Presentatie - Regisserend Opdrachtgeverschap door Hans van der Plas
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier...
Transcript of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier...
Collectief Particulier Opdrachtgeverschapvan het Expertteam Eigenbouw
Wat is CPO?Bijcollectiefparticulieropdrachtgeverschap(CPO)gaathetomeengroepburgersdiesamenwoningenofzelfseenhelewoonwijkontwikkelen.Ditkanopeigeninitiatiefzijn,maarkanookopinitiatiefvaneengemeente.
Dezegroepburgersorganiseertzichineenrechtspersoonzonderwinstoogmerk,vaakeenvereniging,entreedtopalsontwikkelaarvaneencomplexrijenwoningenofappartementen.Daarvoorheeftzedevolledigezeggenschapoverdegrondendraagtzeverantwoordelijkheidvoorhetgebruikvandegrond,hetontwerpendebouwvandewoning.Hetcollectiefdoetdatsamenmeteenzelfgekozenbouwbegeleider,architectenaannemer.
Netalsbijindividueelparticulieropdrachtgeverschapbepaaltdeopdrachtgeverzelfhoedewoningeruitkomttezien,zowelvanbinnenalsbuiten.Éénenanderbinnendekadersdiedegemeenteheeftgesteld.
Ineencollectiefbouwjesamenmetjeburen.Hierdoorkanhetzijndateropeenaantalpuntencompromissengeslotenmoetenworden binnendegroep.
VoorCPOgeldt:samenstajesterker.Eengeorganiseerdegroepiseenvolwaardigegesprekspartnervoordegemeenteenanderepartijen.Collectievenbrengenvaakbijzonderewoonwensentotstanddieeenmeerwaardehebbenvoorhenzelfmaarookvoordeomgeving.BijvoorbeeldVrijburchtopIJburg,waarnaastwoningenookeencafé,eentheater,eenkinderdagverblijfendiversewerkruimtesinééncomplexzitten.
Waarom beginnen mensen hieraan?InhetalgemeenzijnertweehoofdmotievenominCPOtegaanbouwen.Datzijnkwaliteit,hetrealiserenvaneenbepaaldespecifiekewoonwensofideologieophetgebiedvanmilieu,architectuur,samenleven,zorgetc.Hettweedemotiefisbetaalbaarheid,enisvaakvoorstarterseendrijfveer.Zijkunnenslechtopdebestaandemarktterechtmaardoorsamenoptetrekkenenzelfteontwikkelenwordenwoningenbereikbaar.ZowelhuuralskoopwoningenkunnengerealiseerdwordenmetCPO.Bijhuurwoningenstaatdeeigeninvloedvoorop,endaarmeehopelijkeengoedebindingmetwoningenbuurt.Erisdanoverigensgeensprakevanopdrachtgeversverantwoordelijkheidaandekantvande‘ontwikkelende
huurder’.Deverhuurderblijfteigenaar.Inhoudelijkkandehuurderechtervergaandzeggenschapuitoefenen.
Degroottevandegroepverschilt.Erzijnprojectenbekendtussende6en100woningen.Aandachtspuntisdatbijteweinigwoningenhetfinancieelvoordeelingevaarkomt.Bijeentegrotegroepmoeterrelatiefveeltijdindeorganisatie/onderlingeafstemminggestokenworden.Eengroepsgroottevan2040huishoudensisideaal;eriseenschaalvoordeelentakenkunnenwordenverdeeldterwijldegroepoverzichtelijkensnelteraadplegenblijft.
Wie doet wat?CPO groep Gemeente Achtervang Begeleiding Architect, adviseurs,
aannemer
Verenigt zich als rechtspersoon Stelt voorwaarden rond locatie op
Staat garant voor x- aantal woningen
Ondersteunt CPO groep om opdrachtgeversrol te kunnen spelen
Werken in opdracht van CPO groep plannen uit
Zorgt voor voldoende kandidaten
Initieert project met werving Optie: Levert voorfinanciering
Komt tot besluiten Ondersteunt groepsvorming tot aan oprichting rechtspersoon
Optie: Voert MGE-constructie uit
Geeft opdrachten Levert grond
Toetst vergunning, houdt toezicht
Belangrijkste kenmerken op een rijKeuzevrijheid
InvergelijkingtotregulierebouwkunjeineenCPOprojecteenwoningnaareigenwensrealiseren.Deinitiatiefnemerszijnopdrachtgeverenkunnenmaximaleinvloeduitoefenen.ZokanCPObijdragenaaneendifferentiatievanhetwoningbestand.Keuzevrijheidendematevanzeggenschapisbijindividueelparticulieropdrachtheerschapgroterdanbijhetbouwenineencollectief.
