De problematiek van bedrijventerreinen

Ronald DijksmaJelle van der Vegtfebruari - juni 2007

NOORDELIJKE HOGESCHOOLLEEUWARDEN

2

VoorwoordDit verslag is geschreven door Ronald Dijksma en Jelle van der Vegt, in het kader van de afstudeeropdracht, als onderdeel van het 4e studiejaar van HBO opleiding BCV, specialisatie stedenbouwkunde. Het verslag is onder begeleiding van Bart Jan van den Brink en Anika Pool tussen februari en juni 2007 tot stand gekomen. Informatie over het onderwerp hebben we verzameld door naar de bedrijventerreinen in Leeuwarden “De Hemrik” en “Leeuwarden West” te gaan. Ook hebben we drie interviews afgenomen van Frans Kleijsen van Provincie Fryslân, Frans Janssen van gemeente Leeuwarden en Martijn Gerkes van Oranjewoud te Heeren-veen. Overige bronnen waar we gebruikt van hebben gemaakt zijn kranten, tijdschriften en het internet.

2A

LGE

ME

EN

3

ALG

EM

EE

N

3

4

SamenvattingWat is het doel van ons project?De verrommeling van bedrijventerreinen in Nederland is een actueel thema. We hebben het hier over ge-mengde bedrijventerreinen, die vooral gebruikt worden voor opslag en kantoren. Bij bestaande bedrijventer-reinen maar ook bij het ontwerp van nieuwe is sprake van slordig en inefficiënt ruimtegebruik. Wij hebben een methode ontwikkeld om bestaande bedrijventerreinen in Nederland op te waarderen en leefbaar te maken. Op dit moment hangt er vaak een doodse sfeer en wordt er alleen gewerkt. Veel kleine bedrijfjes zijn afgezonderd van elkaar, waarbij weinig kans is tot sociale interactie. Vaak is de architectuur ongeïnspireerd en zo goedkoop mogelijk (grijze bedrijfshallen). Er is weinig openbare ruimte die stedenbouwkundige kwali-teit biedt.

Waardoor zien bedrijventerreinen er zo slecht uit?Bij het aanleggen van bedrijventerreinen zijn berekeningen gebaseerd op cijfers van het oude beleid, waar-door te veel grond is uitgegeven. Gemeenten hebben een economisch belang bij bedrijven en hebben door de overvloed aan grond de mogelijkheid gekregen om onderling te concurreren met grondprijzen, voorwaar-den en perceelgrootte. Hierdoor is er een grootschalige kavelopzet ontstaan waarbij niet duurzaam met grond wordt omgegaan. Op deze manier zal er op kort termijn weer een tekort aan bedrijfspercelen worden geconstateerd. De architectuur is kwalitatief laag, omdat de commercieel ingestelde bedrijven geen directe motivatie hebben om een architectonisch hoogwaardig pand neer te zetten.

Wat moet er veranderen om bedrijventerreinen leefbaar te maken?Punt 1. Stop het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen in heel Nederland! Dan gaat de waarde van de grond op bestaande bedrijventerreinen omhoog en zijn de bedrijven gedwongen om zich hier te vestigen, waardoor ze genoodzaakt zijn om efficiëntere kavelindelingen te maken. (compacter bouwen)Punt 2. De stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen kan alleen verbeteren als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn. Door het bedrijventerreinen deel uit te laten maken van een grotere stedenbouwkundige context zullen meer mensen naar het bedrijven-terrein toe geleid worden. Hierdoor ontstaat deze drijfveer. Dit kan versterkt worden door bijvoorbeeld groen-, sociale voorzieningen of woningen in te passen.

Hoe zien wij dit voor ons?Stel je voor, een groot park dat door het hele bedrijventerrein loopt, gecombineerd met uitgaansgelegenhe-den, horeca en sportvoorzieningen. Een parkeerplaats onder het park zal voor genoeg parkeermogelijkhe-den zorgen voor recreanten en werkend publiek. De locatie bij het spoor zorgt voor ideale bereikbaarheid.Met mooi weer kun je heerlijk zonnen of een partij voetballen en in de avond lekker naar de film, te bowlen of naar het zwembad gaan. Je kunt een fietsroute nemen dat door het park loopt, waarbij je onder het genot van een ijsje een verre blik over het bedrijventerrein en het prachtige Friese weidse landschap kunt werpen. Met al je vrienden een avond stappen, waarbij je met het naastgelegen perron je geen zorgen hoeft te ma-ken om de trein te missen. Als je op het bedrijventerrein werkt, kun je in de pauze een uurtje fitnessen, zodat je bij thuiskomst niets meer aan je hoofd hebt. Je kunt een zakendiner organiseren of als het werk erop zit nog even met collega’s een uurtje poolen in de kroeg. Door de komst van deze stroom van mensen naar het bedrijventerrein, zullen bedrijven zich van hun beste kant willen laten zien en zich d.m.v. boeiende architectuur willen onderscheiden. De aanpassingen zullen een economische impuls geven aan het gebied, waardoor bestaande bedrijven zullen opleven en hun pand en terrein opwaarderen en nieuwe bedrijven zich hier willen vestigen.

ALG

EM

EE

N4

5

ALG

EM

EE

N

5

6

InhoudsopgaveInleiding Blz. 8

1 Analyse Blz. 101.1 Ontstaansgeschiedenis Blz. 101.2 Huidige beeldkwaliteit Blz. 141.3 Huidige situatie en ontwikkelingen Blz. 17

2 Visie Blz. 182.1 Visie Blz. 182.2 Controle visie Blz. 19

3 Toepassing visie Blz. 20 3.1 Inventarisatie plangebied Blz. 20

3.2 Ontwerp Blz. 24 3.3 Beeldkwaliteitplan Blz. 36 Bronnen Blz. 38

ALG

EM

EE

N6

7

ALG

EM

EE

N

7

8 verwaarloosde loodsen

InleidingAls u wel eens met het openbaar vervoer reist, weet u wat we bedoelen met verrommeling op bedrijventer-reinen. Deze gebieden laten voor veel mensen een eerste indruk achter van de stad. Waarom zien bedrij-venterreinen er dan zo slecht uit?

