1

Club Rhijnhuizen #2: Vastgoedmarkt Maandag 23 november 2015 Club Rhijnhuizen is voor levensgenieters. De club is de samenwerking van iedereen die bijdraagt aan de ontwikkeling van Rijnhuizen in Nieuwegein. Hetgebiedheeftfraaienatuur,water,eenfortmeteenprachtigpark,hetkasteelRhijnhuyzen,fruitbomeneneenrijkehistorie.HetligtcentraalinNederland,dichtbijUtrecht,AmsterdamenSchiphol,dichtbijhetzeercompletewinkelaanbodvanCityPlazaendichtbijbasisscholenencultuurvoorzieningen.Maarhetkentookverouderdekantoreneneenopenbareruimtedieverbeterdmoetworden.DichtbijdeUtrechtsewoningmarktzijnervolopkansenvoornieuwbouw,sloop-nieuwbouw,transformatieenhergebruik.DaarnaastisenblijftRijnhuizenookeenuitstekendgebiedomtewerkenentesporten.DeClubRhijnhuizenishetplatformvoorversnellingvandetransformatieenhetbijeenbrengenvaninitiatievenvaneigenaren,werknemers,bewoners,ontwikkelaarsenandereinitiatiefnemers.Op23novemberorganiseerdenwedetweede‘clubdag’.Diestondinhettekenvanvastgoed:waarenhoekunnenwetransformeren,slopenennieuwbouwrealiseren?Bijdezegeslaagdeeerstevastgoedmarktverteldenvastgoedeigenarenen-ontwikkelaarsuitRhijnhuizenoverhunplannenenideeënengaveneenkijkjeindebusinesscaseshierachter:• Nieuwbouw:CyrilleDuchateauvanKondorWesselsProjectenverteltoverhetnieuwbouwproject

NieuwJutphaas(werktitel)enbinnenhavenaanhetMerwedekanaal.• Transformatie:HarmMensinkvanArthurArmstrongverteltoverdeWattbaan27.• Sloop-nieuwbouw:BernlefdeVriesvanVinkBouwverteltoverdeKroonopJutphaas.

LikedeClubRhijnhuizenopFacebook:https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/

2

160nieuwewoningenin‘NieuwJutphaas’CyrilleDuchateau,KondorWesselsProjecten

HetplanDeheleonbebouwdekavelrondomhetgebouwwaardeClubRhijnhuizenplaatsvindtwasbedoeldalskantorenpark.HiervanisalleenhetkantoorgerealiseerdwaarinzichnuLBP-Sightbevindt.KondorWesselsProjectenisindeafgelopenjarenaandeslaggegaanomeennieuweinvullingmetwonentemaken.BDPKhandekarheefthetstedenbouwkundigplangemaakt.Hettotaalaantalwoningenligtopongeveer160opeentotaaloppervlakvan4ha.Ditplanbetreftduseenpapierentransformatie.FruitbomenDegroeneomlijstingiseenheelbelangrijkpuntuitdegebiedsvisie:demogelijkheidomvannoordnaarzuidlangshetMerwedekanaaltelopenmeteenbreedtevan30m,endaarookechteenrecreatievezonevanmaken.Datleverteenheelmooipluspuntopvoorhetgebied.Hetgroenwordtzoveelmogelijkgeïntegreerd.VoorheenstondenhierdefruitbomenbehorendbijKasteelRhijnhuyzen.Erstaannogenkeleappelbomen,nietinheelgoedestaatmeerhelaas,maargevenweleenheelmooibeeldindelente.

3

FietsbrugEencruciaalelementisdeverbindingvoorfietsersenvoetgangersnaardeoverzijde.Jekuntdangemakkelijknaarhetcentrum,naardewinkelvoorzieningenvanCityPlaza.DatisbelangrijkomdateropkortetermijnnietveelwinkelsinRhijnhuizenzullenzijn.DeVredebestlaanwordtinfeitedoorgetrokken.OntwerpHetontwerpvoorstellegtmeteeneenhoogambitieniveauneervoorhetgebied.Eris,zekernu,extrakwaliteitnodigomdeeerstemensenoverdestreeptetrekken.Datzitinhetplanmethetnaarbinnentrekkenvanhetwater.Tenwestenvanhetkantoorgebouwontstaanergrondgebondenwoningenmetdemogelijkheideenligplaatstemaken.Desteropdeplankaartiseenhoogteaccentconformdegebiedsvisie.TenoostenvanhetLBPgebouwkomteenwathogergebouw,aansluitendophetbestaandekantoorgebouw.Daarisdeinzetappartementeneneendeelgrondgebonden.Erkomengeschakelde-enrijwoningen.Deoostzijdeheeftietsmeerwandaandezijdevanhetkantoorgebouwnumetgrondgebondenwoningenaandezijkant.Hethoogteaccentwordtzo’n6a7lagen.FlexibelHetplanisflexibelopgezetzodatjesnelkuntreagerenopactuelemarktvragen.Alserindeeerstefaseveelvraagisnaarligplaatsen,daniserbijvoorbeelddemogelijkheidomdatverderhetgebiedintelatenlopen;alsmensenlieverprivétuinwillendankandatook.PrijzenDeeerstewoningenmetligplaatsendetwee-onder-een-kapzijnconformdewensvandegemeentebedoeldvoorhethogeresegmentvanrondde€400.000.Naarachterloopthetafnaar€200.000,€250.000.PlanningDebestemmingsplansprocedurestartinjanuari2016.Volgendjaaralsdebestemmingsplanprocedureisopgestartwordendewoningenverderuitgewerkt.Hetcollegeisvorigeweekgevraagdeenprincipebesluittegevenophetplan.DankanerinjanuarieenRO-onderzoekgaanlopenzodatin2016deRO-procedurekangaanlopen.DanisdeverwachtinginQ1ofQ22017indeverkooptegaan;alserminimaal70%isvoorverkochtdankandebouwgaanlopen.ToekomstKondorWesselsProjectenanticipeertookopeventueleontwikkelingvanheternaastgelegenperceel.MochtoptermijnhetSKF-terreinbeschikbaarkomendanmoethetplangoedsamenhangendzijndoorteontwikkelen.Indeverkeersontsluitingendeopbouwvanhetplanishetzogedaandathetdoorkanlopen.AandezijdevanKantorenparkRhijnhuizeniserdemogelijkheideenpaarnieuwewoningentoetevoegenenteontsluitenviaditproject.http://www.kwp.nl/

4

77nieuwewoningeninWattbaan27naastHuisvandeSportHarmMensink,ArthurArmstrong

HetplanHetkantoorpandnaasthetHuisvandeSportstaatinmiddels9jaarleeg.ArthurArmstronggaathetgebouwtransformerennaar77twee-endrie-kamerbetaalbarehuurappartementenvangemiddeld55m2gbo.Debuitenschilblijftbehouden.Binnenwordtallesaangelegdmetgeprefabriceerdeelementen.Binnen6maandennastartbouwkunnendeappartementenklaarzijn.Zewordenvoorzienvanluxekeukensmetvijfinbouwapparaten,object-beveiliging,toegangscontrolemiddelsvideophoneenuiteraardsnelinternet.“Devrijebouwhoogte(ca3.50m)wordtbenutwaardoorweveelvrijehoogtebehoudenwatruimtelijke,modernewoonruimteoplevert.”Hetgevelbeeldwordtverbeterd.Allekozijnenwordenvervangen.Daardoorgaatookdebestaandeomkastingvandezonweringeruit.Degevelelementenwordenschoongemaaktendeelsvervangen.Erkomenkleurelementeninensigningopdegevels.Hetblijftwelindebasiseenkantoorgebouw.Hetatriumgaateraf,zodaterbeterewoningenkunnenkomenenhierwehiergoedegemeenschappelijkebuitenruimtetemaken.Ditinplaatsvanvoorzetbalkons.Dewoonkamerskrijgenglastotaandegrond.DuurzaamheidMetLBP-Sightsamenisgekekennaardeduurzaamheid.Alleswordtgebouwdmetgoedematerialen,duurzametoepassingen,optimaleisolatie,vraaggestuurdventilatie,vloerverwarming,elektriciteitenwarmteuitPV-cellen.PlanningDecember2015isdeafgiftebouwvergunningvoorzien.Deproceduretijdbedraagt8weken,vanindieningaanvraagtotafgiftevergunning:doordatjeinbestaandebouwaandeslaggaatkunjeeensnellereproceduretijddoorlopen,8wekenvoordeomzettingvankantoornaarwonen.Startjanuari2016.Vanafjuni2016ishetdebedoelinginexploitatietezijn.

