DE BEWONERSCOMMISSIESuccesvolle voorbeelden uit de praktijk

1. InleidingBasis van het huurderswerkWat is een bewonerscommissie?De rechten van bewonerscommissiesLeeswijzer

2. Belangrijke thema’s voor bewonerscommissiesEen goed bestuur en reglementRepresentativiteitFinanciënDeskundigheidContact met de achterban

3. Slopen of niet?Goed sociaal plan voor De Vergeten DriehoekPolitieke strijd tegen sloop heeft succesZeven jaar strijd in Lombok: geen sloop, maar renovatie

4. Energiebesparing en renovatieGrootste flat van Nederland krijgt energiebeurtGroningse Spicaflat eindelijk geïsoleerdEen nieuwe lift in Nieuw-Vennep

5. Organisatie en de kleine lettersAlle servicekosten onder de loepBewoners Overleg Tannhauserdreef gebruikt de macht van het getalInvesteren in goede verhoudingenHuurdersvereniging La Grande Cour maakt werk van de Overlegwet

6. LeefbaarheidBewonerscommissie Berkelpark is actievoerder en overlegpartij tegelijkInvesteren in persoonlijke contacten loont

7. Tips voor bewonerscommissies en huurdersorganisatiesTips voor bewonerscommissiesTips voor huurdersorganisaties

Bijlagen1. Modelreglement voor een bewonerscommissie

1

1. INLEIDING

(introtekst)

Bewonerscommissies vormen de basis van het huurderswerk. In dit inleidende hoofdstuk leggen we uit wanneer we van een ‘bewonerscommissie’ spreken en welke rechten een bewonerscommissie heeft op grond van de Overlegwet. Ook gaan we in op het grote belang van een goede relatie tussen de overkoepelende huurdersorganisatie en de bewonerscommissies.

Basis van het huurderswerk

Bewonerscommissies vormen de basis van het huurderswerk. Door de schaalvergroting bij de verhuurders beginnen de overkoepelende en centrale huurdersorganisaties op een steeds hoger schaal- en abstracter beleidsniveau te werken. Terwijl de bewonerscommissie te maken heeft met de dagelijkse huurzaken zoals het onderhoud, de energiezuinigheid, het woonklimaat en de huurprijzen en servicekosten van en in een woningcomplex, praat de centrale huurdersorganisatie met de verhuurder over onderwerpen als het meerjareninvesteringsprogramma, de verkoop van huurwoningen en het meerjarenonderhoudsbeleid. Beide niveaus – praktijk en beleid – hebben uiteraard alles met elkaar te maken, reden waarom de verbinding tussen het werk van de huurdersorganisatie met dat van de bewonerscommissies steeds meer aandacht verdient. Dit vraagstuk speelt overigens ook bij verhuurders. Steeds meer verhuurders weten de kritische betrokkenheid van bewonerscommissies te waarderen en willen dat graag ondersteunen. Hoe dat moet, ook in relatie tot het faciliteren van de centrale huurdersorganisatie, is bij veel verhuurders nog niet uitgekristalliseerd. Niet zelden blijft het steken in de directeur die aan de woonconsulent de opdracht geeft: ‘doe jij de bewonerscommissies even’.

In dit achtste en laatste deel van het Handboek Huurdersorganisaties behandelen we aan de hand van een aantal concrete praktijkvoorbeelden hoe bewonerscommissies succesvol kunnen opereren. Daarbij komt tevens aan de orde hoe bewonerscommissies en de overkoepelende huurdersorganisatie op een goede manier met elkaar kunnen samenwerken. Eerst moeten we echter de term ‘bewonerscommissie’ nader definiëren. Waarover praten we als we het hebben over een ‘bewonerscommissie’? Wat zijn hun rechten en wat is nodig om daar zo optimaal mogelijk gebruik van te kunnen maken?

Wat is een bewonerscommissie?

Met een bewonerscommissie wordt een groep actieve huurders bedoeld die de belangen behartigt van alle huurders van één of meer dicht bij elkaar gelegen woningcomplexen. Meestal zijn dat de woningcomplexen van één verhuurder, maar dat hoeft niet. Vanwege de binding aan één of meerdere complexen kunnen we beter spreken van ‘complexgebonden organisaties’. Bij woningcorporaties worden die doorgaans inderdaad bewonerscommissies genoemd, maar de huurders van complexen van commerciële verhuurders verenigen zich haast altijd in een huurders- of bewoners(belangen)vereniging. Wat dan bij woningcorporaties de (centrale) huurdersvereniging heet, heet bij een commerciële verhuurder bijvoorbeeld het Vesteda-platform. Vandaar dat de term ‘complexgebonden organisatie’ de lading beter dekt

2

dan ‘bewonerscommissie’. Voor het gemak hanteren we in dit deel van het Handboek echter toch het begrip ‘bewonerscommissie’. Bewonerscommissies zijn er in de praktijk in vele soorten en maten. Vaak ontstaan ze als de verhuurder voor een complex ingrijpende plannen heeft, zoals renovatie, sloop, ingrijpende energiebesparende maatregelen of een verandering in het toewijzingsbeleid. De huurders voelen dan een duidelijke urgentie zich te verenigen om invloed te krijgen op de plannen van de verhuurder. Afhankelijk van de reikwijdte daarvan (denk aan een grootschalige wijkvernieuwing) bestaan deze commissies soms uit de huurders van meerdere verhuurders. Doordat ze hun oorsprong vinden in concrete gebeurtenissen hebben ze vaak een tijdelijk karakter. Andere commissies hebben een structureel karakter en voeren regelmatig overleg met de verhuurder over de lopende zaken in een complex of complexen. Deze ‘complexcommissies’ verenigen dan de huurders van slechts één verhuurder. Verder zijn er nog bewonerscommissies die meer aan een buurt zijn verbonden en daar bijvoorbeeld activiteiten ontwikkelen om de leefbaarheid en het onderling contact tussen de buurtbewoners te bevorderen. Deze buurt(activiteiten)commissies bestaan soms uit de huurders van meerdere verhuurders.

Overeenkomstig aan alle bewonerscommissies is dat ze bestaan uit vrijwilligers. Hun capaciteiten en ambities bepalen in hoge mate wat de commissies doen en kunnen bereiken. Ook de relatie met de overkoepelende (centrale) huurdersorganisatie speelt hierin een belangrijke rol. In de meest ideale situatie vinden de geluiden, ervaringen en meningen van de bewonerscommissies optimaal hun weg in het beleid van de huurdersorganisatie. Omgekeerd biedt de huurdersorganisatie maximale ondersteuning aan het werk van de bewonerscommissies, zodat deze in hun dagelijks werk betere resultaten kunnen bereiken. Hoe deze relatie zo goed mogelijk vorm krijgt, is een belangrijk thema in dit deel van het Handboek.

De rechten van bewonerscommissies

De rechten van bewonerscommissies zijn geregeld in de Overlegwet. Deze is al uitvoerig aan de orde gekomen in deel 4 van het Handboek Huurdersorganisaties. Daarnaast heeft de Woonbond een aparte brochure over de Overlegwet. We beperken ons daarom hier tot de hoofdlijnen die specifiek gelden voor bewonerscommissies. Onder een ‘bewonerscommissie’ verstaat de Overlegwet een commissie die de belangen behartigt van de huurders van een specifiek wooncomplex van 25 of meer woningen. Er is hierbij geen verschil tussen de huurders van een woningcorporatie en die van een commerciële verhuurder. Beiden hebben volgens de Overlegwet dezelfde rechten. Dit houdt concreet in dat bewonerscommissies geïnformeerd moeten worden en overleg moeten kunnen voeren over alle aan het woningcomplex gebonden zaken die voor hen van belang zijn. De verhuurder mag maatregelen op deze gebieden pas uitvoeren als de bewonerscommissie minimaal zes weken de tijd heeft gekregen daarover met de verhuurder overleg te voeren en een schriftelijk advies uit te brengen. Als de verhuurder het advies van de bewonerscommissie niet of maar gedeeltelijk wil opvolgen, moet hij dat binnen veertien dagen schriftelijk en gemotiveerd aan de bewonerscommissie laten weten. De verhuurder is niet verplicht een advies op te volgen.

Om aanspraak te kunnen maken op bovengenoemde rechten, moet een bewonerscommissie aan de verhuurder aannemelijk maken dat ze voldoende representatief is voor haar achterban. Daarvoor stelt de Overlegwet aan bewonerscommissies drie voorwaarden:

3

de bewonerscommissie houdt de huurders in een complex of complexen op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij de standpuntbepaling;

de bewonerscommissie schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, waarin het bestuur verantwoording aflegt over de activiteiten in het afgelopen jaar en haar plannen voor het volgende jaar bespreekt en vaststelt;

de bewonerscommissie stelt alle huurders van de woningen in het complex of de complexen waarvan zij de belangen behartigt in staat zich bij haar aan te sluiten.

Verhuurders verschillen in de ‘strengheid’ waarmee ze de representativiteit van bewonerscommissies beoordelen. Een bewonerscommissie hoeft, om aanspraak te kunnen maken op de rechten uit de Overlegwet, niet een officiële rechtsvorm (stichting of vereniging) te hebben en dus ook niet een bestuur met een voorzitter, secretaris en penningmeester. Toch is het in de praktijk verstandig wel een rechtsvorm te hebben met een bestuur, omdat de daaraan verbonden ‘rechten en plichten’ (zie deel 5 van het Handboek Huurdersorganisaties over Het bestuur) het makkelijker maken om aan de verhuurder aannemelijk te maken dat de bewonerscommissie representatief is. Als de verhuurder dat ook vindt, moet hij er voor zorgen dat de commissie de werkzaamheden die met haar taak verband houden goed kan verrichten. Dat doet de verhuurder door faciliteiten en/of een financiële tegemoetkoming te verstrekken. In de praktijk gebeurt dit vaak via de centrale huurdersorganisatie, maar het kan ook rechtstreeks.

Leeswijzer

Dit achtste deel van het Handboek Huurdersorganisaties heeft in hoge mate een praktische inslag. We beschrijven een aantal voorbeelden van bewonerscommissies die in hun werk goede resultaten bereiken. Daarbij besteden we ook, voor zover relevant, aandacht aan wat de centrale huurdersorganisatie voor de bewonerscommissie heeft betekend. De voorbeelden hebben betrekking op onderwerpen waarmee veel bewonerscommissies te maken hebben: de dreiging met sloop van hun complex, renovatie en energiebesparende maatregelen, het gevecht tegen te hoge huurprijzen en servicekosten, de organisatie in een gemengd complex en de leefbaarheid in de buurt. In het afsluitend hoofdstuk verzamelen we een aantal tips voor bewonerscommissies om succesvoller te kunnen opereren en voor huurdersorganisaties om hen daarbij te helpen. We vervolgen dit deel van het Handboek echter eerst met een kort overzicht van de algemene thema’s die voor iedere bewonerscommissie van belang zijn. Deze thema’s komen ook uitgebreid aan de orde in de overige delen van het Handboek, reden waarom we in veel gevallen volstaan met een verwijzing. In de bijlage vindt u een modelreglement voor een bewonerscommissie.

4

2. BELANGRIJKE THEMA’S VOOR BEWONERSCOMMISSIES

(introtekst)

Een goed functionerende bewonerscommissie heeft oog voor een aantal zaken: een goed bestuur en reglement, haar representativiteit, de financiën, haar deskundigheid en het contact met de achterban. Dit hoofdstuk gaat kort in op deze onderwerpen, met een verwijzing voor meer informatie naar andere delen van het Handboek Huurdersorganisaties.

Een goed bestuur en reglement

Een bewonerscommissie is gebaat bij een goed bestuur. Een bestuur bestaat normaal gesproken uit minimaal drie leden: voorzitter, penningmeester en secretaris. De voorzitter gaat over het algemene functioneren van de bewonerscommissie en is het gezicht naar buiten. De penningmeester beheert de financiën, de secretaris verzorgt de administratie, de post en de eventuele verslaglegging van de bewonerscommissie. De functies van penningmeester en secretaris zijn, bij gebrek aan voldoende bestuursleden, vaak in één persoon verenigd. Naast een bestuur kan een bewonerscommissie ook een reglement opstellen waarin het reilen en zeilen van en de besluitvorming binnen de commissie wordt vastgelegd. Dit reglement fungeert voor het bestuur als het ‘spoorboekje’ voor zijn werk. Een goed bestuur probeert zo representatief mogelijk te zijn voor de achterban die het vertegenwoordigt. Als in een complex dus bijvoorbeeld veel jongeren of allochtonen wonen, zouden die ook in het bestuur moeten zijn vertegenwoordigd. Een bewonerscommissie hoeft volgens de Overlegwet, anders dan de overkoepelende huurdersorganisatie, geen rechtsvorm te hebben, al kan dat in de praktijk wel voordelen hebben. Zo kan een vereniging of stichting namens de huurders die zij vertegenwoordigt een procedure voeren. Een bewonerscommissie zonder rechtsvorm kan dat niet.

Over het besturen van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie, en de mogelijkheden van en eisen aan een rechtsvorm, leest u meer in deel 5 van het Handboek Huurdersorganisaties over ‘Het bestuur’. Voor een modelreglement van een bewonerscommissie verwijzen we naar bijlage 1 van dit deel van het Handboek.

Representativiteit

Om een echte vuist te kunnen maken, moet de bewonerscommissie representatief zijn voor haar achterban. Als de commissie onvoldoende aannemelijk kan maken dat haar standpunt wordt gedragen door (de meerderheid van) de huurders die ze vertegenwoordigt, heeft de verhuurder een wapen in handen om de commissie niet serieus te nemen. De Overlegwet (zie hoofdstuk 1) bevat een aantal bepalingen die zouden moeten garanderen dat een bewonerscommissie representatief is. Het hebben van een rechtsvorm hoort daar niet bij. Om de representativiteit extra aannemelijk te maken, adviseert de Woonbond ook aan bewonerscommissies om een vereniging op te richten. Verenigingen hebben leden, die bovendien een bescheiden contributie betalen waardoor de bewonerscommissie over enige financiële middelen beschikt. Als de bewonerscommissie vindt dat het oprichten van een vereniging te veel rompslomp met zich meebrengt, kan ze ook andere manieren gebruiken om

5

haar representativiteit te benadrukken, bijvoorbeeld een goed contact met de achterban (zie verderop in dit hoofdstuk).

Voor meer informatie over de eventuele rechtsvorm van een bewonerscommissie kunt u terecht in deel 5 van het Handboek Huurdersorganisaties over ‘Het bestuur’. Het contact met de achterban wordt behandeld in deel 2 over ‘De toekomst’ en deel 3 over ‘Communicatie’ .

Financiën

Er zijn zes zaken waarvoor het nodig kan zijn dat een bewonerscommissie over eigen financiële middelen beschikt: het hebben van een eigen (vergader)ruimte, het uitbrengen van een bewonersblad of nieuwsbrief voor de overige huurders, deskundigheidsbevordering, het voeren van actie, het geven van vergoedingen aan de vrijwilligers die zich voor de bewonerscommissie inzetten en het inhuren van advies. Anders dan de overkoepelende huurdersorganisatie hebben bewonerscommissies volgens de Overlegwet in beginsel geen recht op een vergoeding door de verhuurder. Wel is de verhuurder verplicht een bewonerscommissie zodanig te faciliteren dat ze haar werk goed kan doen. De wet laat in het midden hoe dat gebeurt. Mogelijkheden zijn bijvoorbeeld het kosteloos kunnen kopiëren van vergaderstukken, beschikbaar stellen van een ruimte in het wijkkantoor van de verhuurder voor vergaderingen of toch het verstrekken van een vergoeding. De Woonbond en Aedes hebben in februari 2010 samen een aanbeveling opgesteld voor de financiering van huurdersorganisaties. Daarin staat dat ook bewonerscommissies een vergoeding moeten krijgen. Bewonerscommissies kunnen deze aanbeveling gebruiken in het overleg met de verhuurder over de manier(en) waarop hun werk wordt gefaciliteerd. Een dergelijke aanbeveling bestaat overigens niet voor commerciële verhuurders.

Meer informatie over de financiering van het werk van huurdersorganisaties en bewonerscommissie is te vinden in deel 6 van het Handboek Huurdersorganisaties over ‘Het geld’.

Deskundigheid

Hoe deskundiger een bewonerscommissie zich in het overleg met of de acties tegen de verhuurder weet op te stellen, hoe groter de kans dat ze haar doel(en) bereikt. Een bewonerscommissie zou deskundig moeten zijn op drie gebieden: de inhoud.

Bewonerscommissies ontstaan vaak als er een concreet conflict is met de verhuurder over bijvoorbeeld onderhoud, een renovatieplan of wijzigingen in de servicekosten. Om de verhuurder goed van repliek te kunnen dienen, moet een bewonerscommissie kennis hebben van de wetgeving op deze gebieden en moet ze in staat zijn een goed oordeel te vellen over wat de verhuurder voorstelt op het gebied van bijvoorbeeld onderhoud en renovatie;

manieren om je recht te halen.Een bewonerscommissie moet de wegen kennen om haar recht of gelijk te halen. Welke mogelijkheden biedt de wetgeving, hoe beïnvloed je de lokale politiek en welke actiemiddelen kun je inzetten?

onderhandelen.

6

De Overlegwet geeft ook aan bewonerscommissies zodanige rechten dat veranderingen in het complex in de praktijk vaak tot stand komen na overleg tussen de verhuurder en de huurders. Vaak wordt daarbij ook onderhandeld. Onderhandelen is een vak apart. Hoe beter een bewonerscommissie dit vak in de vingers heeft, hoe groter de kans op een goed onderhandelingsresultaat.

Een bewonerscommissie kan haar deskundigheid vergroten door bijvoorbeeld cursussen te volgen bij het Woonbond Kennis- en Adviescentrum en door de vakliteratuur bij te houden, bijvoorbeeld Woonbondig. Maar er zijn ook tal van manieren om de deskundigheid elders te halen, bijvoorbeeld bij de consulent van de Woonbond of de overkoepelende huurdersorganisatie. Bij conflicten over bijvoorbeeld onderhoud of renovatie kan de bewonerscommissie ook aandringen op het laten uitvoeren van een (door de verhuurder te betalen) onafhankelijk onderzoek door een deskundig bureau.

Meer informatie over de manieren om je recht of gelijk te halen, is te vinden in deel 7 van het Handboek Huurdersorganisaties over ‘Het recht’. Het onderhandelen komt aan de orde in deel 4 over ‘Het overleg’.

Contact met de achterban

De kracht van een bewonerscommissie staat of valt met het draagvlak onder de achterban. Om dat draagvlak zo groot mogelijk te maken en op peil te houden, is het van groot belang dat de bewonerscommissie haar achterban zo goed mogelijk betrekt bij haar activiteiten en ook op de hoogte houdt van de resultaten van haar werk. Er zijn tal van manieren om de huurders in het complex of de complexen te betrekken. Dat kan bijvoorbeeld via enquêtes of een bijeenkomst. Voor het informeren bestaan middelen als een nieuwsbrief of de sociale media (bijvoorbeeld Twitter). Een bewonerscommissie moet er rekening mee houden dat veel van de traditionele middelen om contact te houden met de achterban voor steeds meer groepen huurders niet voldoen. Bij mensen met een allochtone achtergrond werkt een persoonlijke benadering bijvoorbeeld vaak beter dan een officiële en onpersoonlijke uitnodiging voor een bewonersavond. Jongeren hebben weinig zin om te vergaderen, maar gaan liever concreet aan de slag. Ook lezen ze geen brief van de bewonerscommissie, maar volgen ze wel de berichten via de sociale media op internet.

Voor meer informatie over het goed communiceren met de eigen achterban verwijzen we naar deel 3 van het Handboek Huurdersorganisaties over ‘Communicatie’. In deel 2 over ‘De toekomst’ staat veel te lezen over nieuwe vormen van participatie van de achterban.

7

3. SLOPEN OF NIET?

(introtekst)

Sloopplannen van de verhuurder zijn in de praktijk vaak de aanleiding voor bewoners om een bewonerscommissie op te richten. In dit hoofdstuk komen drie voorbeelden aan bod van commissies die daarbij succes boekten. De bewonerscommissies in Haarlem en Utrecht wisten de sloop te voorkomen, die in Den Haag kreeg gedaan dat bij de sloop een heel goed sociaal plan wordt gehanteerd.

Goed sociaal plan voor De Vergeten Driehoek

Scheuren in de muren, schimmel, ongedierte, gaten in kozijnen, lekkages, slechte bedrading, bouwvallige balkons, torenhoge stookkosten en slecht beheerde binnenterreinen. De bewoners van de 492 vooroorlogse portiekwoningen in de complexen Nuts 1 en 2 in de Haagse Schilderswijk voelden zich met recht vergeten toen ze begin zomer 2010, naar aanleiding van een buurtbezoek van de Haagse SP, een actiecomité startten om de verhuurder Haag Wonen wakker te schudden. De huurders dienden twintig aanvragen in voor huurbevriezing of –verlaging bij de Huurcommissie. Omdat ze er ook honderd hadden kunnen indienen, die ze waarschijnlijk allemaal zouden winnen, kwam Haag Wonen in beweging. In september kwam de corporatie met een voorstel om in de complexen groot onderhoud te doen en HR-ketels en dubbelglas te plaatsen. Volstrekt onvoldoende om alle problemen op te lossen, vonden de bewoners. Ze trokken daarom eind oktober met honderden tegelijk in een protestmars naar het hoofdkantoor van de corporatie. Met de uitkomst van een grote bewonersenquête in de hand, lieten ze de directie weten niet akkoord te gaan met het onderhoudsvoorstel.

Haag Wonen wilde daarop in gesprek gaan met de bewoners, die dan wel eerst als bewonerscommissie moesten worden erkend door de Huurdersvereniging Haag Wonen. Dat gebeurde nadat het actiecomité in de buurt vierhonderd handtekeningen ophaalde. Sindsdien komt de bewonerscommissie eens in de zes weken bijeen en voert ze geregeld overleg met Haag Wonen. Toen deze na de uitkomsten van een technisch onderzoek in maart 2011 alsnog besloot tot sloop, de geplande onderhoudsinvesteringen introk en een jaarlijkse huurverhoging wilde doorvoeren, zegde de commissie het vertrouwen in de corporatie op. Ze viel terug op actievoeren onder het motto ‘½ huis = ½ huur’. Nog geen twee weken later kreeg de bewonerscommissie vrijwel al haar eisen ingewilligd en werd er een akkoord gesloten met Haag Wonen. Dat werd in september 2011 omgezet in een sociaal plan dat volgens Ahmed Ben Yahya, voorzitter van de bewonerscommissie, uniek is in Nederland. ‘Ondanks dat het moment van sloop nog niet bekend is en het gebied nog niet tot actiegebied is aangewezen, krijgen bewoners die nu al willen verhuizen alvast een verhuiskostenvergoeding. Ook heeft Haag Wonen de aangekondigde huurverhoging teruggedraaid en toegezegd tot de sloop de huren niet meer te verhogen. Verder hebben de bewoners van de slechtste woningen in Nuts 2 vanaf 1 juli 2011 een huurverlaging gekregen van 50% en die van de woningen in Nuts1 een verlaging van 20%. We zijn over deze afspraken heel tevreden, ook al hebben we op sommige punten natuurlijk een compromis moeten sluiten. We gaan nu met Haag Wonen in gesprek over een beheerplan. Doel daarvan is om de leefbaarheid in het complex in de komende jaren tot de sloop in stand te houden. Dan gaat het dus bijvoorbeeld ook over de vraag aan wie de leegkomende woningen nog worden verhuurd.’

8

Ahmed vertelt dat De Vergeten Driehoek veel steun heeft gehad aan de Huurdersvereniging Haag Wonen. De vereniging gaf de bewonerscommissie veel adviezen op het gebied van het huurrecht, zodat de huurders veel beter voorbereid naar de Huurcommissie konden stappen. Ook ondersteunde de vereniging de bewonerscommissie in alle overleggen met Haag Wonen. ‘Soms speelde ze ook een bemiddelende rol’, aldus Ahmed. ‘Maar voorop stond dat ze altijd aan onze zijde stond. En ze heeft ons een klein budget verstrekt om onze actiemiddelen te kunnen betalen.’De voorzitter van de bewonerscommissie concludeert dat het belangrijk is om nooit je doel uit het oog te verliezen. ‘Anders loop je het risico dat je alleen maar zit te praten. Je moet weten wat je standpunten zijn, een lange adem hebben en durven met de vuist op tafel te slaan. Soms moet je als bewoners echt om aandacht schreeuwen. Want als er ergens een conflict ontstaat en niemand er wat aan doet, wordt het alleen maar erger.’

Politieke strijd tegen sloop heeft succes

De bewoners van 43 eengezinswoningen in de Gouwstraat en Graafschapstraat in Haarlem schrokken zich in augustus 2007 rot. Woningcorporatie Elan Wonen presenteerde een plan waarin hun woningen gesloopt zouden worden om plaats te maken voor een grote nieuwbouwontwikkeling in de Zuidstrook van de Slachthuisbuurt. ‘We werden officieel uitgenodigd voor een gesprek en daarbij werd verteld dat we konden kiezen tussen een plan A en plan B’, vertelt Marijke Diel. ‘Toen gingen bij mij de haren al rechtop staan. Hoezo kiezen bij zulke grote belangen?’Buurvrouw Rita Leeflang organiseerde samen met Marijke meteen een handtekeningenactie waaruit bleek dat ruim 80% van de bewoners tegen de sloop was. Daarna begon een half jaar durende strijd om het sloopplan van tafel te krijgen. Rita en Marijke richtten met drie andere bewoners een bewonerscommissie op. Deze concentreerde zich vanaf het begin op het beïnvloeden van de lokale politiek. ‘We gingen bij alle raadsfracties langs en hebben twee wethouders, ambtenaren en tal van raadsleden uitgenodigd om bij ons op bezoek te komen, met de krant erbij’, vertelt Marijke. ‘We hebben hen ontvangen in onze huiskamers, niet alleen bij mij en Rita, maar ook bij andere bewoners in de buurt. We zorgden er steeds voor dat we onze zaak goed hadden gedocumenteerd. Het was een hele organisatie.’

Eerste resultaat van het benaderen van de lokale politiek was dat de gemeenteraad Elan Wonen verplichtte voortaan met de bewoners van de 43 woningen te praten over de voortgang. Om in het overleg steeds goed beslagen ten ijs te komen, haalde de bewonerscommissie overal informatie vandaan. ‘We begrepen eigenlijk niet waarom onze woningen tegen de vlakte moesten’, aldus Marijke. ‘Het zijn mooie vooroorlogse woningen met grote achtertuinen van de Haarlemse architect Sevenhuijsen. Maar via via kwamen we erachter dat de huizen onder andere weg moesten om een parkeergarage met supermarkt te kunnen bouwen. Het ging dus klaarblijkelijk ook om keiharde economische belangen. Door met iedereen te praten die ons informatie kon geven, kregen we steeds beter door hoe het politieke spel wordt gespeeld.’De strijd keerde ten goede toen Elan Wonen alle bewoners voor individuele gesprekken uitnodigde. Marijke vertelt dat de bewonerscommissie dat niet zag zitten. ‘Mensen zijn in het algemeen goed van vertrouwen en we waren bang dat Elan Wonen hen zou gaan paaien met beloftes of hen op het verkeerde been zou zetten. Daarop hebben we in het overleg met de projectleider geëist ons te vertellen wat in die gesprekken aan de orde zou komen. Daaruit

9

bleek dat er dingen zouden worden gevraagd die je normaliter pas mag vragen als het sloopbesluit eenmaal vaststaat, bijvoorbeeld over het inkomen en over waar je dan wil wonen. Toen dat bekend werd, heeft de gemeenteraad Elan Wonen teruggefloten. Daarop heeft het gemeentebestuur in februari 2008 de sloop teruggedraaid.’

De bewonerscommissie bestaat nog steeds, vertelt Marijke. ‘We hebben destijds met Elan Wonen afgesproken dat wij op de hoogte worden gesteld wanneer er belangrijke zaken spelen die de bewoners aangaan.’ Terugkijkend constateert ze dat de strijd tegen de sloop veel energie heeft gekost en stress heeft opgeleverd. ‘Ik was er de helft van de week mee bezig. Niet alleen met het steeds weer praten met onze medebewoners, maar ook met het overal weghalen van informatie en de acties richting de politiek. We moesten ook zelf politiek bedrijven en dat was erg spannend. De strijd heeft ontzettend veel werk met zich meegebracht, maar we hebben er veel van geleerd.’

Zeven jaar strijd in Lombok: geen sloop, maar renovatie

Op zaterdag 5 september 2009 sprak Johan Klinkenberg, directeur van woningcorporatie Bo-Ex, het verlossende woord: de 59 woningen aan de Surinamestraat, Paramaribostraat, Madoerastraat en Bataviastraat in de Utrechtse wijk Lombok worden niet gesloopt. Hij zei dit tijdens de viering van 100 jaar volkshuisvesting in Utrecht, toen ook het bewuste ‘complex 501’, het eerste sociale woningbouwcomplex in Utrecht, 100 jaar oud was. Met de toezegging kwam er een voorlopig eind aan ruim vijf jaar strijd van de Bewonersvereniging Jaffa. Twee jaar later ligt er een renovatieplan dat tijdens het schrijven van dit deel van het handboek nog ter goedkeuring voorlag aan de huurders. Afspraak is dat het plan doorgaat als 70% of meer van de huurders vóór stemt. De geschiedenis van Bewonersvereniging Jaffa begint in mei 2004. Bo-Ex heeft net bekend gemaakt de 59 woningen te willen slopen. Ze zijn te slecht, vindt de corporatie. Dat vinden de bewoners niet. Volgens hen zijn de woningen bouwkundig nog in goede staat, wel is het onderhoud verwaarloosd. Ze komen in actie tegen de sloopplannen en doen dat vanaf het begin met een opvallend grote deskundigheid. Binnen acht maanden bereikt de bewonerscommissie een akkoord met Bo-Ex over een ‘startdocument’. Daarin staat dat de wensen van de bewoners een grote rol zullen spelen bij de besluitvorming, dat er behalve sloop ook andere toekomstmogelijkheden zijn voor het complex en dat alle mogelijkheden serieus zullen worden onderzocht. Dat gebeurt in een onafhankelijk bouwkundig onderzoek, dat door Bo-Ex wordt betaald. Verder betaalt de corporatie een bewonersonderzoek, waarin alle huurders kunnen aangeven wat hun wensen zijn. Beide onderzoeken versterken de positie van Jaffa. Het bewonersonderzoek geeft aan dat 85% van de huurders tegen sloop is. Omdat op stedelijk niveau is afgesproken dat sloop niet doorgaat als een beduidende meerderheid van minimaal 60% van de bewoners tegen is, kan Bo-Ex de sloop niet langer juridisch afdwingen. Later laat het bouwkundig onderzoek zien dat complex 501 veel beter is dan Bo-Ex veronderstelt. De corporatie laat vervolgens een verbeterplan opstellen waaruit een huurverhoging rolt van gemiddeld 160 euro. Ook dat wordt door de huurders onderuit gehaald. Glashard toont Jaffa aan dat veel ingrepen ten onrechte zijn ingeboekt als verbetering, terwijl het in de praktijk om onderhoud gaat waarvoor geen huurverhoging mag worden gevraagd. En dan wordt het september 2009 als Bo-Ex definitief laat weten dat sloop van de baan is. Daarna volgen er nog lange en slepende onderhandelingen die uiteindelijk uitmonden in een uitgewerkt renovatieplan, een sociaal plan en een huurverhoging per woning. Deze bedraagt voor de benedenwoningen gemiddeld €

10

84,56 en voor de bovenwoningen € 104,56. Als de huurders akkoord gaan, volgt de tijdelijke herhuisvesting in wisselwoningen, waarna de renovatie kan starten.

Secretaris Michel Post vertelt dat de bewonerscommissie tevreden is over het renovatieplan, ook al moesten er concessies worden gedaan zoals het instemmen met mechanische ventilatie, een verbetering die ruim een kwart van de huurverhoging uitmaakt. Michel bevestigt dat de bewonerscommissie vanaf het begin sterk heeft ingezet op een deskundige inbreng als gelijkwaardige partij. Voorzitter Bertus Damen van Jaffa werkte ooit zelf bij de voormalige corporatie Jaffa, Michel is afkomstig uit de kraakbeweging in Amsterdam. Hij is gewend te onderhandelen en weet hoe en op welk moment actiemiddelen moeten worden ingezet. Regelmatig wist de bewonerscommissie, door slim de publiciteit te bespelen, de woningcorporatie in de verdediging te dringen. ‘We ontdekten bijvoorbeeld dat in één van de huizen Marco van Basten is geboren. Hij was toen nog coach van het Nederlands elftal. Ik vertelde dat aan een journalist van het Algemeen Dagblad en dat leverde een artikel op met als kop ‘Sloopkogel bedreigt geboortehuis Marco van Basten’. Tal van bladen namen het over en veel mensen kwamen hier kijken om te zien hoe heilige grond werd onteerd. Terwijl er helemaal niks te zien was.’ Jaffa zocht ook bondgenoten bij andere bewonerscommissies die te maken hadden met herstructurering. ‘Daar hadden we een eigen overleg mee en dat was erg leuk en leerzaam. We hadden vaak te maken met dezelfde mensen bij Bo-Ex en konden dus uitwisselen wat zij tegen de verschillende commissies zeiden’, aldus Michel. Later zocht Jaffa ook steun bij de overkoepelende huurdersorganisatie STOK. Die leverde vooral kennis over wat Bo-Ex met haar partners in Utrecht zoal had afgesproken, bijvoorbeeld over de rechten van bewonerscommissies en het beleid van Bo-Ex voor energiebesparing. Deze kennis werd met Jaffa gedeeld, die Bo-Ex daar vervolgens in het overleg op kon aanspreken.

Michel erkent overigens wel moe te zijn na zeven jaar strijd. En ook al liggen er nu mooie plannen op tafel, de zorgen blijven. Wat gebeurt er als de renovatie toch nog lang op zich laat wachten en bewoners hun heil elders zoeken? ‘Op dit moment is de sociale cohesie echter nog groot’, besluit Michel. ‘Het blijkt ook dat de meeste bewoners na de renovatie in het complex willen terugkeren, meer dan in andere complexen. Daar zijn we trots op.’

11

4. ENERGIEBESPARING EN RENOVATIE

(introtekst)

Met de stijgende kosten van gas en licht wordt energiebesparing in woningcomplexen steeds urgenter. In dit hoofdstuk behandelen we twee voorbeelden van bewonerscommissies die het na veel strijd voor elkaar kregen dat hun verhuurder energiebesparende maatregelen doorvoerde. Aan bod komt ook een bewonerscommissie die na zeventien jaar eindelijk de lift kreeg die ze graag wilde.

Grootste flat van Nederland krijgt energiebeurt

Met maar liefst 728 appartementen is de L-flat in Zeist de grootste flat in Nederland. Gebouwd in 1968 mankeerde er veertig jaar later veel aan het gebouw, zodanig dat er op een bepaald moment sprake was van sloop. Omdat onderzoek uitwees dat de flat nog zeker vijftien tot twintig jaar mee kon, koos de verhuurder, woningbouwvereniging de Kombinatie, voor behoud. De bewonerscommissie kreeg een zware stem in de verbetering van de flat, zeker nadat ze in februari 2010 de Energiebus van de Woonbond liet langskomen. Gigi Bewier, voorzitter van de bewonerscommissie, vertelt dat bij dat bezoek op energiegebied tal van tekortkomingen aan het licht kwamen. ‘In het ketelhok beneden in de flat stonden nog twee verouderde ketels, die enorme hoeveelheden gas verstookten. De flat was totaal niet geïsoleerd en alle woningen hadden nog enkelglas. We stookten bovendien collectief, waardoor er voor mensen geen prikkel was zuinig aan te doen. Als het in de winter te warm werd, zetten mensen gewoon de deuren of ramen open. En als het te koud was, ging de thermostaat naar 30 graden. Dat is natuurlijk niet eerlijk.’

Het rapport van de Energiebus speelde volgens Gigi een belangrijke rol in de latere verbeterplannen voor de L-flat, al reageerde de Kombinatie zuinigjes dat de uitkomsten spoorden met de ideeën die ze zelf al had over de flat. ‘Vooruit dan maar, daar doen we niet moeilijk over’, constateert Gigi. ‘Feit is dat de Kombinatie daarna op alle fronten rekening heeft gehouden met onze wensen en eisen. De bewonerscommissie werd echt overal bij betrokken. Maar wij wisten als bewoners natuurlijk ook als beste wat er aan de flat mankeerde en wat er verbeterd kon worden.’Op de verlanglijst van de bewonerscommissie van de L-flat stond onder meer de vervanging van al het enkelglas door dubbelglas, het verkleinen van de ramen die vroeger van vloer tot plafond liepen en de installatie van individuele meters zodat iedereen op het eigen stookgedrag kan worden afgerekend. Verder kregen de bewoners zestien nieuwe liften. ‘Er waren nogal wat liften kapot nadat Jack de Knipper een paar jaar geleden de kabels had doorgesneden. Van die liften waren geen nieuwe onderdelen meer te krijgen. Aanvullend wilden we ook trapliften om de zeven treden tussen de begane grond en het eerste niveau te overbruggen. Dan hoeven invaliden en bewoners met rollators en scootmobielen niet meer via de kelderingang de flat binnen te gaan. Aanvankelijk wilde de Kombinatie maar in twee van de acht portieken trapliften, maar toen zeiden we: overal of nergens’, vertelt Gigi. ‘Dat is dus overal geworden. Verder is al het asbest dat kwaad kon uit het gebouw verwijderd. Dat was trouwens het enige dat een behoorlijke impact had op de flat. Er waren nogal wat mensen die daar bang voor waren.’

12

De bewonerscommissie en de Kombinatie kwamen overeen de Woonlastenborg toe te passen. Deze landelijke afspraak tussen de Woonbond en Aedes houdt in dat de gemiddelde huurverhoging per woning in een complex na het doorvoeren van energiebesparende maatregelen lager moet zijn dan de gemiddelde verlaging van de energielasten, zodat een bewoner er financieel gemiddeld op vooruit gaat. De huurverhoging in de L-flat bedraagt gemiddeld € 28, de verwachte verlaging van de energielasten is hoger. Door de ingrepen gaan de woningen van energielabel G naar B (soms C).Als we Gigi spreken, vertelt ze dat de dag na het interview op 5 oktober het gas weer wordt aangesloten. ‘We hebben de laatste weken wel in de kou gezeten. Maar ook daarvoor had de Kombinatie een goede oplossing bedacht. Bewoners die dat wilden, konden allemaal een kacheltje huren. Daar is dankbaar gebruik van gemaakt.’

Groningse Spicaflat eindelijk geïsoleerd

Tocht, kou, vochtige muren, bewoners die in de winter sommige delen van de woning niet konden gebruiken omdat het er te koud was. Of die met dikke sokken en dikke vesten aan het gasverbruik nog enigszins in de hand probeerden te houden. De isolatie van de 64 appartementen in de Spicaflat in Groningen schoot duidelijk tekort. De verhuurder, woningcorporatie Nijestee, wilde er jarenlang niks aan doen, totdat de bewonerscommissie de Energiebus van de Woonbond liet komen en de pers erbij haalde. Toen ging Nijestee alsnog overstag. Eind 2011 is de flat geïsoleerd en is in de appartementen meteen een aantal verbeteringen doorgevoerd.

Aan de ingreep ging vijf jaar strijd vooraf. De bewonerscommissie stelde de slechte isolatie van de Spicaflat bij Nijestee aan de orde toen bleek dat er grote verschillen waren in het gasverbruik tussen de appartementen op de kopgevels en die middenin het gebouw. ‘Bewoners op de koppen van de flat verstookten soms meer dan het dubbele’, vertelt Lucas Kuiper, voorzitter van de bewonerscommissie. ‘We hebben toen bij Nijestee gedaan gekregen dat er een onderzoek kwam door energieleverancier Essent naar het energieverbruik op verschillende plaatsen in de flat. Daarin werden de verschillen in de stookkosten bevestigd, maar uit een latere meting van de woning op de bovenste etage aan de noordkant werd geconcludeerd dat de capaciteit van de radiatoren voldoende was. Bewoners moesten maar harder gaan stoken. Daar zijn wij uiteraard niet mee akkoord gegaan.’De bewonerscommissie liet daarop eind 2009 de Energiebus van de Woonbond komen. De kosten daarvan werden betaald door de Huurdersvereniging Paddepoel/Selwerd, één van de vier overkoepelende huurdersorganisaties van Nijestee. Op 25 november 2009 constateerde Onno van Rijsbergen van de Energiebus dat er inderdaad veel viel te verbeteren in de isolatie van de Spicaflat. Betrekkelijk eenvoudige maatregelen zouden al een besparing op de stookkosten kunnen opleveren van soms vijftig procent. Een slimme zet van de bewonerscommissie was om bij het bezoek van de Energiebus de stadszender van Groningen uit te nodigen. Datzelfde deed de commissie toen ze later het rapport van de Energiebus overhandigde aan directeur Woondiensten Gaaike Euwema van Nijestee. Deze kon voor de camera van OOG Tv weinig anders doen dan toezeggen dat de flat inderdaad geïsoleerd zou worden, binnen twee jaar. Het You Tube-filmpje met het bezoek van de Energiebus en de toezegging van Euwema circuleert nog steeds op internet.

Nijestee is haar toezegging nagekomen. Eind 2011 is de flat aangepakt. Lucas vertelt dat alle wensen van de bewonerscommissie zijn ingewilligd. ‘De gevels en de plafonds van de

13

bergingen op de begane grond zijn geïsoleerd, net als het dak en de borstweringen. Het enkelglas is vervangen door HR++ dubbelglas. Ook de keukens, douchecellen en toiletten in de woningen zijn verbeterd. Verder zijn de galerijen verhoogd en de toegangsdeuren van de appartementen verlaagd, zodat mensen die slecht ter been zijn geen speciale voorzieningen meer hoeven aan te vragen bij de gemeente.’De bewoners betalen voor de ingrepen een huurverhoging van vijftien euro per maand. Meer dan driekwart van de huurders ging hiermee akkoord, omdat de stookkosten met 30 tot 40% omlaag zullen gaan. Geen wonder dat het in dit geval niet nodig was om, zoals bij de L-flat in Zeist, de Woonlastenborg toe te passen. Dat de huurders van de Spicaflat er door de ingrepen financieel op vooruit zouden gaan, stond al bij voorbaat vast.

Een nieuwe lift in Nieuw-Vennep

In Nieuw-Vennep kregen de bewoners van het complex de Turfsteker in september 2010 eindelijk de lift waar ze al zeventien jaar op zaten te wachten. De Turfsteker is een appartementencomplex van vier lagen met 26 levensloopbestendige appartementen. Het werd gebouwd in 1986, met ook ruimte om een lift te plaatsen. Deze bleef wegens geldgebrek echter achterwege en de liftkoker werd dichtgemetseld. De bewonerscommissie ondernam daarna vele pogingen om de lift alsnog geplaatst te krijgen. De eerste was in 1993. Fera Heldoorn, lid van de bewonerscommissie, vertelt dat het de bewoners stak dat de iets eerder dan de Turfsteker gebouwde en vrijwel identieke flat in de buurt wel een lift had gekregen, terwijl de bewoners toch dezelfde huur betaalden. ‘Het verhaal was dat die flat bestemd was voor ouderen en die van ons voor jongeren. Maar ook de jongere mensen klagen over het ontbreken van een lift, vanwege het gesleep met de boodschappen en de kinderwagen en omdat oma niet meer op bezoek kan komen. Bovendien wonen er inmiddels vijf huishoudens ouder dan 55 jaar in ons complex.’Alle pogingen van de bewonerscommissie liepen op niets uit, zelfs niet toen de gemeente Haarlemmermeer in 1996 50.000 gulden toezegde voor de liftplaatsing. Fera werkte toentertijd bij een bouwbedrijf en vroeg offertes aan bij liftfabrikanten. Daaruit bleek dat de verhuurder met de 50.000 gulden een groot deel van de kosten zou kunnen dekken. Toch werd het voorstel voor een lift weggevaagd.

Begin 2009 besloot Fera in haar eentje een nieuwe poging te wagen de verhuurder – na enkele fusies was dat inmiddels Ymere – over te halen de lift te plaatsen. ‘Alle eerdere pogingen hadden we steeds met de hele bewonerscommissie gedaan, met z’n drieën of vieren. Nadeel daarvan was dat dan steeds een van onze leden bij de verhuurder niet in de smaak viel of op een bepaald moment net iets zei dat verkeerd werd opgevat. Daarom leek het me beter het nu eens alleen te proberen. Ik wilde het gewoon heel graag.’Fera nam contact op met Woonbond-consulent Saskia Lieon. Samen schakelden ze Ab de Groot van de Vereniging Huurders Haarlemmermeer (VHH) in. Deze huurdersorganisatie behartigt de belangen van de huurders van enkele woningcorporaties in de Haarlemmermeer. De Groot is de tweede secretaris en onderhoudt de contacten met de bewonerscommissies in een van de zes gebieden in de Haarlemmermeer. Heldoorn, Lieon en De Groot gingen praten met toenmalig wethouder Tuning. Hij schaarde zich achter het voorstel, zonder overigens net als in 1996 de portemonnee te trekken. Fera maakte verder een lijst met tien minpunten van het niet hebben van een lift. Ook wees ze er opnieuw op dat het oneerlijk was dat de huurders van de andere flat wel een lift hadden, maar dezelfde huur betaalden. Aanvankelijk wilde Ymere niet ingaan op deze argumenten, maar door vol te houden ging de corporatie na zo’n

14

drie maanden toch overstag. Ab de Groot speelde hierbij, met zijn goede contacten met de verhuurder, vooral een bemiddelende rol tussen Ymere en de bewoners.Na de instemming van Ymere duurde het nog anderhalf jaar voordat de lift op 17 september 2010 eindelijk in gebruik werd genomen. De bewoners gingen akkoord met een huurverhoging van tien euro per maand. ‘We wilden de lift zo graag dat we daarmee kunnen leven’, besluit Fera. ‘Als je iets graag wil, moet je wel eens een veer laten. We hebben er geen spijt van. De lift wordt veel gebruikt en iedereen is er heel blij mee.’

15

5. ORGANISATIE EN DE KLEINE LETTERS

(introtekst)

Soms is in een complex juridische en organisatorische fijnslijperij nodig om zaken voor elkaar te krijgen. Dit hoofdstuk behandelt twee voorbeelden van bewonerscommissies die met de wet in de hand streden tegen te hoge huurprijzen en servicekosten. Ook komen twee gemengde complexen aan bod. Hier gaat het vaak om het goed organiseren van het ingewikkelde overleg tussen de diverse partijen.

Alle servicekosten onder de loep

De Huurdersbelangenvereniging De Nieuwe Loper boekte de afgelopen jaren veel succes in het terugdringen van onredelijke huurprijzen en servicekosten. De commerciële verhuurder, de Stichting Spoorweg Pensioenfonds, moest regelmatig in het stof bijten als de huurders op dit gebied opnieuw met onweerlegbare en juridisch ijzersterke argumenten kwamen. Drijvende kracht achter de acties is Adrie van Tienen, al zo’n tien jaar betrokken bij de vereniging en sinds begin 2006 de secretaris.

De Nieuwe Loper is de bewonerscommissie van een appartementencomplex met 92 woningen, boven een winkelcentrum in Vlaardingen. De commissie verenigt 95% van de huurders. Meteen nadat Adrie secretaris werd, nam De Nieuwe Loper het puntenstelsel onder de loep. ‘Eerst deden we een steekproef onder de zeven woningtypes in het complex, daarna zijn we alle woningen gaan inventariseren’, vertelt Adrie. ‘Toen bleek dat de beheerder, die namens de verhuurder de huurzaken en het beheer regelt, bij 86 van de 92 woningen het aantal punten te hoog had vastgesteld. Daarvan verdienden 40 woningen een lagere huur, voor een totaalbedrag van achtduizend euro per jaar. Per woning varieerde de verlaging tussen veertig en ruim driehonderd euro per jaar.’De Nieuwe Loper ging met de inventarisatie naar de toenmalige beheerder en stelde deze voor de keuze: doen we dit goedschiks of kwaadschiks? ‘We zeiden gewoon: u regelt het per 1 juli. Zo niet, dan zorgen we ervoor dat op 30 juni iedereen een bezwaarschrift indient’, aldus Adrie. ‘Aanvankelijk was men niet onder de indruk. Ik stond daar versteld van. Blijkbaar had men de deskundigheid niet om te doorzien dat we deze zaak altijd zouden winnen. Dat was vervelend, want wij zaten natuurlijk niet te wachten op het organiseren van een grootscheepse bezwaarschriftprocedure. Niettemin troffen we daar wel de voorbereidingen voor, terwijl we intussen verder overlegden met de beheerder. Ergens eind juni kregen we gelijk en zegde het Spoorweg Pensioenfonds toe de huren te verlagen, met gebruikmaking van onze puntentelling. Vervolgens heeft het nog acht maanden geduurd voordat de lagere huren daadwerkelijk werden doorgevoerd en de teveel betaalde huur vanaf 1 juli werd terugbetaald.’

Behalve op het gebied van de huurprijzen behaalde De Nieuwe Loper in tien jaar tijd ook veel successen met betrekking tot de servicekosten. De lijst is hier te lang om te behandelen, dus we beperken ons tot enkele in het oog springende voorbeelden. Om te beginnen de glasbewassing. In 2008 ging een nieuw bedrijf in het complex de glazen wassen. De huurdersvereniging had inzage gehad in de offerte. Aan het eind van het jaar kreeg ze er lucht van dat de kosten 2½ keer zo hoog zouden uitvallen als eerder afgesproken en dat werd later bij de servicekostenafrekening over 2008 bevestigd. Volgens de beheerder ging het om een marktconform bedrag dat kon worden doorbelast aan de huurders, maar De Nieuwe Loper

16

vertrouwde het niet. Ze ging met toestemming van de beheerder zelf de markt op en liet drie bedrijven offerte uitbrengen voor het glazenwassen in 2009. Daar kwamen veel lagere bedragen uit dan de offerte over 2008 maal 2½. Met veel moeite, tot en met het dreigen met een procedure bij de kantonrechter, lukte het de huurdersvereniging om op basis hiervan de servicekostenafrekening over 2009 fors te verlagen. Ook ging de beheerder akkoord met de selectie door De Nieuwe Loper van een nieuw bedrijf voor de schoonmaak vanaf 2010. ‘Anders dan de beheerder wilde, hebben we daarbij op het laatst door te onderhandelen nog vijf of zes procent van de prijs afgekregen’, zegt Adrie.

Een (voorlopig) laatste overwinning voor De Nieuwe Loper is dat de kosten voor de vaste elektravoorziening voor de lift naar alle waarschijnlijkheid worden verlaagd. Adrie is er al 2½ jaar mee bezig. Volgens hem kan de aansluitwaarde van de zekering voor de zes afzonderlijke omlaag van 3x63 Ampère naar 3x50 Ampère per lift. Op jaarbasis zou dat per woning 25 euro schelen. Om maar aan te geven dat De Nieuwe Loper en Adrie zich een bekend spreekwoord goed in de oren hebben geknoopt: wie het kleine niet eert, is het grote niet weerd.

Bewoners Overleg Tannhauserdreef gebruikt de macht van het getal

De huurdersvereniging BOT (Bewoners Overleg Tannhauserdreef) is met De Elf Provinciën, beheerder van het complex met 168 appartementen aan de Tannhauserdreef in de Utrechtse wijk Overvecht, in gevecht over de servicekosten. Twistpunt is de manier waarop De Elf Provinciën probeert de kosten van liftonderhoud (die volgens de wet uit de kale huur moeten worden betaald) toch in rekening te brengen via de servicekosten. De huurdersvereniging werkt samen met de bewonerscommissies in twee andere nabijgelegen complexen van de beheerder. Als het geschil niet naar tevredenheid van het BOT wordt opgelost, stapt zij naar de huurcommissie. ‘We staan sterk’, vertelt bestuurslid en voormalig voorzitter Galina Sander van de huurdersvereniging. ‘We zijn daarom van plan alle huurders individueel een procedure te laten starten. Inclusief die van de andere twee complexen praat je dan over 450 huurders, die over twee jaar de onterecht in rekening gebrachte servicekosten kunnen terugvorderen. Omdat verhuurders, als ze verliezen, 450 euro per zaak moeten betalen plus de 25 euro van de huurders, kan de rekening voor De Elf Provinciën oplopen tot 450 x 475 euro x 2 is ruim 425.000 euro.’

Galina is al 26 jaar bestuurslid van de huurdersvereniging. In deze periode trok de vereniging vele malen ten strijd tegen de verhuurder. De eerste grote zaak was eind jaren tachtig, vertelt Galina. ‘Er was 25 jaar lang geen onderhoud gepleegd. We hebben toen alle huurders benaderd met een enquête. In het complex woonde toen iemand met verstand van bouwtechnische zaken. Die heeft ons geholpen met het inventariseren van alle klachten. Dat hebben we met foto’s geïllustreerd. De toestand was schrikbarend. Je kon pennen dwars door kozijnen steken en op het dak lagen de luchtroosters om zodat de natuurlijke ventilatie niet werkte. De verhuurder wilde er niets aan doen. We zijn daarop naar de Huurcommissie gegaan en die stelde ons in het gelijk. De verhuurder mocht geen huurverhoging meer doorvoeren. Ook zijn we met steun van de toenmalige stedelijke bewonersclub naar de Bouw- en Woningdienst van de gemeente gestapt. Die steunde ons eveneens en heeft de verhuurder gedreigd met een aanschrijving. De Elf Provinciën kreeg zo de pin op de neus dat ze in 1991 en 1992 inderdaad onderhoud heeft gepleegd.’Na de onderhoudsactie is het BOT vooral de servicekostenafrekeningen blijven controleren. De actieve leden bouwden gaandeweg een gedegen kennis op over de rechten van huurders.

17

Daarmee werd de ene keer wel en de andere keer niet succes geboekt. De huurdersvereniging kwam onder meer in het geweer toen de verhuurder niet wilde dat de Marokkaanse en Turkse bewoners van het complex een schotelantenne op het balkon plaatsten. Op basis van eerder toegekende rechten lukte het om met De Elf Provinciën tot overeenstemming te komen, maar daarvoor was wel de inzet van een advocaat nodig. ‘Dat kostte ons een berg geld’, aldus Galina. ‘We konden dat betalen omdat we een eigen juridisch fonds hebben opgebouwd. In het begin van de jaren negentig hebben we via onderhandelingen over de servicekostenafrekening ruim een ton aan guldens teruggekregen. De toenmalige bewoners hebben daarvan 25, 50 of 100 gulden afgedragen aan het juridisch fonds. Inmiddels worden we vanuit drie bronnen gefinancierd: de contributie van de leden, een bijdrage van de verhuurder op grond van de Overlegwet en een subsidie uit het gemeentelijke leefbaarheidsbudget. Van de contributie zetten we een deel opzij voor onder meer het juridisch fonds.’

Het BOT is onlangs gestart met een werkgroep energie, samen met de twee andere complexen van De Elf Provinciën in de buurt. Doel is in de complexen isolerende maatregelen doorgevoerd te krijgen. Galina heeft goede hoop dat de beheerder hier open voor staat, vooral omdat de isolatie extra punten gaat opleveren in het woningwaarderingsstelsel. ‘Samen met de 25 extra punten van minister Donner in de schaarse woningmarkten kan dit de huren van de leegkomende woningen zo boven de liberalisatiegrens trekken en dat zal De Elf Provinciën natuurlijk graag willen. We vragen ons wel af wat we dan nog kunnen doen als huurdersvereniging. Kunnen we dan nog naar de huurcommissie of moeten we naar de kantonrechter? Daar zijn we wel bezorgd over.’

Investeren in goede verhoudingen

In het gemengde complex De Admiraal in Rotterdam wordt niet meer gesproken van kopers en huurders, maar van bewoners-eigenaren en bewoners-huurders. Wim Peters, voorzitter van de bewonerscommissie van de huurders, doet mee aan de vergaderingen van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ook al heeft hij geen stemrecht, de constructie geeft aan dat de eigenaren en huurders beseffen dat ze veel gemeenschappelijke belangen hebben. De goede verhoudingen zijn mede kunnen ontstaan omdat de verhuurder en groot-eigenaar, woningcorporatie Havensteder, zich ondersteunend opstelt.

De Admiraal is een groot appartementencomplex van twaalf etages met 144 woningen. Tijdens het schrijven van dit deel van het Handboek waren er 80 eigenaren en 64 huurders. Toen de toenmalige eigenaar, woningcorporatie PWS (inmiddels met Com·wonen gefuseerd in Havensteder), begon met verkopen, waren de verhoudingen tussen beide groepen aanvankelijk nog niet optimaal te noemen. De onderlinge contacten tussen de huurders waren wel goed, wat onder meer bleek tijdens de jaarlijkse nieuwjaarsborrel in de centrale hal. ‘Maar toen gingen mensen kopen en die werden gezien als raar. Want ze verbouwden, veroorzaakten overlast en keken op de huurders neer’, aldus Wim. ‘Vanaf het begin heeft de bewonerscommissie ervoor gekozen contact te zoeken met het VvE-bestuur. Daarmee begon een proces waarin we langzaam naar elkaar toe zijn gegroeid. Het zijn vooral de informele contacten die hebben geleid tot onderling begrip. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat de bewonerscommissie nu meepraat in het VvE-bestuur. Zoiets lukt alleen als je investeert in goede onderlinge verhoudingen, zeker ook door regelmatig samen dingen te doen of te vieren. Beperk het dus niet tot alleen onderling overleg.’

18

Wim vertelt dat hij weliswaar geen stemrecht heeft in het VvE-bestuur, maar toch voor honderd procent meedoet in de activiteiten van het bestuur. ‘Die samenwerking is echt optimaal te noemen. Omdat ik gepensioneerd ben en veel eigenaren nog werken, ben ik ook ook voor hen inmiddels het aanspreekpunt voor als er iets mis is in het complex. Afhankelijk van waar het over gaat, neem ik contact op met VvE-beheer of de woonconsulent van Havensteder. VvE-beheer doet het dagelijkse beheer voor de eigenaren van het complex, Havensteder doet dat voor de huurders.’

Een belangrijke voorwaarde om de samenwerking tussen eigenaren en huurders goed te laten verlopen, is volgens Wim dat de verhuurder zich luisterend en flexibel opstelt. Een concreet voorbeeld is de vervanging van de verlichting in alle gemeenschappelijke ruimten door LED-verlichting. ‘In het dagelijks bestuur van de VvE hebben een bewoner-eigenaar en ik, een huurder, dat aan de orde gesteld. In opdracht van het bestuur vraagt de VvE-beheerder een aantal offertes op. Het bestuur beslist vervolgens welk bedrijf de opdracht krijgt en legt dit besluit al of niet voor aan de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Havensteder, groot-eigenaar en verhuurder tegelijk, denkt en vergadert mee in de maandelijkse vergaderingvan het VvE-bestuur.’ Het voorbeeld van de LED-verlichting maakt volgens Wim ook duidelijk dat eigenaren en bewoners in een gemengd complex moeten beseffen dat ze veel gemeenschappelijke belangen hebben. ‘De voordelen van de nieuwe verlichting komen terug in de servicekosten van zowel de eigenaren als de huurders. Heel veel belangen komen overeen in een gemengd complex. Ik woon hier als huurder net zo graag als de eigenaren en ik loop dezelfde mooie hal binnen. Het enige verschil is dat ik mijn appartement niet kan verkopen.’

Huurdersvereniging La Grande Cour maakt werk van de Overlegwet

Een gemengd complex in optima forma, dat is La Grande Cour op het Westerdokseiland in Amsterdam. In het meest dichtbevolkte stuk Nederland werd in 2007 een gebouw opgeleverd met 252 appartementen, verdeeld over 79 sociale huurwoningen van woningcorporatie Eigen Haard, 123 vrije sectorhuurwoningen van commerciële verhuurder Delta Lloyd en 50 koopappartementen. Een complex met het maximaal aantal denkbare partijen: een Vereniging van Eigenaren (VvE) met drie partijen (individuele eigenaren en twee verhuurders als groot-eigenaar) waarvan niet een de meerderheid heeft, en daarnaast een bewonerscommissie van Eigen Haard namens de ‘sociale huurders’, de Huurdersvereniging Delta Lloyd La Grande Cour namens de ‘commerciële huurders’ en de eigenaar-bewoners die het dagelijks bestuur vormen van de VvE (Delta Lloyd en Eigen Haard maken daar op eigen verzoek geen deel van uit). Een ingewikkelde constructie die in de praktijk, na veel aanloopproblemen, toch goed functioneert. Verantwoordelijk hiervoor is met name de sterke positie van de huurders van Delta Lloyd. Zij richtten binnen een half jaar na de oplevering van het gebouw de Huurdersvereniging op. ‘Dat deden we uit onvrede over de oplevering en de serviceverlening’, zegt initiatiefnemer Gerard Defourny. ‘Delta Lloyd stelde zich in het begin beroerd op. Wij hebben echter, met de Overlegwet in de hand, afgedwongen dat hij met ons reëel overleg ging voeren. Na twee jaar strijd en vele stevige brieven zijn we in onze opzet geslaagd. Als enige van de bij het Koepelbestuur aangesloten huurdersverenigingen van Delta Lloyd gingen wij niet akkoord met de door Delta Lloyd opgestelde concept-overlegovereenkomst. Op advies van de Woonbond is die op vier punten verbeterd. Nu geldt de overeenkomst voor alle Delta Lloyd-verenigingen.’

19

De Huurdersvereniging heeft in haar strijd met Delta Lloyd veel profijt van de deelname aan het bestuur van Walter Etty, bewoner van het complex en ex-wethouder van Amsterdam. Mede door zijn onderhandelingsvaardigheden heeft de vereniging haar positie tegenover de verhuurder kunnen versterken. Dit heeft ook grote gevolgen voor de krachtsverhoudingen in het complex. De Huurdersvereniging La Grande Cour overlegt halfjaarlijks met de bewonerscommissie van Eigen Haard en de vertegenwoordigers van de eigenaar-bewoners. Aan de orde komen alle zaken die gemeenschappelijk zijn in het complex, van de liften tot de schoonmaak, het dakterras, de parkeergarage en de onderlinge communicatie. ‘Aanvankelijk verliep dat moeilijk’, vertelt Gerard. ‘Wij wilden investeren in het gebouw en in de serviceverlening, maar de VvE wilde dat niet. Nu de vereniging meer geld in kas heeft en de opstelling van Delta Lloyd is veranderd, verloopt het overleg veel beter. Onze wensen worden nu, omdat Delta Lloyd ze in de VvE ondersteunt, voor een groot deel gerealiseerd. Er wordt nu beter schoongemaakt dan vroeger. Ook zijn de beveiliging van de parkeergarage, het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin en de verlichting in het gebouw verbeterd. We krijgen verder automatische deuropeners. Gek genoeg heeft dit niet geleid tot een verhoging van de servicekosten. Dat komt zeker ook omdat wij in de vereniging iemand hebben die bij een bank werkt. Vorig jaar heeft hij minutieus de afrekeningen nagepluisd. Dat leverde duizenden euro’s op.’Mede door de verbeteringen in het complex is de onderlinge verhouding tussen de huurdersvereniging, de bewonerscommissie van Eigen Haard en de vertegenwoordigers van de eigenaar-bewoners aanzienlijk verbeterd, aldus Gerard. ‘We overleggen ook met de gemeente over tal van zaken in de woonomgeving en openbare ruimte. Daarin trekken we als trio samen op. Er is geen enkel ander gemengd complex op het Westerdok waar dat ook gebeurt.’

Gerard adviseert collega-huurdersverenigingen om gebruik te maken van de mogelijkheden die de Overlegwet biedt. Verder vindt hij dat verenigingen in de commerciële sector gebruik moeten maken van de kennis en deskundigheid bij de leden. ‘Mensen die commercieel huren, werken of werkten vaak in het bedrijfsleven of bij de overheid. Zij kennen het klappen van de zweep en zijn vaak goedgebekt. We hebben nu een duidelijk betere verhouding met Delta Lloyd dan in het begin, maar daarvoor moesten we wel eerst onze tanden laten zien.’

20

6. LEEFBAARHEID

(introtekst)

Veel bewonerscommissies zetten zich in voor de leefbaarheid in hun complex en buurt. Dit hoofdstuk laat zien dat bewonerscommissies dat op tal van manieren kunnen doen, bijvoorbeeld door actie te voeren, barbecues te organiseren en mee te doen aan wedstrijden zoals Beste Klimaatstraat. De twee beschreven bewonerscommissies werden beide genomineerd voor de Woonbond-verkiezing van de Beste Bewonerscommissie in 2011.

Bewonerscommissie Berkelpark is actievoerder en overlegpartij tegelijk

Het begon zo’n dertien jaar geleden toen in een van de flats in het Voorsteralleekwartier-Zuid in Zutphen met oud en nieuw een lift in brand werd gestoken. Er moest een noodlift komen, omdat in het gebouw van zeven verdiepingen ook mensen met beperkingen woonden. De toenmalige verhuurder weigerde. De bewoners moesten maar worden gestraft omdat het zo’n slechte buurt was. ‘Staande op straat hebben we toen een bewonerscommissie opgericht’, vertelt actief lid Arjan Melger. ‘De noodlift kwam er toch, waarna we eens in de buurt zijn gaan rondkijken. Het eerste dat opviel, was dat het speelveldje een moeras was geworden. We hebben contact opgenomen met de gemeente met de vraag of het gedraineerd kon worden. Zo zijn we van lieverlee allerlei dingen gaan doen om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.’

De bewonerscommissie vertegenwoordigt officieel de bewoners van de 242 appartementen in de flats van verhuurder Woonbedrijf ieder1. Maar de reikwijdte van haar werk strekt zich al lange tijd uit tot de hele buurt. Een selectie uit de vele resultaten op het gebied van leefbaarheid die de bewonerscommissie de laatste jaren boekte: herinrichting van de parkeerplaatsen bij de flats, de aanleg van een milieustraat in de buurt, de omdoping van de buurt in Berkelpark om een nieuw imago te vestigen, de inrichting van een buurtflat voor buurtactiviteiten, de afspraak met de gemeente om een aantal groenstroken zelf te onderhouden, de omlegging in het buurtpark van de waterloop van de Berkel om een recreatief gebied te maken, overleg over de herinrichting van drie provinciale wegen om de buurt en het voorkomen van de aanleg van een fietspad pal langs de flats. Ook was de bewonerscommissie nauw betrokken bij het Buurtontwikkelingsplan voor de buurt Berkelpark, waaruit een aantal projecten is voortgekomen. Reden waarom nu de Stichting Berkelpark is opgericht om een deel van het werk van de bewonerscommissie over te nemen. ‘Het wordt anders te veel voor ons’, zegt Arjan. ‘Om sommige mensen te ontlasten, hebben we daarom de stichting in het leven geroepen. De bewonerscommissie kan zich dan meer concentreren op de huurzaken in de flats, zoals de afrekening van de servicekosten en het groot onderhoud.’

Arjan vertelt dat de bewonerscommissie, afhankelijk van het onderwerp, kiest voor actie dan wel overleg. ‘Vorig jaar hebben we de illegale kap door de provincie van een aantal bomen kunnen voorkomen. Enkele van ons bonden zich vast aan de bomen, we haalden de pers erbij en hebben alles en iedereen plat geschreven.’ De combinatie van actie en overleg is meteen een van de succesfactoren van de commissie. De vijf actieve leden zetten altijd de inhoud voorop en hebben weinig boodschap aan de formaliteiten uit bijvoorbeeld de Overlegwet. Zo heeft de commissie nog nooit een officieel bestuur gehad, al is er wel een duidelijke

21

taakverdeling. Twee keer probeerde de commissie een bestuursverkiezing te organiseren, beide keren zonder succes. De gedachte is daarom nu dat zo lang de overige bewoners geen commentaar geven, de commissie voldoende mandaat heeft. De bewonerscommissie heeft ook geen contact met de huurdersorganisatie van Woonbedrijf ieder1, omdat ze dat te veel een instituut vindt.

De bewonerscommissie gaat dus in hoge mate haar eigen gang. Dat daarbij zoveel resultaten worden geboekt, heeft volgens Arjan meer redenen dan alleen de combinatie van actie en overleg. Zo heeft een aantal commissieleden banden met een politieke partij in Zutphen, ook nog eens van verschillende signatuur, met een SP’er, VVD’er en PvdA’er. Verder brengen enkele leden van de commissie vanuit hun werk een bepaalde deskundigheid en groot netwerk met zich mee. Zo is Arjan zelf juridisch goed onderlegd, een ander commissielid is communicatief sterk en weer een ander weet veel van methodieken uit het opbouwwerk. Belangrijk is verder de goede samenwerking met de gemeente, de verhuurder en instellingen in de buurt. ‘Ze weten dat we altijd constructief willen overleggen, maar dat we hen, als het moet, ook het leven zuur kunnen maken. Als ze niet goed met ons samenwerken, is dat zo getwitterd en weten we meteen de pers te vinden. Ik twitter zelf veel over dingen die in de buurt gebeuren. We zitten ook op Hyves en hebben een eigen website. Dus ook op internet zijn we goed te vinden.’ Arjan wijst er tot slot op dat de commissie handig is en mensen goed weet te masseren. ‘In onze buurtflat runnen we eens in de twee weken een restaurant. Daarvoor hebben we een keer de burgemeester en zijn vrouw uitgenodigd. Ook zorgen we dat we op officiële bijeenkomsten regelmatig ons gezicht laten zien. Dat loopt nu wel enigszins uit de hand. Het lijkt wel of we bekende Zutphenaren zijn geworden. Het moet ook weer niet te goed gaan. Dingen die slecht gaan, houden je namelijk scherp.’

Investeren in persoonlijke contacten loont

De bewonerscommissie Beatrixplein in Bennebroek laat zien dat de sociale cohesie en leefbaarheid van een klein buurtje verbeteren als je veel investeert in persoonlijke contacten. De commissie heet nieuwe bewoners welkom en organiseert elk jaar een aantal gezamenlijke activiteiten. Die trekken inmiddels ook de belangstelling van mensen uit aangrenzende straten. Voorlopig hoogtepunt van het werk van de commissie is dat het Beatrixplein in 2011 werd uitgeroepen tot Beste Klimaatstraat. De 34 deelnemende huishoudens haalden door tal van acties twee keer zo veel klimaatpunten als de nummer twee in de wedstrijd, waaraan in totaal ruim vijfduizend Nederlandse straten meededen. Het Beatrixplein verdiende de punten onder meer met het organiseren van autovrije dagen en klimaatvriendelijke feestjes, en het componeren van een speciaal Klimaatlied. Dit werd tijdens het Klimaatstraatfeest gezongen door de bewoners en tientallen basisschoolleerlingen in de gemeente Bloemendaal.

De bewonerscommissie Beatrixplein vertegenwoordigt de huurders van 43 woningen van woningcorporatie Pré Wonen aan het gelijknamige plein in Bennebroek. Er zijn dertien eengezinswoningen en twee appartementencomplexen. De commissie werd een kleine tien jaar geleden opgericht op verzoek van Pré Wonen, die in het complex een renovatie wilde doorvoeren. Marie-José Smit, voormalig secretaris en inmiddels gewoon lid van de commissie, begeleidde namens de bewoners samen met een buurvrouw de verbouwingen. ‘Na de oplevering vonden we het zonde de bewonerscommissie weer op te heffen. We zijn doorgegaan om te kijken wat we met elkaar konden realiseren. We zijn zelf activiteiten gaan

22

ontwikkelen en begonnen ook andere zaken bij de gemeente en de verhuurder onder de aandacht te brengen.’De bewonerscommissie richt zich sterk op het verbeteren van de onderlinge contacten. De commissie gaat bij nieuwe bewoners op bezoek en heet ze persoonlijk welkom, met een presentje en een brief waarin het reilen en zeilen op het plein wordt uitgelegd. ‘Dan moet je niet denken aan strenge leefregels’, vertelt Marie-José. ‘We leggen de geschiedenis van het plein uit, vertellen wie we zijn en wat we doen, geven aan bij wie de bewoners met vragen terecht kunnen en maken duidelijk waar ze bijvoorbeeld het vuil kunnen laten en wat het betekent om in een woonerf te wonen. Daar kunnen ze dan zelf de goede conclusies uit trekken.’ De commissie organiseert tal van activiteiten om de onderlinge band tussen de bewoners te versterken, zoals de vaste zomerbarbecue, een gezamenlijke activiteit in het voorjaar, het hijsen van de vlag op Koninginnedag onder het genot van oranjebitter, het samen versieren van de kerstboom op het plein en de gezamenlijke kerstzang op Tweede Kerstdag. ‘Dat worden zo langzamerhand echte tradities en het is leuk om te zien dat ook de bredere buurt er steeds meer op af komt. We nodigen mensen uit aangrenzende straten ook uit om dan wat lekkers te komen halen’, aldus Marie-José.De commissie trekt ook aan de bel bij zaken die alle huurders aangaan, bijvoorbeeld het onderhoud van de bloembakken en het straatmeubilair op het plein. De commissie kreeg ook gedaan dat er een vlaggenmast kwam voor de Nederlandse vlag (‘we wonen niet voor niets op het Beatrixplein’, vindt Marie-José) en een nieuwe plaquette voor de Beatrixboom. Verder komen er binnenkort nieuwe vuilcontainers.

Door het vele werk van de bewonerscommissie is het prettig wonen aan het Beatrixplein. Dat komt volgens Marie-José vooral doordat de tien, vaak nog jonge, actieve leden van de commissie heel veel investeren in persoonlijke contacten. ‘We blijven zoeken naar activiteiten waarvoor de bewoners belangstelling hebben. Daarvoor moet je gewoon dingen ondernemen en dan kijken hoe de reacties zijn. Verder werkt het veel beter om bij mensen echt aan te bellen dan om ze een brief of mail te sturen. Natuurlijk doet niet iedereen mee aan wat we allemaal organiseren, maar dat is ieders goed recht. Ook met die mensen onderhouden we een normaal contact.’Marie-José concludeert dan ook dat het loont om samen met medebewoners allerlei dingen op te zetten. ‘Zeker de deelname aan de prijsvraag van Beste Klimaatstraat en het Klimaatstraatfeest heeft veel opgeleverd. Omdat we samen zoveel acties hebben georganiseerd, is de saamhorigheid in het complex enorm vergroot. Een echte aanrader dus, zo’n wedstrijd.’

23

7. TIPS VOOR BEWONERSCOMMISSIES EN HUURDERSORGANISATIES

(introtekst)

In dit afsluitende hoofdstuk verzamelen we een groot aantal tips voor bewonerscommissies om succesvol te kunnen opereren. In hoeverre commissies ze moeten of kunnen toepassen, hangt helemaal af van de specifieke situatie of omstandigheden. Ook geven we tips voor hoe overkoepelende huurdersorganisaties op een goede manier met bewonerscommissies kunnen omgaan.

Tips voor bewonerscommissies

De hiervoor beschreven praktijkvoorbeelden van bewonerscommissies zijn vooral bedoeld om andere commissies ideeën aan te dragen voor hoe ze dingen zouden kunnen aanpakken. We pretenderen nadrukkelijk niet om hiermee een soort methodiek voor bewonerscommissies te ontwikkelen. Hoe een bewonerscommissie in een bepaalde situatie zou kunnen of moeten handelen, hangt af van het onderwerp, de eigen mogelijkheden en andere randvoorwaarden (zoals de opstelling van de verhuurder). Daar bestaan geen vaste formules voor. Toch kunnen we uit de beschrijvingen tips afleiden waarvan bewonerscommissies gebruik kunnen maken. Een aantal tips heeft vooral betrekking op één van de hiervoor behandelde onderwerpen, andere zijn van toepassing op meerdere of alle onderwerpen. We presenteren de tips in een willekeurige volgorde, zonder er enige prioriteit in aan te brengen.

Houd vast aan de eigen koers, doelstellingen en standpunten.In enkele van de beschreven voorbeelden bijten de bewonerscommissies zich vast in wat ze willen bereiken. Dit is van groot belang omdat sommige processen jaren kunnen duren, mede omdat de verhuurder soms bewust vertragingstactieken toepast. Verhuurders proberen ‘lastige’ bewonerscommissies soms ook te paaien met beloftes op andere gebieden. Dat mag de bewonerscommissie niet van haar koers doen afdwalen. Meer in het algemeen moet een bewonerscommissie altijd voor ogen houden dat ze er is voor de belangen van de bewoners. Zeker als de verhuurder in een samenwerkingsovereenkomst een instemmingsrecht verleent (wat vaak gebeurt bij servicekosten en procedures bij onderhoud), komt het in de praktijk wel eens voor dat een bewonerscommissie zich een halve verhuurder voelt. Foute boel, ze zit er voor de achterban.

Zorg dat je zoveel mogelijk bewoners meekrijgt. Hoe groter de kans dat over een kwestie een conflict ontstaat, hoe belangrijker het is voor de bewonerscommissie om zoveel mogelijk bewoners mee te krijgen. Enquêtes en handtekeningenacties zijn goede middelen om aan te tonen dat de bewonerscommissie in haar opstelling veel steun krijgt.

Haal overal informatie vandaan om je zaak goed te documenteren.Een bewonerscommissie moet zich over haar ‘zaak’ zo goed mogelijk informeren. Haal die informatie bij wijze van spreken overal vandaan. Benader mensen die verstand hebben van de specifieke kwestie waarvoor je je inzet. Hoe meer informatie, hoe meer inzicht de commissie zal krijgen in de verschillende belangen die in een kwestie meespelen, hoe beter ze haar zaak kan documenteren. Goed documenteren is belangrijk, niet alleen om de eigen argumenten beter te onderbouwen, maar ook omdat het makkelijk is voor de partijen

24

die je wilt beïnvloeden. Zij hoeven dan zelf nauwelijks meer wat uit te zoeken en dat scheelt tijd (en soms ook geld).

Mobiliseer je netwerk.Hoe meer mensen op de hoogte zijn van de zaak waarvoor de bewonerscommissie zich inzet, hoe groter de kans dat er medestanders opstaan. Stel dus zoveel mogelijk mensen uit je netwerk op de hoogte en mobiliseer ze voor je zaak.

Schuw de (harde) actie niet.Verschillende van de beschreven bewonerscommissies hebben op een cruciaal moment in het proces gekozen voor het middel van actie voeren. De huurders van De Vergeten Driehoek trokken in een protestmars naar het hoofdkantoor van Haag Wonen, leden van de bewonerscommissie Berkelpark bonden zich vast aan bomen om te voorkomen dat ze werden gekapt. Een goede bewonerscommissie is in staat om op het juiste moment te schakelen van overlegpartij naar actievoerder en vice versa. Ze kan constructief overleggen, maar durft als het moet ook met de vuist op tafel te slaan.

Zoek deskundige bijstand.De plannen en ideeën van de verhuurder zijn niet altijd goed onderbouwd, soms zijn ze zelfs gebaseerd op onjuiste informatie of negeren ze wettelijke of andere afspraken. Om dit goed beargumenteerd bloot te leggen, zal een bewonerscommissie veel deskundigheid aan de dag moeten leggen. In enkele van de beschreven voorbeelden was die aanwezig in de commissie zelf, zoals bij de Bewonersvereniging Jaffa. Meestal echter zal de bewonerscommissie de deskundigheid elders moeten halen. Een goed voorbeeld is de beslissing van de bewonerscommissie van de L-flat in Zeist en de Spicaflat in Groningen om de Energiebus van de Woonbond te laten komen. Het rapport van de Energiebus bleek het omslagpunt waardoor de verhuurder wel bereid werd in te gaan op de wensen en eisen van de bewonerscommissie.

Zet de deskundigheid in de eigen gelederen zo goed mogelijk in.Mobiliseer zo veel mogelijk de bewoners in het complex waarvan je weet dat ze een bepaalde deskundigheid of een goed netwerk hebben. Probeer ze bij het commissiewerk te betrekken. Een goed voorbeeld is de in dit deel van het handboek beschreven Huurdersvereniging La Grande Cour in Amsterdam. Eén van de bewoners in het complex is een oud-wethouder van de gemeente. De commissie schakelt hem regelmatig in voor het voeren van onderhandelingen. Een andere bewoner werkt bij een bank. Hij controleert de jaarlijkse servicekostenafrekeningen. Zeker onder de huurders in de commerciële huursector zijn er vaak mensen die een goede positie hebben of hadden in het bedrijfsleven of bij de overheid. Maak daar gebruik van.

Wees je bewust van je positie als grootste kenner van het woningcomplex. Bij minder ingewikkelde kwesties zijn de bewoners zelf de grootste deskundigen als het gaat om hun complex. Zij weten het best wat er aan de hand is in het complex. De bewonerscommissie moet zich van die positie bewust zijn en zich niet laten intimideren door verhalen van de verhuurder. Maak gewoon duidelijk dat jij het het beste weet. Niet zelden staan verhuurders, wellicht na enig aandringen, daar open voor.

Haal de pers erbij. Acties of het inschakelen van een deskundige van buiten hebben een veel groter effect als de bewonerscommissie de pers inschakelt. Zodra een zaak in de publiciteit komt, wordt

25

het voor een verhuurder moeilijker voet bij stuk te houden. En voor lokale politici wordt het veel interessanter zich ermee bezig te houden. Probeer hierbij ook een grote creativiteit aan de dag te leggen. De actie van Bewonersvereniging Jaffa om het geboortehuis van Marco van Basten in de strijd te gooien, is een goed voorbeeld. Vergeet ook de inzet van de sociale media niet, als middel om op een snelle en makkelijke manier publiciteit te genereren.

Wees je bewust van de juridische middelen en schroom niet ermee te dreigen. Vooral bij conflicten over huurprijzen en servicekosten zijn snel wettelijke regels in het geding. Een bewonerscommissie moet zich bewust zijn van de juridische mogelijkheden en bereid zijn die in te zetten, ook al kost dat veel werk. Gebruik daarbij ook de macht van het getal en mobiliseer zo veel mogelijk huurders om in het uiterste geval een individuele procedure bij de Huurcommissie te starten. Nu de verhuurder bij verlies voor elke procedure 450 euro moet betalen, plus de leges van 25 euro van de huurder, kan de rekening snel oplopen. Zeker als de bewonerscommissie een sterke zaak heeft, zou alleen het dreigen met veel individuele procedures al genoeg kunnen zijn om de verhuurder tot medewerking te dwingen.

Maak gebruik van de mogelijkheden van de Overlegwet.De Overlegwet biedt bewonerscommissies bepaalde rechten. Wees je daarvan bewust en dwing ze bij de verhuurder af. Zeker in de commerciële huursector komt het nog geregeld voor dat de verhuurder niet op de hoogte is van de Overlegwet en de inhoud daarvan. Laat hem daar niet mee wegkomen en dring aan op een overlegovereenkomst.

Bouw een goede financiële basis op.In de commerciële huursector hebben bewonerscommissies vaak de vorm van een huurdersvereniging. Omdat er anders dan bij woningcorporaties vaak geen sprake is van een overkoepelende huurdersorganisatie, is de bewonerscommissie dan de eerst aangewezen huurdersorganisatie om van de verhuurder een financiële bijdrage te krijgen voor haar activiteiten in het kader van de Overlegwet. De Overlegwet laat niet toe dat de huurdersorganisatie de bijdrage gebruikt voor reservevorming. De contributies van de leden van een vereniging kunnen daar wel voor worden gebruikt. Met een reserve wordt het mogelijk bijvoorbeeld een advocaat in te schakelen bij geschillen met de verhuurder die niet via de Huurcommissie kunnen worden beslecht. Het Bewoners Overleg Tannhauserdreef heeft hiervoor een speciaal juridisch fonds opgebouwd.

Zoek de lokale politiek op. De gemeente is nog steeds een belangrijke partij in de plaatselijke volkshuisvesting. Het is daarom altijd verstandig om in een conflict lokale politici te benaderen. Voor de bewoners van de Gouwstraat en de Graafschapstraat in Haarlem gaf dit de doorslag om de sloop van hun huizen te voorkomen. Speel ook in op de handige momenten om politici voor je zaak te interesseren. Zeker bij langlopende processen zijn de laatste maanden voor de gemeenteraadsverkiezingen een goede tijd om zaken bij de lokale politiek onder de aandacht te brengen.

Zoek bondgenoten op. Als de bewonerscommissie een bepaald conflict heeft met de verhuurder, is de kans zeer reëel dat een dergelijk conflict ook speelt bij andere bewonerscommissies. Neem contact op met die commissies en probeer te achterhalen hoe de verhuurder zich daar opstelt en

26

welke afspraken eventueel al zijn gemaakt. Trek samen op als de belangen synchroon lopen en je samen sterker staat.

Schakel de overkoepelende huurdersorganisatie in. In veel gevallen kan de bewonerscommissie veel baat hebben bij het inschakelen van de overkoepelende huurdersorganisatie. Deze kan kennis leveren maar ook een adviserende of bemiddelende rol spelen. De bestuursleden van de huurdersorganisatie hebben vaak goede contacten met de verhuurder en kunnen daardoor helpen om meningsverschillen te overbruggen. De huurdersorganisatie weet ook welke afspraken er op tal van gebieden zijn gemaakt met de verhuurder, en welke consequenties die hebben voor de bewonerscommissies. Een huurdersorganisatie kan de bewonerscommissie ook in financiële zin ondersteunen.

Laat je gezicht zien. Zeker als een bewonerscommissie zich inzet voor meer onderwerpen dan uitsluitend de huurzaken in het eigen complex, is het handig om een zo groot mogelijk netwerk op te bouwen van mensen die je mogelijk op enig moment zouden kunnen helpen. Laat dus je gezicht zien op bijeenkomsten, recepties en openingen. Knoop een praatje aan en breng je bewonerscommissie onder de aandacht.

Pin je niet vast op formaliteiten.Het gevaar van de Overlegwet en samenwerkingsovereenkomsten is dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies zich te veel gaan richten op formaliteiten. Een bewonerscommissie moet niet de fout maken ‘bestuurtje’ te gaan spelen, alleen maar omdat de Overlegwet daar bepaalde voorwaarden voor stelt. De belangen van de bewoners moeten altijd voorop blijven staan. Het gaat niet om procedures, maar om de inhoud.

Wees je bewust van de krachtsverhoudingen in een gemengd complex. De situatie in een gemengd complex kan soms dermate gecompliceerd zijn (zie in dit deel van het handboek de beschrijving van La Grande Cour in Amsterdam), dat de bewonerscommissie eerst een goede positie moet zien te verwerven in het complex. De eerste ingang daarvoor is de eigen verhuurder. Deze moet in de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het complex de wensen van de huurders naar voren brengen. Maar dan moet de verhuurder die wensen wel honoreren en daarvoor moet de bewonerscommissie zo sterk mogelijk voor de dag komen. Nog beter is dat de bewonerscommissie zelf zitting neemt in het bestuur van de VvE, zoals gebeurt bij De Admiraal in Rotterdam.

Wees je bewust van de gemeenschappelijke belangen.Ook deze tip is met name van belang in gemengde complexen. Maar al te vaak staan in deze complexen de huurders en eigenaren met de ruggen naar elkaar toe. In de praktijk hebben ze veel gemeenschappelijke belangen. Beide groepen zijn gebaat bij een goed woonklimaat in het complex, een goede staat van onderhoud en betaalbare servicekosten. Een bewonerscommissie in een gemengd complex doet er dan ook goed aan zich, als ze eenmaal een goede positie heeft verworven (zie hierboven), op deze gemeenschappelijke belangen te concentreren.

Ga zelf de markt op.Vooral bij servicekosten loont het de moeite om als bewonerscommissie zelf de markt op te gaan en offertes aan te vragen. Alvorens dat te doen, is het een idee eens bij andere

27

complexen na te vragen hoe het daar is gesteld met de service en de servicekosten. Extra aandacht hiervoor is altijd verstandig. Een verhuurder heeft er in beginsel namelijk geen baat bij om voor de huurders zo voordelig mogelijke contracten af te sluiten met leveranciers. De kosten hiervan kunnen immers linea recta worden doorbelast aan de huurders. Een bewonerscommissie zal dus vaak zelf moeten aantonen dat de tarieven die in de servicekosten worden doorberekend, niet marktconform zijn.

Investeer in goede onderlinge verhoudingen en contacten.Goede informele contacten zijn vaak de basis voor een goede samenwerking en goed overleg. Het praat een stuk makkelijker als je elkaar kent. Voor het opbouwen van een grote sociale cohesie in een buurt zijn persoonlijke contacten sowieso onmisbaar, zoals het voorbeeld van de Bewonerscommissie Beatrixpark laat zien. Brieven belanden snel in de papiercontainer, een persoonlijk bezoek leidt tot een goed contact. Investeer dus altijd in goede onderlinge verhoudingen. In een gemengd complex is dit wellicht nog belangrijker dan elders. Bij het investeren in goede verhoudingen hoort ook dat je rekening houdt met gevoeligheden. Het gaat dan zeker niet alleen om gevoeligheden tussen mensen uit verschillende culturen. Ook tussen mensen uit dezelfde cultuur kan het mis gaan. Hou daar rekening mee en laat bijvoorbeeld in het overleg met de verhuurder het commissielid thuis waarmee je gesprekspartner grote moeite heeft.

Maak gebruik van de digitale media.Door slim gebruik te maken van digitale media kan een bewonerscommissie veel kosten besparen en bovendien goed zichtbaar worden voor de buitenwereld. De meest basale manier is het verzamelen van e-mailadressen om elkaar en anderen te informeren. Daarnaast zijn er de sociale media om de buitenwereld op de hoogte te houden van je werk. De bewonerscommissie kan een profiel aanmaken op Facebook en eventueel Hyves. Ook kan ze ook een twitteraccount openen. Gebruik de sociale media selectief, dat wil zeggen alleen als je echt iets interessants hebt te melden. Nog een derde manier om digitale media in te zetten, is het gebruik van gratis programma’s op internet voor bijvoorbeeld het maken van een eigen website of andere communicatie-uitingen.

Vier je successen.Bewonerscommissies hebben nog wel eens de neiging bescheiden te zijn en niet te veel ruchtbaarheid te geven aan hun successen. Doe dat nu juist wel. Zelfs al gaat het om een paar tientjes servicekosten die je terugwint, schreeuw het van de daken en zoek er de pers mee op. Door nadrukkelijk je successen te vieren, vergroot je de kans dat je werk door de buitenwereld wordt gezien en erkend. Dat geeft zelfvertrouwen en veel moed om verder te gaan.

Hou het leuk en vergeet niet te feesten.Wel de laatste, maar bepaald niet de onbelangrijkste tip in deze opsomming. Het werk van bewonerscommissies kan zwaar zijn, omdat het veel tijd kost, processen erg lang kunnen duren, er veel emoties in het spel kunnen zijn en/of omdat de tegenstand intimiderend kan zijn. Als tegenwicht doet een bewonerscommissie er goed aan op gezette tijden iets leuks te organiseren, niet alleen als er een succes is te vieren, maar ook in het algemeen. Een feest of gezellige bijeenkomst versterkt de onderlinge band tussen bewoners en zorgt dat het strijden voor je zaak ook gewoon leuk kan zijn.

Tips voor huurdersorganisaties

28

Voor de centrale en overkoepelende huurdersorganisatie is er eigenlijk maar één tip: zorg dat je goed contact onderhoudt met alle bewonerscommissies die bij de verhuurder actief zijn. De bewonerscommissies zijn voor de huurdersorganisatie de ogen en oren in de buurten en wijken. Bovendien is het in de woningcomplexen, buurten en wijken dat de resultaten van de inzet en het beleid van de huurdersorganisatie zichtbaar moeten worden. Een huurdersorganisatie die op papier goed beleid voert dat voor de huurders zelf niets oplevert, is natuurlijk niet goed bezig. Een goede stelregel in de verhouding tussen de huurdersorganisatie en de bewonerscommissies is dat de complexgebonden zaken het ‘eigendom’ zijn van de bewonerscommissies en de complexoverstijgende zaken het ‘eigendom’ van de huurdersorganisatie. Deze twee zouden dan als puzzelstukjes in elkaar moeten passen. Een huurdersorganisatie is dus zeker niet de baas van de bewonerscommissies. De verleiding die rol in te nemen kan misschien ontstaan als bewonerscommissies via de huurdersorganisatie worden gefinancierd of aan de huurdersorganisatie toestemming moeten vragen bepaalde uitgaven te doen. Laat dat nooit een reden zijn om je boven de bewonerscommissies te plaatsen.

Er zijn voor een huurdersorganisatie verschillende manieren om het contact met de bewonerscommissies te onderhouden. De huurdersorganisatie kan alle bestuursleden verplichten om ook actief te zijn in een bewonerscommissie. Ze kan ook de stelregel hanteren dat het bestuur minimaal één keer per jaar bij alle bewonerscommissies op bezoek gaat. Wanneer de huurdersorganisatie over een groot bestuur beschikt (van bijvoorbeeld zeven mensen), kan het contact met de bewonerscommissies worden overgelaten aan één of twee bestuursleden, die dan in het bestuur geen andere taken hebben. Ook kunnen de contacten worden verdeeld onder de bestuursleden, waarbij ieder bestuurslid van de huurdersorganisatie een specifiek gedeelte van het werkgebied van de verhuurder onder zijn of haar hoede neemt. Hij of zij is dan degene die het contact onderhoudt met de bewonerscommissies in dat gebied. Belangrijk is ook of het geluid van de bewonerscommissies voldoende doorklinkt in het beleid van de huurdersorganisatie. Ook dit moet worden georganiseerd, door bewonerscommissies bijvoorbeeld een zwaardere stem te geven in de ledenvergadering van de huurdersvereniging. Andere variant is dat de ledenvergadering zo wordt ingericht dat alleen bewonerscommissies officieel lid kunnen zijn en stemrecht hebben (en niet individuele leden). In het kaderstukje staat hoe de huurdersorganisatie dit in de statuten zou kunnen vastleggen.

Het bovenstaande geldt vooral voor de situaties dat er geen acute kwesties spelen, voor het reguliere overleg dus tussen de huurdersorganisatie en de bewonerscommissies. Behalve over de wijze waarop dit moet worden georganiseerd, moet een huurdersorganisatie ook nadenken over hoe ze bewonerscommissies in het algemeen kan faciliteren. Ook hiervoor bestaan verschillende mogelijkheden, variërend van het verlenen van een financiële bijdrage tot het aanbieden of financieren van cursussen aan bewonerscommissies en het betalen van een abonnement op Woonbondig. In dit deel van het handboek hebben we tal van voorbeelden gezien waarin een bewonerscommissie wordt geconfronteerd met een vraagstuk dat snel om een (re)actie vraagt. Ook dan moet een huurdersorganisatie in staat zijn de bewonerscommissie te ondersteunen. We hebben een aantal manieren gezien waarop dat kan, zoals het spelen van een bemiddelende rol, het financieren van het inschakelen van de Energiebus, ondersteuning bij het overleg met de verhuurder en het geven van informatie over welke afspraken de verhuurder op stedelijk niveau heeft gemaakt. In meer eenmalige kwesties, incidenten of

29

acute situaties zal de huurdersorganisatie altijd bereid moeten zijn om van het normale vergaderpatroon af te wijken en meteen (mee) in actie te komen. Wat voor de bewonerscommissie geldt, geldt namelijk ook voor de huurdersorganisatie: niet de procedures en formaliteiten staan voorop, maar de inhoud en de belangen van bewoners.

(kader)

Lid-commissies in de statuten

Een centrale huurdersorganisatie die er voor kiest als lid alleen bewonerscommissies toe te laten, zou dat als volgt in de statuten kunnen opnemen. Over de Leden.o Lid van de vereniging kan zijn elke organisatie die zich ten doel stelt de

behartiging van huurders en (eventueel) eigenaar-bewoners van woningen van de verhuurder die op vestigingsniveau of complexniveau werkzaam is.

o Als lid van de vereniging kunnen uitsluitend organisaties worden toegelaten. Over het Bestuur.o Het bestuur dient een afspiegeling te zijn van alle huurdersorganisaties of

wooncomplexen: bij voorkeur heeft uit elke huurdersorganisatie op vestigingsniveau of bewonerscommissie een vertegenwoordiger zitting in het bestuur.

o Het bestuur bestaat uit tenminste drie personen, die door de algemene vergadering worden benoemd.

o Het aantal bestuursleden wordt vastgesteld door de algemene vergadering.Over de Algemene Vergadering en het stemrecht.o De algemene vergadering wordt gevormd door vertegenwoordigers van de leden

en is het hoogste orgaan van de vereniging. Aan de algemene vergadering komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door de wet of de statuten aan het bestuur zijn opgedragen.

o De algemene vergadering staat open voor de leden; de leden mogen elk twee vertegenwoordigers voor de vergadering afvaardigen.

o Ieder lid heeft twee stemmen. Indien van een lid slechts één vertegenwoordiger aanwezig is, wordt diens stem als twee stemmen gerekend.

30

BIJLAGE

1. MODELREGLEMENT VOOR EEN BEWONERSCOMMISSIE

ToelichtingDit modelreglement is bedoeld als voorbeeld om de taken en de werkwijze van een bewonerscommissie vast te leggen. Een bewonerscommissie is een groep mensen die zich inzet voor de belangen van de bewoners van één of meerdere complexen of een wijk. Dit reglement is ook te gebruiken voor een bewonerscommissie die uit kopers en huurders bestaat.

Dit modelreglement voldoet aan de eisen die de Overlegwet aan een bewonerscommissie stelt. U kunt dit model naar eigen wens aanpassen. Indien de bewonerscommissie aan de eisen van de Overlegwet wil voldoen, moet aan de onderstaande voorwaarden worden voldaan:- de bewonerscommissie bestaat uit huurders en richt zich op de belangen van de huurwoningen;- de bewonerscommissie informeert en betrekt bewoners bij haar standpuntbepaling;- de bewonerscommissie organiseert jaarlijks een bewonersvergadering;- de bewonerscommissie stelt alle bewoners uit haar werkgebied in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten.

Artikel 1. naam en werkgebied1. De bewonerscommissie draagt de naam …..2. Het werkgebied van de bewonerscommissie omvat de ….. (aantal woningen invullen)

(huur)woningen gelegen aan de … (werkgebied invullen).

Artikel 2. doel en werkzaamheden1. De bewonerscommissie heeft ten doel de belangen te behartigen van de bewoners

van de (huur)woningen en woonomgeving in haar werkgebied.2. De bewonerscommissie tracht haar doel te bereiken door het opbouwen en in stand

houden van een organisatie, het beleggen van bijeenkomsten, het verstrekken van informatie, het deelnemen aan overleg, het voeren van acties en het opkomen voor de belangen van haar bewoners, daaronder begrepen het voeren van juridische procedures, alsmede door alle overige middelen die bevorderlijk zijn voor de verwezenlijking van de doelstelling.

3. De bewonerscommissie zal deze taken uitvoeren door middel van het inschakelen van zoveel mogelijk bewoners bij de werkzaamheden en het werken in zo groot mogelijke openheid naar de bewoners toe.

4. De bewonerscommissie onderhoudt contact met de huurdersorganisatie.5. De samenwerking met de verhuurder(s) wordt vastgelegd in een

samenwerkingsovereenkomst of een participatiereglement.

Artikel 3. financiënDe financiële middelen van de commissie kunnen bestaan uit:a. bijdragen van de verhuurder;

31

b. bijdragen van de huurdersorganisatie;c. contributies van de bewoners; d. gemeentelijke subsidies;e. bijdragen en schenkingen;f. renten en tegoeden;g. overige middelen.

Artikel 4. de leden van de commissie1. De leden van de bewonerscommissie worden gekozen uit en door de bewoners van

woningen uit het werkgebied van de bewonerscommissie. 2. De verkiezing van de leden van de bewonerscommissie vindt op de

bewonersvergadering plaats.3. De zittingsduur van de leden van de bewonerscommissie is drie jaar. Na afloop

van de zittingsduur zijn zij terstond herkiesbaar. De leden zijn maximaal twee keer herkiesbaar.

4. Een lid van de bewonerscommissie kan op voordracht van de bewonerscommissie of van de bewonersvergadering worden geroyeerd wanneer hij de belangen van de bewonerscommissie heeft geschaad.

5. Een besluit daartoe zal met tweederde meerderheid van het totaal aantal geldige stemmen door de bewonersvergadering moeten worden genomen.

6. Het lidmaatschap van de bewonerscommissie eindigt door: a. opzegging;b. verhuizing uit het werkgebied van de commissie; c. overlijden;d. royement.

Artikel 5. bewonerscommissie1. De bewonerscommissie bestaat uit tenminste drie leden.2. De leden van de bewonerscommissie verdelen onderling de taken. 3. De bewonerscommissie kiest uit haar midden de voorzitter, de secretaris en de

penningmeester.4. De voorzitter en één der overige leden van de bewonerscommissie

vertegenwoordigen de commissie in en buiten rechten.5. De besluitvorming door de bewonerscommissie geschiedt bij eenvoudige

meerderheid van stemmen.

Artikel 6. functies1. Tot de taak van de voorzitter behoort het bijeenroepen van de

bewonerscommissie en bewonersvergaderingen en het leiden van deze vergaderingen.

2. Tot de taak van de secretaris behoort het verzorgen van de verslagen van de vergaderingen en het jaarlijks uitbrengen van het jaarverslag van de bewonerscommissie.

3. Tot de taak van de penningmeester behoort het beheren van de financiële middelen van de bewonerscommissie, het jaarlijks uitbrengen van een financieel jaarverslag en het innen van contributies.

Artikel 7. bewonersvergadering

32

1. Tenminste eenmaal per jaar wordt een bewonersvergadering gehouden.2. In deze bewonersvergadering moeten in elk geval de verslagen van de secretaris

en de penningmeester worden behandeld. 3. Alle bewoners uit het werkgebied worden voor deze vergadering uitgenodigd. 4. Op schriftelijk verzoek van tenminste (aantal of percentage invullen;

bijvoorbeeld 15 of 10%) van de bewoners uit het werkgebied is de voorzitter verplicht tot het bijeenroepen van een buitengewone vergadering.

Artikel 8. besluitvorming bewonersvergadering1. De besluitvorming op de bewonersvergadering geschiedt bij eenvoudige

meerderheid van stemmen, tenzij dit reglement anders bepaalt.2. Over zaken wordt mondeling gestemd, tenzij één der leden schriftelijke stemming

verlangt. Staken de stemmen, dan wordt bij zaken het voorstel aangehouden tot aan de volgende vergadering. Staken de stemmen weer, dan wordt het voorstel geacht te zijn verworpen.

3. Over personen wordt gestemd bij gesloten ondertekende briefjes, tenzij de vergadering anders beslist. Bij een stemming over personen vindt bij het staken der stemmen een herstemming plaats tussen de twee personen met de meeste stemmen, nadat zonodig een tussenstemming is gehouden; staken de stemmen dan weer, dan beslist de bewonerscommissie.

Artikel 9. verantwoording1. Door de penningmeester wordt op eenvoudige en overzichtelijke wijze boek

gehouden, zodanig dat ten alle tijde de financiële toestand van de bewonerscommissie afgelezen kan worden.

2. De penningmeester is niet bevoegd uitgaven te doen die de goedgekeurde begroting te boven gaan.

3. De boekhouding wordt elk jaar gecontroleerd door de kascommissie, bestaand uit twee bewoners uit het werkgebied. Zij mogen geen lid zijn van de bewonerscommissie, gehuwd zijn met een lid van de bewonerscommissie of een gezamenlijke huishouding voeren met een lid van de bewonerscommissie. Van hun bevindingen wordt schriftelijk verslag uitgebracht aan de bewonerscommissie en de bewonersvergadering.

Artikel 10. geschillenDe bewonerscommissie kan de huurdersorganisatie verzoeken te bemiddelen bij geschillen tussen de bewonerscommissie en de verhuurder.

Artikel 11. wijziging reglement1. Een besluit tot wijziging van dit reglement kan slechts worden genomen door de

bewonersvergadering met tenminste tweederde van het aantal geldige stemmen.2. Voorstellen tot wijziging van dit reglement dient tenminste een week

voorafgaande aan de bewonersvergadering aan de bewoners te worden toegezonden, of op een daartoe geschikte plaats ter inzage worden gelegd.

Artikel 12. ontbinding bewonerscommissie1. Een besluit tot ontbinding van de bewonerscommissie kan slechts worden

genomen in een speciaal daartoe belegde bewonersvergadering, met tenminste tweederde van het aantal geldige stemmen.

33

2. In geval van ontbinding van de bewonerscommissie worden de dan zittende leden belast met de vereffening van de commissie, tenzij de bewonersvergadering andere vereffenaars aanwijst. De bij vereffening aanwezige baten worden aangewend voor door de bewonersvergadering te bepalen zodanige doeleinden die het meest met het doel der commissie overeen komen.

3. In geval van ontbinding van de bewonerscommissie dienen de leden hiervan binnen één maand kennis te geven aan het bestuur van de huurdersorganisatie.

Artikel 13. slotbepalingIn gevallen waarin dit reglement niet voorziet, beslist de bewonerscommissie.

Aldus vastgesteld en ondertekend te …..(plaats invullen) op ……(datum invullen).

Voorzitter: Secretaris:

34

(flaptekst)

Bewonerscommissies vormen de basis van het huurderswerk. Waar overkoepelende huurdersorganisaties in het overleg met de verhuurder zorgen voor de voorwaarden waaronder huurders goed en prettig kunnen wonen, zien de bewonerscommissies er vaak op toe dat dit in de praktijk ook gebeurt. Dit afsluitende deel van het Handboek Huurdersorganisaties is helemaal gewijd aan bewonerscommissies. Welke rechten hebben ze en waar moeten ze in hun werk op letten? Aan de hand van twaalf praktijkvoorbeelden laten we zien hoe bewonerscommissies dingen kunnen bereiken. Dit resulteert in een groot aantal tips voor bewonerscommissies en voor huurdersorganisaties om goed met bewonerscommissies om te gaan.

35