Dit verslag behandelt de problematiek van hedendaagse bedrijventerreinen in Nederland. Hierin maken we onderscheid in industrieterreinen en gemengde bedrijventerreinen. Industrieterreinen zijn vaak oudere gebie-den, waar veelal grootschalige productiebedrijven staan. Volgens ons bieden deze terreinen kwaliteit, omdat de productieprocessen zichtbaar zijn. Gemengde bedrijventerreinen zijn later ontstaan en hebben vooral een opslag-, en kantoorfunctie. Bij deze terreinen zien wij meer problemen en daarom refereren we met ‘bedrij-venterreinen’ exclusief aan gemengd bedrijventerrein.

In dit verslag proberen we een oplossing te vinden voor de problemen van bedrijventerreinen. Het verslag is opgedeeld in 3 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt de analyse behandeld. Hierin wordt de pro-blematiek van bedrijventerreinen geïnventariseerd. Op basis van deze analyse stellen we een visie op. Deze wordt in hoofdstuk 2 behandeld. Hier wordt onze oplossing toegelicht. Ten slotte geven we een voorbeeld van een uitwerking van de visie op een bestaand bedrijventerrein in Nederland.

ALG

EM

EE

N8

9

ALG

EM

EE

N

9

10 bedrijventerrein in de jaren ´50

1.1 OntstaansgeschiedenisOntstaan van bedrijventerreinenTot het einde van de 19de eeuw waren de functies wonen en werken nauw met elkaar verbonden en werden in dezelfde ruimte vervuld. Aan het einde van de 19e eeuw kwam hier verandering in door de Industriële Revolutie. Het productieproces van goederen werd grootschaliger waardoor de woning als werkplaats werd ingeruild voor grote fabrieksgebouwen. Combineren van wonen en werken was onmogelijk door milieu- en verkeersoverlast.Functiescheiding vond zijn hoogtepunt in de CIAM. (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne) In de organisatie, bestaande uit internationale architecten, deelde men de visie dat alle functies zoveel mogelijk gescheiden moesten zijn. Er werden richtlijnen opgesteld waarbij vernieuwende architectuur werd ontwik-keld. Problemen werden vanuit technisch, economisch en sociaal optiek opgelost. Hierdoor is een eind geko-men aan onhygiënische woonomgevingen. Door de komst van nieuwe woonwijken aan de randen van de steden, werden bedrijven ingesloten. De om-wonenden ondervonden hinder van deze bedrijven. Naar aanleiding daarvan werd in de jaren ’50 besloten om bedrijven binnen de stad te verplaatsen naar buitengebieden. Zo ontstonden de eerste gemengde be-drijventerreinen. Landbouwgrond werd door gemeenten opgekocht en verkocht aan bedrijven die zich daar gingen vestigen. De infrastructuur was simpel, de architectuur eentonig, maar de stedenbouw was efficiënt. Men stoorde zich niet aan deze opzet. In tegenstelling tot nu was er in die tijd nog geen sprake van een beeldkwaliteitplan. In de jaren ’80 was er behoefte aan herstructurering vanwege de ontwikkeling van grotere vrachtwagens. In het belang van bedrijven werd door de gemeente een herstructurering uitgevoerd. Het totale bedrijventerrein werd ruimer opgezet. Er werd veel meer ruimte gereserveerd voor infrastructuur en parkeerruimte. Daar-

AN

ALY

SE

10

11

naast werden bedrijfskavels anders ingedeeld (bebouwd/onbebouwd 50% / 50%), waardoor het pand meer uitstraling zou moeten krijgen. De duurzame gebouwen werden omgeruild voor grijze vierkante loodsen die meer capaciteit bieden.

Recente problematiekIn de jaren ’90 wordt er door de gemeente een behoefte aan bedrijfspercelen geconstateerd en wordt er besloten een nieuw bedrijventerrein aan te leggen. Gemeenten hebben economisch belang bij bedrijven en zien het daarom als hun verantwoordelijkheid om altijd in bedrijfspercelen te voorzien. Een rekenmodel wordt gemaakt om de benodigde gronduitgifte uit te rekenen. Dit is afhankelijk van de behoefte aan bedrijfspercelen. Het rekenmodel gaat echter uit van aannames die niet kloppen. Deze aan-names zijn gebaseerd op cijfers die nog beïnvloed zijn door het vorige beleid en daarom niet representatief zijn. Gevolg is dat de uitkomst van het rekenmodel een overschatting maakt naar de benodigde gronduitgifte. Op basis van deze foute uitkomst wordt een stedenbouwkundig ontwerp (en bestemmingsplan) gemaakt. Er wordt een nieuw bedrijventerrein aangelegd. Er ontstaat een ruime opzet, als gevolg van de overschatting-fout in het rekenmodel.

Nu de gemeenten weer voldoende bedrijfspercelen hebben, kunnen bedrijven zich vestigen in een gemeente naar keuze. Gemeenten hebben er economisch belang bij dat bedrijven zich in hun gemeente vestigen. Hierdoor concurreren gemeenten met grondprijzen, voorwaarden en perceelgrootte. Op deze manier probe-ren ze bedrijven te lokken. Deze concurrentie tussen gemeenten mag niet volgens het beleid. De verklaring waarom gemeenten zo ruig met grond omgaan is de overvloed aan ruimte die op de nieuwe bedrijventer-reinen is ontstaan. Een andere reden voor het afwijken van grondprijzen en voorwaarden is de ingewikkelde raming waartoe bepaalde waarden tot stand zijn gekomen. Dit is voor gemeenten zeer moeilijk te begrijpen

AN

ALY

SE

11

12

en leidt tot eigen interpretatie van regels. Voor bedrijven bestaan de grondkosten uit een relatief zeer klein deel (3%) van de totale vestigingskosten. Daardoor is het eigenlijk belachelijk dat bedrijven mede op basis hiervan bepalen waar ze zich vestigen.

Naast de komst van nieuwe bedrijven ontstaat er ook een verschuiving van oude bedrijven naar de nieuwe bedrijventerreinen, in dezelfde gemeente. Reden hiervoor is dat de oude locatie niet meer voldoet. Er is bijvoorbeeld een te kleine huisvesting, een vernieuwing van het productieproces nodig, onvoldoende voor-zieningen, een moeilijke bereikbaarheid of te strenge milieueisen. Daarnaast heeft het oude pand weinig waarde, waardoor de drempel om te verhuizen zeer laag is. Ze blijven in dezelfde gemeente om zo hun klan-ten te behouden.Ook vanuit de kern van de stad vestigen bedrijven zich in het nieuwe bedrijventerrein. Dit wordt enerzijds ge-stimuleerd door omwonenden, omwille van (parkeer)overlast en bereikbaarheid. Ook gemeenten stimuleren dit omdat er meer prioriteit ligt bij woningfunctie dan bedrijfsfunctie in de kern van de stad. De bedrijven zelf gaan er ook op vooruit, omdat de grond hier goedkoper is, meer parkeervoorzieningen zijn en de bereikbaar-heid beter is. De stad wordt ontmengd.

