1

Splitsen en omzetten in

Utrecht

Bijeenkomst Wijkraden

3 november 2010

1

2

Doel presentatie

• Informeren over het Omzettingsbeleid

• Inzicht geven in procedures en instrumenten van de gemeente die samenhangen met splitsen

• Hiermee de Wijkraden voeden bij het formuleren van een advies aan het college

3

Onderwerpen presentatie

• Verschil tussen omzetten en splitsen

• Omzettingsbeleid en evaluatie

• Splitsen:

• Belang van splitsen voor de stad

• Aantallen splitsingen

• Juridische grondslag splitsen

• Sturingsmogelijkheden bij splitsen

4

Verschil tussen omzetten en splitsen

• Omzetten Één woning geheel gebruiken voor kamerverhuur (o.b.v. Huisvestingswet/ verordening)

• Opsplitsen Van één woning naar meerdere woningen (o.b.v. bouwregelgeving)

• Andere toetsingskaders, en dus andere belangenafweging

5

Verschil omzetten en splitsen

Zelfstandig

t.b.v. één huishouden

Zelfstandig

t.b.v. meerdere huishoudens

Splitsen

-------------------------------------------------

Omzetten

Onzelfstandig

t.b.v. kamerbewoning

Zelfstandig

t.b.v. één huishouden

6

Omzettingsbeleid in het kort

• Uitgangspunten beleid

• Doel is rem op toename omzetten:

• Behoud betaalbare koopwoningen

• Beschermen leefbaarheid in wijken

• Ouder-kind constructie (ouders kopen woning voor kind + medestudenten)

• Tijdelijke omzettingsvergunning van 5 jaar

• Uitgezonderd van compensatie

• Wel leefbaarheidstoets (per 04-01-2011)

• Belangenafweging per vergunningaanvraag

7

Belangenafweging

Leefbaarheidstoets: vergunning wel / niet verlenen?

• Buurtniveau: Krachtwijk, Algemeen Buurtoordeel Wijkenmonitor

• Straat- / pandniveau: o.a. straatbeeld ter plaatse, klachtenpatroon, reactie n.a.v. publicatie

• Nieuwe of bestaande situatie (bestaand = ontstaan voor 2 april 2008)

Volkshuisvestelijke toets: vergunning met / zonder compensatie?

• Prijscategorie woning

8

• Algemeen: nauwelijks nieuwe kamerverhuur

• Doelstellingen gehaald?

• Beschermen betaalbare voorraad

• 98% verleende vergunningen = legalisatie bestaande kamerverhuur

• 8 nieuwe situaties (alle 8 in een niet-krachtwijk).

• Beschermen leefbaarheid in m.n. Krachtwijken

• geen nieuwe reguliere kamerbewoning

• 20 tijdelijke situaties i.h.k.v. de ouder-kind constructie (m.n. Ondiep).

Evaluatie - resultaten

9

Evaluatie – aantallen aanvragen ingediend tussen 02-04-2008 en 06-2010

Verleend regulier

Geweigerd

Ouder-kind

West 56 0 9

Noordwest 117 (incl 2 nwe sit)

7 16

Overvecht 8 12 4

Noordoost 23 2 7

Oost 34 (incl 2 nwe sit)

0 8

Binnenstad 33 (incl 3 nwe sit)

1 2

Zuid 41 0 7

Zuidwest 31 (incl 1 nwe sit)

1 6

Vleuten De Meern

0 0 0

Leidsche Rijn 0 0 0

Totaal 344 23 59

10

Evaluatie - aanbevelingen

• Beleid niet ingrijpend aanpassen

• Maatregel handhaven dat in de Utrechtse krachtwijken in beginsel geen kamerverhuur mag bijkomen.

• Ouder-kind constructie: blijven in aanmerking komen voor een tijdelijke omzettingsvergunning zonder compensatie.

• Voortaan leefbaarheidstoets bij ouder-kind constructie

• Beleid eenduidiger

• Tegemoet gekomen aan zorgen buurtbewoners

• Geldt voor aanvragen ouder-kind vergunning ingediend vanaf 4 januari 2011

11

Belangen bij het splitsen van woningen voor de stad

• Er is een grote vraag van één- en tweepersoons-huishoudens naar woonruimte (Woningnet: 44.404 ingeschreven actief woningzoekende starters)

• Toename aanbod starterswoningen door splitsen

• Gewenste doorstroming vanuit kamerverhuur

• Fysieke verbetering panden t.a.v. brandveiligheid en bouwkundige aspecten

12

Aantal gerealiseerde eenheden door splitsen per wijk (CBS)

2008 2009 1 juli 2010

Woningvoorraad

West 27 44 4 11.631

Noordwest 32 60 18 18.512

Overvecht 0 4 0 14.545

Noordoost 49 63 11 14.991

Oost 40 23 10 12.627

Binnenstad 75 55 11 8.134

Zuid 0 0 0 11.767

Zuidwest 16 21 6 15.593

Leidsche Rijn 0 0 0 9.245

Vleuten de Meern

0 1 0 15.321

Totaal 239 271 60 132.366

13

Wat valt op?

• Grootste toename in Noordwest van 32 (2008) naar 60 (2009).

• Meeste gerealiseerde eenheden in Binnenstad, Oost en Noordwest.

• Vooral bepaalde subwijken.

• Per jaar variatie in subwijken.

14

Juridische grondslag voor bouwkundig splitsen

• Omgevingsvergunning voor bouwen vereist.

• Omgevingsvergunning betreft integrale toets aan:

• Het bestemmingsplan (gebruik van het pand)

• De Woningwet, het Bouwbesluit de Bouwverordening (bouwkundige staat, brandveiligheid, parkeren etc.)

• Gebruiksbesluit (brandveiligheid)

• De omgevingsvergunning moet worden verleend als de aanvraag aan bovenstaande regelgeving voldoet

-------------------------------------

• Meegeven splitsingseisen bij verkoop

15

Sturingsmogelijkheden

• Als splitsen binnen bestemmingsplan past en aan overige regelgeving voldoet is er geen vrijheid voor gemeente

• Als splitsen niet binnen bestemmingsplan past is er beoordelingsvrijheid, en kan de gemeente een aanvraag voor het bouwkundig splitsen weigeren

16

Welke middelen zijn er om splitsen te reguleren?

• Bestemmingsplannen

• Parkeernota

• Woningwet en aanverwante regelingen

17

Samenvattend

• De gemeente heeft slechts beperkte mogelijkheden om

splitsen te reguleren