MCD-college De nieuwe positionering van I Presentat… · MCD-collegeDe nieuwe positionering van...
33
MCD-college De nieuwe positionering van gebiedsontwikkeling MCD, oktober 2013 prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU-Delft directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Transcript of MCD-college De nieuwe positionering van I Presentat… · MCD-collegeDe nieuwe positionering van...
MCD-college De nieuwe positionering van gebiedsontwikkeling
MCD, oktober 2013
prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU-Delft
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
2 Vormgeven aan vooruitgang
INHOUD VAN DEZE PRESENTATIE
• positionering gebiedsontwikkeling • masterplan in verandering • pps in beweging • gebieds-, project- en kavelontwikkeling in samenhang • complete traject gebiedsontwikkeling: van initiatief tot
oplevering • visie op waardecreatie • vier ingrediënten gebiedsontwikkeling
Friso de Zeeuw
POSITIONERING GEBIEDSONTWIKKELING
NIEUWE POSITIONERING VAN GEBIEDSONTWIKKELING
Waarom?
• nu veel verwarring over begrippen
• helder begrippenkader versterkt professie
• ondersteunt keuze positionering van partijen in de keten
• biedt handelingsperspectief
• dwingt tot precisie bij potentiële innovaties ( zoals ‘organisch ontwikkelen’ en ‘nieuwe verdienmodellen’)
3 Vormgeven aan vooruitgang
POSITIONERING GEBIEDSONTWIKKELING
GEBIEDS-, PROJECT- EN KAVELONTWIKKELING
Onderscheid verscherpen tussen: 1. gebiedsontwikkeling
• met en zonder masterplan
• met en zonder publiek/private contractering
2. projectontwikkeling
3. kavelontwikkeling
Want: in de nieuwe realiteit meer geleding en specifieke kenmerken
4 Vormgeven aan vooruitgang
GEBIEDSONTWIKKELING MET MASTERPLAN (1)
Kenmerken ‘masterplan-nieuwe-stijl’, ‘stip aan de horizon’, ‘spelregels’:
• het verleidelijke verhaal: kernkwaliteiten die het verschil maken
• fysieke structuurelementen
• procesaanpak
• kan basis zijn voor publiek/private contractering, maar hoeft niet per se
5 Vormgeven aan vooruitgang
MASTERPLAN
GEBIEDSONTWIKKELING MET MASTERPLAN (2)
Het masterplan ‘nieuwe-stijl’:
• verleidt, geeft richting en bindt partijen
• is flexibel in programma, parcellering, tempo en fasering
• behelst geen uitgewerkt (stedebouwkundig) ontwerp
• maakt realisering ‘complete’ deelplannen mogelijk
• gaat in op tijdelijke gebruiksmogelijkheden
• bevat een procesaanpak
6 Vormgeven aan vooruitgang
MASTERPLAN
GEBIEDSONTWIKKELING MET MASTERPLAN (3)
Het masterplan ‘nieuwe-stijl’:
definieert en - waar nodig - lokaliseert fysieke structuurelementen:
• ondergrond en water(huishouding)
• hoofdinfrastructuur en openbaar vervoer-ontsluiting
• groenstructuur
• energie-infrastructuur
• karakterestieke elementen (bijvoorbeeld historische bebouwing)
• voorzieningen
• fysieke, beleidsmatige en financiële belemmeringen
indiceert hoe investeringen (uitgaven) zich gaan verhouden tot opbrengsten (cash flow)
7 Vormgeven aan vooruitgang
MASTERPLAN
Waalfront (Nijmegen), met ‘masterplan 1.2’
NIEUWE VAART NIEUWE VAART
ENTREPOTHAVEN
LOZINGSKANAAL
NIEUWE VAART
A MSTERD
A M -RIJNK
ANAAL
SPOORWEGBASSIN
1 4 0 0
6 0 0 1 4 0 0 Max. toe te voegen voetprint
Begrenzing van gebied met losse bebouwing
Zoekgebied verbinding met zeeburgereiland
Behoudenswaardige objecten
Karakteristieke bebouwing
Bestaande bebouwing
Nieuwe bebouwing
Bouwveld
Hoofdsontsluiting
Zoekgebied OV keerlus
Zoekgebied langzaamverkeersverb. over water
Uiterste grens bouwveld
Nieuwe kade komt mogelijk 7 m uit bestaande kade
Snede
Kavelgrens (Kadastraal)
Indicatieve langzaamverkeersverbinding
Hoogteaccent tot 60 m.
Hoogteaccent tot 45 m.
