Welkom!Barometer Maatschappelijk Vastgoed 5 oktober 2017

Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed

#Baro2017

Programma13.00 Welkom

Wouter Neerings en Jan Veuger, dagvoorzitter en lector (Maatschappelijk) Vastgoed

13.05 Een toekomst voor maatschappelijk vastgoed en PPSBert Melles, kennispartner lectoraat Maatschappelijk Vastgoed

13.25 Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2017Annette van den Beemt - Tjeerdsma, promovendus lectoraat Maatschappelijk Vastgoed

13.45 De invloed van Maatschappelijk Vastgoed op gebiedsontwikkelingErwin van der Krabben, hoogleraar Gebiedsontwikkeling Radboud Universiteit Nijmegen

14.15 Pauze

14.45 Slim en vernieuwend bouwenMassi Mohammadi, hoogleraar Architecture in Health & Smart Architectural Technologies TU/e

15.15 Who cares?Floris van Alkemade, Rijksbouwmeester Rijksvastgoedbedrijf

15.45 In debat: hoe ziet de toekomst van Maatschappelijk Vastgoed eruit?

16.10 Aanbieding eerste exemplaar Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017Erik Jan van Kempen, plaatsvervangend directeur generaal Bestuur & Wonen, directeur Woningmarkt.

25okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed

35okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 3

45okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 4

Veuger, J. (2017), Material Immaterial: social housing in the Netherlands. International Journal of Engineering and Sciences (IJES).

Veuger, J. (2017), The architecture of value thinking & pneuma in housing associations. Journal of Civil Engineering and Architecture.

Veuger, J. (2017), Excellence board of public housing in the Netherlands through on a coherent set of values. International Journal of Sustainable Real Estate and Construction Economics.

Veuger, J. (2017), Control of housing associations in conjunction with social values. World of Real Estate Journal.

van den Beemt-Tjeerdsma, A. & Veuger, J. (2017). Dutch community real estate transactions: market value exceeds assessment act value. Journal Real Estate Finance.

Veuger. J., M. van Elp and P. Konings (2017), Investing in healthcare property in Netherlands. Journal Real Estate Finance.

Scholte Lubberink, A.B.M., W.J. van der Post and J. Veuger (2017), Valuation real estate market values as indicator. Journal Real Estate Finance.

55okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 5

65okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 6

► start RICS Vakgroep Maatschappelijk Vastgoed met agenda

► RICS Accreditatie opleiding V&M 2017-2018

► start opleiding Vastgoed 2017-2018: 225 nieuwe studenten

Bert Melles

Kennispartner

lectoraat

Maatschappelijk

Vastgoed

Een toekomst voor

maatschappelijk vastgoed en

PPS

DR. IR. BERT MELLES

EEN TOEKOMST VOOR

MAATSCHAPPELIJ K

VASTGOED & PPS

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

ACHTERGROND

•

•

•

•

•

PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING

ALGEMENE ERVARINGEN MET PPS

•

•

•

•

•

•

•

DE AUTO-INDUSTRIE

•

•

WAT KUNNEN WE HIERVAN LEREN?

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

CASUS ZWEMBAD BERGH

•

•

•

•

•

•

HOE HET NOG EFFECTIEVER KAN

DUS VAN ZO…

NAAR ZO…

Annette van den

Beemt – Tjeerdsma

Promovendus

lectoraat

Maatschappelijk

Vastgoed

Barometer Gemeentelijk

Maatschappelijk Vastgoed

2017

Annette van den Beemt - TjeerdsmaVertelt u meer over…

Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2017Over gemeentelijk vastgoed

Positionering Vastgoedmanagement GemeentenOver management & organisatie

10 jaar Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Barometer Maatschappelijk VastgoedOver gemeentelijk vastgoed

dr. ing. Jan Veuger MRE FRICSAnnette van den Beemt – Tjeerdsma MSc

115 gemeenten hebben de vragenlijst ingevuld

Respons NL

Klein (0-19.999 inwoners) 27 (26%) 122 (31%)

Middelgroot (20.000-49.999 inwoners) 36 (35%) 191 (49%)

Groot (50.000 of meer inwoners) 41 (39%) 77 (20%)

ResponsEn representativiteit

Meer dan de helft heeft visie en/of kadernotaAndere beleidsstukken minder aanwezig

81%

58%

37%47%

58% 55%

38%

17%

54%62%

8%

14%

36%27%

25%23%

39%

54%

31%

30%

11%

28% 27% 26%18% 22% 23%

30%

15%8%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Ja Nee Zijn we op dit moment aan het opstellen 2016

+2%-21%

+2%

11%

28%

28%

25%

35%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Andere maatregelen getroffen

Op dit moment aan het opstellen

(nog) geen maatregelen genomen

Risicoparagraaf in vastgoedbeleid

Financiële monitoring

2015 2016 2017

Werken aan beheersen financiële risico’sMinder gemeenten nemen risicoparagraaf op in vastgoedbeleid

-8%

+10%

+5%

-8%

Gemeenten initiëren meer projectenBeheer en exploitatie wederom meest vaak genoemd als kerntaak

17%

28%

34%

42%

49%

49%

51%

55%

58%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Anders

Project- en procesmanagement

Kwaliteitsmeting en handhaving

Planontwikkeling

Eigendom

Financiering

Locatie toewijzen

Initiëren van projecten

Beheer en exploitatie

+14%

-8%

Trend vlakt uit sinds 2016Aantal taken worden weer vaker beschouwd als kerntaak

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017

Minder ervaren knelpuntenVoor het derde jaar kostprijsdekkende huur meest vaak genoemd

12%

22%

29%

45%

49%

49%

53%

65%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ander knelpunt

Gebrek aan deskundigheid

Gebrek aan regionale afstemming

Weinig multifunctioneel gebruik

Versnippering van taken

Hoge kosten voor onderhoud en exploitatie

Te lage bezettingsgraden

Geen kostprijsdekkende huur

2014 2015 2016 2017

-19%

+3%

-14%

-11%

+4%

Een derde aangeboden objecten verkochtGemiddeld aantal verkochte objecten afgenomen

2013 2014 2015 2017

Te koop 2,7 7,2 9,4 7,1

Verkocht 1,2 1,5 3,0 2,3

Aantal fte’s vastgoedmanagement verandertDoor andere wijze van intern organiseren

4%

7%

15%

22%

24%

28%

0% 10% 20% 30% 40%

Ja, toename, maar er gaat niets veranderen

Ja, afname, maar er gaat niets veranderen

Ja, afname door andere interne organisatie

Nee, er gaat niets veranderen dus er verandert ook niets aan het aantal fte’s

Nee, andere interne organisatie heeft geenconsequenties

Ja, toename door andere interne organisatie

2015 2016 2017

-13%

+14%

-11%

Kwaliteitsmetingen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017

Technische kwaliteit Tevredenheid gebruikers

Bijdrage aan beleidsdoelstellingen Maatschappelijk rendement

Alleen tevredenheid van gebruikers vaker gemeten

+6%

2012: Enschede, Rotterdam, Amstelveen

2014: Enschede, Utrecht

2015: Enschede, Almere, Utrecht

2016: Enschede, Almere, Tilburg

2017:

Koploper2012 – 2016: Enschede

2017: nieuwe koploperAlmere, gevolgd door Enschede en Breda

Conclusies

Helft gemeenten heeft een vastgoedvisie en/of kadernota

Risicomanagement blijft een probleem waar aan wordt gewerkt

Gemeenten weer meer bezig met initiëren van projecten

Uitvlakkende trend gemeentelijke kerntaken

Minder intenties tot uitbesteden

Meer regionale afstemming, meer grip op kosten en meer functioneel gebruik

Kostenreductie, verbetering kwaliteit van beheer en samenwerking minder actueel

Ook dit jaar werd een derde van aangeboden objecten verkocht

Aantal fte’s vastgoedmanagement verandert

Nieuwe koploper

Barometer gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2016

Positionering Vastgoedmanagement GemeentenOver management en organisatie

Leo LooisePeter Broer

Jan VeugerAnnette van den Beemt

- Voorjaar 2016: eerste korte vragenlijst

- November 2016: eerste kennissessie (kerngroep)

- Februari 2017: tweede kennissessie (algemeen)

- Juli 2017: kennissessie gemeente Delft

Ondertussen…Een jaar later

Gemeente DelftIndividuele PVG-analyse - vastgoedmanagement

0%

20%

40%

60%

80%

100%

operationeel gericht

technisch van aard

financieel van aard

adviserendleidend richting

beleidseenheden

draagt bij aan een doelmatigeen doeltreffende portefeuille

draagt bij aan strategievorming

Medewerker

Management

Directie

Bestuurder

- Q4-2017: tweede vragenlijst

- Algemene kennissessie

- Kennissessie kerngroep

- Kennissessie bij uw gemeente?

Vervolg…PVG-analyse

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“In 2008 is het Platform Maatschappelijk Vastgoed opgericht. Deelnemers zijn: AM Wonen, draaijer+partners, Fortis Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen, Matrix bouw en ontwikkeling, Timpaan en Van Boom & Slettenhaar Vastgoedfondsen” [18 pagina’s]

“Om gemeenten beter bewust te maken van de mogelijkheid om vastgoedbeheer uit te besteden, hebben de Hanzehogeschool Groningen, CORPORATE Real EstateManagement, draaijer+partners, gemeente Assen en NeVaP (Nederlands Vastgoedmanagement Platform) zich per 1 september 2009 verenigd in het Consortium Maatschappelijk Vastgoed. De onderzoekslijn van het Consortium is een onderdeel van het lectoraat Vastgoed” [54 pagina’s]

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“De aandacht voor maatschappelijk vastgoed en in het bijzonder voor het gemeentelijk vastgoed is de afgelopen jaren duidelijk toegenomen. Meer eigenaars van maatschappelijk vastgoed worden zich bewust van de complexiteit van het managen van vastgoed en om op een verantwoorde wijze, adequaat en doelmatig allerlei maatschappelijk organisaties te voorzien in haar huisvesting” [2010; 16 pagina’s]

In 2011 werden er meer artikelen toegevoegd aan het onderzoeksrapport en verscheen er een eerste versie dat leek op een boek. De scope van onderzoek(en) verbreedde [77 pagina’s]

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“Gezien de resultaten, het opgebouwde netwerk en vooral de vele vragen die nog niet zijn beantwoord, heeft de stuurgroep van het Kenniscentrum NoorderRuimte in december 2010 besloten de mogelijkheden voor het oprichten van een lectoraat Maatschappelijk Vastgoed te verkennen”

“Specifiek voor dit lectoraat gaat het dan om het beschikbaar maken van ontwikkelde kennis op het terrein van maatschappelijk vastgoed in de context van de maatschappelijk opgave ten behoeve van het onderwijs en de ondersteuning van zich sterk ontwikkelende zorg, onderwijs, overheid en corporatie vastgoed” [2012; 161 pagina’s]

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“…met vier onderzoekslijnen: (1) Innovatie met maatschappelijk vastgoed, (2) maatschappelijke opgave en de inzet van maatschappelijk vastgoed, (3) (sociale)opgave inzichtelijk met passend vastgoed en (4) mogelijkheden voor (regionale) samenwerking” [2013, 358 pagina’s]

“De bijdragen variëren van onderzoek conclusies en agenda’s tot artikelen op gebaseerd op praktijkexpertise. Ze beslaan het spectrum van maatschappelijk vastgoed in de vier belangrijkste sectoren (gemeenten, zorg, onderwijs en woningcorporaties) en een viertal actuele thema’s (maatschappelijk verantwoord ondernemen, ruimte & samenleving, financieel en duurzaamheid & energie)” [2014, 591 pagina’s]

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“Na de diverse thematieken van de afgelopen jaren kunnen we de scope van de 8e Barometer Maatschappelijk vastgoed verbreden. Dit hebben we gedaan door (inter)nationaal te kijken naar onderzoek over en ontwikkelingen van maatschappelijk vastgoed en in het bijzonder gemeentelijk vastgoed en zorgvastgoed” [2015, 471 pagina’s]

“Men lijkt zich nu pas te beseffen wat voor enorme omvang het Nederlandse maatschappelijk vastgoed heeft en de financiële belangen die er in de volle breedte spelen. … Het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed en het gerichte onderzoek dat vanuit dit lectoraat wordt uitgevoerd, is daarom van groot belang voor de Nederlandse samenleving” [prof. dr. T.M. Berkhout, 2016; 514 pagina's]

10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt

“Het boek is er gekomen omdat wij verdere professionalisering van maatschappelijk vastgoed

voorstaan en het tot inspiratie is voor anderen. Wij zijn er dan ook van overtuigd dat maatschappelijk vastgoed zich in de komende jaren sterk zal professionaliseren waarbij

onderzoek een belangrijke bijdrage kan leveren” [voorwoord 2012]

prof.dr. Erwin van

der Krabben

Hoogleraar

gebiedsontwikkeling

De invloed van

maatschappelijk vastgoed op

gebiedsontwikkeling

De rol van maatschappelijk vastgoed in

gebiedsontwikkeling

Prof. dr. Erwin van der Krabben

Radboud Universiteit

10e Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed

5 oktober 2017

Inhoud

Twee onderzoeksvragen

• In welke mate kan ontwikkeling en/of transformatie van maatschappelijk vastgoed als

‘verdienmodel’ worden ingezet in stedelijke vernieuwing?

• Op welke manier kunnen eigenaren van maatschappelijk vastgoed een rol spelen in

governance van complexe stedelijke vernieuwing?

Drie met elkaar samenhangende vraagstukken

1. Stedelijke vernieuwing / transformatie: opgaven, feiten en oplossingsrichtingen

2. Maatschappelijk vastgoed: ontwikkelingen in markt, implicaties voor gebiedsontwikkeling

3. Woningbouwproductie, als verdienmodel voor stedelijke transformatie, inclusief

transformatie (leegstaand) maatschappelijk vastgoed

1. Stedelijke transformatie: opgaven, feiten, oplossingen

• Omvangrijke opgave

- Urgentie?

- Wie is probleemeigenaar?

• Knelpunten transformatieopgave

- Versnipperd eigendom

- Onrendabele top en

inbrengwaarden

• Instrumenten grondbeleid schieten

tekort (Rli, 2017)

Omvangrijke transformatieopgave

• Transformatieopgave doet zich

voor in vele gedaantes:- Bedrijventerrein, kernwinkelgebied,

buurtwinkelcentra, corporatiewijken,

kantorenlocaties, …

• Vele soorten van veroudering:- Functioneel, economisch, technisch,

maatschappelijk

• Groeisteden en –kernen jaren

zeventig / tachtig toekomstige

zorgenkindjes

• Onvoldoende inzicht in omvang

opgave

Transformatieopgave

• Makkelijke opgaves (locaties) zijn opgedroogd

….- Aantal uitleglocaties neemt sterk af

• Verwervingskosten beïnvloeden financiële

haalbaarheid- Inbrengwaarde niet marktconform

- Bereidheid om af te boeken ontbreekt

- En anders wel emotionele waarde vastgoed

Transformatieopgave: onrendabele top (1)

Transformatieopgave: onrendabele top (2)

Bron: Fakton, 2016

Oplossingen (1): onrendabele top wegwerken

Bron: Fakton, 2016

Oplossingen (2): sturing en financiën op orde

TU Delft (2017):

• Rijk moet verantwoordelijkheid nemen- ISV nieuwe stijl

• Koppel transformatieopgave aan duurzaamheid en energietransitie

• Transparantie over impact uitblijven transformatie:- Prijsstijgingen, maatschappelijke effecten

• Flexibiliteit in GREX- Parkeernormen

• (Juridische) druk op eigenaren- Leegstand en speculatie- Inbrengwaarden

Oplossingen (3): modernisering grondbeleid

RLI (2017) (selectie)

• Naast zelfrealisatierecht ook

zelfrealisatieplicht

• Private onteigening

• Verruim kostenverhaal- Forfataire bijdrage

- Baatbelasting

• Wettelijke regeling regionale

verevening

Oplossingen (4): Verbeter de business case

• Prijsontwikkeling woningmarkt heeft grote

invloed

• ‘Optimaliseer’ inrichting gebied- Hogere dichtheden

- Hoger segment woningmarkt

• Ontwikkel eigendoms-sensitief

• Zorg voor voldoende woningbouwprogramma- In sommige regio’s probleem; elders niet

• Zoek naar nieuwe ‘kostendragers’

2. Woningbouwproductie: ‘verdienmodel’ t.b.v. transformatie

• Woningbouw komende jaren

belangrijkste ‘verdienmodel’ voor

transformatieopgave

• Dat geldt ook voor transformatie

vrijkomend maatschappelijk

vastgoed!

• Voldoende ruimte voor

woningbouw in bestaand stedelijk

gebied of toch nieuwe uitleg?

Pbl (2017): ruimte voor woningbouw in transformatiegebieden

• In laag groeiscenario: grootste deel

woningbouwproductie in bestaande stad- Alleen in delen van Randstad en Gelderland nieuwe

uitleg noodzakelijk

• In hoog groeiscenario: bestaande stad biedt

slechts ruimte voor beperkt deel woningbouw- Nieuwe uitleglocaties noodzakelijk

Brink Groep (2017): reële transformatiepotentie

• Binnenstedelijk aanbod is er wel, maar

transformatiepotentie is beperkt- Er moet (teveel) geld bij

• Oproep voor snelle ontwikkeling nieuwe

uitleglocaties

Verschillen in denkkaders

Dilemma voor business case transformatieopgave

• Te snel ontwikkeling nieuwe uitleglocaties dood

in de pot voor transformatieopgave

• Te lang wachten met nieuwe uitleglocaties kan

leiden tot verdere prijsopdrijving woningmarkt- “Goed nieuws” voor transformatieopgave

- Maar brengt balans woningmarkt in gevaar

• Nota bene: grote regionale verschillen

3. Maatschappelijk vastgoed: transformatieopgave en

sturing

• Vrijkomend en leegstaand maatschappelijk

vastgoed steeds groter probleem in bestaande

stad- Kans op nieuwe gebruiker bestaande gebouwen klein

• Draagt bij aan problematiek

transformatieopgave

• Ombouwen tot appartementen lijkt ook hier

toverwoord, maar:- Onrendabele top

- In sommige steden ‘concurrentie’ van andere

transformatieprojecten

Maatschappelijk vastgoed: toekomstige transformatieopgave?

Nieuw maatschappelijk vastgoed biedt kansen, maar …

Pbl (2017) Maatschappelijk vastgoed in

verandering

• Verschuiving: van aanbodsturing naar

vraagsturing

• Stelselwijziging vraagvolgende bekostiging

• Vastgoedstrategie meer dan vroeger bepaald

door financiële en inhoudelijke overwegingen

• Ruimtelijke / planologische overwegingen

worden sluitstuk

4. Gebiedsontwikkeling en maatschappelijk vastgoed: match of mismatch?

Match

Niet te onderschatten: nieuw maatschappelijk

vastgoed als kostendrager

gebiedsontwikkeling

• Betrouwbare eigenaar- Lange huurcontracten

- Laag risico; redelijk rendement

• Grote volumes: tikt lekker aan

• Goede mix mogelijk met andere functies- Bijdrage aan leefbaarheid gebied

Gevaar van een mismatch

• Eigenaren / ontwikkelaars wedden allemaal op

hetzelfde paard

• Overheden en maatschappelijke organisaties

lopen elkaar voor de voeten

• Rijksvastgoedbedrijf wil regionale

portefeuillestrategie- Goed plan, maar is ie er al?

Mismatch

Kansen genoeg, maar ook veel gebouwen

zonder toekomst …

• Sloop is soms onvermijdelijk- Sloopkosten drukken op gebiedsexploitatie

• Geen toegevoegde waarde voor gebied

• Bereidheid bij eigenaren om verlies te nemen?- Onrealistische inbrengwaarden blokkeren transformatie

gebied

Tot slot: aan welke knoppen draaien voor betere match?

• Concentreer woningbouw in bestaand stedelijk gebied

• Leg woningbouwprogramma niet helemaal vast in plannen, maar reserveer ‘mandje’ om

transformatieprojecten ‘vlot te trekken’

• Nieuw maatschappelijk vastgoed moet echt in bestaand stedelijk gebied

• Regionale portefeuillestrategie voor transformatie vrijkomend maatschappelijk vastgoed- Inclusief realistische, marktconforme inbrengwaarden

• En tot slot: beetje meer sturing door Rijk zou wenselijk zijn

Pauze

prof.dr. Massi

Mohammadi

Hoogleraar

Architecture in Health

& Smart Architectural

Technologies

Slim en vernieuwend bouwen

Floris Alkemade,

Rijksbouwmeester

Rijksvastgoedbedrijf

Who Cares?

In debat

Wat kunnen we

van elkaar leren?

In debat: wat kunnen we van elkaar leren?

• Erwin van der KrabbenHoogleraar gebiedsontwikkeling

• Massi MohammadiHoogleraar Architecture in Health & Smart Architectural Technologies

• Floris van AlkemadeRijksbouwmeester Rijksvastgoedbedrijf

• Jan VeugerLector (Maatschappelijk) Vastgoed

Over onderzoeken, trends en ontwikkelingen in 10 jaar

815okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Eerste

exemplaar

Erik Jan van Kempen,

plaatsvervangend directeur

generaal Bestuur & Wonen,

directeur Woningmarkt