WONEN IN VLAAMS-BRABANT: EEN ZORGENKIND...gesplitst in flats en eengezinswoningen. We zien een...

WONEN IN VLAAMS-BRABANT:EEN ZORGENKIND

Toespraak voor de provincieraad van Vlaams-Brabant door Lodewijk De Witte, provinciegouverneur

Dinsdag 11 oktober 2016

3

VOORWOORDDe woonsituatie en het woonbeleid is voor de inwoners van onze pro-vincie en voor Vlaams-Brabant als regio dermate belangrijk, dat ik daar zeker op wilde ingaan tijdens één van mijn jaarlijkse toespraken voor de provincieraad. Wonen in Vlaams-Brabant is een onderwerp met veel aspecten, waar veel over te zeggen valt. Het is onmogelijk om het the-ma in al zijn facetten te behandelen, maar ik probeer de voornaamste zorgen aan bod te laten komen.

Ik ben daarvoor enorm veel dank verschuldigd aan Bert Carleer en aan Katty Wouters, die voor en met mij de problematiek grondig hebben uit-gespit. We konden hierbij rekenen op de expertise van onze provinciale diensten. Zo kregen we zeer nuttige insteken van Annemie De Turck, Katrien Tratsaert en Tom Raes van de provinciale dienst Wonen. Shary Heuninckx en Stephan Reniers stonden paraat voor achtergrondinfor-matie bij de ruimtelijke aspecten. Voor ander cijfermateriaal en kaart-jes konden we terecht bij de dienst sociale planning. Johan Baeten en Kristoff Aesseloos leverden gegevens en uitleg vanuit Wonen Vlaande-ren. Zoals ieder jaar hebben Marleen Piccard en Tania Gilson hun beste beentje voorgezet om de tekst tijdig en netjes klaar te krijgen. We kre-gen ook taalkundig hulp van Claire Cornu en vaardige lay-out bijstand van Karolien Van de Goor. Aan allen mijn oprechte dank.

4

INHOUDINLEIDING 5

1. DE STAAT VAN HET WONEN: EEN BEKNOPTE ANALYSE 7

2. DE VRAAG VERANDERT, VOLGT HET AANBOD? 45

3. WONEN EN SPAARZAAM OMGAAN MET RUIMTE EN LEEFMILIEU 69

4. WAAR WONEN? 91

5. DE REGIE OVER HET WOONBELEID 105

BESLUIT 114

BIJLAGEN 116

5

INLEIDINGMijnheer de voorzitter, Collega’s uit de deputatie, Dames en heren provincieraadsleden,

Sedert het ontstaan van de provincie Vlaams-Brabant is betaalbare huisvesting voortdurend een belangrijk thema geweest, een kwestie die zorgen baart en aandacht vraagt, bij zowat alle beleidsverantwoor-delijken op lokaal en provinciaal niveau. Dat valt op als je beleidsver-klaringen, partijprogramma’s of meerjarenplannen doorneemt. Dat vertaalt zich vaak in de ongeruste vraag of onze kinderen nog een passende en betaalbare woning zullen vinden in de gemeente of stad waar ze zijn opgegroeid en waar ze willen blijven wonen. Die vraag is zeer begrijpelijk, omdat we telkens opnieuw zien dat de gemiddelde prijs die je betaalt voor een woning in Vlaams-Brabant uittorent boven het prij-zenniveau in andere provincies. Maar de zorg over het huisvestings-beleid gaat niet enkel over de betaalbaarheid. Andere kwesties eisen evenzeer de aandacht op. Zijn de woningen nog aangepast aan de be-hoeften en aan de eisen van vandaag en morgen, zijn ze niet te groot of te klein, zijn ze zuinig genoeg, bieden ze de nodige kwaliteit en comfort, waarborgen ze voldoende veiligheid? En liggen de woningen in kernen of langs assen die met de verschillende vervoersmiddelen goed bereikbaar zijn en waar alle voorzieningen niet te veraf zijn? Veel vragen en genoeg reden tot bezorgdheid. Wonen is een beetje ons zorgenkind.

Hoe zullen we over pakweg 15-20 jaar wonen? Je hoeft niet in een glazen bol te kijken om te weten dat het noodgedwongen anders zal zijn. Tegen 2030 zullen we volgens bevolkingsprognoses1 met minstens 1.187.350 Vlaams-Brabanders zijn, terwijl de oppervlakte om te wonen in onze provincie niet groter wordt. Dat zijn ten opzichte van 2015 minstens 73.000 mensen meer en wellicht is dit aantal nog onderschat. Ieder van hen wil in een woning van voldoende kwaliteit en in een aangename omgeving wonen tegen een betaalbare prijs, in een provincie waar de ruimte schaars is en de betaalbaarheid van het wonen meer dan elders onder druk staat.

1. SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2015-2030

We zullen niet alleen met veel meer zijn, de bevolking zal er ook anders uitzien. De mensen van Vlaams-Brabant zullen gemiddeld een stuk ou-der zijn, wat specifieke behoeften meebrengt. Er zullen enerzijds meer kleine huishoudens en alleenstaanden zijn, maar anderzijds ook meer nieuw samengestelde gezinnen. Bovendien zijn er tal van maatschap-pelijke uitdagingen die een steeds grotere impact zullen hebben op hoe we willen en kunnen wonen. De noodzaak om zuiniger om te springen met energie vraagt ons om veel meer energiearme woningen te bouwen, terwijl de mobiliteitsvraagstukken ons uitdagen om na te denken over de inplanting van nieuwe woonbuurten.

Eén ding staat vast: onze huidige manier van wonen heeft zijn grenzen bereikt, ruimtelijk maar ook sociaal. Er zijn aanpassingen nodig in hoe we wonen, waar we wonen maar vooral ook, hoe we denken over wonen. Dat vergt een omslag in het woonbeleid op alle beleidsniveaus, dat ver-eist aanzienlijke inspanningen en moet inspelen op de behoeften van een snel wijzigende samenleving. We zullen de nodige durf aan de dag moeten leggen en bepaalde evidenties in vraag stellen. Meer dan op andere maatschappelijke terreinen is een mentaliteitswijziging bij het bestuur én de bevolking nodig en dient het debat aangegaan te worden met alle actoren die op het terrein een rol spelen.

In deze toespraak wil ik specifiek ingaan op de uitdagingen waar wij in Vlaams-Brabant op het vlak van wonen voor staan. Deze uitdagingen zijn drieërlei:

1. Het voorzien van voldoende woongelegenheden en van een vol-doende gediversifieerd aanbod tegen een betaalbare prijs, afgestemd op de hedendaagse en toekomstige noden van de Vlaams-Brabander.

2. Het vinden van alternatieven voor onze huidige manier van wo-nen die ruimte-verslindend is en een te grote automobiliteit ge-nereert.

3. Het verhogen van de kwaliteit van het woonpatrimonium in ter-men van zuinigheid en energie-efficiëntie én van de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving.

Een antwoord op deze uitdagingen is niet alleen te vinden in het woon-beleid zelf. Vraagstukken over hoe en waar we in de toekomst zullen wonen, dienen we evenzeer te bekijken door de bril van andere beleids-thema’s zoals ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu en welzijn.

6

DE STAAT VAN HET WONEN:

EEN BEKNOPTE ANALYSE

1

8

De Vlaamse Wooncode werd in 1997 goedgekeurd, met als doel de kwaliteit van de woningen te bewaken en verbeteren. Artikel 3 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat iedereen het recht heeft om menswaardig te wonen. Het woonbeleid op het gewestelijke, provinciale en gemeentelijke niveau streeft ernaar dat iedereen de zekerheid heeft te kunnen beschikken over een aangepaste woning van goede kwaliteit, tegen een betaalbare prijs, in een goede leefomgeving. Kunnen we die doelen waarmaken? Daarvoor moeten we enkele vragen onder ogen nemen.

9

EEN EERSTE VRAAG:ZIJN ER VOLDOENDE WONINGEN VOORHANDEN, NU EN IN DE TOEKOMST? HEEFT IEDEREEN DIE IN VLAAMS-BRABANT WIL WONEN DE KANS OM EEN DEGELIJKE WONING TE VINDEN?

HOE EVOLUEREN DE HUISHOUDENS?De verwachte evolutie van het aantal huis-houdens geeft aan hoe groot de toekomsti-ge behoefte aan woongelegenheden is. Met 17% in 20 jaar (1995-2015), is de aangroei van het aantal huishoudens in Vlaams-Bra-bant groter dan de bevolkingsgroei, die in dezelfde periode 12% bedroeg. Voor het Vlaamse Gewest in zijn geheel gaat het res-pectievelijk om een aangroei van 18,8% en 10%.2

Op 1 januari 2015 stond de teller op 459.040 gezinnen in Vlaams-Brabant. Verwacht wordt

dat het aantal huishoudens de komende vijf-tien jaar opnieuw sterker zal toenemen dan de bevolking. Volgens de open huishoud-prognose, die rekening houdt met migratie-bewegingen, komen er in de provincie naar verwachting 41.500 huishoudens bij, een stijging van 9% tussen 2015 en 2030.3 We halen hiermee de kaap van een half miljoen gezinnen. De toename zou het sterkst zijn in de Vlaamse rand rond Brussel en in de stede-lijke kernen van Vlaams-Brabant.4

2. Algemene Directie Statistiek3. SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2015-20304. Onderzoeksrapport ‘kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de

provincie Vlaams-Brabant’, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant, 2015, p. 103

Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering

Huishoudensprognoses

10

Tussen beide arrondissementen is er een verschil: het aantal huishoudens in Halle-Vil-voorde groeit sterker dan in Leuven. De groei in Vlaams-Brabant in zijn geheel loopt onge-veer gelijk met die in het Vlaamse Gewest.

De stijging van het aantal huishoudens wordt verklaard door drie factoren: de bevolkings-groei; de vergrijzing; het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens. Ook het aantal eenoudergezinnen neemt toe. Die trends lei-den tot een daling van de gemiddelde gezins-grootte, tot ‘gezinsverdunning’.

HOEVEEL WOONGELEGENHEDEN STAAN DAAR TEGENOVER?Op basis van kadastrale cijfergegevens we-ten we dat het aantal woongelegenheden in Vlaams-Brabant tussen 1995 en 2015 aan-groeide met 83.736 (+ 20,3%).5 Woningen die dienen als handelspand, vakantie- en stu-dentenwoningen zijn hierin ook meegerekend. Sommige woningen staan ook leeg of zijn on-bewoonbaar. Toch mogen we concluderen dat de vastgoedmarkt de afgelopen twee decen-nia de gestegen behoeften goed gevolgd heeft en dat het aantal nieuwe woongelegenheden sterker gestegen is dan het aantal huishoudens in Vlaams-Brabant.

