Antwerpen - Wonen Vlaanderen · ABC is één van de weinige coöperatieve sociale...

0

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen

Visitatiegesprekken op 17 en 18 december 2018 Definitief rapport 31.05.2019

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel email [email protected] website www.visitatieraad.be Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door ABC cvba (kortweg ABC) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens 2013-2017), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ABC CVBA PAGINA 2 VAN 54

VISITATIERAPPORT - datum rapport: 31 mei 2019. Definitief visitatierapport - datum visitatiegesprekken: 17 en 18 december 2018 - presentatie aan raad van bestuur: 21 maart 2019 - samenstelling visitatiecommissie:

Gerard van Bortel, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Diederik Vermeir, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - ABC cvba - Erkenningsnummer: 1065 - Contactgegevens SHM:

Reinaartlaan 8 te 2050 Antwerpen T: 03/210.94.00 E: [email protected] W: www.abc-shm.be

- Directeur: Mieke Dupont - Voorzitter: Bob van Passen

- Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

Antwerpen en Gent

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ............................................................................... 9

3.1 BESCHRIJVING SHM .......................................................................................................................... 9 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ................................................................................................................. 12

4. PRESTATIES VAN DE SHM ................................................................................................................... 14

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ............................................................. 14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ...................................... 20 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ....................................................................................... 23 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ........................................................................................... 27 4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID.......................................................................... 33 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID ..................................................................................... 39

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................ 43

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ........................................................................................................ 43 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ..................................... 44 5.3 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ......................................................................................................... 44

BIJLAGEN ................................................................................................................................................ 46

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN................................................................................................ 46 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ..................................................................... 48


1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een

eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM; - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te

kunnen komen.

1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld.

1. INLEIDING


Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten

1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


Samenvattende tekst (max 2 blz.)

ABC is één van de weinige coöperatieve sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. Het merendeel van de aandelen is in het bezit van huurders en de meeste leden van de raad van bestuur zijn huurders. ABC heeft een patrimonium van ruim 2000 woningen en is vooral actief in Antwerpen, maar ze beheert ook ongeveer 200 woningen in Gent. Het patrimonium bestaat voornamelijk uit appartementen (circa 93%). ABC heeft relatief veel jonge huurders. Ook het aandeel niet-Belgische bewoners is hoog. De soci-aaleconomische positie van veel huurders van ABC is kwetsbaar: inkomens zijn laag, werkloosheid en het aandeel leefloners zijn hoog. Veel gaat goed, veel kan beter Er gaat veel goed bij ABC, maar er is ook veel ruimte voor verbetering. De prestaties van ABC over de afgelopen jaren voldoen op een aanzienlijk altijd punten (nog) niet aan de vereisten. Op deze punten heeft de visitatiecommissie een aantal aanbevelingen gedaan. ABC levert op 8 operationele doelen (OD’s) goede prestaties. Op eveneens 8 operationele doelen zijn de prestaties voor verbetering vatbaar. Op 1 operationele doelstelling, ‘prijsbewust verhuren’ (OD 3.2), zijn sinds de vorige visitatie de prestaties te weinig verbeterd. Daarom is dit onderdeel als onvoldoende beoordeeld. De visitatiecommissie formuleerde een aanzienlijk aantal aanbevelingen om de prestaties te verbeteren. Die aanbevelingen hebben betrekking op een aantal onderdelen van de werking van ABC, namelijk: a) beter beheersen van de bedrijfsprocessen, b) reduceren van werkingskosten en huurlasten, c) meer aandacht voor kwetsbare doelgroepen en wijken, d) meer betrekken van het perspectief van huurders bij de werking van de maatschappij en e) het verbeteren van de communicatie en samenwerking met huurders en woonactoren. (Zie verder hoofdstuk 5, sectie 5.1). Goed in bouwen en beheren, minder goed in dialoog met huurders en stakeholders ABC beheerst de technische aspecten van bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen. De maatschappij realiseert voldoende woningen van doorgaans goede kwaliteit, heeft voldoende gronden voor nieuwbouw of zorgt via deelname aan vernieuwende werkwijzen voor voldoende nieuwbouwkansen, zoals CBO-projecten met private partijen,. ABC is bovendien bijzonder actief in het opsporen van mogelijkheden om gebruik te maken van het recht op voorkoop. ABC heeft een duidelijke strategie voor onderhoud en renovatie. Onderhoud en herstellingen zijn meestal goed georganiseerd. De werkpunten van ABC liggen vooral op het sociale en communicatieve vlak, eerder in de kwaliteit van het proces dan in de kwaliteit van het product. Op het gebied van sociaal beleid constateert de visitatiecommissie dat er nogal wat werkpunten zijn. De samenwerking met OCWM en CAW, en mogelijk andere instellingen, die gespecialiseerde woonbegeleiding kunnen bieden is een punt van aandacht. Het aantal huuropzeggingen door ABC steeg, het OCMW wordt niet meer betrokken bij huurdersachterstal-len. ABC kiest snel voor de juridische weg in plaats van zelf stappen te zetten en samen met de huurder te zoeken naar oplossingen om te voorkomen dat het tot beëindiging van het huurcontract hoeft te komen. De visitatiecommissie constateert een grote afstand tussen ABC, haar bewoners en andere stakeholders. Verschillende woon- en welzijnsactoren én huurders die de commissie kon spreken, vinden de aanpak van ABC —vooral op het sociale domein, het aanpakken van huurdersachterstallen en op het vlak van huurdersonderhoud— te controlerend en sanctionerend, zonder in een gezamenlijke dialoog te zoeken naar oplossingen. ABC wordt door velen ervaren als een moeilijk te benaderen organisatie die beperkt en veelal formeel en eerder afstandelijk communiceert.

2. SAMENVATTING


Financiële leefbaarheid: ABC is kwetsbaar De financiële leefbaarheid van ABC is de afgelopen jaren door diverse oorzaken verzwakt. De werkings- en onderhoudskosten zijn sterk toegenomen. De maatschappij maakt kosten voor het verwerven van gronden en panden, voor het voorbereiden van nieuwbouw- en renovatieprojecten, maar de realisatie liep door diverse oorzaken vertraging op. Er worden kosten gemaakt, terwijl inkomsten vooralsnog uitblijven. De structurele leegstand is hoog doordat renovaties vertraging oplopen. ABC heeft recent geïnvesteerd in haar projectmanagement capaciteit om opgelopen vertragingen in projecten in te halen. De huurdersachterstallen van ABC behoorden gedurende de visitatieperiode (2013-2017) tot de hoogste in de sector. Mede door de personeelswisselingen zijn er onvoldoende inspanningen verricht om achter-stallen te voorkomen en te bestrijden. De personeelskosten zijn in die periode sterk gestegen door de grote rotatie in de personeelsbezetting, vervanging van medewerkers en afvloeiingsregelingen. Deze factoren hebben in combinatie een negatieve invloed op de liquiditeit en de rendabiliteit van de orga-nisatie. ABC meldt een verbetering van de financiële resultaten in 2018. Aan de slag: herpakken, communiceren, en verbinden ABC werkt sinds medio 2017 met een nieuwe organisatieleiding, sinds 1 januari 2018 met een nieuwe organisatiestructuur en met een grotendeels vernieuwde personeelsploeg. De maatschappij bevindt zich hierdoor in een transformatiefase die aanzienlijke inspanningen vraagt van medewerkers, directie en bestuur en bovendien plaatsvindt in een omgeving die kritisch meekijkt (huurders, voormalige mede-werkers, toezichthouders en lokale media). De organisatie staat voor de uitdaging om haar werking, bedrijfsprocessen, kosten en inkomsten terug onder controle te krijgen, de grotendeels vernieuwde personeelsequipe te smeden tot een soepel func-tionerend team en tegelijkertijd de relatie met haar huurders en stakeholders te verbeteren. Dit vraagt om een combinatie van visie, leiderschap en een passende managementstijl die het maximale haalt uit de kwaliteiten van de organisatie en haar medewerkers. De visitatiecommissie adviseert om, meer dan nu het geval is, medewerkers, huurders en andere sta-keholders te betrekken bij de verdere ontwikkeling en verbetering van de werking van ABC. Transpa-rantie, goede communicatie en het uitbouwen van het vermogen tot leren en verbinden zijn in de ogen van de visitatiecommissie op dit moment essentieel. Bovendien kan ABC het potentieel van haar unieke coöperatieve organisatievorm beter benutten door huurders/aandeelhouders intensiever bij haar wer-king te betrekken. De visitatiecommissie is van mening dat een samenhangend verbeterplan nodig is om de uitdagingen die in dit visitatierapport zijn geconstateerd succesvol aan te pakken. De visitatiecommissie heeft de minister geadviseerd toe te zien op het maken en uitvoeren van dit verbeterplan (zie hoofdstuk 5, paragraaf 5.2).


De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft per Operationele Doelstelling (OD) de beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1. De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed

OD 1.2. De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t.

OD 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Goed

OD 1.5. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen v.v.v.

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1. De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig Goed

3. BETAALBAARHEID

OD 3.1. De SHM bouwt prijsbewust Goed

OD 3.2. De SHM verhuurt prijsbewust Onvoldoende

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

OD 4.2. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid v.v.v.

OD 4.3. De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed

OD 4.4. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer v.v.v.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1. De SHM is financieel leefbaar. v.v.v.

OD 5.2. De SHM beheerst haar kosten goed v.v.v.

OD 5.3. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude v.v.v.

OD 5.4. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk v.v.v.

OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten v..v.v

Tabel 1: overzicht van de beoordelingen - huuractiviteiten


3.1 Beschrijving SHM HISTORIE ABC cvba (verder: ABC) werd in 1951 opgericht als de ‘Antwerpse Bouwcoöperatieve’. ABC was een privé-initiatief met privé-kapitaal, vandaar het coöperatieve karakter van de maatschappij. Midden jaren 90 fuseerde ABC met de, eveneens coöperatieve, ‘Huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen’ te Gent; en werd tevens de naamsverandering naar ABC doorgevoerd. Heden is het merendeel van de aandelen nog steeds in handen van bewoners. De raad van bestuur bestaat grotendeels uit huurders. Dit onderscheidt ABC van de meeste andere SHM’s in Vlaanderen. De wortels van ABC liggen in Antwerpen Linkeroever. Haar bouwactiviteiten startten daar in de jaren vijftig met de realisatie van circa 100 veelal grote eengezinswoningen. In de jaren zestig en zeventig breidde ABC haar patrimonium snel uit met hoogbouwappartementen, vooral in Europark Noord, waar ook het kantoor van de maatschappij is gevestigd. ABC was een actieve deelnemer aan het Urgentieprogramma met de bouw van twee Domus Flandria-projecten, waarbij 316 appartementen werden gerealiseerd waarvan 100 op Rechteroever. In het begin van de 21ste eeuw werd ingezet op de verdere uitbouw van het patrimonium op Rechteroever via kleinschalige inbreidingsprojecten in Borgerhout en in de Stuyvenbergwijk. Midden jaren 2000 volgde een uitbreiding richting Deurne – Merksem met diverse aankopen ‘goede woningen’ op de privé-markt. Tevens werd gestart met de planmatige aanpak van grote renovatieprojecten zoals de hoogbouwappartementen op Linkeroever. Recent is ABC bijzonder actief in het gebruik van het recht op voorkoop, zowel in Gent als Antwerpen. Daarnaast werkt ABC regelmatig samen met private actoren, bijvoorbeeld in de CBO-projecten die zij de afgelopen jaren heeft gerealiseerd of die nog in voorbereiding zijn. De huidige directeur is sinds juni 2017 in dienst, waardoor de visitatie deels over de vorige beleidsperiode gaat. ABC had eind 2017 43 personeelsleden in dienst. Bijzonder aan deze SHM is dat ze beschikt over een uitgebreide eigen onderhoudsdienst met 15 arbeiders in de poetsploeg en 9 techniekers (bedienden) voor de onderhoudsploeg. PATRIMONIUM Op 31 december 2017 verhuurde de SHM 2.0881 eengezinswoningen en appartementen en 16 winkels. Het patrimonium is bijna volledig gelegen in Antwerpen (ongeveer 90%). De overige woningen bevinden zich in Gent. In de periode 2013-2017 is het huurpatrimonium van ABC netto gegroeid met 125 woningen van 1963 naar 2088 woningen, een stijging van 6,4%.

1 De prestatiedatabank vermeldt dat het patrimonium van ABC eind 2017 bestond uit 2.088 woningen. In de jaar-

verslaglegging van ABC over 2017 is sprake van 2.094 woningen. Het verschil kan verklaard worden door vijf 1 slaapkamer appartementen die buiten het sociaal huurstelsel verhuurd worden en kleine wijzigingen in woning-aantallen door aanpassing van het aantal woonentiteiten bij renovaties (Turnhoutsebaan en Bredabaan).

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING


Tabel 2: Overzicht van het huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31 december 2017.

Gemeente Totaal aantal sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen SHM

ABC

% sociale huurwoningen ABC

Antwerpen 22.502 1.858 8,3%

Gent 14.116 230 1,6%

Totaal 36.618 2.088 5,7%

Bron: prestatiedatabank 2018 – gegevens 2017

De ouderdom van het patrimonium van ABC wijkt af van het gemiddelde in de Vlaamse sociale huisvestingssector, het is iets ouder (Zie Figuur 1) . Ruim 63% is gebouwd voor 1980. Dat is dubbel zoveel als het Vlaams gemiddelde. Het grootste deel van het patrimonium van ABC, namelijk 38%, is gebouwd in de jaren 70 van de vorige eeuw. Het betreft veelal hoogbouwflats. Na 2000 heeft ABC aanzienlijk minder woningen toegevoegd aan haar patrimonium. Het gaat om ongeveer 10% - in vergelijking met ruim 35% van de andere SHM’s. Figuur 1: Bouwjaar woningen ABC

Bron: prestatiedatabank 2018

Appartementen vormen het grootste aandeel van het patrimonium (ongeveer 93%). Daarmee behoort ABC tot de SHM’s met het hoogste aandeel appartementen in Vlaanderen. Bijna de helft van het patrimonium bestaat uit 2 slaapkamerwoningen. Grotere woningen (4 slaapkamers) vinden we vrijwel uitsluitend bij de eengezinswoningen (zie ook tabel 3).


Tabel 3: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31 december 2017. Aantal slaapkamers

Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal

Appartementen Aantal 26 418 942 531 13 0 1.930 % 1.4% 21.7% 48.8% 27.5% 0.7% 0,0% 92,4%

Eengezinswoningen Aantal 0 0 11 23 124 0 158 % 0,0% 0,0% 7,0% 14,6% 78,4% 0,0% 7,6%

Totaal woongelegenheden Aantal 26 418 953 554 137 0 2.088

% 1,3% 20,0% 45,6% 26,5% 6,6% 0,00% 100,00%

Bron: prestatiedatabank 2018 – gegevens 2017 ACTIETERREIN Het actieterrein van de SHM omvat de steden Antwerpen en Gent. In dit actieterrein zijn nog diverse andere SHM’s namelijk:

Gent Antwerpen De Gentse Haard (1.491 woningen) SHM Woonhaven (15.446 woningen) WoninGent (7.979 woningen) De Ideale Woning (5.299 woningen) Volkshaard (4.980 woningen) Habitare+ (561 woningen)

Bron: prestatiedatabank 2018 In het actieterrein van ABC zijn ook enkele sociale verhuurkantoren (SVK’s) actief: SVKA, het Antwerps sociaal verhuurkantoor, en SVK Gent. LOKALE TOEWIJZINGSREGLEMENTEN Zowel de stad Antwerpen als de stad Gent hebben lokale toewijzingsreglementen. Hoewel beide regle-menten op details verschillen, krijgen in beide steden ouderen, kwetsbare personen vanwege mentale en fysieke beperkingen, en personen in precaire woonsituaties voorrang. Antwerpen In Antwerpen wordt op basis van het toewijzingsreglement voorrang gegeven aan 1) mantelzorgers voor aanverwante personen met een verminderd zelfzorgvermogen, wonend in de gemeente, of 2) degenen die mantelzorg ontvangen; 3) kandidaat-huurders die drie jaar voor de toewijzing woonden of gewoond hebben in de wijk waarin de toe te wijzen woning gelegen en 4) diegenen die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van Antwerpen. In haar doelgroepenplan heeft de stad Antwerpen een voorrangsregeling uitgewerkt voor ouderen, personen met een fysieke handicap,personen met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek, dak-lozen en personen die het slachtoffers zijn van een slechte woningkwaliteit en huisjesmelkerij die in de transitopvang van de stad verblijven. Gent De Stad Gent voorziet in haar toewijzingsreglement voorrang voor senioren die op datum van toewij-zing minstens 55 jaar oud zijn. Binnen deze groep wordt eerst voorrang verleend aan 75-plussers, daarna aan 65-plussers en tot slot aan 55-plussers. Er is ook voorrang voorzien voor kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen. Daarnaast wordt in het toewijzingsreglement voorrang gegeven aan een aantal bijzondere doelgroepen: werknemers van beschutte werkplaats vzw Ryhove, personen met een handicap die zelfstandig wonen of willen wonen, psychisch kwetsbare mensen die op de wachtlijst


staan voor een traject beschut wonen, personen met een fysieke beperking, personen met ernstige en langdurige psychiatrische problemen en ouderen.

3.2 Beschrijving omgeving In 2017 woonden in het actieterrein van de SHM, Antwerpen en Gent, ongeveer 354.000 huishoudens. Er wordt een groei verwacht van ongeveer 6% tegen 2030 (375.000 huishoudens).

Het actieterrein van ABC telde einde 2017 780.000 inwoners.. De leeftijdspiramide is erg gelijklopend met de rest van Vlaanderen. Beide steden hebben, in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde, wat meer jongere inwoners en wat minder ouderen:

- 24,6% personen van 18 tot en met 34 jaar in Antwerpen en 27,0% in Gent (Vlaanderen: 20,3%), - 36,8% personen van 35 tot en met 64 jaar in Antwerpen en 37,3% in Gent (Vlaanderen: 40,6%) - 16,6% personen ouder dan 65 jaar in Antwerpen en 16,5% in Gent (Vlaanderen: 19,7%).

De werkloosheidsgraad in 2016 bedroeg 14,9% in Antwerpen en 11,7% in Gent (Vlaanderen: 5,6%) en het percentage leefloners 1,4% in Antwerpen en 1,8% in Gent (Vlaanderen: 0,3%).

Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van ABC in 2017 bedroeg 12.718 euro. Daarmee bevindt de SHM zich bij de 5% SHM’s in Vlaanderen met het laagste mediaan equivalent netto belastbaar inkomen.

Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2015 neer op een bedrag van 15.688 euro in Antwerpen en 17.923 euro in Gent. Voor Vlaanderen was dit 19.377 euro. Dit inkomen ligt dus in beide steden onder dat van Vlaanderen.

Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM was eind 2017 23,6% ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort ABC tot de SHM’s met het laagste aandeel oudere gezinshoofden. In vergelijking met 5 jaar geleden (2013) is dit percentage nog eens met 1,5% gedaald. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg eind 2017 40,0%; ruim 80% van de SHM’s heeft minder alleenstaanden. Het percentage alleenstaande huurders is de afgelopen 5 jaar met 2,5% gedaald. Verder heeft 51,2% van de gezinshoofden een niet-Belgische nationaliteit. ABC heeft het hoogste aandeel niet-Belgen van alle SHM’s in Vlaanderen en dat aandeel is de afgelopen 5 jaar nog met bijna 5% gestegen. WONINGAANBOD ABC is actief in sterk stedelijkt gebied. Van de 24.113 woongelegenheden in het actieterrein zijn er 73% eengezinswoningen en 27% appartementen (27% voor Vlaanderen). Bij de eengezinswoningen is er vooral ‘gesloten bebouwing’ (rijwoningen), namelijk 28% (23% voor Vlaanderen). Ongeveer 25% van de woningen betreft ‘open bebouwing’ (30% voor Vlaanderen) en 19% ‘halfopen bebouwing’ (20% voor Vlaanderen).

De mediaanverkoopprijs in 2017 voor een woonhuis in het actieterrein, (242.750 euro), is substantieel hoger dan de mediaan voor heel Vlaanderen (zie tabel 4). Voor appartementen is het verschil nog meer uitgesproken: 197.500 euro tegenover 172.462 euro als mediaanverkoopprijs voor een appartement in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijzen van eengezinswoningen en appartementen in het actieterrein van ABC zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met ongeveer 17% gestegen.

SOCIAAL HUURAANBOD EN SOCIAAL OBJECTIEF Bij de nulmeting (op 31 december 2007) kregen zowel de Stad Antwerpen als de Stad Gent geen Bindend Sociaal Objectief Huur (BSO huur) opgelegd. In beide steden samen zijn sinds de nulmeting tot eind 2017 ongeveer 2.200 sociale huurwoningen bijgebouwd (zie tabel 4).


Tabel 4: Voortgang BSO-huur in Antwerpen en Gent.

Gemeente Nulmeting sociale huur (2007)

BSO sociale huur

Voortgang sociale huur

Nog te realiseren huuraanbod

Aantal huurwoningen ABC in de betrokken gemeente

Antwerpen 22.736 0 505 0 1.858 Gent 12.654 0 1.706 0 230


De twee steden hebben sterk uitlopende opvattingen over het gewenste sociale huuraanbod en de spreiding daarvan over de stad. Gent streeft naar een uitbreiding van het sociale huurpatrimonium. Antwerpen naar een stabilisatie en een betere spreiding van dat patrimonium over de wijken. Voor de periode 2017-2019 heeft de stad Antwerpen een sociaal woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid afgesloten voor ruim 400 bijkomende woningen. De stad Gent heeft een tweede woonbeleidsconvenant afgesloten voor de periode 2017-2020 voor circa 700 bijkomende sociale huurwoningen. Een eerste sociale woonbeleidsconvenant in Gent liep van 2014 tot 2016.


4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed

ABC levert een voldoende bijdrage aan het sociale huuraanbod in haar actieterrein: Antwerpen en Gent. In beide steden is het BSO al bereikt en de inspanningen van ABC vinden plaats binnen lokaal sterk verschillend woonbeleid. ABC heeft in de periode 2013-2017 135 nieuwbouwwoningen gerealiseerd en 250 woningen in voorbereiding of in uitvoering. De samenwerking bij de uitvoering van sociale woonprojecten met de lokale besturen in Gent en Antwerpen is goed. Op beleidsniveau zijn er in Ant-werpen wel spanningen omdat het gemeentebestuur in Antwerpen terughoudend is met het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. Dit staat haaks op de groeiambitie van ABC. De SHM beschikt over een meerjarenplanning voor nieuwbouw en vervangingsbouw. Die planning is afgestemd op de finan-ciële planning. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van ABC op deze operationele doelstelling als goed.

- In de periode 2013-2017 heeft ABC 135 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Dat is gemiddeld 27 wo-ningen per jaar, wat dicht aansluit bij het streefdoel van ABC van gemiddeld 30 woningen per jaar. Het patrimonium is in die periode met 125 gestegen van 1.963 woningen in 2013 naar 2.088 woningen eind 2017. In 2018 zijn daar nog 7 woningen bijgekomen. De gemiddelde jaarlijkse aangroei, uitge-drukt in een percentage van het patrimonium, in de periode 2013-2017 was 1,3%. Hiermee behoort ABC bij de middenmoot in de Vlaamse sociale huursector.

In 2014 heeft ABC 27 appartementen opgeleverd, als onderdeel van de renovatie en de vervanging van de laagbouw van het project Brasseur aan de Stoppelstraat in Gent. In 2015 werden 3 projecten opgeleverd (76 woningen), allen in Antwerpen: o Project ‘Dam’, Driesnellenstraat, 29 woningen (vervangingsbouw); o Project ‘Merksemse tegelhallen", Viaductdam 41-43, Bredastraat 72-78, 33 woningen (Nieuw-

bouw); o Project ‘Plantin- en Moretuslei’, 14 woningen (CBO project, Nieuwbouw).

In 2015 heeft ABC eveneens 32 ‘goede woningen’ van een private actor aangekocht in de Antwerpse Cadizwijk. In 2013, 2016 en 2017 heeft ABC geen nieuwe woningen gerealiseerd. In 2018 zijn nog eens 7 appartementen opgeleverd aan de Frans de L'Arbrelaan. Het betrof vervangingsbouw.

- ABC wenst verder te groeien, in zowel Antwerpen als Gent, om tegemoet te komen aan de vraag naar sociale huurwoningen.. ABC wil als volwaardige speler in de sociale woonsector haar positie vergroten en versterken om gebruik te maken van haar ervaring in renovatie, nieuwbouw, publiekprivate samenwerkingen en CBO projecten. Eind 2017 heeft ABC een beleidsnota opgesteld waarin zij aangeeft in 2020 te willen beschikken over een patrimonium van 3.000 woningen in beheer, in ontwikkeling of in voorbereiding. Het behalen van deze ambitie zal een flinke inspanning vergen. In het actieterrein van ABC is het BSO namelijk al behaald en alle nieuwbouw moet bijge-volg gerealiseerd worden via een sociaal woonbeleidsconvenant. Onduidelijk is hoe de groeiambitie van ABC aansluit bij het terughoudende Antwerpse beleid als het gaat om de uitbreiding van de

4. PRESTATIES VAN DE SHM


sociale woningvoorraad en de steun die de maatschappij daardoor kan verwachten van het lokale bestuur. Ook de financiële implicaties van de groeiambitie zijn onduidelijk. De visitatiecommissie begrijpt de groeiambitie, maar adviseert ABC om deze verder uit te werken, te onderbouwen en af te stemmen met lokale woonactoren.

- Om invulling te geven aan haar groeiambitie participeert ABC regelmatig in CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) projecten, zoals de projecten ‘Plantin- en Moretuslei’ en de Kis-temaeckersstraat). De SHM is positief over deze samenwerking met de private sector: de kwaliteit en de kosten van de nieuwbouwprojecten zijn vergelijkbaar met reguliere sociale huurprojecten, maar de opvolging ervan is veel minder arbeidsintensief.

- ABC heeft een flink aantal woonprojecten in voorbereiding. Eind 2017 stonden ongeveer 250 wo-ningen op de korte- of middellange-termijn-planning van de VMSW of zijn in uitvoering, Uitgedrukt in aandeel van het huidige patrimonium is dat ongeveer 10%. Hiermee behoort ABC tot de midden-moot in de Vlaamse sociale huursector (ongeveer 50% scoort lager of hoger). Belangrijk onderdeel van de toekomstige projecten zijn de totaalrenovaties of vervangingsbouw in het Europark op Antwerpen Linkeroever.

- De financiële leefbaarheid van ABC is vooralsnog geen belemmering voor haar huidige nieuwbouw-projecten. Echter, de liquiditeitspositie van ABC staat wel onder druk (zie OD 5.1).

- De stad Antwerpen heeft in juni 2018 een nieuwe sociale woonbeleidsvisie goedgekeurd waarin het spreiden van sociale woningen centraal staat. Er kunnen in beginsel enkel bijkomende projecten komen in buurten (statistische sectoren) met minder dan 9% sociale woningen. De stad hanteerde geen overgangsperiode voor de invoering van dit nieuwe beleid, wat invloed heeft gehad op lo-pende projecten van ABC. In het bijzonder geldt dit laatste voor de projecten Tijl Uilenspiegellaan en het CBO project aan de Kistenmaeckersstraat. Beide projecten waren al in voorbereiding en opgenomen in het in november 2017 door de gemeenteraad goedgekeurde sociaal woonbeleidscon-venant 2017-2019 voor 429 bijkomende sociale huurwoningen. Deze projecten kunnen dus (voorlo-pig) niet gerealiseerd worden.

- Op basis van de gevoerde gesprekken en bestudeerde documenten heeft de visitatiecommissie de indruk dat de samenwerking tussen de stad Antwerpen en ABC over het lokale woonbeleid niet optimaal is. De communicatie op beleidsniveau verloopt stroef, de samenwerking op het niveau van individuele nieuwbouw- en renovatieprojecten verloopt vlotter. ABC werkt bij nieuwbouw-projecten altijd via een architectuurwedstrijd en werkt daarbij in Antwerpen goed samen met de afdeling van de Stadsbouwmeester (zie ook OD 3.1 en OD 6.2).

- Het sociaal woonbeleidsconvenant bevat het aantal woningen dat de stad Antwerpen mag reali-seren en een overzicht van mogelijke projecten. Echter, het convenant biedt het gemeentebestuur de mogelijkheid om binnen het toegekende aantal bijkomende woningen zelf te kiezen welke pro-jecten dit zijn.

- ABC maakt vaak gebruik van het recht op voorkoop. Sinds de invoering van het nieuwe stedelijke woonbeleid, worden veel aanvragen door de stad afgewezen in wijken waar de 9% sociale huur-woningen al bereikt is. Vertegenwoordigers van het stadsbestuur merken op dat ABC in dergelijke gevallen weinig argumenten aanlevert waarom een afwijking van de 9% gewenst is.

- De samenwerking met de stad Gent verloopt vlot. De stad is positief over de actieve houding van ABC bij het uitoefenen van het recht van voorkoop. Dergelijke initiatieven zijn vaak inbreidingsge-richt, panden en gronden liggen veelal al aan uitgeruste wegen en zijn daardoor vaak goedkoper (Zie ook OD 3.1). De stad heeft waardering voor het feit dat ABC de kansen op voorkoop systema-tisch monitort, terwijl dit een bijzonder arbeidsintensieve taak is. Wel zou de stad een betere te-rugkoppeling van de resultaten op prijs stellen wanneer woningen via het recht van voorkoop gerealiseerd worden (zie ook OD 1.5). Soms heeft het stadsbestuur in Gent de indruk dat ABC erg snel wil gaan en projecten in het Lokaal Woonoverleg presenteert die nog om verdere detaillering vragen (bijvoorbeeld over het aantal te realiseren woningen in die projecten) (zie ook OD 6.2).


OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: n.v.t. De kernactiviteit van ABC is het verhuren van woningen. ABC heeft in de perioe 2013-2017 geen koop-woningen gerealiseerd. De SHM bemiddelt niet in sociale leningen en is zelf ook geen vragende partij om haar koopactiviteiten apart te beoordelen. Evenals in 2013, zal de visitatiecommissie deze operatio-nele doelstelling daarom niet beoordelen.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: goed

ABC heeft een duidelijke strategie voor de verwerving en aanwending van gronden en panden. Recente nieuwbouwprojecten en aankopen van gronden en panden door ABC, geven inhoud aan de ambitie om gemiddeld 30 woningen per jaar aan haar patrimonium toe te voegen. De visitatiecommissie vindt dat ABC op deze operationele doelstelling goede prestaties levert.

- ABC wil groeien in zowel Antwerpen als Gent. In een beknopte beleidsnota, opgesteld kort na de komst van de nieuwe directeur, wordt deze ambitie verwoord: “ABC wil groeien tot een professi-onele partner en dynamische actor voor het voeren van een gronden pandenbeleid in zowel Gent als Antwerpen. ABC wil haar Patrimonium fors uitbreiden tot 3.000 woningen (in ontwikkeling, opbouw of opgeleverd) tegen 2020”. ABC wil deze groeiambitie bij voorkeur realiseren via CBO-procedures of via het, waar mogelijk, uitoefenen van het recht op voorkoop.

- ABC heeft een bescheiden grondreserve van ongeveer 25.000 m2 (2,5 hectare). Hiervan was onge-veer 15.000 m2 reeds in het bezit bij de vorige visitatie. Het betreft een kavel aan de Tijl Uilenspie-gellaan in de Europarkwijk op Antwerpen Linkeroever vlak achter het appartementencomplex waarin ook het kantoor van ABC is gevestigd.

- Passend bij de strategie van ABC worden mogelijkheden voor nieuwbouw vooral gerealiseerd via deelname aan CBO-procedures en uitoefening van het recht op voorkoop. Sinds de vorige visitatie is ABC actief geweest in het verwerven van nieuwe locaties (zie tabellen 5 en 6).


Tabel 5: Aangekochte gronden en panden van ABC in Antwerpen

Locatie Oppervlakte in m2 Jaar van aankoop

Van Cortbeemdelei 389 350 m2 2017 Lange Kievitstraat 578 m2 2015 - 2018

Dambruggestraat 1045 m2 2015

Bisschoppenhoflaan 239 (VKR) 1334 m2 2016 Smallestraat 28 2887 m2 2013 – 2015 Totaal 6.194 m2

Bron: prestatiedatabank 2018 Tabel 6: Aangekochte gronden en panden in Gent

Locatie Oppervlakte in m2 Jaar van aankoop

Sassevaartstraat, bij Dok Noord 958 m2 2015

Sint-Amandsberg - Halvemaanstraat 830 m2 2017 Heernislaan 1.069 m2 2017

Kraankindersstraat 1.286 m2 2017 Totaal 4.143 m2


- ABC participeert regelmatig in CBO-procedures. In 2015 werd het CBO-project Plantin- en Moretuslei met 14 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Er zijn voor de nabije toekomst twee CBO-projecten ge-programmeerd, beiden in Antwerpen:

o project Kistemaeckersstraat 59 (43 huurappartementen en 26 parkeerplaatsen). Dit project heeft een negatief advies gekregen in de woonbeleidstoets van de stad. Het project wordt ontwikkeld in een buurt (S04) met 8% sociale huisvesting. Het percentage ligt lager dan de 9% grens, maar de grootte van het project zal te zwaar wegen in combinatie met de densiteit van de wijk, aldus het stadsbestuur;

o project Merksemsesteenweg (45 huurappartementen).

- Het uitoefenen van het recht op voorkoop vindt de visitatiecommissie positief, mits passend binnen de financiële mogelijkheden. Vrijwel altijd betreft het locaties in bestaand stedelijk gebied, waar-door dit instrument bijdraagt aan het hergebruik van bestaande gronden en panden. Wel valt op dat ABC aanmerkelijk vaker dan andere SHM’s gebruik maakt van dit instrument.

- Een derde instrument waarvan ABC gebruik maakt om het sociaal huurpatrimonium uit te breiden, is het aankopen van goede woningen. In 2015 heeft de maatschappij 27 woningen van een private actor aangekocht in de Cadizwijk (Zie OD 1.1).

- ABC is in zowel Antwerpen als Gent een relatief ‘kleine speler’. In vergelijking met grotere SHM’s in beide steden is de afstand tot het lokale bestuur vrij groot en de samenwerking met de stadsbe-sturen beperkt. Hierdoor zijn er weinig mogelijkheden om via die weg aan woningbouwprojecten te komen (Zie OD 6.2).

- In de eerder genoemde beleidsnota stelt ABC dat zij als “een professionele partner en dynamische actor een bijdrage wil leveren aan een gronden pandenbeleid in zowel Gent als Antwerpen.” De visitatiecommissie neemt aan dat ABC hier verwijst naar het door lokale besturen ontwikkelde woonbeleid. De beleidsnota van ABC vermeldt ook dat de SHM in haar zoektocht naar nieuwe locaties rekening zal houden met de draagkracht van de buurt. De visitatiecommissie ziet dat ABC met het toepassen van het ‘recht op voorkoop’ eer doet aan haar ambitie van ‘dynamische speler’. ABC moet nog wel verder werk maken van de aansluiting van haar ambitie op het lokale woonbe-leid en de draagkracht van buurten. Een groot deel van de voorstellen om gebruik te maken van


het recht op voorkoop worden door de stad Antwerpen geweigerd omdat het locaties betreft waar volgens de maatstaven van de stad al voldoende sociale huurwoningen zijn. ABC maakt naar de mening van de visitatiecommissie te weinig gebruik van de mogelijkheid om argumenten aan te dragen waarom op die locaties toch de ontwikkeling van sociale woningen gewenst is. ABC vermeldt bij adviesaanvragen als argumentatie dat aankoop en de voorgestelde projectrealisatie bijdraagt aan het woningaanbod voor kandidaten op de wachtlijst, maar een motivatie over het draagvlak voor deze woningen in de buurt ontbreekt veelal.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar

ABC richt zich bij het afstemmen van haar aanbod op de noden van verschillende groepen vooral op haar ‘reguliere’ kandidaat-huurders. Een gedegen analyse van de wachtlijst ontbreekt echter. ABC be-schikt wel over enkele woningen die zijn aangepast aan de noden van bijzondere doelgroepen en woningen waar huurders begeleiding krijgen. ABC heeft geen duidelijke strategie of aanpak gericht op de noden van bijzondere doelgroepen die door mentale of fysieke beperkingen extra voorzieningen nodig hebben De samenwerking met relevante woonactoren op het gebied van bijzondere doelgroepen is beperkt. ABC onderneemt acties om onderbezetting van het patrimonium te voorkomen. De visita-tiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar

- ABC heeft een strategie voor het huisvesten van reguliere kandidaat-huurders. Die strategie is vooral gericht op het uitbreiden van het patrimonium met een gemengd huuraanbod van 1, 2, 3 en (soms) 4 slaapkamers. Zie tabel 7.

