financiële indicatoren wordt
verwacht dat de komende jaren onvoorwaardelijk gebruik gemaakt kan worden van de
borgingsfaciliteiten van het WSW en de kredietfaciliteiten van onze huisbankier en dat het AW geen
aanleiding zal hebben tot het plegen van financiële interventies bij Beter Wonen. Hiermee wordt de
toegang tot kapitaalmarkt veilig gesteld.
Zichtbaar is dat alle ratio’s voldoen aan de extern gestelde normen. Bijzonder is de ontwikkeling
van de dekkingsratio. Als gevolg van het opnemen van de Eigen Middelen faciliteiten van het WSW
is de dekkingsratio in 2017 gestegen van 38% naar 49%. Voor de jaren daarna zal bewust
gestuurd worden om weer richting de 40% uit te komen.
9.8 Oordelen externe toezichthouders
In deze paragraaf worden de ontvangen oordelen van onze toezichthouders toegelicht.
Oordeelsbrief Autoriteit Woningcorporaties
Met de invoering van de nieuwe Woningwet (1-7-2015) is het voormalig Centraal Fonds
Volkshuisvesting opgegaan in de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), welke is onder gebracht bij de
Nr. Kengetal Externe norm Streefnorm 2017 2018 2019 2020 2021 2022
1 ICR (WSW) ≥ 1,4 ≥ 1,55 2,2 1,6 2,0 2,3 1,9 2,0
2 DSCR (WSW) > 1 ≥ 1,2 1,7 1,7 1,8 1,8 1,7 1,8
3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank, WSW) ≥ 25% ≥ 30% 39% 41% 42% 44% 46% 47%
4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% < 70% 62% 60% 60% 58% 57% 56%
5 Dekkingsratio (WSW) < 50% < 50% 49% 48% 48% 46% 45% 44%
70
Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Vanuit deze aparte inspectie van het Ministerie van
Wonen en Rijksdienst voert de Aw het integraal risicogericht toezicht uit op woningcorporaties. De
Aw bewaakt en beschermt de maatschappelijke middelen van woningcorporaties, zodat deze
rechtmatig, effectief en efficiënt worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
De Aw heeft in 2017 middels een brief over het verslagjaar 2016 aangegeven dat Beter Wonen
voldoet aan de norm inzake passendheid en aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.
Tevens geeft de Aw in de brief aan dat Beter Wonen de integrale oordeelbrief kan verwachten in de
eerste helft van 2018. In november 2017 ontving Beter Wonen goedkeuring van de Aw op het
definitief scheidingsvoorstel DAEB/ niet-DAEB.
Oordeel WSW over borgbaarheid en borgingsplafond
Het WSW heeft in 2017 aan Beter Wonen een borgbaarheidsverklaring afgegeven, welke inhoudt
dat Beter Wonen gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Tevens heeft het WSW het
borgingsplafond voor de jaren 2017 tot en met 2019 vastgesteld. Het borgingsplafond geeft inzicht
in het maximale bedrag dat Beter Wonen op enig moment aan geborgde leningen mag hebben op
basis van haar geprognosticeerde kasstromen. Hiermee is tevens de financieringsbehoefte voor
deze jaren veilig gesteld.
Volgens de financiële meerjarenplanning 2018-2027 wordt voldaan aan alle gestelde financiële
normen van het WSW. Hiermee heeft Beter Wonen de verwachting dat het borgingsplafond voor de
jaren 2018-2020, inclusief de gewenste financieringsbehoefte, onvoorwaardelijk zal worden
toegekend door het WSW.
9.9 Treasury
Ontwikkeling leningenportefeuille
Doordat in 2017 in overeenstemming met het beleid van het WSW eigen middelen zijn
aangetrokken is de leningenportefeuille gestegen met € 14,5 mln. Deze Eigen Middelen zijn
opgebouwd in de jaren 2011-2016. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de
leningenportefeuille op hoofdlijnen weergegeven.
Tabel 9.9.1
De nieuwe leningen die in 2017 zijn afgesloten betreffen de aangetrokken eigen middelen leningen
en een herfinanciering. Naast deze volumetransacties (“funding”) zijn in 2017 rentetarieven van
meerdere leningen herzien vanwege verloop van de rentevaste periode.
Het gemiddelde rentepercentage over 2017 bedraagt 3,8% (2016: 3,7%).
Voor een nadere toelichting van de ontwikkelingen in de lening- en swap portefeuille wordt
verwezen naar de langlopende schulden in de toelichting op de balans in de jaarrekening.
In het kader van het strakke financieringsbeleid onderzoeken we continu of er mogelijkheden zijn
tot vervroegde aflossing van leningen en die tevens kostenefficiënt zijn. Door extra af te lossen of
bewust kort her te financieren zal onze leningenportefeuille kleiner worden en daarmee de kosten.
Op deze wijze zullen ook de WSW ratio’s (met name de loan-to-value en de DSCR) gunstig worden
beïnvloed.
Ontwikkeling liquiditeit
De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2017 incluis de mutaties
waren:
Bedragen x € 1.000 2017 2016
Stand per 1 januari 236.702€ 246.719€
Aflossingen -13.050€ -22.334€
Nieuwe leningen 27.500€ 12.317€
Stand per 31 december 251.152€ 236.702€
71
Tabel 9.9.2
Gedurende 2017 was de operationele kasstroom hoger dan begroot. Ook de investeringskasstroom
was hoger dan begroot, maar het verschil tussen begroting en realisatie was kleiner dan bij de
operationele kasstroom. Dit is de reden dat de netto-kasstroom over 2017 +/+ € 7.317 bedraagt.
Hiermee is de netto-kasstroom hoger dan in 2016 (negatief € 6.233).
Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten,
waaronder een rekening-courant faciliteit van € 5 miljoen bij onze huisbankier.
Voor een verdere specificatie van de liquiditeit verwijzen we naar het kasstroomoverzicht.
Bedragen x € 1.000 2017 2016
Stand per 1 januari 14.468€ 20.701€
Stand per 31 december 21.785€ 14.468€
Mutatie in het boekjaar 7.317€ -6.233€
72
Ontwikkeling ten aanzien van treasurybeleid
Renterisico’s
Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen
in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar
renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel
omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden
afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende
jaar gevoelig is voor rentebewegingen.
In het treasury- en beleggingsstatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van renterisico
geformuleerd. Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het
tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op
beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het treasury- en beleggingsstatuut vastgelegd dat
het maximale renterisico in de eerste vijf jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande
geborgde leningenportefeuille en dat het totale renterisico van de eerste vijf jaren en de tweede
vijf jaren maximaal 20% bedraagt . Dit komt overeen met één van de business risks van het WSW.
De ongeborgde leningenportefeuille bedraagt de komende jaren vijf tot zes procent van de
geborgde leningenportefeuille. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren
wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.
Regelgeving met betrekking tot derivaten en beleggen
De Beleidsregels derivaten bleven van kracht tot het tijdstip waarop Beter Wonen een door de Aw
goedgekeurd reglement inzake het financieel beleid en beheer had. In 2016 heeft Beter Wonen
haar reglement financieel beleid en beheer opgesteld overeenkomstig gestelde eisen in het BTIV en
de ministeriële regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het reglement heeft onder
meer betrekking op de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en
jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer. In december 2016
heeft de Aw het reglement van Beter Wonen goedgekeurd. Dit houdt in dat de bepalingen rond
derivaten, voornamelijk opgenomen in de artikelen 106 tot en met 108 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting, nu leidend zijn.
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
Verloop renterisiconorm t.o.v. interne norm
Werkelijk risico
Beter Wonen norm
73
Ingangsdatum van het goedgekeurde reglementen is 1 januari 2017. Beter Wonen heeft reeds
sinds de beleidsregels Derivaten en de beleidsregels Verantwoord beleggen geen nieuwe
derivatencontracten meer afgesloten.
Interne organisatie en beheersing
Om de treasuryfunctie in de organisatie goed te kunnen vervullen is een passend instrumentarium
noodzakelijk. Dit instrumentarium is vervat in het zogenaamde Corporate Finance model van Beter
Wonen. Het corporate finance model kent vijf niveaus: (1) het corporate beleid/ de statuten en
Reglementen van de raad van commissarissen, (2) het Reglement financieel beleid en beheer, (3)
treasury- en beleggingsstatuut, (4) treasuryjaarplan en (5) de treasuryuitvoering. Vanuit een top-
down benadering neemt het operationele karakter per niveau toe en (daarmee) neemt het
strategische karakter per niveau af. Het corporate beleid, de statuten, de Reglementen van de raad
van commissarissen, het Reglement financieel beleid en beheer, het treasury- en beleggingsstatuut
en het treasuryjaarplan en de eventuele wijzigingen daarop worden vastgesteld door de directeur-
bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen van Beter Wonen.
Het treasury- en beleggingsstatuut geeft het formele kader van alle activiteiten op het gebied van
treasury binnen en ten behoeve van Beter Wonen weer. Het treasury- en beleggingsstatuut heeft
door haar aard en inhoud een langjarige werking. Het geldende treasury- en beleggingsstatuut
wordt in ieder geval iedere drie jaar geëvalueerd en, afhankelijk van de bevindingen, aangepast.
Daarnaast vindt elke twee jaar een toets door de accountant plaats in opdracht van de Raad van
Commissarissen.
Het treasuryjaarplan plaatst het beleid in een meerjarig perspectief en beschrijft de treasury-
doelstellingen voor de tijdsduur van een jaar. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks geactualiseerd
als onderdeel van de begrotingscyclus. Met het goedkeuren van het treasuryjaarplan geeft de raad
van commissarissen de directeur-bestuurder mandaat om de acties voor het komende jaar uit te
voeren.
Binnen de treasuryuitvoering maakt Beter Wonen gebruik van een Treasurycommissie. Dit is een
afstemmingsorgaan aangaande treasuryaangelegenheden waarin te nemen besluiten worden
behandeld en waarin advies wordt uitgebracht aan de directeur-bestuurder. De Treasurycommissie
heeft vier vergaderingen gehad inzake het boekjaar 2017.
Toezichtbelemmerende clausules
Op basis van de definitie van een toezichtbelemmerende clausule, nadere uitleg en juridische
toetsing is Beter Wonen van mening dat in de door ons afgesloten derivaten-contracten geen
sprake is van soortgelijke clausules en dat afbouw overeenkomstig de beleidsregels (maar volgens
het reglement financieel beleid en beheer) derhalve niet aan de orde is. Deze lijn is afgestemd met
betrokken partijen waaronder het Aw en collega-corporaties. Deze uitkomsten zijn schriftelijk
gerapporteerd aan het Aw welke belast is met het toezicht van de regeling.
Liquiditeitsbuffer derivaten
Woningcorporaties dienen overeenkomstig de beleidsregels verplicht een liquiditeitsbuffer aan te
houden die groot genoeg is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen
vangen. De liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn voor het op kunnen vangen van:
• De margin calls (‘periodieke verrekening van marktwaardes’) op CSA-contracten (of
vergelijkbaar) inclusief opgelopen rente bij een fictieve rentedaling van 2%-punt;
• De (volledige) negatieve marktwaarde bij een fictieve rentedaling van 2%-punt van de
contracten met een break clausule die vervalt tussen de datum van vandaag en precies een jaar
later.
74
Beter Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar
wel met mutual en mandatory break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf
vastgesteld moment het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de
bank hebben de mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule.
Sinds 2014 onderhoudt Beter Wonen een breakplan waarin is uitgewerkt welke acties zij
onderneemt ten aanzien van naderende breakmoment van afgesloten swaps. Het breakplan wordt
jaarlijks geactualiseerd waardoor eventuele liquiditeitsrisico’s worden beheerst.
Voor de uitvoering van de opgestelde breakplannen worden overleggen gevoerd met de banken
met als doel de breakmomenten van swaps zodanig aan te passen dat Beter Wonen ook op de
lange termijn aan de liquiditeitseisen van het WSW en Aw kan voldoen. Sinds 2014 zijn zeven
overeenkomsten gewijzigd, waardoor de breakmomenten zijn verschoven in de toekomst. Daarbij
rekening gehouden met een dusdanige spreiding van de breakmomenten dat de benodigde
liquiditeitsbuffer (uit eigen middelen) te financieren is. Met het wijzigen van de overeenkomsten is
de verplichting tot een liquiditeitsbuffer om een fictieve rentedaling van 2%-punt op te vangen
derhalve verder in de tijd opgeschoven. Het eerstvolgende breakmoment doet zich voor in
november 2018. We zijn daarover momenteel in ver gevorderd stadium in gesprek met de bank.