Op nieuwe bedrijventerreinen ontstaat niet duurzame, goedkope architectuur. Dit komt door de ruime opzet en de commerciële gedachte van bedrijven in het algemeen. Bedrijven zijn commercieel ingesteld en kiezen voor goedkope architectuur. Dit bespaart geld en verder is er voor bedrijven niet een primair belang bij een architectonisch hoogwaardig pand. Een andere oorzaak voor de grootschalige opzet van bedrijventerreinen is het parkeerbeleid. Hierin wordt extensief ruimtegebruik gestimuleerd. Door de niet duurzame omgang van grond zal het bedrijventerrein snel weer vol zitten en een tekort aan bedrijfspercelen geconstateerd worden.Op het oude bedrijventerrein ontstaat veel leegstand, verwaarlozing en onveiligheid door een gebrek aan so-ciale controle. Dit komt door de eerder genoemde verplaatsing van bedrijven naar nieuwe bedrijventerreinen. Er komen weinig bedrijven voor in de plaats.

Door de niet duurzame opzet van het bedrijventerrein is het bedrijventerrein snel weer vol en wordt er weer een behoefte aan bedrijfspercelen geconstateerd. De gemeente moet een keuze maken tussen herstructure-ring of een verdere uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. Bij een herstructurering wordt landschappelijke aantasting voorkomen en wordt duurzaam grondgebruik ge-stimuleerd. Dit is de maatschappelijk verantwoorde oplossing. Hierbij wordt geïnvesteerd in een betere kwa-liteit van bestaande bedrijventerreinen. Daarentegen is uitbreiding veel goedkoper en sneller. Dit is financieel een aantrekkelijkere oplossing. Deze biedt alleen een oplossing op korte termijn, waarbij problemen zullen verschuiven en zich herhalen.

AN

ALY

SE

12

13

Er wordt een behoefte aan percelen voor bedrijven geconstateerd.

Het rekenmodel overschat de grond-uitgave.

Gemeenten concurreren onderling en proberen bedrijven te lokken.

Het plan wordt gerealiseerd.

Op het oude bedrijventerrein ontstaat verwaarlozing, leegstand, onveilig-heid en minder sociale controle.

Er vindt een verplaatsing plaats van oude bedrijventerreinen naar het nieuwe bedrijventerrein.

De gemeente moet nu een afweging maken.

Er wordt een ontwerp voor het bedrij-venterrein gemaakt.

Door niet duurzame grondgebruik is er weer een tekort aan bedrijfspercelen.

De benodigde gronduitgifte wordt uit-gerekend. Het rekenmodel klopt niet.

Na vergelijking met andere gemeen-ten, vestigt het bedrijf zich in de meest aantrekkelijke gemeente.

Het nieuwe bedrijventerrein is te ruim opgezet.

AN

ALY

SE

13

14

1.2 Huidige beeldkwaliteitAlgemeenOm de verrommeling van bedrijventerreinen op te kunnen lossen, moet eerst uitgezocht worden wat de con-crete problemen zijn van de huidige beeldkwaliteit. Door eigen onderzoek op bedrijventerreinen hebben we een overzicht gemaakt van negatieve en positieve eigenschappen van de huidige bedrijventerreinen.

1. Doodse sfeer buiten werktijden. Het bedrijventerrein is monofunctioneel. Er wordt alleen gewerkt en verder is er voor mensen geen reden om op een bedrijventerrein te komen. Buiten de werktijden ontstaat daardoor een doodse sfeer.

2. Zo goedkoop mogelijke, ongeïnspireerde architectuur met weinig variatie. Bedrijven willen representatief zijn voor een publiek. De uitstraling van een pand staat synoniem voor het product wat het bedrijf maakt. Doordat er een publiek ontbreekt, zal er weinig motivatie zijn om een repre-sentatief pand neer te zetten. Het is daarom gebruikelijk om het gebouw uit één bouwlaag op te bouwen, omdat dit goedkoper is om te bouwen. Bovendien is de grond goedkoop genoeg, zodat er voldoende bruik-baar oppervlak bereikt wordt met één bouwlaag. Materialen bestaan uit staal en de gevel wordt opgetrokken uit golfplaten.

3. Bedrijfspanden zijn grijs of hebben “teletubbie” kleuren.Voor bedrijfspanden worden vaak saaie grijstinten gebruikt. Materialen van de panden worden standaard grijs afgeleverd. Bedrijven behouden deze kleur, omdat verven extra kosten met zich meebrengt. Er wordt alleen kleurgebruik toegepast wanneer een bedrijf zich wil onderscheiden van de concurrentie. Er worden alleen erg felle kleuren gebruikt. Door het toepassen van deze “teletubbie” kleuren valt het gebouw wel meer op, maar zorgt niet voor een hoogwaardiger pand.

4. De opslag van bedrijven staat in het zicht en hekken ontsieren het terrein.De kavels zijn ruim opgezet. Daardoor is er veel onbebouwde ruimte op de kavel. Het is zeer aantrekkelijk voor bedrijven om opslag op deze ruimten te laten slingeren. Dit levert een rommelig straatbeeld op. Ter beveiliging van het pand en deze opslag, worden hekken om de percelen geplaatst. Deze zien er vaak goed-koop uit en doen afbreuk aan het straatbeeld.

5. Parkeren voor de gevels en op openbare ruimten.Het parkeren vindt voornamelijk plaats voor het pand, op eigen kavel. Dit draagt bij aan een rommelig straat-beeld. Auto’s en vrachtwagens staan in het zicht. Vrachtwagens worden door ruimtegebrek vaak op open-bare locaties geparkeerd.

6. Er zijn weinig sociale voorzieningen.Er is een gebrek aan sociale voorzieningen op bedrijventerreinen. Hierdoor is er, naast werken, weinig reden voor iemand om te verblijven op een bedrijventerrein. Dit verklaart mede de doodse sfeer op bedrijventerrei-nen.

