Het Rapport van Dynamis

of 176

  • date post

    25-Feb-2018
  • Category

    Documents

  • view

    216
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Het Rapport van Dynamis

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    1/176

    Arnhem

    Sprekende CijfersKantorenmarkten

    ,16

    Ondanks hoge leegstand

    toch ruimte voor nieuwbouw?

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    2/176

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    3/176

    Arnhem

    Sprekende CijfersKantorenmarkten

    ,16

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    4/176

    4 Kantorenmarkten 2016

    Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016

    Een uitgave van Dynamis B.V.

    Copyright 2016

    Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/

    of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder

    schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

    Deze rapportage is verkrijgbaar bij:

    Dynamis B.V.

    Afdeling Research

    Orteliuslaan 5

    3528 BA Utrecht

    [email protected]

    030 767 03 90

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    5/176

    Voorwoord | Kantorenmarkten 2016 5

    Voorwoord

    Geachte relatie,

    Hierbij presenteren wij met trots ons twintigste jaarrapport Sprekende CijfersKantorenmarkten. Zoals u van ons gewend bent geeft deze rapportage u inzicht in de

    marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als

    regionaal niveau. De dertien regionale partners van Dynamis beschikken over unieke

    regionale kennis, waarbij wij door onze landelijke dekking tevens een totaalbeeld voor

    Nederland kunnen geven.

    Het geworteld zijn in de regios stelt ons in staat om de regionale kantorenmarkten

    voor u uiteen te zetten, onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de

    regios. Nieuw is dat wij op basis van de researchanalyse aangaande het verleden nu ook

    trends en ontwikkelingen voor u beschrijven. Dit maakt het rapport nieuwswaardigeren kan u helpen in uw zoektocht naar nieuwe kansen. Traditiegetrouw wordt in deze

    rapportage ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt met daarnaast

    een uitdieping richting een actueel thema. Dit jaar staat het actuele thema in het teken

    van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw.

    Er wordt ingegaan op het beleid van provincies en gemeenten, waarbij tegenwoordig

    nieuwbouw van kantoren slechts zeer beperkt wordt toegestaan. Dit beleid is - in eerste

    instantie logisch, gezien de ongebreidelde bouw van kantoren voor de crisis, maar

    is het wel juist om (bijna) alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Wat betekent

    dit restrictieve beleid voor de Nederlandse kantorenmarkt op korte en lange termijn?Leidt dit beleid ook op termijn tot de gewenste duurzame voorraad en normaliseert

    dit beleid berhaupt de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Wordt de

    noodzakelijke dynamiek uit de markt gehaald doordat kandidaat-nieuwbouwpartijen

    zich niet laten dwingen tot huisvesting in verouderde kantoorpanden? Welke overige

    externe eecten zijn te verwachten bij dit beleid? Welke (verouderde) voorraad is er

    over bijvoorbeeld twintig jaar?

    Terug naar de cijfers over 2015

    Net als vorig jaar werd de kantorenmarkt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering

    van de huidige kantoorlocatie. Bedrijven vervingen hun oude locatie voor een, nu

    nog aanwezig, kwalitatief beter kantoor tegen een scherpere prijs. De vraag naar

    kantoorruimte komt tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door

    eectieve vraag. Ook dit jaar werd meer kantoorruimte aan de markt teruggegeven

    dan dat werd opgenomen. De aanboddaling die in veel regios is gerealiseerd, is vooral

    te verklaren door het hoge aantal onttrekkingen door transformatie naar overwegend

    (studenten)woningen. Ook in 2015 was het aantal transformaties ongekend hoog. Met

    ruim 700.000 m transformaties is in 2015 wederom een record gevestigd.

    De verwachting is dat in 2016 de economische groei en de groei van de werkgelegenheid

    (nog) niet direct merkbaar zullen zijn in een hogere vraag naar kantoorruimte. Veel

    kantoorgebruikers zullen de werkgelegenheidgroei eerst opvangen binnen de huidige

    Voorwoord

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    6/176

    6 Kantorenmarkten 2016

    huisvesting, waar vaak nog vrije ruimte beschikbaar is. De groei zal als eerst merkbaar

    zijn bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven.

    Op lange termijn ziet Dynamis een herwaardering voor de kwaliteit van de werkruimte

    ontstaan, dat kan gaan leiden tot een hogere vraag. Ook de groei van de werkgelegenheid

    zal dit proces gaan aanjagen. Natuurlijk moet dit niet leiden tot de eerder ontstaneongebreidelde groei aan kantoorrruimte, maar voor een duurzame voorraad op de

    juiste locaties. Nieuwbouw verbinden aan de sloopopgave van verouderd vastgoed

    kan hierbij helpen om ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de kwaliteitsvraag

    van kantoorgebruikers. Met een dergelijk beleid blijft de voorraad gelijk, maar ontstaat

    deze nieuwe, duurzame voorraad wel op de juiste locaties. Samenwerking in plaats

    van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse stakeholders is daarbij

    essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden vervallen. Dynamis is in haar

    rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een open en transparante

    wijze te begeleiden.

    Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners

    in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze twintigste editie

    Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van onze regionale partners met hun

    lokale marktkennis is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend

    rapport gerealiseerd.

    Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse

    kantorenmarkt. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van de rapportage, dan staan

    wij u graag te woord.

    Met vriendelijke groet,

    Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Frank Verwoerd MSc RE

    Directeur Dynamis Research Manager Dynamis

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    7/176

    Inhoud | Kantorenmarkten 2016 7

    Voorwoord 5

    Thema:

    Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw? 9

    1. Nederland in 2015 21

    2. Regio Amsterdam en Almere 31

    3. Regio Den Haag 45

    4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 53

    5. Regio Utrecht en Amersfoort 67

    6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 81

    7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 101

    8. Groningen, Leeuwarden en Assen 111

    9. Apeldoorn, Deventeren Zwolle 127

    10. Twente (Enschede, Hengelo) 143

    11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 151

    Bijlagen: 165

    I Doel en aanpak onderzoek

    II Begrippen

    Inhoud

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    8/176

    8 Kantorenmarkten 2016

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    9/176

    ArnhemArnhem

    Thema: Ondanks hoge leegstand

    toch ruimte voor nieuwbouw?

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    10/176

    10Thema | Kantorenmarkten 2016

    Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?

    In de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte, in de 24 door Dynamis

    onderzochte regios, opgelopen van 4,6 miljoen m in 2008 naar ruim 7 miljoen m

    in het derde kwartaal van 2015. De belangrijkste redenen hiervoor waren heteconomische verval en het nieuwe werken. De verwachting is dat ook bij het

    huidige economisch herstel en een groei van de werkgelegenheid op korte en

    lange termijn het huidige aanbod de vraag naar kantoorruimte blijft overstijgen.

    Met dit gegeven stelt Dynamis zich de vraag in hoeverre nieuwbouw op de

    kantorenmarkt nog nodig is? Het antwoord lijkt om dit niet toe te staan, want extra

    kantoorruimte zal namelijk zonder additionele maatregelen direct tot meer leegstand

    leiden. Rijk, provincie en gemeenten beantwoorden vragen aangaande nieuwbouwderhalve met een strikt ruimtelijk kantorenbeleid, waarbij nieuwbouw niet mogelijk of

    een grote uitzondering is. Voorts trachten de partijen het overaanbod te gebruiken voor

    onder andere de sterke uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Leegstaand vastgoed,

    waaronder kantoren, worden naar bijvoorbeeld (studenten)woningen of hotels

    getransformeerd om zo het ruimtegebruik duurzaam te benutten. Deze onttrekkingen

    van de kantorenvoorraad dragen bij aan een duurzame marktverhouding op de

    kantorenmarkt.

    Dit beleid is in eerste instantie logisch gezien de ongebreidelde bouw van

    kantoren vr de crisis, waardoor nieuw aanbod dus absoluut niet nodig lijkt te zijn.Maar de vraag is of die overmatig ontwikkelde kantoren qua locatie en opzet wel

    aantrekkelijk zijn voor potentiele huurders. Het antwoord blijkt bijna altijd met nee te

    moeten worden beantwoord; er staan namelijk kantoren op locaties waar deze nooit

    ontwikkeld hadden moeten worden. Het is een utopie dat huurders zich daar nu toch

    gaan vestigen.

    Is het dus wel juist om alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Een strikt

    nieuwbouwbeleid leidt bovendien namelijk niet tot een gewenste duurzame voorraad

    op termijn. Alles laten zoals het nu is, waarbij geen overstemming is tussen (kwalitatieve)

    vraag en aanbod leidt op termijn tot structurele leegstand met bijkomende verloedering

    en prijsstijgingen op gewilde locaties.

    Daar komt bij dat onder andere met de implementatie van de ladder voor

    duurzame verstedelijking rekening moet worden gehouden met de regionale

    behoefte naar kantoorruimte. Belangrijk onderdeel binnen deze ladder is de toetsing

    op beschikbare ruimte binnen de bestaande voorraad. Indien voldoende aanbod of

    leegstand binnen de regio is, zal dit de noodzaak voor nieuwbouw binnen of buiten

    het bestaand stedelijk gebied verkleinen. Doordat de beschikbare kantoorruimte met

    een laag opnamepotentieel mee blijft tellen in een dergelijke toetsing belemmert dit

    de nieuwbouw op goede centrale en topkantorenlocaties, terwijl deze niet kunnen

    voorzien in de vraag.

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    11/176

    Thema | Kantorenmarkten 2016 11

    Thema

    Een oplossing voor bovenstaand dilemma is uit te gaan van maatschappelijk

    verantwoorde nieuwbouw. Dit houdt in dat bij toestemming aangaande nieuwbouw

    op een passende plek de verplichting volgt dat eenzelfde metrage kantoren met een

    laag opnamepotentieel door transformatie of eventueel sloop uit de markt genomen

    dient te worden. Een mooi voorbeeld van dit principe is de koppeling tussen hetnieuwe kantoor van ING in Amsterdam Zuidoost en de transformatie van het oude

    ING kantoor aldaar.

    Op deze wijze wordt voorkomen dat de noodzakelijke dynamiek uit de markt wordt

    gehaald door kandidaat-nieuwbouw partijen te dwingen zich te huisvesten in

    verouderde kantoren op onmogelijke kantoorlocaties. Het argument dat de voorraad

    groter wordt is met dit principe niet aan de orde, want via sloop en/of transformatie

    van een gelijke metrage blijft op deze wijze de voorraad ongeveer gelijk. Bijkomend

    voordeel is dat de voorraad op termijn niet verloedert, maar juist duurzamer wordt

    en voldoet aan de vraag van de kantoorgebruikers. Ook leidt het niet tot onnodigehuurprijsverhogingen op de kantorenmarkt. Al met al kan dit leiden tot een duurzame

    en toekomstbestendige voorraad, waarbij het ruimtegebruik optimaal wordt benut.

    Met strikter ruimtelijk beleid toch op zoek naar een duurzame kantorenmarkt

    Zowel door strikt ruimtelijk beleid op nieuwbouw als door stimulatie van

    transformatieonttrekkingen tracht de publieke sector de kantorenmarkt in een nieuw

    en duurzaam evenwicht te brengen. Ook marktpartijen werken hier aan mee, mits

    maar genoeg van de boekwaarde is afgeboekt en in de gedachtegang sprake is van

    nieuw realisme. In de praktijk is het strikte overheidsbeleid al duidelijk zichtbaar,

    het aantal toevoegingen op de kantorenmarkt is historisch laag. Gelet op het aantalafgegeven vergunningen zal daar in de komende periode ook weinig verandering in

    komen, zoals zichtbaar in de graek hiernaast. Voorts neemt het aantal transformaties

    op de kantorenmarkt stevig toe. Zo is in 2015 een nieuw transformatierecord behaald.

