7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
1/176
Arnhem
Sprekende CijfersKantorenmarkten
,16
Ondanks hoge leegstand
toch ruimte voor nieuwbouw?
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
2/176
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
3/176
Arnhem
Sprekende CijfersKantorenmarkten
,16
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
4/176
4 Kantorenmarkten 2016
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016
Een uitgave van Dynamis B.V.
Copyright 2016
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/
of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder
schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.
Deze rapportage is verkrijgbaar bij:
Dynamis B.V.
Afdeling Research
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
030 767 03 90
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
5/176
Voorwoord | Kantorenmarkten 2016 5
Voorwoord
Geachte relatie,
Hierbij presenteren wij met trots ons twintigste jaarrapport Sprekende CijfersKantorenmarkten. Zoals u van ons gewend bent geeft deze rapportage u inzicht in de
marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als
regionaal niveau. De dertien regionale partners van Dynamis beschikken over unieke
regionale kennis, waarbij wij door onze landelijke dekking tevens een totaalbeeld voor
Nederland kunnen geven.
Het geworteld zijn in de regios stelt ons in staat om de regionale kantorenmarkten
voor u uiteen te zetten, onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de
regios. Nieuw is dat wij op basis van de researchanalyse aangaande het verleden nu ook
trends en ontwikkelingen voor u beschrijven. Dit maakt het rapport nieuwswaardigeren kan u helpen in uw zoektocht naar nieuwe kansen. Traditiegetrouw wordt in deze
rapportage ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt met daarnaast
een uitdieping richting een actueel thema. Dit jaar staat het actuele thema in het teken
van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw.
Er wordt ingegaan op het beleid van provincies en gemeenten, waarbij tegenwoordig
nieuwbouw van kantoren slechts zeer beperkt wordt toegestaan. Dit beleid is - in eerste
instantie logisch, gezien de ongebreidelde bouw van kantoren voor de crisis, maar
is het wel juist om (bijna) alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Wat betekent
dit restrictieve beleid voor de Nederlandse kantorenmarkt op korte en lange termijn?Leidt dit beleid ook op termijn tot de gewenste duurzame voorraad en normaliseert
dit beleid berhaupt de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Wordt de
noodzakelijke dynamiek uit de markt gehaald doordat kandidaat-nieuwbouwpartijen
zich niet laten dwingen tot huisvesting in verouderde kantoorpanden? Welke overige
externe eecten zijn te verwachten bij dit beleid? Welke (verouderde) voorraad is er
over bijvoorbeeld twintig jaar?
Terug naar de cijfers over 2015
Net als vorig jaar werd de kantorenmarkt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering
van de huidige kantoorlocatie. Bedrijven vervingen hun oude locatie voor een, nu
nog aanwezig, kwalitatief beter kantoor tegen een scherpere prijs. De vraag naar
kantoorruimte komt tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door
eectieve vraag. Ook dit jaar werd meer kantoorruimte aan de markt teruggegeven
dan dat werd opgenomen. De aanboddaling die in veel regios is gerealiseerd, is vooral
te verklaren door het hoge aantal onttrekkingen door transformatie naar overwegend
(studenten)woningen. Ook in 2015 was het aantal transformaties ongekend hoog. Met
ruim 700.000 m transformaties is in 2015 wederom een record gevestigd.
De verwachting is dat in 2016 de economische groei en de groei van de werkgelegenheid
(nog) niet direct merkbaar zullen zijn in een hogere vraag naar kantoorruimte. Veel
kantoorgebruikers zullen de werkgelegenheidgroei eerst opvangen binnen de huidige
Voorwoord
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
6/176
6 Kantorenmarkten 2016
huisvesting, waar vaak nog vrije ruimte beschikbaar is. De groei zal als eerst merkbaar
zijn bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven.
Op lange termijn ziet Dynamis een herwaardering voor de kwaliteit van de werkruimte
ontstaan, dat kan gaan leiden tot een hogere vraag. Ook de groei van de werkgelegenheid
zal dit proces gaan aanjagen. Natuurlijk moet dit niet leiden tot de eerder ontstaneongebreidelde groei aan kantoorrruimte, maar voor een duurzame voorraad op de
juiste locaties. Nieuwbouw verbinden aan de sloopopgave van verouderd vastgoed
kan hierbij helpen om ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de kwaliteitsvraag
van kantoorgebruikers. Met een dergelijk beleid blijft de voorraad gelijk, maar ontstaat
deze nieuwe, duurzame voorraad wel op de juiste locaties. Samenwerking in plaats
van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse stakeholders is daarbij
essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden vervallen. Dynamis is in haar
rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een open en transparante
wijze te begeleiden.
Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners
in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze twintigste editie
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van onze regionale partners met hun
lokale marktkennis is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend
rapport gerealiseerd.
Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse
kantorenmarkt. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van de rapportage, dan staan
wij u graag te woord.
Met vriendelijke groet,
Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Frank Verwoerd MSc RE
Directeur Dynamis Research Manager Dynamis
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
7/176
Inhoud | Kantorenmarkten 2016 7
Voorwoord 5
Thema:
Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw? 9
1. Nederland in 2015 21
2. Regio Amsterdam en Almere 31
3. Regio Den Haag 45
4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 53
5. Regio Utrecht en Amersfoort 67
6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 81
7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 101
8. Groningen, Leeuwarden en Assen 111
9. Apeldoorn, Deventeren Zwolle 127
10. Twente (Enschede, Hengelo) 143
11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 151
Bijlagen: 165
I Doel en aanpak onderzoek
II Begrippen
Inhoud
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
8/176
8 Kantorenmarkten 2016
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
9/176
ArnhemArnhem
Thema: Ondanks hoge leegstand
toch ruimte voor nieuwbouw?
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
10/176
10Thema | Kantorenmarkten 2016
Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?
In de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte, in de 24 door Dynamis
onderzochte regios, opgelopen van 4,6 miljoen m in 2008 naar ruim 7 miljoen m
in het derde kwartaal van 2015. De belangrijkste redenen hiervoor waren heteconomische verval en het nieuwe werken. De verwachting is dat ook bij het
huidige economisch herstel en een groei van de werkgelegenheid op korte en
lange termijn het huidige aanbod de vraag naar kantoorruimte blijft overstijgen.
Met dit gegeven stelt Dynamis zich de vraag in hoeverre nieuwbouw op de
kantorenmarkt nog nodig is? Het antwoord lijkt om dit niet toe te staan, want extra
kantoorruimte zal namelijk zonder additionele maatregelen direct tot meer leegstand
leiden. Rijk, provincie en gemeenten beantwoorden vragen aangaande nieuwbouwderhalve met een strikt ruimtelijk kantorenbeleid, waarbij nieuwbouw niet mogelijk of
een grote uitzondering is. Voorts trachten de partijen het overaanbod te gebruiken voor
onder andere de sterke uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Leegstaand vastgoed,
waaronder kantoren, worden naar bijvoorbeeld (studenten)woningen of hotels
getransformeerd om zo het ruimtegebruik duurzaam te benutten. Deze onttrekkingen
van de kantorenvoorraad dragen bij aan een duurzame marktverhouding op de
kantorenmarkt.
Dit beleid is in eerste instantie logisch gezien de ongebreidelde bouw van
kantoren vr de crisis, waardoor nieuw aanbod dus absoluut niet nodig lijkt te zijn.Maar de vraag is of die overmatig ontwikkelde kantoren qua locatie en opzet wel
aantrekkelijk zijn voor potentiele huurders. Het antwoord blijkt bijna altijd met nee te
moeten worden beantwoord; er staan namelijk kantoren op locaties waar deze nooit
ontwikkeld hadden moeten worden. Het is een utopie dat huurders zich daar nu toch
gaan vestigen.
Is het dus wel juist om alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Een strikt
nieuwbouwbeleid leidt bovendien namelijk niet tot een gewenste duurzame voorraad
op termijn. Alles laten zoals het nu is, waarbij geen overstemming is tussen (kwalitatieve)
vraag en aanbod leidt op termijn tot structurele leegstand met bijkomende verloedering
en prijsstijgingen op gewilde locaties.
Daar komt bij dat onder andere met de implementatie van de ladder voor
duurzame verstedelijking rekening moet worden gehouden met de regionale
behoefte naar kantoorruimte. Belangrijk onderdeel binnen deze ladder is de toetsing
op beschikbare ruimte binnen de bestaande voorraad. Indien voldoende aanbod of
leegstand binnen de regio is, zal dit de noodzaak voor nieuwbouw binnen of buiten
het bestaand stedelijk gebied verkleinen. Doordat de beschikbare kantoorruimte met
een laag opnamepotentieel mee blijft tellen in een dergelijke toetsing belemmert dit
de nieuwbouw op goede centrale en topkantorenlocaties, terwijl deze niet kunnen
voorzien in de vraag.
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
11/176
Thema | Kantorenmarkten 2016 11
Thema
Een oplossing voor bovenstaand dilemma is uit te gaan van maatschappelijk
verantwoorde nieuwbouw. Dit houdt in dat bij toestemming aangaande nieuwbouw
op een passende plek de verplichting volgt dat eenzelfde metrage kantoren met een
laag opnamepotentieel door transformatie of eventueel sloop uit de markt genomen
dient te worden. Een mooi voorbeeld van dit principe is de koppeling tussen hetnieuwe kantoor van ING in Amsterdam Zuidoost en de transformatie van het oude
ING kantoor aldaar.
Op deze wijze wordt voorkomen dat de noodzakelijke dynamiek uit de markt wordt
gehaald door kandidaat-nieuwbouw partijen te dwingen zich te huisvesten in
verouderde kantoren op onmogelijke kantoorlocaties. Het argument dat de voorraad
groter wordt is met dit principe niet aan de orde, want via sloop en/of transformatie
van een gelijke metrage blijft op deze wijze de voorraad ongeveer gelijk. Bijkomend
voordeel is dat de voorraad op termijn niet verloedert, maar juist duurzamer wordt
en voldoet aan de vraag van de kantoorgebruikers. Ook leidt het niet tot onnodigehuurprijsverhogingen op de kantorenmarkt. Al met al kan dit leiden tot een duurzame
en toekomstbestendige voorraad, waarbij het ruimtegebruik optimaal wordt benut.
Met strikter ruimtelijk beleid toch op zoek naar een duurzame kantorenmarkt
Zowel door strikt ruimtelijk beleid op nieuwbouw als door stimulatie van
transformatieonttrekkingen tracht de publieke sector de kantorenmarkt in een nieuw
en duurzaam evenwicht te brengen. Ook marktpartijen werken hier aan mee, mits
maar genoeg van de boekwaarde is afgeboekt en in de gedachtegang sprake is van
nieuw realisme. In de praktijk is het strikte overheidsbeleid al duidelijk zichtbaar,
het aantal toevoegingen op de kantorenmarkt is historisch laag. Gelet op het aantalafgegeven vergunningen zal daar in de komende periode ook weinig verandering in
komen, zoals zichtbaar in de graek hiernaast. Voorts neemt het aantal transformaties
op de kantorenmarkt stevig toe. Zo is in 2015 een nieuw transformatierecord behaald.