Tabel 7: Ontwikkeling patrimonium naar aantal slaapkamers

Aantal slaapkamers

Studio 1 2 3 4 Totaal

Huidig patrimonium (eind 2017) 26 (1,2%)

424 (20,2%)

951 (45,4%)

556 (26,6%)

137 (6,5%)

2.094 (100%

Recent gerealiseerde woningen (2013-2017)

- 34 (29,6%)

53 (46,1%)

23 (20,0%)

5 (4,3%)

115 (100%)

Woningen op meerjarenplan-ning of in uitvoering

0 107 (19,3%)

335 (60,5%)

89 (16,1%)

23 (4,2%)

554 (100%)

Bron: Jaarverslag ABC 2017 + opgave ABC over woningen op meerjarenplanning of in uitvoering. (bewerking visitatiecommissie)

- Recente jaarverslagen van ABC bevatten een beschrijving van de huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomens van kandidaat-huurders en nieuwe huurders. De visitatiecommissie heeft geen analyse van wachtlijsten en wachttijden aangetroffen. Uit de wachttijdgegevens van de prestatiedatabank blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor toewijzingen van een woning in 2017 voor alleenstaanden 932 dagen bedroeg (65% van de SHM’s heeft langere wachttijden), voor eenoudergezinnen bedroeg die wachttijd 751 dagen, voor koppels zonder kinderen 847 dagen en voor gezinnen met kinderen 789 dagen.

Voor grote gezinnen bedroeg de gemiddelde wachttijd meer dan het dubbele ten opzichte van de andere doelgroepen, namelijk 1.774 dagen. Deze wachttijd behoort tot de hoogste in Vlaanderen. Bij slechts 13% van de SHM’s moeten grote gezinnen langer wachten op een woning. De wachttijd voor de overige doelgroepen is de afgelopen jaren relatief stabiel is gebleven, terwijl die voor grote gezinnen in de afgelopen jaren bijna verdubbelde (in 2015 bedroeg hun wachttijd nog 978 dagen).

De lange wachttijd voor grote gezinnen wordt deels veroorzaakt door het relatief hoge aandeel grote gezinnen dat op de wachtlijst staat. Van de kandidaat-huurder behoort 17% tot die doelgroep.


Dit aandeel is de afgelopen jaren vrijwel constant gebleven. Slechts 8% van de SHM’s had een groter aandeel. ABC beschikt slechts over een beperkt aantal grote woningen (4 slaapkamers).

- Vrijwel alle recente nieuwbouwprojecten van ABC bevatten een mix van 1, 2 en 3 slaapkamers. Dit geeft een gemengde huurderssamenstelling en (in theorie) de mogelijkheid om binnen een woon-complex te verhuizen als de gezinssituatie wijzigt, én zich er een verhuiskans voordoet. Nieuw-bouw levert bij ABC slechts een bescheiden bijdrage aan aanvullend aanbod voor grote gezinnen. In de afgelopen 5 jaar heeft ABC slechts 5 grote woningen gerealiseerd (in het project A. Meurisse-straat). Uit Tabel 7 blijkt dat ook het aandeel grote woningen op de meerjarenplanning en in uit-voering kleiner is dan het huidige aandeel in het patrimonium. Het aanbod van voldoende grote woningen (via mutatie of via nieuwbouw en renovatie) is daarom voor ABC een belangrijk aan-dachtspunt vindt de visitatiecommissie.

- DE SHM beschikt niet over een strategie voor het aanbieden van aangepaste woningen of woon-vormen met extra begeleiding van kwetsbare huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om haar strategie op dit onderdeel verder te ontwikkelen en dit te toen in nauwe samenwerking met an-dere maatschappelijke organisaties. Zijn kan daarbij ook de ervaringen gebruiken van sociale huis-vestingsmaatschappijen die wel beschikken over een aanbod van aangepaste of aanpasbare wo-ningen (Zie bijvoorbeeld de visitatierapporten en goede praktijken op www.visitatieraad.be).

- ABC meldt dat op heden zij amper kandidaat-huurders heeft die specifiek zijn ingeschreven voor aangepaste woningen en dat zij daarom ook geen aanbod heeft ontwikkeld. ABC beschikt over één aangepaste woning voor rolstoelgebruikers (Bredastraat 76 102). Zij heeft daarnaast een eengezins-woning waar op de gelijkvloerse verdieping een extra douche is geplaatst voor de sanitaire voor-zieningen van een inwonende ouder die in de living leeft en slaapt. ABC ondersteunt bovendien huurders die aanpassingen willen uitvoeren aan hun woning en begeleidt hen bij de subsidieaan-vraag voor bijvoorbeeld het plaatsen van trapliften.

- ABC heeft in januari 2017 het zogeheten GOLLD charter (Gentse Ontwerpen voor LevensLoopbe-stendig Design) ondertekend. Hiermee verbindt de SHM zich ertoe om bij nieuwbouw in Gent zo maximaal mogelijk te voorzien in levensloopbestendige en aanpasbare woningen. ABC meldt dat de GOLLD ontwerpprincipes zijn toegepast in de projecten Halvemaanstraat, Kraankinderstraat en Heernislaan.

- Eind 2017 verhuurde ABC 11 woningen buiten het sociale huurstelsel. Het betrof 6 woningen voor bijzondere doelgroepen verhuurd via de vzw Beschut Wonen en 5 woningen verhuurd aan het OCMW van Antwerpen. Bij een deel van de aan het OCMW verhuurde woningen vindt woonbege-leiding door het CAW plaats. ABC verhuurt in Gent 1 grote eengezinswoning aan het CAW buiten het sociaal huurstelsel, dit in afwachting van sloop van het gebouw en vervangende nieuwbouw. CAW vangt in deze woning tijdelijk dakloze gezinnen op.

- ABC werkt samen met de stad Antwerpen, het CAW, het agentschap Jongerenwelzijn, de geestelijke gezondheidszorg en de Antwerpse SHM’s rond de versnelde doorstroom van daklozen, personen met geestelijke gezondheidsproblemen en jongeren die (begeleid) zelfstandig wonen. Zowel in Gent als in Antwerpen sloot ABC convenanten met het CAW om cliënten te huisvesten in leegstaande sociale woningen (zie ook OD 4.1). Volgens alle betrokken partijen, inclusief ABC zelf, kan de samenwerking in Antwerpen rond de versnelde toewijzigingen verbeterd worden. Het gaat dan met name om het aantal versnelde toewijzingen dat door de Stad Antwerpen wordt aangevraagd maar ook om de kennis bij ABC over de kwetsbare huurders die begeleiding nodig hebben of reeds ontvangen van bijvoorbeeld het OCMW of CAW.

- In de lokale toewijzingsreglementen van Antwerpen en Gent wordt voorzien in een voorgang voor diverse bijzondere doelgroepen. Hoewel beide toewijzingsreglementen op details verschillen, krij-gen in beide steden ouderen, kwetsbare personen vanwege mentale en fysieke beperkingen en personen in precaire woonsituaties voorrang (zie ook hoofdstuk 3).

- ABC wil zorgen dat de grootte van de woning past bij de gezinssituatie van haar huurders. Hiermee wil zij bijdragen aan een zo rationeel mogelijk gebruik van haar patrimonium. Daardoor voorkomt


ABC onderbezetting bij nieuwe verhuringen. ABC heeft voor de aanpak van de onderbezetting bij zittende huurders een procedure uitgewerkt waarbij deze groep actiever wordt benaderd.

ABC pakt woningen met de hoogste onderbezetting het eerst aan. Dat zijn vooral grote eengezins-woningen. In de huurderskrant ‘Hallo ABC” van september 2017 heeft ABC informatie over de regels en het beleid van ABC bij onderbezetting gecommuniceerd.

De maatschappij beschikt over een overzicht van onderbezette woningen. In totaal zijn 118 wonin-gen onderbezet. Uit de door ABC versterkte gegevens blijkt dat 27 van de 137 woningen met 4 slaapkamers is onderbezet, ongeveer 19,7% van het totale aantal 4 slaapkamerwoningen. Voor de 3 slaapkamerwoningen is dat 87 van de 556 woningen, ofwel 15,6% van het totale aantal 3 slaapka-merwoningen.

- ABC heeft de ambitie om per maand twee huurders van onderbezette woningen te bezoeken en hen een passende alternatieve woning in de buurt aan te bieden. De huisbezoeken en het aanbieden van alternatieve woningen leiden, volgens ABC, zelden tot verhuizingen. Dit komt vooral omdat huurders al heel lang in hun woning wonen en gehecht zijn aan de buurt en hun buren. ABC stelt dat de meeste huurders ervoor kiezen om de onderbezettingsvergoeding te betalen die de maat-schappij in rekening brengt, in plaats van in te gaan op een aangepast woonaanbod. In de toekomst kan dit volgens de SHM leiden tot een opzegging van de huurovereenkomst voor huurovereen-komsten met bepaalde duur.

- Als huurders 2 aanbiedingen weigeren brengt ABC conform de Vlaamse regelgeving de onderbe-zettingsvergoeding in rekening van 31 euro (prijspeil 2018) per onderbezette slaapkamer. Ten tijde van de visitatie waren 32 eengezinswoningen onderbezet. De huurders van 10 eengezinswoningen werd een onderbezettingsvergoeding aangerekend.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling: goed

ABC besteedt voldoende aandacht aan het onderhoud en de renovatie van haar patrimonium. Huur-ders zijn overwegend tevreden over de kwaliteit van hun woning. Minder tevreden zijn ze over de wijze waarop ABC de herstellingen organiseert, met huurders over onderhoud communiceert en de rechten en plichten van huurders en verhuurder respecteert. De maatschappij beschikt over een lan-gere-termijn visie op onderhoud en renovaties en heeft deze ook vertaald in een meerjarenplanning die is gekoppeld aan de financiële planning. De prioritaire ERP2020-doelen voor de verduurzaming van het patrimonium zijn door ABC grotendeels behaald. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij op deze operationele doelstelling overwegend goede prestaties levert. - De algemene staat van het onderhoud van het patrimonium van ABC is goed. De maatschappij

investeert systematisch in het renoveren en onderhouden van haar patrimonium en heeft hiertoe een onderhoudsplanning op langere termijn die is gekoppeld aan de financiële meerjarenplanning. Deze planning bevat maatregelen aan de buitenzijde van de woningen (zoals daken, schrijnwerk) maar ook aan de binnenzijde (zoals keukenrenovaties en vervanging van verwarmingsinstallaties). ABC heeft voldoende inzicht in de kwaliteit van haar patrimonium.

- Het patrimonium van ABC is grotendeels geconcentreerd in appartementsgebouwen met elk een

aanzienlijk aantal woningen. De geplande renovaties van deze gebouwen zijn veelal complexe


operaties, zeker als de bewoners verplicht moeten verhuizen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de blokken in Europark, die voor de komende jaren op de planning staan voor totaalrenovatie of vervangende nieuwbouw.

- De planontwikkeling voor de aanpak van appartementencomplexen in het Europark duurt langer

dan voorzien. Dit wordt veroorzaakt door de noodzakelijke afstemming met derden (bijvoorbeeld het stadsbestuur en de Stadsbouwmeester) en voortschrijdend inzicht. Voor blok A in Europark (Julius Vuylstekestraat 2-4) werd bijvoorbeeld eerst gedacht aan renovatie met zittende bewoners, in een viertal fasen. Uiteindelijk is gekozen voor een totaalrenovatie van het gehele gebouw, inclu-sief een verplichte verhuis voor de bewoners. Lange tijd is ook nagedacht over renovatie of ver-vanging van de blokken B en C in Europark. Uiteindelijk heeft vervangende nieuwbouw hier de voorkeur gekregen. Renovaties hebben hierdoor vertraging opgelopen. Dit leidt tot hogere struc-turele leegstand en onduidelijkheid bij bewoners. De renovatieplanning is grotendeels afhankelijk van de snelheid waarmee huurders kunnen verhuizen, en dit is weer afhankelijk van de beschik-baarheid van vervangende woningen. De visitatiecommissie vindt dat ABC het technische luik van deze complexe transformatieprocessen goed aanpakt, maar vraagt wel aandacht voor de commu-nicatie met de bewoners over de aankomende ingrepen.

- In de afgelopen periode heeft ABC een groot aantal renovatiewerken uitgevoerd. In Antwerpen betrof dit de volgende projecten:

Project Jaartal Aantal woningen

Reinaartlaan 2-6 en 10-14 (J. Vuylstekelaan blok DD') 2013 289

Victor de la Montagnestraat 2-36 (blok 1-2-3) 2014 129

Stationswijk - 58 woningen 2015 58

Reinaartlaan 10 - 12 - 14 - 144 2015 144 Bischoppenhoflaan 122-124-126-180 2016 19

Oudstrijdersstraat 33 2016 8 Bischoppenhoflaan 90-110-112 2017 15

Victor Hugostraat, Theofiel Gautierstraat, Micheletstraat, Willem Gyselstraat

2017 81

Milisstraat 32-34 2017 8 - Aanvullend op de renovatiewerken in Antwerpen, heeft ABC in Gent in 2014 de hoogbouw van het

complex Brasseur aan de Stoppelstraat gerenoveerd (50 woningen) en de laagbouw (27 woningen) vervangen.

- ABC heeft twee ongeschikt verklaarde woningen aan de Theophile Gautierstraat. Deze woningen

zijn als onderdeel van een renovatieproject tijdelijk ter beschikking gesteld aan een aannemer. Zonder dat ABC dat wist, zijn die woningen gebruikt voor illegale onderverhuur. De visitatiecom-missie beveelt aan dat ABC maatregelen neemt om de voorkomen dat dit in de toekomst nogmaals kan gebeuren.

- Herstellingen worden grotendeels uitgevoerd door de eigen onderhoudsploeg van ABC. Ongeveer

40% van de opdrachten wordt extern uitgegeven. De verhouding in kostprijs ligt ongeveer op 70% extern en 30% intern. Voor meer gespecialiseerde werkzaamheden doet ABC een beroep op externe firma’s. ABC werkt met een groot aantal verschillende aannemers. Zij heeft diverse raamcontracten afgesloten, sommigen samen met andere (veelal Gentse) SHM’s, bijvoorbeeld voor het uitvoeren van onderhoud en herstellingen aan liften, verbeterings- en herstellingswerken aan gevels, en de con-trole en inkoop van brandbestrijdingsmiddelen.

- In het gesprek met huurders kwamen diverse bekommernissen naar voor: over de snelheid waar-mee herstellingen worden uitgevoerd, de manier waarop daarover wordt gecommuniceerd en de


verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder (bv. het aanrekenen van slijtage aan huurders). De visitatiecommissie heeft de indruk dat de waardering door huurders van de woningkwaliteit negatief wordt beïnvloed door de problemen in de communicatie en uitvoering van herstellingen, alsook door de eenzijdige manier waarop ABC boetes oplegt aan huurders voor het niet schoonhouden van algemene ruimten. De visitatiecommissie kan de representativiteit van deze klachten niet vaststellen. Daarom adviseert zij ABC om bevragingen te organiseren (zie ook OD 6.3) om zo van de dienstverlening een beter beeld te krijgen, van de huurderstevredenheid én de verbeterpunten.. Huurders waarmee de commissie sprak meldden overigens wel dat zij de me-dewerkers van ABC overwegend vriendelijk vinden in contact.

- ABC is al ver gevorderd met het realiseren van de ERP2020 duurzaamheidsdoelen. Volgens de

meest recente patrimoniumbevraging (2016) voldoet 72% van het patrimonium aan alle ERP2020 normen; 60% van de SHM laat op dit onderdeel betere prestaties zien. Van de circa 1800 apparte-menten voldoet 75% aan alle ERP2020-normen. Voor de 155 eengezinswoningen bedraagt dit per-centage 59%. Bij de appartementen heeft 8% nog geen adequate dakisolatie, 10% heeft geen ener-giezuinige verwarming en 9% heeft geen dubbelglas. Bij de eengezinswoningen is de enige opgave het voorzien in voldoende dakisolatie bij 63 woningen (41% van de eengezinswoningen).

- De geplande interventies in de meerjarenplanning zijn afdoende om de ERP2020 doelen tijdig te realiseren, met name de renovatieprojecten Bredabaan (9 woningen), Turnhoutsebaan (13 wonin-gen) en Julius Vuylstekelaan 2-4 (Blok A in Europark, 129 appartementen).

- Op het gebied van duurzaamheid volgt ABC vooral de wettelijk eisen voor nieuwbouwwoningen

en de ERP2020 prioriteiten. Met financiële steun van de stad Antwerpen brengt ABC led-verlichting aan in algemene ruimten en brengt zij individuele watermeters aan. Waterverbruik is een belang-rijke kostenpost voor huurders (zie OD 3.1). Individuele watermeters kunnen dit gebruik terugbren-gen door huurders te sensibiliseren. ABC heeft deze meters in enkele blokken geplaatst, maar nog niet gemonitord welke invloed dat heeft gehad op het verbruik. Het appartementengebouw ‘Resi-dentie Robert Brasseur’ aan de Stoppelstraat in Gent is in 2015 voorzien van individuele meters voor het verbruik van warm water. Tot op heden is dit systeem nog niet gebruikt om het verbruik individueel met bewoners af te rekenen (koud water werd wel rechtstreeks per gedomicilieerde afgerekend door de watermaatschappij). In februari 2019 heeft ABC een technische aanpassing door-gevoerd om individuele afrekening van het warmwaterverbruik in de Stoppelstraat mogelijk te maken.

- ABC ondersteunt milieubewust woongedrag, via onder andere nieuwsberichten op de website en in de huurderskrant (zie ook OD 4.1).

-

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoor-deling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling : goed

De visitatiecommissie heeft enkele grotere nieuwbouw- en renovatieprojecten onderzocht in functie van de mate waarin de SHM prijsbewust bouwt. Bij alle projecten werden contractwijzigingen gerealiseerd, maar omwille van grote personeelswissels kon de visitatiecommissie moeilijk de oorzaken achterhalen. Sinds 2017 is de aanpak in bouwprojecten meer georiënteerd op het uitoefenen van voorkooprechten en CBO-procedures. Alle medewerkers die betrokken zijn bij de realisatie van projecten, zijn bijeengebracht in een cluster om via planning en grondige opvolging alle fasen in het bouwproces onder controle te krijgen. De stedenbouwkundige diensten in zowel Gent als Antwerpen worden heel vroeg in de ontwikkeling van projecten betrokken. Er werden ontwerprichtlijnen uitgewerkt en architecten worden steeds geselecteerd via ontwerpwedstrijden. Ontwerpen worden gegund aan 100% van de financieringsnorm. Momenteel kan de visitatiecommissie de effecten op betaalbaarheid nog niet nagaan. Toch beveelt de visitatiecommissie aan ontwerpen te gunnen aan 95% zodat er nadien nog ruimte blijft voor meerwerken zonder de financieringsnorm te overschrijden. De visitatiecommissie vindt dat ABC op deze operationele doelstelling goede prestaties levert, maar beveelt ook aan om de dialoog met de woonactoren zowel in Gent als in Antwerpen nog te verdiepen.

- Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond NFS3 blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme (duurdere) lening. Dit heeft een negatieve invloed op de financiële leefbaarheid.

- De visitatiecommissie kon slechts nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef op basis van projecten gerealiseerd in 2014 en 2015. In 2013, 2016 en 2017 heeft ABC geen nieuwe woningen gerealiseerd.

- In 2014 werd zowel voor nieuwbouw als voor renovatieprojecten telkens iets meer dan 3% aan contractwijzigingen geregistreerd (respectievelijk 120.000 euro op een totaal van 3,7 miljoen euro en 580.000 euro op 19 mio euro). In 2014 heeft ABC 27 appartementen opgeleverd, dit als onderdeel van de renovatie en de vervanging van de laagbouw van het project Brasseur aan de Stoppelstraat in Gent. Voor de Stoppelstraat wordt geen overschrijding van het subsidiabel plafond gemeld door de SHM.

- In 2015 leverde de SHM 3 projecten op (76 woningen) allen in Antwerpen; in 2015 heeft ABC eveneens 32 ‘goede woningen’ van een private actor aangekocht in de Antwerpse Cadizwijk. Voor nieuw-bouw zijn minderwerken gerealiseerd op een totaal bedrag van 10 mio euro en voor de renovaties zijn contractwijzigingen gerealiseerd voor 2,6%. De aankoopkost van de Cadizwijk lag boven het subsidiabel plafond. Alle medewerkers van ABC die bij deze projecten betrokken waren, zijn niet meer actief in de organisatie waardoor het achterhalen van de redenen moeilijk wordt.

- Sinds het aantreden van de nieuwe directeur in 2017 is de aanpak van het realiseren en renoveren van wooneenheden hernieuwd. De visitatiecommissie merkt op dat de dynamiek van ABC anders is in Gent en Antwerpen (OD 1.1).

o In Gent is ABC heel actief in het onderzoeken van voorkooprecht. Vooral de directeur screent de opportuniteiten en onderzoekt de mogelijkheid om betaalbaar te bouwen/verbouwen. De stad apprecieert deze initiatieven om kleine projecten te realiseren omdat dit tot een goede spreiding van sociale woningen leidt. Tijdens deze screening worden voorstellen van voorkooprecht worden echter vaak onvergunbaar geacht wegens problemen met de toegankelijkheid aan de achterkant van de locatie. De stedenbouwkundige diensten verwachten na hun advies ook feedback of dit voorkooprecht al dan niet uitgevoerd werd


door ABC. Het gebruik van voorkooprecht is momenteel nog te recent om de betaalbaarheid van deze aanpak te beoordelen.

o Vanaf de ontwerpfase zijn de stedenbouwkundigen zowel in Gent als in Antwerpen betrokken, samen met andere relevante experten. In Gent is er bij stedenbouw een specifiek aanspreekpunt voor de SHM’s, dat reeds heel vroeg in het proces mee-adviseert in het ontwerp. In Antwerpen worden alle ontwerpen voor de stad toegewezen via een ontwerpwedstrijd. Voor grote projecten verloopt de procedure met de stadsbouwmeester, voor kleinere projecten is het gangbaar om met een pool van architecten te werken, die voor 4 jaar is samengesteld.

o ABC maakte een boekje met ontwerprichtlijnen, waarbij de inbreng van de sociale dienst en de technische dienst zijn opgenomen. Samen met de normen van de VMSW is dit onderdeel van alle informatie bij de ontwerpwedstrijden. Concrete zaken daarin zijn: geen nissen, geen hoge struiken, … . Specifiek in Gent is er een GOLDD-norm ontwikkeld waarin aanpasbaar wonen en toegankelijkheid tot uiting komen. Concreet betekent dit bv. een keuken waar je met een rolstoel aan kan werken, deuren van 1 m ipv 90cm, … .

o In de stad Gent werkt de SHM eveneens met ontwerpwedstrijden, waarbij zij minimaal 3 architecten aanschrijven. Selectiecriteria daarbij zijn : hun ervaring met SHM’s, aandacht voor duurzaamheid, grootte van het kantoor (niet te klein, niet te groot), aandacht voor moderne architectuur en de integratie in de buurt/omgeving. Een jury met de projectleider, directeur en voorzitter van ABC, architect VMSW, stedenbouw en de stadsbouwmeester en kwaliteitskamer, nemen een beslissing. Recent zijn er 2 ontwerpvoorstellen niet geaccepteerd, maar werd wel de architect geselecteerd om een nieuw ontwerp te maken.

- De visitatiecommissie waardeert de gedrevenheid waarmee ABC de eerste fasen in het bouwproces aanpakt. De woonactoren zijn positief over de inbreng en de actieve medewerking van ABC. ABC participeert in het LWO en tijdens dit overleg komen de projecten steeds aan bod. Uit enkele concrete situaties blijkt dat sommige projecten nog niet grondig genoeg uitgewerkt zijn. Een accurate discussie over het project ontbreekt en vervolgens ontstaan later onenigheden omdat beide partijen niet over hetzelfde gediscussieerd hebben. De visitatiecommissie beveelt aan om de dialoog met de diensten in Gent en Antwerpen te verdiepen en zo te evolueren naar een sterke samenwerking. Dit leidt tot de mogelijkheid om voldoende na te denken over de betaalbaarheid van de projecten, best voorafgaand aan het uitoefenen van de voorkooprechten. De visitatiecommissie merkt wel op dat dit de wens is van alle betrokkenen en in de praktijk nog verder geconcretiseerd moet worden.

- Er zijn acties ondernomen om het kostenbewust bouwen beter te beheersen:

o ABC heeft bij het herstructureren (OD 5.2) van de organisatie een Cluster “Projecten” gecreëerd die alle renovatie, vervangingsbouw en nieuwbouw projecten opvolgt. Er werd een planning opgemaakt om de doorlooptijden onder controle te krijgen. 2-wekelijks overleggen alle betrokken medewerkers over alle projecten. Zij volgen de werven op en daaraan gekoppeld de facturatie en goedkeuring van de meer of minderwerken. Voor 2019 staan heel veel projecten op stapel. Een bijkomende projectmanager wordt aangeworven wat het team nog sterker maakt.

o ABC legt haar focus ook op energievriendelijkheid. In een project voor de stad Gent wilde ABC zowel gebruik maken van zonnepanelen als warmtepompen. Via de stad Gent heeft ABC hiervoor financiering gevonden. Anders liggen dergelijke projecten duidelijk boven de financieringsnorm.

De visitatiecommissie oordeelt dat dit goede stappen zijn om de betaalbaarheid onder controle te krijgen. Momenteel zijn de resultaten van deze acties nog niet zichtbaar.


OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: onvoldoende

De huurlasten van ABC behoren, met een gemiddelde van ongeveer 925 euro per woning, tot de hoogste van alle Vlaamse SHM’s. Dit wordt mede bepaald doordat 92 % van het patrimonium uit appartementen bestaat. Tijdens de vorige visitatie werd reeds aanbevolen om te werken aan de verlaging van de huurlasten. De acties om de huurlasten te verlagen zijn beperkt en leiden momenteel tot weinig resultaten. De voorschotten op huurlasten stijgen en bovendien heeft de SHM het proces van de afrekening huurlasten niet onder controle. Dit brengt heel veel onrust met zich mee bij de huurders. Omdat bij de vorige visitatie de SHM hierop reeds een voor verbetering vatbaar scoorde, en de ondernomen acties te weinig resultaten opleveren, oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties onvoldoende zijn.

- Bij ABC liggen de prijzen voor een eengezinswoning en een appartement sterk uiteen. Voor een eengezinswoning bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand 347 euro. Slechts 7% van de SHM’s heeft hogere huurprijzen. Voor appartementen bedraagt de (mediaan) maandelijkse huurprijs 235 euro; 28% van de SHM’s heeft lagere huurprijzen. Het inkomen en in mindere mate de marktwaarde van de woning zijn de meest bepalende factoren van de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van ABC ligt met 12.720 euro (2017) bij de laagste van de SHM’s. Gemiddeld besteden de huurders 17% van hun maandelijks inkomen aan huur (dit is de gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM). Bij 28% van de Vlaamse SHM's ligt deze verhouding nog lager. Het verschil tussen aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde bedraagt voor een woning en een appartement respectievelijk 395 euro en 288 euro. De sociale huurders betalen gemiddeld gezien dan ook een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt.

- De gemiddelde huurlasten per wooneenheid per jaar bleven in de periode 2013-2017 ongeveer op hetzelfde niveau; deze schommelen rond de 925 euro per jaar per wooneenheid. Enkel in 2014 tekent de SHM een lichte daling op tot 898 euro per jaar. De SHM heeft hiermee de hoogste huurlasten in de sector. Het niveau van de huurlasten houdt vaak sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). Bij ABC ligt ook dit percentage bijzonder hoog. 92,5% van het patrimonium bestaat uit appartementen. Slechts één SHM heeft een nog hoger percentage.

- De berekeningswijze voor de huurlasten werd tot 2016 besproken in de huurlastencommissie bestaande uit de directeur, technisch en administratief directeur. Op basis daarvan werden voorschotten berekend. De afrekening volgde rond de maand juni van het daaropvolgende jaar. Dit leidde meestal tot een terugbetaling voor de huurders, waardoor ook huurdersachterstallen eerder beperkt bleven.

- De totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg 2,01 miljoen euro in 2013, na aftrek van de teruggave inzake huurlasten (berekend op het voorgaande jaar). In 2017 bedroeg dit 2,03 miljoen euro. Netto dus ongeveer hetzelfde bedrag maar dit is het resultaat van 2,51 miljoen aangerekende huurlasten met daarop een teruggave van 0,48 miljoen euro. Concreet betekent dit dat de huurder eerst meer moest betalen om nadien ook meer terug te krijgen. De visitatiecommissie oordeelt dat voorschotten de reële kost kunnen overstijgen, maar dat dit enkel aanvaardbaar is mits snelle en correcte afrekening nadien en een goede communicatie hierover naar de huurder.

- De afrekening van de huurlasten 2017, die normaal half 2018 plaatsvindt, loopt te veel vertraging op. Omwille van vele personeelswissels en de minder goede kennisoverdracht koos ABC ervoor om in november 2018 eerst het waterverbruik af te rekenen, omdat de verdeelsleutel hiervoor eenvoudig is. Het waterverbruik wordtper blok verdeeld over het aantal huurders. Tegelijkertijd is dit ook de zwaarste kost. Waar de voorschotten van sommige huurlasten structureel hoger liggen dan de daadwerkelijk kosten, is dat bij het waterverbruik precies andersom. Het gevolg is dat in bijna alle gevallen moet bijbetaald worden, terwijl de globale afrekening normaal tot een terugbetaling leidt. Huurders krijgen nu extra tijd om te betalen tot half januari 2019, maar dit zijn traditioneel dure maanden wat in de praktijk zal leiden tot nog hogere huurdersachterstallen.


Bovendien zal de afrekening van de elektriciteit, gas en de gemeenschappelijke kosten normaal leiden tot terugbetalingen. Deze compensatie gebeurt echter in 2018 dus niet op hetzelfde moment. De gebrekkige communicatie hierrond leidt dit bij vele huurders tot verwarring en onduidelijkheden, waardoor dit leidt tot vele bijkomende vragen voor de organisatie en dus extra werkdruk. De visitatiecommissie oordeelt dat ABC dit correct had kunnen oplossen door in overleg met de betrokken medewerkers een gestructureerde en duidelijke aanpak uit te werken in combinatie met aangepaste communicatie.. De visitatiecommissie krijgt de indruk dat de SHM vanuit een panieksituatie te snel wil handelen, waardoor acties overhaast uitgevoerd worden en het omgekeerde dan het beoogde resultaat teweeg brengen.

- Hopelijk is dit een eenmalige situatie. De visitatiecommissie vermeldt deze casus omdat het naar haar mening illustratief is voor de (hopelijk tijdelijk) gebrekkige beheersing van enkele voor huurders cruciale bedrijfsprocessen. ABC maakt hierbij keuzes die getuigen van weinig empathie voor de kwetsbare positie van haar huurders, onvoldoende communiceert en (wellicht door omstandigheden gedwongen) te weinig gebruik maakt van de situatie om medewerkers te activeren om de problemen planmatig aan te pakken (zie ook OD 4.2 en OD 6.1).

De SHM onderneemt diverse acties om de huurlasten te laten dalen:

- In kleinere blokken krijgen huurders de mogelijkheid om zelf te poetsen, wat een kostenbesparing kan betekenen. Dit leidt niet altijd tot het gewenste resultaat. In de hal waar huurders zelf poetsen, hangt een regeling van ABC. Indien sommige huurders zich niet aan de regeling houden, krijgen ze een boete. De visitatiecommissie gelooft niet dat een dergelijk ‘boetesysteem’ motiverend kan werken. De poetsvrouwen van ABC poetsen nog altijd een deel van de gemeenschappelijke delen, waardoor ze op regelmatige tijdstippen in de gebouwen komen. Zij zijn de ogen en oren van de SHM en kunnen vervolgens ook mee-oordelen waar het niet voldoende in orde is. De poetsvrouwen blijken echter geregeld ziek of met verlof. Dat wordt te weinig opgevolgd, waardoor de orde en netheid te wensen overlaten.

- Recent heeft ABC het initiatief genomen om in enkele blokken over te gaan tot individuele meters voor waterverbruik. Dit leidt niet enkel tot een correctere afrekening in het verbruik, maar vooral tot een globale daling van het waterverbruik en dus tot een daling van de huurlasten. Bij ABC zou dit een enorm verschil kunnen maken gezien de actuele zeer hoge waterfactuur. Zowel de welzijnsactoren als de huurders laten verstaan dat deze aanpassingen niet snel genoeg verlopen en dat er in vele gevallen gewacht zal worden met de individuele meters tot op het ogenblik dat er een grondige renovatie van de gebouwen plaatsvindt.

- In de gemeenschappelijke delen van de appartementsblokken wordt LED-verlichting geïnstalleerd. In de gebouwen op het grondgebied van de stad Antwerpen werden waterbesparende douchekoppen en spaarlampen geplaatst.

- Bij de grote(re) renovatieprojecten is meer en meer aandacht voor energiebesparende maatregelen. Zo worden in een bouwproject in Gent de zonnepanelen en warmtepompen mede gefinancierd via subsidies van de stad Gent. Ook de stad Antwerpen subsidieert initiatieven in energiebesparing. Zo werd 65.000 euro voorzien voor het installeren van aparte watermeters (wat leidt tot zuiniger omgaan met water door de huurders en correctere afrekeningen)

- Van een andere orde zijn de aan huurders aangerekende kosten voor herstellingen en onderhoud (zie ook OD 2.1). Via de SHM krijgt de visitatiecommissie correcte cijfers over de recuperatie van onderhouds- en herstellingskosten. Het bedrag evolueert van 83.500 euro in 2013 tot 183.000 in 2017. Specifiek voor 2017 is de stijging is het gevolg van een inhaalbeweging voor het toerekenen van de kosten voor de plaatsbeschrijvingen IN op het moment dat de huurder de woning betrekt (en niet pas op het moment dat de huurder de woning verlaat). Bijkomende oorzaken van de stijging hebben te maken met grotere schades bij het verlaten van de woning door de huurder, extra diensten voor rekening van de huurder en het vestigen van waarborgen voor diverse badgesystemen. Deze laatste rubriek hoort de SHM te reserveren om na gebruik terug te betalen. De visitatiecommissie oordeelt dat deze extra kosten voor de huurder gerechtvaardigd zijn, maar adviseert hierbij helder te communiceren met de huurders.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: Goed

ABC organiseert huisvestingsondersteuning op diverse manieren. Zo is er hulp bij inhuurneming, onderbezet wonen en verhuizing. De SHM neemt initiatieven om bewoners te informeren omtrent het onderhoud en een kosten- en milieubewust woongedrag, al is er op dit vlak verbetering mogelijk. Bewoners met specifieke ondersteunings- of begeleidingsnoden kan ABC doorverwijzen naar een gespecialiseerde instantie. Ook op het vlak van samenwerking met externen moet de maatschappij nog stappen zetten, maar globaal is het ondersteuningsaanbod voldoende uitgebouwd. De commissie beoordeelt de prestaties daarom als goed.

- Indien een woning vrijkomt, contacteert ABC de best gerangschikte kandidaat. De aanbodbrief

omschrijft duidelijk wanneer er sprake is van een weigering, net als wat de gevolgen zijn van een tweede weigering. ABC geeft de kandidaat ook de nodige informatie om de woning te bezichtigen. Tegelijk wordt de kandidaat geïnformeerd over de huurprijs, de mogelijke aanvang van het contract en het ondersteuningsaanbod bij een eventuele verplichte verhuis.

- Nadien volgt een afspraak voor een plaatsbeschrijving. Op dat moment overloopt een medewerker ook het contract en krijgt de huurder informatie over de technische installaties, herstellingen en het poetsen van gemeenschappelijke delen. ABC bezorgt eveneens een ZieZo-boekje en een reglement van interne orde. Dat laatste document is opgesteld als een praktische brochure (zie ook OD 6.1). De aanwezige medewerker neemt de standen van de nutstellers op en helpt bij de administratie ten aanzien van de nutsmaatschappijen. De visitatiecommissie meent dat de intake van nieuwe huurders hiermee vlot kan verlopen. De commissie raadt aan om de gebruiksaanwijzingen bij de technische installaties op papier of digitaal te bezorgen, zodat deze raadpleegbaar blijven. Daarnaast stelde de visitatiecommissie vast dat het ZieZo-boekje beperkt gekend is bij de gehoorde huurders en dat er vragen leven over de verdeling van onderhouds- en herstelverplichting (zie ook OD 2.1). De commissie stelt voor om het ZieZo-boekje periodiek onder de aandacht te brengen, of eventueel alternatieven uit te werken. Het grote aantal anderstalige huurders is daarbij een aandachtspunt. ABC zou deze huurders beter kunnen informeren door te werken met niet-talige communicatie (bijvoorbeeld pictogrammen en tekeningen, zie ook OD 6.1).