Het gaat uiteraard om globale cijfers op het niveau van de provincie, over een periode van twintig jaar. Lokale woonmarkten kunnen sterk verschillen en zijn afhankelijk van lokale omstandigheden, zoals het potentieel aan be-bouwbare bouwgronden en de activiteit van lokale bouwpromotoren. Dat maakt dat het aantal woongelegenheden in een gemeente gedurende enkele jaren veel sterker kan stijgen dan in een gelijkaardige buurgemeente.

Het is logisch dat we ons de vraag stellen waar in onze provincie bijkomende woonge-legenheid gecreëerd is tussen 1995 en 2015 en op welke manier: door nieuwbouw? her-bestemming? het opsplitsen van bestaande gebouwen? renovatie?

Een moeilijke vraag om te beantwoorden want voor deze periode zijn enkel cijfers voorhanden over het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw en renovatie, op het niveau van het gewest, de provincie, het arrondisse-ment, en de gemeente. Bouwvergunningen zijn een goede indicator, maar:

› Nieuwbouw wordt niet enkel verwezenlijkt op onbebouwde percelen, maar ook door sloop van residentiële en niet-residentiële gebouwen. Er verdwijnen dus ook bestaande woongelegenheden.

› Renovatie kan ook leiden tot bijkomende woongelegenheid, via herbestemming of op-splitsing, maar veel minder dan nieuwbouw, het blijft een beperkt verschijnsel.

› Het provinciebestuur verwerkte de cijfers over het aantal nieuwbouwvergunningen in een kaart met alle gemeenten, per arrondis-sement, per woningtype (appartement, rij-woning, alleenstaande woningen, halfopen), maar enkel voor de periode 2007-2011. Deze statistieken zeggen niet veel over de periode van twintig jaar.

De enige min of meer bruikbare statistiek die een indicatie geeft over de groei van het aan-tal woongelegenheden, slaat op het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw tussen

5. Algemene Directie Statistiek, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen, 1995-2015

11

’95 en ’15 op het niveau van de provincie, op-gesplitst in flats en eengezinswoningen.

We zien een ‘hausse’ in de nieuwbouw in de periodes 2001-2006 en 2011-2014. Tot 2005 domineerden eengezinswoningen in de nieuw-bouw, vanaf dan komen er meer appartemen-ten.

Voor het woonbeleid en voor de woningmarkt is het belangrijk om in te schatten hoeveel bij-komende woningen er nodig zijn tegen 2030. Meestal hanteert men daarvoor hetzelfde cij-fer als dat van de verwachte stijging van het

aantal huishoudens. Volgens de laatste prog-noses zouden er in Vlaanderen, tussen 2015 en 2030, 258.000 huishoudens bijkomen. Voor Vlaams-Brabant zouden dat er 41.500 zijn. We zien nochtans dat in de voorbije periode de aangroei van het aantal woningen ruim een derde hoger ligt dan de aangroei van het aan-tal huishoudens. Er zijn geen redenen bekend waarom dat in de komende periode anders zou zijn. Op basis van een verwachte stijging met 41.500 huishoudens, houden we dus het best rekening met een aangroei van ongeveer 50.000 woningen.


Vlaams-Brabant: bouwvergunningen voor nieuwbouw

Vlaams-Brabant 1995 2015 Aangroei (abs) Aangroei (%)

Aantal woongelegenheden 412.425 496.161 83.736 20,3%

Aantal huishoudens 392.609 459.040 66.431 16,9%

Verschil (abs) 19.816 37.121

Verschil (%) 5,0% 8,1%

Bron: Algemene Directie Statistiek

Evolutie van woongelegenheden en huishoudens (1995-2015)

12

De leeftijd van de bewoners en de grootte en samenstelling van de huishoudens zijn indicatoren voor het type van woningen dat nodig is.

HET AANTAL OUDEREN STIJGT STERKIn 2014 was 18,4% van de Vlaams-Brabant-se bevolking ouder dan 65, in 2030 zal dat volgens de bevolkingsprognoses stijgen tot 23,2%. Dat is iets minder dan het gemiddel-de van 24,39% voor het ganse Vlaamse Ge-west. In absolute aantallen gaat het om iets meer dan 275.000 inwoners die ouder dan 65 zullen zijn in 2030, tegenover 204.000 Vlaams-Brabanders in 2014.6 Dat is een zeer sterke stijging, met bijna 27%.

De prognose over het aandeel 65-plussers in de totale bevolking toont een opmerkelijk verschil tussen beide arrondissementen: in 2030 zal 22,1% van de bevolking in Halle-Vil-voorde ouder dan 65 zijn; in Leuven 24,7%.

In 2015 waren 227.000 Vlaams-Brabanders jonger dan 18 jaar, dat is 20,4%. Dat aandeel blijft constant: binnen 15 jaar zal het aandeel min 18-jarigen 20,2% van de Vlaams-Bra-bantse bevolking bedragen.

TWEEDE VRAAG:DE VLAAMSE WOONCODE STELT DAT IEDEREEN RECHT HEEFT TE BESCHIKKEN OVER EEN AANGEPASTE WONING. ZIJN DE BESCHIKBARE WONINGEN AANGEPAST AAN DE BEHOEFTEN, NU EN IN DE TOEKOMST?


Vergrijzingsprognoses

6. SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2015-2030

13


Evolutie van de verhouding tussen leeftijdsgroepen in Vlaams-Brabant

DE HUISHOUDENS WORDEN KLEINERWe haalden reeds aan dat het aantal huis-houdens sterk zal toenemen in de komende vijftien jaar. Omdat de bevolking iets minder snel stijgt dan de huishoudens, worden de huishoudens gemiddeld kleiner.

In 1994 bedroeg de huishoudgrootte in onze provincie gemiddeld 2,53; in 2014 gemiddeld 2,43. In 2030 zal de gemiddelde grootte ver-der gedaald zijn tot 2,37. Het klassieke gezin staat reeds langer op de helling. Het aantal alleenstaanden stijgt, het aantal huishoudens met drie of meer gezinsleden daalt.

In 1995 bestonden 25,3% van de huishou-dens in Vlaams-Brabant uit slechts één per-soon. In 2015 is het aandeel alleenstaanden opgelopen tot 29,5%. Volgens prognoses zou in 2030, 30,5% van de Vlaams-Brabant-se huishoudens uit één persoon bestaan.

Het percentage huishoudens met drie of meer gezinsleden daalde van 42,9% in 1994 naar 37,1% in 2015. De verwachting is dat

in 2030, 34,5% van de huishoudens in onze provincie drie of meer gezinsleden zal tellen.

De gezinsverdunning is te verklaren door de toenemende vergrijzing maar ook door an-dere maatschappelijke tendensen zoals een daling van het geboortecijfer, de toename van het aantal echtscheidingen en het meer veralgemeend alleen wonen van jongeren. Dit gaat samen met een verscheidenheid aan huishoudtypes en samenlevingsvormen die specifieke wooneisen meebrengen. Nieuw samengestelde gezinnen hebben bijvoor-beeld behoefte aan een grotere woning; door co-ouderschap zijn twee grotere woningen nodig.

14

Bron: Studiedienst Vlaamse regering

Percentage van de huishoudens, één persoon(1994-2014: observaties; 2015-2030: projecties)

Bron: Studiedienst Vlaamse regering

Percentage van de huishoudens, met meer dan drie personen (1994-2014: observaties; 2015-2030: projecties)

15


Aantal private huishoudens per type huishouden, Vlaams-Brabant

16

WEINIG APPARTEMENTEN EN GESLOTEN BEBOUWING, VEEL OPEN OF HALFOPEN BEBOUWINGHoe is de huidige woningvoorraad naar wo-ningtype samengesteld? Wanneer werden deze woningen gebouwd? Wijst meer recen-te bouwactiviteit op een verschuiving van het type woningen?

Actuele cijfers over de grootte en de samen-stelling van het woningpark zijn op het niveau van onze provincie niet meteen voorhanden of niet helemaal accuraat. Bovendien zijn er vaak sterke verschillen tussen de verschil-lende regionale woonmarkten waardoor we voorzichtig moeten zijn om conclusies te trek-ken op het niveau van de ganse provincie. We beperken ons om deze reden tot een aantal algemene trends die uit recente woononder-zoeken7 naar voren treden.

Een eerste belangrijke vaststelling is dat er opmerkelijke verschillen zijn tussen de pro-vincie in haar geheel en het Vlaamse Gewest, maar ook tussen beide Vlaams-Brabantse arrondissementen en tussen de regionale woonmarkten in onze provincie.

Het aandeel woongelegenheden in ap-partementen en buildings is veel kleiner in Vlaams-Brabant en dit geldt in mindere mate ook voor huizen in gesloten bebouwing. Om-gekeerd is het aandeel woongelegenheden in open en halfopen bebouwing veel groter in vergelijking met de rest van Vlaanderen.

Kaart: Steunpunt sociale planningBron: data FOD Financiën - Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie

Woongelegenheden in appartementen en buildings (01/01/2012)

7. WINTERS S., CEULEMANS W., HEYLEN K., PANNECOUCKE I., VANDERSTRAETEN L., VAN DEN BROECK K., DE DECKER P., RYCKEWAERT M., VERBEECK G., Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 2015

17

In de landelijke gebieden (Zuid-Pajottenland, het Hageland en het noorden van de provin-cie) zijn amper of geen appartementen te vinden. Het aandeel woongelegenheden in appartementen en buildings is daarentegen hoog in de steden en verstedelijkte gebie-den met name in Leuven, in de Vlaamse rand en in de centra van de kleine steden.8 In de residentiële gemeenten komt hun aandeel van het aantal woongelegenheden zelden of nooit uit boven de 20%.

Huizen in gesloten bebouwing zijn vooral te vinden in de noordelijke en zuidelijke Zen-nevallei en in de steden. Daarentegen zijn er zeer weinig woningen in gesloten bebouwing te vinden in het centrale en noordelijke Hage-land, rond Leuven en de Druivenstreek.

Wat huizen in open bebouwing betreft, zien we grosso modo het omgekeerde beeld: heel hoge waarden in het ganse arrondissement Leuven met uitzondering van de steden, en-kele gemeenten ten westen van Leuven en het zuidelijk Hageland. In het arrondissement Halle-Vilvoorde zijn er in verhouding minder huizen in open bebouwing met uitzondering van enkele landelijke en residentiële gemeen-ten ten westen van Brussel.


Woongelegenheden in huizen in gesloten bebouwing (01/01/2012)

8. Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p. 26-28

18

Andere cijfers over het type woongelegen-heid wijken minder af van het Vlaamse ge-middelde en volgen een aantal tendensen die voor het ganse Vlaamse Gewest gelden:

› Op Vlaams niveau wordt de eigendoms-markt gekenmerkt door een uitgesproken dominantie van eengezinswoningen (85%), op de private huurmarkt zijn voor het groot-ste deel (74%) meergezinswoningen (ap-partementen, maar ook studio’s, kamers en serviceflats) te vinden.