Goede prijs/kwaliteit verhoudingFinanciëleoverwegingenkunneneenbelangrijkemotivatiezijnomdeeltenemenaanCPO.MetCPOkanforsbenedenmarktwaardegebouwdworden.OnderzoekenervaringenlatenziendatdekostprijsvanCPOprojectenvaak1020%benedendemarktwaardeligt.BijCPOkomtditvoordeeltengoedeaandeeigenaarvandewoning.Deelnemersbetalendekostprijsvandewoningomdatergeenwinstdoelstellingis.Ditvertaaltzichvaakinhogebouwkwaliteitenlagebijkomendekosten.Dekostenvoorprojectmanagement,architectenaannemerwordengespreid.Ookzijnergeenkostenvoortussenpersonenalseenmakelaar.Insommigegevallenwordtervanuitbeleidsoverwegingenkortingopdegrondprijsgegeven.Hetkostenvoordeelkanbovendienontstaandoorzelfeengrootdeelvandeafbouwvandewoningtedoen.Alsmensenzelfhandigzijn,kunnenzesomsookeenkostenvoordeelbehalendoorzelfeendeelvandeafbouwtedoen.
Sociale cohesieVanafdeeerstedagontwikkelenbewonerssamenhunwoonwijk.Hierdoorontstaatgrotebetrokkenheidmetdebuurt.Dedeelnemerswetenwaarzijkomentewonenenwiehunburenworden.Een“vroege”betrokkenheidkanooktoteenbeterfysiekbeheerleiden.Bewonerszijnooksterkerbetrokkenbijhunbuurt.Ditspeeltbij
nieuwbouw,maarkanmetnamebijherstructureringsprojecteneenpluszijnomdatbewonerszoookbeterbijhunbuurtbetrokkenblijven.
Begeleiding Dekansisgrootdaterineencollectiefmensenzittenmetvoorhetprojectbelangrijkekwaliteiten.Takenkunjedanverdelen.MaarzonderexternedeskundigheidofbegeleidingishetbijnaonmogelijkomeenCPOtoteensuccestebrengen.Ditisnoodzakelijkomhetprocestecoördinerenentotjuisteentijdigebesluitentekomen,endegroepweerbaartelatenoptredentussenandereprofessionals.InmiddelszijnerdiversebureausinNederlandgespecialiseerdinhetbegeleidenvanCPOprojecten.
Managen van verwachtingenCPOiseenintensiefproces.Erkomteenenormehoeveelheidinformatieenwerkopdezelfbouwersaf.Zemoetenzelfensamenveelkeuzesmakenopdiversevlakkenenzichactiefverdiepeninbureaucratie,juridische,financiëleenbouwkundigeregelsenvoorschriften.Eriseenbestuurnodigenerzijneenaantalkartrekkersnodig.WanneerCPOpuurenalleeningezetwordtalskostenverlagendmiddelkanhetzijndoelvoorbijschieten.OokishetmogelijkdateendeelvandegroepomdeverkeerderedeneninhetCPOstaptennietgemotiveerdisomeenbijdrageteleveren.BijdekeuzevooreenCPOprojectishetdaaromvanbelangdatdeelnemerseengoedbeeldhebbenvandeonderlingeverwachtingen,endatdeelnemersheteenszijnovertijdshorizon,prijsklasse(n)waarinontwikkeldgaatwordenenhetglobaleideeoverdebuurt.
KortommetCPObouwjemeerhuis,meerkwaliteitopdiversevlakken,tegenminderkosten!
