1155.0412 Programma Stadshart Capelle aan den IJssel 28-11-2012 · Rotterdam Alexandrium een...

Haalbaar programma StadshartCapelle aan den IJssel

Haalbaar programma StadshartCapelle aan den IJssel

Opdrachtgever: Gemeente Capelle aan den IJssel

Contactpersoon: Mevrouw J.M. Meijer

Projectteam DTNP: De heer K. Trommelen

De heer W. Frielink

Projectnummer: 1155.0412

Datum: 28 november 2012

Droogh Trommelen en Partners (DTNP)

Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen

T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53

E [email protected] W www.dtnp.nl

1 Inleiding 1

2 Huidige situatie 2

2.1 Inleiding 22.2 StadshartCapelleaandenIJssel 32.3 PlannenvoorhetStadshart 62.4 Veranderendewinkelmarkt 62.5 Sterkeenzwakkelocaties 8

3 Beoordeling uitbreidingspotentie 10

3.1 Ambities 103.2 Distributievemogelijkheden 103.3 Kwalitatievemogelijkhedenwinkelaanbod 123.4 Uitbreidingspotentiehorecaendienstverlening 143.5 Conclusiesuitbreidingspotentie 16

4 Ruimtelijk-programmatische uitwerking 17

Inhoudsopgave

Bijlage 1 Distributieve mogelijkheden 20

Bijlage 2 Formulelijst 24

1D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

1 Inleiding

Aanleiding

DegemeenteCapelleaandenIJsselheeftin2009eenconceptMasterplanopgesteldvoorhetStadshart.Detweeeigenarenvanhetwinkelcentrum,WereldhaveenVanderVormVastgoed,willenhetoppervlakvanhundeelvanhetStadshartuitbreiden.In2007isreedseenonderzoekgedaannaardeuitbreidings-potentiesvanhetStadshart.VanwegedesterkveranderdewinkelmarktheeftdegemeentebehoefteaaninzichtindeactueleprogrammatischeuitbreidingspotentiesvoorhetStadshart.DegemeenteCapelleaandenIJsselheeftDTNPopdrachtgegevenditonderzoekuittevoeren.

InhetrapportwordtingegaanophethuidigeaanbodinhetStadshart(detailhandel,horeca,dienstverlening).Daarnaastwordt,rekeninghoudendmetactueletrendsindedetail-handelenontwikkelingeninCapelleaandenIJssel,eenindicatieveberekeninggemaaktvandekwantitatieveuitbreidingsmogelijk-heden.Tevenswordendekwalitatievemogelijkhedenvooruitbreidingbeschreven.

GezamenlijkgeeftditeengoedbeeldvandeprogrammatischeuitbreidingspotentiesvanhetStadshart.Tenslottewordtingegaanopderuimtelijkespreidingvandeuitbreidings-potenties.Denadrukligtdaarbijopdesitueringvanpubliekstrekkers.

Werkwijze

TijdensdetotstandkomingvanditrapportheeftviermaaloverlegplaatsgevondenmetdegemeenteendeeigenarenvanhetStadshart.

Definities

Alsinditrapportwordtgesprokenoverdeomvangvanwinkelsenwinkelgebieden,danwordtinprincipealtijdwinkelvloeroppervlak(wvo)bedoeld.Hetwinkelvloeroppervlakishetvoorconsumententoegankelijkeenzichtbaredeel(etalage,ruimteachtertoon-bank,etc)vaneenwinkel.Hetwinkelvloer-oppervlakinclusiefopslag,kantine,etceteraishetbrutovloeroppervlak.Hetwinkelvloer-oppervlakis,afhankelijkvandebranche,70à80%vanhetbrutovloeroppervlak.Inhetgevalhetinhetrapportrelevantisomtesprekenoverbrutovloeroppervlak,danwordtditnadrukkelijkbenoemd.

2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

2 Huidige situatie

2.1 Inleiding

CapelleaandenIJsselhadop1januari2011circa66.000inwoners*.DegemeentemaaktonderdeeluitvandestedelijkeagglomeratievanRotterdam.HetplanmatigontwikkeldeStadshart(circa16.000m²winkelvloer-oppervlak(wvo)**)ishetbelangrijkstewinkel-gebiedvandegemeente.DoordenabijheidvanRotterdamAlexandrium(±105.000m²wvo)endeaanwezigheidvanhetSchollebosendegolfbaan(kaart1)heefthetStadshartvooraleenbelangrijkefunctievoorhetzuidelijkedeelvanCapelleaandenIJssel(Capelle-Zuid:±49.000inwoners***).VoorhetnoordelijkedeelvanCapelleaandenIJssel(Capelle-Noord:±17.000inwoners)isRotterdamAlexandriumeenbelangrijkwinkelgebied.

* CBS(2011),RegionaleKerncijfers** Locatus(2012),BenchmarkVerkenner,uittreksel vanmei2012.*** WijkenCapelle-Westen‘s-Gravenland,Middel- watering-Westen-Oost,Oostgaarde-Noorden -Zuid,Schenkel,RiviumenFasionato.


2.2 Stadshart Capelle aan den IJssel

Omvang en branchering winkelaanbod

HettotaalaanwezigewinkelaanbodinhetStadshartiscirca16.000m²winkelvloeropper-vlakgroot(figuur1).Daarvanstaat±500m²leeg.Hetingevuldewinkelaanbod(±15.500m²wvo)iskleininvergelijkingtotcentravankernenmetcirca66.000inwoners(gemiddeldcirca46.500m²wvogroot).GeletopRotterdamAlexandriumendeaanwezigheidvanhetSchollebosendegolfbaankunnenwehetaanbodinhetStadshartookvergelijkenmetcentravankernenmetcirca49.000inwoners(Capelle-Zuid).Hetaanbodindergelijkecentraisgemiddeldcirca38.000m²wvo.HetStadshartheeftookinvergelijkingtotdiecentraeenkleinaanbod.Vooralindeniet-dagelijksesectorishetverschilinaanbodgroot.

Bijnaeenderde(±4.800m²wvo)vanhethuidigewinkelaanbodinhetStadshartbestaatuitwinkelsindagelijkseartikelen(supermarkt-en,speciaalzaken,persoonlijkeverzorging).Hetoverigeaanbodbestaatvoorhetgrootstedeeluitmodewinkels(circa5.400m²wvo,o.a.H&M,Scapino,EspritenZeeman)enwinkelsinoverigniet-dagelijkseartikelen(circa4.650m²

Winkelaanbod bestaat vooral uit dagelijks... ...en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen.

Bron: Locatus, 23 mei 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners

Figuur 1 Omvang Stadshart en centra van kernen van vergelijkbare omvang (m² wvo)


wvo),meteennadrukopeenvoudigegebruiksartikelen(o.a.Blokker,Hema,XenosenKijkshop).Tevenszijnervierwoninginrich-tingszakenvanintotaalcirca650m²wvo.

Spreiding winkelaanbod

HetStadshartbestaatuiteen(deelsver-nieuwd)overdektwinkelcentrumeneenhorecaplein(Stadsplein).InhetnoordelijkedeelvanhetStadshart(Centrumpassage)ligtdenadrukvanhetwinkelaanbodopfrequentbenodigdeartikelen(boodschappen,persoon-lijkeverzorging,huishoudelijkeartikelen,etc.).BelangrijketrekkerszijnAlbertHeijn,HemaenBlokker.Hetzuidelijkedeel(Koperwiek)ismeergeoriënteerdoprecreatiefwinkelen.Hetaanbodbestaatvooreenbelangrijkdeeluitmodewinkels.BelangrijketrekkerszijnH&M,Esprit,Xenos,KijkshopendeopverdiepinggelegenScapino.Tevenszijnertweebelangrijketrekkersindedagelijksesector:JumboenKruidvat.