Ten behoeve van de break clausules van de derivatenportefeuille en conform de regelgeving zoals
vastgelegd in het BTiV dient Beter Wonen te beschikken over een liquiditeitsbuffer die voldoende
groot is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen vangen.
Met het WSW is vanaf 2015 diverse malen afgestemd over het verkrijgen en inrichten van deze
buffer. Het WSW heeft naar aanleiding daarvan aan Beter Wonen eigen middelen toegekend. Deze
eigen middelen hebben we in het vierde kwartaal van 2017 aangetrokken.
Sinds juni 2017 bieden het WSW en de Aw herstructureringsmogelijkheden die nu ook voor Beter
Wonen toepasbaar zijn. Naast het verschuiven van breaks hebben we nu ook de mogelijkheid om,
onder voorwaarden, derivaten af te kopen of ze door te laten zakken in een lening.
Beter Wonen werkt momenteel aan een actualisatie van het beleid Beheer Liquiditeitsrisico
Derivaten (d.d. 31 juli 2017). Daarin gaan we nader in op de wijze waarop Beter Wonen met haar
breakclausules wenst om te gaan.
De gewijzigde derivatenovereenkomsten passen binnen de vigerende wet- en regelgeving. Deze
worden ook steeds ter beoordeling voorgelegd aan het AW en WSW. Nadat beide instanties hebben
aangegeven geen bezwaren te hebben tegen effectuering van deze wijzigingen worden de
gewijzigde swapovereenkomsten afgesloten.
9.10 Vooruitblik 2018
Het jaar 2018 zal in het teken staan van:
• verhogen van de overall klantwaardering door onze huurders, alsmede het vergroten van onze
kennis van en inzichten in de verwachtingen van onze huurders. We organiseren meer
klantgesprekken om de boodschap van onze huurders helder te vernemen en vragen hen actief
feedback over onze dienstverlening. We zetten vervolgstappen op het vlak van de digitalisering
van de dienstverlening naar onze huurders om te komen tot een hogere dienstverlening en
lagere kosten;
• uitrollen van de verkregen inzichten in de verduurzamingsconcepten en de twee projecten voor
onze bestaande woningvoorraad en het actief aangaan van samenwerkingsmogelijkheden met
marktpartijen op dat domein om te komen tot verbeteringen;
• data op orde in de bedrijfsvoering, vervolgstappen voorbereiden voor de vastgoedwaardering op
weg naar full marktwaardering. Voor het datamanagement zal een overall aanpak nodig zijn.
Voor de uitvoering van de privacywetgeving en het gaan voldoen aan de Europese richtlijn zal
een overall aanpak worden gevolgd;
• ontwikkelen van een concrete ontwikkelstrategie voor onze bestaande grondposities op basis
van een update van de wijk-/buurtvisies;
75
• organisatieontwikkeling: cultuurverandering, (persoonlijk) leiderschap, samenspel in de
organisatie (teams, MT/directie en staf), versterken inzet vanuit de strategische staf naar de
lijn, kennisdeling vanwege de nieuwe wereld voor de corporaties.
Het beleid voor de komende jaren is vertaald in de FMP 2018-2027 (Financiële Meerjaren
Prognose) welke door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd en vormt de basis voor de
Digitale Prognose Informatie (DPI) dat is ingediend bij de toezichthoudende instanties van de
sector. In deze prognose informatie is rekening gehouden met de splitsing van de activiteiten van
Beter Wonen in DAEB en niet-DAEB-activiteiten overeenkomstig het “Scheidingsplan”.
76
Kengetallen afgelopen vijf jaar per ultimo boekjaar 2017 2016 2015 2014 2013
Gegevens onroerend goed
Aantal verhuureenheden in exploitatie
- woningen/woongebouwen (excl.woonwagens) 6.346 6.182 6.262 6.325 6.330
- woonwagens 1 1 1 1 1
Totaal woningen (incl. woonwagens) 6.347 6.183 6.263 6.326 6.331
- garages en parkeerplaatsen 785 785 790 818 838
- bedrijfsruimten 70 68 63 64 60
- overige verhuureenheden 60 62 76 68 54
Totaal VHE's 7.262 7.098 7.192 7.276 7.283
Mutaties in het onroerend goed
Woningen en woongebouwen
- aantal opgeleverd 69 30 104 29 31
- aantal aangekocht 107 0 0 1 0
- aantal verkocht -11 -18 -26 -31 -30
- aantal gesloopt 0 -88 -138 0 -41
- overige mutaties -1 -4 -3 1 -1
Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden
- aantal opgeleverd 0 0 4 0 1
- aantal aangekocht 0 0 0 0 0
- sloop 0 0 -26 -4 -23
- verkocht 0 -1 -1 -4 -1
- overige mutaties 0 -13 2 1 0
Totaal 164 -94 -84 -7 -64
Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer)
- laag (< € 414,03 in 2017) *1) 947 975 985 967 852
- overig 5.400 5.208 5.278 5.359 5.479
Financiële continuïteit
- ICR 2,24 1,77 2,32 1,99 2,13
- DSCR 1,67 1,46 1,55 1,20 1,09
- Solvabiliteit (obv bedrijfswaarde) 39% 45% 43% 33% 30%
- Loan to value (obv bedrijfswaarde) 62% 57% 57% 70% 74%
- Loan to value (obv WOZ-waarde) 49% 38% 39% 38% 38%
Kwaliteit
- kosten onderhoud per woning (excl verbeteringen) 1.853 1.266 931 845 813
- kosten onderhoud eigen dienst per woning 142 118 118 114 104
Prijs-kwaliteit verhouding
- gemiddeld aantal punten WWS 142 142 142 142 142
- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen) 528 523 516 498 480
Het verhuren van woningen
- mutatiegraad 9,3 9,4 10,2 10,3 10,0- huurachterstand in % jaarhuur 2,6 2,4 2,4 3,0 3,8
- huurderving in % jaarhuur (huren) 1,7 2,1 2,3 2,8 3,1
*1) Het aantal woningen is berekend op basis van de subsidiabele huurprijs
78
Balans per 31 december 2017 voor resultaatbestemming
Activa Ref. 31-12-2017 31-12-2016
€ €
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen 1.
DAEB vastgoed in exploitatie 1.1 500.347.113 486.904.099
niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 59.254.603 59.210.555
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 932.079 2.978.933
Materiële vaste activa 2.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.1 3.126.768 3.329.386
Financiële vaste activa 3.
Latente belastingvorderingen 3.1 6.645.528 5.296.457
Subtotaal 570.306.092 557.719.431
Vlottende activa
Voorraden 4.
Voorraad materialen 4.1 200.960 198.614
Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 4.394.832 4.210.832
Vorderingen 5.
Huurdebiteuren 5.1 294.025 279.922
Latente belastingvorderingen 5.2 2.670.455 1.644.001
Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 - 4.124.814
Overige vorderingen 5.4 116.083 260.674
Overlopende activa 5.5 110.090 113.364
Liquide middelen 6. 21.784.887 14.468.469
Subtotaal 29.571.332 25.300.690
Totaal 599.877.424 583.020.121
79
Passiva Ref. 31-12-2017 31-12-2016
€ €
Eigen Vermogen 7.
Herwaarderingsreserve 7.1 166.108.858 168.144.307
Overige reserves 7.2 168.068.008 115.829.502
Resultaat boekjaar 7.3 -4.387.128 50.203.057
Subtotaal 329.789.738 334.176.866
Voorzieningen 8.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.1 3.009.387 2.799.997
Voorziening latente belastingverplichtingen 8.2 7.524.034 -
Overige voorzieningen 8.3 739.947 718.000
Subtotaal 11.273.368 3.517.997
Langlopende schulden 9.
Leningen overheid 9.1 8.094.154 8.612.635
Leningen kredietinstellingen 9.2 221.272.249 215.038.890
Waarborgsommen 9.3 25.249 23.059
Subtotaal 229.391.652 223.674.584
Kortlopende schulden 10.
Schulden aan kredietinstellingen 10.1 24.496.006 15.928.125
Schulden aan leveranciers 10.2 1.915.199 2.762.243
Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 1.465.537 1.519.197
Overige schulden 10.4 960.399 848.823
Overlopende passiva 10.5 585.522 592.285
Subtotaal 29.422.662 21.650.673
Totaal 599.877.424 583.020.121
80
Functionele winst- en verliesrekening over het
boekjaar 2017
Ref. 2017 2016
€ €
Huuropbrengsten 11 39.684.293 39.133.679
Opbrengsten servicecontracten 12.1 1.216.646 1.285.180
Lasten servicecontracten 12.2 -1.576.177 -1.523.360
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 13 -4.284.221 -4.555.459
Lasten onderhoudsactiviteiten 14 -13.668.094 -9.711.579
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 15 -4.787.201 -4.822.329
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 16.585.246 19.806.132
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 1.534.450 2.849.018
Toegerekende organisatiekosten -122.934 -158.554
Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.418.163 -2.653.247
Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 16 -6.647 37.217
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17.1 -4.618.415 217.919
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17.2 -1.895.838 30.406.633
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -6.514.253 30.624.552
Leefbaarheid 21 -468.152 -527.785
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en
van effecten 282.759 216.027
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 24.294 38.833
Rentelasten en soortgelijke kosten -9.141.866 -9.269.497
Saldo financiële baten en lasten 22 -8.834.813 -9.014.637
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belasting 761.380 40.925.479
Vennootschapsbelasting 23 -5.148.509 9.277.579
Resultaat na belasting -4.387.129 50.203.058
81
Kasstroomoverzicht 2017
2017 2016
€ €
1. (A)Operationele activiteiten
Ontvangsten:
1.1 Huren 39.524.389 39.154.580
1.1.1 Zelfstandige huurwoningen DAEB 35.658.649 35.672.752
1.1.2 Zelfstandige huurwoningen niet-DAEB 2.468.513 2.371.536
1.1.3 Onzelfstandige wooneenheden DAEB 26.190 20.926
1.1.5 Intramuraal DAEB 517.301 132.904
1.1.7 Maatschappelijk onroerend goed 103.846 101.848
1.1.8 Bedrijfsmatig onroerend goed 487.544 596.138
1.1.10 Parkeervoorzieningen niet-DAEB 262.346 258.476
1.2 Vergoedingen 1.230.249 1.300.392
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 460.800 410.416
1.5 Renteontvangsten 48.489 92.004
Saldo ingaande kasstromen 41.263.927 40.957.392
Uitgaven:
1.7 Personeelsuitgaven 4.760.263 4.942.342
1.7.1 Lonen en salarissen 3.610.395 2.395.203
1.7.2 Sociale lasten 578.679 1.730.986
1.7.3 Pensioenlasten 571.189 816.153
1.8 Onderhoudsuitgaven 10.865.030 5.762.589
1.9 Overige bedrijfsuitgaven 6.638.353 6.379.804
1.10 Renteuitgaven 9.076.594 9.733.218
1.11 a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 27.853 28.402
1.11 b Verhuurderheffing 2.651.029 2.734.447
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 55.150 73.677
1.13 Vennootschapsbelasting -4.124.814 4.124.814
Saldo uitgaande kasstromen 29.949.458 33.779.293
Kasstroom uit operationele activiteiten 11.314.469 7.178.099
82
2. (B) (Des)investeringenactiviteitenMVA ingaande kasstroom A. DAEB en B niet DAEB activiteiten
2.1A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 612.000 1.597.952
2.1B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 914.500 647.400
2.4B Verkoopontvangsten grond 7.340 681.768
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 1.533.840 2.927.120
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B niet DAEB activiteiten
2.6A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 9.487.065 5.434.472
2.7A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.003.476 282.336
2.9A Aankoop, woon- en woongelegenheden 8.005.726 -
2.12A Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - 294.274
2.14A Investeringen overig 350.250 349.091
2.15A Externe kosten bij verkoop 24.953 45.641
2.15B Externe kosten bij verkoop 10.496 14.649
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 19.881.966 6.420.463
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -18.348.126 -3.493.343
3. (C) Financieringsactiviteiten
Ingaand:
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.500.000 -
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen - 12.316.680
Uitgaand:
3.2.1 Aflossing geborgde leningen 12.639.900 9.477.248
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen 513.196 12.753.485
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 14.346.904 -9.914.053
4.1 Mutatie liquidemiddelen 7.313.247 -6.229.297
4.2 Wijziging kortgeldmutaties 3.171 -3.206
Liquidemiddelen per 01-01 14.468.469 20.700.972
Liquidemiddelen per 31-12 21.784.887 14.468.469
83
Toelichting behorende tot de jaarrekening 2017
Algemene toelichting
Toegelaten instelling
Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a
te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 19 eerste lid van
de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 3 van de statuten en is
werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Almelo, de feitelijke vestigingsplaats
is ook Almelo. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van
onroerende zaken. Het KvK-nummer van Beter Wonen is S.027.841.
