2015 12 club rhijnhuizen 2 vastgoedmarkt
9
1 Club Rhijnhuizen #2: Vastgoedmarkt Maandag 23 november 2015 Club Rhijnhuizen is voor levensgenieters. De club is de samenwerking van iedereen die bijdraagt aan de ontwikkeling van Rijnhuizen in Nieuwegein. Het gebied heeft fraaie natuur, water, een fort met een prachtig park, het kasteel Rhijnhuyzen, fruitbomen en een rijke historie. Het ligt centraal in Nederland, dichtbij Utrecht, Amsterdam en Schiphol, dichtbij het zeer complete winkelaanbod van CityPlaza en dichtbij basisscholen en cultuurvoorzieningen. Maar het kent ook verouderde kantoren en een openbare ruimte die verbeterd moet worden. Dichtbij de Utrechtse woningmarkt zijn er volop kansen voor nieuwbouw, sloop-nieuwbouw, transformatie en hergebruik. Daarnaast is en blijft Rijnhuizen ook een uitstekend gebied om te werken en te sporten. De Club Rhijnhuizen is het platform voor versnelling van de transformatie en het bijeenbrengen van initiatieven van eigenaren, werknemers, bewoners, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. Op 23 november organiseerden we de tweede ‘clubdag’. Die stond in het teken van vastgoed: waar en hoe kunnen we transformeren, slopen en nieuwbouw realiseren? Bij deze geslaagde eerste vastgoedmarkt vertelden vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars uit Rhijnhuizen over hun plannen en ideeën en gaven een kijkje in de businesscases hierachter: • Nieuwbouw: Cyrille Duchateau van Kondor Wessels Projecten vertelt over het nieuwbouwproject Nieuw Jutphaas (werktitel) en binnenhaven aan het Merwedekanaal. • Transformatie: Harm Mensink van ArthurArmstrong vertelt over de Wattbaan 27. • Sloop-nieuwbouw: Bernlef de Vries van Vink Bouw vertelt over de Kroon op Jutphaas. Like de Club Rhijnhuizen op Facebook: https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/
description
Club Rhijnhuizen is voor levensgenieters. De club is de samenwerking van iedereen die bijdraagt aan de ontwikkeling van Rijnhuizen in Nieuwegein.Op 23 november organiseerden we de tweede ‘clubdag’. Die stond in het teken van vastgoed: waar en hoe kunnen we transformeren, slopen en nieuwbouw realiseren? Bij deze geslaagde eerste vastgoedmarkt vertelden vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars uit Rhijnhuizen over hun plannen en ideeën en gaven een kijkje in de businesscases hierachter: • Nieuwbouw: Cyrille Duchateau van Kondor Wessels Projecten vertelt over het nieuwbouwproject Nieuw Jutphaas (werktitel) en binnenhaven aan het Merwedekanaal. • Transformatie: Harm Mensink van ArthurArmstrong vertelt over de Wattbaan 27. • Sloop-nieuwbouw: Bernlef de Vries van Vink Bouw vertelt over de Kroon op Jutphaas.
Transcript of 2015 12 club rhijnhuizen 2 vastgoedmarkt
1
Club Rhijnhuizen #2: Vastgoedmarkt Maandag 23 november 2015 Club Rhijnhuizen is voor levensgenieters. De club is de samenwerking van iedereen die bijdraagt aan de ontwikkeling van Rijnhuizen in Nieuwegein. Hetgebiedheeftfraaienatuur,water,eenfortmeteenprachtigpark,hetkasteelRhijnhuyzen,fruitbomeneneenrijkehistorie.HetligtcentraalinNederland,dichtbijUtrecht,AmsterdamenSchiphol,dichtbijhetzeercompletewinkelaanbodvanCityPlazaendichtbijbasisscholenencultuurvoorzieningen.Maarhetkentookverouderdekantoreneneenopenbareruimtedieverbeterdmoetworden.DichtbijdeUtrechtsewoningmarktzijnervolopkansenvoornieuwbouw,sloop-nieuwbouw,transformatieenhergebruik.DaarnaastisenblijftRijnhuizenookeenuitstekendgebiedomtewerkenentesporten.DeClubRhijnhuizenishetplatformvoorversnellingvandetransformatieenhetbijeenbrengenvaninitiatievenvaneigenaren,werknemers,bewoners,ontwikkelaarsenandereinitiatiefnemers.Op23novemberorganiseerdenwedetweede‘clubdag’.Diestondinhettekenvanvastgoed:waarenhoekunnenwetransformeren,slopenennieuwbouwrealiseren?Bijdezegeslaagdeeerstevastgoedmarktverteldenvastgoedeigenarenen-ontwikkelaarsuitRhijnhuizenoverhunplannenenideeënengaveneenkijkjeindebusinesscaseshierachter:• Nieuwbouw:CyrilleDuchateauvanKondorWesselsProjectenverteltoverhetnieuwbouwproject
NieuwJutphaas(werktitel)enbinnenhavenaanhetMerwedekanaal.• Transformatie:HarmMensinkvanArthurArmstrongverteltoverdeWattbaan27.• Sloop-nieuwbouw:BernlefdeVriesvanVinkBouwverteltoverdeKroonopJutphaas.
LikedeClubRhijnhuizenopFacebook:https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/
2
160nieuwewoningenin‘NieuwJutphaas’CyrilleDuchateau,KondorWesselsProjecten
HetplanDeheleonbebouwdekavelrondomhetgebouwwaardeClubRhijnhuizenplaatsvindtwasbedoeldalskantorenpark.HiervanisalleenhetkantoorgerealiseerdwaarinzichnuLBP-Sightbevindt.KondorWesselsProjectenisindeafgelopenjarenaandeslaggegaanomeennieuweinvullingmetwonentemaken.BDPKhandekarheefthetstedenbouwkundigplangemaakt.Hettotaalaantalwoningenligtopongeveer160opeentotaaloppervlakvan4ha.Ditplanbetreftduseenpapierentransformatie.FruitbomenDegroeneomlijstingiseenheelbelangrijkpuntuitdegebiedsvisie:demogelijkheidomvannoordnaarzuidlangshetMerwedekanaaltelopenmeteenbreedtevan30m,endaarookechteenrecreatievezonevanmaken.Datleverteenheelmooipluspuntopvoorhetgebied.Hetgroenwordtzoveelmogelijkgeïntegreerd.VoorheenstondenhierdefruitbomenbehorendbijKasteelRhijnhuyzen.Erstaannogenkeleappelbomen,nietinheelgoedestaatmeerhelaas,maargevenweleenheelmooibeeldindelente.
3
FietsbrugEencruciaalelementisdeverbindingvoorfietsersenvoetgangersnaardeoverzijde.Jekuntdangemakkelijknaarhetcentrum,naardewinkelvoorzieningenvanCityPlaza.DatisbelangrijkomdateropkortetermijnnietveelwinkelsinRhijnhuizenzullenzijn.DeVredebestlaanwordtinfeitedoorgetrokken.OntwerpHetontwerpvoorstellegtmeteeneenhoogambitieniveauneervoorhetgebied.Eris,zekernu,extrakwaliteitnodigomdeeerstemensenoverdestreeptetrekken.Datzitinhetplanmethetnaarbinnentrekkenvanhetwater.Tenwestenvanhetkantoorgebouwontstaanergrondgebondenwoningenmetdemogelijkheideenligplaatstemaken.Desteropdeplankaartiseenhoogteaccentconformdegebiedsvisie.TenoostenvanhetLBPgebouwkomteenwathogergebouw,aansluitendophetbestaandekantoorgebouw.Daarisdeinzetappartementeneneendeelgrondgebonden.Erkomengeschakelde-enrijwoningen.Deoostzijdeheeftietsmeerwandaandezijdevanhetkantoorgebouwnumetgrondgebondenwoningenaandezijkant.Hethoogteaccentwordtzo’n6a7lagen.FlexibelHetplanisflexibelopgezetzodatjesnelkuntreagerenopactuelemarktvragen.Alserindeeerstefaseveelvraagisnaarligplaatsen,daniserbijvoorbeelddemogelijkheidomdatverderhetgebiedintelatenlopen;alsmensenlieverprivétuinwillendankandatook.PrijzenDeeerstewoningenmetligplaatsendetwee-onder-een-kapzijnconformdewensvandegemeentebedoeldvoorhethogeresegmentvanrondde€400.000.Naarachterloopthetafnaar€200.000,€250.000.PlanningDebestemmingsplansprocedurestartinjanuari2016.Volgendjaaralsdebestemmingsplanprocedureisopgestartwordendewoningenverderuitgewerkt.Hetcollegeisvorigeweekgevraagdeenprincipebesluittegevenophetplan.DankanerinjanuarieenRO-onderzoekgaanlopenzodatin2016deRO-procedurekangaanlopen.DanisdeverwachtinginQ1ofQ22017indeverkooptegaan;alserminimaal70%isvoorverkochtdankandebouwgaanlopen.ToekomstKondorWesselsProjectenanticipeertookopeventueleontwikkelingvanheternaastgelegenperceel.MochtoptermijnhetSKF-terreinbeschikbaarkomendanmoethetplangoedsamenhangendzijndoorteontwikkelen.Indeverkeersontsluitingendeopbouwvanhetplanishetzogedaandathetdoorkanlopen.AandezijdevanKantorenparkRhijnhuizeniserdemogelijkheideenpaarnieuwewoningentoetevoegenenteontsluitenviaditproject.http://www.kwp.nl/
4
77nieuwewoningeninWattbaan27naastHuisvandeSportHarmMensink,ArthurArmstrong
HetplanHetkantoorpandnaasthetHuisvandeSportstaatinmiddels9jaarleeg.ArthurArmstronggaathetgebouwtransformerennaar77twee-endrie-kamerbetaalbarehuurappartementenvangemiddeld55m2gbo.Debuitenschilblijftbehouden.Binnenwordtallesaangelegdmetgeprefabriceerdeelementen.Binnen6maandennastartbouwkunnendeappartementenklaarzijn.Zewordenvoorzienvanluxekeukensmetvijfinbouwapparaten,object-beveiliging,toegangscontrolemiddelsvideophoneenuiteraardsnelinternet.“Devrijebouwhoogte(ca3.50m)wordtbenutwaardoorweveelvrijehoogtebehoudenwatruimtelijke,modernewoonruimteoplevert.”Hetgevelbeeldwordtverbeterd.Allekozijnenwordenvervangen.Daardoorgaatookdebestaandeomkastingvandezonweringeruit.Degevelelementenwordenschoongemaaktendeelsvervangen.Erkomenkleurelementeninensigningopdegevels.Hetblijftwelindebasiseenkantoorgebouw.Hetatriumgaateraf,zodaterbeterewoningenkunnenkomenenhierwehiergoedegemeenschappelijkebuitenruimtetemaken.Ditinplaatsvanvoorzetbalkons.Dewoonkamerskrijgenglastotaandegrond.DuurzaamheidMetLBP-Sightsamenisgekekennaardeduurzaamheid.Alleswordtgebouwdmetgoedematerialen,duurzametoepassingen,optimaleisolatie,vraaggestuurdventilatie,vloerverwarming,elektriciteitenwarmteuitPV-cellen.PlanningDecember2015isdeafgiftebouwvergunningvoorzien.Deproceduretijdbedraagt8weken,vanindieningaanvraagtotafgiftevergunning:doordatjeinbestaandebouwaandeslaggaatkunjeeensnellereproceduretijddoorlopen,8wekenvoordeomzettingvankantoornaarwonen.Startjanuari2016.Vanafjuni2016ishetdebedoelinginexploitatietezijn.
5
VerhuurArthurArmstrongneemthetgebouwzelfinexploitatie.Wellichtdathetoptermijnbijeenbeleggerinportefeuillekomt,ofbijdewoningcorporatie.“Werichtenonsopsociaal,bereikbareprijzen.Wezijneennieuweaanbiederinditgebied,inditsegment.”“Inonsgevalishetrechtverkregenin1994hetgeeninhouddatwequabouwbesluitopvelepuntenkunnenvolstaanmethet'vanrechtensverkregenniveau(1994)',maarvoordewoonkwaliteitenhetpuntensysteemwillenweweloptimaliseren,waardoorwemetondermeerisolatieenPV-cellenveelmeerdoendanstriktnoodzakelijk.”Wehebbenonshierlatenleidendoorde(vraaguitde)marktennietdoordetechnische(minimalevereisten).Doordatwezelfgaanexploiterenwillenweeengoedproductneerzettenmetcontinuïteitenrelatiefweinigzorgenaandachtgedurendedeexploitatie-enbeheerperiode.
ParkerenErzijnnu114parkeerplekkenenerzijn94nodigindenieuwesituatie.Daarnaastwordthetgehelebuitenterreinopnieuwingerichtenextragroentoegevoegd.MarktUithetmarktonderzoekkomtvoortdatditprojectzichrichtopjongerestarters,doorstromers,mensendiegescheidenzijn,relatiefhogedoorstroming.Degemiddeldehuurperiodezalnaar
6
verwachtingzo’n2jaarzijn.Daaromkomterbijvoorbeeldsnelinternetvoorhethelepand.Allesisgestoffeerd,hetzijnvolledigezelfstandigeeenhedenmeteigen,opafstanduitleesbaremetersenwasvoorzieningen.Erzitvloerverwarmingin,deschilisgoedgeïsoleerd,erkomtextraisolatieindezwevendebetonvloerenPVophetdakvoorenergieopwekking.Allesisgerichtopeenzoaangenaammogelijkwoonklimaateneenzoefficiëntmogelijkebeheersituatie.GeluidBijdePlettenburgerbaanhebjetemakenmeteenhogereverkeersbelasting.Erkomtdaaromeengeluidsgevelelementvoordehuidigegevel,zodanigdatdewoningruimvoldoendeisgeïsoleerdvoorverkeersgeluidendaarmeeeenkwalitatiefhoogwaardigbinnenwoonklimaatgegarandeerd.PlattegrondenHarmheeftlanggepuzzeldofheteendoorzonwoningwordtofeenplattegrondmetbinnenontsluitingzoalsdienuookis.Dekeuzeisdatlaatstegeworden,omdatdeontsluitingdaninternkanwordenopgelost.HetnadeelvandezekeuzeisdatwenuwatextramoetinvesterenindegevelaandePlettenburgerbaan.BuitenruimteErisbewustnietgekozenvoordakterras,maarcollectieveruimteopdebeganegrond.Datisoverzichtelijkerendaardoorbetervanuithetbeheeroogpunt.Transformatieofsloop-nieuwbouwDekeuzevoorverhuurentransformatieisingegevendoordelocatie.“WezittenaandePlettenburgerbaan,nietaanhetwater.OmeenbegintemakenmetendetransformatievanRhijnhuizenzichtbaarwillenwehierzosnelmogelijkaandeslag.Hierdoorzijntransformatievanhetbestaandepandincombinatiemeteenverhuurmodelinditbeginstadiumhetmeestvoordehandliggend.Deinvesteringstermijnis15-20jaar;daarnakunjewellichtweerandereafwegingen,zoalsbijvoorbeeldsloop-nieuwbouwmaken.”Dekeuzevoortransformatiehangtnietzozeersamenmetdeleeftijdvanhetgebouw,maarvooralmetdeinterneplattegronden,debouwwijzeenderestwaarde.Nietiedergebouwleentzichquabouwsysteemenlay-outzondermeervoortransformatieDevrijehoogteis3,5m,waarbijhetplafondinzichtkanblijven.Erkomtisolatieaandebovenzijde,hieropwordtdevloerverwarmingeneengietvloeraangebracht.http://arthurarmstrong.nl/
7
56nieuwewoningeninKroonopJutphaas,Edisonbaan9–11BernlefdeVries,VinkBouw
VinkBouwVinkBouwiseenmiddelgroteondernemendebouweruitNieuwkoop,actiefindeheleRandstad.80%bestaatuiteigeninitiatieven.IntersellBVisdedochterondernemingvanVinkendoetonderhoud,mutatie,renovatieentransformatie;VinkBouwdoetvoornamelijknieuwbouw.“Wezijndecrisisgoeddoorgekomenendeafgelopenjarengegroeid.Voorhetkomendejaarzietdeorderportefeuilleergoeduit.”HetplanDeEdisonbaan9-11iseenlocatieineigendomvanProfileVastgoedBV.Hetplanisinintensievesamenspraakmetdeomwonendentotstandgekomen.Erkomen26laagbouwwoningen,waarondertwee2-onder-1-kapperseneenvrijstaandewoning.Inhethogeregebouwzitten30appartementen.DraagvlakHetoorspronkelijkeplanbevatteca.100woningen;nuintotaal56woningen.Dedirecteburenwarennietheelblijmeteenmassaalplanenvoordemarktwashetaantalappartementenooknietgoed.“Begin2014hebbenwehetroeromgegooidenzijnwehetmetProfileVastgoedandersgaandoen.Metdeburensamenhebbenwe3-4sessiesgeorganiseerdomtoteenplantekomenmetdraagvlakindebuurteneenvoordeeigenarenenbankacceptabelegrondwaarde.”