7. Op het bedrijventerrein zijn loze, onbruikbare ruimten zonder duidelijke bestemming. Op bestaande bedrijventerreinen zijn knullige loze ruimten ontworpen, zoals bij sommige bochtoplossingen en bermen het geval is. Onduidelijk is waarom dit zo gedaan is, maar wij vermoeden dat dit om financiële re-denen gedaan is. Op figuur 1.2.1 is te zien dat het goedkoper is om een 90° bocht te maken dan een ronde bocht. Dat er zo ruig met grond wordt omgegaan, heeft te maken met de lage waarde van de grond. Dit soort oplossingen laten een onverzorgde indruk achter van het gebied.

AN

ALY

SE

14

15

6. geen sociale voorzieningen4. hekken ontsieren het terrein 5. parkeren in het zicht

12. productieproces laten zien

7. loze, onbruikbare ruimte 8. onevenwichtig straatprofiel 9. versnipperd groen

11. elk bedrijf een eigen perceel10. leegstand

3. bedrijfspanden hebben grijze of “teletubbie” kleuren

1. doodse sfeer 2. goedkope, ongeïnspireerde architectuur

AN

ALY

SE

15

16 fig. 1.2.1 bochtoplossingen

goedkoopduur evenwichtig

onevenwichtig

fig. 1.2.2 straatprofielen

8. Het straatprofiel is onevenwichtig.De breed gedimensioneerde wegen op bedrijventerreinen zijn ontworpen op de maat van vrachtwagens. Aan de functionaliteit hiervan is veel prioriteit gegeven bij het ontwerp. De brede wegen in combinatie met lage bebouwing (vaak één bouwlaag) zorgt voor een onevenwichtig straatprofiel, zie figuur 1.2.2.

9. Er zijn weinig groenvoorzieningen. Het aanwezige groen is te versnipperd omkwaliteit te bieden.Aangezien bedrijventerreinen ontworpen zijn om zoveel mogelijk kavels te verkopen, is er geen ruimte vrijge-laten voor groenvoorzieningen. Het groen dat wel wordt toegepast, is te versnipperd om kwaliteit te kunnen bieden. Mede door het weglaten van deze voorzieningen blijft de waarde van de grond laag.

10. Bedrijfspanden worden niet hergebruikt met leegstand als gevolg.Bedrijven hebben vaak specifieke voorzieningen nodig in het pand t.b.v. het productieproces. Door deze spe-cifieke eisen worden bedrijfspanden nauwelijks hergebruikt. Het is voor bedrijven goedkoper om een nieuw gebouw te laten bouwen dan een bestaand gebouw te renoveren. Als een bedrijf vertrekt uit een pand, is er grote kans dat het lange tijd leeg zal staan.

11. Elk bedrijf heeft zijn eigen perceel.Bij het ontwerp is ervoor gekozen om het gebied op te delen in kavels en deze individueel te verkopen aan bedrijven. Elk bedrijf heeft zijn eigen stuk grond en bouwt hier zijn eigen pand op. Hierdoor worden ze alle-maal afgezonderd van elkaar, waarbij weinig kans is om sociale interactie te hebben. Dit is wel een functio-nele, maar niet een sociale werkomgeving.

12. Bedrijfspanden hebben gesloten gevels.Tijdens en na de industriële revolutie was het normaal dat de bedrijven het productieproces lieten zien. De lopende banden verbonden de hallen met elkaar. De grote ramen in de fabriekshallen lieten zien wat er werd gemaakt door het bedrijf. Dit maakt het voor voorbijgangers interessant. Tegenwoordig zijn alleen de productieprocessen van bedrijven in de zware industrie nog zichtbaar. Overige bedrijven bouwen massieve en dichte gebouwen. Zij sluiten het productieproces en opslag af van de bezoe-kers van het bedrijventerrein. Dit is ook het geval bij de bedrijven die op gemengde bedrijventerreinen aan-wezig zijn.

AN

ALY

SE

16

17

1.3 Huidige situatie en ontwikkelingenVoordat de visie behandeld wordt, is het belangrijk om op een rijtje te zetten hoe de huidige situatie is en wat voor ontwikkelingen er zijn. OntsluitingDe ontsluiting van een bedrijventerrein is voor bedrijven van groot belang. Producten moeten op een snelle, praktische manier geëxporteerd of geïmporteerd worden. Op bedrijventerreinen gebeurt dit over het alge-meen over het land en het water. De meeste bedrijven hebben belang bij een goede ontsluiting over het land. Er moet een goede aansluiting zijn op de snelweg. Voor sommige bedrijven, zoals zandverwerkingsbe-drijven, is het gebruikelijk dat er over het water vervoerd wordt.

MilieubelastingEen bedrijf dient zich aan verschillende eisen te houden op het gebied van milieu. Hiervoor zijn normen en richtlijnen opgesteld. Zo zijn er 6 milieucategorieën. Milieucategorie 1 is de lichtste, waarbij naast werken, wonen wordt toegelaten. Bij de zwaarste milieucategorie moeten bedrijven op een minimale afstand van 1500 meter van woningen staan. Denk hierbij aan een vliegveld of chemische fabriek.

Invloed van de gemeenteDoorgaans zijn er 3 partijen die in het bezit zijn van grond op een bedrijventerrein. Dit zijn de gemeente/pro-jectontwikkelaar en particulieren (bedrijven). Aanvankelijk koopt een gemeente/projectontwikkelaar stukken land op om vervolgens op te delen in kavels. Deze kavels verkopen ze aan de bedrijven. Aangezien bedrij-ven de kavels bezitten en er meestal geen beeldkwaliteitplan is geschreven, heeft de gemeente beperkte invloed op de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein. De gemeente kan alleen maar invloed uitoefenen op de openbare ruimte en infrastructuur. Een gemeente kan een bedrijf niet zomaar onteigenen, hiervoor moeten gegronde redenen zijn. Een andere optie om het terrein in eigendom van de gemeente te krijgen, is het uit-kopen van het bedrijf. Dit gaat vaak om grote bedragen, zodat het voor een gemeente niet rendabel is.

Verplaatsing van productiebedrijven naar lagelonenlandenDoor hoge lonen in Europa willen steeds meer bedrijven hun producten laten maken in lagelonenlanden. Daarom worden Nederlandse productiebedrijven schaars en zal er meer gespecialiseerd worden in kennis. Gevolg is dat er meer behoefte is aan kantoorruimte. Aangezien het laten produceren in lagelonenlanden alleen rendabel is voor grote bedrijven, blijven kleinere Nederlandse productiebedrijven voorlopig nog wel bestaan.