- Ondersteuning en sensibilisering rond het onderhoud van de woning en omtrent een gezond en kosten- en milieubewust woongedrag, verloopt via kleinschalige acties. Voorbeelden zijn nieuwsberichten op de website of in de huurderskrant, naast onder meer brengpunten voor afval (zie ook OD 4.3). Hoewel het gaat om nuttige acties, lijkt de betekenis van deze initiatieven toch eerder beperkt (zie ook OD 2.1). De visitatiecommissie wil ABC uitdagen om haar aanpak op te schalen.

- Technische problemen kan de huurder melden op kantoor, telefonisch of via de website. ABC organiseert een wachtdienst voor dringende problemen buiten de kantooruren. ABC gaf te kennen kort op de bal te spelen, door dringende herstellingen dezelfde dag nog uit te voeren en bewoners steeds op de hoogte te houden van de geplande uitvoering. Uit de gesprekken die visitatiecommissie kon voeren met bewoners, bleek evenwel dat de snelheid van herstellingen een bekommernis is. De commissie kon niet nagaan of dergelijke bemerkingen representatief zijn, maar vraagt ABC om hier voldoende aandacht aan te besteden. Communicatie over de werkwijze en de voortgang kan daarbij voor meer begrip zorgen (zie ook OD 2.1).

- Bij niet-technische problemen moet ABC eveneens een aanspreekpunt zijn. Dit kan door bij betalingsproblemen een afbetalingsplan aan te bieden of bewoners door te verwijzen naar andere, gespecialiseerde dienstverleners. Externe actoren, zoals welzijnspartners, geven echter aan dat communicatie en samenwerking met ABC moeilijker verloopt dan in het verleden. Ook het aantal aanmeldingen van individuele dossiers zou daardoor een terugval kennen. Bovendien stelde men


dat de reorganisatie te weinig met hen werd gecommuniceerd en dat het voor partners moeilijk is om hierover informatie te verkrijgen (zie ook OD 1.5, 4.2, 4.3 en 6.2).

- Bij grote renovatieprojecten (bv. Victor de la Montagnestraat, Julius Vuylstekelaan) organiseert ABC vergaderingen met de betrokken bewoners. Huurders kunnen vragen stellen en krijgen een informatiebundel. Wie niet aanwezig is, wordt nadien via een nieuwsbrief geïnformeerd. Bij een verplichte verhuis kan de bewoner éénmalig gebruik maken van een verhuisfirma, op voorwaarde dat hij of zij 65+ of voor minstens 66% invalide is. Anders krijgt men een premie (zie ook OD 2.1). ABC stelde dat zij bij een verplichte verhuis maximaal rekening houdt met de woonwensen van de betrokkenen. Woon- en welzijnsactoren signaleerden evenwel dat de maatschappij op dit vlak te weinig betrokkenheid toont. Zo zou men bewoners weigeren om terug te keren naar de gerenoveerde woning, zelfs indien de woning hiermee rationeel zou bezet zijn. De visitatiecommissie kon niet nagaan in hoeverre dit een algemene problematiek is, maar vraagt ABC in elk geval om voldoende openheid te tonen. Hoewel het sociaal huurstelsel geen levenslange huur van dezelfde woning garandeert, is de wens tot het behoud van een zekere woonomgeving en sociale contacten legitiem. Bovendien kenden de geplande renovaties wijzigingen en vertragingen, wat leidde tot onduidelijkheden bij bewoners (zie OD 2.1).

- ABC informeerde haar bewoners over de nieuwe regelgeving inzake onderbezetting via het huurdersblad. Momenteel schrijft ze maandelijks een tweetal huurders aan die onderbezet wonen. Nadien volgt een huisbezoek om de bewoner meer uitleg te verschaffen en gezamenlijk naar een oplossing te zoeken. In een beperkt aantal dossiers leidde dit tot een verhuis. Indien de huurder niet wenst te verhuizen, rekent ABC een vergoeding aan. ABC is daarmee één van de eerste SHM’s die effectief overgaat tot het aanrekenen van een vergoeding. In gesprekken met de commissie stelde de SHM dat de geringe verhuisbereidheid allicht verband houdt met de hoge woonanciënniteit van de bewoners. De visitatiecommissie wil ABC aanmoedigen om de gehanteerde methodiek na verloop van tijd te evalueren en indien nodig bij te sturen (Zie ook OD 1.5).

- ABC werkt in zekere mate samen met andere actoren om een woon- en begeleidingsaanbod te creëren voor bijzondere doelgroepen. Zo is er in de regio Antwerpen een samenwerking met de stad, het CAW, het agentschap Jongerenwelzijn, de geestelijke gezondheidszorg en de Antwerpse SHM’s rond de versnelde doorstroom van daklozen, personen met geestelijke gezondheidsproblemen en jongeren die (begeleid) zelfstandig wonen. Zowel in Gent als in Antwerpen sloot ABC convenanten met het CAW om cliënten te huisvesten in leegstaande sociale woningen (zie ook OD 1.5). Opnieuw formuleerden actoren de bemerking dat deze samenwerkingen recent moeilijker verlopen.

- Vóór de uittredende plaatsbeschrijving organiseert ABC ten slotte een voorcontrole. Een medewerker adviseert dan omtrent de uit te voeren herstellingen om huurschade te vermijden. De inspanningen die ABC op die manier levert om kosten te vermijden, vindt de commissie positief.

De visitatiecommissie stelt vast dat ABC verschillende initiatieven neemt om een adequate ondersteuning te verlenen, al dan niet in samenwerking met andere actoren. De visitatiecommissie is daarom redelijk positief over de prestaties die ABC levert. De visitatiecommissie beveelt ABC wel aan om in dialoog te gaan met haar partners, zodat huurders indien nodig kunnen rekenen op begeleiding door een gespecialiseerde instantie (zie ook OD 4.2, 4.3 en 6.2). Daarnaast beveelt de commissie aan om maatregelen te nemen om bewoners voldoende te informeren omtrent het onderhoud en een kosten- en milieubewust woongedrag (zie ook OD 2.1).

O.D 4.2 – De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar ABC beschikt over een zekere strategie om opzeggingen omwille van inbreuken op de huurdersverbintenissen te voorkomen. Deze strategie is erop gericht om bewoners tijdig aan te spreken


op eventuele problemen. Een oplossingsgerichtheid, eventueel met doorverwijzing naar andere actoren, is echter minder aanwezig. Bovendien zijn de procedures niet bij alle betrokken medewerkers gekend. ABC houdt de redenen voor de beëindiging van de huur bij, maar blijkt daar geen beleidsmatige conclusies uit te trekken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties bijgevolg als voor verbetering vatbaar.

- In 2017 deed ABC 189 opzeggingen wegens huurdersachterstal. Daarvan werden er 30 dossiers ingeleid bij de vrederechter. In 13 gevallen werd de ontbinding bekrachtigd, 12 dossiers waren eind 2017 nog lopende. 9 dossiers werden doorgestuurd naar de gerechtsdeurwaarder om de uithuiszetting uit te voeren, 5 huurders hebben zich daarop alsnog in regel gesteld. Daarnaast waren er een klein aantal opzeggingen (3) wegens fraude. Ten opzichte van voorgaande jaren kent het aantal huuropzeggingen daarmee een duidelijke stijging, terwijl het aantal dagvaardingen daalde. Opvallend is dat ABC de huurder nog zeer laat in de procedure toestaat om zich in regel te stellen, zelfs na de uitspraak door de vrederechter. Juridisch lijkt dat niet correct: eens de overeenkomst is ontbonden, heeft de bewoner recht noch titel om in de woning te blijven. De commissie beveelt ABC aan om haar aanpak hierop af te stemmen.

- Huurdersachterstallen leiden volgens de door de raad van bestuur vastgestelde procedure tot een eerste rappelbrief vanaf de 15de van de maand waarin de gelden verschuldigd werden. Reageert de huurder niet of is er geen afbetalingsplan, dan volgt op het einde van die maand een tweede herinnering. Indien de huurder niet de intentie toont om zijn schulden aan te zuiveren en er een bijkomende maand achterstal wordt opgebouwd, of indien het afbetalingsplan niet wordt nageleefd, dan zegt ABC het contract op, inclusief de aanrekening van 10% kosten. Volgens de procedure dienen de opzeggingen gemeld te worden bij het plaatselijk OCMW. Daarvoor bestonden tot 2016 afspraken met de OCMW’s van Antwerpen en Gent. Het OCMW kon dan de huurders contacteren, eventueel een huisbezoek inplannen en een afbetalingsplan opstellen. Indien er een maand na de betekening van de opzegging geen reactie komt, volgt een gerechtelijke procedure. Uit de gesprekken die de visitatiecommissie kon voeren, bleek echter dat deze werkwijze niet consequent wordt toegepast. In de praktijk wordt het OCMW niet meer betrokken en verstuurt ABC zelf geen opzeggingen, maar maakt men het dossier over aan een advocaat voor de opstart van een (verzoenings)procedure. In 2018 werden bijvoorbeeld 72 verzoeningsprocedures opgestart, waarvan er 11 resulteerden in een uitdrijving.

Verschillende actoren die de commissie kon spreken, vinden de recente aanpak van ABC te disciplinerend. Te snel zou men overgaan tot juridische stappen, zonder in overleg te zoeken naar een oplossing. Het initiatief om tot een oplossing te komen, zou bovendien te sterk bij de huurder zelf liggen. Zo bevat de eerste rappelbrief geen vermelding van de mogelijkheid om een afbetalingsplan op te stellen, noch contactgegevens van de betrokken medewerker. De visitatiecommissie kan zich in deze bemerkingen vinden en wil er ook op wijzen dat het betrekken van het OCMW in bepaalde gevallen een reglementaire verplichting is. De commissie wijst er bovendien op dat een aanzienlijk deel van het cliënteel van ABC een kwetsbaar profiel heeft, waardoor niet zonder meer kan worden verondersteld dat zij over de nodige ‘bureaucratische’ competenties beschikken en vertrouwd zijn met gerechtelijke procedures. Het (tijdig) aanspreken van huurders via een verzoeningsprocedure is bijgevolg een te eenzijdige benadering. De commissie beveelt aan om de procedure bij huurderachterstallen te herzien (en vervolgens consequent toe te passen), rekening houdend met de reglementaire vereisten en het profiel van het huurderspubliek. Dat laatste zou ABC kunnen realiseren door bijvoorbeeld sterker in te zetten op persoonlijk contact, zoals in het verleden gebeurde via het OCMW. Drempels om tot een oplossing te komen, kunnen op die manier worden verlaagd, zodat de woonzekerheid kan toenemen.

- Bevraagde huurders gaven ook aan dat het loket van ABC weinig privacy biedt om over betalingsmoeilijkheden in gesprek te gaan, met een zekere terughoudendheid om dergelijke problemen te bespreken tot gevolg. Nochtans is er naast de balie een lokaal waar met de nodige privacy een gesprek mogelijk is. De commissie adviseert ABC om steeds voldoende aandacht te besteden aan privacy, zoals door het beter bekendmaken van de mogelijkheid tot een vertrouwelijk gesprek (zie ook OD 6.1).


- Bij problematische woonsituaties werkt ABC samen met de CAW’s, OCMW’s en de dienst Burenbemiddeling op haar actieterrein. Via wijktoezichters, de poetsdienst en technisch personeel beschikt de maatschappij over de nodige ‘ogen en oren’ om eventuele problemen op het spoor te komen. In het verleden was er voor CAW Antwerpen zo bijvoorbeeld sprake van 5 aanmeldingen per jaar voor preventieve woonbegeleiding. De welzijnsactoren stelden echter dat, hoewel er begrip is voor de overgangsperiode waarin ABC zich bevindt, de samenwerking momenteel veel moelijker verloopt. Zij verwezen daartoe onder meer naar een groot aantal personeelswissels en een gebrekkige communicatie. De visitatiecommissie meent dat een goede samenwerking nochtans noodzakelijk is om huurders te kunnen doorverwijzen naar gespecialiseerde dienstverlening (zie ook OD 4.1).

- ABC doet aan preventie van domiciliefraude door huurders over de desbetreffende regelgeving te informeren, zoals bij de ondertekening van het contract en in het reglement van interne orde. Bij vermoedens van fraude hanteert ABC een stappenplan, waarbij men indien mogelijk de situatie zal regulariseren, al dan niet na betaling van de te weinig betaalde huurgelden (zie ook OD 5.3).

- ABC inventariseert de redenen voor huuropzeggingen, maar lijkt daar vooralsnog geen beleidsmatige conclusies aan te verbinden. In 2017 steeg het aantal huuropzeggingen bijvoorbeeld merkelijk, zonder dat dit aanleiding gaf tot analyse of eventuele conclusies. Opzeggingen op initiatief van de huurder houdt de maatschappij eveneens bij, maar opnieuw lijken hieraan geen conclusies verbonden.

Hoewel het aantal uithuiszettingen tijdens de voorbije visitatieperiode relatief stabiel bleef, meent de visitatiecommissie dat de strategie van ABC onvoldoende oplossingsgericht is. Te snel maakt de SHM de keuze om een juridisch spoor te bewandelen en de bewoner daarna pas de kans te geven om huurdersachterstallen aan te zuiveren. De commissie beveelt ABC dan ook aan om de strategie bij huurderachterstallen te herzien, rekening houdend met de vereiste van een oplossingsgerichtheid, en deze strategie consequent toe te passen. Bij de communicatie met de huurder zou ABC eveneens meer blijk kunnen geven van de bereidheid om tot een oplossing te komen. Daarnaast beveelt visitatiecommissie ABC aan om (meer) in dialoog te gaan met haar partners, zodat de onderlinge wisselwerking wordt aangesterkt en de taakstelling wordt verduidelijkt. O.D 4.3 - De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling: goed

ABC beschikt over leefbaarheidsplannen voor een deel van haar patrimonium. Deze plannen kwamen tot stand in overleg met andere betrokkenen en worden periodiek opgevolgd en bijgestuurd. De SHM neemt maatregelen om de leefbaarheid te bevorderen en problemen te voorkomen. Daartoe maakt ze onder meer gebruik van een buurten vrijwilligerswerking, naast sensibilisering en techno-preventieve maatregelen. Bij het vermijden en de aanpak van problemen is er samenwerking met verschillende actoren. Bij de voorgaande visitatie werd vastgesteld dat de aanpak van ABC te fragmentair was. Dat knelpunt lijkt weggewerkt: ABC beschikt over een visie op leefbaarheid en is zich ook bewust van de impact die ze kan hebben, wat onder meer blijkt uit de ontwerprichtlijnen voor nieuwe projecten. Het voornaamste aandachtspunt is de verdere implementatie, maar op dit vlak lijkt stilaan een nieuw elan gevonden. De commissie beoordeelt de prestaties daarom als goed.

- Uit de gesprekken die de commissie kon voeren, bleek dat er in de wijken van ABC soms sprake is van overlast (sluikstort, vandalisme) en persoonlijke problematieken (geestelijke gezondheid, druggebruik). ABC stelde dat er verder geen grote(re) leefbaarheidsproblemen (op wijkniveau) zijn, wat door andere actoren werd bevestigd. De relatief grote inzet van eigen (poets)personeel, wijktoezichters en een leefbaarheidsmedewerker heeft allicht een positief effect.

- ABC beschikt over leefbaarheidsplannen voor verschillende buurten. Deze plannen zijn opgesteld na een huurdersenquête, waarin bewoners konden aangeven welke problemen inzake leefbaarheid zij ondervonden. ABC kon de plannen zo afstemmen op de noden van specifieke gebieden. De plannen zijn ook gekoppeld aan subsidiëring van een leefbaarheidsmedewerker door de stad Antwerpen. Jaarlijks zitten ABC en de stad samen om prioriteiten te bepalen. In overleg met de


stad Antwerpen werden de leefbaarheidsplannen recent geëvalueerd en werd een nieuwe afsprakennota opgesteld.

- ABC zet in op detectie via wijktoezichters, aanwezigheid van de eigen poetsen onderhoudsdiensten op het terrein en signalen van andere actoren via maandelijkse toezichtvergaderingen (met medewerkers van ABC, politie en wijkregisseurs). Vooral de twee toezichters hebben daarbij tot taak om een rondgang te maken in de wijken van ABC (linker- en rechteroever) en problemen (bv. sluikstort, vandalisme) te signaleren. Daarnaast startte ABC recent met ‘blokvergaderingen’. De bedoeling is om eenmaal per jaar in elk complex langs te gaan. Bewoners krijgen vooraf een korte vragenlijst die polst naar onder meer problemen inzake leefbaarheid. Nadien is er een vergadering waarbij de maatschappij in gesprek gaat met de bewoners. ABC wil zo een duidelijk beeld krijgen van aanwezige problemen en daaraan de nodige maatregelen koppelen. In Gent is ABC minder aanwezig, onder meer doordat de huisbewaarder langdurig afwezig is wegens ziekte. ABC werkt hier via een flatwatcher, werkzaam bij WoninGent, die ook problemen doorgeeft voor woningen van ABC.

- Preventie van leefbaarheidsproblemen verloopt via acties en projecten die de samenhang in de wijken en de draagkracht van bewoners willen versterken. Daarnaast zijn er techno-preventieve maatregelen.

o ABC stelt 2 appartementen (‘Het Zonnetje’ en ‘Ons Burenhuis’) ter beschikking als ontmoetingsplaats voor bewoners en partner-organisaties (Vormingplus, Buurtsport, Buurtijd, buurtsport, formaat). Vrijwilligers, ondersteund door een medewerker van ABC, organiseren hier leefbaarheidsversterkende activiteiten zoals een barbecue, winterfeest, enzovoort.

o Rond problematieken als sluikstort, vandalisme en veiligheid sensibiliseert ABC via kleinschalige maatregelen, zoals deur-aan-deur-acties, gangvergaderingen, het verspreiden van informatie en brengpunten voor afval (bv. recupelbox).

o ABC neemt techno-preventieve maatregelen, waaronder camera’s, badgesystemen en gebruik van vandaalbestendige materialen. Dit om overlast te vermijden en de verantwoordelijken eventueel te kunnen aanspreken.

o Bij verschillende van deze maatregelen doet ABC een beroep op vrijwilligers. Daardoor kan ABC de betrokkenheid bij de werking verhogen. Een voorbeeld zijn bewoners die instaan voor het beheer van afvallokalen.

- Bij concrete signalen van leefbaarheidsproblemen werkt ABC met een huisbezoek, waarbij een medewerker zal trachten te bemiddelen om tot een oplossing te komen. Volgt geen resultaat, of is bemiddeling niet aangewezen, dan wordt het dossier aangemeld bij andere diensten (CAW, OCMW, politie, dienst Burenbemiddeling) (zie ook OD 4.1).

- De ontwerprichtlijnen voor nieuwe projecten besteden de nodige aandacht aan de leefbaarheid. Deze richtlijnen kwamen tot stand in overleg tussen de technische en sociale dienst en bevatten onder meer aanwijzingen omtrent te gebruiken materialen en het voorzien van openbare ruimten.

- Zowel ABC als externen gaven aan dat het voornaamste knelpunt verband houdt met opeenvolgende personeelswissels. De kerntaken van het personeel zijn wel omschreven per cluster, maar het wegvallen van een vertrouwd gezicht bemoeilijkte contact met bewoners en zorgde voor het stilvallen van enkele projecten. Een voorbeeld is de vrijwilligerswerking in ‘Het Zonneke’. ABC gaf daarbij aan dat de visie inzake leefbaarheid op punt staat en dat vooral de realisatie verder moet ontwikkeld worden. Actoren stelden dan weer dat er met de aanstelling van een nieuwe medewerker een positieve, nieuwe wind merkbaar is. De visitatiecommissie heeft begrip voor de situatie, maar stelt tegelijk vast dat het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen tijdens de gevisiteerde periode niet altijd naar behoren is verlopen doordat een aantal projecten een terugval kenden. Een tweede aandachtspunt is dat de klemtoon vooral ligt bij de wijken in regio Antwerpen. De aanwezigheid in Gent is beperkt en is volgens de visitatiecommissie een werkpunt.


ABC beschikt over een onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek, met aandacht voor detectie, preventie en een individuele en collectieve aanpak van problemen. De maatregelen liggen vervat in een afsprakennota en in leefbaarheidsplannen en worden periodiek geëvalueerd en bijgestuurd. Een knelpunt was de implementatie van een deel van deze maatregelen door opeenvolgende personeelswissels. De visitatiecommissie beveelt ABC aan om sterker in te zetten op kennisoverdracht naar nieuwe medewerkers toe. Ook de zorg om continuïteit, zoals de mogelijkheid om (essentiële) taken intern door te schuiven en nieuwe medewerkers beter bekend te maken bij bewoners, kunnen ertoe bijdragen dat dit probleem wordt verholpen. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan om ook voor het Gentse patrimonium een visie op maat te ontwikkelen en met partners af te stemmen over de respectievelijke bijdragen.

O.D 4.4 – De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij

wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Tijdens de vorige visitatieperiode beoordeelde de commissie de prestaties van ABC inzake het betrekken van bewonersgroepen als voor verbetering vatbaar. Momenteel werkt ABC bij grote renovatieprojecten met vergaderingen om bewoners te informeren over de plannen en de daaraan verbonden verhuisbewegingen. ABC communiceert periodiek met bewoners via onder meer het huurdersblad. Hoewel eerder kleinschalig, betrekt en ondersteunt ABC huurder-vrijwilligers. Daartegenover staat dat het coöperatieve gedachtengoed vooral theorie is en onder meer het driehoeksoverleg tussen bewonersvertegenwoordigers, de stad en huisvestingsmaatschappijen werd stopgezet. Zeer recent nam de maatschappij enkele nieuwe initiatieven om bewoners te betrekken. De commissie meent dat daardoor in de toekomst de nodige stappen kunnen worden gezet, maar beoordeelt de prestaties tijdens de gevisiteerde periode als voor verbetering vatbaar.

- De visitatiecommissie uit de vorige ronde stelde vast dat ABC theoretisch de meest doorgedreven vorm van bewonersbetrokkenheid kent. Als coöperatie bestaat de raad van bestuur van ABC namelijk voor het merendeel uit bewoners. De huurders van ABC hebben eveneens een absolute meerderheid van de aandelen in hun bezit, zodat ze via de algemene vergadering (mede)zeggenschap hebben in het hoogste orgaan van de maatschappij. In de praktijk is echter slechts een beperkt gedeelte van de bewoners aanwezig of vertegenwoordigd. Tijdens de jaarvergadering van 2018 ging het bijvoorbeeld om 49 personen. Verder beaamde ABC dat de raad van bestuur geen representatieve afspiegeling is van de huurderspopulatie, noch dat zij op vandaag een brugfunctie tussen bewoners en maatschappij vervult. Indien ABC op bewonersbetrokkenheid wil inzetten via haar organisatievorm, dan blijft er volgens de visitatiecommissie een taak weggelegd om huurders bewust te maken van het belang van deze organen, praktische drempels (bv. tijdstip van de jaarvergadering) weg te nemen en uiteindelijk de representatie van bewoners zoveel als mogelijk te realiseren. De relatief kwetsbare positie van een groot aandeel van de bewoners, is daarbij ongetwijfeld een uitdaging.

- Via een aantal projecten zet de SHM in op buurten vrijwilligerswerking. De maatschappij initieert en/of ondersteunt initiatieven met of door bewoners. Op die manier wil men niet alleen de samenhang tussen bewoners versterken, maar ook de aanspreekbaarheid van de maatschappij vergroten. Uit de gesprekken die de commissie kon voeren, bleek echter dat deze activiteiten een sterke terugval kenden door opeenvolgende personeelswissels (zie ook OD 4.3). Zeker voor initiatieven met/door huurders lijkt continuïteit en de figuur van de betrokken medewerker nochtans van groot belang. Algemeen kreeg de visitatiecommissie uit de gevoerde gesprekken de indruk dat de afstand tussen de SHM en haar bewoners momenteel groot blijft.

- ABC heeft een huurderskrant, communiceert via de website (zie ook OD 6.1) en organiseert bewonersvergaderingen bij renovatieprojecten (zie ook OD 4.1). Recent organiseerde ABC ook een eerste blokvergadering (zie ook OD 4.3).


- In de toekomst wil ABC, in samenwerking met stadsdiensten, De Ideale Woning en Woonhaven, werk maken van ‘wijktafels’. Dat initiatief vervangt het driemaandelijkse driehoeksoverleg tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen, de stad Antwerpen en het Platform Antwerpse Sociale Huurders (PASH), dat op aansturen van de stad werd stopgezet. De bedoeling is om bewoners op locatie samen te brengen, te luisteren naar wat zij te vertellen hebben en daarmee aan de slag te gaan. Op die manier zijn problemen of bedenkingen van huurders collectief bespreekbaar en kunnen de eerste stappen richting actieve bewonersgroepen worden gezet. Hoewel de uitrol hiervan nog moet plaatsvinden, waardeert de visitatiecommissie de openheid van ABC om met deze werkvorm aan de slag te gaan.

De commissie stelt vast dat de vermelde personeelswissels in het bijzonder een grote impact hebben gehad op het betrekken van bewoners(groepen), zodat de prestaties op dit vlak voor verbetering vatbaar blijven. De commissie beveelt ABC aan om verdere stappen te zetten om de betrokkenheid van huurders te vergroten. De initiatieven die recent werden ontwikkeld of die voor de toekomst in het vooruitzicht werden gesteld, kunnen daartoe bijdragen. Indien ABC via haar organisatievorm wil inzetten op betrokkenheid van bewoners, adviseert de commissie ook om werk te maken van de representativiteit van het bestuursorgaan en de algemene vergadering.

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling : voor verbetering vatbaar

Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren, beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van ABC als voor verbetering vatbaar. De financiële leefbaarheid van ABC, uitgedrukt via de FiGI, verzwakt jaarlijks. De werkings- en onderhoudskosten zijn sterk toegenomen en vertragingen op de realisatie van bouwprojecten drukken op de liquiditeit alsook op de rendabiliteit. ABC verwerft nu GSC en zal dit blijven aanvragen voor de volgende 5 jaar. Indien ze in die periode niet voldoet aan de normen voor GSC, zal een terugbetaling volgen. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties voor verbetering vatbaar zijn.

• De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de

Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter de indicatie van financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als volgt:

o als de FiGI-score lager is dan twintig, is de financiële gezondheid van de SHM op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch;

o een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM op dit moment goede financiële prestaties levert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleunen bij twintig);

o een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer goede financiële prestaties levert, maar ook hier zullen contextfactoren, de


evolutie en het inzicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de uiteindelijke beoordeling.

- De FiGI bedraagt 24,5 in het jaar 2017, terwijl de minimale norm op 20 ligt. ABC scoort daarmee net boven de norm. In 2013 lag de FiGI nog op 34,5. Jaar na jaar daalt de score met gemiddeld 2 punten per jaar.

- Gedurende de visitatieperiode 2013 – 2017 blijft de liquiditeitsratio permanent onder 1. Deze ratio stijgt vanaf 2013 van 0,32 tot 0,72 in 2016, maar daalt in 2017 terug tot 0,5. Dit betekent dat de korte termijn-inkomsten onvoldoende zijn om de korte termijn-kosten te betalen. Door het aangaan van een marktconforme lening voor het project Tijl Uilenspiegel, waar de bouw ondertussen 6-7 jaar op zich laat wachten, worden reeds jaren interesten betaald via eigen middelen. Ditzelfde geldt voor de erelonen van de architect. In de voorbereiding van de renovatie van Blok A werd 700.000 euro uit eigen middelen betaald, maar het project moet opnieuw worden aanbesteed. Nadien zal het geheel via een NFS3 lening gefinancierd worden, maar ondertussen drukt dit wel op de liquide middelen. Pas vanaf 2019 wordt terug een positieve evolutie verwacht, mee onder invloed van betere organisatiebeheersing.

- De rekening-courant (R/C) bij de VMSW bedroeg in 2013 ongeveer 2,5 mio euro en is geleidelijk gestegen tot 4,5 miljoen euro in 2017. De R/C in 2018 daalt sterk omwille van een foutieve boekhoudkundige verwerking zoals het storten van huurwaarborgen op de R/C.

- De norm voor de exploitatiecashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening bedraagt 85%. Bij ABC ligt deze ratio 2013 en 2014 rond de 95%. In 2015 bedraagt de exploitatiecashflow 98% en stijgt verder in 2016 en 2017 tot meer dan 100%. Dit leidt tot kapitaalderving.

- In 2016 wordt het operationeel resultaat negatief. In 2017 is het verlies opgelopen tot 1,7 mio euro, onder andere ten gevolge van sterk toenemende werkings-en onderhoudskosten (30% van de omzet in 2013 en 40% in 2017)

- De huurinkomsten zijn daarnaast gestegen met gemiddeld 4%. In 2016 en 2017 ontving ABC meerdere subsidies in het kader van energiebesparingen en bouwen. ABC ontvangt ook jaarlijks GSC. In 2018 wordt rekening gehouden met 425.000 euro, vanaf 2019 verhoogt dit bedrag tot 1,09 miljoen euro en dit stijgt verder in de jaren nadien.

- In de financiële planning zijn de jaren 2018 tot en met 2021 grondig uitgewerkt. 2018 vertoont een negatieve investeringscashflow maar dit wordt positief in 2019 en 2020. In 2021 evolueert deze terug negatief. Deze evolutie trekt zich door vanaf 2023 met een negatief effect op de liquiditeit. Zoals eerder vermeld zijn er nog geen gegevens ingevoerd in verband met de projecten gepland vanaf 2022.

- ABC ontvangt momenteel GSC. VMSW berekent dat de GSC in de komende jaren nog sterk toeneemt. Zonder GSC zal de rekening-courant van de VMSW negatief worden vanaf 2022. De SHM blijft dus sterk afhankelijk hiervan. Voor de volgende 3 jaren is er nog geen probleem, maar de termijn van 3 jaar is te beperkt om grondig inzicht te verwerven in de financieringsbehoefte voor de SHM.

Inzake organisatiebeheersing merkt de visitatiecommissie tijdens de gesprekken op dat zowel in de organisatie als op niveau van de raad van bestuur de beïnvloedende factoren voor de financiële leefbaarheid van de SHM gekend zijn (OD 5.4). Het belang en de urgentie van goede kostenbeheersing wordt door de SHM erkend maar dit vertaald zich momenteel nog niet in de werking, hoewel belangrijke verbeteringen zich opdringen (zie OD 3.2, OD 5.2, OD 5.3) Het verwerven van GSC is belangrijk om de financiële leefbaarheid op niveau te houden, maar om dit te verwerven zal de SHM inspanningen moeten leveren om aan de norm te voldoen. De cijfers van de voorlopige afsluiting van de jaarrekening 2018 geven indicaties dat de financiële ratio's in de goede richting evolueren.


OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Zowel de onderhouds- en herstellingskosten als de personeelskosten namen toe gedurende de visitatieperiode. ABC beschikt over een uitgebreide poetsdienst en technische ploeg waarvan de loonkost stabiel blijft maar het aantal VTE’s daalt. Daardoor wordt meer beroep gedaan op externen waardoor de onderhoudskost stijgt. De personeelskost voor bedienden daarentegen neemt vooral in 2017 sterk toe ten gevolge van heel wat gewenste en ongewenste personeelswissels. Daardoor staat ABC voor de uitdaging haar organisatiestructuur en -werking terug onder controle te krijgen met een aangepaste personeelsbezetting. De visitatiecommissie beveelt aan hier dringend werk van te maken. De frictieleegstand ligt op ruim 1,5% en is eerder stabiel. De structurele leegstand ligt met ongeveer 6% bij de hoogste in de sector. Dit is het gevolg van vertragingen in de renovatie waarbij één hoogbouw quasi leegstaat. Een daling op korte termijn wordt niet verwacht gezien de renovatieprojecten die op stapel staan. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

- De totale werkings- en onderhoudskosten per woning kennen in de periode van 2014 (1.084 euro) tot en met 2017 (1.347 euro) een stijging van 24%. uitzondering is 2015 met een totale werkingskost per woning van 976 euro per jaar. Het totaal aan kosten per wooneenheid lag in 2014 reeds hoog in verhouding tot de Vlaamse SHM’s. In 2017 heeft slechts 2% van de SHM’s hogere werkings- en onderhoudskosten. Om GSC te blijven ontvangen mag de SHM de norm aan totale werkingskosten per woning per jaar niet overschrijden. Deze norm wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt 1.270 euro voor appartementen en 1.090 euro voor woningen, voor het jaar 2018.

- De uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden en de personeelskosten vormen de twee grootste uitgavenposten:

o De onderhouds- en herstellingskosten voor de huurwoningen stijgen met ongeveer 20% gedurende de visitatieperiode. In 2013 bedroegen de kosten 950.000 euro en stegen tot 1.130.000 euro in 2017. Ruim 95% van deze uitgaven gaan naar gewone onderhouds- en herstellingswerken van woningen en iets minder dan 5% naar groenaanleg en -onderhoud. Deze verhouding bleef ongeveer dezelfde tussen 2013 en 2017.

o Om het onderhoud en de herstellingen van haar patrimonium te realiseren, beschikt ABC over een ruime ploeg technische medewerkers en poetsvrouwen (voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen). De totale loonkost van deze arbeiders blijft doorheen 2013 en 2017 ongeveer stabiel tussen 783.000 euro en 793.000 euro maar in diezelfde periode is het aantal poetsvrouwen met 25% VTE gedaald en het aantal technici van 6,5 VTE naar 6 VTE in 2017. Via de huurlasten recupereert de maatschappij voor het onderhoud en de herstellingen van de gemeenschappelijke delen, gerealiseerd door de interne personeelsleden en externe aannemers, 1,66 mio euro in 2013 en 1,77 mio euro in 2017 (OD 3.2).

o In 2013 bedroegen de personeelskosten voor bedienden ongeveer 1,03 mio euro. Deze kosten stegen doorheen de jaren met 25% tot 1,26 mio in 2016. Alleen al in 2017 was er nog eens een stijging met 25% waardoor de personeelskost voor bedienden op 1,65 mio euro komt. Het aantal VTE’s is meegegroeid van 18,1 in 2017 tot 25,6 in 2018. In 2018 ligt de totale loonkost echter lager dan in 2017 door het aantrekken van jonge medewerkers. De hoge kosten in 2017 zijn mede het gevolg van éénmalige hoge ontslagpremies en gerechtskosten naar aanleiding van ontslagen diensthoofden met hoge anciënniteit. ABC maakte in hetzelfde jaar extra selectiekosten om geschikte nieuwe medewerkers aan te werven. In de financiële planning blijft de loonkost echter jaarlijks stijgen met ruim 7%, terwijl het jaarlijks budget voor personeel voorzichtiger geraamd wordt. (OD 5.4) De visitatiecommissie mist hier de argumentatie waarom de personeelskosten zo sterk toenemen.

o De overgang tussen het pensioen van de oude directeur en het aantreden van de nieuwe directeur is niet vlot verlopen. In diezelfde periode kreeg ABC te maken met een hoog verloop bij de medewerkers. In 2017 heeft de raad van bestuur beslist om de werking van de SHM te laten doorlichten door een extern adviseur. Eind 2017 werd op basis van de analyse een nieuwe


organisatiestructuur en een actieplan voorgesteld. De visitatiecommissie merkt op dat het voorstel voor de organisatiestructuur slechts ten dele werd geïmplementeerd waardoor de omslag naar een klantgerichte organisatie (nog) niet gerealiseerd is. Door de vele personeelswissels is heel wat kennis over de beschikbare procedures verloren gegaan is. De nieuwe structuur met clusters heeft binnen de afdelingen wel de samenwerking en informatie-uitwisseling verbeterd, maar externe actoren weten evenwel vaak (nog) niet wie intern welke verantwoordelijkheden opneemt. Dit bleek het geval voor alle belanghebbenden van de SHM waarmee de visitatiecommissie gesprekken had (zie ook OD 6.2). Het gevolg is dat zeer veel communicatie via de directeur moet verlopen, waar vervolgens een ‘bottle-neck’ ontstaat omwille van te hoge werkbelasting. Omgekeerd kennen nieuwe medewerkers soms nog onvoldoende de rol en de bijdrage van de externe actoren tot de werking van de SHM.

- De visitatiecommissie oordeelt dat de hoge kostenstructuur momenteel niet in verhouding staat tot de geleverde dienstverlening. Daarom beveelt de visitatiecommissie dringend werk te maken van het bijsturen van haar organisatie en om de procedures waarmee de medewerkers in hun clusters aan de slag gaan terug helder te krijgen en ook toepassen. De visitatiecommissie beveelt hierbij aan om tot een goeie dialoog en samenwerking te komen met medewerkers en leidinggevenden en tussentijds voldoende de raad van bestuur te betrekken en te informeren.

