Post on 08-Jul-2020
20/09/2016
1
Meerjarenonderhoudsplanning
B.Simons
Even voorstellen
CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001
CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheerNieuw initiatief, gelanceerd 2015
Ondersteuning gebouwbeheerders
www.gebouwbeheerder.be
20/09/2016
2
Centrum Duurzaam Gebouwbeheer Kennisplatform
•Werkgroepen•Website •Onderzoeksprojecten
Opleidingen•Platforms
•Inventarisatie•Dagopleidingen
•Brandveilig houden van gebouwen•Onderhoud van daken•Pathologie•Management van gebouwen
•Afternoon sessions•Oplevering en commissioning
Inhoud
Probleemstelling
Wat voorafgaat Vastgoedstrategie
Inventarisatie
Onderhoudsstrategieën
Conditiemetingen
Van Conditiemeting naar meejarenonderhoudsplanning
Software
Uitbestedingen
20/09/2016
3
PROBLEEMSTELLING
Vaststelling
20/09/2016
4
Probleem 1
20/09/2016
5
Probleem 2
20/09/2016
6
Probleem 3
Probleem 4
20/09/2016
7
Probleem 5
Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten
WAT VOORAFGAAT
20/09/2016
8
Waar doen we het voor?
€Kwaliteit
Gebruiksgenot tegen lage kosten
Integraal beheer van huisvesting
Tevredenheid Veiligheid &
Gezondheid Betaalbaarheid
Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch
.
Financiën
Direct rendement Indirect rendement
GebruikerVastgoed
20/09/2016
9
Vastgoedstrategie
Beslissingsniveaus
StrategischVastgoedvisie (globaal)Welke gebouwen bewaren
Welke conditie
….
TactischOnderhoudsplannen
Operationeel uitvoering
20/09/2016
10
Kaders vastgoedbeleid zijn afgeleid van bedrijfsbeleid
Portefeuille management
Assetmanagement
Property management
Plannen Monitoren Bijstellen
Plannen Monitoren Bijstellen
Plannen Monitoren Uitvoeren
Strategisch
Tactisch
Operationeel
Strategisch huisvestingsplan
Complexplannen
Meerjarenonderhoudsplannen
Projectplannen
Jaarplannen
Niveau Activiteit OutputProces
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
20/09/2016
11
Aandachtsgebieden gebouwbeheerder
• Bruikbaar houden van het gebouw
• Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een bepaalde periode
• Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's!
• Verlaging/beheersen huisvestingskosten
• Plannen van de uitvoering van activiteiten/Inkoop onderhoudsdiensten
• (Interne) communicatie
Risico, kwaliteit en exploitatie
Exploitatieresultaat
20/09/2016
12
Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed.
Aanbevelingen: soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen
Belang van personeelskosten
Exploitatiekosten
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
bouwkost onderhoudskosten Personeelskost
Life cycle costs gebouw
Series 1
Sustainable Building Technical Manual / Joseph J. Romm,Lean and Clean Management, 1994.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
bouwkost onderhoudskosten Personeelskost
Life cycle costs gebouw
Series 1
20/09/2016
13
Simulatieproef kantoor: waargenomen kwaliteit
Ventilatie 20 jaar oud tapijt Oud beeldscherm Linoleum, kit, planken
De productiviteitswinst kan oplopen tot 15% wanneer het binnenmilieu geoptimaliseerd wordt. temp 6%
luchtkwaliteit 7%
Licht 3%
geluid 9%.
