Collectief Particulier Opdrachtgeverschapvan het Expertteam Eigenbouw

Wat is CPO?Bijcollectiefparticulieropdrachtgeverschap(CPO)gaathetomeengroepburgersdiesamenwoningenofzelfseenhelewoonwijkontwikkelen.Ditkanopeigeninitiatiefzijn,maarkanookopinitiatiefvaneengemeente.

Dezegroepburgersorganiseertzichineenrechtspersoonzonderwinstoogmerk,vaakeenvereniging,entreedtopalsontwikkelaarvaneencomplexrijenwoningenofappartementen.Daarvoorheeftzedevolledigezeggenschapoverdegrondendraagtzeverantwoor­delijkheidvoorhetgebruikvandegrond,hetontwerpendebouwvandewoning.Hetcollectiefdoetdatsamenmeteenzelfgekozenbouwbegeleider,architectenaannemer.

Netalsbijindividueelparticulieropdrachtgeverschapbepaaltdeopdrachtgeverzelfhoedewoningeruitkomttezien,zowelvanbinnenalsbuiten.Éénenanderbinnendekadersdiedegemeenteheeftgesteld.

Ineencollectiefbouwjesamenmetjeburen.Hierdoorkanhetzijndateropeenaantalpuntencompromissengeslotenmoetenworden binnendegroep.

VoorCPOgeldt:samenstajesterker.Eengeorganiseerdegroepiseenvolwaardigegesprekspartnervoordegemeenteenanderepartijen.Collectievenbrengenvaakbijzonderewoonwensentotstanddieeenmeerwaardehebbenvoorhenzelfmaarookvoordeomgeving.BijvoorbeeldVrijburchtopIJburg,waarnaastwoningenookeencafé,eentheater,eenkinderdagverblijfendiversewerk­ruimtesinééncomplexzitten.

Waarom beginnen mensen hieraan?InhetalgemeenzijnertweehoofdmotievenominCPOtegaanbouwen.Datzijnkwaliteit,hetrealiserenvaneenbepaaldespecifie­kewoonwensofideologieophetgebiedvanmilieu,architectuur,samenleven,zorgetc.Hettweedemotiefisbetaalbaarheid,enisvaakvoorstarterseendrijfveer.Zijkunnenslechtopdebestaandemarktterechtmaardoorsamenoptetrekkenenzelfteontwikkelenwordenwoningenbereikbaar.Zowelhuur­alskoopwoningenkunnengerealiseerdwordenmetCPO.Bijhuurwoningenstaatdeeigeninvloedvoorop,endaarmeehopelijkeengoedebindingmetwoningenbuurt.Erisdanoverigensgeensprakevanopdracht­geversverantwoordelijkheidaandekantvande‘ontwikkelende

huurder’.Deverhuurderblijfteigenaar.Inhoudelijkkandehuurderechtervergaandzeggenschapuitoefenen.

Degroottevandegroepverschilt.Erzijnprojectenbekendtussende6en100woningen.Aandachtspuntisdatbijteweinigwoningenhetfinancieelvoordeelingevaarkomt.Bijeentegrotegroepmoeterrelatiefveeltijdindeorganisatie/onderlingeafstemminggestokenworden.Eengroepsgroottevan20­40huishoudensisideaal;eriseenschaalvoordeelentakenkunnenwordenverdeeldterwijldegroepoverzichtelijkensnelteraadplegenblijft.

Wie doet wat?CPO groep Gemeente Achtervang Begeleiding Architect, adviseurs,

aannemer

Verenigt zich als rechtspersoon Stelt voorwaarden rond locatie op

Staat garant voor x- aantal woningen

Ondersteunt CPO groep om opdrachtgeversrol te kunnen spelen

Werken in opdracht van CPO groep plannen uit

Zorgt voor voldoende kandidaten

Initieert project met werving Optie: Levert voorfinanciering

Komt tot besluiten Ondersteunt groepsvorming tot aan oprichting rechtspersoon

Optie: Voert MGE-constructie uit

Geeft opdrachten Levert grond

Toetst vergunning, houdt toezicht

Belangrijkste kenmerken op een rijKeuzevrijheid

InvergelijkingtotregulierebouwkunjeineenCPO­projecteenwoningnaareigenwensrealiseren.Deinitiatiefnemerszijnopdrachtgeverenkunnenmaximaleinvloeduitoefenen.ZokanCPObijdragenaaneendifferentiatievanhetwoningbestand.Keuzevrijheidendematevanzeggenschapisbijindividueelparticu­lieropdrachtheerschapgroterdanbijhetbouwenineencollectief.

