Nationaal Monumentencongres 2012

Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden?

8 november 2012

prof. mr. Friso de Zeeuw

praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

Verhaal in twee delen

• gebiedsontwikkeling en

vastgoedinvesteringen in crisistijd

• vandaaruit: een (economische) blik op de

monumentenwereld

Naam presentatie, Datum 1

Crisis raakt vastgoedsector midscheeps:

• sterke terugval vraag (in alle soorten vastgoed)

• plannen-in-uitvoering gestrand

• investeringsvolume vastgoedontwikkeling: minus 50%

• financiering van projecten veel lastiger; meeste loketten dicht

• grondbedrijven gehavend; reeds € 2 miljard afgeschreven

• forse personeelsreductie: in ontwerp-, advies-, ontwikkel- en bouwsector: minus 50 %

• subsidies vervallen; ISV stopt in 2014

• corporaties terug naar de kerntaak: sociale huisvesting

Titel volgende boek:

Wordt het wel een engel?

het nieuwe jargon:

• ’’organische groei’’

• ’’bottom-up’’

• ’’uitnodigingsplanologie’’

• ’’grondexploitatie is verleden tijd’’

• ’’CPO’’

• ’’beleggers gaan ons redden’’

• ’’koppeling ontwikkeling aan exploitatie en beheer’’

deels reële perspectieven; deels voodooNaam presentatie, Datum 5

Kenniseconomie concentreert zich in:

bepaalde stedelijke regio’s

• concentratie mensen met hoge opleiding

• hoge economische groei

• clustering van bedrijven

• bevolkingsgroei

grotere vraag naar vastgoed

(wonen, werken, winkels, maatschappelijke

functies)

polarisatie tussen sterke en zwakke regio’s

neemt toe

Sterke regio’s in Frankrijk, Duitsland en Nederland

8

Ruimtelijk-economische ontwikkeling in NL:

Vervoersassen als ruggengraat

Methodiek kaart ”regionale woningmarkt 2010/2011”

Definitie goede markt:• In een goede markt worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel

verkocht.

Methodisch:Deze definitie is met behulp van de volgende variabelen geoperationaliseerd:

1. de mediane transactieprijs (in € per m², gemiddelde 2010 - 2011)2. het aandeel woningen dat te koop staat t.o.v. de totale voorraad (in

%, gemiddelde 2010 - 2011)3. het besteedbaar inkomen (in €, 2009)4. de gemiddelde verkooptijd van het aantal transacties (in

dagen, gemiddelde 2010 - 2011)5. het aandeel transacties t.o.v. de totale voorraad (in %, gemiddelde 2010 -

2011)

Naam presentatie, Datum 10

Toetsingskader en selectiecriteria

voor planvoorraad

• aansluiting op de vraag (nu en straks)bijvoorbeeld: geen appartementen, tenzij……..

• stadium van plan (o.m. planologisch)maar: belangrijker is effectieve vraag dan omgevingsvergunning!

• meegekoppelde maatschappelijk belang of publieke investeringen

• kosten/opbrengsten en risico’svoor publiek en privaat

• let op:- faseerbaarheid en flexibiliteit- doseren aanbod naar kwaliteit en plaats

Selecteren en prioriteren in de tomatentuin

Bron: Luehrman (1998)

hoog

laag

vola

tilit

eit

hoogvalue/cost

< 1Rijpe tomaten

Nu investeren

Rotte tomaten

Nooit investeren

Niet perfecte

maar eetbare

tomaten

Misschien nu

Niet eetbare, maar zeer

veel belovende tomaten

Waarschijnlijk later

Minder

veelbelovende, grote

groene tomaten

Misschien later

Laatbloeiers, klei

ne

groene tomaten

Waarschijnlijk

nooit

> 1

Naam presentatie, Datum 13

Relatie grond- en vastgoedexploitatie

Naam presentatie, Datum 14

Naam presentatie, Datum 15

Organisch Ontwikkelen

• ’’Als iets niet vanzelf gaat, dan is het organisch

ontwikkelen’’

• het concept als stip aan de horizon

lange termijn, grote schaal, globaal

en tóch een wenkend perspectief

met kleine, flexibele, faseerbare, snel te realiseren

en tóch complete invullingen

Naam presentatie, Datum 16

Marktgerichtheid, flexibiliteit en kostenefficiency

• planvorming: definieer eerst woon- en werkmilieu, dan pas

stedenbouw

• hou plannen globaal en flexibel (time to market)

• planvorming, voorbereiding en uitvoering en toezicht:

terug van 35% naar 20% van de totalegrondkosten

• kosten bouwrijp maken zelf: minus 10%

Nijmegen, Waalfront

Naam presentatie, Datum 18

Naam presentatie, Datum 19

Eindhoven opent verstopt stuk stad

Naam presentatie, Datum 20

Eén van de acht vooroorlogse gebouwen op het voormalige NRE-terrein. Ze worden de inspirerende dragers van een nieuw

stuk stad. foto Jurriaan Balke

EINDHOVEN - Het kan verkeren: een paar jaar geleden nog maar was het plan om op het NRE-terrein in Eindhoven, in

de hoek tussen de Nachtegaallaan en de Kanaaldijk-Noord, zo'n 400 woningen te bouwen.