- Toch zijn er enkele evoluties merkbaar inzake kostenbeheersing :

o Sinds 2015 werden de eerste raamcontracten opgesteld maar de meeste dateren van 2016 en 2017. Sinds het introduceren van de nieuwe structuur bij de technische dienst, begin 2018, is er meer ruimte om te focussen op specifieke thema’s en is er meer tijd besteed aan het opmaken en inzetten van raamcontracten. Volgens het jaarverslag lopen momenteel 14 raamcontracten en zijn er 3 in voorbereiding over allerlei aspecten inzake facilitair beheer en onderhoud en herstellingen. Het is echter niet duidelijk of deze raamcontracten leiden tot kostenverlaging, wel bieden zij meer inzicht in de kosten.

o ABC participeert in Gent in het Arteveldeoverleg. Daar bestaat een traditie van samen-aankopen. ABC kan aansluiten als volumes relevant zijn, zoals bijvoorbeeld voor brandblusapparaten, tankkaarten, enzovoort. Er wordt informatie en kennis gedeeld rond diverse thema’s, zoals inzichten in gebruik van contracten. De visitatiecommissie waardeert deze manier van werken om van elkaar te leren. In Antwerpen is een dergelijk overleg niet aanwezig. ABC is een kleine maatschappij in vergelijking met Woonhaven en De Ideale Woning. Ook hier zou kennisdeling en ervaringsuitwisseling een meerwaarde kunnen betekenen (zie ook OD 6.2).

- De frictieleegstand vertoonde in de periode 2013 tot en met 2017 een wisselend verloop. In 2013 lag deze op 1,99% of 39 woningen. Dit percentage daalt tot 1,48% in 2015 (of 30 woningen), om nadien terug te stijgen tot 2,78% in 2017 (of 58 woningen). Slechts 25% van de SHM’s heeft een nog hogere frictieleegstand. Volgens ABC bedraagt de werkelijke frictieleegstand eind 2017 slechts 34 woningen. De overschatting is te wijten aan het fout registreren van de woningen in SocioPack. Eenmaal de woning vrijkomt om te renoveren, moet deze geregistreerd worden als ‘overdracht aan aannemer’. Dit gebeurde naar aanleiding van renovatieprojecten op de Bredabaan en de Turnhoutsebaan die eind 2017 zijn opgestart.

- In 2013 bedroeg de structurele leegstand 7,28% of 143 woningen. Toen waren er slechts 12% van de SHM’s met een nog hogere structurele leegstand. Dit percentage aan leegstand blijft ongeveer gelijk tot 2016 en daalt licht tot 5,5% in 2017. De structurele leegstand is hoog in afwachting van de renovatie van één hoogbouw. Momenteel zijn er nog een 30-tal huurders die omwille van vertragingen bij een andere renovatie niet konden verhuizen. Gezien de vele geplande renovatieprojecten zal de structurele leegstand op een hoog niveau blijven in de komende jaren. Deze situatie geldt enkel voor Antwerpen. De appartementsgebouwen in Gent zijn gerenoveerd en daar is momenteel geen leegstand.


OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De huurdersachterstallen zijn tijdens de visitatieperiode jaar na jaar toegenomen van 3,07% tot 5,17% Ze situeren zich bij de hoogste van de sector. Bij ABC is de procedure voor huurdersachterstallen niet meer voldoende gekend bij de medewerkers, enerzijds door inhoudelijke aanpassingen, anderzijds door teveel wissels bij het personeel zelf. Cijfermatige informatie over de aard en het niveau ervan wordt wel maandelijks gedeeld op het directiecomité maar leidt voorlopig niet tot accurate acties om het achterstal onder controle te krijgen. In het jaarverslag wordt gecommuniceerd over het aantal dossiers per stap in het opvolgen van het huurdersachterstal ABC heeft haar debiteurenbeleid aangepast en boekt nu sneller waardeverminderingen. ABC bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude door het onderzoeken van meldingen door buren en controle door wijkagent. Daarnaast wordt info verkregen via de kruispuntbank sociale zekerheid. De visitatiecommissie beveelt aan om samen met de medewerkers en de betrokken welzijnsactoren een gedragen procedure voor het opvolgen van het huurdersachterstal op te maken en vervolgens te analyseren in welke mate deze verbetering in de situatie teweeg brengt. Op vlak van domicilie- en sociale fraude is er wel een aanpak die momenteel nog niet in een procedure is opgenomen. De visitatiecommissie beveelt ook aan om dit te doen omdat dit de kans biedt om de kennis hierover de delen bij de medewerkers.

- Het totaal bedrag aan huurdersachterstallen bij ABC bedraagt 5,13% van de in 2017 gefactureerde bedragen (d.i. de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). Slechts 2% van de SHM’s heeft nog hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen bedroegen in 2013 nog 3,07%. De SHM rapporteert maandelijks gedetailleerde cijfers over de evolutie van de huurdersachterstallen op het directiecomité en aan de raad van bestuur. Het onderscheid wordt gemaakt tussen zittende en vertrokken huurders en de vergelijking ten opzichte van het vorige jaar wordt gemaakt. Opvallend is hier de vermelding van openstaande huurdersachterstallen omwille van sociale fraude. De visitatiecommissie beveelt aan om nog meer te onderzoeken welke ondernomen stappen in de aanpak leiden tot het succesvol innen van de huurdersachterstallen om op basis daarvan ook te kunnen bijsturen. Op basis van deze informatie kunnen gerichte acties genomen worden door het directiecomité en de raad van bestuur.

- De visitatiecommissie merkt op dat ABC niet goed begrijpt waar de stijging van het huurdersachterstal vandaan komt en daardoor nog geen correcte acties implementeert.

o De procedure is enkele keren aangepast, maar momenteel is het voor de medewerkers niet meer duidelijk welke aanpak nu de juiste en gewenste is (zie ook OD 4.2).

o ABC heeft momenteel nog geen link gelegd tussen FiadPro (de boekhoudkundige informatie) en de informatie uit SocioPack (informatie vanuit de technische dienst), waardoor soms met foutieve informatie aan de slag wordt gegaan bij het opvolgen van de huurdersachterstallen. Bij ABC gaat men ervan uit dat SocioPack correct is.

o Er werd gekozen om sneller met een advocaat te werken in plaats van het OCMW in te schakelen. Het gevolg ervan is: hogere gerechtskosten en minder contact tussen de huurder en de SHM. Dit leidt vervolgens tot ongenoegen bij de huurders en ondermijnt een constructieve relatie met de huurders

o Na 2 rappels volgt een 3de brief met uithuiszetting, als een stap in de procedure. Dit leidde tot uithuiszetting die vervolgens in de praktijk niet werd uitgevoerd Sinds november 2018 heeft ABC deze stap in de procedure gewijzigd.

- De wijze waarop ABC haar huurlasten afrekent, heeft eveneens impact op de huurdersachterstallen (0D 3.2). Op het moment van de afrekening ontstaat een substantiële daling van de huurdersachterstallen. Bij de afrekening van de werkelijke huurlasten krijgen alle huurders terug, behalve ingeval van huurdersachterstal. Dan krijgt de huurder niets (of minder) terug omdat het verrekend wordt. Hierdoor ontstaat een ‘scheefgetrokken’ situatie waardoor de inspanningen van ABC in verband met het innen van de achterstallen niet altijd even effectief is. De visitatiecommissie


beveelt aan om samen met de betrokken medewerkers en welzijnsactoren de huidige procedure te analyseren en aan te passen om te komen tot een gedragen aanpak die echt bijdraagt tot het verminderen van de huurdersachterstallen. De visitatiecommissie beveelt ook aan om kennis en ervaringen bij andere SHM’s te bevragen om te begrijpen welke aanpak tot het beste resultaat kan leiden.

- De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering van de SHM’s omdat de boekhoudkundige verwerking van de huurdersachterstallen bij SHM’s verschillend kan zijn, ook al groeit die de laatste jaren meer naar elkaar toe. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot de vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. De SHM hanteert strengere regels dan nodig inzake haar debiteurenbeleid. Openstaande vorderingen worden snel afgeschreven en leiden meteen tot waardeverminderingen. Dit gebeurt na beslissing op de raad van bestuur. Vorderingen op zittende huurders worden pas definitief afgeboekt na beslissing door de raad van bestuur en op basis van een vonnis of briefwisseling van de raadsman of gerechtsdeurwaarder.

- ABC onderneemt actie bij gevallen van domiciliefraude en sociale fraude. De visitatiecommissie krijgt een procedure voorgelegd, maar deze is niet gekend door de medewerkers. In haar dagelijkse werking neemt de SHM wel actie. Wanneer de maatschappij signalen bereiken over mogelijke fraude, wordt de situatie opgezocht in de kruispuntbank. Vervolgens wordt de wijkagent geïnformeerd die controle uitvoert. Alle informatie hierover wordt genoteerd in SocioPack en komt bij de directeur terecht. Over de vervolgaanpak wordt beslist door de directeur. In 2017 werden 3 huurcontracten om deze redenen beëindigd. De visitatiecommissie beveelt ABC aan haar aanpak inzake domicilie - en sociale fraude nog beter te structureren en in overleg met de welzijnsactoren een procedure op te maken (zie ook OD 4.2).

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: Goed

ABC maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt één keer per jaar grondig besproken op de raad van bestuur waarbij ze aandacht besteedt aan de financiële leefbaarheid voor de volgende jaren. ABC maakt een jaarlijks budget op, gebaseerd op de werkelijke cijfers van het jaar voordien. De visitatiecommissie merkt op dat de tools om tot een financiële planning te komen goed gebruikt worden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed.

- ABC maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en vervangingsbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen voor een periode van 10 jaar.

- De leiding van de SHM en de raad van bestuur hebben zich de voorbije jaren verdiept in de financiële planning van de VMSW en er inzicht in verworven. De investeringen in de renovatieprojecten en de courante onderhoudsuitgaven zijn geïntegreerd in de financiële planning en dit op een overzichtelijke manier. De planning wordt in principe één keer per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM.

- ABC heeft een gedetailleerd budget opgesteld met details over administratieve kosten, kosten technische dienst, uitgaven voor EGW en diversen. Op basis van toestand per 30 september van het jaar X wordt een prognose gemaakt voor het volledige jaar X. Op basis van deze prognose en inschatting van noden wordt een budget voor het jaar X+1 gemaakt. De visitatiecommissie oordeelt


dat dit een nuttige denkoefening is. Opmerkelijk is dat het budget in X+1 voor alle rubrieken stijgt. In een duidelijk overzicht worden de prognoses voor de kosten naast de prognoses voor de inkomsten geplaatst. Voor 2019 vertoont het budget een tekort. De visitatiecommissie mist in deze budgetteringsoefening de acties die leiden tot kostenbesparing waardoor een budget in evenwicht kan worden voorgelegd (OD 5.2).

- In de details valt op dat de personeelskost in de budgetoefening niet overeenstemt met deze opgenomen in de financiële planning. Deze kostenrubriek neemt in de financiële planning jaar na jaar sterk toe. Hier mist de visitatiecommissie de onderliggende redeneringen die aantonen dat dergelijke aangroei van deze uitgaven noodzakelijk is.

De visitatiecommissie oordeelt dat ABC een goed inzicht heeft inzake de financiële leefbaarheid van de SHM voor de volgende 3 jaren. Alhoewel er een renovatie- en onderhoudsplanning bestaat op zeer lange termijn, is deze nog niet verwerkt in de financiële planning. Er wordt met jaarlijkse budgetten gewerkt, maar de afstemming met de financiële planning is nog niet helemaal doorgevoerd. De visitatiecommissie beveelt aan om dit aspect van de financiële planning nog verder te verfijnen om nog beter inzicht te verkrijgen in de financiële leefbaarheid op korte en middellange termijn.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar ABC levert inspanningen om haar kandidaat-huurders te informeren over de voorwaarden van het huren van een sociale woning en biedt ondersteuning bij het vervolledigen van het inschrijvingsdossier. Toch kan ABC duidelijk nog stappen tot verbetering zetten op vlak van klantvriendelijkheid. Vooral de bereikbaarheid in Gent, het vlot en duidelijk beantwoorden van individuele vragen en het bereik van anderstaligen zijn aandachtspunten. De commissie beoordeelt de prestaties daarom als voor verbetering vatbaar. - ABC is elke werkdag telefonisch bereikbaar tussen 8u30 en 12u30 en van 13u tot 16u30. Op maandag,

woensdag en donderdag zijn de loketten geopend van 8u30 tot 11u30. De kantoren van de maatschappij in Antwerpen zijn dichtbij de meeste van de sociale woonwijken. Naast de balie is er een lokaal waar met de nodige privacy een gesprek mogelijk is, maar de visitatiecommissie kreeg gemengde signalen over het effectieve gebruik van dit lokaal (zie ook OD 4.2). Daarnaast signaleerden de bewoners waarmee de commissie kon spreken dat het door reorganisatie en personeelswissels niet altijd duidelijk is bij wie men terecht kan. Hoewel ABC hieraan aandacht besteedde in het huurdersblad, vragen de bemerkingen van de bewoners volgens de commissie om bijkomende inspanningen. Daarnaast is de bereikbaarheid van ABC in Gent een pijnpunt. Door langdurige afwezigheid van de huisbewaarder, zijn bewoners hier de facto aangewezen op contact per mail of telefoon (behalve op maandag, wanneer er permanentie is van 13u tot 15u).

- De inschrijving van een kandidaat-huurder kan aan het loket, via mail of via de post. De dienst ‘huurders’ helpt kandidaten bij de opmaak van het dossier en geeft onder meer duiding bij de woonstkeuze en de gevolgen ervan voor de wachtlijst. Indien de inschrijving op afstand gebeurt en informatie ontbreekt, wordt de kandidaat uitgenodigd op kantoor om het dossier te vervolledigen. De commissie waardeert de beschrijving van het patrimonium, inclusief een ‘wijkinfobrochure’, het reglement van interne orde en een ‘afvalwijzer’, die op de website van ABC terug te vinden zijn. Kandidaat-huurders krijgen zo vooraf voldoende informatie over het woningpatrimonium en de rechten en plichten van de huurder en verhuurder.

- Tijdens de vorige visitatie stelde de commissie vast dat er een grote uitval was bij de actualisatie van de inschrijvingsregisters. Op dat vlak heeft de maatschappij geen stappen vooruit gezet. De visitatiecommissie meent dat het bijvoorbeeld nuttig is om andere actoren, zoals het OCMW, CAW


en verenigingen waar mensen in armoede het woord nemen, op de hoogte te brengen van een geplande actualisatie, zodat zij hun cliënteel kunnen activeren.

- ABC informeert huurders via mondelinge toelichting bij het contract, de website, het reglement van interne orde, een ziezo-boekje en het huurdersblad ‘Hallo ABC’ (zie OD 4.1). Vooral het reglement van interne orde bevat veel informatie. Hierin geeft ABC toelichting over de rechten en plichten van de huurder (bv. klachten, herstellingen, bijwoonst), maar ook praktische tips komen aan bod (bv. verluchting, huisdieren, afval). Via het huurdersblad, dat periodiek verschijnt, kan ABC ook na de inhuizing bepaalde topics onder de aandacht brengen. Vooral rond onderhoud en herstel gaven de bevraagde bewoners echter aan dat er nog onduidelijkheid over de rechten en plichten als huurder blijft bestaan (zie ook OD 2.1 en 4.1).

- De briefwisseling naar klanten van ABC is in het algemeen op maat van het doelpubliek geschreven. Bewoners en actoren signaleren echter dat ABC onvoldoende snel, duidelijk en klantvriendelijk antwoordt op individuele vragen. Doorheen de gesprekken werden voorbeelden gegeven van briefwisseling waarop geen antwoord kwam, of waarbij het antwoord niet getuigde van een open en sociale ingesteldheid. Woon- en welzijnsactoren stelden ook dat de behandeling van klachten niet volgens de bepalingen van het Klachtendecreet verloopt (bv. geen bevestiging van ontvangst en direct overschakelen op een juridische procedure). Bij wijzigingen in de werking, zoals bij de vertraagde afrekening van de huurlasten (zie ook OD 3.2), communiceerde ABC onvoldoende proactief en deed ze geen aanbod om tot een oplossing te komen. De commissie heeft begrip voor de situatie waarin ABC zich bevindt en kon de context van de aangehaalde problemen niet altijd nagaan, maar kreeg wel veelvuldig het signaal dat vragen, problemen en klachten niet altijd tijdig, correct en klantgericht worden opgevolgd.

- ABC doet inspanningen om zich in te schakelen in een eenloketsysteem, met name door inschrijvingen bij andere SHM’s in Antwerpen en Gent onderling door te sturen.

- Bijzonder voor ABC is het grote aantal anderstaligen in de huurderspopulatie. ABC is de SHM met het grootste aantal huurders van vreemde origine in Vlaanderen. Zowel medewerkers van ABC als bewoners en actoren gaven aan dat dit gegeven voor uitdagingen zorgt. Het beleid van de SHM is om Nederlands te hanteren als voertaal en sporadisch Frans of Engels toe te laten. ABC gaf aan om te willen inzetten op niet-talige communicatie, bijvoorbeeld via pictogrammen (zie ook OD 4.1). De visitatiecommissie meent dat anderstaligen hiermee inderdaad beter zouden kunnen worden bereikt.

- Na de vorige visitatie werden de resultaten en de opvolging hiervan gepubliceerd in het jaarverslag. Aangezien elke huurder-coöperant het verslag krijgt, en het ook gepubliceerd wordt op de website, meent de commissie dat ABC voldoende inspanningen leverde om de resultaten van eerdere prestatiebeoordelingen bekend te maken.

ABC levert zekere inspanningen om de burger te informeren, al zijn er evenzeer werkpunten. De commissie beveelt aan om stappen te nemen opdat ABC ook in Gent dichter bij de klant aanwezig zou zijn. Op die manier zal de dienstverlening én het persoonlijk contact worden versterkt. Een tweede aanbeveling is om zich vanuit een klantgerichte instelling te organiseren zodat vragen, problemen en klachten tijdig, correct en klantgericht worden opgevolgd.