Winkelaanbod in de omgeving

IndeomgevingheefthetStadsharttemakenmetveelconcurrerendaanbod.HetRotter-damsestadsdeelcentrumAlexandriumligtvlakoverdegrensvandegemeente.Alexan-

driumbestaatuitdriedelen(ShoppingCenter,Megastores,Woonmall)enheefteengezamenlijkeomvangvanruim100.000m²wvo.Doordeomvangendiversiteitvanhetaanbodendiversebelangrijkepublieks-trekkers(o.a.eerstePrimarkvanNederland,AHXL,TheSting,C&A,MediaMarkt)isditstadsdeelcentrumeenbelangrijkenaantrekkelijkwinkelgebiedvoordagelijkseenniet-dagelijkseaankopenvoorinwonersvanCapelleaandenIJssel.

OokhetcentrumvanRotterdamligtopkorteafstandvanCapelleaandenIJssel.Hetwinkelaanbodisdaarcirca180.000m²wvogrootenerzijnplannenvoorverdereuitbreidingvanhetaanbod(o.a.Markthal,ForumRotterdam,Saturn).Hetwinkelaanbodbestaatvooreengrootdeeluitmodewinkels.VoorinwonersvanCapelleaandenIJsselishetcentrumvanRotterdameenbelangrijkeplekomrecreatieftewinkelen.

TenzuidenvanCapelleaandenIJsselaandeanderekantvandeHollandscheIJsselligtKrimpenaandenIJssel.HetcentrumvanKrimpenaandenIJssel(±12.700m²wvo)isietskleinerdanhetStadshart.Hetdagelijkse

Aanbod in omgeving van het Stadshart is groot...

...en de buurt- en wijkcentra van Capelle.

...o.a. door centrum van Rotterdam en Alexandrium...


horecabedrijvenzijnvooreenbelangrijkedeelaanhetStadspleingevestigd(vijfhoreca-bedrijven).

InhetStadshartzijn11dienstverlenersgeves-tigd.Zevendaarvanzijnambachten(vooralkappers).Deoverigedienstverlenersbestaanuitéénbank(ophetStadsplein),tweereis-bureausenéénuitzendbureau.DehelftvandedienstverlenersligtaandebuitenkantvanhetStadshart(binnenringRivierweg,Reigerlaan,Kerklaan,Fluiterlaan).

Functie van het Stadshart

DenadrukinhetStadshartligtopdagelijkseenfrequentbenodigdeniet-dagelijkseartikelen.Hetmodeaanbodisbeperktenhoortinbelangrijkematetothetmidden-enlageremarktsegment.Parkerenisdichtbijdewinkelsmogelijk.Hetiseenwinkelcentrumwaarsnelengemakkelijkaankopenkunnenwordengedaan.Deverblijfsduurisrelatiefkort.HetStadshartheeftdaarmeeallekenmerkenvaneenstadsdeelcentrum.

OpvallendisdelagelokalekoopkrachtbindingaanhetStadshart.Indeniet-dagelijksesectorisdebindingvanuitdehelegemeenteslechts

aanbodisechtergroterenbestaatonderandereuitdriesupermarkten(AlbertHeijn,EMTÉenJumbo).

HetwinkelaanbodinCapelleaandenIJsselbestaatnaasthetStadshartuitdiversebuurt-enwijkcentra(kaart1).Dezewinkelgebiedenzijnhoofdzakelijkgerichtopdagelijkseboodschappen.DeTerpishetgrootstewijkcentrumenligtopkorteafstandvanhetStadshart.InDeTerpzijntweesupermarktengevestigdvanmoderneomvang(AlbertHeijnenLidl).DeScholveriseenbelangrijkwijkcentrumvoorhetnoordenvanCapelleaandenIJssel.OokinditwijkcentrumzijnAlbertHeijnenLidlgevestigd.InhetwinkelgebiedSchenkelzijnvooralzelfstandigeondernemersgevestigd,hoofdzakelijkmeteenoverigniet-dagelijkswinkelaanbod.

Overig aanbod

BehalveeenbelangrijkeplaatsvoorwinkelsishetStadshartookeenbelangrijkeplaatsvoorhoreca,cultuur,dienstverleningenambach-ten.Intotaalzijner10horecabedrijveninhetStadshartgevestigd.Dehelftdaarvanhoorttotdefastservicesector.Daarnaastiserééncaféenzijnerviercafé-restaurants.De

Stadshart heeft naast winkels ook andere functies...

Stadshart functioneert vooral als stadsdeelcentrum

...zoals horeca en dienstverlening.


17%*.Tenopzichtevanvergelijkbarecentraisditerglaag.DenabijheidvanRotterdamCentrumenAlexandriumzorgtvooreengroteafvloeiingnaarRotterdam(35%).Bijnaeenderde(29%)vandeomzetinniet-dagelijkseartikelenkomtvanbuitendegemeente(vooralRotterdamenKrimpenaandenIJssel).Degemiddeldeomzetperm²wvoindeniet-dagelijksesectoriscirca€3.500.DitisruimhogerdangemiddeldinNederland(€2.070).GeletopdefunctievanhetStadsharténhettypeaanbod(o.a.weinigvolumineusaanbod),isdezeomzetperm²wvoechterwelnodig.

Indedagelijksesectorkomteengroterdeelvandeomzet(30%)uitdegemeenteterechtinhetStadshart.Vandeomzetindagelijkseartikelenkomt12%vanbuitendeeigengemeente.Deomzetperm²wvoismetcirca€11.500zeerhoog(gemiddeld€7.130).Dehogevloerproductiviteitgaatgepaardmetgrotedrukteindewinkels.Ditheefteennegatieveinvloedopdekwalitatievewinkelbeleving.

* I&OResearch(2011),Koopstromenonderzoek Randstad

2.3 Plannen voor het Stadshart

InhetmasterplanvoorhetStadshartwordtingezetopdeontwikkelingvanhetStadshartnaareenaantrekkelijkcentrumgebiedmetsfeerenbelevingvoorCapelleaandenIJssel.Daarvoorwordtuitgegaanvaneenuitbreidingmetonderanderemeermodeenhoreca(waaronderderealisatievanéénàtweekioskenaanhetAmnestyplein).DeeigenarenWereldhaveenVanderVormVastgoedhebbenbijdegemeenteplanneningediendvooruitbreidingvanhetStadshart.Dezeplannensluiteninbelangrijkemateaanbijdeambitiesvandegemeente.

2.4 Veranderende winkelmarkt

Van groei naar verdringing

Dewinkelmarktissterkaanhetveranderen.Waarinhetverledensteedssprakewasvangroeienuitbreidingvindtnuverdringingplaats.Nieuwewinkelontwikkelingenleidenertoedaterelderswinkelswegvallen.Deveranderingisnietalleenteverklarendoordeeconomischerecessie.Eenaantaltrendsversterktelkaar.Debelangrijkstetrendsopeenrij:

Ambitie voor het Stadshart is meer sfeer...