    0

    20

    40

    60

    80

    100

    120

    140

    160

    180

    200

    2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

    Index

    2003

    =1

    00

    Vergunningen hallen en loodsen (m) Vergunningen kantoren (m)Vergunningen winkels (m) Woningen (aantal)

    Vergunningsontwikkeling diverse markten 2003-2015

    The development of building permits

    in various markets 2003 - 2015

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    12/176

    12Thema | Kantorenmarkten 2016

    In de 24 door Dynamis onderzochte regios is in totaal ruim 700.000 m kantoorruimte

    onttrokken ten behoeve van overwegend (studenten)woningen (80%).

    Het gematigde aantal toevoegingen en het inke aantal onttrekkingen zorgen tot

    op heden voor een lichte daling van het aanbod. In sommige regios waaronderAmsterdam, Groningen en Leeuwarden is zelfs al een stevige daling waar te nemen,

    waarbij dit beleid als katalysator kan worden aangewezen.

    Wat betekent bovenstaand beleid echter voor de Nederlandse kantorenmarkt op

    korte en lange termijn? Leidt dit beleid tot het gewenste duurzame ruimtegebruik

    en normaliseert hiermee de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Welke

    externe eecten zijn er te verwachten bij dit beleid? In hoeverre is nieuwbouw op de

    kantorenmarkt nog nodig? En worden juist de kantoren met een laag opnamepotentieel

    door transformaties uit de markt genomen?

    Om deze vragen te beantwoorden heeft Dynamis een vijvermodel ontwikkeld,

    waarbij inzicht wordt gegeven in de object- en omgevingskarakteristieken van het

    kantooraanbod, de historische opnames en de kenmerken van vastgoed die zijn

    onttrokken aan de kantorenmarkt. Op basis van deze confrontatie wordt inzichtelijk in

    hoeverre het ruimtelijke beleid zal leiden tot een gezondere vraag/aanbod verhouding

    op de kantorenmarkt.

    Kantooropnames sterk gesegmenteerd

    Uit de opnamestatistieken komt naar voren dat gebruikers op de kantorenmarkt veelal

    dezelfde vestigingseisen stellen bij de zoektocht naar een kantoor. Dit leidt er toe dateen deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties slechts voor een beperkte

    periode in aanbod staat, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties

    slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan. Uit de

    cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat veel gebruikers de voorkeur geven aan een

    relatief nieuw of juist vooroorlogs kantoorpand, welke in een multifunctionele omgeving

    is gelegen nabij belangrijke infrastructurele uitvalswegen en openbaar vervoer.

    Met deze constatering heeft Dynamis een opname-index ontwikkeld die op basis van

    object- en omgevingskenmerken een inschatting geeft van de waarschijnlijkheid dat

    een object dat nu in aanbod staat op korte termijn door de markt wordt opgenomen.

    Gebaseerd op de opname-index valt het kantorenaanbod op te delen in drie

    Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

    Demandpotential Dutch ofce market

    Aanbod 1-10-2015 Aanbod-opname ratio/ Mediane vraagprijs

    Supply 1-10-2015 Supply-demand ratio Median ask. price

    Hoog opnamepotentieel 1.600.000 4:1 130

    High demand ratio

    Redelijk opnamepotentieel 4.425.000 8:1 121

    Decent demand ratio

    Laag opnamepotentieel 1.100.000 21:1 110

    Low demand ratio

    Totaal | Total 7.125.000 7:1 121

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    13/176

    Thema | Kantorenmarkten 2016 13

    categorien kantoren, te weten kantoren met een hoog opnamepotentieel, een

    redelijk opnamepotentieel en een laag opnamepotentieel.

    In totaal valt circa 1,6 miljoen vierkante meter (22%) van het huidige kantorenaanbod

    binnen het segment met een hoog opnamepotentieel, hiermee beschikkendeze panden over de meest gevraagde vereisten van de gebruikers. De aanbod-

    opname ratio van deze kantoren ligt op 4:1. Dit geeft aan dat op dit moment vier

    keer de jaarvraag in aanbod staat, dit is redelijk gelet op de huidige conjunctuur. De

    verwachting is dat de ratio sterk verbeterd met het aantrekken van de economie

    en de groei van kantoorgerelateerde werkgelegenheid. Voorts staat respectievelijk

    4,25 miljoen vierkante meter kantoorruimte (63%) in aanbod met een redelijk

    opnamepotentieel (ratio 8:1) en 1,1 miljoen vierkante meter (15%) in aanbod met

    een laag opnamepotentieel (ratio 21:1). Wij verwachten dat vooral in deze laatste

    categorie de economische groei nauwelijks tot geen eect zal hebben. De vraag zal

    zich vooral manifesteren bij hoogwaardige kantoorruimte, die al een redelijk of hoogopnamepotentieel kennen.

    De kantoren met een laag opnamepotentieel betreen voornamelijk verouderde

    kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties. Ontwikkeld in de tijd dat we te

    positief naar de vastgoedmarkt gekeken werd en partijen meer vanuit eigen belang

    dachten dan vanuit een gezamenlijk belang. De meeste langdurige leegstand wordt

    hoofdzakelijk veroorzaakt door deze categorie kantoren. Gemiddeld staan deze

    kantoorpanden intussen 5,5 jaar in aanbod. Ondanks dat deze kantoren vaak tegen een

    lagere prijs op de markt worden aangeboden, kunnen deze panden niet concurreren

    met de panden die wel aan de meeste vereisten van de huidige kantoorgebruikersvoldoen. Dit bevestigt het beeld dat de prijselasticiteit op de kantorenmarkt beperkt

    is. Transformatie en vaak sloop moeten hier serieus worden overwogen. De kans dat

    deze panden ooit nog verhuurd gaan worden is, ook bij verdere prijsdaling, gering.

    De belemmerende invloed van op zichzelf logisch

    en terecht strikt ruimtelijk beleid

    Waar een deel van de kantoorgebruikers voorheen de voorkeur gaven aan nieuwbouw

    zullen deze gebruikers nu, gedwongen door het beleid, de focus moeten verleggen naar

    de bestaande voorraad. Door het gebrek aan goed aanbod zullen gebruikers hierdoor

    eerder geneigd zijn de opties binnen de bestaande huisvesting te heroverwegen voordat

    ze op zoek gaan naar een andere huisvesting. De verbondenheid aan het kantoorpand

    en de bestaande locatie wordt hiermee vergroot. Huisvestingsmanagement zal

    daarom binnen de kantorenmarkt telkens belangrijker worden om huidige huurders

    verbonden te houden.

    Indien een kantoorgebruiker toch kiest zich ergens anders te vestigen, zal de vraag

    door het gebrek aan nieuwbouw verlegd moeten worden van nieuwbouwkantoren

    naar kantoren binnen de bestaande voorraad. Deze vraag zal vooral voortvloeien in een

    additionele vraag naar het hoogwaardige en redelijke kantoorpotentieel, aangezien dit

    als belangrijkste substituut kan worden gezien voor nieuwbouw.

    Thema

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    14/176

    14Thema | Kantorenmarkten 2016

    Op sommige plekken plaatselijke schaarste en prijsopdrijving

    Ondanks dat het aanbod van kantoorruimte voorlopig op totaalniveau de vraag naar

    kantoorruimte op korte en lange termijn zal blijven overstijgen zal naar verwachting

    bij enkele kantoorlocaties schaarste ontstaan. Dit is nu op sommige centrum- en

    topkantorenlocaties al zichtbaar. Op lager schaalniveau zal daarom schaarsteontstaan in het segment hoog gekwaliceerde kantoorlocaties. Dit zal resulteren in

    een opwaartse prijsdruk. Het strikte ruimtelijke beleid heeft derhalve als belangrijk

    extern eect dat de huurprijzen sterker kunnen gaan verschillen en sterk oplopen op

    gewilde locaties. De verwachting is dat dit zich de komende jaren gaat manifesteren op

    locaties zoals de Zuidas, Schiphol en centraal gelegen stationslocaties.

    Kantoren met laag opnamepotentieel remmen ontwikkelingen voor de vraag

    De additionele vraag die normaliter werd opgevangen in de nieuwbouwmarkt zal

    nu dus vooral nog doorwerken in de vraag naar hoogwaardig gekwaliceerde

    bestaande kantoren, waar de aanbod-opname ratio notabene al het krapste is.De verwachting is dat, ondanks prijsstijgingen in het hoge segment, dit niet leidt

    tot een verschuiving naar lager gekwaliceerd en tegen lagere huur aangeboden

    kantoorpanden. Dit eect is immers ook in de huidige prijssegmentatie niet waar te

    nemen. Naarmate de huurprijs daalt, betekent dit nog geen toename van de vraag.

    Dit geeft aan dat kantoorgebruikers, ondanks verschillen in de huurprijs, niet snel

    wijzigingen aanbrengen in de vestigingseisen. Het ruime aanbod van kantoorruimte

    op monofunctionele kantoorlocaties heeft derhalve een onnodig remmende werking

    op kantoorontwikkelingen op goede locaties. Het verouderde aanbod zorgt er zo voor

    dat kantoorruimtes onvoldoende kunnen aansluiten op de vraag van de gebruikers.

    Maar er is een oplossing: gesegmenteerd beleid nodig om

    kantorenleegstand aan te pakken

    Voor het te voeren beleid is het belangrijk te constateren dat de kantorenmarkt minder

    met elkaar verweven is dan wordt gedacht. In kwantitatieve zin is sprake van een sterk

    overaanbod op de kantorenmarkt, in kwalitatieve zin blijkt uit de analyse van Dynamis

    dat dit zeker niet geldt voor hoog gekwaliceerd kantorenvastgoed; het overaanbod

    blijkt zich juist te concentreren in het kantorensegment met vooral een laag en deels

    redelijk opnamepotentieel.

    De afweging om nieuwbouw al dan niet toe te staan zal derhalve in een breder

    perspectief moeten worden geplaatst en niet alleen op regionaal schaalniveau moeten

    worden getoetst. Leegstand in bijvoorbeeld Hoofddorp kan de toenemende vraag

    naar hoogwaardige kantoorpanden op de Zuidas niet wegnemen. Het restrictieve

    nieuwbouwbeleid zal middels transformaties leiden tot een lagere leegstand op de

    kantorenmarkt, maar wegen deze baten ook altijd op tegen de kosten die gepaard

    gaan met dit beleid, zoals de verslechtering van het vestigingsklimaat en oplopende

    prijzen voor kantoorgebruikers op de goede locaties?

    Alles afwegende moet worden gesteld dat in bepaalde situaties nieuwbouw juist

    nodig is. Te denken valt aan nieuwbouwontwikkelingen bij de beste stationslocaties,

    rondom Schiphol of op enkele andere toplocaties, waarbij zowel maatschappelijke als

    economische baten opwegen tegen de kosten van het verminderen van leegstand op

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    15/176

    Thema | Kantorenmarkten 2016 15

    Thema

    andere locaties. Voor deze afweging zal het ruimtelijk beleid meer en meer op basis

    van een maatschappelijke kosten-batenanalyse moeten worden uitgevoerd. Elk beleid

    kent immers zijn voor (baten) en nadelen (kosten). Samenwerking en transparantie

    tussen stakeholders om te komen tot een keuze van de beste en verantwoorde

    locaties voor nieuwbouw is daarbij wel essentieel om zodoende te voorkomen dat nietdezelfde fouten worden gemaakt als in het verleden.