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten
instellingen volkshuisvesting, de Woningwet, RTiV, toepassing Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van
de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de verslaggeving.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Vergelijking met voorgaand jaar
Het vastgoed in exploitatie en het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn in
de jaarrekening 2017 -op grond van wijziging van de voorgeschreven modellen- gerubriceerd
onder het hoofd ‘Vastgoedbeleggingen” in plaats van ‘Materiële vaste activa”. De cijfers over 2016
zijn ter vergelijking aangepast. De overige gehanteerde grondslagen van waardering en van
resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan
het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing
op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, het bepalen van de
(voorziening) onrendabele top voor projecten in uitvoering en het bepalen van de fiscale positie.
Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro
economische parameters, zoals voorgeschreven in het waarderingshandboek Aanpassingen van
deze parameters kunnen van significante invloed zijn op de waardering tegen marktwaarde in
verhuurde staat.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een
bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden
overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang
zouden hebben gehandeld,
Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Beter
Wonen past de basisversie van het waarderingshandboek toe. Beter Wonen heeft om een
inschatting van de marktwaarde te maken voor het bedrijf onroerend goed (BOG) en het
maatschappelijk onroerend goed (MOG) de fullversie van het waarderingshandboek toegepast en
heeft daarbij een taxateur ingeschakeld. Voor de belangrijkste uitgangspunten voor het bepalen
van de (voorziening) onrendabele top en de fiscale positie verwijzen wij naar paragraaf 1.3
respectievelijk 23.
84
Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de corporatie
en een natuurlijk persoon of entiteit die verbonden is met de corporatie. Dit betreffen onder meer
de relaties tussen de corporatie en haar bestuurders en de functionarissen op sleutelposities. Onder
transacties wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er
een bedrag in rekening is gebracht.
Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-zakelijke grondslag.
85
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de
resultaatbepaling
Algemene uitgangspunten
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaat-
bepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is
vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige
economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan
betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het
waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en
de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer bevoegd
uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige verduurzaming en verbetering en toekomstige
nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling alsmede de statuten. Van
interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft
goedgekeurd.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het
economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering
van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vast-
gesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel,
samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting,
heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en
alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn
overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder
worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet
meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische
voordelen/nadelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie
zijn overgedragen aan de koper.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta.
86
Vastgoedbeleggingen
1.1 en 1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016:
€ 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Indien de aanvangshuur van een woning onder de
huurtoeslaggrens ligt classificeert deze ook als DAEB-woning, ondanks het feit dat de huidige
contracthuur – als gevolg van huurverhogingen in het verleden – boven deze grens is komen te
liggen.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en
in gebruik is conform hetgeen vermeld is op bijlagen 3 en 4 van het BTIV.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:
Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het
vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de
marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.
Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de
waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2
van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde’).
Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt door Beter
Wonen de basisversie gehanteerd. Alleen voor BOG en MOG is de fullversie gehanteerd. In de
basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan
gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur
betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van
het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou
zijn gekomen.
Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar
de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in
exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging
zich voordoet.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves,
een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve
verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde
van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Hierbij wordt er bij de
bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met
afschrijvingen en waardeverminderingen.
1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn
bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte
noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de
marktwaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening
verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente
wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige
verslagjaar.
87
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke
verplichtingen inzake investeringen (ver-)nieuwbouw, sloop, woningverbetering en verduurzaming.
Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen
worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake
wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. De kwalificatie
‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de
directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het
project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan
de creditzijde van de balans.
Materiële vaste activa
2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop
toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats
inclusief parkeerplaatsen wordt niet afgeschreven.
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd wanneer zij de gebruiksduur van het object
verlengen. Als er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhouds-
uitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen zijn voor het langlopende deel ( > 1 jaar) opgenomen onder
financiële vaste activa, voor het kortlopende deel (< 1 jaar) onder de vorderingen.
Voor verdere toelichting zie Voorziening latente belastingverplichtingen en Belastingen.
Vlottende activa
4. Voorraden
Voorraad onderhoudsmaterialen
De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met een
noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad.
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Het vastgoed bestemd voor de verkoop betreffen grondposities die worden gewaardeerd tegen
aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat grondposities de bestemming
ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in
ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering
ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze
waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord in de post ‘Overige
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities
periodiek getoetst aan de marktwaarde.
Afschrijvingsmethode en termijnen
Omschrijving termijn methode
Kantoorpand 50 jaar lineairInventaris 5/10/20 jaar lineairAutomatiseringssysteem 3 jaar lineairVervoermiddelen 5 jaar lineair
88
5. Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde
kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde
van de vordering.
6. Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd
korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden
aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen
de nominale waarde.
7. Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële
instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële
verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met
betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als
kosten of opbrengsten. Voor de herwaarderingsreserve wordt verwezen naar de grondslagen voor
Vastgoedbeleggingen
8. Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar
verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening
wordt in de balans opgenomen wanneer:
• sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een
gebeurtenis in het verleden; en
• een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;
• het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen
nodig is.
8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze
investering toe te rekenen marktwaarde.
8.2 Voorziening latente belastingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële
en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze
verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening de in de
toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse
verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige
fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening
en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering
plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.
De nettorente bestaat uit de voor Beter Wonen geldende rente voor langlopende leningen (3,8%)
onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%).
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en
langlopende schulden. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en
herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is
vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
8.3 Overige voorzieningen
89
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde
van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te
wikkelen.
9. Langlopende schulden
9.1 en 9.2 Leningen overheid en kredietinstellingen
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio
en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis
van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-
verliesrekening als interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder
de kortlopende schulden.
10. Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien
deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde.
90
Grondslagen voor de resultaatbepaling
11. Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huur-
overeenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen
gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke
kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid.
12. Opbrengsten en lasten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks
vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De gemaakte kosten worden
verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waar de kosten betrekking op
hebben. In deze lasten zijn alle aan de servicecontracten toerekenbare kosten, inclusief loonkosten
van huismeesters, opgenomen.
13. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de
verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:
• lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
• kosten klantencentrum;
• bijdrage AW.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
14. Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit
betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek
van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in
het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit
toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of
onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:
• onroerendezaakbelasting;
• verzekeringskosten;
• verhuurdersheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
16. Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille
De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende
organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren
transportakte).
17. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan
door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met
betrekking tot investeringen in nieuwbouw en verduurzaming en verbetering.
Ook de afwaardering en terugnames op grondposities worden onder waardeveranderingen
vastgoedportefeuille verantwoord. Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs
dan wel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). Deze afwaardering ontstaat door een
jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde.
91
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het
verslagjaar.
18. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op
basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de
restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek
toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
19. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is
sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de
werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten
toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die
periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde
premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de
op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een over-
lopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van
verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplich-
tingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de
afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van
de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele
verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de
pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan
de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante
waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering
opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het
waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering
betrouwbaar kan worden vastgesteld.
20. Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden
middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”. Beter Wonen heeft in 2016 en
2017 geen overige organisatiekosten gemaakt.
21. Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
22. Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of
verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet
92
van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in
verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
23. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden
met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de
Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst
opgezegd. Beter Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen
woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien
verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1
december is opgezegd.
Beter Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo
2017 en het fiscale resultaat 2017 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1
en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen
belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke
verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële
verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente
belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare
winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel
compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per
iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het
daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële
vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen
zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.
De netto rente waartegen contant wordt gemaakt bestaat uit de voor Beter Wonen geldende rente
voor langlopende leningen (3,8%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve
belastingtarief (25%). Daarmee komt het gehanteerde rentepercentage uit op 2,9%. Saldering van
latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane
afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt
van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de
werkelijke activiteiten van de werknemers. De directie bedrijfslasten zijn toebedeeld aan de
desbetreffende activiteit. De indirecte bedrijfslasten worden verdeeld door een verdeelsleutel te
hanteren die gelijk is aan de verdeling van de werkelijke activiteiten van de werknemers.
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en
overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten
(derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart
verantwoord, indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin
besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden
als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het
gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.
93
Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële
instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de
direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien
instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen
in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van
de eerste waardering.
In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract,
worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden
financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.
Afgeleide financiële instrumenten
Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge-
accounting onder het kostprijs hedgemodel wordt toegepast.
Indien kostprijs hedge-accounting wordt toegepast, vindt eerste waardering plaats tegen reële
waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico
van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van
dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de
winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met
het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien
de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans
van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de
afdekkingsresultaten die nog niet in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt.
Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd.
De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst- en
verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de
afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaats-
vinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en
verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor
hedge-accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge-
accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te
worden verwerkt.
Voorwaarden aan hedge-accounting
Beter Wonen documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek
de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge
respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door
vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie.
Indien sprake is van een overhedge, wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van
kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Beter Wonen heeft
geen embedded derivaten (cf RJ290).
94
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,
investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven
groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover
betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij
aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of
uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in
het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het
financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een
uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de
interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
95
Toelichting op de balans per 31 december 2017
1 Vastgoedbeleggingen
1.1 + 1.2 Vastgoed in exploitatie
Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:
Per 31 december 2017 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen
herwaarderingen € 166.108.858. Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde en de historische
kostprijs.
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde
in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’
die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij
wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow
(DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd.
De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de
basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een
waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
De disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
• De risicovrije rentevoet (0,46%);
• De vastgoedsector specifieke opslag (5,5%) en;
• De opslag voor het object- en marktrisico (afhankelijk van het object waarbij het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde is gevolgd).
Het effect aankopen betreft de 106 woningen die Beter Wonen in 2017 heeft overgenomen van
collega woningcorporatie Mijande Wonen. De woningen zijn gelegen in Aadorp, gemeente Almelo.
Tevens is 1 woning teruggekocht De IJsduiker 23, gelegen in Almelo.
Bij het bepalen van de marktwaarde is voor het bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk
onroerend goed (MOG) de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd op basis van
doorexploiteren. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur.
Saldo begin boekjaar € 486.904.099 € 59.210.555 € 546.114.654
Mutaties:- investeringen oplevering nieuwbouw (vanuit MVA in ontwikkeling) - 8.769.093 - - - 8.769.093- investeringen - 122.852 - - - 122.852- effect sloop - - - - - -- effect verkopen - -589.097 - -829.066 - -1.418.163- effect aankopen - 7.909.118 - - - 7.909.118- aanpassen marktwaarde - -2.768.952 - 873.114 - -1.895.838
Saldo mutaties € 13.443.014 € 44.048 € 13.487.062
Saldo einde boekjaar € 500.347.113 € 59.254.603 € 559.601.716
totaal
exploitatie exploitatie
1.1 DAEB 1.2 niet DAEBvastgoed in vastgoed in
96
Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in onderstaande tabel toegelicht.