KostenVoordegroepbestaathetfinanciëlespoorboekjeuittweedelen:1 Devoorfase,vaninitiatief,projectdefinitieenplanontwikkeling
totaanomgevingsvergunning.Indezefasekunnendeelnemersnoggeenberoepdoenopeenhypotheek.Kostenbestaanuitadviesenbegeleiding,vergaderkosten,grondreservering.Dezefasefinancierendedeelnemerszelf.Voorstarterskandateenprobleemzijn,eenvoorfinancieringvanuitgemeente,bankofachtervangpartijisdanwelkom.Provincialesubsidiesrichttenzichhierop.
2 Debouwfasegebeurtvanuitdehypotheekviaeenregulierbouwdepot.
Voordegemeentespelenzakenals:• grondopbrengst:marktconformofvanuitbeleidsoverwegingeen
korting.Watstaatertegenoverdekorting:eenantispeculatiebedingofverlooptdekortingviaMaatschappelijkgebondeneigendomzoalsKoopGarant;
• eigenurenvoorprojectopzetenbegeleiding;deinzetzitmetnameindeinitiatieffasewaarineengroepgeworvenwordtenbegeleidtotaanoprichtingrechtspersoon.Hiervooriscapaciteitnodig.Hetopstellenvanrandvoorwaardenvooreenlocatie,vergunningverlenenenhandhavingentoetsingisgebruikelijk.Degrondleveringvereistvaakextravoorbereiding.
• subsidieofleningvoorbegeleidingenanderekostentijdenshetvoortraject,startersleningviaSVN.
Stappenplan CPOA) Initiatief nemen
EenCPOkanopgrofwegtweemanierentotstandkomen.Hetkanzijndateengroepinitiatiefnemerszichmeldtbijdegemeente.OokkanhetzijndatdegemeentehetinitiatiefneemtomeengebiedinCPOteontwikkelenenmensenoproeptommeetedoen.Zodrabekendiswiewildeelnemenaanhetproject,kandeorganisatievanhetCPOopgezetworden.
B) Plannen uitwerkenOmgezamenlijkbeslissingentekunnennemenenopdrachtteverstrekkenaanbijvoorbeelddearchitect,organiseerthetcollectiefzichineenstichtingofvereniging.Degroepzoekteenbouwbegeleider.Vaakzijnhiersubsidiemogelijkhedenvoor.Hetisbelangrijkheldereafsprakentemakenmetdegemeenteoverde(on)mogelijkhedeninhetbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan/stedenbouwkundigontwerp. Degroepdenktnaoverhetuitstappenvanledenenhetafzetrisicovanwoningendienietverkochtworden.Vaaktreedteenwoningcorporatieofeenanderepartij(aannemer)opalsachtervangdiedewoningenoverneemt.Aanheteindvandezefaseheefthetcollectiefzichverenigd,zijnderandvoorwaardenvandegemeentebekend,isereenachtervanggeregeldenisereenbouwbegeleideringehuurd.
C) Collectief & individueel programma van eisen Bijsommigeplannenishetstedenbouwkundigeontwerp alklaar,bijandereplannenmoetdegroepzelfshetplannogopstellen.Degroepsteltindezefasehaarcollectieveprogrammavaneisenop:hoeveelenwelketypenwoningen,deonderlingeligging,waarteparkeren,gezamenlijkeenprivébuitenruimten,welkeruimtevoorindividuelewensen?Degroepzoekteenarchitecten/ofstedenbouwkundigediedezewenseneneisenvertaalt.Meestaliseréénarchitectvoorhetheleplan,datishetmeestefficiëntenvoordeligst,maardegroepkanookmeerderearchitectenopdrachtgeven,bijvoorbeeldwanneerermeerderebouwblokkenofsterkuiteenlopendewoningtypenwordenontwikkeld.