› De sociale huisvesting in Vlaanderen kent ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen, met in 2013 een lich-te meerderheid van meergezinswoningen (56%). Ook in Vlaams-Brabant is meer dan de helft van de sociale woningen een ap-partement of studio.

Veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad zijn onvermijdelijk een lang-zaam proces. Toch zien we op Vlaams niveau vanaf 2005 enkele duidelijke wijzigingen:

› De aangroei van de Vlaamse woningvoor-raad doet zich sinds 2005 vooral voor bij de woongelegenheden in buildings en flatge-bouwen met appartementen.

› Het stijgende aandeel meergezinswoningen in de woningvoorraad is toe te schrijven aan het toenemend aandeel hiervan in de nieuwbouw. Bij de eengezinswoningen zien we in het recente decennium een veel min-der sterke aangroei.

› We merken een toename van de wonin-gen met maar één of twee kamers (zijnde slaapkamers, speelkamers en bureaus).


Woongelegenheden in huizen in open bebouwing (01/01/2012)

19

Deze toename gaat gepaard met een afna-me van het aandeel van de woningen met vier of meer kamers. De villa is dus op haar terugweg. Het aandeel woningen met drie kamers, afgestemd op het klassieke gezin, blijft gelijk. Deze klasse van woningen ver-tegenwoordigt ongeveer een derde van de woningvoorraad in 2013.

Opmerkelijk en belangrijk is de dalende trend wat betreft de gemiddelde bewoonbare op-pervlakte bij nieuwbouw, van ruwweg 123 m2

in 2001 naar 103 m2 in 2013.9

Op basis van EPB-data voor woningen ge-bouwd vanaf 2006, blijkt vooral een dalende trend qua brutovloeroppervlakte van nieuw gebouwde halfopen en vrijstaande wonin-gen. Bij appartementen is geen echte veran-dering merkbaar en bij de rijwoningen is er een lichte stijging van de oppervlakte.

RUIM 40% VAN DE WONINGEN IS ONDERBEZETDe bezettingsgraad van een woning geeft een indicatie van de beschikbaarheid op de regionale woonmarkt van betaalbare woon-gelegenheden die geschikt zijn voor alleen-staanden, grote gezinnen …

De gegevens uit de sociaal-economische en-quête uit 2001 laten toe informatie over de bewoners te koppelen aan de oppervlakte van de woning en het aantal kamers. Drie categorieën worden onderscheiden: (1) sterk en extreem overbezette woningen, (2) matig over- en onderbezette en aangepaste wonin-gen en (3) sterk en extreem onderbezette woningen. Volgens deze indeling was 5,3% van de woningen in 2001 overbezet en meer dan 43% onderbezet.10 Deze cijfers dateren van 15 jaar geleden en zijn niet meer actueel, maar ze geven aan dat er niet veel overbe-zette woningen zijn en dat een aanzienlijk deel van het bestaande woonpatrimonium in Vlaams-Brabant onderbenut wordt.

Ook hier zien we grote ruimtelijke verschillen in onze provincie. Overbezette woningen zijn vooral te vinden op plaatsen waar het com-fort en de kwaliteit van de woningen laag is. Het valt op dat overbezette woningen vaak geconcentreerd zijn in bepaalde deelgemeen-ten en buurten van een gemeente. Nogmaals: sinds 2001 kan er behoorlijk wat veranderd zijn. Kwaliteit en comfort verbeteren gestaag, met mogelijkerwijs een impact op problemen van overbezetting. Voor overbezetting zien we sinds de eeuwwisseling aan de ene kant een tendens naar een kleinere gemiddelde woonoppervlakte, aan de andere kant een verder schrijdende gezinsverdunning.

9. Algemene Directie Statistiek, 2014, cijfers voor het Vlaamse Gewest op basis van de kadastrale statistieken10. VANNESTE D., VANDERSTRAETEN L., Onderbewoning in Vlaanderen, Ruimte en Maatschappij, 2013, uit Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p. 34-36

20


Aantal overbezette woningen (2001)


Aantal onderbezette woningen (2001)

21

Omgekeerd zijn onderbezette woningen vooral te vinden in het residentiële gebied ten zuidoosten van Brussel en rond Leuven maar ook in het zuiden van het Hageland. Ook hier zien we binnen een gemeente verschillen tussen deelgemeenten en wijken. Het is niet ver zoeken naar verklaringen: gezinnen met een hoog inkomen wonen in ruimere huizen,

bepaalde wijken vergrijzen sterk nadat de kinderen het huis uit zijn. Een deskundige op het vlak van woonbeleid spreekt over ‘groe-ne weduwen’: weduwen of weduwnaars die na het overlijden van de partner in de veel te grote gezinswoning blijven wonen in groene, residentiële woonbuurten.

VOORAL BEWONING DOOR EIGENAARS, MAAR ER WORDT WEER MEER GEHUURD

Een van de voornaamste vaststellingen uit het Groot Woononderzoek van 2013 is dat, na een decennialang aanhoudende toename van het aandeel eigenaars, die trend tussen 2005 en 2013 gekeerd is. In 2013 bewoon-den 70,5% van de Vlaamse huishoudens een eigen woning. In 2005 ging het nog om 74,4%.11 Met bijna 4% minder eigenaars op acht jaar tijd mogen we spreken van een trendbreuk. Er wordt vandaag meer gehuurd dan tien jaar geleden.

De resultaten van de vier bevolkingsonder-zoeken tussen 1981 en 2011, die ook cijfers bevatten op arrondissementeel en provinciaal niveau, bevestigen deze trend. Vlaams-Bra-bant is de provincie met het meeste aantal eigenaars, maar de daling heeft zich ook in heel de provincie ingezet.

1981 1991 2001 2011

Vlaams Gewest 65,5 69,2 72,7 70,7

prov. Vlaams-Brabant 71,6 74,3 76,5 73,5

arr. Halle-Vilvoorde 69,6 73,0 75,4 73,5

arr. Leuven 74,2 75,9 77,8 73,4

Bron: Volks- en woningtelling 1981 en 1991, sociaal-economische enquête 2001, Census 2011 (Algemene Directie Statistiek)

Percentage van de woningen bewoond door de eigenaar

11. WINTERS S., CEULEMANS W., HEYLEN K., PANNECOUCKE I., VANDERSTRAETEN L., VAN DEN BROECK K., DE DECKER P., RYCKEWAERT M., VERBEECK G., Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 2015

22

Bron: Volks- en woningtelling 1981 en 1991, sociaal-economische enquête 2001, Census 2011 (Algemene Directie Statistiek)

Woningen bewoond door de eigenaar (% van de woningen waarvan bewoningstitel bekend)

Kaart: Steunpunt sociale planningBron: data Algemene Directie Statistiek, FOD Economie

Woningen bewoond door de eigenaar (2011)

23

De opnieuw stijgende trend neemt niet weg dat de huurmarkt in Vlaanderen klein is in vergelijking met de ons omliggende landen. Tussen de jaren ’70 en 2005 nam de private huurmarkt sterk af: van 30,7% huurwonin-gen in 1976 tot 18,5% in 2005. De sociale huurmarkt maakt in Vlaanderen slechts 6% van het aanbod uit. Vanaf 2005 zien we een lichte kentering, maar zeker in Vlaams-Bra-bant blijft de huurmarkt klein. Bijna de helft van de gemeenten (46%) telt minder dan één huurwoning per tien inwoners. Het ge-middelde verhult een groot verschil tussen het arrondissement Leuven, waar drie op de vier gemeenten een zeer klein huuraanbod heeft en Halle-Vilvoorde, waar de huurmarkt ruimer is en waar slechts één kwart van de gemeenten minder dan 10% huurwoningen heeft. De hoogste percentages eigenaars zijn in onze provincie terug te vinden in landelijk gebied (noorden, Hageland, Pajottenland) en in de residentiële druivenstreek.12 Uitschieter is de gemeente Glabbeek die het hoogste percentage woningen in België telt die be-woond worden door de eigenaar.

Bovendien is de kwaliteit van de woningen op de huurmarkt beduidend slechter: 47% van de huurwoningen kent gebreken, tegenover 33% van de door de eigenaars bewoonde woningen. Bijlage 1 achteraan geeft de ver-houding weer tussen het aantal eigenaars en het aantal huurders.

12. Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning

24

ZEER KLEIN AANBOD AAN SOCIALE WONINGENHet sociaal huuraanbod in Vlaanderen wordt gevormd door het huurpatrimonium van de So-ciale Huisvestingsmaatschappijen en de Sociale Verhuurkantoren. Daarnaast hebben ook de lo-kale besturen een aantal woningen in bezit die aan de inwoners worden verhuurd. Dat aanbod is echter zeer beperkt: voor de ganse provincie gaat het slechts om een 100-tal woningen in negen gemeenten.

Op 1 januari 2016 waren er in onze provincie 16.398 sociale woningen, beheerd door de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, waar-van er 16.267 effectief werden verhuurd. Dit brengt het aanbod op 3,6 sociale woningen per 100 gezinnen.13 Voor gans Vlaanderen is er met 5,5 sociale huurwoningen per 100 inwoners heel wat meer aanbod. Hiermee is Vlaams-Brabant de provincie met het laagste aantal sociale huurwoningen. De achterstand is groot t.o.v. Vlaanderen, dat in vergelijking met andere Europese landen slechts een be-perkt aanbod kent. Die achterstand wordt niet ingehaald, integendeel, hij wordt steeds groter. De aangroei van het sociaal huurpatrimonium van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen in Vlaams-Brabant heeft het voorbije decennium geen gelijke tred gehouden met de aangroei in de rest van Vlaanderen. In de periode tussen 31 december 2007 (nulmeting bindend sociaal objectief) en 31 december 2015 kwamen er net-to 728 woongelegenheden bij of een aangroei van 4,7%. De globale toename in Vlaanderen voor dezelfde periode bedraagt 9%, het dubbe-le van Vlaams-Brabant.14

Omdat de Vlaams-Brabantse bevolking sterk steeg en het aantal huishoudens tijdens deze periode (+ 6,2%) nog meer, is het aandeel sociale woningen op de bevolking in dezelfde periode gedaald.

De aangroei in Vlaams-Brabant wordt hoofd-zakelijk gerealiseerd door de bouw van nieuwe appartementen en duplexwoningen. Er kwa-men tussen eind 2007 en begin van dit jaar wel wat nieuwe ‘klassieke’ eengezinswoningen bij, maar omdat er tegelijkertijd meer uit het sociaal huurpatrimonium verdwenen, maken eenge-zinswoningen vandaag 43,6% van het totale patrimonium uit, terwijl eind 2007 nog 46,2% van het patrimonium uit eengezinswoningen bestond. In absolute cijfers gaat het om 80 gezinswoningen minder. De verschuiving van eengezinswoningen naar appartementen doet zich overigens ook in de andere provincies voor.

