Leusden Zuid – Wijziging Bieshaar · PDF filedeze voorzieningen verplaatst naar een...

Gemeente

/ L

eu

sde

n

Bestemmingsplan

/ L

eu

sde

n Z

uid

– W

ijzi

gin

g B

iesh

aa

r

Bestemmingsplan Leusden Zuid - Wijziging Bieshaar

procedure datum

ontwerp 20 juni 2013

vastgesteld 26 november 2013

onherroepelijk ....

opdrachtgever gemeente Leusden

opdrachtnemer amer / ruimtelijke ontwikkeling

Zonnehof 43

3811 ND Amersfoort

033-4621623

[email protected]

www.amer.nl

status vastgesteld

projectnummer 41140c

plan-idn nvt

documentdatum 3 december 2013

Inhoudsopgave pag.

Toelichting 3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling 5 1.2 Begrenzing plangebied 5 1.3 Geldende bestemmingsplan 6 1.4 Leeswijzer 6

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Historische situatie 7 2.2 Huidige inrichting 7

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Uitgangspunten 9 3.2 Stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit 9 3.3 Groen en parkeren 10 3.4 Duurzaamheid 11

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden 4.1 Inleiding 13 4.2 Archeologie 13 4.3 Cultuurhistorie 15 4.4 Bodem 15 4.5 Externe veiligheid 16 4.6 Flora en fauna 18 4.7 Geluid 20 4.8 Luchtkwaliteit 20 4.9 Milieuhinder bedrijvigheid 21 4.10 Waterparagraaf 22 4.11 Verkeer en parkeren 23 4.12 Kabels en leidingen 23

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 5.1 Algemene juridische opzet 25

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 27 6.2 Economische uitvoerbaarheid 27

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek.pdf 29 Bijlage 2 Memo DHV 29

Voorschriften 31

2

"Leusden-Zuid, wijziging Bieshaar" (vastgesteld)

3


Toelichting

4


5


Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft de herontwikkeling van het voormalig

winkelcentrum Bieshaar te Leusden Zuid. Aan de Prinses Irenelaan 9-23 waren diverse winkels

(waaronder een supermarkt) gevestigd die gezamenlijk het voorzieningencluster vormeden voor de

wijk Leusden Zuid. Met de ontwikkeling van Tabaksteeg, direct grenzend aan Leusden-Zuid, zijn

deze voorzieningen verplaatst naar een nieuw winkelgebied op de overgang tussen Tabaksteeg en

Leusden Zuid. Een groter afzetgebied, maar ook een synergie van Leusden Zuid en Tabaksteeg

wordt hiermee bewerkstelligd.

Inmiddels zijn de winkels in Leusden Zuid gesloopt en zal het braakliggende gebied ingevuld

worden met grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling past niet binnen de kaders van het

vigerende bestemmingsplan, maar wel binnen de op het plangebied aanwezige

wijzigingsbevoegdheid.

Onderhavig plan maakt deze bestemmingsplanwijziging juridisch mogelijk, waardoor de gewenste

ontwikkeling kan worden uitgevoerd.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Prinses Irenelaan 9-23 te Leusden en wordt begrensd door de

Prinses Irenelaan aan de oostzijde, de Prinses Christinalaan aan de noordzijde, de achterzijden van

de bebouwing aan de Prinses Margrietlaan en de achterzijden van de bebouwing aan de Koningin

Beatrixlaan.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

6


1.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan "Leusden Zuid", vastgesteld op 1 april 2004 en

heeft de bestemmingen "Centrumdoeleinden" en "Woonstraten".

Op het plangebied is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig, die het mogelijk maakt om de

bestemming te wijzigen naar onder andere wonen, tuinen en erven.

Afbeelding - Uitsnede geldende bestemmingsplan Leusden-Zuid

Aangezien er sprake is van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan

Leusden-Zuid en het een relatief kleine ontwikkeling betreft, is niet specifiek getoetst aan het

ruimtelijk relevante beleid. Het plan gaat na de vereiste procedures deel uitmaken van het

bestemmingsplan Leusden-Zuid en voldoet daarmee aan alle ruimtelijk relevante beleidskaders. In

hoofdstuk 5 zijn wel de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waar

onderhavige ontwikkeling aan is getoetst.

1.4 Leeswijzer

Het plan is als volgt opgebouwd:

hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande situatie van het plangebied;

in hoofdstuk 3 wordt de toekomstige situatie van het plangebied uiteengezet;

hoofdstuk 4 gaat in op de planologische en milieutechnische randvoorwaarden;

hoofdstuk 5 bevat de juridische planopzet;

in hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan

aangetoond.