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*
Index
2003
=1
00
Vergunningen hallen en loodsen (m) Vergunningen kantoren (m)Vergunningen winkels (m) Woningen (aantal)
Vergunningsontwikkeling diverse markten 2003-2015
The development of building permits
in various markets 2003 - 2015
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
12/176
12Thema | Kantorenmarkten 2016
In de 24 door Dynamis onderzochte regios is in totaal ruim 700.000 m kantoorruimte
onttrokken ten behoeve van overwegend (studenten)woningen (80%).
Het gematigde aantal toevoegingen en het inke aantal onttrekkingen zorgen tot
op heden voor een lichte daling van het aanbod. In sommige regios waaronderAmsterdam, Groningen en Leeuwarden is zelfs al een stevige daling waar te nemen,
waarbij dit beleid als katalysator kan worden aangewezen.
Wat betekent bovenstaand beleid echter voor de Nederlandse kantorenmarkt op
korte en lange termijn? Leidt dit beleid tot het gewenste duurzame ruimtegebruik
en normaliseert hiermee de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Welke
externe eecten zijn er te verwachten bij dit beleid? In hoeverre is nieuwbouw op de
kantorenmarkt nog nodig? En worden juist de kantoren met een laag opnamepotentieel
door transformaties uit de markt genomen?
Om deze vragen te beantwoorden heeft Dynamis een vijvermodel ontwikkeld,
waarbij inzicht wordt gegeven in de object- en omgevingskarakteristieken van het
kantooraanbod, de historische opnames en de kenmerken van vastgoed die zijn
onttrokken aan de kantorenmarkt. Op basis van deze confrontatie wordt inzichtelijk in
hoeverre het ruimtelijke beleid zal leiden tot een gezondere vraag/aanbod verhouding
op de kantorenmarkt.
Kantooropnames sterk gesegmenteerd
Uit de opnamestatistieken komt naar voren dat gebruikers op de kantorenmarkt veelal
dezelfde vestigingseisen stellen bij de zoektocht naar een kantoor. Dit leidt er toe dateen deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties slechts voor een beperkte
periode in aanbod staat, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties
slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan. Uit de
cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat veel gebruikers de voorkeur geven aan een
relatief nieuw of juist vooroorlogs kantoorpand, welke in een multifunctionele omgeving
is gelegen nabij belangrijke infrastructurele uitvalswegen en openbaar vervoer.
Met deze constatering heeft Dynamis een opname-index ontwikkeld die op basis van
object- en omgevingskenmerken een inschatting geeft van de waarschijnlijkheid dat
een object dat nu in aanbod staat op korte termijn door de markt wordt opgenomen.
Gebaseerd op de opname-index valt het kantorenaanbod op te delen in drie
Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt
Demandpotential Dutch ofce market
Aanbod 1-10-2015 Aanbod-opname ratio/ Mediane vraagprijs
Supply 1-10-2015 Supply-demand ratio Median ask. price
Hoog opnamepotentieel 1.600.000 4:1 130
High demand ratio
Redelijk opnamepotentieel 4.425.000 8:1 121
Decent demand ratio
Laag opnamepotentieel 1.100.000 21:1 110
Low demand ratio
Totaal | Total 7.125.000 7:1 121
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
13/176
Thema | Kantorenmarkten 2016 13
categorien kantoren, te weten kantoren met een hoog opnamepotentieel, een
redelijk opnamepotentieel en een laag opnamepotentieel.
In totaal valt circa 1,6 miljoen vierkante meter (22%) van het huidige kantorenaanbod
binnen het segment met een hoog opnamepotentieel, hiermee beschikkendeze panden over de meest gevraagde vereisten van de gebruikers. De aanbod-
opname ratio van deze kantoren ligt op 4:1. Dit geeft aan dat op dit moment vier
keer de jaarvraag in aanbod staat, dit is redelijk gelet op de huidige conjunctuur. De
verwachting is dat de ratio sterk verbeterd met het aantrekken van de economie
en de groei van kantoorgerelateerde werkgelegenheid. Voorts staat respectievelijk
4,25 miljoen vierkante meter kantoorruimte (63%) in aanbod met een redelijk
opnamepotentieel (ratio 8:1) en 1,1 miljoen vierkante meter (15%) in aanbod met
een laag opnamepotentieel (ratio 21:1). Wij verwachten dat vooral in deze laatste
categorie de economische groei nauwelijks tot geen eect zal hebben. De vraag zal
zich vooral manifesteren bij hoogwaardige kantoorruimte, die al een redelijk of hoogopnamepotentieel kennen.
De kantoren met een laag opnamepotentieel betreen voornamelijk verouderde
kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties. Ontwikkeld in de tijd dat we te
positief naar de vastgoedmarkt gekeken werd en partijen meer vanuit eigen belang
dachten dan vanuit een gezamenlijk belang. De meeste langdurige leegstand wordt
hoofdzakelijk veroorzaakt door deze categorie kantoren. Gemiddeld staan deze
kantoorpanden intussen 5,5 jaar in aanbod. Ondanks dat deze kantoren vaak tegen een
lagere prijs op de markt worden aangeboden, kunnen deze panden niet concurreren
met de panden die wel aan de meeste vereisten van de huidige kantoorgebruikersvoldoen. Dit bevestigt het beeld dat de prijselasticiteit op de kantorenmarkt beperkt
is. Transformatie en vaak sloop moeten hier serieus worden overwogen. De kans dat
deze panden ooit nog verhuurd gaan worden is, ook bij verdere prijsdaling, gering.
De belemmerende invloed van op zichzelf logisch
en terecht strikt ruimtelijk beleid
Waar een deel van de kantoorgebruikers voorheen de voorkeur gaven aan nieuwbouw
zullen deze gebruikers nu, gedwongen door het beleid, de focus moeten verleggen naar
de bestaande voorraad. Door het gebrek aan goed aanbod zullen gebruikers hierdoor
eerder geneigd zijn de opties binnen de bestaande huisvesting te heroverwegen voordat
ze op zoek gaan naar een andere huisvesting. De verbondenheid aan het kantoorpand
en de bestaande locatie wordt hiermee vergroot. Huisvestingsmanagement zal
daarom binnen de kantorenmarkt telkens belangrijker worden om huidige huurders
verbonden te houden.
Indien een kantoorgebruiker toch kiest zich ergens anders te vestigen, zal de vraag
door het gebrek aan nieuwbouw verlegd moeten worden van nieuwbouwkantoren
naar kantoren binnen de bestaande voorraad. Deze vraag zal vooral voortvloeien in een
additionele vraag naar het hoogwaardige en redelijke kantoorpotentieel, aangezien dit
als belangrijkste substituut kan worden gezien voor nieuwbouw.
Thema
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
14/176
14Thema | Kantorenmarkten 2016
Op sommige plekken plaatselijke schaarste en prijsopdrijving
Ondanks dat het aanbod van kantoorruimte voorlopig op totaalniveau de vraag naar
kantoorruimte op korte en lange termijn zal blijven overstijgen zal naar verwachting
bij enkele kantoorlocaties schaarste ontstaan. Dit is nu op sommige centrum- en
topkantorenlocaties al zichtbaar. Op lager schaalniveau zal daarom schaarsteontstaan in het segment hoog gekwaliceerde kantoorlocaties. Dit zal resulteren in
een opwaartse prijsdruk. Het strikte ruimtelijke beleid heeft derhalve als belangrijk
extern eect dat de huurprijzen sterker kunnen gaan verschillen en sterk oplopen op
gewilde locaties. De verwachting is dat dit zich de komende jaren gaat manifesteren op
locaties zoals de Zuidas, Schiphol en centraal gelegen stationslocaties.
Kantoren met laag opnamepotentieel remmen ontwikkelingen voor de vraag
De additionele vraag die normaliter werd opgevangen in de nieuwbouwmarkt zal
nu dus vooral nog doorwerken in de vraag naar hoogwaardig gekwaliceerde
bestaande kantoren, waar de aanbod-opname ratio notabene al het krapste is.De verwachting is dat, ondanks prijsstijgingen in het hoge segment, dit niet leidt
tot een verschuiving naar lager gekwaliceerd en tegen lagere huur aangeboden
kantoorpanden. Dit eect is immers ook in de huidige prijssegmentatie niet waar te
nemen. Naarmate de huurprijs daalt, betekent dit nog geen toename van de vraag.
Dit geeft aan dat kantoorgebruikers, ondanks verschillen in de huurprijs, niet snel
wijzigingen aanbrengen in de vestigingseisen. Het ruime aanbod van kantoorruimte
op monofunctionele kantoorlocaties heeft derhalve een onnodig remmende werking
op kantoorontwikkelingen op goede locaties. Het verouderde aanbod zorgt er zo voor
dat kantoorruimtes onvoldoende kunnen aansluiten op de vraag van de gebruikers.
Maar er is een oplossing: gesegmenteerd beleid nodig om
kantorenleegstand aan te pakken
Voor het te voeren beleid is het belangrijk te constateren dat de kantorenmarkt minder
met elkaar verweven is dan wordt gedacht. In kwantitatieve zin is sprake van een sterk
overaanbod op de kantorenmarkt, in kwalitatieve zin blijkt uit de analyse van Dynamis
dat dit zeker niet geldt voor hoog gekwaliceerd kantorenvastgoed; het overaanbod
blijkt zich juist te concentreren in het kantorensegment met vooral een laag en deels
redelijk opnamepotentieel.
De afweging om nieuwbouw al dan niet toe te staan zal derhalve in een breder
perspectief moeten worden geplaatst en niet alleen op regionaal schaalniveau moeten
worden getoetst. Leegstand in bijvoorbeeld Hoofddorp kan de toenemende vraag
naar hoogwaardige kantoorpanden op de Zuidas niet wegnemen. Het restrictieve
nieuwbouwbeleid zal middels transformaties leiden tot een lagere leegstand op de
kantorenmarkt, maar wegen deze baten ook altijd op tegen de kosten die gepaard
gaan met dit beleid, zoals de verslechtering van het vestigingsklimaat en oplopende
prijzen voor kantoorgebruikers op de goede locaties?
Alles afwegende moet worden gesteld dat in bepaalde situaties nieuwbouw juist
nodig is. Te denken valt aan nieuwbouwontwikkelingen bij de beste stationslocaties,
rondom Schiphol of op enkele andere toplocaties, waarbij zowel maatschappelijke als
economische baten opwegen tegen de kosten van het verminderen van leegstand op
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
15/176
Thema | Kantorenmarkten 2016 15
Thema
andere locaties. Voor deze afweging zal het ruimtelijk beleid meer en meer op basis
van een maatschappelijke kosten-batenanalyse moeten worden uitgevoerd. Elk beleid
kent immers zijn voor (baten) en nadelen (kosten). Samenwerking en transparantie
tussen stakeholders om te komen tot een keuze van de beste en verantwoorde
locaties voor nieuwbouw is daarbij wel essentieel om zodoende te voorkomen dat nietdezelfde fouten worden gemaakt als in het verleden.