...en een versterking van de boodschappenfunctie.

...en beleving (o.a. toevoeging van mode en horeca)...


neemttoe,hetaantalzelfstandigewinkeliersneemtaf.

Toenemende bestedingen via internet

Intoenemendemategaanbestedingenviainternet.InhetKoopstromenonderzoekRandstad2011isgemetendatreeds10%vandebestedingenaanniet-dagelijkseartikelenviainternetgaat.Erzijnverschillenperbranche:indeelektronica-branchegaatreeds17%vandebestedingenviainternetenvandebestedingenaanvrijetijdsartikelen(sport,spel,hobbyenmedia)gaatal24%viainternet.Naarverwachtingzalvoorallebranchesderolvaninternetindetoekomstverdertoenemen.

Minder behoefte aan winkels

Degevolgenvandenieuwewinkelmarktzijnnaarverwachtinggroot.Degroeivaninternetendemografischeontwikkelingenleidentoteenafnemendebehoefteaanfysiekewinkels.Formulesmeteengrootoppervlaken/ofveelvestigingenverdringenkleinschaligespelers.Veelwinkelruimteopminderaantrekkelijkelocatieskomtvrijenwordtnietmeeringevuld.Leegstandneemtonvermijdelijktoe.

Sterkere groei van aanbod dan van omzet

Bestedingen via internet explosief gegroeid

Winkels worden steeds groter

Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak

Hettotalewinkelvloeroppervlak(wvo)isdeafgelopen10jaarmeteenkwartgegroeidtot30,9miljoenm²,waarvanbijna10%leegstaat.Nieuwewinkelruimteisgemiddeldgroter,kleinerewinkelsvallenvakeruit.Degemiddeldewinkelgroeidevan±215m²wvonaar266m²wvo.Dezetrendzetnaarverwachtingdoor.

Omzet per m² wvo neemt af

Deomzetbleefachterbijdegroeivanhetwinkeloppervlak:daardoornamdeomzetperm²met±10%af.Deelskomtditvoortuitdetrendvanschaalvergroting(kostenreductie).Veel(vooralkleinere)spelerskomendoordelageomzettenperm²onderdruktestaan.Zijwordenverdrongendoorgroterespelers.

Steeds meer filialen

Vooralfiliaalbedrijvenzijninstaatomookmeteenlageomzetperm²wvobedrijfs-economischgoedtepresteren.Hetaandeelfiliaalbedrijvennamdeafgelopen10jaartoevan28%naar35%.Ookditiseenvormvanschaalvergroting.Doel:vergrotenvanmarktaandeel.Ookdezetrendzetnaarverwachtingdoor.Gevolg:hetaantalfilialen


2.5 Sterke en zwakke locaties

Vraag,aanbodenleegstandverschillensterkperregio.Degevolgenvandenieuwewinkel-marktzijnpertypewinkelgebiedanders.Hetgedragvanconsumentenishierinvooreenbelangrijkdeelleidend. Deconsumentkiestelkekeerweerzijnwinkelofwinkelgebied,afhankelijkvanzijnmotiefopdatmoment.Viertypengedragdomineren:recreatiefwinkelen,vergelijkendwinkelen,boodschappendoenendoelgerichtaankopen(kader‘bezoekmotievenvanconsumenten’).

Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen

Binnenstedenendegroterehoofdwinkel-gebiedendiezichrichtenopsfeerenbelevingblijvennaarverwachtingindetoekomstkans-rijk.Eenbezoekaandezewinkelgebiedenisvaakeen(mid)dagjeuitenwordtgedaanvoorhetplezier.

Ookcentradiezichrichtenopdagelijkseboodschappenengemak(goedbereikbaar,parkeren)zijnnaarverwachtingnogkansrijk.Vooraldegroterecentrameteenruimekeuzehebbenkansen.

Recreatief winkelen

Ontspanning,vermaakenbelevingineensfeervolleambiance:‘eendagjestad,ikziewelofikietskoop’.

Vergelijkend winkelen

Oriëntatie,aankoopvaneensmaak-ofkeuzegevoeligartikel:‘opzoeknaareennieuwebank,jas,flatscreen,etc.’

Boodschappen doen

Frequentgekochteartikelen,deelsvers,gemakennabijheidbelangrijk:‘handig,dichtbij,allesbijelkaar’.

Doelgericht aankopen

Artikelalinhethoofd,snelheid,efficiëntieenverkrijgbaarheidbepalend:‘snel...halen’(runshoppen).

Bezoekmotieven van consumenten


Kwetsbare gebieden

Kleinewinkelgebiedenmetweinigkeuze,encentradiezichnietonderscheidenvananderecentrazijnkwetsbaar.Zezijntenopzichtevananderewinkelgebiedenminderaantrekkelijkvoordeconsument.

Ookcentradiezichspecifiekrichtenopprijsenrunzijnkwetsbaar.Internetheeftdefunctievandezecentraovergenomen.Nergensishetzogemakkelijkengoedkoopomeenproducttekopenalsopinternet.

Toekomst Stadshart

KansenliggenervoorhetStadshartbijversterkingvansfeerenbeleving.Daarbijisvooraldeuitbreidingvanhetaanbodmodeenhorecavanbelang.HetStadshartkandaardooreenaantrekkelijkerwinkelgebiedwordenwaarnaastboodschappendoenookrecreatiefgewinkeldkanworden.

Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden

Prijs en run

Dezewinkelgebiedenkunnenzichslechtonderscheidenvaninternet.Internetbiedtmeerkeuzeendelaagsteprijs.

Sfeer en beleving

Consumentenblijvendebehoeftehoudenomrecreatieftewinkelen.Zijkiezenvoorwinkel-gebiedenmetdemeestesfeerenbeleving.

Dagelijks en gemak

Sneldeboodschappendoen.Erisvoldoendekeuze(aanbod),delocatieisgoedbereikbaarenerzijnvoldoendeparkeerplaatsen.

Klein en kleurloos

Onaantrekkelijkegebiedendoorweinigkeuze(weinigaanbod)en/ofonvoldoendeonder-scheidendewinkels(‘dertienineendozijn’).

1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3 Beoordeling uitbreidingspotentie

3.1 Ambities

DegemeenteheeftdeambitiehetStadshartteversterken.ToevoegingenaanhetStadshartzijngerichtopmeersfeerenbeleving(onderandermeermodeenhorecaeneenaantrek-kelijkereomgeving),opeengoededoor-bloedingvanhetcentrum(voldoendemensenoveralinhetStadshart)enopeensterkaanbodvoordagelijkseboodschappen.Ditlaatstezorgtookvoorvoldoendebezoekersopdoordeweeksedagen.

VoordeversterkingvanhetStadshartzijntoevoegingenaanhetaanbodnoodzakelijk.IndithoofdstukgaanweinopdemogelijkhedenvooruitbreidingvanhetStadshart.Daarbijhoudenwecontinurekeningmetdetrendsenontwikkelingenindewinkelmarkt(o.a.inter-net).Voorhetbepalenvandeuitbreidings-potentiekijkenweachtereenvolgensnaarde(kwantitatieve)distributievemogelijkhedenendekwalitatievemogelijkheden.

