Nul op de Meter businesscase nieuwbouwKan het financieel uit?

maandag 16 oktober 2017

Jeffrey Mennen – relatiemanager corporaties bij Stroomversnelling

Sean Vos – SlimRenoveren, expertpool Stroomversnelling

Nul op de Meter businesscase nieuwbouwKan het financieel uit?

maandag 16 oktober 2017

Programma:De ideale NoM nieuwbouwwoning (Jeffrey)

Lessons learned in nieuwbouwprojecten (Jeffrey)

De pijlers van de NoM businesscase (Sean)

Rekenvoorbeeld nieuwbouwcomplex (Sean)

Beleidskeuzes en haalbaarheid (Sean)

Draaien aan de knoppen (Jeffrey en Sean)

De ideale NoM nieuwbouwwoning?

maandag 16 oktober 2017

Lessons learned in nieuwbouwprojecten

maandag 16 oktober 2017

NoM vanaf de start ontwerpfase meenemen werkt beter dan een bestaand plan ‘vernommen’

Neem oriëntatie, belendingen en schaduwwerking mee in ontwerpfase

Meerkosten bij juiste start ca. € 15.000 - € 20.000 en bij plan ‘vernommen’ > € 25.000

Inzetten op kwaliteit en luchtdichtheid van de schil (trias energetica!)

Bouw marge in de prestaties en prestatiegarantie in (geen 48,5kWh_th/m2 warmtebehoefte!)

Bij juiste aanpak komt businesscase voor Nul op de Meter meestal haalbaar uit!

Do’s and don’ts bij NoM nieuwbouw

Businesscase?

Wat rekenen we nu eigenlijk uit?

Bedrijfswaarde:

• Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op?

Marktwaarde:

• Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie?

Maatschappelijke waarde:

• In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie?

Businesscase?

Wat rekenen we nu eigenlijk uit?

Bedrijfswaarde:

• Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op?

• Vergelijkbaar met winst & verliesrekening van een organisatie

Marktwaarde:

• Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie?

• Vergelijkbaar met de balans van een organisatie

Maatschappelijke waarde:

• In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie?

• Vergelijkbaar met de toelichting op de jaarcijfers van een organisatie

Renovatie:

• Huurverhoging

• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening

• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)

• Effect op onderhoudskosten

• Waarde(ontwikkeling) vastgoed

De pijlers van de NoM businesscase

Vergelijking renovatie en nieuwbouw

Renovatie:

• Huurverhoging

• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening

• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)

• Effect op onderhoudskosten (+/-)

• Waarde(ontwikkeling) vastgoed

De pijlers van de NoM businesscase

Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde

Nieuwbouw:

• Hogere huur

• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening

• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)

• Effect op onderhoudskosten (0/-)

• Waarde(ontwikkeling) vastgoed

De pijlers van de NoM businesscase

Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde

Nieuwbouw:

• Hogere huur

• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening

• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)

• Effect op onderhoudskosten (-)

• Waarde(ontwikkeling) vastgoed

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

huurinkomsten

50 jaar

onderhoud en beheer

stichtingskosten

eindwaarde

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

>> indexering (alles wordt duurder)<< netto contant maken (rendement op investering)

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

>> indexering (alles wordt duurder)<< netto contant maken (rendement op investering)

Grote invloed op resultaat Kleine invloed op resultaat

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

huurinkomsten

50 jaar

onderhoud en beheer

stichtingskosten

eindwaarde

EPV inkomsten

Kosten extra onderhoud installaties en beheer

Extra investering NoM

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

Extra investering NoMExtra onderhoudskosten

EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

Extra investering NoMExtra onderhoudskosten

EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling?

De pijlers van de NoM businesscase

Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde

Parameters

• Woning met 90m2 GO

• 180 WWS-punten bij label A++

• Exploitatieduur 50 jaar

• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand

• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW

• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM

• Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m2 x € 1,40/m2 = € 126,00)

• IRR (rendementseis) = 5,00%

Rekenvoorbeeld

Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO

EPC 0,40: Nul op de Meter:

EPC 0,40: Nul op de Meter:

EPC 0,40: Nul op de Meter:

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

Extra investering NoMExtra onderhoudskosten

Kosten monitoring

EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling

NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van € 7.550 bij gegeven parameters

?

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

+ € 7.550

NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van € 7.550 bij gegeven parameters

!

Beleidskeuzes en haalbaarheidWat als we andere keuzes maken?

maandag 16 oktober 2017

Wat als….

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?

• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?

• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?

• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?

• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?

• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?

• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

• …

Wat als….

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?

• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?

• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?

• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?

• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?

• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?

• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

• …

Parameters

• Woning met 90m2 GO

• 180 WWS-punten bij label A++

• Exploitatieduur 50 jaar

• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand

• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW

• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM

• Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m2 x € 1,40/m2 = € 126,00)

• IRR (rendementseis) = 5,00%

Rekenvoorbeeld

Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO en woonlastenwaarborg

Parameters

• Woning met 90m2 GO

• 180 WWS-punten bij label A++

• Exploitatieduur 50 jaar

• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand

• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW

• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM

• EPV volgens woonlastenwaarborg bij een energierekening van € 88,74 per maand

• IRR (rendementseis) = 5,00%

Rekenvoorbeeld

Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO en woonlastenwaarborg

EPC 0,40: Nul op de Meter:

EPC 0,40: Nul op de Meter:

EPC 0,40: Nul op de Meter:

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

De pijlers van de NoM businesscase

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

- € 1.486

NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een onrendabele top van € 1.486 bij gegeven parameters

!

Balanceren

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

Rendement corporatie

Balanceren tussen rendement en betaalbaarheid vraagt om keuzes en helder beleid!

Betaalbaarheid huurder

Wat als….

Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?

• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?

• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?

• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?

• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?

• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?

• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

• …

Tip:

Draai het vraagstuk om…

Wat mag Nul op de Meter meer kosten binnen de randvoorwaarden van de businesscase? Ofwel: welke ruimte is er om Nul op de Meter te realiseren?

Leg deze vraag voor aan de bouwer of neem hem mee in de selectie. Wees ervan bewust dat bij toepassing van de EPV een prestatiegarantie wordt geeist die van grote invloed is op de samenwerking, contractvorm en ontwerpkeuzes in het planvormingsproces. Dat vraagt om ruimte en keuzevrijheid voor de aanbieder in het proces.

De EPV tabel

Let op: wetgeving vereist ook een langjarige prestatiegarantie, welke niet in de tabel staat!

Netto warmtevraag voor

ruimteverwarming [kWh_th/m2]

per jaar

Minimale duurzaam

opgewekte warmte

voor verwarming en

warm tapwater

[kWh_th/m2] per

jaar*

Minimale productie

duurzaam opgewekte

energie voor gebruik

huurder [kWh/m2]

per jaar, mits per

woonruimte ≥ (Ehulp

+1800) en ≤ (Ehulp

+ 2600) **

Maximale

vergoeding

[€/m2/maand]***

0 < Netto warmtevraag ≤ 30

Netto warmtevraag

+ 15

Ehulp + 26

1,40

30 < Netto warmtevraag ≤ 40

Netto warmtevraag

+ 15 Ehulp + 26 1,20

40 < Netto warmtevraag ≤ 50

Netto warmtevraag

+ 15 Ehulp + 26 1,00****