AN

ALY

SE

17

18

2.1 VisieOns doel is om bedrijventerreinen leefbaar te maken. Hiervoor hebben wij een visie opgesteld. Deze visie bestaat uit 2 punten.

Punt 1. Stop uitbreiden van bedrijventerreinenStop het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen in heel Nederland! Het uitbreiden van bedrijventerreinen biedt alleen een oplossing op korte termijn. Door geen nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen gaat de waarde van deze grond omhoog en zijn de bedrijven gedwongen om zich hier te vestigen. Daardoor zijn ze genoodzaakt om efficiëntere perceelinrichtingen te maken. Herstructurering is noodzakelijk om de capaciteit van het terrein efficiënter te gebruiken. Daarnaast willen we het inruilen van mooi karakteristiek landschap voor bedrijventerreinen zoveel mogelijk beperken.

Punt 2. Mensen trekken naar bedrijventerreinen.In de analyse werd duidelijk gemaakt dat er aan de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van be-drijventerreinen veel te verbeteren valt. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn. Door het bedrijventerreinen deel uit te laten maken van een grotere stedenbouw-kundige context zullen meer mensen naar het bedrijventerrein toe geleid worden. Hierdoor ontstaat deze drijfveer. Dit kan versterkt worden door bijvoorbeeld groen-, sociale voorzieningen of woningen in te passen. Dit zal voor een economische impuls zorgen waardoor ook nieuwe bedrijven zich hier willen vestigen.

Wij hebben vertrouwen in deze aanpak, omdat de motivatie niet alleen bij de gemeente ligt. Ook de bedrijven hebben hier baat bij en kunnen er economisch voordeel mee doen.

VIS

IE18

19

2.2 Controle visieIn de analyse hadden we een totaalbeeld van alle problemen opgesteld. Hier gaan we na of onze visie dek-kend is voor al deze problemen.

1. Doodse sfeer buiten werktijden. Punt 2. Door het bedrijventerreinen deel uit te laten maken van een grotere stedenbouwkundige context zullen meer mensen naar het bedrijventerrein toe geleid worden.

2. Zo goedkoop mogelijke, ongeïnspireerde architectuur met weinig variatie. Punt 2. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn.

3. Bedrijfspanden zijn grijs of hebben “teletubbie” kleuren.Punt 2. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn.

4. Hekken ontsieren het terrein.Punt 2. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn.

5. De opslag van bedrijven staat in het zicht.Punt 2. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn.

6. Er zijn geen sociale voorzieningen.Punt 2. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door meer sociale voorzieningen of woningen op het bedrijventerrein te plaatsen.

7. Op het bedrijventerrein zijn loze, onbruikbare ruimten zonder duidelijke bestemming. Punt 1. Herstructurering is noodzakelijk om de capaciteit van het terrein efficiënter te gebruiken.

8. Het straatprofiel is onevenwichtig. Punt 1. Bedrijven zijn genoodzaakt om efficiëntere perceelinrichtingen te maken.

9. Er zijn weinig groenvoorzieningen. De groenvoorzieningen zijn te versnipperd om kwaliteit te bieden. Punt 2. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door meer sociale voorzieningen op het bedrijventerrein te plaatsen

10. Bedrijfspanden worden niet hergebruikt. Daardoor ontstaat veel leegstand. Punt 1. Door geen nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen gaat de waarde van deze grond omhoog en zijn de bedrijven gedwongen zich hier te vestigen

11. Elk bedrijf heeft zijn eigen perceel. Punt 1. Bedrijven zijn genoodzaakt om efficiëntere perceelinrichtingen te maken.

12. Bedrijfspanden hebben gesloten gevels.Punt 2. Dit kan alleen veranderen als de bedrijven zelf een drijfveer hebben om representatief te zijn.

VIS

IE

19

20

3.1 Inventarisatie plangebiedIn dit hoofdstuk wordt de visie geconcretiseerd om zo één van de vele mogelijkheden van deze visie te laten zien. Hiervoor moet eerst een geschikt, bestaand bedrijventerrein uitgezocht. Deze moet geïnventariseerd en geanalyseerd worden, waarna het ontwerp gemaakt kan worden. Tot slot wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld.

Motivatie keuzeHet bedrijventerrein dat wij kiezen moet representatief zijn voor de bedrijventerreinen die typerend zijn voor de problematiek. Uit de analyse is gebleken dat dit gemengde bedrijventerreinen zijn die in de jaren ’50 zijn ontstaan. Bedrijventerrein Leeuwarden West is hier één van. Daarom hebben we dit gebied gekozen om onze visie op toe te passen. Het plangebied dient dus als voorbeeld voor de algemene problematiek van be-drijventerreinen in Nederland. Leeuwarden West ligt in het zuidwesten van Leeuwarden. Het bedrijventerrein heeft in de jaren ’80 een herstructurering ondervonden, maar de meeste bedrijfsgebouwen zijn niet gereno-veerd en zien er verouderd uit. Een goede aanleiding om dit gebied aan te pakken. Bijkomend voordeel is dat dit gebied erg dicht bij de NHL ligt.

AlgemeenOp het bedrijventerrein zitten verschillende type bedrijven in diverse milieucategorieën, waarvan de meeste bedrijven onder lagere milieucategorieën vallen. Doorgaans hebben juist deze bedrijven een slecht onder-houden pand.Leeuwarden West ligt in het zuidwesten van Leeuwarden. Het gebied bestaat uit 168 ha, waarvan 115 ha uitgegeven grond is. Het overige deel bestaat uit water, groen en infrastructuur.