Vrijheidsgraad Basisvariant Aanpassing taxateur bij
full-variant
Schematische vrijheid Separate kasstromen specifiek
tonen
Niet van toepassing
Markthuur Normhuren per type vastgoed Op basis van marktreferenties
Huurinkomsten Aangeleverd door Beter Wonen Genoemde data zijn
overgenomen
Huurstijging Prijsinflatie Conform basisvariant,
marginaal voorzichtiger
Exploitatiekosten Normbedrag per type vastgoed Conform basisvariant
Erfpacht Aangeleverd door Beter Wonen Niet van toepassing
Leegstand Aangeleverd door Beter Wonen Conform basisvariant
Leegwaarde(stijging) Op basis van WOZ-waard Niet van toepassing
Disconteringsvoet Modelmatig vastgesteld Eigen inschatting van taxateur
o.b.v. marktreferenties
Onderhoud Normbedrag per m2 BVO Eigen inschatting taxateur
o.b.v. normen
Exit Yield Automatische berekening Eigen inschatting taxateur
o.b.v. marktreferenties
Overdrachtskosten Standaard percentages Conform basisvariant
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit
vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één
geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of
maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat
een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. De
waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van
de volgende indeling bepaald. Allereerst op basis van locatie, indien blijkt dat een verdere indeling
benodigd was op type en indien van toepassing als laatste stap op bouwjaar, zie onderstaande
tabel:
Locatie Type Bouwjaar
CBS buurt (8 binnen Almelo en
3 buiten Almelo, namelijk
Hengelo, Haaksbergen en
Wierden)
Eengezinswoning < 1920
Meergezinswoning ≥ 1920 & <1940
Studenteneenheid ≥ 1940 & < 1960
Zorgeenheid (extramuraal) ≥ 1960 & < 1975
Bedrijfsonroerendgoed ≥ 1975 & < 1990
Maatschappelijk onroerend
goed
≥ 1990 & < 2005
Parkeergelegenheden ≥ 2005
Zorgvastgoed (intramuraal)
97
Parameters
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt
van de volgende parameters (integraal afkomstig uit het ‘Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde’ ):
2017 2018 2019 2020 2021 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%
Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Leegwaardestijging (Overijssel)
5,60% 3,80% 2,00% 2,00% 2,00%
Parameters woongelegenheden
98
EGW
Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120
< 1920 670€ 687€ 804€ 840€ 841€ 841€
≥ 1920 < 1940 671€ 688€ 805€ 841€ 842€ 842€
≥ 1940 < 1960 788€ 805€ 922€ 958€ 959€ 959€
≥ 1960 < 1975 813€ 830€ 947€ 983€ 984€ 984€
≥ 1975 < 1990 643€ 660€ 777€ 813€ 814€ 814€
≥ 1990 < 2005 687€ 704€ 821€ 857€ 858€ 858€
≥ 2005 733€ 750€ 867€ 903€ 904€ 904€
MGW
Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120
< 1920 676€ 693€ 810€ 846€ 847€ 847€
≥ 1920 < 1940 677€ 694€ 811€ 847€ 848€ 848€
≥ 1940 < 1960 794€ 811€ 928€ 964€ 965€ 965€
≥ 1960 < 1975 819€ 836€ 953€ 989€ 990€ 990€
≥ 1975 < 1990 649€ 666€ 783€ 819€ 820€ 820€
≥ 1990 < 2005 693€ 710€ 827€ 863€ 864€ 864€
≥ 2005 739€ 756€ 873€ 909€ 910€ 910€
Studenteneenheid
zelfstandig
Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120
< 1920 409€ 426€ 543€ 579€ 580€ 580€
≥ 1920 < 1940 410€ 427€ 544€ 580€ 581€ 581€
≥ 1940 < 1960 527€ 544€ 661€ 697€ 698€ 698€
≥ 1960 < 1975 552€ 569€ 686€ 722€ 723€ 723€
≥ 1975 < 1990 382€ 399€ 516€ 552€ 553€ 553€
≥ 1990 < 2005 426€ 443€ 560€ 596€ 597€ 597€
≥ 2005 472€ 489€ 606€ 642€ 643€ 643€
Studenteneenheid
onzelfstandig
Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120
< 1920 319€ 336€ 453€ 489€ 490€ 490€
≥ 1920 < 1940 320€ 337€ 454€ 490€ 491€ 491€
≥ 1940 < 1960 437€ 454€ 571€ 607€ 608€ 608€
≥ 1960 < 1975 462€ 479€ 596€ 632€ 633€ 633€
≥ 1975 < 1990 292€ 309€ 426€ 462€ 463€ 463€
≥ 1990 < 2005 336€ 353€ 470€ 506€ 507€ 507€
≥ 2005 382€ 399€ 516€ 552€ 553€ 553€
Extramurale zorgeenheid
Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120
< 1920 645€ 662€ 779€ 815€ 816€ 816€
≥ 1920 < 1940 646€ 663€ 780€ 816€ 817€ 817€
≥ 1940 < 1960 763€ 780€ 897€ 933€ 934€ 934€
≥ 1960 < 1975 788€ 805€ 922€ 958€ 959€ 959€
≥ 1975 < 1990 618€ 635€ 752€ 788€ 789€ 789€
≥ 1990 < 2005 662€ 679€ 796€ 832€ 833€ 833€
≥ 2005 708€ 725€ 842€ 878€ 879€ 879€
Instandhoudingsonderhoud per VHE
Oppervlakteklasse m² GO
Oppervlakteklasse m² GO
Oppervlakteklasse m² GO
Oppervlakteklasse m² GO
Oppervlakteklasse m² GO
99
EGW
MGW
Studenteneenheid
Zorgeenheid (extramuraal)
0,1802%
0,13%
2018 en
2019
2020 en
2021
2022 2023 e.v.
0,59% 0,59% 0,59% 0,57%
* De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd tot € 250.000 in 2018. Dat houdt
in dat over het deel van de WOZ-waarde boven deze grens geen heffing wordt geheven.
Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de
verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in heel Nederland.
* Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.
2017 2018 2019 20202021
e.v.
1,0% 0,8% 0,6% 0,3%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
0 0 0 0 0
3 3 3 3 3
0 0 0 0 0
* Exploitatieverplichting
*Mutatieonderhoud
Overdrachtskosten (% van de berekende
eindwaarde) 3,00%
Geldt alleen in het geval van wederverhuur (doorexploiteerscenario) In het geval van verkoop
(uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen.
Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (t/m 144 WWS-punten) voor de
kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een
uitpondscenario te kunnen starten. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor
gereguleerde verhuur.
Mutatieleegstand – verkoop (in
maanden)
Juridische splitsingskosten per VHE
Technische splitsingskosten per VHE
508,00€
- €
Verkoopkosten bij uitponden (% van de
leegwaarde) 1,60%
Boveninflatoire huurverhoging -
Zelfstandige eenheden
Boveninflatoire huurverhoging -
Onzelfstandige eenheden
Huurderving (% van de huursom)
Mutatieleegstand – gereguleerde
woningen (in maanden)
Mutatieleegstand – geliberaliseerde
woningen (in maanden)
188€
628€
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
Verhuurderheffing (% van de WOZ)
395€
387€ -€
Achterstalligonderhoud
per VHE
-€
-€
-€
Beheerkosten per VHE
427€
420€
Mutatieonderhoud per
VHE
836€
628€
100
Inschakeling taxateur
In 2017 is het volledige bedrijfs- en maatschappelijke onroerende zaken in exploitatie getaxeerd
door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands
Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de
daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd
zijn in het bezit van Beter Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit
woningcorporaties.
Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk
onroerend goed
2017 en verder
(jaarlijks ingerekend)
Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5,10
Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10,20
Marketing (% van de marktjaarhuur) 14%
Achterstallig onderhoud per vhe € -
Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) 3,00%
Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) 2,00%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,37%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ)0,13%
Mutatieleegstand (in maanden) 6
Overdrachtskosten (% van de berekende eindwaarde) 7,00%
Parameters parkeergelegenheden2017 en verder
(jaarlijks ingerekend)
Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 47,00
Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 157,00
Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25,50
Beheerkosten garagebox per jaar € 36,00
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ)0,25%
Juridische splitsingskosten per eenheid € 508,00
Technische splitsingskosten per eenheid € -
Verkoopkosten per eenheid € 500,00
Mutatieleegstand (in maanden) 6
Overdrachtskosten (% van de berekende eindwaarde) 7,00%
Parameters intramuraal zorgvastgoed2017 en verder
(jaarlijks ingerekend)
Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 8,00
Mutatiekosten per m2 BVO € 10,00
Marketing (% van de marktjaarhuur) 14%
Achterstallig onderhoud per vhe € 0,00
Beheerkosten (% van de markthuur) 2,50%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ)0,37%
Mutatieleegstand (in maanden) € 6,00
Overdrachtskosten (% van de berekende eindwaarde) 7,00%
101
Hypothecaire zekerheden
Op twee niet-DAEB-complexen na is het gehele vastgoed van Beter Wonen gefinancierd met
leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de
onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met
hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de
‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De bedrijfswaarde
van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017 € 365,0 miljoen (31-12-
2016 € 370,8 miljoen). De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per
31 december 2017 € 40,6 miljoen (31-12-2016 € 45,3 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt
verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-
opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de
kasstroomgenererende eenheden.
De daling wordt met name veroorzaakt doordat de inflatie en inflatieverwachting lager is dan waar
vorig jaar rekening mee gehouden werd. Hierdoor vallen de huuropbrengsten over de gehele
exploitatie periode lager uit.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de
intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een
periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en verbeteringen zijn ingerekend voor zover de
plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig
onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per
component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de
contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden
gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De
restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde
onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt
€ 8.292 per woning (prijspeil ultimo 2017) en € 6.219 per bedrijfsruimte (maatschappelijk
vastgoed). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het
einde van de levensduur.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten:
• jaarlijkse huurverhogingen incl. huursombenadering: 2018 1,5%, 2019 1,6% en 2020 en verder
2% verhoging exclusief huurharmonisatie (voorgaand jaar: 2017 1,2%, 2018 1,6% en 2019 en
verder 2%);
• jaarlijkse huurderving: 2017 en verder 0,9% voor DAEB (voorgaand jaar: 2016: 1,8% en
daarna 0,9%), voor niet-DAEB 11,3%;
• de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar
gemiddeld);
• stijging van de onderhoudskosten van 2,2% in 2018, 2,3% in 2019 e.v. (voorgaand jaar: 1,6%
in 2017, 1,9% in 2018, 2,2% in 2019 en daarna 2,5%);
• stijging van de lonen en variabele lasten van 2,2% in 2018, 2,3% in 2019 e.v. (voorgaand jaar:
1,6% in 2017, 1,9% in 2018, 2,2% in 2019 en daarna 2,5%);
• de disconteringsvoet bedraagt 5,00% (voorgaand jaar 5,00%); welke jaarlijks wordt bepaald
door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;
102
• de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende
levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele
verlengingen voortvloeiend uit levensduur verlengende investeringen en waarbij uitgegaan
wordt van een minimale levensduur van 15 jaar;
• kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel;
• voor 2018, 2020 en 2022 zijn 10 DAEB-huurwoningen per jaar als verkopen ingerekend. Voor
2019, 2021 en 2023 zijn 11 huurwoningen, waarvan 1 niet-DAEB-woning per jaar als verkoop
ingerekend. Gemiddeld is de WOZ-waarde van € 88.000 en de marktwaarde is gemiddeld €
77.000 (voorgaand jaar een gemiddelde WOZ-waarde van € 96.000 en de marktwaarde is
gemiddeld € 77.000);
• wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor
overige verhuureenheden 0,2;
• de heffing van de Autoriteit woningcorporaties is ingerekend in de bedrijfswaarde.
• de bijdrage voor saneringsheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde. De bijdrage bedraagt 1%
van de huursom. In de bedrijfswaarde ultimo 2016 is geen rekening gehouden met
saneringsheffing;
• de verhuurderheffing, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de
bedrijfswaarde voor de gehele resterende levensduur van het bezit;
• de verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing is in 2017
0,536% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,591% in 2018 en
2019, 0,592% in 2020 en 2021, 0,593% in 2022 en 0,567% in 2023 en verder.
Derhalve wordt hier onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze
jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit
aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar
vastgoed uitgaande van dit beleid.
