1902624 121 De Leeuw van Putten Jaarverslag 2018-ZH · WONINGSTICHTING DE LEEUW VAN PUTTEN...

Jaarstukken 2018

WONINGSTICHTING

DE LEEUW VAN PUTTEN

WONINGSTICHTING

DE LEEUW VAN PUTTEN

Stichting De Leeuw van Putt en

Oostkade 16, 3201 AM

Postbus 818

3200 AT Spijkenisse

Telefoon (0181) 601333

E-mail info@deleeuwvanputt en.nl

Internet www.deleeuwvanputt en.nl

Handelsregister KvK nr. 24177789

NRV-nummer 15899

Instellingsnummer L1896

Opgericht als Vereniging 27 februari 1981

Toegelaten bij KB nr. 9 13 oktober 1982

Omgezet naar Stichting 11 november 1999

Laatste statutenwijziging 23 november 2018

Raad van Commissarissen

mr. B.K.A. van Rijsbergen voorzitt er

mw. P.A.M. Legen vicevoorzitt er

mr. K.G. Westhoff lid

drs. W. Oving lid

drs. P.S.G. Fransman RA lid

Directeur-bestuurder

ir. M.A. de Booij statutair directeur

Managementt eam

M.L. du Bois MSc Manager Vastgoed

mw. S.M. Broekmeulen Manager Wonen

R.F. Fraanje Manager Financiën

drs. R. Geertsma beleidsmedewerker

1 |

InhoudsopgaveBESTUURSVERSLAG 3

1 Verslag van het bestuur 3

2 Verslag van de Raad van Commissarissen 4

2.1 Visie op toezicht en toetsing 4

2.2 Verslag vanuit de toezichthoudende rol 5

2.3 Verslag vanuit de werkgeversrol 7

2.4 Verslag vanuit de klankbordfunctie 8

2.5 Over de Raad van Commissarissen 8

3 Betaalbare woningen verhuren 11

3.1 Instroom 11

3.2 Verhuurbaarheid 12

3.3 Huurbeleid 12

3.4 Doelgroepen 13

4 Woningbezit op peil houden 15

4.1 Strategisch voorraadbeheer 15

4.2 Assetmanagement 15

4.3 Verduurzamen van de woningvoorraad 16

4.4 Onderhoud 17

4.5 Leefbaarheid 19

5 Maatschappelijk samenwerken 21

5.1 Lokale partners 21

5.2 Prestatieafspraken 21

5.3 Langer thuis wonen 22

5.4 Bewonersparticipatie 23

6 Klantgericht werken 25

6.1 Klantgerichtheid 25

6.2 Aedes Benchmark, aft ersales en enquêtes 25

6.3 Klachtencommissie 26

6.4 Personeel 26

6.5 Communicatie 28

6.6 Visitatie 28

6.7 Compliance 29

6.8 Databeveiliging 29

7 Financiën 30

7.1 Marktwaarde en beleidswaarde 30

7.2 Financieel beleid 31

7.3 Cijfers 2018 32

7.4 Blik op de toekomst 33

7.5 Kerncijfers en kengetallen 35

8 Risicomanagement en de toekomst 37

9 Verklaring van het bestuur 39

JAARREKENING 41

Balans per 31 december 2018 (na resultaatbestemming) 41

Winst-en-verliesrekening over 2018 42

Kasstroomoverzicht over 2018 43

Toelichting op de Balans en de Winst-en-verliesrekening 45

Winst-en-verliesrekening DAEB over 2018 69

Winst-en-verliesrekening niet-DAEB over 2018 70

Kasstroomoverzicht DAEB over 2018 71

Kasstroomoverzicht niet-DAEB over 2018 73

Vaststelling en goedkeuring 75

OVERIGE GEGEVENS 76

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 76

3 |

BESTUURSVERSLAG

De Leeuw van Putten is een organisatie die actief nadenkt over het verder

verduurzamen van het woningbezit, daarbij de belangen van haar huurders

(goed en betaalbaar wonen) nadrukkelijk centraal stelt en de medewerkers

aanmoedigt zich voortdurend te ontwikkelen, om voorbereid te zijn op de

opgaven voor de middellange en lange termijn. Daarbij worden bewust

prioriteiten gesteld en weloverwogen keuzes gemaakt.

Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkeling van een assetmanagementmodel,

de overweging om het IT-systeem te vervangen en de duurzaamheids-

ingrepen, zoals het installeren van zonnepanelen. Ook het zorgen voor

betaalbaar wonen, het goed samenwerken met maatschappelijke partners

en het realiseren van een leefbare woonomgeving zijn zaken waar gericht

op wordt ingezet.

Over deze onderwerpen is er vaak overleg met de Huurdersvereniging LvP,

de gemeente Nissewaard en de verschillende belanghouders. Ook zijn veel

van deze zaken opgenomen in de lokale prestatieafspraken.

Wij vinden het belangrijk om het aantal betaalbare woningen dat wij

bezitten niet te veranderen. Dit hebben we ook vastgelegd in ons

visiedocument 2018-2022 ‘Maatschappelijk verbonden’. Wat we zien is

dat door de scherpe toewijzingsregels de groep huurders met een laag

inkomen of zonder werk groter wordt. We krijgen dus steeds meer nieuwe

huurders met een laag inkomen die daardoor ook minder kansen hebben

op een actief sociaal leven. Door de strengere toewijzingsregels zien we

ook dat mensen minder snel verhuizen naar een andere (huur)woning.

Huishoudens met een laag of middeninkomen ondervinden grote druk

op de betaalbaarheid van het wonen. Dan gaat het naast de huur ook om

energielasten en gemeentelijke belastingen. De betaalbaarheid van het

wonen was een belangrijk gespreksonderwerp in 2018, onder andere in

overleggen met de Huurdersvereniging LvP en de gemeente Nissewaard.

Wij houden vast aan het beleid om de voorraad betaalbare woningen

overeind te houden en wanneer nodig de huur bij mutatie terug te brengen

tot onder de aftoppingsgrenzen.

De huurwoningen van De Leeuw van Putten worden aangeboden via

WoonnetRijnmond.nl, een woonruimtebemiddelingssysteem van meerdere

corporaties in de Rotterdamse regio. Dit systeem biedt woningzoekenden

een volledig digitaal platform waarop de meeste sociale huurwoningen in

de Rotterdamse regio overzichtelijk worden aangeboden.

De huursom mocht in 2018 met maximaal 2,4% stijgen. Wij hebben in

2018 een huursomstijging van 1,9% gerealiseerd. Dit is het resultaat van

de huurverhoging per 1 juli 2018 van gemiddeld 1,9%. Het effect van de

harmonisatie bij mutatie was nihil door de vele aftoppingen en de gevolgen

van het passend toewijzen.

Het passend toewijzen is goed ingebed in ons woningtoewijzingssysteem.

Van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens moet

minimaal 95% een woning betrekken met een huurprijs lager dan de

aftoppingsgrens. Dat hebben we gerealiseerd met 99%. Neveneffect is dat

grotere woningen voor de lagere inkomens onbereikbaar zijn geworden.

Bij bepaalde woningen zijn om deze reden in 2018 huurprijsverlagingen

doorgevoerd.

De druk op de lokale woningmarkt blijft groot. Mede door de verplichting

om vergunninghouders te plaatsen. In overleg met de gemeente en colle-

ga-corporaties zijn in 2018 afspraken gemaakt om aan deze taakstelling te

kunnen blijven voldoen. Deze afspraken zijn onderdeel van de gemaakte

prestatieafspraken voor 2018.

Onze meerjarenvisie 2018-2022 “Maatschappelijk verbonden” geeft

een beeld waar we over 5 jaar staan en welke richting we op gaan als

corporatie. In deze visie kijken we ook verder dan de komende vijf jaar. Dat

is nodig omdat vrijwel ons volledige woningbezit rond 2025 ongeveer 45

tot 50 jaar oud is.

In 2018 hebben we nadere stappen gezet om een passend assetmanage-

mentmodel te maken.

Uitgangspunt daarbij is dat we rond 2025 moeten gaan starten met het

aanbrengen van differentiatie binnen ons eenvormige bezit om ons voor te

bereiden op de grote herstructureringsopgave in de toekomst. Deze opgave

willen we op eigen kracht uitvoeren. Om dat te kunnen financieren is het

plan om ons vermogen tot die periode te laten groeien.

Onze investeringen richten zich de komende jaren op de bestaande

voorraad. We investeren in de verdere verduurzaming van de woningen

om daarmee de betaalbaarheid op lange termijn te kunnen borgen.

Bij planmatig onderhoud kiezen we voor energiezuinige systemen en

materialen. Daarnaast zijn we bezig met het aanbrengen van zonnepanelen

op gemeenschappelijke ruimten en op woningen. In 2018 hebben we een

gemiddelde energie-index gerealiseerd van 1,37 (label B).

Onze maatschappelijke missie luidt:

‘Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige

en toekomstige bewoners te vervullen. We leveren een wezenlijke bijdrage

aan een ongedeelde samenleving zodat mensen prettig kunnen leven in

onze wijken. We doen dat door bij te dragen aan gemengd wonen qua

inkomen, afkomst of plek in de samenleving. Wij zijn bij uitstek een sociaal

verhuurder.’

In ons bestuursverslag verantwoorden we ons extern over de behaalde

resultaten. We hebben daarvoor doelstellingen geformuleerd waarop we

in de afgelopen beleidsperiode gestuurd hebben. Het bestuursverslag is

opgezet langs de lijnen van het jaarplan 2018. In de volgende hoofdstukken

zetten we per doelstelling uiteen welke resultaten we bereikt hebben.

We hebben onze maatschappelijke opdracht met overtuiging en plezier

uitgevoerd. Mocht u opmerkingen hebben die kunnen bijdragen aan goed

en betaalbaar wonen in Spijkenisse, dan hoor ik dat graag.

Maarten de Booij

directeur-bestuurder

Verslag van het bestuur

| 4

Hoofdstuk 2

Verslag van de Raad van Commissarissen2.1 Onze visie op toezicht en toetsingDe Raad van Commissarissen (RvC) van De Leeuw van Putten heeft tot taak

toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in

de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De RvC

houdt onder andere toezicht op:

- realisatie van de doelstellingen van de corporatie;

- realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;

- strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;

- opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesyste-

men;

- kwaliteitsbeleid;

- kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

- financieel verslaggevingsproces;

- naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn intern

beschreven in de in 2018 opnieuw vastgestelde statuten van De Leeuw van

Putten en verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC van 11 september

2018.

De RvC heeft in 2018 commissies ingesteld, te weten een auditcommissie

en een selectie- en remuneratiecommissie. Beide commissie beschikken

over een reglement.

Verder conformeert de RvC zich aan de Governancecode Woningcor-

poraties. In dit jaarverslag over 2018 wordt aangegeven hoe de code is

toegepast. Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verplichting om

een transparante publieke verantwoording af te geven. De RvC volgt daarin

zowel de inhoud als de geest van de regelgeving. Ook is iedere commissaris

lid van de branchevereniging VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcor-

poraties).

De RvC van De Leeuw van Putten is van mening dat werken volgens

wettelijke regels en codes, kennis en inzicht zeer belangrijk zijn, maar

eenzelfde importantie dient te worden toegekend aan houding en gedrag

(cultuur) van de medewerkers, bestuurder en toezichthouders van de

corporatie.

Toezichtskader

De RvC en het bestuur hebben een visie op besturen en toezicht houden,

waarbij wordt ingegaan op de verantwoordelijkheid voor het realiseren van

de doelstellingen, de strategie, het beleid, de financiering en de onderlinge

wisselwerking in rollen. De RvC is zich bewust van de verschillende taken

die zij heeft (toezichthouder, adviseur, klankbord en werkgever).

Om als RvC het toezicht beter te structureren, is in 2018 een geactualiseerd

toezichtskader opgesteld. Dit document geeft aan binnen welk kader de

RvC haar toezichttaak uitoefent.

Het toezicht voldoet aan de volgende aspecten van de Governancecode:

- Er is een scheiding tussen de verantwoordelijkheden van het bestuur en

het toezichthoudend orgaan.

- De RvC beoordeelt periodiek haar eigen functioneren en dat van het

bestuur.

- De aaneengesloten termijn dat de leden lid van de RvC mogen zijn, is

maximaal twee termijnen van vier jaar.

Het toezichtskader is een document waarin de RvC op hoofdlijnen

beschrijft hoe zij haar eigen rol ziet en hoe zij invulling wil geven aan haar

kerntaken. Dit kader helpt het toezicht beter te structureren. Het bestaat uit

formele spelregels en gedragsnormen voor goed toezicht. De waarde van

dit toezichtskader is de bindende functie die het heeft binnen de RvC. Het

leidt tot focus en een gedeeld referentiekader. Het kader stimuleert de RvC

na te denken over de eigen rolopvatting en kan ook bij zelfevaluaties benut

worden.

In het toezichtskader staat de toezichtvisie van de RvC geformuleerd.

Daarnaast wordt ingegaan op de waarden die de RvC hanteert bij haar

taakuitoefening. De missie, visie en de strategie van De Leeuw van Putten

zijn opgenomen en de taken van de RvC staan weergegeven.

Het vertrekpunt is dat de RvC beoordeelt of de corporatie haar maat-

schappelijke functie nu en in de toekomst goed kan vervullen. Vanuit de

geformuleerde visie moet bepaald worden welke strategische maatregelen

daarbij horen. En die maatregelen moeten vanuit de RvC goed gevolgd

kunnen worden middels een PDCA-cyclus.

In dit jaarverslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk

ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze

waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en

bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Het toezichtskader is door de RvC in 2018 in gebruik genomen voor

het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursbesluiten en de

bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

5 |

2.2 Verslag vanuit toezichthoudende rolToezicht op strategie

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich

regelmatig door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten

in relatie tot de beoogde doelen, de ontwikkelingen met betrekking

tot projecten, de voortgang van de actualisering en uitvoering van de

prestatieafspraken en het bod in de gemeente Nissewaard, de nieuwe

Woningwet en de relevante externe ontwikkelingen waar De Leeuw van

Putten mee geconfronteerd werd.

De RvC heeft in het afgelopen boekjaar overleg gehad met de externe,

onafhankelijke accountant (Deloitte Accountants B.V.) en de onderne-

mingsraad om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in het

speelveld van De Leeuw van Putten. Daarnaast zijn rondom specifieke

onderwerpen regelmatig MT-leden van De Leeuw van Putten aanwezig bij

vergaderingen van de RvC. Bredere oriëntatie op de externe ontwikkelingen

vindt plaats aan de hand van vakliteratuur en via de lokale, regionale en

landelijke media. Daarnaast hebben leden van de RvC, zowel individueel als

collectief, externe bijeenkomsten bijgewoond.

Toezicht op financiële en operationele prestaties

De RvC heeft zich gedurende 2018 op verschillende momenten en naar

aanleiding van diverse onderwerpen beziggehouden met de inzet van

het vermogen en de financiële continuïteit. De RvC heeft zich via de

kwartaalrapportages laten informeren over de voortgang (PDCA-cyclus) van

relevante onderdelen van de bedrijfsvoering van De Leeuw van Putten.

Managementletter

In de vergadering van 6 februari 2018 heeft de RvC de managementletter

van de externe accountant Deloitte Accountants B.V. met het bestuur

besproken. Het bestuur is met de aanbevelingen aan de slag gegaan en

rapporteert hierover aan de RvC.

Jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag

Op 22 mei 2018 heeft de RvC het jaarverslag 2017, de jaarrekening 2017

en het accountantsverslag besproken met de directeur-bestuurder en de

externe accountant Deloitte Accountants B.V. Vervolgens heeft de RvC

goedkeuring aan deze stukken verleend.

Begroting en de financiële meerjarenprognose

Op 12 november 2018 is de begroting 2019 en de financiële meerjarenprog-

nose van De Leeuw van Putten besproken. De RvC is van mening dat het in

de financiële meerjarenraming opgenomen investeringsprogramma recht

doet aan de mogelijkheden van De Leeuw van Putten en zich maximaal

inzet voor de volkshuisvestelijke opgave. Zij houdt daarbij rekening met het

feit dat in 2019 in overleg met stakeholders nieuwe beleidsafspraken zullen

worden gemaakt.

De RvC constateert dat de financiële continuïteit van De Leeuw van Putten

solide is. Vanuit deze gezonde financiële positie kan De Leeuw van Putten

onverminderd verder werken aan de uitvoering van haar meerjarenvisie

2018-2022. De RvC heeft daarom ingestemd met de begroting 2019 en de

financiële meerjarenprognose.

Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

Volkshuisvestelijk verslag

Op 22 mei 2018 heeft de RvC het volkshuisvestingsverslag 2017 besproken

met de directeur-bestuurder. Vervolgens heeft de RvC goedkeuring

verleend.

Klachtenbehandeling

De Leeuw van Putten hanteert een procedure voor de afhandeling van

klachten van klanten. De RvC wordt via de kwartaalrapportage door het

bestuur geïnformeerd over het aantal en de aard van de klachten. Ten

behoeve van de beslechting van geschillen werkt De Leeuw van Putten

met een eigen klachtencommissie. Het bestuur van De Leeuw van Putten

heeft aan de RvC verslag uitgebracht over de werkzaamheden van de

klachtencommissie door middel van het door haar uitgebrachte jaarverslag.

De klachtenprocedure en het reglement van de klachtencommissie zijn

beschikbaar via de website.

Visitatie

De Leeuw van Putten is in 2018 wederom gevisiteerd. De visitatie is

uitgevoerd door Cognitum. De visitatie over de periode 2014-2017 heeft

plaats gevonden aan de hand van de visitatiemethodiek 5.0. De interviews

met interne en externe belanghebbenden vonden plaats in februari 2018.

Op 22 juni 2018 is het visitatierapport opgeleverd. In het kader van de

visitatie heeft op 22 mei 2018 een bijeenkomst plaatsgevonden, waarbij

diverse belanghebbenden en leden van de RvC aanwezig waren.

De visitatiecommissie is van oordeel dat De Leeuw van Putten bij uitstek

een sociale woningcorporatie is met een goed oog voor een gezonde

verhouding tussen financiën en sociale rolinvulling. Met haar sterke focus

op de financiële gezondheid, de positieve kasstroom en het afbouwen van

de leningenportefeuille, realiseert zij sterke financiële ratio’s. De Leeuw van

Putten heeft een groot hart voor de complexe doelgroep hetgeen blijkt uit

het hoge percentage passend toewijzen. Zij is initiatiefrijk op het gebied van

de klimaatdoelstellingen. Zij beheert als een goed huisvader de financiën

zonder al te veel risico, vooral met het oog op de toekomst waarin het bezit

vrijwel gelijktijdig veroudert. Hoewel zij sterk gericht is op beheersing staat

dat haar flexibiliteit allerminst in de weg. Plannen en vooruitkijken zit in de

genen.

Op alle onderdelen scoort De Leeuw van Putten goed.

Presteren naar opgaven en ambities 7,2

Presteren volgens belanghebbenden 7,8

Presteren naar vermogen 7,3

Governance 7,0

Uiteraard zijn er ook verbeterpunten aangereikt. Deze worden onderschre-

ven en opgepakt door de corporatie.

- Zet de gekozen strategie, om een antwoord te hebben voor de grote

opgave van vervangen en/of renoveren van haar gehele woningbezit

in een korte periode, met kracht door, maar heb tegelijkertijd oog voor

ontwikkelingen en mogelijke scenario’s.

- Blijf uiterst scherp in de organisatie op het opvangen van weglekken van

kennis en kwaliteit door personeelsverloop. Niet alleen voorzienbaar

verloop speelt daarin een rol.

- De Leeuw van Putten staat bekend als een betrokken corporatie en

een sterke partner wat betreft het vergroten en/of op peil houden van

de leefbaarheid in haar werkgebied. Een corporatie die er is voor haar

huurders en samenwerkingspartners. Waak scherp over dit goede imago.

Bij een door de gemeente geïnitieerde discussie over de kerntaken,

dienen niet alleen keuzes ten aanzien van de woningvoorraadverdeling

te worden gemaakt, maar ook de gevolgen daarvan voor het imago te

worden betrokken.

- De Leeuw van Putten heeft een sterke strategie uitgezet, vanuit waar

zij toewerkt naar de toekomst. Een van de pijlers van deze strategie is

‘niet verkopen’ (verdedigingsstrategie). Alle woningen worden immers

verhuurd, dus verkoop zou in die zin niet nodig zijn. De visitatiecommis-

sie acht het toch raadzaam gezien de marktontwikkelingen en de lage

rentestand enige scenario’s (analytische of ontwikkelingsstrategie) ten

| 6

aanzien van verkoop te gaan ontwikkelen. In de ogen van de commissie

zijn dergelijke scenario’s nuttig om al voorbereid te zijn op eventuele

tegenvallers waarbij verkoop kan helpen de strategie toch maximaal te

realiseren, onder het motto ‘be prepared’

Toezicht op belanghebbendendialoog

De RvC heeft tijdens de vergaderingen met het bestuur kennisgenomen

van de inhoud van alle reguliere, bestuurlijke overleggen met de gemeente

Nissewaard en de Huurdersvereniging LvP. De opvattingen van belangheb-

benden worden in de overwegingen en besluiten van de RvC meegewogen.

De RvC en het bestuur hebben besproken welke partijen als belangheb-

benden worden beschouwd en waarmee regelmatig contact noodzakelijk

is. Het bestuur bekijkt periodiek of met alle relevante belanghebbenden

regelmatig contact is en of er overleg wordt gevoerd. Discussies over legi-

timiteit en maatschappelijk presteren vragen om een duidelijke dialoog met

belanghebbenden. Belangrijk punt hierbij is de nadrukkelijke positionering

van De Leeuw van Putten als woningcorporatie die haar maatschappelijke

taak met aandacht en overtuiging invult, midden in de lokale samenleving

van Spijkenisse staat en aanspreekbaar is. De RvC is hierbij op verschillende

tijdstippen en manieren nadrukkelijk betrokken geweest.

Met de volgende belanghebbenden is De Leeuw van Putten regelmatig in

gesprek:

- overheid (college van B&W, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren)

- klanten (huurdersvereniging, huurdersbewonerscommissies en

individuele huurders)

- zorg en welzijnsorganisaties (Careyn, Stichting Welzijn Ouderen,

Humanitas, Pameijer, Flexus, Stichting Zuidwester, Timon)

- marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars)

- belangenorganisaties

- collega-corporaties

- politie

Tijdens het functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder wordt

expliciet stilgestaan bij de relaties met de belanghebbenden.

Huurdersvereniging

Naast de contacten met belanghebbende partijen wordt ook regelmatig

overleg gevoerd met de belangrijkste belanghebbende: de Huurdersvereni-

ging LvP. Aan de huurdersvereniging wordt een oordeel gevraagd over het

functioneren van De Leeuw van Putten. Bij de vierjaarlijkse visitatie is dit

ook uitdrukkelijk beoordeeld.

Het bestuur van de huurdersvereniging heeft eenmaal per jaar een overleg

met een delegatie van de RvC samen met de directeur-bestuurder. Daar-

naast zijn er ook overleggen met een delegatie van de RvC en het bestuur

van de huurdersvereniging buiten aanwezigheid van de directeur-bestuur-

der. Doel is om van de huurdersvereniging te horen hoe de samenwerking

en het overleg met De Leeuw van Putten wordt ervaren. In het laatste

overleg is onder andere gesproken over de visitatie, de prestatieafspraken

en het huurbeleidsplan. Geconcludeerd kan worden dat de samenwerking

door partijen als positief wordt ervaren. De huurdersvereniging is tevreden

met de wijze waarop De Leeuw van Putten voor haar huurders zorgt en

over de wijze waarover overleg wordt gevoerd met de huurdersvereniging.

De RvC is zich ervan bewust dat huurdersparticipatie continue aandacht en

inspanning vereist van De Leeuw van Putten, de RvC en de huurdersverte-

genwoordiging teneinde de participatie plezierig, constructief, levendig en

op het juiste niveau te houden.

Ondernemingsraad

De ondernemingsraad heeft eenmaal per jaar een overleg met een

afvaardiging van de RvC. Gespreksonderwerpen waren onder andere: de

visitatie, de werkcultuur en de organisatie. Er werd gesteld dat het goed

werken is bij De Leeuw van Putten. Dit gesprek wordt als informatief

ervaren door partijen. De ondernemingsraad waardeert het dat zij ook de

leden van de RvC als persoon kennen en weten dat die benaderbaar zijn

door hen mocht dat wenselijk zijn.

Toezicht op risicobeheersing

In 2018 zijn door De Leeuw van Putten verdere stappen ondernomen voor

de doorontwikkeling van risicomanagement, waarbij de organisatie door de

onafhankelijke controller is begeleid. Er is een risicomanagementsysteem

om de strategische en tactische risico’s gestructureerd en effectief

te beheersen. In de kwartaalrapportages is hiervoor een risicomatrix

opgenomen, waarmee het bestuur verantwoording aflegt aan de RvC over

de beheersing van de risico’s.

Er is in 2018 een start gemaakt met het opstellen van een frauderisicoana-

lyse. Het einddocument is behandeld in de RVC vergadering van 23 april

2019. Een aantal beheersmaatregelen worden in 2019 getoetst.

De cultuur is risicomijdend te noemen. De RvC wordt regelmatig betrokken

bij het risicomanagement. Activiteiten op het gebied van risicomanagement

van strategische risico’s worden verder uitgewerkt met behulp van een nog

op te zetten assetmanagementmodel.

De Leeuw van Putten heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid

aanvaardbare risico’s te nemen bij het uitvoeren van haar kerntaak. Risico’s

die niet samenhangen met kernactiviteiten worden in beginsel vermeden.

Toezicht op verbindingen

De Leeuw van Putten heeft geen verbinding met een naamloze vennoot-

schap (nv) of besloten vennootschap (bv). Ook is er geen verbinding met

een zogeheten samenwerkingsvennootschap. Een samenwerkingsvennoot-

schap is een tussen corporaties aangegane samenwerking in de vorm van

een commanditaire vennootschap (cv) of vennootschap onder firma (vof).

Wel participeert De Leeuw van Putten in de onderstaande organisaties:

Verenigingen van Eigenaren

De Leeuw van Putten neemt als mede-eigenaar in 30 Verenigingen van

Eigenaren deel. Daardoor worden er voor ruim 106 particuliere apparte-

menten beheersactiviteiten verricht.

Maaskoepel

De Leeuw van Putten is aangesloten bij de Maaskoepel, federatie van

woningcorporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. De federatie behartigt

belangen van de woningcorporaties op regionaal niveau. De directeur-be-

stuurder vertegenwoordigt De Leeuw van Putten in de federatieraad.

Via het lidmaatschap van Maaskoepel is de corporatie ook partner in de

woonruimteverdeling binnen de regio (Woonnet Rijnmond).

Aedes

De Leeuw van Putten is lid van Aedes, de branchevereniging van woning-

corporaties. Zij behartigen de belangen van hun leden en geven advies en

informatie over sociale woningbouw. De directeur-bestuurder is lid van de

commissie van beroep van Aedes. Deze commissie behandelt klachten van

leden die menen dat zij ten onterechte geroyeerd zijn door Aedes. Deze

commissie heeft in 2018 geen klachten ontvangen.

Stekademy

De Leeuw van Putten is lid van Stekademy, een samenwerkingsverband

voor kennisdeling en –ontwikkeling.

7 |

2.3 Verslag vanuit werkgeversrol.

Gezamenlijke inkoopsamenwerking

Zeven woningcorporaties uit de regio hebben zich verenigd in de inkoops-

amenwerking Zuid Holland Zuid. De Leeuw van Putten heeft zich hier, na

een verkenningsperiode in 2018, formeel op 1 januari 2019 bij aangesloten.

De gezamenlijke inkoop moet bijdragen aan het realiseren van kostenbe-

sparing en kwaliteitsverhoging. De focus ligt op de inkoop van service- en

onderhoudscontracten.

Opdrachtgeverschap externe accountant

Functioneren van de externe accountant

De RvC heeft het functioneren van Deloitte Accountants B.V. beoordeeld en

concludeert dat de accountant in 2018 goed heeft gefunctioneerd. De RvC

is van mening dat de kwaliteit van Deloitte Accountants B.V. goed is en de

samenwerking tussen de accountant en De Leeuw van Putten constructief

verloopt.

Controle door de externe accountant

De interne controle registreert of de werkorganisatie zich houdt aan de

vastgestelde procedures. Daarnaast wordt de kwaliteit van de interne orga-

nisatie gevolgd door een controle van de accountant. De accountant heeft

de beoordeling van de administratieve organisatie en interne beheersing

uitgevoerd op de noodzakelijke onderdelen. Hierover is gerapporteerd naar

het bestuur en naar de RvC. Op deze manier heeft de RvC in 2018 goed

toezicht kunnen houden op de interne risico- en controlesystemen.

Met Deloitte Accountants B.V. spraken wij over de jaarrekening, de interne

verslaglegging, het interne beheersingsysteem en het accountantsverslag.

Het accountantsverslag over het jaarverslag van 2018 is in een vergadering

met de accountant van Deloitte Accountants B.V. besproken. Daarnaast

heeft eenmaal separaat overleg plaatsgevonden tussen de accountant en

een lid van de RvC, zonder dat de bestuurder daarbij aanwezig was.

Invulling werkgeversrol voor bestuur

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door

benoeming, schorsing, ontslag en de jaarlijkse evaluatie van het bestuur.

Het bestuur van De Leeuw van Putten bestaat uit één directeur-bestuurder,

zijnde de heer ir. M.A. de Booij. In 2018 is de samenstelling van het bestuur

niet gewijzigd.

