Het Rapport van Dynamis

7/25/2019 Het Rapport van Dynamis

1/176

Arnhem

Sprekende CijfersKantorenmarkten

,16

Ondanks hoge leegstand

toch ruimte voor nieuwbouw?


2/176


3/176

Arnhem

Sprekende CijfersKantorenmarkten

,16


4/176

4 Kantorenmarkten 2016

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016

Een uitgave van Dynamis B.V.

Copyright 2016

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/

of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder

schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

Deze rapportage is verkrijgbaar bij:

Dynamis B.V.

Afdeling Research

Orteliuslaan 5

3528 BA Utrecht

[email protected]

030 767 03 90


5/176

Voorwoord | Kantorenmarkten 2016 5

Voorwoord

Geachte relatie,

Hierbij presenteren wij met trots ons twintigste jaarrapport Sprekende CijfersKantorenmarkten. Zoals u van ons gewend bent geeft deze rapportage u inzicht in de

marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als

regionaal niveau. De dertien regionale partners van Dynamis beschikken over unieke

regionale kennis, waarbij wij door onze landelijke dekking tevens een totaalbeeld voor

Nederland kunnen geven.

Het geworteld zijn in de regios stelt ons in staat om de regionale kantorenmarkten

voor u uiteen te zetten, onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de

regios. Nieuw is dat wij op basis van de researchanalyse aangaande het verleden nu ook

trends en ontwikkelingen voor u beschrijven. Dit maakt het rapport nieuwswaardigeren kan u helpen in uw zoektocht naar nieuwe kansen. Traditiegetrouw wordt in deze

rapportage ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt met daarnaast

een uitdieping richting een actueel thema. Dit jaar staat het actuele thema in het teken

van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw.

Er wordt ingegaan op het beleid van provincies en gemeenten, waarbij tegenwoordig

nieuwbouw van kantoren slechts zeer beperkt wordt toegestaan. Dit beleid is - in eerste

instantie logisch, gezien de ongebreidelde bouw van kantoren voor de crisis, maar

is het wel juist om (bijna) alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Wat betekent

dit restrictieve beleid voor de Nederlandse kantorenmarkt op korte en lange termijn?Leidt dit beleid ook op termijn tot de gewenste duurzame voorraad en normaliseert

dit beleid berhaupt de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Wordt de

noodzakelijke dynamiek uit de markt gehaald doordat kandidaat-nieuwbouwpartijen

zich niet laten dwingen tot huisvesting in verouderde kantoorpanden? Welke overige

externe eecten zijn te verwachten bij dit beleid? Welke (verouderde) voorraad is er

over bijvoorbeeld twintig jaar?

Terug naar de cijfers over 2015

Net als vorig jaar werd de kantorenmarkt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering

van de huidige kantoorlocatie. Bedrijven vervingen hun oude locatie voor een, nu

nog aanwezig, kwalitatief beter kantoor tegen een scherpere prijs. De vraag naar

kantoorruimte komt tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door

eectieve vraag. Ook dit jaar werd meer kantoorruimte aan de markt teruggegeven

dan dat werd opgenomen. De aanboddaling die in veel regios is gerealiseerd, is vooral

te verklaren door het hoge aantal onttrekkingen door transformatie naar overwegend

(studenten)woningen. Ook in 2015 was het aantal transformaties ongekend hoog. Met

ruim 700.000 m transformaties is in 2015 wederom een record gevestigd.

De verwachting is dat in 2016 de economische groei en de groei van de werkgelegenheid

(nog) niet direct merkbaar zullen zijn in een hogere vraag naar kantoorruimte. Veel

kantoorgebruikers zullen de werkgelegenheidgroei eerst opvangen binnen de huidige

Voorwoord


6/176


huisvesting, waar vaak nog vrije ruimte beschikbaar is. De groei zal als eerst merkbaar

zijn bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven.

Op lange termijn ziet Dynamis een herwaardering voor de kwaliteit van de werkruimte

ontstaan, dat kan gaan leiden tot een hogere vraag. Ook de groei van de werkgelegenheid

zal dit proces gaan aanjagen. Natuurlijk moet dit niet leiden tot de eerder ontstaneongebreidelde groei aan kantoorrruimte, maar voor een duurzame voorraad op de

juiste locaties. Nieuwbouw verbinden aan de sloopopgave van verouderd vastgoed

kan hierbij helpen om ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de kwaliteitsvraag

van kantoorgebruikers. Met een dergelijk beleid blijft de voorraad gelijk, maar ontstaat

deze nieuwe, duurzame voorraad wel op de juiste locaties. Samenwerking in plaats

van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse stakeholders is daarbij

essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden vervallen. Dynamis is in haar

rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een open en transparante

wijze te begeleiden.

Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners

in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze twintigste editie

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van onze regionale partners met hun

lokale marktkennis is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend

rapport gerealiseerd.

Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse

kantorenmarkt. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van de rapportage, dan staan

wij u graag te woord.

Met vriendelijke groet,

Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Frank Verwoerd MSc RE

Directeur Dynamis Research Manager Dynamis


7/176

Inhoud | Kantorenmarkten 2016 7

Voorwoord 5

Thema:

Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw? 9

1. Nederland in 2015 21

2. Regio Amsterdam en Almere 31

3. Regio Den Haag 45

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 53

5. Regio Utrecht en Amersfoort 67

6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 81

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 101

8. Groningen, Leeuwarden en Assen 111

9. Apeldoorn, Deventeren Zwolle 127

10. Twente (Enschede, Hengelo) 143

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 151

Bijlagen: 165

I Doel en aanpak onderzoek

II Begrippen

Inhoud


8/176



9/176

ArnhemArnhem

Thema: Ondanks hoge leegstand

toch ruimte voor nieuwbouw?


10/176

10Thema | Kantorenmarkten 2016

Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?

In de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte, in de 24 door Dynamis

onderzochte regios, opgelopen van 4,6 miljoen m in 2008 naar ruim 7 miljoen m

in het derde kwartaal van 2015. De belangrijkste redenen hiervoor waren heteconomische verval en het nieuwe werken. De verwachting is dat ook bij het

huidige economisch herstel en een groei van de werkgelegenheid op korte en

lange termijn het huidige aanbod de vraag naar kantoorruimte blijft overstijgen.

Met dit gegeven stelt Dynamis zich de vraag in hoeverre nieuwbouw op de

kantorenmarkt nog nodig is? Het antwoord lijkt om dit niet toe te staan, want extra

kantoorruimte zal namelijk zonder additionele maatregelen direct tot meer leegstand

leiden. Rijk, provincie en gemeenten beantwoorden vragen aangaande nieuwbouwderhalve met een strikt ruimtelijk kantorenbeleid, waarbij nieuwbouw niet mogelijk of

een grote uitzondering is. Voorts trachten de partijen het overaanbod te gebruiken voor

onder andere de sterke uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Leegstaand vastgoed,

waaronder kantoren, worden naar bijvoorbeeld (studenten)woningen of hotels

getransformeerd om zo het ruimtegebruik duurzaam te benutten. Deze onttrekkingen

van de kantorenvoorraad dragen bij aan een duurzame marktverhouding op de

kantorenmarkt.

Dit beleid is in eerste instantie logisch gezien de ongebreidelde bouw van

kantoren vr de crisis, waardoor nieuw aanbod dus absoluut niet nodig lijkt te zijn.Maar de vraag is of die overmatig ontwikkelde kantoren qua locatie en opzet wel

aantrekkelijk zijn voor potentiele huurders. Het antwoord blijkt bijna altijd met nee te

moeten worden beantwoord; er staan namelijk kantoren op locaties waar deze nooit

ontwikkeld hadden moeten worden. Het is een utopie dat huurders zich daar nu toch

gaan vestigen.

Is het dus wel juist om alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Een strikt

nieuwbouwbeleid leidt bovendien namelijk niet tot een gewenste duurzame voorraad

op termijn. Alles laten zoals het nu is, waarbij geen overstemming is tussen (kwalitatieve)

vraag en aanbod leidt op termijn tot structurele leegstand met bijkomende verloedering

en prijsstijgingen op gewilde locaties.

Daar komt bij dat onder andere met de implementatie van de ladder voor

duurzame verstedelijking rekening moet worden gehouden met de regionale

behoefte naar kantoorruimte. Belangrijk onderdeel binnen deze ladder is de toetsing

op beschikbare ruimte binnen de bestaande voorraad. Indien voldoende aanbod of

leegstand binnen de regio is, zal dit de noodzaak voor nieuwbouw binnen of buiten

het bestaand stedelijk gebied verkleinen. Doordat de beschikbare kantoorruimte met

een laag opnamepotentieel mee blijft tellen in een dergelijke toetsing belemmert dit

de nieuwbouw op goede centrale en topkantorenlocaties, terwijl deze niet kunnen

voorzien in de vraag.


11/176

Thema | Kantorenmarkten 2016 11

Thema

Een oplossing voor bovenstaand dilemma is uit te gaan van maatschappelijk

verantwoorde nieuwbouw. Dit houdt in dat bij toestemming aangaande nieuwbouw

op een passende plek de verplichting volgt dat eenzelfde metrage kantoren met een

laag opnamepotentieel door transformatie of eventueel sloop uit de markt genomen

dient te worden. Een mooi voorbeeld van dit principe is de koppeling tussen hetnieuwe kantoor van ING in Amsterdam Zuidoost en de transformatie van het oude

ING kantoor aldaar.

Op deze wijze wordt voorkomen dat de noodzakelijke dynamiek uit de markt wordt

gehaald door kandidaat-nieuwbouw partijen te dwingen zich te huisvesten in

verouderde kantoren op onmogelijke kantoorlocaties. Het argument dat de voorraad

groter wordt is met dit principe niet aan de orde, want via sloop en/of transformatie

van een gelijke metrage blijft op deze wijze de voorraad ongeveer gelijk. Bijkomend

voordeel is dat de voorraad op termijn niet verloedert, maar juist duurzamer wordt

en voldoet aan de vraag van de kantoorgebruikers. Ook leidt het niet tot onnodigehuurprijsverhogingen op de kantorenmarkt. Al met al kan dit leiden tot een duurzame

en toekomstbestendige voorraad, waarbij het ruimtegebruik optimaal wordt benut.