Goede prijs/kwaliteit verhoudingFinanciëleoverwegingenkunneneenbelangrijkemotivatiezijnomdeeltenemenaanCPO.MetCPOkanforsbenedenmarktwaardegebouwdworden.Onderzoekenervaringenlatenziendatdekost­prijsvanCPO­projectenvaak10­20%benedendemarktwaardeligt.BijCPOkomtditvoordeeltengoedeaandeeigenaarvandewoning.Deelnemersbetalendekostprijsvandewoningomdatergeenwinst­doelstellingis.Ditvertaaltzichvaakinhogebouwkwaliteitenlagebijkomendekosten.Dekostenvoorprojectmanagement,architectenaannemerwordengespreid.Ookzijnergeenkostenvoortussen­personenalseenmakelaar.Insommigegevallenwordtervanuitbeleidsoverwegingenkortingopdegrondprijsgegeven.Hetkosten­voordeelkanbovendienontstaandoorzelfeengrootdeelvandeafbouwvandewoningtedoen.Alsmensenzelfhandigzijn,kunnenzesomsookeenkostenvoordeelbehalendoorzelfeendeelvandeafbouwtedoen.

Sociale cohesieVanafdeeerstedagontwikkelenbewonerssamenhunwoonwijk.Hierdoorontstaatgrotebetrokkenheidmetdebuurt.Dedeelnemerswetenwaarzijkomentewonenenwiehunburenworden.Een“vroege”betrokkenheidkanooktoteenbeterfysiekbeheerleiden.Bewonerszijnooksterkerbetrokkenbijhunbuurt.Ditspeeltbij

nieuwbouw,maarkanmetnamebijherstructureringsprojecteneenpluszijnomdatbewonerszoookbeterbijhunbuurtbetrokkenblijven.

Begeleiding Dekansisgrootdaterineencollectiefmensenzittenmetvoorhetprojectbelangrijkekwaliteiten.Takenkunjedanverdelen.MaarzonderexternedeskundigheidofbegeleidingishetbijnaonmogelijkomeenCPOtoteensuccestebrengen.Ditisnoodzakelijkomhetprocestecoördinerenentotjuisteentijdigebesluitentekomen,endegroepweerbaartelatenoptredentussenandereprofessionals.InmiddelszijnerdiversebureausinNederlandgespecialiseerdinhetbegeleidenvanCPOprojecten.

Managen van verwachtingenCPOiseenintensiefproces.Erkomteenenormehoeveelheidinfor­matieenwerkopdezelfbouwersaf.Zemoetenzelfensamenveelkeuzesmakenopdiversevlakkenenzichactiefverdiepeninbureau­cratie,juridische,financiëleenbouwkundigeregelsenvoorschriften.Eriseenbestuurnodigenerzijneenaantalkartrekkersnodig.WanneerCPOpuurenalleeningezetwordtalskostenverlagendmiddelkanhetzijndoelvoorbijschieten.OokishetmogelijkdateendeelvandegroepomdeverkeerderedeneninhetCPOstaptennietgemotiveerdisomeenbijdrageteleveren.BijdekeuzevooreenCPO­projectishetdaaromvanbelangdatdeelnemerseengoedbeeldhebbenvandeonderlingeverwachtingen,endatdeelnemersheteenszijnovertijdshorizon,prijsklasse(n)waarinontwikkeldgaatwordenenhetglobaleideeoverdebuurt.

KortommetCPObouwjemeerhuis,meerkwaliteitopdiversevlakken,tegenminderkosten!

KostenVoordegroepbestaathetfinanciëlespoorboekjeuittweedelen:1 Devoorfase,vaninitiatief,projectdefinitieenplan­ontwikkeling

totaanomgevingsvergunning.Indezefasekunnendeelnemersnoggeenberoepdoenopeenhypotheek.Kostenbestaanuitadviesenbegeleiding,vergaderkosten,grondreservering.Dezefasefinancierendedeelnemerszelf.Voorstarterskandateenprobleemzijn,eenvoorfinancieringvanuitgemeente,bankofachtervang­partijisdanwelkom.Provincialesubsidiesrichttenzichhierop.

2 Debouwfasegebeurtvanuitdehypotheekviaeenregulierbouwdepot.

Voordegemeentespelenzakenals:• grondopbrengst:marktconformofvanuitbeleidsoverwegingeen

korting.Watstaatertegenoverdekorting:eenantispeculatiebe­dingofverlooptdekortingviaMaatschappelijkgebondeneigen­domzoalsKoopGarant;

• eigenurenvoorprojectopzetenbegeleiding;deinzetzitmetnameindeinitiatieffasewaarineengroepgeworvenwordtenbegeleidtotaanoprichtingrechtspersoon.Hiervooriscapaciteitnodig.Hetopstellenvanrandvoorwaardenvooreenlocatie,vergunningver­lenenenhandhavingentoetsingisgebruikelijk.Degrondleveringvereistvaakextravoorbereiding.

• subsidieofleningvoorbegeleidingenanderekostentijdenshetvoortraject,startersleningviaSVN.

Stappenplan CPOA) Initiatief nemen

EenCPOkanopgrofwegtweemanierentotstandkomen.Hetkanzijndateengroepinitiatiefnemerszichmeldtbijdegemeente.OokkanhetzijndatdegemeentehetinitiatiefneemtomeengebiedinCPOteontwikkelenenmensenoproeptommeetedoen.Zodrabekendiswiewildeelnemenaanhetproject,kandeorganisatievanhetCPOopgezetworden.

B) Plannen uitwerkenOmgezamenlijkbeslissingentekunnennemenenopdrachtteverstrekkenaanbijvoorbeelddearchitect,organiseerthetcollectiefzichineenstichtingofvereniging.Degroepzoekteenbouw­begeleider.Vaakzijnhiersubsidiemogelijkhedenvoor.Hetisbelangrijkheldereafsprakentemakenmetdegemeenteoverde(on)mogelijkhedeninhetbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan/stedenbouwkundigontwerp. Degroepdenktnaoverhetuitstappenvanledenenhetafzetrisicovanwoningendienietverkochtworden.Vaaktreedteenwoning­corporatieofeenanderepartij(aannemer)opalsachtervangdiedewoningenoverneemt.Aanheteindvandezefaseheefthetcollectiefzichverenigd,zijnderandvoorwaardenvandegemeentebekend,isereenachtervanggeregeldenisereenbouwbegeleideringehuurd.

C) Collectief & individueel programma van eisen Bijsommigeplannenishetstedenbouwkundigeontwerp alklaar,bijandereplannenmoetdegroepzelfshetplannogopstellen.Degroepsteltindezefasehaarcollectieveprogrammavaneisenop:hoeveelenwelketypenwoningen,deonderlingeligging,waarteparkeren,gezamenlijkeenprivébuitenruimten,welkeruimtevoorindividuelewensen?Degroepzoekteenarchitecten/ofstedenbouwkundigediedezewenseneneisenvertaalt.Meestaliseréénarchitectvoorhetheleplan,datishetmeestefficiëntenvoor­deligst,maardegroepkanookmeerderearchitectenopdrachtgeven,bijvoorbeeldwanneerermeerderebouwblokkenofsterkuiteen­lopendewoningtypenwordenontwikkeld.

D) Ontwerpen woningOmdekwaliteitvanhetplanalsgeheeltebevorderen,verdienthetaanbevelingomdekavelsniettesnelonderdedeelnemersteverdelen.Hetligtvoordehanddatiederwilwetenwaarzijnofhaarwoningkomt,maardiefocuskanleidentotterritoriumgedrag.Alshetstedenbouwkundigontwerpklaaris,deaantallenentypenwoningenbekendzijnenereengoedekostenramingofaannemers­begrotingligt,dankunnendewoningendefinitiefverdeeldworden.Hetrisicodateendeelnemereengekozenkavelofwoninglaternietblijkttekunnenbetalen,wordthiermeeverkleind.Endatisvanbelangvoorhetslagenvanhetgeheleplan.