De verdeling van het sociaal huurpatrimoni-um ligt naar grootte, gemeten naar het aantal slaapkamers, enigszins in lijn met de Vlaamse cijfers.

Voor Vlaams-Brabant zijn dat eind vorig jaar vooral twee- en drieslaapkamerwoningen (respectievelijk 35,6% en 35,2%). Minder dan 7% is voorzien voor grote gezinnen (4 of meer slaapkamers). Appartementen met één slaap-kamer en studio’s, die vooral bestemd zijn voor alleenstaanden, maken 22,8% van het sociale huurpatrimonium uit. Bijlage 2 geeft een over-zicht weer van het aantal sociale huurwoningen per gemeente in de provincie Vlaams-Brabant.

DERDE VRAAG:IS ER VOLDOENDE AANBOD AAN BETAALBARE, SOCIALE WONINGEN?

13. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)14. VMSW, www.lokalestatistieken.be

25

Soc. Huisvestingsmaatschappij 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015

Samenw. Mij. voor Goedkope Woningen

382 382 382 379 380

Providentia 2.650 2.699 2.730 2.808 2.896

Diest-Uitbreiding 700 699 713 776 748

Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting

1.925 1.938 1.906 2.019 2.018

Woonpunt Zennevallei 1.631 1.647 1.643 1.693 1.695

Volkswoningbouw 684 677 705 705 709

Sociaal Wonen arro Leuven 341 341 338 338 348

Dijledal 3.045 3.050 3.048 2.944 2.972

Sociale huisvesting regio Landen cvba-so

491 497 495 494 501

Elk zijn Huis Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting

1.645 1.690 1.707 1.680 1.726

Huisvesting Tienen 493 493 493 493 494

Inter-Vilvoordse Mij. voor Huisvesting

1.991 1.932 1.901 1.887 1.911

Totaal 15.978 16.045 16.061 16.216 16.398

Bron: VMSW

Aantal sociale huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij

Soc. Huisvestingsmaatschappij Aantal slaapkamers Totaal 31/12/20150 1 2 3 4 5 6+

totaal Vlaams-Brabant 580 3.166 5.836 5.769 783 247 17 16.398

aandeel in % 3,5% 19,3% 35,6% 35,2% 4,8% 1,5% 0,1% 100,0%

totaal Vlaanderen 2.796 32.654 51.039 54.206 9.138 1.002 68 150.903

aandeel in % 1,9% 21,6% 33,8% 35,9% 6,1% 0,7% 0,0% 100,0%

Bron: VMSW

Sociale huurwoningen: aantal slaapkamers per woongelegenheid

26

BIEDEN DE SOCIALE VERHUURKANTOREN SOELAAS?Niet enkel de Sociale Huisvestingsmaatschap-pijen maar ook de Sociale Verhuurkantoren voorzien in een aanbod aan sociale huur-woningen. Sociale verhuurkantoren huren woningen op de private huurmarkt, of soms bij overheden, en verhuren ze - eventueel na renovatie - door aan woningzoekenden met een laag inkomen. Het Sociaal Verhuurkan-toor neemt de huurdersverplichtingen over ten aanzien van de eigenaar en ondersteunt ook de huurder in zijn rechten en plichten. Bovendien worden via sociale economiepro-jecten renovatieploegen ingezet. Een positief verhaal dus, met een jaarlijkse groei, maar het SVK-aanbod blijft een erg bescheiden aanvulling op het sociaal huurbestand.

Het aanbod in onze provincie ligt lager dan elders in Vlaanderen. Op 31 december 2015 ging het in Vlaams-Brabant over 1.026 wo-ningen, voor het Vlaamse Gewest over 8.350. In verhouding tot het aantal inwoners zijn er minder woningen, slechts 2,2 per 1.000 ge-zinnen. Vanaf 2011 is er wel sprake van een versnelde groei en groeide het patrimonium

jaarlijks aan met gemiddeld 11,6%. Het aan-tal verhuurde woningen blijft voor de meeste Vlaams-Brabantse Sociale Verhuurkantoren echter ruim beneden het Vlaamse gemid-delde. Veel heeft te maken met de moeilijk toegankelijke huurmarkt: over de ganse

Sociaal verhuurkantoor 2015

SVK SPIT vzw 244

SVK WoonregT vzw 110

SVK Webra vzw 291

SVK De Woonkoepel vzw 101

SVK Hageland vzw 137

SVK Zuidkant vzw 119

SVK OCMW Wemmel 18

SVK OCMW Drogenbos 6

Totaal 1026

Bron: VMSW

Aantal huurwoningen per Sociaal Verhuurkantoor in Vlaams-Brabant

Vlaams-Brabant 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren - verhuurd

501 516 537 568 624 727 806 892 996

Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren - leegstand

14 20 16 11 10 14 13 12 16

Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren - renovatie

12 15 15 16 18 22 12 25 14

Totaal 527 551 568 595 652 763 831 929 1.026

Groeipercentage 4,6% 3,1% 4,8% 9,6% 17,0% 8,9% 11,8% 10,4%

Bron: lokale statistieken

Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren in Vlaams-Brabant (2007-2015)

27

provincie gezien, blijft het aantal te huur aan-geboden woningen beperkt en de gemiddel-de huurprijs ligt bovendien hoog. In landelijke gebieden worden - in tegenstelling tot de ver-stedelijkte regio’s en steden - weinig wonin-gen te huur aangeboden en de bouwfysische

kwaliteit ligt lager. In steden is het aanbod groter, waardoor ook kwaliteitsnormen kun-nen gehanteerd worden bij de inhuring, maar het niveau van de huurprijzen blijft voor de Sociale Verhuurkantoren een probleem.

STREEFDOELEN VOOR MEER SOCIALE HUURWONINGENIn Vlaams-Brabant moesten er in navolging van het gronden pandendecreet 7.244 so-ciale huurwoningen bijkomen tegen 2020. Dat was een uitbreiding met 45% van het be-staande aanbod. Elke gemeente kreeg daar-om, op basis van het aantal huishoudens en rekening houdend met het aanwezige sociale huurpatrimonium, een bindend sociaal ob-jectief (BSO) opgelegd. Het bindend sociaal objectief is de rechtsplicht voor de gemeente om de opgelegde doelstellingen inzake bijko-mende sociale huurwoningen, sociale koop-woningen en sociale kavels (samen: het soci-aal woonaanbod) te realiseren in de periode 2009-2020. Het regeerakkoord 2014-2019 voorziet in enkele belangrijke bijsturingen: de termijn voor de bijkomende sociale huurwo-ningen wordt verlengd tot 2025; de gemeen-telijke objectieven voor sociale koopwonin-gen en sociale kavels worden afgeschaft.

Het bindend sociaal objectief vertrekt van de toestand op het einde van 2007. In negen Vlaams-Brabantse gemeenten was er bij de nulmeting op 31 december 2007 geen enkele sociale huurwoning te vinden. Slechts twee gemeenten in onze provincie (Vilvoorde en Wezembeek-Oppem) werd geen objectief opgelegd omdat ze eind 2007 minstens 9% sociale huurwoningen telden.

Het streefdoel voor alle Vlaams-Brabantse gemeenten samen bedraagt 8.073 bijkomen-de sociale huurwoningen. Eind 2007 telde Vlaams-Brabant 16.384 sociale huurwonin-gen. Samengeteld moet Vlaams-Brabant dus 24.457 sociale huurwoningen tellen tegen 2025. Het gaat om huurwoningen die door een Sociale Huisvestingsmaatschappij, een Sociaal Verhuurkantoor of door een gemeen-te zelf worden aangeboden.

Vanuit de regisseursrol van de gemeenten op het vlak van lokaal woonbeleid, dienen de gemeenten in samenwerking met andere partners (de Sociale Huisvestingsmaatschap-pijen, Vlabinvest …) concrete initiatieven te nemen om tijdig het streefdoel te behalen. Wonen-Vlaanderen voert tweejaarlijks een voortgangstoets uit, die nagaat of de ge-meenten voldoende inspanningen leveren om het bindend sociaal objectief te bereiken. Op basis van de meting vergelijkt Wonen-Vlaan-deren de inspanningen van de gemeenten met het groeipad voor sociale huurwoningen. Het groeipad is het ritme van de programma-tie van sociale huurwoningen in de periode 2009-2025. 23 Vlaams-Brabantse gemeen-ten volgen op 1 januari 2016 het groeipad; 42 gemeenten in onze provincie halen het groeipad echter niet en dienen in principe een plan op te stellen waarin ze uittekenen

28

hoe het objectief sociale huur toch gehaald zal worden.

Op 31 december 2015, na zes jaar, telde de provincie in haar geheel 1.292 sociale huur-woningen meer dan eind 2007, dat is een toename van 16%. Dat betekent ook dat het nog te realiseren huurobjectief tegen 2025, binnen negen jaar, 6.668 huurwoningen be-draagt.

De aangroei van het patrimonium van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen in de provincie heeft het voorbije decennium geen gelijke tred gehouden met de aangroei in de rest van Vlaanderen. De Huisvestingsmaat-schappijen hebben tussen 2011 en 2015 wel bijna 1.200 nieuwe huurwoningen gebouwd of gekocht, maar er verdwenen er ook een heel aantal uit het patrimonium. De signifi-

cante achterstand van sociale huurwoningen in onze provincie groeit dus nog elk jaar.

Eind 2010 stonden 10.665 kandidaat-huur-ders uit Vlaams-Brabant ingeschreven op een wachtlijst voor een sociale woning; eind 2015 is dit aantal opgelopen tot 12.393.15 In 2015 bedroeg de gemiddelde wachttijd op het mo-ment van toewijzing 1.143 dagen. De wacht-tijd neemt jaar na jaar toe. In 2007 bedroeg deze nog 803 dagen.16 Op zes jaar tijd nam de wachttijd dus toe met een jaar.

Aan het huidig groeiritme zal het behalen van het bindend sociaal objectief in het meren-deel van de gemeenten buitengewoon veel inspanningen vergen, ruim drie keer meer dan in de voorbije periode.

Vlaams-Brabant totaal

deelobjectief huur 8.073

nulmeting huur 16.384

aandeel Sociale Huisvestingsmaatschappij huur op 31/12/2015 16.540

aandeel Sociaal Verhuurkantoor huur op 1/11/2015 1.024

aandeel lok. bestuur huur op 31/12/2015 110

aandeel VWF huur op 31/12/2015 2

totaal bestaand huuraanbod 17.676

nettotoename sinds nulmeting (verschil tussen totaal bestaand huuraanbod en nulmeting huur)

1.292

aandeel nettotoename in deelobjectief huur (groeipad = minimaal 42,22%) 16%

nog te realiseren huurobjectief 6.668

totaal gepland aanbod sociale huurwoningen (opgenomen in MJP of reeds in uitvoering) 1.826

aandeel nettotoename en gepland sociaal huuraanbod in deelobjectief huur (groeipad + 20% = minimaal 50,66%)

38,6%

Bron: Wonen Vlaanderen

Bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen 2025

15. VMSW16. VMSW, Statistisch bulletin kandidaat-huurders, editie 2013

29

Opgeleverde en aangekochte huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij

2015 2014 2013 2012 2011 totaalgem./ jaar

Providentia 46 119 27 61 88 341 68,2

Diest-Uitbreiding 5 62 14 81 16,2

Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting

38 77 16 14 21 166 33,2

Woonpunt Zennevallei 47 25 18 69 159 31,8

Volkswoningbouw 4 24 22 50 10

Sociaal Wonen arro Leuven 11 11 2,2

Dijledal 30 63 31 18 142 28,4

Sociale huisvesting regio Landen cvba-so

6 6 1,2

Elk zijn Huis Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting

59 16 18 51 27 171 34,2

Huisvesting Tienen 7 7 1,4

Inter-Vilvoordse Mij. voor Huisvesting

24 13 8 45 9

264 375 130 158 252 1179 235,8

Bron: VMSW

Opgeleverde aangekochte huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij

kandidaat-huurders

2015 Aantal

2014 Aantal

2013 Aantal

2012 Aantal

2011 Aantal

2010 Aantal

Vlaams-Brabant provincie van oorsprong

12.393 12.255 10.566 11.071 9.667 10.665

Vlaams-Brabant provincie van voorkeur

11.880 11.701 7.088 7.910 6.873 7.739

Bron: VMSW

Wachtlijsten (2010-2015)

30

SOCIALE KOOPWONINGEN: DE VRAAG IS VEEL GROTER DAN HET AANBODOok de productie van sociale koopwoningen in Vlaams-Brabant hinkt achterop met de rest van Vlaanderen. Sinds de nulmeting voor het bepalen van het bindend sociaal objec-tief op 31 december 2007 werden door de Vlaams-Brabantse Sociale Huisvestingsmaat-schappijen 516 koopwoningen opgeleverd en verkocht. Daarnaast werden sinds de nulme-ting 24 sociale koopwoningen gerealiseerd door de gemeentebesturen. Samen gaat het om een gemiddelde van 68 koopwoningen per jaar. 453 woningen zouden nog gepland of in uitvoering zijn. Het - inmiddels afge-schafte - deelobjectief koopwoningen (BSO) voor Vlaams-Brabant bedroeg 3.665 sociale koopwoningen. Ter vergelijking: eind 2009 stonden 1.118 unieke kandidaat-kopers op-geschreven bij de Vlaams-Brabantse Sociale Huisvestingsmaatschappijen. Dat aantal is eind 2014 opgelopen tot 1.628 kandidaat-ko-pers.17

Onderstaande cijfers over het aantal gere-aliseerde sociale huur- en koopwoningen sinds begin 2008, omvatten ook alle Vlabin-vest-woongelegenheden die in samenwer-king met een Sociale Huisvestingsmaatschap-pij werden gerealiseerd.

Strikt genomen zijn woningen die aan Vla-binvest-voorwaarden worden aangeboden, geen ‘sociale’ woningen maar ‘betaalbare’ woningen. Ze zijn bedoeld voor een publiek met een klein tot middelgroot inkomen in de Vlaamse rand, dat toch te veel verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Toch worden deze te huur of te koop aangeboden betaalbare woningen mee opgenomen in de vooruitgangstoets.

Sinds de start van Vlabinvest zijn in totaal 856 woongelegenheden, 1 commerciële ruimte en 14 kavels gerealiseerd. Een kwart van de wo-ningen zijn eengezinswoningen. Van de wo-ningen werd 35% verkocht en 65% verhuurd, bij de appartementen 8% verkocht en 92% verhuurd.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Eindtotaal

73 16 21 22 70 27 115 172 516

Bron: VMSW

Opgeleverde en aangekochte koopwoningen Sociale Huisvestingsmaatschappijen Vlaams-Brabant

17. www.vmsw.be

31

18. MEEUS B., DE DECKER P., De geest van suburbia, 201319. Vlaams-Brabant verjaart: dromen en doen, 20 oktober 2015, p. 11 e.v.

DE BESCHIKBARE BOUWGRONDEN ZIJN NOG RUIM VOORRADIG, MAAR DUUR EN VAAK NIET GOED GELEGENHet aantal verkochte bouwgronden in Vlaams-Brabant is laag in vergelijking met het aantal verkochte woningen. 25 jaar geleden ging het in bijna de helft van de vastgoed-transacties nog om een bouwgrond, momen-teel nog om één op acht.

In theorie is bouwgrond nog ruimschoots voorradig: in Vlaams-Brabant gaat het om 41.000 ha. Volgens deskundigen is dat goed voor 614.000 bouwmogelijkheden. Er is dus niet zozeer sprake van schaarste, toch niet als we kijken naar wat vandaag op bestemmings-plannen bestemd is voor wonen. Er is echter wel een verschil tussen de juridische of theore-tische voorraad en de feitelijke voorraad: wat op plan is ingekleurd, is daarom niet noodza-kelijk op de markt. Uit studie en inventarisatie blijkt dat de overgrote meerderheid in handen is én blijft van particulieren.18 Deze bouwgron-den komen druppelsgewijs en in zeer beperkte mate op de markt.

De prijs van een bouwgrond is enorm sterk gestegen, vertienvoudigd ten opzichte van 1985 en meer dan verdubbeld ten opzichte van 2005. Bouwgrond is tegen die prijzen voor veel mensen moeilijk of niet betaalbaar. Dat zal niet vreemd zijn aan het beperkt aantal transacties. Maar ook de evolutie naar meer

renovatie en vernieuwbouw en naar het bou-wen van meer appartementen dan eengezins-woningen maakt dat er minder bouwgrond wordt gekocht.

Er rijzen hoe dan ook vragen over de ligging van de nog beschikbare gronden en woonge-bieden. Vlaanderen heeft binnen Europa het hoogste percentage bebouwde oppervlakte. In Vlaams-Brabant ligt de bebouwingsgraad dan nog eens hoger dan in de andere Vlaamse provincies.

De bebouwde oppervlakte blijft toenemen, de voorbije jaren weliswaar in een trager tempo dan voor 2000, maar toch verdwijnt er in het Vlaamse Gewest elke dag nog 5 à 6 ha open ruimte voor nieuwe bebouwing. In mijn toe-spraak van vorig jaar19 heb ik beschreven dat we een lange geschiedenis van uitwaaierende bebouwing en versnippering van ruimte heb-ben gekend, met een grote suburbanisatie, met een ruimteverslindende ontwikkeling en met een weinig efficiënte en kostelijke inplan-ting van een groot deel van de woningen. De nieuwe ruimtelijke strategie waar ik in 2015 voor heb gepleit, is van groot belang voor het woonbeleid, voor de vraag waar en hoe we nieuwe woningen voorzien.

VIERDE VRAAG:ZIJN ER NOG VOLDOENDE GESCHIKTE WOONGEBIEDEN OM TE ONTWIKKELEN?

32

1995 2000 2005 2010 2015 toename 1995-2015

Vlaams Gewest 14,96 16,39 17,28 18,21 18,95 +3,99

prov. Vlaams-Brabant 15,53 16,98 18,08 19,16 19,90 +4,37

arr. Halle-Vilvoorde 17,76 19,28 20,64 21,87 22,68 +4,92

arr. Leuven 13,73 15,11 16,01 16,95 17,65 +3,92

Bron: Algemene Directie Statistiek, kadaster - verwerking Studiedienst Vlaamse regering-DWH, Lokale statistieken

Bebouwde oppervlakte in %

Bron: Klimaatstudie provincie Vlaams-Brabant: nulmeting

Relatieve emissies per sector in de CO2-nulmeting van de provincie

Vlaams-Brabant

Bron: Ruimtemonitor (gegevens 02/2014), bewerking: cel projecten en ontwikkelingen, provincie Vlaams-Brabant

Versnippering van de open ruimte door bebouwing, verharding en verkeersinfrastructuur

33

We moeten voor ogen houden dat van de be-schikbare gronden 31% ruimtelijk verspreid of in linten ligt; dat 11.000 ha bouwgrond of ongeveer 25% in overstromingsgevoelig ge-bied ligt. We moeten ons er goed van bewust zijn dat de verspreide bebouwing grote kosten meebrengt, voor de particuliere bewoner en maatschappelijk. Vlaanderen verbruikt, in ver-houding tot het Bruto Nationaal Product, 20 tot 30% meer energie dan het Europese ge-middelde. Dat is te wijten aan de verwarming van vrijstaande gebouwen en aan het groot aantal verplaatsingen met de auto. Vlaande-ren heeft de duurste aansluitingskostprijs per wooneenheid voor het geheel van de nuts-voorzieningen (water, gas, elektriciteit, kabel, telefoon, riolering). Verspreide individuele bouwgronden zorgen voor rendementsverlies in de bouwen vastgoedsector. Grotere pro-jecten, die bij ons minder voorkomen, hebben een groter vastgoedrendement. Ze maken later ook efficiëntere gezamenlijke renovatie mogelijk, denk bv. aan betere dakisolatie, of aan geluidsisolatie of aan inbraakbeveiliging.

De vele woonlinten en kleine woonfragmenten in het buitengebied leiden tot veel individuele verplaatsingen en tot het hoog aandeel van de auto in die verplaatsingen, wat weegt op het gezinsbudget en op de CO2-uitstoot.

De grote bebouwingsgraad verkleint de infil-tratiecapaciteit van het regenwater en bemoei-lijkt het voorkomen van wateroverlast. Ver-snipperde open ruimte verkleint de veerkracht om met wateroverlast en ook met droogte en hitte om te gaan. De aantasting van de open ruimte vernietigt ecosystemen en leidt tot frag-mentatie van leefgebieden voor plant en dier. De versnippering maakt de migratie voor die-ren moeilijk en op sommige plaatsen zo goed als onmogelijk. Jaarlijks worden in België naar schatting zo’n 8 miljoen dieren doodgereden.

Om al deze redenen moeten we goed naden-ken welke locaties geschikt zijn voor woon-ontwikkelingen, welke van de in de gewest-plannen voor bewoning bestemde grond en gebieden het best niet worden aangesneden of integendeel het best worden verdicht.

34

Wanneer ik het hier heb over het comfort van het woningbestand, bedoel ik dat niet louter in de traditionele, beperkte zin. Ik wil niet enkel kijken naar de gezondheid en bouwfysische kwaliteit van de woning, maar ook in welke mate ze geïsoleerd is, energiezuinig is, bevei-ligd is tegen brand of inbraak.

