WonenBeleid in uitvoering

November 2013

Het voormalige fabrieksterrein van Droste aan het Spaarne in Haarlem dat herbestemd is voor wonen, werken en recreatie

3 | BZK & Agentschap NL

Inleiding

Deze brochureIn opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) (Directoraat-generaal Wonen en Bouwen) voert Agentschap NL verschillende onderdelen uit van het Wonenbeleid. Belangrijke onderwerpen zijn energie-besparing, vraaggericht bouwen, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de uitvoering van enkele financiële regelingen. Met deze brochure geven BZK en Agentschap NL inzicht in de praktijk van de uitvoering en de resultaten die dat oplevert. Dit gebeurt aan de hand van een aantal sprekende voorbeelden.

De aanpakDe programma’s en activiteiten waar Agentschap NL uitvoering aan geeft zijn vooral gericht op advisering, ondersteuning en kennisoverdracht aan professionele doelgroepen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om gemeenten, woningcorporaties en andere professionals in de bouwkolom. Agentschap NL werkt vanuit de door BZK gekozen benadering van het veld: • Eigeninitiatievenvanpartijenstimulerenenfaciliteren.

Binden, verbinden en mobiliseren van positieve krachten zijn de sleutelwoorden.

• Uitdragenvankennisenervaringenennetwerkvorming.Belangrijk aspect van de communicatieaanpak is om met goede voorbeelden partijen enthousiast te maken en in beweging te krijgen.

• Optransparantewijzesamenwerkenmetintermediairepartijen.

Uit de praktijk blijkt dat met deze insteek de beste resultaten worden geboekt.

InhoudDe beschreven voorbeelden in deze brochure zijn gekozen uit de programma’s Energie & Gebouwde omgeving en Stedenbeleid, Leefbaarheid en Woningbouw.Het programma Energie & Gebouwde Omgeving levert een bijdrage aan de CO2-reductie, stimulering van de bouwsector en helpt de woonconsument bij de vermindering van woonlasten. Het programma draagt bij aan het recent ondertekende Nationale Energieakkoord.Het programma Stedenbeleid, Leefbaarheid en Woningbouw heeft als doel om implementatie van het lokale woon- en leefbaarheidsbeleid te ondersteunen. Thema’s zijn: eigenbouw, bevolkingsdaling/krimp, stedelijke vernieuwing en kantoortransformatie.

Expertteam Kantoortransformatie

Eén op de zes kantoorpanden in Nederland staat leeg. Dat is vaak een doorn in het oog van de gemeenten, komt de leefbaarheid en het vesti-gingsklimaat voor bedrijven niet ten goede en ook voor de eigenaren en beleggers zijn deze leeg-staande panden steeds minder rendabel. Om de leegstand aan te pakken en gemeenten te onder-steunen bij de aanpak en transformatie is het Expertteam Kantoortransformatie opgericht.

Kantoren transformeren naar woningen biedt veel voordelen. Het komt de leefbaarheid en aantrekkelijkheid ten goede van zowel de gehele gemeente als de betreffende terreinen. Ook kan daarmee tegemoet worden gekomen aan de vraag naar een bepaald type woningen.. De vraag waar veel gemeenten mee worstelen is: waar moeten we beginnen? En: hoe kunnen we

herbestemming vormgeven? Vaak is de leegstand wel in kaart gebracht, maar strandt het proces daarna. Een aantal dilemma’s waar zowel gemeenten als eigenaren van panden voor staan zijn:

• Welkemogelijkhedenzijnervoorditpand?• Voorwelkedoelgroepenishetgebouwaantrekkelijktemaken?• Ishetpandtechnischgeschiktvoortransformatie?• Watzijnmogelijkeconsequentiesvanherbestemmen?• Welkeafdelingenbinneneengemeentemoetenerbijde

transformatie worden betrokken?• Hoemoetmenomgaanmeteengewijzigdeboekwaardevan

een gebouw?

ExpertteamHet Expertteam Kantoortransformatie is een initiatief van het ministerie van BZK en de VNG, en wordt uitgevoerd door Agentschap NL. Het expertteam ondersteunt gemeenten en samenwerkingsverbanden van bijvoorbeeld projectontwikke-laars en gemeenten om de plannen voor transformatie te concretiseren. Per casus kunnen gemeenten allereerst kosteloos twee dagdelen ondersteuning krijgen van een expert.

Voormalig opleidingsgebouw Brinkwal te Nieuwegein wordt in 2013 getransformeerd naar 25 grondgebonden sociale huurwoningen voor jongeren. In Nieuwegein voert de gemeente sinds 2007 een actief kantorenbeleid. De leegstand neemt hierdoor sinds jaren niet meer toe. Nieuwegein is daardoor een mooi voorbeeld voor andere gemeenten en neemt tevens deel aan het expertteam om haar kennis te verspreiden.

Na het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst kunnen gemeenten vervolgens tien dagen een beroep doen op de kennis van experts, op basis van vijftig procent co-financiering. In die periodekanerbijvoorbeeldeenquickscanvaneengebouwworden gemaakt, waarna een plan van aanpak kan worden opgesteld. Daarnaast kan het expertteam hulp of advies geven bij:• hettoepassenvanruimtelijkeofbouwkundigewet-en regelgeving;• projectorganisatie;• financiering;• belastingen;• woon-eninrichtingsconcepten;• matchingvaneigenarenenpotentiëleafnemers.

ResultatenHet afgelopen jaar kwamen circa tachtig ondersteuningsverzoe-ken binnen bij het Expertteam Kantoortransformaties. De meeste vragen kwamen vanuit gemeenten, maar ook provincies en marktpartijen wisten de weg naar het expertteam te vinden. Bij een aantal projecten werkt het expertteam samen met de gemeente om de mogelijkheden van panden in kaart te brengen en/of is zij inhoudelijk betrokken bij het oplossen van knelpun-ten. Zomer 2013 staan er vijftien projecten op de shortlist van panden die mogelijk getransformeerd worden. Het expertteam heeft bij circa veertig projecten een adviserende rol vervuld. De ontwikkelingen van alle projecten worden gevolgd.