Met strikter ruimtelijk beleid toch op zoek naar een duurzame kantorenmarkt

Zowel door strikt ruimtelijk beleid op nieuwbouw als door stimulatie van

transformatieonttrekkingen tracht de publieke sector de kantorenmarkt in een nieuw

en duurzaam evenwicht te brengen. Ook marktpartijen werken hier aan mee, mits

maar genoeg van de boekwaarde is afgeboekt en in de gedachtegang sprake is van

nieuw realisme. In de praktijk is het strikte overheidsbeleid al duidelijk zichtbaar,

het aantal toevoegingen op de kantorenmarkt is historisch laag. Gelet op het aantalafgegeven vergunningen zal daar in de komende periode ook weinig verandering in

komen, zoals zichtbaar in de graek hiernaast. Voorts neemt het aantal transformaties

op de kantorenmarkt stevig toe. Zo is in 2015 een nieuw transformatierecord behaald.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Index

2003

=1

00

Vergunningen hallen en loodsen (m) Vergunningen kantoren (m)Vergunningen winkels (m) Woningen (aantal)

Vergunningsontwikkeling diverse markten 2003-2015

The development of building permits

in various markets 2003 - 2015


12/176


In de 24 door Dynamis onderzochte regios is in totaal ruim 700.000 m kantoorruimte

onttrokken ten behoeve van overwegend (studenten)woningen (80%).

Het gematigde aantal toevoegingen en het inke aantal onttrekkingen zorgen tot

op heden voor een lichte daling van het aanbod. In sommige regios waaronderAmsterdam, Groningen en Leeuwarden is zelfs al een stevige daling waar te nemen,

waarbij dit beleid als katalysator kan worden aangewezen.

Wat betekent bovenstaand beleid echter voor de Nederlandse kantorenmarkt op

korte en lange termijn? Leidt dit beleid tot het gewenste duurzame ruimtegebruik

en normaliseert hiermee de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Welke

externe eecten zijn er te verwachten bij dit beleid? In hoeverre is nieuwbouw op de

kantorenmarkt nog nodig? En worden juist de kantoren met een laag opnamepotentieel

door transformaties uit de markt genomen?

Om deze vragen te beantwoorden heeft Dynamis een vijvermodel ontwikkeld,

waarbij inzicht wordt gegeven in de object- en omgevingskarakteristieken van het

kantooraanbod, de historische opnames en de kenmerken van vastgoed die zijn

onttrokken aan de kantorenmarkt. Op basis van deze confrontatie wordt inzichtelijk in

hoeverre het ruimtelijke beleid zal leiden tot een gezondere vraag/aanbod verhouding

op de kantorenmarkt.

Kantooropnames sterk gesegmenteerd

Uit de opnamestatistieken komt naar voren dat gebruikers op de kantorenmarkt veelal

dezelfde vestigingseisen stellen bij de zoektocht naar een kantoor. Dit leidt er toe dateen deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties slechts voor een beperkte

periode in aanbod staat, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties

slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan. Uit de

cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat veel gebruikers de voorkeur geven aan een

relatief nieuw of juist vooroorlogs kantoorpand, welke in een multifunctionele omgeving

is gelegen nabij belangrijke infrastructurele uitvalswegen en openbaar vervoer.

Met deze constatering heeft Dynamis een opname-index ontwikkeld die op basis van

object- en omgevingskenmerken een inschatting geeft van de waarschijnlijkheid dat

een object dat nu in aanbod staat op korte termijn door de markt wordt opgenomen.

Gebaseerd op de opname-index valt het kantorenaanbod op te delen in drie

Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Demandpotential Dutch ofce market

Aanbod 1-10-2015 Aanbod-opname ratio/ Mediane vraagprijs

Supply 1-10-2015 Supply-demand ratio Median ask. price

Hoog opnamepotentieel 1.600.000 4:1 130

High demand ratio

Redelijk opnamepotentieel 4.425.000 8:1 121

Decent demand ratio

Laag opnamepotentieel 1.100.000 21:1 110

Low demand ratio

Totaal | Total 7.125.000 7:1 121


13/176


categorien kantoren, te weten kantoren met een hoog opnamepotentieel, een

redelijk opnamepotentieel en een laag opnamepotentieel.

In totaal valt circa 1,6 miljoen vierkante meter (22%) van het huidige kantorenaanbod

binnen het segment met een hoog opnamepotentieel, hiermee beschikkendeze panden over de meest gevraagde vereisten van de gebruikers. De aanbod-

opname ratio van deze kantoren ligt op 4:1. Dit geeft aan dat op dit moment vier

keer de jaarvraag in aanbod staat, dit is redelijk gelet op de huidige conjunctuur. De

verwachting is dat de ratio sterk verbeterd met het aantrekken van de economie

en de groei van kantoorgerelateerde werkgelegenheid. Voorts staat respectievelijk

4,25 miljoen vierkante meter kantoorruimte (63%) in aanbod met een redelijk

opnamepotentieel (ratio 8:1) en 1,1 miljoen vierkante meter (15%) in aanbod met

een laag opnamepotentieel (ratio 21:1). Wij verwachten dat vooral in deze laatste

categorie de economische groei nauwelijks tot geen eect zal hebben. De vraag zal

zich vooral manifesteren bij hoogwaardige kantoorruimte, die al een redelijk of hoogopnamepotentieel kennen.

De kantoren met een laag opnamepotentieel betreen voornamelijk verouderde

kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties. Ontwikkeld in de tijd dat we te

positief naar de vastgoedmarkt gekeken werd en partijen meer vanuit eigen belang

dachten dan vanuit een gezamenlijk belang. De meeste langdurige leegstand wordt

hoofdzakelijk veroorzaakt door deze categorie kantoren. Gemiddeld staan deze

kantoorpanden intussen 5,5 jaar in aanbod. Ondanks dat deze kantoren vaak tegen een

lagere prijs op de markt worden aangeboden, kunnen deze panden niet concurreren

met de panden die wel aan de meeste vereisten van de huidige kantoorgebruikersvoldoen. Dit bevestigt het beeld dat de prijselasticiteit op de kantorenmarkt beperkt

is. Transformatie en vaak sloop moeten hier serieus worden overwogen. De kans dat

deze panden ooit nog verhuurd gaan worden is, ook bij verdere prijsdaling, gering.

De belemmerende invloed van op zichzelf logisch

en terecht strikt ruimtelijk beleid

Waar een deel van de kantoorgebruikers voorheen de voorkeur gaven aan nieuwbouw

zullen deze gebruikers nu, gedwongen door het beleid, de focus moeten verleggen naar

de bestaande voorraad. Door het gebrek aan goed aanbod zullen gebruikers hierdoor

eerder geneigd zijn de opties binnen de bestaande huisvesting te heroverwegen voordat

ze op zoek gaan naar een andere huisvesting. De verbondenheid aan het kantoorpand

en de bestaande locatie wordt hiermee vergroot. Huisvestingsmanagement zal

daarom binnen de kantorenmarkt telkens belangrijker worden om huidige huurders

verbonden te houden.

Indien een kantoorgebruiker toch kiest zich ergens anders te vestigen, zal de vraag

door het gebrek aan nieuwbouw verlegd moeten worden van nieuwbouwkantoren

naar kantoren binnen de bestaande voorraad. Deze vraag zal vooral voortvloeien in een

additionele vraag naar het hoogwaardige en redelijke kantoorpotentieel, aangezien dit

als belangrijkste substituut kan worden gezien voor nieuwbouw.

Thema


14/176


Op sommige plekken plaatselijke schaarste en prijsopdrijving

Ondanks dat het aanbod van kantoorruimte voorlopig op totaalniveau de vraag naar

kantoorruimte op korte en lange termijn zal blijven overstijgen zal naar verwachting

bij enkele kantoorlocaties schaarste ontstaan. Dit is nu op sommige centrum- en

topkantorenlocaties al zichtbaar. Op lager schaalniveau zal daarom schaarsteontstaan in het segment hoog gekwaliceerde kantoorlocaties. Dit zal resulteren in

een opwaartse prijsdruk. Het strikte ruimtelijke beleid heeft derhalve als belangrijk

extern eect dat de huurprijzen sterker kunnen gaan verschillen en sterk oplopen op

gewilde locaties. De verwachting is dat dit zich de komende jaren gaat manifesteren op

locaties zoals de Zuidas, Schiphol en centraal gelegen stationslocaties.

Kantoren met laag opnamepotentieel remmen ontwikkelingen voor de vraag

De additionele vraag die normaliter werd opgevangen in de nieuwbouwmarkt zal

nu dus vooral nog doorwerken in de vraag naar hoogwaardig gekwaliceerde

bestaande kantoren, waar de aanbod-opname ratio notabene al het krapste is.De verwachting is dat, ondanks prijsstijgingen in het hoge segment, dit niet leidt

tot een verschuiving naar lager gekwaliceerd en tegen lagere huur aangeboden

kantoorpanden. Dit eect is immers ook in de huidige prijssegmentatie niet waar te

nemen. Naarmate de huurprijs daalt, betekent dit nog geen toename van de vraag.

Dit geeft aan dat kantoorgebruikers, ondanks verschillen in de huurprijs, niet snel

wijzigingen aanbrengen in de vestigingseisen. Het ruime aanbod van kantoorruimte

op monofunctionele kantoorlocaties heeft derhalve een onnodig remmende werking

op kantoorontwikkelingen op goede locaties. Het verouderde aanbod zorgt er zo voor

dat kantoorruimtes onvoldoende kunnen aansluiten op de vraag van de gebruikers.

Maar er is een oplossing: gesegmenteerd beleid nodig om

kantorenleegstand aan te pakken

Voor het te voeren beleid is het belangrijk te constateren dat de kantorenmarkt minder

met elkaar verweven is dan wordt gedacht. In kwantitatieve zin is sprake van een sterk

overaanbod op de kantorenmarkt, in kwalitatieve zin blijkt uit de analyse van Dynamis

dat dit zeker niet geldt voor hoog gekwaliceerd kantorenvastgoed; het overaanbod

blijkt zich juist te concentreren in het kantorensegment met vooral een laag en deels

redelijk opnamepotentieel.

De afweging om nieuwbouw al dan niet toe te staan zal derhalve in een breder

perspectief moeten worden geplaatst en niet alleen op regionaal schaalniveau moeten

worden getoetst. Leegstand in bijvoorbeeld Hoofddorp kan de toenemende vraag

naar hoogwaardige kantoorpanden op de Zuidas niet wegnemen. Het restrictieve

nieuwbouwbeleid zal middels transformaties leiden tot een lagere leegstand op de

kantorenmarkt, maar wegen deze baten ook altijd op tegen de kosten die gepaard

gaan met dit beleid, zoals de verslechtering van het vestigingsklimaat en oplopende

prijzen voor kantoorgebruikers op de goede locaties?

Alles afwegende moet worden gesteld dat in bepaalde situaties nieuwbouw juist

nodig is. Te denken valt aan nieuwbouwontwikkelingen bij de beste stationslocaties,

rondom Schiphol of op enkele andere toplocaties, waarbij zowel maatschappelijke als

economische baten opwegen tegen de kosten van het verminderen van leegstand op


15/176


Thema

andere locaties. Voor deze afweging zal het ruimtelijk beleid meer en meer op basis

van een maatschappelijke kosten-batenanalyse moeten worden uitgevoerd. Elk beleid

kent immers zijn voor (baten) en nadelen (kosten). Samenwerking en transparantie

tussen stakeholders om te komen tot een keuze van de beste en verantwoorde

locaties voor nieuwbouw is daarbij wel essentieel om zodoende te voorkomen dat nietdezelfde fouten worden gemaakt als in het verleden.

