B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie...

60
20/09/2016 1 Meerjarenonderhoudsplanning B.Simons Even voorstellen CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001 CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheer Nieuw initiatief, gelanceerd 2015 Ondersteuning gebouwbeheerders www.gebouwbeheerder.be

Transcript of B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie...

Page 1: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

1

Meerjarenonderhoudsplanning

B.Simons

Even voorstellen

CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001

CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheerNieuw initiatief, gelanceerd 2015

Ondersteuning gebouwbeheerders

www.gebouwbeheerder.be

Page 2: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

2

Centrum Duurzaam Gebouwbeheer Kennisplatform

•Werkgroepen•Website •Onderzoeksprojecten

Opleidingen•Platforms

•Inventarisatie•Dagopleidingen

•Brandveilig houden van gebouwen•Onderhoud van daken•Pathologie•Management van gebouwen

•Afternoon sessions•Oplevering en commissioning

Inhoud

Probleemstelling

Wat voorafgaat Vastgoedstrategie

Inventarisatie

Onderhoudsstrategieën

Conditiemetingen

Van Conditiemeting naar meejarenonderhoudsplanning

Software

Uitbestedingen

Page 3: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

3

PROBLEEMSTELLING

Vaststelling

Page 4: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

4

Probleem 1

Page 5: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

5

Probleem 2

Page 6: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

6

Probleem 3

Probleem 4

Page 7: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

7

Probleem 5

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

WAT VOORAFGAAT

Page 8: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

8

Waar doen we het voor?

€Kwaliteit

Gebruiksgenot tegen lage kosten

Integraal beheer van huisvesting

Tevredenheid Veiligheid &

Gezondheid Betaalbaarheid

Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch

.

Financiën

Direct rendement Indirect rendement

GebruikerVastgoed

Page 9: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

9

Vastgoedstrategie

Beslissingsniveaus

StrategischVastgoedvisie (globaal)Welke gebouwen bewaren

Welke conditie

….

TactischOnderhoudsplannen

Operationeel uitvoering

Page 10: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

10

Kaders vastgoedbeleid zijn afgeleid van bedrijfsbeleid

Portefeuille management

Assetmanagement

Property management

Plannen Monitoren Bijstellen

Plannen Monitoren Bijstellen

Plannen Monitoren Uitvoeren

Strategisch

Tactisch

Operationeel

Strategisch huisvestingsplan

Complexplannen

Meerjarenonderhoudsplannen

Projectplannen

Jaarplannen

Niveau Activiteit OutputProces

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Page 11: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

11

Aandachtsgebieden gebouwbeheerder

• Bruikbaar houden van het gebouw

• Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een bepaalde periode

• Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's!

• Verlaging/beheersen huisvestingskosten

• Plannen van de uitvoering van activiteiten/Inkoop onderhoudsdiensten

• (Interne) communicatie

Risico, kwaliteit en exploitatie

Exploitatieresultaat

Page 12: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

12

Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed.

Aanbevelingen: soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen

Belang van personeelskosten

Exploitatiekosten

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

bouwkost onderhoudskosten Personeelskost

Life cycle costs gebouw

Series 1

Sustainable Building Technical Manual / Joseph J. Romm,Lean and Clean Management, 1994.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

bouwkost onderhoudskosten Personeelskost

Life cycle costs gebouw

Series 1

Page 13: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

13

Simulatieproef kantoor: waargenomen kwaliteit

Ventilatie 20 jaar oud tapijt Oud beeldscherm Linoleum, kit, planken

De productiviteitswinst kan oplopen tot 15% wanneer het binnenmilieu geoptimaliseerd wordt. temp 6%

luchtkwaliteit 7%

Licht 3%

geluid 9%.

Page 14: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

14

Vaststelling

6

5

4

3

2

1

10j 20j 30j

preventief onderhoud

curatief onderhoud

WAARDE PARAMETER bron WTCB

stat

us- c

ondi

tiem

etin

g

jaren

gebouwwaarde 0 na 33jaar

negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is

Page 15: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

15

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)

goed

Slechtt1

Feitelijke kwaliteit

Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen

Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden

PvE

0 tntijdas

Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen

Page 16: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

16

ONDERHOUDSSTRATEGIEËN

Onderhoudsconcept

Beheer & OnderhoudBeheer & Onderhoud

Correctief onderhoudCorrectief onderhoud

Preventief onderhoudPreventief onderhoud

Calamiteit Calamiteit

Klacht Klacht

StoringStoring

TIJD gebaseerdTIJD gebaseerd

CONDITIE gebaseerdCONDITIE gebaseerd

Page 17: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

17

Onderhoudsconcept 1 2 3

Kosten van onderhoud op basis van klacht

Kosten van planmatigonderhoud

Totale Kostenaan onderhoud

€ 0,--

€ x,--

Efficiënt gebouwenonderhoud

= Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud

Sturing preventief onderhoud

TijdsgebaseerdGarantievoorwaarden

Onderhoudscontracten

Wettelijke verplichtingen

Conditiegebaseerd

Page 18: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

18

Ingrepen

Page 19: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

19

Conditiegebaseerde sturing

• Probleem:

• De “mening” en “specialismen” van de inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.

• Oplossing:

• persoonsonafhankelijke, objectieve en transparante registratie van de technische kwaliteit.

Vervangen

Niets doen

Repareren

Traditionele inspectie

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

Page 20: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

20

Traditionele inspectie

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

Conditiemeting

Zelfde gebrekenEenduidige registratie

Page 21: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

21

CONDITIEMETINGEN

Een oplossing ………

Conditiemeting volgens

NEN 2767

NEN 2767-1:2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 1: Methodiek.NEN 2767-2:2008 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten.NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.

Page 22: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

22

NEN 2767

Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwen

Goed reproduceerbaar

Eenvormig

Initiatief rijksgebouwendienst

Focus op techniek

• NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen.

• Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen.

• De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen

Page 23: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

23

Consistente management informatie:

Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen;

Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.

Resultaat NEN 2767 inspectie

Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen

Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang gebreken bepalen Risico’s bij uitstellen verhelpen gebreken bepalen

Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud

Waaruit bestaat eenconditiemeting?

Page 24: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

24

Uitgangspunt is veroudering van elementen

• Conditie afhankelijk van veroudering (gebrekenbeeld)

Restlevensduur

Element in conditie 2Bouwjaar 1990

Resterende levensduur ca 20 jaar

Page 25: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

25

Restlevensduur

Element in conditie 4Bouwjaar 2000

Levensduur 1 jaar

Conditiemeting

NEN2767Eenvoudige en objectieve meetmethode

Staat van bouwelement

Genormaliseerd hoe te scoren3 parameters: ernst, intensiteit en omvang

Verouderingscurve

Page 26: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

26

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Welke onderdelen meten?

Page 27: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

27

Welke onderdelen meten we?Relevante bouw- en installatiedelen: Geven bij disfunctioneren aanleiding tot grote

kostenconsequenties Leggen door omvang of korte levensduur een groot beslag op het

onderhoudsbudget Zijn beleidsmatig van belang uit oogpunt van milieu,

arbeidsomstandigheden, cultuur, etc.

Gebouw Proces Functie Element

BB/NL-SfB elementencodering basis voor NEN 2767-2

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Page 28: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

28

Visuele inspectie…..

……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.

Traditionele inspectie

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

Page 29: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

29

Conditiemeting

Zelfde gebrekenEenduidige registratie

Conditiescores

Conditie Omschrijving Toelichting

1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken

2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering

3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering                                                                                

Functievervulling van bouw‐ en installatiedelen niet in gevaar

4 Matige conditie Functievervulling van bouw‐ en installatiedelen incidenteel in gevaar

5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar

6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5

Page 30: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

30

Conditie afhankelijk van:

Gebrekenbeeld:Type gebrek

Ontwikkelingsstadium gebrek

Omvang gebrek

Totale gebrekenbeeld

Theoretische veroudering (installaties)

Ernstgraad: Ernstige gebreken Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert.

Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden.

Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of

installatiedeel gemaakt is.

Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste

materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde wettelijke voorschriften.

Page 31: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

31

Type gebrek: Ernstige gebreken

Serieuze gebreken Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert.

Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,

zonder het functioneren ervan direct aan te tasten.

Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel.

Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het

bouw- of installatiedeel niet direct aantasten.

Page 32: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

32

Type gebrek: Serieuze gebreken

Geringe gebreken Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en

installatiedeel zijn niet uitgevoerd.

Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,

Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan

het functioneren van het bouw- of installatiedeel.

Verval: conditiemeting op basis van theoretische levensduur.

Page 33: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

33

Type gebrek: Geringe gebreken

Omvangsklassen

Page 34: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

34

Intensiteitscore

Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindt

De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de intensiteit in drie klassen

ConditiescoresErnstige gebreken

1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 4

2. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 5

3. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6

Serieuze gebreken

1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 3

2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 4

3. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5

Geringe gebreken

1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 2

2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 3

3. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4

Omvang

Omvang

Omvang

Page 35: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

35

Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom

Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken:

Nen 2767-2: alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek “verval”.

Totale gebrekenbeeld

Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.

Page 36: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

36

Referentiebeelden

Condtiemeting volgens NEN2767

VoordelenObjectief

Breed toegepast

Eenvoudig

Goed overzicht

BeperkingenEnkel conditiestaat

Soms meer detail nodig

Page 37: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

37

En Nu???

Meten is (nog niet) weten Interpretatie

Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEsthetica

Gebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …

Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel

Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.

Page 38: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

38

Risicomanagement

• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoud

Beleving, esthetica

Page 39: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

39

Risico/prioriteiten

Zelfde gebrek, zelfde conditie, ander risico, andere prioriteit

Bevindingen inspecteur(s)

Page 40: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

40

Page 41: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

41

Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEsthetica

Gebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …

Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel

Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.

Kaderstellingen NEN 2767 

Conditie Omschrijving

1 zeer goed (nieuwbouw)

2 Goede conditie

3 Redelijke conditie

4 Matige conditie

5 Slechte conditie

6 Zeer slechte conditie

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoud

Beleving, esthetica

Exploitatieduur: X jaar

Page 42: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

42

Inspectieresultaat

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Page 43: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

43

Elementen risico Beleid Knel punt

cond Beleid

Knelpunt

Gevelafwerkingmetselafwerking

4 3 4 3

Gevelbekleding staal 2 3 6 3

Hemelwaterafvoer PVC 5 3 5 3

Beglazing enkel 4 3 3 3

Plafondafwerking pleisterwerk

5 3 1 3

Knelpuntenlijst

Output

een overzicht van aanwezige bouwdelen , hoeveelheden

geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto’s of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting)

conditiescores;

directe onderhoudsbehoefte

onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen termijn

Page 44: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

44

Output

samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport,

presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders.

conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid;

onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;

Instrument prestatiecontracten

Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767

Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI); Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen

Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen

Uitvoeringseisen en –kwaliteit

Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen, tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud

Page 45: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

45

BOEI methodiek

VAN CONDITIEMETING NAAR MEEJARENONDERHOUDSPLANNING

Page 46: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

46

Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning

Inventarisatie bouwelementen

Staat van onderhoud

Meerjarenonderhoudsbehoefte

Meerjarenbegroting

Planning en uitvoering

Conditiemeting en risicobeoordeling

Beleidskeuzen

Bepaling verwerking incl Kostprijzen

Elementen, restlevensduur, risico

Element 1

Element 2

Element 3

Element 4

Element 5

Element 6

Element 7

Element 8

Element 9

Element 10

Element 11

Element 12

Element 13

Element 14

Element 15

Element 16

Element 17

Element …

Element N

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Startjaar, risico bij uitstel

Taakstellend Prognose

Page 47: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

47

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

94

Planvorming: Integrale aanpak

Van behandeling van onderdelen...