1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Saldo begin boekjaar € 2.978.933 € 500.000
Mutaties:- investeringen - 11.344.408 - 8.537.351- overboeking restwaarde van DAEB vastgoed in exploitatie - - - 5.655.535- overboeking restwaarde van niet-DAEB vastgoed in exploitatie - - - -- onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - -4.622.169 - -7.570.175- overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie - -8.769.093 - -3.964.134- overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop - - - -179.644
Saldo mutaties € -2.046.854 € 2.478.933
Saldo einde boekjaar € 932.079 € 2.978.933
20162017
- Verbeteringen € 2.386.511 € 249.502- Nieuwbouwprojecten - 8.520.305 - 7.960.282- Sloop - 1.202 - -- Toegerekende uren - 153.631 - 111.540- Toegerekende rente (rentepercentage 3,7%; 2016: 3,7%) - 282.759 - 216.027
€ 11.344.408 € 8.537.351
20162017
103
2 Materiële vaste activa
2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De investeringen hebben voornamelijk betrekking op het uitgevoerde digitaliseringsproject en
kantoorautomatisering (hardware).
Verzekering
Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2017 voor € 6,0 miljoen
verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks
gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de
automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.
3 Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen
Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen
de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze
jaarrekening. Voor alle tijdelijke waarderingsverschillen (verkoop, leningenportefeuille, overige
voorzieningen, grondposities, MVA in ontwikkeling, afschrijving en WOZ waardedaling) zijn
latenties opgenomen in de jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op
verliescompensatie. Alle fiscale verliezen zijn tot waardering gebracht.
Saldo per 1 januari 2017:
- aanschafwaarde € 5.867.747 € 4.049.874 € 329.088 € 10.246.709- cumulatieve afschrijvingen - -3.022.445 - -3.565.790 - -329.088 - -6.917.323
Boekwaarde per 1-1-2017 € 2.845.302 € 484.084 € - € 3.329.386
Mutaties:- investeringen € - € 224.178 € - € 224.178
- desinvesteringen - - - - - - - -- cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - - - - - - - -- afschrijvingen - -177.571 - -249.225 - - - -426.796
Saldo € -177.571 € -25.047 € - € -202.618
Saldo per 31 december 2017:- aanschafwaarde € 5.867.747 € 4.274.052 € 329.088 € 10.470.887- cumulatieve afschrijvingen - -3.200.016 - -3.815.015 - -329.088 - -7.344.119
Boekwaarde per 31-12-2017 € 2.667.731 € 459.037 € - € 3.126.768
vervoer- totaal
middelen
kantoorpand inventaris
Afschrijvingsmethode en termijnen
Omschrijving termijn methode
Kantoorpand 50 jaar lineairInventaris 5/10/20 jaar lineairAutomatiseringssysteem 3 jaar lineairVervoermiddelen 5 jaar lineair
Saldo begin boekjaar € 5.296.457 € -Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - 2.375.525 - 6.940.458 - overboeking naar kortlopende vorderingen - -1.026.454 - -1.644.001
Saldo einde boekjaar € 6.645.528 € 5.296.457
2017 2016
104
De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. Van deze vordering is een bedrag ad
€ 2.670.455 (2016: € 1.644.001) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. Dit bedrag is
onder de post latente belastingvorderingen binnen de vlottende activa opgenomen. Van het
langlopende deel wordt naar verwachting een bedrag van € 1.530.127 (2016: € 0) na 5 jaar
gerealiseerd.
De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 12.666.288 (2016: € 7.475.000).
Voor het overige verschil ad. € 27,5 miljoen (2016: € 3,3 miljoen.) betrekking hebbend op
vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd vanwege het niet binnen afzienbare tijd afwikkelen
van deze verschillen.
4 Voorraden
4.1 Voorraden
Voorraad onderhoudsmaterialen
De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 0,82 (2016: 0,88).
Voorraad grond (bestemd voor verkoop)
De post Vastgoed bestemd voor verkoop betreft grondposities die gewaardeerd zijn tegen
verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe
toetsing op basis van taxaties en/of referentie transacties ultimo boekjaar.
3.1 Voorraad onderhoudsmaterialen € 198.654 € 195.7683.1 Voorraad kantinebenodigdheden - 2.306 - 2.8463.2 Voorraad grond (bestemd voor verkoop) - 4.394.832 - 4.210.832
Totaal € 4.595.792 € 4.409.446
20162017
Saldo begin boekjaar € 4.210.832 € 4.634.060Mutaties: - overboeking van vastgoed in ontwikkeling - - - 179.644- investeringen - - - -- desinvesteringen - - - -862.432- bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - 184.000 - 259.560
Saldo einde boekjaar € 4.394.832 € 4.210.832
20162017
105
5 Vorderingen
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
5.1 Huurdebiteuren
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2,6% van de bruto jaarhuur (2016: 2,5%).
Exclusief de vertrokken huurders is dit 0,7% (2016: 0,6%).
Voorziening dubieuze debiteuren
Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de
navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven.
5.2 Latente belastingvorderingen
5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
In 2016 zijn voorlopige aanslagen VPB betaald aan de Belastingdienst. Als gevolg van het gesloten
compromis hoeft er nog geen VPB betaald te worden en zijn de vooruitbetaalde bedragen in 2017
terugontvangen.
Ouderdom huurachterstand
Tot 1 maand 98 101 € 54.055 € 36.178
1 tot 2 maanden 60 37 - 23.633 - 16.030
2 tot 3 maanden 66 22 - 29.575 - 12.711
> 3 maanden 176 195 - 181.034 - 189.042
Totaal huidige huurders 400 355 € 288.297 € 253.961
Vertrokken huurders 312 239 - 757.630 - 733.806
Totaal huurdebiteuren 712 594 € 1.045.927 € 987.767
Af: voorziening dubieuze debiteuren - 751.902 - 707.845
Totaal € 294.025 € 279.922
31-12-2017 31-12-2016
aantal huurders bedrag 31-12-2017 31-12-2016
Saldo begin boekjaar € 707.845 € 732.653- Toevoeging ten laste van het resultaat - 143.000 - 52.000- Onttrekkingen - -98.943 - -76.808
Saldo einde boekjaar € 751.902 € 707.845
20162017
Saldo begin boekjaar € 1.644.001 € -Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - - - - - overboeking van langlopende latente belasting verplichting - 1.026.454 - 1.644.001
Saldo einde boekjaar € 2.670.455 € 1.644.001
2017 2016
Nog te vorderen Vennootschapsbelasting - - - 4.124.814
Totaal € - € 4.124.814
2017 2016
106
5.4 Overige vorderingen
5.5 Overlopende activa
6 Liquide middelen
6.1 Liquide middelen
De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt bijna € 7,3 miljoen hoger dan vorig jaar.
Naast bovenstaande liquide middelen heeft Beter Wonen een rekening courant faciliteit van € 5
miljoen bij de Rabobank. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Beter Wonen.
Vorderingen op niet huurders € 13.251 € 19.305Nog te ontvangen rente banken - 10.446 - 46.247Te vorderen van uitkeringen brandschades - - - 2.474Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen - 27.618 - -Diversen - 64.768 - 192.648
Totaal € 116.083 € 260.674
2017 2016
Vooruitbetaalde assurantiepremie € 110.090 € 113.364
Totaal € 110.090 € 113.364
20162017
Direct opvraagbaar:- rentecompensabele bankrekeningen € 1.887.875 € 1.719.150- spaarrekening - 19.890.020 - 12.743.762- overige bankrekeningen - 4.797 - 768- kas - 2.195 - 4.789
Totaal liquide middelen € 21.784.887 € 14.468.469
20162017
107
7 Eigen vermogen
7.1 Eigen vermogen
De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau op basis van het positieve verschil in
de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de
boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt er bij de
bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met
afschrijvingen en waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve ziet volledig toe op de activa
in exploitatie. Bij het bepalen van de reserve is geen rekening gehouden met verschuldigde
belastingen bij realisatie van herwaarderingen.
De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt:
De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ad € 4,4 miljoen te onttrekken aan de overige reserves.
Saldo begin boekjaar € 334.176.866 € 283.973.809
7.1 Herwaarderingsreserve € 166.108.858 € 168.144.3077.2 Overige reserves - 168.068.008 - 115.829.5027.3 Resultaat boekjaar - -4.387.128 - 50.203.057
Saldo einde boekjaar € 329.789.738 € 334.176.866
20162017
Herwaarderingsreserve
Saldo begin boekjaar € 168.144.307 € 148.473.461
Realisatie door verkoop - -855.284 - -1.196.383Mutatie herwaarderingsreserve - -1.180.165 - 20.867.229
Saldo einde boekjaar € 166.108.858 € 168.144.307
20162017
Overige reserves
Saldo begin boekjaar € 115.829.502 € 132.335.131
Winstverdeling vorig boekjaar - 50.203.057 - 3.165.217Toename/afname ten laste van de herwaarderingsreserve - 2.035.449 - -19.670.846
Saldo einde boekjaar € 168.068.008 € 115.829.502
20162017
108
8 Voorzieningen
8.1 Voorziening onrendabele investeringen (ver-)nieuwbouw
Naar verwachting wordt de volledige voorziening binnen 1 jaar afgewikkeld.
8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard. Verwacht
wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 597.740 (2016: € 0) binnen een jaar
wordt gerealiseerd en een bedrag van € 4.501.083 (2016: € 0) na vijf jaar. De nominale waarde
van de belastinglatentie bedraagt € 9.276.616 (2016: € 0).
8.3 Overige voorzieningen
De voorziening heeft betrekking op uit voeren onderhoudswerkzaamheden met betrekking tot
vochtproblematiek in het complex Mennistenhoek/Bendien. In 2016 is onderzoek gedaan naar de
oorzaken van de vochtproblemen om tot een structurele oplossing te kunnen komen. In 2017 zijn
steekproeven uitgevoerd met de in te zetten maatregelen en is het effect daarvan gemeten. Naar
aanleiding van deze steekproeven en het resultaat is de voorziening bijgesteld. Bij de inschatting
van de kosten is ervan uitgegaan dat een deel van de kosten verhaald wordt op de aannemer
wegens in eerdere jaren verkeerd aangebracht tegelwerk.
Naar verwachting wordt de volledige voorziening in 2018 afgewikkeld.
Saldo begin boekjaar € 2.799.997 € 10.328.531
- Dotatie aan de voorziening - 4.831.559 - 41.641 - Onttrekking aan de voorziening - -4.622.169 - -7.570.175
Saldo eind boekjaar € 3.009.387 € 2.799.997
2017 2016
Saldo begin boekjaar € - € -Mutaties: - dotaties - 7.524.034 - -- onttrekkingen - - - - Saldo einde boekjaar € 7.524.034 € -
2017 2016
Saldo begin boekjaar € 718.000 € -Mutaties: - dotaties - 101.810 - 718.000- onttrekkingen - -79.863 - - Saldo einde boekjaar € 739.947 € 718.000
20162017
109
9 Langlopende schulden
9.1 Leningen overheid
Dit betreft leningen met gemeente Almelo. Vanwege (jaarlijkse) aflossing is het schuldrestant
gedaald.
9.2 Leningen kredietinstellingen
Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen van de overheid en
kredietinstellingen bedraagt circa 3,8% (2016: 3,8%). De leningen van overheid en krediet-
instellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost.
Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 56.797.407 (2016: € 68.667.230).
Het bedrag van € 194,4 (2016: € 168,0 miljoen) heeft een looptijd van meer dan 5 jaar.
De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het
renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:
• op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude
contractrente;
• de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening
met een hogere dan wel lagere rente.
De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over-leningen) zijn gebaseerd op 3- of
6-maands Euribor. De rente van de roll-over-leningen kent een spread van 13 tot en met 70
basispunten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over-leningen is afgedekt met rente-
instrumenten (zijnde renteswaps). Ultimo 2017 zijn in afstemming met het WSW ook eigen
middelen leningen aangetrokken. Dit betreffen ook roll-over leningen, maar die zijn niet gekoppeld
Saldo begin boekjaar € 8.955.118 € 9.365.833Mutaties: - aflossingen - -423.752 - -410.715
Subtotaal einde boekjaar € 8.531.366 € 8.955.118
Aflossingsverplichting < 1 jaar - -437.212 - -342.484
Saldo einde boekjaar € 8.094.154 € 8.612.635
20162017
Saldo begin boekjaar € 227.746.865 € 237.352.843Mutaties: - nieuwe leningen - 27.500.000 - 12.316.680 - aflossingen - -12.626.705 - -21.922.658
Subtotaal einde boekjaar € 242.620.160 € 227.746.865
Aflossingsverplichting < 1 jaar - -21.347.911 - -12.707.975
Saldo einde boekjaar € 221.272.249 € 215.038.890
Totaal Leningen € 229.366.403 € 223.651.525
Marktwaarde € 289.991.125 € 285.194.236
2017 2016
110
aan rente-instrumenten. De rente van deze roll-over-leningen kent een spread van -7 tot en met
+9 basispunten boven Euribor.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een
basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.