7


Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Historische situatie

Ontstaansgeschiedenis

Winkelcentrum Bieshaar is opgericht tijdens de totstandkoming van de woonwijk Leusden Zuid. De

kern wordt gekenmerkt door een drietal noord zuid lopende, min of meer rechte lanen. Deze lanen

ontsluiten met name in het zuiden kleine, doodlopende woonstraten. De woonstraten in het

noorden lopen niet dood, maar verspringen, waardoor er korte woonstraten zijn ontstaan. In het

zuiden, langs de Prinses Irene Laan, ligt het winkelcentrum. De centrale weg door Leusden-Zuid is

de Prinses Irene Laan/De Roo van Alderwereltlaan.

Het woongebied achter het lint is redelijk eenvormig, hoewel het in verschillende tijden gebouwd is,

variërend van de jaren 50 tot de jaren 70. Het betreft voornamelijk rijen woningen, gebouwd in

twee bouwlagen met een kap, parallel aan de weg. De woningen van het type twee-onder-één-kap

staan op de hoeken van de korte woonstraten. Deze woningen sluiten aan op de naastgelegen rijen

woningen en kennen dezelfde detaillering, kleurgebruik en stijlkenmerken.

2.2 Huidige inrichting

Ruimtelijke beschrijving

Het plangebied werd gekenmerkt door één-laagse bebouwing, waarin zich diverse winkels, horeca

en dienstverlening bevonden. Inmiddels is deze bebouwing gesloopt.

Grenzend (zijdelings en achter) aan deze bebouwing zijn grondgebonden woningen gesitueerd,

overwegend bestaande uit 2 bouwlagen met een flauwhellend dak. Direct tegenover het plangebied

zijn, in tegenstelling tot het gros van de overige grondgebonden woningen in Leusden Zuid, drive-in

woningen aanwezig, bestaande uit 3 bouwlagen met een flauwhellende kap.

Functionele beschrijving

Zoals hierboven reeds beschreven is het winkelcentrum reeds gesloopt en betreft het thans een

braakliggend terrein.

Overige aspecten

Het parkeren ten behoeve van de winkelfuncties is gesitueerd aan de zijde Prinses Irenelaan in de

vorm van gestoken parkeerplaatsen. Uiteraard zijn deze parkeerplaatsen niet geamoveerd. Aan de

achterzijde van het voormalige winkelcentrum zijn garageboxen gesitueerd, die middels een

achterom worden ontsloten. Deze achterom werd tevens gebruikt als bevoorradingsroute voor de

achterzijde van de winkels. Deze achterom dient gehandhaafd te worden.

8


9


Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

3.1 Uitgangspunten

De uitgangspunten voor de nieuwe invulling worden ingegeven door de verkaveling, sfeer en

uitstraling van Leusden Zuid. Tegenover het plangebied (aan de oostzijde van de Prinses Irenelaan)

zijn drive-in woningen gesitueerd. Deze wand kenmerkt zich door een hogere en forsere uitstraling.

Door de brede straatprofielen, die zo kenmerkend zijn voor Leusdenzuid, is het heel voorstelbaar

dat de nieuwe invulling een wat steviger karakter krijgt dan de huidige eenlaagse, platte bebouwing.

De verkaveling van Leusden Zuid bestaat uit gesloten bouwblokken in een ruitvormig patroon. Ook

het voorliggende plangebied maakt onderdeel uit van een gesloten bouwblok. De nieuwe wand

maakt het bouwblok af. De noordelijke kop van de nieuwe wand aan de Prinses Irenelaan vormt

een continuering van de wand aan de Prinses Christinalaan en is ook de beëindiging van de zichtlijn

komend vanuit het noorden via de Prinses Irenelaan. Deze kop verdient bijzondere aandacht. Bij de

invulling van de locatie dient rekening gehouden te worden met de bereikbaarheid van de diverse

garageboxen aan de achterzijde van het plangebied.

3.2 Stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit

Stedenbouwkundige opzet

In het verkavelingsvoorstel wordt uitgegaan van zestal rijwoningen aan de zijde Prinses Irenelaan.

Aan de Prinses Christinalaan wordt een tweekapper ingepast, aansluitend op het

verkavelingspatroon van de aangrenzende blokjes woningen.

Afbeelding - Verkavelingsvoorstel

10


Afbeelding - Voorgestane bouwmassa zijde Prinses Irenelaan

Beeldkwaliteit

Ten aanzien van de sfeer en uitstraling van de woningen worden de navolgende

uitgangspunten geformuleerd:

het maken van verbijzonderingen van het blokje ter plaatse van de hoekwoningen. Dit

kan door middel van het verhogen van de goot, het maken van een topgevel of

verbijzonderingen in het metselwerk, hoekramen etc.;

zijgevels moeten voorzien zijn van openingen, blinde zijgevels zijn uitgesloten;

verspringingen in de voorgevellijn zijn toegestaan, waardoor er subtiele geleding

ontstaat;

de individuele woning mag zich op een terughoudende wijze onderscheiden. Eenheid en

rust vormen de sleutelwoorden in de wandvorming;

de bouwmassa bestaat uit 2 bouwlagen met een kap;

het toepassen van traditionele materialen wordt voorgestaan: baksteen, hout en

keramische dakpannen;

Leusden Zuid is in de jaren 70 gebouwd en wordt gekenmerkt door het toepassen van

hele lichte tinten baksteen (geel, lichtrood). Een verwijzing door middel van het keimen

van de stenen of het ook toepassen van lichte baksteen is voorstelbaar;

de daken worden voorzien van antracietkleurige keramische pannen;

de architectuur moet aansluiten bij het karakter van Leusden Zuid, maar hoeft geen

letterlijke vertaling te zijn van de aanwezige jaren 70 architectuur.

Afbeelding - Referentiebeelden verbijzonderingen hoekwoningen

3.3 Groen en parkeren

Per woning moet minimaal 1,8 parkeerplaats worden gerealiseerd. Voor parkeren op eigen

terrein moet rekening worden gehouden met de volgende correctiefactoren:

- een garage met oprit van minimaal 10 meter (opstelruimte voor 2 auto’s ) telt mee

als 1,4 parkeerplaats;

11


- een garage met een oprit korter dan 10 meter (opstelruimte voor 1 auto) telt mee als

0,7 parkeerplaats;

- garage zonder oprit wordt gerekend als 0,0 parkeerplaats

In de nieuwe verkaveling worden 16 gestoken parkeerplaatsen gehandhaafd aan de Prinses

Irenelaan.

Van de 8 te realiseren woningen worden er 4 voorzien van een lange oprit (10 meter). Per

saldo levert dit 5,6 (afgerond 5) parkeerplaatsen op. Dit betekent dat er in totaal 21

parkeerplaatsen worden gerealiseerd waar er op grond van de gehanteerde parkeernorm

14,4 (afgerond 15) benodigd zijn.

De restruimte kan mede worden gebruikt voor het parkeren van auto’s van

bewoners/bezoekers van de woningen van de even zijde van Prinses Irenelaan.

In de openbare ruimte zijn aan de zijde van het voormalige winkelcentrum tussen de

parkeervakken bomen gesitueerd. Op de hoek Prinses Irenelaan en Prinses Christinalaan zal

als een groenplek ingericht worden aanwezig waar ook nog een boom is gesitueerd.

Door een herverdeling van de gestoken parkeerplaatsen aan de Prinses Irenelaan, kan er 1

boom gehandhaafd blijven. De overige bomen worden vervangen door nieuwe bomen. De

bestaande boom op de hoek Prinses Irenelaan/Prinses Christinalaan wordt eveneens

gehandhaafd.

3.4 Duurzaamheid

De voorgestane woningen sluiten aan op de stedenbouwkundige opzet van Leusden Zuid en

versterken daarmee het karakter van Leusden Zuid. De beoogde woningen zijn bedoeld voor

onder andere starters en doorstromers en maken daardoor de wijk ook duurzamer, door het

stimuleren van jonge aanwas in de wijk.

Bij de realisatie van de woningen zal zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van duurzame

materialen.

12


13


Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Inleiding

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient een planologische en milieuhygiënische

afweging plaats te vinden. Hoewel het een beperkte planologische aanpassing betreft, geldt

dit ook voor de onderhavige situatie. Hierna wordt een afweging gemaakt op de relevante

aspecten.

4.2 Archeologie

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de

volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988)

betekent. Op basis van de Wet op de archeologische Monumentenzorg is de overheid

verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische

(verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Behalve een waardevol bodemarchief kan er ook sprake zijn waardevolle bebouwing. Het kan

daarbij gaan om rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Rijksmonumenten zijn

beschermd op basis van de Monumentenwet (1988). Gemeentelijke monumenten zijn

beschermd op basis van de gemeentelijke monumentenverordening. Een vertaling van deze

regelgeving in het bestemmingsplan zou dubbelop zijn, overigens zijn op het perceel geen

rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.

14


Afbeelding - Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Leusden

Voor onderhavig plangebied geldt een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Op

basis hiervan dient voor plangebieden groter dan 500 m2 waarbinnen bodemingrepen dieper

dan 30 cm-mv plaatsvinden een archeologisch onderzoek plaats te vinden. Deze grenzen

worden met onderhavige ontwikkeling overschreden. Het uitvoeren van een archeologisch

onderzoek is op basis daarvan noodzakelijk. Onderhavig plangebied is in het verleden echter

bebouwd geweest. Bij de realisatie van het betreffende winkelcentrum is de grond naar alle

waarschijnlijkheid overal geroerd geweest. Dit houdt in dat de trefkans aanzienlijk lager is.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het uitvoeren van een archeologisch

onderzoek niet noodzakelijk is voor deze locatie.

De archeologische meldplicht blijft onverminderd van toepassing. Dit houdt in dat eventuele

archeologische vondsten die worden gevonden tijdens de werkzaamheden direct moeten

worden gemeld aan het bevoegd gezag.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

15


4.3 Cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1

januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel

erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in ruimtelijke plannen

aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische

waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze

waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het plan.

Aangezien de bestaande bebouwing, die overigens geen cultuurhistorische waarde had, reeds

is gesloopt, is er geen bebouwing meer op het perceel aanwezig. Tevens zijn op de

Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Utrecht voor de onderhavige locatie geen

cultuurhistorische waardevolle aspecten aangegeven.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de

toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de

bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats),

zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In

het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de

toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Aangezien bij onderhavige ontwikkeling sprake is van een wijziging van het bodemgebruik, is

een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in

bijlage 1. De conclusie is hierna weergegeven.

Conclusie Fase 1

Ter plaatse van de onderzoekslocatie (fase 1, supermarkt) is in de bovengrond een licht

verhoogde concentratie aan PAK gemeten. De ondergrond ter plaatse van de

onderzoekslocatie is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

In het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie worden licht verhoogde concentraties

aan barium en zink gemeten.

De huidige onderzoeksresultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen

bestemmingswijziging en herontwikkeling van de onderzoekslocatie.

Aanbevelingen Fase 1

Nader bodemonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht op dit deel van de onderzoekslocatie.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat het overige deel van de onderzoekslocatie nog

onderzocht moet worden in fase 2.

Indien grond en/of puin van de locatie verwijderd wordt, zal door middel van een

partijkeuring conform Besluit bodemkwaliteit bepaald moeten worden of de vrijkomende

grond geschikt is voor hergebruik.

Door Heijmans Wegen bv, Bodemspecialismen in in 2012 voor fase 2 een verkennend

bodemonderzoek verricht.

16


Conclusie Fase 2

Op basis van de onderzoeksresultaten is ter plaatse van de onderzoekslocatie, winkelcentrum

Bieshaar te Leusden (fase 2), zowel in de boven- als ondergrond geen sprake van een

verontreiniging in de grond. Wel moet worden opgemerkt dat het onderzoek voornamelijk

buiten de panden is uitgevoerd. Omdat er sprake is van een onverdachte locatie en in het

bodemonderzoek geen verhoogde gehalten in de grond zijn gemeten, mag worden

aangenomen dat de bodemkwaliteit onder de bebouwing vergelijkbaar is met de overige

grond op de onderzoekslocatie. In het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie wordt

een licht verhoogde concentratie aan xylenen gemeten.

De huidige onderzoeksresultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen

bestemmingswijziging en herontwikkeling van de onderzoekslocatie.

Aanbevelingen Fase 2

Nader bodemonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Indien grond en/of puin van de

locatie verwijderd wordt, zal door middel van een partijkeuring conform Besluit

bodemkwaliteit bepaald moeten worden of de vrijkomende grond geschikt is voor

hergebruik.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij

de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen

en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van

gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen

tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden.

Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-

tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare

brandstof en elektriciteit). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de

personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak

afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de

personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

17


Afbeelding - Uitsnede risicokaart Nederland (bron: www.risicokaart.nl)

De risicokaart Nederland laat zien dat in de directe nabijheid van het plangebied geen

risicovolle inrichtingen, op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

aanwezig zijn.

De dichtstbijzijnde vastgestelde Route Gevaarlijke Stoffen (RGS) is de Arnhemseweg, ten

westen van het plangebied. Deze ligt op een afstand van ruim 100 meter ten opzichte van het

plangebied en nog meer ten opzichte van de nieuw te realiseren woningen zelf (de

zogenoemde "kwetsbare objecten").

De dichtstbijzijnde buisleiding (W-520-06-KR-004) in de omgeving waarmee, op basis van

het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), rekening dient te worden gehouden, ligt

op een afstand van circa 240 meter. Het betreft een buisleiding die in beheer is bij de

Gasunie. De plaatsgebonden risicocontour voor deze leiding ligt op het hart van de leiding

zelf. De afstand tot aan de woningen is daarom ruim voldoende.

18


Groepsrisico

Het groepsrisico is de cumulatieve kans per jaar dat een groep personen overlijdt als

rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een

ongewoon voorval binnen die inrichting of met een transportmodaliteit waarbij een

gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt weergegeven in een fN-curve, waarin

het aantal doden is uitgezet tegen de cumulatieve kans op scenario's met dat aantal doden. In

de fN-curve wordt een oriëntatiewaarde aangegeven, die het ijkpuntaangeeft waarin gezocht

moet worden naar maatschappelijk aanvaardbare grenzen.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Bij de verantwoordingsplicht voor het GR staat de vraag centraal in hoeverre het GR als

gevolg van het bestemmingsplan kan worden geaccepteerd, waarbij ook wordt ingegaan op

de vraag welke veiligheidsverhogende maatregelen getroffen kunnen worden. Naarmate de

toename van het GR hoger is, en/of de oriëntatiewaarde wordt benaderd of zelfs

overschreden, zijn de eisen die worden gesteld aan de verantwoording zwaarder.

Bestemmingsplan Leusden-Zuid wijziging Bieshaar

De bestemming van het plangebied wordt gewijzigd. Er worden 8 grondgebonden woningen

gerealiseerd op de locatie van het buurtwinkelcentrum De Bieshaar.

Relevante risicobronnen

Voor het plangebied is met betrekking tot de groepsrisicoverantwoording is alleen de

Buisleiding (W-520-06-KR-004) van de Gasunie relevant. Deze buisleiding is gelegen op een

afstand van ongeveer 240 meter van het plangebied.

De Route gevaarlijke stoffen is niet relevant aangezien deze op meer dan 100 meter van het

plangebied is gelegen.

Personendichtheid

Het plan heeft betrekking op de ontwikkeling van 8 woningen. Uitgaande van 2,4 personen

per woning en, zullen er in de dagperiode (van 8.00 uur tot 18.30 uur) 19 personen aanwezig

zijn en in de nachtperiode (18.30 uur tot 08.00 uur) 38 personen.

Ten opzichte van de bestaande situatie (buurtwinkelcentrum) zullen er in de dagperiode

minder personen aanwezig zijn, in de nachtperiode betekent dit een lichte verhoging.

Dit heeft echter geen relevante invloed op de hoogte van het GR.

Verantwoording groepsrisico

Gelet op bovenstaande informatie acht de gemeente Leusden de externe veiligheidssituatie in

het plangebied verantwoord.

4.6 Flora en fauna

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en

soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op een project:

Natura 2000;

Beschermde natuurmonumenten;

Ecologische hoofdstructuur.

Natura 2000

19


Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en

soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken

hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en

handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de

kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is

aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Het plangebied ligt buiten de invloedsfeer van Natura 2000-gebieden. Voor de ontwikkeling

van het voorgenomen plan hoeft in het kader van de Natuurbeschermingswet geen nader

onderzoek te worden uitgevoerd.

Beschermde natuurmonumenten

Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk

of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op

rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om

handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het

natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet).

In het plangebied komen geen beschermde natuurmonumenten voor.

Ecologische Hoofdstructuur

Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden.

Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene

naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen

vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale

omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS in beginsel niet mogelijk. Het plangebied ligt

niet binnen de EHS.

Soortbescherming

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en

diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen

die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten

(algemene verbodsbe-palingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en

dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen

leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn,

moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen,

indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk

beperkt te worden.

Het plangebied ligt midden in de woonwijk Leusden Zuid en vormt door de diverse

gebouwen (die reeds gesloopt zijn) op het terrein een in natuuropzicht, verstoord gebied. Er

is geen sprake van grote opgaande beplanting op de locatie. De bestaande bomen worden

zoveel mogelijk gehandhaafd, verplaatst of vervangen voor nieuwe bomen, uiteraard buiten

het broedseizoen.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

20


4.7 Geluid

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin

onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de

volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

a. woningen;

b. onderwijsgebouwen;

c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;

d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere

gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder b; een gymnastieklokaal maakt voor de

toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van

bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en

industrielawaai. In onderhavig plangebied is enkel sprake van wegverkeerslawaai.

Voorliggende locatie is gelegen binnen de invloedssfeer van de Arnhemseweg.

De geluidzonebreedte langs de Arnhemseweg N226 is 200 meter. Ingevolge de Wet

geluidhinder (Wgh) dient te worden getoetst of wordt voldaan aan de grenswaarden.

Voor een viertal andere ontwikkellocaties in Leusden Zuid is door DHV in opdracht van de

gemeente Leusden een memo opgesteld ten aanzien van Akoestisch onderzoek

wegverkeerslawaai (BA9087-100-101, 11 april 212), bijlage 2.

De geluidberekeningen tonen aan dat voor de woningen aan de Koningin Beatrixlaan, tussen

de huisnummers 9 en 15, de geluidsbelasting van 48 dB niet wordt overschreden. De

meetpunten (22, 23 en 24) zijn vanaf de Arnhemseweg N226 gelegen op afstanden van 115,

130 en 143 meter.

De kortste afstand tot de voorgestane woningen op de locatie Bieshaar is 176 meter en

daarmee op grotere afstand gelegen dan die van de meetpunten. Geconcludeerd kan worden

dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet zal worden overschreden.

De overige wegen nabij de locatie betreffen wegen waarop de maximum snelheid 30 km/uur

is. Deze wegen hebben geen geluidzone ingevolge de Wgh. De intensiteiten op deze wegen

zijn dermate laag dat verondersteld kan worden dat de ondergrens van 48 dB uit de Wgh

vanwege deze wegen niet zal worden overschreden op de herontwikkelingslocatie. Deze

wegen zijn derhalve niet getoetst aan de grenswaarden in de Wgh.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden ter vervanging van het

Besluit luchtkwaliteit 2005. De nieuwe Wet luchtkwaliteit ziet op een actualisatie van de

luchtkwaliteitseisen, zoals opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer.

21


Het project zelf biedt geen mogelijkheden om overschrijdingen teniet te doen, noch staat het

project het bereiken van de algemene doelstelling voor luchtkwaliteit in de weg. Voor

projecten van geringe omvang geldt bovendien op grond van jurisprudentie van de Afdeling

bestuursrechtspraak van de Raad van State en op grond van het Besluit niet in betekenende

mate (NIBM) dat hiervoor geen afzonderlijke luchtkwaliteittoets nodig is.

Dit is het geval als aannemelijk is dat een project een toename van de concentratie van fijn

stof (PM 10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de

jaargemiddelde concentratie van die stof.

In de ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) van 31

oktober 2007 worden enkele concrete projecten of activiteiten genoemd waarbij het

voorgaande in ieder geval van toepassing is en waarvoor dus geen specifieke

luchtkwaliteittoets hoeft te worden uitgevoerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor kantoorlocaties

met een bruto vloeroppervlak van minder dan 100.000 m² of woningbouwprojecten van niet

meer dan 1.500 woningen.

Het onderhavige project betreft het oprichten van een negental woningen, zodat duidelijk is

dat het niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging zodat nader

onderzoek niet noodzakelijk is.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.9 Milieuhinder bedrijvigheid

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden

met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige

functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst

opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven

welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten

worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier

richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:

milieucategorie richtafstand rustige woonwijk

1 10 meter

2 30 meter

3.1 50 meter

3.2 100 meter

4.1 200 meter

4.2 300 meter

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke

activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de

daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt

moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk

(of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype

gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen

worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en

functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

22


Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en

gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;

Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun

activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met

behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden

beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.

Door het slopen van de bestaande winkelvoorzieningen en ontwikkelen van grondgebonden

woningen ter plaatse zal voor de omringende woningen een verbetering van de

woonomgeving in ontstaan. Ook zijn er in de directe nabijheid van het plangebied geen

bedrijven of activiteiten aanwezig die vanwege miliezonering invloed zullen hebben op de

voorgestane planontwikkeling.

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het

plan.

4.10 Waterparagraaf

Algemeen

Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en

besluiten te betrekken. De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces

rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. De watertoets is een instrument

dat er voor zorgt dat bij alle ruimtelijke plannen (landelijk én stedelijk gebied) aandacht is

voor de kwaliteit en kwantiteit van water. In het kader van de herontwikkelingen Leusden

Zuid is in augustus 2012 contact opgenomen met Waterschap Vallei en Veluwe.

Water en het plangebied

Grondwater

Met de herontwikkeling wordt bestaande bebouwing gesloopt (855 m²) en komt hiervoor

nieuwbouw (574 m²) in de plaats. Als gevolg zal afname van het verhard oppervlak plaats

hebben, Compenserende maatregelen worden dan ook niet nodig geacht. Om een goede

grondwaterkwaliteit te houden is het belangrijk dat bij de nieuwbouw geen uitlogende

bouwmaterialen, maar juist duurzame bouwmaterialen, worden gebruikt.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een grondwaterbeschermings- of

drinkwaterwingebied.

Oppervlaktewater

In de huidige situatie is geen oppervlaktewater aanwezig. Als gevolg van de voorgenomen

ontwikkeling worden dan ook geen watergangen gedempt. Ook wordt met de voorgenomen

ontwikkeling geen extra oppervlaktewater gecreëerd.

Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de

omgeving.

Natuur

Binnen en nabij het plangebied komt geen waterafhankelijke natuur voor.

Droogweer- en regenwaterafvoer afvoer (DWA & RWA)

In de nieuwe situatie wordt het afvalwater gescheiden van het hemelwater en wordt een

gescheiden rioolstelsel aangelegd. Voor de infiltratie/berging van het hemelwater worden bij

de ontwikkeling van het voorgenomen plan zoveel als mogelijk voorzieningen getroffen, om

conform de trits 'vasthouden - bergen - afvoeren' het hemelwater te verwerken.

23


Door de aanleg van een gescheiden rioolstelsel, het realiseren van extra waterberging en

gebruik van duurzame bouwmaterialen wordt een zo duurzaam mogelijk watersysteem

gerealiseerd.

4.11 Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid

De ontsluiting van de ontwikkelingslocatie vindt plaats via de bestaande infrastructuur.

Vanwege de beperkte omvang van de ontwikkeling is de capaciteit van de wegen in Leusden-

Zuid voldoende. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden derhalve geen

nieuwe wegen aangelegd. De ontwikkeling leidt niet tot verkeershinder of onveilige situaties.

Parkeren

Van belang is dat door de realisatie van de 2 halfvrijstaande en 6 aaneengesloten woningen

geen parkeerproblemen ontstaan in Leusden-Zuid. Voor de geplande ontwikkeling is daarom

rekening gehouden met de aanleg van voldoende parkeervoorzieningen.

Voor 8 nieuwe woningen zijn 16 parkeerplaatsen nodig, conform norm en verkavelingsplan.

Hiervan zijn 8,4 parkeerplaatsen aanwezig op eigen terrein door middel van carports

(parkeren in achtertuin wordt notarieel vastgelegd).

In de verkaveling worden 16 gestoken parkeerplaatsen gehandhaafd aan de Prinses

Irenelaan. Hiervan zijn er 8 nodig voor de nieuwe woningen.

De resterende 8 gestoken parkeerplaatsen zijn vervolgens voor de omringende woningen.

Samen met de 4 plaatsen naast woning Prinses Irenelaan 22, zijn er 12 parkeerplaatsen in de

openbare ruimte voor 11 bestaande woningen.

De parkeerbalans is derhalve positief.

4.12 Kabels en leidingen

Binnen de projectlocatie zijn geen kabels of leidingen (gas of brandstof) aanwezig die een

belemmering kunnen vormen voor de uitvoering van het bouwplan. Er is wel sprake van

leidingen die planologisch niet relevant zijn, zoals de riolering en leidingen / kabels ten

behoeve van nutsvoorzieningen. Bij de feitelijke uitvoering van de bouwwerkzaamheden zal

hiermee, voor zover nodig rekening worden gehouden.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

24


25


Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemene juridische opzet

Voorwaarde

Wijzigingsbevoegdheid naar andere functies gebieden 1,2,3,4 of 5

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd binnen de gebieden met op de plankaart als code

het cijfer 1,2,3,4 of 5, de bestemmingen van de gronden voor het geheel of voor delen van die

gebieden, te wijzigen in één of meer van de volgende bestemmingen:

de bestemmingen als bedoeld in de artikelen 3 (Wonen), 4 (Erven), 5 (Tuinen), 9

(Maatschappelijke doeleinden), 13 (Woonstraten), of 14 (Groen), of

de bestemming Dienstverlening, met de in lid 3 aangegeven doeleindenomschrijving en

bouwbepalingen.

Wijzigingsregels

Voor het wijzigen gelden de volgende regels:

a. binnen de gebieden met op de plankaart als code het cijfer 1,2,3,4 respectievelijk 5,

mogen het bebouwingspercentage en de goothoogte en hoogte van woningen en andere

hoofdgebouwen, niet meer bedragen dan hierna is aangegeven:

gebied 1 gebied 2 gebied 3 gebied 4 gebied 5

max.

bebouwingsp

ercentage:

50% 50% 50% 70% 50%

max.

goothoogte:

6 m 6 m 6 m 6 m 6 m

max. hoogte: 10 m 10 m 10 m 10 m 10 m

b. de afstand van woningen en andere hoofdgebouwen tot de grenzen van het betreffende

gebied met wijzigingsbevoegdheid mag niet minder dan 5 m bedragen;

c. gebouwen mogen in het gebied met wijzigingsbevoegdheid uitsluitend worden

uitgevoerd met een kap, waarvan de dakhelling tussen de 30° en 50° bedraagt;

d. in het gebied met op de plankaart als code het cijfer 3 mag wijzigen uitsluitend zodanig

geschieden, dat de garageboxen achter de woningen langs de Prinses Margrietlaan goed

voor auto's toegankelijk blijven;

e. het wijzigen geschiedt zodanig, dat ten aanzien van de na wijziging aangegeven

bestemmingen "Wonen", "Erven", "Tuinen", "Maatschappelijke doeleinden",

"Woonstraten" en "Groen" zoveel mogelijk van toepassing is het bepaalde in

respectievelijk de artikelen 3,4,5,9,13 en 14 van deze voorschriften.

Toetsing

Wijzigingsbevoegdheid naar andere functies gebieden 1,2,3,4 of 5

Onderhavig plan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid. Voor het plangebied geldt

de code "3". Het hele gebied wordt gewijzigd naar de bestemmingen "Wonen", "Erven",

"Tuinen" en "Woonstraten". Er wordt voldaan aan de wijzigingsregels die gesteld zijn.

26


Daarmee past het plan binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Op de

plankaart bestemmingsplan 'Leusden Zuid - Wijziging Bieshaar' is de wijziging naar deze

bestemmingen zichtbaar gemaakt.

Een wijzigingsplan maakt na vaststelling deel uit van het 'moederplan'. Daarom worden de

voorschriften van het bestemmingsplan 'Leusden Zuid' van overeenkomstige toepassing

verklaard op het wijzigingsplan 'Leusden Zuid - Wijziging Bieshaar' .

27


Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg ex artikel 3.1.1.Bro

In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit

ruimtelijke ordening is vooroverleg gevoerd met Waterschap Veluwe en Vallei. Het resultaat

van het vooroverleg is verwerkt in de waterparagraaf.

Zienswijzen

Het ontwerp-wijzigingsplan is vanaf 20 juni 2013 gedurende zes weken voor een ieder ter

inzage gelegd. Binnen deze periode bestond voor een ieder de mogelijkheid om zijn/haar

mening over het plan te geven. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn vijf zienswijzen

ingediend. Deze zijn in de Nota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen voorzien van een

antwoord. De resultaten op het ontwerpwijzigingsplan en de aanpassingen aan het plan die

deze tot gevolg hebben, worden hierna vermeld.

In het ontwerp wijzigingsplan is uitgegaan van 6 m ruimte voor de garageboxen. Dit is

normaal gesproken voldoende om haaks te kunnen parkeren op een parkeerplaats. Bij

garageboxen is echter een grotere breedte nodig voor goede toegang met de auto. Als gevolg

van de zienswijzen is de toegangsweg naar de garageboxen verruimd van 6 m naar 7,5 m.

Deze aanpassing heeft gevolgen voor de plankaart en de toelichting.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Er is sprake van een bouwplan volgens artikel 6.2.1. Bro, waarvoor op basis van artikel 6.12

lid 1 Wro een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. Lid 2 van dit artikel geeft echter

aan dat het niet nodig is om een exploitatieplan vast te stellen wanneer het verhaal van

kosten anderszins verzekerd is. In dit geval zijn de kosten anderszins verzekerd, namelijk

door middel van een anterieure overeenkomst en gronduitgifte tussen de gemeente en de

initiatiefnemer en tevens door middel van een planschadeverhaalsovereenkomst.

Laatstgenoemde strekt ertoe dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer

komt. Derhalve is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het niet nodig om een

exploitatieplan vast te stellen. Op deze wijze is de economische uitvoerbaarheid voor de

gemeente gewaarborgd.

28


29


Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek.pdf

Bijlage 2 Memo DHV

30


31


Voorschriften

32


33


VOORSCHRIFTEN

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

In deze voorschriften wordt verstaan onder:

1. het plan:

het bestemmingsplan “Leusden Zuid – Wijziging Bieshaar”,

vervat in deze voorschriften en de plankaart.

2. de plankaart:

de kaart nr 41-140c-24, die deel uitmaakt van het plan.

Artikel 2 Toepasselijkheid bestemmingsplan “Leusden Zuid”

Onverminderd het bepaalde in de van dit wijzigingsplan deel

uitmakende voorschriften, zijn op het plan van overeenkomstige

toepassing de voorschriften van het bestemmingsplan “Leusden

Zuid”.

Artikel 3 Slotbepaling

Het plan kan worden aangehaald als bestemmingsplan “Leusden

Zuid – Wijziging Bieshaar”.

34


Leusden Zuid – Wijziging Bieshaar · PDF filedeze voorzieningen verplaatst naar een...

Documents

Transcript of Leusden Zuid – Wijziging Bieshaar · PDF filedeze voorzieningen verplaatst naar een...