In iedere gemeente staan ze!Leegstand van kantoren komt voor in alle gemeenten. Daarnaast staan zowel kleine als grote gemeenten voor uitdagingen op het gebied van huisvesting. Het expertteam gebruikt bestaande projecten ter bevordering van transformatie. De volgende voorbeelden dienen ter inspiratie.

De Grote Enk in ArnhemOoit was De Grote Enk het hoofdkantoor van Akzo in Arnhem, maar door de verhuizing van het concern kwam het pand leeg te staan. Gelegen nabij de stad, het openbaar vervoer en groen-voorzieningen bood het gebouw echter ook veel mogelijkheden voor een nieuwe invulling. Die werd gevonden. Er werd een prijsvraag uitgeschreven die Harmonische Architectuur uit Voorstonden won. Inmiddels zijn er 69 koopappartementen in het gebouw gerealiseerd. De appartementen zijn zeer divers van opzet en hebben een eigen buitenruimte in de vorm van een tuinterras, loggia of dakterras. Na oplevering is het gebouw op de lijst van Rijksmonumenten geplaatst.

Villa Gregorius in Zeist Woningbouwvereniging de Kombinatie in Zeist wilde kantoor-villa Gregorius vanwege zijn centrale ligging en karakteristieke uiterlijk, zorgvuldig in ere herstellen. De visie paste binnen de herontwikkelingsplannen van de wijk. Na verschillende studies werd besloten de villa op te delen in zes kleine sociale huurwo-ningen. Uitgangspunten bij de transformatie van het pand waren het respecteren van de monumentale aspecten van het pand én het toevoegen van nieuwe elementen zodat het gebouw voldoet aan de wooneisen van deze tijd. Er is veel aandacht besteed aan een goede isolatie en een goede kierdichting van de kozijnen. Mede daardoor kreeg villa Gregorius het energielabel A.

5 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.agentschapnl.nl/kantoortransformatie

Blok voor blok

Hoe krijg je de woningmarkt in beweging, als het gaat om energiebesparing op grote schaal? In blok voor blok zijn in veertien projecten markt-partijen bij elkaar gebracht. In de vorm van con-sortia ontwikkelen zij elk een eigen aanpak voor hun project, om zo in totaal 23.000 bestaande woningen energie zuiniger te maken. De projecten worden gefaciliteerd door Agentschap NL.

Het kennis- en leertraject blok voor blok is bedoeld om energiebesparing in de bestaande woningbouw te versnellen. De bewoners moeten meer grip krijgen op hun energielasten, nadat de gas- en elektriciteitsprijzen in tien jaar veel zijn gestegen. Woningen zijn samen met kantoren, winkels en andere gebouwen goed voor dertig procent van het totale energie verbruik in Nederland.

Grootschalige aanpakMet blok voor blok worden in de periode 2012-2014 veertien grootschalige projecten uitgevoerd. Lokaal doen consortia van drie of meer marktpartijen ervaring op. Bijvoorbeeld in het stimuleren van de markt als het gaat om particuliere eigenaren. Dit gebeurt in grote steden als Utrecht en Amsterdam, maar ook in gemeenten met kleinere kernen, zoals Hardenberg.

Gebouwd voor 1985Blok voor blok richt zich specifiek op verlagen van het energiege-bruik in woningen met behulp van een grootschalige aanpak en met bestaande technieken. In elk blok voor blok-project moeten minimaal 1.500 tot 2.000 woningen twee labelstappen zuiniger worden gemaakt, of op niveau B van het energielabel worden gebracht. Maatregelen die daaraan bijdragen zijn bijvoorbeeld dubbele beglazing, isolatie van vloeren en daken of zonnepane-len. Het gaat met name om woningen die zijn gebouwd voor 1985; sindsdien worden huizen veel energiezuiniger gebouwd.

Leren van succes en falenDe veertien lokale projecten van blok voor blok worden gemonitord, om lering te trekken uit succes- en faalfactoren. Daarnaast bieden de projecten belangrijke inbreng voor toekomstig beleid van BZK voor de particuliere woningmarkt. Zo blijkt het effectief om samen te werken met wijk- en buurtver-enigingen: bij een buurtgerichte aanpak doen er meer bewoners mee en komt er een beweging op gang in de buurt. Daarnaast werkt het goed om de mogelijkheid van energiebesparende maatregelen via makelaars ter sprake te brengen, omdat veel mensen bij de aankoop besluiten hun nieuwe woning aan te passen. In het voorjaar van 2014 worden de resultaten uit deze pilot gepresenteerd in een groot landelijk congres, met de bijbehorende publiciteit.

Blok voor blok aanpak in de wijk het Rode Dorp in Deventer

VertrouwenDeze regeling zet nadrukkelijk in op een gezamenlijke aanpak vanuit de markt. De overheid ondersteunt de consortia alleen in de opbouwfase met een bijdrage in de proceskosten. Per project is 350.000 tot 500.000 euro beschikbaar gesteld. In een aantal blok voor blok projecten is nadrukkelijk ook aandacht voor de particuliere woningmarkt. Om deze namelijk aan te zetten tot energiebesparing, is een andere aanpak nodig dan in de huursector, waar corporaties vaak al grootschalig maatregelen nemen. Naast de uitvoering van de energiebesparende maatrege-len, vragen vooral de gezamenlijke organisatie en de communi-catie met bewoners veel aandacht.

In hun keuze voor energiebesparende maatregelen blijken particuliere huiseigenaren met name te kijken naar extra comfort. Doorslaggevend is ook of zij verwachten dat zij hun investeringen kunnen terugverdienen. Positieve ervaringen van anderen tonen aan dat zij daarop mogen vertrouwen: van de bewoners die tot maatregelen zijn overgegaan, blijkt 94 procent achteraf tevreden over de hoogte van de kostenbesparing.

ResultatenDe markt is aan zet in deze regeling. Door samen op te trekken kunnen bouwbedrijven, installateurs en adviesbureaus hun werkterrein uitbreiden. Blok voor blok brengt deze marktpar-tijen bij elkaar. Agentschap NL ondersteunt de consortia in hun werk. Deelnemers kunnen gebruikmaken van gezamenlijke instrumenten, bijvoorbeeld voor kwaliteitsborging. In een digitaal netwerk, waaronder een publieke LinkedIn-groep, kunnen zij onderling informatie uitwisselen. Daarnaast organiseert Agentschap NL themabijeenkomsten.

Behalve energiebesparing, levert deze regeling werkgelegenheid op voor de bouw- en installatiesector, die in deze economisch

De veertien lokale projecten die werken vanuit de tijdelijke subsidieregeling blok voor blok:

• Amersfoort:033Energie:woningverduurzamenviaéénloket• Amsterdam:EnergiesprongAmsterdam• Amsterdam:YmereGreenDeal-Snelverduurzamenin

bewoonde staat• Breda:OpdebresvoorBreda• DenBosch:DeSlimmeBuurtverleidtbewonerstot

energiebesparing• Deventer:De(venter)Energiekeverbinding• Eindhoven:Eindhoven3x3=9• Groningen:SLIMwonenmetenergie• Haarlem:DeHaarlemseMethode• Hardenberg:MaataanpaktrektwoningeigenaarHardenberg

over streep• Overijssel:Overijsselseenergiebesparingsaanpak2.0• Rotterdam:DuurzamedadeninRotterdam• Tilburg:Tilburgenergetica• Utrecht:Utrechtverduurzaamtcollectief

HR glas

spouwmuur

buitengevel

dakisolatie

vloerisolatie

HR ketel

warmtepomp

zonneboiler

zon pvanders

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

% to

egep

ast i

n de

dee

lvoo

rraa

d

particuliere verhuur

corporaties

eigenaarbewoners

Energiebesparende maatregelen toegepast in 2012

7 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.blokvoorblok.nl

lastige tijden een dergelijke impuls goed kan gebruiken. En de bewoners zelf profiteren van lagere woonlasten als gevolg van de maatregelen, die zij dankzij blok voor blok hebben kunnen nemen, om in hun woning te kunnen besparen op energie of die zelf op te wekken.

Bron: Gfk Intomart 2013

Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek

Houten funderingspalen in combinatie met wisselende grondwaterstanden en recent de aardbevingen in Groningen zijn maar een paar oorzaken waardoor de fundering van gebouwen ernstig kan worden aangetast. Met alle gevolgen van dien: gebouwen verzakken en de waarde van woningen daalt, maar herstel van funderingen is kostbaar en ingrijpend. Bij niet of te laat ingrijpen kunnen woningen onbewoonbaar worden en de leefbaarheid van straten en buurten gaat bij achterstallig onderhoud achteruit. Voorjaar 2012 is, met ondersteuning van Agentschap NL namens BZK, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) gestart. Doel is om betrokken burgers en overheden bewust te maken van de problematiek, én om gemeenten en burgers laagdrempelig te informeren over aanpak en voorkomen van problemen.

Vooral houten funderingen en funderingen op staal in klei- en veengebieden zijn kwetsbaar. Sommige gemeenten hebben een aanzienlijk aantal van dit soort woningen binnen hun grenzen. Voor die gemeenten kan dit dus een serieus onderwerp van aandacht en communicatie vormen. Voor woningeigenaren, die aan de lat staan voor het herstel, is het uiteraard evenzeer een groot probleem. Want een aangetaste fundering betekent meestal op korte termijn een dure renovatie. Voor veel huishou-dens is dat een grote opgave, zeker in de huidige tijd waarin het lastig is om (extra) woningfinanciering te krijgen. Daarnaast is het aanpakken van de fundering iets dat een woningeigenaar meestal niet in eigen hand heeft. Het is een drastische ingreep en duurzaam herstel is alleen mogelijk als alle eigenaren in hetzelfde blok collectief actie ondernemen.

BelangVoor alle betrokkenen is het belangrijk dat de kennis die er is over het voorkomen en aanpakken van de funderingsproblema-tiek makkelijk vindbaar en beschikbaar is. Voor burgers die getroffen zijn, maar ook voor gemeenten die binnen hun grenzen te maken hebben met deze problemen. Daarom heeft de Stichting Platform Fundering Nederland met ondersteuning van Agentschap NL in 2011 een voorstel geschreven voor de oprichting van een onafhankelijk kenniscentrum. Agentschap NL heeft daarbij maatschappelijke partijen en decentrale

Generaal van der Heijdenstraat in Dordrecht

overheden benaderd om de implementatie van het KCAF financieel mogelijk te maken. Daarnaast biedt zij advies en een helpende uitvoerende hand. BZK ondersteunt de op- en inrichting van het kenniscentrum de eerste jaren financieel, mits er ook vanuit het maatschappelijke veld wordt bijgedragen.

OplossenHet kenniscentrum draagt bij aan het oplossen van funderings-problematiek door het centraal verzamelen en (digitaal) ontsluiten van onafhankelijke kennis met betrekking tot preventie en herstel van funderingen.

De rol van Agentschap NL bestaat onder andere uit:• hetverbindenvanKCAFmetoverhedenenandererelevante

actoren;• hetbiedenvanuitvoeringsondersteuningzoalshetmede-

organiseren van én adviseren bij diverse (kennis)bijeenkom-sten en communicatie-uitingen;

• hetsubsidiebeheerentoetsingvandevoortgangsrapportagesvan het KCAF en het organiseren van periodiek voortgangs-overleg tussen BZK en KCAF.

ResultatenIn een jaar tijd is het aantal bezoekers van de website van het KCAF met bijna 50 procent gestegen. Het aantal unieke bezoe-kers per dag is gemiddeld 90 en kan, afhankelijk van de actualiteit, flink oplopen. Er worden nieuwsbrieven verzonden naar het adressenbestand dat al meer dan 1.300 adressen telt. Daarnaast worden via Twitter meer dan 68.000 volgers bereikt. En gemeenten kunnen gebruik maken van een aparte sectie binnen het digitale ROMnetwerk van de VNG. Dat het KCAF in een grote vraag voorziet, blijkt tevens uit het aantal telefonische vragen en e-mails. Vragen die sterk uiteenlopen en alle facetten van de funderingsproblematiek raken, van het vermoeden van funderingsproblemen tot de eindoplevering van funderingsherstel.

Vervolg KCAFMet hulp van Agentschap NL is een gemeentelijke ronde tafel gestart waarbij het KCAF met een aantal gemeenten de dialoog aangaat over de rol en best practices van gemeenten en welke ondersteuning het KCAF daarbij kan bieden. Dit verband krijgt na de eerste bijeenkomst medio 2013 zeker een vervolg. Ook zijn er contacten met het ministerie van I&M die vanuit haar expertise onderzoekt welk beleid past bij de funderingsproble-matiek als gevolg van (te) laag grondwaterpeil. De Tweede Kamer heeft in moties aandacht gevraagd voor de groeiende problema-tiek bij de financiering van collectief funderingsherstel en de stagnatie van herstel daardoor. Het KCAF zal de minister voorstellen doen om deze problemen aan te pakken. Het KCAF werkt daarnaast mee aan certificering in de herstelbranche, zodat inzichtelijk is voor getroffenen welke bedrijven zeker competent zijn in het funderingsherstel.

9 | BZK & Agentschap NL

Meer informatieGemeenten, andere decentrale overheden en partijen die geïnteresseerd zijn in wat het KCAF voor hen kan betekenen, kunnen contact opnemen met Agentschap NL via 088-602 5783, of rechtstreeks bij het KCAF via www.kcaf.nl / 06-4718 1030.

Op weg naar energieneutraal bouwen

De ‘Excellente gebieden’ zijn negentien innovatieve nieuwbouwprojecten in de woning- en utiliteitsbouw, waarin gemeenten en andere partijen ervaring kunnen opdoen met energie zuinig bouwen, vooruitlopend op de nieuwe normen. Overheid en bedrijfsleven hebben afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak voor energiezuinig bouwen en wonen (het Lente-akkoord uit 2008). De eis voor energieverbruik in woningen en gebouwen, de EPC-eis, wordt in stappen verlaagd naar (bijna-)nul in 2020.

Het Lente-akkoord is ondertekend door het ministerie van BZK, Bouwend Nederland, de vereniging van projectontwikkelaars (NEPROM), de vereniging van ontwikkelaars en bouwonderne-mers (NVB) en de branchevereniging van woningcorporaties (Aedes). In 2012 zijn de afspraken herijkt en opnieuw ondertekend.

Ook internationaal worden de normen voor energieverbruik aangescherpt. In 2020 moet Nederland voldoen aan de Europese doelstellingen (Energy Performance of Buildings Directive), voor het verminderen van CO2-uitstoot en opwekken van duurzame energie. Overheidsgebouwen moeten al in 2018 energieneutraal gebouwd worden.

Excellente gebiedenUit datzelfde Lente-akkoord komen ook de Excellente Gebieden: negentien innovatieve nieuwbouwprojecten in de woning- en utiliteitsbouw. Gemeenten, projectontwikkelaars en andere betrokken partijen doen hierin ervaring op met innovatieve bouwmethoden en technieken. Maar ook met nieuwe vormen van samenwerking, bewonersparticipatie en financiering. Het doel is om de informatie, ervaringen en lessen uit deze gebieden op te tekenen, die herhaald en opgeschaald kunnen worden, en om knelpunten te signaleren en waar mogelijk op te lossen.

De woningen en kantoren op deze locaties worden gebouwd met een 25 procent scherpere energieprestatiecoëfficient (EPC) dan het Bouwbesluit op dat moment voorschrijft. Daarmee lopen deze bouwprojecten vooruit op de afgesproken aanscherping van de EPC in 2015 en op afspraken over bijna energieneutraal bouwen in 2020.

Resultaat Nieuwe werkwijzen en bouwmethoden verkennen, maar ook de vraag in de markt ontwikkelen: daar gaat het om in de uitvoering van het programma. Zodat bouwers, adviesbureaus en andere professionals in de bouw- en installatiesector kunnen én willen werken met de nieuwe eisen en technieken.

De nationale afspraken over de eisen tot bijna energieneutraal bouwen vanuit de Europese regels en kennis van energiezuinig bouwen zijn te vinden op de website, zie de link bij ‘Meer informatie’.

Met kennis- en leertrajecten stimuleert Agentschap NL de partijen in de markt om de beschikbare kennis te gebruiken en te verspreiden. Om elkaar te laten zien dat het mogelijk is om energieneutraal te bouwen, hoe je dat doet en anderen daarvoor de handvatten aan te reiken. In de regelingen die Agentschap NL uitvoert voor energie- innovatie worden bestaande èn nieuwe marktpartijen samen-gebracht, veelal in de vorm van consortia. In de Excellente gebieden zijn de betrokken gemeenten samenwerkings-verbanden aangegaan met bouwers, installateurs en plaatselijke bedrijven en instellingen.

HalverwegeHet programma Excellente gebieden is nu halverwege: de selectie van de gebieden is gestart in 2010 en het programma duurt tot en met 2015. Veel projecten zijn door de crisis vertraagd en komen in een lager tempo tot realisatie dan voorzien. In zes gebieden zijn woningen en gebouwen vóór eind 2013 opgele-verd, in een aantal gebieden wordt nu gebouwd en in enkele gebieden wordt de start van de bouw eind 2013 of in 2014 voorzien. Helaas zijn er ook enkele gebieden die zich vanwege de lokale marktsituatie hebben teruggetrokken uit het programma.

10 | BZK & Agentschap NL

De tussenstand is opgemaakt en de eerste lessen op een rij gezet: wat is haalbaar en op grotere schaal in te zetten?