De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd
twee jaar bedraagt. Na twee jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te
worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 12 en 33
basispunten.
De samenstelling van de leningenportefeuille ultimo 2017 van Beter Wonen is als volgt:
Renterisico
Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%
renterisico te lopen. Eén van de business risks van het WSW is hierbij als uitgangspunt genomen.
We monitoren het renterisico voor de komende 15 jaar. In de periode van 2018 tot en met 2032
blijft het renterisico onder de norm van 15%.
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2017 7,09 jaar
(2016: 7,25 jaar).
Reële waarde
De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningen-
portefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke
leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen
bedraagt ultimo 2017 € 299 miljoen (2016: € 285 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de
kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de
forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2017 € 251 miljoen (2016: € 237 miljoen).
Tegenpartijrisico
De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt:
Leningen
overheid en
krediet-
instellingen
30%8%6%
56%100%
Variabele hoofdsom - swap
Fixe / annuïtair / lineairBasisrenteleningVariabele hoofdsom
Totaal
Leningen
overheid en
krediet-
instellingen
46%46%3%5%
100%Totaal
Nederlands Waterschapsbank N.V.
Gemeente AlmeloN.V. Bank Nederlandse Gemeenten
Rabobank
111
Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale
Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en
voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap.
Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de
aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.
NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in
handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee in voldoende mate gereduceerd.
Herfinancieringsrisico
De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts
een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor
woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het
risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te
brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het
herfinancieringsrisico te reduceren.
Zekerheden
Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden – ( inzake de Schering)) buiten de
gemeente Almelo is hypothecair bezwaard voor in totaal € 11,7 miljoen. Daarnaast zijn de
huurpenningen verpand aan de huisbankier.
De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die
leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente
Almelo als achtervang optreedt. Bij één lening treedt de gemeente Haaksbergen als achtervang op.
Ultimo 2017 is voor een bedrag van € 297 miljoen aan WSW borging verkregen.
9.3 Waarborgsommen
De openstaande waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen
van huurders van met name bedrijfspanden. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor
de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder
eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur.
Saldo begin boekjaar € 23.059 € 20.293Mutaties:- mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen - - - -5.181 . ontvangen waarborgsommen - 3.171 - 7.889- mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente - -1.065 - - . bijgeschreven rente - 84 - 58
Saldo einde boekjaar € 25.249 € 23.059
Nader te specificeren in:- waarborgsommen € 24.603 € 21.432- rente waarborgsommen - 646 - 1.627
Totaal € 25.249 € 23.059
2017 2016
112
10 Kortlopende schulden
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
10.2 Schulden aan leveranciers
De schulden aan leveranciers waren ultimo 2016 hoog in vergelijking met vorige jaren en 2017.
10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
De post ‘Nog te betalen BTW’ betreft voornamelijk verlegde BTW van het 4e kwartaal 2017.
10.4 Overige schulden
10.5 Overlopende passiva
Dit betreft kortlopende overlopende passiva (verwachte verrekening binnen 1 jaar).
- aflossingsverplichting < 1 jaar € 21.785.123 € 13.050.456- niet vervallen rente - 2.710.883 - 2.877.669
Totaal € 24.496.006 € 15.928.125
20162017
Schulden aan leveranciers € 1.915.199 € 2.762.243
Totaal € 1.915.199 € 2.762.243
2017 2016
Nog te verrekenen pensioenlasten € 62.191 € 37.071Nog te betalen loonheffing - 117.788 - 124.842
Nog te betalen BTW - 1.285.558 - 1.357.284
Totaal € 1.465.537 € 1.519.197
20162017
Afrekening servicekosten € 147.641 € 117.933Nog te verrekenen met bewoners commissies - 31.503 - 32.804Nog te betalen accountantskosten - 42.490 - 49.554Nog te betalen personeelskosten - 188.123 - 102.658Nog te betalen brandschades - 40.557 - -Overig - 510.085 - 545.874
Totaal € 960.399 € 848.823
20162017
Vooruitontvangen huren € 585.522 € 592.285
Totaal € 585.522 € 592.285
2017 2016
113
Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen
Huur-koopwoningen
Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur-koopproduct aangeboden. De
essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur
over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt
en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen.
De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigen tegelijk met het beëindigen van de
huurovereenkomst.
Op dit moment hebben 3 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de
onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht lager dan de
waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 4 woningeigenaren de plicht
om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen de geïndexeerde destijds betaalde
koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De
maximale verplichting wordt ultimo 2017 berekend op € 333.000. Deze constructie wordt niet meer
aangeboden.
Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen
De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2017 € 7,1 miljoen (ultimo 2016 € 14,4 miljoen)
Obligo WSW
Ultimo boekjaar bedraagt het obligo uit hoofde van geborgde leningen volgens opgave van het
WSW € 9,4 miljoen (2016: € 7,3 miljoen). De hoogte van het obligotarief is conform 2016
vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het
leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele
hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd.
Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is
om de afspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2017 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat
deze obligoverplichting zal worden opgevraagd.
Contracten
Leasecontracten.
Onderstaande leasecontracten zijn afgesloten:
1. Contract voor copiers en printers voor een periode van 7 jaar (2024). De totale contractprijs
voor 2018 bedraagt circa € 26.000.
2. Contract voor bedrijfswagens voor een periode van 4 jaar (2019). De totale contractprijs voor
2018 bedraagt circa € 28.500.
Contractonderhoud
Voor contractonderhoud zijn contracten afgesloten voor een periode van 1 jaar (2018). In totaal
bedraagt de contractprijs voor 2018 circa € 1.160.000.
Specificatie aangegane verplichtingen waarvanComplex
NieuwbouwprojectenHet Riethuys € 5.747.352 € 5.730.378 € 16.974Kloosterhofflat - 5.535.242 - 5.184.486 - 350.756Haven zuid - 7.332.706 - 1.466.395 - 5.866.311
Overige lopende projectenVerduurzaming Seringenstraat - 2.088.647 - 2.066.007 - 22.640Verduurzaming Jan Steenstraat - 2.520.751 - 2.520.751 - -Overige verduurzaming - 1.084.034 - 282.766 - 801.268
Totaal € 24.308.732 € 17.250.783 € 7.057.949
geactiveerd restant
verplichtingverplichting aangeganetot en met
einde boekjaar
aangegane
114
Rente-afspraken
In het vastgestelde treasury- en beleggingsstatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten
onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van
beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze
instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder
wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen
van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten.
Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%
renterisico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van renteswaps en caps in
relatie tot onderliggende leningen. Er is sprake van effectieve hedgerelaties waarvan de waardes
hieronder off-balance zijn toegelicht.
Eind 2017 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van €
72,7 miljoen (2016: -/- € 90,5 miljoen). De minder negatief geworden marktwaarde is het gevolg
van de lichte stijging van de marktrente ten opzichte van 2016. Beter Wonen voert een
administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze swaps is om de renterisico's te
beperken tot het einde van de looptijd van de leningen.
Ultimo 2017 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps (allen afgesloten voor het verslagjaar):
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende
derivaten per 31 december 2017:
Financiële instrumenten
Algemeen
Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële
instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft
financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige
kasstromen af te dekken.
Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de
omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.
Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven
eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende
instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn
slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt
gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.
Tegenpartij Ingangs- Eind- Hoofdsom Renteperc. Op basis Marktwaarde
datum datum van 31-12-2017
Rabobank 1-2-2011 1-2-2021 10.000.000 2,835% 6-mnd Euribor -1.141.380Rabobank 1-11-2012 2-11-2020 10.000.000 3,130% 6-mnd Euribor -952.654
Deutsche Bank 1-3-2013 1-3-2053 10.000.000 3,135% 6-mnd Euribor -4.834.782Rabobank 1-5-2013 2-5-2018 10.000.000 3,900% 3-mnd Euribor -407.103Rabobank 5-7-2013 5-7-2019 10.000.000 4,010% 3-mnd Euribor -854.136Deutsche Bank 1-11-2013 1-11-2063 10.000.000 3,070% 6-mnd Euribor -5.558.701
Deutsche Bank 1-12-2013 1-12-2062 10.000.000 3,065% 6-mnd Euribor -5.429.951Deutsche Bank 1-1-2014 1-1-2058 10.000.000 3,972% 3-mnd Euribor -8.105.363Deutsche Bank 1-6-2014 1-6-2059 10.000.000 4,065% 3-mnd Euribor -8.449.558
Deutsche Bank 19-12-2014 19-12-2060 10.000.000 3,975% 3-mnd Euribor -8.355.920Barclays 1-5-2015 1-5-2055 10.000.000 3,710% 6-mnd Euribor -6.709.663Deutsche Bank 1-9-2015 1-9-2064 10.000.000 4,010% 3-mnd Euribor -9.012.780Barclays 1-9-2015 1-9-2056 10.000.000 3,540% 6-mnd Euribor -6.420.462
Barclays 1-10-2015 1-10-2057 10.000.000 3,540% 6-mnd Euribor -6.513.118
€ 140.000.000 € -72.745.571
Type Type
derivaat derivaat boekwaarde boekwaarde
Renteswaps Renteswaps € -72.745.571 € 0 € -90.465.655 € 0
Totaal Totaal € -72.745.571 € 0 € -90.465.655 € 0
2016
reële waarde
20172017
reële waarde
2016
115
Liquiditeitsrisico
Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van
een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de
marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend
aangegaan indien Beter Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is
toegezegd.
Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Beter Wonen gebruik van meerdere gekwalificeerde
banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk,
worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De
vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.
Daarnaast loopt Beter Wonen liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Beter
Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar wel
met mutual break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf vastgesteld moment
het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de bank hebben de
mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule. Sinds 2014 onderhoudt
Beter Wonen een breakplan waarin is uitgewerkt welke acties zij onderneemt ten aanzien van
naderende breakmoment van afgesloten swaps. Het breakplan wordt jaarlijks geactualiseerd
waardoor eventuele liquiditeitsrisico’s worden beheerst.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen
kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt
getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan
kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasury- en beleggingsstatuut.
Renterisico en kasstroomrisico
Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen
en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige
kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s
over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen
interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.
Valutarisico
Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en voert alleen transacties in euro’s (€) uit. Beter
Wonen loopt geen valutarisico.
116
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2017
11 Huuropbrengsten
De huurderving over 2017 bedraagt 1,7% (2016: 2,1%).
Te ontvangen nettohuur DAEB vastgoed:- woningen en woongebouwen € 36.635.039 € 36.132.534- onroerende zaken niet zijnde woningen - 101.855 - 100.955
Totaal huren € 36.736.894 € 36.233.489
Af: huurderving - 325.739 - 372.373
Subtotaal € 36.411.155 € 35.861.116
Te ontvangen nettohuur niet-DAEB vastgoed:- woningen en woongebouwen € 2.560.351 € 2.591.870- onroerende zaken niet zijnde woningen - 1.074.613 - 1.151.240
Totaal huren € 3.634.964 € 3.743.110
Af: huurderving - 361.826 - 470.547
Subtotaal € 3.273.138 € 3.272.563
Totaal huuropbrengsten € 39.684.293 € 39.133.679
De huuropbrengsten (exclusief huurderving) zijn in 2017 t.o.v. 2016 gewijzigd door:
De jaarlijkse huurverhoging per:- 1 juli 2016 (gemiddeld 0,97%) € 192.835- 1 juli 2017 (gemiddeld 0,97%) - 189.163
€ 381.998
- In verhuur genomen (nieuwbouw) - 343.724- Aankoop van woningen - 50.329- Verkoop van woningen - -289.696- Sloop - -121.060- Overige invloeden (verbeteringen, Wonen op Maat 29.964 en aanpassingen markthuur) -Toename huuropbrengst € 395.259
2017 2016
boekjaarboekjaar
117
12.1 Opbrengsten servicecontracten
Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten,
elektra en servicekosten.