3.2 Distributieve mogelijkheden

Voordebepalingvandekwantitatieveuitbreidingsmogelijkhedenmakenweeen(indicatieve)berekeningvandedistributievemogelijkhedenvoordagelijksenniet-dagelijkswinkelaanbodinhetStadshart.DaarbijmakenwegebruikvanresultatenuithetKoopstromen-onderzoekRandstad2011,algemeneken-getallenoverbestedingenperhoofdvandebevolkingenomzetperm²wvo,ervarings-cijferseninwonertalprognoses.Wehoudenrekeningmetdetrendsenontwikkelingenindewinkelmarkt(o.a.internet,afnemendebeste-dingen).Dezetrendsenontwikkelingenzijntevensinderesultatenvanhetkoopstromen-onderzoekmeegenomen.Alsuitgangspuntvoordetoekomstgaanweuitvandegemeen-telijkeambities(eenversterktStadshartmeteenaantrekkelijkwinkel-enhoreca-aanbod).

Voorberekeningenvandeuitbreidings-mogelijkhedenvoorhorecaendienstverleningontbrekendenoodzakelijkecijfersendata-bestanden.Omeenindicatietekrijgenvandeuitbreidingsruimtewordtgekekennaarhethuidigeaanbodinvergelijkbarecentra(paragraaf3.3).

Indithoofdstukwordtingegaanopdebelang-rijkstevariabelenenconclusies.Inbijlage1iseengedetailleerdeuitlegopgenomenoverdeberekeningen.

Deberekeningengeveneenindicatievandeuitbreidingspotentie.Eenenanderiswelafhankelijkvandekwaliteitvanderuimtelijkeuitwerkingenvandeinvulling(hoofdstuk4).

Primair verzorgingsgebied

HetprimaireverzorgingsgebiedvanhetStadshartisdegemeenteCapelleaandenIJssel(±66.000inwoners).Tot2020zalhetinwonertalongeveerstabielblijven.Wegaanindeberekeningenderhalveuitvan66.000inwoners.

Dagelijkse sector

Consumentendoenhundagelijksebood-schappenvaakopkorteafstandvanhunwoning.Internetheeftnogsteedsweiniginvloedophetkoopgedrag.Inhetkoopstro-menonderzoekisgemetendatinwonersvandegemeenteCapelleaandenIJssel82%vanhunbestedingenaandagelijkseartikeleninwinkelsindeeigengemeentedoen.Circa30%isgebondenaanhetStadshart.De

1 1D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

dagelijksaanbod.Datkomtongeveerovereenmet2.100à2.900brutovloeroppervlak.

Niet-dagelijkse sector

HetStadshartisdebelangrijksteaankoop-plaatsvoorwinkelsindeniet-dagelijksesector(vooralmode-enoverigeniet-dagelijkseartikelen).Inhetkoopstromenonderzoekiseenkoopkrachtbindingvoorniet-dagelijkseartikelengemetenvanCapelleaanhetStadshartvan17%.Dezebindingisrelatieflaag.Bijeenversterkingvanwinkelaanbodiseenstijgingvankoopkrachtbindingreëelmet5%-punttot22%haalbaar.Voordetoevloeiingachtenwijeenvergelijkbaarniveaualsnuhaalbaar(29%).Opbasisvandezebindingentoevloeiingendehuidigeomzetperm²wvoberekenenweeenhaalbaaraanbodvancirca16.500m²wvo(tabel2).Indehuidigesituatieishetniet-dagelijkseaanbodcirca10.700m²wvogroot.Rekeninghoudendmeteenverderegroeivaninternetverwachtenwedatdeuitbreidingspotentievoorniet-dagelijksaanbodinhetStadshart5.000à6.000m²wvogrootis.Ditkomtongeveerovereenmet6.300à7.500m²bvo.

Tabel 2 Indicatie haalbaar niet-dagelijks

winkelaanbod in Stadshart in 2020

InwonersCapelle(2020) 66.000Omzetperhoofd €2.820Koopkrachtbinding circa22%Toevloeiing circa29%Totaleomzet €57,7mlnGem.omzetperm²wvo €3.500Potentieelaanbod(m²wvo) 16.500Huidigaanbod(m²wvo) 10.700Uitbreidingspotentie(m²wvo) 5.800Uitbreidingspotentie(m²bvo)* 7.300

*Verhoudingwvo/bvo:80%

overige52%isgebondenaanhetoverigedagelijkseaanbodindegemeente.EenversterkingvanhetdagelijkseaanbodinhetStadshartkanervoorzorgendateengroterdeel(circa85%)vandeomzetaandagelijkseartikeleninCapelleblijft.DoordatdezeextraomzetdooreenversterkingvanhetStadshartwordtgerealiseerd,kandezeomzetookvolledigaanhetStadshartwordentoegekend.EenstijgingvandebindingaanhetStadsharttotcirca33%achtenwijhaalbaar.Debindingaanhetoverigedagelijkseaanbodindegemeenteblijftdaarmeegelijk.

Tabel 1 Indicatie haalbaar dagelijks

winkelaanbod in Stadshart in 2020

InwonersCapelle(2020) 66.000Omzetperhoofd €2.350Koopkrachtbinding circa33%Toevloeiing circa12%Totaleomzet €58,1mlnGem.omzetperm²wvo €9.000Potentieelaanbod(m²wvo) 6.500Huidigaanbod(m²wvo) 4.800Uitbreidingspotentie(m²wvo) 1.700Uitbreidingspotentie(m²bvo)* 2.400

*Verhoudingwvo/bvo:70%

Dehuidigeomzetperm²wvoisinhetStadshartzeerhoog(circa€11.500).Dedrukophetaanwezigeaanbodisgroot.Eenuitbreidingvanhetaanbodisgewenstomdedrukteverlichten.Uitgaandevandehogerekoopkrachtbinding(circa33%),eenvergelijk-baretoevloeiing(circa29%)eneenlagere(maarnogsteedsrelatiefhoge)omzetperm²wvo(€9.000)berekenenweeenhaalbaardagelijkswinkelaanbodvancirca6.500m²wvo(tabel1).Hethuidigeaanbodiscirca4.800m²wvogroot.OpbasisvandezeberekeningiserinhetStadsharteenuitbrei-dingspotentievoor1.500à2.000m²wvo


3.3 Kwalitatieve mogelijkheden winkelaanbod

OpbasisvandedistributieveberekeningenkanwordengeconcludeerddatervoldoendeuitbreidingspotentieisvoorhetStadshart.Intotaaliserruimtevoorcirca6.500à8.000m²wvo,waarvan1.500à2.000m²indedagelijksesector.Deberekendeuitbreidings-potentieispasrelevantalserookvoldoendepotentiëlevraagaanweziglijktomdeuitbreidingenintevullen.Wekijkendaarvoornaarmogelijkebehoeftenvoorschaalvergrotingbijreedsgevestigdewinkelsenmogelijkhedenvoortoevoegingvanondervertegenwoordigdebranchesenontbrekendewinkelformules.

Schaalvergroting

DegemiddeldewinkelomvanginhetStadshartisrelatiefklein(tabel3).Hierdoorisdedrukopdeaanwezigemetersgrootenhebbenwinkelsnietaltijddemogelijkheidoptimaalintespelenopdewensenvandeconsument(breedassortiment,ruimegangpaden,etc).VooralwinkelunitsindezijtaktussenXenosenHandymaneninheteenzijdigbewinkeldedeeltussenAktieSport

enBelderSchoenenzijnergkleinschalig.InhetgevaldatallewinkelsinhetStadsharteengemiddeldeomvangzoudenhebben(tabel3)danzouhetwinkelaanbodinhetStadshartcirca20.700m²wvogrootzijn.Hettotalehuidigewinkelaanbod(incl.leegstand)inhetStadshartiscirca16.000m²wvogroot.Opbasishiervaniservoordereedsaanwezigewinkelseenextraruimtebehoeftevancirca4.700m²wvo.

