&

pagina 46

WATER WONEN & RUIMTE JAARGANG 3 | NUMMER 02 | INGEZONDEN

D e bouw van meer drij-vende woningen biedt kansen voor een betere en mooiere inrichting van Nederland, niet in

de laatste plaats door de functie-menging die het mogelijk maakt. Toch worden er nog maar weinig drijvende woningen gerealiseerd, mede door fi nanciële hobbels. Bij bouwprojecten met landwoningen weten alle betrokkenen uit ervaring wel ongeveer waar ze aan toe zijn. Maar bij drijvende woningen geldt dat minder en hebben zowel de gemeente als de projectontwik-kelaar vaak twijfels. Dat beïnvloedt de slagingskans van een project in negatieve zin.

RESIDUELE GRONDWAAR-DEMETHODEBij de ontwikkeling van nieuwbouw-projecten is het gebruikelijk om de grondexploitatie te berekenen waaruit de residuele grondwaarde volgt. Deze grondwaarde is het residu van de verkoopwaarde van een woning (VON-prijs) minus de

kosten: de BTW, stichtingskosten (bouwkosten en bij-komende kosten), bouwrijp maken (ophogen, opruimen en realisatie water), woonrijp maken (aanleg groen, wegen en parkeerplaatsen) en plankosten.

Hieronder wordt dit puntsgewijs uitgewerkt voor een vaste én een drijvende woning. Alle bedragen die genoemd worden, zijn bedoeld als voorbeeld. In de praktijk zijn ze uiteraard voor ieder project weer anders. Deze voorbeeldberekening geeft wel aan hoe de waarde van een waterkavel bepaald kan worden.

STAP 1: VON-PRIJSDe waarde van een woning hangt uiteraard af van de locatie en de grootte, maar ook van de omgeving. Een drijvende woning kan een meerwaarde hebben boven een vergelijkbare vaste woning, omdat de omgeving meer gewaardeerd wordt of het drijven op zich als extra kwaliteit wordt gezien. Goed onderzoek naar deze meerwaarde is moeilijk, omdat er niet twee dezelfde woningen te vinden zijn: één met en één zon-der water. Uit diverse onderzoeken blijkt een meer-waarde van tussen 5 procent (volgens onder andere OTB) tot 27 procent (volgens Alterra). Maar ook een minderwaarde is niet uit te sluiten, bijvoorbeeld bij een slechte waterkwaliteit, muggen en stank. En er is een groot verschil tussen een nichemarkt en de mas-samarkt. Er zijn enkele mensen die heel veel geld extra over hebben voor een drijvende woning, de meesten

niet zoveel en sommigen willen pas drijvend wonen als ze er geld op toe krijgen. Hier wordt gerekend met 10 procent meerwaarde.

STAP 2: BTW19 procent van de VON-prijs.

STAP 3: STICHTINGSKOSTENDe bouwkosten en bijkomende kosten voor de realisatie van een woning. Zowel de bouwkosten van de fundering als van de bovenbouw van een drijvende woning zijn hoger dan van vaste woningen. Een drijfl ichaam is veel duurder dan een fundering op heipalen. De bovenbouw is meestal van houtskeletbouw, maar dit is niet goedkoper dan bakstenen. Daarom wordt gerekend met 20 procent hogere bouwkosten.

STAP 4: BOUW- EN WOONRIJP MAKENDe kosten hiervoor zijn sterk afhankelijk van de inrichting van het gebied en de ontsluiting van de

DE WAARDE VAN EEN WATERKAVEL

Ingezonden

TEKST STEVEN DE BOER

De waarde van een waterkavel voor een drijvende woning is vaak een

discussiepunt: vraagt de gemeente een te hoge prijs voor een kavel

of is de projectontwikkelaar te voorzichtig? In dit stuk wordt uitge-

legd op welke manier de waarde van een waterkavel bepaald zou

moeten worden en worden de uitkomsten geïnterpreteerd. Daaruit

blijkt dat de waarde van een waterkavel vaak lager is dan de waarde

van een grondkavel.

pagina 47

�

woningen. Kademuren, bruggen en sluizen zijn duur. De steigers zoals gebruikt in IJburg zijn heel kostbaar, de loopplanken zoals in Utrecht Terwijde zijn veel goedkoper. En bij locaties waar ook scheepvaart is, kunnen beschermingen tegen aanva-ringen of plasbranden nodig zijn.