0 10 20 30 40 50 100 m
VOORBEELDEN
Spoorzone (Delft), met ‘stedenbouwkundig masterplan-nieuwe-stijl’
8 Vormgeven aan vooruitgang
Cruquius (Amsterdam), met ‘spelregelkaart’
Spelregelkaart Cruquiusweg e.o. 19-01-2012
Legenda Grens plangebied
MASTERPLAN
VOORBEELDEN
Bloemendalerpolder (Weesp/Muiden), met ‘essentiekaart’ Laakhaven-West (Den Haag), met ‘stedenbouwkundig raamwerk’ Stadshavens (Rotterdam), met ‘dashboard’
10.
Vormgeven aan vooruitgang
MASTERPLAN
PPS IN BEWEGING
10 Vormgeven aan vooruitgang
DYNAMIEK IN PUBLIEK-PRIVATE AFSPRAKEN
• Aanpassing van bestaande contracten wijzigingen hebben betrekking op: - programmering, ontwerp, fasering - (grond)prijzen, financiering, risicotoedeling - deelnemende partijen
• Ontbinding van bestaande contracten veelal betreft dit het zgn. ontgemmen
• Nieuwe contracten - in de bekende samenwerkingsmodellen - veelal in aangepaste ‘light’-vorm - met globaler plan, meer fasering, marktgerichter
ROTTERDAM – WILHELMINAPIER (1)
Oud
• Zeer duur • Utilitaire uitstraling • Ondergronds parkeren • Moeilijke plattegrond
11 Vormgeven aan vooruitgang
Nieuw
• Goede prijs/kwaliteit • 100% woningbouw • Bovengronds parkeren • Mooie plattegrond
PPS IN BEWEGING
ROTTERDAM, WILHELMINAPIER (2)
• marktvraag ‘Klant’ (HAL/Vesteda) als ‘verleidelijk verhaal’
• commitment aan voorkant door wethouder Karakus
• scherp kader voor ontwerp en kostenefficiënte engineering
• nieuw samenwerkingsarrangement opgetuigd
• kostenbewust ontwikkelen is leidraad
12 Vormgeven aan vooruitgang
cruciaal: stakeholdersmanagement (commitment op bestuurlijk niveau, alle betrokken partijen)
PPS IN BEWEGING
Oud
• GREX 100% - Gemeente
13 Vormgeven aan vooruitgang
• VEX 100% - Bouwfonds (Dura)
• ‘Vecht’model VEX met ingewikkelde grondprijsformule en onheldere afspraken
Nieuw
• GREX 50-50% - Gemeente/BF
• VEX 100% - Bouwfonds
• Heldere afspraken residueel o.b.v. vast risico percentage
OEGSTGEEST AAN DE RIJN (1)
PPS IN BEWEGING
PPS IN BEWEGING
OEGSTGEEST AAN DE RIJN (2)
• historisch complexe set samenwerkingsafspraken
• zorgen gemeente over risico’s en kansen locatieontwikkeling
• inbreng kennis en kunde Bouwfonds ‘voorwaarts’
• flexibeler planopzet
• vereenvoudigde afspraken Bouwfonds-gemeente & Bouwfonds-Dura
cruciaal: globaal en flexibel masterplan + vereenvoudigen samenwerkingsarrangement
14 Vormgeven aan vooruitgang
VAN GEBIEDS- NAAR PROJECTONTWIKKELING
PROJECTONTWIKKELING
• kleinere eenheden dan voorheen
• ‘time to market’ essentieel
• realisatie kan worden gefaseerd
• maar: voor de beleving van mensen: compleetheid vereist indicatie compleet buurtje: 40 à 80 woningen
15 Vormgeven aan vooruitgang
VAN GEBIEDS- NAAR KAVELONTWIKKELING
KAVELONTWIKKELING
• particulier opdrachtgeverschap (wonen; bedrijven; winkels)
• initiatieven van bestaande bedrijven voor vernieuwing/uitbreiding op hun terrein; dus ook transitieprojecten
• begrip ‘organisch ontwikkelen’ is hier vaak adequaat
16 Vormgeven aan vooruitgang
VAN GEBIEDS- NAAR KAVELONTWIKKELING
Havenkwartier, Deventer
Laakhaven, Den Haag
Schieblok, Rotterdam
Tabaksteeg, Leusden (Toepassing Brummelhuis-concept)
17 Vormgeven aan vooruitgang
GEBIEDSONTWIKKELING
18 Vormgeven aan vooruitgang
GEBI EDSONTWI KKELI NG met (risicodragende) investeringen
PROJECT ONTWIKKELING
KAVELONTWIKKELING
• vrijwel altijd met een masterplan
en • grondexploitatie en/of • publiek/private
contractering en/of • ‘gebieds-businesscase’
Met (risicodragende) investeringen
GEBIEDSONTWIKKELING
20. Vormgeven aan vooruitgang
GEBI EDSONTWI KKELI NG met visie en procesaanpak zonder (risicodragende) investeringen
• visie (soms een masterplan)
• procesaanpak
• optie: stimulerende
(financiële) interventies
• geen grondexploitatie
PROJECTONTWIKKELING
KAVELONTWIKKELING
Met (risicodragende) investeringen
GEBIEDSONTWIKKELING OP KLEINE SCHAAL
20 Vormgeven aan vooruitgang
