Herontwikkeling bedrijventerrein Arkel
Presentatie aan de gemeenteraad van de gemeente Giessenlanden
17 september 2015
Dorine Cleton : eigenaar van Cleton & Com
Expertise : expert in (zeer) complexe RO – omgeving
Jos Verhulst : managing partner van ABC Nova Nieuwegein
Expertise : concept-, gebieds- en opstalontwikkeling
Aanleiding
• In 2009 is de betonfabriek als productielocatie gesloten.
• Verhuur aan BTE gedurende 2011 en 2012.
• Leegstand sinds 2013.
• Van Nieuwpoort wil de locatie transformeren.
planning
Haalbaarheidsstudie ontwikkelrichtingen (1/2)Voorjaar 2011 - 2012
• Er is gekeken naar drie varianten; ruimtelijk en financieel.
• Model Wonen leek het meest interessant bij deze studie.
• Geen woningbouw mogelijk door afspraken met de regio.
• Modellen Recreatie en Bedrijventerrein hadden de voorkeur.
• De haalbaarheidsstudie is in samenwerking met de gemeente uitgevoerd.
Model Bedrijventerrein
Model Recreatie
Model Wonen
planning
Haalbaarheidsstudie ontwikkelrichtingen(2/2)Voorjaar 2011 - 2012
• Van Nieuwpoort heeft de wens de grond te verkopen
• Er was geen interesse voor de grond zonder bestemmingswijziging.
• RO - geen goedkeuring voor woningbouw door provincie.
• Wijzing markt door recessie.
Conclusie: gemeente kon niet meewerken aan de ontwikkeling van woningbouw.
Model Bedrijventerrein
Model Recreatie
Model Wonen
1. Organische ontwikkeling.
2. Gebruik maken van de C&H-wet en het maken van een omgevingsplan.
3. Provincie en Rijk zien het als een voorbeeldproject.
4. Maken ruimer RO – kader mogelijk.
5. Vraagt om een ander proces.
6. Andere aanpak dan bij integrale gebiedsontwikkeling.
Wat zijn de voordelen van deze aanpak?
• Flexibele invulling.
• Ruimte voor tijdelijke functies.
• Mogelijkheden voor wonen en/of werken en in combinatie.
• Een bestemming die kan meebewegen met de markt.
Waarom ‘anders’ dan bestemmingsplan?
Omdat:
• organische ontwikkeling om een andere aanpak vraagt;
• woningen niet zomaar kunnen worden bestemd (behoefte), maar
wel zekerheid / bouwtitel wil;
• mogelijkheid om flexibeler te kunnen programmeren/ontwikkelen;
• gemeente vraagt om de kwaliteit integraal te borgen;
• maar ook voor gebruiker, eigenaren en omgeving;
• er een nieuwe omgevingswet aankomt.
Organisch ontwikkelen/bestemmingsplan Vraagt om een ander bestemmingsplan / omgevingsplan.
• Gebiedsbeschrijving:
- geeft comfort aan kwalitatieve relatie tussen wonen en werken.
• Regels:
- functies die bouwen mogelijk maken;
- relaties tussen de functies onderling, bijvoorbeeld; wonen,
werken, groen, water, etc.
2. Historie
4. Organischeontwikkeling
3. Hoe nu verder?
1. Introductie
Werken
Beleven
Wonen
5.Devervolg-stappen
Deleer-/werkfabriekzalzichinbedrijvigheidterugbrengen ineendeelvandehuidigepandenofnieuwepanden.Waarmensen ondernemenenomdelokalewerkgelegenheidte stimuleren.Waar
nieuwetechnologieenstartupseenonderkomenkunnenvinden.
Maarookleer-/werktrajecten metre-integratieplekkenomdesocialecohesietevergroten.
Plan van aanpak
Gebiedsontwikkeling / Exploitatiemaatschappij
De volgende stappen worden doorlopen t/m Q1 2016:
• Stap 1: Initiatieffase.
• Stap 2: Helder krijgen uitgangspunten van
opdrachtgever en gemeente.
Plan van aanpak
• Stap 3: Gezamenlijk maken van gebiedsomschrijving met
opdrachtgever, gemeente en omgeving.
• Stap 4: Starten met gebiedscommunicatie.
Stap 1: Initiatieffase1. Onderzoeken en analyses
Locatieonderzoek o.a.:
• Bodem, water, archeologie, ect.
Marktonderzoek naar:
• Wonen, werken en verblijven.
Stap 1: Initiatieffase
Stakeholderanalyse o.a.:
• bewoners uit de omgeving;
• ondernemers;
• andere belanghebbenden.
Stap 1: Initiatieffase
2. Stedenbouw technische uitgangspunten opstellen aan de hand van thema.
3. Overleggen met overheden:
• Hoogheemraadschap;
• Provincie Zuid-Holland;
• Gemeente Giessenlanden;
• Waterschap.
Stap 1: Initiatieffase
Overleggen met:
• Gemeente;
• Regio;
• Provincie Zuid-Holland;
• Rijk (inzet van Crisis- en herstelwet).
Stap 2: Opstellen gebiedsbeschrijving
Dit is de onderbouwing voor:
• Ruimtelijk kader (bestemmings- / omgevingsplan).
• Flexibiliteit en kwaliteit in programma.
• Bepalen van grondopbrengst.
Stap 2: Opstellen gebiedsbeschrijving
Wat zit er in?
• Woningbouw en Bedrijvigheid.
• Tijdelijke invulling (pauzelandschap).
• Verankering ruimtelijke kwaliteit (groen, water, lawaai, etc.).
Stap 3: Omgevingsproces
Interactief:
• Businesscase afstemmen met stakeholders.
• Klankbordgroepen.
• Publiek-Private-Buurt-Samenwerking (PPBS) en Value
Engineering (VE).
Resultaat: een gedragen plan, eerste stap naar RO-zekerheid
Stap 4: Startup gebiedscommunicatie
Waarom nu?
• Onderdeel van het omgevingsproces.
• Opbouwen klantenbestand van/voor toekomstige koper(s).
• Activiteiten organiseren om te laten zien: het gebied leeft!
• Gebiedscommunicatie is een middel geen doel.
Doel in 2015 - 2016
1. Tekenen van start overeenkomst.
2. Samenwerking met de gemeente verder vormgeven.
3. Het opstellen van een gedragen ‘gebiedsbeschrijving’,
basis voor bestemmingsplan.
4. Inzichtelijk maken financiële haalbaarheid middels een aantal scenario’s.
Top Related