5

VerhuurArthurArmstrongneemthetgebouwzelfinexploitatie.Wellichtdathetoptermijnbijeenbeleggerinportefeuillekomt,ofbijdewoningcorporatie.“Werichtenonsopsociaal,bereikbareprijzen.Wezijneennieuweaanbiederinditgebied,inditsegment.”“Inonsgevalishetrechtverkregenin1994hetgeeninhouddatwequabouwbesluitopvelepuntenkunnenvolstaanmethet'vanrechtensverkregenniveau(1994)',maarvoordewoonkwaliteitenhetpuntensysteemwillenweweloptimaliseren,waardoorwemetondermeerisolatieenPV-cellenveelmeerdoendanstriktnoodzakelijk.”Wehebbenonshierlatenleidendoorde(vraaguitde)marktennietdoordetechnische(minimalevereisten).Doordatwezelfgaanexploiterenwillenweeengoedproductneerzettenmetcontinuïteitenrelatiefweinigzorgenaandachtgedurendedeexploitatie-enbeheerperiode.

ParkerenErzijnnu114parkeerplekkenenerzijn94nodigindenieuwesituatie.Daarnaastwordthetgehelebuitenterreinopnieuwingerichtenextragroentoegevoegd.MarktUithetmarktonderzoekkomtvoortdatditprojectzichrichtopjongerestarters,doorstromers,mensendiegescheidenzijn,relatiefhogedoorstroming.Degemiddeldehuurperiodezalnaar

6

verwachtingzo’n2jaarzijn.Daaromkomterbijvoorbeeldsnelinternetvoorhethelepand.Allesisgestoffeerd,hetzijnvolledigezelfstandigeeenhedenmeteigen,opafstanduitleesbaremetersenwasvoorzieningen.Erzitvloerverwarmingin,deschilisgoedgeïsoleerd,erkomtextraisolatieindezwevendebetonvloerenPVophetdakvoorenergieopwekking.Allesisgerichtopeenzoaangenaammogelijkwoonklimaateneenzoefficiëntmogelijkebeheersituatie.GeluidBijdePlettenburgerbaanhebjetemakenmeteenhogereverkeersbelasting.Erkomtdaaromeengeluidsgevelelementvoordehuidigegevel,zodanigdatdewoningruimvoldoendeisgeïsoleerdvoorverkeersgeluidendaarmeeeenkwalitatiefhoogwaardigbinnenwoonklimaatgegarandeerd.PlattegrondenHarmheeftlanggepuzzeldofheteendoorzonwoningwordtofeenplattegrondmetbinnenontsluitingzoalsdienuookis.Dekeuzeisdatlaatstegeworden,omdatdeontsluitingdaninternkanwordenopgelost.HetnadeelvandezekeuzeisdatwenuwatextramoetinvesterenindegevelaandePlettenburgerbaan.BuitenruimteErisbewustnietgekozenvoordakterras,maarcollectieveruimteopdebeganegrond.Datisoverzichtelijkerendaardoorbetervanuithetbeheeroogpunt.Transformatieofsloop-nieuwbouwDekeuzevoorverhuurentransformatieisingegevendoordelocatie.“WezittenaandePlettenburgerbaan,nietaanhetwater.OmeenbegintemakenmetendetransformatievanRhijnhuizenzichtbaarwillenwehierzosnelmogelijkaandeslag.Hierdoorzijntransformatievanhetbestaandepandincombinatiemeteenverhuurmodelinditbeginstadiumhetmeestvoordehandliggend.Deinvesteringstermijnis15-20jaar;daarnakunjewellichtweerandereafwegingen,zoalsbijvoorbeeldsloop-nieuwbouwmaken.”Dekeuzevoortransformatiehangtnietzozeersamenmetdeleeftijdvanhetgebouw,maarvooralmetdeinterneplattegronden,debouwwijzeenderestwaarde.Nietiedergebouwleentzichquabouwsysteemenlay-outzondermeervoortransformatieDevrijehoogteis3,5m,waarbijhetplafondinzichtkanblijven.Erkomtisolatieaandebovenzijde,hieropwordtdevloerverwarmingeneengietvloeraangebracht.http://arthurarmstrong.nl/

7

56nieuwewoningeninKroonopJutphaas,Edisonbaan9–11BernlefdeVries,VinkBouw

VinkBouwVinkBouwiseenmiddelgroteondernemendebouweruitNieuwkoop,actiefindeheleRandstad.80%bestaatuiteigeninitiatieven.IntersellBVisdedochterondernemingvanVinkendoetonderhoud,mutatie,renovatieentransformatie;VinkBouwdoetvoornamelijknieuwbouw.“Wezijndecrisisgoeddoorgekomenendeafgelopenjarengegroeid.Voorhetkomendejaarzietdeorderportefeuilleergoeduit.”HetplanDeEdisonbaan9-11iseenlocatieineigendomvanProfileVastgoedBV.Hetplanisinintensievesamenspraakmetdeomwonendentotstandgekomen.Erkomen26laagbouwwoningen,waarondertwee2-onder-1-kapperseneenvrijstaandewoning.Inhethogeregebouwzitten30appartementen.DraagvlakHetoorspronkelijkeplanbevatteca.100woningen;nuintotaal56woningen.Dedirecteburenwarennietheelblijmeteenmassaalplanenvoordemarktwashetaantalappartementenooknietgoed.“Begin2014hebbenwehetroeromgegooidenzijnwehetmetProfileVastgoedandersgaandoen.Metdeburensamenhebbenwe3-4sessiesgeorganiseerdomtoteenplantekomenmetdraagvlakindebuurteneenvoordeeigenarenenbankacceptabelegrondwaarde.”

8

PrijzenAllerijwoningenzijninmiddelsverkocht.Eentwee-onder-een-kapperstaatvoor€375.000VONtekoop,eenredelijkeprijsvoor150m2.Hetiseenmooiprojectdatligtineenmooieomgevingdichtbijhetgroen,hetwaterenhetFort.Deappartementenzijnnuindeverkoopenrondde65%vanhettotaleplanisverkocht.DesloopstartinQ12016;destartnieuwbouwisdaninQ22016.Debouwduurtdanongeveer1,5jaar.Hetappartementengebouwzalwatlangerduren.Hetparkerenisopmaaiveld.Degrootsteappartementenkosten€435.000VON;degoedkoopste€165.000VON.DuurzaamheidSamenmetLBP-Sightisgekekennaardeduurzaamheid.Allewoningenzijn“nulopdemeter”.DatgebeurtinsamenwerkingmetE-teck.Dieneemteendeel(ca.50%)vandeextrainvesteringvoordebenodigdemaatregelenvoorzijnrekening.AllewoningenhebbenPV-panelenenwarmte/koudeopslag,waardoorerbijredelijkgebruiknulopdemeteris.Zijzijndeexploitant,dusdebewonersbetalendaareenvastbedragvoor.Bijerghoogverbruikmoetenbewonersbijbetalen.Dekostenzijn€1perm2gebruiksoppervlakpermaand,dus€150permaandbijeenwoningmeteengebruiksoppervlakvan150m2.Hetiseenvervangingvoordereguliererekeningvoorwarmteenelektra.Erisgeengasaansluiting.Elkewoningkrijgteenindividuelewarmtepompsysteemenheefthetcomfortvankoelingindezomer.Na25jaarishetsysteemvandegebruiker.DePV-panelengaaninopbrengstachteruit,maardaarisrekeningmeegehoudenindeexploitatie.

9

Transformatieofsloop-nieuwbouw?Degrondoppervlakteisruim7.000m2.EigenaarProfileheefthetgebouwinhetjaar2000inverhuurdestaatverworven.DehuurderbeëindigdeechterhetcontractentoenisProfilemetdegemeentegaanpratenomdelocatieomtezettennaarwoningen.Hetgebouwleendezichabsoluutnietvoortransformatienaarwonen,hooguiteenzorgcentrum.Transformatiewasdaardoornietaandeorde,waardoorsloop-nieuwbouwinbeeldkwam.ToekomstProfilegeeftaangraagmeereigendomtewillenverwerven.Ermoetdanwelrealismezijn.Hetaantalwoningenmoetaanvaardbaarblijvenenpassenbijdeschaalvanhetgebied.

PositioneringRijnhuizenOverdepositioneringvanhetgebiedalsgeheel:“Nieuwegeinisaltijdgoedkoop,datisjammer.Maakwoningenvan4tot6ton;trekdiemensenhiernaartoe.EnkijkooknaarJutphaasenhoewedatkunnenverbeteren.InJutphaasfietsjein15minutennaarUtrecht.JemoetNieuwegeinanderspositioneren.JehebtinJutphaaslastvanhetnegatieveimagovanNieuwegein.Eenhelegoedemarketingisduscruciaal.Hetgroenendekwaliteitvandeopenbareruimtemoetenheelhoogblijven.”http://www.kroonopjutphaas.nl/https://www.facebook.com/Kroon-op-Jutphaas-1587601188188286http://www.vinkbouw.nl/

@ClubRhijnhuizen:https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/

EmilieVlieger-emilie@vliegerprojecten.nl-0644129336HansKarssenberg-hans.karssenberg@stipo.nl-0615071155