Titel presentatie

0SymposiumAllemaal naar de stad?prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkelingdirecteur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling14 mei 2014

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingVermelding onderdeel organisatieConcentratie economie in bepaalde stedelijke regios hoger onderwijs hoogopgeleiden

bedrijvenclusters banen & innovaties

voorzieningen winkels, scholen, cultuur

bereikbaarheid interne en externe verbindingen

quality of life woon-milieus

grote vraag naar vastgoed (wonen, werken, winkels, maatschappelijke functies)

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingRuimtelijk-economische samenhang: internationaal vergeleken

Nederlandse metropoolregios zijn klein

maar lenen van elkaar (bij voorbeeld: profiteren van aanwezigheid van Schiphol)

goede verbindingen

persoonlijke netwerken (bestuur, bedrijfsleven & kennisinstituten)

divergentie sterke & zwakke regios neemt toe

2

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling3

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

4

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling5

Bron: Groot en De Groot in Soort zoekt soort. Platform 31 (2014)Aandeel (in procenten) van hoger opgeleidenRegionale woningmarkt 2013Binnen het groene gebied (score hoger dan 13) worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel verkocht: het sterkste woningmarktgebied in Nederland.Bouwfonds Ontwikkeling 2013

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

6Regionale woningmarkt 2013Gestileerd heeft het sterke marktgebied nu de vorm van eenheet gewassen rompertjerompertje

Bouwfonds Ontwikkeling 2013, bewerking Friso de Zeeuw

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

7toename aantal huishoudens met ca. 900.000 tot 2040

onzeker en sterk afhankelijk van economische groei

daarnaast: - binnenlandse migratie - buitenlandse migratieNaam presentatie, Datum8

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingForse groei aantal huishoudens9

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

45.00050.000125.00050.000Voorbeeld: Metropoolregio AmsterdamVergelijking met buitenlandtrek naar de stad vaak radicaler in Duitsland, Frankrijk en Engeland

typisch voor Nederland: - kleine steden op korte afstand van elkaar - goed decentraal voorzieningenniveau - relatief geringe reistijden; plus: de fiets

Nederlanders zijn geen liefhebbers van het appartement

Naam presentatie, Datum10 nabijheid is het sleutelwoord

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingRuimtelijke verschillen in sociale status

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingWe zien dus dat de peri-urbane dorpen de hoogste sociale status genieten, terwijl de afgelegen dorpen zich nauwelijks onderscheiden van de stad.Bijvoorbeeld:-werkloosheid (hoogst in de stad en het minst in de peri-urbane dorpen)-inkomen (hoogst in de peri-urbane dorpen: als naar gezinssamenstelling dan licht het besteedbaar inkomen iets hoger in de stad dan in de periferie.Geldt overigens niet voor opleiding: hoogste in de stad-huizenprijzen 25, 27, -28, -45Je zou ook kunnen zeggen dat de perifere platteland minder kapitaalintensief zijn ipv dat ze achterstand laten zien. Hangt ook samen met leefstijl: mannen werken iets meer in de dorpen, vrouwen duidelijk minder.

We zien hier ook dat de afgelegen dorpen dalen in status terwijl de andere dorpen gelijk blijven of stijgen: divergentie binnen het platteland

Ruimtelijke verschillen in sociale statusDuidelijke sociaaleconomische verschillenBinnen steden tekenen van convergentieTussen centrum en periferie tekenen van divergentie

11Uitgebreid kwalitatief woningmarktonderzoek4 grote Brabantse steden (1)aanwezigheid voorzieningen wint aan belang bij locatiekeuze er is daarom een trek naar de stad (niet vanwege de bruisende stad)

verder blijven woningvoorkeuren vrij traditioneel:

liefst grondgebonden woning met traditionele architectuur, in herkenbaar o.s.m.- buurtje

naarmate dichter bij het centrum: minder m2 woonoppervlak

Bron: Rabobank & Bouwfonds Ontwikkeling, 2014Naam presentatie, Datum12

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingUitgebreid kwalitatief woningmarktonderzoek4 grote Brabantse steden (2)woonwensen alleenstaanden wijken nauwelijks af van andere doelgroepen

jongeren kiezen nog traditioneler dan hun ouders

75-plussers zoeken geen andere woning

betaalbaarheid van woonlasten blijft een prominent item

Bron: Rabobank & Bouwfonds Ontwikkeling, 2014

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Bron: Rabobank & Bouwfonds Ontwikkeling, 2014Naam presentatie, Datum13

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingRele binnenstedelijk capaciteit: reken je niet rijk

kosten/baten in een subsidieloos tijdperkzie rapport Economisch Instituut voor de Bouw: tekort vaak 25.000,-- p.w.

concurrentie met bedrijvigheid zie inbreng VNO/NCW op Visie Noordzeekanaalgebied

niet op elke locatie is er vraag vanuit de markt stationsgebied Beverwijk is geen Haarlem of Amsterdam

maatschappelijke discussie op locatie daar gaat ons laatste groen

14

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingReacties van het beleidTwee voorbeelden:

nieuwbouw moet gericht zijn op vergroting van de massa: verdicht binnen de agglomeratie (uit: Perspectief voor de steden, Commissie Derksen, VNG, april 2014)

provincie Noord-Holland kiest voor: Transit Oriented Development (TOD) Knooppunt-ontwikkelingNaam presentatie, Datum15

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingKnooppunten-benadering heeft sterke punten:

benutten bestaande infra

speelt in op potentiele kracht regios (bij voorbeeld Zaanstad en regio Alkmaar)

impuls om stationsomgeving aantrekkelijk te maken en te her-ontwikkelen

krachtenbundeling richting NS & Prorail1617

Praktijkleerstoel GebiedsontwikkelingProvinciebestuur wil ontwikkeling van knooppunten in spoorverbindingen bevorderen18

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

knooppunt-ontwikkeling met hoogfrequent spoor

AZ-corridor19

Gemeente Heiloo: de willekeur van de nieuwe cirkel

20

Transactieprijs per m2: 1.900,--(alle woningen)

Koopsom appartement: 133.000,--Transactieprijs per m2: 2.500,--(alle woningen)

Koopsom appartement: 178.000,--Conclusiestrek naar de stad is reel; trekkers zijn vooral de voorzieningen

in NL: naar stedelijke regios dus ook naar kleinere plaatsen in de invloedssfeer

overigens blijven woningvoorkeuren traditioneel

reactie van het beleid: verdichting; dat is: - eenzijdig - deels marktcontrair - deels onbetaalbaar

Naam presentatie, Datum21

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkelinglaten we preciezer worden op basis van de voorkeur van mensen