Voorts is het van belang gesegmenteerd beleid te voeren, want ook bij strikt ruimtelijk

beleid zal overaanbod blijven bestaan in het kantorensegment met een redelijk en laag

opnamepotentieel.

Het transformatiebeleid van het Rijk, provincie en gemeenten speelt hierop in door

exibel om te gaan met bestemmingswijzigingen van kantoren naar o.a. woningen

en hotels. Dit is goed beleid. Voor het overaanbod met een redelijk en laag

opnamepotentieel biedt dit enig perspectief. Uit een analyse van ruim 2,2 miljoenvierkante meter voor transformatie uit de markt genomen kantoren, blijkt dat het voor

1,8 miljoen vierkante meter kantoren betrof met een redelijk of laag opnamepotentieel.

Ook afgelopen jaar was dit het geval, waarbij 56% van de onttrokken kantoren een

kantoor betrof met een redelijk opnamepotentieel.

Geconcludeerd kan worden dat het transformatiebeleid zoals gewenst - inspeelt op

het normaliseren van de vraag/aanbod verhoudingen van kantoren met een redelijk

of laag opnamepotentieel, terwijl het strikt ruimtelijke beleid inspeelt op een wildgroei

aan nieuwbouw.

Uit de markt wordt opgemerkt dat het uit de markt gehaalde aanbod tot op heden

veelal het laaghangende fruit van de kantorenmarkt betreft. Dit wordt gemakkelijk

getransformeerd, maar op termijn zal het aantal transformaties vanwege beperkt

geschikt aanbod teruglopen.

Transformatie-index

Op basis van deze assumptie heeft Dynamis de transformatie-index van het huidige

kantorenaanbod ontwikkeld. Met deze index wordt op pandniveau aangegeven of het

kantoor de object- en omgevingskenmerken heeft die een transformatie nancieel

rendabel kunnen maken. De belangrijkste determinanten zijn vastgesteld op basis

van ruim 2,2 miljoen vierkante meter transformaties die in de afgelopen vijf jaar zijn

uitgevoerd.

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

5.000.000

Hoog opnamepotentieel Redelijk opnamepotentieel Laag opnamepotentieel

Aanbod Opname Onttrekking door transformatie

Transformatiepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Conversionpotential Dutch ofce market

Aanbod Getransformeerd Aanbod-transformatie ratio

Supply Converted Supply-conversion ratio

10/1/2015 2010-2015 2015

Hoog transformatiepotentie 425.000 1.225.000 1:1

High conversionpotential

Redelijk transformatiepotentie 2.800.000 800.000 10:1

Decent conversionpotential

Laag transformatiepotentie 3.900.000 175.000 57:1

Low conversionpotential

Totaal | Total 7.125.000 2.200.000 10:1

Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Demandpotential Dutch ofce market


16/176


Uit de analyse blijkt dat een groot deel van het aanbod dat in de afgelopen vijf jaar

is getransformeerd een hoge transformatiepotentie had. In 2015 was dit 375.000 m,

dit betekent een aanbod-transformatie ratio van bijna 1:1. Dit houdt in dat nagenoeg

nog evenveel van dit type kantoor in aanbod staat als dat in het afgelopen jaar is

getransformeerd. Zodoende kan worden bevestigd dat een belangrijk deel vande kantoorpanden met een hoog transformatiepotentie in de afgelopen jaren is

getransformeerd. Uit de cijfers blijkt echter ook dat niet alleen het laaghangende

fruit wordt getransformeerd, bijna de helft van de transformaties betreft namelijk

kantoorpanden waarbij de businesscase minder gemakkelijk is te maken. Vooral voor

deze laatste groep is transformatie toe te juichen, want dit zijn panden die weinig tot

geen verhuurpotentieel hebben.

Lagere rendementseisen leiden tot groter zoekgebied

naar transformatieobjecten

Uit de markt is op te merken dat, door het aantrekken van de economie en het ontbrekenvan beter aanbod, telkens meer beleggers participeren in transformatieprojecten.

Ook wordt het zoekgebied van veel beleggers groter naarmate in centrumlocaties de

rendementseisen dalen. Een deel van de beleggers zoekt bij dalende rendementseisen,

zoals in Amsterdam het geval is, zijn heil elders om hogere rendementseisen te kunnen

realiseren. Dit betekent dat beleggers intussen ook risicovollere transformatieprojecten

durven aan te gaan, die op het eerste oog niet direct rendabel lijken. Dit betreft

vooral locaties waarbij lastiger is in te schatten wat de opbrengstpotentie kan zijn

uit bijvoorbeeld de exploitatie van woningen. Voor een duurzame voorraad met

nieuwbouw van kantoren is het essentieel dat deze tendens wordt voortgezet.

In hoeverre de komende jaren vergelijkbare transformatievolumes haalbaar zijn, is

van veel factoren afhankelijk. De ontwikkelingen op de woningen kantorenmarkt

en de prijsontwikkelingen in de bouw zijn daarin bepalend. Beleggers zullen hierbij

altijd de afweging blijven maken welke exploitatiewijze het meest rendabel is. Bij een

aantrekkende kantorenmarkt kan dit betekenen dat veel beleggers eerder zullen

kiezen voor het doorexploiteren als kantoor dan voor transformatie.

Op korte termijn is de verwachting dat transformatie naar vaak (studenten)woningen

een goed alternatief blijft, vooral in stedelijke regios binnen de Randstad. De krapte

op de woningmarkt leidt tot op heden tot een duidelijke prijsstijging, hetgeen de

opbrengstpotentie van transformatieobjecten ten goede komt.

Indien het aanbod in de opname-index vergeleken wordt met de transformatie-index,

blijkt dat op korte termijn nog wel voldoende transformatiemogelijkheden zijn. In totaal

gaat het om circa 675.000 tot 2.375.000 m kantoorruimte, hetgeen in de komende

jaren nog kan worden getransformeerd. Gelet op de huidige marktverhoudingen zal

het transformatiepotentieel zich aan de bovenkant van deze bandbreedte bevinden.

Indien het transformatiepotentieel daadwerkelijk tot transformaties zal leiden, zal

dit een signicante bijdrage leveren aan het normaliseren van de vraag/aanbod

verhoudingen op de kantorenmarkt met teruglopende leegstandcijfers ten gevolg.

Wel moet daarbij worden opgemerkt dat, naarmate het aanbod op de kantorenmarkt


17/176


Thema

schaarser wordt, de businesscase voor transformaties ook lastig zal worden.

Doorexploiteren als kantoor biedt immers dan ook weer een verbeterd perspectief.

Transformaties leveren beperkte bijdrage aan de woningmarkt

Uit de analyse van het transformatiepotentieel zijn twee belangrijke conclusies te

destilleren. De eerste conclusie is dat het transformatiepotentieel vanuit het perspectiefvan de kantorenmarkt een belangrijke bijdrage levert aan de marktverhoudingen.

Vanuit het perspectief van de woningmarkt draagt het echter weinig bij aan de totale

uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In het gunstigste geval leidt het de komende

jaren tot een toevoeging van maximaal 30.000 tot 40.000 woningen. Ter vergelijking,

de komende jaren zullen jaarlijks 60.000 tot 80.000 woningen moeten worden

toegevoegd om de aanwas van nieuwe huishoudens te huisvesten.

Deel van het aanbod heeft nauwelijks perspectief

Een tweede conclusie is dat een deel van het in aanbod staande kantoorvastgoed zowel

op de kantorenmarkt als op de markt voor transformatie een laag perspectief kent.

Dit vastgoed voldoet onvoldoende aan de vereisten van kantoorgebruikers en voldoet

evenmin aan de vereisten om te kunnen worden getransformeerd. Van deze kantoren

staat bijna de helft al meer dan zes jaar in aanbod. Het betreft veelal verouderde

kantoorpanden uit de jaren 70 tot midden jaren 90 die op monofunctionele locaties

zijn gelegen. Van deze kantoorpanden dient te worden gesteld dat deze geen onderdeel

meer zijn van de kantorenmarkt. De kantoorpanden voldoen dermate weinig aan de

vraag dat sloop vanuit de optiek van ruimtelijke ordening een rele overweging moet

zijn. Dit aanbod heeft ook met het strikt ruimtelijke beleid en het transformatiebeleid

van de publieke sector onvoldoende uitzicht op een duurzaam gebruik. Vanuit de

vraag wordt dit vastgoed aangemerkt als incourant, ondanks dat dit vastgoed vaak

tegen zeer lage huurprijzen ( 25 - 85) wordt aangeboden.

2.400.000 m

750.000 m

Hoog

Opnamepotentie

Transformatiepotentie

Laag Redelijk Hoog

Laag

Redelijk

750.000 m 800.000 m 50.000 m

350.000 m

25.000 m

1.700.000 m

300.000 m

1.700.000 m

Matrix opname- en transformatiepotentieel

matrix demand- and conversion

potential Dutch ofce market


18/176


Beleid normaliseert marktverhouding:

maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw uitgangspunt

Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het huidige kantorenbeleid goed

wordt opgepakt door de markt. Dit zal de komende jaren naar verwachting resulteren

in een teruglopend aanbod en lagere leegstandpercentages. Wl zijn er binnen hetbeleid enkele belangrijke aandachtspunten.

De opgave binnen de kantorenvoorraad is tweeledig. Enerzijds is het belangrijk om

de marktverhouding te normaliseren door terughoudend te zijn met nieuwbouw en

onttrekkingen te stimuleren. Anderzijds is het van belang voldoende ruimte te bieden

aan de kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt om nieuwe kantoorconcepten en de

veranderende kantorenvraag te faciliteren. Hierdoor kan duurzaam de behoefte van

kantoorgebruikers worden gefaciliteerd. De toetsing van de behoefte op regionale

schaal is daarbij niet altijd de juiste. Op lokale schaal kan schaarste aanwezig zijn, welke

niet kan worden weggenomen door aanbod in de nabij gelegen monofunctionelekantoorlocaties. Nieuwbouw is hierbij een belangrijk middel om negatieve eecten

zoals sterke huurprijsstijgingen tegen te gaan.

In gezamenlijk overleg zijn nieuwbouwontwikkelingen te benoemen die dermate

maatschappelijke en nancile baten opleveren dat de negatieve consequenties

niet opwegen tegen deze baten. Voorts kunnen de kosten van een (extra) leegstand

worden verholpen door een directe of indirecte koppeling van nieuwbouw aan sloop.

Aandacht nodig voor incourant vastgoed

Een ander aandachtspunt is het incourante vastgoed. In totaal betreft dit tenminste750.000 m kantoorruimte dat op dit moment nog in aanbod staat. Naar verwachting

ligt het totaal aantal vierkante meter kantoorruimte dat als incourant kan worden

aangemerkt nog hoger, aangezien een deel van dit vastgoed niet meer op de markt

wordt aangeboden. Voor dit vastgoed is geen directe oplossing, met langdurige

leegstand ten gevolg. Voor een duurzaam ruimtegebruik zal voor de meeste van deze

kantoorpanden gelden dat sloop het beste alternatief is. In de markt is zichtbaar dat

sloop moeizaam van de grond komt. Belangrijk verschil tussen sloop en transformaties

is dat bij sloop van kantoorpanden vaak geen waardecreatie kan worden gerealiseerd.

Sloop gaat dan ook niet vanzelf en is lastiger te stimuleren, maar in deze gevallen wel

noodzakelijk.

Maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw

Toch zijn enkele casussen te benoemen, waarbij sloop wel mogelijk blijkt. Een recent

voorbeeld van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw, zoals Dynamis dat voor

ogen heeft, is de sloop van het kantorencomplex Frankemaheerd in Amsterdam-

Zuidoost. Op deze locatie wordt ongeveer 40.000 m onttrokken ten behoeve van de

nieuwbouwrealisatie van een nieuw ING hoofdkantoor met een totale vloeroppervlakte

van 24.000 m. ING verlaat in verband met de nieuwbouw haar bestaande kantoor in

Amsterdamse Poort (het Zandkasteel). Dit object wordt op termijn getransformeerd

naar ruim 500 woningen en diverse voorzieningen. Een nieuwbouwontwikkeling die


19/176

Thema


kan worden geclassiceerd als maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw in verband

met de combinatie van nieuwbouw, transformatie en sloop.

Koppeling met incourant vastgoed

Instrumentarium lijkt noodzakelijk om kantoorpanden waarbij ook de locatie geenperspectief meer biedt te onttrekken aan de markt. Gedacht kan worden aan een

koppeling van nieuwbouw aan incourant vastgoed, waarbij direct of indirect een

bijdrage moet worden geleverd voor de sloop van incourant vastgoed. Hierbij

kan aan verschillende (verplichtende) instrumenten worden gedacht, zoals

verwijderingscerticaten of de vorming van een nationaal of regionaal transitiefonds

die het transitieproces van sloop van verouderd vastgoed kunnen versnellen.

Verscheidene van deze instrumenten worden reeds kleinschalig in uitvoering

gebracht of zijn in het buitenland al omarmd. Uiteraard kennen deze instrumenten

ook negatieve eecten en komt het negatieve eect wellicht niet altijd volledig neer op

de juiste plek. Tegenover deze negatieve eecten staan echter ook positieve eecten.

Zo leidt nieuwbouw tot invulling van de klantvraag die niet tot een directe uitbreiding

van de kantorenvoorraad leidt, wordt incourant vastgoed verwijderd, helpt het de

voorraad duurzaam te benutten en toekomstig bestendig te houden. Ook leidt het

niet tot bovenmatige prijsstijgingen doordat er ruimte blijft voor ontwikkelingen die

aansluiten bij de veranderende kwaliteitsvraag van kantoorgebruikers.

Er zijn binnen dergelijke instrumentaria nog belangrijke vragen te beantwoorden en

is het de vraag hoe het in de praktijk uitwerkt. Belangrijk is daarom om gezamenlijk

en snel deze initiatieven te onderzoeken en te ondersteunen, die juist inspelen op

het deel van de kantorenmarkt waarbij de markt tot op heden onvoldoende activiteitvertoond.

Samenwerking en realisme noodzakelijk

Samenwerking in plaats van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse

stakeholders is daarbij essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden te

vallen. Ook dienen partijen zich te schikken naar de nieuwe werkelijkheid. Het nieuwe

realisme.

Dynamis is in haar rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een

open en transparante wijze te begeleiden.


20/176



21/176

Arnhem | Kantorenmarkten 2016 21

Arnhem

Nederland

1


22/176

Nederland in 2015

Positief is dat in 2015 duidelijke verbeteringen zichtbaar waren op de kantorenmarkt.

Het opnamevolume daalde weliswaar licht, maar in de meeste regios is ook een

daling van het aanbod (c.q. leegstand) te constateren. Resultaat is dat over de gehelebreedte de kantorenmarkt krapper is geworden. De kantorenmarktratio komt dit

jaar uit op 14%. Hieruit kan worden geconstateerd dat ondanks deze ontwikkelingen

desalniettemin sprake blijft van een ruime kantorenmarkt waar het aanbod de vraag

ruim overstijgt.

Nieuw transformatierecord in 2015

Waar voorheen de jaarlijkse vraagopname de belangrijkste determinant was voor

de ontwikkeling van het aanbod, blijkt dit - in de huidige conjuncturele fase van de

kantorenmarkt - minder het geval. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers

vaak meer vloeroppervlakte achter dan dat men opneemt. De eectieve opname is

daarmee negatief. Dit resulteert, ondanks een nagenoeg stabiel opnamevolume, in een

toenemend aanbod. Het aantal transformaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen

en deze herontwikkelingen zijn dan ook de belangrijkste reden dat het aanbod het

afgelopen jaar toch is geslonken. Vaak staan de kantoren die getransformeerd worden

langdurig in aanbod alvorens de eigenaar of een nieuwe investeerder besluit het

kantoorpand te transformeren. Een te hoge boekwaarde en/of een positief beeld

over de toekomstige vraag belemmeren vaak de beslissing voor de noodzakelijke

keuze. Afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regios ruim 700.000 m

kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. Gedreven door de fors

toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden drijft het ontwikkelaarsen beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen

ruim 2,1 miljoen m kantoorruimte onttrokken aan de markt. Afgelopen jaar betrof

dit voor 80% een transformatie naar een woonbestemming of studentenhuisvesting.

Voorts zijn nog enkele kantoren aan de markt onttrokken voor hotels, een zorgfunctie,

een multifunctioneel complex of - zeer recent - noodopvang voor vluchtelingen.

Aantoonbare trek naar centrum & hoogwaardige kantoorlocaties

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorge-

bruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaar-

vervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen

jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt

voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden.

Voorts is zichtbaar dat meerdere kantoorlocaties worden samengevoegd tot n

locatie. In beide trends daalt het negatieve eect veelal neer bij de randgemeenten

en op formele monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting

plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te

verdwijnen.

De hogere vraag in dit specieke segment leidt tevens tot een duidelijke prijsstabilisatie,

in enkele deelgebieden is zelfs alweer sprake van prijsstijging en afnemende incentives.

Op meer monofunctionele kantoorlocaties blijft, door het toenemende aanbod, juist

22 Nederland | Kantorenmarkten 2016


23/176

sprake van druk op de huurprijzen. Om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen

dient een algehele acceptatie te komen van de tweedeling in locaties met een hoog

opnamepotentieel en locaties met een laag opnamepotentieel.

Verwachtingen afhankelijk van de kwaliteit van het aanbodVoor de aankomende jaren is de verwachting dat de markt telkens gesegmenteerder

zal zijn. Duidelijk is dat prijsverlagingen van verouderde kantoorpanden nauwelijks

extra vraag uitlokken. Huurders zijn telkens meer gericht op de kwaliteit en faciliteiten

van het kantoorpand en de voorzieningen rondom de locatie. Door de herwaardering

van de werkplek en de stabilisatie in het pure thuiswerken is de huurprijs daarbij

secundair en meer een resultante van de andere vestigingseisen. Voor de toekomstige

opnameniveaus zal vooral de kwaliteit van het aanbod bepalend zijn. Nu al is

zichtbaar dat in enkele regios en deelgebieden de kwaliteit hiervan verouderd is en

een deel van het aanbod niet kan concurreren met de huidige huisvesting van veel

huurders. Door het zware gewicht in de leegstandpercentages van deze locaties iser terughoudendheid in nieuwbouw. Dit gebrek aan nieuwbouw leidt er mede toe

dat beperkt hoogwaardige kantoorpanden aan de voorraad worden toegevoegd. De

verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig

aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende

jaren zullen veranderen. De markt zit door deze mismatch tussen het gewenste

hogere kwaliteitsniveau en de locaties met een laag opnameniveau op slot en heeft op

de goede locaties een bovenmatige vraag en op termijn een bovenmatige huurprijs tot

gevolg. Deze ontwikkeling zou door de verschillende actoren beperkt kunnen worden

door het kantorenmarktbeleid meer gesegmenteerd toe te passen.

Door de economische groei zal de vraag naar kantoorruimte wel langzaamaan weer

toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal

faillissementen intussen onder het niveau van vr 2008 ligt. Voorts neemt ook het

aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve

ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de beschikbare kantoorruimte

herwaarderen en teruggaan naar minder vloeroppervlakte per werknemer. Veel

bedrijven zullen de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige

gehuurde vloeroppervlakte. De potentile opnamegroei zal als eerste merkbaar zijn

bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel

regios is de stijging van opnames van kleine metrages al zichtbaar, opvallend is dat

alleen binnen de Randstad dit opnamecijfer achter blijft. De verklaring hiervoor kan

liggen in de sterke toename van het aanbod van exibele kantoorruimte in business

centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimtes

komt derhalve in dergelijke business centers terecht en valt hierdoor buiten de

opnameregistraties.

Al met al kan worden gesteld dat het opnamevolume aankomend jaar licht zal

toenemen; deze stijging zal grotendeels kunnen worden verklaard door nieuwe

toetreders. Het aanbod van kantoorruimte zal aankomend jaar verder dalen. Hier

liggen twee redenen aan ten grondslag. Het actieve beleid op transformaties en

het stringente beleid rondom uitbreidingslocaties voor woningbouw zorgen ervoor

Nederland | Kantorenmarkten 2016 23

Nederland in 2015


24/176


dat ontwikkelaars en beleggers zich aangaande woningbouw moeten blijven richten

op bestaande (kantoor)locaties. De verwachting is dan ook dat aankomend jaar

wederom de nodige kantoorpanden worden onttrokken aan de markt, hetgeen tot

een lager kantorenaanbod leidt. Dit is op zichzelf positief, alleen worden kantoren

op monofunctionele locaties niet aan de markt onttrokken omdat deze ook voor

woningbouw niet aantrekkelijk zijn. Doordat het aanbod van nancieel aantrekkelijke

transformatieobjecten beperkter wordt, is de verwachting dat het aankomend jaar niet

weer sprake zal zijn van een stijging van het transformatievolume. De tweede reden dat

het kantooraanbod naar verwachting zal dalen is dat het beleid rondom nieuwbouw

van kantoren stringent blijft. Gelet op de vergunningsaanvragen voor kantoorpanden

kan worden vastgesteld dat nauwelijks kantoorlocaties zullen worden toegevoegd,

waardoor ook de voorraad van kantoorruimte verder zal krimpen.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m kantoorruimte te huur of te koop in de 24

geanalyseerde regios. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In

zeventien van de regios is een aanboddaling geregistreerd. In de vier grote steden is

de aanboddaling groter dan in de overige regios. In die steden ligt het aanbod van

kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag in tegenstelling tot de andere

drie grote steden het aanbod is gestegen. Amsterdam kende het afgelopen jaar de

sterkste daling van de vier grote steden; dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het

hoge aandeel kantooronttrekkingen in Amsterdam.

