Download - Economie Almere 2012, presentatie

Willem van der Velden

Rabobank Nederland

Economie

Wereld, Nederland en Almere

WereldeconomieMacro-economische vooruitzichten

Kennis & Economisch Onderzoek

BBP-groei (jaar-op-jaar mutatie in %

2011 2012 2013

VS 1,7 1¾ 2

Japan -0,9 2 1¼

China 9,2 8 9

Eurozone 1,5 0 1¼

Economic Research Department

Nederland

Structureel sterk, maar somber

Economische ontwikkelingNederland in recessie

Kennis & Economisch Onderzoek4

120

125

130

135

140

145

-3

-2

-1

0

1

2

3

05 06 07 08 09 10 11 12

Kwartaal-op-kwartaal mutatie (l-as)

Bruto binnenlands product constante prijzen, per kwartaal (r-as)

In mld Euro's

%

Seizoensgecorrigeerd

NederlandSomberheid troef


Economische ontwikkelingHuishoudens besteden minder

60,0

60,5

61,0

61,5

62,0

62,5

63,0

63,5

64,0

64,5

65,0

Consumptie van huishoudens

In miljarden euro's


NederlandKerngegevens

’95-’07 ’11 ’12 ’13

Bruto Binnenlands Product 2,9 1,3 -¾ 1

Private consumptie

Overheidsbestedingen

Private investeringen

Uitvoer

Invoer

2,4

2,9

3,6

6,6

6,8

-0,9

0,4

5,8

3,7

3,5

-1¼

-1

-2¼

1¾

1

-½

-1¼

2

5

4¼

Inflatie

Werkloosheid

Begrotingssaldo

Staatsschuld

2,4

4,5

-1,4

57,6

2,4

5,4

-5,0

65,4

2¼

6½

-4½

69½

2

6½

-4½

73


WoningprijsontwikkelingToen en nu


0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

100

200

300

400

500

600

700

800

74767880828486889092949698000204060810

Reële prijsontwikkeling Nominale prijsontwikkeling

Index 1974 =100 Index 1974 =100

Daling: 15 kwartalen Nominaal: -34,8%Reëel: -47,5%

Daling: 14 kwartalen Nominaal: -11,2%Reëel: -15,8%

Verwachting korte termijnPrijzen blijven dalen

• Het vertrouwen bij potentiële kopers ontbreekt– Onzekere economische situatie

– Pensioenen

– Stijgende werkloosheid

– Overheidsbezuinigingen

• Financiering is niet het probleem– Ten opzichte van het huidige prijsniveau kunnen huishoudens vaak

meer lenen dan 3 jaar geleden

– Woning is eigenlijk ‘goedkoop’

• 2012: prijzen -5%

• 2013: stabilisatie?



Almere

Sterk bedrijfsleven en grootstedelijke

problematiek

Regionale economieRabobank Regionaal-economische thermometer


AlmereEconomische Kracht en Groei 2009-2011


Kracht Groei

BedrijfslevenKerncijfers 2011 (groeicijfers tov 2010)


WinstgroeiProductiegroei

Investeringsgroei

Arbeidsvolumegroei

Almere 5,8% 3,6% 5,3% 1,0%

Flevoland 5,5% 3,4% 5,0% 0,8%

Nederland 3,2% 2,6% 3,9% 0,1%

Rendement EV

Arbeidsproductiviteit

Investeringsratio

Werkgelegenheidsfunctie Liquiditeit

Solvabiliteit

Almere 19,8% 85,9 38,5% 58,5 101,9% 26,0%

Flevoland 15,8% 81,9 33,1% 63,4 105,2% 29,4%

Nederland 9,9% 89,3 19,8% 84,8 107,4% 27,2%

(x € 1000)(banen / beroeps-

bevolking)

ArbeidsmarktWerkloosheid


AlmerePrognoses 2012-2013 bevolking en werkgelegenheid


WoningmarktGemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (index)


WoningmarktOntwikkeling betaalbaarheidsindex


Conclusies

• Economisch herstel op korte termijn nog onwaarschijnlijk– Beleidskeuzen, Europa en Nederland

– Consument blijft somber

– Woningmarkt wacht op structurele maatregelen

• Almere geeft een wisselend beeld– Bedrijfsleven presteert bovengemiddeld en lijkt minder gevoelig voor

laagconjunctuur

– Arbeids- en woningmarkt tonen zwakheden

– Jeugdwerkloosheid verontrustend

– Sterke druk op woningprijzen


(reservesheets)