Voorts is het van belang gesegmenteerd beleid te voeren, want ook bij strikt ruimtelijk
beleid zal overaanbod blijven bestaan in het kantorensegment met een redelijk en laag
opnamepotentieel.
Het transformatiebeleid van het Rijk, provincie en gemeenten speelt hierop in door
exibel om te gaan met bestemmingswijzigingen van kantoren naar o.a. woningen
en hotels. Dit is goed beleid. Voor het overaanbod met een redelijk en laag
opnamepotentieel biedt dit enig perspectief. Uit een analyse van ruim 2,2 miljoenvierkante meter voor transformatie uit de markt genomen kantoren, blijkt dat het voor
1,8 miljoen vierkante meter kantoren betrof met een redelijk of laag opnamepotentieel.
Ook afgelopen jaar was dit het geval, waarbij 56% van de onttrokken kantoren een
kantoor betrof met een redelijk opnamepotentieel.
Geconcludeerd kan worden dat het transformatiebeleid zoals gewenst - inspeelt op
het normaliseren van de vraag/aanbod verhoudingen van kantoren met een redelijk
of laag opnamepotentieel, terwijl het strikt ruimtelijke beleid inspeelt op een wildgroei
aan nieuwbouw.
Uit de markt wordt opgemerkt dat het uit de markt gehaalde aanbod tot op heden
veelal het laaghangende fruit van de kantorenmarkt betreft. Dit wordt gemakkelijk
getransformeerd, maar op termijn zal het aantal transformaties vanwege beperkt
geschikt aanbod teruglopen.
Transformatie-index
Op basis van deze assumptie heeft Dynamis de transformatie-index van het huidige
kantorenaanbod ontwikkeld. Met deze index wordt op pandniveau aangegeven of het
kantoor de object- en omgevingskenmerken heeft die een transformatie nancieel
rendabel kunnen maken. De belangrijkste determinanten zijn vastgesteld op basis
van ruim 2,2 miljoen vierkante meter transformaties die in de afgelopen vijf jaar zijn
uitgevoerd.
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
Hoog opnamepotentieel Redelijk opnamepotentieel Laag opnamepotentieel
Aanbod Opname Onttrekking door transformatie
Transformatiepotentieel Nederlandse kantorenmarkt
Conversionpotential Dutch ofce market
Aanbod Getransformeerd Aanbod-transformatie ratio
Supply Converted Supply-conversion ratio
10/1/2015 2010-2015 2015
Hoog transformatiepotentie 425.000 1.225.000 1:1
High conversionpotential
Redelijk transformatiepotentie 2.800.000 800.000 10:1
Decent conversionpotential
Laag transformatiepotentie 3.900.000 175.000 57:1
Low conversionpotential
Totaal | Total 7.125.000 2.200.000 10:1
Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt
Demandpotential Dutch ofce market
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
16/176
16Thema | Kantorenmarkten 2016
Uit de analyse blijkt dat een groot deel van het aanbod dat in de afgelopen vijf jaar
is getransformeerd een hoge transformatiepotentie had. In 2015 was dit 375.000 m,
dit betekent een aanbod-transformatie ratio van bijna 1:1. Dit houdt in dat nagenoeg
nog evenveel van dit type kantoor in aanbod staat als dat in het afgelopen jaar is
getransformeerd. Zodoende kan worden bevestigd dat een belangrijk deel vande kantoorpanden met een hoog transformatiepotentie in de afgelopen jaren is
getransformeerd. Uit de cijfers blijkt echter ook dat niet alleen het laaghangende
fruit wordt getransformeerd, bijna de helft van de transformaties betreft namelijk
kantoorpanden waarbij de businesscase minder gemakkelijk is te maken. Vooral voor
deze laatste groep is transformatie toe te juichen, want dit zijn panden die weinig tot
geen verhuurpotentieel hebben.
Lagere rendementseisen leiden tot groter zoekgebied
naar transformatieobjecten
Uit de markt is op te merken dat, door het aantrekken van de economie en het ontbrekenvan beter aanbod, telkens meer beleggers participeren in transformatieprojecten.
Ook wordt het zoekgebied van veel beleggers groter naarmate in centrumlocaties de
rendementseisen dalen. Een deel van de beleggers zoekt bij dalende rendementseisen,
zoals in Amsterdam het geval is, zijn heil elders om hogere rendementseisen te kunnen
realiseren. Dit betekent dat beleggers intussen ook risicovollere transformatieprojecten
durven aan te gaan, die op het eerste oog niet direct rendabel lijken. Dit betreft
vooral locaties waarbij lastiger is in te schatten wat de opbrengstpotentie kan zijn
uit bijvoorbeeld de exploitatie van woningen. Voor een duurzame voorraad met
nieuwbouw van kantoren is het essentieel dat deze tendens wordt voortgezet.
In hoeverre de komende jaren vergelijkbare transformatievolumes haalbaar zijn, is
van veel factoren afhankelijk. De ontwikkelingen op de woning- en kantorenmarkt
en de prijsontwikkelingen in de bouw zijn daarin bepalend. Beleggers zullen hierbij
altijd de afweging blijven maken welke exploitatiewijze het meest rendabel is. Bij een
aantrekkende kantorenmarkt kan dit betekenen dat veel beleggers eerder zullen
kiezen voor het doorexploiteren als kantoor dan voor transformatie.
Op korte termijn is de verwachting dat transformatie naar vaak (studenten)woningen
een goed alternatief blijft, vooral in stedelijke regios binnen de Randstad. De krapte
op de woningmarkt leidt tot op heden tot een duidelijke prijsstijging, hetgeen de
opbrengstpotentie van transformatieobjecten ten goede komt.
Indien het aanbod in de opname-index vergeleken wordt met de transformatie-index,
blijkt dat op korte termijn nog wel voldoende transformatiemogelijkheden zijn. In totaal
gaat het om circa 675.000 tot 2.375.000 m kantoorruimte, hetgeen in de komende
jaren nog kan worden getransformeerd. Gelet op de huidige marktverhoudingen zal
het transformatiepotentieel zich aan de bovenkant van deze bandbreedte bevinden.
Indien het transformatiepotentieel daadwerkelijk tot transformaties zal leiden, zal
dit een signicante bijdrage leveren aan het normaliseren van de vraag/aanbod
verhoudingen op de kantorenmarkt met teruglopende leegstandcijfers ten gevolg.
Wel moet daarbij worden opgemerkt dat, naarmate het aanbod op de kantorenmarkt
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
17/176
Thema | Kantorenmarkten 2016 17
Thema
schaarser wordt, de businesscase voor transformaties ook lastig zal worden.
Doorexploiteren als kantoor biedt immers dan ook weer een verbeterd perspectief.
Transformaties leveren beperkte bijdrage aan de woningmarkt
Uit de analyse van het transformatiepotentieel zijn twee belangrijke conclusies te
destilleren. De eerste conclusie is dat het transformatiepotentieel vanuit het perspectiefvan de kantorenmarkt een belangrijke bijdrage levert aan de marktverhoudingen.
Vanuit het perspectief van de woningmarkt draagt het echter weinig bij aan de totale
uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In het gunstigste geval leidt het de komende
jaren tot een toevoeging van maximaal 30.000 tot 40.000 woningen. Ter vergelijking,
de komende jaren zullen jaarlijks 60.000 tot 80.000 woningen moeten worden
toegevoegd om de aanwas van nieuwe huishoudens te huisvesten.
Deel van het aanbod heeft nauwelijks perspectief
Een tweede conclusie is dat een deel van het in aanbod staande kantoorvastgoed zowel
op de kantorenmarkt als op de markt voor transformatie een laag perspectief kent.
Dit vastgoed voldoet onvoldoende aan de vereisten van kantoorgebruikers en voldoet
evenmin aan de vereisten om te kunnen worden getransformeerd. Van deze kantoren
staat bijna de helft al meer dan zes jaar in aanbod. Het betreft veelal verouderde
kantoorpanden uit de jaren 70 tot midden jaren 90 die op monofunctionele locaties
zijn gelegen. Van deze kantoorpanden dient te worden gesteld dat deze geen onderdeel
meer zijn van de kantorenmarkt. De kantoorpanden voldoen dermate weinig aan de
vraag dat sloop vanuit de optiek van ruimtelijke ordening een rele overweging moet
zijn. Dit aanbod heeft ook met het strikt ruimtelijke beleid en het transformatiebeleid
van de publieke sector onvoldoende uitzicht op een duurzaam gebruik. Vanuit de
vraag wordt dit vastgoed aangemerkt als incourant, ondanks dat dit vastgoed vaak
tegen zeer lage huurprijzen ( 25 - 85) wordt aangeboden.
2.400.000 m
750.000 m
Hoog
Opnamepotentie
Transformatiepotentie
Laag Redelijk Hoog
Laag
Redelijk
750.000 m 800.000 m 50.000 m
350.000 m
25.000 m
1.700.000 m
300.000 m
1.700.000 m
Matrix opname- en transformatiepotentieel
matrix demand- and conversion
potential Dutch ofce market
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
18/176
18Thema | Kantorenmarkten 2016
Beleid normaliseert marktverhouding:
maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw uitgangspunt
Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het huidige kantorenbeleid goed
wordt opgepakt door de markt. Dit zal de komende jaren naar verwachting resulteren
in een teruglopend aanbod en lagere leegstandpercentages. Wl zijn er binnen hetbeleid enkele belangrijke aandachtspunten.
De opgave binnen de kantorenvoorraad is tweeledig. Enerzijds is het belangrijk om
de marktverhouding te normaliseren door terughoudend te zijn met nieuwbouw en
onttrekkingen te stimuleren. Anderzijds is het van belang voldoende ruimte te bieden
aan de kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt om nieuwe kantoorconcepten en de
veranderende kantorenvraag te faciliteren. Hierdoor kan duurzaam de behoefte van
kantoorgebruikers worden gefaciliteerd. De toetsing van de behoefte op regionale
schaal is daarbij niet altijd de juiste. Op lokale schaal kan schaarste aanwezig zijn, welke
niet kan worden weggenomen door aanbod in de nabij gelegen monofunctionelekantoorlocaties. Nieuwbouw is hierbij een belangrijk middel om negatieve eecten
zoals sterke huurprijsstijgingen tegen te gaan.
In gezamenlijk overleg zijn nieuwbouwontwikkelingen te benoemen die dermate
maatschappelijke en nancile baten opleveren dat de negatieve consequenties
niet opwegen tegen deze baten. Voorts kunnen de kosten van een (extra) leegstand
worden verholpen door een directe of indirecte koppeling van nieuwbouw aan sloop.
Aandacht nodig voor incourant vastgoed
Een ander aandachtspunt is het incourante vastgoed. In totaal betreft dit tenminste750.000 m kantoorruimte dat op dit moment nog in aanbod staat. Naar verwachting
ligt het totaal aantal vierkante meter kantoorruimte dat als incourant kan worden
aangemerkt nog hoger, aangezien een deel van dit vastgoed niet meer op de markt
wordt aangeboden. Voor dit vastgoed is geen directe oplossing, met langdurige
leegstand ten gevolg. Voor een duurzaam ruimtegebruik zal voor de meeste van deze
kantoorpanden gelden dat sloop het beste alternatief is. In de markt is zichtbaar dat
sloop moeizaam van de grond komt. Belangrijk verschil tussen sloop en transformaties
is dat bij sloop van kantoorpanden vaak geen waardecreatie kan worden gerealiseerd.
Sloop gaat dan ook niet vanzelf en is lastiger te stimuleren, maar in deze gevallen wel
noodzakelijk.
Maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw
Toch zijn enkele casussen te benoemen, waarbij sloop wel mogelijk blijkt. Een recent
voorbeeld van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw, zoals Dynamis dat voor
ogen heeft, is de sloop van het kantorencomplex Frankemaheerd in Amsterdam-
Zuidoost. Op deze locatie wordt ongeveer 40.000 m onttrokken ten behoeve van de
nieuwbouwrealisatie van een nieuw ING hoofdkantoor met een totale vloeroppervlakte
van 24.000 m. ING verlaat in verband met de nieuwbouw haar bestaande kantoor in
Amsterdamse Poort (het Zandkasteel). Dit object wordt op termijn getransformeerd
naar ruim 500 woningen en diverse voorzieningen. Een nieuwbouwontwikkeling die
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
19/176
Thema
Thema | Kantorenmarkten 2016 19
kan worden geclassiceerd als maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw in verband
met de combinatie van nieuwbouw, transformatie en sloop.
Koppeling met incourant vastgoed
Instrumentarium lijkt noodzakelijk om kantoorpanden waarbij ook de locatie geenperspectief meer biedt te onttrekken aan de markt. Gedacht kan worden aan een
koppeling van nieuwbouw aan incourant vastgoed, waarbij direct of indirect een
bijdrage moet worden geleverd voor de sloop van incourant vastgoed. Hierbij
kan aan verschillende (verplichtende) instrumenten worden gedacht, zoals
verwijderingscerticaten of de vorming van een nationaal of regionaal transitiefonds
die het transitieproces van sloop van verouderd vastgoed kunnen versnellen.
Verscheidene van deze instrumenten worden reeds kleinschalig in uitvoering
gebracht of zijn in het buitenland al omarmd. Uiteraard kennen deze instrumenten
ook negatieve eecten en komt het negatieve eect wellicht niet altijd volledig neer op
de juiste plek. Tegenover deze negatieve eecten staan echter ook positieve eecten.
Zo leidt nieuwbouw tot invulling van de klantvraag die niet tot een directe uitbreiding
van de kantorenvoorraad leidt, wordt incourant vastgoed verwijderd, helpt het de
voorraad duurzaam te benutten en toekomstig bestendig te houden. Ook leidt het
niet tot bovenmatige prijsstijgingen doordat er ruimte blijft voor ontwikkelingen die
aansluiten bij de veranderende kwaliteitsvraag van kantoorgebruikers.
Er zijn binnen dergelijke instrumentaria nog belangrijke vragen te beantwoorden en
is het de vraag hoe het in de praktijk uitwerkt. Belangrijk is daarom om gezamenlijk
en snel deze initiatieven te onderzoeken en te ondersteunen, die juist inspelen op
het deel van de kantorenmarkt waarbij de markt tot op heden onvoldoende activiteitvertoond.
Samenwerking en realisme noodzakelijk
Samenwerking in plaats van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse
stakeholders is daarbij essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden te
vallen. Ook dienen partijen zich te schikken naar de nieuwe werkelijkheid. Het nieuwe
realisme.
Dynamis is in haar rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een
open en transparante wijze te begeleiden.
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
20/176
20Thema | Kantorenmarkten 2016
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
21/176
Arnhem | Kantorenmarkten 2016 21
Arnhem
Nederland
1
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
22/176
Nederland in 2015
Positief is dat in 2015 duidelijke verbeteringen zichtbaar waren op de kantorenmarkt.
Het opnamevolume daalde weliswaar licht, maar in de meeste regios is ook een
daling van het aanbod (c.q. leegstand) te constateren. Resultaat is dat over de gehelebreedte de kantorenmarkt krapper is geworden. De kantorenmarktratio komt dit
jaar uit op 14%. Hieruit kan worden geconstateerd dat ondanks deze ontwikkelingen
desalniettemin sprake blijft van een ruime kantorenmarkt waar het aanbod de vraag
ruim overstijgt.
Nieuw transformatierecord in 2015
Waar voorheen de jaarlijkse vraagopname de belangrijkste determinant was voor
de ontwikkeling van het aanbod, blijkt dit - in de huidige conjuncturele fase van de
kantorenmarkt - minder het geval. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers
vaak meer vloeroppervlakte achter dan dat men opneemt. De eectieve opname is
daarmee negatief. Dit resulteert, ondanks een nagenoeg stabiel opnamevolume, in een
toenemend aanbod. Het aantal transformaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen
en deze herontwikkelingen zijn dan ook de belangrijkste reden dat het aanbod het
afgelopen jaar toch is geslonken. Vaak staan de kantoren die getransformeerd worden
langdurig in aanbod alvorens de eigenaar of een nieuwe investeerder besluit het
kantoorpand te transformeren. Een te hoge boekwaarde en/of een positief beeld
over de toekomstige vraag belemmeren vaak de beslissing voor de noodzakelijke
keuze. Afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regios ruim 700.000 m
kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. Gedreven door de fors
toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden drijft het ontwikkelaarsen beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen
ruim 2,1 miljoen m kantoorruimte onttrokken aan de markt. Afgelopen jaar betrof
dit voor 80% een transformatie naar een woonbestemming of studentenhuisvesting.
Voorts zijn nog enkele kantoren aan de markt onttrokken voor hotels, een zorgfunctie,
een multifunctioneel complex of - zeer recent - noodopvang voor vluchtelingen.
Aantoonbare trek naar centrum & hoogwaardige kantoorlocaties
Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorge-
bruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaar-
vervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen
jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt
voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden.
Voorts is zichtbaar dat meerdere kantoorlocaties worden samengevoegd tot n
locatie. In beide trends daalt het negatieve eect veelal neer bij de randgemeenten
en op formele monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting
plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te
verdwijnen.
De hogere vraag in dit specieke segment leidt tevens tot een duidelijke prijsstabilisatie,
in enkele deelgebieden is zelfs alweer sprake van prijsstijging en afnemende incentives.
Op meer monofunctionele kantoorlocaties blijft, door het toenemende aanbod, juist
22 Nederland | Kantorenmarkten 2016
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
23/176
sprake van druk op de huurprijzen. Om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen
dient een algehele acceptatie te komen van de tweedeling in locaties met een hoog
opnamepotentieel en locaties met een laag opnamepotentieel.
Verwachtingen afhankelijk van de kwaliteit van het aanbodVoor de aankomende jaren is de verwachting dat de markt telkens gesegmenteerder
zal zijn. Duidelijk is dat prijsverlagingen van verouderde kantoorpanden nauwelijks
extra vraag uitlokken. Huurders zijn telkens meer gericht op de kwaliteit en faciliteiten
van het kantoorpand en de voorzieningen rondom de locatie. Door de herwaardering
van de werkplek en de stabilisatie in het pure thuiswerken is de huurprijs daarbij
secundair en meer een resultante van de andere vestigingseisen. Voor de toekomstige
opnameniveaus zal vooral de kwaliteit van het aanbod bepalend zijn. Nu al is
zichtbaar dat in enkele regios en deelgebieden de kwaliteit hiervan verouderd is en
een deel van het aanbod niet kan concurreren met de huidige huisvesting van veel
huurders. Door het zware gewicht in de leegstandpercentages van deze locaties iser terughoudendheid in nieuwbouw. Dit gebrek aan nieuwbouw leidt er mede toe
dat beperkt hoogwaardige kantoorpanden aan de voorraad worden toegevoegd. De
verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig
aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende
jaren zullen veranderen. De markt zit door deze mismatch tussen het gewenste
hogere kwaliteitsniveau en de locaties met een laag opnameniveau op slot en heeft op
de goede locaties een bovenmatige vraag en op termijn een bovenmatige huurprijs tot
gevolg. Deze ontwikkeling zou door de verschillende actoren beperkt kunnen worden
door het kantorenmarktbeleid meer gesegmenteerd toe te passen.
Door de economische groei zal de vraag naar kantoorruimte wel langzaamaan weer
toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal
faillissementen intussen onder het niveau van vr 2008 ligt. Voorts neemt ook het
aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve
ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de beschikbare kantoorruimte
herwaarderen en teruggaan naar minder vloeroppervlakte per werknemer. Veel
bedrijven zullen de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige
gehuurde vloeroppervlakte. De potentile opnamegroei zal als eerste merkbaar zijn
bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel
regios is de stijging van opnames van kleine metrages al zichtbaar, opvallend is dat
alleen binnen de Randstad dit opnamecijfer achter blijft. De verklaring hiervoor kan
liggen in de sterke toename van het aanbod van exibele kantoorruimte in business
centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimtes
komt derhalve in dergelijke business centers terecht en valt hierdoor buiten de
opnameregistraties.
Al met al kan worden gesteld dat het opnamevolume aankomend jaar licht zal
toenemen; deze stijging zal grotendeels kunnen worden verklaard door nieuwe
toetreders. Het aanbod van kantoorruimte zal aankomend jaar verder dalen. Hier
liggen twee redenen aan ten grondslag. Het actieve beleid op transformaties en
het stringente beleid rondom uitbreidingslocaties voor woningbouw zorgen ervoor
Nederland | Kantorenmarkten 2016 23
Nederland in 2015
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
24/176
24 Nederland | Kantorenmarkten 2016
dat ontwikkelaars en beleggers zich aangaande woningbouw moeten blijven richten
op bestaande (kantoor)locaties. De verwachting is dan ook dat aankomend jaar
wederom de nodige kantoorpanden worden onttrokken aan de markt, hetgeen tot
een lager kantorenaanbod leidt. Dit is op zichzelf positief, alleen worden kantoren
op monofunctionele locaties niet aan de markt onttrokken omdat deze ook voor
woningbouw niet aantrekkelijk zijn. Doordat het aanbod van nancieel aantrekkelijke
transformatieobjecten beperkter wordt, is de verwachting dat het aankomend jaar niet
weer sprake zal zijn van een stijging van het transformatievolume. De tweede reden dat
het kantooraanbod naar verwachting zal dalen is dat het beleid rondom nieuwbouw
van kantoren stringent blijft. Gelet op de vergunningsaanvragen voor kantoorpanden
kan worden vastgesteld dat nauwelijks kantoorlocaties zullen worden toegevoegd,
waardoor ook de voorraad van kantoorruimte verder zal krimpen.
Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw
Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m kantoorruimte te huur of te koop in de 24
geanalyseerde regios. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In
zeventien van de regios is een aanboddaling geregistreerd. In de vier grote steden is
de aanboddaling groter dan in de overige regios. In die steden ligt het aanbod van
kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag in tegenstelling tot de andere
drie grote steden het aanbod is gestegen. Amsterdam kende het afgelopen jaar de
sterkste daling van de vier grote steden; dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het
hoge aandeel kantooronttrekkingen in Amsterdam.
Aanbod (x 1.000m2vvo
op 1 januari
Supply (x 1.000 square meters of lettable
oor area as of January 1st
Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 Amsterdam 1.643 1.604 1.350 1.700 1.793 1.510
2 Den Haag | The Hague 863 895 817 1.023 1.084 1.130
3 Rotterdam 815 862 913 1.023 1.017 976
4 Utrecht 649 690 640 695 687 681
Totaal grote steden | Total 3.970 4.051 3.720 4.441 4.581 4.297
5 Amersfoort 271 244 215 233 217 306
6 Eindhoven 277 234 264 251 272 271
7 Almere 146 139 232 214 233 212
8 Arnhem 186 197 179 196 208 203
9 Zwolle 170 160 129 162 192 190
10 Apeldoorn 143 144 144 193 162 150
11 Breda 91 109 108 135 136 148
12 Den Bosch 121 93 159 153 159 135
13 Hengelo 81 83 82 87 103 105
14 Deventer 89 90 89 107 91 105
15 Groningen 135 130 130 154 139 103
16 Enschede 86 98 97 108 107 100
17 Leeuwarden 83 78 106 126 110 100
19 Tilburg 85 68 74 105 96 98
18 Maastricht 112 64 103 93 101 93
20 Drechtsteden 136 149 116 116 119 90
21 Nijmegen 81 73 69 101 105 76
22 Heerlen 63 66 85 90 77 59
23 Assen 41 56 43 53 53 46
24 Sittard 30 34 23 25 24 28
Totaal Overig | Total Other 2.427 2.309 2.447 2.702 2.704 2.617
Totaal Nederland | Total 6.397 6.360 6.167 7.143 7.285 6.915
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
25/176
Nederland | Kantorenmarkten 2016 25
Nederland in 2015
Buiten de vier grote steden ligt de aanboddaling lager. Het aanbod is daar gedaald
met 3%. Wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar tussen de steden. Zo kent Nijmegen
de sterkste aanboddaling van 28%, terwijl Amersfoort juist een sterke aanbodtoename
noteert van 41%. De sterke stijging van het aanbod in Amersfoort komt hoofdzakelijk
door het vertrek van enkele grotere huurders. Akzo Nobel, Agis en de Amersfoortse
lieten kantoorruimte achter in het centrum van Amersfoort.
Maar liefst 62% van het aanbod staat in de vier grote steden. De overige beschikbare
kantoorruimte staat in de andere twintig regios. Waar de afgelopen jaren in Eindhoven
het grootste aanbod buiten de vier grote steden was te vinden, is dit door de sterke
stijging van het aanbod in Amersfoort niet meer het geval. In totaal staat nu 306.000 m
kantoorruimte in aanbod in Amersfoort, gevolgd door Eindhoven met 271.000 m.
Het stringente beleid op nieuwbouw is ook duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. Waar
in 2012 nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestond is dit nu teruggelopen
tot 2%. Dit percentage wordt veelal gevormd door kantoren die enkele jaren geleden
al zijn opgeleverd, maar sindsdien nog te huur of te koop staan. De registratie kent
nauwelijks nog te bouwen nieuwbouw die aankomend jaar wordt opgeleverd. Alleen
Zwolle en Amsterdam kennen nog een relatief hoog aanbodcijfer in nieuwbouw. In
Amsterdam worden nog relatief veel kantoren toegevoegd, met name op de Zuidas,
terwijl in Zwolle het aanbod van nieuwbouw enigszins is vertekend. Dit betreft namelijk
kantoorruimte die in 2013 is opgeleverd.
Nieuwbouwpercentage in
het aanbod op 1 januari
Percentage of available accomodation
accounted for by new construction
as of January 1st
Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 Den Haag 4% 4% 8% 4% 5% 4%
2 Amsterdam 6% 7% 2% 3% 3% 2%
3 Rotterdam 3% 11% 2% 1% 1% 1%
4 Utrecht 2% 2% 1% 1% 0% 0%
Totaal grote steden | Total 4% 6% 3% 3% 3% 2%
5 Zwolle 24% 20% 4% 15% 13% 12%
6 Drechtsteden 4% 7% 0% 0% 0% 6%
7 Hengelo 12% 12% 5% 4% 4% 4%
8 Tilburg 15% 8% 0% 0% 0% 3%
9 Breda 2% 1% 1% 3% 4% 2%
10 Amersfoort 27% 1% 0% 0% 0% 2%
11 Almere 42% 40% 21% 12% 7% 1%
12 Heerlen 17% 17% 10% 7% 8% 0%
13 Assen 2% 1% 3% 2% 5% 0%
14 Nijmegen 5% 15% 1% 5% 3% 0%
15 Groningen 4% 3% 2% 2% 1% 0%
16 Leeuwarden 2% 2% 0% 0% 0% 0%
17 Apeldoorn 2% 2% 0% 0% 0% 0%
18 Arnhem 8% 8% 1% 0% 0% 0%
19 Den Bosch 2% 15% 0% 0% 0% 0%
20 Deventer 3% 12% 3% 0% 0% 0%
21 Eindhoven 2% 1% 0% 0% 0% 0%
22 Enschede 7% 7% 6% 6% 0% 0%
23 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0%
24 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Totaal overig | Total Other 11% 10% 3% 3% 2% 2%
Totaal Nederland | Total 7% 8% 3% 3% 3% 2%
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
26/176
26 Nederland | Kantorenmarkten 2016
Nagenoeg stabiel opnamevolume in 2015
Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m. Dit betreft voor
130.750 m kleine metrages. In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht
gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven de 1,13 miljoen m.
In de vier grote steden is in totaal 603.000 m kantoorruimte verhuurd of verkocht
met een metrage groter dan 500 m. In de vier grote steden wordt 63% van het totale
opnamevolume opgenomen. Amsterdam kende net als voorgaande jaren het hoogste
opnameniveau. In totaal is in Amsterdam 237.000 m kantoorruimte opgenomen,
waar een oppervlakte van groter dan 500 m mee gemoeid was. Dit betekent wel
een daling ten opzichte van vorig jaar van 8%. Rotterdam kent juist een sterke stijging
van bijna 60%. In totaal komt het opnamevolume in Rotterdam uit op 166.000 m.
Utrecht kende de stevigste opnamedaling van de vier grote steden namelijk 26%, het
opnamevolume kwam niet verder dan 89.000 m.
Per regio schommelen de opnamevolumes sterk. Waar in enkele regios zoals
Apeldoorn, Assen, de Drechtsteden, Maastricht en Zwolle sprake is van een stevige
stijging, kenden Arnhem, Den Bosch en Heerlen juist een stevige daling. Daarbij moet
worden opgemerkt dat in de kleinere kantorenmarktregios zoals Heerlen of Assen een
enkele opname al snel tot een sterke stijging van het opnamevolume kan zorgen. Dit
kan een vertekend beeld geven van de structurele kantorenvraag.
Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 Amsterdam 189 253 246 247 259 237
2 Rotterdam 150 123 81 102 103 166
3 Den Haag | The Hague 111 69 96 132 136 111
4 Utrecht 119 138 80 112 121 89
Totaal grote steden | Total 569 583 503 593 619 603
5 Eindhoven 39 52 28 30 34 40
6 Zwolle 19 14 9 19 20 37
7 Enschede 28 23 25 25 22 23
8 Apeldoorn 24 31 13 15 15 22
9 Almere 23 23 8 16 28 22
10 Amersfoort 38 36 23 44 29 21
11 Nijmegen 36 27 23 23 21 18
12 Breda 34 27 8 14 28 18
13 Groningen 24 14 21 14 29 18
14 Arnhem 22 26 27 22 31 16
15 Deventer 5 13 6 16 14 15
16 Maastricht 22 43 12 12 10 15
17 Leeuwarden 23 1 1 4 13 14
18 Den Bosch 62 38 34 42 31 13
19 Assen 8 6 5 8 5 13
20 Drechtsteden 10 17 15 18 5 13
21 Tilburg 14 12 12 14 12 13
22 Hengelo 21 10 13 6 10 9
23 Sittard 1 1 3 7 8 5
24 Heerlen 8 6 5 1 9 3
Totaal Overig | Total Other 461 420 291 350 374 348
Totaal Nederland | Total 1.030 1.003 794 943 993 951
Opname van kantoorruimten
(x 1.000m2)
Take-up of ofce space (x 1.000 square
meters of lettable oor area)
Opname en aanbod in m2vvo (x 1.000m2)
Take-up and supply in
square meters lettable oor area (x 1.000m2)
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply Opname/Take-up
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
27/176
Nederland | Kantorenmarkten 2016 27
Kleine metrages: Afname binnen de Randstad, toename buiten de Randstad
Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden
en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regios zijn voor dit rapport afzonderlijk
in kaart gebracht. Opvallend is de discrepantie tussen de vier grote steden en de
overige regios. Alleen Utrecht laat een stijging van het opnamevolume noteren vankleine metrages, terwijl de overige drie grote steden een stevige daling laten zien. De
sterke daling in drie van de vier grote steden zal wellicht verband houden met de
sterke groei van aangeboden exibele kantoorruimte in business centers. Ook dit jaar
hebben Tribes, The Oce Operators, Regus, Oce For You en Spaces het aanbod aan
exibele kantoorruimte sterk uitgebreid. In totaal is dit jaar ruim 50.000 m door deze
partijen opgenomen, overwegend in de Randstad.
Op basis van de bekende bezettingsgraden van dergelijke verhuringen valt op te maken
dat een deel van de kantorenvraag in deze business centers wordt opgevangen. Het is
waarschijnlijk dat dit de verklaring is voor de geconstateerde sterke afname binnen ditsegment. In totaal ligt het opnamevolume in de vier grote steden op 63.800 m. Ruim
26% lager dan vorig jaar.
In de overige regios ligt de tendens meer in lijn met wat men kan verwachten bij een
aantrekkende economie. In totaal ligt het opnamevolume van de kleinere metrages
op 66.950 m in de overige regios. Dit betekent juist een stijging van 22% ten opzichte
van vorig jaar.
Nederland in 2015
Aantal transacties in 2015
% gestegen ten opzichte van 2014 en
gemiddelde unitgrootte
Number of transactions in 2015
increase relative to 2014
and average unit size
Regio | Region Transacties | Transactions % stijging | increase Unitgrootte | Average unit size
1 Amsterdam 128 -17% 1.709
2 Rotterdam 74 12% 2.210
3 Den Haag | The Hague 62 -26% 1.796
4 Utrecht 58 9% 1.532
Totaal grote steden | Total 322 -10% 1.871
5 Eindhoven 38 -7% 1.065
6 Breda 35 17% 510
7 Almere 33 22% 653
8 Amersfoort 31 11% 692
9 Apeldoorn 31 121% 696
10 Arnhem 30 43% 534
11 Zwolle 29 12% 1.271
12 Enschede 29 26% 795
13 Groningen 29 45% 613
14 Nijmegen 26 -10% 762
15 Den Bosch 21 -32% 642
16 Tilburg 21 40% 625
17 Deventer 15 7% 1.015
18 Hengelo 15 15% 568
19 Maastricht 14 -18% 1.087
20 Leeuwarden 14 56% 983
21 Drechtsteden 13 44% 1.016
22 Assen 9 0% 1.472
23 Heerlen 5 -17% 542
24 Sittard 4 -20% 1.190
Totaal overig | Total Other 442 14% 791
Totaal Nederland | Total 764 3% 1.246
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
28/176
28 Nederland | Kantorenmarkten 2016
Kantorenmarktratio
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het opnamevolume in een
bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand
van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of sprake is van een gezonde verhouding
tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. De kantorenmarktratio is over heel 2015
stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De ratio kwam uit op 14%. Het aanbod van
kantoorruimte daalde weliswaar gestaag, het opnameniveau lag in verhouding met
vorig jaar iets lager waardoor de markt nagenoeg net zo ruim is als vorig jaar.
Regionaal verschilt de situatie op de kantorenmarkt sterk. In de vier grote steden is
zichtbaar dat de kantorenmarkt in Amsterdam (16%) en Rotterdam (17%) krapper is
geworden, terwijl de markten in Utrecht (13%) en Den Haag (10%) ondanks een hoog
transformatievolume een ruimere markt kennen als voorgaande jaren. Duidelijk is
tevens het verschil tussen de grote steden en de randgemeenten. Zichtbaar is dat de
krapte op de markt in steden toeneemt en het opnameniveau in de randgemeenten
relatief laag blijft. Dit past in de geconstateerde scheiding tussen centrumgebieden
en toplocaties versus de monofunctionele locaties met een laag opnamepotentieel.
Voorts ligt het onttrekkingsvolume voor transformaties in de vier grote steden hoger
dan in de randgemeenten, met uitzondering van Nieuwegein en Diemen.
Aantal vierkante meter opgenomen kleine
kantoor metrage. Vier grote steden
250-500m2en overig
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
29/176
Nederland | Kantorenmarkten 2016 29
Nederland in 2015
Buiten de vier grote steden zien we een sterke stijging van de ratio in Zwolle en
Assen. Amersfoort kent juist een sterke daling van de ratio. Dit heeft vooral te maken
met de sterke stijging van het aanbod vanwege het vertrek van enkele grotere
kantoorgebruikers.
Op basis van de kantorenmarktratio is de dynamiek op de kantorenmarkt te herleiden.
In enkele deelgebieden is duidelijk dat de jaarlijkse vraag intussen het huidige aanbod
overstijgt, hetgeen resulteert in een krapte op de markt. In tegenstelling tot een
hoge dynamiek zijn er ook deelgebieden en met name monofunctionele terreinen
aan te wijzen waar het aanbod van kantoorruimte groot is terwijl over een langere
periode nauwelijks opnames worden genoteerd. Hier lijkt de structurele vraag naar
kantoorruimte verdwenen, met grootschaligere leegstand ten gevolg.
Tophuren stijgen
In 2015 lag de mediane huurprijs op 115 per vierkante meter per jaar. Dit ligt op een
vergelijkbaar niveau als vorig jaar. De gerealiseerde tophuren lagen net als voorgaande
jaren op de Amsterdamse Zuidas en in Amsterdam Centrum. Op de Zuidas worden
prijzen betaald van 330 tot 357 per vierkante meter per jaar. Dit betekent dat na het
dieptepunt in 2012, toen tophuren werden gerealiseerd van 310, de prijzen inmiddels
7% tot 15% zijn gestegen op de Zuidas. De mediane gerealiseerde huurprijs lag op de
Zuidas in 2015 op 275. In Amsterdam Centrum ligt de mediane gerealiseerde huur
Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 Rotterdam 18% 14% 9% 10% 10% 17%
2 Amsterdam 12% 16% 18% 15% 14% 16%
3 Utrecht 18% 20% 12% 16% 18% 13%
4 Den Haag | The Hague 13% 8% 12% 13% 13% 10%
Totaal grote steden | Total 14% 14% 10% 14% 14% 14%
5 Assen 20% 10% 13% 14% 10% 29%
6 Nijmegen 44% 36% 34% 22% 20% 24%
7 Enschede 19% 23% 26% 23% 21% 22%
8 Zwolle 11% 10% 7% 12% 10% 19%
9 Sittard 3% 4% 12% 29% 32% 17%
10 Groningen 18% 11% 16% 9% 21% 17%
12 Maastricht 20% 67% 12% 13% 10% 16%
13 Deventer 6% 15% 7% 15% 16% 15%
14 Eindhoven 14% 22% 11% 12% 13% 15%
15 Drechtsteden 8% 12% 13% 15% 4% 15%
16 Leeuwarden 28% 1% 1% 3% 11% 14%
17 Apeldoorn 17% 21% 9% 8% 9% 14%
11 Tilburg 16% 18% 16% 13% 12% 13%
18 Breda 37% 25% 8% 10% 21% 12%
19 Den Bosch 52% 41% 21% 27% 19% 10%
20 Almere 23% 16% 4% 7% 12% 10%
21 Arnhem 12% 13% 15% 12% 15% 8%
22 Hengelo 26% 12% 17% 6% 9% 8%
23 Amersfoort 14% 13% 10% 19% 13% 7%
24 Heerlen 13% 9% 5% 1% 12% 5%
Totaal overig | Total Other 18% 18% 10% 12% 14% 13%
Totaal Nederland | Total 16% 16% 10% 13% 14% 14%
Kantorenmarktratio (verhouding
opname / aanbod) per regio
Ofce market ratio (ratio of occupancy to
availability) by region
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
30/176
op 225 en de tophuren op 325 per vierkante meter. De tophuren top tien wordt
compleet gemaakt met andere transacties binnen Amsterdam en enkele transacties in
Utrecht Oost en op de Utrechtse Maliebaan. Buiten de Randstad liggen de tophuren
aanzienlijk lager. De hoogst gerealiseerde tophuur is genoteerd in Zwolle, te weten
184 per vierkante meter, gevolgd door een transactie in Eindhoven Centrum enBreda Oost.
Handel en industrie belangrijkste trekker kantorenmarkt
De branches handel en industrie waren het afgelopen jaar verantwoordelijk voor
het grootste deel van het totale opnamevolume. In totaal was ruim 37% van de
opnames te herleiden naar deze branches. Het aandeel ligt hiermee op het langjariggemiddelde nadat het vorig jaar een laag opnamejaar kende. Voorts hebben veel
transacties plaatsgevonden waar de huurder of koper actief is in de zakelijke en ICT
dienstverlening. Dit aandeel lag over heel 2015 op 31,5%. De banken en verzekeraars
kennen een stabiel opnamebeeld. Het aandeel van de banken en verzekeraars ligt al
enkele jaren tussen 5 en 7% van het totale jaarlijkse opnamevolume.
Duidelijk zichtbaar is dat met name binnen de branche van banken, verzekeraars
en de overheid veel kantoorvastgoed wordt achtergelaten. Diverse reorganisaties in
de afgelopen jaren en het nieuwe werken hebben er toe geleid dat veel bedrijven
binnen deze sectoren aanzienlijk minder kantoorruimte nodig hebben dan enkele
jaren geleden. Typerende voorbeelden hiervan zijn de Rijksoverheid en ING; de bank
laat een nieuw hoofdkantoor bouwen op de Frankemaheerd. Het kantoor zal een
vloeroppervlakte kennen van 24.000 m, terwijl het huidige hoofdkantoor nog een
vloeroppervlakte kent van 52.000 m.
30 Nederland | Kantorenmarkten 2016
Gerealiseerde tophuren in
per m2vvo kantoorruimte
Top rentals obtained in euros per square
meters of lettable oor area of ofce space
Regio | Region Huur | Rent
Amsterdam Zuidas 357
Amsterdam Zuidas 330
Amsterdam Centrum 325
Amsterdam Zuidas 275
Amsterdam Centrum 255
Amsterdam Centrum 225
Utrecht West 220
Amsterdam Zuidoost 209
Amsterdam Oost 205
Utrecht Maliebaan e.o. 204
Zwolle Centrum 184
Eindhoven Centrum 172
Breda Oost 169
Opname per branche naar m2in 2015
Take-up by sector according to square meters in 2015
Branche | Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht
Handel en Industrie 37% 41% 49% 44% 21%
Zakelijke en ICT dienstverlening 31% 31% 23% 35% 19%
Banken en Verzekeraars 7% 6% 3% 3% 12%
Overheid en Non-Prot 24% 22% 25% 18% 47%
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
31/176
Nederland | Kantorenmarkten 2016 31
Amsterdamen Almere
15%Kantorenmarktratio
1.722.550 m2Aanbod kantoorruimte
279.800 m2Opnamevolume
8.157.850 m2Kantorenvoorraad per 1-1-2016
2
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
32/176
32 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016
9
7
6
4
5
8
3
1
2
1012
11
Regio Amsterdam
Den
Ha
ag
Alkmaar
Amersfoort
Utrecht
Purmerend
Aalsmeer
Uithoorn
WeespHoofddorp
Bad-hoevedorp
Abcoude
Zaanstad
Haarlem
Beverwijk
Noordzeekanaal
Am
stel
Westeinder-
plassen
Vinkenveense-
plassen
IJmeer
Amsterd
am-R
ijnka
naal
Het IJ
Noord
ho
llan
dskanaal
Haarlemmerweg
Overt
oom
De
Boelelaan
Amstel-
veenseweg
Gooisew
eg
A2
A9
A9
A9
A1
A8
A7
A10ring
A9
A4
A10ring
A5
E19
E22
E22
E35
Kartomedia2016[8026]
Schiphol
0 10 km
Centrum / Centre Binnenstad
Noord / North
West / West Sloterdijk-Teleport, Riekerpolder (A10)
Oost / East Omval, IJ-burg
Zuidoost / Southeast Zuidoost
Zuidelijke IJ-oevers
Zuidas
Diemen Bergwijkpark
Amstelveen Centrum, Kronenburg
Hoofddorp De Hoek, Beukenhorst West, Beukenhorst Oost, Beukenhorst Zuid
Badhoevedorp
Schiphol Rijk, Centrum, Oost, Zuid, Elzenhof
Deelgebieden met kantorenlocaties / Market areas with business districts
123456789101112
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
33/176
Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 33
Amsterdam
AmsterdamDe kantorenmarkt in Amsterdam heeft zich het afgelopen jaar sterk ontwikkeld. Naast
een stabiel opnamevolume zijn afgelopen jaar weer veel kantoorpanden aan de markt
onttrokken voor transformatie naar onder andere woningen, studentenhuisvesting
en hotels. De daling van het aanbod zorgt er voor dat op meerdere locaties op deAmsterdamse kantorenmarkt sprake is van een gebrek aan kwalitatieve kantoorruimte.
De relatieve schaarste zorgt er tevens voor dat de prijzen zich op deze locaties
herstellen.
Het beleid van de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam om leegstaande
kantoorruimte te benutten voor transformatie wordt de laatste jaren steeds beter
door de markt opgepakt. Ook afgelopen jaar was weer sprake van een groot aantal
transformatieprojecten en er zitten nog enkele grootschalige transformaties in de
pijplijn. Zo wordt de voormalige Shell toren in Amsterdam Noord getransformeerd naar
een multifunctioneel complex met onder andere een hotel, restaurants, kantoorruimteen een nachtclub. De Adam Toren zal in de eerste helft van 2016 ocieel worden
geopend. Voorts wordt het huidige hoofdkantoor van ING getransformeerd naar
ruim 500 appartementen en verschillende voorzieningen. De verwachting is dat de
transformatie van het complex van 65.000 m groot een belangrijke impuls kan geven
aan het gebied in Amsterdam-Zuidoost. ING zelf zal nieuwbouw realiseren op locatie
Frankemaheerd. Het nieuwe hoofdkantoor kent een vloeroppervlakte van 24.000 m
en is daarmee aanzienlijk kleiner dan de huidige huisvesting.
In de afgelopen vijf jaar is intussen 750.000 m kantoorruimte onttrokken voor
transformatie naar overwegend hotels, woonruimte en studentenhuisvesting.
Amsterdam is hiermee koploper in het realiseren van transformaties. Een robuuste
vraag naar woningen en leisure zorgen voor een goed investeringsklimaat in Amsterdam.
Beleggers en ontwikkelaars zien voldoende opbrengstpotentieel bij transformaties naar
woningen, studentenhuisvesting en hotels. Intussen wordt het aanbod van dergelijke
kantoorpanden schaarser, waardoor het zoekgebied telkens meer wordt uitgebreid.
Op de gebruikersmarkt is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de gemeente
Amsterdam, Schiphol en de randgemeenten. Waar in Amsterdam en op Schiphol
sprake is van een relatief hogere kantorenmarktratio, blijft dit in de randgemeenten
sterk achter. Dit geeft aan dat in de randgemeenten nog steeds sprake blijft van een
zeer ruime markt en dat het aanbod ten opzichte van het jaarlijkse opnamevolume in
Amsterdam en op Schiphol krapper wordt.
Ontwikkeling totale aanbod
500m2vvo kantoorruimte en% nieuwbouw in het aanbod
op 1 januari
Development of supply of ofce
space 500m2 meters oflettable oor area and % of newly
built in the supply as of January 1st
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Aanbod m vvo 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400
Supply of square meters lettable oor area
Percentage t.o.v. voorgaand jaar +8% -2% -16% +26% +5% -16%
Percentage in relation to previous year
Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +13% +9% -9% +9%+11% -7%
Percentage in relation to ve-yearly average
Percentage nieuwbouw m 6% 7% 2% 3% 3% 2%
Percentage of new building oor area
Percentage bestaande bouw m 94% 93% 98% 97% 97% 98%
Percentage of existing building oor area
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
34/176
De verwachting is dat, gedreven door de economische groei en de sterke vraag
naar woningaanbod, de huidige tendens van onttrekkingen en een dalend aanbod
zal doorzetten. De geraamde economische groei kan er tevens toe leiden dat de
kantoorgerelateerde werkgelegenheid langzaam weer zal toenemen. De verwachting
is echter niet dat dit direct zal leiden tot een sterke eectieve toename van de vraagnaar kantoorruimte. Voorts zal het aantal nieuwe toetreders op de kantorenmarkt
weer toenemen, wat zich zal uiten in vraag naar kantoorruimte. De markt speelt
hier grootschalig op in door de vele business centers in de regio Amsterdam die
kantoorruimte exibel aanbieden.
Kantooraanbod daalt sterk
Op 1 januari 2016 bedraagt het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam
1.510.400 m. Dit betekent een sterke daling van het aanbod van 16%. De aanboddaling
in een resultante van een hoog transformatie- en onttrekkingsvolume in 2015 en een
stabiel opnameniveau. Het aanbod van kantoorruimte is hierdoor gedaald tot onder
het niveau van 2010. In verhouding tot andere kantorenregios binnen de Randstad
kent de regio Amsterdam tevens de sterkste daling van het aanbod.
In totaal staan 521 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.965
m. In totaal staan bijna 70 kantoren minder in aanbod dan vorig jaar rond deze periode.
Opvallend is verder het hoge aantal kantoorpanden dat intussen meer dan drie jaar
in aanbod staat. In de regio Amsterdam betreft dit bijna 25% van het aanbodtotaal.
Bij een deel van deze kantoorpanden is dan ook sprake van een mismatch tussen de
vraag naar kantoorruimte en het aanbod van deze specieke panden. Dit aanbod met
een relatief laag opnamepotentieel ligt vaak op monofunctionele locaties, niet nabij
het OV en voorzieningen. Om de marktverhoudingen en de schaarste op de markt te
kunnen duiden is het dan ook noodzakelijk om bij de Amsterdamse kantorenmarkt
gesegmenteerder naar de markt te kijken. Het aanbodcijfer zegt onvoldoende over de
kwaliteiten van het aanbod.
34 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016
Aanbod van kantoorruimten
500m2vvo per deelgebiedop 1 januari
Supply of ofce space 500 squaremeters of lettable oor area per district
as of January 1st
Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Amsterdam Centrum | Centre 123.300 95.700 138.500 147.500 144.100 119.250
Amsterdam Noord | North 9.700 17.400 30.900 51.150 57.250 53.350
Amsterdam Oost | East 70.600 66.700 72.700 90.300 102.000 66.250
Amsterdam West | West 388.700 376.700 383.500 413.200 372.400 322.550
Amsterdam Zuidas 158.800 164.200 102.500 130.600 170.800 210.400
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 22.000 17.800 38.000 47.900 36.700 20.900
Amsterdam Zuidoost | South East 335.100 332.900 289.100 330.900 385.350 274.450
Amsterdam 1.108.200 1.071.400 1.055.200 1.211.550 1.268.600 1.067.150
Amstelveen 143.300 183.100 110.000 164.550 204.500 167.750
Badhoevedorp 19.800 23.700 10.900 32.550 24.750 11.950
Diemen 63.300 40.600 15.400 21.200 25.650 10.300
Hoofddorp 184.300 174.900 101.200 180.000 180.900 172.850
Schiphol 124.300 110.600 56.900 90.400 88.750 80.400
Overig | Other 535.000 532.900 294.400 488.700 524.550 443.250
Totaal | Total 1.643.200 1.604.300 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
35/176
Aanboddaling in (bijna) alle deelgebieden zichtbaar
In bijna alle deelgebieden is sprake van een daling van het aanbod. Alleen op de
Amsterdamse Zuidas is sprake van een stijging. Deze stijging komt hoofdzakelijk voort
uit de oplevering van enkele nieuwbouwprojecten in 2015 en 2016 aan de Zuidas. Door
de oplevering van deze projecten vinden verschuivingen plaats wat gepaard gaat meteen hoger aanbod. De huurprijsontwikkeling indiceert, ondanks een stijgend aanbod,
een toenemende vraag naar kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas. De Zuidas
kent, in tegenstelling tot andere deelgebieden, immers weer een stijgende huurprijs
.
In de stad Amsterdam is een daling van het aanbod zichtbaar van 200.000 m. In
totaal staat nu nog 1.067.150 m kantoorruimte in aanbod. In de randgemeenten
is in relatieve zin een vergelijkbare daling zichtbaar. In totaal staat nog 443.250 m
kantoorruimte te huur of te koop. Op 1 januari 2015 was dit nog 524.550 m. In absolute
zin daalt het aanbod het sterkst in Amstelveen, terwijl het aanbod van kantoorruimte
in Diemen halveert. De voornaamste reden dat het aanbod in Diemen is afgenomenkomt doordat een groot gedeelte van het kantoren is opgekocht om te transformeren
naar woningen. Het gebied staat bekend als Holland Park.
Lager opnamevolume
In 2015 lag het totale opnamevolume in de regio Amsterdam op 254.800 m. De
Amsterdamse kantorenmarkt kent daarmee nog steeds het hoogste opnameniveau
van alle geanalyseerde regios. In verhouding tot voorgaande jaren is wel een daling
zichtbaar van het opnamevolume. Met name de daling van de kleinere metrages
is opvallend. Dit zal wellicht verband houden met het sterk groeiende aanbod van
exibele huisvesting van onder meer HNK, Regus, Tribes, Oce For You, Spaces en
The Oce Operators. Uit het meest recente jaarrapport van Regus valt te lezen dat
binnen EMEA een bezettingsgraad wordt behaald van ruim 80%. In hoeverre deze
bezettingsgraden ook gelden voor de Nederlandse markt is onduidelijk. Wel is duidelijk
dat aanbod van dit type huisvesting sterk toeneemt. Ook dit jaar is door dergelijke
partijen weer 12.500 m opgenomen op de Amsterdamse kantorenmarkt om nadien
exibel te verhuren.
De voornaamste opnames worden gedaan door partijen die zich reeds in de regio
bevinden. Ondanks het feit dat de dynamiek vooral wordt bepaald door verplaatsingen
binnen de regio, zijn ook enkele grotere nieuwe toetreders te benoemen. n van de
grootste nieuwe huurders is Samsung Benelux, zij huren vanaf 2016 een kantoorpand
op Schiphol. Samsung verlaat hiermee de oude locaties in Delft. In totaal huurt
Samsung 6.800 m kantoorruimte.
n van de meest opvallende transacties van afgelopen jaar betreft de transactie
van de Crystal Tower. Zo heeft Chipsoft het kantoor, dat voorheen grotendeels was
verhuurd aan Deloitte, aangekocht. In totaal gaat het om 20.000 m, waarvan Chipsoft
zelf 15.000 m in gebruik gaat nemen. Chipsoft verhuist van Amsterdam Noord naar
Sloterdijk.
Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 35
Amsterdam
Opname en aanbod in m2 vvo
Take-up and supply in
square meters lettable oor area
0
200.000
400.000
600.000
800.0001.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
Aanbod/Supply Opname/Take-up
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
36/176
36 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016
De verwachting is dat het opnamevolume op een vergelijkbaar niveau blijft als
afgelopen jaar. De kwaliteit van het aanbod zal vooral bepalen in hoeverre partijen
een verhuizing overwegen. Naarmate het aanbod minder concurrerend is, zal de
dynamiek op de kantorenmarkt afnemen en het aantal huurverlengingen ten furore
van verhuizingen gaan toenemen. Investeringen in kantoorvastgoed blijft derhalve
belangrijk om concurrerend te blijven met andere huisvesting.
Kantorenmarktratio: 16%
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het
opnamevolume in een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, is
gestegen tot 16%. Afgelopen jaar lag deze ratio nog op 14%. In de marktverhoudingen
is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de kantorenmarkt in Amsterdam, Schiphol
en de randgemeenten. Zo kent de Amsterdamse kantorenmarkt een ratio van 20%,
Schiphol een ratio van 19%, terwijl de randgemeenten een aanzienlijk ruimere markt
kennen met een ratio van 6%.
Opname m2vvo kantoorruimten
per deelgebied
Take-up in square meters of ofce space
of lettable oor area per district
Deelgebieden | Districts 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Amsterdam Centrum | Centre 500m 30.700 47.300 41.000 62.000 61.350 31.650
250-500m - - 9.000 7.150 11.100 4.750
Amsterdam Noord| North 500m 2.300 3.400 3.450 2.500 - 2.550
250-500m - - 1.000 1.100 1.250 1.000
Amsterdam Oost | East 500m 15.000 25.400 8.800 9.050 22.250 7.750
250-500m - - 2.500 3.550 3.700 3.500
Amsterdam West | West 500m 27.500 29.500 24.700 35.000 38.500 71.500
250-500m - - 4.500 5.100 2.900 1.900
Amsterdam Zuidas 500m 36.500 46.300 33.700 45.700 38.000 29.700
250-500m - - 2.900 3.600 4.550 1.800
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m 5.800 3.100 7.200 12.650 6.150 13.500
250-500m - - 400 700 1.350 300
Amsterdam Zuidoost| South East 500m 39.400 46.600 80.400 43.500 63.550 44.600
250-500m - - 4.800 6.300 4.450 2.550
Amsterdam 500m 157.200 201.600 199.250 210.400 229.800 201.250
Amsterdam 250-500m - - 25.100 27.500 29.300 15.800
Amsterdam Totaal - - 224.350 237.900 259.100 217.050
Amstelveen 500m 7.800 2.400 14.100 14.000 10.950 9.200
250-500m - - 1.000 800 550 600
Badhoevedorp 500m - - 1.750 - - 1.000
250-500m - - - - - 0
Diemen 500m 1.400 7.800 600 5.900 - 0
250-500m - - - - - 0
Hoofddorp 500m 13.600 21.500 17.700 10.050 6.900 9.600
250-500m - - 2.400 1.000 1.900 650
Schiphol 500m 8.700 19.800 12.200 6.350 11.100 15.950
250-500m - - 500 - 400 750
Overig 500m | Other 31.500 51.500 46.350 36.300 28.950 35.750
Overig 250-500m | Other - - 3.900 1.800 2.850 2.000
Overig Totaal | Other - - 50.250 38.100 31.800 37.750
Totaal 500m | Total 188.700 253.100 245.600 246.700 258.750 237.000
Totaal 250-500m | Total - - 29.000 29.300 32.150 17.800
Totaal | Total - - 274.600 276.000 290.900 254.800
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
37/176
Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 37
Amsterdam
Huurprijsontwikkeling verschilt per deelgebied en type locatie
Na enkele jaren waarbij de huurprijzen stevig onder druk hebben gestaan, is in telkens
meer deelgebieden prijsherstel zichtbaar. In de meeste deelgebieden in Amsterdam
is een lichte prijsstijging waar te nemen. Voorts is de verwachting dat de incentives
verder zullen afnemen. In de randgemeenten vindt een stabilisatie van de huurprijzen
plaats. De huurprijzen in Amsterdam Centrum en op de Zuidas kennen de hoogst
gerealiseerde prijzen. De mediane huren liggen hier tussen 225 en 275, terwijl de
tophuren op deze locaties intussen weer zijn gestegen naar respectievelijk 325 en
395 per vierkante meter per jaar.
In tegenstelling tot de markthuren op de Zuidas en in het centrum van Amsterdam
is ook voldoende goedkopere huisvesting beschikbaar. Zo ligt de mediane vraagprijs
in Amsterdam Zuidoost, Hoofddorp en Badhoevedorp aanzienlijk lager, te weten op
circa 135. Ook wordt ruim 100.000 m kantoorruimte aangeboden tegen een prijs
Aanbod van kantoorruimten 500m2vvo perdeelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde
huur in Euro
Supply of ofce space 500 square meters of lettableoor area per district on January 1st and median
rent asked in Euro
Deelgebieden | Districts 2012 2013 2014 2015 2016
m vvomedianevraagprijs
m vvomediane
vraagprijsm vvo
medianevraagprijs
m vvomediane vraag-
prijsm vvo
medianevraagprijs
sq. meters lett.. area
median ask. pricesq. meters lett.
. areamedian ask. price
sq. meters lett.. area
median ask.price
sq. meters lett.. area
median ask. price sq. meters lett. . areamedian ask.
price
Amsterdam Centrum | Centre 95.700 195 138.500 228 142.704 225 122.250 225 115.113 235
Amsterdam Noord | North 17.400 175 30.900 165 48.393 135 47.250 140 52.734 145
Amsterdam Oost | East 66.700 158 72.700 153 86.111 155 80.950 165 65.502 160
Amsterdam West | West 376.700 160 383.500 150 404.166 145 356.000 150 311.125 145
Amsterdam Zuidas 164.200 200 102.500 243 123.973 250 145.300 250 209.642 261
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 17.800 220 38.000 210 47.928 223 36.700 210 20.891 240
Amsterdam Zuidoost | South East 332.900 145 289.100 145 323.068 145 358.650 140 274.452 135
Amstelveen 183.100 170 110.000 168 163.566 165 185.600 165 166.456 165
Badhoevedorp 23.700 140 10.900 120 32.529 110 18.200 135 11.935 138
Diemen 40.600 129 15.400 125 21.213 125 23.750 130 9.696 125Hoofddorp 174.900 147 101.200 153 173.887 145 156.000 140 164.609 138
Schiphol 110.600 165 56.900 165 90.428 160 71.500 160 80.397 145
Totaal | Total 1.604.300 1.349.600 1.657.966 1.602.150 1.482.552
Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015
aantal transactiesmedianehuurprijs
aantal transactiesmedianehuurprijs
aantal transactiesmedianehuurprijs
aantal transactiesmediane huurprijs aantal transactiesmedianehuurprijs
number oftransactions
median rentnumber of
transactionsmedian rent
number of trans-actions
median rentnumber of
transactionsmedian rent number of transactions median rent
Amsterdam Centrum | Centre 24 230 6 233 12 184 10 212 9 225
Amsterdam Noord | North 3 90 1 130 2 243 - - 2 106
Amsterdam Oost | East 11 195 4 225 6 156 4 134 5 163
Amsterdam West | West 16 193 3 149 8 128 3 115 7 143
Amsterdam Zuidas 18 310 6 278 6 314 7 248 5 275
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 3 293 2 245 1 190 1 270 - -
Amsterdam Zuidoost | South East 15 170 8 153 4 163 4 125 8 155
Amstelveen 3 - 1 145 - - 3 185 2 160
Badhoevedorp - - 1 135 - - - - - -
Diemen 6 123 - - - - - - - -
Hoofddorp 10 165 2 173 - - 2 178 2 165
Schiphol 12 170 - - - - - - - -
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
38/176
lager dan 100 per vierkante meter. Voor 60% heeft dit betrekking op kantoorpanden
die zijn opgeleverd tussen 1950 en 1990, met een gemiddelde afstand van drie
kilometer tot het dichtstbijzijnde treinstation in een monofunctionele omgeving. De
opnamepotentie van dergelijke kantoorpanden ligt aanzienlijk lager, wat resulteert in
aanzienlijk lagere vraagprijzen.
Zakelijke en ICT dienstverlening belangrijke trekker kantorenmarkt
Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de zakelijke
en ICT dienstverlening. Van de transacties waarbij de branche van de gebruiker bekend
is, betreft het voor 47% transacties in deze sector. Hierna volgt met 29% de handel en
industrie.
Voorraad daalt door transformaties
De voorraad op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam is gedaald tot 7.595.150
m. Dit betekent een beperkte daling van 0,4%. De daling is een resultante vansloop, transformatie en nieuwbouw van kantoren. Afgelopen jaar zijn verscheidene
kantoorpanden onttrokken aan de markt in Amsterdam, Amstelveen, Diemen en
Hoofddorp. Zo wordt The Dam in Sloterdijk omgebouwd tot hotel en zijn verscheidene
kantoorpanden uit de markt genomen ten behoeve van de ontwikkeling van Holland
Park.
Naast onttrekkingen hebben ook enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen
plaatsgevonden. De voornaamste activiteiten vonden, net als eerdere jaren, plaats in
Amsterdam Zuid. Daar wordt gewerkt aan de nieuwe kantoren van Akzo Nobel en
Stibbe, The New Atrium, Beethoven 400 en 500. Voorts is het kantoorgebouw 1000Mahler medio 2015 opgeleverd. Na de realisatie van deze projecten zal tevens gestart
gaan worden met de bouw van een multifunctioneel gebouw op de kavel P15 Ravel. OVG
zal hier een gebouw ontwikkelen van in totaal 50.000 tot 75.000 m vloeroppervlakte.
Dit zal voor een groot deel worden gebruikt voor de realisatie van woningbouw.
Voor meer informatie over de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kunt u terecht bij:
Kuijs Reinder Kakes | Ook staan wij u graag te woord vanuit onze expertise
op de woningmarkt voor verkoop, haalbaarheidsstudies en transformaties |
De heer M. Wolthuis MRICS RT RMT | De heer E.M. Doets RT |
Telefoon (020) 626 53 61 | www.krk.nl
38 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016
Ontwikkeling totale voorraad in m2
op 1 januari
Development of total stock in square meters
of lettable oor area of Januari 1st
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Totale voorraad 7.400.000 7.550.000 7.800.250 7.720.250 7.622.650 7.595.150
Total stock
Afname / Toename +1% +2% +3% -1% -1% -0,4%
Decrease / Increase
I , I ,
, ,
29%
47%
19%
5%
I
I
Handel en Industrie
Zakelijke en ICT dienstverlening
Banken en Verzekeraars
Overheid en Non-Profit
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
39/176
Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 39
Amsterdam
7/25/2019 Het Rapport van Dynamis
40/176
40 Almere | Kantorenmarkten 2016
1
2
3
4
5
Almere
Amsterdam
Lelystad
A1
A27
A6
Kartomedia2016[8026]
0 5