Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 2

hoofdstuk 2 2

Hoofdstuk 2: Het aankoopproces

Het proces

De bezichtiging

Het onderhandelingsproces

Verkoop bij inschrijving

De koopovereenkomst

Oriëntatie op de hypotheekmarkt

Oriëntatie op aanvullende financiële producten

De hypotheekofferte

De passage van transportakte en hypotheekakte

De actoren bij het aankoopproces

hoofdstuk 2 3

De bezichtiging

Verkoper heeft informatieplicht Informatie over alle hem bekend zijnde gebreken die

een normaal gebruik van de woning verhinderen Conformiteitvereiste (art.7:17BW)

Koper heeft onderzoeksplicht (art.7:17BW) Bouwkundig rapport

Verkoopkeuring Voldoen aan informatieplicht

Aankoopkeuring Voldoen aan onderzoeksplicht Kostenoverzicht op korte en langere termijn Kan nodig zijn voor NHG

hoofdstuk 2 4

Het onderhandelingsproces

Vraagprijs > verkoopprijs Steeds 3 manieren om te reageren op een

(tegen)bod Bieden van de vraagprijs geeft geen

verplichting voor verkoper om te verkopen Voorbehouden

Verkrijgen van hypothecaire financiering Verkrijgen van NHG Verkrijgen van huisvestingsvergunning …..

hoofdstuk 2 5

Het onderhandelingsproces

Koop kan afketsen op te vergaande voorbehouden Koper kan om een optie vragen Koop komt tot stand als overeenstemming over:

Prijs Ontbindende voorwaarden Opleveringsdatum (eventueel) meegeleverde roerende goederen

Koopovereenkomst

hoofdstuk 2 6

Verkoop bij inschrijving

Alle belangstellenden bieden via een speciaal biljet Concrete prijs Ontbindende voorwaarden zijn toegestaan

Na sluitingstijd van biedingen bepaalt de verkoper of, en zo ja aan wie, hij verkoopt Gunnen Hoeft niet hoogste bod te zijn

Koopovereenkomst

hoofdstuk 2 7

De koopovereenkomst

Sinds 1 september 2003 moet de koop schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW)

Mits koper een consument Geldt niet bij koop op een veiling ten

overstaan van een notaris De akte moet aan de koper ter hand worden

gesteld Term ‘voorlopige koopovereenkomst’ kan

misleidend zijn

hoofdstuk 2 8

De koopovereenkomst

Recht op drie dagen bedenktijd (art. 7:2 lid 2 BW) Ingaand 0.00 uur op de dag na ontvangst van

de koopovereenkomst en eindigend op 24.00 uur van de laatste dag van de bedenktijd

Vaak zal koper vragen om ontvangstbewijs Vaak domicilie keuze op kantoor van notaris

Algemene Termijnenwet is van toepassing Twee uitzonderingen (lid 2 en 5 van art. 7:2

BW) Voorbeeld: opgave 12 (open vragen)

hoofdstuk 2 9

De inhoud van de koopovereenkomst

De personalia van koper en verkoper De omschrijving van de woning De koopprijs van de woning Of verkoop met kosten koper dan wel vrij op

naam plaatsvindt De datum van de juridische overdracht De datum van de feitelijke overdracht

Economische eigendomsoverdracht Betaling van 6% overdrachtsbelasting

hoofdstuk 2 10

De inhoud van de koopovereenkomst

De naam van de notaris De ontbindende voorwaarden

Termijn(en) De ontbinding van het contract bij

beschadiging of verloren gaan van de woning De boeteregeling

Waarborgsom of bankgarantie Gebruikelijk: 10% van de koopprijs Bij consument is > 10% verboden (art. 7:26 lid 4

BW)

hoofdstuk 2 11

De inhoud van de koopovereenkomst

De aanvaarding door de koper van alle bijzondere beperkingen Kettingbeding Erfdienstbaarheid Voorkeursrecht van gemeente

Het recht tot inspectie van de woning De (on)bekendheid met verontreinigen Een lijst met roerende zaken die samen met

de woning worden geleverd De plaats waar beide partijen domicilie kiezen

hoofdstuk 2 12

De koopovereenkomst

Kan ingeschreven worden in openbare registers (art. 7:3 lid 1 BW) Medewerking van notaris nodig (zie lid 2 en lid

6) Biedt koper bescherming tegen een later(e):

vervreemding of bezwaring verhuring beslaglegging faillissement van verkoper

hoofdstuk 2 13

Oriëntatie op de hypotheekmarkt

Aanbieders van hypothecaire producten Gesprek met hypotheekadviseur

vaak al oriënterend vóór de koop van de woning

hoofdstuk 2 14

De hypotheekadviseur

In dienst van geldverstrekker of intermediair Taken:

Uitvoeren van globale inkomenstoets Nagaan of geldnemer in aanmerking komt voor

koopsubsidie en/of NHG Advisering over hypotheekvorm en lengte rentevaste

periode Verzorging van aanvraag hypotheekofferte Advisering over aanvullende financiële producten

Zie ook

hoofdstuk 2 15

Oriëntatie op aanvullende financiële producten Cross selling mag, koppelverkoop niet Producten:

Opstalverzekering Verplicht bij NHG

Overlijdensrisicoverzekering Vaak verplicht tot bepaald % van executiewaarde

of waarde van woning op moment van aankoop (NHG)

Woonlastenverzekering Inboedelverzekering

hoofdstuk 2 16

De hypotheekofferte

Bij aanvraag nodig: Persoonlijke gegevens Financiële gegevens

Intentieverklaring Gegevens onderpand

Kadastrale gegevens en bouwjaar Executiewaarde Koopsom of koop-/aanneemsom Erfpacht

hoofdstuk 2 17

De hypotheekofferte

Bij aanvraag nodig (vervolg): Gegevens over gewenste hoofdsom,

hypotheekvorm, looptijd en wel/niet NHG Gegevens huidige woning Gezondheidsverklaring

Eventueel ook keuringsrapport

hoofdstuk 2 18

De hypotheekofferte (beoordeling)

hoofdstuk 2 19

De hypotheekofferte (beoordeling)

Geldverstrekker gebruikt criteria over: Huidig inkomen aanvrager en partner Al bekende veranderingen in inkomen Aanwezigheid van eigen vermogen Executiewaarde

Verstrekkingsnorm is vaak maximaal 125% van executiewaarde

Aanwezigheid van extra zekerheden Betalingsmoraliteit

BKR-toetsing

hoofdstuk 2 20

Aanwezigheid van extra zekerheden

Hoofdelijke medeschuldenaarstelling Garantie

Niet eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar nodig

Garantsteller heeft niet automatisch een vordering op schuldenaar

Borg Wel eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar

nodig Garantsteller heeft wel automatisch een vordering op

schuldenaar

hoofdstuk 2 21

Aanwezigheid van extra zekerheden

Bijpandstelling Mede-onderzetting Verpanding van polissen

hoofdstuk 2 22

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) Concreet aanbod van geldverstrekker Bevat:

Acceptatietermijn Geldigheidsduur

Bij verlenging kan bereidstellingsprovisie in rekening worden gebracht (fiscaal aftrekbaar)

(mogelijk) Voorbehouden Nominaal en effectief rentepercentage Looptijd, hypotheekvorm en afsluitprovisie

hoofdstuk 2 23

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) 3 mogelijkheden bij daling van rente tussen

acceptatie offerte en passage van hypotheekakte: Offerterente Dagrente Dalrente

hoofdstuk 2 24

De passage van transportakte en hypotheekakte bij de notaris Voor overdracht van en vestiging van een

beperkt recht op een woning is nodig (art. 3:89 en 3:98 BW): Notariële akte Inschrijving in de openbare registers

Notaris: Recherchewerk Gekozen door koper bij bestaande bouw

(kosten koper!) Vast bij nieuwbouwprojecten

hoofdstuk 2 25

Werkzaamheden notaris voor transportakte (akte van levering) Onderzoek naar titel van aankomst Vaststelling identiteit en huwelijkse staat

Toestemming partner Onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid verkoper Onderzoek naar aanwezigheid van:

Hypotheken en beslagen Voorkeursrecht van gemeente Erfdienstbaarheden, erfpacht, kettingbedingen

Inschrijving in openbare registers Afwikkeling van financiële handelingen

hoofdstuk 2 26

Werkzaamheden notaris voor hypotheekakte Onderzoek naar:

Beschikkingsbevoegdheid koper Toestemming partner

Opmaken akte volgens hypotheekinstructie Inschrijving in openbare registers Toezending van akte aan geldverstrekker met

notarisverklaring Notaris bewaart:

De minuut De grosse

hoofdstuk 2 27

De actoren bij het aankoopproces

De makelaar Aankoop- dan wel verkoopmakelaar Taken Courtage Brancheverenigingen

NVM LMV VBO

hoofdstuk 2 28

De actoren bij het aankoopproces

De hypotheekadviseur Taken Provisie

Beloningstransparantie sinds 1 januari 2009 Vergunning AFM Erkenningsregeling via SEH

hoofdstuk 2 29

De actoren bij het aankoopproces

De notaris Drievoudige eed Onbezoldigd ambtenaar Belangrijkste taak: opstellen van notariële

akten Voordelen:

Opmaak door onafhankelijk deskundige Identiteit van ondertekenaars is gecontroleerd Datum, uur en minuut van ondertekening staat vast

hoofdstuk 2 30

De actoren bij het aankoopproces

Het Kadaster Taken:

Het houden van de openbare registers Het houden en bijwerken van de basisregistratie

Kadaster Het verstrekken van informatie op basis van

geregistreerde gegevens

hoofdstuk 2 31

De actoren bij het aankoopproces

Het BKR Krediet aan consument is doorgaans bij BKR

bekend Hypothecaire geldlening alleen bij achterstand >

120 dagen Codes ‘A’, ‘H’, 1 t/m 4