Beoordelingskader en beoordeling

De RvC vervult de werkgeversrol en de voorzitter en de vicevoorzitter

voeren (namens de RvC) twee maal per jaar een gesprek met de direc-

teur-bestuurder. In oktober vindt een voortgangsgesprek plaats waarbij

de voortgang van de realisatie van de doelstellingen van het lopende jaar

worden besproken, evenals diverse lopende zaken. Het gesprek kent een

informeel karakter. In april vindt het beoordelingsgesprek plaats, waarbij

de realisatie van de jaarplandoelstellingen van het voorgaande jaar worden

besproken.

Er is eind 2018 een remuneratiecommissie ingesteld. Bij de beoordeling van

de directeur-bestuurder, wordt voorafgaande aan het beoordelingsgesprek

input geleverd door de RvC. De RvC heeft in 2018 vastgesteld dat de

directeur-bestuurder goed functioneert. De RvC spreekt haar bijzondere

waardering uit voor het feit dat de directeur-bestuurder een aantal grote

projecten voortvarend heeft opgepakt: het visitatietraject, de afronding van

de woningwetimplementatie en het opstellen van een helder kader met

betrekking tot het assetmanagement.

WNT-verantwoording

Vanaf 1 januari 2013 moeten alle salarissen van nieuwe topfunctionarissen

voldoen aan de Wet Normering Topinkomens (WNT). Voor bestaande

contracten, aangegaan voor 1 januari 2014 en voor zover niet gewijzigd,

geldt een overgangsregeling. De onderstaande verantwoording is opgesteld

op basis van de volgende op De Leeuw van Putten van toepassing zijnde

regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties.

Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor De Leeuw van Putten is € 137.000

(bezoldigingsklasse E).

De bezoldiging van de heer De Booij bedraagt in 2018 € 158.655,-. Tot en

met 2017 was er overgangsrecht van toepassing. In 2018 is gestart om

volgens de WNT in vier jaar af te bouwen naar het op dat moment geldende

maximum voor deze grootteklasse corporatie.

Bezoldiging leidinggevende topfunctionaris

Naam ir. M.A. de Booij

Functie directeur-bestuurder

Duur dienstverband 2018 1-1-2018 / 31-12-2018

Omvang dienstverband 1

Gewezen topfunctionaris nee

Dienstbetrekking ja

Beloning € 137.711,-

Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) € 20.943,-

Totaal bezoldiging € 158.655,-

Aandelen, leningen, garanties

In 2018 of eerder zijn aan het bestuur geen aandelen, leningen of garanties

verstrekt. Het beleid is om dat ook niet te doen.

Organisatiecultuur en integriteit

Het bestuur en de RvC hebben een voorbeeldfunctie in hun gedrag en

de cultuur die wordt uitgedragen. De RvC is zich daarvan bewust en men

spreekt elkaar daarop aan. De RvC hecht aan een integere en open cultuur

binnen de organisatie, waar ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Van

alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een bijdrage

leveren aan de gewenste organisatiecultuur.

De RvC ziet er op toe dat het bestuur zich hiervoor voldoende inspant

en laat de bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte

activiteiten op dit vlak en eventuele geconstateerde afwijkingen van het

gewenste gedrag. RvC en bestuur gunnen elkaar voldoende ruimte en

vrijheid om kritisch, onafhankelijk en open met elkaar samen te werken,

met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen.

De Leeuw van Putten beschikt over een integriteitscode, een klokken-

luidersregeling en een vertrouwenspersoon. Daarnaast is er een klach-

tencommissie. In dit jaarverslag staat vermeld dat er in 2018 nul klachten

zijn binnengekomen. De RvC spreekt haar bijzondere waardering uit, dat

het de medewerkers is gelukt om blijkbaar uitstekende dienstverlening te

realiseren voor alle huurders.

| 8

2.4 Verslag vanuit klankbordfunctie

2.5 Over de Raad van Commissarissen

De RvC hecht grote waarde aan haar rol als klankbord voor het bestuur.

Voor de leden betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om

deze rol in te kunnen vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van

de actualiteiten gesproken over gesignaleerde tendensen in de omgeving

waarin De Leeuw van Putten opereert. Met de directeur-bestuurder wordt

van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De RvC staat

de directeur-bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe

invalshoeken die een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzen en

te nemen besluiten. Bovendien wordt één keer per jaar een themamiddag

georganiseerd, waarin juist de klankbordfunctie van de RvC centraal staat.

Bijeenkomst RvC – MT

Op 29 juni 2018 vond de jaarlijkse sessie plaats waarbij de voltallige RvC en

het managementteam aanwezig waren. Nieuw was dat de sessie deze keer

samen met de collega corporatie stichting De Zes Kernen werd gehouden.

Van De Zes Kernen was ook de voltallige Raad van Commissarissen

aanwezig en de directeur-bestuurder. Het onderwerp van de sessie was

duurzaamheid. Met name werd gesproken over de Routekaart CO2–neu-

traal 2050 van Aedes en de te bepalen strategie om daar te komen.

In 2018 zijn geen schendingen van integriteit gemeld. De commissarissen

verklaren expliciet als RvC en elk lid afzonderlijk dat zij bij hun functioneren

de regels van integriteit, zoals verwoord binnen de Governancecode

hanteren. Zij zijn dus volledig onafhankelijk in hun handelen.

Vanuit de eigen verantwoordelijkheid heeft de RvC een aantal zaken

geregeld, die een relatie hebben met de integriteit. In het reglement van

de RvC is expliciet vermeld, wat de kaders zijn waarbinnen de bestuurder

beslissingen mag nemen en waarvoor toestemming van de RvC is vereist.

De statuten worden consequent nageleefd, evenals de maximale zit-

tingstermijnen voor leden van de RvC. Bij de werving van een nieuw lid van

de RvC, wordt gelet op mogelijke belangenverstrengeling. De werving van

een nieuwe commissaris vindt openbaar plaats. Door de open gesprekken

met de huurdersvereniging, de OR, de contacten met MT leden en de sessie

met het MT, is er bovendien alle ruimte om uit de eerste hand te horen en

zien hoe de corporatie functioneert en hoe de directeur-bestuurder zijn

taak invult.

Profielschets

De RvC werkt met een profielschets, gerelateerd aan haar omvang, samen-

stelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond

van de leden van de RvC. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden

van de RvC aan een aantal algemene competenties dienen te voldoen.

Daarnaast is opgenomen dat in de RvC diverse specifieke deskundigheden

aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van de woningcorporatie te

kunnen overzien.

De vereiste competenties liggen op de volgende gebieden:

- Governance

- Financiën en control

- Volkshuisvesting

- Vastgoedontwikkeling en -beheer

- Juridische zaken

De RvC bestaat uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd

op voordracht van de Huurdersvereniging LvP. De RvC is van mening dat de

profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en

ervaringen goed zijn uitgebalanceerd en mede zijn gebaseerd op de door

de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria

voor goed intern toezicht. Deze criteria zijn:

- Bij nevenactiviteiten is er in geen van de gevallen sprake van tegenstrij-

dige belangen.

- Na benoeming wordt besproken in hoeverre het nieuw benoemde RvC-

lid bijscholing behoeft. Afhankelijk van die behoefte volgt de betrokken

commissaris generiek of specifiek opleidingen.

- De RvC ziet er op toe dat alle competenties aanwezig zijn en evalueert

zichzelf jaarlijks op dat punt.

Samenstelling van de Raad

Naam mr. B.K.A. van Rijsbergen

Functie Voorzitter

Geboortedatum 05-03-1964

Competenties Juridische zaken, Governance

Nevenactiviteiten Partner Van Rijsbergen Plet Advocaten,

voorzitter RvC Rabobank Voorne-Putten

Rozenburg, lid RvC Irado N.V., lid RvC HW

Wonen

Benoemd op 01-02-2016

Herbenoemd op -

Einde huidige termijn 01-02-2020

Uiterlijke datum van aftreden 01-02-2024


Toepasselijk WNT-maximum € 20.550,-

Naam mevr. P.A.M. Legen

Functie Vicevoorzitter


Competenties Maatschappelijke ontwikkelingen

Nevenactiviteiten Hoofd communicatie gemeente Delft


Herbenoemd op 01-01-2017





9 |

Naam mr. K.G. Westhoff

Functie Huurdercommissaris


Competenties Volkshuisvesting, Vastgoedontwikkeling en

-beheer

Nevenactiviteiten Adviseur RebelGroup BV, voorzitter in-

vesteringscomité SOFIE investeringsfonds,

bestuurslid VTW, lid RvC WBV Reeuwijk, lid

bezwaarcommissie gemeente Maassluis


Herbenoemd op -





Naam drs. W. Oving

Functie Huurdercommissaris


Competenties Maatschappelijke ontwikkelingen

Nevenactiviteiten Directeur-bestuurder a.i. Stichting

Lentekind, bestuurslid Muziekgezelschap

TY Zeeuws Kamerorkest, lid RvC Nucleus

Zorg Zeeuws Vlaanderen, lid RvT Stichting

De Korre


Herbenoemd op -





Naam drs. P.S.G. Fransman RA

Functie Commissaris


Competenties Financiën en control

Nevenactiviteiten lid RvC AquaMinerals BV, lid RvT LSR


Herbenoemd op -





Toelichting bij de honorering

De hoogte van de honorering valt binnen het kader van de adviesregeling

VTW die wordt onderschreven door Aedes. De Leeuw van Putten past deze

regeling expliciet toe.

Functioneren van de Raad

Integriteit en onafhankelijkheid

Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de

voorzitter van de RvC en aan de overige leden van de RvC. In 2018 is geen

sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waar leden

van de RvC en/of het bestuur bij betrokken waren.

De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het

bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen

functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de

RvC hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn met het belang van

De Leeuw van Putten. De heer Fransman heeft in april 2019 zijn functie

neergelegd vanwege het aanvaarden van een toezichthoudende functie bij

een corporatie in hetzelfde werkgebied.

Meldingsplicht

Er hebben zich in 2018 geen zaken voorgedaan die vallen onder de

meldingsplicht voor de Raden van Commissarissen aan de Autoriteit

woningcorporaties, zoals vastgelegd in de nieuwe Woningwet.

Permanente educatie

Alle leden van de RvC voldoen aan het Reglement Permanente Educatie van

de VTW. In het volgende overzicht zijn de behaalde punten per commissaris

vermeld.

PE-punten behaald door de toezichthouders van De Leeuw van Putten:

Naam toezichthouder 2016 2017 2018 Totaal

mr. B.K.A van Rijsbergen 17 3 3 23

mevr. P.A.M. Legen 16 8 0 24

mr. K.G. Westhoff 22 13 27 62

drs. W. Oving 10 3 28 41

drs. P.S.G. Fransman RA n.v.t. 7 0 7

PE-punten behaald in 2018 door de bestuurder van De Leeuw van Putten,

de heer ir. M.A. de Booij:

PE-punten Educatieve bijeenkomst in 2018

2 NVBW masterclass: “De corporatiebestuurder als lokale

lobbyist”

2 Bijeenkomst nieuwe woningwetimplementatie met

Finance Ideas

0 Sessie met RvC DLVP en RvC De Zes Kernen over thema

“duurzaamheid”

2,5 Kennissessie Privacyrecht, huurrecht en aanbestedings-

recht

14,5 Leerlijn organisatietransitie vs assetmanagement


Finance Ideas

0 Symposium “Urban poverty and segregation in a

globalized world”

7 NVBW tweedaagse Rotterdam “De rauwe werkelijkheid

van de grote stad”.

0 Cursus Cybersecurity van Beveilig mij.nl

0 Cursus Redigeren bewonersblad

0 Cursus Boxplan geordend schrijven

0 Symposium “Buurtverandering een complexe opgave”

Corpovenista


Finance Ideas

32 Behaald in 2018

21 Behaald in 2017

83 Behaald in 2016

136 Totaal behaald in 2016 / 2017 / 2018

| 10

In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders

van woningcorporaties in de afgelopen drie jaar tijd 108 PE-punten dienen

te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren zoals vastgesteld

door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

Vergaderingen in 2018

De RvC heeft in 2018 vijf keer vergaderd met de directeur-bestuurder.

Bij elke vergadering was het vereiste quorum aanwezig. Geen van de

commissarissen is frequent afwezig geweest. De directeur-bestuurder was

bij de besloten vergadering niet aanwezig.

De volgende documenten zijn goedgekeurd:

- Jaarverslag 2017

- Jaarrekening 2017

- Huurbeleidsplan 2018

- Jaarplan 2019

- Begroting 2019

- Treasury statuut

- Treasury jaarplan 2019

- Bod op de Woonvisie Nissewaard

- Procuratiereglement

- Reglement RvC

- Honorering RvC leden

- Reglement auditcommissie en reglement selectie- en auditcommissie

- Statuten

- Toezichtskader

Onderwerpen die aan bod kwamen:

- Onderhoudsbegroting 2018

- Meerjarenvisie 2018-2022

- Marktpositiesignalering 2018

- Risicomanagement

- Visitatierapport 2013-2017 van Cognitum

- Nevenfuncties

- Instellen auditcommissie en selectie- en remuneratiecommissie

- Aantrekken extra lening m.b.t. vennootschapsbelasting

- ATAD

- Managementletter van Deloitte

- Marktwaarde en beleidswaarde

- Assetmanagement

- Huurharmonisatie

- Integriteit

- Implementatie AVG

- Personele ontwikkelingen

- Het Platform Wonen en het Platform Zorg en Welzijn

- Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

- Prestatieafspraken

- Woonnet Rijnmond (woonruimteverdeling)

- Woningwet

- Ontwikkelingen bij Aedes

- De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder

- Onderwerpen die in de MT-vergaderingen aan de orde zijn gekomen

Naast de formele vergaderingen, hebben de directeur-bestuurder en

de voorzitter elkaar meerdere malen informeel gesproken over diverse

onderwerpen.

Zelfevaluatie van de Raad

Op grond van de statuten, het reglement van de RvC en de Governancecode

Woningcorporaties evalueert de RvC ten minste één keer per jaar het eigen

functioneren en dat van de individuele leden van de RvC. Op 11 september

2018 heeft de RvC tijdens een besloten vergadering deze zelfevaluatie

uitgevoerd. Eens per twee jaar wordt dat gedaan onder onafhankelijke

begeleiding. In 2018 is volstaan met een zelfevaluatie zonder externe

begeleiding.

Tijdens de zelfevaluatie is getoetst of de aanbevelingen en voorgenomen

acties zoals genoemd in de rapportage van de zelfevaluatie uit 2017 zijn

opgevolgd. Ook was er ruimte voor een open gesprek.

Besproken zijn de agenda van de evaluatie, de rapportage van de

zelfevaluatie uit 2017 en het voorstel voor de commissies. Daarnaast heeft

de RvC afgesproken dat in 2019 de zelfevaluatie gaat plaatsvinden onder

begeleiding van een extern bureau.

Tot slot

Namens alle leden van de RvC van De Leeuw van Putten spreek ik mijn

waardering uit over de inzet van alle medewerkers en andere betrokkenen.

mr. B.K.A. van Rijsbergen, voorzitter

Spijkenisse, 28 juni 2019.

11 |

Hoofdstuk 3

Betaalbare woningen verhuren3.1 InstroomWe proberen in onze wijken een gezonde mix van huurders samen te

laten wonen. We zoeken ruimte in de wettelijke regels en gebruiken die

om een zo groot mogelijke mix van nieuwe huurders in te laten stromen.

Maar passend toewijzen is onze belangrijkste regel, waardoor mensen met

lagere inkomens altijd voorrang krijgen. Als het kan, en als er vraag naar is,

gebruiken we de wettelijke ruimte voor het huisvesten van mensen met

een middeninkomen.

Met de nieuwe huurders willen we een goede band opbouwen. Ruim een

maand na de verhuur van de woning, bellen we alle nieuwe huurders op.

We vragen hoe het gaat en of er nog wensen zijn. Als het nodig is maken

we ook een afspraak om op bezoek te komen bij de huurder. Zo willen we

de huurders vanaf het begin persoonlijk betrekken bij onze organisatie en

onze wijken.

Met de gemeente en met andere corporaties voeren we op dit moment

gesprekken om de Rotterdamwet ook in te voeren in de gemeente

Nissewaard. Op basis van deze wet kunnen we onderzoeken of mogelijke

nieuwe huurders eerder betrokken zijn geweest bij overlast of criminaliteit.

Daarmee kunnen we voorkomen dat ze bij ons voor problemen zorgen.

Doelstelling 2018 Realisatie Impact Risico

Instroom monitoren Loopt Hoog Segregatie,

overlast

Nieuwe huurders allen

nabellen

Loopt Laag Ontevreden

huurders doordat

kleine problemen

niet worden

opgelost

Wijkactiviteiten stimuleren Loopt Laag Minder sociale

samenhang

Preventieve huisbezoeken

uitvoeren

Wordt gedaan Middel Onnodige

ontruimingen of

voortsluimerende

sociale proble-

matiek

Beoordelen of de

Rotterdamwet in delen

van ons bezit kan worden

toegepast

In voor-

bereiding,

participatie in

werkgroep

Middel Imagoschade,

overlast

Screening van aspirant

huurders in bepaalde

gebieden

In voor-

bereiding,

participatie in

werkgroep

Middel Imagoschade,

overlast

Kwetsbare huurders

Soms hebben onze huurders problemen of lastige situaties waar wij

niet van weten, maar waarbij wij misschien wel kunnen helpen. Er is

bijvoorbeeld sprake van een huurachterstand. Als wij dit op tijd in de

gaten hebben, kunnen wij de huurder helpen om de situatie te verbeteren.

We zoeken hierbij naar een goede balans tussen het verkleinen van de

huurachterstand en het zorgen voor onze huurders.

Het proefproject ‘Sociaal Incasseren’ (persoonlijk bezoeken aan huurders

met -onder andere- financiële problemen) heeft een vaste plek gekregen

in onze huidige incassoprocedure. Toegevoegd zijn vroegtijdige contacten

met huurders met een betalingsachterstand. Nu kunnen we huurders met

financiële problemen actief benaderen samen met andere maatschappelijke

partners maar zonder deurwaarder. Ook het ‘Laatste Kansbeleid’ is hierin

opgenomen. Bij het Laatste Kansbeleid krijgen huurders die wegens

huurschuld uit hun woning zijn gezet, nog een laatste kans.

Ons doel is om onze huurders in elke situatie zo goed mogelijk te helpen.

De keuzes die we daarbij maken, zijn maat- en mensenwerk. Dat sluit goed

aan bij de manier waarop wij voor onze huurders willen zorgen: persoonlijk

en op maat. We zoeken ook naar meer mogelijkheden om betaalafspraken

te maken voor het betalen van de huurachterstand. Verschillende

problemen vragen vaak om verschillende betalingsregelingen. Daarvoor

werken we zoveel mogelijk samen met de gemeente Nissewaard en met

maatschappelijke organisaties.


Sociaal incasseren verder

invoeren

Procedure

gereed, loopt

Middel Onnodige

huisuitzettingen

Doorgaan met

huisbezoeken

Loopt Middel Huurachterstand,

overlast

Maatwerk in betalings-

regelingen aanbieden

Loopt Middel Ontruiming

Nauw samenwerken met

gemeente Nissewaard en

andere organisaties

Loopt Hoog Huurachterstand,

overlast

Uitvoeren Laatste

Kansbeleid

Loopt Middel Huurachterstand,

overlast

Woonlasten Wijzer

Op onze website hebben wij de Woonlasten Wijzer staan. De Woonlasten

Wijzer is ontwikkeld in samenwerking met het Nibud (Nationaal Instituut

voor Budgetvoorlichting).

Met de Woonlasten Wijzer kunnen potentiële huurders snel nagaan of

de huur van de woning die zij op het oog hebben in hun budget past. De

Woonlasten Wijzer helpt geïnteresseerden voor een woning bij het maken

van een bewuste, verantwoorde keus. In de Woonlasten Wijzer is rekening

gehouden met de lokale gemeentelijke lasten.

Woningontruiming

Wij proberen om een woningontruiming zoveel mogelijk te voorkomen.

Wanneer huurders problemen hebben met het betalen van de huur

proberen wij ze zoveel mogelijk te helpen. Maar soms lukt dat niet. Bij

een woningontruiming wordt de inboedel direct in een gesloten container

geplaatst, afgevoerd en drie maanden opgeslagen. Als het dan nog niet is

opgehaald, wordt de inboedel aangeboden aan kringloopwinkels en wordt

het resterende deel vernietigd. De kosten hiervan betalen wij. Als het

mogelijk is, verhalen wij de kosten op de uitgezette huurder. In 2018 zijn 8

woningen ontruimd vanwege huurschuld en overlast.

| 12

Woonnet Rijnmond verdeelt de woningen die vrijkomen. Via de website

www.woonnetrijnmond.nl en het achterliggende systeem (WNR 3.0)

worden advertenties geplaatst en de reacties van woningzoekenden

verwerkt. Wij nemen deel aan de werkgroep die verantwoordelijk is voor

het verbeteren van het woonruimteverdelingssysteem.

Marktpositiesignalering

Met onze marktpositiesignalering houden wij de mutatiegraad en de

acceptatiegraad van onze woningen in de gaten. Dit actualiseren wij

jaarlijks. Hiermee zien we wat het verloop is en hoe makkelijk wij een

leeg gekomen woning weer verhuren. Door deze gegevens elk jaar in

beeld te brengen en over meerdere jaren te vergelijken kunnen wij trends

signaleren en ons tijdig voorbereiden als er vanuit de marktpositie ingrepen

vereist zijn in een complex.

De verhuurbaarheid van onze woningen is nog steeds goed. We hebben

geen structurele leegstand, alleen mutatieleegstand. Ondanks de goede

verhuurbaarheid zijn er wel enkele woningtypen waar we extra op letten.

Dit zijn de meergezinswoningen zonder lift. Daarnaast hebben ook de

seniorencomplexen (woningen met lift) onze aandacht. In voorgaande jaren

was er voor deze seniorcomplexen minder belangstelling. Daardoor hebben

deze complexen onze aandacht.

De mutatiegraad is gedaald tot 7%. Een risico voor ons is als er voor een

geadverteerde woning minder dan 10 belangstellenden zijn of als de

mutatiegraad boven de 15% komt. Vanwege het passend toewijzen moeten

wij wel opletten of we genoeg belangstelling houden voor onze woningen

in het bereikbare deel (woningen boven de aftoppingsgrenzen tot aan de

sociale huurgrens).

Project Vragengenerator

We doen ook mee aan het project De Vragengenerator. De informatie uit

Woonnet Rijnmond koppelen we daarvoor aan de informatie over onze

voorraad woningen. We kunnen hieruit afleiden naar welke wooncom-

plexen de meeste vraag is. We kijken hiervoor naar het zoekgedrag van de

ingeschreven woningzoekenden. De uitkomsten hiervan gebruiken we ook

voor ons assetmanagementmodel.

Door de gegevens uit het verleden uit onze marktpositiesignalering te

combineren met de toekomstige vraag kunnen we de volkshuisvestelijke

waarde van onze complexen goed monitoren.


Monitoren marktpositie

bezit

Monitor

besproken in

RvC 11-9-2018

Hoog Vraaguitval

Deelname aan project

Vragengenerator

Loopt Middel Minder goed

onderbouwde

beslissingen

over toekomst

complexen

Marktpositiesignalering

verbeteren op basis

van data uit de

Vragengenerator

In ontwikkeling,

vertraging bij

Maaskoepel

Middel Onjuiste

signalering

Wij vinden het belangrijk om het aantal betaalbare woningen dat wij bezitten

niet te veranderen. Dit hebben we ook vastgelegd in ons visie document

2018-2022 ‘Maatschappelijk verbonden’. Vanuit ons strategisch voorraad-

beheer weten we hoeveel mensen in Spijkenisse behoefte hebben aan

betaalbare woningen. Op basis daarvan hebben we ons ‘harmonisatie beleid’

aangepast. Dat betekent dat we de huurprijzen van een aantal woningen

aanpassen voor lage en middeninkomens, zodra een woning vrijkomt. Per

complex is bekeken bij welke woningen harmonisatie mogelijk is. Pas op het

moment dat de huurder gaat verhuizen komt de huurharmonisatie aan de

orde. Voor zittende huurders verandert er dus niets. Nieuwe huurders krijgen,

wanneer het om een voor huurharmonisatie aangewezen woning gaat, een

huurcontract aangeboden met een nieuwe huurprijs die gelijk is aan 80% van

de maximale huurprijs. Het kan dus voorkomen dat er huurders naast elkaar

in dezelfde type woning wonen en dat de huurprijs verschillend is.

We zijn als corporatie verplicht om ‘passend toe te wijzen’. Dat betekent dat

we, in een kalenderjaar, aan ten minste 95% van de woningzoekende huur-

ders met (potentieel) recht op huurtoeslag, een woning moeten verhuren

met een huurprijs die lager of even hoog is als de passendheidsgrens.

We richten ons op minimaal 95% passend toewijzen. Door voldoende

aanbod te bieden door middel van huurverlaging bij mutatie willen we

voorkomen dat de slaagkans te veel afneemt. Daarnaast moeten we

woningen verhuren op basis van het inkomen van huurders. Wij moeten

ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan

de EU-doelgroep. Dat betekent dat we ten minste 80% van de vrijkomende

sociale huurwoningen moeten verhuren aan huishoudens met een inko-

men tot 36.798 euro. Maximaal 10% mogen we verhuren aan huishoudens

met een inkomen van 36.798 euro tot 41.056 euro (prijspeil 2018).

Door de scherpe toewijzingsregels wordt de groep huurders met een

laag inkomen of zonder werk groter. We krijgen dus steeds meer nieuwe

huurders met een laag inkomen die minder kansen hebben op een actief

sociaal leven. Zij kunnen niet volwaardig meedoen in de samenleving,

doordat financiële beperkingen deelname aan sociale activiteiten vaak

belemmert. Door de strengere toewijzingsregels zien we ook dat mensen

minder snel verhuizen naar een andere (huur)woning. Maar hier zijn ook

andere redenen voor, zoals strengere hypotheekregels waardoor het voor

huurders moeilijk is om over te stappen naar een koophuis. Ook het kleine

aantal beschikbare huur- en koopwoningen in het middensegment, zorgt

ervoor dat mensen langer in hun huidige woning blijven.


Betaalbare voorraad

beheren en monitoren

Loopt Hoog Vraaguitval

Minimaal 95% passend

toewijzen

Loopt Hoog Aanwijzing Aw

Minimaal 90% toewij-

zen aan EU-doelgroep

Loopt Hoog Aanwijzing Aw

Ruimte gebruiken die

de toewijzingsregels

bieden voor middenin-

komens

Heeft de

aandacht

Middel Segregatie

In het overleg met de Huurdersvereniging LvP op 9 april 2018 is het

Huurbeleidsplan 2018 besproken.

3.2 Verhuurbaarheid

3.3 Huurbeleid

13 |

Passend toewijzen

Wij richten ons op minimaal 95% passend toewijzen. Dat wil zeggen dat

aan tenminste 95% van de woningzoekende huurders met (potentieel)

recht op huurtoeslag een woning wordt verhuurd met een huurprijs die niet

hoger is dan de aftoppingsgrens. Deze wettelijke eis geldt per 2016.

In 2018 hebben wij 99% van de doelgroep met recht op huurtoeslag

passend toegewezen. Mochten wij merken dat er te weinig woningen

onder de aftoppingsgrenzen beschikbaar zijn, dan kan bij delen van

complexen de huurprijs worden afgetopt.

Toewijzingen aan de DAEB doelgroep

Ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen moet

worden toegewezen aan de doelgroep. Daarbij moet minstens 80 procent

van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan

huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro. En maximaal 10% mag

toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen van 36.798 euro

tot 41.056 euro.

In 2018 hebben wij 99% van de vrijgekomen sociale huurwoningen

toegewezen aan de doelgroep. Dit bestaat uit:

- 95% toewijzingen aan huishoudens tot 36.798 euro;

- 4% toewijzingen aan huishoudens van 36.798 euro tot 41.056 euro.

De overige 1% hebben we toegewezen aan huishoudens met een inkomen

boven de 41.056 euro.

De stijging van de toewijzing aan de doelgroep wordt veroorzaakt door

de toevoeging van de tijdelijke extra 10% ruimte voor toewijzing aan

huishoudens met een inkomen van 36.798 tot 41.056 euro.

Deze extra ruimte geldt vanaf 1 juli 2015 tot en met 2020. Binnen de

toewijzingsregels hebben we beperkte ruimte om gericht aan hogere

inkomens toe te wijzen. In de woonruimteverdeling is geregeld dat hogere

inkomens de bereikbare voorraad niet meer te zien krijgen. Ook wordt er

niet veel meer gereageerd door woningzoekenden met een inkomen boven

de 41.056 euro. Toch proberen wij de 10% ruimte maximaal te benutten

voor toewijzingen aan huishoudens met een hoger inkomen.


Effecten passend

toewijzen monitoren

(vraaguitval en sociale

gevolgen)

Loopt,

maandelijkse

monitoring

Hoog Vraaguitval

en aantasting

leefbaarheid door

segregatie

Minimaal 95% passend

toewijzen

Gerealiseerd Hoog Sanctie Aw

Mogelijk aftopping van

huurprijzen

Loopt Middel Leegstand

Maximaal 10%

toewijzing aan

middeninkomens

Loopt, gaat

moeizaam

Hoog Sanctie Aw

Huisvesting van de doelgroepen

Wij moeten verantwoording afleggen over de huisvesting van de huishou-

dens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In de tabellen hieronder

vindt u de cijfers voor 2018. In 2018 verhuurden wij in totaal 274 woningen.

Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan wij in 2018 verhuurden

AOW

Leeftijd

Belastbaar

Inkomen in €

Huurklasse in €

< 417 417 – 597 > 597 Totaal

< AOW < 22.400 18 82 1 101

> 22.400 0 2 17 19

> AOW < 22.400 0 20 0 20

> 22.400 0 0 1 1

Totaal verhuurd 18 104 19 141

Verhuurd aan de

doelgroep

18

(100%)

102

(98%)

1

(5%)

121

(86%)

Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan wij in 2018 verhuurden

AOW

Leeftijd

Belastbaar

Inkomen in €

Huurklasse in €

< 417 417 – 597 > 597 Totaal

< AOW < 30.400 0 34 0 34

> 30.400 0 2 19 21

> AOW < 30.400 0 5 1 6

> 30.400 0 2 4 6


Verhuurd aan de

doelgroep

0

(0%)

39

(91%)

1

(4%)

40

(60%)

3.4 Doelgroepen

De Leeuw van Putten heeft met de Huurdersvereniging LvP overeenstem-

ming bereikt over de huurverhoging 2018. In de RvC vergadering van 17

april 2018 is het plan vastgesteld. De gemiddelde huurverhoging voor 2018

was 1,9%.

De belangrijkste punten waren:

- De Leeuw van Putten heeft in 2018 geen inkomensafhankelijke

huurverhoging toegepast. De maximale huurverhoging per 1 juli 2018

was 2,4%.

- De Leeuw van Putten heeft voor de huurverhoging in 2018 de kwaliteit

van de woning en de afstand van de huidige netto huurprijs t.o.v. de

maximale huurprijs gehanteerd.

- De Leeuw van Putten heeft een totale huursomstijging in 2018 gerea-

liseerd van 1,9%. Dat is 0,5% onder het door de overheid vastgestelde

maximum.


Huursombenadering

2018

Voor 2018

binnen de

wettelijke kaders

blijven

Hoog Overschrijding

wordt gemeld bij

de Aw

Huurbeleidsplan 2018

opstellen

Afgerond,

vastgesteld in

RvC 17-4-2018

Hoog Incorrecte

huurverhogingen

| 14

Aantallen drie- en persoonshuishoudens waaraan wij in 2018 verhuurden

AOW

Leeftijd

Belastbaar

Inkomen in €

Huurklasse in €

< 417 417 – 597 > 597 Totaal

< AOW < 30.400 0 38 1 39

> 30.400 0 1 26 27

> AOW < 30.400 0 0 0 0

> 30.400 0 0 0 0


Verhuurd aan de

doelgroep

0

(0%)

38

(97%)

1

(4%)

39

(59%)

Bijzondere doelgroepen

Met Pameijer hebben we een overeenkomst afgesloten een aantal cliënten

van Pameijer te huisvesten. Onder de noemer van Thuishaven Midden

hebben we in het eerste kwartaal van 2018 meerdere woningen aan hen

verhuurd in de Gildenwijk met een concentratie van voorzieningen en

ruimte voor ontspanning en ontmoeting tussen bewoners onderling en met

professionals.

Met Timon hebben we afgesproken om zes woningen ter beschikking

te stellen voor tienermoeders en jongeren. Met het Leger des Heils is

afgesproken om drie woningen per jaar beschikbaar te stellen.

Bijzondere doelgroepen worden gehuisvest tussen de andere doelgroepen.

We zien dat de instroom van nieuwe huurders meer en meer bestaat uit

kwetsbare mensen. Onze voorkeur gaat uit naar fijnmazige en kleinschalige

integratie van bijzondere doelgroepen tussen ons overige bezit. Door

ons streven naar inclusie hebben bewoners het gevoel dat ze ook echt

meedoen. Wanneer in de toekomst meer capaciteit voor bijzondere

doelgroepen nodig is, stellen we meer woningen beschikbaar. Wij zien

hierin onze rol verbreden van alleen verhuurder naar ketenpartner in een

team. Op dit moment verhuren wij woningen aan Flexus, Pameijer, Timon,

Leger des Heils, vergunninghouders en cliënten uit de maatschappelijke

opvang.

We verhuren eind 2018:

- 19 woningen aan Pameijer.

- 14 woningen aan Enver (Flexus).

- 2 woningen aan Timon.

- 2 woningen aan het Leger des Heils.

- 2 woningen als ‘kangoeroewoning’, waarbij zorgvrager en mantelzorger

in elkaars nabijheid wonen.

Statushouders

In 2018 hebben wij 274 woningen verhuurd. Daarvan zijn 12 woningen

aan vergunninghouders verhuurd. In deze 12 woningen zijn in totaal 54

personen gehuisvest. Het zijn 11 gezinnen met kinderen en een 1-ouder

gezin.

Huurderving en leegstand

Ons beleid om leegstand te bestrijden is effectief. De huurderving over 2018

ligt met 0,28% ruim onder de 1%. Wij blijven ons inzetten om dit percen-

tage onder de 1% te houden. Eind 2018 stonden er 16 woningen leeg. Er

is geen sprake van structurele leegstand. Gezien de huidige marktsituatie

hebben wij geen plannen om woningen te verkopen.

15 |

Hoofdstuk 4

Woningbezit op peil houden4.1 Strategisch voorraadbeheer

4.2 Assetmanagement

In het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) staat wat we in de periode

2017-2021 willen veranderen of verbeteren aan ons woningbezit. Het

uitgangspunt is dat we het aantal woningen dat we op dit moment

bezitten aanhouden. We hebben hiervoor ons bezit onderzocht. Vanuit

de complexanalyse hebben we geconcludeerd dat bijna alle woningen

nog voldoende toekomstwaarde hebben om nog minimaal 20 jaar door

te exploiteren. Vervolgens hebben we beschreven welke (strategische)

maatregelen we komende vijf à tien jaar moeten nemen om die goede

verhuurbaarheid vast te houden of te bereiken. De strategische maat-

regelen zijn onderverdeeld naar:

- extra (groot-) onderhoudsingrepen, zoals het vervangen van kozijnen of

het verhelpen van wateroverlast in achtertuinen en op galerijen;

- duurzame ingrepen, zoals het aanbrengen van zonnepanelen;

- maatregelen om de woonkwaliteit te verbeteren, zoals de uitvoering

van het project Langer Thuis in Nissewaard, of het aanbrengen van een

tweede toilet;

- maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren, zoals het verbeteren van

de uitstraling van de buurt of het afsluiten van portieken.


Strategische maatrege-

len uit SVB uitvoeren

Loopt Hoog Slechtere

marktpositie door

vermindering

kwaliteit van

de woningen of

woonomgeving

We ontwikkelen een assetmanagementmodel om in de toekomst goede

beslissingen te kunnen nemen over de juiste samenstelling van ons

woningaanbod. Beslissingen die niet uitsluitend worden genomen op basis

van financiën. We houden ook rekening met nieuwe bouwtechnieken en

willen aansluiten op veranderingen in de inrichting van de woonomgeving

(stedenbouw). We willen meegaan in de ontwikkelingen op het gebied

van duurzaam bouwen en we willen aansluiten op veranderingen in de

woonwensen van onze huurders.

De kaders voor een assetmanagementmodel hebben we geformuleerd.

Vervolgens is uitgewerkt op welke manier het assetmanagementmodel

gebruikt gaat worden binnen het gehele beleid. Deze uitwerking is met het

personeel, het MT en de RvC besproken. Vervolgens gaan we de kaders van

het assetmanagementmodel uitwerken tot een gedetailleerd instrument.


Assetmanagementmo-

del ontwikkelen

In ontwikkeling Hoog Verkeerde

strategische

beslissingen

Nieuwbouw

We zien nu geen nieuwbouwkansen en hebben geen verkoop- of

aankoopplannen van sociale huurwoningen. Wel staan we open voor de

verkoop van niet-DAEB bezit (commerciële panden).

Wij zien onze vernieuwingsopgave verder in de tijd liggen. Ongeveer vanaf

2025 zullen er kansen zijn om onze voorraad deels te vernieuwen. Dat zal

niet gaan om uitbreiding van de sociale huurvoorraad, maar om vervanging.

Woningvoorraad

Het aantal woningen aan het begin van 2018 bedroeg 3.899 eenheden. Er

zijn in het verslagjaar geen woningen verkocht, gesloopt of bezwaard. Eind

2018 is ons woningbestand dan ook gelijk aan 3.899.

De overige panden

In 2018 zijn er geen garages, commerciële objecten of maatschappelijke

objecten verkocht of aangekocht. Wij zijn wel bereid om onze bedrijfsruim-

ten te verkopen. Dit vanwege het risico in deze krimpende markt. Daarnaast

behoren bedrijfsruimten tot het niet-DAEB gedeelte.

Eind 2018 bezaten wij:

- 50 garages

- 16 commerciële objecten

- 6 maatschappelijke objecten

De woningen naar woningtype en huurklasse

Huurprijsklassen Meergezins- woningen

zonder lift

Meergezins- woningen

met lift

Eengezins- woningen Senior- eengezins- woningen Totaal

Goedkoop 154 14 - - 168

Betaalbaar 1.288 450 384 216 2.338

Bereikbaar 198 51 967 119 1.335

Vrije sector 4 50 4 - 38

Totaal 1.644 565 1.355 335 3.899

Tabel: De samenstelling van ons woningbezit op 31 december 2018.

| 16

Goedkoop Sociale huurwoningen voor jongeren met een huurprijs t/m € 417,34.

Betaalbaar Sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf € 417,34 tot aan de aftoppingsgrenzen van € 597,30 en € 640,14.

Bereikbaar Sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 597,30 en

€ 640,14 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 710,68.

Vrije sector Vrije sector huurwoningen met een huurprijs boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 710,68.

Tabel: Huur gerelateerde parameters 2018.

4.3 Verduurzamen van de woningvoorraadEr zijn landelijke doelen gesteld op het gebied van energiebesparing waar

ook wij ons als corporatie aan moeten houden:

- In 2021 moeten al onze woningen gemiddeld energielabel B hebben;

- We moeten een plan van aanpak (strategie) opstellen om ervoor te

zorgen dat onze woningen vóór 2050 energieneutraal zijn.

Het eerste doel is bereikt. Een gemiddeld energielabel B vereist een

energie-index lager dan 1,41. Op dit moment hebben wij een energie-index

van 1,37.

Om het tweede doel te kunnen halen, stellen we een plan op dat uit meer

bestaat dan alleen energiebesparende maatregelen voor onze woningen.

We willen ook aansluiten op andere initiatieven binnen onze regio zoals

het opwekken van groene stroom of de aansluiting van onze woningen

op een warmtenet. Hierbij kijken we ook naar kansen voor subsidie of

tegemoetkomingsmaatregelen.

Wij doen dan ook mee aan het duurzaamheidsproject van de gemeente om

te kijken hoe we met elkaar kunnen samenwerken en elkaar kunnen helpen

om onze woningen duurzamer kunnen maken.

Een bezitsbrede visie op energiebesparende maatregelen zal pas

ontwikkeld worden nadat we duidelijkheid hebben over ingrepen op

stedenbouwkundig niveau. Dan is bekend welke complexen worden

doorgeëxploiteerd, zodat investeringen kunnen worden gerelateerd aan

resterende exploitatietermijnen. Wel hebben we deelgenomen aan het

project Routekaart CO2 neutraal van Aedes. Deze exercitie maakte duidelijk

dat het CO2 neutraal maken van onze gehele woningvoorraad erg kostbaar

is. Het betreft € 206 miljoen.

Concrete acties op dit moment zijn het aanbrengen van zonnepanelen

aan op gezamenlijke ruimtes en het onderzoeken waar we zonnepanelen

kunnen aanbrengen op woningen. Mogelijk kunnen we ook zorgen dat

onze huurders zonnepanelen direct kunnen kopen bij een leverancier,

in plaats van dat we deze kosten doorberekenen in de huurprijs. Dit is

belangrijk omdat er een grens is aan wat huurders willen en kunnen

betalen aan energiebesparende maatregelen via hun maandelijkse huur.

De wettelijke huurgrenzen bepalen een maximum aan het doorberekenen

van energiebesparende maatregelen in de huurprijs. We moeten ook de

maatregelen afstemmen op de verwachte levensduur van woningen zoals

we dat gaan beschrijven in het assetmanagementmodel.

Voor het project Kromme Dreef is in 2018 een technische uitwerking en

een kostenopstelling gemaakt voor het aanbrengen van zonnepanelen.

Aangezien er een substantiële verlaging zal zijn van de energiekosten die

aan onze huurders worden doorberekend via de servicekosten, is deze pilot

voor de Kromme Dreef uitgevoerd.

Voor ons eigen kantoor bekijken we ook de kansen op het gebied van

energiebesparing.


Een energiestrategie opstellen voor

een CO2-neutrale voorraad in 2050

Routekaart CO2 neutraal in 2050

(Aedes) ingevuld

Middel Niet voldoen aan landelijke

afspraken met Aedes

Groot onderhoud waar mogelijk

combineren met energetische

maatregelen

Wordt gedaan Laag Later extra investeringen moeten

doen

Participeren in het gezamenlijke

duurzaamheidsproject met de

gemeente

Wij nemen deel aan de projectgroep Middel Niet voldoen aan prestatieafspraken

Zonnepanelen op woningen In onderzoek Middel Hogere woonlasten huurders

Zonnepanelen op gemeenschappe-

lijke ruimten

Pilot is gestart en afgerond Middel Hogere woonlasten huurders

Verbeterkansen pakken bij de

energieprestatie van ons eigen

kantoor

In onderzoek Laag Imagoschade

De Energie-Index van onze woningen

Sinds 2015 wordt de energiezuinigheid van een woning weergegeven in

een getal dat men de Energie-Index noemt. In onderstaand overzicht staat

de verdeling van onze woningen op basis van deze Energie-Index (EI). Voor

het gemak hebben we de indeling met de labels er nog bij gezet.

17 |

4.4 OnderhoudPlanmatig onderhoud

We onderzoeken hoe we de planning van de onderhoudswerkzaamheden

beter kunnen aansluiten op de wensen van de huurders. We willen

werkzaamheden combineren, zodat het aantal momenten dat huurders

thuis moeten zijn voor onderhoud minder wordt. Daarvoor moeten we

nauw samenwerken en goede afspraken maken met aannemers. De

aannemers moeten dit onderling ook goed met elkaar afstemmen.

Na afloop van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden vragen we

de huurders een enquête in te vullen, zodat we kunnen nagaan of de

werkzaamheden goed zijn verlopen en de huurders tevreden zijn. Voeren

we ook het onderhoud uit dat huurders graag willen? Het kan natuurlijk

zijn dat huurders liever willen dat we andere werkzaamheden uitvoeren

en de geplande werkzaamheden overslaan. We willen dit vooraf beter gaan

afstemmen met de bewoners zodat we weten wat hun wensen zijn.

Daarbij is het wel belangrijk dat we de juiste keuzes maken. Soms is groot

onderhoud gewoon nodig in verband met de levensduur of de technische

kwaliteit van de woning. De jaarplanning van het planmatig onderhoud

plaatsen we op onze website en sturen we ook naar de gemeente.


Optimale participatie

van bewoners bij

onderhoudsprojecten

Loopt Laag Afnemende

acceptatie bij

huurders voor

ons onderhoud

Goede afstemming

van de afzonderlijke

maatregelen van de

onderhoudsplanning

Wordt gedaan Laag Onnodig

ongemak voor

huurders bij

onderhoud

Onderhoudsmaat-

regelen en restant

levensduur goed op

elkaar laten aansluiten

Wordt gedaan Middel Investeringen die

niet aansluiten bij

de toekomst van

complexen

Jaarplanning planmatig

onderhoud op de

website publiceren

en naar de gemeente

versturen

Gerealiseerd Laag Niet voldoen

aan prestatie-

afspraken,

onduidelijkheid

voor huurders

Energie-Index en energielabels 2018, uitgedrukt in percentages

Energie-Index Energielabel Percentage Aantal

> 0,8 - ≤ 1,2 A 13,9% 542

> 1,2 - ≤ 1,4 B 48,0% 1872

> 1,4 - ≤ 1,8 C 37,3% 1455

> 1,8 - ≤ 2,1 D 0,8% 30

Totaal 100% 3.899

Convenant Energiebesparing Huursector

In het Convenant Energiebesparing Huursector is vastgelegd dat het

einddoel voor corporaties is om een gemiddelde Energie Index van 1,25

te behalen in 2020. Bij tussenmetingen door Aedes (via de benchmark

Shaere) is echter geconstateerd dat dit doel niet haalbaar is. Het sector-

beeld op basis van investeringsprognoses van corporaties wijst op een

uitkomst van 1,35 (label B) eind 2020. Gezien onze cijfers gaan wij deze

1,35 in 2020 wel halen.

Wij nemen ook deel aan de jaarlijkse Aedes Benchmark. Hierdoor zien wij

dat onze voorraad het goed doet in vergelijking met de sector.

Energie Index (gemiddeld) De Leeuw van Putten 2013-2018.

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Energie Index 1,58 1,55 1,48 1,41 1,39 1,37

Energielabel C C C C B B

Zonnepanelen op seniorencomplex de Kromme Dreef

In 2018 hebben we zonnepanelen op het dak van seniorencomplex de

Kromme Dreef aangebracht. Deze zonnepanelen leveren een deel van

de stroom voor de gemeenschappelijke ruimten. Dit betreft de energie-

voorziening van de lift en de algemene openbare verlichting van o.a. het

trappenhuis en de bergingsgangen.

Door het gebruiken van zonnepanelen zijn verschillende voordelen te halen

zoals:

- Verlaging van de CO2 uitstoot. Dat is effectief tegen de klimaatverande-

ring.

- De energieopbrengst van de zonnepanelen zorgt voor een lagere

energierekening. De huurders van De Leeuw van Putten merken dit bij

de afrekening van de servicekosten.

- De opgewekte stroom van de zonnepanelen komt zoveel mogelijk voor

rekening van de gemeenschappelijke ruimten met als doel om het

traditionele energieverbruik uit het “net” te verlagen.

Het plaatsen van de zonnepanelen hebben we gecombineerd met het

vervangen van de dakbedekking van de Kromme Dreef. Dat stond namelijk

al in de onderhoudsplanning. We hebben de huurders van de Kromme

Dreef uiteraard ruimschoots van te voren geïnformeerd.

| 18

Niet planmatig onderhoud

In grote lijnen zijn onze huurders tevreden over onze aanpak bij het

niet-planmatige onderhoud. We denken dat het goed kan werken als

huurders ons foto’s mailen van gebreken aan hun woning, maar persoonlijk

contact hierover met een opzichter blijft belangrijk. De kwaliteit van het

werk van de aannemers is wel een punt van aandacht. Via onze kwaliteit-

senquêtes en onze gesprekken met huurders als de werkzaamheden klaar

zijn, krijgen we een goed beeld van het werk en hoe tevreden de huurders

hierover zijn. Geven mensen aan dat dingen toch niet helemaal naar wens

zijn, dan moeten we dat snel afhandelen.

We gaan de keuzes van huurders als het gaat om onderhoudsmaatregelen

onderzoeken. We moeten een balans vinden tussen de wensen van huur-

ders, de werkzaamheden die horen bij onze wettelijke onderhoudsplicht

en de kosten. We bekijken of we inspecties efficiënter kunnen uitvoeren

door het gebruik van foto’s.


Kwaliteitsbewaking

verbeteren

Gestart Laag Slechte kwaliteit

van de woningen

Inspectieprocedure

optimaliseren

Gestart Laag Onnodig

tijdsbeslag op

huurders

Onderzoeken waar

huurderswensen

binnen onderhoudsei-

sen passen

Gestart Middel Afnemende

waardering van

huurders

Uitvoering van het onderhoud

De aannemers die voor ons werken moeten voldoen aan de eisen die wij

stellen. Deze eisen hebben te maken met de kwaliteit van het werk en

het beperken van overlast voor huurders. Wij hanteren de onderstaande

afspraken die in 2018 zijn geactualiseerd. Het doel is het beschermen

van onze belangen en die van onze huurders waarvoor veelal diensten

worden verricht aan onze woningen. Deze Algemene Inkoopvoorwaarden

zijn van toepassing verklaard op alle offerteaanvragen (waaronder te

verstaan aanbestedingen), offertes (waaronder te verstaan aanbiedingen en

inschrijvingen) en overeenkomsten die hieruit voortvloeien.

1. Aannemers die voor ons eenmalige opdrachten uitvoeren, moeten zich

daarom houden aan onze Algemene Inkoop Voorwaarden.

2. Met de aannemers die de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden

uitvoeren, hebben wij raamovereenkomsten.

3. Voor de medewerkers van de aannemers die een raamovereenkomst

hebben, hebben wij gedragsregels opgesteld.

4. Waarderingscijfers door huurders die onder onze norm liggen, worden

besproken met de betreffende aannemer zodat er aanpassingen in de

werkwijze gemaakt kunnen worden.

Reparatieverzoeken

Er wordt door ons per kwartaal gemeten hoe het proces van het melden

van een reparatieverzoek wordt gewaardeerd. Dit wordt gedaan omdat we

meer informatie willen hebben dan we krijgen uit de Aedes benchmark

en het nabellen (steekproef). Bij het oordeel dat de klant hier geeft, speelt

niet alleen de tevredenheid over het afspraken kunnen maken over het

reparatietijdstip, maar ook de technische kwaliteit en de wijze van werken

door de betreffende aannemer. Waar op onderdelen een onvoldoende

wordt gescoord, wordt dat besproken met de externe of interne partij die

dat betreft.

De afhandelingstermijn wordt in sterke mate bepaald door de klantwensen.

Er wordt per reparatieverzoek een afspraak gepland, waarbij de klant kan

aangeven wanneer het uitkomt.

2017 2018

Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning 1,9 1,8

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek € 151 € 123

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek 7,9 dagen 8,0 dagen

Serviceabonnement

Kleine klusjes in een woning vallen onder het zogenaamde huurderson-

derhoud. Onze huurders kunnen een deel van het huurdersonderhoud

uitbesteden aan ons. Dat kan via het zogenaamde serviceabonnement. Op

onze website staat in het Onderhouds ABC aangegeven wat er onder het

serviceabonnement valt. De bijdrage voor deelname aan het serviceabon-

nement van De Leeuw van Putten bedraagt € 4,54 per maand. Momenteel

maakt ruim 84% van de huurders gebruik van dit serviceabonnement.

Zelf Aangebrachte Veranderingen

Iedere huurder heeft andere woonwensen. Daarom hebben huurders de

vrijheid om bepaalde zaken aan te passen in de woning. Welke zaken dat

zijn staat in ons beleid voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV). Dit

ZAV-beleid staat op onze website. Daarin staat aangegeven wat wel en niet

mag en hoe de woning weer moet worden opgeleverd wanneer men gaat

verhuizen.

Specifieke voorzieningen

Huurders met een functionele beperking moeten ook zelfstandig kunnen

(blijven) wonen. Daarom brengen wij op verzoek specifieke voorzieningen

aan in voornamelijk de seniorenwoningen. Het betreft de volgende

voorzieningen:

- verhoogde toiletpotten

- thermostatische mengkranen en 1-hendelkranen

- voorzieningen voor het stallen van scootmobielen

Vervanging van de keuken of badkamer

Wanneer de keuken of badkamer moet worden vervangen dan kunnen

huurders die daarvoor in aanmerking komen in onze woonwinkel een

keuze maken. Per woningtype hebben wij een standaardindeling. De

bewoner kan kiezen uit verschillende kleuren van de keukenkastjes,

verschillende type werkbladen en uit allerlei soorten tegels voor badkamer

en keuken. Tegen een meerprijs kunnen ze extra kastjes, apparatuur of een

thermostaatkraan bestellen.

Bij nieuwe verhuringen is er de mogelijkheid voor kleurkeuze van de

keukenkastdeurtjes. Nieuwe bewoners kunnen na het ondertekenen van

het huurcontract in de woonwinkel hun keuze maken.

19 |

4.5 LeefbaarheidHet kost veel tijd om onze wijken en buurten leefbaar te houden zodat

mensen er fijn kunnen wonen.

Ons doel is om kleine problemen in de woonomgeving zo snel mogelijk

op te lossen. Daarom werken wij in buurten en wijken samen met andere

corporaties en met de gemeente.

We vinden het voor de leefbaarheid belangrijk dat huurders zelf hun tuin

onderhouden. Opgeruimde tuinen die goed worden onderhouden zijn

belangrijk voor de leefbaarheid van een wijk. Doen huurders dit niet of niet

genoeg, dan nemen we mondeling of schriftelijk contact met hen op. Zelf

onderhouden we alle achterpaden in de onze wijken.


Kwaliteit van de

tuinen bewaken en

indien nodig bewoners

aanspreken

Loopt Laag Verminderde

leefbaarheid

door afnemende

beeldkwaliteit

Onderhoud en beheer

van de achterpaden die

in ons bezit liggen

In uitvoering,

jaarlijkse

planning

Laag Verminderde

leefbaarheid door

slechte beeld-

kwaliteit en risico

van struikelen

Betrekken van

huurders bij de

inrichting van de

directe woonomgeving

Op projectbasis Middel Afnemend

draagvlak voor

ingrepen

Kleine klachten in de

woonomgeving snel

verhelpen, samen met

de gemeente

Loopt Laag Verloedering van de

buurt

Bij de projecten die wij uitvoeren in de wijken en buurten betrekken wij

onze huurders. Zo weten we zeker of een plan aansluit bij hun wensen.

We voeren hiervoor gesprekken in de wijk. Ook binnen het planmatig

onderhoud wordt bekeken waar participatie in de planvorming wenselijk en

reëel is.

Daarnaast staan wij open voor aanvullende wensen van huurders.

Overlast

Krijgen wij meldingen van overlast in een wijk, dan nemen we als corpo-

ratie altijd het initiatief om dit op te lossen, ook als het niet alleen onze

eigen huurders betreft. We willen dat de huurders in onze wijken prettig

kunnen wonen en leven. Ook maatschappelijke organisaties betrekken we

bij onze aanpak. Net als bij huurachterstand, kan overlast een teken zijn van

een groter probleem. We zien de sociale problemen in de wijken namelijk

toenemen.

We kunnen overlastzaken melden en registreren bij de regisseur Woon-

overlast van de gemeente Nissewaard. Deze persoon is het aanspreekpunt

voor alle organisaties waarmee we samenwerken.

De regisseur kan informatie over een klacht snel aan iedereen doorgeven

zodat we gezamenlijk kunnen optreden. Zo krijgen we ook een goed

beeld in welke buurten, wijken en kernen woonoverlast is en hoe vaak dat

voorkomt. We hebben met de gemeente, de politie en andere corporaties

goede afspraken gemaakt, waardoor het voor iedereen duidelijk is dat we

snel optreden tegen overlast.


Samen met

maatschappelijke

organisaties overlast

aanpakken

Samenwerking

loopt

Hoog Escalatie van

overlast

Uitvoering geven aan

convenant Aanpak

Hennepteelt

Loopt Middel Illegale praktijken

Uitvoering geven aan

Aanpak Woonoverlast

Loopt Hoog Escalatie van

overlast

Achter de voordeur

aanpak voortzetten

Loopt,

procedure

opgesteld

Hoog Onnodige

ontruimingen

Buurtpreventie

Bij buurtpreventie geven bewoners zelf kleine klachten aan ons door. We

zien dat buurtpreventie bijdraagt aan de leefbaarheid van een wijk. Als we

van bewoners een klacht of een melding ontvangen, moeten we dit nog

beter afhandelen, zodat de kwaliteit van de woonomgeving op peil blijft.

We blijven buurtpreventieteams ondersteunen en stimuleren.

De kwaliteit en de verlichting van achterpaden dragen bij aan een positieve

beleving en een gevoel van veiligheid. Die krijgen dan ook onze ruime

aandacht. Verbetering is ook mogelijk door invoering van buurt-apps

waarmee elke huurder een melding kan doorgeven. Het oorspronkelijke

idee van één app voor de buurt is achterhaald door de grote toename van

diverse apps, allemaal met een eigen functie, maar ook deels met overlap.

Op dit moment loopt er een subsidieaanvraag bij het ministerie van Justitie

en Veiligheid om voor heel de wijk De Hoek achterpadverlichting aan te

brengen. Op korte termijn hopen we uitsluitsel te krijgen.


Met de gemeente

zoeken naar kansen

voor de invoering

van een gezamenlijke

buurt-app

Nog niet

opgestart

Laag Onnodige app

ontwikkelen

Opvolging klachten

vanuit buurtpreventie

Loopt,

verbetering

doorvoeren

Middel Stoppen

buurtpreventie

Samenwerking

partners

Loopt Middel Gemiste afspraken

Doorzetten beheer

achterpaden en

stimuleren van

aanbrengen achter-

padverlichting

Loopt Middel Onveilige plekken,

de wijk voelt niet

als thuis

Lemon 2018 (Nissewaard Peiling)

Samen met de gemeente en de andere corporaties voeren wij om het jaar

het leefbaarheidsonderzoek Lemon uit. De Lemonenquête en de Inwoner-

senquête vormen samen de Nissewaard Peiling.

Via de Lemonenquête wordt aan een deel van de bewoners gevraagd

de leefbaarheid van de eigen buurt te beoordelen. Wij streven naar een

minimaal cijfer van 7,0.

