Woonvisie Breda - Breda Voor Beste...

december 2013

Woonvisie Bredawonen in een dynamische tijd

1Woonvisie Breda

Inhoudsopgave

Voorwoord 3

Samenvatting 5

1 Inleiding 7

2 Ontwikkeling en visie 9

2.1 Ontwikkeling en veranderde verhoudingen 9

2.2 Beleidsmatige ontwikkelingen 11

2.3 De Structuurvisie Breda2030 12

2.4 Maatschappelijke opgaven 13

2.5 Visie op Breda als woongemeente 13

2.6 Randvoorwaarden en richtingen 14

3 Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen 17

3.1 Analyse, ambitie en partners 17

3.2 Bevolking en huishoudensontwikkeling breda 17

3.3 Samenstelling woningvoorraad 19

3.4 Nieuwbouw 20

3.5 Huisvestingssituatie bewoners 21

3.6 Woonlasten en betaalbaarheid 22

3.7 Migratie, doorstroming en effectieve vraag 27

3.8 Verkenning toekomstige vraag 29

3.9 Concluderend, een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen 32

4 Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven 33

4.1 Wensen en opgaven 33

4.2 Particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap 33

4.3 Studentenhuisvesting 34

4.4 Wonen, welzijn en zorg 35

4.5 Huisvesting arbeidsmigranten 38

4.6 Concluderend, de kernopgaven voor specifieke groepen 40

5 Een prettige woonomgeving 41

5.1 Woonmilieus 41

5.2 Fysieke kwaliteit van de woonomgeving 42

5.3 Kernopgaven 44

6 Duurzaam wonen en leven 45

6.1 Analyse en diagnose 45

6.2 Ambitie en doel 47

6.3 Partners 48

6.4 Kernopgaven 48

7 Opmaat naar een uitvoeringsprogramma 49

7.1 Evaluatie en vooruitblik 49

7.2 De 10 actiepunten uit de Woonagenda 2011-2014 49

7.3 Aanvullende kernopgaven 51

Bijlage 1. Begrippenlijst 53

Bijlage 2. Woonlasten en woonquotes 57

Bijlage 3. Geraadpleegde literatuur en bronnen 59

0506

_13

Woo

nvis

ie_B

reda

_v10

2Woonvisie Breda

3Woonvisie Breda

Voorwoord

Wonen in Breda. Voor de één is dat midden in de natuur en toch dichtbij de historische

binnenstad. De ander zoekt het hogerop, met uitzicht over de stad of weidse polder. Het is

goed wonen in Breda en dat willen we zo houden. Voor elke Bredanaar, ieder met zijn eigen

wensen. Daarom hebben we samen met de stad gewerkt aan deze Woonvisie.

Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De stip aan de Bredase

horizon van de Structuurvisie Breda2030 geeft richting. Landelijke trends en onderzoek

zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met wooncorporaties,

marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit de Bredase wijken wisselden

we van gedachten over de aandachtspunten voor de komende jaren.

Bijzondere aandacht voor wonen en zorg is onmiskenbaar. De Bredase bevolking vergrijst.

Er zijn al mooie initiatieven in de stad die hierop inspelen en die een bredere basis verdienen.

Als logische tegenhanger wil Breda jonge mensen duurzaam aan de stad binden. Met name

studenten, met voor hen geschikte voorzieningen. En ook starters voorzien van een betaal-

bare eerste woning.

Het moet prettig wonen zijn in Breda. In een fijne omgeving, met aandacht voor duurzaam-

heid. Dit is in grote lijnen de opgave waar we voor staan. Hier hoort ook zorg bij voor

oplopende woonlasten. Binnen onze mogelijkheden werken we hier aan. Gelukkig staan we

er niet alleen voor: particulieren, organisaties of bedrijven pakken al een verantwoordelijkheid

en dit wordt alleen maar meer. Deze Woonvisie Breda is de voorloper van een uitgewerkt,

concreet programma dat in 2014 vorm krijgt in samenwerking met alle partners.

Bob Bergkamp

wethouder Wonen en leven

4Woonvisie Breda

5Woonvisie Breda

Samenvatting

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid

aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een

passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften.

Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgenvooreengedifferentieerdendoordachtwoningbouwprogramma,metvoldoende

flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Eencomfortabelewoningvoorraaddieaansluitbijbehoeftenenwensenvaninwoners,

nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woning-

voorraad en nieuwbouw;

• Een(t)huisvoorallegroepeninwoners.Specialeaandachtiservoordegroepkwetsbare

inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op

het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal.

Deze ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de recentelijk

vastgestelde Structuurvisie Breda2030. In deze Woonvisie komen de belangrijkste onder-

werpen daaruit aan de orde. Het geeft nog maar eens aan dat we eerder de juiste ambities

hebben benoemd. Het belang van deze Woonvisie ligt vooral in de nieuwe accenten en de

nieuwe (kern)opgaven.

De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid

naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie

gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de

kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert

initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt.

De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare

middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving,

marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun zelf-

organiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve

oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven,

concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk.

Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woning-

voorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van

bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en

koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering

en procedures.

De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woning-

voorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband

vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht.

Het verbreden van de keuzemogelijkheden van de woonconsument betekent ook dat er

voldoende betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn voor bewoners met een beperkt

inkomen. Een deel van de goedkopere voorraad wordt bewoond door bewoners met een

hoger inkomen. Deze scheefheid zal de komende jaren meer in balans komen (door het

toewijzingsbeleid en het dalend inkomensniveau). Enige mate van (goedkope) scheefheid is

gewenst vanuit het oogpunt van differentiatie en het tegengaan van segregatie. De aandacht

zal de komende jaren voornamelijk gericht zijn op de dure scheefheid (laag inkomen in dure

woning) en beheersing van de woonlasten.

6Woonvisie Breda

Bij de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten voor tijdelijke buitenlandse werknemers stelt

de gemeente randvoorwaarden voor specifieke woonruimte, zodat (markt)partijen voor

goede huisvesting kunnen zorgen.

Wonen, welzijn en zorg en vanuit dat kader integrale benadering en in dat kader meer in het

bijzonder de scheiding van wonen en zorg. De inzet is er op gericht om ook inwoners met

een bijzondere woonbehoefte zoveel mogelijk in staat te stellen zelf hun wonen te organiseren.

Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele

veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen

nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van

buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus

voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

Bestaande woningen duurzaam en klaar voor de toekomst, met in het bijzonder aandacht

voor de bewustwording en de rol van (eigenaar-) bewoners. De gemeente zoekt met de

wooncorporaties en de marktpartijen naar mogelijkheden om particuliere woningen mee te

nemen bij grootschalig onderhoud of renovatie. Daarnaast zet de gemeente samen met de

corporaties in op het ontwikkelen van een strategie voor het verhogen van het bewustzijn van

bewoners en op gedragsverandering. Want al is de woning nog zo energiezuinig, het gedrag

van bewoners is een belangrijke factor voor het verbruik. De woningmarkt is te veranderlijk

om beleid voor vijf jaar vast te leggen. Door het monitoren van de woningmarkt en evaluatie

stellen we ambities en doelstellingen jaarlijks bij, steeds in overleg met onze partners op het

terrein van wonen.

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder

uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. Het laatste hoofdstuk geeft een opmaat naar het

uitvoeringsprogramma, mede op basis van een evaluatie van de 10 punten uit de Woonagenda

2011-2014.

7Woonvisie Breda

1Inleiding

Er gebeurt veel op het terrein van wonen. De stagnerende woningmarkt is voor het huidige

kabinet aanleiding geweest voor hervormingen en het formuleren van een nieuw Woon-

akkoord. In april van dit jaar werd het Rapport Commissie Dekker gepresenteerd met daarin

aanbevelingen over de nieuwe verhouding tussen gemeenten en corporaties. Recent is

bovendien de Hervormingsagenda Woningmarkt verschenen waarin het kabinet haar visie

geeft op het herstel van de woningmarkt. De verhouding en rollen tussen de diverse partijen

en partners op het vlak van het wonen veranderen.

De recent vastgestelde Structuurvisie Breda2030 geeft een beeld van ontwikkelingen en

trends op het gebied van wonen in Breda. Denk bijvoorbeeld aan de aanstaande veranderingen

op het vlak van wonen en zorg of de opgave die onlangs in het regioverband West-Brabant is

vastgesteld ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten. Studentenhuisvesting blijft

een belangrijk aandachtspunt in Onderwijsstad Breda. Verder zijn recentelijk de resultaten van

hetWoonOnderzoekNederland(WoON2012)beschikbaargekomen.Zowelbeleidsmatigeals

maatschappelijke ontwikkelingen geven aanleiding tot een herijking van het Bredase

woonbeleid.

In 2011 is de vigerende Woonagenda 2011–2014 opgesteld. De bakens op het beleidsterrein

wonen zijn inmiddels fundamenteel verzet. Een evaluatie van de Woonagenda is onvoldoende

antwoord op de recente ontwikkelingen. Daarom is de Woonvisie Breda opgesteld, waarmee

Breda haar accenten plaatst in het veranderend woonlandschap. Een Woonvisie heeft een

ander abstractieniveau dan een Woonagenda. In plaats van zaken tot in detail uit te werken,

worden nu hoofdlijnen gepresenteerd. Er wordt samengewerkt met partners om gezamenlijke

woondoelen te realiseren. Dit hangt uiteraard nauw samen met de veranderende rol van de

gemeente in onze samenleving.

De accenten die we met deze visie leggen, geven niet altijd het definitieve antwoord op de

opgaven die ons te wachten staan. Het beleidsveld wonen is volop in beweging; definitieve

antwoorden zijn nu eenmaal nog niet altijd vooraf te geven. Deze Woonvisie geeft wel

richting aan de manier waarop we de nieuwe opgaven oppakken. De Woonvisie Breda zal

een nadere uitwerking krijgen in een op te stellen Uitvoeringsprogramma en in de nieuwe

prestatie- of contractafspraken met partners. Ook op woongebied streeft Breda naar een

integrale aanpak, samen met de partners in de stad.

Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen in relatie tot het beleid en de visie die

de Gemeente Breda heeft op woongebied. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn de

opgaven voor Breda nader uitgewerkt. Hoofdstuk 7, met daarin een korte evaluatie van de

Woonagenda 2011-2014 en de kernopgaven uit deze Woonvisie, biedt tot slot een opmaat

naar het Uitvoeringsprogramma. Ieder hoofdstuk begint met een korte samenvatting van

hetgeen ter sprake komt in dat hoofdstuk en de conclusies op hoofdlijnen. De tekst is verder

aangevuld met toelichtingen in kaders. In deze kaders zijn feitelijkheden, trends en analyses

samengevat die de tekst en visie onderbouwen.

8Woonvisie Breda

9Woonvisie Breda

2Ontwikkeling en visie

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste ontwikkelingen en veranderingen omschreven.

Veranderingen op de woningmarkt en beleidsmatige ontwikkelingen komen aan bod. Ook de

in de Structuurvisie Breda2030 vastgelegde trends en hoofdlijnen voor ontwikkeling zijn

samengevat. Dit leidt, in combinatie met de veranderende rol van de overheid en de

maatschappelijke opgaven, tot deze Woonvisie.

2.1 Ontwikkeling en veranderde verhoudingen

2.1.1 De actuele ontwikkelingen

Sinds 2008 heeft Nederland te maken met een financiële crisis en een economische recessie.

Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot minder woningverkopen en problemen van doorstroming

op de woningmarkt. Ook vindt er een verschuiving plaats van de vraag van koop- naar

huurwoningen. De woningmarkt is onzeker en veranderlijk. Dit maakt het voor de nieuw-

bouwproductie zeer lastig. Het totale ontwikkelproces van woningbouw tot realisatie neemt

een aantal jaren in beslag. De woningmarkt vraagt juist om vrijheid en flexibiliteit. De

belangrijksteopdrachtismeervraaggerichtwerken:deconsumentcentraal.Zowelvoor

nieuwbouw als beheer van de woningvoorraad is maatwerk, flexibiliteit en kleinschaligheid

nodig. Flexibiliteit in projecten, maar ook flexibiliteit per woning. De veranderingen in de

bevolkingsopbouw vragen verder om toekomstbestendige woningbouw en toekomstbestendig

beheer van de bestaande woningvoorraad. Het denken over woningbouw en volkshuisvesting

zal wezenlijk moeten veranderen om hierop in te spelen.

Verschuivingen in de woningbouw

In het verleden was de gemeentelijke aandacht vooral gericht op (grootschalige)

nieuwbouwprojecten. Tegenwoordig komt beheer van de bestaande woningvoorraad

meer in beeld. Het gaat dan vooral om het in stand houden en versterken van de

kwaliteit van woning en woonomgeving. De overheid maar ook andere partijen hebben

minder financieringsruimte. Om doelen te halen zijn nieuwe strategieën en samen-

werkingsverbanden nodig. Het is duidelijk dat het speelveld van de woningmarkt

verandert. Deze verandering heeft gevolgen voor alle partners: van overheid tot woning-

corporatie, van bank tot makelaar.

2.1.2 De koopmarkt

De afgelopen decennia was de overheidssturing en –subsidiëring gericht op het stimuleren

van de koopmarkt via hypothecaire financiering, het reguleren van de prijzen, het aanbod op

de huurmarkt en het verbreden van het taakveld van corporaties. Dit heeft geleid tot een

kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Maar tegelijkertijd heeft het de keuzes van

consumenten en aanbieders te veel gestuurd en daarmee het functioneren van de markt

verstoord.

Bij ongeveer een vijfde van de huiseigenaren benadert de hypotheekschuld de waarde van de

woning of is zij zelfs hoger. Het is duidelijk dat dit de doorstroming op de markt belemmert.

Het niet op gang komen van de doorstroming heeft nog meer oorzaken, zoals extra aange-

scherpte hypotheeknormen voor starters en het feit dat nieuwbouwprijzen en met name ook

de kosten voor nieuwbouw (grond- en bouwkosten) veel minder sterk zijn gedaald dan

woningen op de bestaande markt. De nieuwbouw is daardoor de laatste jaren relatief duur

geworden. Dit leidt er toe dat de belangstelling voor de nieuwbouw is gedaald, de dure

categorie wordt het zwaarst getroffen.

10Woonvisie Breda

Gedaald vertrouwen en aangescherpte normen

De laatste jaren is het aantal te koop staande woningen in Breda toegenomen terwijl het

aantal transacties is verminderd. De prijzen op de bestaande markt zijn fors gedaald,

maar blijkbaar nog niet voldoende om de woningmarkt vlot te trekken. De aangescherpte

normen van het Rijk en de banken leiden er toe dat de leencapaciteit van woonconsu-

menten aanzienlijk is gedaald. Daarnaast is het consumentenvertrouwen nog steeds

historisch laag, maar geeft momenteel de eerste tekenen van herstel.

2.1.3 De huurmarkt

De stagnatie op de koopmarkt leidt tot druk op de huurmarkt. Deze extra druk komt echter

niet alleen door de moeilijke toegang op de koopmarkt, maar ook vanwege de toenemende

vraag van met name starters en andere doelgroepen, zoals studenten en arbeidsmigranten.

De allocatie van betaalbare huurwoningen wordt ook bemoeilijkt omdat woningen deels

worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens. Uit de

eerste bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 blijkt dat de scheefheid in Breda is

afgenomen. Dit geldt zowel voor de goedkope als de dure scheefheid.

Het Europese huurbeleid (ook opgenomen in de toewijzingsregels woonruimteverdeling) en

het inkomensafhankelijk huren moeten ertoe bijdragen dat dit scheefwonen verder wordt

teruggebracht. Daarnaast is er binnen de huurmarkt sprake van een gebrek aan keuzemoge-

lijkheden voor middeninkomens, omdat het woningaanbod in het vrije huursegment beperkt

is. De consument is grotendeels aangewezen op de koopmarkt of de gereguleerde huur-

markt, de vrije huurmarkt biedt onvoldoende alternatief. Juist voor de categorie ‘midden-

inkomens’ is goede huisvesting op basis van de nieuwe spelregels moeilijk te realiseren.

Scheefheid

Huurders die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning

wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen.

Voor dure scheefheid geldt het omgekeerde.

Volgens de voorlopige bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 is de goedkope

scheefheid afgenomen van 32% in 2010 naar 26% in 2013, als gevolg van ondermeer

een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens. Ten aanzien van

de dure scheefheid gaat het om kleine aantallen, maar is eveneens sprake van een daling.

2.1.4 Woonlasten

Van de huishoudens in Breda heeft 47% een inkomen tot € 34.229,–; de doelgroep van

beleid van woningcorporaties (WoON2012). De verwachting is dat het aantal huishoudens,

ook in de lagere inkomensgroepen, de komende jaren zal groeien. De sociale huursector

vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. De meeste

van deze huishoudens huren een woning onder de aftoppingsgrenzen. Toch heeft een groot

deel van de huurders in de gereguleerde voorraad problemen met de betaalbaarheid. De

thema’s ‘woonlasten’ en ‘betaalbaarheid’ worden in paragraaf 3.6 nader uitgewerkt.

Woonquote

De woonlasten voor huurders worden gevormd door de netto huurlasten en bijkomende

kosten zoals energie, water en gemeentelijke heffingen. De woonlasten voor eigenaar-

bewoners bestaan uit de netto hypotheeklasten en bovengenoemde bijkomende kosten.

De verhouding woonlasten tot het netto besteedbaar inkomen wordt aangeduid met de

woonquote. De woonquote voor huurders in Breda bedraagt 37%, voor kopers ligt de

woonquote op 25% (WoON2012).

11Woonvisie Breda

2.1.5 Verhoudingen en positionering

De woningmarkt is veranderd in een vraaggerichte markt: de woonconsument staat centraal.

Dit vraagt om meer keuzevrijheid, differentiatie, duurzaamheid en zeggenschap in woon-

milieus en woningtypen. Veranderende marktomstandigheden worden leidend voor het

handelen van gemeente, corporaties en marktpartijen. Gemeente en partijen moeten

overwegen wat de nieuwe posities en rollen zijn op de woningmarkt. Als centrumgemeente

heeft Breda ook een regionale rol, waarbij regionale afstemming en samenwerking nood-

zakelijk is.

2.2 Beleidsmatige ontwikkelingen

2.2.1 Europa en Rijk

In het kader van de Europese afspraken zijn corporaties vanaf 1 januari 2011 verplicht om

tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met

een bruto-huishoudinkomen tot € 34.229,– (prijspeil 2013) per jaar. Hypotheken zijn aan

banden gelegd; met hetzelfde inkomen kan men minder lenen en moet men meer aflossen.

Daarnaast wordt de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes afgebouwd. Ten aanzien van de

huurmarkt zijn de aangekondigde aanpassingen in het beleid ingrijpend. Inkomensafhanke-

lijke huurverhogingen zijn mogelijk en bij nieuwe toewijzingen kan bij hoge(re) inkomens de

liberalisatiegrens worden overschreden. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor

de jaren 2013 en 2014. Daarna zal de jaarlijkse huurverhoging geschieden conform de

huursombenadering. Verder is een verhuurderheffing vastgesteld die oploopt tot landelijk

1,70 miljard euro in 2017. Corporaties hebben aangegeven dat hierdoor de ruimte voor

nieuwe investeringen (investeringscapaciteit) afneemt.

Voordelen voor starters

Voor starters blijft de mogelijkheid van een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek

bestaan. Maar ook starters worden geconfronteerd met aangescherpte eisen van banken

en overheid ten aanzien van de leencapaciteit. De regering heeft begin 2013 aangekondigd

dat er extra budget beschikbaar komt voor de starterlening. In navolging hiervan heeft de

Gemeente Breda besloten om samen met de corporaties de Starterslening Breda te

continueren. De gemeente heeft samen met de Bredase corporaties een bedrag ingezet

van € 1.500.000,–, waarvan 1 miljoen door de gemeente.

2.2.2 Corporatiesector

In het regeerakkoord is afgesproken dat de woningcorporaties dienstbaar dienen te blijven

aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taken worden teruggebracht tot het

bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed.

Het werkgebied wordt toegespitst op de kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen

aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Activiteiten in het

marktsegment, onder andere huisvesting middeninkomens en investeren in leefbaarheid,

blijven mogelijk, alleen zal hiervoor geen financiële borging worden verstrekt.

Het uitgangspunt is dat de sociale woningvoorraad in de pas blijft met de omvang van de

doelgroep. De schaal van corporaties moet zo veel mogelijk in overeenstemming zijn met de

schaal van de regionale woningmarkt. De activiteiten moeten gericht zijn op de gebieden

waar het bezit is gelegen. Woningcorporaties kunnen ook met andere maatschappelijke

instellingen samenwerken bij de aanpak van problemen mits er voldoende relatie is met het

sociaal bezit. Het bevorderen van evenwichtig gedifferentieerde wijken kan overigens langs

meer wegen tot stand komen. Ook particuliere investeerders en particulier opdrachtgeverschap

kunnen hierbij een rol spelen.

12Woonvisie Breda

Activiteiten van corporaties

De commerciële activiteiten van corporaties buiten het sociale domein – zoals

geliberaliseerde huurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen – worden

zodanig georganiseerd dat deze niet tot (financiële) risico’s leiden bij de uitvoering van de

kerntaak. Daarnaast kunnen corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan leefbare en

gemengde wijken. In het Regeerakkoord is afgesproken dat hun activiteiten op dit gebied

gerelateerd worden aan het sociaal bezit en het daaraan ondergeschikte, direct

verbonden, maatschappelijk vastgoed.

2.2.3 Veranderende rollen

De gemeente

Woningcorporaties zijn verplicht om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen

aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, dat is het uitgangspunt. Dit betekent dat de

gemeente en de woningcorporaties hierover prestatieafspraken dienen te maken. Voorwaarde

daarbij is dat de gemeente beschikt over een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid of een

overzicht van door corporaties te verrichten activiteiten, afgestemd met andere gemeenten.

Binnen de Bredase situatie is al jaren sprake van een goede samenwerking tussen de

gemeente en de corporaties. De prestatieafspraken zijn vastgelegd in de Alliantie.

De huurders

De adviescommissie Dekker stelt in haar adviesrapport ’Gemeenten en corporaties; de

vrijblijvendheid voorbij’ dat de positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt.

In Breda is een vaste overlegstructuur tussen gemeente, corporaties en huurders. Bij de

totstandkoming van deze Woonvisie zijn de gezamenlijke huurderskoepels (GHK) betrokken.

Provincie en regio

Het provinciaal en regionaal woonbeleid krijgt vorm via het Ruimtelijk Regionaal Overleg

(RRO). Op de RRO-agenda is het thema ‘wonen’ een vast terugkerend agendapunt in dit

overleg van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie. Jaarlijks wordt in het verband

van het RRO een Regionale Agenda Wonen opgesteld. De afstemming en samenwerking op

het woonbeleid richt zich met name op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouw-

programmering en op de huisvesting van arbeidsmigranten. Een nieuw onderwerp wat zich

aandient is het in regionaal verband – samen met de buurgemeenten Etten-Leur en

Oosterhout - uitvoeren van woningmarktonderzoek.

2.3 De Structuurvisie Breda2030

In de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda2030 is ten aanzien van het beleidsveld

‘wonen’ nadrukkelijk gesteld dat de vraag van de bewoner centraal dient te staan.

Trends, verwachtingen en richting van het woonbeleid worden in de Structuurvisie als volgt

benoemd:

• Stijgendeenergiekosteneneengroterebewustwordingvanmilieuaspectenvragenom

duurzame oplossingen voor het wonen.

• Binnendenieuwbouwisaandachtwenselijkvoor‘slimmerengoedkoperbouwen’ende

toepassing van nieuwe materialen.

• Defocusligtoprenovatieentransformatiemogelijkhedenindebestaandewoningvoorraad,

leegstaand vastgoed (kantoren, winkels, monumenten) en op het gedoseerd toevoegen

van nieuwbouw verspreid over de stad.

• Bredazetnadrukkelijkinophetbindenvanjongehuishoudensentalentenaandestad,

onder meer door aantrekkelijke woonmilieus met voldoende menging van functies en

aanbod van betaalbare woningen.

• Hoeweleengroeivandewoningvoorraadnoodzakelijkblijft,zullendeveranderingenin

de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de

bestaande woningvoorraad.

13Woonvisie Breda

• Metwoningaanpassingishetmogelijkdatouderenlangerinhunwoningblijvenwonen.

Voor ouderen vraagt de bereikbaarheid van zorg en voorzieningen aandacht.

• Ookfunctieveranderingenentransformatievanvastgoedkunneneenbijdrageleveren

aan huisvestingsmogelijkheden en het behouden van beeldbepalende panden in de stad.

2.4 Maatschappelijke opgaven

Op basis van de hiervoor beschreven ontwikkelingen zijn drie maatschappelijke opgaven te

formuleren (voor een deel onderling met elkaar verbonden) die we in deze Woonvisie als

vertrekpunten hanteren. De opgaven zijn:

1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen

Iedereen die in Breda woont of daar wil wonen, moet perspectief hebben op een

aantrekkelijke en passende woning, die bovenal betaalbaar dient te zijn. De vraag van de

consument staat hierbij centraal.

2. Een prettige woonomgeving

Het kwalitatief op peil houden van de woonomgeving (de openbare ruimte in de directe

omgeving van de woningen) vormt de komende jaren een belangrijke uitdaging.

De verschillende groepen woonconsumenten stellen verschillende eisen aan de woon-

omgeving. Gedeeld (maximaal te gebruiken, herkenbaar (niet anoniem) en duurzaam

(energiezuinig en toekomstbestendig) zijn daarbij de centrale waarden bij de inrichting en

beheer van de woonomgeving. Schoon, heel en veilig blijven belangrijke uitgangspunten

voor het beheer. Bovenop de basiskwaliteit, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is,

zijn professionele partijen en bewoners verantwoordelijk voor de door hen gewenste

extra kwaliteit.

3. Duurzaam wonen en leven

Duurzaamheid in de woning is een belangrijk aspect voor de waardering. Een goede

energieprestatie levert geld en vaak ook comfort op voor de bewoner. Bovendien gaat

eenduurzaamontworpenofverbouwdewoningveelallangermee.Zodraagtduurzaam-

heid bij aan het voor veel langere tijd voorzien in de behoeften van de bewoner.

Ook liggen er kansen voor het besparen op langere termijn. De tegenwoordige

(en toekomstige) duurzame materialen vergen minder onderhoud dan traditionele

bouwmaterialen. Deze markt is volop in ontwikkeling.

De bovengenoemde opgaven zullen per deelonderwerp worden uitgewerkt, op basis van drie

aspecten:

a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en

signalen?

b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken?

c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren?

Alvorens we de maatschappelijke opgaven uitwerken naar de diverse thema’s, geven we eerst

onze visie en ambitie weer van Breda als complete woongemeente.

2.5 Visie op Breda als woongemeente

2.5.1 Compleet en divers

Breda is een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en

woonmilieus. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de

wensen en behoeften. Dit behouden en versterken we door uitvoering te geven aan de

volgende ambities:

1. Breda complete woongemeente, nu en in de toekomst. Onze aandacht gaat uit naar de

bestaande woonomgevingen in wijken en kernen. We zorgen voor een gedifferentieerd

en betaalbaar woningaanbod, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk.

14Woonvisie Breda

2. Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu

en in de toekomst. We zetten in op duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad

en nieuwbouw.

3. Een (t)huis voor alle inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners

die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken werken we samen met bewoners en onze partners op het

terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Het ieder naar zijn zin laten wonen,

moet wel passen in andere belangen en uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. We

stellen kwaliteit nadrukkelijk boven kwantiteit. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw,

maar ook de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. De kwaliteit van

het wonen staat centraal, waarbij ook aandacht voor duurzaamheidaspecten.

2.5.2 Aantrekkelijke wijken

Het woongenot van bewoners hangt in belangrijke mate samen met de directe woon- en

leefomgeving. Instandhouding en verbetering van de woon- en leefsituatie in de wijken

vraagt voortdurende aandacht. Bewoners, professionele partijen en gemeente werken daarin

vanuit ieders verantwoordelijkheid samen. Het programma Wijkontwikkeling loopt binnen-

kort af en gaat over in het wijkgericht werken; een vraaggerichte wijkaanpak voor alle

Bredase wijken. Een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede

voorzieningen en een adequaat ingerichte en beheerde leefomgeving zijn belangrijke criteria

voor de aantrekkelijkheid van de woon- en leefsituatie in de wijken.

2.5.3 Eigen karakter

Verschillende groepen woonconsumenten vragen om een variatie in woonmilieus. De wijken

van Breda hebben een eigen karakter in bouwperiode, -stijl en geografische ligging. Vanuit

die eigenheid is een goede balans nodig in woningdifferentiatie, samenstelling van de

bewoners en een bij de wijk passende openbare ruimte en voorzieningenstructuur. Het

streven is om vanuit ieders verantwoordelijkheid de onderscheidende kwaliteiten en kenmerken

van de wijken te waarborgen en te versterken. Dit sluit aan bij de in de Structuurvisie

Breda2030 omschreven hoofdlijn voor ontwikkeling ‘Bredaas mozaïek’. De diversiteit aan

gebiedskarakteristieken draagt bij aan de kwaliteit van de stad. Ook in de huisvestingsopgave

dient tegemoet te worden gekomen aan de diversiteit van de bevolking en de daarmee

samenhangende woningbehoefte.

2.5.4 Positie en mogelijkheden van de gemeente

De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid

naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie

gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de

kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert

initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt.

De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare

middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving,

marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun

zelforganiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve

oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven,

concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk.

2.6 Randvoorwaarden en richtingen

Uit de hiervoor beschreven ontwikkelingen en visie blijkt duidelijk dat de gemeente een koers

moet uitstippelen en keuzes moet maken. Hierbij staan de volgende randvoorwaarden en

richtingen centraal:

15Woonvisie Breda

Vangnet

De gemeente schept de randvoorwaarden die iedereen in staat stelt in Breda een (t)huis te

vinden. We begeleiden inwoners die daarin niet zelfstandig slagen. De inzet van de gemeente

is gericht op het benutten en inzetten van de eigen kracht van de inwoners.

Stimuleren of versterken van de woningmarkt

De gemeente zet zich in voor het structureel verbeteren en versterken van de woningmarkt.

Stimuleringsmaatregelen, onder andere Startersleningen, zetten we in beginsel alleen tijdelijk

in om negatieve ontwikkelingen op te vangen. De inzet en financiering van stimuleringsmaat-

regelen doen we samen met de partners op het gebied van wonen,en de woningcorporaties.

Regionale afstemming en samenwerking

De gemeente zet in op verdergaande samenwerking en afstemming van woonbeleid en

woningbouwprogramma met de buurgemeenten. Het wonen is steeds meer een regionale

opgave, zowel beleidsmatig als voor het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve

woningbouwopgave.

Corporaties

De samenwerking met de corporaties is goed, maar we blijven zoeken naar verbetering.

Wij verwachten van de corporaties dat hun lokale verbondenheid ook in hun activiteiten tot

uitdrukking komt. De gemeente bewaakt dat de inzet in Breda op peil is en blijft. De exacte

gevolgen van het Regeerakkoord voor de rol van corporaties en de verhoudingen tussen hen

en de gemeente zullen we met elkaar in beeld brengen. Primair dienen de corporaties te

zorgen voor een passend woningaanbod voor de doelgroep. De basis ligt in de Woonvisie,

de beleidsplannen van de corporaties en de aan de hand van de Woonvisie te maken

prestatieafspraken.

16Woonvisie Breda

17Woonvisie Breda

3Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereenDit hoofdstuk geeft een beschrijving van de ontwikkeling van bevolking en huishoudens in

Breda. Ook de samenstelling van de woningvoorraad en nieuwbouw komt aan bod. De

huisvestingssituatie, woonlasten en doorstroming op de Bredase woningbouwmarkt worden

eveneens besproken. De focus moet de komende periode liggen op het versterken van het

centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden. De keuzevrijheid van

de woonconsument op de huur- en koopmarkt moet worden vergroot. Er is een realistisch

woningbouwprogramma nodig dat aansluit op de woningvraag. Het bevorderen van de

doorstroming binnen de huur- en koopmarkt is essentieel.

3.1 Analyse, ambitie en partners

Zoalsvermeldwordendewoonopgavenperdeelonderwerpuitgewerktopbasisvaneen

drieslag, te weten:

a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en

signalen?

b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken?

c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren?

3.2 Bevolking en huishoudensontwikkeling Breda

3.2.1 Analyse en diagnose

Het wonen in stedelijke gebieden wint aan populariteit. Als centrumgemeente profiteert

Breda van de toegenomen belangstelling voor stedelijk wonen. Door de instroom van nieuwe

inwoners en door voortgaande natuurlijke groei is de Bredase bevolking de afgelopen jaren

fors toegenomen. Op 1 januari 2013 telde Breda 178.300 inwoners en circa 84.000

huishoudens. Sedert 2000 is het aantal inwoners in Breda met 11% toegenomen, maar is de

ontwikkeling per leeftijdsgroep verschillend. Figuur 3.1 toont de ontwikkeling van de Bredase

bevolking naar leeftijdsgroep voor verschillende jaren.

Figuur 3.1 Ontwikkeling leeftijdsgroepen Breda 2000-2013

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

02000 201320102005

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

40-64 jaar

2000 201320102005

25-39 jaar0-17 jaar

65 plus18-24 jaar

Bron: CBS

De toename van het aantal huishoudens in Breda (met 17%) is veel groter dan de toename

van het aantal inwoners met 11%. De huishoudenverdunning is vooral het gevolg van de

forse toename van de eenpersoonshuishoudens (+33%). Hoewel hierbij sprake is van een

stijging in alle leeftijdsgroepen, is vooral de toename van het aantal jonge eenpersoonshuis-

houdens in de leeftijd van 15-29 jaar opmerkelijk (toename circa 70%).

Met een toename van 8% is de groei van het aantal tweepersoonshuishoudens bescheiden.

18Woonvisie Breda

Dit geldt ook voor de toename van het aantal huishoudens met 3 personen of meer (+7%).

Figuur 3.2 Ontwikkeling huishoudens Breda 2000-2013

38000

36000

34000

32000

30000

28000

26000

24000

22000

200002000 201320102005

Eenpersoonshuishouden

Meerpersoonshuishouden 2 personen

Meerpersoonshuishouden 3 personen of meer

Bron: CBS

Voor het woonbeleid is vooral de huishoudensontwikkeling van belang. In de periode van het

woononderzoek (2012) telde Breda zo’n 83.750 huishoudens, waarvan ruim 90% in woningen

zijn gehuisvest (75.400) en 10% (8.350) op andere wijze (tehuizen, kamerbewoning).

Voor een goed begrip van het wonen is inzicht nodig in de samenstelling van huishoudens in

woningen:

• Naarleeftijdisruimdehelftvandehoofdbewonerstussende35en64jaar(55%).Een

kwart van de huishoudens is 65 jaar en ouder, een vijfde is jonger dan 34 jaar.

• HetovergrotedeelvandehuishoudensinBredabestaatuitkleineeen-entweepersoons-

huishoudens (69%). Een kwart van de huishoudens is een gezin met kind(eren), 7% heeft

een andere huishoudenvorm.

• Vandehuishoudensbehoort47%totdedoelgroepvanbeleid(meteeninkomentot

€ 34.229,–). 11% behoort tot de categorie met een inkomen tot € 43.785,–. 42% heeft

een inkomen boven € 43.785,–.

Huishoudens met een laag besteedbaar inkomen bestaan voor het merendeel uit alleenstaanden

en eenoudergezinnen. De huishoudens met een hoger inkomen bestaan voor een belangrijk

deel uit paren en paren met kinderen. Bij paren hebben beide partners vaak betaald werk. Het

WoON 2012 geeft aan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen ten opzichte van 2009 is

gedaald (tussen 2009 en 2013 is het gemiddeld besteedbaar inkomen gedaald met 7%, CBS).

Eenoudergezinnen hebben relatief de grootste stap terug gezet. De inkomensdaling is nieuw en

staat in schril contrast met de inkomensstijgingen van pakweg alle 20 jaren daarvoor.

3.2.2 Ambitie en doel

Als centrumgemeente blijft Breda inzetten op groei van de stad. Breda legt de nadruk op het

vasthouden en aantrekken van jongeren en midden en hoge inkomens. In de huisvestings-

opgave betekent dit ondermeer aandacht voor starters (met de nadruk op jongeren- en

studentenhuisvesting) en kleine huishoudens, zowel via nieuwbouw als in de bestaande

voorraad. In paragraaf 3.8 wordt nader ingegaan op de bevolkingsontwikkeling en de trends

die van betekenis zijn voor de toekomstige vraag naar woonruimte.

3.2.3 Partners

Een stad kan alleen aantrekkelijk zijn voor de vestiging van nieuwe inwoners indien er sprake

is van een wervend woonmilieu met een goede kwaliteit van woningen. Dit vraagt niet alleen

om de inzet van alle bij het wonen betrokken partijen, maar vooral ook om een goede

samenwerking en afstemming van werkzaamheden op het terrein van wonen.

19Woonvisie Breda

3.3 Samenstelling woningvoorraad


Ruim 90% van de huishoudens in Breda woont in een zelfstandige woonruimte. Naar

samenstelling van de woningvoorraad kan worden geconcludeerd:

• DemeestewoningeninBredazijnkoopwoningen(59%).Eenopdedriewoningeniseen

sociale huurwoning (33%), het aandeel particuliere huurwoningen is beperkt (8%).

• Binnendesocialehuursectorbehoort86%totdegereguleerdevoorraadmeteen

bereikbare huur tot de aftoppingsgrens van huurtoeslag1. Het percentage bereikbare

corporatiewoningen is gedaald van 93,6% in 2009 naar 86,3% in 2012.

De oorzaak hiervan is de woningverbetering door renovatie, nieuwbouw en sloop.

Een andere oorzaak is de huurharmonisatie, waardoor bij wisseling van een huurwoning

de huur opnieuw wordt vastgesteld.

• TweeopdedriewoningeninBredaiseeneengezinswoning,eenopdedrieeen

meergezinswoning (appartement).

• Dekoopsectorbestaatvoorhetovergrotedeeluiteengezinswoningen(83%)enhet

aandeel meergezinswoningen is beperkt (17%).

• Indehuursectorisjuisthetaandeelmeergezinswoningengroter(60%)bijeenkleiner

aandeel eengezinswoningen (40%).

• NaarbouwjaarisruimdehelftvandewoningeninBredana1971gebouwd(54%).


Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woning-

voorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van

bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en

koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist (in plannen, programmering

en procedures).

3.3.3 Partners

Het uitgangspunt is dat bewoners zoveel mogelijk hun huisvestingsbehoefte zelf organiseren.

Indien bewoners niet in staat zijn om dit zelf te realiseren kunnen zij een beroep doen op de

inzet van corporaties, gemeente en maatschappelijke instellingen. Om het zelforganiserend

vermogen en de eigen kracht van burgers te versterken worden tal van nieuwe initiatieven

gestimuleerd ((collectief) particulier opdrachtgeverschap, kluswoningen, transformatieprojecten).

Voor gemeente, corporaties, ontwikkelaars, bouwers en particuliere verhuurders bestaat de

uitdaging uit het verbreden van de keuzemogelijkheden voor de woonconsument.

Huizenprijzen in Breda

De gemiddelde verkoopprijs van woningen in Breda is de laatste jaren gedaald. Terwijl

een Bredase woning in 2008 nog gemiddeld € 262.300,– opbracht, lag de gemiddelde

prijs in 2012 op € 235.200,–: een daling van circa 10%. Dit is in scherp contrast met de

prijsstijging van woningen gedurende de afgelopen decennia. De looptijd waarin een

woning te koop staat is fors toegenomen van circa 60 dagen in 2008 naar 177 dagen in

2012. Inmiddels is de transactieprijs iets gestegen (€ 234.527,–) en de looptijd gedaald

(167 dagen) (Bron: NVM).

1 Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de basishuur. Voor het deel van de huur tussen basishuur en de zogenaamde aftoppingsgrens hebben bewoners recht op huurtoeslag.

20Woonvisie Breda

3.4 Nieuwbouw


Ondanks de crisis is de woningbouwproductie in Breda tot nu toe op peil gebleven. De

afgelopen drie jaar zijn netto ruim 2.300 woningen toegevoegd aan de voorraad2. De positie

en de rol van nieuwbouw is door de crisis echter sterk veranderd. Voor een groot deel is de

gerealiseerde woningbouw het gevolg van bestaande plannen van voor de crisis. Gegevens

over 2010/2011 tonen aan dat de nieuwbouw voor het grootste deel bestond uit huur-

woningen (59%), waarvan driekwart corporatiewoningen. In vergelijking met voorgaande

jaren is het aandeel koopwoningen (41%) beperkt3.

Ook voor 2013 en 2014 is de woningbouwproductie nog hoog, respectievelijk 1.000 en 600

op te leveren woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is vanaf 2012 fors gedaald,

waardoor de productie vanaf 2015 op een lager niveau zal komen te liggen.

Voor de kwantitatieve woningvraag baseert de Gemeente Breda zich op de bevolkings- en

woningbehoefteprognose van de Provincie. Vast onderdeel van de Regionale Agenda Wonen

van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie zijn de regionale woningbouwafspraken.

In juni 2012 zijn op basis van de bevolking- en woningbehoefteprognose 2011 nieuwe

afspraken gemaakt voor de periode 2012–2022. Voor Breda resulteerde dit in een aantal van

6.809 woningen (netto toevoeging aan de woningvoorraad).

In de concept Regionale Agenda Wonen 2014, die in het RRO van december 2013 vastgesteld

zal worden, is voor de tienjaarsperiode 2013–2023 sprake van een programma van 6.535

woningen. Dit ligt dus op een iets lager niveau dan de afspraak uit 2012. De netto toevoeging

in 2012 bedraagt 805 woningen. Voor de eerstkomende vijf jaar liggen de meeste plannen

reeds vast. Na 2018 is er meer ruimte in het woningbouwprogramma.


Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die

willen verhuizen. Naast de centrumstedelijke ambities van Via Breda zal de gemeente in haar

woningbouwprogramma inzetten op de vraag vanuit de bewoners naar kleinschalige en

flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve

planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. Daadwerkelijke

realisatie van plannen staat centraal.

3.4.3 Partners

De sleutel voor investeringen in nieuwbouw (maar ook bestaande woningen) ligt vooral bij de

partijen in de markt: bouwers, beleggers, corporaties en consumenten.

Woningbouw; productie en ontwikkeling

Dankzij de nieuwbouw van corporatiewoningen is de productie op peil gebleven. In de

huursector zijn vooral meergezinswoningen toegevoegd, in de koopsector is de verhouding

min of meer gelijk. De afgelopen jaren is het aantal verleende bouwvergunningen

drastisch teruggelopen, zijn grootschalige plannen gewijzigd en is het realiseren van

bestaande plannen onzeker. In toenemende mate zal de nieuwbouw gaan bestaan uit

kleinere plannen op bestaande locaties. Tevens zal enige ruimte worden geboden aan

kleinschalige initiatieven. Bij het maken van plannen zal de woonconsument steeds meer

direct betrokken zijn. Deze ontwikkelingen in de woningbouwproductie spelen zich af

tegen de achtergrond van regionale woningbouwafspraken.

2 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering, Breda september 2013.

3 Bron CBS

21Woonvisie Breda

3.5 Huisvestingssituatie bewoners


Samenstelling en woningtype

Er is een duidelijke relatie tussen de samenstelling van huishoudens en het woningtype. Niet

verwonderlijk loopt dit verband vooral via het inkomen. De huursector is vooral het domein

van de lagere inkomens. Naarmate het inkomen hoger is, hebben bewoners vaker een

koopwoning. Binnen de totale huursector (sociaal en vrije sector) heeft tweederde van de

bewoners (67%) een inkomen dat lager is dan € 34.229,–. Binnen de sociale huur is dit

percentage met 74% hoger. Het aandeel lage inkomens binnen de koopsector is beperkt (16%).

Figuur 3.3 Woonsituatie inkomensgroepen Breda naar huur/koop

Bron: WoON2012, bewerking RIGO

Huisvestingssituatie alleenstaanden

Van de huishoudens in woningen is 37% alleenstaand (27.890). Ruim een op de drie

alleenstaanden is ouder dan 65 jaar, 29% is jonger dan 34 jaar. De meeste alleenstaanden

(69%) hebben een laag inkomen, slechts 2% heeft een hoog inkomen. Alleenstaanden zijn

vooral gehuisvest in de huursector (61%) en in appartementen (66%).

Huisvestingssituatie samenwonenden zonder kinderen

Eén op de drie huishoudens in woningen (24.050) behoort tot de groep samenwonenden

zonder kinderen. Binnen deze groep is 37% ouder dan 65 jaar en is 16% jonger dan 34 jaar.

De meeste samenwonenden zonder kinderen hebben een midden- dan wel hoog inkomen

(respectievelijk 55% en 31%). De groep lage inkomens is beperkt (15%). Samenwonenden

zonder kinderen zijn meestal eigenaar-bewoner (70%) en hebben een eengezinswoning (78%).

Huisvestingssituatie samenwonenden met kinderen

Een kwart van de bewoners in woningen is een gezin met kinderen (18.120). Het zijn vooral

bewoners tussen 35 en 64 jaar (85%), een klein deel is jonger dan 34 jaar (12%). De meeste

gezinnen met kinderen hebben een hoog inkomen (55%) dan wel een midden inkomen

(37%). Toch behoort 8% tot de lage inkomens. Gezinnen bewonen vooral een eengezins-

woning (93%) en het overgrote deel heeft een eigen woning (82%).

Overige huishoudens

Circa 7% van de bewoners in woningen behoort tot de overige huishoudens (5.330). Onder

hen is een grote groep eenoudergezinnen. Driekwart van de overige huishoudens is tussen 35

en 64 jaar en heeft een laag- (53%) of middeninkomen (38%). De meeste overige huishoudens

zijn gehuisvest in een huurwoning (ruim 62%) en een eengezinswoning (69%).


Het bieden van een breed pakket aan keuzemogelijkheden voor de huisvesting van huishoudens

in Breda. De diversiteit van huishoudens en de diversiteit in woonwensen vraagt om een grote

variëteitaanhuisvestingsmogelijkhedenenwoonmilieusdiedaarbijaansluiten.Zoveelals

mogelijk dienen bewoners op eigen kracht huisvesting te realiseren. De gemeente en de

corporaties bieden, binnen de gestelde financiële kaders, ondersteuning voor groepen die

koop

corporatie huur

particuliere huur

onzelfstandig

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

primaire doelgroep (A)

secundaire doelgroep (B)

inkomens meer dan € 43.785

inkomens € 34.229 tot € 43.785

22Woonvisie Breda

niet op eigen kracht in staat zijn hun huisvesting te regelen. Door een gedifferentieerd

woningbouwprogramma en flexibiliteit in woonproducten (tussenvormen huur en koop)

wordt tegemoet gekomen aan de diversiteit van de vraag.

3.5.3 Partners

Uitgaan van zelforganiserend vermogen van bewoners. De gemeente levert een bijdrage in

het faciliteren van partijen. Voor de doelgroepen die niet op zelfstandige wijze in hun

huisvesting kunnen voorzien maakt de gemeente prestatieafspraken met corporaties en

worden maatschappelijke instellingen gefaciliteerd. Indien de vraag niet door de corporaties

kan worden ingevuld, kan realisatie door andere partijen aan de orde zijn.

3.6 Woonlasten en betaalbaarheid


Sociaal economische ontwikkelingen

In Breda behoort anno 2013 47% van de huishoudens tot de doelgroep van beleid (39.860

huishoudens met een inkomen beneden de € 34.229,–). Dit is hoger dan het landelijk

aandeel van 43% in 2012, vooral als gevolg van de oververtegenwoordiging van jongeren

(studenten) in Breda met een laag inkomen. Van het aantal zelfstandig wonende huishoudens

behoort 42% tot de doelgroep van beleid (31.940 huishoudens), wat ongeveer gelijk is aan

het landelijke aandeel van 41% in 2012.

In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep in Breda toegenomen van 46% in 2010 tot 47%

in 2013. Ook landelijk is deze doelgroep licht toegenomen in de periode 2009 tot 2012. In de

toekomst neemt de doelgroep in Breda naar verwachting verder toe: van 47% in 2013 tot

49% in 2025 (uiteraard is deze verwachting met bandbreedten omgeven, zie ook tabel 1).

Tabel 3.1 Omvang en ontwikkeling doelgroepen in de periode 2010 tot 2013 en 2013 tot 2025 op basis van drie toekomstscenario’s

2025

2010 2013 negatief scenario basisscenario positief scenario

Primaire doelgroep (A) 31% 32% 35% 33% 32%

Secundaire doelgroep (B) 15% 15% 16% 16% 16%

Middeninkomens 10% 11% 11% 11% 11%

Hogere inkomens 44% 42% 38% 40% 41%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

Doelgroep huurbeleid (A+B) 46% 47% 51% 49% 48%

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

In Breda heeft anno 2013 11% van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen tussen

de € 34.229,– en € 43.785,–) en 42% heeft een hoger inkomen (een inkomen van meer dan

€ 43.785,–). In de periode 2010 tot 2013 is de omvang van de middeninkomens ongeveer

gelijk gebleven en ook voor de toekomst wordt verwacht dat de omvang van deze groep

ongeveer gelijk zal blijven. Het aandeel hogere inkomens is in de periode 2010 tot 2013

afgenomen en in de toekomst zal deze groep naar verwachting verder afnemen tot 40% in 2025.

Eigenaar bewoners en restschuld

In deze paragraaf ligt de focus op de huursector, maar gewezen moet worden op het

gegeven dat ook eigenaar-bewoners betaalbaarheidsproblemen kunnen hebben. De totale

netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners in Breda bedragen zo’n € 820,– per maand

(vaste woonuitgaven € 570,– en bijkomende lasten € 250,–). Dit betekent dat de eigenaren in

Breda gemiddeld 25% van het netto inkomen kwijt zijn aan woonlasten (woonquote). In de

woonlasten zijn de kosten van onderhoud niet meegenomen.

23Woonvisie Breda

Ontwikkeling woonlasten

In de afgelopen drie jaar is de woonquote gestegen. (2009: 24% / 2012: 25%). In dit

verband heeft de daling van energieprijzen een dempend effect gehad op de stijging van

de woonlasten. Binnen de groep van eigenaar-bewoners zijn grote verschillen en is de

woonquote vaak veel hoger. Door de inkomensdaling en de daling van huizenprijzen zijn

veel eigenaar-bewoners in problemen geraakt. Bij een grote groep eigenaar-bewoners is

de hypotheekschuld hoger dan de woningwaarde (‘onder water staan’). Daarnaast is er

nog een aanzienlijke groep bij wie het water aan de lippen staat omdat de waarde slechts

90 tot 100% van de schuld dekt.

Dit gemiddelde is niet opzienbarend, maar door prijsdalingen zijn veel kopers onder water

komen te staan: een situatie waarbij de restschuld in de hypotheek hoger is dan de actuele

verkoopwaarde (landelijk gaat het om zo’n 13%). Het gaat hier vooral om mensen die in de

afgelopen 5 jaar (voor de eerste keer) een woning hebben gekocht. Deze eigenaar-bewoners

kunnen op dit moment moeilijker verhuizen. Als men toch moet verhuizen – vanwege een

scheiding of het verlies van een baan – wordt men opgezadeld met een forse schuld bij de

bank en is schuldhulpverlening niet uitgesloten. Bij eigenaar-bewoners die niet verhuizen, kan

een inkomensterugval leiden tot geringe investeringen in onderhoud. Het thema particuliere

woningverbetering wint hierdoor aan belang.

Tabel 3.2 Woonsituatie van huishoudens naar inkomensgroep in Breda, 2013, zelfstandig wonende huishoudens

koop corporatie huur particuliere huur totaal N =

primaire doelgroep (A) 25% 59% 17% 100% 20.100

secundaire doelgroep (B) 40% 42% 18% 100% 11.840

middeninkomens 56% 26% 18% 100% 8.900

hogere inkomens 83% 11% 7% 100% 35.160

Totaal 58% 30% 12% 100% 76.000

N = 43.800 22.860 9.350 76.000

doelgroep huurbeleid (A+B) 30% 53% 17% 100% 31.940

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Middeninkomens: tussen wal en schip?

Er zijn in Breda 8.900 zelfstandig wonende huishoudens die behoren tot de groep midden-

inkomens(huishoudensmeteeninkomentussende€34.229,–en€43.785,–).Zijwonen

vooral in de koopsector, maar ook in de huursector: 18% woont in de particuliere huur, 26%

in de sociale huur. Mede door Europese regelgeving komt deze groep niet binnen in de

sociale huursector en door de aangescherpte hypotheekeisen van banken is ook de koopsector

niet goed toegankelijk. Hierdoor zal de groep in toenemende mate zijn aangewezen op het

middensegment in de huursector (huren tussen € 700,– en € 900,–). Het aanbod in dit

segment is op dit moment echter nog beperkt aanwezig, waardoor de groep tussen wal en

schip belandt. Hier ligt een opgave die in belangrijke mate door particuliere investeerders

dient te worden opgepakt.

Woonlasten in de huursector

Anno 2013 betalen huurders in Breda gemiddeld € 420,– aan netto huur en € 190,– aan

overige woonlasten. De huurquote bedraagt daarmee 25% en de woonquote 37%. De

woonquote van huurders is toegenomen: van 34% in 2010 tot 37% in 2013.

24Woonvisie Breda

Tabel 3.3 Woonlasten en woonquoten van huurders in 2010 en 2013, gemiddelden4

2010 2013

netto huur (incl. toeslag) € 405 € 420

gas en electriciteit € 110 € 130

lokale belastingen en water € 55 € 60

totaal netto woonlasten € 570 € 605

besteedbaar huishoudinkomen € 1.915 € 1.915

woonquote 34% 37%

huurquote 24% 25%

energiequote 7% 8%

belastingquote 3% 4%


De doelgroep van beleid

Eerder is aangegeven dat in Breda 47% van het totaal aantal huishoudens een belastbaar

inkomen tot € 34.229,– heeft en dus behoort tot de doelgroep van beleid. Binnen deze groep

zijn ook jongeren en studenten (26%) die niet zelfstandig wonen (kamerbewoning,

inwoning). Ook woont een deel van de groep in de koopsector (18%). Het gaat hier vooral

om ouderen met een laag inkomen in een grotendeels afbetaalde koopwoning. Deze groep

zal in de toekomst toenemen.

Het grootste deel van de doelgroep woont in een goedkope huurwoning. Binnen de

doelgroep van beleid wordt een onderscheid gemaakt naar de primaire en de secundaire

doelgroep. De primaire doelgroep zijn de huishoudens die op grond van hun inkomen en

vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Anno 2013 betaalt de ‘doelgroep huurbeleid’ in de huurvoorraad van woningcorporaties

gemiddeld € 340,– aan netto huur en € 180,– aan overige woonlasten. De huurquote

bedraagt daarmee 25% en de woonquote 38%. De woonquote van deze doelgroep is

toegenomen: van 35% in 2010 tot 38% in 2013. De toename heeft met name betrekking op

de primaire doelgroep en is een gevolg van een situatie dat de lasten sneller zijn gestegen

dan de inkomens van huurders (die soms zelfs daalden als gevolg van de crisis). De dalende

energieprijzen hebben de stijging van de woonquotes nog wat geremd.

4 In de bijlage staan de woonlasten weergegeven in medianen. Hier is het gemiddelde weergegeven, omdat ook in de Woonvisie wordt uitgegaan van gemiddelde bedragen.

25Woonvisie Breda

Tabel 3.4 Woonlasten en woonquotes doelgroep van beleid in de huurvoorraad van woningcorporaties in 2010 en 2013, gemiddelden

2010 2013

primaire

doelgroep

secundaire

doelgroep

totaal doel groep

huurbeleid

primaire

doelgroep

secundaire

doelgroep

totaal doelgroep

huurbeleid

netto huur (incl. toeslag) € 270 € 405 € 310 € 305 € 425 € 340

gas en electriciteit € 105 € 100 € 100 € 120 € 115 € 120

lokale belastingen en water € 40 € 55 € 45 € 60 € 60 € 60

totaal netto woonlasten € 415 € 560 € 455 € 480 € 595 € 515

besteedbaar huishoudinkomen € 1.270 € 1.705 € 1.400 € 1.285 € 1.735 € 1.420

woonquote 35% 34% 35% 40% 36% 38%

huurquote 23% 25% 24% 25% 25% 25%

energiequote 9% 6% 8% 10% 7% 9%

belastingquote 3% 3% 3% 5% 3% 4%


Minima in de knel?

De toename van de woonquotes heeft vooral betrekking op de primaire doelgroep. Onder

deze groep valt een groep echte minima die maandelijks problemen heeft om rond te komen.

Ook is deze groep naar verwachting de afgelopen jaren toegenomen. Landelijk houdt 28%

van de huurders (in de gereguleerde huursector) na aftrek van hun woonlasten onvoldoende

inkomen over voor primaire uitgaven aan levensonderhoud. Overigens is het aandeel

huurders met huurachterstanden vele malen lager, vaak weet men zich met minimale

middelen toch te redden. Samen met de corporaties wordt op dit moment een woonlasten-

onderzoek uitgevoerd – gereed in januari 2014 – om de omvang van deze groep in Breda in

beeld te krijgen. Vervolgens wordt bekeken in hoeverre deze groep beter ondersteund kan

worden. Ook wordt gekeken of er wellicht meer goedkope huurwoningen moeten worden

behouden voor deze groep.

Scheefheid en de benodigde betaalbare voorraad in de toekomst

De goedkope scheefheid in de gereguleerde huurvoorraad van woningcorporaties bedraagt

anno 2013 26%. In 2010 bedroeg de goedkope scheefheid nog 32%. De goedkope

scheefheid is afgenomen als gevolg van onder meer een strenger toewijzingsbeleid en een

inkomensdaling van huurders die voorheen een middeninkomen hadden. De komende jaren

zal de goedkope scheefheid naar verwachting verder afnemen: het stringente toewijzings-

beleid blijft in stand, de inkomens stijgen beperkt (of dalen) en daarnaast worden hogere

inkomens mogelijk verleid tot verhuizing uit de sociale sector door de inkomensafhankelijke

huurstijging en de gedaalde koopprijzen.

Figuur 3.4 Ontwikkeling bewoning van de gereguleerde huurvoorraad woningcorporaties in 2010 tot 2013 naar doelgroep in Breda

48% 52%

20% 22%

13% 10%

19% 16%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2013

hogere inkomens

middeninkomens

secundaire doelgroep

primaire doelgroep


26Woonvisie Breda

Op basis van de tussenrapportage van het lopende Woonlastenonderzoek (Rigo) kan worden

geconstateerd dat de huidige betaalbare huurvoorraad (per 1 januari 2013) een omvang

heeft van 28.190 woningen, waarvan 22.000 in het bezit van de woningcorporaties en

6.190 in particulier bezit.