Tabel 3 Gemiddelde omvang winkels per sector

in Stadshart en andere planmatige

winkelcentra* (m² wvo)

Dagelijks Niet-dagelijks

Stadshart 300 160Planmatigecentra 340 230

Debehoefteaanschaalvergrotingisduidelijktezienbijenkelelandelijkewinkelformules.DiversewinkelformuleszijninhetStadshartgevestigdmeteenveelkleinerewinkel-vestigingdanzijnormaalgesprokenhebben(tabel4geeftenkelevoorbeelden).

* Degemiddeldeomvangvanwinkelsinplanmatige centraisbepaaldopbasisvaneenselectievan planmatigontwikkeldecentra.

Opgemerktmoetwordendatveelwinkel-formulesnaarwinkelunitszoekendiegroterzijndandelandelijkgemiddeldeomvangvanhunformule.

Tabel 4 Omvang winkelformules (m² wvo)

Formule Stadshart NL gem.

centra

Verschil

Hema 460 780 320Coolcat 200 450 250Jumbo 1.050 1.200 150H&M 920 1.050 130Xenos 450 560 110Douglas 170 280 110Esprit 260 360 100

Ondervertegenwoordigde branches

HetStadshartheefteenforskleinerwinkel-aanbodtenopzichtevancentravankernenmetcirca49.000(Capelle-Zuid)en66.000inwoners.OokalshetStadshartwordtvergelekenmetstadsdeelcentradieeenvergelijkbaarverzorgingsgebiedhebbenalshetStadshart,danvaltopdathetwinkel-aanbodinnagenoegallebrancheskleinis(figuur2):• Supermarkten;• Kledingenmodeaccessoires;


• Schoenenenlederwaren;• Warenhuizen;• Sport;• Wit-/bruingoedencomputershops.

Eenvergelijkingmetcentravankernenmeteenvergelijkbaarinwonertal(figuur3)leverthetzelfderesultaat.Hetverschilisdathetaanbodindergelijkecentranoggroterisdanindestadsdeelcentra.

Winkelformules

EenvergelijkingvanaanwezigeformulesinhetStadshartmetformulesinvergelijkbarestadsdeelcentraenhoofdcentrageeftinzichtinpotentiëlenieuwewinkelformulesvoorhetStadshart.Uitdezevergelijkingkomenveelwinkelformulesnaarvoren,vooralindemode-branche.Enkelevoorbeeldenvanmode-formuleszijnC&A,Didi,MissEtam,Steps,VeroModa,Jack&Jones.WinkelformulesinanderebranchesdieontbrekenzijnonderandereANWB,IntersportenSport2000.Daarnaastisinveelcentraeendiscount-supermarktgevestigd.Bijlage2geefteenniet-uitputtendelijstvanpotentiëleformules.

Figuur 2 Omvang winkelaanbod in stadsdeelcentra met vergelijkbaar verzorgingsgebied (m² wvo)


Figuur 3 Omvang winkelaanbod in hoofdcentra met vergelijkbaar verzorgingsgebied (m² wvo)



3.4 Uitbreidingspotentie horeca en dienstverlening

Horeca

Hethoreca-aanbodindegemeenteCapelleaandenIJsselisbeperkt(figuur4).Intotaalzijnercirca62horecabedrijvengevestigd.Gemiddeldzijneringemeentenmetongeveer66.000inwonerscirca145horecabedrijven.Zelfsingemeentenmetongeveer49.000inwoners(Capelle-Zuid)zijnmeerhoreca-bedrijvengevestigd(±107bedrijven).InallehorecasectorenishetaanbodinCapelleaandenIJsselbeperkteniserruimtevoornieuwehorecabedrijven.VooralhetaantaleetcafésenrestaurantsinCapelleaandenIJsselisrelatiefklein.DaarligteenuitbreidingspotentievoorhetStadshart.Hierbijkanwordengedachtaancirca2à3eetcafés/restaurant*,watneerkomtopcirca300à500m²verkoopvloeroppervlaktehoreca.

Bijdehorecaishetaantallandelijkopererendeformulesveelmindergrootdanbijwinkels.Hierdoorishetinalgemenezin

* DergelijkebedrijvenzijninNederlandgemiddeld 165m²verkoopvloeroppervlaktegroot.Bron: BedrijfsschapHorecaenCatering(2012),Horeca inCijfers

Winkelaanbod is in nagenoeg alle branches klein... ...en veel formules zijn niet in het Stadshart aanwezig

Bron: Bedrijfsschap Horeca en Catering, 2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners

Figuur 4 Aantal horecabedrijven in Capelle aan den IJssel en gemeenten met een

vergelijkbaar aantal inwoners



Figuur 5 Aantal dienstverlenende bedrijven in het Stadshart en in referentiecentramoeilijkeromaantegevenwelkeformulesontbrekenenkansrijkzijn.Nieuwehorecaisvaakafhankelijkvanlokaleondernemers.Deformulesdieerzijn,horenvaaktotdefastservicesector.EnkelevoorbeeldenzijnMcDonalds,LaPlaceenSubway.

Dienstverlening

OokhetaantaldienstverlenendebedrijveninhetStadshartisrelatiefklein(figuur5).Ditkomtvooraldoorhetkleineaantalfinanciële(o.a.bankenenverzekeraars)enparticulieredienstverleners(o.a.reisbureausenuitzend-bureaus).Veelvandedienstendiefinanciëleenparticulieredienstverlenersaanbiedenwordentegenwoordigviainternetaan-geboden.Hierdoorzullendergelijkebedrijvennaarverwachtingmindervestigingenhebbenindetoekomst.ErisgeenaanleidingomhetaantaldienstverlenersinhetStadshartuittebreiden.


3.5 Conclusies uitbreidingspotentie

Opbasisvaneenanalysevandehuidigeomvangvanhetwinkelaanbod,omvangvanwinkelsenontbrekendeformulesiseenforsetoenamevanhetwinkelaanbodreëel,ondanksdetrendsenontwikkelingenindedetailhandel.Deindicatieveberekeningenondersteunendezeuitbreidingspotentie.

UitbreidingenvanhetStadshartmetonderanderemeermodeenhorecamoetenleidentotmeersfeerenbeleving.IndatgevaliseengroeivandekoopkrachtbindingaanhetStadsharthaalbaar.DestijgingvandekoopkrachtbindingleidtertoedatwevoorhetwinkelaanbodinhetStadsharteenuitbreidingspotentieberekenenvan6.500à8.000m²wvo(circa8.400à10.400m²bvo).OpgemerktmoetwordendatinhetStadshartopditmomentcirca500m²wvo(circa400m²bvo)leegstaat.Deuitbreidingspotentieisdaardoorfeitelijkietslager.Hiermeerekeninghoudendiser,omgerekendnaarbrutovloer-oppervlak,inhetStadsharteenuitbreidings-potentievancirca8.000à10.000m²bvo.