Doe de Trex (transformatie-exploitatie)

• functie van place-makinghoreca; kunstcentrum; evenementen & andere publiektrekkers

• maatschappelijke functie”ze doen tenminste wat nuttigs met die grond”

zonnepanelen; studentenhuisvesting; landbouw

• dekking (deel van) doorlopende kostendoor - exploitatie bestaande gebouwen

Naam presentatie, Datum 21

Betekenis erfgoed in locatie en gebied

erfgoed geeft locatie vaak extra kwaliteit en voegt waarde toe:

vooral in belevingswaarde (emotie):

• identiteit

• verbondenheid met de plek

• geschiedenis van de plek

• icoon

maar… is soms een blok aan ‘t been

Naam presentatie, Datum 22

Onderscheid tussen:

• herbestemming & restauratie van het solitair monument

• het monument verbonden met transitie met de omgeving

(gebiedsontwikkeling)

Naam presentatie, Datum 23

Naam presentatie, Datum 24

Apeldoornse Wornumse Enk

Naam presentatie, Datum 25

Dongen, leerlooierij Driessen

Naam presentatie, Datum 26

Oss, Bergkwartier

Naam presentatie, Datum 27

Utrecht, Parkhaven

Naam presentatie, Datum 28

Vraag, aanbod & onrendabele top

• aanbod erfgoed neemt toe

• vraag is vrij constant

• middelen ter overbrugging onrendabele top nemen

dramatisch af

Naam presentatie, Datum 29

Daar staat tegenover:

• meer belangstelling & kennisuitwisseling over

”herbestemming” in de vakwereld

• ”belevingswaarde” van vastgoed neemt in belang toe

• ”de armoe houdt ons knap”

(Doesburg & Monnickendam)

Naam presentatie, Datum 30

Essentieel voor financieel economisch haalbaarheid:

• locatie

• harmoniseren verschillende belangen en disciplines

• vraag/aanbod en kosten /opbrengsten optimaliseren

• restauratie zonder herbestemming & nieuwe eindgebruikers:

onhaalbaar

Naam presentatie, Datum 31

Locatie op verschillende schaalniveaus is essentieel voor

haalbaarheid

verschil tussen;

boerderij in de Beemster en Berkeland

fabriekshal in Utrecht en Hengelo

met goede functiemix en ontwerp kan men locatie (beperkt) optimaliseren

DRU fabriek Ulft : te ambitieus voor de locatie

gedetailleerd economisch onderzoek los van de locatie heeft geen zin

Naam presentatie, Datum 32

Harmoniseren verschillende belangen en disciplines

eisen en wensen conflicteren:

• erfgoed-instanties en ’vrienden’ van het gebouw

• nieuwe gebruikers

• milieu- en veiligheidsinstanties (met brandweer als

toppertje)

vereist: type diplomatieke mannetjesputter

Naam presentatie, Datum 33

Commerciële expertise

• vraag en aanbod bij elkaar brengen

• de kosten drukken en opbrengsten verhogen

• de risicoprofiel dimmen, waaronder het proces-risico

kennis en kunde in de erfgoedsector concentreert zich op

restauratie; dat is veel te beperkt

Naam presentatie, Datum 34

Mijn adviezen:

• professionaliteit verbeteren en

kennis-profiel aanpassen

• krachten bundelen (sector maakt sterk versnipperde indruk)

• breng de vraag (=eindgebruikers) scherper en systematisch

in beeld

• stop met nog verfijndere onderzoeken naar macro-

economische betekenis van erfgoed

Naam presentatie, Datum 35

En nog een paar adviezen (toegift):

• betracht (nog wat meer) souplesse bij inwilligen wensen van

nieuwe gebruikers

• liever één karakteristieke fabriekshal in de hand dan alle

drie tegen de vlakte

• profiteer ongegeneerd van het goede imago

(bij voorbeeld bij zoeken alternatieve financiering)

Naam presentatie, Datum 36