Overheid of eigenaren coördineren en stimuleren samenhang in individuele kavelontwikkeling
Gebiedsontwikkeling (met grondexploitatie) met daarbinnen beperkt aantal projectontwikkelingen
PROJECTONTWIKKELING
KAVELONTWIKKELING
ZELFSTANDIGE PROJECT- EN KAVELONTWIKKELING
PROJECTONTWIKKELING
21 Vormgeven aan vooruitgang
KAVELONTWIKKELING
Zonder gebiedsontwikkeling
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
The big picture
22 Vormgeven aan vooruitgang
OPLEVERING GEBIED PROJECT
EN/OF
KAVEL REALISATIE STAD & REGIO
OPLEVERING EXPLOITATIE
23 Vormgeven aan vooruitgang
GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE STAD & REGIO
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
Met exploitatiefase
GEBIED PROJECT
EN/OF
KAVEL REALISATIE STAD & REGIO
100 - 3.000 1-100
5-100
1-10
24 Vormgeven aan vooruitgang
OPLEVERING
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
Omvang (in aantal woningen)
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
• Geen lineair, geordend proces • Voortdurende interactie met
de omgeving • Met kansen en bedreigingen
25 Vormgeven aan vooruitgang
GEBIED PROJECT
EN/OF
KAVEL STAD & REGIO OPLEVERING REALISATIE
VOORPORTAAL VAN GEBIEDSONTWIKKELING
S O K initiatief
26 Vormgeven aan vooruitgang
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
TRAJECT GEBIEDSONTWIKKELING
SOK start
project- ontwik-keling
27 Vormgeven aan vooruitgang
0,5 à 1,5 jaar
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
VISIE OP WAARDECREATIE EN MASTERPLAN
Visie op waardecreatie, gebaseerd op (te creëren) onderscheidende kwaliteiten van de locatie.
• het verleidelijke verhaal
• fysieke structuurelementen
• procesaanpak
• binnen globaal & flexibel masterplan
GEBI ED
28 Vormgeven aan vooruitgang
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
DE VIER INGREDIËNTEN VAN GEBIEDSONTWIKKELING
Financiën • grondexploitatie • kosten/baten • risico’s • cash-flow • financiering
Ontwerp • concept • strategisch
ontwerp • engineering
Programma
• marktvraag • publieke eisen • fasering
Samenwerking & communicatie • samenwerkings-
arrangement [sok]
• gebiedscommunicatie • stakeholder-
management
30.
Vormgeven aan vooruitgang
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
GEBI ED
sturing
STURINGSAMBITIE BOUWFONDS ALS MASTERDEVELOPER
31. Vormgeven aan vooruitgang
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
Financiën • grondexploitatie • kosten/baten • risico’s • cash-flow • financiering
Ontwerp • concept • strategisch
ontwerp • engineering
Programma
• marktvraag • publieke eisen • fasering
Samenwerking & communicatie • samenwerkings-
arrangement [sok]
• gebiedscommunicatie • stakeholder-
management
sturing • ondernemerschap • inhoudelijke kennis
• organisatie vermogen
GEBI ED
STURING GEBIEDSONTWIKKELING:
1. Vakinhoudelijke activiteiten
Vormgeven aan vooruitgang 32.
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
STURING GEBIEDSONTWIKKELING:
2. Ondernemerschap & organisatievermogen
wegvallen marktsegment
32 Vormgeven aan vooruitgang
staatssteun
corporatie stopt
wethouders- wisseling
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
‘Benut de doorwaadbare plaats’
• eigen initiatief & actie • interactie met partners & omgeving • ‘je moet iets met elkaar willen’ • inspelen op onverwachte
gebeurtenissen en toeval
33 Vormgeven aan vooruitgang
wegvallen marktsegment
staatssteun
corporatie stopt
wethouders- wisseling
belegger ingeschakeld
staatssteun omzeild
nieuw marktsegment aangeboord (met planaanpassing)
STAD & REGIO GEBIED PROJECT
EN/OF KAVEL
REALISATIE
‘Benut de doorwaadbare plaats’
• eigen initiatief & actie • interactie met partners & omgeving • ‘je moet iets met elkaar willen’ • inspelen op onverwachte
gebeurtenissen en toeval • van een bedreiging een
kans maken
STURING GEBIEDSONTWIKKELING
2. Ondernemerschap & organisatievermogen