D) Ontwerpen woningOmdekwaliteitvanhetplanalsgeheeltebevorderen,verdienthetaanbevelingomdekavelsniettesnelonderdedeelnemersteverdelen.Hetligtvoordehanddatiederwilwetenwaarzijnofhaarwoningkomt,maardiefocuskanleidentotterritoriumgedrag.Alshetstedenbouwkundigontwerpklaaris,deaantallenentypenwoningenbekendzijnenereengoedekostenramingofaannemersbegrotingligt,dankunnendewoningendefinitiefverdeeldworden.Hetrisicodateendeelnemereengekozenkavelofwoninglaternietblijkttekunnenbetalen,wordthiermeeverkleind.Endatisvanbelangvoorhetslagenvanhetgeheleplan.
Inhetplanwordtsomseenstandaardwoningontworpendieindividueelmetallerlei,collectiefontworpen,optiesuitgebreidkanworden.Datzijnindividuelekeuzes,netalsdevolledigeeigenkeuzes‘achterdevoordeur’.Diewordenineenindividueelplanenindeindividueleaannemingsovereenkomstuitgewerkt.Budgetbewakingtijdensdeontwerpfaseisvanbelangomteblijvenvoldoenaanverwachtingenendefinanciëlemogelijkhedenvandedeelnemers.Hetresultaatvandezefaseiseendefinitiefontwerpwaaropeenomgevingsvergunningaangevraagdwordt.
E) Vergunning en aanbesteden. Hetcollectievebestekgeldtvoorhetgeheleproject,perwoningwordenindividueleaanvullingengemaakt.Degroepselecteertmethulpvandebouwbegeleiderensomsdearchitecteenaannemer.Datkanookaleerderzijngebeurdwanneerineenbouwteamwordtgewerkt.Wanneerdeopdrachtgegundisaaneenaannemerendeaanneemovereenkomstenzijngetekendkangestartwordenmetdebouw.Aanheteindevandezefasezijndebouwvergunningenverleendenweetiedereenwatzijn/haarwoningkost.
F) De bouwDebouwvandewoningkangestartworden.Hetisaantebevelenookindezefasedebouwbegeleiderofeenandereexperthetbouwtoezichttelatenuitvoeren.Voorhetcollectiefbetekentditdaterdiversebouwvergaderingenenoverlegmomentenmetaannemer(ensomsookarchitect)volgen.Aanheteindevandezefasewordthetgeheleprojectopgeleverd.
G) BeheerNaopleveringstartdebeheersfase.SommigeCPOverenigingenhoudennaopleveringoptebestaan,anderenveranderendedoelstellingenrichtenzichopgezamenlijkonderhoudenenbeheren.Alsereengemeenschappelijke(buiten)ruimteisgemaaktligteenvoortzettingvoordehand.DegemeentekanookafsprakenmakenmeteenCPOverenigingoveronderhoudenbeheervanomliggendeopenbareruimte.BijeenappartementencomplexzaliniedergevaleenVerenigingvanEigenaren(VvE)moetenfunctioneren.
Regelen door de gemeente bij CPO De gemeente moet van tevoren nadenken over:
• Visieenbeleid:bedenkwaaromjeCPOwiltinzetten.Hetgaatombeleidsdoelenendoelgroepen:zetjeCPOinvoorsenioren,starters,doelgroepenmeteenspecifiekthemaofalledoelgroepen?Enalsermeergroepenzijndangrondbeschikbaar,welkegroepkrijgtdanvoorrang?
• Denknaoverhetselecterenvandekandidaten.Watschrijfthetgemeentelijkbeleidvoor?Ishetverplichtteloten,isereenwachtlijstofkandegrondaaneengroepenthousiastelingentoegewezenworden?
• Hetgaatomspeelruimte:kunnendetoekomstigebewonersalleszelfbepalen,vanafhet(bestemmings)plan?Oflegtdegemeenterandvoorwaardenvooreenlocatievastenbepaaltdegroepdekavelgrenzen?Ofkanmenalleeneenkavelkiezen?
• WelkperceelsteljeonderwelkevoorwaardenbeschikbaarvoorCPO.Gaathetomuitbreiding,inbreiding,herontwikkelingvaneenbestaandepandofeenkavel?Welkestedenbouwkundigeenarchitectonischevoorwaardenstelje,watishetwoningbouwprogramma(aantalwoningen,dichtheid,parkeernorm,prijsklassenetc)?
• Welkkwaliteitsbeleidisvantoepassing:woonkeur,duurzaamheid,levensloopbestendigbouwen,politiekeurmerketc.
• Grondbeleid:kortingopdegrondprijsincombinatiemetKoopgarant.Wijzevangrondprijsberekenen.WelkegrondsteljebeschikbaarvoorCPO,wanneerdraagjedegrondover,enaanwie(collectiefofindividu)?Trefeenregelingomtevoorkomendatergespeculeerdgaat/kanwordenmetdegrond.
• Eventueleachtervang,wildegemeenteditzijn?Ofiserwellichteencorporatieofwellichteenprivatepartijdiehierineenrolkanspelen?
Aanbevelingen 1 Gaopbezoekbijeengerealiseerdprojectenpraatmetde
initiatiefnemersenambtenaren.
2.AlserzichspontaangeenmensenvoorCPOmelden,wilditnietzeggendatergeenbelangstellingis.Mensenkennendevormmeestalnietenwetennietwathetinhoudt.Dehoeveelheidwerkenhetbouwjargonschriktaf.Communiceerduidelijkoverdekansendieerliggen.Maakbijdevoorlichtinggebruikvaneenenthousiasteervaringsdeskundige.Maakgebruikvaneenwijkofdorpsbelangenverenigingalsingangvoorwerving.
3.LegCPOnooitop!Laatmensenzelfeenkeuzemaken,nietiedereenwilgezamenlijkoptrekken.
4.Stelnietteveelrandvoorwaarden,durflostelaten.Wieeenhuisbouwt,wildaarzijnzielinleggen.Geefdetoekomstigebewonerszelfderuimtehunwoonomgeving/woningteontwerpen.
5.Weeshelder!Zorgdatjevantevorenheteigenhuiswerkopordehebtzodatmensenwetenwaarenopbasisvanwelkevoorwaardenenkaderszeaandeslagkunnengaan.Verandergeenspelregelstijdensderit,houdjeaanafsprakenentermijnen.Alserzakennognietduidelijkzijn,deplanologischestatusbijvoorbeeld,vertelhetdanookeerlijkenvooraf.
6.Zorgdateréénaanspreekpuntbinnendegemeenteis.Externvoordebewonerseninternvoordecollega’s,andereafdelingenenpolitiek.Zorgdatdezepersoonookalleproceduresrondomdevergunningenstroomlijnt.Maar…neemanderen(vooraf )meeinhetCPOconcept,laatallebetrokkencollega’sendienstenzienwatergaatgebeurenenhoeeenenanderwerkt.
7.Stelhetinhurenvaneenbouwbegeleidingsbureauverplicht.Hetbureauisnoodzakelijkvoorhetslagenvaneenprojectenverdientzichzelfterug.Deelnemersmetbouwkennismoetennietineenbelangenverstrengelingrakenofhetheleprojectgaantrekken.
Ditiseenuitgavevan:
AgentschapNLPostbus93144|2509ACDenHaagwww.agentschapnl.nl
©AgentschapNL|augustus2012Publicatienummer:2SLWO1205
Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Mocht u suggesties hebben voor verbetering of aanvulling van deze uitgave, kunt u deze e-mailen naar [email protected].
DitiseenpublicatievanAgentschapNLinopdrachtvanhetMinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties,Directiewoningbouw.Wenemengeenverantwoordelijkheidvoorhetgebruikvandeinformatieindezepublicatie,nochvoorschadedievoortvloeituitofverbandhoudtmethetgebruikvandezepublicatie.
Interessante websitesWebsite met een voorbeeld van een CPO-project in Laren:www.agathier.nl/Woningbouw/CPOstarterswoningen/
Website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over Eigenbouw:www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouw-eigen-huis
Website van Agentschap NL over het Expertteam Eigenbouw:www.expertteameigenbouw.nl
Website van het Informatie Centrum Eigenbouw (ICEB) met ondermeer leuke voorbeeldprojecten:www.iceb.nl
ContactContact opnemen met het Expertteam Eigenbouw kan via:E-mail: [email protected]
Telefoon: 088 - 602 53 80 (vragen naar het Expertteam Eigenbouw)