8
PrijzenAllerijwoningenzijninmiddelsverkocht.Eentwee-onder-een-kapperstaatvoor€375.000VONtekoop,eenredelijkeprijsvoor150m2.Hetiseenmooiprojectdatligtineenmooieomgevingdichtbijhetgroen,hetwaterenhetFort.Deappartementenzijnnuindeverkoopenrondde65%vanhettotaleplanisverkocht.DesloopstartinQ12016;destartnieuwbouwisdaninQ22016.Debouwduurtdanongeveer1,5jaar.Hetappartementengebouwzalwatlangerduren.Hetparkerenisopmaaiveld.Degrootsteappartementenkosten€435.000VON;degoedkoopste€165.000VON.DuurzaamheidSamenmetLBP-Sightisgekekennaardeduurzaamheid.Allewoningenzijn“nulopdemeter”.DatgebeurtinsamenwerkingmetE-teck.Dieneemteendeel(ca.50%)vandeextrainvesteringvoordebenodigdemaatregelenvoorzijnrekening.AllewoningenhebbenPV-panelenenwarmte/koudeopslag,waardoorerbijredelijkgebruiknulopdemeteris.Zijzijndeexploitant,dusdebewonersbetalendaareenvastbedragvoor.Bijerghoogverbruikmoetenbewonersbijbetalen.Dekostenzijn€1perm2gebruiksoppervlakpermaand,dus€150permaandbijeenwoningmeteengebruiksoppervlakvan150m2.Hetiseenvervangingvoordereguliererekeningvoorwarmteenelektra.Erisgeengasaansluiting.Elkewoningkrijgteenindividuelewarmtepompsysteemenheefthetcomfortvankoelingindezomer.Na25jaarishetsysteemvandegebruiker.DePV-panelengaaninopbrengstachteruit,maardaarisrekeningmeegehoudenindeexploitatie.
9
Transformatieofsloop-nieuwbouw?Degrondoppervlakteisruim7.000m2.EigenaarProfileheefthetgebouwinhetjaar2000inverhuurdestaatverworven.DehuurderbeëindigdeechterhetcontractentoenisProfilemetdegemeentegaanpratenomdelocatieomtezettennaarwoningen.Hetgebouwleendezichabsoluutnietvoortransformatienaarwonen,hooguiteenzorgcentrum.Transformatiewasdaardoornietaandeorde,waardoorsloop-nieuwbouwinbeeldkwam.ToekomstProfilegeeftaangraagmeereigendomtewillenverwerven.Ermoetdanwelrealismezijn.Hetaantalwoningenmoetaanvaardbaarblijvenenpassenbijdeschaalvanhetgebied.
PositioneringRijnhuizenOverdepositioneringvanhetgebiedalsgeheel:“Nieuwegeinisaltijdgoedkoop,datisjammer.Maakwoningenvan4tot6ton;trekdiemensenhiernaartoe.EnkijkooknaarJutphaasenhoewedatkunnenverbeteren.InJutphaasfietsjein15minutennaarUtrecht.JemoetNieuwegeinanderspositioneren.JehebtinJutphaaslastvanhetnegatieveimagovanNieuwegein.Eenhelegoedemarketingisduscruciaal.Hetgroenendekwaliteitvandeopenbareruimtemoetenheelhoogblijven.”http://www.kroonopjutphaas.nl/https://www.facebook.com/Kroon-op-Jutphaas-1587601188188286http://www.vinkbouw.nl/
@ClubRhijnhuizen:https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/
EmilieVlieger-emilie@vliegerprojecten.nl-0644129336HansKarssenberg-hans.karssenberg@stipo.nl-0615071155
