Dia 1

Quick scan Dolderseweg 59 Den Dolder Opgesteld door Prof.drs.ir.ing.B.J.G van der Kooij, januari 2011

Dia 2

Den Dolder Spoor Prov. weg Vliegveld

Dia 3

Locatie Dolderseweg 59: ca 4.000 m 2 In de nabije omgeving worden een reeks van grote panden op vaak grote percelen zgn. kapitale villas - aangetroffen die gebruikt worden voor enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan huis

Dia 4

Te koop in de omgeving LocatieVraagprijsWoningtype/VloeroppervlakPrijs/m Dolderseweg 42: 1.495.000,- Villa 195m (terrein 10.000m) 7.687,- Dolderseweg 69A: 748.000,- Halfvrijstaand 215m (terrein 609 m) 3.479,- Dolderseweg 71A: 850.000,- Bungalow 190m (terrein 1.328m) 4.474,- Dolderseweg 106: 1.495.000,- Villa 400m (terrein 6.000m) 3.738,- Dolderseweg 108: 1.895.000,- Villa 675m (terrein 4.800m) 2.807,- Dolderseweg 120: 1.795.000,- Villa330m (terrein 4.000m) 5.439,- Dolderseweg 128: 1.139.000,- Villa 243m 4.687,- Gemiddelde Dolderseweg 4.615,- Hertenlaan West 42: 595.000,- Vrijstaande woning 105m 5.667,- Hertenlaan 37: 825.000,- Vrijstaande woning 265m 3.113,- Hertenlaan 35: 1.350.000,- Villa 220m 6.136,- Gemiddelde Hertenlaan 4.972,-

Dia 5

Te koop in de (directe) omgeving LocatieVraagprijsWoningtype/VloeroppervlakPrijs/m Dolderseweg 106: 1.495.000,- Villa 400m (terrein 6.000m) 3.738,- Dolderseweg 108: 1.895.000,- Villa 675m (terrein 4.800m) 2.807,- De markt voor kapitale villas is in zwaar weer belandt: het aanbod is groot, het aantal daadwerkelijke transacties is beperkt, de tijdsduur tussen aanbieding en verkoping is lang, de prijzen staan onder druk. Voor deze locatie kan een vraagprijs gehanteerd worden van 3.750 voor een grotere villa (stel 350 m). Gezien de hiervoor genoemde aspecten zal de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs evenwel lager liggen dan de vraagprijs. Met welk percentage die daalt is moeilijk te zeggen maar een daling van 5- 10% ligt in de lijn der verwachting.

Dia 6

Bestemming Bestemmingsplan Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord: Woonbestemming W categorie 1 bestemd voor woondoeleinden alsmede het uitoefenen van aan-huis- gebonden beroepen. Op de bestemmingskaart is het bebouwingsoppervlak aangegeven. Hierbinnen dient de bebouwing gerealiseerd te worden. De BOT-bestemming, betreft het woonerf en de tuin van de woningen. Juist dit ruimtelijk beeld is karakteristiek voor het gebied Bosch en Duin draagt zorg voor de sfeer van wonen in het bos. Bijgebouwenregeling: de gezamenlijke oppervlakte van bouwvergunningplichtige bijgebouwen en overkappingen, mag bij elke woning niet meer dan 40 m bedragen, te vermeerderen met 2% van het bouwperceel, met een maximum van 100 m; Het woonperceel mag tot maximaal tot 50% worden bebouwd. Buiten het bouwvlak geldt echter de BOT bestemming, waarin gn (bij)gebouwen mogelijk zijn.

Dia 7

Herbouw Herbouw mogelijk binnen bebouwingsvak, bestaande oppervlak + 30% De bebouwing is door brand dusdanig beschadigd dat er volledige afbraak dient plaats te vinden.

Dia 8

Uitgangspunten herontwikkeling In omgeving passend: De omgeving van het object wordt gekenmerkt door kapitale villas met enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan huis. Het perceel is geaccidenteerd: De huidige bebouwing ligt enkele meters hoger dan het straatniveau. Hiervan kan bij het ontwerp gebruik gemaakt worden (bv. een verdiepte garage). Het perceel is sterk bebost: De huidige locatie van de bebouwing is daardoor sterk verscholen en het huis ligt verborgen. Een meer open structuur ware te overwegen. Bebouwingsvlak: Dit heeft een vorm waardoor een aan de straat evenwijdige voorgevel niet direct voor de hand ligt. Het contact van de woning met de straat kan daardoor worden verstoord. Opmerking: het ware wellicht denkbaar om de gemeente te verzoeken het bouwvlak, dat nu een knik vertoont, dusdanig aan te passen dat de frontlijn t.a.v. de straatweg parallel verloopt. Dit op basis van Artikel 12, lid 5.

Dia 9

Mogelijkheden (1) Enkelvoudige bewoning: Conform vigerende bestemmingsplan Gebruikelijke perceelsgrootte Bebouwingsvlak wellicht aanpasbaar Conform bewoningstype in omgeving

Dia 10

Bebouwingstype

Dia 11

Financieel Noot 1: De gehanteerde vraagprijs is gebaseerd op de vraagprijs uit de marktverkenning Scenario 1Scenario 2 Oppervlakte woning VVO275m350m Vraagprijs/m20 3.750,- Vraagprijs 1.030.000,- 1.312.500,- Verkoopopbrengst95% 975.000,-95% 1.245.000,- Bouwkosten 650.000,- 805.000,- Saldo opbrengsten-kosten 325.000,- 440.000,- ProjectrendementNvt,- Residuele grondwaarde 325.000,- 440.000,- Gecorrigeerd voor OB 306.000,- 415.000,- Scenario 1: Bouw van enkelvoudige woning van 275m 2 Scenario 2: Bouw van enkelvoudige woning van 350m 2

Dia 12

Mogelijkheden (2) Dubbele bewoning: Strijdig met vigerende bestemmingsplan Smalle, diepe percelen Probleem bebouwingsvlak Strijdigheid bewoningstype in omgeving

Dia 13

Bebouwingstype

Dia 14

Financieel 2/1 Noot 2: De gehanteerde vraagprijs is aangepast gezien het karakter twee onder een kap. Scenario 3Scenario 4 Oppervlakte woning VVO175m200m Vraagprijs/m2 3.500,- Vraagprijs per woning 612.500,-700.000,- Vraagprijs totaal 1.225.000,- 1.400.000,- Verkoopopbrengst95% 1.160.000,-95% 1.330.000,- Bouwkosten 800.000,- 900.000,- Saldo opbrengsten-kosten 360.000,- 430.000,- ProjectrendementNvt 30.000,- 35.000,- Residuele grondwaarde 330.000,- 395.000,- Gecorrigeerd voor OB 310.000,- 372.000,- Scenario 3: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 175m 2 Scenario 4: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 200m 2

Dia 15

Conclusie Type bebouwing: Gezien het vigerende bestemmingsplan, en het gebruikstype in de omgeving waar enkelvoudige bewoning domineert, is een meervoudige bewoning (type twee onder een kap) niet direct voor de hand liggend. Ook de gemeente zal niet geneigd zijn hier aan mee te werken. De enige optie is enkelvoudige bewoning (scenario 1 of 2). Bebouwingsmogelijkheid: Het perceel biedt de mogelijkheid tot herbouw/ nieuwbouw binnen het oppervlak van de voormalige woning (scenario 1: 275 m ). Een groter object (scenario 2: 350 m ) is evenwel ook denkbaar gezien de uitbreidingsmogelijkheid zoals voorzien in het bestemmingsplan (30% boven bestaande bewoning). Grondwaarde: De residuele grondwaarde ligt afhankelijk van het bouwvolume tussen de ca. 300.000 resp. 415.000. Meervoudige bewoning maakt de residuele grondwaarde niet wezenlijk hoger. In het geval van externe ontwikkeling gaan dan de projectkosten hier nog van af. Aankoopbedrag: Elk bedrag dat de grondaankoop deze residuele grondwaarde te boven gaat zal terugverdiend moeten worden door verlagen van de bouwkosten.

Dia 16

Opties Grond verkopen Directe opbrengst Geen ontwikkelingsrisicos Ontwikkeling 2/1 plegen Vergelijkbare opbrengst doch op termijn Lagere verkoopbaarheid in moeilijke markt Projectkosten (t.b.v. bestemmingswijziging, bouwer & koper zoeken)