STAP 5: PLANKOSTENDe plankosten voor drijvende woningen zijn hoger, alleen al door gebrek aan ervaring.

In de hieronder getoonde residuele grondwaardeberekening is de water-kavel 158 euro per m2 waard, ruim 100 minder dan de vaste woning. Bij drijvende woningen in bestaand open water, zoals IJburg in Amsterdam of de Noorderplassen in Almere, con-curreert het water met projecten op het land. Een veel lagere waarde van een vierkante meter, betekent een lagere slagingskans voor het project.

Dit is anders bij een nieuwbouwgebied waar nieuw water gemaakt moet worden, ter compensatie van de toename van het verhard oppervlak. Als de water-berging binnen het plangebied gemaakt moet worden, komen de grondkosten van deze ruimte ten laste van alle woningen in het plan en dus niet alleen van de drij-vende. Dan is het geen probleem meer dat de residuele grondwaarde van de drijvende woningen lager is, de grondkosten zijn dan al grotendeels gedragen door de vaste woningen.Als de waterberging ook net buiten de nieuwbouwlocatie kan komen, bijvoorbeeld in of nabij agrarisch gebied, zijn de kosten van waterberging op deze alternatieve plek beperkt, ongeveer 20 euro per m2. Dan is de waarde van de waterberging onder de drijvende woningen dus ook 20 euro per m2 waard. Dit zou bij de grondwaarde opgeteld mogen worden. Want stapelen van functies biedt moge-lijkheden voor stapelen van waarde.

Nog gunstiger zijn drijvende woningen in buitendijks gebied. Bebouwing komt hier altijd op de tweede plaats, na de functie voor het water. Vaak kunnen hier geen vaste woning gebouwd worden, maar alleen drijvende. Een alternatieve tweede functie in de uiter-waarden is bijvoorbeeld het laten grazen van schapen.

De grondwaarde van dit alternatief is misschien 5 euro per m2, dus alles wat een drijvende woning meer oplevert, is winst. Gouden Ham in Maasbommel is hiervan een voorbeeld.

TOT SLOTDe waarde van een waterkavel kan op verschillende manieren geopti-maliseerd worden. De meerwaarde kan vaak ook bereikt worden door een goedkopere bouwtechniek, zoals een waterdichte onderste ver-dieping in plaats van een drijvende fundering. Een slimmere inrichting van het gebied kan de kosten voor het bouw- en woonrijp maken sterk laten dalen. En door de waarde van de gecreëerde waterberging goed te benutten, kan dit een bijdrage leveren aan de waarde van de waterkavel.

€180.000

€55.882

€30.000

€73.118

€5.000

VON-prijs €350.000

BTW

Stichtingskosten

Bouwrijp makenPlankosten

Residu = grondwaarde

BTW

Stichtingskosten (+20%)

Bouwrijp maken (sluis, korte steiger, +20%)

Plankosten (ca. 2x)

Residu = grondwaarde

VON-prijs €385.000 (+10%)

VAST

E W

ON

ING

DR

IJVEN

DE

WO

NIN

G

€216.000

€61.471

€50.000

€47.529€10.000

IR. STEVEN DE BOER is adviseur waterwonen bij DHV en betrok-

ken bij onderzoek naar de keuzes die bij enkele praktijkvoorbeel-

den met drijvende woningen bepalend zijn geweest voor de kosten

van het bouw- en woonrijp maken, zoals in IJburg (Amsterdam),

Terwijde (Utrecht) en Zuiderburen (Leeuwarden).

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING