Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier...

6
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expeream Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gaat het om een groep burgers die samen woningen of zelfs een hele woonwijk ontwikkelen. Dit kan op eigen initiatief zijn, maar kan ook op initiatief van een gemeente. Deze groep burgers organiseert zich in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, vaak een vereniging, en treedt op als ontwikkelaar van een complex rijenwoningen of appartementen. Daarvoor heeſt ze de volledige zeggenschap over de grond en draagt ze verantwoor- delijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Het collectief doet dat samen met een zelfgekozen bouwbegeleider, architect en aannemer. Net als bij individueel particulier opdrachtgeverschap bepaalt de opdrachtgever zelf hoe de woning er uit komt te zien, zowel van binnen als buiten. Één en ander binnen de kaders die de gemeente heeſt gesteld. In een collectief bouw je samen met je buren. Hierdoor kan het zijn dat er op een aantal punten compromissen gesloten moeten worden binnen de groep. Voor CPO geldt: samen sta je sterker. Een georganiseerde groep is een volwaardige gesprekspartner voor de gemeente en andere partijen. Collectieven brengen vaak bijzondere woonwensen tot stand die een meerwaarde hebben voor henzelf maar ook voor de omgeving. Bijvoorbeeld Vrijburcht op IJburg, waar naast woningen ook een café, een theater, een kinderdagverblijf en diverse werk- ruimtes in één complex zien.

Transcript of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier...

Page 1: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Collectief Particulier Opdrachtgeverschapvan het Expertteam Eigenbouw

Wat is CPO?Bijcollectiefparticulieropdrachtgeverschap(CPO)gaathetomeengroepburgersdiesamenwoningenofzelfseenhelewoonwijkontwikkelen.Ditkanopeigeninitiatiefzijn,maarkanookopinitiatiefvaneengemeente.

Dezegroepburgersorganiseertzichineenrechtspersoonzonderwinstoogmerk,vaakeenvereniging,entreedtopalsontwikkelaarvaneencomplexrijenwoningenofappartementen.Daarvoorheeftzedevolledigezeggenschapoverdegrondendraagtzeverantwoor­delijkheidvoorhetgebruikvandegrond,hetontwerpendebouwvandewoning.Hetcollectiefdoetdatsamenmeteenzelfgekozenbouwbegeleider,architectenaannemer.

Netalsbijindividueelparticulieropdrachtgeverschapbepaaltdeopdrachtgeverzelfhoedewoningeruitkomttezien,zowelvanbinnenalsbuiten.Éénenanderbinnendekadersdiedegemeenteheeftgesteld.

Ineencollectiefbouwjesamenmetjeburen.Hierdoorkanhetzijndateropeenaantalpuntencompromissengeslotenmoetenworden binnendegroep.

VoorCPOgeldt:samenstajesterker.Eengeorganiseerdegroepiseenvolwaardigegesprekspartnervoordegemeenteenanderepartijen.Collectievenbrengenvaakbijzonderewoonwensentotstanddieeenmeerwaardehebbenvoorhenzelfmaarookvoordeomgeving.BijvoorbeeldVrijburchtopIJburg,waarnaastwoningenookeencafé,eentheater,eenkinderdagverblijfendiversewerk­ruimtesinééncomplexzitten.

Page 2: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Waarom beginnen mensen hieraan?InhetalgemeenzijnertweehoofdmotievenominCPOtegaanbouwen.Datzijnkwaliteit,hetrealiserenvaneenbepaaldespecifie­kewoonwensofideologieophetgebiedvanmilieu,architectuur,samenleven,zorgetc.Hettweedemotiefisbetaalbaarheid,enisvaakvoorstarterseendrijfveer.Zijkunnenslechtopdebestaandemarktterechtmaardoorsamenoptetrekkenenzelfteontwikkelenwordenwoningenbereikbaar.Zowelhuur­alskoopwoningenkunnengerealiseerdwordenmetCPO.Bijhuurwoningenstaatdeeigeninvloedvoorop,endaarmeehopelijkeengoedebindingmetwoningenbuurt.Erisdanoverigensgeensprakevanopdracht­geversverantwoordelijkheidaandekantvande‘ontwikkelende

huurder’.Deverhuurderblijfteigenaar.Inhoudelijkkandehuurderechtervergaandzeggenschapuitoefenen.

Degroottevandegroepverschilt.Erzijnprojectenbekendtussende6en100woningen.Aandachtspuntisdatbijteweinigwoningenhetfinancieelvoordeelingevaarkomt.Bijeentegrotegroepmoeterrelatiefveeltijdindeorganisatie/onderlingeafstemminggestokenworden.Eengroepsgroottevan20­40huishoudensisideaal;eriseenschaalvoordeelentakenkunnenwordenverdeeldterwijldegroepoverzichtelijkensnelteraadplegenblijft.

Wie doet wat?CPO groep Gemeente Achtervang Begeleiding Architect, adviseurs,

aannemer

Verenigt zich als rechtspersoon Stelt voorwaarden rond locatie op

Staat garant voor x- aantal woningen

Ondersteunt CPO groep om opdrachtgeversrol te kunnen spelen

Werken in opdracht van CPO groep plannen uit

Zorgt voor voldoende kandidaten

Initieert project met werving Optie: Levert voorfinanciering

Komt tot besluiten Ondersteunt groepsvorming tot aan oprichting rechtspersoon

Optie: Voert MGE-constructie uit

Geeft opdrachten Levert grond

Toetst vergunning, houdt toezicht

Page 3: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Belangrijkste kenmerken op een rijKeuzevrijheid

InvergelijkingtotregulierebouwkunjeineenCPO­projecteenwoningnaareigenwensrealiseren.Deinitiatiefnemerszijnopdrachtgeverenkunnenmaximaleinvloeduitoefenen.ZokanCPObijdragenaaneendifferentiatievanhetwoningbestand.Keuzevrijheidendematevanzeggenschapisbijindividueelparticu­lieropdrachtheerschapgroterdanbijhetbouwenineencollectief.

Goede prijs/kwaliteit verhoudingFinanciëleoverwegingenkunneneenbelangrijkemotivatiezijnomdeeltenemenaanCPO.MetCPOkanforsbenedenmarktwaardegebouwdworden.Onderzoekenervaringenlatenziendatdekost­prijsvanCPO­projectenvaak10­20%benedendemarktwaardeligt.BijCPOkomtditvoordeeltengoedeaandeeigenaarvandewoning.Deelnemersbetalendekostprijsvandewoningomdatergeenwinst­doelstellingis.Ditvertaaltzichvaakinhogebouwkwaliteitenlagebijkomendekosten.Dekostenvoorprojectmanagement,architectenaannemerwordengespreid.Ookzijnergeenkostenvoortussen­personenalseenmakelaar.Insommigegevallenwordtervanuitbeleidsoverwegingenkortingopdegrondprijsgegeven.Hetkosten­voordeelkanbovendienontstaandoorzelfeengrootdeelvandeafbouwvandewoningtedoen.Alsmensenzelfhandigzijn,kunnenzesomsookeenkostenvoordeelbehalendoorzelfeendeelvandeafbouwtedoen.

Sociale cohesieVanafdeeerstedagontwikkelenbewonerssamenhunwoonwijk.Hierdoorontstaatgrotebetrokkenheidmetdebuurt.Dedeelnemerswetenwaarzijkomentewonenenwiehunburenworden.Een“vroege”betrokkenheidkanooktoteenbeterfysiekbeheerleiden.Bewonerszijnooksterkerbetrokkenbijhunbuurt.Ditspeeltbij

nieuwbouw,maarkanmetnamebijherstructureringsprojecteneenpluszijnomdatbewonerszoookbeterbijhunbuurtbetrokkenblijven.

Begeleiding Dekansisgrootdaterineencollectiefmensenzittenmetvoorhetprojectbelangrijkekwaliteiten.Takenkunjedanverdelen.MaarzonderexternedeskundigheidofbegeleidingishetbijnaonmogelijkomeenCPOtoteensuccestebrengen.Ditisnoodzakelijkomhetprocestecoördinerenentotjuisteentijdigebesluitentekomen,endegroepweerbaartelatenoptredentussenandereprofessionals.InmiddelszijnerdiversebureausinNederlandgespecialiseerdinhetbegeleidenvanCPOprojecten.

Managen van verwachtingenCPOiseenintensiefproces.Erkomteenenormehoeveelheidinfor­matieenwerkopdezelfbouwersaf.Zemoetenzelfensamenveelkeuzesmakenopdiversevlakkenenzichactiefverdiepeninbureau­cratie,juridische,financiëleenbouwkundigeregelsenvoorschriften.Eriseenbestuurnodigenerzijneenaantalkartrekkersnodig.WanneerCPOpuurenalleeningezetwordtalskostenverlagendmiddelkanhetzijndoelvoorbijschieten.OokishetmogelijkdateendeelvandegroepomdeverkeerderedeneninhetCPOstaptennietgemotiveerdisomeenbijdrageteleveren.BijdekeuzevooreenCPO­projectishetdaaromvanbelangdatdeelnemerseengoedbeeldhebbenvandeonderlingeverwachtingen,endatdeelnemersheteenszijnovertijdshorizon,prijsklasse(n)waarinontwikkeldgaatwordenenhetglobaleideeoverdebuurt.

KortommetCPObouwjemeerhuis,meerkwaliteitopdiversevlakken,tegenminderkosten!

KostenVoordegroepbestaathetfinanciëlespoorboekjeuittweedelen:1 Devoorfase,vaninitiatief,projectdefinitieenplan­ontwikkeling

totaanomgevingsvergunning.Indezefasekunnendeelnemersnoggeenberoepdoenopeenhypotheek.Kostenbestaanuitadviesenbegeleiding,vergaderkosten,grondreservering.Dezefasefinancierendedeelnemerszelf.Voorstarterskandateenprobleemzijn,eenvoorfinancieringvanuitgemeente,bankofachtervang­partijisdanwelkom.Provincialesubsidiesrichttenzichhierop.

2 Debouwfasegebeurtvanuitdehypotheekviaeenregulierbouwdepot.

Voordegemeentespelenzakenals:• grondopbrengst:marktconformofvanuitbeleidsoverwegingeen

korting.Watstaatertegenoverdekorting:eenantispeculatiebe­dingofverlooptdekortingviaMaatschappelijkgebondeneigen­domzoalsKoopGarant;

• eigenurenvoorprojectopzetenbegeleiding;deinzetzitmetnameindeinitiatieffasewaarineengroepgeworvenwordtenbegeleidtotaanoprichtingrechtspersoon.Hiervooriscapaciteitnodig.Hetopstellenvanrandvoorwaardenvooreenlocatie,vergunningver­lenenenhandhavingentoetsingisgebruikelijk.Degrondleveringvereistvaakextravoorbereiding.

• subsidieofleningvoorbegeleidingenanderekostentijdenshetvoortraject,startersleningviaSVN.

Page 4: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Stappenplan CPOA) Initiatief nemen

EenCPOkanopgrofwegtweemanierentotstandkomen.Hetkanzijndateengroepinitiatiefnemerszichmeldtbijdegemeente.OokkanhetzijndatdegemeentehetinitiatiefneemtomeengebiedinCPOteontwikkelenenmensenoproeptommeetedoen.Zodrabekendiswiewildeelnemenaanhetproject,kandeorganisatievanhetCPOopgezetworden.

B) Plannen uitwerkenOmgezamenlijkbeslissingentekunnennemenenopdrachtteverstrekkenaanbijvoorbeelddearchitect,organiseerthetcollectiefzichineenstichtingofvereniging.Degroepzoekteenbouw­begeleider.Vaakzijnhiersubsidiemogelijkhedenvoor.Hetisbelangrijkheldereafsprakentemakenmetdegemeenteoverde(on)mogelijkhedeninhetbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan/stedenbouwkundigontwerp. Degroepdenktnaoverhetuitstappenvanledenenhetafzetrisicovanwoningendienietverkochtworden.Vaaktreedteenwoning­corporatieofeenanderepartij(aannemer)opalsachtervangdiedewoningenoverneemt.Aanheteindvandezefaseheefthetcollectiefzichverenigd,zijnderandvoorwaardenvandegemeentebekend,isereenachtervanggeregeldenisereenbouwbegeleideringehuurd.

C) Collectief & individueel programma van eisen Bijsommigeplannenishetstedenbouwkundigeontwerp alklaar,bijandereplannenmoetdegroepzelfshetplannogopstellen.Degroepsteltindezefasehaarcollectieveprogrammavaneisenop:hoeveelenwelketypenwoningen,deonderlingeligging,waarteparkeren,gezamenlijkeenprivébuitenruimten,welkeruimtevoorindividuelewensen?Degroepzoekteenarchitecten/ofstedenbouwkundigediedezewenseneneisenvertaalt.Meestaliseréénarchitectvoorhetheleplan,datishetmeestefficiëntenvoor­deligst,maardegroepkanookmeerderearchitectenopdrachtgeven,bijvoorbeeldwanneerermeerderebouwblokkenofsterkuiteen­lopendewoningtypenwordenontwikkeld.

D) Ontwerpen woningOmdekwaliteitvanhetplanalsgeheeltebevorderen,verdienthetaanbevelingomdekavelsniettesnelonderdedeelnemersteverdelen.Hetligtvoordehanddatiederwilwetenwaarzijnofhaarwoningkomt,maardiefocuskanleidentotterritoriumgedrag.Alshetstedenbouwkundigontwerpklaaris,deaantallenentypenwoningenbekendzijnenereengoedekostenramingofaannemers­begrotingligt,dankunnendewoningendefinitiefverdeeldworden.Hetrisicodateendeelnemereengekozenkavelofwoninglaternietblijkttekunnenbetalen,wordthiermeeverkleind.Endatisvanbelangvoorhetslagenvanhetgeheleplan.

Inhetplanwordtsomseenstandaardwoningontworpendieindividueelmetallerlei,collectiefontworpen,optiesuitgebreidkanworden.Datzijnindividuelekeuzes,netalsdevolledigeeigenkeuzes‘achterdevoordeur’.Diewordenineenindividueelplanenindeindividueleaannemingsovereenkomstuitgewerkt.Budgetbewakingtijdensdeontwerpfaseisvanbelangomteblijvenvoldoenaanverwachtingenendefinanciëlemogelijkhedenvandedeelnemers.Hetresultaatvandezefaseiseendefinitiefontwerpwaaropeenomgevingsvergunningaangevraagdwordt.

E) Vergunning en aanbesteden. Hetcollectievebestekgeldtvoorhetgeheleproject,perwoningwordenindividueleaanvullingengemaakt.Degroepselecteertmethulpvandebouwbegeleiderensomsdearchitecteenaannemer.Datkanookaleerderzijngebeurdwanneerineenbouwteamwordtgewerkt.Wanneerdeopdrachtgegundisaaneenaannemerendeaanneemovereenkomstenzijngetekendkangestartwordenmetdebouw.Aanheteindevandezefasezijndebouwvergunningenverleendenweetiedereenwatzijn/haarwoningkost.

F) De bouwDebouwvandewoningkangestartworden.Hetisaantebevelenookindezefasedebouwbegeleiderofeenandereexperthetbouw­toezichttelatenuitvoeren.Voorhetcollectiefbetekentditdaterdiversebouwvergaderingenenoverlegmomentenmetaannemer(ensomsookarchitect)volgen.Aanheteindevandezefasewordthetgeheleprojectopgeleverd.

G) BeheerNaopleveringstartdebeheersfase.SommigeCPO­verenigingenhoudennaopleveringoptebestaan,anderenveranderendedoel­stellingenrichtenzichopgezamenlijkonderhoudenenbeheren.Alsereengemeenschappelijke(buiten)ruimteisgemaaktligteenvoortzettingvoordehand.DegemeentekanookafsprakenmakenmeteenCPO­verenigingoveronderhoudenbeheervanomliggendeopenbareruimte.BijeenappartementencomplexzaliniedergevaleenVerenigingvanEigenaren(VvE)moetenfunctioneren.

Page 5: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Regelen door de gemeente bij CPO De gemeente moet van tevoren nadenken over:

• Visieenbeleid:bedenkwaaromjeCPOwiltinzetten.Hetgaatombeleidsdoelenendoelgroepen:zetjeCPOinvoorsenioren,starters,doelgroepenmeteenspecifiekthemaofalledoel­groepen?Enalsermeergroepenzijndangrondbeschikbaar,welkegroepkrijgtdanvoorrang?

• Denknaoverhetselecterenvandekandidaten.Watschrijfthetgemeentelijkbeleidvoor?Ishetverplichtteloten,isereenwachtlijstofkandegrondaaneengroepenthousiastelingentoegewezenworden?

• Hetgaatomspeelruimte:kunnendetoekomstigebewonersalleszelfbepalen,vanafhet(bestemmings)plan?Oflegtdegemeenterandvoorwaardenvooreenlocatievastenbepaaltdegroepdekavelgrenzen?Ofkanmenalleeneenkavelkiezen?

• WelkperceelsteljeonderwelkevoorwaardenbeschikbaarvoorCPO.Gaathetomuitbreiding,inbreiding,herontwikkelingvaneenbestaandepandofeenkavel?Welkestedenbouwkundigeenarchitectonischevoorwaardenstelje,watishetwoningbouw­programma(aantalwoningen,dichtheid,parkeernorm,prijsklassenetc)?

• Welkkwaliteitsbeleidisvantoepassing:woonkeur,duurzaam­heid,levensloopbestendigbouwen,politiekeurmerketc.

• Grondbeleid:kortingopdegrondprijsincombinatiemetKoopgarant.Wijzevangrondprijsberekenen.WelkegrondsteljebeschikbaarvoorCPO,wanneerdraagjedegrondover,enaanwie(collectiefofindividu)?Trefeenregelingomtevoorkomendatergespeculeerdgaat/kanwordenmetdegrond.

• Eventueleachtervang,wildegemeenteditzijn?Ofiserwellichteencorporatieofwellichteenprivatepartijdiehierineenrolkanspelen?

Aanbevelingen 1 Gaopbezoekbijeengerealiseerdprojectenpraatmetde

initiatiefnemersenambtenaren.

2.AlserzichspontaangeenmensenvoorCPOmelden,wilditnietzeggendatergeenbelangstellingis.Mensenkennendevormmeestalnietenwetennietwathetinhoudt.Dehoeveel­heidwerkenhetbouwjargonschriktaf.Communiceerduidelijkoverdekansendieerliggen.Maakbijdevoorlichtinggebruikvaneenenthousiasteervaringsdeskundige.Maakgebruikvaneenwijk­ofdorpsbelangenverenigingalsingangvoorwerving.

3.LegCPOnooitop!Laatmensenzelfeenkeuzemaken,nietiedereenwilgezamenlijkoptrekken.

4.Stelnietteveelrandvoorwaarden,durflostelaten.Wieeenhuisbouwt,wildaarzijnzielinleggen.Geefdetoekomstigebewonerszelfderuimtehunwoonomgeving/woningteontwerpen.

5.Weeshelder!Zorgdatjevantevorenheteigenhuiswerkopordehebtzodatmensenwetenwaarenopbasisvanwelkevoorwaardenenkaderszeaandeslagkunnengaan.Verandergeenspelregelstijdensderit,houdjeaanafsprakenentermij­nen.Alserzakennognietduidelijkzijn,deplanologischestatusbijvoorbeeld,vertelhetdanookeerlijkenvooraf.

6.Zorgdateréénaanspreekpuntbinnendegemeenteis.Externvoordebewonerseninternvoordecollega’s,andereafdelingenenpolitiek.Zorgdatdezepersoonookalleproceduresrondomdevergunningenstroomlijnt.Maar…neemanderen(vooraf )meeinhetCPO­concept,laatallebetrokkencollega’sendienstenzienwatergaatgebeurenenhoeeenenanderwerkt.

7.Stelhetinhurenvaneenbouwbegeleidingsbureauverplicht.Hetbureauisnoodzakelijkvoorhetslagenvaneenprojectenverdientzichzelfterug.Deelnemersmetbouwkennismoetennietineenbelangenverstrengelingrakenofhetheleprojectgaantrekken.

Page 6: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO.pdf · 2013-08-07 · Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw Wat is CPO? Bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Ditiseenuitgavevan:

AgentschapNLPostbus93144|2509ACDenHaagwww.agentschapnl.nl

©AgentschapNL|augustus2012Publicatienummer:2SLWO1205

Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Mocht u suggesties hebben voor verbetering of aanvulling van deze uitgave, kunt u deze e-mailen naar [email protected].

DitiseenpublicatievanAgentschapNLinopdrachtvanhetMinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties,Directiewoningbouw.Wenemengeenverantwoordelijkheidvoorhetgebruikvandeinformatieindezepublicatie,nochvoorschadedievoortvloeituitofverbandhoudtmethetgebruikvandezepublicatie.

Interessante websitesWebsite met een voorbeeld van een CPO-project in Laren:www.agathier.nl/Woningbouw/CPOstarterswoningen/

Website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over Eigenbouw:www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouw-eigen-huis

Website van Agentschap NL over het Expertteam Eigenbouw:www.expertteameigenbouw.nl

Website van het Informatie Centrum Eigenbouw (ICEB) met ondermeer leuke voorbeeldprojecten:www.iceb.nl

ContactContact opnemen met het Expertteam Eigenbouw kan via:E-mail: [email protected]

Telefoon: 088 - 602 53 80 (vragen naar het Expertteam Eigenbouw)