Het rapport van de Nissewaard Peiling met daarin de leefbaarheidscijfers

over 2016 is in juli 2017 verschenen. Eind 2018 wordt de Nissewaard Peiling

weer uitgevoerd. De cijfers hiervan zullen begin 2019 bekend worden

gemaakt.

| 20

Wijkvisie De Hoek

Voor de wijk De Hoek hebben wij een toekomstplan gemaakt. We zijn

gestart met een klantenpanel waarin bewoners van De Hoek hun mening

konden geven. Er is dus een andere aanpak gekozen dan in Zuidwest. Dat

heeft onder andere te maken met het feit dat vrijwel alle woningen in

deze wijk in ons bezit zijn en we dus minder hoeven af te stemmen met

andere organisaties of corporaties. Wel hebben we in het eerste kwartaal

individuele gesprekken gevoerd met stakeholders uit de wijk. In mei is de

bewonersenquête uitgezet om input vanuit de bewoners te krijgen voor de

wijkvisie De Hoek. Op de website www.wijzijndehoek.nl hebben bewoners

de vragenlijst ingevuld. De wijkvisie is begin juli 2018 opgeleverd. We zijn

gestart met de uitvoering van het plan in overleg met de gemeente.

In december hebben wij samen met de gemeente Nissewaard deelgeno-

men aan het project New Towns van het INTI (International New Towns

Institute) Deze sessie vond plaats in het voormalige nieuwe stadsdeel

Vällingby vlakbij Stockholm in Zweden. De volgende bijeenkomst van het

INTI vindt plaats op 20 en 21 februari 2019 in Spijkenisse. De sessie die dan

plaats vindt gaat men name over De Hoek. Wij participeren daarin. Meer

info is te vinden op de website www.newtowninstitute.org.

Begroting leefbaarheid

We hebben een begroting leefbaarheid vastgesteld om verschillende

projecten te kunnen uitvoeren voor de leefbaarheid in de wijken. Het bedrag

is gebaseerd op het maximale normbedrag per sociale huurwoning. Hiermee

kunnen we problemen of klachten op het gebied van leefbaarheid snel

verhelpen. We stemmen deze plannen goed af met het planmatig onderhoud.

En we voeren ze uit volgens het participatieplan. Samen met de gemeente

meten we de leefbaarheid in de wijken met de leefbaarheidsmonitor. Deze

monitor is onderdeel van het grotere onderzoek Nissewaard Peiling.


Deelnemen aan

projecten WOP

Zuidwest

Loopt Laag Minder samenhang

tussen maatregelen

van de samen-

werkingspartners

Opstellen

visiedocument

wijk De Hoek

Gerealiseerd Middel Fysieke en sociale

achteruitgang van de

wijk, niet voldoen aan

prestatieafspraken

Begroting leefbaarheid

uitvoeren

Loopt Middel Ontevreden huurders

door problemen die

niet opgelost worden

Deelnemen aan de

leefbaarheidsmonitor

Loopt Middel Niet voldoen aan

prestatieafspraken

Leefbaarheidsprojecten

We gaan uit van een heldere taakverdeling tussen particulieren, woning-

corporaties, bedrijven en gemeente. Wij geloven in onze eigen kracht en

in die van onze partners. Als iedereen doet waar hij goed in is, dan is het

resultaat het beste. Zo willen we een positieve impuls geven met als doel

dat er prettig gewoond kan worden. We denken mee en dragen graag bij

aan zaken die zonder onze hulp niet van de grond zouden komen. Binnen

het wijkontwikkelingsplan Zuidwest werken de gemeente en de collega

corporaties op een dergelijke manier samen.

Dag van het huren

Op zaterdag 13 oktober 2018 (van 11:00 tot 15:00 uur) hebben wij een open

dag georganiseerd bij De Leeuw van Putten. Op deze Dag van het huren

hebben medewerkers laten zien wat zij voor de huurders doen en hoe zij

tijdens hun werk bezig zijn om voor de huurders het wonen mogelijk te

maken. Tijdens de open dag kon men vragen stellen en meedenken over

wat De Leeuw van Putten nog meer voor haar huurders kan betekenen.

Ook de huurdersvereniging was aanwezig.

Cameratoezicht bij complexen

We hebben camera’s geplaatst bij de complexen van de Kreek, de

Lenteakker en de Aidastraat. Dit is een pilot om de veiligheid te vergroten

bij deze complexen. In 2019 wordt er geëvalueerd.

Portieken afsluiten

Een aantal van onze complexen heeft open portieken. Dit zorgt vaak voor

overlast. Daarom willen bewoners graag dat wij portieken afsluiten, zodat

alleen de bewoners toegang hebben. Bewoners kunnen een verzoek tot

afsluiting indienen bij ons. Wij gaan dan na of dit technisch mogelijk is. Ook

kijken wij of huurders bereid zijn om hiervoor huurverhoging te betalen en

of eventuele kopers willen meebetalen.

Op woensdagavond 19 september 2018 hebben De Leeuw van Putten en

de gemeente een informatiebijeenkomst verzorgd in een tent aan de Bes-

sengaard. In deze tent presenteerden we onze plannen voor het afsluiten

van de portieken. Huurders hadden eerder aangegeven dat de huidige open

portieken aan de Bessengaard zorgden voor overlast, onveilige situaties

en een rommelige uitstraling. Met die signalen zijn we als corporatie aan

de slag gegaan. Bewoners konden die avond met ons meedenken over

oplossingen, maar ook kiezen voor bijvoorbeeld de kleur van het portiek.

Project Brandveilig Leven

Samen met de brandweer voeren wij het project ‘Brandveilig Leven’ uit.

Gestart is met het benaderen van de bewoners van de seniorcomplexen

voor een brandveiligheidscheck. Momenteel bezoeken wij de overige wo-

ningen. De bewoners worden hierover vooraf geïnformeerd. De Brandweer

controleert samen met de bewoner verschillende punten in de woning.

Het is niet verplicht om mee te doen. Maar door mee te doen wordt wel de

veiligheid voor de bewoner en de omgeving verbeterd. Bovendien wordt

het gratis aangeboden. Ook de rookmelders krijgt men gratis, doordat wij de

materiaalkosten voor onze rekening nemen. In overleg met de brandweer is

afgesproken dat dit project in drie jaar tijd afgerond zal zijn. Dit is afhanke-

lijk van de fluctuerende capaciteit van de brandweer.


Brandveiligheidscheck In uitvoering Hoog Gevaar door

onvoldoende

brandveiligheid

Schoon-Schip-Trein

Het schoonmaken en opknappen van de wijken is een belangrijk thema

in Spijkenisse. Bewoners kunnen vooraf schoonmaak- en opknapideeën

aanleveren. Uiteraard moeten deze ideeën ook uitvoerbaar zijn. Het project

van de ‘Schoon-Schip-Trein’ is een samenwerking tussen de gemeente,

corporaties, bewoners, bewonersorganisaties, wijkgroepen en scholen.

Voordat er een wijk wordt aangedaan, krijgen alle bewoners een brief

daarover thuisgestuurd.

Dress for Success in Spijkenisse

Onze bedrijfsruimte aan de Veerman werd gebruikt door “Dress for

success”. Deze stichting verstrekte kleding aan mensen om te solliciteren,

omdat ze hier zelf geen goede kleding voor hadden of niet konden betalen.

Ook hebben ze de pilot ‘Achter-de-voordeur’ ondersteund met hun

diensten.

Gezien het maatschappelijk belang rekende De Leeuw van Putten geen

huur. Helaas sloot de winkel met gratis sollicitatiekleding en -training voor

minima op 1 december 2018 de deuren. Er was vrijwel geen vraag meer

naar de aangeboden kleding. De modetrend bij solliciteren is veranderd.

21 |

Hoofdstuk 5

Maatschappelijk samenwerken5.1 Lokale partnersMet lokale partners werken wij samen om belangrijke maatschappelijke

opgaven te kunnen oppakken. Daarbij gaan we uit van ieders kracht en

verantwoordelijkheid. Gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen

wordt het steeds belangrijker om samen de krachten te bundelen en vanuit

ieders verantwoordelijkheid te handelen. De middelen zijn schaars en het

overheidsbeleid wordt scherper. Dit vraagt om een effectieve samenwer-

king.

In de gemeente Nissewaard delen wij de verantwoordelijkheid voor de

sociale volkshuisvesting samen met Maasdelta, Woonbron en De Zes

Kernen.

De Leeuw van Putten heeft de volgende belanghebbenden met betrekking

tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen

benoemd:

- klanten, onder andere vertegenwoordigd in de Huurdersvereniging LvP

en klantenpanels

- collega-corporaties in de regio, met name: Maasdelta, Woonbron en De

Zes Kernen

- de gemeente Nissewaard

- Careyn

- politie Nissewaard

- Stichting Welzijn Ouderen

- Buurtpreventie

- Spijkenisser Innovatief Netwerk (SPIN)

- overige instanties/instellingen: Pameijer, Enver (Flexus), Timon, Leger

des Heils, e.d.

Bod op de woonvisie van de gemeente

Op basis van de woonvisie van de gemeente hebben wij in 2018 een bod

(een overzicht van voorgenomen werkzaamheden) opgesteld. Daarbij

hebben wij de Huurdersvereniging LvP betrokken zodat hun inbreng en

betrokkenheid gewaarborgd is. Het bod geeft een beeld van onze activitei-

ten voor het komende jaar met een doorkijk naar de vier jaren daarna.

De volgende onderwerpen zoals omschreven in het BTIV zijn opgenomen:

- Voornemens met betrekking tot nieuwbouw of aankoop van sociale

huurwoningen.

- De gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere

verkoop van bezit door de corporatie en liberalisatie van woningen).

- Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad.

- De huisvesting van specifieke doelgroepen.

- De kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonom-

geving.

- Investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed voor zover die

tot het werkterrein van corporaties behoren.

De minister heeft daarnaast prioriteiten binnen de sociale huisvesting

benoemd, waarvan corporaties geacht worden deze in hun bod op de

woonvisie te betrekken. Voor de periode 2016-2019 zijn dat:

- Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep.

- Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform

de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant

Energiebesparing Huursector.

- Huisvesten van urgente doelgroepen.

- Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met

langer zelfstandig wonen.

Uit dit ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ heeft de gemeente

Nissewaard kunnen afleiden welke werkzaamheden wij op het grondgebied

van de gemeente gaan uitvoeren, en welke bijdrage daarmee is beoogd

aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid zoals opgesteld in de

woonvisie. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalender-

jaren. Op basis van dit bod op de woonvisie zijn wij in overleg getreden met

de gemeente en de Huurdersvereniging LvP om tot prestatieafspraken te

komen.

Prestatieafspraken

Op 5 december 2018 hebben de huurdersorganisaties, de woningcorpora-

ties en de gemeente Nissewaard de prestatieafspraken voor 2019 en verder

ondertekend. Deze prestatieafspraken geven aan welke bijdrage de partijen

in 2019 leveren aan het woonbeleid van de gemeente, dat is vastgelegd

in de woonvisie Nissewaard Woont. Het betreft een actualisering van de

afspraken die vorig jaar gemaakt zijn.

De woningcorporaties De Leeuw van Putten, De Zes Kernen, Maasdelta en

Woonbron, huurdersorganisaties LvP, Bernisse, SHS, CPRW en De Samen-

werking, en de Gemeente Nissewaard hebben wederom overeenstemming

bereikt over de beschikbaarheid, de kwaliteit (onderhoud en duurzaam-

heid) en de betaalbaarheid van huurwoningen. Daarnaast zijn afspraken

gemaakt over wonen met zorg en over leefbaarheid en veiligheid.

Duurzaamheid blijft één van de speerpunten in de prestatieafspraken. De

maatregelen die in dit kader genomen worden verbeteren niet alleen de

kwaliteit van de woningen, maar kunnen ook een besparing voor huurders

opleveren, omdat het energieverbruik afneemt. Daarmee dragen ze ook bij

aan het speerpunt betaalbaarheid.

Op het gebied van leefbaarheid en veiligheid is afgesproken dat de huidige

aanpak de komende jaren wordt voortgezet. Dit betekent onder andere dat

de partijen onverminderd blijven samenwerken om woonoverlast tegen te

gaan. Daarnaast wordt er actief ingezet op inbraakpreventie.

Op dit moment is er veel vraag naar sociale huurwoningen. Op regionaal

niveau worden afspraken gemaakt om te bewaken dat er voldoende

sociale woningen zijn en blijven. Daarnaast wordt getracht om de sociale

woningvoorraad evenwichtiger over de regio Rotterdam te verspreiden.

De gemeente en de corporaties leveren een productieve bijdrage aan dit

regionale traject.

5.2 Prestatieafspraken

| 22

WOP Zuidwest

De vijfjaarstermijn van het wijkontwikkelingsplan voor Spijkenisse-Zuid-

west zit in 2018 in het laatste jaar. Met de gemeente en collega-corporaties

onderzoeken we hoe we het enthousiasme en de samenwerking dat het

WOP-Zuidwest bij bewoners en organisaties heeft opgeleverd, kunnen

vasthouden. Daarom is besloten om ook in 2019 nog projecten in Zuidwest

uit te voeren met de opdracht om een aantal succesvolle projecten in te

bedden in reguliere uitvoeringstrajecten. Zoals Samen Vooruit (de achter de

voordeur aanpak met de Uitvoeringsbrigade), Welzijn op Recept, de buurtt-

uin De Vlinderkreek, het buurtnetwerk Konnekt en het Buurtrestaurant.

Deze constructieve samenwerking moet een plek krijgen in de stadsbrede

opzet van sociale vraagstukken zoals de gemeente die per 2019 wil

invoeren. Deze opzet, genaamd Thuis in de Wijk, gaat vanuit wijklocaties

laagdrempelig integrale dienstverlening binnen het sociale domein

aanbieden.

Snippergroen

We hebben ook afspraken gemaakt over het snippergroen in Spijkenisse.

Dat zijn stukjes grond van de gemeente die soms onderdeel zijn gaan

uitmaken van tuinen van onze bewoners en soms op plekken liggen die niet

te beheren zijn door de gemeente. Bij mutatie gaven wij dat terug aan de

gemeente. De gemeente heeft ons aangeboden dat wij het snippergroen

voor het symbolische bedrag van 1 euro kunnen overnemen. Het contract

voor overname van de grond is begin 2018 ondertekend.

De overdracht is eind vierde kwartaal 2018 afgerond door het passeren van

de akte bij de notaris.

Vervolgens wordt de veranderde eigendomssituatie met de bewoners

gecommuniceerd.


Prestatieafspraken

2018 en bod

Bod uitgebracht.

Nieuwe

afspraken

ondertekend.

Hoog Onvoldoende

afstemming.

Sanctie Aw

WOP Zuidwest Loopt Laag Geen integrale

gebiedsaanpak

Afspraken over

snippergroen

Overdracht

grond eind 2018

geregeld.

Laag Onduidelijkheid over

beheer en eigendom.

Planning groot

onderhoud extern

delen

Loopt Laag Planning werkzaam-

heden met derden

niet goed afgestemd.

Langer zelfstandig wonen Het aantal oudere mensen neemt de komende

jaren flink toe (vergrijzing). Daarnaast komen er steeds meer kleine

huishoudens. Dit kan ervoor zorgen dat er meer vraag ontstaat naar andere

soorten woningen. We houden dit goed in de gaten zodat we op tijd zien

wat de vergrijzing betekent voor de vraag naar bepaalde woningtypen. Nu

al is duidelijk dat oudere mensen heel verschillende woonwensen hebben.

Het programma Langer Thuis in Nissewaard geeft dat ook aan.

In het begin gingen we er vanuit dat oudere mensen vooral behoefte

hebben aan (technische) aanpassingen aan hun woning om langer thuis te

kunnen wonen. Maar toen we het de huurders zelf vroegen, bleek er veel

meer behoefte te zijn aan veranderingen in de samenstelling van de buurt.

We merken dat de nieuwe generatie ouderen niet altijd met alleen ouderen

wil wonen. Een mix van leeftijden zorgt voor meer levendigheid in de wijk

en biedt meer kansen om elkaar te helpen. Als de behoefte aan senioren-

woningen hierdoor inderdaad afneemt, kunnen we het seniorenlabel op

termijn laten vervallen en ontstaat vanzelf een bredere mix aan bewoners

in deze woningen. Uiteraard is het belangrijk dat we dit goed bespreken

met de mensen die er nu wonen.

We hebben intern een Wooncoach geworven. Een Wooncoach geeft

verhuisbegeleiding op maat en stimuleert de doorstroming van o.a. oudere

bewoners die al lang in een woning van ons wonen, maar nog niet de

overstap hebben gemaakt naar een seniorenwoning. We willen ook naar de

mogelijkheid kijken of mensen die een hoger inkomen hebben, toch binnen

onze voorraad kunnen slagen. Dit wordt een pilot voor 1 jaar in 2018,

waarbij de werkbelasting is ingeschat op 8 uur per week. De geworven

Wooncoach is gestart per 1 juni 2018. Evaluatie vindt plaats in februari 2019.

We zorgen in overleg met de gemeente voor een duidelijk overzicht

van hulpmiddelen die mensen kunnen aanvragen vanuit de Wet maat-

schappelijke ondersteuning (Wmo). We ondersteunen de huurder waar

mogelijk bij het aanvragen van voorzieningen. We onderzoeken of we in

de gemeenschappelijke ruimten in de seniorcomplexen meer praktische

diensten kunnen aanbieden.

Ook willen we de bewonerscommissies meer helpen bij het beheer en

gebruik van deze ruimten. Een goed gebruik van de gemeenschappelijke

ruimten is heel belangrijk voor het prettig wonen in deze complexen. Met

de zorginstelling Careyn is overleg over verbreding van de dienstverlening.

Een vergevorderd plan om een woning aan de Verdilaan om te bouwen

naar een gemeenschappelijke ruimte waar ook Careyn dagactiviteiten zou

aanbieden is stopgezet. De kosten en de locatie bleken niet aan te kunnen

sluiten op de mogelijkheden van Careyn. Naar een alternatief wordt nu

gezocht.

Ook is er contact gelegd met de bewonerscommissies van ’t Koepeltje en

het Roosenboompje om tot samenwerking tussen hen en Careyn te komen

binnen de programmering van de gemeenschappelijke ruimten.

We onderzoeken of er een Flatcoach aangesteld kan worden. Een Flatcoach

is een soort huismeester die zich niet alleen bezighoudt met de veiligheid

van een gebouw, maar ook met de contacten tussen de huurders en de

organisatie van activiteiten. Ook biedt de Flatcoach ouderen de helpende

hand en verwijst hij door naar andere organisaties. De Flatcoach heeft

onder andere contact met de wijkagent en de wijkverpleegkundige. De

Flatcoachrol kan worden ingevuld samen met zorg en welzijnspartijen (bv

Careyn, Gemeente en SWO). De Flatcoach zal in dienst zijn van een van

deze partijen, waarbij wij financieel willen bijdragen. De andere corporaties

hebben geen behoefte om hier aan deel te nemen. Wij proberen deze pilot

toch nog op te starten.

5.3 Langer thuis wonen

23 |

5.4 Bewonersparticipatie


Langer zelfstandig

wonen

ondersteunen

Loopt. Middel Uitstroom uit

woningen

Alternatieve

woonvormen

aanbieden

Loopt Middel Vraaguitval

Inzicht verdeling

Wmo taken

Gereed. Verdeling

vastgesteld

Laag Onduidelijkheid

bij dienstverlening

voor huurders

Duidelijke infor-

matievoorziening

richting huurders

Wooncoach

aangesteld, in feb

2019 evaluatie.

Laag Ongemak voor

huurders

Inrichten

gemeenschappelij-

ke ruimten

Loopt. Verdilaan

toevoeging ruimte,

alternatief

wordt gezocht.

Middel Afnemende

waardering voor

woningen door

huurders

seniorcomplexen

Bewonerscommis-

sies faciliteren in

huisvesting

Gestart Middel Afnemende inzet

commissies

Verkennen

mogelijkheden

aanstelling

Flatcoach

Loopt, weinig

animo partijen

Laag Ongemak voor

huurders

We kijken ook of seniorenwoningen een rol kunnen spelen bij de huisves-

ting van kwetsbare huurders.

Zij kunnen door de scheiding van wonen en zorg niet meer intramuraal

wonen en richten zich nu meestal tot de corporatiemarkt.

Scootmobielen

De vergrijzing in Spijkenisse kent een hogere piek dan gemiddeld in

Nederland. Daardoor groeit de vraag naar scootmobielen. De gemeente

verstrekt de scootmobielen en wij zorgen voor genoeg ruimte om de

scootmobielen te parkeren. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar

mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen.

Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden.

Bij de seniorencomplexen is het zo nu en dan lastig om goede oplossingen

te vinden. Dit onderwerp wordt meegenomen in de nog vast te stellen

gezamenlijke beleidsvisie op het wonen met zorg in Nissewaard.

Huurdersvereniging LvP

De Huurdersvereniging LvP is onze gesprekspartner over onderwerpen die

voor alle huurders van De Leeuw van Putten van belang zijn en over zaken

die complexen buurt overstijgend zijn. De Wet op het overleg huurders

verhuurder is de basis voor het bespreken van onderwerpen. Dit doen

wij vooral vanwege de meerwaarde die wij daarin zien en niet vanuit de

wettelijke verplichting. De Huurdersvereniging LvP vertegenwoordigt alle

huurders van De Leeuw van Putten.

De vereniging heeft een kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier vergadert

het bestuur en de verenigingsraad. Ook wordt er spreekuur gehouden

voor huurders die vragen hebben aan de huurdersvereniging. Wij steunen

de huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage en het ter

beschikking stellen van de kantoorruimte.

Eind 2018 bestond het bestuur van de Huurdersvereniging LvP uit de

volgende leden:

- de heer J.A. van ‘t Verlaat (voorzitter)

- de heer H.A.F. van Gurp (bouwkundige zaken)

- de heer R. Somers (penningmeester)

- de heer H. Westerhof (secretaris)

- mevrouw K. Barkani (huurdersconsulente)

- de heer W. van Ekelenburg (lid)

Overleggen

In 2018 voerden wij verschillende overleggen:

- Wij hebben vijf keer overleg gevoerd over beleidsmatige onderwerpen

zoals de woningwet, het huurprijsbeleid, beleidsvoornemens, begroting

en leefbaarheid. Hierbij aanwezig waren de bestuurder en de beleidsme-

dewerker.

- Wij hebben vier keer overleg gevoerd over technische zaken. Hierbij

waren aanwezig de manager Vastgoed en de medewerker bedrijfsbu-

reau.

- Een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging heeft een keer

overlegd met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen.

De volgende onderwerpen bespraken wij met de huurdersvereniging:

- Jaarverslag 2017

- Klantportaal op website

- Strategisch Voorraadbeheer

- Assetmanagement

- Duurzaamheid

- Onderhoudsplanning 2018

- Huurbeleidsplan 2018

- Begroting De Leeuw van Putten 2019

- Jaarplan De Leeuw van Putten 2019

- Energielabels en energiebesparing

- Wijkontwikkelingsplan Zuidwest

- Woonruimteverdeling

- Woningwet en Veegwet

- Prestatieafspraken

- Privacywetgeving (AVG)

De huurdersvereniging is ook betrokken bij het proces van het maken van

prestatieafspraken. Daarom hebben wij ook vaker overleg met hen gehad.

Het bod op de woonvisie hebben wij uitgebreid besproken met hen. Op

basis van het bod is het proces van het maken van de prestatieafspraken

gestart. Op 5 december 2018 hebben we met alle partijen de nieuwe

prestatieafspraken ondertekend. Ook de Huurdersvereniging LvP heeft de

prestatieafspraken ondertekend.

| 24

Alle huurders gratis lid van de huurdersvereniging

De Huurdersvereniging LvP vertegenwoordigt alle huurders bij het overleg

over de prestatieafspraken. Ook in andere overleggen met De Leeuw van

Putten is dat het geval. Daarom is besloten om alle huurders gratis lid te

laten worden van de huurdersvereniging. Op die manier is geborgd dat

de huurdersvereniging namens alle huurders van De Leeuw van Putten

spreekt.

Bewonersruimten

Er zijn bewonersruimten in de seniorenflats aan de L. Ansinghstraat / M.

Roosenboomstraat, de Kromme Dreef en in de flat aan de IJsselstraat. De

bewoners mogen deze ruimten kosteloos gebruiken. De huurders van de

flats hebben zelf commissies gekozen voor het beheren van deze ruimten.

Deze actieve commissies organiseren tal van activiteiten voor de bewoners.

Bij het seniorencomplex Verdilaan zijn wij bezig om ook een bewoners-

ruimte te maken. Dit wordt gedaan op verzoek van de bewoners.

25 |

Hoofdstuk 6

Klantgericht werken

Onze huurders verwachten van ons dat wij onze belangrijkste taken en

de dienstverlening die daarbij hoort, goed blijven uitvoeren. Wij meten de

kwaliteit van ons werk. Wij bellen alle huurders op die een nieuwe woning

hebben betrokken. Huurders die hebben gevraagd om een reparatie, bellen

wij ook (steekproef), en wij sturen hen een vragenlijst. Huurders waar groot

onderhoud is uitgevoerd, vragen wij ook om een vragenlijst in te vullen.

Daarnaast doen wij mee met de jaarlijkse Aedes Benchmark.

Via ons klantenpanel vragen wij huurders om hun mening en luisteren

we naar wat zij belangrijk vinden. Het onderwerp waar we over praten,

spreken we van tevoren af. Het gaat altijd over iets dat kortgeleden heeft

plaatsgevonden of nog plaatsvindt. Het volgende klantenpanel is in het

eerste kwartaal van 2019 gerealiseerd.

Via het klantportaal op onze website kunnen de huurders hun eigen

gegevens bekijken. Ze kunnen ook via het klantportaal contact met ons

opnemen. We maken een toekomstplan over de digitale ontwikkelingen

in onze branche en hoe we die kunnen gebruiken in onze dienstverlening

naar de huurders.

Wij zijn gericht op het verder digitaliseren van de dienstverlening voor

degenen die dat willen en kunnen. Daar waar persoonlijk contact een

toegevoegde waarde is, wordt dit ingezet desgewenst bij de klant thuis. Ons

kantoor is dagelijks geopend voor de klanten.


Kwaliteitsmetingen

uitvoeren

Continu proces Laag Slechte kwaliteit

van de woningen

Meedoen aan de

Aedes Benchmark

2018

Gereed Middel Aanwijzing

Aedes en Aw

Visie op

verdergaande

digitalisering

opstellen

Gereed,

besproken met

medewerkers

Middel Geen optimale

dienstverlening

Om onze dienstverlening op peil te houden volgen wij continue de

waardering daarvoor door onze huurders. In onderstaande tabel ziet u

hoe wij de kwaliteit van onze dienstverlening momenteel volgen. Wij

participeren in de Aedes Benchmark. Wij zijn actief bezig met het nabellen

(aftersales) van onze huurders.

En na de uitvoering van het onderhoud sturen wij nog enquêtes om daar

goed de vinger aan de pols te houden. Doel van al deze metingen is om na

te gaan hoe processen zijn verlopen en om te bepalen of er nog punten zijn

die verbetering behoeven.

6.1 Klantgerichtheid

6.2 Aedes Benchmark, aftersales en enquêtes

Meting 1 Meting 2 Meting 3

Nieuwe huurders Aedes benchmark Nabellen (100%) -

Vertrokken huurders Aedes benchmark - -

Reparatieverzoeken Aedes benchmark Nabellen (steekproef) Enquêtes (kwartaal)

Groot onderhoud Aedes benchmark - Enquêtes (project)

Cijfers Aedes Benchmark primaire processen De Leeuw van Putten

Aedes Benchmark 2015 2016 2017 2018

Nieuwe huurders 7,8 7,7 7,9 7,9

Vertrokken huurders 7,1 7,6 7,3 7,7

Reparatieverzoeken 7,4 7,4 7,6 7,5

Door het huurdersoordeel over de dienstverlening te meten per proces,

kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de

mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten.

We hebben het bureau USP Marketing Consultancy BV geselecteerd om

de telefonische kwaliteitsenquêtes af te nemen volgens onze wensen en

passend in het stramien van de Aedes Benchmark (jaarlijkse meting). USP

gaat binnenkort starten met het telefonische onderzoek voor de Aedes

Benchmark 2019.

Cijfers nabellen (aftersales) nieuwe huurders en reparatieverzoeken

Nabellen 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4

Nieuwe huurders 7,6 8,0 8,0 7,0 8,0

Reparatieverzoeken 7,8 8,3 8,3 7,7 7,6

Cijfers enquêtes reparatieverzoeken en groot onderhoud

Enquêtes 2014 2015 2016 2017 2018

Reparatieverzoeken 7,9 8,1 8,5 7,9 8,7

Groot onderhoud 7,0 7,9 7,2 7,6 7,8

| 26

Als De Leeuw van Putt en en de klant bij een klacht niet tot overeenstem-

ming komen, kan de klant de klachtencommissie vragen een uitspraak te

doen. De Leeuw van Putt en heeft een eigen onafhankelijke klachtencom-

missie.

In 2018 zijn er geen klachten over De Leeuw van Putt en behandeld.

Samenstelling van de klachtencommissie

Eind 2018 bestond de klachtencommissie uit de volgende leden:

- de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel)

- de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur)

- de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de

huurdersvereniging)

Wet modernisering Huurcommissie

Door de invoering van de Wet Modernisering Huurcommissie zijn er

wijzigingen voor de rol van de Huurcommissie. De klachtencommissie

van De Leeuw van Putt en blijft echter bestaan. De wett elijke eis is en blijft

dat een huurder zich eerst tot de verhuurder moet wenden en de interne

klachtenprocedure moet doorlopen. Pas daarna kan de huurder naar de

Huurcommissie.