O.D 6.2 – De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende

organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed ABC informeert beleidsinstanties en andere belanghebbenden in het algemeen snel en duidelijk. Vertegenwoordigers van stedelijke diensten die de visitatiecommissie kon spreken, toonden zich vrij positief over de actieve, open houding van de maatschappij om nieuwe projecten te realiseren. Met de andere SHM’s op haar actieterrein is er bereidheid tot informatiedeling, overleg en samenwerking. Bovendien zet ABC zich in voor een positieve beeldvorming rond sociaal wonen in de bredere


samenleving. De woon- en welzijnsactoren toonden zich echter minder positief. Hoewel er op dat vlak verbetering nodig is, beoordeelt de commissie de prestaties van ABC als goed. - ABC neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg (LWO) in Antwerpen en Gent. Tijdens de

vergaderingen is veelal de directeur aanwezig. ABC neemt er constructief deel aan de discussies en zet zelf zaken op de agenda. Voor nieuwe projecten heeft ABC sinds enkele jaren ook de samenwerking met de stadsbouwmeester versterkt. In beide steden is er verder een lokaal toewijzingsreglement. ABC stelde vooral in Antwerpen betrokken te zijn bij de totstandkoming ervan. In Gent was dit minder het geval, maar de maatschappij vond dit logisch gezien de inhoud van het reglement (gericht op ouderen). Daarnaast overlegt ABC regelmatig met de Antwerpse stedelijke diensten over de leefbaarheidsproblematiek, ter opvolging en evaluatie van de afsprakennota en leefbaarheidsplannen (zie ook OD 4.3). Zeker voor wat de realisatie van nieuwe projecten betreft, werd tijdens de gesprekken het beeld van een actieve maatschappij geschetst, waarmee men een goede samenwerking heeft. Op beleidsniveau kan de afstemming in Antwerpen wel beter (zie ook OD 1.1).

- De maatschappij overlegt met andere sociale huisvestingsmaatschappijen die op haar actieterrein werkzaam zijn. In Gent gebeurt dat via het ‘Artevelde-overleg’. In het verleden resulteerde dat onder meer in gezamenlijke aankopen en het delen van informatie (bv. gebruikte contracten). In Antwerpen is er eveneens overleg tussen de directies van de verschillende maatschappijen op het actieterrein, maar dan veeleer informeel (bv. over de toekomstplannen voor Linkeroever). Gezien de positieve resultaten, vraagt de commissie om na te gaan of het Gentse model toepasbaar is in Antwerpen en daartoe eventueel de nodige stappen te zetten.

- Naast beleidsinstanties en woonactoren, werkt ABC samen met andere actoren op het terrein: o In Antwerpen is er een project rond de versnelde doorstroom voor personen met geestelijke

gezondheidsproblemen, daklozen en jongeren die (begeleid) zelfstandig wonen (zie ook OD 4.1); o Zowel in Gent als in Antwerpen sloot ABC convenanten met het CAW om cliënten te huisvesten

in leegstaande sociale woningen (zie ook OD 4.1); o Inzake leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid is er samenwerking met Vormingplus,

Buurtsport, Buurtijd, Buurtsport en Formaat (zie ook OD 4.3); o Met de OCMW’s van Gent en Antwerpen werd in het verleden gewerkt rond begeleiding van

huurders met betalingsmoeilijkheden (zie ook OD 4.2); o Er is samenwerking met wijkregisseurs, dienst Burenbemiddeling en de lokale politie (zie ook

OD 4.2 en 4.3). - Woon-en welzijnsinstanties menen echter dat de communicatie met ABC moeilijker verloopt dan

in het verleden. ABC zou soms star, laat of zelfs niet communiceren. Bovendien zou het niet altijd duidelijk zijn bij welke medewerker men terecht moet. Dat terwijl een goede samenwerking en een open houding noodzakelijk is om gepast te reageren bij gezamenlijke dossiers (zie ook OD 1.5, 4.1 en 4.2).

- ABC gebruikt haar website onder meer om toelichting over haar werking te verspreiden (bv. voorstelling van het patrimonium en verspreiding van het jaarverslag). Het vorige visitatierapport was dan weer de aanleiding om over de resultaten van de visitatie en de daaraan gekoppelde wijzigingen in de werking te communiceren. Dit gebeurde onder andere via het vroegere driehoeksoverleg en de jaarverslagen (zie ook OD 4.4).

- ABC neemt deel aan de organisatie van de jaarlijkse ‘Silverrun’. De visitatiecommissie waardeert de bijdrage die de maatschappij op die manier levert aan een positieve beeldvorming rond sociaal wonen.

De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij initiatieven neemt om beleidsinstanties en belanghebbenden te informeren en is actief betrokken bij diverse overlegmomenten. Vooral de wisselwerking met woon- en welzijnsactoren verloopt echter minder vlot. De visitatiecommissie beveelt ABC daarom aan om in dialoog te gaan met deze partners en waar nodig afspraken te maken of te herbevestigen, zodat de onderlinge samenwerking wordt aangesterkt.


O.D 6.3 – De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar Tijdens de vorige visitatieronde beoordeelde de commissie de prestaties voor wat het meten van tevredenheid betreft als ‘goed’. Hoewel beperkt, stelde de commissie namelijk vast dat ABC verschillende zinvolle bevragingen uitvoerde die werden ingezet om de werking van de SHM te verbeteren. Tijdens de voorbije visitatieperiode organiseerde slechts eenmalig een objectieve meting van de klantentevredenheid. Hoewel deze enquête degelijk werd uitgevoerd en aanleiding gaf tot verbeteracties en communicatie daarover, stelt de visitatiecommissie vast dat de klantentevredenheid niet systematisch werd gemeten. De commissie beoordeelt de prestaties daarom als voor verbetering vatbaar. - In 2014 organiseerde ABC een globale huurdersenquête. Via vragenlijsten konden bewoners hun

tevredenheid uitdrukken over de diensten van AB, reparaties, het loket, de woning en de gemeenschappelijke delen, de woonomgeving, veiligheid, samenleven en huurdersbetrokkenheid. Daarnaast was er door middel van open vragen, de ruimte om eigen bedenkingen aan bod te laten komen. ABC deed inspanningen om de responsgraad te verhogen, namelijk door deur-aan-deur huurders aan te moedigen om te reageren en indien nodig bijkomende toelichting te verschaffen. Uiteindelijk reageerden zo 36% van de bewoners op de bevraging, wat als representatief kan worden beschouwd. Onder begeleiding van de stedelijke dienst ‘Stad in cijfers’ werden de resultaten verwerkt. ABC koppelde daarop terug naar huurders over de resultaten en zette deze om in concrete actiepunten. Zo werd het patrimonium op basis van deze bevraging opgesplitst in wijkclusters, waaruit in een latere fase gerichte leefbaarheidsplannen voortvloeiden (zie ook OD 4.3).

- Bij ‘blokvergaderingen’ maakt ABC gebruik van korte vragenlijsten. Hierin peilt de SHM naar de tevredenheid over het gebouw, de woning, de gemeenschappelijke delen, de buren en de informatie die de bewoner krijgt over de woning en het samenleven. Huurders dienen een cijfer van 1 tot 10 te geven om hun beoordeling uit te drukken en kunnen bemerkingen toevoegen. Hoewel dit een nuttig initiatief kan zijn, meent de visitatiecommissie dat het hier niet gaat om een objectieve tevredenheidsmeting. De vragenlijsten in kwestie zijn vooral bedoeld om nadien met de bewoner in gesprek te gaan, hem adequaat te ondersteunen en eventuele leefbaarheidsproblemen te detecteren (zie ook OD 4.3). Bovendien werd dit initiatief pas genomen na de periode waarop deze visitatie betrekking heeft.

- Behalve de enquête uit 2014 heeft de maatschappij geen initiatieven genomen om de tevredenheid

van haar klanten objectief en systematisch te meten. De visitatiecommissie stelde vast dat daartoe in toekomst evenmin initiatieven gepland staan. Ter verantwoording verwees de maatschappij naar de vele personeelswissels en de interne reorganisatie. Hoewel dit ongetwijfeld een impact heeft, blijft echter de vaststelling dat ABC in vergelijking met de voorgaande visitatie op dit vlak duidelijk minder inspanningen leverde.

De commissie beveelt aan om werk te maken van tevredenheidsmetingen, waarbij het verzamelen, verwerken en analyseren van gegevens objectief en systematisch moet verlopen. De informatie die ABC zal verkrijgen uit de vragenlijsten bij de blokvergaderingen is nuttig, maar voldoet niet aan de vereisten. Informatie over de tevredenheid van klanten is nochtans nodig om de kwaliteit van de dienstverlening in te schatten en de werking eventueel bij te sturen (bijvoorbeeld voor wat herstellingen betreft, zie ook OD 2.1). Het voorbeeld uit 2014, maar ook de goede praktijken die de visitatieraad verzamelde, kunnen daartoe dienstig zijn.


5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de onderstaande aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn gegroepeerd naar aantal overkoepelende thema’s: a) beter beheersen van de bedrijfsprocessen, b) reduceren van werkingskosten en huurlasten, c) meer aandacht voor kwetsbare doelgroepen en wijken, d) meer betrekken van het perspectief van huurders bij de werking van de maatschappij, en e) het verbeteren van de communicatie en samen-werking met huurders en woonactoren. a) beter beheersen van de bedrijfsprocessen 1. ABC heeft twee ongeschikt verklaarde woningen aan de Theophile Gautierstraat. Deze woningen

zijn als onderdeel van een renovatieproject tijdelijk ter beschikking gesteld aan een aannemer. Zonder dat ABC dat wist, zijn die woningen gebruikt voor illegale onderverhuur. De visitatiecom-missie beveelt aan dat ABC maatregelen neemt om te voorkomen dat dit in de toekomst nogmaals kan gebeuren. (OD 2.1)

2. Onderzoek en implementeer maatregelen om huurdersachterstallen te voorkomen en te verminderen. Versterk de communicatie en samenwerking met partners op dit onderdeel. (OD 4.2 en OD 5.3)

3. Structureer de aanpak inzake domicilie en sociale fraude nog beter, leg deze aanpak vast in een duidelijke procedure, en versterk de afstemming met welzijnsactoren op dit terrein. (OD 5.3)

b) reduceren van werkingskosten en huurlasten 4. Ontwikkel een actieplan om de huurlasten te verlagen, de afrekening van huurlasten te verbeteren

en huurders te sensibiliseren over hun bijdrage aan het verlagen van huurlasten. Volg systematisch de impact van de genomen maatregelen. (OD 3.2)

5. De hoge kostenstructuur van ABC staat momenteel niet in verhouding tot de geleverde dienstverlening. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om dringend werk te maken van het bijsturen van haar organisatie, de bedrijfsprocessen en procedures helder te krijgen en te beheersen. Dit alles in goede dialoog en samenwerking met medewerkers en leidinggevenden en tussentijdse afstemming met raad van bestuur. (OD 5.2)

c) meer aandacht voor kwetsbare doelgroepen en wijken 6. Ontwikkel een strategie voor het aanbieden van aangepaste woningen of woonvormen voor

kwetsbare huurders die extra begeleiding of voorzieningen nodig hebben. (OD 1.5). Versterk de dialoog met partners om te zorgen dat die huurders indien nodig kunnen rekenen op begeleiding door een gespecialiseerde instantie. (OD 4.1)

7. Ontwikkel voor het Gentse patrimonium een leefbaarheidsvisie en stem dit af met de lokale samenwerkingspartners. (OD 4.3)

8. Zet sterker in op kennisoverdracht naar nieuwe medewerkers over leefbaarheidsvraagstukken. Zorg voor continuïteit, bijvoorbeeld door te voorzien in terugvalposities en door nieuwe medewerkers beter bekend te maken bij bewoners. (OD 4.3)

5. AANBEVELINGEN


d) meer betrekken van het perspectief van huurders bij de werking van de maatschappij. 9. Neem verdere stappen om de betrokkenheid van bewoners(groepen) bij de werking en het bestuur

van de maatschappij te vergroten. Gebruik hiertoe onder andere het potentieel van de unieke coöperatieve organisatievorm van ABC. Maak werk van de representativiteit van het bestuursorgaan en de algemene vergadering. (OD 4.4)

10. Werk meer vanuit een klantgerichte instelling aan het oplossen van vragen, problemen en klachten van bewoners. Zorg voor een tijdige, correcte en klantgerichte opvolging. (OD 6.1).

11. Maak meer werk van tevredenheidsmetingen. Waarborg dat het verzamelen, verwerken en analyseren van gegevens objectief en systematisch verloopt. (OD 6.3)

e) het verbeteren van de communicatie en samenwerking met huurders en woonactoren 12. Versterk de dialoog en samenwerking met woon- en welzijnsactoren. Leg waar nodig afspraken

vast, of herbevestig bestaande afspraken. (OD 6.2)

13. Onderneem stappen om ook in Gent dichter bij de klant te staan en de dienstverlening én het persoonlijk contact te versterken. (OD 6.1)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van ABC de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie heeft in dit visitatierapport een groot aantal verbeterpunten voor ABC geformu-leerd. Een aantal van deze punten kwam ook al als aanbeveling voor het vorige visitatierapport. Dit heeftonvoldoende tot de gewenste verbeteringen geleid.Deknelpunten rond de communicatie met huurders en andere belanghebbenden zijn bijvoorbeeld eerder toegenomen dan verbeterd. De visita-tiecommissie heeft twijfels of ABC zelfstandig in staat en bereid is om de noodzakelijke verbeteringen tijdig door te voeren.Daarom beveelt de visitatiecommissie de minister aan om ABCeen concreet ver-beterplan te laten opstellen om de aanbevelingen uit dit visitatierapport uit te voeren,na te gaan of dit verbeterplan adequaat is,enindien nodigondersteuning ter beschikking te stellen voor begeleiding bij het opstellen en uitvoeren van dat verbeterplan (bijvoorbeeld door de VMSW).De visitatiecommissie adviseert de minister bovendien om een vervroegde visitatie te laten uitvoeren, bij voorkeur over 2 tot 3 jaar, teneinde de voortgang op de verbeterpunten vast te stellen.

5.3 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.)


BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Mieke DUPONT, directeur

- Jan ADRIAENSEN, secretaris RvB - Leo VAN DYCK, bestuurder RvB - Robert VAN PASSEN, voorzitter RvB Medewerkers SHM - Robin APPELS, medewerker cluster bemiddeling/verhuur - Vanessa BICKX, medewerker intern werking - Martin COLMAN, clusterverantwoordelijke dagelijks onderhoud - Paulien DE VOS, leefbaarheidsmedewerker - Nora D'HONDT, medewerker onthaal/verhuur - Sanne DRIESSENS, clusterverantwoordelijke interne werking - Vanessa HEYNDRICKX, medewerker verhuur - Gert TUERLINGS, clusterverantwoordelijke projecten - Bart VAN OPSTAL, medewerker projecten Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Laure AELTERMAN,consulent woonbeleid, Antwerpen (inbreng per e-mail) - Katrien EMBRECHTS, adjunct coördinator Stadsbouwmeester, Antwerpen - Kristof GIELEN,regisseur sociaal wonen, Gent Uitgenodigd maar verontschuldigd, niet afwezig of geen reactie: Roel VAN DER STICHELEN, Stedenbouwkundig ambtenaar stad Antwerpen; Miryam BAK, Consulent woonbeleid, stad Antwerpen; Afdeling Woonzekerheid, OCMW Antwerpen; Mia PHILIPS, provincie Antwerpen; Liselotte MORTIER, Adviseur Wonen, stad Gent; Hilde REYNVOET, Directeur Dienst Wonen, stad Gent; Anne BAUDEWIJN, Adviseur Stadsvernieuwing, stad Gent; Bart VERMANDERE, Toegankelijkheidsambtenaar, stad Gent; Peter VANDEN ABEELE, Stadsbouwmeester, stad Gent; Agnieszka ZAJAC. Senior Projectverantwoordelijke, SOGent. Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Karla BLOMME,Ombudsvrouw Antwerpen - Rob DE WINTER, CAW Antwerpen - Hans VOS,Huurdersbond Antwerpen - Eric WILMS, VIVAS/VHP, informele bewonersgroep ABC Antwerpen Uitgenodigd maar verontschuldigd, niet afwezig of geen reactie: Leen BAEKE, CAW Oost Vlaanderen; Koen VAN DER JEUGT, SVK Gent; Huurdersbond Oost-Vlaanderen. Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) In totaal zijn er ruim 80 huurders uitgenodigd. - Aantal aanwezige sociale huurders: 15 - Aantal aanwezige bewonersondersteuners: 1

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

BIJLAGEN


Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Lies PEETERS,kabinetsadviseur Antwerpen Uitgenodigd maar verontschuldigd, niet afwezig of geen reactie: Bart DE WEVER, burgemeester stad Antwerpen; Fons DUCHATEAU, schepen voor Wonen stad Antwerpen; Burgemeester Daniël TERMONT, stad Gent; Sven TAELDEMAN, Schepen van Stadsontwikkeling en Ruimtelijke Planning, stad Gent; Rudy CODDENS, voorzitter OCMW, stad Gent.


BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimonium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede woningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwoning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets). actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrijven met de vraag of zenog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropgestelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgenomen adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaat-

huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldoet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er sprake is van overmacht. ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het fa-ciliteren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste wo-ning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activitei-ten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen blijven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per deelprogramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning. bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het renoveren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. www.vlaamsewoonlening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf. www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begripsverwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen worden verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie


van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een ‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objectief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrachten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoordelingscommissie vastgesteld budget. convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin partijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwerking.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ betreft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende leidraad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitgebreid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel). Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale lening) EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be). EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt

door een erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaanderen.be en www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843). ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de realisatie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt verder op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten.

goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen inzake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen. IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, gebouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement)


worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunningsprocedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning. lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woonprojecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1016403&param=inhoud). K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieniveau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand: - structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt

een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leegstaan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzakelijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leegstaand werden aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over te nemen in het openbaar domein van de gemeente.

meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningsprocedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden. Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO) OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doelstelling afgeleid.

ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctionaliteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen. prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor programmatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renovatietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat. recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aangewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen be-paalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels.

renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de ratio-naliteit van het voorgestelde project. Samenlevingsopbouw: sector van buurten opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te berekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, een sociale


last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woonaanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en www.huurpunt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ gebeurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH). Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur). VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen

Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’ Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de mogelijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vlabinvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger.

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be)

VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (www.vvsg.be) VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be)

wachtlijst: zie actualisatie Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitmakend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaanderen.be)


www.visitatieraad.be [email protected]

Formele reactie van ABC (1065), Antwerpen

op het visitatierapport van 31 mei 2019

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport

van 31 mei 2019 van ABC (1065), Antwerpen

Antwerpen - Wonen Vlaanderen · ABC is één van de weinige coöperatieve sociale...

Documents

Transcript of Antwerpen - Wonen Vlaanderen · ABC is één van de weinige coöperatieve sociale...