Vergelijking met berekeningen uit 2007

In2007isreedseentotaleuitbreidingsruimtevoorhetStadshartberekendvancirca10.000à12.000m²bvo*.Hiervanisreedseenkleindeel(±850m²wvo=±1.000m²bvo)gerealiseerd.Circa3.850m²bvodaarvanwasbedoeldvoordagelijksaanbod.Detotaleuitbreidingspotentiediewijhebbenberekend(8.000à10.000m²bvo)komtderhalvenagenoegovereenmetdeberekeningenuit2007.Alleendeuitbreidingspotentievoordedagelijksesector(2.100à2.900t.o.v.3.850m²bvo)schattenwijlagerin.

Uitbreidingspotentie overige voorzieningen

BehalveeenuitbreidingspotentievoorwinkelsiserinhetStadshartookeenuitbreidings-potentievoorhorecabedrijven.Vooralvooreetcafésenrestaurantsliggenerkansen.Gedachtkanwordenaancirca2à3bedrijven(ca.300à500m²verkoopvloeroppervlakte).ErwordtreedsgedachtaanhetrealiserenvanéénàtweekioskenvoorhorecaophetAmnestyplein.Defeitelijkevraagnaarhorecavastgoedissterkafhankelijkvanlokaalondernemerschap.

* BRO(2007),‘Uitbreidingsmogelijkhedenen effectenwinkelcentrumDeKoperwiek’

Er zijn voldoende uitbreidingspotenties aanwezig

...en een sterker aanbod voor boodschappen.

Uitbreiding moet leiden tot meer sfeer en beleving...


4 Ruimtelijk- programmatische uitwerking

Deruimtelijkeinpassingvandeuitbreidings-plannenendeliggingvanpubliektrekkerszijninbelangrijkematebepalendvoorhetsuccesvandeuitbreidingen.Bijrealisatievandehuidigeuitbreidingsplannenzaldeonover-zichtelijkestructuurvanhetStadshartwordenverminderd.

EengoederuimtelijkeverdelingvandeuitbreidingsruimteendepubliektrekkerskanzorgenvooreenversterkingvanhetaanbodenderoutinginhetStadshart.DerelatietussendeCentrumpassageendeKoperwiekkanwordenverbeterd,zodathetaantrekke-lijkerwordthetheleStadsharttebezoeken.BelangrijkdaarvoorisdathetwinkelaanbodzoveelmogelijkwordtgeconcentreerdinhetStadshart/Koperwiek.HetisderhalveruimtelijkrelevantomuitbreidingofnieuwevestigingenvanwinkelsbuitenhetStadshartofandereregulierewinkelgebiedenzoveelmogelijktevoorkomen.

Spreiding van publiektrekkers

Kaart2geeftweerhoeeengoederuimtelijkespreidingvanpubliektrekkerskanleidentoteenbetereverbindingtussenbeidecentrumdelen.Detrekkerszijnzogesitueerddatpassantenvanheteneknooppuntnaarhetandereknooppuntwordengeleid.ZowordtgestimuleerddatbezoekersaanhetStadsharthetheleStadshartbezoeken.PubliektrekkersdieeendergelijkefunctiekunnenvervullenzijnonderandereAlbertHeijn,Jumbo,Hema,H&M,C&Aeneendiscountsupermarkt.

SubtrekkerskunnendedoorbloedingvanhetStadshartverderversterken.SubtrekkerszijnbijvoorkeurverspreidaanwezigtussendegroterepubliekstrekkersoffunctionerenalspubliekstrekkerindezijtakkenvanhetStadshart.VoorbeeldenvandergelijkesubtrekkerszijnKruidvat,Blokker,XenosenScapino.

Voorallepubliekstrekkersgeldtdatzijeenhedendaagsemaatmoetenhebben,dieheninstaatstelteencompleetengevarieerdassortimenttevoeren.Tabel5geefteenoverzichtvandehuidigeomvangende

Situering publiektrekkers van belang voor routing

Publiekstrekkers moeten hedendaagse maat hebben

Zij kunnen centrumdelen beter met elkaar verbinden


UitdeindicatieveberekeningkomtnaarvorendaterindedagelijksesectoronvoldoenderuimteisombehalveJumbo,ookAlbertHeijnuittebreidenéntegelijkertijdeendiscount-supermarktaanhetStadsharttoetevoegen.UitbreidingvanAlbertHeijnéntoevoegingvaneendiscounterzouertoeleidendathetdagelijkseaanbodinhetStadshartzosterkwordtdathetoverigedagelijkseaanbodindegemeentetemakenzalkrijgenmetkoopkrachtverlies.

Horeca

HorecainhetStadshartkanmeerderefunctieshebben.Hetkaneenondersteunendefunctiehebbenvoorhetwinkelaanbod,maarkanookeenbestemmingopzichzijn.Winkelondersteunendehorecaisbijvoorkeurgevestigdbijdewinkels,duscentraalinhetStadshart(kaart2).Gedachtkanwordenaanbijvoorbeeldeenbroodjeszaakofeenkoffie-entheehuis.EenhorecaformulediepastbinneneencentrumalshetStadshartisLaPlace.

HetStadspleinleentzichgoedvoordag-enavondhoreca,zoals(eet)cafés,grand-cafésenrestaurants.Eenhorecaformulewaaraan

gedachtkanwordenisbijvoorbeeldHumphrey’s.

DegemeentelijkeambitieishettoevoegenvanmeersfeerenbelevingaanhetStadshart,onderanderedoorhettoevoegenvanhoreca.Omdittestimulerenishetruimtelijkrelevantuitbreidingvanhethoreca-aanbodbuitenhetStadshartzoveelmogelijktevoorkomen.

Tabel 5 Omvang publiektrekkers

Huidige

omvang

Potentiële/

gewenste

omvang

Dagelijks

AH(XL) 2.100 3.000Jumbo 1.050 2.000

Niet-dagelijks

Hema 450 1.000H&M 925 925

Potentiële nieuwe

publiekstrekkers

C&A 1.000Lidl 1.000

potentiële/gewensteomvangvandebelangrijkstepubliektrekkers.

Beperkte ruimte voor plannen dagelijks aanbod

VanuitderuimtelijkestructuurishetgewenstsupermarktJumbouittebreidennaareenomvangdievergelijkbaarisaandehuidigeAlbertHeijn.ZoontstaaterevenwichtindespreidingvanhetdagelijkseaanbodinhetStadshart,doordataanweerszijdenvanhetStadsharteensterkesupermarktisgevestigd.


Bijlage 1 Distributieve mogelijkheden

Distributie planologisch onderzoek (dpo)

Invroegeredpo’swerdhethaalbarewinkelaanbodvaaknauwkeurigberekend.Doorgroteonderlingeverschillenintypenwinkelgebieden,branchesenwinkelformulesmoetendergelijkeberekeningengenuanceerdwordenbeoordeeld.Dehaalbaarheidvanwinkelswordtveelmeerbepaalddoordepotentiëlefunctieenkwaliteitvanhetwinkelgebied.Nietteminkaneenkwantitatieveanalysevanvraagenaanbodeenindicatiegevenvanoverbewinkelingofuitbreidingspotenties.

Variabelen

Bijdezekwantitatieveanalysegaathetomdeverhoudingtussenvraagenaanbod.Devraagzijdewordtbepaalddoordeomzetperhoofd,deomvangvanhetverzorgingsgebied(aantalinwoners),dematewaarinhetomzetpotentieelterechtkomtinhetbetreffendewinkelgebied(koopkrachtbinding)endematewaarinomzetvanelderstoevloeit(koopkrachttoevloeiing).Aandeaanbodzijdespelendeomvang(m²winkelvloeroppervlak)enbenodigdeomzetperm²wvo(vloerproductiviteit)eenrol.

Verzorgingsgebied

HetprimaireverzorgingsgebiedvanhetStadshartisCapelleaandenIJssel.Indegemeentewonencirca66.000mensen.Hetinwonertalzaltotenmet2020stabielblijven.Wegaaninalleberekeningenderhalveuitvancirca66.000inwoners.

Gemiddelde omzet per inwoner

Indistributieveberekeningengaanweuitvandelandelijkgemiddeldeomzetperhoofdvandebevolkingperjaar.Bijdegemiddeldeomzetperhoofdvandebevolkingzijnnietalleenbestedingenvanconsumentenmeegenomen,maarookbestedingenvanbedrijveninwinkels.

Wemakenonderscheidtussenwinkelsmetdagelijkseaanbod(Dagelijks)enwinkelsmetniet-dagelijksaanbod(Niet-Dagelijks).Winkelsmetdagelijksaanbodzijnsupermarkten,versspeciaalzakenenwinkelsinpersoonlijkeverzorging(o.a.drogisterij).Winkelsmetniet-dagelijkseaanbodzijnmodewinkels(kleding,schoenenenlederwaren),winkelsmetoverigniet-dagelijksaanbod(o.a.warenhuizen,huishoudelijkeartikelen,sport-,speelgoedzaken,winkelsinwit-enbruingoed)enwinkelsmetvolumineusaanbod(tuincentra,bouwmarkten,overigedoe-het-zelfzakenenwoninginrichtingszaken).

InNederlandisdetotaleomzetvanwinkelsin2010circa€83,5mld(exclusiefBTW).Ditbetekenteengemiddeldeomzetperhoofdvandebevolkingperjaarvancirca€5.040.Hiervanwordt€2.310omgezetinwinkelsmetdagelijksaanboden€2.730inwinkelsmetniet-dagelijksaanbod*.

HetStadshartheefteenbelangrijkefunctievoordagelijksenniet-dagelijksaanbod.OmdeuitbreidingspotentiesteberekenenvoorhetStadshartmakenweeendistributieveberekeningvoordedagelijksendeniet-dagelijksesector.

* HBD(2011),Omzetkengetallentenbehoevevanruimtelijk-economisch onderzoek


WanneerhetgemiddeldbesteedbaarinkomenperinwonerinhetverzorgingsgebiedafwijktvanhetNederlandsgemiddeldeishetgewenstdegemiddeldeomzetcijfersperhoofdaantepassen.Voorwinkelsmetdagelijksaanbodishetgebruikelijkhetomzetcijferperhoofdaantepassenmeteencorrectievan¼vanhetpercentagedathetinkomenlagerofhogerisdanhetNederlandsgemiddelde.Voorwinkelsmetniet-dagelijksaanbodishetgebruikelijkeencorrectiedoortevoerenvan½vanhetpercentagedathetinkomenlagerofhogerisdanhetgemiddelde.OmdathetgemiddeldbesteedbaarinkomenindegemeenteCapelleaandenIJssel7%bovenhetlandelijkgemiddeldeligt(CBS,2011),gaanweuitvanietshogereomzetcijfersperinwoner.Voorwinkelsmetdagelijkseartikelengaanwijuitvan€2.348x(€2.310+(¼x7%x€2.310)).Voorwinkelsmetniet-dagelijkseartikelen(exclusiefvolumineusaanbod)gaanweuitvan€2.821x(€2.730+(½x7%x€2.730)).

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

NietallebestedingenvaninwonersvanCapelleaandenIJsselkomenterechtinheteigenwinkelapparaat.HetaandeelvandetotalebestedingenvaninwonersuitCapelleaandenIJsseldatterechtkomtindeeigenwinkelsnoemenwedekoopkrachtbinding.BehalvebestedingenuithetprimaireverzorgingsgebiedontvangendewinkelsinhetStadshartookbestedingenvaninwonersvanbuitenhetprimairverzorgingsgebied.Ditaandeelbinnendetotaleomzetnoemenwedekoopkrachttoevloeiing.

InhetKoopstromenonderzoekRandstad2011isdekoopkrachtbindingen-toevloeiinggemetenvandegemeenteCapelleaandenIJsselaanhetStadshart.Indedagelijksesectoriseenkoopkrachtbindinggemetenvan

30%eneentoevloeiingvan12%.Indeniet-dagelijksesectoriseenbindinggemetenvan17%eneentoevloeiingvan29%.

Koopkrachtbinding en -toevloeiing dagelijks

InhetKoopstromenonderzoekRandstad2011iseenkoopkrachtbindinggemetenvanCapelleaandenIJsselaanhettotaledagelijksewinkelaanbodindegemeentevan82%.EenversterkingvanhetdagelijkseaanbodinhetStadshartkanertoeleidendateendeelvandebestedingendienubuitenCapelleaandenIJsselplaatsvinden,inCapellezullenwordengedaan.Weachteneenstijgingnaar85%koopkrachtbindinghaalbaar(+3%).DezestijgingisvolledigtoeteschrijvenaanhetStadshart.HetkoopstromenonderzoekheefteenhuidigebindingaanhetStadshartgemetenvan30%.OpbasisvaneenversterkingvanhetStadshartachtenwijderhalveeenstijginghaalbaartot33%.DeextrabestedingeninhetStadshartzijnbestedingendieeerderbuitenCapelleaandenIJsselplaatsvonden.DetoenamegaatderhalveniettenkostevandebestedingeninhetoverigedagelijkseaanbodinCapelleaandenIJssel.

NaastbestedingenuitCapelleaandenIJsselheefthetStadshartookenigetoevloeiingvanomzetvanbuitendegemeente.Inhetkoopstromenonderzoekiseentoevloeiinggemetenvan12%.DezekomtvooraluitRotterdamenKrimpenaandenIJssel.Voordeberekeningvanhethaalbarewinkelaanbodgaanweuitvaneenvergelijkbaretoevloeiing(circa12%).


Koopkrachtbinding en -toevloeiing niet-dagelijks

Inhetkoopstromenonderzoekiseenbindinggemetenvan17%aanwinkelsmeteenniet-dagelijksaanbodinhetStadshart.DezerelatieflagekoopkrachtbindingisvooreendeelteverklarendoordesterkeconcurrentievanstadsdeelcentrumRotterdamAlexandriumenhetcentrumvanRotterdam.DeaanwezigheidvanHetSchollebosendegolfbaanzorgtervoordatinwonersvanCapelle-NoordvooreenbelangrijkdeelopRotterdamAlexandriumzijngeoriënteerd.

DeambitieishetStadshartteversterkenmetonderanderemeermodeenhoreca.HierdoorneemtdeaantrekkelijkheidvanhetStadsharttoeenkaneenhogerebindingwordengerealiseerd.RekeninghoudendmetdepositievanRotterdamAlexandriumenhetcentrumvanRotterdamachtenwijeenstijgingvandekoopkrachtbindinghaalbaarvan5%tot22%.VoordetoevloeiingnaarhetStadshartachtenweindetoekomsteenvergelijkbaarniveaualsnuhaalbaar(circa29%).

Gemiddelde omzet per m²

InNederlandbedraagtdegemiddeldeomzetperm²(uitdeverkoopaanconsumentenenbedrijven)inwinkelsmetdagelijksaanbodcirca€7.130,-(excl.BTW).HetdagelijksewinkelaanbodinhetStadshartheeftopditmomenteengemiddeldomzetperm²wvovancirca€11.500,-.DitisruimbovenhetNederlandsegemiddelde.Dedrukophetdagelijksewinkelaanbodisgroot.Ditkantenkostegaanvandeaantrekkelijkheidvanhetdagelijkseaanbod(druk,uitverkochteartikelen,etc).

Centrumgebiedenmoeteninalgemenezinmeeromzettenperm²wvodanwinkelsbuitencentrumgebieden.Daarnaasthebbensupermarkten

ennieuwewinkelseenrelatiefhogeomzetperm²wvonodigomgoedtekunnenfunctioneren.VoorhetdagelijksewinkelaanbodinhetStadshartgaanwijuitvaneenomzetvancirca€9.000,-perm²wvo.Ditisminderdandehuidige(te)hogeomzetperm²wvo,maartegelijkertijdmeerdanhetNederlandsegemiddelde.

Inwinkelsmetniet-dagelijksaanbodbedraagtdegemiddeldeomzetperm²circa€2.070,-(excl.BTW).Inhetkoopstromenonderzoekisgemetendathetniet-dagelijksewinkelaanbodinhetStadsharteengemiddeldeomzetperm²wvoheeftvancirca€3.500,-.Ditisbovenhetlandelijkgemiddelde,maarligtopeenreëelniveauvooreencentrumgebied.EenmogelijkeuitbreidingvanhetwinkelaanbodinhetStadshartmoeterniettoeleidendathetaanbodzogrootwordtdateronvoldoendeomzetperm²overblijft.Voordeberekeningvanhethaalbareaanbodindeniet-dagelijksesectorindetoekomstgaanweuitvandehuidigeomzetperm²wvo(€4.000,-).

Indicatie distributieve mogelijkheden

Opbasisvanbovenstaandecijferswordteentweetalindicatieveberekeningengemaaktvandedistributievemogelijkhedenin2020.Deeersteberekeningisvoordedagelijksesector.WeberekeneneenuitbreidingsruimtevoordedagelijksesectorinhetStadshartvancirca1.700m²wvo(circa2.400m²bvo).Detweedeberekeningisvoorhethaalbareniet-dagelijksewinkelaanbodinhetStadshart.Weberekeneneenmarktruimtevancirca5.800m²wvo(circa7.300m²bvo).


Tabel I Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks in Stadshart

in 2020

InwonersCapelleaandenIJssel 66.000Omzet/inwoner(excl.BTW) €2.348Koopkrachtbinding circa33%Koopkrachttoevloeiing circa12%Totalepotentiëleomzet(excl.BTW) €58,1mlnOmzet/m2wvo(excl.BTW) €9.000Potentieelwinkelaanbodm²wvo 6.500Aanwezigwinkelaanbodm²wvo 4.800Uitbreidingspotentiem²wvo 1.700Uitbreidingspotentiem²bvo* 2.400*Verhoudingwvo/bvo:70%

Tabel II Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Niet-Dagelijks in

Stadshart in 2020

InwonersCapelleaandenIJssel 66.000Omzet/inwoner(excl.BTW) €2.821Koopkrachtbinding circa22%Koopkrachttoevloeiing circa29%Totalepotentiëleomzet(excl.BTW) €57,7mlnOmzet/m2wvo(excl.BTW) €3.500Potentieelwinkelaanbodm²wvo 16.500Aanwezigwinkelaanbodm²wvo 10.700Uitbreidingspotentiem²wvo 5.800Uitbreidingspotentiem²bvo* 7.300*Verhoudingwvo/bvo:80%


Bijlage 2 Formulelijst

InonderstaandetabelzijnformulesweergegevendienietinhetStadshartzijngevestigd,maarwelindebenchmarksteden.Hoevakereenwinkelformuleindebenchmarkstedenvoorkomt,hoehogerdezeopdelijsthieronderstaat.

Dagelijks

Supermarkten Versspeciaalzaken

Persoonlijke

verzorging

LIDL MULTI-VLAAI CANDYSHOP DETUINENAHXL KIPPIE MITRA MOOIHOOGVLIET PRIMERA NATUURWINKEL DABVDHEIJDEN ECHTEBAKKER PARTI KRINGAPOTHKDEKAMARKT HOOGVLSLIJT TABAC&GIFTS MEDIQALDI-MARKT BAKKERBART ULJEE RITUALSEKOPLAZA DEKASLIJTER VANMAANEN THEBODYSHOP

DIRCKIII VITAMINSTORE TREKPLEISTERKAASENZO VIVANTVOSKAMP VVESSEM&LP

Niet-dagelijks

Kleding en modeaccessoires

MISSETAM CVOGELE CECIL RODEWINKELDIDI KENNEDY CLAIRESACCE SCORESTEPS MKMDESIGN COLLEGESTYLE SHOEBYC&A ANNAVTOOR HENK TERSTALLIVERA BIJOUBRIGIT HENNYSRITS THESTONEVEROMODA KELLYFASHION JAMBELLE TOMTAILORJACK&JONES MENATWORK LANDGRAAF TRENDSETTERWIBRA ULLAPOPKEN LINDESSA VANDALWITTEVEEN VILACLOTHES MANOFTHEWORL VANUFFELENJEANSCENTRE ZAZA MENSHOPSMIT WESTOREPROMISS AMERICATODA NEWYORKER YAYASUPERSTAR BLUE32 O.N.L.Y.WEMEN BROUWERS OPEN32

Schoenen en lederwaren

BRISTOL BOVENDEERT LEEMANS TAFTSCHOENENECCO HOUSESHOES OMODA VANOSLEDERSCHOENENREUS MANFIELD SHOEOUTLET ZIENGS

Warenhuis Hobby Juwelier en optiek Media

V&DWARENHUIS PIPOOS SPECSAVERS BRUNA

Spel Sport HETHUISOPT BOEKENVOORDE

BARTSMIT ANWB LUCARDI GAMEMANIA

Huishoudelijke en

luxe-artikelen

INTERSPORT BRILSERVICE EXPO

ACTION SNEAKERS EYEFASHION FAKKELBOEKHWERELDWINKEL SPORT2000 JUWELIERSHUI INKSTATIONCOOK&CO RUNNINGCENT SIEBEL PLANTAGEB&MLIN-O-LUX STUMPEL


Bruin-/witgoed en computershops Fiets- en

autoaccessoires

Overige

detailhandel

PHONEHOUSE ELECWORLD ADOBIKE SCHOONENBERGVODAFONE HI BANIERHUIS EUROLANDKPNSTORE TELECOMBINAT Overig plant

en dier

BIGBAZAR

TELFORT BCC PETSPLACE OUDERENWINKET-MOBILE SCHEER&FOPPE FAUNALAND THUISZORGWNKBLOCK TELEFOONKOPE LANSUPLANT

1155.0412 Programma Stadshart Capelle aan den IJssel 28-11-2012 · Rotterdam Alexandrium een...

Documents

Transcript of 1155.0412 Programma Stadshart Capelle aan den IJssel 28-11-2012 · Rotterdam Alexandrium een...