De Huurcommissie behandelt vanaf 1 januari 2019 meer soorten geschillen

tussen huurder en verhuurder dan voorheen. Het kan gaan over alle

gedragingen van de verhuurder met betrekking tot de levering van diensten

en producten. De Huurcommissie kan dan een uitspraak doen of een klacht

gegrond of ongegrond is. De Huurcommissie gaat niet over geschillen die

gaan over het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbe-

eindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen.

De Huurcommissie zal bij de intake navragen bij de indiener en de

verhuurder of de interne klachtenprocedure is doorlopen. Verder geldt er

sinds augustus 2018 een verhuurdersbijdrage van de woningcorporaties

voor de bekostiging van de Huurcommissie.


Analyse klachten Loopt, evaluatie

van elke klacht.

Laag Geen verbeteringen,

waar die wel

mogelijk zijn

Invoeren landelijke

klachtencommissie

Wet Modernisering

Huurcommissie

Laag Laag Verplicht doorgaan

met huidige

commissie

Personeel: omvang en samenstelling

Per 31 december 2018 bestaat de vaste personeelsbezett ing uit 16 vrouwen

en 13 mannen. In onderstaand overzicht ziet u op welke afdeling ze

werken, omgerekend naar fulltime functies. Ook de cijfers van de afgelopen

drie jaar staan erbij.

Het Hoofd Bedrijfsbureau is met pensioen gegaan per 1 maart 2018. De

vacature is ingevuld met ingang van 1 maart 2018. De Coördinator participa-

tie en buurtbeheer heeft op 15 april 2018 De Leeuw van Putt en verlaten

i.v.m. een andere baan. De vacature is ingevuld per 7 mei 2018. Per 1 juni

2018 is een Wooncoach gestart in de vorm van een voorlopige pilot (voor

8 uur per week). Begin 2019 is deze pilot geëvalueerd. Besloten is om de

pilot voort te zett en tot eind 2019. Het contract van de Senior medewerker

Financiën is niet verlengd en stopte per 31 augustus 2018. De vacature is

ingevuld per 1 oktober 2018.

31-12-2015 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2018

Directie en beleid 3,1 3,4 3,4 3,4

Wonen 6,0 6,0 6,0 6,1

Financiën 6,3 6,3 7,3 6,3

Vastgoed 9,3 9,3 9,3 9,3

Totaal 24,7 25,0 26,0 25,1

Tabel: Personeelsbezett ing in fulltime functies (FTE).

Leeft ijdsopbouw

De leeft ijdsopbouw van de medewerkers met een vast dienstverband is als

volgt:

Leeft ijdscategorie Aantal

< 25 jaar: 0

25 - < 30 jaar: 0

30 - < 35 jaar: 1

35 - < 40 jaar: 4

40 - < 45 jaar: 4

45 - < 50 jaar: 6

50 - < 55 jaar: 4

55 - < 60 jaar: 4

60 > jaar: 6

Totaal 29

Tabel: Leeft ijdsopbouw medewerkers per 31-12-2018.

Organogram van de organisatie

6.3 Klachtencommissie

6.4 Personeel

Directeur-bestuurder

Wonen

ManagementassistenteBeleidsmedewerker

VastgoedFinanciën

27 |

Duurzame inzetbaarheid

Ook de komende jaren zorgen we dat we geen achterstand oplopen in ons

werk. We blijven investeren in een prett ige werksfeer en goede contacten

tussen de medewerkers onderling.

Personeelsbijeenkomsten, al dan niet met partners, zijn hiervoor belangrijk.

We blijven ook investeren in opleidingen en cursussen voor medewerkers.

Het personeel moet voorbereid zijn op de opgaven voor de middellange

en lange termijn. Dat vraagt mogelijk om andere werkzaamheden dan de

huidige. We hebben daarom het project Duurzame Inzetbaarheid doorlopen

in 2016 en 2017. Hierbij kijken we of onze medewerkers kunnen meegaan

in de veranderingen en met plezier hun werk kunnen blijven doen, of dat

ze misschien beter tot hun recht komen in een andere functie binnen of

buiten onze organisatie. De subsidie de we hadden aangevraagd voor het

traject duurzame inzetbaarheid (10.000 euro van de totale projectkosten

van 25.000 euro) is in januari 2018 gehonoreerd.

Bij het werven van nieuwe medewerkers lett en we er ook nu al op of

zij kunnen meegroeien naar onze toekomstige werkzaamheden. Als het

nodig is of als medewerkers het zelf graag willen, kunnen zij cursussen of

opleidingen volgen.

Wij hebben een preventiemedewerker in dienst en meerdere bedrijfs-

hulpverleners. We houden het ziekteverzuim nauwkeurig in de gaten. In

2017 hebben wij een PMO (Periodiek Medisch Onderzoek) laten uitvoeren

en de RI&E (Risico Inventarisatie & Evaluatie) bijgewerkt. De actiepunten

die daaruit naar voren komen voeren wij uit. Als laatste resteert de

ontruimingsoefening.

Jaar Percentage

2013: 6,2%

2014: 3,0%

2015: 1,6%

2016: 3,7%

2017: 2,2%

2018: 3,0%

Tabel: Het ziekteverzuim in de

periode 2013 – 2018,

uitgedrukt in percentages.

Het kortdurend verzuim (1-7 dagen) is 1,4% en het langdurend verzuim (> 7

dagen) 1,6%.


Project duurzame

inzetbaarheid

voortzett en

Continu proces. Middel Medewerkers

onvoldoende

toegerust op

toekomstige taken

Ziekteverzuim

monitoren

Continu proces Middel Te hoog

ziekteverzuim

Actiepunten PMO

en RI&E uitvoeren

Gereed Middel Uitval medewerkers

Het personeelsbeleid

CAO Woondiensten

Op 24 april 2018 is er een akkoord gesloten voor de CAO 2017-2018. De tot-

standkoming van deze CAO heeft lang geduurd omdat de onderhandelingen

werden afgebroken en er stakingen waren. Reden was dat partijen het niet

eens konden worden over de ontwikkeling van de lonen. Op dit moment

is dat ook een struikelblok bij de onderhandelingen voor de nieuwe CAO

Woondiensten. De onderhandelingen liggen momenteel stil.

Ondernemingsraad

De ondernemingsraad vertegenwoordigt het personeel. Alhoewel formeel

geen OR verplicht is voor onze bedrijfsomvang, blijkt in de praktijk dat er

goede discussies over het bedrijf en de medewerkers plaatsvinden met de

OR. In 2018 kwamen onder andere aan de orde:

- nieuwsbrief OR

- CAO Woondiensten

- personeelsregelingen

- digitaliseren werkprocessen

- klantportaal op de website

- duurzame inzetbaarheid

- actiepunten PMO en RI&E

- organisatieontwikkeling

- invoering AVG

Interne informatievoorziening

Goede informatie draagt bij aan goede dienstverlening, maar ook aan

betrokkenheid en daarmee werkplezier. We verstrekken informatie via het

intranet, het reguliere afdelingsoverleg, de personeelsvergaderingen en

e-mailberichten. De verslagen van de verschillende interne overleggen zijn

voor iedereen in te zien. De informatie gaat onder andere over:

- belangrijke bespreekpunten vanuit het MT;

- gebeurtenissen bij De Leeuw van Putt en;

- personele zaken;

- relevante bestuursbesluiten;

- artikelen die over de volkshuisvesting of over ons in de pers verschijnen;

- de kwartaalrapportages.

Een veilige werkomgeving

Om klanten goed van dienst te zijn, is het belangrijk dat onze medewerkers

hun werk op een prett ige manier kunnen uitvoeren. Een veilige werkomge-

ving is dan minimaal vereist. Maar de werkomgeving mag meer zijn. Onze

medewerkers worden voorzien van materiaal en apparatuur die bij hun

persoonlijke situatie past. En iedereen kan zijn eigen werkplek persoonlijk

inrichten. Voor wat betreft Arbo wetgeving zijn wij geheel op orde. Wij

hebben de volgende zaken geregeld:

- ontruimingsplan en ontruimingsoefening

- agressieprotocol

- huisregels

- procedure afsluiten kantoor

- integriteitscode

- klokkenluidersregeling

- kantoorbeveiliging

- RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie)

- bedrijfshulpverlening

- PMO

- Calamiteitenplan

- ICT Calamiteitenplan

| 28

6.5 Communicatie

6.6 Visitatie

Contact met onze huurders

We houden op meerdere manieren contact met onze huurders. Persoonlijk

contact (langskomen op kantoor) en bellen blijven het belangrijkst, maar

huurders kunnen ons natuurlijk ook bereiken via de website of per

e-mail. Het klantportaal op onze website brengen we regelmatig onder de

aandacht in ons bewonersblad. We willen er voor zorgen dat mensen ons

beter herkennen in de wijk. Dit doen we bijvoorbeeld door het dragen van

bedrijfskleding. Ook de bedrijfsauto’s zijn herkenbaar door ons logo.

Zo zijn we goed herkenbaar in de wijk.

We gaan door met het gesprek met huurders en maatschappelijke organisa-

ties, omdat dat erg wordt gewaardeerd. Zeker als we de aanwezige mensen

voldoende ruimte geven om te reageren en gesprekken te voeren. We gaan

weer een klantenpanel organiseren. Het onderwerp is duurzaamheid. Dit

klantenpanel heeft niet plaatsgevonden in 2018 en is verschoven naar 20

februari 2019.

Een visitatie is een verplichte vierjaarlijkse controle door een onafhankelijke

organisatie. Deze organisatie bekijkt wat we nog kunnen verbeteren en

waar we kansen over het hoofd hebben gezien.

We hebben het bureau Cognitum gekozen. Zij hebben het visitatietraject

voor ons uitgevoerd. In juni 2018 hebben zij het visitatierapport opgeleverd.

De uitkomst is positief. Hun opmerkingen en adviezen gaan wij gebruiken in

onze beleids- en toekomstplannen.


Visitatie laten

uitvoeren door

Cognitum

Definitief

rapport

ontvangen

Hoog Aanwijzing van Aw

bij slechte score

De resultaten van de visitatie 2018 zijn de volgende:

Presteren naar Opgaven en Ambities: 7,2

De Leeuw van Putten heeft haar zaakjes op orde en presteert op alle

onderdelen een 7 (ruim voldoende) of hoger. Positief springen er een aantal

onderwerpen uit: een 8 voor woningtoewijzing en doorstroming, ook een

8 voor energie en duurzaamheid en leefbaarheid. De visitatiecommissie

beoordeelt ook de ambities van De Leeuw van Putten met een ruime

voldoende. Via haar ambities anticipeert De Leeuw van Putten adequaat op

de opgaven in de toekomst.

Opleidingen en cursussen

Het is wenselijk dat medewerkers cursussen en opleidingen op vakinhou-

delijk en algemeen volkshuisvestelijk niveau volgen. Dat is om er voor te

zorgen dat onze klanten goed geholpen kunnen worden. Maar het is voor

medewerkers zelf ook stimulerend. We houden bij welke opleidingen de

medewerkers gevolgd hebben.

Integriteit

Belangrijk bij het in stand houden van een integere bedrijfscultuur zijn

voorbeeldgedrag van leidinggeven en transparantie. Daarnaast hebben we

vanzelfsprekend beleid, regels, en procedures. Door het stelsel aan regels

en onze cultuur kunnen wij elkaar daar op aanspreken. We hebben een

integriteitscode en klokkenluidersregeling. Tevens hebben wij een interne

vertrouwenspersoon.

Goede werkcultuur

Medewerkers krijgen de ruimte om hun werk in te vullen op een manier die

een optimale dienstverlening mogelijk maakt. Geen standaardisering, maar

juist mogelijkheden om op individuele klantwensen in te springen. Vrijheid

voor initiatieven en de veiligheid om van fouten te leren horen daarbij. Met

diverse activiteiten buiten het werk, soms ook met partners, wordt een

werkcultuur gecreëerd waarbinnen we met elkaar graag onze klanten van

dienst willen zijn.

Website en Klantportaal

Via het klantportaal op onze website kunnen de huurders hun eigen

gegevens bekijken. Ze kunnen ook via het klantportaal contact met ons

opnemen. We maken een toekomstplan over de digitale ontwikkelingen

in onze branche en hoe we die kunnen gebruiken in onze dienstverlening

naar de huurders. Het aantal huurders dat een account heeft aangemaakt

is in 2018 langzaam gestegen. Aan het eind van 2018 hebben ruim 700

huurders (18%) een account op het klantportaal. Wij blijven onze huurders

stimuleren om het klantportaal te gebruiken.


Visie op verder-

gaande digitalise-

ring opstellen

Gereed,

besproken met

medewerkers

Middel Geen optimale

dienstverlening


Klantportaal uitbouwen PvA nieuwe website in 2019 Middel Onduidelijkheid voor huurders

Persoonlijk contact blijft mogelijk Continu proces Middel Slechtere kwaliteit dienstverlening

Vergroten zichtbaarheid in de wijk Nog op te starten Laag Minder herkenbaar voor de huurders

Stakeholders betrekken bij beleid en uitvoerin Loopt Laag Geen binding met stakeholders

Organiseren klantenpanel Onderwerp duurzaamheid Laag Minder inzicht in bewonerswensen

29 |

6.8 Databeveiliging

6.7 Compliance

Vanaf 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming

(AVG) van toepassing. We zorgen er uiteraard voor dat onze systemen goed

beveiligd zijn. Daarnaast moeten alle medewerkers weten wat de gevolgen

zijn als digitale gegevens in verkeerde handen komen (datalekken). Daarom

hebben we gerichte actie ondernomen om hun werk en werkhouding daar-

op aan te passen. Wij hebben onder begeleiding van een bureau een plan

van aanpak opgesteld. De medewerkers hebben een training gehad. Ook

hebben we een procedure datalekken vastgesteld. In 2018 hebben we twee

keer een datalek gemeld aan de Autoriteit Persoonsgegevens. Maatregelen

zijn getroffen om herhaling van deze datalekken te voorkomen. De

privacyverklaring is gereed en op de website geplaatst.


Procedure datalekken

invoeren

Gerealiseerd Hoog Bij niet op tijd melden

hoge boetes

ICT-systeem verder

optimaliseren

In uitvoering Hoog Uitval ICT-systeem

Medewerkers trainen

op dataveilig gedrag

Gerealiseerd Hoog Datalekken

Voldoen aan de AVG

per mei 2018

Gerealiseerd Hoog Bij niet voldoen risico

op hoge boetes

De Leeuw van Putten heeft te maken met een verscheidenheid aan

regelgeving. Deze regelgeving hebben we goed ingebed in onze organisatie.

Maar ook zorgen we ervoor zorgen dat we op een actieve manier borgen

dat we de weten regelgeving blijven naleven. Deze implementatie,

handhaving en naleving borgen we door middel van compliance. Complian-

ce moet ervoor zorgen dat we voorkomen dat onze reputatie, integriteit en

betrouwbaarheid wordt aangetast.

Compliance gaat over het voldoen aan externe en interne regelgeving. Zoals:

- de weten regelgeving (onder andere de Woningwet 2015, het BTIV

2015, de Veegwet 2017, ministeriële regelingen, Governancecode, Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke

sector, Wet op het overleg huurders verhuurder, AVG);

- beleidsregelingen van toezichthouders (onder andere beleidsregels

verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting);

- afspraken met stakeholders (prestatieafspraken met gemeente

Nissewaard, samenwerkingsovereenkomsten, zoals met de

Huurdersvereniging LvP, convenanten over woonoverlast en

onrechtmatige bewoning, hennepteelt en schuldhulpverlening);

- intern geldende regels (integriteitscode, klokkenluiderregeling,

huisregels, procedures en protocollen).

Dit is een globaal overzicht van de regelgeving. De proceseigenaren zijn

verantwoordelijk voor het zodanig inrichten van hun processen dat het

voldoen aan regelgeving hier geborgd wordt. Via interne controle worden

de processen hierop getoetst. Vervolgens zijn er medewerkers die zich

specialiseren in specifieke regelgeving, zoals onderhoud, inkoop, personeels-

zaken, risicomanagement en audit. Deze medewerkers signaleren wijzigingen

in regelgeving en formuleren acties om te voldoen aan de wijzigingen. We

concluderen dat we in 2018 voldoen aan de geldende weten regelgeving

De meeste werkzaamheden die nodig waren voor de invoering van de

Woningwet 2015 zijn inmiddels klaar. De Veegwet 2017 heeft nog een aantal

extra werkzaamheden opgeleverd. En door wijzigende weten regelgeving

zijn een aantal reeds vastgestelde documenten herzien. De nieuwe statuten

zijn bij de notaris gepasseerd op 23 november 2018.

Het bepalen van de overcompensatie is pas mogelijk als de DAEB-taken zijn

gescheiden van de niet-DAEB-taken. Met de rekentool overcompensatie

hebben wij een eerste inschatting gemaakt. Dit leidt niet tot overcompen-

satie. Eventuele terugbetaling van te veel steun vindt op zijn vroegst plaats

over het verslagjaar 2018.


In 2018 worden de

statuten aangepast

Aw 22-10-2018.

Notaris 23-11-2018.

Hoog Aanwijzing van

Aw bij in gebreke

blijven

Waardering bezit

op marktwaarde in

verhuurde staat

Gerealiseerd Hoog Incorrecte balans

Berekening

overcompensatie

Loopt Hoog Incorrect eigen

vermogen

Presteren volgens Belanghebbenden: 7,8

De verschillende categorieën belanghebbenden zijn zeer tevreden over De

Leeuw van Putten. Vooral de tevredenheid over de relatie en de commu-

nicatie is hoog met een gemiddelde van 8,4. Maar ook de maatschappelijke

prestaties en de tevredenheid op de mate van invloed op het beleid van De

Leeuw van Putten scoren prima met een 7,7 en een 7,4). Cijfers om trots

op te zijn! De commissie kreeg tijdens de interviews niets dan lof te horen

waar het gaat om participatie van de belanghebbenden, de kennis van

zaken en de snelheid van handelen.

Presteren naar Vermogen: 7,3

In de visitatieperiode heeft De Leeuw van Putten haar solide financiële po-

sitie behouden en verder uitgebouwd. Dit heeft een beoordeling van een 9

op de financiële continuïteit tot gevolg. De doelmatigheid wordt met een 6

en de inzet van vermogen wordt met een 7 gewaardeerd. Bij doelmatigheid

valt op dat de cijfers uit de benchmark laten zien dat De Leeuw van Putten

de laatste twee jaar hogere bedrijfslasten heeft gekregen in vergelijking

tot de referentiecorporaties, maar tegelijkertijd ziet de commissie dat de

Leeuw van Putten een hoog aantal vhe per fte heeft. Het is een efficiënt

georganiseerde club. De inzet van vermogen scoort een ruime voldoende

door de focus op de opgave in de toekomst.

Governance: 7,0

De onderdelen besturing en externe legitimering en verantwoording scoren

een 7 of hoger. De PDCA cyclus zit goed in elkaar en wordt goed toegepast.

Ook de externe legitimering loopt goed, belanghebbenden worden actief

betrokken, zowel in de beleidsvoorbereiding als met terugkoppelingen.

De verantwoording is ook op orde. Het interne toezicht scoort geen 7

gemiddeld omdat de Raad van Commissarissen van De Leeuw van Putten

feitelijk niet helemaal heeft voldaan aan de eisen voor de zelfevaluatie en

er geen pluspunt is gegeven voor het toetsingskader. De toepassing van de

Governancecode krijgt wel weer een 7 van de commissie.

| 30

Hoofdstuk 7

Financiën

Marktwaarde en beleidswaarde

De marktwaarde en de beleidswaarde worden bepaald op basis van de

uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het waarderingshandboek.

De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645

Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645).

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele

waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele

waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig

het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde

staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (RTIV) is de marktwaarde bepaald conform het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde peildatum 31 december 2018,

derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde

staat is benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige

kasstromen te bepalen (DCF - discounted cash flow methode).

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken

woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft

een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van De

Leeuw van Putten heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De

totale waarde van de woningportefeuille is met € 39 miljoen gegroeid naar

een waarde van € 470 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 8,9%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder

aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren

in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is

hier mede een bepalende factor in.

De huurprijsontwikkeling van het DAEB vastgoed heeft een neerwaartse

invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de

contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2017 door een

gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee wordt invulling

gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking

op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorpo-

raties’). In 2018 alsmede recent in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645

aangepast. Daarmee is het opnemen van de bedrijfswaarde in de toelichting

komen te vervallen en doet de beleidswaarde haar intrede.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de

ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is

toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel

van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief

normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag

2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een

definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de

Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de

LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangs-

regime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de

borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte

wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de

financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en

schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslagge-

vingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van

de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De

waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en

beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste

schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de

jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat

waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en

beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats

van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere

duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van

het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid

van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden

gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017

bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in

de beleidswaarde kan worden toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit

boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven

aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspun-

ten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip

kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden,

onder meer samenhangend met:

- Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de

beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur

aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door

De Leeuw van Putten van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening

houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatie-

afspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging

en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de

huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege

onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders

voor het passend toewijzen en het huursombeleid.

- Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de

beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde 2018 opgenomen disconteringsvoet voor het

type vastgoedbezit en regio waarin De Leeuw van Putten actief is. In

theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleids-

waarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere

kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie

meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconterings-

voet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet

de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

7.1 Marktwaarde en beleidswaarde

31 |

Financieel beleid

Ons beleid is gericht op het behoud van een goede financiële uitgangs-

positie en het waarborgen van de financiële continuïteit op de lange

termijn. Alleen dan kunnen wij onze doelen bereiken, onze zelfstandigheid

handhaven en onze maatschappelijke positie behouden. Concreet betekent

dit dat wij voor een goede financieringsstructuur moeten zorgen. Dit is van

belang om toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te houden, dat we ervoor

zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben bij het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw en om voldoende financiële middelen te hebben

om onze bedrijfsactiviteiten op de korte en de lange termijn te kunnen

uitvoeren. Verder beheersen wij de renterisico’s die samenhangen met

financiering en beheer van liquide middelen.

Rendement

Ons handelen en ons financieel beleid wordt bepaald door onze volkshuis-

vestelijke doelstelling.

Of er rendement wordt gemaakt en hoe hoog dat rendement is, is daar

dus een afgeleide van. Daarom hebben wij geen rendementsdoelstelling

geformuleerd. Door onze taakstelling fluctueert het rendement dus, waarbij

externe factoren zoals de verhuurderheffing en de saneringssteun een

grote impact hierop hebben.

Treasury

Wij hebben een treasurystatuut. Hierin liggen de uitgangspunten voor

ons financieel beleid vast. Het statuut is een gedragscode bij beslissingen

op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen en beheersing

van renterisico’s. Maar ook bij beslissingen over liquiditeitenbeheer en

organisatie van de financiële logistiek. Het treasurystatuut is vastgesteld

door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Com-

missarissen. De operationele treasuryactiviteiten zijn uitbesteed aan een

externe adviseur.

Treasurycommissie

De treasurycommissie overlegt twee keer per jaar met de externe adviseur

over de actuele stand van zaken op treasurygebied en de voortgang van het

Treasuryjaarplan.

Treasurybeleid

Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als

risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht

op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is

optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de

risico’s te spreiden in de tijd. Daarnaast wordt zodra dat mogelijk is reeds

herfinanciering van leningen in de toekomst aangetrokken. Eén van de

taken van onze adviseur is dus juist daarin anticiperend te opereren. Door

restrictief beleid van het WSW is het niet langer toegestaan om leningen af

te sluiten voor verder dan 6 maanden in de toekomst. Jaarlijks wordt een

Treasuryjaarplan opgesteld.

Financiële instrumenten

De Leeuw van Putten hanteert het beleid dat er geen gebruik wordt

gemaakt van afgeleide financiële instrumenten of derivaten.

Ons incassobeleid

Bij financieel beleid hoort ook het incassobeleid. Wij voeren een strak

incassobeleid. Een klant met een achterstand wordt hier in korte tijd

meerdere malen op gewezen. Huurders met betalingsproblemen proberen

wij zoveel mogelijk te helpen, bijvoorbeeld door huisbezoeken af te

leggen en betalingsregelingen te treffen. Bovendien werken wij samen

met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Wij overleggen ook

regelmatig met het deurwaarderskantoor waar wij mee samenwerken, om

te bepalen hoe een huurder met achterstand wordt benaderd.

In 2018 hebben wij onze incassoprocedure opnieuw bekeken en hebben

wij de procedure “Achter de voordeur” hierin geïntegreerd. Hiermee

proberen we onze huurders, die zich in bijzondere of extreme situaties

bevinden, uit het deurwaarderstraject te houden.

Huurders kunnen in principe de maandelijkse huur niet contant bij ons op

kantoor betalen. Op dit moment betaalt ongeveer 63% van onze huurders

de huur via automatisch incasso. Wil een huurder aan het loket betalen dan

kan dat alleen met de pinpas. Dit doen wij uit veiligheid voor de huurder en

onze medewerkers.

In 2018 is de huurachterstand van zittende huurders ten opzichte van

het vorige jaar verder gedaald met circa 1%. Het aantal zittende huurders

met achterstand is met 8% gedaald. De huurachterstand van vertrokken

huurders is ten opzichte van het vorige jaar 22% gedaald. De achterstand

van overige vorderingen die veroorzaakt worden door herstelkosten bij

mutatie zijn gedaald met 4%.

Er wordt een consequent incassobeleid gevoerd en worden in samenwerking

met de deurwaarder onze vorderingen beoordeeld op hun invorderbaarheid.

Vervolgens zijn de nodige vorderingen (van vertrokken huurders) afgeboekt

en opgenomen in de schuldbewaking. Hierdoor kunnen wij deze schulde-

naren permanent toetsen. Van de huurachterstand van zittende huurders is

ultimo 2018 87% in handen van de deurwaarder. Bij vertrokken huurders is

dat 98% en van de achterstand van de overige vorderingen is dit 90%.

- Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onder-

houdskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct

vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

- Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de

beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van De Leeuw van Putten heeft een inschatting gemaakt van

het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of

eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met

het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-

DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit

bezit en bedraagt circa € 224 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde

en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

x € 1.000,– x € 1.000,–

Marktwaarde verhuurde staat € 481.205

Beschikbaarheid (doorexploiteren) € -32.471

Betaalbaarheid (huren) € -115.790

Kwaliteit (onderhoud) € -29.236

Beheer (beheerkosten) € -46.513

Subtotaal € -224.010

Beleidswaarde € 257.194

Dit impliceert dat circa 69% van het totale eigen vermogen niet of eerst op

zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de

beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

7.2 Financieel beleid

| 32

Algemeen

De winst- en verliesrekening is opgesteld op basis van de functionele

indeling

Resultaat

De Winst- en Verliesrekening over 2018 sluit met een resultaat na

belastingen van € 44.667.000,- ( 2017: -/- € 951.000,-).

De toename van het resultaat na belastingen ten opzichte van voorgaand

jaar met circa € 45,6 miljoen kan als volgt verklaard worden:

- Afname resultaat exploitatie vastgoedportefeuille -/- € 3,3 miljoen

- Hogere waardeverandering van de vastgoedportefeuille € 46,4 miljoen

- Lagere rentelasten € 0,4 miljoen

- Lagere belastingen € 2,1 miljoen

€ 45,6 miljoen

De toename van het resultaat exploitatie vastgoedportefeuille wordt met

name veroorzaakt door fors hogere onderhoudsuitgaven ten opzichte van

het voorgaand jaar (€ 3,5 mln.). Dit omdat De Leeuw van Putten in 2017 een

bezuiniging in het onderhoud heeft doorgevoerd.

Aan de inkomstenkant is sprake van een lichte toename van de

netto huuropbrengsten (€ 0,5 mln.) door de jaarlijkse huurverhoging en

huurharmonisatie bij mutatie.

De forse stijging van de waardeverandering wordt met name veroorzaakt

door de toename van de marktwaarde in 2018 ten opzichte van 2017 als

gevolg van een forse daling van de disconteringsvoet en exploitatienormen.

Oorzaak hiervan is vooral de marktontwikkeling in 2018.

Onze vermogenspositie

Per 31 december 2018 bedraagt ons eigen vermogen na resultaatverdeling

circa € 373 miljoen. Onze solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) is 77%. De

solvabiliteit op basis van beleidswaarde (t.b.v. beoordelingskader Aw-WSW)

is 57%. Onze financiële positie vertoont een positief beeld.

Kijken wij naar ons meerjarenperspectief, dan zien wij dat ons eigen vermogen

in 2019 tot en met 2024 gemiddeld zo tussen de € 373 en € 458 miljoen blijft.

Als gevolg van de fiscale herbestedingsreserve en de dalende WOZ-waarde

is de afgelopen jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd geweest.

Door een toename van de WOZ-waarde en de jaarresultaten is De Leeuw

van Putten met ingang van 2016 vennootschapsbelasting verschuldigd. In

2017 en 2018 is een forse fiscale terugname van de eerdere afwaardering

ingerekend. Hiermee is de in 2016 gevormde latentie voor een groot

deel gerealiseerd Voor de jaren 2019 e.v. is voor de toename van de

WOZ-waarde een belastingvoorziening ad € 0,8 mln. gevormd.

De solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) stijgt in de genoemde periode naar

circa 82% De solvabiliteit op basis van beleidswaarde (t.b.v. beoorde-

lingskader Aw-WSW) stijgt naar 73%. Ons eigen vermogen stijgt in 2024

naar verwachting naar € 458 miljoen. Kortom: uitgaande van de gegevens

waarover wij nu beschikken in combinatie met de aangepaste meerjaren-

prognose, ziet onze financiële positie er gunstig uit.

Door de specifieke, zeer geconcentreerde bouwperiode van ons bezit, zien

wij in de verre toekomst ook een grote herinvesteringsopgave voor ons.

Deze opgave zal naar verwachting in de periode 2025-2035 liggen. Met dit

in gedachte is het ons plan om het vermogen tot die periode goed te laten

groeien, om het mogelijk te maken de opgaves zoveel als mogelijk uit eigen

middelen te financieren.

Onze financiering

Een bewust beheer van de geldstroom is onontbeerlijk voor het behalen

van een zo hoog mogelijk renteresultaat. Door het financieren van

investeringen met eigen middelen en een actief beheer van de liquidi-

teitspositie worden de smalle financiële marges van de woningexploitatie

enigszins verruimd. Anders gezegd: het liquiditeits- en vermogensbeheer

draagt bij aan het beperken van de huurverhogingen. Het beheer van de

lening portefeuille is essentieel. De Leeuw van Putten streeft ernaar om de

invloed van jaarlijkse renteconversies en herfinancieringen te beperken tot

ongeveer 15 procent van de portefeuille.

Externe financiering trekken wij aan onder WSW-garantie. Wij financieren

voor zover mogelijk intern. Doordat De Leeuw van Putten de laatste jaren

veel leningen heeft afgelost wordt het steeds moeilijker om alle jaren

wat betreft de spreiding van de renterisicomomenten te voldoen aan de

WSW-eis van maximaal 15% renterisico per jaar. Gezien onze uitstekende

positie, verwachten wij geen problemen bij toekomstige borgingen.

In 2018 maakten wij geen gebruik van de kredietfaciliteit ( € 2,0 mln.) van

onze huisbankier.

7.3 Cijfers 2018

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%20272019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Grafiek. Vervalkalender leningen 2019 – 2029.

2026 2027

33 |

De komende jaren

Er zijn vier ontwikkelingen die de komende jaren een grote invloed hebben

op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden.

Het overheidsbeleid

De jaarresultaten worden sterk bepaald door de wijze van waarderen

van het vastgoed tegen marktwaarde. De uitgangspunten die voor de

berekening gehanteerd worden, worden door de Autoriteit wonen jaarlijks

voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’.

Wijzigingen in deze uitgangspunten hebben grote invloed op de resultaten

en dus ook op het eigen vermogen en de solvabiliteit (zie de Winst- en

resultatenrekening van 2018 ten opzichte van 2017).

De cijfers omtrent resultaat, eigen vermogen, solvabiliteit en Loan to Value

in de volgende paragrafen kunnen dus (sterk) beïnvloed worden door

wijzigingen in de gehanteerde uitgangspunten in komende versies van het

Handboek.

Het kabinetsbeleid

De komende jaren blijven wij ons vooral richten op kosten- en

efficiencybeheersing en een optimaal treasurybeleid. De reden daarvoor

is dat onze inkomsten bijna alleen uit huuropbrengsten bestaan. Het

vergroten van deze inkomsten is erg lastig. Sinds vijf jaar heeft de politiek

niet meer gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid maar voor een

inkomensafhankelijke huurverhoging. De Leeuw van Putten heeft hier sinds

de invoering vanaf gezien en gekozen voor een eigen (lager) huurbeleid. In

2019 zullen deze gemiddeld met 1,5% stijgen.

Daarnaast is er sinds 2011 ook de Europese richtlijn dat de sociale huur-

woningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huurders

met een inkomen van maximaal € 36.798,- (2018). In de sector ziet men

de grootste risico’s op het gebied van de jaarlijkse verhuurderheffing door

de overheid, de saneringsheffing en vanaf 2019 een mogelijke heffing voor

overcompensatie.

Vennootschapsbelasting

Voor woningcorporaties is sinds 2006 de vennootschapsbelasting een feit.

Het (vorige) kabinet heeft ervoor gekozen de reserves van woningcorpo-

raties vanaf 2008 (en gedeeltelijk in 2006 en 2007) af te romen via een

integrale heffing vennootschapsbelasting.

Door de stijgende WOZ waarden is De Leeuw van Putten eerder als

voorzien in een betalende positie voor de vennootschapsbelasting terecht

gekomen. In de jaarrekening 2018 is rekening gehouden met te betalen

vennootschapsbelasting over de jaren 2016 ( € 0,5 mln.) en 2017( € 4,2

mln.). De toepassing van de ATAD-richtlijn, waarbij een beperking is van

aftrek van rente als kosten, per 1 januari 2019 heeft voor de Leeuw van

Putten gezien haar relatief lage rentelasten voor de komende jaren in

totaliteit geen effect.

Verhuurderheffing

Deze heffing drukt nog altijd op de exploitatie. Gezien de huidige wetgeving

gaan we ervan uit dat verhuurderheffing doorloopt tot einde exploitatie. We

hebben daarbij rekening gehouden met de korting van 0,03% zoals die is

vastgesteld in het belastingplan 2019

Conclusie

De heffingen hebben directe invloed op onze kasstroom en kengetallen

en beperken daarmee ook onze investeringsruimte. Naast de financiële

continuïteit speelt ook het maatschappelijke rendement een belangrijke rol.

Het komt meestal voor dat een investering zijn geld niet volledig opbrengt,

maar dat er bewust een verlies genomen wordt, dat ten laste van het eigen

vermogen komt (de zogenaamde onrendabele top).

Bij een dergelijke handelwijze geven wij ons goed rekenschap van de

gevolgen ten aanzien van onze vermogenspositie als sociaal verhuurder op

lange termijn.

7.4 Blik op de toekomst

Toelichting leningen

- In 2018 zijn twee leningen met een totaalbedrag van € 12.500.000,-

afgelost. Daarnaast is een nieuwe lening opgenomen met een hoofdsom

ad. € 8.000.000,-.

- De financieringsrente over 2018 bedroeg gemiddeld 3,24%. In 2017 was

deze 3,44%.

Wij willen ons beleid continueren om bij de nog steeds voortdurende

lage rentestand zoveel mogelijk leningen aan te trekken respectievelijk te

herfinancieren binnen de toegestane horizon.

Onze huidige financiële situatie

Onze vermogenspositie is in 2018 aanzienlijk toegenomen als gevolg van

een hoog resultaat na belastingen van € 45 mln. Het eigen vermogen

per ultimo 2018 stijg tot een niveau van € 373 mln. De solvabiliteit is ten

opzichte van 2018 licht toegenomen van 73% naar 77%.

Beoordeling WSW en Autoriteit woningcorporaties.

Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en de Aw (Autoriteit

woningcorporaties) toetsen de woningcorporaties jaarlijks. Het WSW toetst

voor de geldgevers van leningen en het Aw namens de rijksoverheid. Wij

ontvingen van zowel het WSW (beoordeling kredietwaardigheid) als de

Aw (zowel solvabiliteitsoordeel als continuïteitsoordeel) een positieve

beoordeling.

In juli 2018 is door het WSW het borgingsplafond voor de periode 2018 tot

en met 2020 vastgesteld en is de borgbaarheidsverklaring verstrekt.

Het WSW hanteert ten behoeve van de risicobeoordeling een aantal

financiële ratio’s. In juli 2018 heeft het WSW de jaarlijkse risicoscore vastge-

steld. Deze score wordt bepaald door middel van een beoordeling van de

financial risks en business risks. Bij de vaststelling van het borgingsplafond

wordt met de risicoklasse van De Leeuw van Putten rekening gehouden.

Op basis van deze actualisatie van de risico score concludeert het WSW dat

De Leeuw van Putten op het beoordelingsmoment een laag risicoprofiel

heeft. De Leeuw van Putten is een solide en financieel gezonde corporatie,

waarbij de financiële ratio’s ruimschoots voldoen aan de WSW-normen.

Door een duidelijke focus op de primaire kerntaak in het werkgebied

signaleert het WSW thans geen verhoogd risico.

Door extra betalingen inzake vennootschapsbelasting in verband met de

fiscale waarde terugname van ons woningbezit is de ICR in 2018 onder de

norm van 1,4 gekomen. Dit is echter tijdelijk. Naar verwachting zit de ICR in

2020 weer ruim boven de norm.

Dit betreft de volgende ratio’s:

DLVP Aw/WSW-norm

ICR (interest coverage ratio) 1,10 min. 1,40

LTV (Loan to Value) o.b.v. beleidswaarde 40% max. 75%

Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde 57% min. 20%

Dekkingsratio 21% max. 70%

| 34

Onze toekomst in cijfers

Wij hebben de financiële gevolgen van ons beleid en dat van de overheid,

welke tot op heden bekend is, berekend en verwerkt in een bijgestelde

meerjarenbegroting. Deze begroting biedt ons een indicatie van het te

verwachten verloop van de belangrijkste financiële kengetallen op de

middellange termijn.

De belangrijkste financiële kengetallen uit de bijgestelde meerjarenbegro-

ting 2019-2023, met als uitgangspunt de jaarrekening 2018, luiden als volgt:

Uit bovenstaande tabel blijkt dat De Leeuw van Putten naar verwachting in

2019 niet aan de Aw/WSW-norm voor de ICR zal voldoen. Dit wordt veroor-

zaakt door een aanvullende betaling van vennootschapsbelasting over de jaren

2017 en 2018 in 2019 en een voorschot vennootschapsbelasting 2019.

Risicobeheersing

Zoals in hoofdstuk 8 uiteengezet, zien we risicomanagement als integraal

onderdeel van ons handelen en vormt daarmee dan ook een belangrijk

ingrediënt bij het nemen van beslissingen. Aansluitend op de RJ 400 treft

u hieronder de belangrijkste punten aan waar wij rekening mee houden in

onze bedrijfsvoering.

Strategische risico’s

De strategische risico’s worden, vanwege het belang uitgebreid omschre-

ven in hoofdstuk 8. Daar wordt geduid hoe wij ons voorbereiden op de

toekomst qua volkshuisvestelijke rolinvulling in Spijkenisse, op welke

wijze dit aan de CO2-neutraal doelstelling wordt gekoppeld en hoe wij

verwachten die met eigen middelen en de eigen organisatie te kunnen

uitvoeren. Onze financiële en strategische risicobereidheid zijn daar mee

ook onderbouwd, in die zin dat we ons terdege op voorbereiden op de

mogelijke effecten die aan die strategische risico’s zijn verbonden.

Operationele activiteiten

Veel acties die door medewerkers worden uitgevoerd zijn beschreven in

onze administratieve organisatie, met name de procedures. De controle op

het werken volgens deze richtlijnen wordt op meerdere niveaus uitgevoerd:

onze eigen interne controle, de onafhankelijke controller en als derde line

of defense de accountant.

De overige gegevens die wij in eigen beheer hebben zoals brieven,

bouwtekeningen en huurderscontracten, bevinden zich op een server in

ons kantoor, waarbij te allen tijde op een locatie buiten het kantoor een

back-up aanwezig is in het geval van calamiteiten.

Qua fysieke locatie hebben we, in geval er brand zou uitbreken, met een

wijkcentrum een contract afgesloten, waarbij wij in voorkomende gevallen

binnen 24 uur een operationeel kantoor kunnen inrichten.

Financiële positie

De Leeuw van Putten neemt als maatschappelijk ondernemer op beheerste

wijze risico’s met inachtneming van de doelstellingen. Voortdurende werken

wij aan het verbeteren van interne risicobeheersings- en controlesystemen.

Het risicomanagementsysteem is ingericht voor het actief managen van

de strategische, financiële en operationele risico’s ( o.a. kredietrisico,

liquiditeitenrisico, renterisico) en het beperken van de impact van mogelijke

incidenten. De Leeuw van Putten behandelt risicomanagement als

onderdeel van de P&C-cyclus.

De Leeuw van Putten heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid

aanvaardbare risico’s te nemen bij het uitvoeren van de kerntaak. Risico’s

die niet samenhangen met kernactiviteiten, vermijden we in beginsel.

Door een goed werkend intern beheersingssysteem en de controle hierop,

worden de financiële risico’s zoveel mogelijk geminimaliseerd. Het interne

beheersing systeem, gericht op het beheersen van bovengenoemde risico’s

is als volgt ingebed in de organisatie:

- Financieel reglement

- Onafhankelijke control-functie

- Treasurystatuut

- Treasurycommissie

- Treasury jaarplan

- Extern bureau voor treasury ondersteuning

- Financiële meerjarenbegroting en scenario analyses

- Periodieke verslaglegging

- Voldoen aan vormenkader WSW in de vorm van business en financial risks

Financiële verslaglegging

De Leeuw van Putten heeft een overzichtelijke en transparante structuur.

Daarmee zijn we in staat om onze taken snel, efficiënt en kwalitatief goed

te realiseren. We realiseren met een klein aantal collega’s onze taken. Dat

wordt, naast een kwalitatief goed werkapparaat, ook mogelijk gemaakt

doordat er geen gecompliceerde instrumenten in onze structuur zitten,

waardoor ook het volgen van de activiteiten en het rapporteren hierover

naar externen en de RvC snel en helder kan zijn.

We hebben geen rente-instrumenten, er zijn geen aparte BV’s en we maken

gebruik van de vrijstellingsmogelijkheden binnen de grenzen van het verlicht

regime. Dat laatste bespaart ons een gescheiden administratie van DAEB en

niet-DAEB bezit. De kwartaalrapportage is daardoor compleet en gelijktijdig

overzichtelijk. Sturing en verantwoording zijn daarmee goed geborgd.

Wet- en regelgeving

Op meerdere plekken in dit verslag wordt gesignaleerd, dat de buitenwereld grote

invloed op ons heeft, en gelijktijdig amper stuurbaar is. Bij de in dit hoofdstuk

opgenomen paragraaf “Blik op de toekomst” wordt dat nader toegelicht.

Onze risicobereidheid

Wij zijn een lokaal opererend bedrijf en laten ons dan ook leiden door

datgene wat de lokale samenleving van ons verwacht. Het op lange termijn

kunnen voldoen aan onze maatschappelijke opdracht mag dan ook niet in

gevaar worden gebracht. Langs deze overzichtelijke denklijn kunnen veel

risico’s worden beoordeeld.

Strategische risico’s die het voortbestaan van ons bedrijf, of het kunnen

uitvoeren van onze maatschappelijke activiteiten in gevaar brengen zijn

ontoelaatbaar. Op dat niveau hebben wij onze maatregelen genomen.

2019 2020 2021 2022 2023 Aw/WSW-norm Interne norm

ICR (interest coverage ratio) -0,43 2,95 3,2 3,88 3,82 min. 1,40 min. 1,60

LTV (Loan to Value beleidswaarde) 40% 37% 34% 31% 28% max. 75% max. 70%

Solvabiliteit (beleidswaarde) 59% 62% 65% 68% 71% min. 20% min. 25%

Dekkingsratio (marktwaarde) 22% 20% 19% 17% 15% max. 70% max. 70%

Eigen vermogen (x € 1 mln.) 373 389 406 424 441 nvt nvt

Langlopende schulden (x € 1 mln.) 105 99 93 85 78 nvt nvt

Onderhoudslasten (x € 1 mln.) -14 -8 -8 -7 -9 nvt nvt

Resultaat na belasting (x € 1 mln.) 0 16 17 18 17 nvt nvt

35 |

Hoofdstuk 8 laat dat zien. Daar waar externe factoren niet beïnvloedbaar

zijn, reageren wij op wat er op ons afkomt. Extra heffingen of belastingen

implementeren wij in onze meerjarenbegroting. Waarbij het resultaat kan

zijn dat we activiteiten kunnen doen die we belangrijk vinden, maar dat

de schaalgrootte anders zal zijn. Kort geformuleerd: meer geld afdragen,

betekent minder investeringen in de stad.

Risico’s die middelgroot zijn, in die zin dat het voorbestaan van ons

bedrijf geen gevaar loopt, worden geaccepteerd, als er een belang mee

is gediend waar onze huurders baat bij hebben. We willen bijvoorbeeld

onze operationele activiteiten zo goedkoop mogelijk houden. Een kleine

organisatie is snel, efficiënt, maar natuurlijk ook kwetsbaar. Dat is voor ons

een bewuste keuze.

Boekjaar 2018 2017 2016 2015 2014

Aantal verhuureenheden

1. Woningen en woongebouwen:

a. in exploitatie 3.899 3.899 3.899 3.899 3.899

b. in aanbouw 0 0 0 0 0

2. Garages 50 49 49 49 49

3. Commerciële objecten BOG 16 16 16 16 17

MOG 6 6 6 6 5

Aantal gewogen verhuureenheden 3.926,0 3.926,0 3.926,0 3.926,0 3.926,0

Kwaliteit

1. Aantal reparatieverzoeken per woning 1,8 1,9 1,6 1,6 1,4

2. Gemiddelde afhandelingduur in dagen per reparatieverzoek 8 8 6,5 8 9

3. Gemiddelde afhandelingduur in dagen van het mutatieonderhoud 14 11 11 13 14

4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning 416 329 361 332 327

5. Kosten planmatig onderhoud per woning 1.438 610 1.575 1.441 1.099

6. Totale kosten onderhoud per woning 1.854 939 1.937 1.772 1.426

Verhuur van woningen

1. Mutatiegraad in % 6,8 6,9,3 7,3 7,3 8,4

2. Huurachterstand (zittende huurders) in % jaarhuur 0,88 0,92 1,06 1,36 1,17

3. Huurderving wegens leegstand 0,28 0,63 0,40 0,51 0,54

4. Gemiddeld aantal punten WWS 159 157 158 143 143

5. Gemiddelde netto huurprijs 586 574 569 563 548

7.5 Kerncijfers en kengetallen

| 36

Boekjaar 2018 * 2017 * 2016 * 2015* 2014

Balans en Winst- en Verliesrekening per gewogen vhe (x € 1,–)

1. Eigen vermogen 95.015 83.638 79.254 67.907 6.078

2. Huren 6.958 6.830 6.783 6.658 6.381

3. Kapitaalslasten 860 951 1.058 1.072 1.092

4. Lasten onderhoud 1.832 933 1.923 1.750 1.416

5. Overige bedrijfslasten 1.803 2.004 1.896 1.830 1.877

6. Vennootschapsbelasting 777 1.312 3.955 545 658

7. Jaarresultaat 11.377 -242 11.347 2.185 25

Financiële continuïteit

1. Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde 77% 73% 71% 66%

2 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde 57%

3. Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) 0,2 0,4 0,5 0,9 0,5

4. Verhouding tussen vaste activa en lang vermogen 104% 103% 103% 100% 102%

5. Rentabiliteit eigen vermogen (na belasting) 12,0% -0,3% 16,8% 3,2% 0,4%

6. Rentabiliteit eigen vermogen (voor belasting) 12,8% 1,3% 18,2% 4,0% 11,2%

7. Rentabiliteit vreemd vermogen 3,2% 3,3% 3,4% 3,3% 3,5%

8. Rentabiliteit totaal vermogen 10,9% 1,7% 14,8% 3,7% 4,2%

9. Weerstandsvermogen (x € 1.000) 373.029 328.361 329.312 266.603 23.864

Beheer

1. Personeelsbezetting in fte 25,1 26,0 25,0 24,7 24,8

2. Werkelijk aantal personeelsleden 29 29 29 29 29

3. Beheerkosten per fte (x € 1.000) 99 134 140 139 123

4. Beheerkosten per gewogen vhe 631 886 873 873 775

*) op basis van marktwaarde waardering

37 |

Een logische combinatie

Dit hoofdstuk is een combinatie van ons risicomanagement en onze visie op

de toekomst die we voor De Leeuw van Putten zien. Deze niet geheel voor

de hand liggende combinatie komt voort uit ons bijzondere profiel. Onze

processen en onze marktpositie zijn nu op orde en er zijn geen indicatoren

die aangeven dat zich op korte termijn strategische risico’s aandienen. Maar

in de toekomst kijkend kan een mogelijk strategisch risico voor ons bezit

ook heel groot worden. Dit besef zorgt ervoor dat risicomanagement en de

toekomst voor ons onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.

Risicobeheersing is een integraal onderdeel van het dagelijkse werk

De Leeuw van Putten is een corporatie die lokaal sterk verankerd is. We

staan dicht bij onze huurders en vol in de Spijkenisser samenleving. Onze

activiteiten worden dan ook altijd getoetst aan de toegevoegde waarde voor

de huurders of de stad. Dat betekent niet alleen dat we de juiste dingen

willen doen. Maar we willen ook voorkomen dat we acties ondernemen

die onze kerndoelstelling in gevaar brengen. Met een dergelijk belang is

het voor ons een natuurlijke houding om risico’s in beeld te brengen en te

zorgen dat deze beheersbaar zijn.

Deze insteek is ook zichtbaar in dit jaarverslag. We zien risicomanagement

niet als separaat onderdeel van ons werk. We hebben het beheersen van

risico’s dieper in onze haarvaten zitten. Dat ziet u alle hoofdstukken terug,

waarbij we de gerealiseerde doelstellingen langslopen. Daarbij wordt

vermeld waar we staan, wat de impact is als realisatie niet correct of op tijd

gebeurt, en wat het risico is.

Samen met alle collega’s

De cultuur van De Leeuw van Putten kenmerkt zich door openheid.

Door deze cultuur, evenals door het per afdeling samen op één kamer

werken, weten en zien collega’s veel van elkaar. Dat is bevorderlijk voor

de collegialiteit, maar heeft ook een aspect in zich van sociale controle.

Een collega kan niet makkelijk een eigen koers varen, zonder dat dit wordt

opgemerkt. We menen dat deze soft controls uitstekend complementair

zijn aan de hardere kant die we hebben geborgd door middel van vier

niveaus: procedures, interne controle, een onafhankelijk extern ingehuurde

controller en de Raad van Commissarissen.

Intern is in 2017 gestart met risico-bewustzijnstraining voor het personeel,

in samenwerking met de onafhankelijke extern ingehuurde controller. Dit

is in 2018 voortgezet. Ook heeft deze controller een rol in het valideren

van gegevens die naar de RvC worden gestuurd. En functioneert ook als

klankbord voor de bestuurder.

Ons eenvormige bezit is een potentieel groot risico

Het hiervoor beschreven, op concreet uitvoeringsniveau, gerichte

risicomanagement is gevoerd binnen een groot bedrijfskader waar de grote

risico’s eveneens in beeld zijn. Strategische risico’s zijn risico’s waarbij het

voortbestaan van ons bedrijf of de continuïteit van de volkshuisvestelijke

doelstellingen in gevaar komt. De Leeuw van Putten is een corporatie waar

de zaken over het algemeen goed op orde zijn. We kennen geen markt-

leegstand, onze huurachterstanden zijn onder controle en onderhouds-

technisch zijn we geheel op niveau. De dagelijks processen lopen goed

en efficiënt. We zorgen dat dit alles naar tevredenheid van onze klanten

met lage apparaatskosten op een efficiënte wijze wordt gerealiseerd. De

benchmarkpositie bevestigt dit. Vanuit dit kader zijn er momenteel geen

grote risico’s.

Wat wel specifiek voor De Leeuw van Putten is, is dat we een eenzijdig

bezit hebben dat vrijwel compleet in een zeer korte tijd is gebouwd. En

dat gesitueerd is in een stad die in zijn geheel als ex-groeikern zeer snel is

gebouwd. Om het in één adem te zeggen: als potentiële huurders niet meer

in een jaren tachtig van de vorige eeuw gebouwde bloemkoolwijk van een

groeikern willen wonen, dan is vrijwel ons hele bezit onverhuurbaar. Deze

monocultuur heeft dus een marktrisico, maar kent ook vanuit technisch

oogpunt pieken en dalen. Veel bouwdelen verouderen op grote schaal

gelijktijdig.

De grote herstructureringsopgave willen we gefaseerd aanpakken

De constatering over gelijkvormigheid geeft wat ons betreft een oplos-

singsrichting aan. We zullen in ons bezit moeten differentiëren. Renoveren,

dan wel sloop-nieuwbouw, kan op meerdere fronten zorgen voor het

verminderen van toekomstige risico’s en gelijktijdig kwalitatieve variatie

brengen in wijken waar gelijkvormigheid overheerst.

Met deze waarneming hebben we een lange termijn visie ontwikkeld op

ons bezit. De basis is dat het onverstandig is om te wachten met de start

van herstructurering als er problemen zichtbaar zijn geworden.

Omdat ruwweg in de periode 2030-2035 ons bezit 50 jaar oud wordt,

bestaat dan immers de kans dat gelijktijdige probleemvorming onbeheers-

baar is. Vanuit onze omvang kunnen we immers niet in een paar jaar tijd

een groot deel van ons bezit herstructureren.

Spreiding zorgt voor beheersbaarheid waarbij op eigen kracht kan

worden gewerkt

De combinatie van deze constateringen heeft er toe geleid dat we menen

dat we voor spreiding van risico’s in onze wijken gericht gaan ingrijpen

door middel van renovatie of sloop met nieuwbouw. En dat we voor 2030

daar al mee moeten beginnen. Door spreiding van de grote opgave kunnen

we er voor zorgen dat we huurders op de door ons voorgestane manier

kunnen begeleiden, dat we dit met eigen personeel kunnen uitvoeren en

dat we het financieel zonder hulp van derden kunnen uitvoeren.

De periode waarover de grote opdracht zich zal uitstrekken is nu nog niet

met zekerheid vast te stellen. Dat hangt van veel factoren af: waar en wat

voor een soort problematiek zien we op ons afkomen. Hoe staan we er

financieel voor. En wat betekent het voor de stad. Allemaal vragen die in

een integraliteit moeten worden beantwoord.

Het is mooi dat er een landelijke afspraak is dat corporaties elkaar helpen

met grote opgaves als ze dit niet zelfstandig kunnen. Maar het is nog

mooier als je als corporatie jezelf voorbereidt op je eigen toekomst, als nu

al zichtbaar is waar de risico’s liggen. De Leeuw van Putten voelt dit niet

alleen als haar maatschappelijke plicht, maar ook als een mooie uitdaging

om met elkaar aan te gaan.

De koers is financieel onderbouwd

Financieel hebben we ook al nagedacht over deze koers. In grote lijnen

was enkele jaren terug het plan heel basaal: we gaan eerst al onze leningen

aflossen, alvorens nieuwe schulden aan te gaan. Dat willen we doen

zonder woningen te verkopen, omdat de vraag naar sociale huurwoningen

in Spijkenisse onverminderd is, mede door de afname van de sociale

huurvoorraad door verkoop, sloop en huurverhogingen bij collegacorpora-

ties. Een afgenomen leningportefeuille geeft speelruimte voor leningen om

ingrepen te doen op een manier waarbij we echt kwaliteit willen toevoegen

aan de stad en dat, zo leert ervaring, kost geld.

Door vele oorzaken (onder andere verhuurderheffing, vennootschapsbelas-

ting, passend toewijzen) is het tempo van aflossen verminderd. We hebben

er voor gekozen dat aflossingsvrij niet een doel op zich moet zijn. Als een

volkshuisvestelijke noodzaak tot ingrijpen vraagt om dit te doen voordat al

Hoofdstuk 8

Risicomanagement en de toekomst

| 38

onze huidige leningen zijn afgelost, dan accepteren we dat. Want hoe dan

ook: onze leningenportefeuille is niet groot en slinkt jaarlijks.

Prioriteiten stellen we met behulp van assetmanagement

Waar we de komende tijd aan gaan werken is een proces om te komen tot

een logische volgorde van planaanpak. Deze volgorde gaan we bepalen met

behulp van een voor ons en door ons gemaakt assetmanagementmodel.

Daarmee kunnen we scenario’s bedenken en doorrekenen. Dat deze

exercities om grote discretie vragen, mag duidelijk zijn. Ingrepen in wijken,

maar ook al de mogelijke plannen daarvoor, kunnen tot grote onrust in

wijken leiden. Met als slechtste consequentie dat een negatieve vervalspi-

raal in gang wordt gezet, door huurders die wegtrekken of die niet meer

in een wijk willen huren. Dat is een onaanvaardbaar risico. Plannen tot

herstructurering zullen dus uitsluitend intern worden bedacht en doorgere-

kend. Het betrekken van onze omgeving over de laatste concretisering zal

zo ruwweg pas drie jaar voor de ingreepdatum kunnen liggen.

Onze plannen zijn gekoppeld aan een visie op energieprestaties

Omdat we nadenken over grote ingrepen die binnen 10 jaar gaan starten,

zijn we voorzichtig met investeringen die over een langere tijd dan die

10 jaar afgeschreven worden. Heel kort gezegd: duur isoleren en vijf jaar

later slopen is ongewenst. We willen dus eerst de herstructuringsopgave

scherper hebben, om vervolgens te bepalen op welke wijze we de

energieprestatie van het bezit dat we handhaven, kunnen verbeteren. Deze

redelijk luxe werkwijze menen we ons te kunnen permitteren omdat we

sinds 2017 gemiddeld label B hebben. Vanuit energie-afspraken zijn we dus

al op orde. En daarom worden verder verbeteringen ook beoordeeld op het

voorkomen van verspilling.

39 |

Hoofdstuk 9

Verklaring van het bestuurIn dit verslag zijn wij ingegaan op het BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting). In het BTIV zijn de spelregels voor woningcorporaties

uitgewerkt. Het BTIV is een nadere invulling van de Woningwet 2015 en de

Veegwet 2017. Deze bevatten regels over de toelatingen, rechtsvormen,

organisatie van de corporaties, het bestuur, de financiering maar bijvoor-

beeld ook regels over investeringen in niet-DAEB vastgoed.