    Voorts is het van belang gesegmenteerd beleid te voeren, want ook bij strikt ruimtelijk

    beleid zal overaanbod blijven bestaan in het kantorensegment met een redelijk en laag

    opnamepotentieel.

    Het transformatiebeleid van het Rijk, provincie en gemeenten speelt hierop in door

    exibel om te gaan met bestemmingswijzigingen van kantoren naar o.a. woningen

    en hotels. Dit is goed beleid. Voor het overaanbod met een redelijk en laag

    opnamepotentieel biedt dit enig perspectief. Uit een analyse van ruim 2,2 miljoenvierkante meter voor transformatie uit de markt genomen kantoren, blijkt dat het voor

    1,8 miljoen vierkante meter kantoren betrof met een redelijk of laag opnamepotentieel.

    Ook afgelopen jaar was dit het geval, waarbij 56% van de onttrokken kantoren een

    kantoor betrof met een redelijk opnamepotentieel.

    Geconcludeerd kan worden dat het transformatiebeleid zoals gewenst - inspeelt op

    het normaliseren van de vraag/aanbod verhoudingen van kantoren met een redelijk

    of laag opnamepotentieel, terwijl het strikt ruimtelijke beleid inspeelt op een wildgroei

    aan nieuwbouw.

    Uit de markt wordt opgemerkt dat het uit de markt gehaalde aanbod tot op heden

    veelal het laaghangende fruit van de kantorenmarkt betreft. Dit wordt gemakkelijk

    getransformeerd, maar op termijn zal het aantal transformaties vanwege beperkt

    geschikt aanbod teruglopen.

    Transformatie-index

    Op basis van deze assumptie heeft Dynamis de transformatie-index van het huidige

    kantorenaanbod ontwikkeld. Met deze index wordt op pandniveau aangegeven of het

    kantoor de object- en omgevingskenmerken heeft die een transformatie nancieel

    rendabel kunnen maken. De belangrijkste determinanten zijn vastgesteld op basis

    van ruim 2,2 miljoen vierkante meter transformaties die in de afgelopen vijf jaar zijn

    uitgevoerd.

    0

    500.000

    1.000.000

    1.500.000

    2.000.000

    2.500.000

    3.000.000

    3.500.000

    4.000.000

    4.500.000

    5.000.000

    Hoog opnamepotentieel Redelijk opnamepotentieel Laag opnamepotentieel

    Aanbod Opname Onttrekking door transformatie

    Transformatiepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

    Conversionpotential Dutch ofce market

    Aanbod Getransformeerd Aanbod-transformatie ratio

    Supply Converted Supply-conversion ratio

    10/1/2015 2010-2015 2015

    Hoog transformatiepotentie 425.000 1.225.000 1:1

    High conversionpotential

    Redelijk transformatiepotentie 2.800.000 800.000 10:1

    Decent conversionpotential

    Laag transformatiepotentie 3.900.000 175.000 57:1

    Low conversionpotential

    Totaal | Total 7.125.000 2.200.000 10:1

    Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

    Demandpotential Dutch ofce market

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    16/176

    16Thema | Kantorenmarkten 2016

    Uit de analyse blijkt dat een groot deel van het aanbod dat in de afgelopen vijf jaar

    is getransformeerd een hoge transformatiepotentie had. In 2015 was dit 375.000 m,

    dit betekent een aanbod-transformatie ratio van bijna 1:1. Dit houdt in dat nagenoeg

    nog evenveel van dit type kantoor in aanbod staat als dat in het afgelopen jaar is

    getransformeerd. Zodoende kan worden bevestigd dat een belangrijk deel vande kantoorpanden met een hoog transformatiepotentie in de afgelopen jaren is

    getransformeerd. Uit de cijfers blijkt echter ook dat niet alleen het laaghangende

    fruit wordt getransformeerd, bijna de helft van de transformaties betreft namelijk

    kantoorpanden waarbij de businesscase minder gemakkelijk is te maken. Vooral voor

    deze laatste groep is transformatie toe te juichen, want dit zijn panden die weinig tot

    geen verhuurpotentieel hebben.

    Lagere rendementseisen leiden tot groter zoekgebied

    naar transformatieobjecten

    Uit de markt is op te merken dat, door het aantrekken van de economie en het ontbrekenvan beter aanbod, telkens meer beleggers participeren in transformatieprojecten.

    Ook wordt het zoekgebied van veel beleggers groter naarmate in centrumlocaties de

    rendementseisen dalen. Een deel van de beleggers zoekt bij dalende rendementseisen,

    zoals in Amsterdam het geval is, zijn heil elders om hogere rendementseisen te kunnen

    realiseren. Dit betekent dat beleggers intussen ook risicovollere transformatieprojecten

    durven aan te gaan, die op het eerste oog niet direct rendabel lijken. Dit betreft

    vooral locaties waarbij lastiger is in te schatten wat de opbrengstpotentie kan zijn

    uit bijvoorbeeld de exploitatie van woningen. Voor een duurzame voorraad met

    nieuwbouw van kantoren is het essentieel dat deze tendens wordt voortgezet.

    In hoeverre de komende jaren vergelijkbare transformatievolumes haalbaar zijn, is

    van veel factoren afhankelijk. De ontwikkelingen op de woning- en kantorenmarkt

    en de prijsontwikkelingen in de bouw zijn daarin bepalend. Beleggers zullen hierbij

    altijd de afweging blijven maken welke exploitatiewijze het meest rendabel is. Bij een

    aantrekkende kantorenmarkt kan dit betekenen dat veel beleggers eerder zullen

    kiezen voor het doorexploiteren als kantoor dan voor transformatie.

    Op korte termijn is de verwachting dat transformatie naar vaak (studenten)woningen

    een goed alternatief blijft, vooral in stedelijke regios binnen de Randstad. De krapte

    op de woningmarkt leidt tot op heden tot een duidelijke prijsstijging, hetgeen de

    opbrengstpotentie van transformatieobjecten ten goede komt.

    Indien het aanbod in de opname-index vergeleken wordt met de transformatie-index,

    blijkt dat op korte termijn nog wel voldoende transformatiemogelijkheden zijn. In totaal

    gaat het om circa 675.000 tot 2.375.000 m kantoorruimte, hetgeen in de komende

    jaren nog kan worden getransformeerd. Gelet op de huidige marktverhoudingen zal

    het transformatiepotentieel zich aan de bovenkant van deze bandbreedte bevinden.

    Indien het transformatiepotentieel daadwerkelijk tot transformaties zal leiden, zal

    dit een signicante bijdrage leveren aan het normaliseren van de vraag/aanbod

    verhoudingen op de kantorenmarkt met teruglopende leegstandcijfers ten gevolg.

    Wel moet daarbij worden opgemerkt dat, naarmate het aanbod op de kantorenmarkt

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    17/176

    Thema | Kantorenmarkten 2016 17

    Thema

    schaarser wordt, de businesscase voor transformaties ook lastig zal worden.

    Doorexploiteren als kantoor biedt immers dan ook weer een verbeterd perspectief.

    Transformaties leveren beperkte bijdrage aan de woningmarkt

    Uit de analyse van het transformatiepotentieel zijn twee belangrijke conclusies te

    destilleren. De eerste conclusie is dat het transformatiepotentieel vanuit het perspectiefvan de kantorenmarkt een belangrijke bijdrage levert aan de marktverhoudingen.

    Vanuit het perspectief van de woningmarkt draagt het echter weinig bij aan de totale

    uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In het gunstigste geval leidt het de komende

    jaren tot een toevoeging van maximaal 30.000 tot 40.000 woningen. Ter vergelijking,

    de komende jaren zullen jaarlijks 60.000 tot 80.000 woningen moeten worden

    toegevoegd om de aanwas van nieuwe huishoudens te huisvesten.

    Deel van het aanbod heeft nauwelijks perspectief

    Een tweede conclusie is dat een deel van het in aanbod staande kantoorvastgoed zowel

    op de kantorenmarkt als op de markt voor transformatie een laag perspectief kent.

    Dit vastgoed voldoet onvoldoende aan de vereisten van kantoorgebruikers en voldoet

    evenmin aan de vereisten om te kunnen worden getransformeerd. Van deze kantoren

    staat bijna de helft al meer dan zes jaar in aanbod. Het betreft veelal verouderde

    kantoorpanden uit de jaren 70 tot midden jaren 90 die op monofunctionele locaties

    zijn gelegen. Van deze kantoorpanden dient te worden gesteld dat deze geen onderdeel

    meer zijn van de kantorenmarkt. De kantoorpanden voldoen dermate weinig aan de

    vraag dat sloop vanuit de optiek van ruimtelijke ordening een rele overweging moet

    zijn. Dit aanbod heeft ook met het strikt ruimtelijke beleid en het transformatiebeleid

    van de publieke sector onvoldoende uitzicht op een duurzaam gebruik. Vanuit de

    vraag wordt dit vastgoed aangemerkt als incourant, ondanks dat dit vastgoed vaak

    tegen zeer lage huurprijzen ( 25 - 85) wordt aangeboden.

    2.400.000 m

    750.000 m

    Hoog

    Opnamepotentie

    Transformatiepotentie

    Laag Redelijk Hoog

    Laag

    Redelijk

    750.000 m 800.000 m 50.000 m

    350.000 m

    25.000 m

    1.700.000 m

    300.000 m

    1.700.000 m

    Matrix opname- en transformatiepotentieel

    matrix demand- and conversion

    potential Dutch ofce market

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    18/176

    18Thema | Kantorenmarkten 2016

    Beleid normaliseert marktverhouding:

    maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw uitgangspunt

    Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het huidige kantorenbeleid goed

    wordt opgepakt door de markt. Dit zal de komende jaren naar verwachting resulteren

    in een teruglopend aanbod en lagere leegstandpercentages. Wl zijn er binnen hetbeleid enkele belangrijke aandachtspunten.

    De opgave binnen de kantorenvoorraad is tweeledig. Enerzijds is het belangrijk om

    de marktverhouding te normaliseren door terughoudend te zijn met nieuwbouw en

    onttrekkingen te stimuleren. Anderzijds is het van belang voldoende ruimte te bieden

    aan de kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt om nieuwe kantoorconcepten en de

    veranderende kantorenvraag te faciliteren. Hierdoor kan duurzaam de behoefte van

    kantoorgebruikers worden gefaciliteerd. De toetsing van de behoefte op regionale

    schaal is daarbij niet altijd de juiste. Op lokale schaal kan schaarste aanwezig zijn, welke

    niet kan worden weggenomen door aanbod in de nabij gelegen monofunctionelekantoorlocaties. Nieuwbouw is hierbij een belangrijk middel om negatieve eecten

    zoals sterke huurprijsstijgingen tegen te gaan.

    In gezamenlijk overleg zijn nieuwbouwontwikkelingen te benoemen die dermate

    maatschappelijke en nancile baten opleveren dat de negatieve consequenties

    niet opwegen tegen deze baten. Voorts kunnen de kosten van een (extra) leegstand

    worden verholpen door een directe of indirecte koppeling van nieuwbouw aan sloop.

    Aandacht nodig voor incourant vastgoed

    Een ander aandachtspunt is het incourante vastgoed. In totaal betreft dit tenminste750.000 m kantoorruimte dat op dit moment nog in aanbod staat. Naar verwachting

    ligt het totaal aantal vierkante meter kantoorruimte dat als incourant kan worden

    aangemerkt nog hoger, aangezien een deel van dit vastgoed niet meer op de markt

    wordt aangeboden. Voor dit vastgoed is geen directe oplossing, met langdurige

    leegstand ten gevolg. Voor een duurzaam ruimtegebruik zal voor de meeste van deze

    kantoorpanden gelden dat sloop het beste alternatief is. In de markt is zichtbaar dat

    sloop moeizaam van de grond komt. Belangrijk verschil tussen sloop en transformaties

    is dat bij sloop van kantoorpanden vaak geen waardecreatie kan worden gerealiseerd.

    Sloop gaat dan ook niet vanzelf en is lastiger te stimuleren, maar in deze gevallen wel

    noodzakelijk.

    Maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw

    Toch zijn enkele casussen te benoemen, waarbij sloop wel mogelijk blijkt. Een recent

    voorbeeld van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw, zoals Dynamis dat voor

    ogen heeft, is de sloop van het kantorencomplex Frankemaheerd in Amsterdam-

    Zuidoost. Op deze locatie wordt ongeveer 40.000 m onttrokken ten behoeve van de

    nieuwbouwrealisatie van een nieuw ING hoofdkantoor met een totale vloeroppervlakte

    van 24.000 m. ING verlaat in verband met de nieuwbouw haar bestaande kantoor in

    Amsterdamse Poort (het Zandkasteel). Dit object wordt op termijn getransformeerd

    naar ruim 500 woningen en diverse voorzieningen. Een nieuwbouwontwikkeling die

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    19/176

    Thema

    Thema | Kantorenmarkten 2016 19

    kan worden geclassiceerd als maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw in verband

    met de combinatie van nieuwbouw, transformatie en sloop.

    Koppeling met incourant vastgoed

    Instrumentarium lijkt noodzakelijk om kantoorpanden waarbij ook de locatie geenperspectief meer biedt te onttrekken aan de markt. Gedacht kan worden aan een

    koppeling van nieuwbouw aan incourant vastgoed, waarbij direct of indirect een

    bijdrage moet worden geleverd voor de sloop van incourant vastgoed. Hierbij

    kan aan verschillende (verplichtende) instrumenten worden gedacht, zoals

    verwijderingscerticaten of de vorming van een nationaal of regionaal transitiefonds

    die het transitieproces van sloop van verouderd vastgoed kunnen versnellen.

    Verscheidene van deze instrumenten worden reeds kleinschalig in uitvoering

    gebracht of zijn in het buitenland al omarmd. Uiteraard kennen deze instrumenten

    ook negatieve eecten en komt het negatieve eect wellicht niet altijd volledig neer op

    de juiste plek. Tegenover deze negatieve eecten staan echter ook positieve eecten.

    Zo leidt nieuwbouw tot invulling van de klantvraag die niet tot een directe uitbreiding

    van de kantorenvoorraad leidt, wordt incourant vastgoed verwijderd, helpt het de

    voorraad duurzaam te benutten en toekomstig bestendig te houden. Ook leidt het

    niet tot bovenmatige prijsstijgingen doordat er ruimte blijft voor ontwikkelingen die

    aansluiten bij de veranderende kwaliteitsvraag van kantoorgebruikers.

    Er zijn binnen dergelijke instrumentaria nog belangrijke vragen te beantwoorden en

    is het de vraag hoe het in de praktijk uitwerkt. Belangrijk is daarom om gezamenlijk

    en snel deze initiatieven te onderzoeken en te ondersteunen, die juist inspelen op

    het deel van de kantorenmarkt waarbij de markt tot op heden onvoldoende activiteitvertoond.

    Samenwerking en realisme noodzakelijk

    Samenwerking in plaats van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse

    stakeholders is daarbij essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden te

    vallen. Ook dienen partijen zich te schikken naar de nieuwe werkelijkheid. Het nieuwe

    realisme.

    Dynamis is in haar rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een

    open en transparante wijze te begeleiden.

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    20/176

    20Thema | Kantorenmarkten 2016

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    21/176

    Arnhem | Kantorenmarkten 2016 21

    Arnhem

    Nederland

    1

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    22/176

    Nederland in 2015

    Positief is dat in 2015 duidelijke verbeteringen zichtbaar waren op de kantorenmarkt.

    Het opnamevolume daalde weliswaar licht, maar in de meeste regios is ook een

    daling van het aanbod (c.q. leegstand) te constateren. Resultaat is dat over de gehelebreedte de kantorenmarkt krapper is geworden. De kantorenmarktratio komt dit

    jaar uit op 14%. Hieruit kan worden geconstateerd dat ondanks deze ontwikkelingen

    desalniettemin sprake blijft van een ruime kantorenmarkt waar het aanbod de vraag

    ruim overstijgt.

    Nieuw transformatierecord in 2015

    Waar voorheen de jaarlijkse vraagopname de belangrijkste determinant was voor

    de ontwikkeling van het aanbod, blijkt dit - in de huidige conjuncturele fase van de

    kantorenmarkt - minder het geval. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers

    vaak meer vloeroppervlakte achter dan dat men opneemt. De eectieve opname is

    daarmee negatief. Dit resulteert, ondanks een nagenoeg stabiel opnamevolume, in een

    toenemend aanbod. Het aantal transformaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen

    en deze herontwikkelingen zijn dan ook de belangrijkste reden dat het aanbod het

    afgelopen jaar toch is geslonken. Vaak staan de kantoren die getransformeerd worden

    langdurig in aanbod alvorens de eigenaar of een nieuwe investeerder besluit het

    kantoorpand te transformeren. Een te hoge boekwaarde en/of een positief beeld

    over de toekomstige vraag belemmeren vaak de beslissing voor de noodzakelijke

    keuze. Afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regios ruim 700.000 m

    kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. Gedreven door de fors

    toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden drijft het ontwikkelaarsen beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen

    ruim 2,1 miljoen m kantoorruimte onttrokken aan de markt. Afgelopen jaar betrof

    dit voor 80% een transformatie naar een woonbestemming of studentenhuisvesting.

    Voorts zijn nog enkele kantoren aan de markt onttrokken voor hotels, een zorgfunctie,

    een multifunctioneel complex of - zeer recent - noodopvang voor vluchtelingen.

    Aantoonbare trek naar centrum & hoogwaardige kantoorlocaties

    Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorge-

    bruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaar-

    vervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen

    jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt

    voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden.

    Voorts is zichtbaar dat meerdere kantoorlocaties worden samengevoegd tot n

    locatie. In beide trends daalt het negatieve eect veelal neer bij de randgemeenten

    en op formele monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting

    plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te

    verdwijnen.

    De hogere vraag in dit specieke segment leidt tevens tot een duidelijke prijsstabilisatie,

    in enkele deelgebieden is zelfs alweer sprake van prijsstijging en afnemende incentives.

    Op meer monofunctionele kantoorlocaties blijft, door het toenemende aanbod, juist

    22 Nederland | Kantorenmarkten 2016

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    23/176

    sprake van druk op de huurprijzen. Om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen

    dient een algehele acceptatie te komen van de tweedeling in locaties met een hoog

    opnamepotentieel en locaties met een laag opnamepotentieel.

    Verwachtingen afhankelijk van de kwaliteit van het aanbodVoor de aankomende jaren is de verwachting dat de markt telkens gesegmenteerder

    zal zijn. Duidelijk is dat prijsverlagingen van verouderde kantoorpanden nauwelijks

    extra vraag uitlokken. Huurders zijn telkens meer gericht op de kwaliteit en faciliteiten

    van het kantoorpand en de voorzieningen rondom de locatie. Door de herwaardering

    van de werkplek en de stabilisatie in het pure thuiswerken is de huurprijs daarbij

    secundair en meer een resultante van de andere vestigingseisen. Voor de toekomstige

    opnameniveaus zal vooral de kwaliteit van het aanbod bepalend zijn. Nu al is

    zichtbaar dat in enkele regios en deelgebieden de kwaliteit hiervan verouderd is en

    een deel van het aanbod niet kan concurreren met de huidige huisvesting van veel

    huurders. Door het zware gewicht in de leegstandpercentages van deze locaties iser terughoudendheid in nieuwbouw. Dit gebrek aan nieuwbouw leidt er mede toe

    dat beperkt hoogwaardige kantoorpanden aan de voorraad worden toegevoegd. De

    verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig

    aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende

    jaren zullen veranderen. De markt zit door deze mismatch tussen het gewenste

    hogere kwaliteitsniveau en de locaties met een laag opnameniveau op slot en heeft op

    de goede locaties een bovenmatige vraag en op termijn een bovenmatige huurprijs tot

    gevolg. Deze ontwikkeling zou door de verschillende actoren beperkt kunnen worden

    door het kantorenmarktbeleid meer gesegmenteerd toe te passen.

    Door de economische groei zal de vraag naar kantoorruimte wel langzaamaan weer

    toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal

    faillissementen intussen onder het niveau van vr 2008 ligt. Voorts neemt ook het

    aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve

    ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de beschikbare kantoorruimte

    herwaarderen en teruggaan naar minder vloeroppervlakte per werknemer. Veel

    bedrijven zullen de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige

    gehuurde vloeroppervlakte. De potentile opnamegroei zal als eerste merkbaar zijn

    bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel

    regios is de stijging van opnames van kleine metrages al zichtbaar, opvallend is dat

    alleen binnen de Randstad dit opnamecijfer achter blijft. De verklaring hiervoor kan

    liggen in de sterke toename van het aanbod van exibele kantoorruimte in business

    centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimtes

    komt derhalve in dergelijke business centers terecht en valt hierdoor buiten de

    opnameregistraties.

    Al met al kan worden gesteld dat het opnamevolume aankomend jaar licht zal

    toenemen; deze stijging zal grotendeels kunnen worden verklaard door nieuwe

    toetreders. Het aanbod van kantoorruimte zal aankomend jaar verder dalen. Hier

    liggen twee redenen aan ten grondslag. Het actieve beleid op transformaties en

    het stringente beleid rondom uitbreidingslocaties voor woningbouw zorgen ervoor

    Nederland | Kantorenmarkten 2016 23

    Nederland in 2015

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    24/176

    24 Nederland | Kantorenmarkten 2016

    dat ontwikkelaars en beleggers zich aangaande woningbouw moeten blijven richten

    op bestaande (kantoor)locaties. De verwachting is dan ook dat aankomend jaar

    wederom de nodige kantoorpanden worden onttrokken aan de markt, hetgeen tot

    een lager kantorenaanbod leidt. Dit is op zichzelf positief, alleen worden kantoren

    op monofunctionele locaties niet aan de markt onttrokken omdat deze ook voor

    woningbouw niet aantrekkelijk zijn. Doordat het aanbod van nancieel aantrekkelijke

    transformatieobjecten beperkter wordt, is de verwachting dat het aankomend jaar niet

    weer sprake zal zijn van een stijging van het transformatievolume. De tweede reden dat

    het kantooraanbod naar verwachting zal dalen is dat het beleid rondom nieuwbouw

    van kantoren stringent blijft. Gelet op de vergunningsaanvragen voor kantoorpanden

    kan worden vastgesteld dat nauwelijks kantoorlocaties zullen worden toegevoegd,

    waardoor ook de voorraad van kantoorruimte verder zal krimpen.

    Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

    Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m kantoorruimte te huur of te koop in de 24

    geanalyseerde regios. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In

    zeventien van de regios is een aanboddaling geregistreerd. In de vier grote steden is

    de aanboddaling groter dan in de overige regios. In die steden ligt het aanbod van

    kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag in tegenstelling tot de andere

    drie grote steden het aanbod is gestegen. Amsterdam kende het afgelopen jaar de

    sterkste daling van de vier grote steden; dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het

    hoge aandeel kantooronttrekkingen in Amsterdam.

    Aanbod (x 1.000m2vvo

    op 1 januari

    Supply (x 1.000 square meters of lettable

    oor area as of January 1st

    Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    1 Amsterdam 1.643 1.604 1.350 1.700 1.793 1.510

    2 Den Haag | The Hague 863 895 817 1.023 1.084 1.130

    3 Rotterdam 815 862 913 1.023 1.017 976

    4 Utrecht 649 690 640 695 687 681

    Totaal grote steden | Total 3.970 4.051 3.720 4.441 4.581 4.297

    5 Amersfoort 271 244 215 233 217 306

    6 Eindhoven 277 234 264 251 272 271

    7 Almere 146 139 232 214 233 212

    8 Arnhem 186 197 179 196 208 203

    9 Zwolle 170 160 129 162 192 190

    10 Apeldoorn 143 144 144 193 162 150

    11 Breda 91 109 108 135 136 148

    12 Den Bosch 121 93 159 153 159 135

    13 Hengelo 81 83 82 87 103 105

    14 Deventer 89 90 89 107 91 105

    15 Groningen 135 130 130 154 139 103

    16 Enschede 86 98 97 108 107 100

    17 Leeuwarden 83 78 106 126 110 100

    19 Tilburg 85 68 74 105 96 98

    18 Maastricht 112 64 103 93 101 93

    20 Drechtsteden 136 149 116 116 119 90

    21 Nijmegen 81 73 69 101 105 76

    22 Heerlen 63 66 85 90 77 59

    23 Assen 41 56 43 53 53 46

    24 Sittard 30 34 23 25 24 28

    Totaal Overig | Total Other 2.427 2.309 2.447 2.702 2.704 2.617

    Totaal Nederland | Total 6.397 6.360 6.167 7.143 7.285 6.915

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    25/176

    Nederland | Kantorenmarkten 2016 25

    Nederland in 2015

    Buiten de vier grote steden ligt de aanboddaling lager. Het aanbod is daar gedaald

    met 3%. Wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar tussen de steden. Zo kent Nijmegen

    de sterkste aanboddaling van 28%, terwijl Amersfoort juist een sterke aanbodtoename

    noteert van 41%. De sterke stijging van het aanbod in Amersfoort komt hoofdzakelijk

    door het vertrek van enkele grotere huurders. Akzo Nobel, Agis en de Amersfoortse

    lieten kantoorruimte achter in het centrum van Amersfoort.

    Maar liefst 62% van het aanbod staat in de vier grote steden. De overige beschikbare

    kantoorruimte staat in de andere twintig regios. Waar de afgelopen jaren in Eindhoven

    het grootste aanbod buiten de vier grote steden was te vinden, is dit door de sterke

    stijging van het aanbod in Amersfoort niet meer het geval. In totaal staat nu 306.000 m

    kantoorruimte in aanbod in Amersfoort, gevolgd door Eindhoven met 271.000 m.

    Het stringente beleid op nieuwbouw is ook duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. Waar

    in 2012 nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestond is dit nu teruggelopen

    tot 2%. Dit percentage wordt veelal gevormd door kantoren die enkele jaren geleden

    al zijn opgeleverd, maar sindsdien nog te huur of te koop staan. De registratie kent

    nauwelijks nog te bouwen nieuwbouw die aankomend jaar wordt opgeleverd. Alleen

    Zwolle en Amsterdam kennen nog een relatief hoog aanbodcijfer in nieuwbouw. In

    Amsterdam worden nog relatief veel kantoren toegevoegd, met name op de Zuidas,

    terwijl in Zwolle het aanbod van nieuwbouw enigszins is vertekend. Dit betreft namelijk

    kantoorruimte die in 2013 is opgeleverd.

    Nieuwbouwpercentage in

    het aanbod op 1 januari

    Percentage of available accomodation

    accounted for by new construction

    as of January 1st

    Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    1 Den Haag 4% 4% 8% 4% 5% 4%

    2 Amsterdam 6% 7% 2% 3% 3% 2%

    3 Rotterdam 3% 11% 2% 1% 1% 1%

    4 Utrecht 2% 2% 1% 1% 0% 0%

    Totaal grote steden | Total 4% 6% 3% 3% 3% 2%

    5 Zwolle 24% 20% 4% 15% 13% 12%

    6 Drechtsteden 4% 7% 0% 0% 0% 6%

    7 Hengelo 12% 12% 5% 4% 4% 4%

    8 Tilburg 15% 8% 0% 0% 0% 3%

    9 Breda 2% 1% 1% 3% 4% 2%

    10 Amersfoort 27% 1% 0% 0% 0% 2%

    11 Almere 42% 40% 21% 12% 7% 1%

    12 Heerlen 17% 17% 10% 7% 8% 0%

    13 Assen 2% 1% 3% 2% 5% 0%

    14 Nijmegen 5% 15% 1% 5% 3% 0%

    15 Groningen 4% 3% 2% 2% 1% 0%

    16 Leeuwarden 2% 2% 0% 0% 0% 0%

    17 Apeldoorn 2% 2% 0% 0% 0% 0%

    18 Arnhem 8% 8% 1% 0% 0% 0%

    19 Den Bosch 2% 15% 0% 0% 0% 0%

    20 Deventer 3% 12% 3% 0% 0% 0%

    21 Eindhoven 2% 1% 0% 0% 0% 0%

    22 Enschede 7% 7% 6% 6% 0% 0%

    23 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0%

    24 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0%

    Totaal overig | Total Other 11% 10% 3% 3% 2% 2%

    Totaal Nederland | Total 7% 8% 3% 3% 3% 2%

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    26/176

    26 Nederland | Kantorenmarkten 2016

    Nagenoeg stabiel opnamevolume in 2015

    Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m. Dit betreft voor

    130.750 m kleine metrages. In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht

    gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven de 1,13 miljoen m.

    In de vier grote steden is in totaal 603.000 m kantoorruimte verhuurd of verkocht

    met een metrage groter dan 500 m. In de vier grote steden wordt 63% van het totale

    opnamevolume opgenomen. Amsterdam kende net als voorgaande jaren het hoogste

    opnameniveau. In totaal is in Amsterdam 237.000 m kantoorruimte opgenomen,

    waar een oppervlakte van groter dan 500 m mee gemoeid was. Dit betekent wel

    een daling ten opzichte van vorig jaar van 8%. Rotterdam kent juist een sterke stijging

    van bijna 60%. In totaal komt het opnamevolume in Rotterdam uit op 166.000 m.

    Utrecht kende de stevigste opnamedaling van de vier grote steden namelijk 26%, het

    opnamevolume kwam niet verder dan 89.000 m.

    Per regio schommelen de opnamevolumes sterk. Waar in enkele regios zoals

    Apeldoorn, Assen, de Drechtsteden, Maastricht en Zwolle sprake is van een stevige

    stijging, kenden Arnhem, Den Bosch en Heerlen juist een stevige daling. Daarbij moet

    worden opgemerkt dat in de kleinere kantorenmarktregios zoals Heerlen of Assen een

    enkele opname al snel tot een sterke stijging van het opnamevolume kan zorgen. Dit

    kan een vertekend beeld geven van de structurele kantorenvraag.

    Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015

    1 Amsterdam 189 253 246 247 259 237

    2 Rotterdam 150 123 81 102 103 166

    3 Den Haag | The Hague 111 69 96 132 136 111

    4 Utrecht 119 138 80 112 121 89

    Totaal grote steden | Total 569 583 503 593 619 603

    5 Eindhoven 39 52 28 30 34 40

    6 Zwolle 19 14 9 19 20 37

    7 Enschede 28 23 25 25 22 23

    8 Apeldoorn 24 31 13 15 15 22

    9 Almere 23 23 8 16 28 22

    10 Amersfoort 38 36 23 44 29 21

    11 Nijmegen 36 27 23 23 21 18

    12 Breda 34 27 8 14 28 18

    13 Groningen 24 14 21 14 29 18

    14 Arnhem 22 26 27 22 31 16

    15 Deventer 5 13 6 16 14 15

    16 Maastricht 22 43 12 12 10 15

    17 Leeuwarden 23 1 1 4 13 14

    18 Den Bosch 62 38 34 42 31 13

    19 Assen 8 6 5 8 5 13

    20 Drechtsteden 10 17 15 18 5 13

    21 Tilburg 14 12 12 14 12 13

    22 Hengelo 21 10 13 6 10 9

    23 Sittard 1 1 3 7 8 5

    24 Heerlen 8 6 5 1 9 3

    Totaal Overig | Total Other 461 420 291 350 374 348

    Totaal Nederland | Total 1.030 1.003 794 943 993 951

    Opname van kantoorruimten

    (x 1.000m2)

    Take-up of ofce space (x 1.000 square

    meters of lettable oor area)

    Opname en aanbod in m2vvo (x 1.000m2)

    Take-up and supply in

    square meters lettable oor area (x 1.000m2)

    0

    1.000

    2.000

    3.000

    4.000

    5.000

    6.000

    7.000

    8.000

    '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16

    Aanbod/Supply Opname/Take-up

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    27/176

    Nederland | Kantorenmarkten 2016 27

    Kleine metrages: Afname binnen de Randstad, toename buiten de Randstad

    Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden

    en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regios zijn voor dit rapport afzonderlijk

    in kaart gebracht. Opvallend is de discrepantie tussen de vier grote steden en de

    overige regios. Alleen Utrecht laat een stijging van het opnamevolume noteren vankleine metrages, terwijl de overige drie grote steden een stevige daling laten zien. De

    sterke daling in drie van de vier grote steden zal wellicht verband houden met de

    sterke groei van aangeboden exibele kantoorruimte in business centers. Ook dit jaar

    hebben Tribes, The Oce Operators, Regus, Oce For You en Spaces het aanbod aan

    exibele kantoorruimte sterk uitgebreid. In totaal is dit jaar ruim 50.000 m door deze

    partijen opgenomen, overwegend in de Randstad.

    Op basis van de bekende bezettingsgraden van dergelijke verhuringen valt op te maken

    dat een deel van de kantorenvraag in deze business centers wordt opgevangen. Het is

    waarschijnlijk dat dit de verklaring is voor de geconstateerde sterke afname binnen ditsegment. In totaal ligt het opnamevolume in de vier grote steden op 63.800 m. Ruim

    26% lager dan vorig jaar.

    In de overige regios ligt de tendens meer in lijn met wat men kan verwachten bij een

    aantrekkende economie. In totaal ligt het opnamevolume van de kleinere metrages

    op 66.950 m in de overige regios. Dit betekent juist een stijging van 22% ten opzichte

    van vorig jaar.

    Nederland in 2015

    Aantal transacties in 2015

    % gestegen ten opzichte van 2014 en

    gemiddelde unitgrootte

    Number of transactions in 2015

    increase relative to 2014

    and average unit size

    Regio | Region Transacties | Transactions % stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

    1 Amsterdam 128 -17% 1.709

    2 Rotterdam 74 12% 2.210

    3 Den Haag | The Hague 62 -26% 1.796

    4 Utrecht 58 9% 1.532

    Totaal grote steden | Total 322 -10% 1.871

    5 Eindhoven 38 -7% 1.065

    6 Breda 35 17% 510

    7 Almere 33 22% 653

    8 Amersfoort 31 11% 692

    9 Apeldoorn 31 121% 696

    10 Arnhem 30 43% 534

    11 Zwolle 29 12% 1.271

    12 Enschede 29 26% 795

    13 Groningen 29 45% 613

    14 Nijmegen 26 -10% 762

    15 Den Bosch 21 -32% 642

    16 Tilburg 21 40% 625

    17 Deventer 15 7% 1.015

    18 Hengelo 15 15% 568

    19 Maastricht 14 -18% 1.087

    20 Leeuwarden 14 56% 983

    21 Drechtsteden 13 44% 1.016

    22 Assen 9 0% 1.472

    23 Heerlen 5 -17% 542

    24 Sittard 4 -20% 1.190

    Totaal overig | Total Other 442 14% 791

    Totaal Nederland | Total 764 3% 1.246

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    28/176

    28 Nederland | Kantorenmarkten 2016

    Kantorenmarktratio

    De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het opnamevolume in een

    bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand

    van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of sprake is van een gezonde verhouding

    tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. De kantorenmarktratio is over heel 2015

    stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De ratio kwam uit op 14%. Het aanbod van

    kantoorruimte daalde weliswaar gestaag, het opnameniveau lag in verhouding met

    vorig jaar iets lager waardoor de markt nagenoeg net zo ruim is als vorig jaar.

    Regionaal verschilt de situatie op de kantorenmarkt sterk. In de vier grote steden is

    zichtbaar dat de kantorenmarkt in Amsterdam (16%) en Rotterdam (17%) krapper is

    geworden, terwijl de markten in Utrecht (13%) en Den Haag (10%) ondanks een hoog

    transformatievolume een ruimere markt kennen als voorgaande jaren. Duidelijk is

    tevens het verschil tussen de grote steden en de randgemeenten. Zichtbaar is dat de

    krapte op de markt in steden toeneemt en het opnameniveau in de randgemeenten

    relatief laag blijft. Dit past in de geconstateerde scheiding tussen centrumgebieden

    en toplocaties versus de monofunctionele locaties met een laag opnamepotentieel.

    Voorts ligt het onttrekkingsvolume voor transformaties in de vier grote steden hoger

    dan in de randgemeenten, met uitzondering van Nieuwegein en Diemen.

    Aantal vierkante meter opgenomen kleine

    kantoor metrage. Vier grote steden

    250-500m2en overig

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    29/176

    Nederland | Kantorenmarkten 2016 29

    Nederland in 2015

    Buiten de vier grote steden zien we een sterke stijging van de ratio in Zwolle en

    Assen. Amersfoort kent juist een sterke daling van de ratio. Dit heeft vooral te maken

    met de sterke stijging van het aanbod vanwege het vertrek van enkele grotere

    kantoorgebruikers.

    Op basis van de kantorenmarktratio is de dynamiek op de kantorenmarkt te herleiden.

    In enkele deelgebieden is duidelijk dat de jaarlijkse vraag intussen het huidige aanbod

    overstijgt, hetgeen resulteert in een krapte op de markt. In tegenstelling tot een

    hoge dynamiek zijn er ook deelgebieden en met name monofunctionele terreinen

    aan te wijzen waar het aanbod van kantoorruimte groot is terwijl over een langere

    periode nauwelijks opnames worden genoteerd. Hier lijkt de structurele vraag naar

    kantoorruimte verdwenen, met grootschaligere leegstand ten gevolg.

    Tophuren stijgen

    In 2015 lag de mediane huurprijs op 115 per vierkante meter per jaar. Dit ligt op een

    vergelijkbaar niveau als vorig jaar. De gerealiseerde tophuren lagen net als voorgaande

    jaren op de Amsterdamse Zuidas en in Amsterdam Centrum. Op de Zuidas worden

    prijzen betaald van 330 tot 357 per vierkante meter per jaar. Dit betekent dat na het

    dieptepunt in 2012, toen tophuren werden gerealiseerd van 310, de prijzen inmiddels

    7% tot 15% zijn gestegen op de Zuidas. De mediane gerealiseerde huurprijs lag op de

    Zuidas in 2015 op 275. In Amsterdam Centrum ligt de mediane gerealiseerde huur

    Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015

    1 Rotterdam 18% 14% 9% 10% 10% 17%

    2 Amsterdam 12% 16% 18% 15% 14% 16%

    3 Utrecht 18% 20% 12% 16% 18% 13%

    4 Den Haag | The Hague 13% 8% 12% 13% 13% 10%

    Totaal grote steden | Total 14% 14% 10% 14% 14% 14%

    5 Assen 20% 10% 13% 14% 10% 29%

    6 Nijmegen 44% 36% 34% 22% 20% 24%

    7 Enschede 19% 23% 26% 23% 21% 22%

    8 Zwolle 11% 10% 7% 12% 10% 19%

    9 Sittard 3% 4% 12% 29% 32% 17%

    10 Groningen 18% 11% 16% 9% 21% 17%

    12 Maastricht 20% 67% 12% 13% 10% 16%

    13 Deventer 6% 15% 7% 15% 16% 15%

    14 Eindhoven 14% 22% 11% 12% 13% 15%

    15 Drechtsteden 8% 12% 13% 15% 4% 15%

    16 Leeuwarden 28% 1% 1% 3% 11% 14%

    17 Apeldoorn 17% 21% 9% 8% 9% 14%

    11 Tilburg 16% 18% 16% 13% 12% 13%

    18 Breda 37% 25% 8% 10% 21% 12%

    19 Den Bosch 52% 41% 21% 27% 19% 10%

    20 Almere 23% 16% 4% 7% 12% 10%

    21 Arnhem 12% 13% 15% 12% 15% 8%

    22 Hengelo 26% 12% 17% 6% 9% 8%

    23 Amersfoort 14% 13% 10% 19% 13% 7%

    24 Heerlen 13% 9% 5% 1% 12% 5%

    Totaal overig | Total Other 18% 18% 10% 12% 14% 13%

    Totaal Nederland | Total 16% 16% 10% 13% 14% 14%

    Kantorenmarktratio (verhouding

    opname / aanbod) per regio

    Ofce market ratio (ratio of occupancy to

    availability) by region

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    30/176

    op 225 en de tophuren op 325 per vierkante meter. De tophuren top tien wordt

    compleet gemaakt met andere transacties binnen Amsterdam en enkele transacties in

    Utrecht Oost en op de Utrechtse Maliebaan. Buiten de Randstad liggen de tophuren

    aanzienlijk lager. De hoogst gerealiseerde tophuur is genoteerd in Zwolle, te weten

    184 per vierkante meter, gevolgd door een transactie in Eindhoven Centrum enBreda Oost.

    Handel en industrie belangrijkste trekker kantorenmarkt

    De branches handel en industrie waren het afgelopen jaar verantwoordelijk voor

    het grootste deel van het totale opnamevolume. In totaal was ruim 37% van de

    opnames te herleiden naar deze branches. Het aandeel ligt hiermee op het langjariggemiddelde nadat het vorig jaar een laag opnamejaar kende. Voorts hebben veel

    transacties plaatsgevonden waar de huurder of koper actief is in de zakelijke en ICT

    dienstverlening. Dit aandeel lag over heel 2015 op 31,5%. De banken en verzekeraars

    kennen een stabiel opnamebeeld. Het aandeel van de banken en verzekeraars ligt al

    enkele jaren tussen 5 en 7% van het totale jaarlijkse opnamevolume.

    Duidelijk zichtbaar is dat met name binnen de branche van banken, verzekeraars

    en de overheid veel kantoorvastgoed wordt achtergelaten. Diverse reorganisaties in

    de afgelopen jaren en het nieuwe werken hebben er toe geleid dat veel bedrijven

    binnen deze sectoren aanzienlijk minder kantoorruimte nodig hebben dan enkele

    jaren geleden. Typerende voorbeelden hiervan zijn de Rijksoverheid en ING; de bank

    laat een nieuw hoofdkantoor bouwen op de Frankemaheerd. Het kantoor zal een

    vloeroppervlakte kennen van 24.000 m, terwijl het huidige hoofdkantoor nog een

    vloeroppervlakte kent van 52.000 m.

    30 Nederland | Kantorenmarkten 2016

    Gerealiseerde tophuren in

    per m2vvo kantoorruimte

    Top rentals obtained in euros per square

    meters of lettable oor area of ofce space

    Regio | Region Huur | Rent

    Amsterdam Zuidas 357

    Amsterdam Zuidas 330

    Amsterdam Centrum 325

    Amsterdam Zuidas 275

    Amsterdam Centrum 255

    Amsterdam Centrum 225

    Utrecht West 220

    Amsterdam Zuidoost 209

    Amsterdam Oost 205

    Utrecht Maliebaan e.o. 204

    Zwolle Centrum 184

    Eindhoven Centrum 172

    Breda Oost 169

    Opname per branche naar m2in 2015

    Take-up by sector according to square meters in 2015

    Branche | Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

    Handel en Industrie 37% 41% 49% 44% 21%

    Zakelijke en ICT dienstverlening 31% 31% 23% 35% 19%

    Banken en Verzekeraars 7% 6% 3% 3% 12%

    Overheid en Non-Prot 24% 22% 25% 18% 47%

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    31/176

    Nederland | Kantorenmarkten 2016 31

    Amsterdamen Almere

    15%Kantorenmarktratio

    1.722.550 m2Aanbod kantoorruimte

    279.800 m2Opnamevolume

    8.157.850 m2Kantorenvoorraad per 1-1-2016

    2

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    32/176

    32 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016

    9

    7

    6

    4

    5

    8

    3

    1

    2

    1012

    11

    Regio Amsterdam

    Den

    Ha

    ag

    Alkmaar

    Amersfoort

    Utrecht

    Purmerend

    Aalsmeer

    Uithoorn

    WeespHoofddorp

    Bad-hoevedorp

    Abcoude

    Zaanstad

    Haarlem

    Beverwijk

    Noordzeekanaal

    Am

    stel

    Westeinder-

    plassen

    Vinkenveense-

    plassen

    IJmeer

    Amsterd

    am-R

    ijnka

    naal

    Het IJ

    Noord

    ho

    llan

    dskanaal

    Haarlemmerweg

    Overt

    oom

    De

    Boelelaan

    Amstel-

    veenseweg

    Gooisew

    eg

    A2

    A9

    A9

    A9

    A1

    A8

    A7

    A10ring

    A9

    A4

    A10ring

    A5

    E19

    E22

    E22

    E35

    Kartomedia2016[8026]

    Schiphol

    0 10 km

    Centrum / Centre Binnenstad

    Noord / North

    West / West Sloterdijk-Teleport, Riekerpolder (A10)

    Oost / East Omval, IJ-burg

    Zuidoost / Southeast Zuidoost

    Zuidelijke IJ-oevers

    Zuidas

    Diemen Bergwijkpark

    Amstelveen Centrum, Kronenburg

    Hoofddorp De Hoek, Beukenhorst West, Beukenhorst Oost, Beukenhorst Zuid

    Badhoevedorp

    Schiphol Rijk, Centrum, Oost, Zuid, Elzenhof

    Deelgebieden met kantorenlocaties / Market areas with business districts

    123456789101112

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    33/176

    Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 33

    Amsterdam

    AmsterdamDe kantorenmarkt in Amsterdam heeft zich het afgelopen jaar sterk ontwikkeld. Naast

    een stabiel opnamevolume zijn afgelopen jaar weer veel kantoorpanden aan de markt

    onttrokken voor transformatie naar onder andere woningen, studentenhuisvesting

    en hotels. De daling van het aanbod zorgt er voor dat op meerdere locaties op deAmsterdamse kantorenmarkt sprake is van een gebrek aan kwalitatieve kantoorruimte.

    De relatieve schaarste zorgt er tevens voor dat de prijzen zich op deze locaties

    herstellen.

    Het beleid van de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam om leegstaande

    kantoorruimte te benutten voor transformatie wordt de laatste jaren steeds beter

    door de markt opgepakt. Ook afgelopen jaar was weer sprake van een groot aantal

    transformatieprojecten en er zitten nog enkele grootschalige transformaties in de

    pijplijn. Zo wordt de voormalige Shell toren in Amsterdam Noord getransformeerd naar

    een multifunctioneel complex met onder andere een hotel, restaurants, kantoorruimteen een nachtclub. De Adam Toren zal in de eerste helft van 2016 ocieel worden

    geopend. Voorts wordt het huidige hoofdkantoor van ING getransformeerd naar

    ruim 500 appartementen en verschillende voorzieningen. De verwachting is dat de

    transformatie van het complex van 65.000 m groot een belangrijke impuls kan geven

    aan het gebied in Amsterdam-Zuidoost. ING zelf zal nieuwbouw realiseren op locatie

    Frankemaheerd. Het nieuwe hoofdkantoor kent een vloeroppervlakte van 24.000 m

    en is daarmee aanzienlijk kleiner dan de huidige huisvesting.

    In de afgelopen vijf jaar is intussen 750.000 m kantoorruimte onttrokken voor

    transformatie naar overwegend hotels, woonruimte en studentenhuisvesting.

    Amsterdam is hiermee koploper in het realiseren van transformaties. Een robuuste

    vraag naar woningen en leisure zorgen voor een goed investeringsklimaat in Amsterdam.

    Beleggers en ontwikkelaars zien voldoende opbrengstpotentieel bij transformaties naar

    woningen, studentenhuisvesting en hotels. Intussen wordt het aanbod van dergelijke

    kantoorpanden schaarser, waardoor het zoekgebied telkens meer wordt uitgebreid.

    Op de gebruikersmarkt is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de gemeente

    Amsterdam, Schiphol en de randgemeenten. Waar in Amsterdam en op Schiphol

    sprake is van een relatief hogere kantorenmarktratio, blijft dit in de randgemeenten

    sterk achter. Dit geeft aan dat in de randgemeenten nog steeds sprake blijft van een

    zeer ruime markt en dat het aanbod ten opzichte van het jaarlijkse opnamevolume in

    Amsterdam en op Schiphol krapper wordt.

    Ontwikkeling totale aanbod

    500m2vvo kantoorruimte en% nieuwbouw in het aanbod

    op 1 januari

    Development of supply of ofce

    space 500m2 meters oflettable oor area and % of newly

    built in the supply as of January 1st

    2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Aanbod m vvo 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400

    Supply of square meters lettable oor area

    Percentage t.o.v. voorgaand jaar +8% -2% -16% +26% +5% -16%

    Percentage in relation to previous year

    Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +13% +9% -9% +9%+11% -7%

    Percentage in relation to ve-yearly average

    Percentage nieuwbouw m 6% 7% 2% 3% 3% 2%

    Percentage of new building oor area

    Percentage bestaande bouw m 94% 93% 98% 97% 97% 98%

    Percentage of existing building oor area

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    34/176

    De verwachting is dat, gedreven door de economische groei en de sterke vraag

    naar woningaanbod, de huidige tendens van onttrekkingen en een dalend aanbod

    zal doorzetten. De geraamde economische groei kan er tevens toe leiden dat de

    kantoorgerelateerde werkgelegenheid langzaam weer zal toenemen. De verwachting

    is echter niet dat dit direct zal leiden tot een sterke eectieve toename van de vraagnaar kantoorruimte. Voorts zal het aantal nieuwe toetreders op de kantorenmarkt

    weer toenemen, wat zich zal uiten in vraag naar kantoorruimte. De markt speelt

    hier grootschalig op in door de vele business centers in de regio Amsterdam die

    kantoorruimte exibel aanbieden.

    Kantooraanbod daalt sterk

    Op 1 januari 2016 bedraagt het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam

    1.510.400 m. Dit betekent een sterke daling van het aanbod van 16%. De aanboddaling

    in een resultante van een hoog transformatie- en onttrekkingsvolume in 2015 en een

    stabiel opnameniveau. Het aanbod van kantoorruimte is hierdoor gedaald tot onder

    het niveau van 2010. In verhouding tot andere kantorenregios binnen de Randstad

    kent de regio Amsterdam tevens de sterkste daling van het aanbod.

    In totaal staan 521 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.965

    m. In totaal staan bijna 70 kantoren minder in aanbod dan vorig jaar rond deze periode.

    Opvallend is verder het hoge aantal kantoorpanden dat intussen meer dan drie jaar

    in aanbod staat. In de regio Amsterdam betreft dit bijna 25% van het aanbodtotaal.

    Bij een deel van deze kantoorpanden is dan ook sprake van een mismatch tussen de

    vraag naar kantoorruimte en het aanbod van deze specieke panden. Dit aanbod met

    een relatief laag opnamepotentieel ligt vaak op monofunctionele locaties, niet nabij

    het OV en voorzieningen. Om de marktverhoudingen en de schaarste op de markt te

    kunnen duiden is het dan ook noodzakelijk om bij de Amsterdamse kantorenmarkt

    gesegmenteerder naar de markt te kijken. Het aanbodcijfer zegt onvoldoende over de

    kwaliteiten van het aanbod.

    34 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016

    Aanbod van kantoorruimten

    500m2vvo per deelgebiedop 1 januari

    Supply of ofce space 500 squaremeters of lettable oor area per district

    as of January 1st

    Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Amsterdam Centrum | Centre 123.300 95.700 138.500 147.500 144.100 119.250

    Amsterdam Noord | North 9.700 17.400 30.900 51.150 57.250 53.350

    Amsterdam Oost | East 70.600 66.700 72.700 90.300 102.000 66.250

    Amsterdam West | West 388.700 376.700 383.500 413.200 372.400 322.550

    Amsterdam Zuidas 158.800 164.200 102.500 130.600 170.800 210.400

    Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 22.000 17.800 38.000 47.900 36.700 20.900

    Amsterdam Zuidoost | South East 335.100 332.900 289.100 330.900 385.350 274.450

    Amsterdam 1.108.200 1.071.400 1.055.200 1.211.550 1.268.600 1.067.150

    Amstelveen 143.300 183.100 110.000 164.550 204.500 167.750

    Badhoevedorp 19.800 23.700 10.900 32.550 24.750 11.950

    Diemen 63.300 40.600 15.400 21.200 25.650 10.300

    Hoofddorp 184.300 174.900 101.200 180.000 180.900 172.850

    Schiphol 124.300 110.600 56.900 90.400 88.750 80.400

    Overig | Other 535.000 532.900 294.400 488.700 524.550 443.250

    Totaal | Total 1.643.200 1.604.300 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    35/176

    Aanboddaling in (bijna) alle deelgebieden zichtbaar

    In bijna alle deelgebieden is sprake van een daling van het aanbod. Alleen op de

    Amsterdamse Zuidas is sprake van een stijging. Deze stijging komt hoofdzakelijk voort

    uit de oplevering van enkele nieuwbouwprojecten in 2015 en 2016 aan de Zuidas. Door

    de oplevering van deze projecten vinden verschuivingen plaats wat gepaard gaat meteen hoger aanbod. De huurprijsontwikkeling indiceert, ondanks een stijgend aanbod,

    een toenemende vraag naar kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas. De Zuidas

    kent, in tegenstelling tot andere deelgebieden, immers weer een stijgende huurprijs

    .

    In de stad Amsterdam is een daling van het aanbod zichtbaar van 200.000 m. In

    totaal staat nu nog 1.067.150 m kantoorruimte in aanbod. In de randgemeenten

    is in relatieve zin een vergelijkbare daling zichtbaar. In totaal staat nog 443.250 m

    kantoorruimte te huur of te koop. Op 1 januari 2015 was dit nog 524.550 m. In absolute

    zin daalt het aanbod het sterkst in Amstelveen, terwijl het aanbod van kantoorruimte

    in Diemen halveert. De voornaamste reden dat het aanbod in Diemen is afgenomenkomt doordat een groot gedeelte van het kantoren is opgekocht om te transformeren

    naar woningen. Het gebied staat bekend als Holland Park.

    Lager opnamevolume

    In 2015 lag het totale opnamevolume in de regio Amsterdam op 254.800 m. De

    Amsterdamse kantorenmarkt kent daarmee nog steeds het hoogste opnameniveau

    van alle geanalyseerde regios. In verhouding tot voorgaande jaren is wel een daling

    zichtbaar van het opnamevolume. Met name de daling van de kleinere metrages

    is opvallend. Dit zal wellicht verband houden met het sterk groeiende aanbod van

    exibele huisvesting van onder meer HNK, Regus, Tribes, Oce For You, Spaces en

    The Oce Operators. Uit het meest recente jaarrapport van Regus valt te lezen dat

    binnen EMEA een bezettingsgraad wordt behaald van ruim 80%. In hoeverre deze

    bezettingsgraden ook gelden voor de Nederlandse markt is onduidelijk. Wel is duidelijk

    dat aanbod van dit type huisvesting sterk toeneemt. Ook dit jaar is door dergelijke

    partijen weer 12.500 m opgenomen op de Amsterdamse kantorenmarkt om nadien

    exibel te verhuren.

    De voornaamste opnames worden gedaan door partijen die zich reeds in de regio

    bevinden. Ondanks het feit dat de dynamiek vooral wordt bepaald door verplaatsingen

    binnen de regio, zijn ook enkele grotere nieuwe toetreders te benoemen. n van de

    grootste nieuwe huurders is Samsung Benelux, zij huren vanaf 2016 een kantoorpand

    op Schiphol. Samsung verlaat hiermee de oude locaties in Delft. In totaal huurt

    Samsung 6.800 m kantoorruimte.

    n van de meest opvallende transacties van afgelopen jaar betreft de transactie

    van de Crystal Tower. Zo heeft Chipsoft het kantoor, dat voorheen grotendeels was

    verhuurd aan Deloitte, aangekocht. In totaal gaat het om 20.000 m, waarvan Chipsoft

    zelf 15.000 m in gebruik gaat nemen. Chipsoft verhuist van Amsterdam Noord naar

    Sloterdijk.

    Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 35

    Amsterdam

    Opname en aanbod in m2 vvo

    Take-up and supply in

    square meters lettable oor area

    0

    200.000

    400.000

    600.000

    800.0001.000.000

    1.200.000

    1.400.000

    1.600.000

    1.800.000

    2.000.000

    Aanbod/Supply Opname/Take-up

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    36/176

    36 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016

    De verwachting is dat het opnamevolume op een vergelijkbaar niveau blijft als

    afgelopen jaar. De kwaliteit van het aanbod zal vooral bepalen in hoeverre partijen

    een verhuizing overwegen. Naarmate het aanbod minder concurrerend is, zal de

    dynamiek op de kantorenmarkt afnemen en het aantal huurverlengingen ten furore

    van verhuizingen gaan toenemen. Investeringen in kantoorvastgoed blijft derhalve

    belangrijk om concurrerend te blijven met andere huisvesting.

    Kantorenmarktratio: 16%

    De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het

    opnamevolume in een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, is

    gestegen tot 16%. Afgelopen jaar lag deze ratio nog op 14%. In de marktverhoudingen

    is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de kantorenmarkt in Amsterdam, Schiphol

    en de randgemeenten. Zo kent de Amsterdamse kantorenmarkt een ratio van 20%,

    Schiphol een ratio van 19%, terwijl de randgemeenten een aanzienlijk ruimere markt

    kennen met een ratio van 6%.

    Opname m2vvo kantoorruimten

    per deelgebied

    Take-up in square meters of ofce space

    of lettable oor area per district

    Deelgebieden | Districts 2010 2011 2012 2013 2014 2015

    Amsterdam Centrum | Centre 500m 30.700 47.300 41.000 62.000 61.350 31.650

    250-500m - - 9.000 7.150 11.100 4.750

    Amsterdam Noord| North 500m 2.300 3.400 3.450 2.500 - 2.550

    250-500m - - 1.000 1.100 1.250 1.000

    Amsterdam Oost | East 500m 15.000 25.400 8.800 9.050 22.250 7.750

    250-500m - - 2.500 3.550 3.700 3.500

    Amsterdam West | West 500m 27.500 29.500 24.700 35.000 38.500 71.500

    250-500m - - 4.500 5.100 2.900 1.900

    Amsterdam Zuidas 500m 36.500 46.300 33.700 45.700 38.000 29.700

    250-500m - - 2.900 3.600 4.550 1.800

    Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m 5.800 3.100 7.200 12.650 6.150 13.500

    250-500m - - 400 700 1.350 300

    Amsterdam Zuidoost| South East 500m 39.400 46.600 80.400 43.500 63.550 44.600

    250-500m - - 4.800 6.300 4.450 2.550

    Amsterdam 500m 157.200 201.600 199.250 210.400 229.800 201.250

    Amsterdam 250-500m - - 25.100 27.500 29.300 15.800

    Amsterdam Totaal - - 224.350 237.900 259.100 217.050

    Amstelveen 500m 7.800 2.400 14.100 14.000 10.950 9.200

    250-500m - - 1.000 800 550 600

    Badhoevedorp 500m - - 1.750 - - 1.000

    250-500m - - - - - 0

    Diemen 500m 1.400 7.800 600 5.900 - 0

    250-500m - - - - - 0

    Hoofddorp 500m 13.600 21.500 17.700 10.050 6.900 9.600

    250-500m - - 2.400 1.000 1.900 650

    Schiphol 500m 8.700 19.800 12.200 6.350 11.100 15.950

    250-500m - - 500 - 400 750

    Overig 500m | Other 31.500 51.500 46.350 36.300 28.950 35.750

    Overig 250-500m | Other - - 3.900 1.800 2.850 2.000

    Overig Totaal | Other - - 50.250 38.100 31.800 37.750

    Totaal 500m | Total 188.700 253.100 245.600 246.700 258.750 237.000

    Totaal 250-500m | Total - - 29.000 29.300 32.150 17.800

    Totaal | Total - - 274.600 276.000 290.900 254.800

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    37/176

    Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 37

    Amsterdam

    Huurprijsontwikkeling verschilt per deelgebied en type locatie

    Na enkele jaren waarbij de huurprijzen stevig onder druk hebben gestaan, is in telkens

    meer deelgebieden prijsherstel zichtbaar. In de meeste deelgebieden in Amsterdam

    is een lichte prijsstijging waar te nemen. Voorts is de verwachting dat de incentives

    verder zullen afnemen. In de randgemeenten vindt een stabilisatie van de huurprijzen

    plaats. De huurprijzen in Amsterdam Centrum en op de Zuidas kennen de hoogst

    gerealiseerde prijzen. De mediane huren liggen hier tussen 225 en 275, terwijl de

    tophuren op deze locaties intussen weer zijn gestegen naar respectievelijk 325 en

    395 per vierkante meter per jaar.

    In tegenstelling tot de markthuren op de Zuidas en in het centrum van Amsterdam

    is ook voldoende goedkopere huisvesting beschikbaar. Zo ligt de mediane vraagprijs

    in Amsterdam Zuidoost, Hoofddorp en Badhoevedorp aanzienlijk lager, te weten op

    circa 135. Ook wordt ruim 100.000 m kantoorruimte aangeboden tegen een prijs

    Aanbod van kantoorruimten 500m2vvo perdeelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde

    huur in Euro

    Supply of ofce space 500 square meters of lettableoor area per district on January 1st and median

    rent asked in Euro

    Deelgebieden | Districts 2012 2013 2014 2015 2016

    m vvomedianevraagprijs

    m vvomediane

    vraagprijsm vvo

    medianevraagprijs

    m vvomediane vraag-

    prijsm vvo

    medianevraagprijs

    sq. meters lett.. area

    median ask. pricesq. meters lett.

    . areamedian ask. price

    sq. meters lett.. area

    median ask.price

    sq. meters lett.. area

    median ask. price sq. meters lett. . areamedian ask.

    price

    Amsterdam Centrum | Centre 95.700 195 138.500 228 142.704 225 122.250 225 115.113 235

    Amsterdam Noord | North 17.400 175 30.900 165 48.393 135 47.250 140 52.734 145

    Amsterdam Oost | East 66.700 158 72.700 153 86.111 155 80.950 165 65.502 160

    Amsterdam West | West 376.700 160 383.500 150 404.166 145 356.000 150 311.125 145

    Amsterdam Zuidas 164.200 200 102.500 243 123.973 250 145.300 250 209.642 261

    Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 17.800 220 38.000 210 47.928 223 36.700 210 20.891 240

    Amsterdam Zuidoost | South East 332.900 145 289.100 145 323.068 145 358.650 140 274.452 135

    Amstelveen 183.100 170 110.000 168 163.566 165 185.600 165 166.456 165

    Badhoevedorp 23.700 140 10.900 120 32.529 110 18.200 135 11.935 138

    Diemen 40.600 129 15.400 125 21.213 125 23.750 130 9.696 125Hoofddorp 174.900 147 101.200 153 173.887 145 156.000 140 164.609 138

    Schiphol 110.600 165 56.900 165 90.428 160 71.500 160 80.397 145

    Totaal | Total 1.604.300 1.349.600 1.657.966 1.602.150 1.482.552

    Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015

    aantal transactiesmedianehuurprijs

    aantal transactiesmedianehuurprijs

    aantal transactiesmedianehuurprijs

    aantal transactiesmediane huurprijs aantal transactiesmedianehuurprijs

    number oftransactions

    median rentnumber of

    transactionsmedian rent

    number of trans-actions

    median rentnumber of

    transactionsmedian rent number of transactions median rent

    Amsterdam Centrum | Centre 24 230 6 233 12 184 10 212 9 225

    Amsterdam Noord | North 3 90 1 130 2 243 - - 2 106

    Amsterdam Oost | East 11 195 4 225 6 156 4 134 5 163

    Amsterdam West | West 16 193 3 149 8 128 3 115 7 143

    Amsterdam Zuidas 18 310 6 278 6 314 7 248 5 275

    Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 3 293 2 245 1 190 1 270 - -

    Amsterdam Zuidoost | South East 15 170 8 153 4 163 4 125 8 155

    Amstelveen 3 - 1 145 - - 3 185 2 160

    Badhoevedorp - - 1 135 - - - - - -

    Diemen 6 123 - - - - - - - -

    Hoofddorp 10 165 2 173 - - 2 178 2 165

    Schiphol 12 170 - - - - - - - -

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    38/176

    lager dan 100 per vierkante meter. Voor 60% heeft dit betrekking op kantoorpanden

    die zijn opgeleverd tussen 1950 en 1990, met een gemiddelde afstand van drie

    kilometer tot het dichtstbijzijnde treinstation in een monofunctionele omgeving. De

    opnamepotentie van dergelijke kantoorpanden ligt aanzienlijk lager, wat resulteert in

    aanzienlijk lagere vraagprijzen.

    Zakelijke en ICT dienstverlening belangrijke trekker kantorenmarkt

    Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de zakelijke

    en ICT dienstverlening. Van de transacties waarbij de branche van de gebruiker bekend

    is, betreft het voor 47% transacties in deze sector. Hierna volgt met 29% de handel en

    industrie.

    Voorraad daalt door transformaties

    De voorraad op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam is gedaald tot 7.595.150

    m. Dit betekent een beperkte daling van 0,4%. De daling is een resultante vansloop, transformatie en nieuwbouw van kantoren. Afgelopen jaar zijn verscheidene

    kantoorpanden onttrokken aan de markt in Amsterdam, Amstelveen, Diemen en

    Hoofddorp. Zo wordt The Dam in Sloterdijk omgebouwd tot hotel en zijn verscheidene

    kantoorpanden uit de markt genomen ten behoeve van de ontwikkeling van Holland

    Park.

    Naast onttrekkingen hebben ook enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen

    plaatsgevonden. De voornaamste activiteiten vonden, net als eerdere jaren, plaats in

    Amsterdam Zuid. Daar wordt gewerkt aan de nieuwe kantoren van Akzo Nobel en

    Stibbe, The New Atrium, Beethoven 400 en 500. Voorts is het kantoorgebouw 1000Mahler medio 2015 opgeleverd. Na de realisatie van deze projecten zal tevens gestart

    gaan worden met de bouw van een multifunctioneel gebouw op de kavel P15 Ravel. OVG

    zal hier een gebouw ontwikkelen van in totaal 50.000 tot 75.000 m vloeroppervlakte.

    Dit zal voor een groot deel worden gebruikt voor de realisatie van woningbouw.

    Voor meer informatie over de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kunt u terecht bij:

    Kuijs Reinder Kakes | Ook staan wij u graag te woord vanuit onze expertise

    op de woningmarkt voor verkoop, haalbaarheidsstudies en transformaties |

    De heer M. Wolthuis MRICS RT RMT | De heer E.M. Doets RT |

    Telefoon (020) 626 53 61 | www.krk.nl

    38 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016

    Ontwikkeling totale voorraad in m2

    op 1 januari

    Development of total stock in square meters

    of lettable oor area of Januari 1st

    2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Totale voorraad 7.400.000 7.550.000 7.800.250 7.720.250 7.622.650 7.595.150

    Total stock

    Afname / Toename +1% +2% +3% -1% -1% -0,4%

    Decrease / Increase

    I , I ,

    , ,

    29%

    47%

    19%

    5%

    I

    I

    Handel en Industrie

    Zakelijke en ICT dienstverlening

    Banken en Verzekeraars

    Overheid en Non-Profit

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    39/176

    Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 39

    Amsterdam

  • 7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

    40/176

    40 Almere | Kantorenmarkten 2016

    1

    2

    3

    4

    5

    Almere

    Amsterdam

    Lelystad

    A1

    A27

    A6

    Kartomedia2016[8026]

    0 5