bedrijventerrein Leeuwarden West ten opzichte van Leeuwarden

het plangebiedT

OE

PA

SS

ING

VIS

IE20

21

InfrastructuurDoor ons plangebied zijn verschillende typen infrastructuur aanwezig. Deze betreft transport over de weg, het spoor en het water. De kleinschalige en middelgrote bedrijven maken alleen gebruik van transport over de weg. Een klein aantal bedrijven, die tot milieucategorie 5 behoren, maken gebruik van de vaarwegen. De spoorwegen worden niet meer door de bedrijven gebruikt. Vroeger was dit wel het geval. Tegenwoordig worden ze alleen voor perso-nenvervoer gebruikt. In de huidige revitalisering (2007), uitgevoerd door de gemeente Leeuwarden, zijn de restanten van de oude spoorlijnen weggehaald. Leeuwarden West heeft vijf ontsluitingswegen. Dit aantal is relatief hoog, gezien het totale oppervlak van het bedrijventerrein. Uit logistiek oogpunt is dit positief, omdat elk bedrijf zich in korte tijd op de grote weg kan bevinden. Het wegennet op het bedrijventerrein Leeuwarden West maakt geen onderscheid tussen ontsluitingswegen en overige wegen. Het straatprofiel van deze wegen zijn vrijwel gelijk aan elkaar. Hierdoor wordt er geen dui-delijk onderscheid gemaakt in hoofd -, en subwegen. Op nieuwe bedrijventerreinen zijn minder ontsluitingswegen, waardoor het een stuk overzichtelijker wordt voor bezoekers.

Openbare ruimteOp bedrijventerrein Leeuwarden West is vrijwel geen openbare ruimte. Het aanwezige water is bestemd voor de scheepvaart en niet voor recreatie. Het is dus uit puur functioneel oogpunt aangelegd. Het aanwezige groen is te versnipperd om kwaliteit te bieden en bestaat onder andere uit bermen en taluds.

de infrastructuur versnipperd groen

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

water

spoorwegen

21

22

De kavels De bedrijven hebben ruime kavels en zijn gemiddeld voor zo’n 70% bebouwd. Het parkeren en de opslag vindt voornamelijk voor het pand plaats. Opslag wordt beschermd door hekken. Dit alles doet afbreuk aan het straatbeeld. De gebouwen staan zo’n tien meter van de weg. In combinatie met lage bebouwing zorgt dit voor een onevenwichtig straatprofiel. De bedrijven hebben elk een eigen perceel.

De bebouwingHet grootste deel van de bebouwing dateert uit de jaren ’70. Deze gebouwen hebben voornamelijk één bouwlaag en een goedkope uitstraling. De meeste bedrijven hebben een klein kantoor met een werkplaats. Dit kantoor onderscheidt zich door toepassing van andere materialen of een “bijzondere” entree. De archi-tectonische kwaliteit van de bebouwing op het bedrijventerrein is laag. De gevels zijn vaak opgetrokken uit goedkope materialen, zoals golfplaten. Wanneer een bedrijf moet uitbreiden wordt vaak een nieuwe loods, ook vaak met golfplaten gevel, op de kavel gebouwd. Door de ruimte opzet is hier meestal voldoende ruimte voor. Het kleurgebruik is eentonig. De meest voorkomende kleurenopstelling is grijs. Sommige bedrijven willen op-vallen door felle “teletubbie” kleuren toe te passen. Ook heerst er leegstand op het bedrijventerrein. Dit doet afbreuk aan het straatbeeld. Leegstand trekt crimi-naliteit aan. De leegstand is mede het gevolg van de lage grondwaarde en het ontbreken van een beeldkwa-liteitplan.

Het parkerenHet parkeren vindt voornamelijk plaats op eigen kavel en voor het pand. Hierdoor staan de auto’s en vracht-wagens in het zicht. Dit verstoort het straatbeeld. Door ruimtegebrek op eigen kavel wordt op verschillende locaties de openbare ruimte gebruikt voor het parkeren van vrachtwagens. In het zuiden van het plangebied staat een transportbedrijf waar te weinig ruimte is voor het stallen van hun vrachtwagens. Deze komen op de kade te staan, die hier niet bestemd voor is. Overigens is de functie van deze kade onduidelijk. Op deze locatie zijn namelijk geen bedrijven gevestigd die gerelateerd zijn aan de vaarwegen.

MilieueisenDe bedrijven op bedrijventerrein Leeuwarden West vallen onder milieucategorieën 1 t/m 5. Slechts één bedrijf, een zandverwerkingsbedrijf, valt onder categorie 5. Buiten ons plangebied staat nog een bedrijf, af-valverwerkingsbedrijf (Sita), dat ook onder categorie 5 valt. Alle overige bedrijven vallen onder milieucatego-rieën 1 t/m 3. Dit zijn kleinschalige en middelgrote bedrijven, zoals een schilders -, of bouwbedrijf.

MonofunctioneelOp dit moment is het bedrijventerrein monofunctioneel, er wordt namelijk alleen gewerkt. Er zijn geen voor-zieningen die het gebied aantrekkelijk maken om te verblijven.

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

22

23

hekken in het zicht opslag in het zicht opslag in het zicht

geen duurzaam ruimtegebruik goedkope architectuur goedkope architectuur

“teletubbie” kleuren leegstand leegstand

parkeren in het zicht parkeren in het zicht bedrijf uit milieucategorie 5

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

23

24T

OE

PA

SS

ING

VIS

IE

3.2 OntwerpAlgemeenDoor onze visie toe te passen willen we het bedrijventerrein leefbaarder maken.Volgens onze visie moeten er meer mensen naar het bedrijventerrein toe geleid worden. Dit willen we doen door het bedrijventerreinen deel uit te laten maken van een grotere stedenbouwkundige context en meer so-ciale voorzieningen in te passen. Een andere manier om dit doel te bereiken is door de combinatie wonen en werken toe te passen. Dit doen wij echter niet, omdat deze beide partijen elkaar in de weg gaan liggen. Deze conclusie baseren we op de hiervoor besproken in de ontstaansgeschiedenis op blz.10. Bedrijven krijgen uitbreidrestricties opgelegd. Daarnaast zorgen bedrijven voor veel geluid -, en parkeeroverlast voor omwonenden. Ook stimuleren wij de gedachte om werk en privé gescheiden te houden.

Overbruggen spoorDoor het plangebied loopt een treinspoor dat het hele gebied in tweeën splitst. Er zijn maar twee verbindin-gen (onder het spoor door) tussen de twee gebieden. Omdat de voetgangers en fietsers de weg met de au-to’s moeten delen, is er weinig ruimte voor sociaal contact. Dit staat onze visie (leefbaar maken) in de weg. Daarom moet er een overbrugging komen over het spoor, waar alleen voetgangers en fietsers gebruik van kunnen maken.