Het bestuur verklaart dat het een adequate invulling geeft aan hetgeen

uitgangspunt is bij de invoering van de Woningwet 2015, de Veegwet 2017

en het BTIV. In het kort komt het er op neer dat wij inzetten op een sterkere

legitimatie en duidelijker lokale verankering. Daarnaast werken wij mee aan

verdere risicobeheersing en een scherper intern en extern toezicht.

Het bestuur verklaart verder dat het financiële beleid en beheer gericht is

op financiële continuïteit. Batige saldi zijn uitsluitend besteed in het belang

van de volkshuisvesting.

Spijkenisse, 28 juni 2019

Stichting De Leeuw van Putten

ir. M.A. de Booij


41 |

JAARREKENING

PASSIVA 31-12-2018 31-12-2017

EIGEN VERMOGEN

10 - Herwaarderingsreserve 268.108 230.577

11 - Overige reserves 104.922 97.784

Totaal eigen vermogen 373.030 328.361

VOORZIENINGEN

12 - Voorziening latente belasting-

verplichtingen

853 6.404

13 - Overige voorzieningen 109 101

Totaal voorzieningen 962 6.505

LANGLOPENDE SCHULDEN

14 - Leningen kredietinstellingen 91.200 95.200

15 - Overige schulden 23 20

Totaal langlopende schulden 91.223 95.220

KORTLOPENDE SCHULDEN

16 - Schulden aan overheid 38 -

17 - Schulden aan kredietinstellingen 12.000 12.500

18 - Schulden aan leveranciers 730 549

19 - Belastingen en premies sociale

verzekeringen

5.152 5.009

20 - Schulden ter zake van pensioenen 24 25

21 - Overige schulden 5 4

22 - Overlopende passiva 2.766 2.837

Totaal kortlopende schulden 20.715 20.924

TOTAAL PASSIVA 485.930 451.011

ACTIVA 31-12-2018 31-12-2017

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

1 - DAEB-vastgoed in exploitatie 469.904 431.347

2 - Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 11.302 10.929

481.206 442.276

Materiële vaste activa

3 - Onroerende en roerende zaken

voor eigen exploitatie

1.103 691

Financiële vaste activa

4 - Latente belastingvorderingen 111 103

5 - Overige vorderingen 58 61

Totaal vaste activa 482.478 443.131

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen

6 - Huurdebiteuren 309 226

7 - Overige vorderingen 262 184

8 - Overlopende activa 63 460

634 870

9 Liquide middelen 2.818 7.010

Totaal vlottende activa 3.452 7.880

TOTAAL ACTIVA 485.930 451.011

Balans per 31 december 2018 (na resultaat bestemming) (bedragen x € 1.000)

| 42

Omschrijving 2018 2017

23 Huuropbrengsten 27.445 26.584

24 Opbrengsten servicecontracten 585 568

25 Lasten servicecontracten -599 -574

26 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.409 -1.328

27 Lasten onderhoudsactiviteiten -7.776 -4.262

28 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.541 -4.963

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 12.704 16.025

29 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

30 Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

31 Toegerekende organisatiekosten - -

32 Toegerekende financieringskosten - -

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

33 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - -

34 Toegerekende organisatiekosten - -

35 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille op moment van verkoop - -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille - -

36 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 452 -787

37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 38.907 -6.226

38 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille v.o.v. - -

39 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - -

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 39.359 -7.013

40 Opbrengst overige activiteiten 64 60

41 Kosten overige activiteiten -122 -114

Netto resultaat overige activiteiten -58 -54

42 Overige organisatiekosten -475 -493

43 Leefbaarheid -439 -533

Financiële baten en lasten

44 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - -

45 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - -

46 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 16 11

47 Rentelasten en soortgelijke kosten -3.393 -3.743

Saldo financiële baten en lasten -3.377 -3.732

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 47.715 4.200

48 Belastingen -3.048 -5.151

RESULTAAT NA BELASTINGEN 44.667 -951

Winst-en-verliesrekening over 2018 (functionele indeling) (bedragen x € 1.000)

43 |

Kasstroomoverzicht over 2018 (directe methode) (bedragen x € 1.000)

2018 2017

OPERATIONELE ACTIVITEITEN

Ontvangsten:

Huren 27.363 26.870

Zelfstandige huurwoningen 27.033 26.594

Maatschappelijk onroerend goed 37 37

Bedrijfsmatig onroerend goed 244 191

Parkeervoorzieningen 49 48

Vergoedingen 624 610

Overige bedrijfsontvangsten 190 221

Renteontvangsten 42 18

Saldo ingaande kasstromen 28.219 27.719

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers: 1.828 1.860

- Lonen en salarissen 862 870

- Sociale lasten 678 693

- Pensioenlasten 288 297

Onderhoudsuitgaven 6.891 4.943

Overige bedrijfsuitgaven 3.842 3.911

Renteuitgaven 3.188 4.140

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 256 0

Bijdrageheffing Autoriteit Wonen 24 20

Verhuurderheffing 2.874 2.547

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 294 394

Vennootschapsbelasting 8.658 -

Saldo uitgaande kasstromen 27.855 17.815

Kasstroom uit operationele activiteiten 364 9.904

| 44

2017 2016

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom:

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden - -

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode - -

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden - -

Verkoopontvangsten grond - -

(Des)investeringsontvangsten overig - -

Tussentelling ingaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA - -

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom:

Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden - -

Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden - 22

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden - -

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden - -

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - -

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - -

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - -

Aankoop grond - -

Investeringen overig 56 8

Externe kosten bij verkoop - -

Tussentelling uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA 56 30

Saldo in- en uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA -56 -30

FVA

Ontvangsten verbindingen - -

Ontvangsten overig - -

Uitgaven verbindingen - -

Uitgaven overig - -

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA - -

Kasstroom uit (des) investeringen -56 -30

FINANCIERINGSACTIVITEITEN

Ingaand:

Nieuwe te borgen leningen 8.000 4.000

Nieuwe ongeborgde leningen - -

Uitgaand:

Aflossing geborgde leningen 12.500 17.600

Aflossing ongeborgde leningen - -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.500 -13.600

Mutatie liquide middelen -4.192 -3.726

Wijzigingen kortgeldmutaties - -

Liquide middelen per 1 januari 7.010 10.736

Liquide middelen per 31 december 2.818 7.010

45 |

Toelichting op de jaarrekeningAlgemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekeningStichting De Leeuw van Putten is een stichting met de status van

‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is

de Gemeente Nissewaard, de feitelijke vestigingsplaats is Spijkenisse. De

activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van

vastgoed. De Leeuw van Putten heeft specifieke toelating in de regio

Rijnmond en is werkzaam binnen het kader van de Woningwet en het

Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Leeuw van Putten is

onder nummer 24177789 ingeschreven bij het handelsregister.

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met

31 december 2018.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Wet- en regelgeving

De jaarrekening van Stichting de Leeuw van Putten is opgesteld in over-

eenstemming met de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten

instellingen volkshuisvesting 2015, de Regeling toegelaten instellingen

volkshuisvesting 2015, de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen

publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645

van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van

de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat

vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking

hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum

zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong

vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien

zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Schattingen

“Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse

schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslagge-

vingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van

de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens

betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over

moet maken voor de jaarrekening van De Leeuw van Putten.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een

bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing

in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum,

waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden

hebben gehandeld.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn

ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

Stelselwijzigingen

Toelichting functionele indeling

Voor de winst- en verliesrekening is vanuit SBR Wonen de handleiding

functionele indeling 2018 beschikbaar gesteld. De Leeuw van Putten volgt

de hierin opgenomen richtlijnen voor het opstellen van haar winst- en

verliesrekening. De handleiding 2018 is op enkele onderdelen aangepast. De

Leeuw van Putten kiest ervoor om de handleiding integraal toe te passen.

Dit betekent dat op enkele onderdelen sprake is van een gewijzigde presen-

tatie. Door de geactualiseerde grondslagen (de handleiding functionele

indeling 2018) voor de presentatie (dit omvat het groeperen, samenvoegen,

ontleden en rangschikken van posten) heeft De Leeuw van Putten de

aanpassing verwerkt als stelselwijziging (en daarmee de vergelijkende

cijfers aangepast).

Post Vergelijkende cijfers 2017

in jaarrekening 2018

Vergelijkende cijfers 2017

in jaarrekening 2017

Mutatie

(x € 1.000,-)

Huuropbrengsten 26.584 26.816 -232

Toegerekende organisatie kosten verhuur en beheer -1.328 -1.560 232

De wijziging van het rangschikken van de hierboven vermelde posten heeft geen impact op het vermogen noch op het resultaat.

Foutherstel

In de jaarrekening 2018 van Stichting De Leeuw van Putten is geen

foutherstel in de zin van RJ 150 toegepast.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële

instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële

instrumenten (derivaten) verstaan.

In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële

waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de

boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgeno-

men wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op

de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

Primaire financiële instrumenten

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen

naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waarde-

ring van activa en passiva’

Hedge accounting

De Leeuw van Putten past geen hedge accounting toe.

| 46

Grondslagen van waardering van activa en passivaVastgoedbeleggingenBinnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen

vastgoed onderscheiden:

* Woongelegenheden

* Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;

* Parkeergelegenheden

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1

juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt

vastgesteld. Ultimo 2018 bedraagt deze grens € 710,68 (2017: € 710,68).

Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs

boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan

maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en

culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage

zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie

d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten

instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwer-

king gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief

transactiekosten.

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de

Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op

grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig

artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van

de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde’). Bij het toepassen van het ‘Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd.

Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshand-

boek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van

het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesre-

kening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van

de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarde-

ringsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op

basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het

vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

De Leeuw van Putten hanteert de basisversie van het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG

en parkeergelegenheden. Voor de basisversie is de waardering van het

vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde

herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald,

waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het

eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg

hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van

het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de

actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn

gekomen.

Voor de bepaling van de marktwaarde is er voor de woongelegenheden,

de parkeergelegenheden en het maatschappelijk onroerend goed gebruik

gemaakt van de basis versie. Voor de bepaling van de marktwaarde voor

het bedrijfsmatig onroerend goed is gebruik gemaakt van de full versie met

inschakeling van een extern taxateur.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichts-

kader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande

jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebe-

grip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018

de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de

jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing

opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Stichting De Leeuw van

Putten en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed

in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt

verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa

(kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen

uitgaande van het beleid van Stichting De Leeuw van Putten. De grondsla-

gen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en

onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen

voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening

houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met

voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur,

vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur

betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in

rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende weten regelge-

ving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig

het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan

vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit,

in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Stichting De Leeuw van

Putten hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de

marktwaarde:

a. De beleidsnorm is gebaseerd op de meerjaren onderhoudsbegroting

van 50 jaar.

b. Per waarderingscomplex is een beleidsnorm berekend.

c. Deze norm is gebaseerd op het planmatig en mutatieonderhoud

volgens de meerjarenonderhoudsbegroting

d. Klachtenonderhoud is niet meegenomen bij de berekening van de

interne onderhoudsnorm.

e. Momenteel ontbreekt het nog aan een eenduidige definitie en

uitwerking van het begrip instandhoudingsonderhoud. Een nadere

analyse van het planmatig onderhoud en daaruit afgeleide correctie

op de beleidsnorm heeft daarom nog niet plaatsgevonden. Het risico

47 |

bestaat dat door subjectieve interpretaties een te grote afwijking kan

ontstaan met de werkelijkheid waardoor de beleidswaarde een onjuist

beeld zou kunnen geven.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van

marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe

en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur-

en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden

opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in

de resultatenrekening.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en

hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen

met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde

staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten

voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de

beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjaren-

begroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van

verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in

RTiV artikel 151.

Stichting De Leeuw van Putten heeft hierbij uitgangspunten bepaald

die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze

uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden

gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de

cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere

waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de

geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een

vast percentage van de verkrijgingsprijs. Bij investeringen in het eerste

halfjaar wordt afgeschreven over het gehele jaar, daarna in het eerste

volgende jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.

Onderhoud

Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering

geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de

samenstellende delen.

Financiële vaste activaLatente belastingvorderingen

Onder de financiële vaste activa zijn latente belastingvorderingen

opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst

beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Deze latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde

waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De latente belasting-

vorderingen hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente

bestaat uit de voor De Leeuw van Putten geldende rente voor langlopende

leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingta-

rief. De latente belastingvordering heeft betrekking op tijdelijke verschillen

tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. Voor deze

tijdelijke verschillen in verband met het fiscale afschrijvingspotentieel is

een latente belastingvordering in de balans opgenomen.

Overige vorderingen

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen

tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamorti-

seerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van

noodzakelijk geachte voorzieningen.

VorderingenDe vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van

oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden

bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelenDe liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met

een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij

banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de

kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien

middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de

waardering rekening gehouden.

Eigen vermogenDe onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve

wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en

de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het

vastgoed in exploitatie. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van

verkrijgings- of vervaardigingsprijs is uitgegaan van de initiële verkrijgings-

of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving

of waardevermindering. De herwaarderingsreserve wordt bepaald per

waarderingscomplex.

Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed)

wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks

overgeboekt naar de overige reserves.

VoorzieningenVoorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen

tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening

getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met

het geldende belastingtarief.

De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gewaardeerd tegen

contante waarde.

De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op

tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale

waardering van het vastgoed in exploitatie. Voor het vastgoed dat is

bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het

moment van afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie

op nihil gewaardeerd. Ultimo 2018 zijn er geen verhuureenheden bestemd

voor sloop en herontwikkeling.

Overige voorzieningen

Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd

tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting

noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.

Voorziening pensioen

De Leeuw van Putten heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder

SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door af-

drachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds.

De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting

aan de pensioenuitvoerder benadering”. In de benadering wordt de aan de

pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesreke-

ning verantwoord.

| 48

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja

welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioen-

uitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele

verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van

de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woningcorporatie ABC en

worden in de balans opgenomen in een voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen

die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien

het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting

gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis

van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste

respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Wo-

ningcorporatie ABC beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering,

wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen

die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woningcor-

poratie ABC, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden

vastgesteld.

Ultimo 2018 (en 2017) waren er voor de groep geen pensioenvorderingen

en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioen-

uitvoerder verschuldigde premie.

Langlopende schuldenOpgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking

opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de

geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de

kortlopende schulden.

Er is een treasurystatuut. Dit statuut geldt als een gedragscode als het

gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van ondernemingsfi-

nanciering, beleggen, beheersen van renterisico’s, liquiditeitenbeheer en

organisatie van de financiële logistiek.

Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen

de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigings-

prijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

49 |

Grondslagen voor de bepaling van het resultaatResultatenrekening algemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van

de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De

resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn

geleverd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Resultatenrekening functioneelIn de functionele resultatenrekening zijn alle opbrengsten direct toe te

rekenen aan een onderdeel. Bij de kosten is er een onderscheid tussen

de direct toe te rekenen kosten en de indirecte kosten. De direct toe te

rekenen kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De

toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van

de functionele resultatenrekening gebeurt op basis van aannames zoals

toegelicht bij “Toerekening baten en lasten”.

HuuropbrengstenHier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het

vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de

exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.

De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde

gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten

Opbrengsten en lasten servicecontractenOpbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van

huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van

levering van de goederen en verlening van de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte service-

kosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks

plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten

servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking

hebben.

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks

zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden

gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie

van het vastgoed;

- toegerekende afschrijvingen op onroerende en roerende zaken voor

eigen gebruik;

- toegerekende kantoorkosten.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en

lasten”.

Lasten onderhoudsactiviteitenAan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de

onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook toegerekende

personeelslasten.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen

kosten van onderhoud verantwoord.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn

uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans

opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezitAan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie

van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en

beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Hierbij kan gedacht worden

aan:

- onroerendezaakbelasting;

- verzekeringskosten;

- verhuurderheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en

lasten”.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuilleOverige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardever-

mindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane

juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen

in nieuwbouw en herstructurering. Hierbij geldt als criterium “intern

geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen

winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de

vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteitenHieronder worden onder andere verhuur opstelpunten zendmasten, de

opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten

verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatieDe afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen

vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte

economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende

activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening

baten en lasten”.

Lonen, salarissen en sociale lastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeids-

voorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij

verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden

door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de

verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in

“Toerekening baten en lasten”.

PensioenlastenVoor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening

pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten

toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en

lasten”.

| 50

Overige organisatiekostenDit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegere-

kend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in “Toerekening

baten en lasten”.

LeefbaarheidLeefbaarheid omvat gemaakte kosten voor sociale maatregelen alsmede

fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan

leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor

niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals

openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie.

De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die

zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen

en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het

boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheids-

uitgaven.

Financiële baten en lastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening

houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva.

Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de

verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

BelastingenDe belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor

belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met

beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor

zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt

rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belasting-

vorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het

te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de

vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt

tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereen-

komst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst

opgezegd. De Leeuw van Putten heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per

1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst

gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de

overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór

1 december is opgezegd.

De Leeuw van Putten heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en

VSO 2 de fiscale positie ultimo 2018 en het fiscale resultaat 2018 bepaald.

Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor wo-

ningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen

belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Toerekening baten en lastenOm tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen

wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de

personeelslasten en overige bedrijfskosten verdeeld op basis van de

tijdsbesteding van werkelijke activiteiten van de werknemers.

KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De

geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.

Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden

opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties

waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële

leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling

van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt

voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit

financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking

heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Scheiding DAEB / Niet-DAEBIn de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Winst- en

verliesrekening DAEB over 2018, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB

over 2018, kasstroomoverzicht DAEB over 2018 en kasstroomoverzicht

Niet-DAEB over 2018. Voor het boekjaar 2018 is sprake van een uitzonde-

ringssituatie waardoor in deze overzichten geen vergelijkende cijfers over

het boekjaar 2017 zijn opgenomen.

De volgende activiteiten heeft Stichting De Leeuw van Putten aangemerkt

als niet-DAEB activiteit:

- Verhuren van duren huurwoningen (huurprijs boven huurtoeslaggrens);

- Verhuren van winkels en bedrijfsruimtes;

- Verhuren van locaties voor zendmasten;

- Voeren van administratie van VVE’s.

De kosten en opbrengsten worden in de administratie zoveel mogelijk

gescheiden naar DAEB en niet-DAEB activiteiten. Gemengde kosten en

opbrengsten worden toegerekend op basis van de verhouding in gewogen

aantal vhe’s.

Stichting De Leeuw van Putten is op grond van artikel 49 lid 1 tweede

volzin van de woningwet aan te merken als kleine toegelaten instelling en

is daarom op basis van artikel 2 RTIV vrijgesteld van het opnemen van een

Balans DAEB en Balans niet-DAEB.

51 |

Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)

ACTIVA 31-12-2018 31-12-2017

Vastgoedbeleggingen 481.206 442.276

1+2. DAEB vastgoed en Niet DAEB vastgoed in exploitatie

De mutaties in de post DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt:

DAEB vastgoed Niet DAEB vastgoed Totaal

Aanschafwaarde 206.854 7.726 214.580

Cumulatieve herwaarderingen 227.200 3.379 230.579

Cumulatieve waardeverminderingen -2.707 -176 -2.883

Stand per 31 december 2017 431.347 10.929 442.276

Investeringen 23 - 23

Mutatie herwaarderingen 37.231 298 37.529

Mutatie waardeverminderingen 1,303 75 1.378

Overige mutaties -


Aanschafwaarde 206.877 7.726 214.603

Cumulatieve herwaarderingen 264.431 3.677 268.108

Cumulatieve waardeverminderingen -1.404 -101 -1.505


WOZ waarde peildatum 1-1-2018 517.478 11.545 529.023

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het

‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt

op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarde-

ringshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering

door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

De marktwaarde is gebaseerd op de hoogste waarde van doorexploiteren danwel uitponden met uitzondering van het BOG/MOG (doorexploiteren).

Daarnaast is bij de berekening van de marktwaarde rekening gehouden met verkoopbeklemming voor de complexen waarin tenminste een woning is

opgenomen met minder dan 145 woningwaarderingspunten. Bij deze complexen start de verkoop in het uitpondscenario pas na het zevende jaar.

Complexindeling

Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een

waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed,

bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een

waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-

DAEB-vastgoed.

| 52

Locatie (gemeente) Type Aantal Bouwjaar

Nissewaard Eengezinswoning 36 1970 – 1979



Nissewaard Meergezinswoning 25 1970 – 1979





Nissewaard Bedrijfsonroerendgoed 13 1980 – 1989



Nissewaard Maatschappelijk onroerend goed 5 1980 – 1989

Nissewaard Maatschappelijk onroerend goed 1 1990 – 1999

Nissewaard Garage 50 1980 – 1989

Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2018 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.

Prijsinflatie 2,50% 2,30% 2,20% 2,00% 2,00% 2,00%

Loonstijging 2,90% 2,80% 2,70% 2,50% 2,50% 2,50%

Bouwkostenstijging 5,90% 2,80% 2,70% 2,50% 2,50% 2,50%

Leegwaardestijging 6,35% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Gem. instandhoudingsonderhoud per vhe (in euro) voor referentieobject 853,00 853,00 853,00 853,00 853,00 853,00

Gem. mutatieonderhoud per vhe (in euro) EGW 883,00 883,00 883,00 883,00 883,00 883,00

Gem. mutatieonderhoud per vhe (in euro) MGW 663,00 663,00 663,00 663,00 663,00 663,00

Gem. beheerkosten per vhe (in euro) EGW 436,00 436,00 436,00 436,00 436,00 436,00

Gem. beheerkosten per vhe (in euro) MGW 428,00 428,00 428,00 428,00 428,00 428,00

Gem. Onroerend Zaak Belasting 0,14% 0,14% 0,14% 0,14% 0,14% 0,14%

Gem. belastingen, verzekeringen en overige zakelijke last als % v.d. WOZ 0,12% 0,12% 0,12% 0,12% 0,12% 0,12%

Verhuurderheffing 0,561% 0,562% 0,562% 0,563% 0,537% 0,537%

Huurstijging boven prijsinflatie zelfstandige eenheden 1,00% 1,20% 1,30% 0,50% 0,50% 0,50%

Huurderving, als % van de huursom 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Gem. mutatiekans bij doorexploiteren per vhe 7,49% 7,49% 7,49% 7,49% 7,49% 7,49%

Gem. mutatiekans bij uitponden 7,49% 7,49% 7,49% 7,49% 7,49% 7,49%

Verkoopkosten bij uitponden (in % van de leegwaarde) 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%

Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

In het doorexploiteerscenario wordt verondersteld dat de huur bij huren onder de liberalisatiegrens bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of

de lagere maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de

markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508,- per te splitsen eenheid.

Parameters bedrijfsmatig vastgoed 2019 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.

Prijsinflatie 2,50% 2,30% 2,20% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (in euro) 5,40 5,40 5,40 5,40 5,40 5,40

Mutatieonderhoud per m2 bvo (in euro) 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14,00% 14,00% 14,00% 14,00% 14,00% 14,00%

Beheerkosten (% van de marktjaarhuur) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Gem. Onroerend Zaak Belasting 0,29% 0,29% 0,29% 0,29% 0,29% 0,29%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%

Mutatieleegstand (in maanden) 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00

Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

Gem ExitYield 10,21% 10,21% 10,21% 10,21% 10,21% 10,21%

53 |

Het bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) is gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing

van de fullversie. Bij toepassing van de fullversie kan de taxateur aanpassingen in bepaalde parameters (vrijheidsgraden) toepassen ten opzichte van de

basisversie.

Voor het BOG zijn de volgende vrijheidsgraden gehanteerd:

Vrijheidsgraden Toelichting

Gem. Disconteringsvoet doorexploiteren De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren is bijgesteld ten opzichte

van de basisversie naar 8,18%. Bij toepassing van de basisversie zou de

gemiddelde disconteringsvoet 9,88% bedragen. Er is afgeweken omdat de

taxateur een bepaling heeft gedaan o.b.v. marktreferenties.

Exit Yield doorexploiteren De gemiddelde Exit Yield doorexploiteren is bijgesteld ten opzichte van

de basisversie naar 10,34%. Bij toepassing van de basisversie zou de

gemiddelde disconteringsvoet 10,84% bedragen. Er is afgeweken omdat de

taxateur een bepaling heeft gedaan o.b.v. marktreferenties.

Parameters maatschappelijk vastgoed 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.

Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (in euro) 6,55 6,55 6,55 6,55 6,55 6,55 6,55

Mutatieonderhoud per m2 bvo (in euro) 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80

Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

Beheerkosten als % van de marktjaarhuur 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als % van de WOZ 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%

Parameters parkeergelegenheden 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.

Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per garage per jaar (in euro) 166,00 166,00 166,00 166,00 166,00 166,00 166,00

Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%

Beheerkosten per garage per jaar (in euro) 37,00 37,00 37,00 37,00 37,00 37,00 37,00

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als % van de WOZ 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24%

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518,- per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen € 518,- per verhuureenheid.

Analyse Marktwaarde woongelegenheden 31-12-2017 / 31-12-2018

Markwaarde 31-12-2017 woongelegenheden 431.347

Markwaarde 31-12-2018 woongelegenheden 469.904

Toename (bedrag) 38.557

De afname van de marktwaarde kan als volg verklaard worden:

effect parameterwijziging als gevolg van validatie handboek -22.217

effect van methodische wijzigingen -4.375

effect mutaties in de objectgegevens 10.455

effect als gevolg van marktontwikkeling 54.694

38.557

Belangrijke afname van de marktwaarde is veroorzaakt door de effecten van validatie van het handboek marktwaardering 2017 waar de disconteringsvoet is

aangepast.

De stijging als gevolg van mutaties in objectgegevens is vooral gelegen in de stijging van de WOZ-waarde van het bezit waardoor de leegwaarde en

streefhuur ligt zijn gestegen.

De stijging van de marktwaarde als gevolg van marktontwikkelingen is met name veroorzaakt door de toename van de disconteringsvoet met 0,66%.

| 54

Beleidswaarde

Omdat de doelstelling van Woningcorporatie De Leeuw van Putten is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien,

zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde

marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze

beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woningcorporatie De Leeuw van Putten en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed

uitgaande van dit beleid.

31-12-18

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 248.074

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 9.120

257.194

Bij het bepalen van de beleidswaarde is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde. Deze

aspecten zijn:

- Beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;

- Betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;

- Kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van de woningcorporatie;

- Beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van de woningcorporatie.

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

DAEB-vastgoed Niet-DAEB-vastgoed vastgoed in exploi-

tatie

Marktwaarde per 31-12-2018 469.904 11.302 481.206

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario) -31.766 -705 -32.471

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) -115.360 -431 -115.791

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) -28.714 -522 -29.236

Afslag wegens beheer (beheerskosten) -45.990 -524 -46.514

Beleidswaarde per 31-12-2018 248.074 9.120 257.194

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario)

Bij de berekening van de beleidswaarde wordt voor de gehele portefeuille het doorexploitatie scenario gevolgd. Dit in tegenstelling tot de marktwaardebe-

rekening. Bij de marktwaardeberekening wordt de hoogste waarde van door-exploiteren versus uitponden genomen. De uitkomst van het verschil van deze

stap met de marktwaarde is de afslag op de marktwaarde voor beschikbaarheid.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)

Nadat voorgaande stap is uitgevoerd wordt in deze stap de in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door de corporatie vastgestelde

streefhuur (beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van de huurder wordt vastgesteld conform het beleid van de corporatie. Het verschil met

de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit de eerste stap is de afslag voor betaalbaarheid.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen voor instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud.

Deze twee componenten worden bij de berekening van de beleidswaarde vervangen door een eigen onderhoudsnorm die is gebaseerd op de langjarige

onderhoudscyclus van de portefeuille. Deze norm (€ 1.579,- ) is naar eigen inzicht te bepalen aangezien er geen nadere uitwerking door de Aw en het WSW

is gegeven wat wordt verstaan onder het begrip instandhoudingsonderhoud (welke elementen in de meerjarenonderhoudscyclus hebben het kenmerk

van instandhoudingsonderhoud en welke bijvoorbeeld meer het karakter van investeringen danwel leefbaarheid). De Leeuw van Putten heeft in dit kader

de eigen onderhoudsnorm gebaseerd op het in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen mutatieonderhoud en planmatig onderhoud (per markt-

waardecomplex). Hierbij wordt opgemerkt dat een nadere analyse van de meerjarenonderhoudsbegroting op het onderscheid in de elementen investering

respectievelijk instandhoudingsonderhoud nog niet heeft plaatsgevonden. Deze discussie dient intern nog gevoerd te worden. Het verschil in uitkomst van

deze stap met de uitkomst van de berekening in stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

Afslag wegens beheer (beheerskosten)

Het exploiteren van sociale huurwoningen zorgt, in vergelijking tot commerciële partijen, voor extra kosten op het gebied van beheer. Ten eerste vanuit de

statutaire doelstellingen en weten regelgeving, ten tweede door individuele afspraken met maatschappelijke partners voor bijvoorbeeld het bedienen van

specifieke doelgroepen, en ten slotte een eigen invulling op grond van corporatie specifieke omstandigheden zoals veiligheid, buurtbeheer en leefbaarheid.

55 |

Dit kan betekenen dat de norm voor beheer zoals die in de marktwaardeberekening is opgenomen bij lange na niet voldoende is om alle kosten te dekken.

Bij de bepaling van de norm voor beheer in de beleidswaarde hebben wij ons laten leiden door de norm zoals deze in het functionele model van de winst-

en verliesrekening is gehanteerd. De gehanteerde norm bedraagt € 1.224,-.

Sensitiviteitsanalyse

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op de beleidswaarde

(x 1000)

Disconteringsvoet 0,5% hoger -20.100

Streefhuur per maand € 25 hoger -

Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger -9.442

Lasten beheer per jaar € 100 hoger -4.428

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de

Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud /

verbetering en beheerlasten.

31-12-18 31-12-17

Materiële vaste activa 1.102 691

3. Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik 1.102 691

Verloopoverzicht

Stand per 1 januari

- verkrijgingsprijs 2.842 2.831

- cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -2.150 -1.224

Boekwaarde 692 1.606

Mutaties:

- investeringen 32 11

- waardeverandering 452 -787

- afschrijvingen -73 -139

411 -1.702

Stand per 31 december

- verkrijgingsprijs 2.874 2.842

- cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -1.771 -2.150

Boekwaarde 1.103 691

Boekwaarde kantoorpand per 31 december 995 551

Boekwaarde overige per 31 december 108 140

Boekwaarde per 31 december 1.103 691

Afschrijvingsmethode en -termijnen Lineair

kantoorpand 30 jaar

na-investeringen kantoorpand 20, 15, 10 en 5 jaar

kantoormeubilair en apparatuur 10 en 5 jaar

automatisering 3 en 5 jaar

Actuele Waarde

In 2017 heeft een afwaardering van het kantoorpand naar de WOZ waarde ultimo 2017 plaatsgevonden. In 2018 heeft er een taxatie plaatsgevonden van het

kantoorpand. De waardestijging ten opzichte van 2017 als gevolg van marktontwikkeling, is als bate verantwoord in de winst- en verliesrekening.

| 56

31-12-18 31-12-17

Financiële vaste activa 169 164

4. Latente belastingvorderingen 111 103

Latentie in verband met verliescompensatie

Stand per 1 januari - 1.954

Toevoeging ten gunste van resultaat -

Onttrekkingen -

Vrijval ten laste van resultaat - -1.954

Rentetoevoeging -

Stand per 31 december - -

Latentie i.v.m. afschrijvingspotentieel

Stand per 1 januari 103 315

Toevoeging ten gunste van resultaat 39

Onttrekkingen -31

Vrijval ten laste van resultaat -212

Rentetoevoeging

Stand per 31 december 111 103

Deze latentie is gewaardeerd op basis van contante waarde en tegen 25%. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar en

hebben betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed in exploitatie.

De belastinglatentie is contant gemaakt op basis van de gemiddelde rente van de leningportefeuille rekening houden met een tarief voor de vennootschaps-

belasting van 25%. Deze percentages zijn respectievelijk voor 2017 en 2016 2,58% en 2,54%.

Het bedrag van de latente vordering met een looptijd korter dan een jaar bedraagt ultimo 2018 en 2017 € 40.398,- respectievelijk € 43.191,-.

De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 115.958,- (2017: € 109.537,-).

“Vastgoed in exploitatie

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur

worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling geduren-

de de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de

levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

5. Overige vorderingen 58 61


Mutatie boekjaar -3 -3


Deze post betreft betaalde disagiokosten van nieuwe leningen welke ten laste van het resultaat worden gebracht.

Vlottende activa (looptijd korter dan 1 jaar) 3.452 7.880

Vorderingen 634 870

- Huurdebiteuren 309 226

- Overige vorderingen 262 184

- Overlopende activa 63 460

634 870

57 |

31-12-18 31-12-17

6. Huurdebiteuren 309 226

- Huurders 314 270

- Vertrokken huurders 134 171

448 441

af: voorziening dubieuze vorderingen -139 -215

309 226

De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd:

2018 2017

Ouderdom van de huurvorderingen Aantal huurders % Aantal huurders %

1 maand en korter 133 37 153 38

2 maanden 67 19 76 19

3 maanden 33 9 30 8

4 maanden en langer 34 9 31 8

267 290

vertrokken huurders 91 25 108 27

358 100 398 100

Gemiddelde huurvordering 930

Gemiddelde huurvordering vertrokken huurders 1. 1.581

De huurachterstand (zittende huurders) uitgedrukt in procenten van de te ontvangen huren bedraagt 1,12% (2017 0,98%).

Van de totale huurachterstand ad € 447.732 is 66% (t.w. € 294.293) in handen van de deurwaarder gesteld.

7. Overige vorderingen 262 184

- Doorberekend onderhoud (schadenota’s) 383 397

af: voorziening dubieuze vorderingen -158 -260

- Verenigingen van eigenaren 37 46

- Overig - 1

Totaal 262 184

Van de vorderingen inzake woningschades e.d. is € 323.526 (90%) in handen van de deurwaarder gesteld.

In 2018 zijn 8 woningen ontruimd (2017 7 woningen).

8. Overlopende activa 63 460

- diverse vooruitbetaalde en te vorderen posten 63 460

Totaal 63 460

In 2017 bevatte deze post een bedag van 430k aan vooruitbetaalde rente voor een lening. De rente over 2019 is na balansdatum betaald waardoor deze niet

meer opgenomen is in de balanspost overlopende activa. Dit verklaart de daling van deze post ten opzichte van vorig boekjaar.

| 58

31-12-18 31-12-17

9. Liquide middelen 2.818 7.010

Direct opvraagbaar:

- Kas 2 1

- Bank Nederlandse Gemeenten 2.764 956

- Rabobank 31 33

- Rabobank Doelreserveren 13 6.010

- ABN-Amro 9 9

2.818 7.010

PASSIVA

Eigen vermogen 373.030 328.363

10. Herwaarderingsreserve 268.108 230.579

Stand per 1 januari 230.579 236.075

Mutatie door herwaardering 37.529 -5.496

Realisatie verkoop - -

Stand per 31 december 268.108 230.579

11. Overige reserves 104.922 97.784


Resultaat boekjaar 44.667 -951

Mutatie door herwaardering -37.529 5.496


Overzicht van het totaalresultaat van de rechtspersoon

Netto-resultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon 44.667 -951

Totaal van de rechtstreekse vermogensmutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon - -

Totaalresultaat van de rechtspersoon 44.667 -951

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2018

Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 als volgt te verdelen:

Toevoeging aan de overige reserves 7.138

Toevoeging aan de herwaarderingsreserve 37.529

44.667

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017

De jaarrekening 2017 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 07-06-2018. De vergadering heeft de bestemming van

het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Effect van de beleidswaarde op het Eigen Vermogen

Per 31 december 2018 is in totaal € 268 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2017: € 231 miljoen), zijnde het

verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming

met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide

ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

59 |

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 47 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis

van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van

het te voeren beleid van Stichting De Leeuw van Putten. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen

de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwik-

kelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam

te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd

worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke

onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteiten beheersituatie van de corporatie.

31-12-18 31-12-17

Voorzieningen 962 6.505

12. Voorziening latente belastingverplichtingen 853 6.404

passieve latentie 853 6.404


effect stelselwijziging

Herrekende stand per 1 januari 6.404 8.174

Toevoeging ten laste van resultaat -

Onttrekkingen -1.381 -1.770

Vrijval ten gunste van resultaat -4.170 -

Rentetoevoeging -

Stand per 31 december 853 6.404

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van activa en

verplichtingen. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 688.529,- (2017: € 1.304.604,-).

De latentie heeft betrekking op de terug te nemen afwaardering inzake een mogelijke stijging van de WOZ waarde.

Deze latentie is gewaardeerd op basis van contante waarde en tegen 25%. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar en

hebben betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed in exploitatie.

De belastinglatentie is contant gemaakt op basis van de gemiddelde rente van de leningportefeuille rekening houden met een tarief voor de vennootschaps-

belasting van 25%. Deze percentages zijn respectievelijk voor 2018 en 2017 2,43% en 2,58%.

De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 880.768,- (2017: € 6.934.491,-)

13. Voorziening jubileumuitkeringen 109 101


- Mutatie voorziening 8 -13


| 60

31-12-18 31-12-17

Langlopende schulden 91.223 95.220

14. Leningen kredietinstellingen 91.200 95.200

Totaal leningen 91.200 95.200

Gespecificeerd naar looptijd komen we met betrekking tot de leningen tot de volgende opstelling:

Looptijd langer dan 5 jaar

Leningen kredietinstellingen 46.800 49.900

Looptijd korter dan 5 jaar

Leningen kredietinstellingen 44.400 45.300

Totaal generaal 91.200 95.200

De hoogte van de jaarlijkse aflossingen van leningen met een looptijd korter dan 5 jaar varieert tussen de 10% en 18 % van het schuldrestant van de

lening portefeuille. De Leeuw van Putten hanteert een norm van maximaal 15 % van de schuldpositie ultimo van het jaar waarover renterisico gelopen mag

worden. Rekening houden met de norm van 15% en de Loan To Value is het jaarlijks renterisico aanvaardbaar.

Verloopoverzicht


Algehele aflossing van leningen -12.500 -17.600

Afgesloten nieuwe leningen 8.000 4.000

Leningen looptijd korter dan één jaar -12.000 -12.500


Marktwaarde (inclusief kortlopend deel) per 31 december 125.757 131.103

De marktwaarde van de leningen:

De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele

rentetarieven.

Rentevoet en aflossingssysteem:

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt ultimo het boekjaar circa 3,24% (2017 3,44%).

De leningportefeuille bestaat alleen uit fixe leningen (aflossing ineens).

Eén lening heeft een variabele rente afhankelijk van de (3-maands) Euribor.

Eén lening heeft een variabele hoofdsom ad. € 5.000.000,- waarvan per 31-12-2018 € 5.000.000,- is opgenomen.

Er zijn ultimo 2018 en 2017 geen leningen verstrekt door de gemeente Nissewaard.

Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard.

De leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

In de leningsovereenkomsten van De Leeuw van Putten zijn geen embedded derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen.

De Leeuw van Putten heeft in 2012 één basisrentelening ad. € 6.300.000,- afgesloten met een looptijd tot 3 februari 2062 . De aanvullende rente is voor

het eerst in 2018 herzien en de volgende herziening is in 2022 en voorts op elke daaropvolgende nieuw afgesproken herzieningsdatum van de aanvullende

rente. Voor deze basisrentelening hoeft geen liquiditeitsbuffer aangehouden te worden.

Mutaties:

In 2018 heeft aflossing van twee leningen plaatsgevonden. In het komende boekjaar wordt één lening afgelost (€ 12 mln).

61 |

31-12-18 31-12-17

15. Overige schulden 23 20

Dit betreffen voornamelijk waarborgsommen van losse garageboxen en bedrijfsruimten.

Kortlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar) 20.715 20.924

- Schulden aan overheid 38 -

- Schulden aan kredietinstellingen 12.000 12.500

- Schulden aan leveranciers 730 549

- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.152 5.009

- Schulden ter zake van pensioenen 24 25

- Overige schulden 5 4

- Overlopende passiva 2.766 2.837

Totaal 20.715 20.924

16. Schulden aan overheid

Gemeente Nissewaard 38 -

17. Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopend deel van de langlopende schulden 12.000 12.500

Bank Nederlandse Gemeenten, rekening courantkrediet - -

12.000 12.500

De maximale kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt € 2 miljoen.

18. Schulden aan leveranciers 730 549

Dit betreft voor een aanzienlijk deel schulden inzake onderhoudskosten.

19. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.152 5.009

omzetbelasting, aangifte 4e kwartaal 317 162

loonheffing 93 93

vennootschapsbelasting 4.742 4.754

Totaal 5.152 5.009

20. Schulden aan pensioenen 24 25

21. Overige schulden 5 4

22. Overlopende passiva 2.766 2.837

Transitorische rente 1.975 2.242

Vooruit ontvangen huren 523 437

Nog te factureren kosten 268 158

Totaal 2.766 2.837

Financiële instrumentenWaardering

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de

grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende

waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. De Leeuw van Putten bezit géén derivaten en derhalve zijn er in 2018 géén derivaten

afgesloten.

| 62

Renterisico’s

De Leeuw van Putten loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen). Rente-instrumenten mogen zo nodig

worden toegepast binnen de afspraken zoals opgenomen in het treasurystatuut toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele

renteposities. De stichting dekt haar renterisico voornamelijk af door te sturen op spreiding van de vervalkalender van de leningen. Hierbij wordt gestuurd

op maximaal 15% renterisico per jaar.

Kredietrisico’s

Bij de activiteiten van De Leeuw van Putten is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt

plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders deze op goed betalingsgedrag worden

getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening

dubieuze vorderingen. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid. Financiering van

leningen o/g heeft plaatsgevonden bij met name Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingenGrondafspraken met de Gemeente

De Leeuw van Putten heeft de verplichting op prijspeil 1998 van f 7.500 per eengezinswoning en f 5.500 per gestapelde woning (jaarlijks te indexeren

en per 1-1-2018 respectievelijk € 4.854,41 en € 3.484,98) af te dragen aan de gemeente bij verkoop / juridische levering van betreffende woningen. In

geval van sloop van één of meer woningen geldt dit ook, tenzij de betreffende gronden in overleg met de gemeente worden aangewend ten behoeve van

woningen in de sociale huursector. In dit geval zijn genoemde bedragen pas verschuldigd bij verkoop van de aldus nieuw gerealiseerde woningen aan een

derde. Aangezien De Leeuw van Putten geen voornemens heeft tot verkoop is deze verplichting niet in de balans opgenomen.

31-12-18 31-12-17

Voorwaardelijke verplichtingen WSW 3.973 4.147

Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het

garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 3.973.200.

Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw conform art 30 Reglement van deelneming.

Op 4 oktober 2013 deed het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een oproep aan al haar deelnemers, om over te gaan tot een onherroepelijke volmacht

als bedoeld in het Reglement van deelneming. Artikel 30 van dit Reglement van deelneming regelt dat De Leeuw van Putten zich verplicht heeft om op

eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk

en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Op 14

november 2013 is de akte van volmacht gepasseerd bij Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn advocaten te ‘s-Gravenhage. Het ingebrachte onderpand heeft

een WOZ-waarde van maximaal € 300 miljoen te vermeerderen met rente, boete en kosten tot € 360 miljoen.

Aangegane verplichting onderhoud 1.552 55

Dit bedrag betreft de reeds verstrekte opdrachten waarvan de werkzaamheden nog niet (geheel) zijn uitgevoerd op balansdatum.

Leaseverplichtingen

Ultimo 2018 bedraagt de omvang van de leaseverplichtingen € 64.174,-. De gemiddelde looptijd van de leasecontracten bedraagt 2 Jaar.

Hiervan vervalt binnen 1 jaar € 27.757,- en binnen 5 jaar € 36.417,-.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die toegelicht dienen te worden.

63 |

Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1.000)

2018 2017Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille23. Huuropbrengsten

Te ontvangen netto-huur 27.472 27.030

Af: huurderving -156 -214

Mutatie voorziening dubieuze vorderingen 129 -232

Totaal 27.445 26.584

De stijging van de te ontvangen netto huur ten opzichte van 2017 wordt veroorzaakt door de algemene huurverhoging per 1 juli 2018 van gemiddeld 1,9%

(2017 0,7%) en huurharmonisatie. De huurderving leegstand over 2018 bedraagt 0,56% (2017 0,79%) van de te ontvangen huur.

Alle opbrengsten zijn in Nederland in de gemeente Nissewaard gerealiseerd.

24. Opbrengsten servicecontracten

Te ontvangen vergoeding servicecontracten 585 568

25. Lasten servicecontracten

Kosten servicecontracten 599 574

26. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Toegerekende beheerkosten 1.405 1.324

Kosten Wonen en zorg 4 4

1.409 1.328

27. Lasten onderhoudsactiviteiten

Klachtenonderhoud 878 767

Mutatieonderhoud 646 515

subtotaal niet-planmatig onderhoud 1.524 1.282

Planmatig onderhoud 5.667 2.381

7.191 3.663

Toegerekende beheerkosten 586 599

7.776 4.262

28. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Belastingen 1.441 1.440

Verzekeringen 114 111

Saneringsheffing 256 -

Verhuurderheffing 2.874 2.546

Overige bedrijfslasten 2 38


5.542 4.963

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De Leeuw van Putten heeft geen verkoopprogramma. 0 0

| 64

2018 2017Waardeveranderingen vastgoedportefeuille36. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken voor eigen exploitatie 452 -787

Deze post heeft betrekking op de waardeverandering van het kantoorpand welke is gebaseerd op de actuele waarde

37. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Daeb vastgoed in exploitatie

Mutatie herwaardering marktwaarde 37.230 -

Mutatie afwaardering marktwaarde 1.303 -5.676

Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie 38.533 -5.676

Niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Mutatie herwaardering marktwaarde 298 -

Mutatie afwaardering marktwaarde 75 -550

Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 373 -550

Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie 38.906 -6.226

Netto resultaat overige activiteiten40. Opbrengst overige activiteiten

Vergoedingen voor algemeen beheer:

- Afsluiten huurcontracten 15 12

- Dienstverlening Beheer en Verenigingen van eigenaren 16 15

- Gebruiksrecht voor zendmasten 33 31

- Administratievergoedingen derden 0 2

64 60

41. Kosten overige activiteiten


Bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties 24 20

122 114

42. Overige organisatiekosten


43. LeefbaarheidA. Woonmaatschappelijk werk 82 110

B. Aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de 23 207

directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken

C. Bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone 190 76

woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de

veiligheid.


Totaal 439 533

65 |

2018 2017Saldo financiële baten en lasten46. Rentebaten

Rente liquide middelen 16 11

Totaal rentebaten 16 11

47. Rentelasten

Rente leningen 3.325 3.711

Overige rentelasten 43 7

Kosten financiering / Borgstellingsprovisie 25 25

Totaal rentelasten 3.393 3.743

De gemiddelde rentelast leningen in % 3,24% 3,44%

48. Belastingen Acute belastinglast -6.910 -4.243

Correctie belastinglast vorig boekjaar -1.697 -511

Mutatie actieve latente vennootschapsbelasting 8 -212

Mutatie passieve latente vennootschapsbelasting 5.551 1.770

Vrijval voorziening latente belastingverplichting -1.954

Totaal -3.048 -5.151

Aansluiting commercieel naar fiscaal resultaat

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening 47.714 4.984

Correctie Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -39.358 6.226

Afschrijvingen Kantoorpand, inventaris, en bedrijfsruimten -70 -154

Fiscaal lagere onderhoudslasten 395 219

Fiscale afschrijving vastgoed in exploitatie -59 -

Fiscale opwaardering onroerende zaken in exploitatie 18.808 5.735

Beperkt aftrekbare kosten 5 5

Niet aftrekbare lasten saneringsteun 256 0

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -9 -3

Fiscaal resultaat voor belastingen 27.682 17.012

Verrekenbare verliezen - -

Fiscaal resultaat na verrekenbare verliezen 27.682 17.012

Per saldo verschuldigde vennootschapsbelasting :

1e schijf tot 200.000 20% 40 40

2e schijf vanaf 200.000 25% 6.870 4.203

Totaal verschuldigde vennootschapsbelasting 6.910 4.243

Effectieve belastingdruk 6,40% 122,60%

| 66

Overige toelichtingen 2018 2017BeheerkostenLonen en salarissen 1.416 1.426

Sociale lasten 229 214

Pensioenlasten 210 216

Overige personeelskosten 166 175

Huisvestingskosten 171 116

Kosten Raad van Commissarissen 61 86

Algemene kosten 1.219 1.106

Overige exploitatielasten 19 -

Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie 72 139

Totaal 3.563 3.478

De beheerkosten zijn middels verdeelsleutels als volgt verdeeld:

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.405 836

Lasten onderhoudsactiviteiten 585 327

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 855 327

Kosten overige activiteiten 98 43

Overige organisatiekosten 474 217

Leefbaarheid 144 60

Totaal 3.563 1.810

De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen bedroegen over 2018 € 46.471 (2017 € 47.476).

Personeelslasten

De gemiddelde personeelsbezetting (exclusief invalkrachten), omgerekend in functies van 36 uur per week (fte) per afdeling bedraagt ultimo :

- Directie en beleid 3,4 3,4

- Bewonerszaken 6,1 6,0

- Financieel beheer 6,3 7,3

- Technisch beheer 9,3 9,3

Totaal 25,1 26,0

De gemiddelde personeelskosten per fte bedragen € 73.951 (2017: € 71.373). Ultimo 2018 waren 29 mensen in dienst welke allemaal in Nederland werkzaam

zijn.

Toelichting op de pensioenregeling:

De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend

afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen / salarissen van de deelnemers.

De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde

dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de

corporatie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het

voldoen van hogere premies.

Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te

betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2018 bedraagt de

beleidsdekkingsgraad van het SPW 110,3% (ultimo 2017 113,4%).

Op een langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125,5%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder

ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen. Op basis van de situatie eind 2018 verwacht

SPW ruim binnen de maximaal gestelde termijn van 10 jaar weer te beschikken over de wettelijk vereiste beleidsdekkingsgraad. Herstel moet vooral komen

uit het beleggingsrendement.

67 |

Wet norming topinkomens (WNT)

De WNT is van toepassing op Stichting De Leeuw van Putten.

Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor De Leeuw van Putten is € 137.000 (bezoldigingsklasse E).

Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur)

van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden

van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum .

Bezoldiging leidinggevende topfunctionaris (bedragen x € 1.000)

Naam M.A. de Booij

Functiegegevens Directeur-Bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1-1 / 31-12

Omvang dienstverband (in fte) 1,0

Dienstbetrekking: ja

Bezoldiging

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 137.711

Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) 20.943

Subtotaal 158.655

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag -

Totale bezoldiging 2018 158.655

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 137.000

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan De overschrijding is toegestaan onder het overgangsrecht tot een

bedrag van 158.655,16 zoals geldt in het eerste afbouwjaar

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t.

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1-1 / 31-12

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0

Dienstbetrekking: ja

Bezoldiging

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 138.078

Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) 20.577

Totaal bezoldiging 2017 158.655

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 132.000

| 68

Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen x € 1.000)

Namen B.K.A. van Rijsbergen W. Oving K.G. Westhoff

Functiegegevens voorzitter lid lid

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1-1 / 31-12 1-1 / 31-11 1-1 / 31-12

Bezoldiging

Totale bezoldiging 12.574,04 8.384,03 8.745,42

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 15.750. 10.500. 10.500.

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t N.v.t N.v.t

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1-1 / 31-12 1-1 / 31-11 1-1 / 31-12

Bezoldiging

Totale bezoldiging 12.196 8.132 8.132

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 19.800 13.200 13.200

Namen P.S.G. Fransman P.A.M. Legen

Functiegegevens lid lid

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12

Bezoldiging

Totale bezoldiging 8.384,03 8.384,03

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 10.500 10.500. .

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t. .

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t N.v.t

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1-1 / 31-12 1-1 / 31-11

Bezoldiging

Totale bezoldiging 8.132 8.132

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 13.200 13.200

2018 2017Het honorarium voor de externe accountant en accountantsorganisatie bedroeg:

Controle van de jaarrekening 72.700 79.860

Andere controleopdrachten 6.500 6.413

Fiscale adviesdiensten - -

Ander niet-controlediensten - -

Totaal 79.200 86.273

Voor het opnemen van de accountantskosten wordt het matchingbeginsel toegepast.

Dat wil zeggen dat de kosten van de accountant worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben.

69 |

Omschrijving 2018

23 Huuropbrengsten 26.636

26 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.381

27 Lasten onderhoudsactiviteiten -7.764

28 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.493

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.998

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -

36 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 482

37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 38.533

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 39.015

40 Opbrengst overige activiteiten 15

41 Kosten overige activiteiten -120

Netto resultaat overige activiteiten -105

42 Overige organisatiekosten -465

43 Leefbaarheid -436


46 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 15

47 Rentelasten en soortgelijke kosten -3.325

Saldo financiële baten en lasten -3.310

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 46.697

48 Belastingen -2.988

RESULTAAT NA BELASTINGEN 43.710

Winst-en-verliesrekening DAEB over 2018 (bedragen x € 1.000)(functionele indeling)

| 70

Omschrijving 2018

23 Huuropbrengsten 809

24 Opbrengsten servicecontracten 585

25 Lasten servicecontracten -599

26 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -28

27 Lasten onderhoudsactiviteiten -12

28 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -49

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 706

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -

36 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -30

37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 373

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 344

40 Opbrengst overige activiteiten 49

41 Kosten overige activiteiten -2

Netto resultaat overige activiteiten 47

42 Overige organisatiekosten -9

43 Leefbaarheid -3


47 Rentelasten en soortgelijke kosten -67

Saldo financiële baten en lasten -67

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 1.018

48 Belastingen -61

RESULTAAT NA BELASTINGEN 958

Winst-en-verliesrekening niet-DAEB over 2018 (bedragen x € 1.000)(functionele indeling)

71 |

KASSTROOMOVERZICHT DAEB OVER 2018 (bedragen x € 1.000)(directe methode)

2018


Ontvangsten:

Huren 26.533

Zelfstandige huurwoningen 26.495

Maatschappelijk onroerend goed 37

Bedrijfsmatig onroerend goed

Parkeervoorzieningen

Vergoedingen 612

Overige bedrijfsontvangsten 186

Renteontvangsten 41

Saldo ingaande kasstromen 27.372

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers: 1.792

- Lonen en salarissen 845

- Sociale lasten 665

- Pensioenlasten 282

Onderhoudsuitgaven 6.754

Overige bedrijfsuitgaven 3.766

Renteuitgaven 3.124

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 251

Bijdrageheffing Autoriteit Wonen 23

Verhuurderheffing 2.817

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 288

Vennootschapsbelasting 8.486

Saldo uitgaande kasstromen 27.301

Kasstroom uit operationele activiteiten 71

| 72

2018


Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom :

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden -

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode -

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden -

Verkoopontvangsten grond -

(Des)investeringsontvangsten overig -

Tussentelling ingaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA -


Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -

Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden -

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden -

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -

Aankoop grond -

Investeringen overig 55

Externe kosten bij verkoop -

Tussentelling uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA 55

Saldo in- en uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA -55

FVA

Ontvangsten verbindingen -

Ontvangsten overig -

Uitgaven verbindingen -

Uitgaven overig -

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA -

Kasstroom uit (des) investeringen -55


Ingaand:

Nieuwe te borgen leningen 7.841

Nieuwe ongeborgde leningen -

Uitgaand:

Aflossing geborgde leningen 12.251

Aflossing ongeborgde leningen -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.410

Mutatie liquide middelen -4.395

Wijzigingen kortgeldmutaties -

Liquide middelen per 1 januari 6.871

Liquide middelen per 31 december 2.476

73 |

KASSTROOMOVERZICHT niet-DAEB OVER 2018 (bedragen x € 1.000)(directe methode)

2018


Ontvangsten:

Huren 831

Zelfstandige huurwoningen 538

Maatschappelijk onroerend goed

Bedrijfsmatig onroerend goed 244

Parkeervoorzieningen 49

Vergoedingen 12

Overige bedrijfsontvangsten 4

Renteontvangsten 1

Saldo ingaande kasstromen 848

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers: 36

- Lonen en salarissen 17

- Sociale lasten 13

- Pensioenlasten 6

Onderhoudsuitgaven 137

Overige bedrijfsuitgaven 76

Renteuitgaven 63

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 5

Bijdrageheffing Autoriteit Wonen 0

Verhuurderheffing 57

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 6

Vennootschapsbelasting 172

Saldo uitgaande kasstromen 554

Kasstroom uit operationele activiteiten 294

| 74

2018


Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom :

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden -

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode -

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden -

Verkoopontvangsten grond -

(Des)investeringsontvangsten overig -

Tussentelling ingaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA -


Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -

Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden -

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden -

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -

Aankoop grond -

Investeringen overig 1

Externe kosten bij verkoop -

Tussentelling uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA 1

Saldo in- en uitgaande kasstroom Vastgoedbeleggingen en MVA -1

FVA

Ontvangsten verbindingen -

Ontvangsten overig -

Uitgaven verbindingen -

Uitgaven overig -

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA -

Kasstroom uit (des) investeringen -1


Ingaand:

Nieuwe te borgen leningen 159

Nieuwe ongeborgde leningen -

Uitgaand:

Aflossing geborgde leningen 249

Aflossing ongeborgde leningen -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -90

Mutatie liquide middelen 203

Wijzigingen kortgeldmutaties -

Liquide middelen per 1 januari 139

Liquide middelen per 31 december 342

75 |

Vaststelling van de jaarrekeningOpmaken van de jaarrekening

Hierbij biedt de bestuurder aan de Raad van Comissarissen het jaarverslag 2018 ter vaststelling aan.

Was getekend:

ir. M.A. de Booij



Vaststellen van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen

Aldus vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Stichting De Leeuw van Putten.

Was getekend:

mr. B.K.A. van Rijnsbergen P. Legen

voorzitter vice-voorzitter

drs. W. Oving mr. K.G. Westhoff

lid lid


Ondertekening van de jaarrekening

| 76

OVERIGE GEGEVENSControleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van stichting De Leeuw van Putten is geen regeling opgenomen omtrent de winstbestemming.

1902624 121 De Leeuw van Putten Jaarverslag 2018-ZH · WONINGSTICHTING DE LEEUW VAN PUTTEN...

Documents

Transcript of 1902624 121 De Leeuw van Putten Jaarverslag 2018-ZH · WONINGSTICHTING DE LEEUW VAN PUTTEN...