De omvang van de doelgroep van beleid bedraagt 39.860 huishouden (1 januari 2013).

Hiervan woont 26% niet zelfstandig (jongeren en studenten), in absolute zin 10.364

huishoudens. Voorts is 18% in de koopsector woonachtig, zijnde 7.175 huishoudens.

Daarmee komt de doelgroep van beleid die aanspraak maakt op een betaalbare huurwoning

uit op 22.322 huishoudens. Op basis van deze cijfers zou de voorlopige conclusie kunnen

zijn: de huidige omvang van de betaalbare huurvoorraad volstaat. Echter hierbij is nog geen

rekening gehouden met de scheefheid van 26% waardoor de betaalbare huurvoorraad met

circa 7.000 woningen afneemt.

Huidige voorstellen om de inkomensgrens van de doelgroep van beleid op te trekken naar

€ 38.000,- zetten deze verhouding (voorraad/omvang doelgroep) weer in een geheel nieuw

perspectief. Reden temeer om deze ontwikkelingen nauwgezet in het oog te houden.

De in de toekomst benodigde omvang van de betaalbare huurwoningvoorraad is grotendeels

afhankelijk van de ontwikkeling van de doelgroep. Op dit moment worden diverse trends

waargenomen die van invloed zijn op de omvang van de doelgroep. Denk aan de toename

van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, de daling van het inkomensniveau of de

genoemde verhoging van de inkomensgrens. In de eindrapportage van het Woonlasten-

onderzoek (verwacht januari 2014) zullen deze ontwikkelingen meer in detail worden

uitgewerkt. Pas dan kunnen definitieve conclusies worden getrokken over de verhouding

betaalbare voorraad versus omvang doelgroep.

Bekeken vanuit de totale woonlasten van huishoudens, vergt ook duurzaamheid de aan-

dacht. De afgelopen jaren zijn de energieprijzen niet gestegen, maar de verwachting van

velen is dat dit in de toekomst wel het geval zal zijn. Bij gevolg kunnen de woonlasten van

huishoudens sterk stijgen, afhankelijk van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van de

woningen.


De betaalbaarheidsproblemen in de koopsector zijn evident, maar de overheidsbemoeienis op

dit terrein is beperkt. De eigenaar-bewoners en banken – onder andere via schuldhulp-

verleningstrajecten - zullen in bepaalde gevallen verlies moeten nemen.

Voor de middeninkomens geldt dat voor hen de toegang tot de sociale huur moeilijker is

geworden(10%socialehuurbeschikbaarvoormiddeninkomens).Zijzullenbijeenverhuizing

hun heil moeten zoeken in de koopsector en het middensegment van de huur. Het is echter

steeds moeilijker voor deze groep om een hypotheek te krijgen en het aanbod aan middel-

dure huurwoningen is beperkt. In samenspraak met corporaties – en mogelijk particuliere

investeerders – wordt gekeken hoe voorkomen wordt dat deze groep tussen wal en schip

valt. Dit door het creëren van meer aanbod in het middensegment huur, maar ook de optie

om koopstarters te ondersteunen bij het kopen van een woning zal nader worden onder-

zocht (mogelijk via startersleningen).

Voor een deel kan en zal het aanbod in het middensegment toenemen door liberalisatie van

sociale huurwoningen. De keerzijde van deze trend is dat het aanbod in het betaalbare

segment zal afnemen. Daar is mogelijk enige ruimte voor, onder de voorwaarde dat de

goedkope scheefheid flink afneemt. Dat is de verwachting, maar in welke vaart dit zal

gebeuren, is vooraf niet te bepalen. Met de corporaties worden afspraken gemaakt over de

benodigde omvang van de betaalbare voorraad en de monitoring.

Niet voor elke huurder geldt dat een woning in de betaalbare voorraad ook daadwerkelijk

goed te betalen is. Er is een groep huurders waarvan de woonquote dermate hoog is dat men

elke maand moeite heeft de huur en overige lasten op te brengen. Deze groep neemt op dit

moment toe als gevolg van de economische crisis. Met de corporaties wordt bekeken hoe de

woonuitgaven voor deze specifieke groep betaalbaar kunnen blijven. Het in stand houden

van meer woningen in het goedkope segment en het kwijtschelden van gemeentelijke

heffingen behoort daarbij tot de mogelijkheden.

27Woonvisie Breda

3.6.3 Partners

De corporaties zijn de belangrijkste partner bij de uitwerking van het beleid omtrent betaalbaar-

heid. Er worden (prestatie)afspraken gemaakt over de benodigde omvang van de betaalbare

voorraad en de monitoring. Specifieke aandacht wordt hierbij besteed aan de groep echte

minima, de groep die het financieel erg zwaar heeft. Hierbij wordt ook gekeken of de toewij-

zingsregels kunnen worden aangescherpt om ervoor te zorgen dat men financieel meer

passend woont. Die regels werken uiteraard alleen als er mensen verhuizen, dus er wordt ook

gekeken naar het wegnemen van regels en restricties die de doorstroming belemmeren.

Samen met corporaties is inmiddels besloten tot het continueren van de startersleningen.

Daarnaast wordt gekeken of er in het middensegment van de huur aanbod kan worden

toegevoegd voor de middeninkomens.

Samen met de partners wordt gekeken of er mogelijkheden zijn de particuliere woning-

verbetering te stimuleren.

3.7 Migratie, doorstroming en effectieve vraag


De economische crisis laat diepe sporen na op de woningmarkt. Inmiddels is duidelijk

geworden dat de crisis niet enkel tijdelijk is, maar een langdurig effect zal hebben op de

vraag naar woningen en het verhuisgedrag.

Op zich veranderen woonwensen niet zo snel. Wat is veranderd zijn de mogelijkheden om die

voorkeuren te effectueren: de effectieve vraag. De gerealiseerde verhuizingen geven een

beeld van de effectieve vraag. Bewoners zijn voorzichtiger geworden en nemen minder

financiële risico’s. Bovendien is er een en ander veranderd in de regelgeving op het gebied

van wonen, zoals de 90%-toewijzingsnorm van sociale huurwoningen en de nieuwe

(strakkere) hypotheekregels. Bewoners verhuizen vooral vanwege dringende persoonlijke

redenen en minder vanwege de aantrekkelijkheid van een andere woning. Deze paragraaf

geeft een beeld van de verhuisbewegingen en het type woning waarnaar is verhuisd (de

effectieve vraag). De effectieve vraag vormt nog onderdeel van studie, waarvan de uitkom-

sten in het Uitvoeringsprogramma een plaats zullen krijgen.

Verhuizingen

Het aantal verhuizingen is sinds 2009 afgenomen, vooral binnen Breda is sprake van een terugval.

De daling van verhuismobiliteit is vooral het gevolg van minder verhuizingen in de koopsector

binnen de gemeente. Opmerkelijk is de toename van de binnenlandse vestiging naar Breda.

Figuur 3.5 Verhuismobiliteit Breda per 1.000 inwoners 2005-2012

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Verhuismobiliteit totaal

Binnenlandse vestiging

Binnenlands vertrek

Binnen gemeente

140

120

100

80

60

40

20

0

Bron: CBS

Uit de resultaten van het WoON2012 blijkt dat de afgelopen twee jaar circa 4.800 starters en

6.550doorstromerszijnverhuisdnaareenwoninginBreda.Zowelbijdestartersalsde

doorstromers is sprake van een groot aandeel jongeren (77% respectievelijk 41%) en

alleenstaanden ( 52% respectievelijk 40%). De meeste bewoners zijn niet verhuisd. Het gaat

vooral om de zittende bewoners ouder dan 35 jaar. De geringe mobiliteit van deze groep

28Woonvisie Breda

hangt samen met de verhuismotieven. Starters en jonge paren hebben doorgaans dringende

motieven om te verhuizen. Oudere huishoudens hebben minder haast en zijn in de huidige

woningmarktsituatie niet snel bereid om te verhuizen.

Waar naar toe verhuisd?

De afgelopen twee jaar is meer verhuisd naar een huurwoning (63%) dan naar een koop-

woning (37%). Er is vooral verhuisd naar meergezinswoningen (63%). Het verhuisprofiel van

starters en doorstromers is verschillend (zie figuur 3.6).

Figuur 3.6 Verhuizing doorstromers en starters Breda

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

0%doorstromers starters totaal

huur > € 562

huur € 374 - € 562

huur < € 374

koop > € 300.000

koop € 200.000 - € 300.000

koop < € 200.000

Bron: WoON2012, bewerking RIGO

De meeste starters zijn gaan huren (68%), waarbij 45% in een goedkope huurwoning terecht

is gekomen. Circa 22% is naar de duurdere huur gegaan. Van de starters heeft een derde

deel een koopwoning betrokken, vooral in de goedkope koop.

Bij de doorstromers is 60% verhuisd naar een huurwoning, en 40% naar een koopwoning.

Doorstromers naar de huur zijn vooral terecht gekomen in de middeldure en dure huur.

Minder verhuizingen vanuit de koopsector

Voor een schets van de ontwikkeling van actuele verhuisbewegingen is gebruik gemaakt van

de landelijke cijfers van het WoON2012. Dit patroon doet zich ook in Breda voor. Eigenaar-

bewoners zijn het meest gevoelig voor de crisis. Het aantal verhuisde doorstromers uit een

koopwoning is ten opzichte van 2009 bijna gehalveerd (-42%). De daling van het aantal

verhuisde doorstromers vanuit de huursector is beduidend minder (-15%). Het aantal

verhuisde starters bleef vrijwel gelijk.

Recente ontwikkeling van de verhuisbewegingen binnen huur en koop

Figuur 3.5 geeft een beeld van de verhuisbewegingen naar de prijs van woningen. Het gaat

om een landelijk beeld en is vooral bedoeld om een beeld te geven van de recente trend van

de verhuisbewegingen. Over het algemeen verhuizen eigenaar-bewoners binnen de koop-

sector en verhuizen huurders vaker binnen de huursector. In vergelijking met 2009 is sprake

van daling van doorstromers vanuit de koopsector naar een andere koopwoning (van 81%

naar 74%). Ook het percentage verhuizingen van huurders naar de koopsector is gedaald

(van 37% naar 32%). Naar type woning zijn eigenaar-bewoners meer dan drie jaar terug

verhuisd naar een koopwoning in het goedkope segment. Dit compenseert de terugval van

het aantal voormalige huurders naar de goedkope koopsector.

Bij verhuizingen in de huursector doet zich een omgekeerde beweging voor. Hier is juist meer

verhuisd naar de bovenkant van de huurmarkt. Dit is het gevolg van een grotere doorstroom naar

de duurdere huur, die zich voordeed bij alle groepen bewoners: starters, doorstromers koop en

doorstromers huur. Het aandeel vrije sector huurwoningen is in alle verhuizingen gestegen. De

vraag is in hoeverre het aanbod in de vrije huursector toereikend is om de vraag op te vangen.

Het aantal starters is vrijwel gelijk gebleven. Het verhuispatroon van de starters lijkt nog het

meest op dat van de verhuisde huurders. Ook bij de starters is de duurdere huur een goed

alternatief in plaats van kopen.

29Woonvisie Breda

Figuur 3.7 Verhuisbewegingen naar vorige en huidige eigendomsverhouding en prijsklasse

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

Huur boven liberalisatiegrens

Huur t/m liberalisatiegrens

Huur t/m aftoppingsgrens

Huur t/m kwaliteitskorting

Koop hoog

Koop midden

Koop laag

starters vanuit koop vanuit huur totaal

2009 2012 201220122009 200920092012

Bron: WoON2012

De verhuismotieven zijn verschillend, maar variëren ook in de tijd. Persoonlijke motieven van

huwelijk/samenwonen, zelfstandig wonen, scheiding en gezondheid zijn belangrijker

geworden (‘moet verhuizingen’). Motieven vanwege woning en woonomgeving hebben aan

belang ingeboet (‘wens verhuizingen’). De resultaten van het woononderzoek geven aan dat

het aantal gerealiseerde verhuizingen is afgenomen, maar dat het aantal mensen met een

verhuiswens niet is verminderd. De vraag is in hoeverre de bewoners die willen verhuizen hun

verhuizing uitstellen dan wel afstellen. Het woononderzoek spreekt van een ‘stuwmeer’ van

verhuisplannen, met name bij de eigenaar-bewoners en de leeftijdsgroepen boven 45 jaar.

Voor een deel zullen de bewoners hun verhuisplannen laten ‘verdampen’. Voor een deel

zullen zij hun verhuisplannen bijstellen en opteren voor een ander type woning. Meer dan

vroeger is ook bij deze groep bewoners huren weer in trek.


De situatie op de markt voor koopwoningen en voor huurwoningen is verschillend met een

eigen doorstroomprofiel. Het bevorderen van de doorstroming binnen de huursector is nodig

om scheefheid tegen te gaan. Voor midden- en hogere inkomens dient de keuze te worden

vergroot door een verruiming van het aanbod in het vrije huursegment.

Het bevorderen van de doorstroming binnen de koopsector is van belang om de keuzevrijheid

van bewoners die een koopwoning zoeken te verbreden. De opgave van de gemeente is om

ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, waardoor ook de doorstroming wordt

bevorderd. Het aantrekken van institutionele- en private beleggers en het omzetten van koop

naar huur behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast wil de gemeente zoveel mogelijk

belemmeringen wegnemen voor het kopen van een woning. Het verstrekken van Starters-

leningen, vereenvoudiging van (bouw)regelgeving en het wegnemen van belemmeringen in

het ruimtelijke beleid krijgen aandacht.

3.7.3 Partners

Doorstroming binnen de huur- en de koopsector vraagt om inzet van alle partijen die

betrokken zijn bij de woningmarkt. Binnen de huursector is afstemming en samenwerking

nodig met corporaties en particuliere verhuurders. Binnen de koopsector is een groot aantal

partijen van belang: de projectontwikkelaars, makelaars en bouwbedrijven.

3.8 Verkenning toekomstige vraag

De toekomstige vraag naar woningen is de uitkomst van een samenspel van demografische,

sociaal-culturele en economische ontwikkelingen. Voor de langere termijn zijn vooral

demografische ontwikkelingen robuust en geven de processen van natuurlijke ontwikkeling

(geboorte en sterfte), huishoudenvorming en migratie ons een betrouwbaar beeld van de

toekomstige omvang en samenstellling van de bevolking.

30Woonvisie Breda

De groei van bevolking richt zich de komende jaren vooral op de stedelijke gebieden. Breda

kan profiteren van een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu en trekt met name jongeren aan.

Recente ontwikkelingen wijzen uit dat de bevolkingsgroei zich voortzet. Ook de samenstelling

naar leeftijdsgroepen zal veranderen.

Opmerkelijk is voorts dat de groei van bevolking geen één-op-één relatie vertoont met de

woningproductie, zoals in het verleden het geval was. Het is plausibel te veronderstellen dat

vooral de veelal jeugdige instromers huisvesting vinden in de bestaande woningvoorraad door

inwoning en kamerhuur. Voor de instromers in Breda vormt het onzelfstandige circuit een

belangrijke functie voor de huisvestingsopgave.

Figuur 3.8 Bevolkingspyramide Breda 2012-2030

85+80-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-14

5-90-4

-7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8-7.000 -5.000 -3.000 -1.000 1.000 3.000 5.000 7.000

vrouw 2030

vrouw 2012

man 2030

man 2012

Bron: Provincie Noord-Brabant, bevolkingsprognose 2011

Door de instroom van jongeren is op termijn sprake van een toename van de groep 25-34

jarigen. De verhuismobiliteit bij de oudere leeftijdsgroepen is beperkt, waardoor hun omvang

vooral wordt bepaald door het ouder worden van de zittende bevolking. De middelbare

leeftijdsgroep (40-49 jarigen) neemt af bij een toename van de oudere leeftijdsgroepen.

Vooral de groep 65-plussers neemt met een derde fors toe.

De instroom van jongeren bij een ouder wordende bevolking heeft op lange termijn gevolgen

voor de samenstelling van huishoudens in Breda. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt

toe bij een beperkte toename van de huishoudens met twee of meer personen. Volgens de

prognose blijft het totale aandeel van de een- en tweepersoonshuishoudens hierdoor min of

meer gelijk met 69% van het totaal.

De veranderende samenstelling van de bevolking heeft gevolgen voor de vraag naar woningen.

Sociaal-culturele en economische ontwikkelingen laten zich echter moeilijker voorspellen.

Hierdoor is het niet mogelijk om een exact beeld te geven van de toekomstige vraag naar

woonruimte. Een aantal trends is duidelijk van betekenis voor de nieuw ontstane woning-

marktsituatie en biedt een handvat voor toekomstige beleidsontwikkeling.

31Woonvisie Breda

Vergrijzing

De vergrijzing en de verwachte afnemende verhuismobiliteit onder ouderen heeft een dempend

effect op de doorstroming. Vanwege het doorschuiven van leeftijdsgroepen met een groter

aandeel koopwoningen neemt het aandeel eigenwoningbezitters onder ouderen toe. De

kwaliteitsvraag en -behoefte aan comfortabel wonen onder ouderen is hoog en de verwachting

is dat deze trend zich voortzet. Ouderen in een koopwoning verhuizen echter minder.

Daarnaast is sprake van een kwetsbare groep ouderen met een laag inkomen die niet in staat

is hun huisvesting op eigen wijze te regelen.

De opgave is het geschikt maken van de woningvoorraad voor de ouder wordende bewoners.

De corporaties zullen deze taak op zich nemen voor de sociale huurwoningen. Binnen de

particuliere voorraad zijn de bewoners zelf verantwoordelijk voor de noodzakelijke aanpassing

van hun woning.

Een veranderende arbeidsmarkt

Ontwikkelingen op de arbeidsmarkt bepalen de mogelijkheden van kopen en de vraag naar

woonruimte. Baanonzekerheid, de toename van flexibele arbeidscontracten, het door elkaar

lopen van wonen en werken en baanmobiliteit vragen om een flexibele woningmarkt.

Het kopen van een woning is lastiger en een huurhuis past beter bij de toekomstige

werknemer. In toenemende mate is niet de locatie van het werk, maar het woonmilieu

bepalend voor de keuze van vestiging van huishoudens.

De inkomensongelijkheid neemt toe

Door veranderingen in de verdeling van inkomens en verschraling van de verzorgingsstaat

neemt de inkomensongelijkheid verder toe. Veranderingen in het pensioenstelsel kunnen

gevolgen hebben voor het inkomen van ouderen, waardoor grotere verschillen ontstaan

binnen deze groter wordende groep bewoners. De gevolgen voor de woningmarkt vertaalt

zich naar een grotere groep inwoners voor wie de betaalbaarheid van wonen onder druk staat.

Bewoners kiezen voor kleinschalige (ver)bouw

De tijd van grootschalige gebiedsontwikkeling en grootschalige bouwprojecten is voorbij. In

toenemende mate worden de bouwprojecten kleinschalig of nemen bewoners zelf het

initiatief tot bouwen (particulier opdrachtgeverschap/transformatie bestaand vastgoed).

Steeds meer wordt de woning directer vanuit de eigen woonbehoefte van bewoners

gebouwd of aangepast. De toekomstige woningbouw en verbouw van bestaande woningen

vertoont een gedifferentieerd karakter met ruimte voor individuele voorkeuren en vaker

binnenstedelijk.

Tijdelijke huisvesting

Door de toestroom van arbeidsmigranten neemt de behoefte toe aan vormen van tijdelijke

huisvesting. In het licht van de open grenzen en de flexibilisering van arbeid zal deze

toestroom eerder structureel zijn dan van tijdelijke aard.

Een beperking van sociale huurwoningen en vergroten particuliere huur

In hun nieuwe rol zullen de corporaties zich met name toeleggen op hun kerntaak: het

bieden van betaalbare huisvesting voor de doelgroep. De rol van de corporaties op de

woningmarkt wordt anders. Marktactiviteiten blijven mogelijk, maar zonder financiële

borging.

De vraag naar huurwoningen in het middeldure segment neemt toe en biedt ruimte voor de

particuliere huur. Vooral huurappartementen in de huurklasse € 700,– tot circa € 900,– zijn in

trek. Breda kan profiteren van een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu en bevolkingsgroei en

biedt mogelijkheden voor private investeerders. Belangrijke voorwaarde is het faciliteren van

kansen en het bieden van ruimte voor belangstellenden.

32Woonvisie Breda

Centrumstedelijk wonen en landelijk wonen

Binnen de regio beschikt Breda over een uniek centrumstedelijk woonmilieu. De toegenomen

belangstelling voor centrumstedelijk wonen heeft te maken met de waardering voor het

wonen in de nabijheid van stedelijke voorzieningen en een goede bereikbaarheid van

openbaar vervoer. Het centrum en de centrumrand zijn aantrekkelijk voor verschillende

leeftijdsgroepen en huishoudentypen. Ook gezinnen met kinderen tonen hernieuwde

belangstelling voor centrumstedelijk wonen.

Door een betere bereikbaarheid van locaties zal ook de vraag naar landelijk/dorps wonen

nabij de stad toenemen.

Duurzaamheid

De waardering voor duurzaamheid is een belangrijke pijler voor het wonen in de toekomst.

Duurzaam wonen is gekoppeld aan het zoeken naar een juist evenwicht tussen de belangen

van People (gezondheid, leefbaarheid), Planet (behoud van biodiversiteit, ecosysteem en

beperken gebruik eindige grondstoffen) en Profit (welvaart, economie). Energiebesparing in

woningen vraagt nadrukkelijk aandacht, waarbij de opgave voor de particuliere voorraad nog

groot is. Bewustwording van gedrag en gebruik moet bewoners inzicht bieden. De levenscyclus-

analyse van bouwmaterialen draagt bij aan het verbeteren van milieueffecten.

Noodzaak van nieuwbouw

Hoewel de huishoudens in toenemende mate hun huisvesting realiseren binnen de bestaande

woningvoorraad, blijft nieuwbouw noodzakelijk. Door individualisering en de instroom van

nieuwe bewoners neemt het aantal huishoudens toe. Door het realiseren van nieuwbouw die

direct aansluit bij de woonvoorkeur van bewoners wordt tegemoet gekomen aan de grotere

diversiteit in de vraag en kan de druk op de woningmarkt worden verlicht.

3.9 Concluderend, een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen

Uit de voorgaande feiten, gerangschikt naar analyse, ambitie en partners kunnen de

volgende kernopgaven geconcludeerd worden:

• Versterkencentrumstedelijkwoonmilieuinsamenhangmetoverigewoongebieden

binnen de stad.

• Vergrotenvandekeuzevrijheidvandewoonconsumentopdehuur-enkoopmarkt.

• Aandachtvoordedurescheefheid(laaginkomenindurewoning)enbeheersingvande

woonlasten.

• Eenrealistischwoningbouwprogrammadataansluitopdewoningvraag.

• Bevorderenvandedoorstromingbinnendehuur-enkoopmarktmetspecialeaandacht

voor het particuliere huursegment (investeerders) en de positie van starters (bereikbare

voorraad).

• Bevorderenvanduurzaamheid(energieverbruik,besparingvanmaterialen).

Daarnaast zijn er onmiskenbaar een aantal belangrijke behoeften en specifieke groepen die

leiden tot een opgave voor de doelstelling ‘een aantrekkelijke woning voor iedereen’. Deze

specifieke behoeften en groepen zijn uitgewerkt in hoofdstuk 4.

33Woonvisie Breda

Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven In dit hoofdstuk is de doelstelling ‘aantrekkelijk wonen voor iedereen’ uitgewerkt voor enkele

specifieke opgaven en doelgroepen. Particulier opdrachtgeverschap, huisvesting van studenten

en arbeidsmigranten en behoeften vanuit welzijn en zorg zijn omschreven. Het faciliteren van

particulier opdrachtgeverschap blijft belangrijk. De verruiming van het aanbod voor studenten-

huisvesting en verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding zijn speerpunten. Het levensloop-

geschikt maken van de bestaande voorraad en het scheiden van wonen en zorg zo doelmatig

mogelijk organiseren is de komende jaren een kernopgave. Het toevoegen van 840 plaatsen

voor arbeidsmigranten en het legaliseren van nog eens 840 plaatsen is noodzakelijk.

4.1 Wensen en opgaven

Op woongebied zijn particulier opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier opdracht-

geverschap (CPO) vernieuwend en krijgen meer aandacht. Ook de ontwikkelingen op het

gebied van welzijn en zorg stellen specifieke randvoorwaarden aan het wonen in Breda. Ook

kent Breda een kenmerkende behoefte aan huis-vesting voor studenten en arbeidsmigranten.

Deze specifieke aspecten zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt.

Wederom worden de woonopgaven per deelonderwerp uitgewerkt, op basis van de drieslag,

te weten:

1. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en

signalen?

2. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken?

3. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren?

4.2 Particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap


De marktomstandigheden zijn in de afgelopen jaren sterk gewijzigd. Samen bouwen/

aanbesteden levert een plus op doordat het een manier is om goedkoper te ontwikkelen en

daarmee ook minder financiering benodigd is. Er is een toenemende belangstelling voor

particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap, maar de daadwerkelijke realisatie (met

name CPO) blijft echter beperkt.

CPO, motieven en overwegingen

De motieven voor CPO komen steeds meer voort uit sociale overwegingen (mantelzorg,

sociale cohesie) of financiële overwegingen. Fysieke aspecten van het gebouw vormen

steeds minder de reden voor CPO. Het is belangrijk om zelfbouwers ruimte te geven en te

stimuleren. Het is voor zelfbouwers al moeilijk genoeg om de financiële drempels te

nemen (huis verkopen, restschuld, hypotheek krijgen). Het is aan de mensen zelf om te

bepalen of ze een groep willen vormen en welke voordelen dit kan opleveren (sociaal,

financieel dan wel fysiek). Wel moet worden geconstateerd dat CPO’s van particulieren,

die reeds in het bezit zijn van een koopwoning, door de bovengenoemde drempels (huis

verkopen, restschuld, hypotheek verkrijgen) als groep in toenemende mate kwetsbaar

zijn voor vertraging en wijzigingen. In dat licht geeft PO aanmerkelijk meer ruimte om

individuele vertragingen te voorkomen.

4

34Woonvisie Breda

Als we kijken welke woonwensen er gerealiseerd zijn in de afgelopen jaren dan neemt

zelfbouw een beperkt deel van de koopsector in. Ondermeer door CPO-starters (Prinsenbeek)

en de verkoop van kleinere kavels is een constante stroom van circa 50 zelfbouwkoopwoningen

mogelijk gebleken. Daarbij komt dat er in Breda relatief weinig aanbod was van de zeer

gewenste kleine kavels op gewilde locaties. De locaties waar deze wel zijn aangeboden

(ondermeer Bavel) zijn zeer voorspoedig uitgegeven. Gezien de verkoop resultaten verdient

het aanbeveling om het aanbod van kleinere kavels te verruimen. Er is voldoende aanbod van

grote kavels tot 2020.


In diverse woonsferen kleine kavels (150-500m2) of te transformeren gebouwen aanbieden

voor zelfbouw door middel van kavelpaspoorten. Uitgaande van het huidige woningbouw-

programma tot 2023 en op basis van de effectieve vraag, is er ruimte voor circa 350 kavels in

de periode 2014-2020.

4.2.3 Partners

Om het zelforganiserend vermogen en de eigen kracht van burgers te versterken worden tal

van nieuwe initiatieven gestimuleerd (PO en CPO, kluswoningen, transformatieprojecten).

Voor gemeente, corporaties, Stichting Droomwonen, ontwikkelaars, bouwers en particuliere

verhuurders ligt de uitdaging om te werken aan het verbreden van de keuzemogelijkheden

voor de woonconsument.

4.3 Studentenhuisvesting


Het landelijk onderzoek studentenhuisvesting Breda laat een toename zien van het aantal

uit wonende studenten aan de onderwijsinstellingen in Breda. In toenemende mate kiezen ze

ervoor om buiten Breda op kamers te gaan. Desondanks komt de groei van de stad Breda in

de afgelopen jaren hoofdzakelijk van jongeren (18-24 jarigen). Ondanks de verwachtingen dat

de groei zal afzwakken blijft de praktijk op de Bredase woningmarkt een sterke groei van

jongeren en studenten. Niettemin zijn de wachttijden voor een kamer bij de corporaties

ge daald naar 3 maanden. Tezamen met een verschuiving in de behoefte naar zelfstandig

wonen door studenten heeft dit betekenis voor de geplande initiatieven (veelal kamers) en de

regulering van de kamermarkt in woonwijken. De zo gewenste verruiming van de kamermarkt

voor studenten lijkt in ieder geval gerealiseerd. Met de vaststelling van het actieplan studenten-

huisvesting@Breda is deze koers reeds vastgelegd in een ambitie- en uitvoeringsplan.


Meer studentenhuisvesting in Breda van een betere prijs/kwaliteit, vooral nabij de binnenstad

en/of de Bredase onderwijsinstellingen of door middel van zelfstandige studentenhuisvesting.

Dit om studenten aan te trekken en te binden aan Breda. De allocatie vindt plaats met een

beoogd positief effect op de leefbaarheid in de Bredase wijken en de stedelijke en regionale

economie. Het transformeren van bestaand leegstaand vastgoed, tijdelijk invullen van

braakliggende terreinen en ombuigen van bestaande appartementenprojecten hebben

prioriteit boven nieuwbouwprojecten. Hieraan moet worden toegevoegd dat, ter uitwerking

van ‘Koers Gezet 2020’, het uitgangspunt geldt dat locaties waar nu, op grond van het

geldende bestemmingsplan, de mogelijkheid bestaat om studentenhuisvesting te realiseren

(al dan niet in reeds bestaande gebouwen) zodanig worden bestemd dat het toevoegen van

extra wooneenheden voor studenten niet zonder meer zal zijn toegestaan.

Er worden in 2013 en 2014 600 wooneenheden voor studenten toegevoegd, waarvan de

Bredase corporaties circa 300 eenheden realiseren, grotendeels ter vervanging van bestaande

locaties. Dit vanwege de kwaliteitsvraag van studenten en leefbaarheidvraagstukken in

woonwijken. Voor realisatie op de korte termijn is de focus gericht op de locaties Nassau-

singel, Epelenberg, Teteringsedijk en Steenakker.

35Woonvisie Breda

Een extra aandachtspunt voor de opgave studentenhuisvesting zijn de resultaten uit de

handhavingsacties kamerbewoning. Mogelijk leidt dit tot een ophoging van de opgave.

In de periode 2015-2020 ligt de focus niet langer op de kwantitatieve toevoeging, maar

steeds meer op kwaliteitsverbetering en vervanging van bestaande studenteneenheden.

Regulering kamermarkt

Er wordt door de hogescholen, corporaties en de gemeente ingezet op een imago-

verbetering van studentenhuisvesting in de Bredase wijken. Daarnaast stelt de gemeente

een beleidsrichtlijn kamerverhuur vast, die zowel aansluit bij de behoeften van de

studenten, leefbaarheid in de Bredase wijken en de wensen van investeerders. Uitgangs-

punt is en blijft een positieve insteek, dat wil zeggen dat studenten in algemene zin een

positieve bijdrage leveren in de regio, de stad en in de Bredase wijken. In iedere straat

in Breda zijn studenten welkom.

4.3.3 Partners

De rol van de gemeente bij studentenhuisvesting bestaat uit het formuleren van (rand)

voorwaarden en het verlenen van medewerking bij initiatieven uit de markt. De gemeente zet

in op de begeleiding van initiatiefnemers ten einde tot realisatie te komen. Belangrijk

aandachtspunt daarbij is (naast de kwantiteit) de kwaliteit van de te realiseren studenten-

woning en de omgeving. Met de corporaties maakt de gemeente prestatieafspraken. Ook

met de markt wordt de samenwerking verbeterd om sneller tot realisatie te komen. Tezamen

met de wijkraden, onderwijsinstellingen en studenten wordt gewerkt aan de leefbaarheid en

het imago van studenten in de wijken. Het college en de gemeenteraad stellen heldere

spelregels vast voor kamerverhuur in een kamerverhuurrichtlijn.

4.4 Wonen, welzijn en zorg


In het sociale domein in Nederland is een ontwikkeling gaande die grote invloed zal hebben

op wonen en samenleven in steden, wijken en buurten. Het Rijk bereidt een omvangrijke

overheveling voor van taken van Rijk en provincie naar gemeenten op het gebied van zorg en

arbeidsmarkt – de 3 decentralisaties: participatie/werk (Participatiewet), jeugdzorg (Jeugdwet)

enhetextramuraledeelvandeAWBZ(WMO).

Van AWBZ naar WMO

Het kabinet gaat de langdurige zorg hervormen. In het Regeerakkoord is aangegeven dat

de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe

landelijke voorziening, waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf

zorgzwaartepakket (ZZP) 5) landelijk wordt georganiseerd. Nieuwe cliënten met een

lichtere zorgvraag, die voorheen in een intramurale omgeving zorg zouden ontvangen,

krijgen voortaan de zorg in de eigen omgeving. Gemeenten worden geheel verantwoor-

delijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging.

De uitgangspunten bij de hervorming van de langdurige zorg zijn, dat wordt uitgegaan

van wat mensen (nog) wel kunnen en niet van de beperking of de zorgvraag; dat

wanneer ondersteuning nodig is deze eerst wordt gezocht in het eigen, sociale netwerk

en wordt gekeken naar de financiële mogelijkheden van betrokkenen; dat er voor wie

ook met steun uit de eigen omgeving niet zelfredzaam kan zijn, altijd ondersteuning en/

of passende zorg is. Voor zover deze ondersteuning en/of zorg gericht is op participatie

zal die door gemeenten worden geleverd. De meest kwetsbare groepen krijgen recht op

passende intramurale zorg vanuit de nieuwe kern-AWBZ.

36Woonvisie Breda

Zo lang mogelijk zelfstandig wonen – Geschikt Wonen voor Iedereen.

Mensen met een lichte zorgvraag (beperkingen van lichamelijke, verstandelijke, psychische

aard) zullen zo veel mogelijk in hun eigen woning, wijk en sociale netwerk blijven. Dat

betekent dat woningen levensloopgeschikt en toegankelijk moeten zijn dan wel worden

gemaaktendateranderezelfstandigewoonvormenmoetenzijn.Zorg-enwelzijnsvoor-

zieningen moeten in de omgeving aanwezig en toegankelijk zijn, of ze moeten goed

bereikbaar zijn. Denk aan mogelijkheden om anderen te ontmoeten, aan activiteiten van

verenigingen, dagbesteding, boodschappenservice, klussenservice et cetera. Er zal een groter

beroep gedaan worden op thuiszorg. Er zal een ander beroep op de woonomgeving worden

gedaan. Uiteraard moet die veilig en toegankelijk zijn maar ook rekening houden met de

mobiliteit van mensen met beperkingen.

Bredase ontwikkeling: Geschikt Wonen voor Iedereen

In de nota Verzilvering@Breda, uitvoeringsprogramma Geschikt Wonen voor Iedereen

2011-2015 werd voor wonen een aantal activiteiten geformuleerd, namelijk vermeerdering

van het aantal levensloopgeschikte woningen, vermeerdering van het aantal woningen bij

verzorgd wonen, het stimuleren van aanpassing eigen woningbezit, bij particulier opdracht-

geverschap minimaal een project voor senioren in het kader van Collectief opdrachtgeverschap

realiseren en het starten van een proef met een mantelzorgwoning.

Trends levensloopgeschikte woningen

Uit de Factsheet ‘Levensloopgeschiktheid woningvoorraad’ (Gemeente Breda/O&I mei

2013) blijkt dat het aantal levensloopgeschikte woningen ten opzichte van 2010 met

1.395 is toegenomen en in drie jaar tijd bijna verdubbeld. Bij verzorgd wonen is er ten

opzichte van 2010 geen toename geweest in het aantal woningen. Wel kan de capaciteit

die nu intramuraal beschikbaar is bij verzorgingshuizen (circa 800) mogelijk worden

ingezet om in de komende jaren de opgave bij verzorgd wonen op te vangen (circa 550).

Scheiden van wonen en zorg

Het verzorgingshuis bedient voornamelijk de mensen met een lichtere intramurale zorgvraag

(ZZP1-4)enhetverpleeghuisdezwaarderedoelgroepwaarbijhetaccentligtopbehandeling

enintensieveverplegingenverzorging(ZZP5enhoger).Devraagnaarverzorgingshuisplaatsen

is op dit moment al dalende en ook de vraag naar intramurale plaatsen zal afnemen.

Zorgaanbiedersenandereeigenarenvanzorgvastgoedwordengeconfronteerdmetfinanciële

risico’s. Tegelijk met deze ontwikkeling aan de vraagkant krijgen zorgvastgoed eigenaren te

maken met een verandering in financiering van de kapitaallasten. In plaats van dat het

gebouw als geheel wordt gefinancierd, wordt, met ingang van 2018 volledig, in de toekomst

huisvesting per cliënt bekostigd. De verwachting is dat zorginstellingen hierdoor in financiële

problemen zullen komen en er toenemende leegstand zal ontstaan.

Bredase ontwikkeling Scheiden Wonen en Zorg

Op dit moment is nog niet duidelijk hoeveel intramurale plaatsen zullen worden gefinancierd

doorhetZorgkantoor.Inmei2013heeftdeGemeenteBredaeenbehoefteberekening

gemaakt waarin rekening is gehouden met één gematigd scenario voor extramuralisering.

Het beeld is dat op de langere termijn het aantal intramurale plaatsen in de toekomstige

behoefte voorziet. Op de kortere termijn is er sprake van een overschot. De uitdaging is

voldoende flexibiliteit te hebben om te kunnen inspelen op die fluctuatie in de vraag. Belangrijk

uitgangspunt daarbij is de spreiding van plaatsen over de stad te laten aansluiten bij de

behoefte en bij andere voorzieningen die zelfstandig wonen en mantelzorg mogelijk maken.

De zorgaanbieders in Breda hebben onlangs mede op verzoek van de gemeente, het initiatief

genomen om te inventariseren wat de consequenties in Breda zijn van het scheiden van

wonen en zorg en welke mogelijke scenario’s er zijn om hierop te anticiperen. Begin 2014

worden de gezamenlijke uitgangspunten vastgesteld, die de basis vormen voor verdere uitwerking.

37Woonvisie Breda

DeGemeenteBredaenhetZorgkantoorzorgenindezelfdetijdvoorengezamenlijkbetrouwbaar

beeld van de te verwachten behoefte aan zorg. Dat zal de basis zijn voor een gesprek met

aanbieders van zorg en vastgoed, om te komen tot een toekomstig aanbod dat aansluit op de

uitgangspunten van de Bredase WMO en de vraag van Bredanaars.

Zelfstandige woonzorgvormen

Voor zelfstandige woonzorgvormen is er vooral behoefte aan levensloopgeschikte

woningen. Willen ouderen namelijk langer zelfstandig blijven wonen dan moet de

woning geschikt zijn voor minder vitale ouderen. Zoals eerder aangegeven is het aantal

levensloopgeschikte woningen met 1.395 toegenomen; in drie jaar tijd bijna verdubbeld.

De capaciteit aan nultredenwoningen lijkt voldoende maar zal aangevuld moeten worden

wanneer die zelf omgezet moet worden naar levensloopgeschikte woningen. In drie jaar

tijd zijn er 442 nultreden woningen bijgekomen (3%).

Zorg- en welzijnsvoorzieningen en informele netwerken

Zelfstandiglevenkenmerktzichdoorbereikbaarheidvandaarvoornoodzakelijkevoorzieningen.

Denk aan thuiszorg, eerstelijns gezondheidzorg als huisartsen, fysiotherapeuten, maar ook

aan ontmoeting, dagbesteding, klussendienst en boodschappenservice. De gemeente is via

de WMO financier van een groot deel van deze diensten. Een wijken dorpssamenleving

waar ook mensen met beperkingen gewoon deel van uitmaken, betekent dat bijvoorbeeld

het verenigingsleven, andere formele en informele netwerken en maatschappelijke voor-

zieningen als wijkcentra, scholen en sportclubs, open staan voor iedereen. Samenwerking

tussen vrijwilligers en professionals is het devies.

Voor de ondersteuning wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van het aanwezige maat-

schappelijke vastgoed, bijvoorbeeld door dagbesteding te organiseren in wijkaccommodaties.

De wijk, het dorp is het niveau waarop de ondersteuning van mensen met een beperking

gerealiseerd wordt, tenzij de ondersteuning om een andere schaal en professionaliteit vraagt.

De gemeentelijke wijkplannen zijn een belangrijk instrument om dit op wijken dorpsniveau

handen en voeten te geven. Uitvoering van GWI-activiteiten zullen hier waar mogelijk

onderdeel van uitmaken.


Zolangmogelijkzelfstandigblijvenwonenvanmensenmetdedaarbijhorendekwaliteitvan

de woonomgeving (toegankelijk, veilig) en voorzieningen.

Wonen

- De haalbaarheid van nieuwbouw voor wonen en zorg is, gezien de economische crisis,

nog weinig voorspelbaar. De komende jaren worden woningbouwplannen stapsgewijze

ontwikkeld.

- Het omzetten van verzorgingshuiscapaciteit naar extramurale plaatsen is al langere tijd

ingezet. Dit zal verder worden doorgezet binnen het kader van de door de Bredase

partijen vastgestelde uitgangspunten voor de inrichting van de WMO vanaf 2015.

- Oudere bewoners in de particuliere voorraad zullen gestimuleerd worden om ongeschikte

woningen op te plussen tot nultreden woningen en die weer tot levensloopgeschikte

woningen op te plussen.

- Veiligheid in de eigen woning verdient aandacht, denk aan brandveiligheid, inbraak

veiligheid, preventie vallen, voedselveiligheid.

- Stimuleren van investeringen in elektronische infrastructuur in en om de woning om

slimme zorg mogelijk te maken (domotica).

- De gemeente stimuleert woonvormen waarin mensen met beperkingen of hun mantel-

zorgers zelf hun zorg kunnen organiseren, bijvoorbeeld het plaatsen van mantelzorg-

woningen en vormen van gezamenlijk wonen;

38Woonvisie Breda

Scheiden wonen en zorg

- InsamenspraakmethetZorgkantoorwaarnodigstimulerenvanzorginstellingenen

corporaties om de uitkomsten van het macroplan uit te werken.

- Het formuleren van uitgangspunten om de stedelijke gevolgen van gedwongen reductie

van zorgplaatsen en daarmee eventuele sluiting van verzorgingshuizen voor burgers van

Breda te minimaliseren (bijvoorbeeld spreiding over de stad, clustering van voorzieningen

in centrale zones)

- ZichtophetaantalwoningendatBredanognodigheeftomkwetsbareouderen(en

mensen met een beperking) te huisvesten, gelet op de extramuralisering van de lagere

zorgzwaarte pakketten.

Regisseur op gebiedsniveau

De Gemeente Breda wil een goed werkende markt realiseren voor wonen en zorg.

Een markt die inspeelt op de veranderende weten regelgeving en op de vraag, ook in

kwalitatieve zin. Een markt die uitgaat van samenwerking met andere aanbieders in de

wijk op het gebied van wonen, zorg, welzijn. Daarbij richten we ons niet zozeer op

individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. De ontwikkelingen op het

vlak van wonen en zorg zijn nog volop gaande en dus nog niet volledig te overzien. Het

streven van de gemeente is erop gericht in deze dynamiek een regisseursrol te pakken

gericht op het streven naar een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en

kapitaal.

4.4.3 Partners

Ten aanzien van wonen, welzijn en zorg geldt het volgende voor wat betreft samenwerking

en partners:

• DeBredasewoonconsument:bepaalthetaanbodinkwantiteitenkwaliteit.

• Zorgaanbieders:voorzoverzeeigenaarzijnvanhunzorgvastgoedkunnenzemogelijk

een rol spelen om de opgave van verzorgd wonen in te lopen; committeren zich aan

uitvoering macroplan.

• HetZorgkantoor:isvooralmedefinanciermacroplan;financierzorg.

• WelzijnspartijenalsWIJ,ouderenorganisatiesenbewonersorganisatiesvoorwatbetreft

opplussen van woningen van oudere huiseigenaren (particuliere voorraad).

• Gemeente:regisseur-wakenvoormismatch.

4.5 Huisvesting arbeidsmigranten


De afgelopen jaren is als gevolg van de verdere Europese eenwording de toestroom van

arbeidsmigranten uit (vooral) Midden en Oost-Europese landen sterk toegenomen. Verwacht

wordt dat deze door het openstellen van de grenzen voor Roemeense en Bulgaarse werknemers

vanaf januari 2014 verder zal toenemen. Ook de relatief slechte economische situatie in

enkeleZuidEuropeselandenzoalsSpanje,PortugalenGriekenland,kanertoeleidendater

nog meer arbeidsmigranten naar Nederland komen.

De toename van het aantal arbeidsmigranten zorgt voor een grotere vraag naar (veelal

tijdelijke) huisvesting waaraan andere (lagere) eisen gesteld worden dan bij permanente

huisvesting. Inmiddels is erkend dat deze arbeidsmigranten, door de toenemende vergrijzing,

de dalende beroepsbevolking en de beschikbaarheid voor laagbetaalde banen, een essentiële

rol in de regionale en lokale economie spelen. Om deze werknemers goed te laten functioneren

is goede huisvesting een belangrijke vereiste. Aandacht hiervoor is zeker ook noodzakelijk

omdat er thans in een aantal gevallen problemen worden geconstateerd met betrekking tot

illegale en ondeugdelijke bewoning. Daarnaast groeit het aantal hoger opgeleide arbeids-

migranten, de zogenaamde ‘expats’ of kenniswerkers. Ook deze mensen komen naar

Nederland om tijdelijk werkzaamheden te verrichten voor een Nederlands (of een in

39Woonvisie Breda

Nederland gevestigd buitenlands) bedrijf. Groot verschil met de andere arbeidsmigranten is

de aard van het te verrichten werk, waarvoor een hogere opleiding noodzakelijk is.

De eerder genoemde huisvestingsgerelateerde problemen zoals illegale bewoning,

inadequate bewoning en omgevingsoverlast wordt bij deze groep nauwelijks geconstateerd.

Dit komt vooral omdat werkgever en werknemer hier goede afspraken over maken.

Mede daarom richt het gemeentelijk beleid zich niet op deze groep arbeidsmigranten.

Arbeidsmigranten, trends en verwachtingen voor de regio

Het thema huisvesting arbeidsmigranten is één van de opgaven van de strategische

Agenda West-Brabant. Eind eerste kwartaal 2013 heeft Gerrichhauzen en Partners in

opdracht van de Regio West-Brabant onderzoek uitgevoerd en een quick scan-rapport

opgeleverd over de huisvesting van arbeidsmigranten. In de regio wonen op dit moment

meer arbeidsmigranten dan dat er werken en economisch gebonden zijn: 50% hiervan is

redelijk goed gehuisvest, voor 25% is de huisvesting te legaliseren (bv door bestemmings-

planwijzigingen) en voor 25% moet de huisvesting worden verbeterd of vervangen. Tot

2020 stijgt het aantal arbeidsmigranten in de regio met 1.000 à 1.500 mensen. De

huisvestingsopgave voor de regio is daardoor tot die tijd een kwalitatieve opgave. Dat wil

zeggen legaliseren van bestaande huisvesting die wel voldoet aan de landelijke normering

en vervangen van huisvesting die niet voldoet aan deze normering. Na 2020 wacht de

regio een kwantitatieve opgave omdat het vooruitzicht is dat er dan sprake zal zijn van

een verdubbeling van het aantal in de regio werkzame arbeidsmigranten.

In Breda werken circa 2.670 arbeidsmigranten en daarnaast zijn zo’n 700 arbeidsmigranten

economisch gebonden aan de stad. Breda kent geen grote concentraties arbeidsmigranten,

behalve op straatniveau in met name 4 wijken van Breda. Men woont er op kamers in door

de werkgever/uitzendbureau gekochte (eengezins)woningen. Overlast wordt ervaren op het

gebied van parkeren, vuilnis en geluid. De huisvestingsopgave voor Breda tot 2020 is om

3.370arbeidsmigrantenzorgvuldigtehuisvesten.Zoalseerdergenoemdwoontcircadehelft

hiervan (1.680) inmiddels goed en legaal. Voor de andere 50% liggen de opgaven in het

legaliseren van bestaande situaties (25%) en in het vervangen/toevoegen van bedden (25%).


De gemeente is van mening dat kamerverhuur en ook andere vormen van huisvesting van

(arbeids)migranten in principe mogelijk moet zijn. Het is een maatschappelijke noodzaak die

steeds actueler is geworden en waaraan behoefte bestaat. Deze groep dient een kwalitatief

goede huisvesting te krijgen, die ook voor de omgeving acceptabel is. Om deze redenen is

het van belang om een en ander goed te reguleren, voorwaarden te stellen en huisvesting

van (arbeids)migranten goed in te passen in relatie tot andere functies en het ruimtelijke

ordeningsbeleid.

De opgave van Breda tot 2020 is, overeenkomstig de regio-opgave, het realiseren van een

kwaliteitsslag in de huisvesting van circa 1.680 arbeidsmigranten. Dit door het mogelijk

maken van vervangende tijdelijke huisvesting in shortstay- en midstayvoorzieningen, In de

Alliantie-afspraken is met de corporaties (specifiek WonenBreburg) een opgave afgesproken

van 200 eenheden.

• Degrotereshortstayvoorzieningen(30tot200plaatsen),meteenverblijfsduurtot

6 maanden, worden bij voorkeur gerealiseerd aan de rand van woonwijken.

• Demidstayvoorzieningen(5tot30plaatsen)engeschiktvoorhuisvestingvanaf

6 maanden tot 3 jaar, worden, mede ter bevordering van de integratie en participatie

binnen de Bredase samenleving, gesitueerd in woonwijken en gebieden met een

gemengde functie.

• Voorseizoensarbeidopagrarischebedrijvenzoutijdelijkehuisvestingopheterfvande

werkgever kunnen worden toegestaan (maximaal 40 plaatsen).

40Woonvisie Breda

De rol van de gemeente hierbij is het formuleren van (rand)voorwaarden en het verlenen van

medewerking bij initiatieven uit de markt.

Arbeidsmigranten die permanent in Nederland willen blijven wonen, vormen, net als andere

woningzoekenden, de doelgroep van de woningcorporaties en andere woningbemiddelings-

bureaus. Voor deze groep is het van belang dat hen perspectief geboden wordt om vanuit

tijdelijke huisvestingvoorzieningen door te stromen naar reguliere huisvesting. Het gaat dan

vooral om informatieverschaffing over hoe zijn hun weg kunnen vinden binnen Klik voor

Wonen en/of andere woningbemiddelingsystemen en welke voorwaarden er gelden.

4.5.3 Partners

Het realiseren van huisvestingsvoorzieningen zien wij als een gezamenlijke verantwoordelijk-

heid van de werkgever en huisvestingsorganisatie (zowel corporaties als private partijen).

De gemeente zal richtlijnen uitwerken waarbinnen deze huisvesting gerealiseerd kan worden.

Een belangrijk aandachtspunt is de wijze waarop de Gemeente Breda, in samenwerking met

de regio, gaat handhaven op illegale en ondeugdelijke bewoning. Ook hierbij zal een beroep

worden gedaan op de hiervoor genoemde gezamenlijk verantwoordelijke partijen.

Zoalsaangegeven,ismetdecorporatiesafgesprokendatzij(flexibel)inspelenopde

eerstebehoefteinrelatietotdehandhavingsactieinZundert(Patersven).Locatiesworden

geïnventariseerd om (markt)initiatieven te kunnen faciliteren. Via nulmeting worden

legaliseringsmogelijkheden in wijken en dorpen onderzocht. Het bestemmingsplan

Buitengebied-Noord biedt mogelijkheden voor huisvesting op het erf van agrariërs.

4.6 Concluderend, de kernopgaven voor specifieke groepen

De kernopgaven voor de in dit hoofdstuk beschreven specifieke groepen en wensen luiden

als volgt:

• BlijvendfaciliterenvanPOenCPO,metnamegerichtopkleinerekavels.

• Voordekortetermijnrealiserenvandegemaaktehuisvestingsopgavevoorstudentenen

voor de langere termijn inzetten op een betere prijs-kwaliteitsverhouding voor deze

groep.

• Hetlevensloopgeschiktmakenvandebestaandevoorraad.

• Scheidenvanwonenenzorgzodoelmatigmogelijkorganiseren.

• Toevoegenvan840huisvestingsplaatsenvoorarbeidsmigrantenendaarnaastlegaliseren

van nog eens 840 plaatsen.

41Woonvisie Breda

5Een prettige woonomgeving

In dit hoofdstuk is ingegaan op de doelstelling ‘een prettige woonomgeving’. Onder meer

specifieke woonmilieus en de fysieke kwaliteit van de leefomgeving zijn behandeld. Het in

stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet aanbod en

variëteit van gewilde woonmilieus is één van de sleutels tot een prettige woonomgeving.

De realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar, duurzaam, schoon,

heel en veilig is staat centraal.

5.1 Woonmilieus


De toekomstige woonvraag gaat over het aantal woningen dat nodig is en over de kwaliteit

van het wonen. Het aantal woningen kan worden afgeleid uit de ontwikkeling van bevolking

en huishoudens. De kwalitatieve vraag gaat over de toekomstige behoefte aan het soort

woningen en woongebiedtypen.

De kwalitatieve woonvraag gaat uit van de woonwensen van bewoners. Naast de voorkeur

voor een bepaalde woning richt de woonvraag zich in toenemende mate op aspecten van de

woonomgeving.

Er zijn verschillende manieren om de woonomgeving in te delen. We onderscheiden zes

invalshoeken die bij de indeling en typering van woonmilieus van betekenis zijn. Iedere buurt

is uniek en een mix van:

• Fysiekeeigenschappen:stedenbouwkundigekenmerken,woningkenmerken,

bouw periode;

• geografischekenmerken:locatie,openbareruimteenliggingvaneenbuurt;

• economischekenmerken:huur/koop,prijsvanwoningen;

• socialekenmerken:kenmerkenvandebevolkingssamenstellingeninkomensniveau;

• gedragengebruik:kenmerkenwoongedrag(leefstijlen);

• subjectievebelevingskenmerken:sfeer,karakter,identiteit.

In Breda wordt gewerkt met de geografische indeling naar buurten en wijken, maar is niet

gekozen voor een specifieke indeling naar woonmilieutypen. Afhankelijk van de aanleiding

wordt vaak gekozen voor een bepaalde indeling. Een geschikte woonmilieutypologie hangt af

van het doel en van de gebruiker. Dikwijls wordt een fysieke indeling gehanteerd op basis van

ligging en fysieke eigenschappen en wordt deze verbonden aan sociale kenmerken (bijvoor-

beeld de indeling naar wijkontwikkelingsgebieden). Een ander voorbeeld is de indeling naar

woongebieden op basis van de levensloopgeschiktheid van voorzieningen (de GWI gebieden).

Woonmilieutypologie

Met name voor nieuwbouwgebieden worden beschrijvingen gegeven met een verwijzing

naar leefstijlen. Nog altijd wordt teruggegrepen op de ‘oude’ indeling van de woon-

milieutypologie met een onderscheid naar de vijf woonmilieus van centrumstedelijk,

buiten-centrum, groen-stedelijk, dorps, landelijk wonen. Hoewel deze indeling bruikbaar

is voor het geven van een beeld van vraag en aanbod op de woningmarkt, is zij wel erg

grofmazig. Binnen de oude woonmilieutypologie bevat ieder woonmilieu immers

verschillende soorten woonbuurten met een verschil in aantrekkelijkheid voor bewoners.

De vraag dient zich aan in hoeverre de huidige kwaliteit van wonen in de diverse woon-

gebieden tegemoet kan komen aan de toekomstige gevraagde kwaliteit van wonen in de

diverse woongebieden. De Woonvisie stelt de woonconsument centraal. Het beschrijven van

42Woonvisie Breda

de bestaande verhuisbewegingen en het leggen van een verbinding met de belangrijkste

trends en ontwikkelingen geeft een doorkijk naar de vraag naar gewenste woonmilieus. Het

past niet in het bestek van de Woonvisie om uitspraken te doen over de positie van de diverse

woongebieden in Breda. In de uitwerkingsagenda zal aandacht worden gegeven aan de

groeipotentie en de marktkansen per woongebied.

In dit verband dient gewezen te worden op de populariteit van het stedelijk wonen, waarbij

met name de belangstelling voor het wonen in het centrumstedelijk woonmilieu groot is.

De buiten het centrum gelegen woonbuurten hebben een diverse samenstelling met gewilde

en minder gewilde woonmilieus. De opgave ligt in het versterken van het karakter van de

gewilde buurten en het verhogen van de aantrekkelijkheid van de minder gewilde buurten.

In Breda zijn ook de groenstedelijke en dorpse woonmilieus populair. De Structuurvisie

Breda2030 heeft gekozen voor het uitgangspunt Bredaas Mozaïek en stelt de diversiteit aan

gebiedskarakteristieken centraal als kwaliteit voor de stad. Als centrumstad in de regio

beschikt Breda over een compleet aanbod en een variëteit van woonmilieus.


Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele

veranderingen van bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen

nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van de

buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus

voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

5.1.3 Partners

Wonen is een belangrijk onderdeel van wijkontwikkeling, waarin samen met bewoners en

externe partners wordt gewerkt aan de sociale en fysieke inrichting per buurt.

5.2 Fysieke kwaliteit van de woonomgeving


De kwaliteit van de openbare ruimte om de woning, de woonomgeving, is in belangrijke

mate bepalend voor het woongenot. De openbare ruimte is voor bewoners een belangrijke

ontmoetingsplek, een plek om te bewegen en te recreëren. Niemand woont en leeft prettig

in een onveilige, vervuilde woonomgeving. In de onlangs vastgestelde Structuurvisie

Breda2030 is gekozen voor de compacte stad als ontwikkelrichting. Dit betekent dat de

gebruiksdruk op de openbare ruimte als woon- en leefruimte verder zal toenemen.

Ontwikkelingen in het sociale domein (welzijn/zorg) wijzen er op dat ouderen en mensen met

een beperking langer zelfstandig zullen blijven wonen. Op het gebied van het wonen is de

verwachting dat er minder doorstroming zal zijn. Ook zullen er naar verwachting steeds meer

bijzondere groepen bewoners (studenten, arbeidsmigranten, maar ook dak- en thuislozen),

al dan niet tijdelijk, woonruimte vragen.

Het gebruik van de openbare ruimte

Ontwikkelingen in groepen bewoners hebben gevolgen voor het gebruik van de

openbare ruimte. Ouderen en mensen met een beperking, (maar ook gezinnen met

jonge kinderen) vragen een sociaal- en verkeersveilige openbare ruimte, die goed

toegankelijk is. Minder doorstroming van bewoners betekent dat de openbare ruimte in

de woonomgeving van tijd tot tijd aangepast moet worden om “mee moet groeien” met

de gewijzigde behoeften (van veilige speelaanleidingen/-voorzieningen voor kinderen

naar voorzieningen voor ouderen). Een toestroom van studenten of arbeidsmigranten

betekent bijvoorbeeld vaak een extra gebruiksdruk op de bestaande openbare ruimte,

denk bijvoorbeeld aan de (fiets)parkeermogelijkheden in de wijk.

43Woonvisie Breda

Zoalshierbovenaangegevenzaldekwaliteitvandeopenbareruimteinovereenstemming

moeten zijn met de eisen die het gebruik daaraan stelt. Uitgangspunt hiervoor is de in 2009

vastgestelde Visie Openbare Ruimte. Daarin staat de gebruikskwaliteit van de openbare

ruimte centraal; de openbare ruimte dient gedeeld, herkenbaar en duurzaam te zijn.

‘Gedeeld’ betekent dat de verschillende bewoners in de wijken maximaal gebruik moeten

kunnen maken van de openbare ruimte; zo zal de openbare ruimte voor ouderen en mensen

met een beperking toegankelijk moeten zijn; voor kinderen veilig met veilige speelmogelijk-

heden; voor jongeren om zonder overlast te ontmoeten en bijvoorbeeld te voetballen.

‘Herkenbaar’ wil zeggen dat het karakter van de openbare ruimte van de verschillende wijken

en dorpen in tact gehouden dient te worden. Dit is een nadere uitwerking van de in de

Structuurvisie Breda2030 geschetste hoofdlijn Bredaas Mozaïek; Breda als stad met een

diversiteit aan stadswijken en dorpen. Voor de bewoners betekent dit dat de wijk en dorp

voor hen herkenbaar is, niet anoniem en dat ze er zich thuis voelen. Het Bredaas palet waarin

de typeringen van de openbare ruimte in de diverse wijken en dorpen beschreven staan, is bij

het behoud van de herkenbaarheid ondersteunend.

‘Duurzaam’ slaat op zowel het materiaal waaruit de elementen van de openbare ruimte zijn

opgebouwd ( bijvoorbeeld de verhardingen en de lantaarnpalen) als de kwaliteit van de

inrichting (is deze ook toekomstbestendig).

Beheer en inrichting

De kwaliteit van de bestaande openbare ruimte wordt op peil gebracht en gehouden door

beheer en herinrichting. Met beheer en onderhoud wordt er voor gezorgd dat de door de

verschillende gebruikers intensief gebruikte openbare ruimte schoon, heel en veilig blijft.

Met herinrichting van de openbare ruimte wordt de openbare ruimte aangepast aan de

veranderende behoeften van de gebruikers.

Beheer en onderhoud

De gemeente en de gebruikers van de openbare ruimte (bijvoorbeeld bewoners en professionele

partners als de woningbouwcorporaties) hebben ieder een eigen rol en verantwoordelijkheid

met betrekking tot de kwaliteit van de openbare ruimte.

Herinrichting

De noodzakelijke herinrichtingen van de openbare ruimte worden zoveel mogelijk in

combinatie met andere werkzaamheden gerealiseerd volgens het principe ’werk met werk

maken’. Ook hier wordt vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid gezocht naar mogelijk-

heden die publiekprivate samenwerking bieden (bijvoorbeeld de sponsoring van de rotondes).

Openbare ruimte: basis- en plusniveau

De gemeente is primair verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte op het

zogenaamde basisniveau. Dit valt het beste te omschrijven als sober en doelmatig beheer

met als resultaat een veilige, functionele en duurzame openbare ruimte. Bewoners en

ook andere professionele partijen in de wijken worden uitgenodigd en gestimuleerd

bovenop deze basiskwaliteit de door hen gewenste ‘plus’ te creëren. Met dit bewoners-

beheer (bijvoorbeeld Opgeruimd Breda) wordt de betrokkenheid op de woonomgeving

vergroot en krijgt en behoudt de woonomgeving een meer door de gebruikers gewenste

kwaliteit.


De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woonomgeving en het

beheer en (sociale) veiligheid van de openbare ruimte. Daarnaast stimuleert de gemeente ook

het besef van eigen verantwoordelijkheid van de bewoners bij de directe woon- en leef-

omgeving. Waar mogelijk zal worden ingezet op het stimuleren, ondersteunen en informeren

van actieve burgers. Dit kan door bewoners meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven bij

de ontwikkeling van hun eigen woonomgeving, eventueel met ondersteuning vanuit

44Woonvisie Breda

corporaties en gemeente. Het is van belang om in te zetten op integrale aandacht voor de

leefbaarheid op wijken buurtniveau, onder andere via wijkplannen. De sociale en fysieke

kwaliteit zullen in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Daarbij geldt dat een prettige

woonomgeving maximaal gebruikt kan worden (gedeeld), herkenbaar en duurzaam is en de

woonomgeving ‘schoon, heel en veilig’ is. De gemeente wil samen met de corporaties en

bewoners werken aan het realiseren van deze doelstelling.

5.2.3 Partners

Voor de Bredase dorpen en wijken worden wijkplannen opgesteld. In deze plannen staat de

leefbaarheid in de wijken centraal. Bewoners en professionele partners in de dorpen en

wijken geven aan welke thema’s voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende

beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema’s worden omgezet in activiteiten waarbij het

gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoerings-

programma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd

worden. De kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving is een belangrijke onderdeel van de

leefbaarheid en dus een belangrijk onderdeel van de wijkplannen. Of omgekeerd via de

wijkplannen krijgt de kwaliteit van de fysieke woonomgeving vanuit de verschillende rollen en

verantwoordelijkheden van de gemeente, bewoners en professionele partners zijn invulling.

5.3 Kernopgaven

Ten aanzien van de doelstelling ‘een prettige woonomgeving’ gelden de volgende kern-

opgaven:

• Hetinstandhoudenenversterkenvanbuurtenenwijken,metdaarineencompleet

aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus.

• Realisatievaneenprettigewoonomgevingdiegedeeld,herkenbaarenduurzaamis

alsmede schoon, heel en veilig.

• Opbrengstenuitdewijkontwikkelingvoortzettenindewijkplannen.

• Ingezetteherstructureringsprojectendaadkrachtiguitvoeren.

45Woonvisie Breda

6Duurzaam wonen en leven

In dit hoofdstuk is gekeken naar een voor Breda passende, duurzame manier van wonen en

leven. Er is een link gelegd met duurzame ontwikkeling volgens de Structuurvisie Breda2030

en er zijn wenken gegeven voor duurzaam wonen. Er ligt vooral een opgave voor de

bestaande woningvoorraad. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande

woningen kan versneld worden door bewustwordingscampagnes, het gebruik van innova-

tieve technologie en een breder aanbod van stimuleringsmaatregelen. Ten aanzien van

corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad naar energielabel B

het uitgangspunt. De rol van de gemeente op het gebied van duurzaam wonen is faciliterend,

informerend en stimulerend.

6.1 Analyse en diagnose

6.1.1 De drie P’s en de Structuurvisie Breda2030

Duurzame ontwikkeling en duurzaam bouwen hebben de afgelopen tijd een snelle opmars

gemaakt. Op landelijk, Europees én mondiaal niveau is duurzaamheid steeds meer een

sleutelbegrip aan het worden. Ook de Gemeente Breda neemt hierin haar verantwoordelijk-

heid. Breda heeft een traditie als het gaat om ambities op het gebied van duurzame energie,

gebruik van hernieuwbare materialen en het verbeteren van de duurzaamheid van wonen.

Deze traditie heeft de afgelopen decennia een plaats gehad in onder andere de Milieuvisie,

afspraken met stakeholders alsmede in de Woonagenda. De Structuurvisie Breda2030 heeft

eveneens vergaande doelstellingen op het gebied van duurzaamheid ten aanzien van zowel

de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad.

Wat is duurzaamheid?

Van duurzaamheid bestaan vele definities. In de Structuurvisie Breda2030 is hierover het

volgende gesteld:

“Duurzame ontwikkeling is het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder

daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in

hun behoeften te voorzien”. In de Structuurvisie wordt de duurzame ontwikkeling

gekoppeld aan het principe van de drie P’s: people (sociaal), planet (ecologie), profit

(economie). Bij duurzame ontwikkeling is sprake van evenwicht tussen sociale (people),

ruimtelijke (planet) en economische (profit) belangen. De uitdaging is om niet perse te

excelleren op één aspect (één P), maar te zoeken naar de juiste balans en prioriteiten te

kiezen die passen bij de plek en opgave. Duurzame ontwikkeling is dus meer dan

aandacht voor het milieu, het is de sleutel tot een evenwichtige, toekomstbestendige

ontwikkeling.

Huishoudens zijn een deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. De

verwachting is dat de energieprijzen zullen stijgen, ondanks de huidige terugval als gevolg

van de recessie. Verduurzaming van de gebouwde omgeving is noodzakelijk om de woon-

lasten laag te houden en de energieambities van Breda te halen. De rol van de lokale overheid

is beperkt. De gemeente faciliteert, stimuleert initiatieven en mobiliseert partijen om samen

de gestelde doelen te bereiken.

6.1.2 Nieuwbouw

Bij nieuwbouw is duurzaamheid geen keuze meer, maar een vaststaand uitgangspunt.

Nieuwbouw van een woning, of een hele wijk, biedt veel mogelijkheden om duurzaamheid

een plek te geven. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin eisen

ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. De Gemeente Breda heeft de

ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning bovenop het bouwbesluit

46Woonvisie Breda

te stimuleren. In september 2013 is het SER-energieakkoord door diverse maatschappelijke

partijen, VNG en Rijk ondertekend. Deze afspraken onderschrijven de noodzaak om maat-

regelen te nemen en vormen een belangrijk instrument voor woningbouw. Provinciaal en

Europees wordt ook op energiebesparing ingezet, ondersteund met stimuleringsprogramma’s,

zoals een provinciaal revolverend fonds.

6.1.3 Bestaande voorraad - algemeen

De bestaande woningen in Breda kennen lang niet altijd een optimale duurzaamheid. Sterker

nog, de grootste opgave voor verduurzaming ligt juist in dit segment. In verband met

ondermaatse energieprestaties, veelal materialisering die we nu niet meer zouden toepassen

(bijvoorbeeld asbest) en fysieke kenmerken (drempels, maatvoering) die de levensloop-

geschiktheid niet bevorderen, ligt er een forse uitdaging te wachten. Natuurlijke momenten,

zoals mutatie, zijn bij uitstek geschikt voor een verduurzamingslag van woningen. Met

corporaties, marktpartijen en bewoners wordt overleg gevoerd over een mogelijke aanpak.

Samen met de Benelux-ministers en lokale bestuurders heeft de Gemeente Breda in oktober

2013 een ‘memorandum of understanding’ ondertekend om bestaande woningen energie-

zuiniger te maken. Doel is om het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande

woningen te versnellen op basis van zeven actiepunten. Hieronder zijn bewustwordingscam-

pagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve technologie en een breder aanbod

vanfinanciëlesteunmaatregelendebelangrijkste.Zokanopeenduurzamewijzedeenergie

efficiënte in de steden versterkt worden.

6.1.4 Bestaande voorraad - corporatiebezit

De woningcorporaties hebben een groot woningbezit die blijvende aandacht verdient voor

energiemaatregelen. Volgens de huidige afspraken worden woningen die aangepakt worden

binnen het onderhoudsprogramma minimaal twee labelstappen verbeterd, waarbij gestreefd

wordt naar label B. Hiervoor is een meerjarenplanning opgezet en dit wordt gemonitord.

Verder wordt er aandacht aan energiebewustzijn en -gedrag bij bewoners besteed. Op basis

van de nieuwe landelijke Aedes-afspraken, de ‘Strategie duurzame energietransitie’ en het

SER-energieakkoord zullen de huidige afspraken in 2014 worden geactualiseerd.

6.1.5 Bestaande voorraad - particulier bezit

De meest lastige opgave bevindt zich in de particuliere woningvoorraad. Particuliere huishoudens

besteden in Breda 160 miljoen euro per jaar aan energie. Inzet is om hier fors op te besparen.

Het is beter om de uitgaven in te zetten voor verduurzaming en hiermee de (lokale) bouw-

sector te ondersteunen. Door een totaalpakket aan te bieden, inclusief financiering, wordt

tegemoet gekomen aan de consument. Veelal zijn woonwensen individueel en verbeteringen

in de duurzaamheid vaak maatwerk. Ervaringen van bewoners met energiemaatregelen

worden zo veel mogelijk gedeeld zodat ze navolging krijgen van bijvoorbeeld vrienden

en buren. Naast het nemen van energiemaatregelen wordt ook energiezuinig gedrag

gestimuleerd. Hier moet de komende periode prioriteit komen te liggen om de duurzaamheid-

ambities te behalen.

47Woonvisie Breda

Zeven wenken voor duurzaam wonen

1. Efficiënte locatie. Denk goed na over de juiste woonlocatie. Kies voor de locatie met de

minste reismomenten. Dicht in de buurt van je werk en je vrijetijdsbesteding.

2. Haal groen dichterbij. Bomen kunnen bijvoorbeeld als natuurlijke thermostaten

werken. In de zomer zorgen bladeren ervoor dat het huis koel blijft, in de winter laten

ze de warme zon door.

3. Een compact huis. Vooral van toepassing op nieuwbouw; hoe kleiner de woonruimte,

hoe minder energie je gebruikt.

4. Kies verantwoorde producten. Kies voor materialen en producten die goed zijn voor de

leefomgeving, geproduceerd zijn op een verantwoorde manier en veilig zijn voor alle

levende wezens.

5. Maak gebruik van natuurlijk materiaal. Maak voor materialen en producten zoveel

mogelijk gebruik van onuitputtelijke natuurlijke bronnen.

6. Reduceer afval. Reduceer afval door het verminderen, hergebruiken of recyclen van

producten en het stimuleren van gebruik van herwonnen, tweedehands en

gerecyclede producten.

7. Maak verstandig gebruik van energie. Probeer energiegebruik zoveel mogelijk in te

perken. Neem energiebesparende maatregelen thuis en kies daarnaast voor

onuitputtelijke energiebronnen.

6.2 Ambitie en doel

Breda wil een duurzame stad zijn en vooral ook blijven. Duurzame ontwikkeling betekent dat

we ervoor zorgen dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en

bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving,

Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de

mensen, People) in samenhang worden bezien. Deze samenhang resulteert in een gemeente

waarin het prettig wonen, verblijven en recreëren is. Een goed fundament hiervoor is de

Woonvisie.

Duurzaamheid in de woning en in de directe omgeving is een belangrijk aspect voor de

waardering. Een goede energieprestatie levert geld op en een woning die levensloopgeschikt is

kan voor veel langere tijd voldoen in de behoeften van de bewoner. Ook geeft het gebruik

van materialen die duurzaam zijn minder onderhoud, terwijl ze minder effect hebben op het

milieu.

Duurzaam wonen

De ambitie voor duurzaam wonen en leven is met de volgende speerpunten samen te

vatten:

Een schone, gezonde, veilige en leefbare stad, waarin gezondheid, welzijn en sociaal

gedrag worden bevorderd. Verder is belangrijk een stad met een hoge gezondheids-

status, toegankelijke zorg en (ruimtelijke) condities voor gezond opgroeien en voor

gezond en vitaal ouder worden. Een stad met ruimte voor een passend ecosysteem en

effectieve stad-land verbindingen, met een duurzame ecologische ‘footprint’ en een hoge

mate van klimaatbestendigheid. Een stad met (historische) identiteit en tenslotte een

gezonde stad die het economische woon- en vestigingsklimaat en de concurrentiekracht

bevordert.

(Bron: Planbureau Leefomgeving; gezondheid in de stedelijke omgeving, 17 oktober 2013)

48Woonvisie Breda

6.3 Partners

De voordelen van duurzaamheid worden steeds duidelijker. De Gemeente Breda zal zich met

externe partners inzetten om de duurzaamheiddoelstellingen te behalen. De rol van de

gemeente is in het algemeen faciliterend (signaleren van kansen, het in contact brengen van

marktpartijen) en waar nodig bijsturend (bijvoorbeeld middels subsidies). Hieronder staan de

specifieke partners van de gemeente genoemd in het kader van duurzaamheid:

- Nadrukkelijk wordt de Alliantie genoemd, waarin de corporaties samen met de Gemeente

Breda prestatieafspraken hebben gemaakt over zaken als de kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad. Deze Alliantie zal in 2014 aflopen. Een herijking is noodzakelijk om de

bestaande woningvoorraad verder te verduurzamen.

- Andere overheden (zoals het Rijk, de Europese Commissie en de Provincie) als partner

voor projecten.

- Duurzaamheidsinitiatieven van marktpartijen missen vaak een platform om hun techniek

te etaleren. De Gemeente Breda faciliteert dit platform en brengt marktpartijen bij elkaar.

- Met partijen als huurderskoepels en bewonersgroepen een samenwerking aangaan

gericht op kennisoverdracht.

Rol gemeente bij duurzaamheid

Burgers en bedrijven spelen een centrale rol in de transitie naar een duurzame samen-

leving. De nieuwe rol van de overheid zit in innovatie opwekkende regelgeving en de

sturende werking van een visie. Echte duurzaamheid komt van onderaf (burgers en

bedrijven) en wordt gekanaliseerd en gestuurd door de lokale overheid. Het benutten van

duurzame bodemenergie middels warmte en koude opslag is bijvoorbeeld één van de

speerpunten van het Bredase milieubeleid. Maar ook de inzet van aardwarmte om

Bredase woningen te verwarmen via ons stadsverwarmingnetwerk behoort wellicht tot

de mogelijkheden in de nabije toekomst. Dit zijn kansen die gezamenlijk met diverse

partners worden verkend. In andere gevallen kan de gemeente optreden als bemiddelaar

om organisaties bij elkaar te brengen of onderhandelingen vlot te trekken teneinde

duurzame doelen te bereiken. Kennis verwerven en partijen verbinden zodat alle

duurzame en economische kansen benut kunnen worden, dat is de insteek.

6.4 Kernopgaven

Ten aanzien van duurzaam wonen en leven gelden de volgende kernopgaven:

• Hettempovanenergieefficiënterenovatiesinbestaandewoningenteversnellen,onder

andere door bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van

innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen.

• Tenaanzienvancorporatiebezitblijftdeaanpassingvandebestaandewoningvoorraad

naar energielabel B het uitgangspunt.

• Stimulerenvandetemakenenergieslagindeparticulierevoorraad.

49Woonvisie Breda

7Opmaat naar een uitvoeringsprogramma

In dit hoofdstuk is een opmaat naar een uitvoeringsprogramma geformuleerd. De Woon-

agenda 2011-2014 is geëvalueerd en de 10 actiepunten uit de Woonagenda zijn samen-

gevat. Een aantal kernopgaven dient uitgewerkt te worden in het uitvoeringsprogramma.

Het versterken van het centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woon-

gebieden binnen de stad is er één van. Het stimuleren van de te maken energieslag in de

particuliere voorraad is een kernopgave op duurzaamheidsgebied. De realisatie van een

prettige woonomgeving die herkenbaar, schoon en heel is blijft een speerpunt. Een realistisch

woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag en het levensloopgeschikt maken

van de bestaande voorraad is een belangrijke opgave voor de komende jaren.

7.1 Evaluatie en vooruitblik

Op 20 september 2011 is door het college de Woonagenda 2011-2014 vastgesteld. Met de

Woonagenda heeft het college een actieprogramma neergelegd voor de diverse volkshuisves-

telijke opgaven in Breda. De kern van de Woonagenda 2011-2014 is het beter matchen van

vraag en aanbod op de woningmarkt. De noodzaak hiertoe bleek uit het gemeentelijk

Woononderzoek 2010. De Woonagenda kent 10 woondoelen, waarbij de acties in belang-

rijke mate zijn gericht op de bestaande voorraad.

In voorgaande hoofdstukken zijn diverse ontwikkelingen op het woonterrein beschreven en

zijn naar aanleiding daarvan een aantal kernopgaven benoemd voor de toekomst. Indien

beide sporen tot elkaar worden gebracht levert dat een nieuwe agenda op voor het vervolg;

het Uitvoeringsprogramma. In dit hoofdstuk wordt een korte evaluatie gegeven van de

Woonagenda welke wordt aangevuld met de nieuwe kernopgaven uit deze Woonvisie.

De beschreven doelstelling bij de actiepunten komen direct voort uit de Woonagenda.

7.2 De 10 actiepunten uit de Woonagenda 2011-2014

1. Regionale afstemming

Doelstelling: gezamenlijk met de regio afstemming zoeken op kwaliteiten en kwantiteiten in

de woningbouwprogrammering.

Deze afstemming heeft in 2012 plaatsgehad en heeft geleid tot een inventarisatie van

woningbouwplannen in de regio West-Brabant. De samenwerking binnen de regio wordt

gecontinueerd, met name op de thema’s kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogram-

mering, huisvesting van arbeidsmigranten (inclusief leefbaarheid) en mogelijk in regionaal

verband uitvoeren van woningmarktonderzoek.

2. Sloopafwegingskader

Doelstelling: door hanteren een sloopafwegingskader voldoende kwalitatieve woningen voor

de doelgroep van beleid behouden.

Het betreffende kader is in december 2011 door het college vastgesteld en geldt inmiddels

als vigerend instrument bij sloop. In 2014 zal het afwegingskader worden geëvalueerd.

3. Collectief en particulier opdrachtgeverschap

Doelstelling: 200 kavels realiseren in PO en CPO.

De doelstelling is behaald, in belangrijke mate in het particuliere opdrachtgeverschap

(individuele kavels). De vraag naar PO zet zich door, echter met name gericht op kleinere

kavels, zoals in de raadsmotie, bij de vaststelling van de Structuur-visie Breda2030, is

onderkend. Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de

behoefte is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020.

50Woonvisie Breda

4. Wonen boven winkels

Doelstelling: begeleiden van 64 initiatieven voor Wonen boven winkels en locatieonderzoeken

uitvoeren voor nieuwe woonruimten via Wonen boven winkels voor de binnenstad en haar

uitlopers.

De doelstelling is behaald. Voor het vervolg zullen initiatieven voor bewoning van de

bovenverdieping van een winkel (met name in het centrum), weliswaar passend binnen de

daarvoor geldende kaders, door de gemeente worden gefaciliteerd.

5. Wonen in kantoren

Doelstelling: de markt enthousiasmeren om de huisvesting van specifieke doelgroepen te

realiseren in leegstaande kantoren/gebouwen.

In 2012 en 2013 zijn door het college voor drie marktinitiatieven positieve principebesluiten

genomen. Gebleken is dat de transformatie van leegstand vastgoed een lastige opgave is

(voornamelijk financieel). Met initiatiefnemers wordt gesproken over het wegnemen van

knelpunten bij de realisatie. De doelstelling om voor specifieke doelgroepen via transformatie

huisvesting te bieden blijft gehandhaafd.

6. Studentenhuisvesting

Doelstelling: de toevoeging van 1.000 studentenkamers in bestaande bouw en nieuwbouw

toevoegen (80% via corporaties).

Het aantal van 1.000 studentenkamers is in het actieplan studentenhuisvesting@Breda

teruggebracht naar 600 eenheden in de periode 2013-2014. De opgave studentenhuisvesting

is de afgelopen jaren zowel door de corporaties als door de particuliere sector opgepakt.

Belangrijk te vermelden is de realisatie van 200 studentenplaatsen in het project Easystreet,

32 kamers in het project Brouwhof en 24 kamers in het project Spring/Heuvel. Voor de

komende jaren zal de focus steeds meer komen te liggen op kwaliteitsverbetering en

vervanging van bestaande studenteneenheden. De kwantitatieve opgave zal voortdurend

moeten worden afgestemd op de instroom van jongeren en studenten in de stad. De inzet is

meer sturen op daadwerkelijke realisatie.

7. Kansen voor wonen en zorg

Doelstelling: stimuleren van investeringen door particulieren en corporaties in circa 675

woningen per jaar (tot en met 2025).

Het aantal levensloopgeschikte woningen is tussen 2010 en 2013 met 1.395 toegenomen en

in drie jaar tijd bijna verdubbeld. Door de hervorming van de langdurige zorg zal het aantal

ouderen dat voor verblijf in een verzorgings- of een verpleeghuis in aanmerking komt de

komende jaren afnemen. Veel meer ouderen met lichtere zorgvragen zullen langer thuis

moeten blijven wonen. Daarmee zal het belang van voldoende geschiktheid van de woning-

voorraad voor iedereen steeds belangrijker worden.

De gemeente streeft een goed werkende markt voor wonen en zorg na, die inspeelt op de

veranderende weten regelgeving, die afgestemd is op de vraag en die uitgaat van samen-

werking met andere aanbieders in de wijk op het gebied van wonen, zorg, welzijn. De

ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn nog volop gaande en dus nog niet

volledig te overzien. Het streven van de gemeente is erop gericht in deze dynamiek een

regisseursrol te pakken gericht op het streven naar een doelmatige en efficiënte aanwending

vanruimteenkapitaal.MethetZorgkantoorwordteenplanopgesteldinzakedeeffecten

van vrijvallende intramurale verzorgingsplaatsen.

51Woonvisie Breda

8. Doorstroming

Doelstelling: de huidige goedkope scheefheid in het corporatiebezit van 29% laten afnemen

tot 27%.

Volgens de berekeningen van RIGO had Breda in 2009 een goedkope scheefheid van 29%.

In het huidige Woonlastenonderzoek van Rigo is een nieuwe definitie gehanteerd van de

goedkope scheefheid. De goedkope scheefheid bedraagt op dit moment 26%. Via het

huurbeleid en de woningtoewijzing wordt ingezet op het verder terugdringen van het

scheefwonen en de doorstroming daarmee te bevorderen (bij doorstroming speciale aandacht

voor het particuliere huursegment en de positie van starters).

9. Vermindering woonlasten

Doelstelling: het beperken van woonlasten van huishoudens door het verminderen van

energiegebruik.

Er zijn de afgelopen jaren diverse pilots ter verlaging van de woonlasten uitgevoerd. Voor de

komende periode wordt ingezet op:

• Versnellingvanenergieefficiënterenovatiesinbestaandewoningen,onderandere

doorbewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van innovatieve

technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen.

• AanpassingvanhetbestaandecorporatiebezitnaarenergielabelB.

• Stimuleringvandetemakenenergieslagindeparticulierevoorraad.

10. Arbeidsmigranten

Doelstelling: het aanbod van en de informatie over huisvesting voor arbeidsmigranten op

basis van logies (wooneenheden) vergroten.

Tussen oktober 2012 en maart 2013 heeft Gerrichhauzen en Partners, in opdracht van de

Regio West-Brabant, de behoefte onderzocht naar tijdelijke of permanente huisvesting en

de ontwikkeling van deze behoefte met de vraag naar werkgelegenheid en de demografische

ontwikkeling in de regio. Op basis van de quick-scan die in opdracht van de regio

West-Brabant is uitgevoerd, heeft Breda tot 2020 de volgende huisvestingsopgave:

- Te vervangen/toevoegen: 840 bedden (25% totale van de opgave)

- Te legaliseren 840 bedden (25% totale van de opgave)

7.3 Aanvullende kernopgaven

Aanvullend op bovenstaande punten vanuit de Woonagenda markeert de Woonvisie de

volgende kernopgaven die een plaats moeten krijgen in het Uitvoeringsprogramma:

1. Versterken centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden

binnen de stad. Inzetten op een gedifferentieerd woningbouwprogramma dat direct

aanluit bij de woonvraag van bewoners en het kwalitatief in stand houden van de

bestaande woningvoorraad.

2. De woonlasten, met name voor de doelgroep, beheersbaar houden en streven naar een

acceptabele woonquote voor diverse inkomensgroepen. Inzetten op energetische aanpak

bestaande voorraad en bewustwording bewoners. Inzetten eigen werkzaamheid van

bewoners als instrument om de woonlasten te beheersen (lagere servicekosten). Aanvul-

lende maatregelen onder andere mogelijke verruiming van de goedkope voorraad, meer

passend toewijzen sociale huurwoningen, inzetten prijs-kwaliteitverhouding als instru-

ment (lagere huur bij een lagere kwaliteit) en het wegnemen van regels en restricties die

de doorstroming belemmeren.

3. Vergroten van de keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt. Het

bevorderen van de doorstroming binnen de koopsector is van belang om de keuzevrijheid

van bewoners die een koopwoning zoeken te verbreden. De opgave van de gemeente

bestaat er uit om ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, waardoor de doorstroming

wordt bevorderd. Het aantrekken van institutionele - en private beleggers en het

omzetten van koop naar huur behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast wil de gemeente

52Woonvisie Breda

zoveel als mogelijk belemmeringen wegnemen voor het kopen van een woning. Het

verstrekken van startersleningen, vereenvoudiging van (bouw)regelgeving en het

wegnemen van belemmeringen in het ruimtelijke beleid krijgen aandacht.

4. Een realistisch woningbouwprogramma dat aansluit op de woningvraag. Nieuwbouw

dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen

verhuizen. In het woningbouwprogramma inzetten op de vraag vanuit de bewoners door

kleinschalige en flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt

ingezet op kwalitatieve planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen op

effectieve vraag. Daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal.

5. Het levensloopgeschikt maken van de particuliere voorraad. Oudere bewoners in de

particuliere voorraad stimuleren om ongeschikte woningen op te plussen en zo mogelijk

levensloopgeschikt te maken.

6. Het in stand houden en versterken van buurten en wijken, met daarin een compleet

aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan

woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van bevolking en de keuzevoor-

keur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig.

7. Realisatie van een prettige woonomgeving die gedeeld, herkenbaar en duurzaam is

alsmede schoon, heel en veilig. De gemeente stimuleert het besef van eigen verantwoor-

delijkheid van de bewoners bij de directe woon- en leefomgeving. Waar mogelijk zal

worden ingezet op het stimuleren, ondersteunen en informeren van actieve burgers

(geven van ruimte en verantwoordelijkheid bij de ontwikkeling van de eigen woon-

omgeving).

8. Het tempo van energie efficiënte renovaties in bestaande woningen te versnellen, onder

andere door bewustwordingscampagnes, het aanmoedigen van het gebruik van

innovatieve technologie en een breder aanbod van financiële stimuleringsmaatregelen.

9. Ten aanzien van corporatiebezit blijft de aanpassing van de bestaande woningvoorraad

naar energielabel B het uitgangspunt, dit in een realistisch en haalbaar tempo.

10. Stimuleren van de te maken energieslag in de particuliere voorraad. Inzet is om fors te

besparen op de energierekening. Het is beter om de uitgaven in te zetten voor verduur-

zaming. Naast het nemen van energiemaatregelen wordt ook energiezuinig gedrag

gestimuleerd.

53Woonvisie Breda

BBijlage 1 - Begrippenlijst

Aftoppingsgrens

Ziehuurtoeslag.

Basishuur

Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen,

ongeacht de hoogte van het inkomen.

Bijkomende woonlasten

De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor gemeentelijke heffingen en belastingen.

CPO

Collectief particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelvorm waarbij een groep particulieren

(collectief) volledige zeggenschap hebben over de uiteindelijk te realiseren woningen, zonder

tussenkomst van een ontwikkelaar.

Doelgroep van beleid

Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking

kunnen komen voor huurtoeslag. De maximum inkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013

staan weergegeven in de onderstaande tabel.

Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een

belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229,– (= € 33.614,– in 2011).

Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229,– en

€ 43.785,– (= € 43.000,– in 2011).

Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.785,–.

Doorstromer

Huishouden dat voorafgaand aan de verhuizing al zelfstandig woonde.

Eengezinswoning

Ook wel grondgebonden woning. De typen lopen uiteen van een tussenwoning, hoekwoning

tot twee-onder-één kap en vrijstaande woning.

Energieprestatie

Energieprestatie geeft de energiezuinigheid van een gebouw aan, bijvoorbeeld in de vorm

van labels (AA is meest zuinig en F meest onzuinig).

Extramuralisering

Het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen

wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning. Van onzelfstandig

naar zelfstandig wonen voor zorgvragers.

Huurprijsgrenzen (2013)

Kwaliteitskortingsgrens € 374,44

Aftoppingsgrens 1 of 2 personen € 535,91

Aftoppingsgrens 3 personen of meer € 574,35

Liberalisatiegrens € 681,02

54Woonvisie Breda

Huursombenadering

In deze benadering krijgen corporaties ruimte voor een huurstijging boven inflatie. De huur-

verhoging is daarbij niet voor alle woningen gelijk. De huursombenadering zorgt voor een

betere prijs-kwaliteitverhouding en leidt tot een betere doorstroming op de woningmarkt.

Huurtoeslag

Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun

inkomen duur wonen. Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf

te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de Basishuur en hierover

ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de Basishuur en de

zogenaamde Kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt

100 procent toeslag.

Intramuraal

Zorgverleningbinneneeninstelling.Mensendieintramuralehulpkrijgenverblijveninde

instellingwaarzebehandeldworden.Zewonenonzelfstandig.

Kavelpaspoort

Een kavelpaspoort bevat bouwtechnische eisen en gemeentelijke randvoorwaarden om

woonruimte(n) te realiseren op een perceel of in bestaand vastgoed.

Kernvoorraad

Totale huurvoorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (zowel sociaal als particulier).

Levensloopgeschikte woningen

Woningen die zo zijn gebouwd dat de bewoners – met relatief beperkte aanpassingen – er

kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door

ouderdom, ziekte of een handicap. In tegenstelling tot seniorenwoningen zijn deze woningen

óók inzetbaar voor andere doelgroepen.

Meergezinswoning

Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere

woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en beneden-

woning, portiekwoning of maisonnette.

Netto huurquote

De netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen.

Netto koopquote

De netto hypotheeklasten van eigenaarbewoners uitgedrukt in een percentage van het netto

huishoudinkomen.

Netto woonuitgaven huurders

De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de

huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energiever-

bruik gere-lateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiverings-

heffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en

kwijtschelding verdisconteerd.

Nultredenwoning

Woning die zonder traplopen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de primaire ruimtes (de keuken,

het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zonder traplopen bereikbaar zijn.

Onzelfstandige woonruimte

Onzelfstandige wooneenheid, zoals een studentenkamer/plaats in een verzorgingstehuis,

of een bewoonde andere ruimte (BAR).

55Woonvisie Breda

PO

Particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelvorm waarbij een particulier volledige zeggenschap

heeft over de uiteindelijk te realiseren woning, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar.

Prestatieafspraken

Overeenkomsten waarin overheden en/of uitvoerende instanties afspraken vastleggen over te

behalen resultaten. In Breda zijn volkshuisvestelijke afspraken met corporaties vastgelegd in

de Alliantie.

Scheefwoners

Mensen die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen.

Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure

scheefheid geldt het omgekeerde.

Sociale huurwoning

Sociale huurwoningen zijn goedkope huurwoningen die meestal eigendom zijn van een

woningcorporatie. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mag het

huishoudinkomen maximaal 34.229,– (prijspeil 2013) bedragen. De maximale huur tot waar

sprake is van een sociale huurwoning is in 2013 € 681,02. Het gaat hier om kale huur. Dat wil

zeggen: huur zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht.

Starters

Een starter is een huishouden dat voor de eerste keer een zelfstandige woning bewoont en

dus geen zelfstandige woning na verhuizing achterlaat.

Vergrijzing

Demografische ontwikkeling waarin het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt.

Verpleeghuisplaatsen

Voor personen beschikbare plaatsen die verpleeghuiszorg behoeven. Het betreft hier op

hoofdlijnendeZZP’s5enhoger.

WMO

De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking de

voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. De WMO zorgt ervoor

dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven

wonen. Gemeenten voeren de WMO uit.

Wooncarrière

De stappen die een persoon of huishouden op de woningmarkt zet tijdens zijn leven.

Woonmilieu

Het totaal van woning en woonomgeving.

Woonquote

De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt

aan de netto woonuitgaven.

WOZ-waarde

Doordegemeenteperiodiekgetaxeerdewaardevanonroerendezaken(WOZ),bijvoorbeeld

een woning.

Zorgzwaartepakket

Eenzorgzwaartepakket(ZZP)beschrijftwelkeondersteuningofzorgiemandnodigheeftdie

nietzelfstandigkanwonen.IndeWoonvisiebenoemenweenkelekerentweespecifiekeZZP’s:

56Woonvisie Breda

• Zorgzwaartepakket3:Beschutwonenmetbegeleidingenintensieveverzorgingiswonen

in een veilige omgeving met intensieve dagelijkse verzorging en begeleiding door een

zorginstelling;

• Zorgzwaartepakket4:Beschutwonenmetintensievebegeleidingenuitgebreide

verzorging. Dit betreft wonen in een verzorgingshuis of verpleeghuis voor mensen die

veel verzorging en begeleiding nodig hebben.

57Woonvisie Breda

Bijlage 2 - Woonlasten en Woonquotes Woonlasten en woonquote van huurders in 2010 en 2013, in medianen5

2010 2013

netto huur (incl. toeslag) € 390 € 390

gas en electriciteit € 105 € 120

lokale belastingen en water € 50 € 55

totaal netto woonlasten € 545 € 575

besteedbaar huishoudensinkomen € 1.655 € 1.655

woonquote 31% 34%

huurquote 22% 23%

energiequote 6% 7%

belastingquote 3% 4%


Woonlasten en woonquotes van de doelgroep van beleid in de huurvoorraad van woningcorporaties in 2010 en 2013, in medianen

2010 2013

primaire

doelgroep

secundaire

doelgroep

totaal doel groep

huurbeleid

primaire

doelgroep

secundaire

doelgroep

totaal doelgroep

huurbeleid

netto huur (incl. toeslag) € 250 € 400 € 295 € 285 € 420 € 325

gas en electriciteit € 95 € 85 € 95 € 115 € 110 € 115

lokale belastingen en water € 50 € 50 € 50 € 55 € 55 € 55

totaal netto woonlasten € 400 € 540 € 445 € 470 € 590 € 500

besteedbaar huishoudensinkomen € 1.200 € 1.570 € 1.355 € 1.215 € 1.610 € 1.350

woonquote 33% 34% 33% 37% 35% 37%

huurquote 22% 25% 23% 24% 25% 24%

energiequote 8% 6% 7% 9% 6% 8%

belastingquote 4% 3% 4% 5% 3% 4%


5 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.

B

58Woonvisie Breda

59Woonvisie Breda

Bijlage 3 - Geraadpleegde literatuur en bronnen

- Hervormingsagenda Woningmarkt (17 september 2013)

- Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt (5 mei 2012)

- Regeerakkoord: Bruggen slaan, onderdeel Woningmarkt (oktober 2012)

- Structuurvisie Breda2030 (Breda, september 2013)

- Woononderzoek Nederland 2012 + oversampling (WoON2012) (april 2013)

- Speerpunten Woonvisie Breda, Gezamenlijke Huurderskoepels Breda (29 oktober 2013)

- 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering (Breda, september 2013)

- Rigo, Notitie Doelgroepen in Breda (5 november 2013)

- Rigo, Deelonderzoek Woonlasten en Betaalbaarheid (15 november 2013)

- Inspraakreactie Woonvisie door Ouderenoverleg Breda (6 november 2013)

- Inspraakreactie Woonvisie door Woonadvies commissie Breda (13 november 2013)

- Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij, Rapport van de VNG-advies-

commissie Relatie gemeenten en woningcorporaties (april 2013)

- De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011 (januari 2012)

B

60Woonvisie Breda

62Woonvisie Breda

Woonvisie Breda - Breda Voor Beste...

Documents

Transcript of Woonvisie Breda - Breda Voor Beste...