Communicatie en voorlichting blijken belangrijk om het effect van de energiezuinige maatregelen ten volle te kunnen benut-ten. Aanbeveling is om aandacht te besteden aan goede persoonlijke begeleiding van de (toekomstige) bewoners van de energiezuinige gebouwen. Nieuwe financieringsconstructies kunnen de energiezuinige woningen aantrekkelijk maken voor kopers. Mogelijkheden zijn bijzondere afspraken met financiële instellingen, of inkoop-constructie. In Veere zijn bijvoorbeeld collectief zonnecellen ingekocht voor woningen. Ook ketensamenwerking blijkt een succesfactor, zoals te zien in onder andere Westerveld (zie kader) en Groesbeek. Voor de bouw van de koloniewoningen in Westerveld is bovendien geïnvesteerd in de opleiding en instructie van bouwvakkers.

Deelname aan Excellente gebieden heeft bij de negentien deelnemende gemeenten een leerproces in gang gezet. Goed omdat juist gemeenten betrokken zijn bij het hele traject van gebiedsontwikkeling via de structuurvisie tot vergunning-verlening op basis van het bestemmingsplan. Hoe eerder het gemeentebestuur erbij betrokken is, des te beter blijkt het eindresultaat. De komende tijd zullen de leerervaringen uit de Excellente gebieden worden doorgegeven aan andere gemeenten en de bouwkolom in de rest van Nederland.

Meer informatiewww.agentschapnl.nl/energieneutraalbouwen Deze website geeft toegang tot infobladen, rapporten, nieuwsberichten en een database met voorbeeldprojecten.

Koloniewoningen Westerveld (Dr.)De 62 koloniewoningen in de gemeente Westerveld (Dr.) zijn zo energiezuinig gebouwd, dat het met de juiste apparatuur zelfs mogelijk om er energieneutraal te wonen. Door uitgekiende isolatietechnieken zoals een kierdichte ‘schil’ is er nauwelijks warmteverlies. De vloerverwarming benut de aardwarmte om het huis te verwarmen en te koelen. De zonnecollectoren op het dak verwarmen het water in de boiler; de benodigde stroom komt van de zonnecelinstallatie op het erf. De eerste woningen blijken zelfs zuiniger dan verwacht.

Innovatief was ook de integrale manier van werken. Voor de koloniewoningen is een bouwteam samengesteld, dat al vanaf het begin nauw samenwerkte, in samenspraak met een adviesbureau voor duurzaam bouwen. Daardoor keken de aannemer en de installateur meteen al mee met de architect – en de architect keek tijdens de bouw weer mee met de aannemer.www.koloniewoning.nl

11 | BZK & Agentschap NL

Excellent Gebied Spijkenisse - De Elementen omvat 384 woningen.

Platform Duurzame Huisvesting (utiliteitsbouw)

Winkels, kantoren, zorggebouwen: daar gaat heel wat energie in om. Hoe kun je energiebesparende maatregelen realiseren in een complexe en versnipperde omgeving als de utiliteitsbouw? Elf partijen ondertekenden in 2011 een intentie-verklaring, om zich over een periode van vier jaar in te zetten voor verduurzaming van de huisves-ting van bedrijven en organisaties.

Vastgoedeigenaren, vastgoedbeheerders, huurders, facilitaire diensten en installatiebedrijven; het zijn partijen die vóór deze samenwerkingsovereenkomst zelden met elkaar om tafel zaten. Om de huisvestingsketen duurzamer te maken, hebben zij zich

verenigd in het Platform Duurzame Huisvesting. Want pas als je door de héle huisvestingsketen kijkt naar de mogelijkheden en die vanuit meerdere schakels aanpakt, kun je immers werkelijk energie besparen. Het platform wordt gefaciliteerd door Agentschap NL. In opdracht van het ministerie van BZK, dat via het platform ook input wil krijgen uit de markt voor zijn beleidsontwikkeling.

AmbitiesVanuit het Platform Duurzame Huisvesting pakken de deelne-mers knelpunten in de utiliteitsbouw aan. Zoals de split incentive. Deze zorgt ervoor dat vastgoedeigenaren, beheerders en verhuurders zelf nauwelijks profiteren van de maatregelen die zij nemen om de gebouwen energiezuiniger te maken. Reden om nu met huurders afspraken te maken over de kosten en baten van energiebesparing. De tools die het platform de afgelopen tijd heeft ontwikkeld, komen hierbij van pas. Met de ‘Greenlease menukaart’, kunnen gebouweneigenaren en huurders samen hun ambities voor energiebesparing omschrijven in hun

De Kop van Zuid, een nieuwe wijk in Rotterdam

contract. En de ‘Energiekaart Winkels’ betrekt winkeliers nadrukkelijk bij energiebesparing. Verder willen de deelnemers aan het platform een gezamenlijke standaard voor duurzaam-heid neerzetten in de markt. Meer nog dan in de technische mogelijkheden, zit de winst in het verkennen van nieuwe vormen van samenwerken en organiseren.

ResultatenSinds de start in 2011 is het platform uitgegroeid van elf naar zestien leden, die circa driekwart van de markt vertegenwoordi-gen. Zij spreken elkaar regelmatig in overleg, beschikken over een gezamenlijke kennisbank en tools en pakken samen de communicatie naar buiten op. Zij koppelen duurzaamheid ook steeds vaker aan eigen projecten en vinden elkaar in gezamen-lijke deelprojecten. Door zich te organiseren heeft de sector een stem gekregen naar de overheid, die het platform bijvoorbeeld al heeft geraadpleegd over de maatregelenlijst voor de Wet Milieubeheer. De komende tijd wordt er een formele structuur opgezet voor het platform, zodat het op eigen benen kan komen staan en de facilitaire rol van Agentschap NL kan worden beëindigd.

Duurzaamheidsinstrumenten Het Platform Duurzame Huisvesting heeft drie instrumenten ontwikkeld om de verduurzaming binnen de utiliteitsbouw te stimuleren:

Greenlease menukaartDe menukaart is een online tool waarmee eigenaren en huurders hun ambities en prestatienormen voor duurzaam gebruik en beheer kunnen vastleggen in de huurbepalingen. Samen bepalen zij hoe hoog zij de lat kunnen en willen leggen. De menukaart is opgesteld in samenwerking met Vastgoedmanagement Nederland en Jones Lang LaSalle.

Energiekaart WinkelsWinkelpanden worden meestal casco opgeleverd. Het is de huurder die met de inrichting van zijn winkel het energiegebruik bepaalt; met schuifdeuren, verwarming en koelinstallaties. De Energiekaart Winkels maakt het energieverbruik in een winkel inzichtelijk en toont de beheerder en de huurder wat zij hieraan kunnen doen. Met praktische tips hoe zij op het energieverbruik kunnen besparen. Ontwikkeld door vastgoedbeheerder Corio en adviesbureau Search.

Kieswijzer DuurzaamheidsmaatlattenDeze kieswijzer helpt gebruikers te bepalen welke certificerings-methode het meest geschikt is voor hun projectaanpak. Met methoden als het Energielabel, BREEAM-NL Nieuwbouw, BREAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik, GPR-Gebouw of Greencalc+.

13 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.platformduurzamehuisvesting.nlwww.agentschapnl.nl/duurzamegebouwen bij ‘Gebouwfasen’ / ‘Renovatie’.

4

3,5

3

2,5

2

1,5

1

0,5

01996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Winkels

Sportgebouwen

Gezondheidszorg niet klinischKantoren

Onderwijs

Ontwikkelingen EPC voor de verschillende utiliteitsfuncties

Meerjarenafspraak is een effectief instrument

Agentschap NL helpt bedrijven en instellingen bij het bereiken van de doelstellingen uit de Meerjarenafspraak (MJA) Energie-efficiency. Dit doet zij door marktpartijen te stimuleren, te ondersteunen en kennis te delen. Een aanpak die zowel effectief als kansrijk blijkt.

Vanaf de jaren negentig heeft de Rijksoverheid met een groot aantal sectoren meerjarenafspraken (MJA) gemaakt over de verbetering van de energie-efficiency. In de dienstensector springen de sectoren Wetenschappelijk Onderwijs (WO) en Universitair medische centra (Umc’s) in het oog gezien de hoge ambities en de inmiddels behaalde resultaten.

UitdagingUniversiteiten en de Universitair Medische Centra staan voor een grote uitdaging: het realiseren van energiebesparingsdoelstellin-gen door middel van energie-efficiency. Een doelstelling die op gespannen voet staat met een toenemende vraag naar zorg en onderwijs. Door het nemen van een groot aantal energiespa-rende maatregelen blijken de instellingen echter in staat een trendbreuk te bewerkstelligen in energie-efficiency. Veel toegepaste energiebesparende maatregelen zijn:• realisatievanwarmte-enkoudeopslagindebodeménhet

toepassen vrije koeling;• aanleggenkoudenetenlagetemperatuurwarmtenet;• toepassenvanextraisolatieenenergiezuinigeapparatuur,

waaronder nieuwe compressoren;Tevens zijn veel gebouwen gesloopt of gerenoveerd waardoor de huidige gebouwvoorraad een hogere energiekwaliteit heeft dan twintig jaar geleden. Tot slot wordt er sterk ingezet op duurzame energie.

Rol Agentschap NLAgentschap NL biedt de MJA partijen ondersteuning:• ElkeinstellingmaakteeneigenEnergieEfficiencyPlan(EEP),

waarin de ambities voor een periode van vier jaar worden beschreven. Agentschap NL biedt ondersteuning bij het maken van de plannen en beoordeelt de plannen.

• DeuitvoeringvanalleEEP’swordtgemonitord.• AlleEEP’svaneensectorwordenopbrancheniveaubijelkaar

opgeteld en aangevuld door een strategisch plan vanuit de branche. Ook deze plannen worden door Agentschap NL beoordeeld.

• Erwordenkennis-enleertrajectengeorganiseerdwaarbijpartijen hun kennis en kunde delen en elkaar helpen.

• AgentschapNLvertegenwoordigtBZKtijdensdeformeleoverleggen met MJA-partijen.

ResultatenIn het meerjarenplan (MJP 2009-2012) hadden universiteiten (WO) toegezegd maatregelen te treffen die in 2012 tot een jaarlijkse energiebesparing van 12,6 procent (813,0 TJ) zouden leiden. Na vier jaar was het effect van maatregelen drie keer hoger dan verwacht, met name door de inkoop van duurzame energie. In het meerjarenplan (MJP 2013-2016) dat door de branche is opgesteld wordt nog eens extra besparingen (een efficiency verbetering) van 20,9 procent (1309 TJ) verwacht. De Universitair Medische Centra hebben in de periode 2009-2012 een energiebesparing (verbetering van de energie-efficiency) gerealiseerd van 29,3 procent (1.645 TJ). Voor de periode 2013-2016 willen Umc’s 21 procent besparen ten opzichte van 2011. Dit betekent dat de ambities in deze sectoren veel hoger zijn dan het minimum van 8 procent dat voor het convenant MJA-3 nodig is.

Van maatregel naar visieDe komende jaren ligt de lat hoog. Tot nu toe waren de bespa-ringsmaatregelen vooral gericht op het realiseren van (techni-sche) energiebesparingsmaatregelen: het laaghangende fruit en het inkopen van groene stroom. Om de ambities voor de komende periode te realiseren, is het noodzakelijk om energie-efficiency te verankeren in zowel een beleidsmatige als organisa-torische visie, omdat maatregelen sterker ingrijpen op de bedrijfsvoeringprocessen. Agentschap NL ondersteunt UMC’s en WO bij het ontwikkelen van een visie, concrete doelen en aanpak.

Een meerwaarde voor de gehele utiliteitsbouwsectorDe kennis en ervaringen die worden opgedaan door MJA-partijen blijven niet binnen de MJA, maar worden ook gedeeld met de utiliteitsbouw partijen daarbuiten. Een voorbeeld hiervan is de aanpak vanuit Erasmus UMC. Samen met de milieudienst DCMR wordt de praktijkervaring van deze MJA-partij door middel van Masterclasses ingezet om ziekenhuizen in de regio Rijnmond te ondersteunen bij het nemen van de (Wm) verplichte rendabele maatregelen. Ook hebben deze ziekenhuizen besloten om energiezorg in te voeren, Op deze manier is energie efficiency bij alle ziekenhuizen in de regio Rotterdam geprofessionaliseerd.

15 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.agentschapnl.nl/mja

1990 1994 1998 2002 2006

1200

1000

800

600

400

200

0

woningbouw

dienst en overheid

Ontwikkeling energiegebruik en verdeling woningbouw/utiliteitsbouw in PJ primair[1]

[1] Het primaire energieverbruik is verbruik inclusief de toerekening van de productie- en transportverliezen. Deze treden voornamelijk op bij elektriciteitproductie. Bij primair verbruik worden de verliezen toegerekend aan het gebouw zelf en niet aan de energiebedrijven.

Bronnen: ECN, MONITweb (2010), gebaseerd op CBS, Nederlandse Energie Huishouding (NEH), 2010

Risico’s verkleinen door Juridische Expertpool Planschade

Bevolkingskrimp, herbestemming van kantoren naar woningen en herbestemming van grond voor eigenbouw, zijn een paar voorbeelden waardoor gemeenten te maken kunnen krijgen met plan-schade. Een vooruitzicht dat gemeenten weinig vrolijk stemt, maar ook tot vertraging kan leiden bij besluitvormingsprocessen. De Juridische Expertpool Planschade (JEP) ondersteunt gemeenten met specialistisch juridisch advies met als doel het risico op een planschadeclaim te verkleinen. In 2012 werd de JEP dertig keer ingeschakeld.

De demografische kaart van Nederland is constant in beweging. Datzelfde geldt voor de economie. Actuele krimp van de bevolking, verwachte krimp van het aantal inwoners van een gemeente, maar ook de stagnatie in de bouwsector zijn factoren die gemeenten noodzaken om op een nieuwe wijze invulling te geven aan de gebouwde omgeving. Maar in een land waar op iedere vierkante meter grond een bestemmingsplan rust, zijn er ookjuridischeconsequentiesverbondenaanherbestemming.

Verminderen claimsOm de risico’s op planschade door herbestemming te minimali-seren, biedt het Rijk via Agentschap NL gemeenten de mogelijk-heid om gebruik te maken van de JEP. De expertpool onderzoekt de risico’s van herbestemmingsplannen en planschade. Zij geeft, waar nodig, specialistische juridische ondersteuning. Het doel van de inzet van de JEP is het verminderen van kosten door planschadeclaims, zodat er meer financiële ruimte overblijft voor de aanpak van leefbaarheidproblemen in gemeenten, regio’s of provincies.

Hoe werkt JEP?De Juridische Expertpool Planschade komt in actie naar aanleiding van een concrete vraag of casus van een gemeente. De gemeente krijgt vervolgens een intakegesprek met een expert. Tijdens de intake wordt de vraag geformuleerd, de oplossingsrichting gekozen en een inschatting gemaakt van de benodigde uren. De gemeente, het Rijk en de experts sluiten een samenwerkingsovereenkomst. Het Rijk (co-)financiert de loonkosten van de expert, met een maximum van 10.000 euro per casus. De dienstverlening resulteert in een maatwerkadvies. Dat advies kan van juridische aard zijn, maar het advies kan ook zijn om met alle betrokken partijen om tafel te gaan zitten en samen tot een oplossing te komen.

ResultatenIn 2012 werd de JEP dertig keer geraadpleegd; een keer door een provincie, drie keer door een samenwerkingsverband en 26 keer vroegen gemeenten om advies. Daarnaast werd in april 2013 door Agentschap NL een bijeenkomst georganiseerd voor krimp- en anticipeerregio’s. Deze was gericht op kennisdeling. Tijdens de bijeenkomst werden de meest voorkomende problemen en oplossingsrichtingen gepresenteerd en in workshops werd dieper ingegaan op de vragen van aanwezigen. Daarnaast bleek er behoefte te zijn om de thematiek te verbre-den, bijvoorbeeld met planschade door kantoortransformatie. Dit thema is op verzoek van het Rijk door Agentschap NL opgepakt en in juli 2013 is de eerste bijeenkomst op het gebied van planschade en kantoren georganiseerd.

Leren van elkaarVan elkaar leren, is een van de belangrijkste peilers van de Juridische Expertpool Planschade. Daarom wordt de kern van de adviezen (geanonimiseerd) via bijeenkomsten en de helpdesk van Agentschap NL beschikbaar gesteld aan andere gemeenten, regio’s en provincies.

JEP in de praktijkVanaf 2011 heeft de Expertpool JEP 28 vraagstukken in behande-ling genomen, afkomstig van 19 gemeenten en regio’s. De vragen komen vooral uit de Topkrimpregio’s, met name uit Limburg en Groningen.

Twee vragen blijken zeer actueel. Ten eerste: welke (juridische) mogelijkheden zijn er met betrekking tot het wijzigen van projectplannen. Ten tweede: hoe kan het gemeentelijke en regionale beleid worden uitgevoerd waarbij de financiële schade beperkt blijft.

In de praktijk blijken de volgende adviezen vaak van toepassing. Het organiseren van voorzienbaarheid voorafgaand aan een herbestemming. En door het in overleg treden met de markt-partijen vanuit het uitgangspunt dat er een gezamenlijk probleem is. Dat kan de gemeente en marktpartijen de ruimte bieden voor een gesprek over wijziging, temporiseren en faseren van de plannen. Het resultaat kan een nieuw of aangepast contract zijn waarin een nieuw programma met passende financiële afspraken wordt vastgelegd, die zijn afgestemd op de actuele demo grafische ontwikkelingen.

17 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.agentschapnl.nl/JEP

Toolbox financieringsconstructies

Projecten voor stedelijke vernieuwing en leefom-geving, ruimtelijke en gebiedsontwikkeling zijn moeilijk te financieren, nu er steeds minder geld beschikbaar is bij de overheid en in de markt. De toolbox financieringsconstructies geeft een overzicht van creatieve financieringsmogelijkhe-den die sinds 2010 zijn ontwikkeld en laat zien waar die van pas kunnen komen.

Gemeenten hebben steeds minder budget voor projecten voor stedelijke vernieuwing, gebiedsontwikkeling of energiebespa-ring. Ook elders nemen de beschikbare middelen af. Bij de overheid verschuift het accent bovendien van financieren naar faciliteren.

Gemeenten en provincies moeten dus op zoek naar nieuwe bronnen van financiering voor hun projecten. Creatief zijn in het vinden en combineren van bestaande middelen en nieuwe alternatieven. In samenwerking met soms verrassende marktpar-tijen. Op allerlei plaatsen in het land ontstaan er zo nieuwe financieringsconstructies, die ook voor anderen interessant kan zijn.

Kennis verzamelen en inspirerenOp verzoek van het ministerie van BZK is eind 2010 gestart om informatie te verzamelen over de financieringsconstructies die de afgelopen jaren zijn ontwikkeld in ons land en deze kennis te verspreiden onder de doelgroep, gemeenten en provincies. Bedoeld als bron van inspiratie bij het zoeken naar een nieuwe financieringsvorm of een nieuwe manier van werken: welke oplossingen zijn er zoal denkbaar? En: wat is er in specifieke situaties mogelijk en toegestaan?

Herontwikkeling van schoolgebouw naar woningen in Rotterdam Delfshaven door (toekomstige) bewoners. Dit project is door middel van “collectief particulier opdrachtgeverschap” (CPO) tot stand gekomen. Woningcorporatie Woonbron stelde dit pand beschikbaar voor het aantrekken van een nieuwe doelgroep (kopers) in de wijk en zorgde bovendien voor de voorfinanciering. CPO is als financieringsmogelijkheid opgenomen in de toolbox financieringsconstructies.

De toolbox is ontwikkeld in samenspraak met BZK, de ministe-ries van EZ en I&M en een aantal G32 gemeenten. De term ‘financieringsconstructie’ is gedefinieerd. Er zijn zes categorieën: fondsen, garanties, leningen/financieren, subsidies, organise-ren, particuliere initiatieven. Tijdens een landelijke bijeenkomst in juni 2012 is de toolbox financieringsconstructies gelanceerd. Sindsdien wordt deze steeds aangevuld met nieuwe voorbeelden en informatie, bijvoorbeeld uit de gebruikerssessies bij gemeen-ten en provincies. Gebruikers van de online database kunnen ook zelf constructies en voorbeelden toevoegen.

Website en LinkedInInmiddels bevat de toolbox 150 voorbeelden van financierings-constructies. Het streven is om hierin ook zoeken op de kaart van Nederland en via een vragenspel mogelijk te maken. Daarnaast is er een bibliotheek met een overzicht van relevante beleidsinstru-menten en nationale en Europese regelingen.

In de bijbehorende LinkedIn-discussiegroep worden ervaringen en tips uitgewisseld. In gebruikerssessies bij gemeenten door het hele land worden cases uitgediept met behulp van de toolbox. Hier brengen deelnemers ook weer hun eigen ervaringen met financieringsconstructies in. Op basis hiervan is de vorige versie van de toolbox ook verbeterd.

ResultaatDe toolbox financieringsconstructies is uitgegroeid tot een platform dat in brede kring vernieuwing stimuleert. Met definities en omschrijvingen van de verschillende vormen en mogelijkheden van financiering. In eerste instantie bedoeld voor gemeenten en provincies. Maar inmiddels maken ook andere professionals enthousiast gebruik van de gezamenlijke data-bank: ambtenaren van ministeries, adviesbureaus, projectont-wikkelaars, kennisinstituten en architecten. Gemeenten blijven echter de belangrijkste doelgroep. Het biedt een interactief platform voor dialoog en kennisuitwisseling tussen overheid en bedrijfsleven. Passend bij de rol van de overheid als facilitator van processen.

In 2013 staan in totaal tien gebruikerssessies op het programma. Deze leveren veel inzicht en nieuwe voorbeelden op. Lukt het om partners te vinden waarmee het systeem kan worden opge-schaald, dan worden de gebruikersessies in 2014 voortgezet.

Doel is dat het systeem uiteindelijk zelfstandig kan functioneren.

Vragen waarvoor de toolbox financieringsconstructies te raadplegen is:

• Devoorverkoopvannogterealiserenmarktwoningenindegemeentelijke grondexploitatie loopt slecht en daardoor realiseer ik de grondopbrengsten niet. Hoe los ik dat op?

• Deinaanbouwgenomenwoningenenreedsgerealiseerdewoningen in mijn gemeente verkopen slecht. Er is sprake van leegstand. Wat nu?

• Dewoningmarktinmijngemeentestagneert:erwordtweinigverhandeld en de prijzen zakken. Hoe krijg ik dit weer op gang?

• Binnendegemeenteissprakevaneenstructureleleegstandvan kantoren. Hoe ga ik daar mee om?

• DeintensievesamenwerkinginPPS’enmetprivatepartijenstaat op het spel en contracten worden opengebroken. Wat nu?

• Projectontwikkelaarsencorporatieswarenaltijddenatuur-lijke partner in de gebiedsontwikkeling, maar daar komt steeds minder uit. Hoe kan ik partijen vinden die geld hebben en bereid zijn dat te investeren in mijn gemeente?

• Hoekanikinmijngemeenteduurzaamheidstimulerenenfaciliteren?

19 | BZK & Agentschap NL

Meer informatiewww.toolboxfinancieringsconstructies.nl

Dit is een publicatie van:Agentschap NLCroeselaan 15 Postbus 8242 | 3503 RE UtrechtT 088 602 90 00www.agentschapnl.nl

© Agentschap NL | november 2013Publicatie-nr 2KGOX1301

Dit is een publicatie van Agentschap NL in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten, noch voor schade die voortvloeit uit of verband houdt met deze publicatie. Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van Economische Zaken. Agentschap NL voert beleid uit voor diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving.