Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, · 2018. 6. 5. · VISITATIERAAD SOCIALE...

Visitatierapport

Kleine Landeigendom Zuiderkempen,

Westerlo

Visitatiegesprekken op 11 december 2014

Definitief visitatierapport van 29 maart 2015

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 2 VAN 42

Prestatiebeoordeling SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen

Datum definitief rapport: zondag 29 maart 2015 Datum visitatiegesprekken: donderdag 11 december 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 18 februari 2015 Erkenningsnummer SHM: 9560 Contactgegevens SHM: Tongerlodorp 1, 2260 Westerlo 014/54 41 83 [email protected] www.klz.be Directeur: de heer Bart Vansant Voorzitter: de heer Daniël Claes Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Geel, Grobbendonk, Herentals, Herenthout, Herselt, Hulshout, Laakdal, Meerhout, Olen, Vorselaar, Westerlo Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Gerard van Bortel, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Kleine Landeigendom Zuiderkempen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM ZUIDERKEMPEN ........................................................ 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 20

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 22

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 25

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 32

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 36

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 36

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 36

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 36

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 37

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 38

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 39


1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling over

de periode 2009-2013 van de SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen, kortweg KLE

Zuiderkempen, te Westerlo.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,

d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22

oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de

erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het

Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.

Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling

vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze

gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM

een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM

verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

http://www.visitatieraad.be/


1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de

Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste

prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring

ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te

handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van

de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit

visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,

commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij

daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot

stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of

andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en

aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De

onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]


2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t.

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Goed

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Goed

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

n.v.t.

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Uitstekend

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Uitstekend

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t.

PV 4 SOCIAAL BELEID Uitstekend

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t.

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

n.v.t.

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen werd onder de naam ‘Gewestelijke Maatschappij voor de

Kleine Landeigendom “De Zuiderkempen” – samenwerkende maatschappij’ opgericht op 7 juni 1937. Voor de oorlog vanaf 1936 en tot eind jaren ’40 bemiddelde de SHM alleen maar sociale leningen. Pas later startte KLE Zuiderkempen met bouwactiviteiten en realiseerde ze ‘complexbouw’, bouw van in complexen gegroepeerde woningen of groepswoningbouw. Van 1950 tot en met 2013 heeft de SHM in totaal 2.662 woningen gebouwd, waarvan 2.538 eengezinswoningen en 124 appartementen. De SHM heeft het grootste deel van de woningen in grote groepen gebouwd. Twee derde van het gerealiseerde kooppatrimonium ligt in 14 wijken van elk 50 tot 300 woningen. Een kwart van de realisaties is kleinschaliger, met tussen 11 en 50 woningen, en een minderheid is nog kleiner, 1 tot 10 woningen. Vandaag is KLE Zuiderkempen actief in het bouwen en verkopen van sociale koopwoningen en in het bemiddelen van sociale leningen van de VMSW.

Aan gefaseerde uitbreiding tot alsmaar grotere wijken wordt sinds een 15-tal jaar niet meer gedaan, met uitzondering van de wijk Sint-Janneke in Herentals waar in 2009 nog 24 nieuwe koopwoningen zijn toegevoegd aan de 165 bestaande. De bouw van meer kleinschalige groepsbouw, ook in gemengde projecten koop- en huurwoningen, is nu het meest gangbaar.

Vanaf 1992 heeft KLE Zuiderkempen, als eerste SHM in Vlaanderen, sociale koopappartementen aangeboden. Tot nu verkocht ze er 126 in 15 projecten in 9 gemeenten in haar actieterrein. Alleen in Herenthout en Herselt was dat tot nu toe nog niet het geval.

De CVBA Kleine Landeigendom Zuiderkempen heeft 33 aandeelhouders: 20 private en 13 publieke

aandeelhouders, namelijk de provincie Antwerpen, de Vlaamse gemeenschap en de 11 gemeenten in het actieterrein. De raad van bestuur telt 15 leden: 3 private en 12 publieke aandeelhouders, de provincie Antwerpen en de 11 gemeenten in het actieterrein. Het directiecomité van 6 leden bestaat uit de voorzitter en de ondervoorzitter van de raad van bestuur, 3 bestuursleden en de directeur.

In 2009 had de SHM 5 voltijdse medewerkers, de directeur met 2 administratieve en 2 technische krachten. In 2010 is daar een financieel verantwoordelijke bijgekomen en in 2012 een architect. Op dit ogenblik beschikt KLE Zuiderkempen over 7 voltijdse medewerkers.

De SHM werkt nauw samen met de 11 gemeenten in haar actieterrein en met 3 SHM’s, die

sociale huurwoningen aanbieden: Geelse Huisvesting (Geel), Eigen Haard (Herentals), en De Zonnige Kempen (Westerlo). In tegenstelling tot de andere genoemde SHM’s zijn er met De Heibloem uit Olen nog geen projecten gerealiseerd of gepland. Met de SVK’s Zuiderkempen (Geel) en ISOM (Intergemeentelijke Samenwerking OCMW’s Middenkempen - Herentals) zijn er geen contacten. Wel is er samenwerking met de Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij Kempen (IOK - Geel), onder meer bij de aankoop van gronden door KLE Zuiderkempen en met de recente opdracht van de SHM aan de IOK voor een stedenbouwkundige studie op één van de Woonuitbreidingsgebieden (WUG) in Herselt.

Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de ontleners bij KLE Zuiderkempen

bedroeg € 13.377 in het jaar 2013. Bij ruim 1/3 van de SHM’s die sociale leningen aanbieden was dit inkomen lager. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen varieerde over de periode 2009-2013 van minimaal € 12.957 in 2011 tot maximaal € 15.242 in 2010.


De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning van de KLE Zuiderkempen varieerde van € 182.405 in 2009 over € 150.813 in 2011 tot € 119.700 in 2013. In 2009 was de verkoopprijs bij 2/3 van de SHM’s nog lager, in 2011 nog slechts bij 1/6 van de SHM’s en in 2013 was de mediaan verkoopprijs bij geen enkele andere SHM lager.

3.2 Beschrijving omgeving Het huidige actieterrein van KLE Zuiderkempen kwam tot stand op 1 januari 1977 bij de fusie van

23 kleine gemeenten tot de huidige 11. Twee kleine gemeenten werden bij Heist-op-den-Berg gevoegd en verdwenen uit het oorspronkelijke actieterrein (zie verder tabel BSO-koop). Op 31 december 1986 telde het actieterrein 152.463 inwoners op een oppervlakte van 46.376 hectare. Tot vandaag wordt zowel over de (historische) stad Herentals, de (jonge) stad Geel en 21 dorpen gesproken als over de 11 (administratieve) gemeenten. In 2013 is het aantal inwoners toegenomen tot 178.858 of met 17% ten opzichte van 1986.

Eind 2009 zijn er in het actieterrein 73.656 huishoudens. Er wordt een toename van het aantal huishoudens verwacht met 8% tot circa 80.000 in 2020, en met 14% tot 83.700 in 2030. In vergelijking met de groep van 10 SHM’s die uitsluitend koopwoningen aanbieden, is het aantal huishoudens in het actieterrein van KLE Zuiderkempen eerder bescheiden; er zijn maar 2 actieterreinen van SHM’s waar het aantal huishoudens kleiner is.

Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen in 2011 bedroeg voor het actieterrein € 17.211. Per

gemeente varieerde dit inkomen licht van € 16.678 in Herenthout tot € 17.714 in Grobbendonk of een verschil van 6%. De werkloosheidsgraad in het actieterrein was bijna 7%; deze was het laagst in Grobbendonk met 6% en het hoogst in Herentals met 8%. Het gemiddelde aandeel leefloners kwam op 0,24%, met als laagste 0,09% in Hulshout en als hoogste 0,53% in Geel. Het aandeel inwoners van 65 en ouder in het actieterrein was 17%.

In Vlaanderen is het gemiddeld netto-belastbaar inkomen in 2011 € 17.414 of 1% hoger dan in het actieterrein. De werkloosheidsgraad ligt op 6% of 1% lager dan in het actieterrein; het aandeel leefloners op 0,23% of eveneens iets lager. Van de totale Vlaamse bevolking is 21% 65 jaar of ouder dit is 4% hoger dan in het actieterrein. Samenvattend komen de sociaaleconomische kenmerken van het actieterrein grotendeels overeen met het Vlaamse gemiddelde, dit met uitzondering van het aandeel ouderen dat in het actieterrein een kwart lager ligt dan in Vlaanderen.

In het actieterrein is de open bebouwing dominant met 52% van alle gebouwen, waar die in

Vlaanderen uitkomt op 24%. Er is 21% halfopen bebouwing; in Vlaanderen is dat bijna gelijkaardig met 20%. Gesloten bebouwing neemt nog 10% in; die is in Vlaanderen goed voor 31%. Flatgebouwen hebben een aandeel van 17% in het actieterrein en 25% in Vlaanderen.

De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis bedroeg in 2013 in Vlaanderen € 200.000, met een

stijging van 14% over de voorbije 5 jaar. In het actieterrein is die mediaan verkoopprijs € 198.336 met een stijging van ongeveer 15%. Ofschoon het verschil in mediaan verkoopprijs tussen het actieterrein en Vlaanderen vrij klein is, varieert de verkoopprijs in het actieterrein zelf zeer sterk, van € 159.000 in Meerhout tot € 229.475 in Grobbendonk.

Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs in het actieterrein € 181.948; in Vlaanderen is die € 178.161. De verkoopprijs van appartementen varieert van € 144.455 in Meerhout tot € 210.000 in Westerlo.

De mediaan grondprijs is € 187 per m² in het actieterrein met een stijging van bijna 21% in de voorbije 5 jaar. De laagste grondprijs wordt genoteerd in Laakdal met € 144 per m² en de hoogste in Grobbendonk met € 240 per m². De mediaan grondprijs in Vlaanderen is € 205.


Op basis van de nulmeting van 31/12/2007 is het BSO voor sociale koopwoningen per gemeente bepaald. Voor het gehele actieterrein komt het BSO-Koop uit op 533 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/2013 – 152 woningen – moeten er tegen 2020 nog 381 bijkomende sociale koopwoningen worden gerealiseerd, of per gemeente (met vroegere dorpen, nu deelgemeenten, tussen haakjes):

Stad GEEL (en een klein deel Oevel) BSO-Koop 100 -voortgang 7 of nog 93 te realiseren GROBBENDONK (Bouwel) BSO-Koop 33 -voortgang 0 of nog 33 te realiseren Stad HERENTALS (Morkhoven, Noorderwijk) BSO-Koop 86 -voortgang 66 of nog 20 te realiseren HERENTHOUT BSO-Koop 27 -voortgang 1 of nog 26 te realiseren HERSELT (Ramsel) BSO-Koop 45 -voortgang 0 of nog 45 te realiseren HULSHOUT (Houtvenne, Westmeerbeek) BSO-Koop 31 -voortgang 10 of nog 21 te realiseren LAAKDAL (Varendonk, Eindhout, Veerle, Vorst) BSO-Koop 48 -voortgang 23 of nog 25 te realiseren MEERHOUT BSO-Koop 31 -voortgang 10 of nog 21 te realiseren OLEN BSO-Koop 36 -voortgang 19 of nog 17 te realiseren VORSELAAR BSO-Koop 23 -voortgang 0 of nog 23 te realiseren WESTERLO (Tongerlo, Zoerle-Parwijs, Oevel) BSO-Koop 73 -voortgang 16 of nog 57 te realiseren

ACTIETERREIN BSO-Koop 533 -voortgang 152 of nog 381 te realiseren

Vanaf 1 januari 2008 tot en met 31 december 2013 heeft KLE Zuiderkempen 119 nieuwe sociale

koopwoningen gerealiseerd. Geelse Huisvesting heeft er 3 en Zonnige Kempen 15 in Laakdal. KLE Zuiderkempen realiseert bovendien nog 27 wederverkopen van door haar na 1998 verkochte sociale koopwoningen die terug ingekocht zijn in de periode 2008-2013. De voortgang in het door de 11 gemeenten te realiseren BSO-Koop in het actieterrein komt eind 2013 op 183 woningen of 31 meer dan de vastgestelde voortgang van eind 2013. Er blijft een totaal van (533-183=) 350 sociale koopwoningen te realiseren in de volgende 7 jaar - 2014-2020 – volgens een opgelegd (en niet aan een andere gemeente in het actieterrein overdraagbaar) quotum per gemeente.

Voor sociale kavels is er een BSO-Kavel opgelegd voor elke gemeente in het actieterrein met

uitzondering van Meerhout. Het BSO-kavels is vastgelegd op 28 in totaal voor de overige 10 gemeenten. Eind 2011 was de voortgang in de realisatie van het objectief beperkt tot 2 sociale kavels in Olen. Tegen 2020 blijven er 26 sociale kavels te realiseren in de overige 9 gemeenten samen. De realisatie van 14 bijkomende sociale kavels in Olen kan niet overgedragen worden naar andere gemeenten en vormt enkel een extra in Olen zelf.

Het BSO-Huur komt voor het gehele actieterrein uit op 1.117 woningen. Rekening houdend met

de vastgestelde voortgang op 31/12/2013 – 421 woningen – moeten er tegen 2025 nog 696 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd worden of per gemeente (met vroegere dorpen, nu deelgemeenten, tussen haakjes):

Stad GEEL (en een klein deel Oevel) BSO-Huur 246 -voortgang 36 of nog 210 te realiseren GROBBENDONK (Bouwel) BSO-Huur 86 -voortgang 53 of nog 33 te realiseren Stad HERENTALS (Morkhoven, Noorderwijk) BSO-Huur 187 -voortgang 120 of nog 67 te realiseren HERENTHOUT BSO-Huur 14 -voortgang -2 of nog 16 te realiseren HERSELT (Ramsel) BSO-Huur 96 -voortgang 19 of nog 77 te realiseren HULSHOUT (Houtvenne, Westmeerbeek) BSO-Huur 66 -voortgang 21 of nog 45 te realiseren LAAKDAL (Varendonk, Eindhout, Veerle, Vorst) BSO-Huur 102 -voortgang 44 of nog 58 te realiseren MEERHOUT BSO-Huur 72 -voortgang 31 of nog 41 te realiseren OLEN (opm. +11 woningen extra niet overdraagbaar) BSO-Huur 42 -voortgang 42 of nog 0 te realiseren VORSELAAR BSO-Huur 49 -voortgang 19 of nog 30 te realiseren WESTERLO (Tongerlo, Zoerle-Parwijs, Oevel) BSO-Huur 157 -voortgang 38 of nog 119 te realiseren

ACTIETERREIN BSO-Huur 1.117 -voortgang 421 of nog 696 te realiseren


4. PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM ZUIDERKEMPEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing KLE Zuiderkempen is een zuivere koopmaatschappij. Ze bouwt af en toe een aantal sociale huurwoningen in gemengde projecten die ze verkoopt aan een huurmaatschappij. Voorbeeld van deze werkwijze zijn 3 projecten in Herentals voor 9 woningen in 2009, 8 woningen in 2010 en 7 woningen in 2011. Alle woningen werden verkocht aan de SHM Eigen Haard. De beoordeling van de prestaties van KLE Zuiderkempen voor deze doelstelling is hier bijgevolg niet van toepassing omdat de SHM optreedt als ‘sociaal projectontwikkelaar’ met de huurmaatschappij als vooraf bekende koper van de sociale huurwoningen. De huurmaatschappij brengt haar aankoop als een realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in bij de beoordeling van haar prestatie voor OD 1.1. Er is echter wel sprake van een prestatie van KLE Zuiderkempen bij ‘het evolueren naar een echte woonmaatschappij’ bij OD 5.5 omwille van de nauwe samenwerking en haar onrechtstreekse bijdrage aan het BSO-Huur in de stad Herentals. Ook voor de toekomst staan er samenwerkingen op het programma voor de bouw van huurwoningen. Met Geelse Huisvesting zijn 3 projecten in ontwikkeling, 2 in Westerlo voor 8 en voor 6 huurwoningen en 1 in Meerhout voor 15 nieuwe sociale huurwoningen. In Herselt en in Grobbendonk werkt KLE Zuiderkempen samen met Zonnige Kempen in 2 projecten. De visitatiecommissie vond het moeilijk om een correct beeld te krijgen van de situatie en dringt er op aan dat de SHM’s elk tijdig de juiste informatie aan de overheid bezorgen. Bij de voorbereiding van de visitatie bleek immers dat de woningen uit zulke projecten door de overheid dubbel geteld werden (zowel als een realisatie van KLE Zuiderkempen als van Eigen haard). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed Vergeleken met andere SHM’s die sociale koopwoningen aanbieden slaagt de KLE Zuiderkempen er over de voorbije periode 2009-2013 in om gemiddeld jaarlijks een hoog aantal nieuwe sociale koopwoningen te realiseren. Bovendien is nog een hoog aantal nieuwe sociale koopwoningen aangemeld bij de VMSW en staan er veel nieuwe woningen op een uitvoeringsprogramma. De SHM zorgt voor de nodige continuïteit door met grote regelmaat nieuwe projecten op te starten. De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen goede prestaties levert voor deze doelstelling. - In 11 projecten realiseerde KLE Zuiderkempen in de voorbije 5 jaar 120 nieuwe sociale

koopwoningen of gemiddeld 24 per jaar. Bij 2/3 van de SHM’s lag dit aantal woningen lager. Uit gegevens over de voorgaande periode van 13 jaar – 1996-2008 - blijkt de SHM op ongeveer dezelfde gemiddelden per jaar uit te komen, met 354 woningen in 32 projecten of gemiddeld 27 woningen per jaar. De analyse geeft blijk van een grote continuïteit over de voorbije 18 jaar van 1996 tot en met 2013.


- In 2013 staan er bij KLE Zuiderkempen 25 projecten op stapel voor een totaal van 343 aangemelde en geprogrammeerde sociale koopwoningen. Eind 2013 zijn 217 woningen aangemeld in 14 projecten. Bij meer dan 4/5 van alle SHM’s lag dit aantal lager. Dat zijn woningen die op middellange termijn zullen worden gerealiseerd. Wat op een uitvoeringsprogramma staat, wordt verwacht op korte termijn gerealiseerd te worden. Dit is het geval voor 126 nieuwe koopwoningen in 11 projecten. Meer dan de helft van de SHM’s heeft minder woningen op die korte termijnplanning staan.

- De projecten zijn zo gespreid over de 11 gemeenten in het actieterrein dat voor 8 gemeenten bij realisatie van deze projecten het BSO-koop bereikt wordt. In Herenthout en Geel zijn wel voldoende projecten in beeld, maar nog niet ver genoeg ontwikkeld om zekerheid te hebben dat het objectief binnen bereik is. In Grobbendonk is sprake van 2 projecten, maar is het verder nog niet geheel duidelijk of die zullen volstaan om het BSO te behalen. Als de voortgang tot eind 2013 in rekening wordt gebracht zijn er tegen 2020 nog 381 sociale woningen te realiseren in het actieterrein. Uit wat voorafgaat en op voorwaarde dat de SHM haar planning rigoureus opvolgt acht de visitatiecommissie het waarschijnlijk dat het BSO zal kunnen gerealiseerd worden.

- Uit gesprekken met de raad van bestuur en met de directie blijkt een toenemende zorg over

de doorlooptijden van projecten. Bij langdurige projectontwikkelingen bestaat het risico dat de omstandigheden waarin het project oorspronkelijk is vormgegeven, zodanig wijzigen dat er niet veel anders op zit dan het project grotendeels te hertekenen. De SHM weet dat ze hieraan weinig kan doen. Toch heeft ze onlangs beslist om, onder meer omwille van tijdwinst, meer projecten volledig in eigen beheer op te nemen en niet langer maximaal, maar eerder minimaal beroep te doen op ontwerpbureaus. In OD 3.1 en OD 5.2 wordt op nog andere aspecten van deze wending in de projectaanpak teruggekomen. De visitatiecommissie ziet het alsmaar langer worden van de doorlooptijden bevestigd in de gerealiseerde projecten van de SHM. De gemiddelde periode tussen het jaar van de projectidentificatie en dat van de voorlopige oplevering evolueert van minder dan 4 jaar in de periode 1996 tot 2001, over 6 jaar tussen 2001 en 2007, naar bijna 8 jaar tussen 2008 en 2013. De visitatiecommissie waardeert de inspanning van de SHM om door zoveel mogelijk projecten volledig in eigen beheer te ontwikkelen, te proberen die termijnen in te korten. Ze suggereert KLE Zuiderkempen om de effecten op de doorlooptijd nauwkeurig op te tekenen zodat niet alleen het concrete resultaat maar ook de wijze waarop het is bereikt, zichtbaar worden. Daarmee kan de SHM aantonen dat ze niet alleen effectief tijdwinst boekt ten aanzien van door externe bureaus uitgevoerde vergelijkbare projecten, maar ook hoeveel tijd ze aan welke aspecten besteedt en waarom.

- De koper van een sociale woning moet zich ertoe verbinden de woning 20 jaar lang zelf te bewonen. Bij een vervroegde verkoop, (wat bijvoorbeeld vaak voorkomt bij een echtscheiding), kan de SHM een schadevergoeding eisen of gebruik maken van haar recht om de woning weder in te kopen. KLE Zuiderkempen heeft beslist om systematisch alle door haar na 1998, toen door een wijziging van de Vlaamse Wooncode het recht tot wederinkoop voor SHM’s tot 20 jaar werd opgetrokken, gerealiseerde woningen die te koop komen opnieuw in te kopen. Op die manier blijven de woningen ter beschikking van sociale kandidaat-kopers. In 2013 ging het om 3 woningen, op 5 jaar tijd om 22 woningen, die soms een 2de en zelfs een 3de keer worden verkocht.

- Door bemiddeling van KLE Zuiderkempen heeft de VMSW over de periode 2009-2013 in totaal

342 bijzondere sociale leningen toegekend (de leningen voor overname onverdeelde helft niet inbegrepen). Ondanks het relatief kleine actieterrein waarin KLE Zuiderkempen opereert,


zijn er in de sector ongeveer evenveel SHM’s die meer leningen bemiddelen als er SHM’s zijn die minder leningen bemiddelen. De SHM bemiddelde 128 bijzondere leningen voor door haar gerealiseerde sociale koopwoningen. Ze bemiddelde evenwel ook 197 bijzondere sociale leningen voor aankoop en renovatie en nog 17 voor de realisatie van private nieuwbouw. Vooral de aantallen leningen voor aankoop en renovatie stijgen aanzienlijk in 2012 en 2013 vergeleken bij de 3 voorgaande jaren. Dat is te merken aan de jaarlijkse toename van het totaal aantal leningen van 43 in 2011 over 67 in 2012 tot 93 in 2013. De toename van het aantal leningen vertaalt zich ook in een stijging van het leenvolume met 42% van € 9.922.730 in 2012 naar € 14.069.830 in 2013. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen in de periode 2009-2013 enerzijds een gestaag groeiend aantal bijzondere leningen bemiddelt. Anderzijds zijn er steeds meer SHM’s die meer leningen dan KLE Zuiderkempen bemiddelen. In 2010 bekleedde de SHM nog de 71ste procentuele plaats, terwijl ze nu de 54ste procentuele plaats bezet (100ste plaats betekent het grootste aantal leningen). Parallel stelt ze een zelfde evolutie vast bij de jaarlijkse leenvolumes. De SHM meent dat de oorzaak hiervan ligt in het feit dat ze in 2012 en 2013 relatief weinig sociale koopwoningen heeft gerealiseerd en dus daarvoor ook weinig leningen heeft verstrekt.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed Voor het realiseren van kavels deden de gemeenten tot nu toe altijd een beroep op de intercommunale IOK. Intussen blijkt dat de IOK geen sociale kavels kan realiseren, wel zogenaamde betaalbare kavels terwijl ook de piste van de sociale last op de private projectontwikkelingen niet langer mogelijk is. Ofschoon de SHM meent dat haar klanten beter gediend zijn met een sociale koopwoning, neemt KLE Zuiderkempen, op uitdrukkelijk verzoek van de betrokken gemeenten, de opdracht op zich voor de realisatie van het opgelegde BSO voor sociale kavels. De vaststelling dat intussen bijna de helft van de kavels gepland is, toont aan dat SHM en gemeenten over een strategie beschikken om het BSO-Kavel tijdig te bereiken en doet de visitatiecommissie besluiten dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. - Er zijn in totaal 26 kavels vastgelegd in het BSO-kavel in het actieterrein. De Heibloem heeft er

daarvan in Olen 2 gerealiseerd; KLE Zuiderkempen 1 in Geel. - In Geel, Herselt, Laakdal en Vorselaar heeft de SHM beslist op welke locaties ze in totaal 10

kavels zal realiseren. Een 10-tal kandidaat-kopers heeft zich intussen ingeschreven op het register voor sociale kavels van KLE Zuiderkempen.

- In Grobbendonk, Herentals, Herenthout, Hulshout en Westerlo is bekend welke piste zal worden gevolgd om de resterende 13 kavels te realiseren, maar zijn de locaties nog niet formeel vastgelegd.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen behoort in 2013 tot de 25% SHM’s met de grootste grondreserves. Op vraag van de gemeenten verwerft de SHM, soms via een recht van voorkoop, regelmatig slechte panden om er met vervangingsbouwprojecten nieuwe woningen te realiseren. De SHM voert een dynamisch grondbeleid. Ze koopt, verkoopt en ontwikkelt voortdurend en breidt haar


grondreserve nog jaarlijks uit. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voor deze doelstelling goede prestaties levert. - In 2013 was de SHM eigenaar van een aantal terreinen in het ganse actieterrein met een

totale omvang van 20,5 hectare, een toename met 2,7 hectare tegenover de 17,8 hectare in 2009. In de periode 2009-2013 behoudt KLE Zuiderkempen haar positie tegenover de andere SHM’s. Het aantal terreinen is toegenomen van 29 in 2009 tot 40 in 2013.

- De gegevens uit de jaarverslagen van de KLE Zuiderkempen bevestigen dit, maar geven een aanzienlijk grotere grondreserve. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de voortdurende wijzigingen in de grondreserve altijd meteen door te geven aan de VMSW zodat de meest actuele situatie ook op Vlaams niveau gekend is. Volgens het overzicht van de SHM zelf is de grondreserve van ruim 24 ha in 2009 intussen gegroeid tot bijna 31 ha in 2013. In 2014 is nog ongeveer 9 ha aangekocht. Wat de spreiding over de gemeenten betreft heeft de SHM aanzienlijke grondreserves van meer dan 1 ha in 7 van de 11 gemeenten in het actieterrein. In de 4 overige gemeenten is de grondreserve beduidend kleiner. Van de volledige grondreserve van 31 ha eind 2013 is intussen 0,5 ha verkocht en is 2,5 ha toegewezen aan concrete projecten. Van de overige 28 ha is bijna 6 ha of 20% gelegen aan een ‘uitgeruste weg’ en bijgevolg direct inzetbaar voor projectontwikkeling, 11 ha of 40% ‘deels gelegen aan een uitgeruste weg’, en nog 11 ha ‘niet gelegen aan een uitgeruste weg’. Het komt erop neer dat grosso modo telkens 1/3 of een 10-tal ha kan ingezet worden voor projectontwikkeling op korte, middellange en lange termijn. Het ‘gelegen zijn aan een uitgeruste weg’ is een voorwaarde om een stedenbouwkundige vergunning te kunnen verkrijgen (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening art.4.3.5. §1). Een ‘voldoende uitgeruste weg’ is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet.

- De SHM richt zich niet enkel op nieuwbouw maar realiseert regelmatig vervangingsbouw op vraag van de gemeenten. Ze sloopt de aangekochte verkrotte en/of vervallen panden en bouwt er nieuwe sociale koopwoningen. Soms maakt de SHM daarbij gebruik van het recht van voorkoop. Dat gebeurt echter niet altijd omdat dikwijls afzonderlijke kleine percelen te koop aangeboden die voor de SHM niet interessant zijn voor een projectontwikkeling. Enkel door systematisch een recht van voorkoop toe te passen in een bepaalde straat, kan de SHM grotere ontwikkelingsmogelijkheden creëren. Op de lijst met gerealiseerde projecten in vervangingsbouw staan er 8 kleinere in Meerhout, Herentals, Westerlo, Hulshout en Laakdal, doorgaans maar van enkele woningen groot. 1 groter project voor 9 woningen in Meerhout en 1 voor 14 woningen in Herentals, zijn inbreidingsgerichte stads- en dorpskernversterkende initiatieven. Een bijzonder geval is het enige renovatieproject van de SHM, waarbij de in Westerlo aangekochte woning gerenoveerd en opnieuw verkocht is. In 2 projecten realiseert de SHM nieuwe koopwoningen met behoud van volume en gevels van bestaande gebouwen. In Hulshout heeft ze een schoolgebouwtje omgevormd tot 3 woningen, in Geel zal hetzelfde gebeuren met het badhuis van Stelen. Dit zijn voorbeelden van projecten die de SHM in de toekomst volledig in eigen beheer wil ontwikkelen. Op terrein van de Geelse Huisvesting in Meerhout heeft KLE Zuiderkempen via een recht van opstal een aantal koopwoningen gerealiseerd.

- De raad van bestuur wijst op de goede relatie van KLE Zuiderkempen met de gemeentebesturen. Wanneer er zich een opportuniteit voordoet kijken de besturen doorgaans direct naar de SHM. In dit verband is de raad van bestuur ook van mening dat de SHM haar eigen middelen beter kan aanwenden voor grondverwerving dan ze bij de VMSW op de rekening te laten staan (zie ook OD 5.1 liquiditeitsratio).


OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen haar aanbod goed afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. De afstemming komt tot uiting in de diverse woningtypes (naar aantal slaapkamers) en in de soorten woningen (appartementen en eengezinswoningen). Die afstemming gebeurt op het lokaal woonoverleg in elke gemeente van het actieterrein. Ook ten aanzien van zeer specifieke en kleinere doelgroepen tracht de SHM een aanbod te creëren. - Uit de analyse van de kandidatenregisters die KLE Zuiderkempen aan de visitatiecommissie

heeft bezorgd blijkt dat de SHM dergelijke analyse al sinds 2000 tweejaarlijks uitvoert. Bij de meest recente analyse van oktober 2014 hebben 648 kandidaat-kopers zich ingeschreven voor 1.000 inschrijvingen op 16 registers (waarvan ook 1 register voor kavels). Het aantal inschrijvingen varieert sterk doorheen de jaren, van een 50-tal in 2000, over bijna 1.600 in 2008 naar 800 in 2011. Uit de analyse komt naar voor dat een overgrote meerderheid van kandidaat-kopers een voorkeur heeft voor een eengezinswoning (75%), een aanzienlijke groep geen voorkeur uitspreekt (18%) en maar een kleine groep kiest voor een appartement (7%). Wat woningtype betreft gaat voor eengezinswoningen de voorkeur overwegend naar een 3-slaapkamerwoning (56%), dan naar een 2-slaapkamerwoning (28%) en in mindere mate naar een 4-slaapkamerwoning (15%). Voor appartementen gaat die voorkeur overwegend naar 2 slaapkamers (70%) en vervolgens naar 3 (30%). Zonder onderscheid tussen eengezinswoning en appartement blijkt de voorkeur overwegend te gaan naar het woningtype met 3 slaapkamers (53%), dan naar 2 slaapkamers (28%) en vervolgens naar 4 slaapkamers (12%). Slechts enkele kandidaten geven een voorkeur aan het grote woningtype van 5 slaapkamers of het kleine met 1 slaapkamer.

In de woningprogrammatie voor de jaren 2014-2017 zijn alles samen 327 woningen opgenomen met 84 appartementen (26%) en 243 eengezinswoningen (74%). Terugkijkend op recent gebouwde sociale koopwoningen en niettegenstaande het om beperkte aantallen gaat, is er een tendens merkbaar naar het bouwen van meer appartementen (in 2009: 32 eengezinswoningen met respectievelijk 10 met 3 slaapkamers en 22 met 4 slaapkamers; in 2013: 1 eengezinswoning met 4 slaapkamers en 7 appartementen waarvan 6 met 2 slaapkamers en 1 met 3 slaapkamers).

- De SHM merkt op dat het onderscheid tussen appartementen en eengezinswoningen in haar aanpak vervaagt. Eengezinswoningen vertonen kenmerken van een appartement, zoals hoge bebouwingsdichtheid, en appartementen lijken wel eengezinswoningen, en waarbij eerder het geheel als een grote woning wordt ervaren in plaats van een loutere stapeling van flats. KLE Zuiderkempen ontwikkelt immers al langere tijd (zie OD 1.2) projecten van 9 tot 15 woningen waarbij deze zodanig vervlochten zijn in 1 gebouw dat er - als het ware - sprake is van een vorm van horizontale appartementsbouw. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de realisaties aan de Wolfsdonksesteenweg met 12 eengezinswoningen in Herselt en aan Gooreinde met 2 clusters van elk 4 eengezinswoningen in Westerlo. De realisaties aan de Berthoutstraat met 12 appartementen en 2 eengezinswoningen in Laakdal en aan de Bankloop met 16 appartementen in Olen zijn dan eerder een vorm van verticale eengezinswoningbouw. Het gaat zowel bij appartementen als bij eengezinswoningen hoofdzakelijk om 2- en 3-slaapkamers, met in mindere mate eengezinswoningen met 4 slaapkamers. Met deze aanpak wil de SHM de kandidaat-koper, die in eerste instantie een voorkeur had voor een eengezinswoning ook voor het aanbod appartementen interesseren. Deze verschuiving naar meer appartementen leidt immers meteen tot meer betaalbare


woningen met kleinere types met 2 en 3 slaapkamers en door het realiseren van hogere bebouwingsdichtheden ook tot een lagere kostprijs voor het grondaandeel per sociale koopwoning. De gemiddelde kostprijs voor een eengezinswoning lag bij KLE Zuiderkempen voor de verkopen in de jaren 2011-2013 gemiddeld 15% hoger dan die voor een appartement en voor het grondaandeel was dat zelfs ruim 30%.

- De beslissing of er appartementen, eengezinswoningen of beide samen worden gebouwd hangt vooral af van de vorm van het perceel grond, van de ligging in de omgeving en van de kostprijs. Criteria als bebouwingsdichtheid, bereikbaarheid en grondprijs hangen daar mee samen en zullen, in confrontatie met de betaalbaarheid voor de doelgroep, de projectontwikkeling bepalen. De visitatiecommissie stelt vast dat voornoemde omstandigheden en criteria nog geen uitgeschreven uitgangspunten zijn. Ze suggereert KLE Zuiderkempen deze uitgangspunten te definiëren en te onderzoeken of ze bij projectontwikkeling een aanzet kunnen zijn voor het formuleren van een missie, visie en strategie, zoals bij OD 5.6 wordt aanbevolen.

- De voorkeur van de kandidaat-kopers voor woningen, zowel eengezinswoningen als appartementen, met 3 en in mindere mate met 2 slaapkamers wordt bevestigd door de gezinssamenstelling van de uiteindelijke kopers. De groep van in totaal 140 kopers over de voorbije 5 jaar is volgens hun gezinssituatie op te delen in 53% 1-persoonsgezinnen, 11% 2-persoonsgezinnen, 17% 1-oudergezinnen en 19% 2-oudergezinnen. De gezinnen zonder kinderen samen staan voor circa 2/3 van alle kopers. De gezinnen met kinderen voor het resterende 1/3. De belangrijkste doelgroep voor KLE Zuiderkempen bestaat uit gezinnen zonder kinderen, met daarin overwegend 1-persoonsgezinnen (alleenstaanden) met ongeveer evenveel mannen als vrouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen er in slaagt haar doelgroep te bereiken door met conceptueel spitsvondig en technisch vernuftig ‘slim bouwen’ tegen een betaalbare prijs/kwaliteit verhouding een aanbod te creëren van appartementen en eengezinswoningen met 2 en met 3 slaapkamers (zie OD 2.3 en OD 4.2).

- Koop-SHM’s richten zich traditioneel minder op een aanbod voor specifieke doelgroepen zoals senioren, mensen met fysieke en mentale beperkingen, en andere groepen. Op verzoek van kandidaat-kopers heeft KLE Zuiderkempen ooit (o.a. in Westerlo en Meerhout) 3 woningen gebouwd voor personen met een beperking waarvan er maar 1 kon worden verkocht aan de kandidaat-koper met een beperking. Omdat pas laat kan worden toegewezen is de SHM terughoudender geworden in het bouwen van zulke woningen. KLE Zuiderkempen vindt de niet-verkoopbaarheid van een - omwille van de bijzondere voorzieningen voor bewoners met een beperking - ook duurdere koopwoning, een te groot risico. Toch heeft KLE Zuiderkempen aandacht voor de problematiek van deze groepen en probeert ze aan hun noden te beantwoorden door haar ‘slimme’ ontwerpen en kleine ingrepen gericht op de huisvesting van specifieke doelgroepen (zie OD 2.3). In Geel is er sprake van ‘gericht bouwen’ voor demente bejaarden naar aanleiding van een specifieke vraag van de stad Geel. Daar wordt gekozen voor realisatie van 15 kleine appartementen, waarvan 4 met 1 slaapkamer, in functie van het ‘kamerwonen’ in de stad (zie OD 4.2). De SHM zal meer dan de gebruikelijke inspanning moeten leveren om zulke kleine wooneenheden te verkopen omdat het eigenaarschap bij deze specifieke doelgroep geen voor de hand liggende keuze is. Toch is KLE Zuiderkempen daartoe bereid. Het betreft hier beloftevolle initiatieven, waar de visitatiecommissie met belangstelling de realisatie van tegemoet ziet.


PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed KLE Zuiderkempen slaagt erin om jaarlijks gemiddeld een hoog aantal nieuwe koopwoningen te realiseren. Bovendien meldt ze in het jaar 2013 veel nieuwe koopwoningen aan bij de VMSW en heeft ze er nog heel wat op een uitvoeringsprogramma staan. Ze zorgt er voor steeds tijdig nieuwe projecten op te starten om continuïteit te verzekeren. Wanneer sociale koopwoningen binnen de 15 jaar na aankoop opnieuw te koop worden aangeboden, koopt de SHM deze systematisch terug in om ze opnieuw aan sociale kandidaat-kopers aan te bieden. Ze behoort tot de middengroep van de SHM’s voor wat de bemiddeling van bijzondere sociale leningen van de VMSW betreft en zowel het aantal leningen als het leenvolume stijgt aanzienlijk. Op vraag van de gemeenten heeft de SHM de realisatie van het opgelegde BSO-Kavel op zich genomen. De SHM voert een dynamisch grondbeleid. Ze koopt, verkoopt en ontwikkelt voortdurend gronden en breidt haar grondreserve zelfs nog uit om sociale woonprojecten en kavels te realiseren. Op vraag van de gemeenten verwerft de SHM regelmatig slechte panden om er na de sloop nieuwe koopwoningen te bouwen. De SHM stemt haar aanbod goed af op de voorkeuren en op de mogelijkheden van haar kandidaat-kopers. Dat komt vooral tot uiting in de diverse woningtypes maar ook in de soort woning. De afstemming gebeurt in overleg met elke gemeente in het actieterrein op het lokaal woonoverleg. Ook ten aanzien van zeer specifieke en kleinere doelgroepen spant de SHM zich in om een passend aanbod te creëren.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen vertaalt milieuvriendelijkheid vooral naar maximaal gebruik van de schaarse ruimte, efficiënte invulling van haar bouwplan, duurzaam materiaalgebruik, goede isolatie en ventilatie en rationeel energiegebruik. Ze gaat daarbij op zoek naar duurzame alternatieven. De SHM weegt milieuvriendelijkheid steeds af tegenover betaalbaarheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van KLE Zuiderkempen voor deze doelstelling als goed. - Bij de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten zet KLE Zuiderkempen de laatste jaren

sterk in op inbreidingsgerichte projecten. Voorbeelden daarvan zijn 1 woning en 6 appartementen aan het J. Verlooyplein in Hulshout Houtvenne, 26 woningen in wijk Eeckelberg – Herentals en 12 woningen aan de Wolfdonksesteenweg in Herselt; daarnaast heeft ze ook ruim 50 woningen in uitvoering in 4 verschillende inbreidingsgerichte projecten (zie ook OD 1.1). Ze toonde zich in het verleden ook steeds een loyale partner van gemeentebesturen in hun herwaarderings- en krotopruimingspolitiek. Zo realiseerde ze op de site van een vervallen ijzergieterij in de wijk Vest te Herentals in een gemengd project 26 koopappartementen en 2 handelspanden.

- Bij de ontwikkeling van nieuwe verkavelingen wordt er zo compact mogelijk gebouwd en streeft de SHM naar een zo efficiënt mogelijk bouwplan (met kleine gemeenschappelijke delen), wat op zowel de betaalbaarheid als de ecologische voetafdruk gunstige effecten heeft.

- De SHM manifesteert zich, naar eigen zeggen, niet als een voortrekker inzake experimenteren

met nieuwe milieuvriendelijke technieken. Dit belet haar echter niet om waar mogelijk en zinvol zonnepanelen te plaatsen (dat was door de subsidies tot voor kort zelfs een zeer rendabele maatregel, aldus de SHM) en de woningen zonvriendelijk te oriënteren, duurzame materialen te gebruiken (overal rotswol als isolatiemateriaal en altijd houten ramen), grotere diktes van wandisolatie te hanteren of warmtepompen te installeren. Condenserende gaswandketels past ze al een 10-tal jaren standaard toe. De maatschappij heeft in 2009 in het project Sint-Janneke in Herentals voor het eerst gewerkt met balansventilatie; sindsdien past ze balansventilatie en warmterecuperatie standaard toe in al haar projecten. Deze ingreep maakt de woningen iets duurder, maar door de combinatie met zonnepanelen slaagt de SHM erin om woningen te realiseren met een energieverbruik dat de helft lager ligt dan in vergelijkbare woningen – zo bleek uit reacties die ze van kopers kreeg. Uit de overzichten die de visitatiecommissie kon inkijken, blijkt dat de SHM door al deze ingrepen K- en E-waardes realiseert die lager liggen dan wat op het moment van het uitreiken van de bouwvergunning vereist was en in vele gevallen zelfs lager dan de huidige eisen.

- Groendaken realiseerde de SHM nog niet omdat zij zo goed als nooit woningen of appartementen met een plat dak bouwt. In de meeste projecten wordt ook het nodige gedaan om - naast de inmiddels verplichte regenwaterrecuperatie - overtollig regenwater te infiltreren op eigen terrein zodat geen aansluiting meer voorzien is naar het regenwaterriool.


- De belangrijkste aanpassingen die de SHM tot op heden doorvoerde in functie van de EPB-regelgeving zijn het plaatsen van extra thermische isolatie in woningscheidende vloeren en extra isolatie bij vloeren op volle grond. Specifiek in functie van de verstrengde normering (richting 2020) zijn volgende ingrepen voorzien bij nieuwe projecten: de verhoging van de isolatiedikte voor gevels naar 16 cm, de verhoging van de isolatiedikte voor platte daken en - indien nodig - de uitvoering van luchtdichtheidsmetingen en meer gedetailleerde EPB-berekeningen.

- KLE Zuiderkempen realiseerde voorlopig nog geen passiefwoningen maar maakt zich sterk dat

haar nieuwe woningen op termijn geen fossiele brandstoffen meer zullen nodig hebben voor hun energiebehoefte en zullen evolueren naar 0-energiewoningen die niet alleen aan de passiefhuisstandaard voldoen maar waarvan de netto energiebehoefte (van ≤ 15 kWh/m²jaar) ook volledig wordt gecompenseerd door ter plaatse opgewekte, hernieuwbare energie. De visitatiecommissie suggereert de SHM om dit voornemen te verankeren in een uitgeschreven en goedgekeurde visie en die te vertalen in de instructies aan de ontwerpers.

De visitatiecommissie is van oordeel dat KLE Zuiderkempen vanuit haar technische kennis voldoende de afweging maakt tussen milieuvriendelijk en betaalbaar bouwen. Ze suggereert de SHM om haar visie op milieuvriendelijkheid verder uit te werken om op die manier milieuvriendelijkheid nadrukkelijk te implementeren in haar werking en zowel intern als extern daarvoor draagvlak te verwerven. Het zal haar ook helpen om haar eigen, lovenswaardige, inspanningen beter zichtbaar te maken en er haar strategische beslissingen aan te toetsen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen houdt er bij het ontwerpen en bouwen van haar woningen rekening mee dat ze in de mate van het mogelijke rolstoelbezoekbaar zijn en dat ze makkelijk kunnen worden aangepast; de SHM staat ook open voor de bouw van aangepaste woningen op verzoek van en in samenwerking met welzijnsactoren. Omwille van onvoldoende zekerheid dat aangepaste woningen ook worden toegewezen en omwille van negatieve ervaringen in het verleden is ze terughoudender in het bouwen van aangepaste woningen op vraag van kandidaat-kopers. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. - Meer specifieke richtlijnen dan wat de ontwerponderrichting C2008 en de regelgeving

‘toegankelijke gebouwen van toepassing op de meergezinswoningen’ voorschrijft voor ‘aanpasbaar bouwen’ legt de SHM niet op aan haar ontwerpers. Ze meent dat een goed ontwerp met aandacht voor aanpasbaarheid tot stand komt door in overleg tussen opdrachtgever en opdrachthouder te zoeken naar de beste oplossing. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM deze visie ook in praktijk brengt onder meer in haar ‘slimme ontwerpen’: traditionele woningen worden ontworpen met een heldere structuur die aanpassingen aan gewijzigde eisen van de bewoners toelaat. Hierbij wordt een aantal evidente principes gevolgd zoals het groeperen van de natte cellen boven bergplaatsen (of garages) wat eventuele latere aanpassing veel eenvoudiger maakt. Bij de bouw van eengezinswoningen en appartementen zorgt KLE Zuiderkempen er ook voor dat ze - waar zinvol en mogelijk - rolstoelbezoekbaar zijn (brede deuren - gepaste draaicirkels) en dat er rechte trappen worden geplaatst (waardoor de installatie van een eventuele traplift gemakkelijk kan). Eetplaats en keuken worden in de regel voorzien als open ruimte. De SHM zorgt er ook voor dat de buitenaanleg tussen het openbaar domein en de voordeurdorpel (bv. de hellingsgraad) de woningen rolstoelbezoekbaar maakt.


- In het verleden heeft KLE Zuiderkempen (o.a. in Westerlo en Meerhout) op verzoek van kandidaat-kopers een aantal woningen aangepast gebouwd voor personen met een beperking. Door overmachtsituaties bij de kandidaat-kopers kon er van die drie woningen uiteindelijk maar één worden verkocht aan de betrokken kandidaat-koper. De SHM is daardoor terughoudender geworden om nog aangepaste woningen te bouwen, mede door het late tijdstip waarop woningen kunnen worden toegewezen. Een vroegere toewijzing (bijvoorbeeld door verkoop vanaf plan) zou het volgens de SHM mogelijk maken om woningen aan te passen aan de noden van de toekomstige bewoner. KLE Zuiderkempen vindt de niet-verkoopbaarheid van aangepaste koopwoningen een te groot risico. De visitatiecommissie beveelt het Vlaamse Woonbeleid aan om voor dergelijke gevallen na te gaan of het mogelijk is om woningen op plan toe te wijzen.

- De SHM wijst er ook op dat de kopers zelf, eens ze de woning hebben betrokken, een beroep kunnen doen op subsidies van het VAPH. Hierdoor kunnen sommige aanpassingen voordeliger worden uitgevoerd dan wanneer de SHM dat zou doen en in de kostprijs zou verrekenen. Als dit voor de SHM een reden is om woningen niet systematischer aangepast of aanpasbaar te bouwen (het is een uitdrukkelijke opdracht voor SHM’s om zoveel mogelijk aanpasbaar te bouwen), dan acht de visitatiecommissie het een opdracht voor de SHM om kopers ook uitdrukkelijk te informeren over deze mogelijkheid en hen hierbij eventueel in te begeleiden.

- KLE Zuiderkempen voert aan dat ze bereid is om in te spelen op vragen van actoren voor het

realiseren van aangepaste sociale koopwoningen. Een voorbeeld daarvan is de vraag van de stad Geel om samen met Geelse Huisvesting een gemengd project aanleunwoningen te realiseren voor partners (of familie) van de bejaarden of patiënten die opgenomen worden in Huis Perrekes (verzorgingstehuis voor personen met dementie). De grond daarvoor is al aangekocht. De visitatiecommissie moedigt de SHM aan om dergelijke samenwerking met gespecialiseerde instellingen verder te onderzoeken en te concretiseren.

De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen oog heeft voor aanpasbaar bouwen en inspeelt op vragen naar aangepaste woningen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om haar werkwijze te expliciteren in een visie en een strategie op aanpasbaar bouwen als afwegingskader voor keuzes die ze maakt met betrekking tot rolstoelbezoekbaarheid, aanpasbaarheid of aangepaste woningen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed KLE Zuiderkempen heeft met betrekking tot milieuvriendelijkheid aandacht voor het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie en ze gaat daarbij op zoek naar duurzame alternatieven, steeds in relatie tot betaalbaarheid. De SHM houdt er bij het ontwerpen en bouwen van haar woningen rekening mee dat ze in de mate van het mogelijke rolstoelbezoekbaar zijn en dat ze makkelijk kunnen worden aangepast; de SHM staat ook open voor de bouw van aangepaste woningen op verzoek van en in samenwerking met welzijnsactoren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om haar visie op milieuvriendelijkheid en aanpasbaar bouwen uit te werken om die te gebruiken als ontwerprichtlijn en als leidraad in haar overleg met ontwerpers, ambtenaren en beleid.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: uitstekend

KLE Zuiderkempen levert uitstekende prestaties op het vlak van prijsbewust bouwen. Dat doet ze

door woningen grotendeels in eigen beheer te ontwikkelen met een doorgedreven aandacht voor

kostprijsbewust bouwen. De SHM maakt slechts beperkt gebruik van externe architecten. Ze

sleutelt lang aan ontwerpen om de kostprijs zo laag mogelijk te houden zonder in te leveren op

kwaliteit. Deze werkwijze leidt tot verkoopprijzen die tot de laagste van de sector behoren.

- De mediaan verkoopprijzen van KLE Zuiderkempen zijn bijzonder laag. In 2013 lag deze prijs

rond de € 120.000; geen enkele van de SHM’s met koopactiviteiten had een lagere mediaan verkooprijs. Ook in de overige jaren in de visitatieperiode (2009-2013) had de SHM eenzelfde gunstige positie ten opzichte van andere maatschappijen. Alleen in 2009 lagen de prijzen wat hoger omdat de SHM toen koopwoningen met zonnecollectoren opleverde in het project Sint-Janneke (Herentals). Door het in eigen beheer uitvoeren van de woningontwerpen wint de SHM vaak tijd. Aanpassingen kunnen snel worden doorgevoerd en goedgekeurd.

- De SHM besteedt veel tijd en aandacht aan het zo laag mogelijk houden van de kostprijs van bouwconstructies. Dat doet zij door het zelf zo efficiënt mogelijk ontwerpen van woningplattegronden en bouwconstructies voor woningen met 2 en 3 slaapkamers die beantwoorden aan de woonwensen en overeenstemmen met de mogelijkheden van de meeste kandidaat-kopers. De visitatiecommissie onderzocht de kostprijsberekeningen van 4 in de afgelopen 5 jaren gerealiseerde projecten. Daaruit blijkt dat KLE Zuiderkempen in alle gevallen ruim onder de kostnormen van de VMSW is gebleven. Gemiddeld lag die kostprijs bijna 20% onder het kostprijsplafond. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk en een voorbeeld voor de sector. De keuze van de SHM om een aanzienlijk aandeel sociale koopappartementen te bouwen draagt dan ook bij aan de gemiddelde lage verkoopprijzen. Tegenover de kostprijs van eengezinswoningen ligt die van sociale koopappartementen immers meestal lager omdat de grondwaarde gespreid wordt over meer eenheden. Een versterkende factor daarbij is dat de maatschappij typische kostprijsverhogende elementen van appartementen zoals gemeenschappelijke inkomhal, traphallen en liften beperkt en zoveel mogelijk vermijdt. Bouwen van grote projecten met veel woningen drukt vaak de kosten door schaalvoordelen. KLE Zuiderkempen heeft aangetoond dat zij ook kleine projecten op inbreidingslocaties tegen lage prijzen kan realiseren, bijvoorbeeld in 2013 met de vervangingsbouw met 4 appartementen in Meerhout (Zilderij) aan een verkoopprijs van gemiddeld € 133.000 per appartement, de drie in datzelfde jaar opgeleverde appartementen aan de Zammelseweg in Geel (verkoopprijs gemiddeld € 125.000) of de zeven in 2011 opgeleverde eengezinswoningen in Herentals (Klein Vest) met verkoopprijzen tussen de € 150.000 en € 176.000.

- De directeur en 2 medewerkers van de SHM maken het ontwerp van woningen veelal zelf,

zonder een externe architect. Als de SHM wel een externe architect inschakelt, maakt ze toch een eerste aanzet van het ontwerp voordat ze het werk overdraagt. Deze aanzet fungeert als een programma van eisen. Voor het overige ziet de SHM weinig heil in het uitschrijven van een reeks algemene uitgangspunten voor projecten, ook al omdat dat volgens de SHM teveel risico inhoudt op verstarring. De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans, vastlegging


van algemene uitgangspunten hoeft niet te leiden tot verstarring, maar kan verworven kennis borgen en kan de basis vormen voor evaluaties en verbeteracties (zie ook OD 5.7).

- De werkwijze van de SHM drukt op twee manieren de kostprijs van woningen, ten eerste

doordat de bouw efficiënter kan worden uitgevoerd omdat een externe partij (een externe architect) er minder moet bij betrokken worden. De directeur en de architecte zijn beiden ingeschreven bij de Orde van Architecten en mogen dus zelf vergunningsaanvragen opmaken. Het feit dat die externe partij geen ontwerpen moet maken, omdat de SHM dat met eigen personeel kan, zorgt er ook voor dat die kosten een pak lager liggen (zie ook OD 5.2). Doordat KLE Zuiderkempen veelal de volledige projectontwikkeling in eigen beheer uitvoert, ligt ook de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect bij de SHM. Dat kan voor kopers een zekere geruststelling geven, omdat er minder risico is op een juridisch steekspel wanneer zich problemen voordoen. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM deze verantwoordelijkheid op zich neemt.

- KLE Zuiderkempen zorgt voor goed afgewerkte woningen. Toilet en badkamer worden betegeld opgeleverd. Tuinhuisjes worden door de SHM niet voorzien. Voor de keukens organiseert de SHM een groepsaankoop waardoor alle kopers keuzevrijheid hebben en toch aan een voordelige prijs een keuken kunnen kopen. In het verleden leverde de SHM woningen zonder keuken op, maar is daarmee gestopt toen bleek dat sommige kopers een dure keuken lieten plaatsen terwijl voor anderen een keuken helemaal niet betaalbaar bleek.

- De SHM heeft ook oog voor kansen om premies voor milieuvriendelijke maatregelen te verwerven. Zo heeft de SHM premies gebruikt om in 2009 goedkoop zonnepanelen aan te brengen bij de 24 koopwoningen in het project Sint-Janneke te Herentals.

- De visitatiecommissie heeft tijdens de gesprekken met woonactoren desgevraagd geen enkel signaal gekregen dat de doorgedreven wijze om kostprijsbewust bouwen van de SHM leidt tot problemen in de vorm van lage architectonische of bouwtechnische kwaliteit. Woonactoren zijn juist tevreden over de woningkwaliteit van KLE Zuiderkempen, maar bijvoorbeeld ook over de wijze waarop zij het parkeren en de buitenruimte vorm geeft.

- Niet alleen in het ontwerpproces heeft de SHM oog voor de kostprijs, ook tijdens de bouwfase volgt de SHM de werkzaamheden nauwlettend op. Dat komt tot uitdrukking in de beperkte contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag. In de periode 2009 -2012 was er telkens sprake van minderwerk (de werkelijke kosten lagen onder het aanbestedingsbedrag). In 2013 was er zeer beperkt meerwerk voor € 3.309, of 1% van de aanneemsom bij de realisatie van 4 woningen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: uitstekend De SHM levert uitstekende prestaties op het vlak van prijsbewust bouwen. Dat doet de maatschappij door het grotendeels in eigen beheer ontwikkelen van de woningontwerpen met een doorgedreven aandacht voor efficiënte oplossingen. Deze werkwijze zorgt voor verkoopprijzen van koopwoningen die tot de laagste van de sector behoren.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: niet van toepassing OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: uitstekend Noch de maatschappij zelf noch de woon- en beleidsactoren signaleren leefbaarheidsproblemen in de door KLE Zuiderkempen gerealiseerde wijken of projecten, wel integendeel; iedereen wijst er op dat bewoners er graag wonen. Hoewel de SHM haar duidelijk aanwezige visie op leefbaarheid nog niet heeft uitgeschreven, is de visitatiecommissie onder de indruk van het beleid dat ze voert op vlak van leefbaarheid en dat – algemener – een sterke sociale bewogenheid uitstraalt. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als ‘ uitstekend’. - Alle gesprekspartners van de visitatiecommissie geven aan dat er zich in de wijken, waar KLE

Zuiderkempen sociale koopwoningen heeft gerealiseerd, geen leefbaarheidsproblemen voordoen, ook niet in de vele grote wijken die de SHM de voorbije decennia heeft gebouwd. Ze benadrukken zelfs dat de gezinnen er graag wonen en dat het imago van die wijken zeer goed is; de stabiliteit van bewoning en de prijs waaraan sommige van die woningen worden doorverkocht getuigen daarvan. De visitatiecommissie vindt het een verdienste van de SHM dat de wijze waarop ze haar woningen en woonomgeving heeft gebouwd en ingericht geen enkele aanleiding geeft tot leefbaarheidsproblemen.

- De actoren geven aan dat de SHM veel oog heeft voor woon- en omgevingskwaliteit, bijvoorbeeld door het voorzien van privé- en openbaar groen, het voorzien van de nodige bergruimte en het realiseren van voldoende en (soms ondergrondse) parkeermogelijkheden. In haar appartementsbouw zorgt ze voor een goede geluidsisolatie en let ze erop pas vanaf de 2de verdieping terrassen te voorzien om inkijk in tuinen te beperken. Bij projecten met kleine appartementsgebouwen - tot 8 à 9 woningen – stuurt de SHM er op aan dat bewoners een interne syndicus aanstellen en zoveel mogelijk taken zelf opnemen; ze organiseert daarvoor zelf de eerste vergaderingen en begeleidt die syndicus een tijdlang. De ervaring van de SHM met verschillende projecten is dat het voor grotere appartementsblokken moeilijker is om die solidariteit te verkrijgen. Experimenten met gemeenschappelijke tuinen zijn geen succes gebleken, maar de SHM tracht hoe dan ook aan elke eengezinswoning een eigen tuin te koppelen, zelfs al is die klein en ligt die aan de straatkant.

- De SHM en de gemeentebesturen vinden elkaar in hun keuze voor de realisatie van gemengde huur/koop projecten en kleinschaligere, inbreidingsgerichte projecten op maat van de dorpskernen (zie ook OD 2.2). Dit betekent dat KLE Zuiderkempen haar eengezinswoningen en appartementen dichter bij allerlei commerciële en niet-commerciële voorzieningen en openbaar vervoer kan bouwen. De SHM draagt bij de realisatie van sommige projecten trouwens zelf haar steentje bij aan de realisatie van ruimtes voor voorzieningen zoals een kindercrèche, een politiekantoor, een ontmoetingsruimte of café.

- KLE Zuiderkempen schakelt zich ook in in de herwaarderings- en krotopruimingspolitiek van de gemeenten in haar actieterrein. Dat was onder meer het geval in de wijk De Vesten in


Herentals (zie OD 2.2) waar haar bouwproject in samenwerking met Eigen Haard, naast de heraanleg van het openbaar domein, zorgde voor een heropleving van de buurt. Een gelijkaardige inspanning leverde de SHM in Vorselaar waar ze een dorpscafé en 6 winkelruimten met appartement bouwde. De SHM levert ook een bijdrage aan het behoud van waardevol patrimonium. Zo zal ze bijvoorbeeld het badhuis in Stelen Geel omvormen tot 4 appartementen en in de omliggende tuin 7 woningen bouwen.

- Een opvallend element in de positionering van KLE Zuiderkempen is haar aandacht voor de

realisatie van woningen en appartementen voor mensen met een beperking, kleinere gezinnen en lagere inkomensgroepen (zie ook OD 1.5, OD 2.3 en OD 3.1). Dit wijst er op dat het sociaal beleid van de SHM verder gaat dan aandacht voor leefbaarheid. Zo plant ze bijvoorbeeld in Geel de realisatie van 15 kleine appartementen, waarvan 4 met 1 slaapkamer. Deze keuze is onder meer gemaakt in functie van de problematiek van het kamerwonen in de stad. Heel wat vroegere studentenkamers – soms van zeer bedenkelijke kwaliteit – worden nu immers ingenomen door maatschappelijk kwetsbaren die elders geen betaalbare woning vinden. Het stedelijk kamerreglement van 2009 dat de woningen met de laagste kwaliteit uit de markt haalt, dreigt echter de woonvraag voor deze groep nog te vergroten. Het siert de SHM dat ze ook voor deze groep wil meedenken om oplossingen te vinden voor hun woonvraag. De verkoop van dergelijke kleine wooneenheden vraagt uiteraard extra inspanningen van de SHM vermits de beoogde doelgroep het moeilijker heeft om ervoor te kiezen eigenaar te worden. Een ander element in die sociale opstelling is het voorzien van een keuken in haar woningen zodat in het ene huis geen luxe keuken komt te staan terwijl in een andere woning jarenlang zonder uitgeruste keuken wordt gewoond. De SHM realiseert op een beperkte grondoppervlakte ook regelmatig kleinere woningen (in plaats van appartementen) om op die manier tegemoet te komen aan de wens van de meeste kandidaat-kopers. Andere bewijzen van haar sociale ingesteldheid zijn haar pogingen om problemen bij oplevering zo veel als mogelijk al opgelost te zien door veelvuldig contact met kopers en aanwezigheid op de sites en haar bereidheid om - binnen de grenzen van het redelijke - problemen waarrond een juridisch dispuut dreigt, zelf op te lossen.

De visitatiecommissie besluit op basis van de getuigenissen dat KLE Zuiderkempen zorgt voor zeer aangename en leefbare woningen en wijken en dat ze blijk geeft van een sociale ingesteldheid. De SHM kan van haar leefbaarheidsbeleid een uithangbord van de maatschappij maken en daarom suggereert de visitatiecommissie dat KLE Zuiderkempen een goede manier zoekt om haar beleid en haar praktijk meer te expliciteren om zo ook anderen te inspireren en zichzelf voortdurend uit te dagen om voort te verbeteren. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: niet van toepassing OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: niet van toepassing


PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: uitstekend Er doen zich volgens alle betrokkenen geen leefbaarheidsproblemen voor in de wijken waar KLE Zuiderkempen sociale koopwoningen heeft gerealiseerd. Bovendien voert de SHM een beleid dat aanstuurt op een leefbare woonomgeving en dat – algemener – een sterke sociale bewogenheid uitstraalt. De SHM kan van haar leefbaarheidsbeleid een uithangbord van de maatschappij maken en daarom suggereert de visitatiecommissie dat KLE Zuiderkempen een goede manier zoekt om haar beleid en haar praktijk meer te expliciteren om zo ook anderen te inspireren en zichzelf voortdurend uit te dagen om voort te verbeteren.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële leefbaarheid van KLE Zuiderkempen is goed. Door minder woningverkopen in 2013, 2012 en 2011 in vergelijking met de jaren 2009 en 2010, staan de cashflow en de winstgevendheid onder druk, maar de SHM beschikt over voldoende liquide middelen en heeft een robuuste solvabiliteit. Daarmee is de maatschappij in staat om op korte én lange termijn te voldoen aan haar financiële verplichtingen die voortkomen uit de geplande koopprojecten - In 2013 beschikte KLE Zuiderkempen over een gecorrigeerde liquiditeitsratio van 4,34. Deze

ratio geeft aan in welke mate de maatschappij aan haar financiële korte termijn-verplichtingen kan voldoen. Een ratio van 1 wordt beschouwd als de minimale norm. KLE Zuiderkempen zit hier dus ruim boven en behoorde in 2013 tot de 10% maatschappijen met de hoogste liquiditeit. In de afgelopen jaren bevond deze ratio zich op een vergelijkbaar hoog niveau. Passend bij het karakter van een koopmaatschappij kende de liquiditeitsratio overigens flinke fluctuaties over de jaren door wisselende inkomsten uit verkopen en uitgaven voor grondaankopen en nieuwbouw.

- De bescheiden nieuwbouwproductie van KLE Zuiderkempen in de jaren 2012 en 2013 (in totaal 14 woningen) zorgde voor een lage netto winstmarge; rond de 0%. Dit betekent dat de maatschappij in die jaren geen of weinig winst maakte; 70% van de maatschappijen had in 2013 een hogere winstgevendheid. Dat is niet altijd zo geweest, in 2010 had de SHM nog een winstmarge van 13% en liet daarmee 80% van de SHM’s achter zich. Het is evident dat KLE Zuiderkempen een voldoende grote bouwstroom nieuwe woningen moet hebben om de vrij hoge kosten van haar werkorganisatie te dragen (zie OD 5.2). Het toekomstperspectief op dit punt is positief, de SHM heeft een groot aantal koopwoningen in voorbereiding. De SHM heeft 217 aangemelde en 126 geprogrammeerde woningen in uitvoering of in voorbereiding die zij verwacht te realiseren tussen 2014 en 2017 (zie OD 1.2).

- De netto vrije cashflow ratio bedroeg in 2013 201%. Dit betekent dat de vaste periodieke

uitgaven twee keer hoger zijn dan de periodieke inkomsten. In de jaren daarvoor schommelde deze ratio tussen de 176% (in 2011) en de 320% (in 2012). Aangezien de inkomsten van koopmaatschappijen afhankelijk zijn van niet-periodieke inkomsten uit woningverkopen, zegt deze ratio weinig over de financiële gezondheid van koopmaatschappijen.

- De solvabiliteit, het eigen vermogen in verhouding tot het totale vermogen, vormt de financiële ruggengraat van een huisvestingsmaatschappij. KLE Zuiderkempen had met een solvabiliteit van 91% in 2013 een robuuste financiële positie. De ratio is de laatste jaren wel enigszins gedaald als gevolg van de schommeling in de schulden op korte termijn (grotendeels het bedrag dat op het einde van het jaar nog moet betaald worden aan aannemers). In 2009 bedroeg de solvabiliteit namelijk nog 95%. Overigens had KLE Zuiderkempen in de afgelopen 5 jaar een van de allerhoogste solvabiliteitsratio’s in de sector. De SHM heeft een groot deel van haar vermogen geïnvesteerd in grondposities in het actieterrein.


OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed Door teruggelopen woningverkopen waren de werkingskosten van KLE Zuiderkempen per verkochte woning in 2013 relatief hoog. Het aantal medewerkers per verkochte woning is in vergelijking met andere SHM’s met koopactiviteiten veeleer bescheiden. De financiële gezondheid van de SHM wordt evenewel niet al te zeer belast door de hoge werkingskosten. Ze worden voor een deel veroorzaakt doordat de maatschappij veel van de ontwerpactiviteiten zelf uitvoert en niet uitbesteedt aan externe architectenbureaus. Dit komt integraal ten goede aan lagere verkoopprijzen van de sociale koopwoningen en heeft gezorgd voor een goed gevulde pijplijn aan nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten. De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen op deze operationele doelstelling goede prestaties levert. - In 2013 had slechts 12% van de maatschappijen met koopactiviteiten hogere werkingskosten

per verkochte woning. Dit wordt veroorzaakt door twee tegengestelde bewegingen, namelijk een uitbreiding van het aantal medewerkers in de periode 2009-2013 en daarmee een sterke toename van de werkingskosten. Daarnaast is het aantal verkochte woningen in diezelfde periode wat afgenomen.

- Het gemiddelde bedrag aan werkingskosten bedroeg in 2013 voor KLE Zuiderkempen € 21.201 per verkochte woning. Dit bedrag is verkregen door alle werkingskosten van de voorbije 5 jaren samen te tellen en te delen door het aantal woningen dat in diezelfde periode werd verkocht.

- De totale werkingskosten van de maatschappij zijn op 5 jaar tijd met 35% gestegen; van

ongeveer € 513.000 in 2009 naar meer dan € 695.000 in 2013. De hoge werkingskosten worden voor een deel veroorzaakt doordat de maatschappij veel van de ontwerpactiviteiten zelf uitvoert en niet uitbesteedt aan externe architectenbureaus. De SHM bespaart hiermee kosten, en dit draagt bij aan de lage verkoopprijzen (zie OD 3.1).

- KLE Zuiderkempen heeft het aantal medewerkers uitgebreid van 5 in 2009 naar 7 in 2013. In die periode zijn een administratief medewerker en een architect aangetrokken. In vergelijking met andere SHM’s is het aantal medewerkers bescheiden (uitgedrukt in voltijdse functie equivalenten, VTE’s, in verhouding tot het aantal verkochte woningen). in de afgelopen 5 jaar telde 70% van de SHM’s met koopactiviteiten in verhouding meer VTE’s. De uitbreiding van de werkorganisatie heeft geleid tot een goed gevulde pijplijn aan projecten die zijn aangemeld of op een uitvoeringsprogramma staan (zie OD 1.2). Bovendien verricht de SHM veel inspanningen ter voorbereiding van grondaankopen voor gemengde projecten (bijvoorbeeld de locatie Herstelt Steenovens) waar ook andere SHM’s de vruchten van plukken, maar waarvan de kosten voor de benodigde voorstudies, haalbaarheidsonderzoeken, stedenbouwkundige visies en verkavelingsontwerpen volledig op de werking van de SHM drukken.

- Belangrijke opgave voor de SHM is het verkorten van de doorlooptijd voor projecten zodat de maatschappij haar werkingskosten kan verdelen over een groter aantal verkochte woningen. Het grote aantal woningen in de pijplijn biedt daarvoor een gunstig toekomstperspectief, maar die woningen moeten nog wel gerealiseerd worden. De visitatiecommissie moedigt de SHM aan om te blijven zoeken naar mogelijkheden om de doorlooptijd van projecten te verkorten en acties te ondernemen om de kosten voor de ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten te verwerken in de verkoopprijs van deze projecten.


OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: niet van toepassing OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen maakt, aanvullend op de door de VMSW opgestelde financiële planning met een horizon van 10 jaar, gebruik van een eigen meer gedetailleerd financieel planningsinstrument met een looptijd van ongeveer 5 jaar. Dit laatste model geeft een beeld van de maandelijkse ontwikkeling van de kasstromen en bevat bovendien 2 scenario’s voor de liquiditeitenontwikkeling: een scenario met en een scenario zonder kredieten van de VMSW voor werven. Beide planningen worden jaarlijks in het directiecomité en de raad van bestuur besproken. De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen hiermee over een goed financieel planningsinstrumentarium beschikt. - De eigen financiële planning (ontwikkeld in Excel) is vooral gericht op het bewaken van de

liquiditeit. Het bevat de cashflows van alle lopende projecten. De kosten en baten van projecten, inclusief grondaankopen, worden gecombineerd met de werkingskosten van de eigen organisatie (personeel, bestuur en toezicht en overige kosten) en opbrengsten uit de verhuur van enkele commerciële ruimten tot een overzicht van de maandelijkse liquiditeitsontwikkeling. De financiële planning die de visitatiecommissie kon bestuderen liep tot in 2019, maar het instrument kan gemakkelijk uitgebreid worden met nieuwe projecten en een langere tijdshorizon. De financiële meerjarenplanning toont aan dat de projecten van KLE Zuiderkempen ruimschoots kostendekkend zijn en de financiële gezondheid dus versterken.

- De scenario’s in de financiële planning van de maatschappij tonen aan dat werkingskredieten van de VMSW noodzakelijk zijn om de liquiditeitspositie positief te houden. Zelfs met die kredieten laat de financiële meerjarenbegroting van de SHM tot eind 2015 een daling van de liquiditeitspositie zien. Die positie wordt echter nergens negatief. Vanaf eind 2015 versterkt die positie weer door de oplevering en aansluitende verkoop van nieuwe projecten.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen is een koopmaatschappij die intensief samenwerkt met alle huurmaatschappijen in haar actieterrein. De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in haar actieterrein. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij goed evolueert naar een echte woonmaatschappij, vooral omdat zij actief de samenwerking zoekt met collega SHM’s en andere woonactoren in het actieterrein.

- In het verleden heeft KLE Zuiderkempen diverse gemengde projecten gerealiseerd in

samenwerking met de huur-SHM’s Eigen Haard en Geelse Huisvesting. De maatschappij heeft een aantal projecten in voorbereiding waarbij zij samenwerkt met Geelse Huisvesting en Zonnige Kempen (zie OD 1.2). Woonactoren vinden dat de SHM in die samenwerking vaak een grote vasthoudendheid laat zien om projecten succesvol af te ronden. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het project ‘Witte School’ in Laakdal (18 sociale huurwoningen en 50 sociale koopwoningen). Dit is een complex project met een lang voortraject. Onder andere stedenbouwkundige bezwaren zorgden voor vertraging. KLE Zuiderkempen heeft voor een


nieuw ontwerp gezorgd dat tegemoet kwam aan die bezwaren. Het project is nu iets kleiner van schaal, maar bevat ongeveer hetzelfde aantal woningen als in het oorspronkelijke plan. Dit voorbeeld illustreert de vasthoudendheid van KLE Zuiderkempen om projecten te realiseren die voldoen aan stedenbouwkundige én kostprijs randvoorwaarden.

- Als onderdeel van de samenwerking met huurmaatschappijen treedt KLE Zuiderkempen op als ‘sociaal projectontwikkelaar’ door sociale huurwoningen in gemengde projecten te realiseren die ze vervolgens verkoopt aan een huurmaatschappij (zie OD 1.1). De visitatiecommissie waardeert deze vorm van samenwerking tussen de koop- en de huursector.

- Een bijzondere vorm van samenwerking is de participatie van KLE Zuiderkempen in een project voor de realisatie van zorgwoningen in Geel voor cliënten van Huis Perrekes (verzorgingstehuis specifiek voor dementie cliënten). De gesprekken rond dit project zijn nog gaande. Dit project is een samenwerking tussen verschillende actoren: Huis Perrekes, KLE Zuiderkempen, Stad Geel en Geelse Huisvesting (zie ook OD 1.5).

- KLE Zuiderkempen heeft sinds kort op vraag van de gemeenten de verantwoordelijkheid voor het realiseren van sociale kavels op zich genomen. De visitatiecommissie waardeert de keuze van KLE Zuiderkempen om haar schouders te zetten onder het realiseren van het – overigens beperkte – BSO-Kavel in haar actieterrein (zie ook OD 1.3).

- KLE Zuiderkempen neemt deel aan het Kempisch Woonplatform dat 25 bij de IOK aangesloten

steden en gemeenten ondersteunt bij de uitbouw van een lokaal woonbeleid. De maatschappij heeft een open oog voor andere mogelijkheden om krachten te bundelen. Zo is de mogelijkheid van een fusie met een huurmaatschappij door KLE Zuiderkempen verkend, maar ziet de SHM daarin nog niet veel meerwaarde ten opzichte van de huidige samenwerking met huurmaatschappijen.

- Een bescheiden, maar betekenisvol teken dat KLE Zuiderkempen doorgroeit naar een echte

woonmaatschappij is dat ze in haar lokalen kantoorruimte verhuurt aan de erkende sociale kredietmaatschappij Sociaal Woonkrediet voor Vlaanderen (SWVV). Het draagt bij aan het onder één dak brengen van verschillende actoren die bezig zijn met het bevorderen van betaalbaar wonen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar KLE Zuiderkempen is een informele organisatie. De visitatiecommissie trof bij de SHM enige reserve tegen maatregelen die de organisatie formaliseren, zoals een uitgeschreven visie, strategie, doelstellingen en procedures waarin taken en bevoegdheden zijn vastgelegd. Als gevolg daarvan beschikt KLE Zuiderkempen wel over enkele reglementair voorgeschreven procedures, maar niet over een adequaat systeem voor het beheersen van beleids- en bedrijfsprocessen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - Op vraag van de visitatiecommissie heeft KLE Zuiderkempen 11 uitgeschreven procedures

bezorgd. Al deze procedures zijn voorzien van de datum waarop ze door de raad van bestuur zijn goedgekeurd, en in voorkomende gevallen zijn aangepast. De meeste procedures zijn in 2010 door het bestuur vastgesteld en sinds die tijd niet veranderd. De mate van detaillering van de procedures is sterk wisselend. Sommige ‘procedures’, zoals de procedure voor het

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ P

Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, · 2018. 6. 5. · VISITATIERAAD SOCIALE...

Documents

Transcript of Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, · 2018. 6. 5. · VISITATIERAAD SOCIALE...