Nationale bouwimpuls: 30.000 huurwoningen voor vergunninghouders en doorstromers COLUMNS 11-03-2016 (14:19)

Huisvesting van vergunninghouders, asielzoekers met verblijfsvergunning, geeft

extra druk op de huurwoningenmarkt in de steden. Extra druk, omdat hier al

sprake is van autonome groei van kleine huishoudens, veroorzaakt door migratie

van jongeren en vergrijzing. De woningvoorraad zal daarom op korte termijn

moeten groeien, terwijl demografische vooruitzichten op lange termijn de

woningbehoefte zien afnemen.

U leest een column van Ad Hereijgers en Ton Streppel.

Stedelijke omgeving favoriet

Gemeenten zijn verantwoordelijkheid voor de huisvesting van vergunninghouders. Voor dit

jaar is de taakstelling tenminste 43.000. Het definitieve cijfer wordt deze maand door de

Minister bekendgemaakt. Voor 2016 wordt uitgegaan van een asielinstroom van 58.000, voor

2017 –vooralsnog- van 26.000. Beheersing van de asielinstroom hangt sterk af van het

succes van de Europese aanpak van de vluchtelingencrisis. Tot nu toe is Europa verdeeld.

De komende jaren zullen nog zeker 100.000 vergunninghouders toetreden tot de

woningmarkt. Een groot aantal zal zich, ook na gezinshereniging, blijvend in en nabij de

steden vestigen. De stedelijke omgeving is favoriet vanuit het perspectief op onderwijs,

werk, en integratie.

Verstopping is kostbaar

De opvang van de asielinstroom is een taak van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers

(COA). Vergunninghouders zijn de laatste schakel in de COA-opvangketen. Die keten gaat

van crisisnoodopvang (in tenten), tot noodopvang (in sporthallen), tot reguliere opvang in

asielzoekerscentra. Een keten waarin de nadruk ligt op tempo en volume.

Nu is de COA-opvangketen verstopt: vergunninghouders die noodgedwongen in de reguliere

opvang verblijven bij gebrek aan een woning; op 1 februari 2016 waren dit ruim 20.000

vergunninghouders, een toename van 6.000 sinds oktober 2015. Dit zet de kerntaak van het

COA verder onder druk. Zeker nu de omvang van de asielinstroom onvoorspelbaar is en

asielzoekerscentra niet overal op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. Bovendien is

verstopping in de opvangketen kostbaar voor de overheid. Vandaar dat het urgent is

manieren aan te dragen waarop gemeenten tempo en volume van woningbouw kunnen

vergroten.

Nieuwe huurwoning moet leiden tot doorstoming

Hoewel de omvang van de asielinstroom met onzekerheid is omgeven, zullen tenminste

100.000 vergunninghouders moeten worden gehuisvest: een robuuste opgave, die zal leiden

tot snel oplopende taakstellingen voor gemeenten. Een snelle en forse productie van nieuwe

huurwoningen is volgen ons alleen mogelijk via een nationale impuls. Een nationaal

programma van tenminste 30.000 energieneutrale huurwoningen. De verstopping in de COA-

opvangketen is de directe aanleiding. Daarnaast spelen mee: doorstroming vanuit de

bestaande sociale huurwoningenvoorraad, duurzaamheidsdoelstellingen van kabinet en

gemeenten en de betaalbaarheid voor huurders.

Ook een nationaal programma, omdat deze urgente en omvangrijke opgave niet alleen door

woningcorporaties kan worden opgelost. Ook zonder huisvesting van vergunninghouders

functioneren lokale woningmarkten gebrekkig. Daarom is het nodig dat de nieuwe

huurwoningen ook leiden tot doorstroming.

Rijksoverheid wordt probleemeigenaar

Normaliter kan nieuwbouw van huurwoningen worden georganiseerd via de

woningcorporaties of Nederlandse institutionele beleggers. Beide wegen zijn op dit moment

moeilijk begaanbaar. Woningcorporaties hebben de wettelijke opdracht zich te beperken tot

sociale huur en passend toe te wijzen tot de aftoppingsgrens van de huurtoeslag.

Institutionele beleggers zijn welwillend, maar -nog- niet toe aan een dergelijk omvangrijke

inspanning in dit huursegment over verschillende middelgrote gemeenten. De vraag is

daarom welke nieuwe woningaanbieders zijn te organiseren?

In tijden van ernstige crisis wordt de rijksoverheid ongevraagd maatschappelijke

probleemeigenaar. Het COA is gebaat bij een extra geoormerkt beschikbaar aanbod in

gemeenten. Veel gemeenten hebben behoefte aan invulling van hun harde plancapaciteit en

er is veelal voldoende uitgeefbare grond beschikbaar. Ook kennen steden lange termijn

arbeidsmarktvraagstukken om hun economische structuur te vernieuwen. Hierdoor is grote

behoefte aan huurwoningen in het middensegment.

Organisatiekracht, geen subsidies

Indien oplossingen vanuit individuele gemeenten moeten groeien, gaat dit te langzaam. Dat

laten de oplopende taakstellingen nu al zien. De lokale planningsaanpak is niet opgewassen

tegen bijna naoorlogse kwantiteitsvraagstukken. Alleen al daarom is een landelijke

interventie nodig, waarbij tegelijkertijd met het oog op de noodzaak tot doorstroming en

toekomstige vraaguitval, de woningvoorraad kwalitatief verantwoord moet worden

ontwikkeld. Dit betekent energie neutrale woningen volgens een standaard ontwikkel- en

bouwconcept binnen nauwgezette bandbreedte van huur- en grondprijzen.

Van de rijksoverheid wordt organisatiekracht verwacht, geen subsidies. Er is voldoende

privaat geld in de markt om deze bouwproductie te kunnen financieren en de huren rendabel

en betaalbaar te houden: €650 - €800 incl. energielasten. Wij gaan er vooralsnog vanuit dat

de nationale impuls 30.000 woningen in een periode van 10 jaar kan opleveren. De eerste

10.000 woningen zouden al binnen 3 jaar gerealiseerd moeten worden: indien circa 40

middelgrote gemeenten meedoen, is dit een bouwopgave van 250 woningen per gemeente.

Gespreid over 3 jaar wordt dit een gemeentelijk project van circa 80 woningen. Dit zijn

beheersbare aantallen met acceptabele risicoprofielen mits aangejaagd vanuit de

rijksoverheid: met een beetje geld waar nodig, maar vooral met stevige overtuigings- en

organisatiekracht als ware het een militaire operatie en de crisis- en herstelwet als stok

achter de deur. Woningbeleggers uit binnen- en buitenland zullen dan naar verwachting hun

werk doen.

Door: Ad Hereijgers en Ton Streppel

bureau073 volkshuisvesting en ruimte