20/09/2016
14
Vaststelling
6
5
4
3
2
1
10j 20j 30j
preventief onderhoud
curatief onderhoud
WAARDE PARAMETER bron WTCB
stat
us- c
ondi
tiem
etin
g
jaren
gebouwwaarde 0 na 33jaar
negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is
20/09/2016
15
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)
goed
Slechtt1
Feitelijke kwaliteit
Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen
Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden
PvE
0 tntijdas
Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen
20/09/2016
16
ONDERHOUDSSTRATEGIEËN
Onderhoudsconcept
Beheer & OnderhoudBeheer & Onderhoud
Correctief onderhoudCorrectief onderhoud
Preventief onderhoudPreventief onderhoud
Calamiteit Calamiteit
Klacht Klacht
StoringStoring
TIJD gebaseerdTIJD gebaseerd
CONDITIE gebaseerdCONDITIE gebaseerd
20/09/2016
17
Onderhoudsconcept 1 2 3
Kosten van onderhoud op basis van klacht
Kosten van planmatigonderhoud
Totale Kostenaan onderhoud
€ 0,--
€ x,--
Efficiënt gebouwenonderhoud
= Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud
Sturing preventief onderhoud
TijdsgebaseerdGarantievoorwaarden
Onderhoudscontracten
Wettelijke verplichtingen
…
Conditiegebaseerd
20/09/2016
18
Ingrepen
20/09/2016
19
Conditiegebaseerde sturing
• Probleem:
• De “mening” en “specialismen” van de inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.
• Oplossing:
• persoonsonafhankelijke, objectieve en transparante registratie van de technische kwaliteit.
Vervangen
Niets doen
Repareren
Traditionele inspectie
Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten
20/09/2016
20
Traditionele inspectie
Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten
Conditiemeting
Zelfde gebrekenEenduidige registratie
20/09/2016
21
CONDITIEMETINGEN
Een oplossing ………
Conditiemeting volgens
NEN 2767
NEN 2767-1:2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 1: Methodiek.NEN 2767-2:2008 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten.NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.
20/09/2016
22
NEN 2767
Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwen
Goed reproduceerbaar
Eenvormig
Initiatief rijksgebouwendienst
Focus op techniek
• NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen.
• Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen.
• De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen
20/09/2016
23
Consistente management informatie:
Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen;
Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.
Resultaat NEN 2767 inspectie
Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen
Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang gebreken bepalen Risico’s bij uitstellen verhelpen gebreken bepalen
Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud
Waaruit bestaat eenconditiemeting?
20/09/2016
24
Uitgangspunt is veroudering van elementen
• Conditie afhankelijk van veroudering (gebrekenbeeld)
Restlevensduur
Element in conditie 2Bouwjaar 1990
Resterende levensduur ca 20 jaar
20/09/2016
25
Restlevensduur
Element in conditie 4Bouwjaar 2000
Levensduur 1 jaar
Conditiemeting
NEN2767Eenvoudige en objectieve meetmethode
Staat van bouwelement
Genormaliseerd hoe te scoren3 parameters: ernst, intensiteit en omvang
Verouderingscurve
20/09/2016
26
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
Welke onderdelen meten?
20/09/2016
27
Welke onderdelen meten we?Relevante bouw- en installatiedelen: Geven bij disfunctioneren aanleiding tot grote
kostenconsequenties Leggen door omvang of korte levensduur een groot beslag op het
onderhoudsbudget Zijn beleidsmatig van belang uit oogpunt van milieu,
arbeidsomstandigheden, cultuur, etc.
Gebouw Proces Functie Element
BB/NL-SfB elementencodering basis voor NEN 2767-2
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
20/09/2016
28
Visuele inspectie…..
……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.
Traditionele inspectie
Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten
20/09/2016
29
Conditiemeting
Zelfde gebrekenEenduidige registratie
Conditiescores
Conditie Omschrijving Toelichting
1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken
2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering
Functievervulling van bouw‐ en installatiedelen niet in gevaar
4 Matige conditie Functievervulling van bouw‐ en installatiedelen incidenteel in gevaar
5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5
20/09/2016
30
Conditie afhankelijk van:
Gebrekenbeeld:Type gebrek
Ontwikkelingsstadium gebrek
Omvang gebrek
Totale gebrekenbeeld
Theoretische veroudering (installaties)
Ernstgraad: Ernstige gebreken Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert.
Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden.
Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of
installatiedeel gemaakt is.
Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste
materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde wettelijke voorschriften.