WoningmarktOnzekerheid bij kopers


• Economische crisis

– Werkloosheid

• Bezuinigingen

• Pensioenen

• Discussie hypotheekrenteaftrek

• Kopers zijn terughoudend

• Nieuwe gedragscode

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

00 02 04 06 08 10 12

Consumentenvertrouwen

Geschikt moment voor grote aankopen

IndexIndex

OverheidsbeleidBezuiniging in plaats van hervorming

• Nieuwe hypotheken moeten minimaal annuïtair worden

afgelost willen huishoudens in aanmerking komen voor

hypotheekrenteaftrek

• De overdrachtsbelasting wordt permanent verlaagd naar 2%

• De loan-to-value gaat stapsgewijs naar 100%

• Ook huurders met een inkomen tussen de 33.000-43.000

euro krijgen te maken met een extra huurverhoging


OverheidsbeleidInvulling en gevolgen nog onzeker

• Invulling –mede door de verkiezingen- nog onzeker

• Stabielere woningmarkt op lange termijn

• Effecten op de korte termijn

• Prijzen: Niet minder lenen, maar hogere netto

maandlasten

• Transacties: afhankelijk van de verdere invulling

• Vooral de definitie “nieuwe” gevallen is belangrijk

• Bij verhuizing: verlies van HRA of meenemen


Conclusies woningmarkt

• Korte termijn

– Bij huidige prijsniveau is aanbod > vraag, dus: dalende

prijzen

• Lange termijn

– Veel hangt af van de invulling van de bezuinigingen

– Inflatie, rente, inkomen, …

– Maar duidelijk is dat de prijzen en de transactieaantallen

in de aankomende periode onder druk blijven staan


Wereldeconomie Mondiale groeivertraging

-14

-12

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

-14

-12

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

08 09 10 11 12Verenigde Staten JapanEurozone Andere ontwikkelde landenAzië Centraal en Oost-Europa

Latijns Amerika Afrika en Midden-OostenAndere opkomende landen Wereldhandel

CPB Wereldhandel, 3m/3m verandering

% %


NederlandSuper concurrerend

3

4

5

6

3

4

5

6

CH

SE FI

US

DE

NL

DK JP GB

CA

BE

NO FR

AT

AU

NZ

CN IE ES IT PT

BR IN RU

GR

Index IndexThe Global Competitiveness Index

2011–2012

Dutch housing market Rabobank: Fixed interest rate


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Variable and fixed till 1 yr

Fixed 1-5 yr Fixed 6-10 yr Fixed > 10 yr

Share of fixed interest rate as % of total

(in volumes)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Variable and fixed till 1 yr

Fixed 1-5 yr Fixed 6-10 yr Fixed > 10 yr

Share of fixed interest rate as % of total

(in values)

MisvattingGedwongen verkopen ook zeer beperkt

• ±2.500 gedwongen

verkopen

• 0,07% van de

koopwoningen


0.00%

0.05%

0.10%

0.15%

0.20%

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Aantal gedwongen verkopen (l-as)

Gedwongen verkopen als % aantal koopwoningen (r-as)

MisvattingAantal wanbetalingen is enorm

0

2

4

6

8

10

12

0

2

4

6

8

10

12

04 05 06 07 08 09 10 11

Nederlandse Prime VK Prime Griekse Prime

Ierse Prime Italiaanse Prime Portugese Prime

Spaanse Prime

% % • Ongeveer 40.000 huishoudens

• Stijging is fors, maar het niveau is

laag


WoningmarktGemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (abs)


AlmereWerkgelegenheidsontwikkeling



NederlandEen van de rijkste landen ter wereld

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

GDP per head (2010, $PPP)x 1,000 x 1,000


NederlandLage werkloosheid

0

4

8

12

16

20

24

0

4

8

12

16

20

24

ES

GR IE PT

EZ

FR IT GB

US

BE FI

SE

CA

NZ

DK

DE

NL

AU JP AT

CH

% %Unemployment rate 2012 - IMF

NederlandKoopkracht onder druk

-2

-1

0

1

2

3

4

5

-2

-1

0

1

2

3

4

5

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Reële loondaling Verandering CAO-lonen Inflatie

% %
