Quick scan Dolderseweg 59 Den Dolder Opgesteld door
Prof.drs.ir.ing.B.J.G van der Kooij, januari 2011
Dia 2
Den Dolder Spoor Prov. weg Vliegveld
Dia 3
Locatie Dolderseweg 59: ca 4.000 m 2 In de nabije omgeving
worden een reeks van grote panden op vaak grote percelen zgn.
kapitale villas - aangetroffen die gebruikt worden voor
enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan
huis
Dia 4
Te koop in de omgeving
LocatieVraagprijsWoningtype/VloeroppervlakPrijs/m Dolderseweg 42:
1.495.000,- Villa 195m (terrein 10.000m) 7.687,- Dolderseweg 69A:
748.000,- Halfvrijstaand 215m (terrein 609 m) 3.479,- Dolderseweg
71A: 850.000,- Bungalow 190m (terrein 1.328m) 4.474,- Dolderseweg
106: 1.495.000,- Villa 400m (terrein 6.000m) 3.738,- Dolderseweg
108: 1.895.000,- Villa 675m (terrein 4.800m) 2.807,- Dolderseweg
120: 1.795.000,- Villa330m (terrein 4.000m) 5.439,- Dolderseweg
128: 1.139.000,- Villa 243m 4.687,- Gemiddelde Dolderseweg 4.615,-
Hertenlaan West 42: 595.000,- Vrijstaande woning 105m 5.667,-
Hertenlaan 37: 825.000,- Vrijstaande woning 265m 3.113,- Hertenlaan
35: 1.350.000,- Villa 220m 6.136,- Gemiddelde Hertenlaan
4.972,-
Dia 5
Te koop in de (directe) omgeving
LocatieVraagprijsWoningtype/VloeroppervlakPrijs/m Dolderseweg 106:
1.495.000,- Villa 400m (terrein 6.000m) 3.738,- Dolderseweg 108:
1.895.000,- Villa 675m (terrein 4.800m) 2.807,- De markt voor
kapitale villas is in zwaar weer belandt: het aanbod is groot, het
aantal daadwerkelijke transacties is beperkt, de tijdsduur tussen
aanbieding en verkoping is lang, de prijzen staan onder druk. Voor
deze locatie kan een vraagprijs gehanteerd worden van 3.750 voor
een grotere villa (stel 350 m). Gezien de hiervoor genoemde
aspecten zal de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs evenwel lager
liggen dan de vraagprijs. Met welk percentage die daalt is moeilijk
te zeggen maar een daling van 5- 10% ligt in de lijn der
verwachting.
Dia 6
Bestemming Bestemmingsplan Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis
ter Heide Noord: Woonbestemming W categorie 1 bestemd voor
woondoeleinden alsmede het uitoefenen van aan-huis- gebonden
beroepen. Op de bestemmingskaart is het bebouwingsoppervlak
aangegeven. Hierbinnen dient de bebouwing gerealiseerd te worden.
De BOT-bestemming, betreft het woonerf en de tuin van de woningen.
Juist dit ruimtelijk beeld is karakteristiek voor het gebied Bosch
en Duin draagt zorg voor de sfeer van wonen in het bos.
Bijgebouwenregeling: de gezamenlijke oppervlakte van
bouwvergunningplichtige bijgebouwen en overkappingen, mag bij elke
woning niet meer dan 40 m bedragen, te vermeerderen met 2% van het
bouwperceel, met een maximum van 100 m; Het woonperceel mag tot
maximaal tot 50% worden bebouwd. Buiten het bouwvlak geldt echter
de BOT bestemming, waarin gn (bij)gebouwen mogelijk zijn.
Dia 7
Herbouw Herbouw mogelijk binnen bebouwingsvak, bestaande
oppervlak + 30% De bebouwing is door brand dusdanig beschadigd dat
er volledige afbraak dient plaats te vinden.
Dia 8
Uitgangspunten herontwikkeling In omgeving passend: De omgeving
van het object wordt gekenmerkt door kapitale villas met
enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan huis.
Het perceel is geaccidenteerd: De huidige bebouwing ligt enkele
meters hoger dan het straatniveau. Hiervan kan bij het ontwerp
gebruik gemaakt worden (bv. een verdiepte garage). Het perceel is
sterk bebost: De huidige locatie van de bebouwing is daardoor sterk
verscholen en het huis ligt verborgen. Een meer open structuur ware
te overwegen. Bebouwingsvlak: Dit heeft een vorm waardoor een aan
de straat evenwijdige voorgevel niet direct voor de hand ligt. Het
contact van de woning met de straat kan daardoor worden verstoord.
Opmerking: het ware wellicht denkbaar om de gemeente te verzoeken
het bouwvlak, dat nu een knik vertoont, dusdanig aan te passen dat
de frontlijn t.a.v. de straatweg parallel verloopt. Dit op basis
van Artikel 12, lid 5.
Dia 9
Mogelijkheden (1) Enkelvoudige bewoning: Conform vigerende
bestemmingsplan Gebruikelijke perceelsgrootte Bebouwingsvlak
wellicht aanpasbaar Conform bewoningstype in omgeving
Dia 10
Bebouwingstype
Dia 11
Financieel Noot 1: De gehanteerde vraagprijs is gebaseerd op de
vraagprijs uit de marktverkenning Scenario 1Scenario 2 Oppervlakte
woning VVO275m350m Vraagprijs/m20 3.750,- Vraagprijs 1.030.000,-
1.312.500,- Verkoopopbrengst95% 975.000,-95% 1.245.000,- Bouwkosten
650.000,- 805.000,- Saldo opbrengsten-kosten 325.000,- 440.000,-
ProjectrendementNvt,- Residuele grondwaarde 325.000,- 440.000,-
Gecorrigeerd voor OB 306.000,- 415.000,- Scenario 1: Bouw van
enkelvoudige woning van 275m 2 Scenario 2: Bouw van enkelvoudige
woning van 350m 2
Dia 12
Mogelijkheden (2) Dubbele bewoning: Strijdig met vigerende
bestemmingsplan Smalle, diepe percelen Probleem bebouwingsvlak
Strijdigheid bewoningstype in omgeving
Dia 13
Bebouwingstype
Dia 14
Financieel 2/1 Noot 2: De gehanteerde vraagprijs is aangepast
gezien het karakter twee onder een kap. Scenario 3Scenario 4
Oppervlakte woning VVO175m200m Vraagprijs/m2 3.500,- Vraagprijs per
woning 612.500,-700.000,- Vraagprijs totaal 1.225.000,- 1.400.000,-
Verkoopopbrengst95% 1.160.000,-95% 1.330.000,- Bouwkosten 800.000,-
900.000,- Saldo opbrengsten-kosten 360.000,- 430.000,-
ProjectrendementNvt 30.000,- 35.000,- Residuele grondwaarde
330.000,- 395.000,- Gecorrigeerd voor OB 310.000,- 372.000,-
Scenario 3: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 175m 2
Scenario 4: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 200m
2
Dia 15
Conclusie Type bebouwing: Gezien het vigerende bestemmingsplan,
en het gebruikstype in de omgeving waar enkelvoudige bewoning
domineert, is een meervoudige bewoning (type twee onder een kap)
niet direct voor de hand liggend. Ook de gemeente zal niet geneigd
zijn hier aan mee te werken. De enige optie is enkelvoudige
bewoning (scenario 1 of 2). Bebouwingsmogelijkheid: Het perceel
biedt de mogelijkheid tot herbouw/ nieuwbouw binnen het oppervlak
van de voormalige woning (scenario 1: 275 m ). Een groter object
(scenario 2: 350 m ) is evenwel ook denkbaar gezien de
uitbreidingsmogelijkheid zoals voorzien in het bestemmingsplan (30%
boven bestaande bewoning). Grondwaarde: De residuele grondwaarde
ligt afhankelijk van het bouwvolume tussen de ca. 300.000 resp.
415.000. Meervoudige bewoning maakt de residuele grondwaarde niet
wezenlijk hoger. In het geval van externe ontwikkeling gaan dan de
projectkosten hier nog van af. Aankoopbedrag: Elk bedrag dat de
grondaankoop deze residuele grondwaarde te boven gaat zal
terugverdiend moeten worden door verlagen van de bouwkosten.
Dia 16
Opties Grond verkopen Directe opbrengst Geen
ontwikkelingsrisicos Ontwikkeling 2/1 plegen Vergelijkbare
opbrengst doch op termijn Lagere verkoopbaarheid in moeilijke markt
Projectkosten (t.b.v. bestemmingswijziging, bouwer & koper
zoeken)