20/09/2016
31
Type gebrek: Ernstige gebreken
Serieuze gebreken Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert.
Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,
zonder het functioneren ervan direct aan te tasten.
Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel.
Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het
bouw- of installatiedeel niet direct aantasten.
20/09/2016
32
Type gebrek: Serieuze gebreken
Geringe gebreken Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en
installatiedeel zijn niet uitgevoerd.
Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,
Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan
het functioneren van het bouw- of installatiedeel.
Verval: conditiemeting op basis van theoretische levensduur.
20/09/2016
33
Type gebrek: Geringe gebreken
Omvangsklassen
20/09/2016
34
Intensiteitscore
Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindt
De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de intensiteit in drie klassen
ConditiescoresErnstige gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 4
2. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 5
3. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6
Serieuze gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 3
2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 4
3. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5
Geringe gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 2
2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 3
3. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4
Omvang
Omvang
Omvang
20/09/2016
35
Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom
Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken:
Nen 2767-2: alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek “verval”.
Totale gebrekenbeeld
Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.
20/09/2016
36
Referentiebeelden
Condtiemeting volgens NEN2767
VoordelenObjectief
Breed toegepast
Eenvoudig
Goed overzicht
BeperkingenEnkel conditiestaat
Soms meer detail nodig
20/09/2016
37
En Nu???
Meten is (nog niet) weten Interpretatie
Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEsthetica
Gebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …
Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel
Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.
20/09/2016
38
Risicomanagement
• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoud
Beleving, esthetica
20/09/2016
39
Risico/prioriteiten
Zelfde gebrek, zelfde conditie, ander risico, andere prioriteit
Bevindingen inspecteur(s)
20/09/2016
40
20/09/2016
41
Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEsthetica
Gebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …
Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel
Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.
Kaderstellingen NEN 2767
Conditie Omschrijving
1 zeer goed (nieuwbouw)
2 Goede conditie
3 Redelijke conditie
4 Matige conditie
5 Slechte conditie
6 Zeer slechte conditie
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoud
Beleving, esthetica
Exploitatieduur: X jaar
20/09/2016
42
Inspectieresultaat
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
20/09/2016
43
Elementen risico Beleid Knel punt
cond Beleid
Knelpunt
Gevelafwerkingmetselafwerking
4 3 4 3
Gevelbekleding staal 2 3 6 3
Hemelwaterafvoer PVC 5 3 5 3
Beglazing enkel 4 3 3 3
Plafondafwerking pleisterwerk
5 3 1 3
Knelpuntenlijst
Output
een overzicht van aanwezige bouwdelen , hoeveelheden
geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto’s of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting)
conditiescores;
directe onderhoudsbehoefte
onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen termijn
20/09/2016
44
Output
samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport,
presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders.
conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid;
onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;
Instrument prestatiecontracten
Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767
Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI); Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen
Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen
Uitvoeringseisen en –kwaliteit
Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen, tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud
20/09/2016
45
BOEI methodiek
VAN CONDITIEMETING NAAR MEEJARENONDERHOUDSPLANNING
20/09/2016
46
Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning
Inventarisatie bouwelementen
Staat van onderhoud
Meerjarenonderhoudsbehoefte
Meerjarenbegroting
Planning en uitvoering
Conditiemeting en risicobeoordeling
Beleidskeuzen
Bepaling verwerking incl Kostprijzen
Elementen, restlevensduur, risico
Element 1
Element 2
Element 3
Element 4
Element 5
Element 6
Element 7
Element 8
Element 9
Element 10
Element 11
Element 12
Element 13
Element 14
Element 15
Element 16
Element 17
Element …
Element N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Startjaar, risico bij uitstel
Taakstellend Prognose
20/09/2016
47
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
94
Planvorming: Integrale aanpak
Van behandeling van onderdelen...
...naar denken in het geheel
20/09/2016
48
Benoemen en clusteren activiteiten
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
• Maatregel 1
• Maatregel 2
• Maatregel 3
• Maatregel 4
• Maatregel 5
• Maatregel 6
• Maatregel 7
• Maatregel 8
• Maatregel 9
• Maatregel 10
• Maatregel 11
• Maatregel 12
• Maatregel 13
• Maatregel 14
• Maatregel 15
• Maatregel 16
• Maatregel 17
• Maatregel …
• Maatregel N
Afstemming klant
Afstemming klant
Functionele aanpassingen
Beperking overlast
Spreiding uitgaven
Verandering exploitatieperiode
……..
20/09/2016
49
Afstemmen activiteitenclusters
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
Cluster 8
Cluster 1
Cluster 2 Cluster 3
Cluster 4Cluster 5
Cluster 6Cluster 7
Maatregel 1
Maatregel 2
Maatregel 3
Maatregel 4
Maatregel 5
Maatregel 6
Maatregel 7
Maatregel 8
Maatregel 9
Maatregel 10
Maatregel 11
Maatregel 12
Maatregel 13
Maatregel 14
Maatregel 15
Maatregel 16
Maatregel 17
Maatregel 18
Maatregel 19 Maatregel …
Maatregel N
SOFTWARE
20/09/2016
50
SOFTWARE
InputErnst, vorderingsgraad, omvang
Opmerkingen
Risico
Beeld
Aanpassingen
Software
DatabasesEenheidsprijzen
Onderhoudsfrequenties
Levensduren
20/09/2016
51
20/09/2016
52
MJP per gebouw
20/09/2016
53
MJP per patrimonium
20/09/2016
54
Keuze software
Weet wat je wil
Integratie in totaal FM concept of enkel gebouwen?
Flexibiliteit
Ondersteuning
UITBESTEDINGEN
20/09/2016
55
Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten
Oefening vooraf: Wat willen we bereiken?Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveau
Samenstelling projectteam
Hoe willen we resultaten zien?
Wat doen we zelf, wat besteden we uit?
Wat is het vervolg?
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
AangevenWelke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerd
Informatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen, onderhoudscontracten, …)
Detailniveau en steekproefniveau
Kwaliteitspolitiek
Budgettaire mogelijkheden en beperkingen
20/09/2016
56
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
Draagvlak bij gebruikersGoede communicatie
Toegankelijkheid van te inspecteren objecten
BasisdataPlannen
Onderhoudscontracten
Veiligheid (bv inspecties van daken)
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoeren
Procedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS Opdrachtgever
Samenstelling Projectteam
Interne en externe communicatie
Borgen van de kwaliteit van de opdracht
inhoud van de inspecties
verwerken van de resultaten
innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde
20/09/2016
57
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Planning in fases
Voorbereiding
Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning
Proces herinspecties met verwerken data
Beheersen van onderstaande interne en externe risico’s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen.
Financieel
Organisatorisch
Tijd
Ontbreken van informatie
Kwaliteit
Uitbesteding onderhoud
Wat voorafgaatInventaris te onderhouden elementen + hun conditieBouwkundig
Installaties
Plannen
HistoriekLijst meldingen en tussenkomsten
Logboeken, keuringsverslagen, …
20/09/2016
58
Uitbesteding onderhoud
Doel bepalenPlaats in vastgoedstrategie
Kwaliteitsniveau:Prestatie-eisen
KPI’s: kritische prestatie indicatoren (bv conditie 3)
SLA’s: service level agreements (bv interventies binnen x tijd)
Bij NEN2767 als referentieDetailniveau, wanneer steekproef, ..
Bijkomende bepalingen
Uitbesteding onderhoud
Open dialoog
Redelijke vraagstellingGaranties oneigenlijk gebruik
Wetswijzigingen
Vandalisme
…
20/09/2016
59
Conclusies
Patrimonium: zonder onderhoud: waardeverlies
Onderhoud: systematische benadering noodzakelijk
Investering in systematiseren loont
Verantwoordelijkheden leggen waar ze horen
En
20/09/2016
60
Dank aan
Dank aan