VerbindingAls we in een grotere context naar het bedrijventerrein kijken, wordt het omringd door gebieden waar alle-maal ontwikkelingen plaats vinden. Figuur 3.2.1 illustreert welke ontwikkelingen hier bedoeld worden. In het noorden van het plangebied wordt een recreatiegebied ontwikkeld. Dit zien wij als een potentiële

geen woonfunctie op het terrein

overbruggen spoorfig. 3.2.1 ontwikkelingen24

25

publiekstrekker. In het zuiden komt een nieuwe woonwijk. Dit zal waarschijnlijk een doelgroep zijn voor het recreatiegebied. Daarnaast zal het een aantrekkelijke woonlocatie zijn voor werkend publiek. Door een ver-binding te maken tussen deze twee gebieden, dwars door het bedrijventerrein, zal de bereikbaarheid van het recreatiegebied en de nieuwe woonwijk bevorderd worden. Ook zullen er meer mensen naar het bedrijven-terrein toe geleid worden.

Sociale voorzieningenZoals in de visie staat beschreven, zijn sociale voorzieningen nodig om mensen naar het bedrijventerrein te trekken. Daarnaast moet het ook iets opleveren voor de mensen die op het bedrijventerrein werken. We kiezen voor de realisatie van een park. Naast een park willen we ook commercieel ingestelde publieks-trekkers zoals een bioscoop, discotheek, restaurant, kroeg, fitnesscentrum, zwembad of een bowlingbaan. Reden waarom er een park moet komen is omdat in het bestaande plangebied groenvoorzieningen nage-noeg ontbreken. Het zal een sociale impuls geven aan het werkende publiek. De commercieel ingestelde voorzieningen zullen veel mensen naar het gebied trekken. In de stad hebben deze bedrijven vaak een tekort aan parkeervoorzieningen en zorgen voor veel geluidsoverlast. Een bedrij-venterrein heeft deze problemen niet en is daarom een aantrekkelijke plek voor deze bedrijven.

Eén krachtig ontwerpWe willen alle hiervoor genoemde ideeën combineren om zo tot één krachtig en compact ontwerp te komen.Zo zal het park niet alleen als sociale voorziening functioneren. Ook zal het de toekomstige woonwijk en het recreatiegebied verbinden. Het zal dus een zeer langgerekt park worden. Dit park zal ook het spoor overbruggen. Ten noorden en ten zuiden van het plangebied wordt door middel van fiets-/voetgangersbrug-gen verbindingen gemaakt met het recreatiegebied en de woonwijk. Deze vaste bruggen dienen voldoende hoogte te hebben, zodat de beroeps- en pleziervaart hier geen hinder van ondervinden.

verbinding toekomstige woonwijk met toekomstig recreatiegebied

bioscoop

fitnesscentrum

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

25

26

Sociale voorzieningen zullen geplaatst worden onder een gedeelte van deze overbrugging. Dit omdat dub-bel ruimtegebruik goedkoper is. Daarnaast hebben veel functies geen daglicht nodig (discotheek, bioscoop). Door de voorzieningen niet op het park zelf te plaatsen, wordt verrommeling uitgesloten. Dit zal het ontwerp ten goede komen.We willen een compact ontwerp, omdat er op deze manier een centrale ontmoetingsplaats ontstaat. Daar-naast denken we dat een compact ontwerp socialer is. Er is immers meer kans om mensen tegen het lijf te lopen. Uit praktisch oogpunt is het ook realistischer om compact te blijven. Aangezien bedrijfspanden ge-sloopt moeten worden, zullen eerst deze bedrijven opgekocht moeten worden. Daarom is het aantrekkelijk om een zo compact mogelijk gebied te nemen. De bedrijven die plaats moeten maken voor het nieuwe ont-werp zullen ergens anders op het bedrijventerrein een ander kavel krijgen.

VormgevingTen Westen van het plangebied liggen momenteel weilanden. Dit weidse landschap is kenmerkend voor Friesland. Voordat het bedrijventerrein aangewezen werd als bedrijventerrein maakte het ook deel uit van dit weidse landschap. Daarom willen we de vormgeving van het park laten refereren aan het oorspronkelijke Friese landschap. Op deze manier wordt het landschap weer de stad in gebracht. Hierbij valt te denken aan een lang gestrekt grasveld, waarbij weinig bomen worden toegepast. Ook komen er geschikte voorzieningen voor fietsers.Het ontwerp is gebaseerd op 3 bestaande richtingen van de huidige situatie. Op figuur 3.2.2 is dit te zien. Voor het noordelijke en centrale gebied, bestemd voor commerciële bedrijven, hebben we de richting aange-houden van de bestaande kavels en ontsluitingswegen. Op deze manier wordt het stramien van bestaande kavels aangehouden, waardoor er zo min mogelijk percelen opgekocht hoeven worden. Ten zuiden van het ontwerp wordt de richting van het spoor aangehouden. Dit komt beter uit ten behoeve van de verbinding met de toekomstige woonwijk.

Ontsluiting en parkerenOp de verhoging worden ingangen gemaakt voor de voorzieningen die onder de verhoging gelegen zijn. Een grote parkeergarage kan ook in het gebouw worden ondergebracht. Het voordeel hiervan is dat de be-zoekers dicht bij de voorzieningen zijn. Zij moeten via de bovengelegen ingangen naar de voorzieningen. Op deze manier komen mensen op den blijft het gebied ook na werktijd leefbaar. Het spoor wordt overbrugd, maar krijgt wel een perron die toegang biedt voor de werknemers en bezoekers. Dit heeft als voordeel dat men snel vanaf het centraal station en vanuit het centrum naar het bedrijventerrein kan reizen.

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

26

27

afmetingen van het ontwerp

fig. 3.2.2 richtiningen:

Groen: evenwijdig aan de noorde-lijke wegenstructuurRood: evenwijdig aan het spoor.Blauw: evenwijdig aan de zuidelijke wegenstructuur.

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

lengte van het ontwerp

27

28 aanleggen van het overige deel van het park

slopen van aantal bedrijven en bouwen van sociale voorzieningien

aanleggen van het eerste deel van het park

huidige situatie

FaseringEr kan niet verwacht worden dat het ontwerp in één korte periode gerealiseerd wordt. Dit is alleen al om logistieke redenen onmogelijk. Het is de bedoeling dat na veel kleine ingrepen het plan langzaam tot stand komt, waarna over zo´n 25 jaar het uiteindelijke beeld zal ontstaan waarop gedoeld wordt. Aangezien poli-tieke en maatschappelijke omstandigheden in de loop der tijd veranderen, zal dit plan nooit één op één uit-gevoerd worden. Het plan zal in tijd evolueren. Het plan wordt in fases uitgevoerd. Er wordt begonnen met het maken van een stedenbouwkundig ontwerp en het vastleggen van juridische aspecten van het plan. Na zo´n 5 jaar kan begonnen worden met het opko-pen en vervolgens slopen van (oude) gebouwen die in de lijn staan van het ontwerp. Op de ontstane ruimte zullen de voorzieningen en een deel van het park gerealiseerd worden. Het park zal het recreatiegebied en het woongebied nog niet aan elkaar verbinden. Het concept zal op een kleinschalig niveau gaan functione-ren. De komst van mensen zal bedrijven aantrekken en een economische impuls geven aan het gebied. Dit zet de gemeente aan om de rest van de gebouwen, die in de lijn van het ontwerp staan, gedurende een pe-riode van zo’n 20 jaar, op te kopen, waarna het park doorgezet kan worden. Aan het eind zal de verbinding tussen hiervoor benoemde gebieden bereikt worden. Rond deze tijd zal de toename in leefbaarheid optimaal merkbaar zijn.

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

28

29

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

29

30 sfeerimpressie van het ontwerp met sociale voorzieningen onder het parkT

OE

PA

SS

ING

VIS

IE30

31

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

31

32 sfeerimpressie van het ontwerp met sociale voorzieningen gecombineerd met kantorenT

OE

PA

SS

ING

VIS

IE32

33

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

33

34T

OE

PA

SS

ING

VIS

IEsfeerimpressie van het openbare park in relatie met het Friese landschap34

35

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

35

36

3.3 BeeldkwaliteitplanAlgemeenNa de realisatie van het ontwerp (park / voorzieningen) zullen er meer mensen komen en zal de grondwaar-de stijgen. Door deze ontwikkeling zullen bestaande bedrijven langs het park zich meer richten op hun imago en het representatief maken van hun pand. Daarnaast zullen zich in deze regio veel bedrijven vestigen die uit zijn op reclame en aandacht. Zij zullen zich op deze prominente plek vestigen waar veel mensen langs komen. Hierdoor zal hoogwaardige architectuur ontstaan.Door het ontwerp wordt een relatief klein gebied beïnvloed. Overige gebieden van ons plangebied zijn te ver gelegen om effect te ondervinden. Op dit moment zijn er nog geen beeldkwaliteitvoorschriften voor het ge-bied opgesteld. Daarom willen we een nieuw beeldkwaliteitplan opstellen voor het hele gebied.

Hogere bebouwingMet een straatbreedte van zo’n 12 meter en bebouwingshoogte tussen de 4 en 5 meter, is het straatprofiel uit balans. Daarom moeten er nieuwe eisen voor bouwhoogte in het beeldkwaliteitsplan komen.

Er geldt een minimale bouwhoogte van 15 meter voor bedrijven die willen uitbreiden of die zich hier nieuw willen vestigen.

Door deze regel worden bedrijven gemotiveerd om duurzamer en compacter met grond om te gaan, wat leidt tot duurzaam ruimtegebruik en uiteindelijk zal betere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit ont-staan. Ook is er de mogelijkheid om meerdere bedrijven te vestigen in één pand.

hoogwaardige architectuurT

OE

PA

SS

ING

VIS

IEhoogwaardige architectuur36

37

Verschuiven van de rooilijnDe gevels staan ver van de weg af. Dit veroorzaakt mede het onevenwichtige straatprofiel. Daarnaast lokt de ruimte voor het pand bedrijven uit om dit als parkeer-/opslagbestemming te gebruiken. Dit zorgt voor verrom-meling. Ter bescherming van de opslag worden hekken geplaatst. Deze maken deel uit van de verromme-ling.

Gevels moeten op een afstand van maximaal 2 meter van de perceelgrens geplaatst worden.

Door deze regel toe te passen wordt het straatprofiel evenwichtiger. Daarnaast wordt het moeilijk gemaakt om opslag en/of parkeren voor de gevel te plaatsen. Hierdoor zullen bedrijven genoodzaakt zijn om parkeren en opslag ondergronds, op of achter het pand te plaatsen. Hekken worden overbodig, aangezien de gevel als beschermend element functioneert.

Productieproces zichtbaar makenDoor de gesloten gevels wordt het productieproces afgeschermd voor het publiek. Dit is een gemiste kans. Wij zien kwaliteit in bedrijven die het productieproces naar buiten laten zien. Dit geeft een bedrijf persoonlijk-heid en identiteit. Daarnaast is het gewoonweg boeiend om te zien.

Gevels moeten minimaal 50% transparant zijn.

Door het open karakter van de gevels wordt voor het publiek de werkzaamheden van het bedrijf zichtbaar gemaakt. Daarnaast ontstaat meer contact tussen bezoeker en de werknemer.

eenduidige rooilijn transparante gevels

TO

EP

AS

SIN

G V

ISIE

productieproces zichtbaar 37

38

BronnenVoor dit verslag hebben we hulp gevraagd aan externe bronnen, waaronder Provincie Friesland, gemeente Leeuwarden en Oranjewoud te Heerenveen. Daarnaast hebben we veel informatie gehaald van instanties met behulp van het internet.

Bron: Onderwerp:www.friesland.nl Streekplan 2007

www.leeuwarden.nl Bedrijventerreinen Leeuwarden Ontwikkelingskader 2005-2015

www.leeuwarden.nl Ruimtelijk plan Leeuwarden West

www.haakomleeuwarden.nl Situering haak om Leeuwarden

www.rpb.nl De markt voor grond op bedrijventerreinen

www.rpb.nl Ruimte in Debat

www.snm.nl Greep op bedrijventerreinen

www.hoogtij.com Ruimte om te groeien

www.milieuennatuurnederland.nl Meer bedrijven, minder ruimte

www.oranjewoud.nl Beeldkwaliteitplan bedrijventerrein Heerhugowaard

gemeente.purmerend.nl/ staat van bedrijfsactiviteiten behorende bij het bestemmingsplan

Leeuwarder courant Subsidie voor herstructurering van bedrijventerreinen

NRC Handelsblad Herstructurering van bedrijventerreinen

ALG

EM

EE

N38

39

ALG

EM

EE

N

39