De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks
indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving wegens leegstand bedraagt 1,9% van de te
ontvangen vergoedingen (2016: 2,7%).
12.2 Lasten servicecontracten
Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De te ontvangen bedragen van huurders en
bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten.
13 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten € 1.459.481 € 1.454.440Af: afrekening servicekosten 2017 resp. 2016 - 215.810 - 129.518Af: vergoedingsderving wegens leegstand - 27.025 - 39.742
Totaal opbrengsten servicecontracten € 1.216.646 € 1.285.180
2017
boekjaar
2016
boekjaar
Levering goederen en diensten € 1.054.849 € 959.949Toegerekende personeelskosten - 298.289 - 311.502Toegerekende overige organisatiekosten - 189.691 - 215.531Toegerekende afschrijvingen - 33.348 - 36.378
Totaal servicecontracten € 1.576.177 € 1.523.360
boekjaar
2017
boekjaar
2016
Bijdrage AW - 27.853 - 28.402Toegerekende personeelskosten - 2.212.953 - 2.337.854Toegerekende overige organisatiekosten - 1.829.120 - 1.916.187Toegerekende afschrijvingen - 214.295 - 273.016
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten € 4.284.221 € 4.555.459
2016
boekjaar boekjaar
2017
118
14 Lasten onderhoudsactiviteiten
De stijging van de kosten van het planmatig onderhoud hangt samen met een hoger
activiteitenniveau welke was voorzien in de meerjarenonderhoudsbegroting.
15 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
De verhuurderheffing is gedaald doordat een vermindering verhuurderheffing aan de orde was als
gevolg van nieuwbouw (verbouw van kantoorruimte tot woningen) van in totaal € 300.000. Het
percentage is verhoogd naar 0,536% van de WOZ-waarde in 2017 (2016: 0,491%).
De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de toegerekende kosten van het werkapparaat uit
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering ten behoeve van onroerende zaken in
ontwikkeling.
De stijging van de belastingen wordt met name veroorzaakt door de stijging van het OZB
percentage in de gemeente Almelo.
Reparatieonderhoud € 1.593.308 € 1.503.772Mutatieonderhoud - 1.108.542 - 751.534Schilderwerk - 493.252 - 463.658Planmatig onderhoud - 7.028.861 - 3.443.877Cv-onderhoud - 220.770 - 276.057Contracten - 795.690 - 773.380Onderhoud rekening huurder - 208.207 - 216.161Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement - 314.574 - 306.066Toegerekende personeelskosten - 1.798.493 - 1.642.272Toegerekend onderhoud VVE - 223.006 - 235.807Toegerekende overige organisatiekosten - 1.117.079 - 1.136.304Toegerekende afschrijvingen - 174.160 - 191.786
Totaal onderhoudsuitgaven € 15.075.942 € 10.940.674Af: Aan huurders doorberekende onderhoudskosten - 218.377 - 215.762Af: Dekking technische dienst/planmatigonderhoud - 902.407 - 731.507Af: Vergoeding onderhoudsabonnement - 287.064 - 281.826
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten € 13.668.094 € 9.711.579
2017
boekjaar boekjaar
2016
Belasting € 1.926.340 € 1.880.136Verzekeringskosten - 409.926 - 356.425Verhuurdersheffing - 2.651.029 - 2.734.447
Subtotaal € 4.987.295 € 4.971.008Af: Geactiveerde produktie eigen bedrijf - 153.631 - 111.540Af: Diverse administratievergoedingen - 46.463 - 37.139
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit € 4.787.201 € 4.822.329
boekjaar boekjaar
20162017
119
16 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van
bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:
Het resultaat uit verkoop bestaand bezit heeft betrekking op 11 woningen (2016: 18 woningen),
géén garage (2016: 1 garage) en 2 kleine stukken grond (2016: drie grondposities verkocht).
17.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De onrendabele toppen bestaan met name uit de verduurzamingsprojecten.
Jaarlijks wordt middels taxatie de waarde van de grondposities getoetst aan de marktwaarde. Dit
heeft ultimo 2017 geresulteerd in een waardevermeerdering van € 184.000.
17.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
18. Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totale verkoopopbrengsten bestaand bezit € 1.534.450 € 2.868.480Af:- kostprijs verkopen - 1.418.163 - 2.653.247
- - - 19.462- verkoopkosten - 32.001 - 80.941- toegerekende personeelskosten - 51.557 - 42.911- toegerekende overige organisatiekosten - 34.383 - 29.691- toegerekende afschrijvingen - 4.993 - 5.011
Verkoopresultaat bestaand bezit € -6.647 € 37.217
- dotatie meeverkocht onderhoud (corr. voorgaande jaren)
boekjaar
2017
boekjaar
2016
Onrendabele toppen op huurprojecten € 4.802.415 € 41.641Op-/ afwaardering grond - -184.000 - -259.560
€ 4.618.415 € -217.919Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
boekjaarboekjaar
20162017
Waardeverandering DAEB vastgoed € 2.768.952 € -26.700.408
€ 2.768.952 € -26.700.408
Waardeverandering niet-DAEB vastgoed € -873.114 € -3.706.225
€ -873.114 € -3.706.225Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in exploitatie
2016
boekjaar boekjaar
2017
Afschrijving € 426.796 € 506.192
€ 426.796 € 506.192
2017 2016
Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
boekjaar boekjaar
120
19. en 20. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
De kosten hebben betrekking op gemiddeld 70,3 fte (2016: 71,3 FTE). De gemiddelde kosten per
FTE zijn € 51.105 (2016: 49.651).
Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en
pensioenlasten 30,0% (2016: 32,2%).
In onderstaand overzicht is het gemiddeld aantal FTE’s per team zichtbaar.
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds
voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde
middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en
rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe
ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het
pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken.
De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.
Per 31 december 2017 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 113,4 % (2016: 109,5%).
De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage
van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist
eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 125,5%. Op dit moment heeft SPW niet
voldoende eigen vermogen. Daarom stelt SPW jaarlijks een herstelplan op en legt deze ter
Lonen en salarissen € 3.591.627 € 3.540.094Sociale lasten - 554.260 - 573.454Pensioenlasten - 522.906 - 567.548
€ 4.668.793 € 4.681.096
€ -298.289 € -311.502- -2.212.953 - -2.337.854- -1.798.493 - -1.642.272- -51.557 - -42.911- -307.501 - -346.557
€ 0 € 0
- Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille - Leefbaarheid
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Waarvan toegerekend aan:
- Lasten servicecontracten - Lasten verhuur- en beheeractiviteiten - Lasten onderhoudsactiviteiten
20162017
boekjaar boekjaar
Afdeling 2017 2016Directie algemeen 5,54 3,61P&O 0,78 1,20Communicatie 1,11 1,89WKM algemeen 2,89 2,89Klantencentrum FO 5,75 6,42Klantencentrum BO 10,70 9,31Team Wonen 10,97 12,69Technische Dienst 10,53 11,44Vastgoedbeheer 7,03 7,92Fin & Bedrijfsv algemeen 1,56 1,56Controlling & ICT 6,64 5,60Facilitaire dienst 1,85 1,85Financiële administratie 4,94 4,94
Totaal 70,28 71,31
121
goedkeuring voor aan de toezichthouder, De Nederlandsche Bank. SPW verwacht binnen vier jaar
wel weer over voldoende vermogen te beschikken. Daarbij neemt SPW de lange termijn
uitgangspunten en de situatie per eind 2017 als basis. Naar de stand van eind 2017 zijn
aanvullende maatregelen zoals het verlagen van de pensioenen niet noodzakelijk.
21 Leefbaarheid
Voor de vergelijkbaarheid zijn de kosten inzake groenonderhoud in 2016 niet onder leefbaarheid,
maar onder “Lasten onderhoudsactiviteiten- contracten” verantwoord.
Honoraria accountantsorganisatie:
BDO is vanaf 2014 de controlerend accountant van Beter Wonen.
Om onafhankelijkheid maximaal te waarborgen heeft Beter Wonen fiscaal advies bewust
gescheiden van de accountantscontrole en derhalve wordt het fiscaal advies niet door BDO
uitgevoerd. In bovenstaande tabel zijn per boekjaar de kosten opgenomen voor werkzaamheden
verricht met betrekking tot het boekjaar ongeacht in welk boekjaar de werkzaamheden zijn
verricht.
22. Saldo financiële baten en lasten
Leefbaarheid € 468.152 € 527.785
Totaal leefbaarheid € 468.152 € 527.785
boekjaar boekjaar
20162017
Accountantshonoraria BDO BDO
2017 2016
Controle jaarrekening € 74.297 € 70.097Andere controlewerkzaamheden - 9.900 - 10.000
Totaal € 84.197 € 80.097
Renteopbrengsten activa in ontwikkeling € 282.759 € 216.027
€ 282.759 € 216.027
Rentebaten rekening-courant en deposito’s € 10.471 € 34.264Overige rentebaten - 13.823 - 4.569
€ 24.294 € 38.833
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen € 9.141.594 € 9.267.515Overige rentelasten - 272 - 1.982
€ 9.141.866 € 9.269.497
boekjaar
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
2017
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2016
boekjaar
Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren
122
De renteopbrengsten activa in ontwikkeling worden nacalculatorisch bepaald op basis van de
gemiddelde investeringskosten. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente
op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2017 is
het rentepercentage aldus bepaald op 3,7%.
23. Vennootschapsbelasting
Een specifiek punt dat een forse impact heeft op de financiële exploitatie 2017 betreft de
vennootschapsbelasting. In tegenstelling tot vorig jaar is het nu verplicht gesteld om voor alle
tijdelijke verschillen (tussen de commerciële en fiscale waardering) belastinglatenties te vormen.
De vorming van deze belastinglatenties leidt tot een VPB last in 2017 van -/- € 5.149. Onderdeel
van de latenties is een latentie voor cumulatieve fiscale verliezen welke ultimo 2017 circa € 19,9
miljoen bedragen (2016: € 27,8 miljoen).
In 2016 is, naar aanleiding van berichtgeving van de Belastingdienst, bij de fiscale winstbepaling
rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Beter Wonen
heeft vanwege het voorkomen van forse schommelingen in de belastingheffing hier in het verleden
niet voor gekozen. Deze wijziging in de fiscale winstbepaling is in 2016 met terugwerkende kracht
doorgevoerd door Beter Wonen en resulteerde in een VPB bate over 2016 van +/+ € 9.278.
De effectieve belastingdruk over 2017 is +/+ 676% (2016: -/- 22%) en kan als volgt worden
gespecificeerd:
Acute belastingen € - € -Mutatie actieve belastinglatentie - -2.375.525 - -6.940.458Mutatie passieve belastinglatentie - 7.524.034 - -Mutatie belastinglast 2016 - - - -2.337.121
Totaal € 5.148.509 € -9.277.579
boekjaar boekjaar
2017 2016
Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat
Commercieel resultaat voor belasting € 761.381 € 41.494.011
Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend - 6.514.253 - -31.193.085Afschrijvingen - -1.234.811 - -907.724Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) - -84.286 - -114.830Onderhoudslasten - 21.947 - 478.014Fiscaal verlies verkoop grondposities - - -2.505.170Afwaardering bij sloop - - -5.114.002WOZ-waardeontwikkeing - 2.367.000 - 1.703.156Overige verschillen - -174.484 - -109.297
Belastbaar bedrag € 8.171.000 € 3.731.073Af: verliesverrekening - -8.171.000 - -3.731.073
Belastbaar bedrag € - € -
Verschuldigde winstbelasting € - € -
boekjaar
2017 2016
boekjaar
123
Verschil nominale en effectieve
belastingdruk
Toepasselijk belastingtarief 25,0% 25,0%
Aanpassing belastingen vorige boekjaren 0,0% -5,7%Inzet compensabele verliezen -25,0% -25,0%Mutatie belastinglatenties 676,2% -17,0%
Effectief belastingtarief 676,2% -22,7%
2017 2016
boekjaar boekjaar
124
Overige toelichtingen
Bezoldiging van de directeur-bestuurder
De informatie in het kader van de WNT is als volgt:
Op basis van de in november 2015 door minister Blok gepubliceerde staffel ‘klasse F’ bedraagt de
maximale bezoldiging voor een topfunctionaris binnen Beter Wonen over het jaar 2017 € 151.000.