Inhetplanwordtsomseenstandaardwoningontworpendieindividueelmetallerlei,collectiefontworpen,optiesuitgebreidkanworden.Datzijnindividuelekeuzes,netalsdevolledigeeigenkeuzes‘achterdevoordeur’.Diewordenineenindividueelplanenindeindividueleaannemingsovereenkomstuitgewerkt.Budgetbewakingtijdensdeontwerpfaseisvanbelangomteblijvenvoldoenaanverwachtingenendefinanciëlemogelijkhedenvandedeelnemers.Hetresultaatvandezefaseiseendefinitiefontwerpwaaropeenomgevingsvergunningaangevraagdwordt.

E) Vergunning en aanbesteden. Hetcollectievebestekgeldtvoorhetgeheleproject,perwoningwordenindividueleaanvullingengemaakt.Degroepselecteertmethulpvandebouwbegeleiderensomsdearchitecteenaannemer.Datkanookaleerderzijngebeurdwanneerineenbouwteamwordtgewerkt.Wanneerdeopdrachtgegundisaaneenaannemerendeaanneemovereenkomstenzijngetekendkangestartwordenmetdebouw.Aanheteindevandezefasezijndebouwvergunningenverleendenweetiedereenwatzijn/haarwoningkost.

F) De bouwDebouwvandewoningkangestartworden.Hetisaantebevelenookindezefasedebouwbegeleiderofeenandereexperthetbouw­toezichttelatenuitvoeren.Voorhetcollectiefbetekentditdaterdiversebouwvergaderingenenoverlegmomentenmetaannemer(ensomsookarchitect)volgen.Aanheteindevandezefasewordthetgeheleprojectopgeleverd.

G) BeheerNaopleveringstartdebeheersfase.SommigeCPO­verenigingenhoudennaopleveringoptebestaan,anderenveranderendedoel­stellingenrichtenzichopgezamenlijkonderhoudenenbeheren.Alsereengemeenschappelijke(buiten)ruimteisgemaaktligteenvoortzettingvoordehand.DegemeentekanookafsprakenmakenmeteenCPO­verenigingoveronderhoudenbeheervanomliggendeopenbareruimte.BijeenappartementencomplexzaliniedergevaleenVerenigingvanEigenaren(VvE)moetenfunctioneren.

Regelen door de gemeente bij CPO De gemeente moet van tevoren nadenken over:

• Visieenbeleid:bedenkwaaromjeCPOwiltinzetten.Hetgaatombeleidsdoelenendoelgroepen:zetjeCPOinvoorsenioren,starters,doelgroepenmeteenspecifiekthemaofalledoel­groepen?Enalsermeergroepenzijndangrondbeschikbaar,welkegroepkrijgtdanvoorrang?

• Denknaoverhetselecterenvandekandidaten.Watschrijfthetgemeentelijkbeleidvoor?Ishetverplichtteloten,isereenwachtlijstofkandegrondaaneengroepenthousiastelingentoegewezenworden?

• Hetgaatomspeelruimte:kunnendetoekomstigebewonersalleszelfbepalen,vanafhet(bestemmings)plan?Oflegtdegemeenterandvoorwaardenvooreenlocatievastenbepaaltdegroepdekavelgrenzen?Ofkanmenalleeneenkavelkiezen?

• WelkperceelsteljeonderwelkevoorwaardenbeschikbaarvoorCPO.Gaathetomuitbreiding,inbreiding,herontwikkelingvaneenbestaandepandofeenkavel?Welkestedenbouwkundigeenarchitectonischevoorwaardenstelje,watishetwoningbouw­programma(aantalwoningen,dichtheid,parkeernorm,prijsklassenetc)?

• Welkkwaliteitsbeleidisvantoepassing:woonkeur,duurzaam­heid,levensloopbestendigbouwen,politiekeurmerketc.

