Hoe is jouw verhaal ?31 mei 2012

Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie)

2

3

Scenario: stilstand (inflatiecorrectie)

4

Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

resultaten scenario’s (marktwaarde DCF KK)

•stilstand (geen inflatiecorrectie) 2,16 mio €•stilstand (inflatiecorrectie) 2,60 mio €•Economie + A2 traverse-effect 2,33 mio € •economie + versterkt A2-traverse effect 2,66 mio €

5

De Kondratieff cyclus

6

Een verhaal

7

En nog een verhaal

8

Wat een verhaal …..

• Jouw visie• Jouw consistente uitleg• Maar ook jouw informatieverzameling en data-

analyse….

• Citaat Prof. W. Keeris:

“het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”.

9

Hoe is jouw verhaal ?31 oktober 2012

casus

• Maastricht business park• bouwjaar 1985• kantoor 3.250 m2 VVO• bedrijfsruimte 400 m2 VVO• EGB• markthuur aanvangsjaar € 365.000• NAR 8,3 % - na correcties € 2,6 mio• Totaal correcties ca. € 1 mio.

11

12

Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

Scenario 1. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 1

13

verhaal• Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te

faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd.

• Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten verdisconteert in de exit-yield (NAR).

• Exit-yield 25%

14

Scenario 2. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 2

15

verhaal• Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te

faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd.

• Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten in risico verdisconteert in de exit-yield (NAR), maar ook een directe aftrek doet wegens uit te voeren werkzaamheden.

• Exit-yield 10%• Onderhoud per heden voor dan begroot op € 1.500.000

16

Scenario 3. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 1

17

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Onderhoud jaarlijks € 100.000 geindexeerd• Geen correctie op de exit-yield.

18

Scenario 4. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 2

19

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Renovatie in jaar 1, 6, en 11 € 500.000 geindexeerd• Geen correctie op de exit-yield.

20

Scenario 5. Combinant

21

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date. Een restant van € 300.000 is nog uit te voeren.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Renovatie in jaar 1 en 8 € 600.000 geindexeerd• Correctie op de exit-yield van € 300.000

22

Welk verhaal geloven jullie?

• Scenario 1: geen onderhoud in exploitatie-periode variant 1

• Scenario 2. geen onderhoud in exploitatie-periode variant 2

• Scenario 3. wel onderhoud in exploitatie-periode variant 1

• Scenario 4. wel onderhoud in exploitatie-periode variant 2

• Scenario 5. Combinant

23

Wat doet de waarde ?

• 2.675.000 €• 2.520.000 €• 2.210.000 €• 2.100.000 €• 2.140.000 €

24

Zijn we wat vergeten ?

• Uitgangspunt EGB, geen verlies aan gebruiksoppervlakte gedurende renovatie? Belegger zou daar zeker wel last van kunnen hebben!

• In de cijfers is geen rekening gehouden met het feit dat een betere kantoorsituatie mogelijk een hogere markthuurwaarde vertegenwoordigd!

• Een herontwikkeling zou op deze plek best overwogen kunnen worden. Marktwaarde € 2.6 mio. Renovatie nominaal € 1,5 mio, resultante nog onbekend. Highest And Best Use analyse verplicht!

25

Wat een verhaal …..

• Een taxatie vertegenwoordigd jouw visie• Het is jouw consistente uitleg• Maar ook jouw informatieverzameling en

situatie-analyse….• Taxeren is een professie !

26

“het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”.