...naar denken in het geheel

Page 48: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

48

Benoemen en clusteren activiteiten

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

• Maatregel 1

• Maatregel 2

• Maatregel 3

• Maatregel 4

• Maatregel 5

• Maatregel 6

• Maatregel 7

• Maatregel 8

• Maatregel 9

• Maatregel 10

• Maatregel 11

• Maatregel 12

• Maatregel 13

• Maatregel 14

• Maatregel 15

• Maatregel 16

• Maatregel 17

• Maatregel …

• Maatregel N

Afstemming klant

Afstemming klant

Functionele aanpassingen

Beperking overlast

Spreiding uitgaven

Verandering exploitatieperiode

……..

Page 49: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

49

Afstemmen activiteitenclusters

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

Cluster 8

Cluster 1

Cluster 2 Cluster 3

Cluster 4Cluster 5

Cluster 6Cluster 7

Maatregel 1

Maatregel 2

Maatregel 3

Maatregel 4

Maatregel 5

Maatregel 6

Maatregel 7

Maatregel 8

Maatregel 9

Maatregel 10

Maatregel 11

Maatregel 12

Maatregel 13

Maatregel 14

Maatregel 15

Maatregel 16

Maatregel 17

Maatregel 18

Maatregel 19 Maatregel …

Maatregel N

SOFTWARE

Page 50: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

50

SOFTWARE

InputErnst, vorderingsgraad, omvang

Opmerkingen

Risico

Beeld

Aanpassingen

Software

DatabasesEenheidsprijzen

Onderhoudsfrequenties

Levensduren

Page 51: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

51

Page 52: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

52

MJP per gebouw

Page 53: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

53

MJP per patrimonium

Page 54: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

54

Keuze software

Weet wat je wil

Integratie in totaal FM concept of enkel gebouwen?

Flexibiliteit

Ondersteuning

UITBESTEDINGEN

Page 55: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

55

Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten

Oefening vooraf: Wat willen we bereiken?Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveau

Samenstelling projectteam

Hoe willen we resultaten zien?

Wat doen we zelf, wat besteden we uit?

Wat is het vervolg?

Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten

AangevenWelke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerd

Informatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen, onderhoudscontracten, …)

Detailniveau en steekproefniveau

Kwaliteitspolitiek

Budgettaire mogelijkheden en beperkingen

Page 56: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

56

Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten

Draagvlak bij gebruikersGoede communicatie

Toegankelijkheid van te inspecteren objecten

BasisdataPlannen

Onderhoudscontracten

Veiligheid (bv inspecties van daken)

Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria

Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoeren

Procedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS Opdrachtgever

Samenstelling Projectteam

Interne en externe communicatie

Borgen van de kwaliteit van de opdracht

inhoud van de inspecties

verwerken van de resultaten

innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde

Page 57: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

57

Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria

Planning in fases

Voorbereiding

Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning

Proces herinspecties met verwerken data

Beheersen van onderstaande interne en externe risico’s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen.

Financieel

Organisatorisch

Tijd

Ontbreken van informatie

Kwaliteit

Uitbesteding onderhoud

Wat voorafgaatInventaris te onderhouden elementen + hun conditieBouwkundig

Installaties

Plannen

HistoriekLijst meldingen en tussenkomsten

Logboeken, keuringsverslagen, …

Page 58: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

58

Uitbesteding onderhoud

Doel bepalenPlaats in vastgoedstrategie

Kwaliteitsniveau:Prestatie-eisen

KPI’s: kritische prestatie indicatoren (bv conditie 3)

SLA’s: service level agreements (bv interventies binnen x tijd)

Bij NEN2767 als referentieDetailniveau, wanneer steekproef, ..

Bijkomende bepalingen

Uitbesteding onderhoud

Open dialoog

Redelijke vraagstellingGaranties oneigenlijk gebruik

Wetswijzigingen

Vandalisme

Page 59: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

59

Conclusies

Patrimonium: zonder onderhoud: waardeverlies

Onderhoud: systematische benadering noodzakelijk

Investering in systematiseren loont

Verantwoordelijkheden leggen waar ze horen

En

Page 60: B.Simons - Gebouwbeheerder.be · preventief onderhoud Sturing preventief onderhoud ... presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever,

20/09/2016

60

Dank aan

Dank aan