Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 4

hoofdstuk 4 2

Juridische aspecten

RegistergoederenBeperkte rechten

Noodzaak van inschrijvingRangorde tussen inschrijvingen

Het recht van hypotheek

HuisvestingsvergunningStads- of dorpsvernieuwingsgebiedKoopsubsidie

Hypotheekbedingen

hoofdstuk 4 3

Registergoederen

Goederen: alle zaken en alle vermogensrechten (art. 3:1 BW)

Registergoederen: voor vestiging en overdracht is inschrijving in de openbare registers noodzakelijk (art. 3:10 BW) Inschrijving van de feiten die voor de

rechtstoestand van registergoederen van belang zijn

hoofdstuk 4 4

Registergoederen

Alle onroerende zaken Alle teboekstaande schepen en

luchtvaartuigen Aandelen in registergoederen Beperkte (vermogens)rechten op

registergoederen

hoofdstuk 4 5

Beperkte rechten

Recht dat is afgeleid van een meer omvattend recht (art. 3:8 BW)

Recht van erfpacht

Recht van hypotheek

Appartementsrecht

Recht van opstal

Recht van vruchtgebruik

hoofdstuk 4 6

Recht van erfpacht

Zakelijk recht om een onroerende zaak (meestal grond) van een ander te houden en te gebruiken (art. 5:85 BW) Zakelijk: recht is gebonden aan de zaak, niet

aan de persoon Erfpachter betaalt doorgaans een eenmalige

of periodieke vergoeding voor dit recht de (erfpacht)canon

Aftrekbaar voor belasting evenals de rente voor een lening voor de afkoop hiervan

hoofdstuk 4 7

Recht van erfpacht

Erfpachter heeft in principe zelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 BW lid 1)

Verticale natrekking Eigenaar van de grond wordt automatisch ook

eigenaar van alle gebouwen hierop Erfpachter heeft in principe het recht door hem

zelf aangebrachte gebouwen/ verbeteringen weg te nemen (art. 5:89 BW lid 3) Na het einde van de erfpacht heeft hij recht op

vergoeding van de waarde (art. 5:99 BW)

hoofdstuk 4 8

Recht van erfpacht

Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 5:96 BW)

Toegestaan zijn: Bezwaring met een beperkt recht

Meestal: recht van hypotheek Overdracht aan een derde

Voor NHG moet resterende duur van het recht minstens gelijk zijn aan de helft van de looptijd van de lening

hoofdstuk 4 9

Recht van vruchtgebruik

Zakelijk recht om goederen van een ander te gebruiken en de vruchten daarvan te genieten (art 3:201 BW)

Heeft altijd een eindige duur (art 3:203 BW)

Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 3:220 BW)

hoofdstuk 4 10

Recht van opstal

Zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101 lid 1 BW) Opstaller betaalt doorgaans een eenmalige of

periodieke vergoeding voor dit recht de retributie

Geen verticale natrekking

hoofdstuk 4 11

Recht van opstal

Voorbeelden: Recht om op de grond van een ander een

woning in eigendom te hebben Recht om een zendmast te plaatsen

Bij tenietgaan van het recht gaat het eigendom over op de eigenaar van de onroerende zaak (art. 5:105 lid 1 BW) Opstaller heeft dan recht op vergoeding van

de waarde van het eigendom

hoofdstuk 4 12

Appartementsrecht

Aandeel in de eigendom van gesplitste goederen met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte) Meestal gebouw met appartementen Splitsing in beneden- en bovenwoning is ook

mogelijk Zie art. 5:106 lid 4 BW

hoofdstuk 4 13

Appartementsrecht

Appartementseigenaar: Slechts mede-eigenaar van het gehele

gebouw Van rechtswege lid van de VvE Verplicht tot betaling van VvE-bijdrage

hoofdstuk 4 14

Recht van hypotheek

Het recht om op de daaraan onderworpen registergoederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen (art 3:227 BW)

Kan worden gevestigd op: Het volledige eigendom van de woning Een beperkt recht op de woning

Is zelf ook een beperkt recht!

Vergelijk met recht van pand

Hypotheekgever ↔ hypotheeknemer (= hypotheekhouder)

hoofdstuk 4 15

Recht van hypotheek

Hypotheekhouder is: preferente crediteur

Uitzondering op algemene regel (art 3:277 lid 1 BW)

concurrente crediteur voor restantvordering als opbrengst woning < grootte van vordering

accessoir (= afhankelijk) recht (art 3:7 BW) gaat teniet als schuld is voldaan

hoofdstuk 4 16

Recht van hypotheek

Hypotheekhouder heeft het recht van parate executie (art 3:268 BW) Maakt doorgaans pas na enkele maanden van wanbetaling

gebruik van dit recht Bij NHG mag pas na zeven maanden van dit recht worden

gebruik gemaakt

Hypotheekakte bevat twee bedragen Hypotheek dient ook tot zekerheid van drie jaren wettelijke

rente (art 3:263 lid 1 BW) Voor eventueel langer tijdvak is maximumbedrag vereist (

art 3:263 lid 2 BW)

hoofdstuk 4 17

Noodzaak van inschrijving

Inschrijving van een notariële akte in de openbare registers is nodig voor: Overdracht van een onroerende zaak (

art 3:89 BW) Vestiging, overdracht en afstand van een

beperkt recht op een onroerend goed (art 3:98 BW)

geldt dus ook voor het recht van hypotheek! ( zie tevens art 3:260 BW)

hoofdstuk 4 18

Noodzaak van inschrijving

Gevolg: eigendomsrecht en daarvan afgeleide beperkte rechten zijn absolute rechten Handhaving tegenover iedereen

mogelijk dankzij inschrijving ↔ relatieve / persoonlijke rechten Droit de suite (zaaksgevolg)

hoofdstuk 4 19

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed Bepaald door volgorde van inschrijvingen (

art. 3:21 BW) Zelfde tijdstip van inschrijving tijdstip van

opmaak van akten is beslissend

Hoofdregel: het recht van eerdere inschrijving heeft voorrang op de rechten van alle latere inschrijvingen Uitzonderingen zijn mogelijk (zie bijv.

art. 505 lid 3 Rv)

hoofdstuk 4 20

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed Gevolg: ook rangorde tussen hypotheken

Eerste hypotheek, tweede hypotheek enzovoorts

Van belang bij executoriale verkoop Art 3:262 BW geeft uitzondering op hoofdregel

hoofdstuk 4 21

Hypotheekbedingen

Extra zekerheden voor hypotheekhouder Mits in hypotheekakte opgenomen Doel: waardedaling van onderpand

voorkomen Vier hypotheekbedingen:

HuurbedingBeding van niet-verandering

Beding ter voorkoming van het wegneemrechtBeheer- en ontruimingsbeding

hoofdstuk 4 22

Huurbeding (art. 3:264 BW)

Voorkomt toepassing van regel ‘Koop breekt geen huur’ (art. 7:226 BW)

Kan worden ingeroepen tegen: latere verkrijgers van het pand persoon aan wie recht op huurpenningen

wordt vervreemd of verpand latere verhuring van de woning

huurder heeft recht op vergoeding uit de opbrengst van de executie

hoofdstuk 4 23

Huurbeding

Inroeping kan pas plaatsvinden na aanzegging door hypotheekhouder aan

hypotheekgever dat hij tot executie wil overgaan

verlof van de voorzieningenrechter wordt alleen niet verleend als woning in

verhuurde staat ook al genoeg opbrengt

Inroeping kan onder voorwaarden ook plaatsvinden door nieuwe eigenaar van woning

hoofdstuk 4 24

Beding van niet-verandering (art. 3:265 BW) Inrichting of gedaante van de woning mag

alleen veranderd worden na toestemming van de hypotheekhouder Vereiste toestemming wordt door

hypotheekgever bijna nooit gevraagd

hoofdstuk 4 25

Beding ter voorkoming van het wegneemrecht (art. 3:266 BW) Aangebrachte veranderingen en/of

toevoegingen mogen door de hypotheekgever weer worden weggenomen (ius tollendi = wegneemrecht) mits zaak in oude toestand wordt

teruggebracht tenzij in hypotheekakte is bedongen dat deze

veranderingen en toevoegingen verplicht tot onderpand van de vordering strekken

hoofdstuk 4 26

Beheer- en ontruimingsbeding (art. 3:267 BW) Hypotheekhouder mag woning in beheer

nemen als:1. hypotheekgever in ernstige mate te kort

schiet in zijn verplichtingen

2. na toestemming van de voorzieningenrechter

3. nadrukkelijk in hypotheekakte bedongen Ook ontruiming van de woning is onder

voorwaarde toegestaan

hoofdstuk 4 27

Overige aandachtspunten bij het recht van hypotheek Hypotheekhouder heeft recht van pand op

alle vorderingen tot vergoeding op basis van (verplichte!) opstalverzekering (art. 3:229 BW)

Voor bezwaring met recht van hypotheek is toestemming van echtgenoot vereist (art. 1:88 lid 1 sub a BW)

hoofdstuk 4 28

Einde van het recht van hypotheek

Door aflossing van de geldlening Door levering als gevolg van een executoriale

verkoop en voldoening van de koopprijs (art.3:273 BW) totale zuivering

Hypotheekhouder is verplicht een verklaring van waardeloosheid af te geven (art. 3:28 BW lid 1)

Na inschrijving van verklaring in openbare registers kan de inschrijving van het recht van hypotheek worden doorgehaald (art. 3:28 BW lid 2)

hoofdstuk 4 29

Huisvestingsvergunning

Doel: eerlijke verdeling van goedkope woonruimte

Alleen als: Gewenst door gemeente Huur of koopprijs onder de huurprijsgrens resp.

koopprijsgrens

Voorwaarden voor vergunning: Economische of maatschappelijke binding met

gemeente Inkomen onder een bepaalde grens

hoofdstuk 4 30

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied

Vestiging van voorkeursrecht door gemeente Vastlegging van besluit in gemeentelijk

beperkingenregister Verplichte raadpleging hiervan door notaris

Bij verkoop Eerst verplichte aanbieding van het onroerend

aan gemeente Als gemeente niet wenst te kopen:

Drie jaar lang vrijheid om aan derde te verkopen Voorkeursrecht vervalt dan niet!

hoofdstuk 4 31

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied

In uiterste geval kan gemeente de grond plus opstallen verwerven via onteigening (art. 14 Grondwet) Mits aantoonbaar algemeen belang op gebied

van ruimtelijke ordening of volkshuisvesting Eigenaar heeft recht op schadeloosstelling

hoofdstuk 4 32

Koopsubsidie

Op grond van Wet bevordering eigenwoningbezit Voorwaarden over

Leeftijd Maximale hoogte van toegestaan eigen vermogen Hoogte van de koopsom Hoogte van hypothecaire geldlening Verplichte lening met NHG Rentevaste periode Looptijd van lening