In 2009 legde de Vlaamse overheid in haar strategisch plan ‘Vlaanderen in Actie’ en in het ‘Pact 2020’, twee doelstellingen vast voor de kwaliteit en energiezuinigheid van het woning-bestand:

› een substantiële verhoging van de woonkwa-liteit door een halvering t.o.v. 2006 van het aandeel van de bevolking dat een woning betrekt met twee of meer structurele gebre-ken of met een gebrek aan basiscomfort;

› een aanzienlijke daling van het energiever-bruik door de plaatsing van isolatie, door de vervanging van enkel glas en inefficiënte verwarmingsinstallaties en door andere in-novaties.

Ook het Energierenovatieprogramma (ERP) 2020, een urgentieprogramma dat door de Vlaamse overheid in 2006 werd gestart, heeft als doelstelling dat elke Vlaming in 2020 in een energiezuinige woning woont. Bovendien moet elke nieuwbouwwoning in Vlaanderen - net als in de rest van de Europese Unie - vanaf 2021 verplicht bijna-energieneutraal (BEN) zijn.

COMFORT EN KWALITEIT GAAN IN STIJGENDE LIJNHet grote Woononderzoek van 2013 is het meest recente onderzoek dat de woningkwa-liteit in kaart poogt te brengen.

Het grote Woononderzoek van 2013 toont aan dat het comfort van de Vlaamse wo-ningen de afgelopen decennia stelselmatig verbeterd is.20 Dat hoeft niet te verbazen: er vond immers een grote verschuiving plaats van nieuwbouw naar koop met private of sociale renovatie. Woningen waar zelfs geen klein comfort is, komen in 2013 nog nauwe-lijks voor: het gaat om 2%. Onder woningen

met ‘klein comfort’ verstaat men die waar de elementaire sanitaire voorzieningen aanwe-zig zijn, maar die niet over centrale verwar-ming beschikken. Deze groep bevat in 2013 nog 17% woningen, komende van 22% in 1981. Middelmatig comfort (elementaire sanitaire voorzieningen en centrale verwar-ming) is in 2013 aanwezig in 81% van de woningen, in 1981 was dat nog maar in 49% van de woningen het geval.

VIJFDE VRAAG:HOE IS HET GESTELD MET HET COMFORT VAN HET WONINGBESTAND IN VLAAMS-BRABANT?

20. Gegevens werden verzameld door enquêteurs die een systematische screening van 5.000 woningen uitvoerden. Deze cijfers werden geëxtrapoleerd naar alle woningen in Vlaanderen met een domicilie en om evoluties in kaart te brengen, vergeleken met de comfortkenmerken die geregistreerd werden in het kader van de sociaal-economische enquête van 2001 en de woonsurvey van 2005.

35

Deze opvallende stijging van het comfort voor het Vlaamse Gewest belet niet dat 37% van de woningen de beoordeling ‘ontoereikende kwaliteit’ meekrijgen. Dat klinkt misschien strenger dan het is. Die beoordeling bete-kent geenszins dat die woningen ongezond zijn of een algemeen gebrekkig comfort ken-nen, wel dat ze specifieke gebreken hebben. 65% van de woningen van ontoereikende kwaliteit kunnen met beperkte ingrepen of herstellingen in orde worden gebracht: het kan bv. gaan over het herstellen van loszit-tende stopcontacten, over het vervangen van de zekeringskast of over het plaatsen van de verluchtingsrooster in een vochtige ruimte. De overige 35% van de woningen van on-toereikende woningen hebben wel een meer grondige renovatie nodig. Problemen aan deze woningen zijn bouwtechnische gebre-ken als stabiliteitsproblemen, gebreken aan ramen en deuren of ernstige vochtproblemen. Deze vragen grotere herstellingen, gaande van bijvoorbeeld de vervanging van buiten-schrijnwerk of dakafwerking, tot meer ingrij-pende renovaties om stabiliteitsproblemen te verhelpen. Andere gebreken in deze catego-rie van woningen hebben te maken met de structuur, indeling en uitrusting van de wo-ning, zoals een te steile trap, het ontbreken van sanitaire voorzieningen, een gebrekkige lichtinval of het niet voldoen aan de minimale woonoppervlakte (18 m²). Deze problemen vergen ingrijpende werken aan de structuur en indeling van de woning.

De hier vermelde percentages slaan op het woonbestand in heel Vlaanderen, per pro-vincie zijn deze gegevens niet beschikbaar. 37% betekent dat er in heel Vlaanderen zo’n miljoen woningen van ontoereikende kwa-liteit zijn. Als 35% daarvan een grondigere renovatie nodig hebben, dan spreken we

over 350.000 woningen voor heel Vlaande-ren. Voor een extrapolatie naar Vlaams-Bra-bant moeten we voorzichtig zijn. Uit de sociaal-economische enquête van 1991 en 2001 blijkt dat Vlaams-Brabant beter scoort inzake comfort en technische kwaliteit dan het Vlaamse Gewest in zijn geheel. Als we toch dezelfde percentages toepassen, zou Vlaams-Brabant 180.000 woningen van on-toereikende kwaliteit kennen. 64.000 daar-van zouden aan een grondigere renovatie toe zijn. Maar wellicht liggen de reële aantallen dus lager.

Onderzoek naar de relatie tussen woning-kwaliteit en sociaal-economische en andere kenmerken levert weinig verrassingen op:

› er blijken meer problemen te zijn naarmate de woning verder in het verleden gebouwd is;

› bij eigenaars bedraagt het aandeel wonin-gen van ontoereikende kwaliteit 33%, ter-wijl dit 47% is voor de private huur en 44% voor de sociale huur;

› de woningkwaliteit is eerder problematisch in de onderste segmenten van de huur-markt;

› kwaliteitsproblemen stellen zich ook vaker bij woningen die reeds decennialang door dezelfde eigenaar bewoond worden;

› bij alleenstaanden (47%) en eenouderge-zinnen (41%) zijn de percentages hoger dan voor de koppels (32%);

› naarmate het inkomen stijgt, daalt het aan-deel woningen van ontoereikende kwaliteit.

36

NOG EEN GROTE UITDAGING VOOR ENERGIE-EFFICIËNTIEEen andere doelstelling uit het Pact 2020 is een daling van het energieverbruik van het gebouwenpark. De Vlaamse streefnormen leggen samen met Europese richtlijnen inza-ke energieprestaties de lat voor bestaande en nieuwe woningen steeds hoger.

Het reële verbruik per huishouden daalde van gemiddeld 26.645 kilowattuur in 2000 tot 21.427 kilowattuur in 2011, een daling van 20%. Als we het bekijken per wooneen-heid, zien we eenzelfde beeld: een daling van 25.083 kilowattuur in 2001 naar 19.036 ki-lowattuur in 2011, een daling met 24%. Het residentiële verbruik neemt af, er is een net-towinst aan energiebesparing. Dat mag geen reden tot euforie zijn: Vlaanderen blijft wat het residentieel verbruik betreft op internati-onaal vlak beduidend slechter scoren inzake energie-efficiëntie. Een verklaring hiervoor is het relatief oude woningbestand en een laag nieuwbouwvolume in vergelijking met ande-re landen, maar meer nog het hoge aandeel eengezinswoningen in open of halfopen be-bouwing.

Dat blijkt ook uit de energieprestatiecer-tificaten die opgemaakt worden voor elke Vlaams-Brabantse woning die verkocht of verhuurd wordt sinds eind 2008. Dit certi-ficaat geeft de EPC-waarde van de woning, die een voorspellende maat is voor het ener-gieverbruik ervan. Een lage EPC-waarde wijst op een energiezuinige woning. De gemid-delde EPC-waarde van een appartement in Vlaams-Brabant bedraagt 291 en die van een eengezinswoning 494. Daarbij is er nog een verschil tussen gesloten bebouwing (430), een halfopen woning (498) en een open

eengezinswoning (525). Een vrijstaande een-gezinswoning slokt gemiddeld bijna dubbel zoveel energie op dan een appartement. Ui-teraard is ook het bouwjaar van belang. Zo valt op dat recent gebouwde vrijstaande wo-ningen in residentiële gemeenten vaak lagere EPC-waarden tonen dan oudere rijwoningen in steden.

Op het vlak van energie-efficiëntie staan we dus voor een grote uitdaging en zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn om het merendeel van onze woningen energiezuini-ger te maken. Niet alleen de woningen die in het algemeen van een slechte bouwfysische kwaliteit zijn, komen daarbij in beeld. Om te-gen 2020 van elke woning een energiezuinige woning te maken, zijn ingrepen nodig in een groot deel van het huidige woningpark.

37

Krantenartikels die het hebben over de vast-goedprijzen in ons land, spreken elkaar re-gelmatig tegen. De ene keer lees je dat de Belgische woningprijzen door het dak gaan en bij de minst betaalbare van Europa horen. Een andere keer klinkt het dat wonen in ons land betaalbaar is en in de buurlanden duurder is dan bij ons. Veel hangt af van de gebruikte methodiek.

Hoe moeten we een en ander interpreteren? Beantwoordt de realiteit aan de perceptie? Is het zo dat het wonen vrijwel onbetaalbaar is geworden voor grote groepen mensen, in het bijzonder in onze provincie met zijn ‘torenho-ge’ vastgoedprijzen? Kunnen jonge starters op de woonmarkt het niet langer redden zonder hulp van de ouders of grootouders?

VASTGOEDPRIJZEN IN GALOPWanneer we louter naar de vastgoedprijzen in onze provincie kijken, wordt het beeld dat wonen steeds duurder wordt alleen maar be-vestigd. Ten opzichte van 1990 zijn de bouw-grondprijzen bijna verzesvoudigd. Zelfs op tien jaar tijd zijn de grondprijzen met meer dan 60% gestegen. De prijs voor bouwgrond is sneller gestegen dan die van de woningen en appartementen. Gewone woningen en appar-tementen zijn sinds 1990 twee- tot driemaal duurder geworden. Ten opzichte van 2005 is er sprake van een prijsstijging van afgerond 44% voor gewone woonhuizen en 60% voor ap-partementen. In het volledige Vlaamse Gewest zijn er gelijkaardige prijsstijgingen, maar een bouwgrond, appartement of woning is nog altijd het duurst in Vlaams-Brabant.

Tussen de Vlaams-Brabantse gemeenten zijn er grote verschillen. Hoe dichter bij Brussel, hoe hoger de prijs. In mindere mate doet zich hetzelfde fenomeen voor in het Leuvense. Dat is vooral het geval voor bouwgrond, bij de verkoopprijs van woningen speelt het type

woning en de kwaliteit van de woning ook een rol. Gemeten naar de oppervlakte van de woongelegenheid, zien we hoge prijzen ten noordwesten van Brussel, maar vooral ten zuiden, zuidoosten en oosten van de stad tot in Leuven pieken de prijzen. De laagste prijzen vinden we in het oosten en in mindere mate in het uiterste westen van de provincie.

De gronden woningprijzen zijn sterker ge-stegen dan de consumptieprijzen en het ge-middelde inkomen. Dat zegt echter niet alles over de betaalbaarheid van het wonen. Naast de koopkracht spelen de sterk gedaalde inte-restvoeten en de woonfiscaliteit een grote rol. Lage interestvoeten en een langere looptijd van de lening laten toe meer te lenen zonder dat de afbetalingslast stijgt. Gunstige lenings-voorwaarden en gestegen inkomens maken dat het beschikbaar budget voor huisvesting groter is, wat zich op de markt vertaalt in een bereidheid om hogere prijzen te betalen. De sterke prijsstijgingen worden door experten ook toegeschreven aan de invoering van de

ZESDE VRAAG:HOE BETAALBAAR IS WONEN?

38

woonbonus in 2005. Door deze fiscale gunst-maatregel zouden de prijzen met 11% geste-gen zijn, waardoor de woonbonus leidde tot een nul-effect op het vlak van betaalbaarheid voor de koper. Het fiscaal voordeel kwam uit-eindelijk ten goede van de verkoper, die zijn grond of woning duurder kon verkopen.

Ook sociale koopwoningen zijn in Vlaams-Bra-bant relatief duur: in 2012 werd gemiddeld 184.722 euro neergeteld, inclusief aankoop van grond, dat is in vergelijking met andere provincies 5 tot 10% meer.

1990 1995 2000 2005 2014t.o.v. 1990

t.o.v. 2005

Vlaams Gewest 23,15 32,00 55,10 110,70 179,09 673,5% 61,8%

Prov. Vlaams-Brabant 28,34 36,66 63,11 119,01 194,78 587,3% 63,7%

Arr. Halle-Vilvoorde 34,65 45,81 70,30 131,51 201,45 481,4% 53,2%

Arr. Leuven 21,52 29,48 54,90 107,45 186,59 767,1% 73,7%

1990 1995 2000 2005 2014t.o.v. 1990

t.o.v. 2005

Vlaams Gewest 62.063 73.291 92.094 142.975 213.534 244,1% 49,4%

Prov. Vlaams-Brabant 65.607 69.233 83.346 137.819 219.984 235,3% 59,6%

Arr. Halle-Vilvoorde 73.303 72.333 87.929 143.383 222.020 202,9% 54,8%

Arr. Leuven 56.420 65.903 78.067 131.103 217.707 285,9% 66,1%

1990 1995 2000 2005 2014t.o.v. 1990

t.o.v. 2005

Vlaams Gewest 47.775 67.217 84.766 139.649 213.558 347,0% 52,9%



Arr. Leuven 53.386 75.282 95.553 155.774 230.561 331,9% 48,0%

1990 1995 2000 2005 2014t.o.v. 1990

t.o.v. 2005

Vlaams Gewest 165.760 202.439 262.453 280.609 355.167 114,3% 26,6%



Arr. Leuven 142.078 186.046 271.056 279.190 353.484 148,8% 26,6%

Bron: Algemene Directie Statistiek, http://www.lokalestatistieken.be

Evolutie verkoopprijzen bouwgrond per m² (in €)

Evolutie verkoopprijs van appartementen, flats en studio’s (in €)

Evolutie verkoopprijs van gewone woonhuizen (in €)

Evolutie verkoopprijs van villa’s, bungalows en landhuizen (in €)

39

HUUR IS DUURVlaams-Brabant is niet alleen de duurste provincie om eigendom te verwerven, maar gemiddeld genomen ook het duurst om te hu-ren. Het minst prijzig zijn de huurwoningen in het uiterste oosten van de provincie, hoewel slechts twee gemeenten huurprijzen kennen die beneden de Vlaamse waarde liggen. Voor-al in het gebied tussen en ten zuiden van Brus-sel en Leuven liggen de huurprijzen zeer hoog.

De sociale huurmarkt kent eveneens hoge prijzen in Vlaams-Brabant. De basishuurprijs,21 gebaseerd op de marktwaarde van de woning, bedroeg eind 2011 bijna 500 euro en is hier-mee het hoogst in Vlaanderen. Dat cijfer is een gemiddelde. In de gemeenten tussen Brussel en Leuven, maar ook in Vilvoorde, Haacht, Tremelo, Holsbeek en Boutersem liep de basis-huurprijs op tot meer dan 650 euro in 2011. Ze behoren tot de gemeenten met de 10% duur-ste sociale huurwoningen in Vlaanderen naar basishuurprijs.

De reële huurprijs van een sociale woning is afhankelijk van het inkomen en het aantal personen ten laste, en wordt berekend door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met de inkomenscoëfficiënt. Hiervan zijn meer actuele cijfers beschikbaar op het niveau van de pro-vincies en gemeenten.

Sociale huurders betaalden eind december 2015 in Vlaams-Brabant een gemiddelde huur-prijs van 324 euro. Dat is een stuk meer dan in alle andere Vlaamse provincies. De gemiddel-de reële huurprijs in Vlaanderen bedroeg eind vorig jaar 291 euro.

Een overzicht per gemeente van Vlaams-Bra-bant is opgenomen als bijlage 3.

geregistreerde private huurwoningen

% van het aantal gezinnen

mediaan-huurprijs

Vlaams Gewest 461.524 17,6 497

Prov. Vlaams-Brabant 77.063 17,4 549

Arr. Halle-Vilvoorde 36.323 15,2 616

Arr. Leuven 40.740 19,9 477

Bron: huurcontractendatabank van de AAPD

Huurprijs private huurwoningen - gegevens mei 2010

Vlaams-Brabant € 323,42

Antwerpen € 282,66

Limburg € 290,10

Oost-Vlaanderen € 286,03

West-Vlaanderen € 293,15

Vlaams Gewest € 291,06

Bron: VMSW

Gemiddelde reële huurprijs van

sociale woningen (31/12/2015)

21. Bij het ingaan van een huurcontract wordt de marktwaarde van de huurwoning vastgelegd. Dit is wat men voor een vergelijk-bare huurwoning zou betalen op de private huurmarkt. Deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en is tegelijk ook de maximum huurprijs die gevraagd kan worden voor deze sociale huurwoning.

40

WELKE HAP UIT UW HUISHOUDUITGAVEN?Om te weten of het wonen betaalbaar is, moet de relatie worden gelegd tussen de woonuitgaven en het beschikbaar inkomen. Om dit na te gaan, worden in Vlaanderen doorgaans twee methoden gebruikt die el-kaar aanvullen: de woonquote geeft het aandeel van het inkomen dat wordt besteed aan woonuitgaven; het ‘resterend inkomen’ of ‘budgetmethode’ bepaalt hoeveel aan inkomen overblijft na betaling van de woon-

uitgaven en hoeveel een gezin nodig heeft om menswaardig te kunnen deelnemen aan de samenleving. Naargelang de methode, stellen de onderzoekers dat 13 tot 20% van de Vlaamse huishoudens een probleem heeft met het betalen van zijn huisvesting.

Vlaanderen Wallonië Brussel

Voeding en niet-alcoholische dranken 12,8% 13,5% 13,5%

Alcoholische dranken en tabak 1,8% 2,3% 1,9%

Kleding en schoenen 5,1% 3,8% 4,0%

Woning, water, elektriciteit, gas en andere brandstoffen

27,8% 30,3% 32,5%

Elektriciteit, gas en andere brandstoffen 4,9% 6,3% 4,2%

Meubelen, huishoudtoestellen en onderhoudsproducten

6,0% 5,3% 6,4%

Gezondheid 4,6% 4,6% 4,8%

Transport 12,1% 12,0% 10,3%

Aankoop van auto’s 5,4% 5,2% 3,7%

Aankoop van fietsen 0,17% 0,03% 0,02%

Communicatie 2,9% 3,0% 3,2%

Cultuur en vrije tijd 8,6% 7,9% 7,1%

Kranten, boeken en ander papierwerk 1,0% 1,0% 1,1%

Boeken 0,4% 0,4% 0,5%

Opleiding 0,5% 0,3% 0,8%

Restaurant en horeca 7,2% 5,1% 6,0%

Cafés en restaurants 5,4% 3,8% 4,2%

Hotels en soortgelijke huisvestings-diensten

1,7% 1,1% 1,4%

Persoonlijke verzorging en diensten 10,5% 11,9% 9,4%

Bron: tabel HBS, 2014

Gemiddelde uitgaven voor het geheel van de huishoudens in % van de totale uitgaven

41

Volgens het huishoudbudgetonderzoek (HBS) van 2014 gaat gemiddeld 27,8% van het huishoudbudget in Vlaanderen naar de woning. In dit percentage zit de huur (voor eigenaars: geschatte huur), de energie-uitga-ven en andere kosten aan het gebouw (geen meubelen of huisraad). Binnen dat percenta-ge maken de uitgaven voor gas en elektrici-teit afzonderlijk 4,9% van de uitgaven uit.

Toch enkele bedenkingen daarbij. Ten eerste dat het hier om een algemeen gemiddelde gaat, die verschillende realiteiten dekt. Af-hankelijk van factoren als leeftijd (woning nog af te betalen of niet), sociaal-economi-sche positie (eigenaar of niet, inkomensni-veau …) of gezinssituatie, kan er een groot verschil zitten op het aandeel van het inko-men dat naar huisvesting gaat. Maar ook als het percentage hetzelfde is, bv. 30%, weegt dat voor een gezin met een bescheiden inko-men zwaarder door.

Een tweede bedenking gaat over de gestegen energiefactuur als gevolg van de afschaffing van de verlaagde btw en van de zogenaamde Turteltaks. De Gezinsbond en de armoedebe-weging onderstrepen de impact daarvan en wijzen er ook op dat de huurprijzen sneller zijn gaan stijgen dan de gezondheidsindex.

Huren neemt een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. De huurdersbonden stellen vast hoe de gemiddelde huurprijs van 2013 van 545 euro evolueerde tot 574,45 euro in 2014 en tot 590,22 euro in 2015.

De stijging geldt voor zowel de lagere, ge-middelde als hogere huurprijzen. Al in 2013 hield bijna één op de drie private huurders te weinig over om nog menswaardig te kunnen leven en meer dan de helft van de huurders besteedde meer dan 30% van zijn inkomen aan huur.22

Een ander uittreksel uit het jaarverslag van de Huurdersbond: specifiek voor Vlaams-Bra-bant bedroeg de gemiddelde huurprijs in 2015, 647,97 euro tegenover 626,49 euro in 2014 en 612,39 euro in 2013. Dit gemiddelde ligt ruim hoger dan het Vlaamse gemiddelde en ook in onze provincie ligt de huurprijsstij-ging ruimschoots hoger dan de stijging van de gezondheidsindex.23

De verschillende rapporten en onderzoeks-methoden laten toe een aantal evoluties te detecteren:

› Volgens de methode van de woonquote is de betaalbaarheid sinds 2005 globaal ne-gatief geëvolueerd. De betaalbaarheidspro-blemen zijn het sterkst toegenomen op de private huurmarkt.

