Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

27
Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012

Transcript of Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Page 1: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Hoe is jouw verhaal ?31 mei 2012

Page 2: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie)

2

Page 3: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

3

Scenario: stilstand (inflatiecorrectie)

Page 4: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

4

Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

Page 5: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

resultaten scenario’s (marktwaarde DCF KK)

•stilstand (geen inflatiecorrectie) 2,16 mio €•stilstand (inflatiecorrectie) 2,60 mio €•Economie + A2 traverse-effect 2,33 mio € •economie + versterkt A2-traverse effect 2,66 mio €

5

Page 6: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

De Kondratieff cyclus

6

Page 7: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Een verhaal

7

Page 8: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

En nog een verhaal

8

Page 9: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Wat een verhaal …..

• Jouw visie• Jouw consistente uitleg• Maar ook jouw informatieverzameling en data-

analyse….

• Citaat Prof. W. Keeris:

“het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”.

9

Page 10: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Hoe is jouw verhaal ?31 oktober 2012

Page 11: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

casus

• Maastricht business park• bouwjaar 1985• kantoor 3.250 m2 VVO• bedrijfsruimte 400 m2 VVO• EGB• markthuur aanvangsjaar € 365.000• NAR 8,3 % - na correcties € 2,6 mio• Totaal correcties ca. € 1 mio.

11

Page 12: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

12

Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

Page 13: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario 1. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 1

13

Page 14: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

verhaal• Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te

faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd.

• Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten verdisconteert in de exit-yield (NAR).

• Exit-yield 25%

14

Page 15: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario 2. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 2

15

Page 16: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

verhaal• Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te

faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd.

• Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten in risico verdisconteert in de exit-yield (NAR), maar ook een directe aftrek doet wegens uit te voeren werkzaamheden.

• Exit-yield 10%• Onderhoud per heden voor dan begroot op € 1.500.000

16

Page 17: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario 3. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 1

17

Page 18: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Onderhoud jaarlijks € 100.000 geindexeerd• Geen correctie op de exit-yield.

18

Page 19: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario 4. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 2

19

Page 20: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Renovatie in jaar 1, 6, en 11 € 500.000 geindexeerd• Geen correctie op de exit-yield.

20

Page 21: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Scenario 5. Combinant

21

Page 22: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

verhaal• Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q.

gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken.

• Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date. Een restant van € 300.000 is nog uit te voeren.

• Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag.

• Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%)• Renovatie in jaar 1 en 8 € 600.000 geindexeerd• Correctie op de exit-yield van € 300.000

22

Page 23: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Welk verhaal geloven jullie?

• Scenario 1: geen onderhoud in exploitatie-periode variant 1

• Scenario 2. geen onderhoud in exploitatie-periode variant 2

• Scenario 3. wel onderhoud in exploitatie-periode variant 1

• Scenario 4. wel onderhoud in exploitatie-periode variant 2

• Scenario 5. Combinant

23

Page 24: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Wat doet de waarde ?

• 2.675.000 €• 2.520.000 €• 2.210.000 €• 2.100.000 €• 2.140.000 €

24

Page 25: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Zijn we wat vergeten ?

• Uitgangspunt EGB, geen verlies aan gebruiksoppervlakte gedurende renovatie? Belegger zou daar zeker wel last van kunnen hebben!

• In de cijfers is geen rekening gehouden met het feit dat een betere kantoorsituatie mogelijk een hogere markthuurwaarde vertegenwoordigd!

• Een herontwikkeling zou op deze plek best overwogen kunnen worden. Marktwaarde € 2.6 mio. Renovatie nominaal € 1,5 mio, resultante nog onbekend. Highest And Best Use analyse verplicht!

25

Page 26: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Wat een verhaal …..

• Een taxatie vertegenwoordigd jouw visie• Het is jouw consistente uitleg• Maar ook jouw informatieverzameling en

situatie-analyse….• Taxeren is een professie !

26

Page 27: Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

“het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”.