• Grondbeleid:kortingopdegrondprijsincombinatiemetKoopgarant.Wijzevangrondprijsberekenen.WelkegrondsteljebeschikbaarvoorCPO,wanneerdraagjedegrondover,enaanwie(collectiefofindividu)?Trefeenregelingomtevoorkomendatergespeculeerdgaat/kanwordenmetdegrond.

• Eventueleachtervang,wildegemeenteditzijn?Ofiserwellichteencorporatieofwellichteenprivatepartijdiehierineenrolkanspelen?

Aanbevelingen 1 Gaopbezoekbijeengerealiseerdprojectenpraatmetde

initiatiefnemersenambtenaren.

2.AlserzichspontaangeenmensenvoorCPOmelden,wilditnietzeggendatergeenbelangstellingis.Mensenkennendevormmeestalnietenwetennietwathetinhoudt.Dehoeveel­heidwerkenhetbouwjargonschriktaf.Communiceerduidelijkoverdekansendieerliggen.Maakbijdevoorlichtinggebruikvaneenenthousiasteervaringsdeskundige.Maakgebruikvaneenwijk­ofdorpsbelangenverenigingalsingangvoorwerving.

3.LegCPOnooitop!Laatmensenzelfeenkeuzemaken,nietiedereenwilgezamenlijkoptrekken.

4.Stelnietteveelrandvoorwaarden,durflostelaten.Wieeenhuisbouwt,wildaarzijnzielinleggen.Geefdetoekomstigebewonerszelfderuimtehunwoonomgeving/woningteontwerpen.

5.Weeshelder!Zorgdatjevantevorenheteigenhuiswerkopordehebtzodatmensenwetenwaarenopbasisvanwelkevoorwaardenenkaderszeaandeslagkunnengaan.Verandergeenspelregelstijdensderit,houdjeaanafsprakenentermij­nen.Alserzakennognietduidelijkzijn,deplanologischestatusbijvoorbeeld,vertelhetdanookeerlijkenvooraf.

6.Zorgdateréénaanspreekpuntbinnendegemeenteis.Externvoordebewonerseninternvoordecollega’s,andereafdelingenenpolitiek.Zorgdatdezepersoonookalleproceduresrondomdevergunningenstroomlijnt.Maar…neemanderen(vooraf )meeinhetCPO­concept,laatallebetrokkencollega’sendienstenzienwatergaatgebeurenenhoeeenenanderwerkt.

7.Stelhetinhurenvaneenbouwbegeleidingsbureauverplicht.Hetbureauisnoodzakelijkvoorhetslagenvaneenprojectenverdientzichzelfterug.Deelnemersmetbouwkennismoetennietineenbelangenverstrengelingrakenofhetheleprojectgaantrekken.

Ditiseenuitgavevan:

AgentschapNLPostbus93144|2509ACDenHaagwww.agentschapnl.nl

©AgentschapNL|augustus2012Publicatienummer:2SLWO1205

Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Mocht u suggesties hebben voor verbetering of aanvulling van deze uitgave, kunt u deze e-mailen naar eigenbouw@agentschapnl.nl.

DitiseenpublicatievanAgentschapNLinopdrachtvanhetMinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties,Directiewoningbouw.Wenemengeenverantwoordelijkheidvoorhetgebruikvandeinformatieindezepublicatie,nochvoorschadedievoortvloeituitofverbandhoudtmethetgebruikvandezepublicatie.

Interessante websitesWebsite met een voorbeeld van een CPO-project in Laren:www.agathier.nl/Woningbouw/CPOstarterswoningen/

Website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over Eigenbouw:www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouw-eigen-huis

Website van Agentschap NL over het Expertteam Eigenbouw:www.expertteameigenbouw.nl

Website van het Informatie Centrum Eigenbouw (ICEB) met ondermeer leuke voorbeeldprojecten:www.iceb.nl

ContactContact opnemen met het Expertteam Eigenbouw kan via:E-mail: eigenbouw@agentschapnl.nl

Telefoon: 088 - 602 53 80 (vragen naar het Expertteam Eigenbouw)