Aanbod (x 1.000m2vvo

op 1 januari

Supply (x 1.000 square meters of lettable

oor area as of January 1st

Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016

1 Amsterdam 1.643 1.604 1.350 1.700 1.793 1.510

2 Den Haag | The Hague 863 895 817 1.023 1.084 1.130

3 Rotterdam 815 862 913 1.023 1.017 976

4 Utrecht 649 690 640 695 687 681

Totaal grote steden | Total 3.970 4.051 3.720 4.441 4.581 4.297

5 Amersfoort 271 244 215 233 217 306

6 Eindhoven 277 234 264 251 272 271

7 Almere 146 139 232 214 233 212

8 Arnhem 186 197 179 196 208 203

9 Zwolle 170 160 129 162 192 190

10 Apeldoorn 143 144 144 193 162 150

11 Breda 91 109 108 135 136 148

12 Den Bosch 121 93 159 153 159 135

13 Hengelo 81 83 82 87 103 105

14 Deventer 89 90 89 107 91 105

15 Groningen 135 130 130 154 139 103

16 Enschede 86 98 97 108 107 100

17 Leeuwarden 83 78 106 126 110 100

19 Tilburg 85 68 74 105 96 98

18 Maastricht 112 64 103 93 101 93

20 Drechtsteden 136 149 116 116 119 90

21 Nijmegen 81 73 69 101 105 76

22 Heerlen 63 66 85 90 77 59

23 Assen 41 56 43 53 53 46

24 Sittard 30 34 23 25 24 28

Totaal Overig | Total Other 2.427 2.309 2.447 2.702 2.704 2.617

Totaal Nederland | Total 6.397 6.360 6.167 7.143 7.285 6.915


25/176


Nederland in 2015

Buiten de vier grote steden ligt de aanboddaling lager. Het aanbod is daar gedaald

met 3%. Wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar tussen de steden. Zo kent Nijmegen

de sterkste aanboddaling van 28%, terwijl Amersfoort juist een sterke aanbodtoename

noteert van 41%. De sterke stijging van het aanbod in Amersfoort komt hoofdzakelijk

door het vertrek van enkele grotere huurders. Akzo Nobel, Agis en de Amersfoortse

lieten kantoorruimte achter in het centrum van Amersfoort.

Maar liefst 62% van het aanbod staat in de vier grote steden. De overige beschikbare

kantoorruimte staat in de andere twintig regios. Waar de afgelopen jaren in Eindhoven

het grootste aanbod buiten de vier grote steden was te vinden, is dit door de sterke

stijging van het aanbod in Amersfoort niet meer het geval. In totaal staat nu 306.000 m

kantoorruimte in aanbod in Amersfoort, gevolgd door Eindhoven met 271.000 m.

Het stringente beleid op nieuwbouw is ook duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. Waar

in 2012 nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestond is dit nu teruggelopen

tot 2%. Dit percentage wordt veelal gevormd door kantoren die enkele jaren geleden

al zijn opgeleverd, maar sindsdien nog te huur of te koop staan. De registratie kent

nauwelijks nog te bouwen nieuwbouw die aankomend jaar wordt opgeleverd. Alleen

Zwolle en Amsterdam kennen nog een relatief hoog aanbodcijfer in nieuwbouw. In

Amsterdam worden nog relatief veel kantoren toegevoegd, met name op de Zuidas,

terwijl in Zwolle het aanbod van nieuwbouw enigszins is vertekend. Dit betreft namelijk

kantoorruimte die in 2013 is opgeleverd.

Nieuwbouwpercentage in

het aanbod op 1 januari

Percentage of available accomodation

accounted for by new construction

as of January 1st

Regio | Region 2011 2012 2013 2014 2015 2016

1 Den Haag 4% 4% 8% 4% 5% 4%

2 Amsterdam 6% 7% 2% 3% 3% 2%

3 Rotterdam 3% 11% 2% 1% 1% 1%

4 Utrecht 2% 2% 1% 1% 0% 0%

Totaal grote steden | Total 4% 6% 3% 3% 3% 2%

5 Zwolle 24% 20% 4% 15% 13% 12%

6 Drechtsteden 4% 7% 0% 0% 0% 6%

7 Hengelo 12% 12% 5% 4% 4% 4%

8 Tilburg 15% 8% 0% 0% 0% 3%

9 Breda 2% 1% 1% 3% 4% 2%

10 Amersfoort 27% 1% 0% 0% 0% 2%

11 Almere 42% 40% 21% 12% 7% 1%

12 Heerlen 17% 17% 10% 7% 8% 0%

13 Assen 2% 1% 3% 2% 5% 0%

14 Nijmegen 5% 15% 1% 5% 3% 0%

15 Groningen 4% 3% 2% 2% 1% 0%

16 Leeuwarden 2% 2% 0% 0% 0% 0%

17 Apeldoorn 2% 2% 0% 0% 0% 0%

18 Arnhem 8% 8% 1% 0% 0% 0%

19 Den Bosch 2% 15% 0% 0% 0% 0%

20 Deventer 3% 12% 3% 0% 0% 0%

21 Eindhoven 2% 1% 0% 0% 0% 0%

22 Enschede 7% 7% 6% 6% 0% 0%

23 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0%

24 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Totaal overig | Total Other 11% 10% 3% 3% 2% 2%

Totaal Nederland | Total 7% 8% 3% 3% 3% 2%


26/176


Nagenoeg stabiel opnamevolume in 2015

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m. Dit betreft voor

130.750 m kleine metrages. In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht

gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven de 1,13 miljoen m.

In de vier grote steden is in totaal 603.000 m kantoorruimte verhuurd of verkocht

met een metrage groter dan 500 m. In de vier grote steden wordt 63% van het totale

opnamevolume opgenomen. Amsterdam kende net als voorgaande jaren het hoogste

opnameniveau. In totaal is in Amsterdam 237.000 m kantoorruimte opgenomen,

waar een oppervlakte van groter dan 500 m mee gemoeid was. Dit betekent wel

een daling ten opzichte van vorig jaar van 8%. Rotterdam kent juist een sterke stijging

van bijna 60%. In totaal komt het opnamevolume in Rotterdam uit op 166.000 m.

Utrecht kende de stevigste opnamedaling van de vier grote steden namelijk 26%, het

opnamevolume kwam niet verder dan 89.000 m.

Per regio schommelen de opnamevolumes sterk. Waar in enkele regios zoals

Apeldoorn, Assen, de Drechtsteden, Maastricht en Zwolle sprake is van een stevige

stijging, kenden Arnhem, Den Bosch en Heerlen juist een stevige daling. Daarbij moet

worden opgemerkt dat in de kleinere kantorenmarktregios zoals Heerlen of Assen een

enkele opname al snel tot een sterke stijging van het opnamevolume kan zorgen. Dit

kan een vertekend beeld geven van de structurele kantorenvraag.

Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Amsterdam 189 253 246 247 259 237

2 Rotterdam 150 123 81 102 103 166

3 Den Haag | The Hague 111 69 96 132 136 111

4 Utrecht 119 138 80 112 121 89

Totaal grote steden | Total 569 583 503 593 619 603

5 Eindhoven 39 52 28 30 34 40

6 Zwolle 19 14 9 19 20 37

7 Enschede 28 23 25 25 22 23

8 Apeldoorn 24 31 13 15 15 22

9 Almere 23 23 8 16 28 22

10 Amersfoort 38 36 23 44 29 21

11 Nijmegen 36 27 23 23 21 18

12 Breda 34 27 8 14 28 18

13 Groningen 24 14 21 14 29 18

14 Arnhem 22 26 27 22 31 16

15 Deventer 5 13 6 16 14 15

16 Maastricht 22 43 12 12 10 15

17 Leeuwarden 23 1 1 4 13 14

18 Den Bosch 62 38 34 42 31 13

19 Assen 8 6 5 8 5 13

20 Drechtsteden 10 17 15 18 5 13

21 Tilburg 14 12 12 14 12 13

22 Hengelo 21 10 13 6 10 9

23 Sittard 1 1 3 7 8 5

24 Heerlen 8 6 5 1 9 3

Totaal Overig | Total Other 461 420 291 350 374 348

Totaal Nederland | Total 1.030 1.003 794 943 993 951

Opname van kantoorruimten

(x 1.000m2)

Take-up of ofce space (x 1.000 square

meters of lettable oor area)

Opname en aanbod in m2vvo (x 1.000m2)

Take-up and supply in

square meters lettable oor area (x 1.000m2)

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16

Aanbod/Supply Opname/Take-up


27/176


Kleine metrages: Afname binnen de Randstad, toename buiten de Randstad

Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden

en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regios zijn voor dit rapport afzonderlijk

in kaart gebracht. Opvallend is de discrepantie tussen de vier grote steden en de

overige regios. Alleen Utrecht laat een stijging van het opnamevolume noteren vankleine metrages, terwijl de overige drie grote steden een stevige daling laten zien. De

sterke daling in drie van de vier grote steden zal wellicht verband houden met de

sterke groei van aangeboden exibele kantoorruimte in business centers. Ook dit jaar

hebben Tribes, The Oce Operators, Regus, Oce For You en Spaces het aanbod aan

exibele kantoorruimte sterk uitgebreid. In totaal is dit jaar ruim 50.000 m door deze

partijen opgenomen, overwegend in de Randstad.

Op basis van de bekende bezettingsgraden van dergelijke verhuringen valt op te maken

dat een deel van de kantorenvraag in deze business centers wordt opgevangen. Het is

waarschijnlijk dat dit de verklaring is voor de geconstateerde sterke afname binnen ditsegment. In totaal ligt het opnamevolume in de vier grote steden op 63.800 m. Ruim

26% lager dan vorig jaar.

In de overige regios ligt de tendens meer in lijn met wat men kan verwachten bij een

aantrekkende economie. In totaal ligt het opnamevolume van de kleinere metrages

op 66.950 m in de overige regios. Dit betekent juist een stijging van 22% ten opzichte

van vorig jaar.

Nederland in 2015

Aantal transacties in 2015

% gestegen ten opzichte van 2014 en

gemiddelde unitgrootte

Number of transactions in 2015

increase relative to 2014

and average unit size

Regio | Region Transacties | Transactions % stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

1 Amsterdam 128 -17% 1.709

2 Rotterdam 74 12% 2.210

3 Den Haag | The Hague 62 -26% 1.796

4 Utrecht 58 9% 1.532

Totaal grote steden | Total 322 -10% 1.871

5 Eindhoven 38 -7% 1.065

6 Breda 35 17% 510

7 Almere 33 22% 653

8 Amersfoort 31 11% 692

9 Apeldoorn 31 121% 696

10 Arnhem 30 43% 534

11 Zwolle 29 12% 1.271

12 Enschede 29 26% 795

13 Groningen 29 45% 613

14 Nijmegen 26 -10% 762

15 Den Bosch 21 -32% 642

16 Tilburg 21 40% 625

17 Deventer 15 7% 1.015

18 Hengelo 15 15% 568

19 Maastricht 14 -18% 1.087

20 Leeuwarden 14 56% 983

21 Drechtsteden 13 44% 1.016

22 Assen 9 0% 1.472

23 Heerlen 5 -17% 542

24 Sittard 4 -20% 1.190

Totaal overig | Total Other 442 14% 791

Totaal Nederland | Total 764 3% 1.246


28/176


Kantorenmarktratio

De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het opnamevolume in een

bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand

van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of sprake is van een gezonde verhouding

tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. De kantorenmarktratio is over heel 2015

stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De ratio kwam uit op 14%. Het aanbod van

kantoorruimte daalde weliswaar gestaag, het opnameniveau lag in verhouding met

vorig jaar iets lager waardoor de markt nagenoeg net zo ruim is als vorig jaar.

Regionaal verschilt de situatie op de kantorenmarkt sterk. In de vier grote steden is

zichtbaar dat de kantorenmarkt in Amsterdam (16%) en Rotterdam (17%) krapper is

geworden, terwijl de markten in Utrecht (13%) en Den Haag (10%) ondanks een hoog

transformatievolume een ruimere markt kennen als voorgaande jaren. Duidelijk is

tevens het verschil tussen de grote steden en de randgemeenten. Zichtbaar is dat de

krapte op de markt in steden toeneemt en het opnameniveau in de randgemeenten

relatief laag blijft. Dit past in de geconstateerde scheiding tussen centrumgebieden

en toplocaties versus de monofunctionele locaties met een laag opnamepotentieel.

Voorts ligt het onttrekkingsvolume voor transformaties in de vier grote steden hoger

dan in de randgemeenten, met uitzondering van Nieuwegein en Diemen.

Aantal vierkante meter opgenomen kleine

kantoor metrage. Vier grote steden

250-500m2en overig


29/176


Nederland in 2015

Buiten de vier grote steden zien we een sterke stijging van de ratio in Zwolle en

Assen. Amersfoort kent juist een sterke daling van de ratio. Dit heeft vooral te maken

met de sterke stijging van het aanbod vanwege het vertrek van enkele grotere

kantoorgebruikers.

Op basis van de kantorenmarktratio is de dynamiek op de kantorenmarkt te herleiden.

In enkele deelgebieden is duidelijk dat de jaarlijkse vraag intussen het huidige aanbod

overstijgt, hetgeen resulteert in een krapte op de markt. In tegenstelling tot een

hoge dynamiek zijn er ook deelgebieden en met name monofunctionele terreinen

aan te wijzen waar het aanbod van kantoorruimte groot is terwijl over een langere

periode nauwelijks opnames worden genoteerd. Hier lijkt de structurele vraag naar

kantoorruimte verdwenen, met grootschaligere leegstand ten gevolg.

Tophuren stijgen

In 2015 lag de mediane huurprijs op 115 per vierkante meter per jaar. Dit ligt op een

vergelijkbaar niveau als vorig jaar. De gerealiseerde tophuren lagen net als voorgaande

jaren op de Amsterdamse Zuidas en in Amsterdam Centrum. Op de Zuidas worden

prijzen betaald van 330 tot 357 per vierkante meter per jaar. Dit betekent dat na het

dieptepunt in 2012, toen tophuren werden gerealiseerd van 310, de prijzen inmiddels

7% tot 15% zijn gestegen op de Zuidas. De mediane gerealiseerde huurprijs lag op de

Zuidas in 2015 op 275. In Amsterdam Centrum ligt de mediane gerealiseerde huur

Regio | Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Rotterdam 18% 14% 9% 10% 10% 17%

2 Amsterdam 12% 16% 18% 15% 14% 16%

3 Utrecht 18% 20% 12% 16% 18% 13%

4 Den Haag | The Hague 13% 8% 12% 13% 13% 10%

Totaal grote steden | Total 14% 14% 10% 14% 14% 14%

5 Assen 20% 10% 13% 14% 10% 29%

6 Nijmegen 44% 36% 34% 22% 20% 24%

7 Enschede 19% 23% 26% 23% 21% 22%

8 Zwolle 11% 10% 7% 12% 10% 19%

9 Sittard 3% 4% 12% 29% 32% 17%

10 Groningen 18% 11% 16% 9% 21% 17%

12 Maastricht 20% 67% 12% 13% 10% 16%

13 Deventer 6% 15% 7% 15% 16% 15%

14 Eindhoven 14% 22% 11% 12% 13% 15%

15 Drechtsteden 8% 12% 13% 15% 4% 15%

16 Leeuwarden 28% 1% 1% 3% 11% 14%

17 Apeldoorn 17% 21% 9% 8% 9% 14%

11 Tilburg 16% 18% 16% 13% 12% 13%

18 Breda 37% 25% 8% 10% 21% 12%

19 Den Bosch 52% 41% 21% 27% 19% 10%

20 Almere 23% 16% 4% 7% 12% 10%

21 Arnhem 12% 13% 15% 12% 15% 8%

22 Hengelo 26% 12% 17% 6% 9% 8%

23 Amersfoort 14% 13% 10% 19% 13% 7%

24 Heerlen 13% 9% 5% 1% 12% 5%

Totaal overig | Total Other 18% 18% 10% 12% 14% 13%

Totaal Nederland | Total 16% 16% 10% 13% 14% 14%

Kantorenmarktratio (verhouding

opname / aanbod) per regio

Ofce market ratio (ratio of occupancy to

availability) by region


30/176

op 225 en de tophuren op 325 per vierkante meter. De tophuren top tien wordt

compleet gemaakt met andere transacties binnen Amsterdam en enkele transacties in

Utrecht Oost en op de Utrechtse Maliebaan. Buiten de Randstad liggen de tophuren

aanzienlijk lager. De hoogst gerealiseerde tophuur is genoteerd in Zwolle, te weten

184 per vierkante meter, gevolgd door een transactie in Eindhoven Centrum enBreda Oost.

Handel en industrie belangrijkste trekker kantorenmarkt

De branches handel en industrie waren het afgelopen jaar verantwoordelijk voor

het grootste deel van het totale opnamevolume. In totaal was ruim 37% van de

opnames te herleiden naar deze branches. Het aandeel ligt hiermee op het langjariggemiddelde nadat het vorig jaar een laag opnamejaar kende. Voorts hebben veel

transacties plaatsgevonden waar de huurder of koper actief is in de zakelijke en ICT

dienstverlening. Dit aandeel lag over heel 2015 op 31,5%. De banken en verzekeraars

kennen een stabiel opnamebeeld. Het aandeel van de banken en verzekeraars ligt al

enkele jaren tussen 5 en 7% van het totale jaarlijkse opnamevolume.

Duidelijk zichtbaar is dat met name binnen de branche van banken, verzekeraars

en de overheid veel kantoorvastgoed wordt achtergelaten. Diverse reorganisaties in

de afgelopen jaren en het nieuwe werken hebben er toe geleid dat veel bedrijven

binnen deze sectoren aanzienlijk minder kantoorruimte nodig hebben dan enkele

jaren geleden. Typerende voorbeelden hiervan zijn de Rijksoverheid en ING; de bank

laat een nieuw hoofdkantoor bouwen op de Frankemaheerd. Het kantoor zal een

vloeroppervlakte kennen van 24.000 m, terwijl het huidige hoofdkantoor nog een

vloeroppervlakte kent van 52.000 m.


Gerealiseerde tophuren in

per m2vvo kantoorruimte

Top rentals obtained in euros per square

meters of lettable oor area of ofce space

Regio | Region Huur | Rent

Amsterdam Zuidas 357


Amsterdam Centrum 325




Utrecht West 220

Amsterdam Zuidoost 209

Amsterdam Oost 205

Utrecht Maliebaan e.o. 204

Zwolle Centrum 184

Eindhoven Centrum 172

Breda Oost 169

Opname per branche naar m2in 2015

Take-up by sector according to square meters in 2015

Branche | Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Handel en Industrie 37% 41% 49% 44% 21%

Zakelijke en ICT dienstverlening 31% 31% 23% 35% 19%

Banken en Verzekeraars 7% 6% 3% 3% 12%

Overheid en Non-Prot 24% 22% 25% 18% 47%


31/176


Amsterdamen Almere

15%Kantorenmarktratio

1.722.550 m2Aanbod kantoorruimte

279.800 m2Opnamevolume

8.157.850 m2Kantorenvoorraad per 1-1-2016

2


32/176

32 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016

9

7

6

4

5

8

3

1

2

1012

11

Regio Amsterdam

Den

Ha

ag

Alkmaar

Amersfoort

Utrecht

Purmerend

Aalsmeer

Uithoorn

WeespHoofddorp

Bad-hoevedorp

Abcoude

Zaanstad

Haarlem

Beverwijk

Noordzeekanaal

Am

stel

Westeinder-

plassen

Vinkenveense-

plassen

IJmeer

Amsterd

am-R

ijnka

naal

Het IJ

Noord

ho

llan

dskanaal

Haarlemmerweg

Overt

oom

De

Boelelaan

Amstel-

veenseweg

Gooisew

eg

A2

A9

A9

A9

A1

A8

A7

A10ring

A9

A4

A10ring

A5

E19

E22

E22

E35

Kartomedia2016[8026]

Schiphol

0 10 km

Centrum / Centre Binnenstad

Noord / North

West / West Sloterdijk-Teleport, Riekerpolder (A10)

Oost / East Omval, IJ-burg

Zuidoost / Southeast Zuidoost

Zuidelijke IJ-oevers

Zuidas

Diemen Bergwijkpark

Amstelveen Centrum, Kronenburg

Hoofddorp De Hoek, Beukenhorst West, Beukenhorst Oost, Beukenhorst Zuid

Badhoevedorp

Schiphol Rijk, Centrum, Oost, Zuid, Elzenhof

Deelgebieden met kantorenlocaties / Market areas with business districts

123456789101112


33/176

Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 33

Amsterdam

AmsterdamDe kantorenmarkt in Amsterdam heeft zich het afgelopen jaar sterk ontwikkeld. Naast

een stabiel opnamevolume zijn afgelopen jaar weer veel kantoorpanden aan de markt

onttrokken voor transformatie naar onder andere woningen, studentenhuisvesting

en hotels. De daling van het aanbod zorgt er voor dat op meerdere locaties op deAmsterdamse kantorenmarkt sprake is van een gebrek aan kwalitatieve kantoorruimte.

De relatieve schaarste zorgt er tevens voor dat de prijzen zich op deze locaties

herstellen.

Het beleid van de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam om leegstaande

kantoorruimte te benutten voor transformatie wordt de laatste jaren steeds beter

door de markt opgepakt. Ook afgelopen jaar was weer sprake van een groot aantal

transformatieprojecten en er zitten nog enkele grootschalige transformaties in de

pijplijn. Zo wordt de voormalige Shell toren in Amsterdam Noord getransformeerd naar

een multifunctioneel complex met onder andere een hotel, restaurants, kantoorruimteen een nachtclub. De Adam Toren zal in de eerste helft van 2016 ocieel worden

geopend. Voorts wordt het huidige hoofdkantoor van ING getransformeerd naar

ruim 500 appartementen en verschillende voorzieningen. De verwachting is dat de

transformatie van het complex van 65.000 m groot een belangrijke impuls kan geven

aan het gebied in Amsterdam-Zuidoost. ING zelf zal nieuwbouw realiseren op locatie

Frankemaheerd. Het nieuwe hoofdkantoor kent een vloeroppervlakte van 24.000 m

en is daarmee aanzienlijk kleiner dan de huidige huisvesting.

In de afgelopen vijf jaar is intussen 750.000 m kantoorruimte onttrokken voor

transformatie naar overwegend hotels, woonruimte en studentenhuisvesting.

Amsterdam is hiermee koploper in het realiseren van transformaties. Een robuuste

vraag naar woningen en leisure zorgen voor een goed investeringsklimaat in Amsterdam.

Beleggers en ontwikkelaars zien voldoende opbrengstpotentieel bij transformaties naar

woningen, studentenhuisvesting en hotels. Intussen wordt het aanbod van dergelijke

kantoorpanden schaarser, waardoor het zoekgebied telkens meer wordt uitgebreid.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de gemeente

Amsterdam, Schiphol en de randgemeenten. Waar in Amsterdam en op Schiphol

sprake is van een relatief hogere kantorenmarktratio, blijft dit in de randgemeenten

sterk achter. Dit geeft aan dat in de randgemeenten nog steeds sprake blijft van een

zeer ruime markt en dat het aanbod ten opzichte van het jaarlijkse opnamevolume in

Amsterdam en op Schiphol krapper wordt.

Ontwikkeling totale aanbod

500m2vvo kantoorruimte en% nieuwbouw in het aanbod

op 1 januari

Development of supply of ofce

space 500m2 meters oflettable oor area and % of newly

built in the supply as of January 1st

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Aanbod m vvo 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400

Supply of square meters lettable oor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar +8% -2% -16% +26% +5% -16%

Percentage in relation to previous year

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +13% +9% -9% +9%+11% -7%

Percentage in relation to ve-yearly average

Percentage nieuwbouw m 6% 7% 2% 3% 3% 2%

Percentage of new building oor area

Percentage bestaande bouw m 94% 93% 98% 97% 97% 98%

Percentage of existing building oor area


34/176

De verwachting is dat, gedreven door de economische groei en de sterke vraag

naar woningaanbod, de huidige tendens van onttrekkingen en een dalend aanbod

zal doorzetten. De geraamde economische groei kan er tevens toe leiden dat de

kantoorgerelateerde werkgelegenheid langzaam weer zal toenemen. De verwachting

is echter niet dat dit direct zal leiden tot een sterke eectieve toename van de vraagnaar kantoorruimte. Voorts zal het aantal nieuwe toetreders op de kantorenmarkt

weer toenemen, wat zich zal uiten in vraag naar kantoorruimte. De markt speelt

hier grootschalig op in door de vele business centers in de regio Amsterdam die

kantoorruimte exibel aanbieden.

Kantooraanbod daalt sterk

Op 1 januari 2016 bedraagt het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam

1.510.400 m. Dit betekent een sterke daling van het aanbod van 16%. De aanboddaling

in een resultante van een hoog transformatie- en onttrekkingsvolume in 2015 en een

stabiel opnameniveau. Het aanbod van kantoorruimte is hierdoor gedaald tot onder

het niveau van 2010. In verhouding tot andere kantorenregios binnen de Randstad

kent de regio Amsterdam tevens de sterkste daling van het aanbod.

In totaal staan 521 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.965

m. In totaal staan bijna 70 kantoren minder in aanbod dan vorig jaar rond deze periode.

Opvallend is verder het hoge aantal kantoorpanden dat intussen meer dan drie jaar

in aanbod staat. In de regio Amsterdam betreft dit bijna 25% van het aanbodtotaal.

Bij een deel van deze kantoorpanden is dan ook sprake van een mismatch tussen de

vraag naar kantoorruimte en het aanbod van deze specieke panden. Dit aanbod met

een relatief laag opnamepotentieel ligt vaak op monofunctionele locaties, niet nabij

het OV en voorzieningen. Om de marktverhoudingen en de schaarste op de markt te

kunnen duiden is het dan ook noodzakelijk om bij de Amsterdamse kantorenmarkt

gesegmenteerder naar de markt te kijken. Het aanbodcijfer zegt onvoldoende over de

kwaliteiten van het aanbod.


Aanbod van kantoorruimten

500m2vvo per deelgebiedop 1 januari

Supply of ofce space 500 squaremeters of lettable oor area per district

as of January 1st

Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Amsterdam Centrum | Centre 123.300 95.700 138.500 147.500 144.100 119.250

Amsterdam Noord | North 9.700 17.400 30.900 51.150 57.250 53.350

Amsterdam Oost | East 70.600 66.700 72.700 90.300 102.000 66.250

Amsterdam West | West 388.700 376.700 383.500 413.200 372.400 322.550

Amsterdam Zuidas 158.800 164.200 102.500 130.600 170.800 210.400

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 22.000 17.800 38.000 47.900 36.700 20.900

Amsterdam Zuidoost | South East 335.100 332.900 289.100 330.900 385.350 274.450

Amsterdam 1.108.200 1.071.400 1.055.200 1.211.550 1.268.600 1.067.150

Amstelveen 143.300 183.100 110.000 164.550 204.500 167.750

Badhoevedorp 19.800 23.700 10.900 32.550 24.750 11.950

Diemen 63.300 40.600 15.400 21.200 25.650 10.300

Hoofddorp 184.300 174.900 101.200 180.000 180.900 172.850

Schiphol 124.300 110.600 56.900 90.400 88.750 80.400

Overig | Other 535.000 532.900 294.400 488.700 524.550 443.250

Totaal | Total 1.643.200 1.604.300 1.349.600 1.700.250 1.793.150 1.510.400


35/176

Aanboddaling in (bijna) alle deelgebieden zichtbaar

In bijna alle deelgebieden is sprake van een daling van het aanbod. Alleen op de

Amsterdamse Zuidas is sprake van een stijging. Deze stijging komt hoofdzakelijk voort

uit de oplevering van enkele nieuwbouwprojecten in 2015 en 2016 aan de Zuidas. Door

de oplevering van deze projecten vinden verschuivingen plaats wat gepaard gaat meteen hoger aanbod. De huurprijsontwikkeling indiceert, ondanks een stijgend aanbod,

een toenemende vraag naar kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas. De Zuidas

kent, in tegenstelling tot andere deelgebieden, immers weer een stijgende huurprijs

.

In de stad Amsterdam is een daling van het aanbod zichtbaar van 200.000 m. In

totaal staat nu nog 1.067.150 m kantoorruimte in aanbod. In de randgemeenten

is in relatieve zin een vergelijkbare daling zichtbaar. In totaal staat nog 443.250 m

kantoorruimte te huur of te koop. Op 1 januari 2015 was dit nog 524.550 m. In absolute

zin daalt het aanbod het sterkst in Amstelveen, terwijl het aanbod van kantoorruimte

in Diemen halveert. De voornaamste reden dat het aanbod in Diemen is afgenomenkomt doordat een groot gedeelte van het kantoren is opgekocht om te transformeren

naar woningen. Het gebied staat bekend als Holland Park.

Lager opnamevolume

In 2015 lag het totale opnamevolume in de regio Amsterdam op 254.800 m. De

Amsterdamse kantorenmarkt kent daarmee nog steeds het hoogste opnameniveau

van alle geanalyseerde regios. In verhouding tot voorgaande jaren is wel een daling

zichtbaar van het opnamevolume. Met name de daling van de kleinere metrages

is opvallend. Dit zal wellicht verband houden met het sterk groeiende aanbod van

exibele huisvesting van onder meer HNK, Regus, Tribes, Oce For You, Spaces en

The Oce Operators. Uit het meest recente jaarrapport van Regus valt te lezen dat

binnen EMEA een bezettingsgraad wordt behaald van ruim 80%. In hoeverre deze

bezettingsgraden ook gelden voor de Nederlandse markt is onduidelijk. Wel is duidelijk

dat aanbod van dit type huisvesting sterk toeneemt. Ook dit jaar is door dergelijke

partijen weer 12.500 m opgenomen op de Amsterdamse kantorenmarkt om nadien

exibel te verhuren.

De voornaamste opnames worden gedaan door partijen die zich reeds in de regio

bevinden. Ondanks het feit dat de dynamiek vooral wordt bepaald door verplaatsingen

binnen de regio, zijn ook enkele grotere nieuwe toetreders te benoemen. n van de

grootste nieuwe huurders is Samsung Benelux, zij huren vanaf 2016 een kantoorpand

op Schiphol. Samsung verlaat hiermee de oude locaties in Delft. In totaal huurt

Samsung 6.800 m kantoorruimte.

n van de meest opvallende transacties van afgelopen jaar betreft de transactie

van de Crystal Tower. Zo heeft Chipsoft het kantoor, dat voorheen grotendeels was

verhuurd aan Deloitte, aangekocht. In totaal gaat het om 20.000 m, waarvan Chipsoft

zelf 15.000 m in gebruik gaat nemen. Chipsoft verhuist van Amsterdam Noord naar

Sloterdijk.


Amsterdam

Opname en aanbod in m2 vvo

Take-up and supply in

square meters lettable oor area

0

200.000

400.000

600.000

800.0001.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

Aanbod/Supply Opname/Take-up


36/176


De verwachting is dat het opnamevolume op een vergelijkbaar niveau blijft als

afgelopen jaar. De kwaliteit van het aanbod zal vooral bepalen in hoeverre partijen

een verhuizing overwegen. Naarmate het aanbod minder concurrerend is, zal de

dynamiek op de kantorenmarkt afnemen en het aantal huurverlengingen ten furore

van verhuizingen gaan toenemen. Investeringen in kantoorvastgoed blijft derhalve

belangrijk om concurrerend te blijven met andere huisvesting.

Kantorenmarktratio: 16%

De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het

opnamevolume in een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, is

gestegen tot 16%. Afgelopen jaar lag deze ratio nog op 14%. In de marktverhoudingen

is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de kantorenmarkt in Amsterdam, Schiphol

en de randgemeenten. Zo kent de Amsterdamse kantorenmarkt een ratio van 20%,

Schiphol een ratio van 19%, terwijl de randgemeenten een aanzienlijk ruimere markt

kennen met een ratio van 6%.

Opname m2vvo kantoorruimten

per deelgebied

Take-up in square meters of ofce space

of lettable oor area per district

Deelgebieden | Districts 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Amsterdam Centrum | Centre 500m 30.700 47.300 41.000 62.000 61.350 31.650

250-500m - - 9.000 7.150 11.100 4.750

Amsterdam Noord| North 500m 2.300 3.400 3.450 2.500 - 2.550

250-500m - - 1.000 1.100 1.250 1.000

Amsterdam Oost | East 500m 15.000 25.400 8.800 9.050 22.250 7.750

250-500m - - 2.500 3.550 3.700 3.500

Amsterdam West | West 500m 27.500 29.500 24.700 35.000 38.500 71.500

250-500m - - 4.500 5.100 2.900 1.900

Amsterdam Zuidas 500m 36.500 46.300 33.700 45.700 38.000 29.700

250-500m - - 2.900 3.600 4.550 1.800

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m 5.800 3.100 7.200 12.650 6.150 13.500

250-500m - - 400 700 1.350 300

Amsterdam Zuidoost| South East 500m 39.400 46.600 80.400 43.500 63.550 44.600

250-500m - - 4.800 6.300 4.450 2.550

Amsterdam 500m 157.200 201.600 199.250 210.400 229.800 201.250

Amsterdam 250-500m - - 25.100 27.500 29.300 15.800

Amsterdam Totaal - - 224.350 237.900 259.100 217.050

Amstelveen 500m 7.800 2.400 14.100 14.000 10.950 9.200

250-500m - - 1.000 800 550 600

Badhoevedorp 500m - - 1.750 - - 1.000

250-500m - - - - - 0

Diemen 500m 1.400 7.800 600 5.900 - 0

250-500m - - - - - 0

Hoofddorp 500m 13.600 21.500 17.700 10.050 6.900 9.600

250-500m - - 2.400 1.000 1.900 650

Schiphol 500m 8.700 19.800 12.200 6.350 11.100 15.950

250-500m - - 500 - 400 750

Overig 500m | Other 31.500 51.500 46.350 36.300 28.950 35.750

Overig 250-500m | Other - - 3.900 1.800 2.850 2.000

Overig Totaal | Other - - 50.250 38.100 31.800 37.750

Totaal 500m | Total 188.700 253.100 245.600 246.700 258.750 237.000

Totaal 250-500m | Total - - 29.000 29.300 32.150 17.800

Totaal | Total - - 274.600 276.000 290.900 254.800


37/176


Amsterdam

Huurprijsontwikkeling verschilt per deelgebied en type locatie

Na enkele jaren waarbij de huurprijzen stevig onder druk hebben gestaan, is in telkens

meer deelgebieden prijsherstel zichtbaar. In de meeste deelgebieden in Amsterdam

is een lichte prijsstijging waar te nemen. Voorts is de verwachting dat de incentives

verder zullen afnemen. In de randgemeenten vindt een stabilisatie van de huurprijzen

plaats. De huurprijzen in Amsterdam Centrum en op de Zuidas kennen de hoogst

gerealiseerde prijzen. De mediane huren liggen hier tussen 225 en 275, terwijl de

tophuren op deze locaties intussen weer zijn gestegen naar respectievelijk 325 en

395 per vierkante meter per jaar.

In tegenstelling tot de markthuren op de Zuidas en in het centrum van Amsterdam

is ook voldoende goedkopere huisvesting beschikbaar. Zo ligt de mediane vraagprijs

in Amsterdam Zuidoost, Hoofddorp en Badhoevedorp aanzienlijk lager, te weten op

circa 135. Ook wordt ruim 100.000 m kantoorruimte aangeboden tegen een prijs

Aanbod van kantoorruimten 500m2vvo perdeelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde

huur in Euro

Supply of ofce space 500 square meters of lettableoor area per district on January 1st and median

rent asked in Euro

Deelgebieden | Districts 2012 2013 2014 2015 2016

m vvomedianevraagprijs

m vvomediane

vraagprijsm vvo

medianevraagprijs

m vvomediane vraag-

prijsm vvo

medianevraagprijs

sq. meters lett.. area

median ask. pricesq. meters lett.

. areamedian ask. price


median ask.price


median ask. price sq. meters lett. . areamedian ask.

price

Amsterdam Centrum | Centre 95.700 195 138.500 228 142.704 225 122.250 225 115.113 235

Amsterdam Noord | North 17.400 175 30.900 165 48.393 135 47.250 140 52.734 145

Amsterdam Oost | East 66.700 158 72.700 153 86.111 155 80.950 165 65.502 160

Amsterdam West | West 376.700 160 383.500 150 404.166 145 356.000 150 311.125 145

Amsterdam Zuidas 164.200 200 102.500 243 123.973 250 145.300 250 209.642 261

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 17.800 220 38.000 210 47.928 223 36.700 210 20.891 240

Amsterdam Zuidoost | South East 332.900 145 289.100 145 323.068 145 358.650 140 274.452 135

Amstelveen 183.100 170 110.000 168 163.566 165 185.600 165 166.456 165

Badhoevedorp 23.700 140 10.900 120 32.529 110 18.200 135 11.935 138

Diemen 40.600 129 15.400 125 21.213 125 23.750 130 9.696 125Hoofddorp 174.900 147 101.200 153 173.887 145 156.000 140 164.609 138

Schiphol 110.600 165 56.900 165 90.428 160 71.500 160 80.397 145

Totaal | Total 1.604.300 1.349.600 1.657.966 1.602.150 1.482.552

Deelgebieden | Districts 2011 2012 2013 2014 2015

aantal transactiesmedianehuurprijs



aantal transactiesmediane huurprijs aantal transactiesmedianehuurprijs

number oftransactions

median rentnumber of

transactionsmedian rent

number of trans-actions

median rentnumber of

transactionsmedian rent number of transactions median rent

Amsterdam Centrum | Centre 24 230 6 233 12 184 10 212 9 225

Amsterdam Noord | North 3 90 1 130 2 243 - - 2 106

Amsterdam Oost | East 11 195 4 225 6 156 4 134 5 163

Amsterdam West | West 16 193 3 149 8 128 3 115 7 143

Amsterdam Zuidas 18 310 6 278 6 314 7 248 5 275

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 3 293 2 245 1 190 1 270 - -

Amsterdam Zuidoost | South East 15 170 8 153 4 163 4 125 8 155

Amstelveen 3 - 1 145 - - 3 185 2 160

Badhoevedorp - - 1 135 - - - - - -

Diemen 6 123 - - - - - - - -

Hoofddorp 10 165 2 173 - - 2 178 2 165

Schiphol 12 170 - - - - - - - -


38/176

lager dan 100 per vierkante meter. Voor 60% heeft dit betrekking op kantoorpanden

die zijn opgeleverd tussen 1950 en 1990, met een gemiddelde afstand van drie

kilometer tot het dichtstbijzijnde treinstation in een monofunctionele omgeving. De

opnamepotentie van dergelijke kantoorpanden ligt aanzienlijk lager, wat resulteert in

aanzienlijk lagere vraagprijzen.

Zakelijke en ICT dienstverlening belangrijke trekker kantorenmarkt

Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de zakelijke

en ICT dienstverlening. Van de transacties waarbij de branche van de gebruiker bekend

is, betreft het voor 47% transacties in deze sector. Hierna volgt met 29% de handel en

industrie.

Voorraad daalt door transformaties

De voorraad op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam is gedaald tot 7.595.150

m. Dit betekent een beperkte daling van 0,4%. De daling is een resultante vansloop, transformatie en nieuwbouw van kantoren. Afgelopen jaar zijn verscheidene

kantoorpanden onttrokken aan de markt in Amsterdam, Amstelveen, Diemen en

Hoofddorp. Zo wordt The Dam in Sloterdijk omgebouwd tot hotel en zijn verscheidene

kantoorpanden uit de markt genomen ten behoeve van de ontwikkeling van Holland

Park.

Naast onttrekkingen hebben ook enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen

plaatsgevonden. De voornaamste activiteiten vonden, net als eerdere jaren, plaats in

Amsterdam Zuid. Daar wordt gewerkt aan de nieuwe kantoren van Akzo Nobel en

Stibbe, The New Atrium, Beethoven 400 en 500. Voorts is het kantoorgebouw 1000Mahler medio 2015 opgeleverd. Na de realisatie van deze projecten zal tevens gestart

gaan worden met de bouw van een multifunctioneel gebouw op de kavel P15 Ravel. OVG

zal hier een gebouw ontwikkelen van in totaal 50.000 tot 75.000 m vloeroppervlakte.

Dit zal voor een groot deel worden gebruikt voor de realisatie van woningbouw.

Voor meer informatie over de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kunt u terecht bij:

Kuijs Reinder Kakes | Ook staan wij u graag te woord vanuit onze expertise

op de woningmarkt voor verkoop, haalbaarheidsstudies en transformaties |

De heer M. Wolthuis MRICS RT RMT | De heer E.M. Doets RT |

Telefoon (020) 626 53 61 | www.krk.nl


Ontwikkeling totale voorraad in m2

op 1 januari

Development of total stock in square meters

of lettable oor area of Januari 1st

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Totale voorraad 7.400.000 7.550.000 7.800.250 7.720.250 7.622.650 7.595.150

Total stock

Afname / Toename +1% +2% +3% -1% -1% -0,4%

Decrease / Increase

I , I ,

, ,

29%

47%

19%

5%

I

I

Handel en Industrie

Zakelijke en ICT dienstverlening

Banken en Verzekeraars

Overheid en Non-Profit


39/176


Amsterdam


40/176

40 Almere | Kantorenmarkten 2016

1

2

3

4

5

Almere

Amsterdam

Lelystad

A1

A27

A6

Kartomedia2016[8026]

0 5

Het Rapport van Dynamis

Documents

Transcript of Het Rapport van Dynamis