Aan- en verkoop onroerend goedAan- en verkoop onroerend goed

Situatie op de woningmarkt

2

Oorzaken

� Marktsituatie

� Financieringsmogelijkheden

� Woningaanbod is groot

3

� Woningaanbod is groot

� Fiscale wijzigingen in de toekomst

Verschuiving door marktsituatie

Aard van gemelde zaken verandert.

� We hebben 3 maanden met de koper onderhandeld en nu weigert hij de koopovereenkomst te ondertekenen. Kunnen we de koper

4

de koopovereenkomst te ondertekenen. Kunnen we de koper verplichten mee te werken?

� De koper heeft een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van financiering, maar kan dit zomaar, zonder verdere inzage in stukken?

� De verkoper vordert de 10% van de koopsom. U begrijpt dat ik dit bedrag niet op de plank heb liggen. Ben ik de boete verschuldigd?

� De hypotheekverstrekker heeft fouten gemaakt waardoor ik schade heb geleden. Kunt u mijn schade verhalen?

Agenda

� Schriftelijkheidsvereiste� Bedenktijd� Financieringsvoorbehoud� Boete

5

� Boete� Aansprakelijkheid van derden

Schriftelijkheidsvereiste

Artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

6

aangegaan.

Schriftelijkheidsvereiste 2

� Rb Leeuwarden 8 oktober 2004: De verkoper kan geen beroep doen op het ontbreken van schriftelijkheid.

� Rb Dordrecht 2 februari 2005: De verkoper komt wel een beroep toe op het ontbreken van schriftelijkheid.

7

op het ontbreken van schriftelijkheid.� Rb Arnhem 20 maart 2006: De verkoper komt wel een beroep toe op

het ontbreken van schriftelijkheid.� Rb Haarlem 24 mei 2006:De verkoper komt wel een beroep toe op het

ontbreken van schriftelijkheid.� Rb Haarlem 6 juni 2006: De verkoper kan geen beroep doen op het

ontbreken van schriftelijkheid.

Schriftelijkheidsvereiste 3

� HR 9 december 2011Ook de particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste.

8

Bedenktijd

Artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Wetboek

De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.

9

na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

� Drie dagen termijn� Het recht de koop te ontbinden

Financieringsvoorbehoud

Een financieringsvoorbehoud is een beding in de koopovereenkomst waarin wordt bepaald dat de koper de mogelijkheid heeft om, tot aan een bepaalde datum, zonder boete de koopovereenkomst te ontbinden indien hij de financiering niet tijdig rond krijgt.

� Inhoud is vormvrij

10

� Inhoud is vormvrij

� Tijdig inroepen

Financieringsvoorbehoud 2

� Al het redelijke mogelijke doen - Inbreng eigen middelen- Hypotheekvorm- Inkomen partner

11

� Goed gedocumenteerdTenzij anders is overeengekomen tussen partijen mag van de koper worden verwacht dat hij ter staving van het niet verkrijgen van financiering ten minste twee gedocumenteerde financieringsafwijzingen overlegt aan de verkoper.

Boete

Artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek

Dit artikel geeft de rechter de bevoegdheid een contractuele boete op verlangen van de schuldenaar te matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

12

klaarblijkelijk eist. - Aard van de overeenkomst - Inhoud en strekking van het beding - Verhouding schade en boete

� In rechtspraak geen vaste lijn.

Aansprakelijkheid derden

� Makelaar� Hypotheekadviseur� Notaris

Overeenkomst van opdracht is de basis.

13

Overeenkomst van opdracht is de basis.

Wat is een goede opdrachtnemer? � Maatstaf is of hij bij zijn werkzaamheden de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in acht heeft genomen.� Aan de hand van de concrete omstandigheden zal moeten worden beoordeeld of aan de hiervoor genoemde maatstaf is voldaan.� Voor het beoordelen van de vraag of de opdrachtnemer tekort is geschoten is de inhoud van de overeenkomst (opdracht van belang).

Professionele opdrachtnemer

Makelaar (zowel aankopend als verkopend)

� Bemiddelt bij het tot stand komen van koopoverkomsten� Wat mag je daaronder begrijpen?� In beginsel geen vertegenwoordigingsbevoegdheid

14

� In beginsel geen vertegenwoordigingsbevoegdheid

Professionele opdrachtnemer

Hypotheekadviseur

� Bemiddelt bij het tot stand komen van geldleningsovereenkomsten� Wat mag je daaronder begrijpen?

15

Professionele opdrachtnemer

Notaris

� Ambtshandelingen� Overige taken

16

Aansprakelijkheid hypotheekadviseur en makelaar

� Hypotheekadviseur behoort op de hoogte te zijn van regelmatig door banken gebruikte clausules en acceptatievoorwaarden.

� De zorgplicht van de makelaar brengt niet zonder meer met zich mee dat hij op de hoogte is van de door de bank veelvuldig gehanteerde

17

dat hij op de hoogte is van de door de bank veelvuldig gehanteerde clausules en acceptatievoorwaarden.

� Tekortkoming hypotheekadviseur kan niet aan bank worden toegerekend (geen vertegenwoordiger).

Verdere aansprakelijkheid makelaar

Eigen makelaar� Beoordelen bouwkundige staat van de woning, opnemen ontbindende

voorwaarde(n), opnemen ouderdomsclausule, wijzen op mogelijkheid/noodzaak om ontbindende voorwaarde(n) in te roepen.

� Basis aansprakelijkheid is tekortkoming van de overeenkomst tot

18

� Basis aansprakelijkheid is tekortkoming van de overeenkomst tot bemiddeling (opdracht). Contractuele aansprakelijkheid.

Makelaar wederpartij� Verschaffen van juiste informatie (voorzover hem bekend of bekend

had moeten zijn) in bijvoorbeeld een verkoopbrochure.

Aansprakelijkheid notaris

De notaris moet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen behartigen.

� Notaris is in beginsel persoonlijk aansprakelijk. Geldt niet alleen voor ambtshandelingen maar ook voor het werkzaamheden die daarmee

19

ambtshandelingen maar ook voor het werkzaamheden die daarmee samenhangen (bijvoorbeeld adviseren en opstellen koopcontract).

� Indien instructies onduidelijk of verdacht zijn, moet notaris actief informatie inwinnen.

� Notaris moet koper van een nieuwbouwwoning alleen wijzen op het ontbreken van een garantie als die op grond van de koopovereenkomst had mogen worden verwacht.

Conclusie

� Eigen rol en verantwoordelijkheid.� Maatstaf voor het nakomen is de zorg van een redelijk handelend

en redelijk bekwaam vakgenoot.� Met welke professionele partij ga je in zee?� Zorgplicht

20

� Zorgplicht� Gedetailleerde vastlegging