Binnen Beter Wonen kwalificeert alleen de directeur-bestuurder als topfunctionaris. Het
managementteam adviseert de bestuurder en draagt geen integrale bestuursverantwoordelijkheid.
De bezoldiging van de directeur-bestuurder bevindt zich met € 156.630 (2016: € 157.196) binnen
het overgangsrecht van de WNT.
De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor de directeur/bestuurder bedraagt
€ 166.248 (2016: € 166.736) Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat
deze bezoldiging tevens de verplichte sociale verzekeringspremies.
Bovenstaande kosten zijn onderdeel van de lonen en salarissen (zie 18 en 19) welke zijn
toegerekend aan meerdere activiteiten in de functionele W&V.
Bezoldiging van de Raad van Commissarissen
In de bedrijfslasten, welke zijn toegerekend aan meerdere activiteiten in de functionele W&V, zijn
tevens de kosten voor de Raad van Commissarissen opgenomen. De WNT is ook van toepassing op
de RvC. Zij mogen, op basis van de bindende beroepsregels van de VTW, maximaal 7,6% (leden
van de raad) en 11,5% (voorzitter van de raad) van de maximale bezoldiging van de directeur-
bestuurder verdienen. De totale bezoldiging 2017 van de Raad van Commissarissen bedraagt €
63.940 (2016: € 59.111).
bedragen x € 1 P.R.A. van der HoutFunctiegegevens directeur-bestuurderAanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12Deeltijdfactor (in fte) 1,0Gewezen topfunctionaris? NeeDienstbetrekking? Ja
BezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 135.790Beloningen betaalbaar op termijn 20.840Subtotaal 156.630
Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum -
-/- Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t.
Totaal bezoldiging 2017 156.630
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan
Directeur-bestuurder valt nog onder overgangsregeling,
afbouw m.i.v. 2018
Gegevens 2016
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12Deeltijdfactor 2016 (in fte) 1,0
Beloning plus belaste onkostenvergoeding 136.431Beloningen betaalbaar op termijn 20.765Totaal bezoldiging 2016 157.196
125
De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) toezichthouders bedraagt
€ 77.367 (2016: € 71.524 ). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat
deze bezoldiging voor zover van toepassing de niet-verrekenbare in rekening gebrachte
omzetbelasting.
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
Mw. E.H. Dhr. J.W. Dhr. T.J.N.M. Dhr. W. Dhr. H. Dhr. W.
Elgersma Boomkamp de Bruijn Versteeg Hammink Joosten
Functie(s) Voorzitter Lid Lid Lid LidDuur functie¹ 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Bezoldiging
Bezoldiging 17.440 11.625 11.625 11.625 11.625
Totaal bezoldiging 17.440 11.625 11.625 11.625 11.625
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 22.650 15.100 15.100 15.100 15.100Motiveringen indien overschrijding n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t
Gegevens 2016 Voorzitter
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/9 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/8
Beloning 5.333 10.500 10.500 10.500 10.500 10.667Belastbare onkostenvergoeding 395 128 190 100 149 148Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0 0 0 0
Totaal bezoldiging 2016 5.729 10.628 10.690 10.600 10.649 10.815
126
Ondertekening van de jaarrekening
Opmaken van de jaarrekening
Directeur-bestuurder:
Dhr. P.R.A. van der Hout
Almelo, d.d. 14 mei 2018
Vaststellen van de jaarrekening
Mevrouw E.H. Elgersma Dhr. J.W. Boomkamp
Dhr. W. Versteeg Dhr. T.J.N.M. de Bruijn
Dhr. H. Hammink
Almelo, d.d. 14 mei 2018
127
Overige gegevens
Bestemming resultaat
De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt:
De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ad € 4,4 miljoen te onttrekken aan de overige reserves.
128
Balans per 1 januari 2018voor resultaatbestemming
Activa Ref. 1-1-2018 1-1-2018 Passiva Ref. 1-1-2018 1-1-2018
Daeb niet-Daeb Daeb niet-Daeb
€ € € €
Vaste activa Eigen Vermogen 7.
Vastgoedbeleggingen 1. Herwaarderingsreserve 7.1 158.019.964 8.088.894
DAEB vastgoed in exploitatie 1.1 500.347.113 - Overige reserves 7.2 178.267.758 30.406.656
niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 - 59.254.603 Resultaat boekjaar 7.3 -6.497.984 2.110.856
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 932.080 -
Subtotaal 329.789.738 40.606.406
Materiële vaste activa 2.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.1 3.126.768 -
Financiële vaste activa 3. Voorzieningen 8.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.1 2.980.387 29.000
Latente belastingvorderingen 3.1 6.180.341 465.187 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.2 6.997.352 526.682
Interne lening 3.2 11.539.000 - Overige voorzieningen 8.3 739.947 -
Netto vermogenswaarde niet-Daeb 3.3 40.606.406 -
Subtotaal 562.731.709 59.719.791 Subtotaal 10.717.686 555.682
Vlottende activa Langlopende schulden 9.
Leningen overheid 9.1 8.094.154 -
Voorraden 4. Leningen kredietinstellingen 9.2 209.981.959 11.290.290
Voorraad materialen 4.1 186.893 14.067 Waarborgsommen 9.3 1.458 23.791
Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 - 4.394.832 Interne lening 9.4 - 11.539.000
Subtotaal 218.077.571 22.853.081
Vorderingen 5.
Huurdebiteuren 5.1 268.164 25.861 Kortlopende schulden 10.
Latente belastingvorderingen 5.2 2.483.523 186.932 Schulden aan kredietinstellingen 10.1 24.084.800 411.206
Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 - - Schulden aan leveranciers 10.2 1.679.235 235.964
Overige vorderingen 5.4 107.957 8.126 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 1.362.949 102.588
Overlopende activa 5.5 102.384 7.706 Overige schulden 10.4 893.171 67.228
Vordering op niet-Daeb tak 5.6 500.000 Overlopende passiva 10.5 560.367 25.155
Schulden aan de niet-Daeb tak 10.6 500.000 -
Liquide middelen 6. 21.784.887 -
Subtotaal 24.933.808 5.137.524 Subtotaal 29.080.521 842.141
Totaal 587.665.517 64.857.315 Totaal 587.665.517 64.857.315
129
Toelichting totstandkoming gescheiden balans
De openingsbalans per 1 januari 2018 gescheiden naar DAEB en niet-DAEB is opgesteld op basis van het door de Minister van BZK goedgekeurde
scheidingsvoorstel per 1 januari 2017 en de daarop aansluitende transacties in het boekjaar 2017. Voor zover balansposten niet een-op-een
toerekenbaar zijn heeft toedeling op basis van verdeelsleutels plaatsgevonden.
130
Opgave verbindingen We hebben bezit in 33 Verenigingen van Eigenaren (VvE'S) en 1 Coöperatieve Bewoners-
vereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VvE's zijn het directe gevolg van de verkoop van
appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementen-
complex.
In de meeste VvE’s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van
overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie
plaats in de jaarrekening van Beter Wonen.
Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde
verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen.
Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij vier overkoepelende
Verenigingen van Eigenaren te weten:
• VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof
Toren B (één stem per appartemententoren).
• VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans
Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem
per VvE-complex).
• VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3
torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren).
• VvE app. Complex P.C. Boutensstraat: beheer van VvE-complexen P.C. Boutensstraat 37-95,
P.C. Boutensstraat 97-191, P.C. Boutensstraat 193-239, P.C. Boutensstraat 241-287.
De laatste drie VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud.
Tot en met 2013 heeft Beter Wonen het beheer voor de VvE’s als zelfstandige activiteit uitgevoerd.
Vanaf 1-1-2014 is Beter Wonen met deze activiteit gestopt en is het beheer voor alle VvE’s
overgedragen aan een andere beheerder.
131
Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE)
Naam VVE Totaal Woningen Totaal Aantal
aantal Beter aantal stemmen
woningen Wonen stem- Beter 31-12-2016 31-12-2016 2017
men Wonen
VVE J. Israëlsstraat 1-41 21 7 21 7 € 111.652 € 112.000 € 29.779 € 9.306
VVE Windmolenbroeksweg 21-61 21 5 21 5 - 114.540 - 114.762 - 32.800 - 8.143
Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA 32 27 32 27 - 286.039 - 287.654 - 22.437 - 18.933
VVE Aalderinkshof Toren B 22 20 185 161 - 33.081 - 33.525 - 43.667 - 38.002
VVE Fr. Halsstraat 24 4 228 42 - 91.708 - 91.813 - 32.370 - 5.963
VVE J. van Ruysdaelstraat 24 3 228 31 - 97.845 - 97.954 - 29.229 - 3.929
VVE J. van Goyenstraat 24 5 228 49 - 104.188 - 104.715 - 32.898 - 7.046
VVE M. Hobbemastraat 24 8 228 74 - 68.514 - 69.342 - 30.814 - 10.033
VVE P. de Hoochstraat 24 9 228 93 - 96.235 - 95.757 - 33.787 - 13.665
VVE Bartokstraat 10 1 10 1 - 16.267 - 16.256 - 11.160 - 1.105
VVE Paganinistraat 10 5 10 5 - 14.077 - 16.714 - 10.224 - 5.112
VVE Bellinistraat 10 3 10 3 - 37.704 - 46.593 - 11.148 - 3.809
VVE Bizetstraat 10 3 10 3 - 40.939 - 49.311 - 11.623 - 3.487
VVE Chopinstraat 10 6 10 6 - 36.911 - 38.432 - 13.282 - 7.969
VVE Ravelstraat 10 2 10 2 - 35.792 - 44.590 - 12.240 - 2.448
VVE Rossinistraat 10 4 10 4 - 49.540 - 50.215 - 11.280 - 4.694
VVE Smetanastraat 10 4 10 4 - 42.776 - 42.778 - 10.800 - 4.320
VVE Fr. van Eedenstraat 24 9 244 94 - 78.013 - 80.789 - 31.707 - 12.418
VVE P.C. Boutensstraat 37-95 30 23 305 228 - 134.879 - 113.486 - 35.094 - 26.277
VVE P.C. Boutensstraat 97-191 48 41 488 405 - 208.361 - 207.443 - 64.921 - 54.083
VVE P.C. Boutensstraat 193-239 24 18 244 183 - 101.750 - 100.678 - 30.376 - 22.554
VVE P.C. Boutensstraat 241-287 24 12 244 124 - 110.136 - 109.129 - 29.008 - 14.735
VVE Berlagelaan 1-23 12 6 124 62 - 51.984 - 52.310 - 12.349 - 6.174
VVE J. van Campenstraat 1-23 12 6 124 58 - 53.030 - 53.245 - 15.611 - 7.503
VVE L. de Keystraat 1-23 12 9 124 91 - 63.842 - 64.127 - 16.529 - 12.320
VVE H. de Keyserstraat 1-23 12 7 124 86 - 71.749 - 72.413 - 15.485 - 10.703
VVE P. Poststraat 1-23 12 6 124 62 - 55.633 - 55.340 - 15.721 - 7.861
VVE Clematisstraat 11-53 22 9 22 9 - 79.817 - 79.822 - 18.232 - 8.287
VVE Clematisstraat 55-85 16 6 16 6 - 58.414 - 58.420 - 11.818 - 4.432
VVE complex De Gors te Almelo 35 35 2 1 - 157.988 - 158.007 - 19.922 - 12.424
VVE Bavinkstraat 21 20 5 4 - 3.657 - 3.676 - 4.934 - 3.928
VVE Manchester 41 40 418 408 - - - 28 - 51.113 - 49.890
VVE het Warenhuis 30 30 - - - - -
VVE Parkeerkelder Havenblok 0 0 123 81 - - - - - - - -
671 393 4.210 2.419 € 2.507.061 € 2.521.324 € 752.358 € 401.553
Wonen 2017
Beter
Eigen Balans Totaal- Totaal-
vermogen Totaal bijdrage bijdrage