Cursus appartementsrechten

Door Anne Veelenturf van Van Iersel

Luchtman Advocaten

Korte introductie

Van Iersel Luchtman N.V.

- drie vestigingen: Breda, ‘s-Hertogenbosch en Uden

- 42 advocaten

- diverse rechtsgebieden: ondernemingsrecht,

vastgoedrecht, arbeidsrecht, faillissementsrecht,

mededingingsrecht, strafrecht enz.

- werkzaam op sectie vastgoedrecht

Plan van aanpak

1. wettelijk kader en regelingen

2. taken van het bestuur van een VVE

3. mogelijkheden bij tekortschietende eigenaar: stappenplan

pauze (ongeveer van 14.45 uur tot 15.00 uur)

4. de in’s en out’s van een gerechtelijke procedure

5. huurders in een appartementsrecht

6. stemmen en het nemen van besluiten

7. concrete vragen

8. overige vragen

einde (ongeveer om 16.30 – 17.00 uur)

1. Wettelijk kader en regelingen

Naar welke wetten en regelingen moet je

kijken?

1. de wet: artikel 5:106 – 5:147 Burgerlijk Wetboek

2. akte van splitsing inclusief splitsingsreglement

(artikel 5:112 BW)

3. huishoudelijk reglement

2. Wat zijn de taken van het bestuur?

artikel 5:131 lid 2 BW

1. middelen beheren

2. uitvoeren besluiten VVE

3. controle op naleving regelgeving

2. Wat zijn de taken van het bestuur?

Jurisprudentie geeft ook handvaten, onder

andere:

- Rb Rotterdam, 2 september 2009: is de controle op

reglement ook bedoeld om toekomstige overlast te

voorkomen?

- Rb ‘s-Hertogenbosch, 19 april 2007: bij controles mag

geen willekeur ontstaan.

3. Mogelijkheden bij tekortschietende

eigenaar

Wat doen jullie nu als een eigenaar zich niet

aan zijn verplichtingen houdt, bijvoorbeeld:

hij/zij betaalt geen bijdrage, pleegt geen

onderhoud of veroorzaakt overlast?

3. Mogelijkheden bij tekortschietende

eigenaar

Stappenplan Voor welke situaties?

1. verplichtingen uit reglementen

2. onbehoorlijk gedrag

3. ernstige verstoring van de rust

4. komt financiële verplichtingen niet na (ook

alternatief!)

Modelreglement 2006

3. Mogelijkheden bij een tekortschietende

eigenaar

Stappenplan, bijvoorbeeld: overlast

1. dossier opbouwen

2. eigenaar oproepen in vergadering

3. waarschuwing aan eigenaar versturen

4. waarschuwing ook aan hypotheekhouder

versturen

5. besluit tot ontzeggen privé deel

3. Mogelijkheden bij tekortschietende

eigenaar

Stappenplan, bijvoorbeeld: overlast (vervolg)

6. besluit tot ontzegging versturen aan eigenaar

7. besluit ook versturen aan hypotheekhouder

8. wacht een maand!

9. eventueel uitzettingsprocedure in gang

zetten, wel altijd eerst procedure starten

3. Mogelijkheden bij tekortschietende

eigenaar

Stappenplan bij andere Modelreglementen

1972, 1983 en 1992: zet in de waarschuwing

dat een termijn van één jaar geldt

In concreet geval: check altijd het reglement op

bijzondere bepalingen

3. Mogelijkheden bij tekortschietende

eigenaar

Stappenplan bij wanbetaling (doel = betaling)

1. sommatiebrief

geschonden verplichting, redelijke termijn,

consequenties

2. herinnering (conceptdagvaarding)

3. start een procedure

4. beslag leggen?

PAUZE

Na de pauze:

4. de in’s en out’s van een gerechtelijke

procedure

5. huurders in een appartementsrecht

6. stemmen en het nemen van besluiten

7. concrete vragen

8. overige vragen

4. De gerechtelijke procedure

Bespreken van een dagvaarding, puntsgewijs

1. datum waarop de deurwaarder de dagvaarding

heeft afgegeven

2. eisende partij

3. gedaagde partij

4. datum van verschijning

5. de bevoegde rechtbank

6. griffierechten

7. de feiten en het geschil tussen eiser en gedaagde

8. de vordering van eiser

4. De gerechtelijke procedure

Aandachtspunten:

- is de VVE verplicht een advocaat in te schakelen?

- heeft het bestuur een machtiging van de VVE nodig?

- griffierechten

- proceskostenveroordeling

4. De gerechtelijke procedure

Het verloop van een procedure

Kortgeding: dagvaarding, zitting, vonnis

(2 tot 3 maanden)

Normale procedure: dagvaarding, conclusie van

antwoord, zitting of 2e schriftelijke ronde, (tussen)vonnis

(1 jaar)

Denk aan hoger beroep en cassatie

5. Huurders in een appartementsrecht

Verhuren mag (artikel 5:120 BW)

Wettelijke uitgangspunten:

- huurder moet zich aan de reglementen houden

- verschil tussen reglementen van voor en van na

aangaan huurovereenkomst

- geen toegang tot vergadering

5. Huurders in een appartementsrecht

Reglement kan afwijken

Voorbeeld (Modelreglement 2006)

1. huurder ondertekent verklaring

2. eigenaar blijft verantwoordelijk

3. huurder stelt zich borg

5. Huurders in een appartementsrecht

Uitvoerige jurisprudentie over huurders

Voorbeelden: - Rb. Amsterdam, 22 september 2011: verbod tot

gebruik, maar geen gebod tot ontruiming

- Rb. Almelo, 30 augustus 2010: wel gebod tot

ontruiming

6. Stemmen en het nemen van besluiten

Heel belangrijk: volg de procedure uit het

reglement!

- hoeveel stemmen zijn vereist?

- let op bij het stemmen op afstand

- volg ook de vastgestelde bedragen uit het

reglement

7. Concrete vragen

Open haarden: rookkanaal en schoorsteen is

gemeenschappelijk. Wat mag een eigenaar aan een

gemeenschappelijk deel veranderen?

Modelreglementen verschillen.

Opstalverzekering: wat als de VVE niet gezamenlijk een

opstalverzekering wil afsluiten? Modelreglement

verplicht. Risicovol voor de VVE. Taak voor bestuur om

op risico’s te wijzen.

8. Zijn er verder nog vragen?

Einde