› Het inkomen van sociale huurders is gemid-deld lager dan dat van private huurders. Daarom wegen de huurlasten bij de eerste categorie zwaarder door op het gezinsbud-get dan bij private huurders.

› Hoewel ze geen naakte woonuitgaven meer hebben, stellen de onderzoekers volgens de methode van het resterend inkomen toch nog 5% betaalbaarheidsproblemen vast bij de eigenaars die hun lening hebben afbe-taald. Het gaat hier vaak over ouderen met een laag pensioen. Bij de nog afbetalende eigenaars zien we 10% betaalbaarheids-problemen.

22. http://www.hln.be/hln/nl/943/Consument/article/detail/2720905/2016/06/01/Huurprijzen-stijgen-sneller-dan-ons-inkomen.dhtml23. huurprijsstijging in 2015 + 21,48 euro of 3,43% en in 2014 14,10 euro of 2,30%, gezondheidsindex 1,05% in 2015 en 0,40% in 2014

42

› Betaalbaarheidsproblemen nemen globaal toe naarmate de woning recent betrokken is; dit is vooral het geval in de sector van de sociale huur.

› Vooral jongere leeftijdsgroepen in de socia-le huisvesting hebben een betaalbaarheids-probleem. Ook de moeilijke positie van de eenoudergezinnen, en in mindere mate al-leenstaanden, springt in het oog.

› Ook voor werklozen en arbeidsongeschik-ten biedt de sociale huisvesting onvoldoen-de bescherming tegen betaalbaarheidspro-blemen als gevolg van inkomensverlies.

Het zijn bevindingen die gelden voor het Vlaamse Gewest in zijn geheel. Onderzoeken wijzen op sterke geografische verschillen. De locatie is wel degelijk van belang als het op betaalbaarheid aankomt. Zo is het veel duur-der om te wonen in de brede centrumzone tussen Brussel en Antwerpen, in het bijzon-der in de brede krans rond Brussel en het Leuvense. Hierboven wezen we reeds op de hoge vastgoedprijzen op de eigendoms- en huurmarkt in Vlaams-Brabant. Bovendien is er in onze provincie een ontstellend groot gebrek aan sociale huur- en koopwoningen, waardoor lagere inkomens vaker aangewe-zen zijn op de dure private huursector met betaalbaarheidsproblemen tot gevolg.

Samengevat:

› Niettegenstaande de grote stijging van de prijzen van bouwgronden en woningen, blijft het aandeel van het inkomen dat een gezin gemiddeld besteedt aan huisvesting rond hetzelfde niveau schommelen.

› De tweespalt op de woningmarkt tussen huurders en eigenaars groeit: de eerste groep besteedt merkelijk meer van het

gezinsbudget aan wonen dan de tweede groep. De huurprijs is sterker gestegen dan de afbetaling van een lening.

› Bij eigenaars zien we het meest betaal-baarheidsproblemen bij gezinnen met één inkomen (alleenstaanden en eenouderge-zinnen), bij gepensioneerden en bij lage inkomens.

› In de private huursector hebben vrijwel alle categorieën hoge woonkosten en zijn de betaalbaarheidsproblemen het grootst.

43

Nog eens alles op een rijtje: een beknopte diagnose van de staat van het wonen in Vlaams-Brabant:› Het aantal huishoudens stijgt tegen 2030 met

40 à 50.000, zo komen we aan meer dan 500.000 huishoudens in Vlaams-Brabant.

› De leeftijdscategorie van 65-plussers groeit sterk; het aandeel min 18-jarigen blijft ongeveer op peil; andere leeftijdsgroepen krimpen.

› De huishoudens worden kleiner: in 2030 zou 30% van de huishoudens uit één persoon be-staan; de klassieke gezinnen, met drie of meer le-den, zal nog 34% van de huishoudens uitmaken.

› De stijging van het aantal woongelegenheden volgt de groei van de bevolking.

› Traditioneel bestaat de woningvoorraad uit voor-al eengezinswoningen en veel open bebouwing; sedert 2005 bestaat de nieuwbouw voor meer dan de helft uit appartementen.

› Statistisch kennen we een beperkt aantal over-bezette woningen (5,3% in 2001) en een groot aantal onderbezette (43%).

› Drie vierde van de woningen worden bewoond door hun eigenaar; de private huurmarkt staat in voor één vijfde van de woningen.

› De sociale huurmarkt is zeer klein (3,6 sociale woningen voor 100 gezinnen, het gemiddelde voor Vlaanderen ligt op 5,5); het aanbod groeit ook veel trager dan elders in Vlaanderen.

› Het streefdoel om 8.000 bijkomende sociale huurwoningen te hebben in 2025 - het zoge-naamde bindend sociaal objectief - vraagt een inspanning die meer dan drie keer zo groot is als in de al verstreken periode.

› Er is nog een ruime voorraad aan beschikbare bouwgronden, maar een belangrijk deel daarvan ligt op weinig geschikte locaties: vanwege de kostprijs voor de particuliere bewoner en van-wege de maatschappelijke kosten, moeten we goed uitkijken waar en hoe we nieuwe woningen inplanten.

› Gezondheid en comfort van het woningbestand zijn sterk verbeterd. Toch hebben naar schatting nog ruim 50.000 woningen in Vlaams-Brabant (ongeveer één op de tien) een grondige renova-tie nodig.

› Het energieverbruik per huishouden en per wo-ning daalt duidelijk: 20% minder op 10 jaar tijd. Toch staan we voor een grote uitdaging als we het op Europees vlak goed willen doen. Ons woningbestand maakt het ons niet gemakkelijk: een vrijstaande eengezinswoning verbruikt bijna dubbel zoveel energie als een appartement.

› De prijzen voor het kopen of voor het huren van een woning zijn sterk gestegen en liggen in Vlaams-Brabant hoger dan het Vlaamse ge-middelde. De realiteit kan sterk uiteenlopen voor de verschillende types huishoudens: in het algemeen blijft het deel van het gezinsinkomen dat naar huisvesting gaat ongeveer hetzelfde; sommige categorieën van de bevolking hebben wel steeds meer problemen om hun huisvesting te betalen.

DE VRAAG VERANDERT, VOLGT HET AANBOD?

2

46

Sedert vele decennia zijn overheden op alle bestuursniveaus tussengekomen om de mensen te steunen en te helpen in hun zoektocht naar een goede woning. Er werd en wordt gewerkt met belastingaftrekken, met premies, met leningen, met subsidies … Er zijn regels uitgevaardigd over gezondheid en veiligheid, over kwaliteit en energieprestatie, over leegstand, over waar wel of niet mag worden gebouwd … Het woonbeleid werd in de loop van de jaren voortdurend aangepast en aangevuld, rekening houdend met de veranderende omstandigheden en beleidsdoelen. De vastgoed- en woningmarkt zijn steeds beïnvloed geweest door de stimulansen of de beperkingen vanwege de overheid. In de Vlaamse Wooncode staat dat het overheidsoptreden gericht is op het garanderen van het menswaardig wonen (artikel 3).

De doelstellingen vervat in de Vlaamse Wooncode zijn: betaalbaarheid, kwaliteit en woonzekerheid. Maar ook andere beleidsdoelen - op het vlak van ruimtelijke impact, van mobiliteit, van milieu-impact, van inkomensherverdeling of van gezinsbeleid - zijn verweven met het wonen en maken van het woonbeleid een complex verhaal. Op al deze terreinen zijn de uitdagingen de komende jaren groot en zal weloverwogen en goed gericht overheidsoptreden nodig zijn. Schaarse middelen maken dat er keuzes moeten worden gemaakt en dat het beleid zich moet richten op de grootste uitdagingen en op die doelgroepen die het meest nood hebben aan steun en regelgeving vanwege de overheid.

Ik wil in deze toespraak ingaan op enkele van de uitdagingen en doelstellingen. Woonbeleid vergt steeds opnieuw keuzes, over de doelstellingen waar we vooral op willen inzetten, over hoe sterk we als overheid kunnen en willen sturen en wat we overlaten aan de vrije markt.

47

De voorbije decennia heeft de huisvestings-markt meer dan gelijke tred gehouden met de aangroei van de bevolking en van het aantal huishoudens. Tussen 1995 en 2015 steeg het aantal woongelegenheden met 20,3%, terwijl het aantal huishoudens met 16,9% toenam. In het algemeen volgt het aanbod de vraag. Er is geen algemene woningschaar-ste. Er zijn geen redenen die erop duiden dat voor de komende jaren de markt de vraag naar woningen niet meer zou volgen. Alge-meen gesproken is het aanbod van het aantal woongelegenheden voldoende groot en zijn er geen tekenen dat er een woningtekort of -schaarste zou ontstaan.

Dat neemt niet weg dat we als overheid de evoluties op de woonmarkt best goed in de gaten houden. Voor bepaalde types van woningen weten vraag en aanbod elkaar veel moeilijker of niet te vinden. Er zijn reë-le problemen met de betaalbaarheid bij het verwerven of bij het huren van een woning. Soms moet ook de kwaliteit van de woningen worden bewaakt. Er is dus een reden om met een wakend oog te volgen of er een vol-doende betaalbaar en een voldoende gediversifieerd aanbod is en waar nodig daarop in te grijpen.

Daarnaast moeten we in het oog houden dat de uitbreiding en de vernieuwing van het woningbestand niet gepaard gaan met een te groot ruimtebeslag of met een te grote im-pact op klimaat en leefmilieu. De tendensen, zowel op de woonmarkt als in het woonbe-leid, gaan al een aantal jaren in de richting

van meer renovatie, meer appartementen, meer verdichting en compacter wonen. In lijn daarmee dienen we de komende jaren nog sterker in te zetten op de renovatie en de transformatie van de bestaande gebouwenvoorraad. De vraag naar bij-komende woongelegenheden en naar meer diverse woontypes kan het best worden ge-realiseerd door het bestaande woonpatrimo-nium of de bestaande woongebieden zo goed mogelijk te benutten: door het activeren van leegstaande panden; door het ontwikkelen van binnengebieden; door verdichting bij ver-vangingsbouw; door stads- en dorpskernver-nieuwingsprojecten; door binnen bestaande woonruimten bijkomende woongelegenhe-den te creëren; door bovenwinkelwonen aan te moedigen …

Het juiste aanbod op de juiste plaats: de bijkomende woongelegenheden die we no-dig hebben zal op de eerste plaats moeten komen van inbreiding. Voor nieuwbouw zullen we zoveel mogelijk moeten gebruik-maken van de nog beschikbare bouwgronden die goed gelegen zijn, in de steden of in de goed ontsloten dorpskernen.

GEEN ALGEMENE WONINGSCHAARSTE MAAR …

48

Hoe kunnen we als provinciale en lokale over-heden mee de schouders zetten onder een beleid om een voldoende groot, betaalbaar en gediversifieerd woningenaanbod op de goede locaties te krijgen? Ik wil nader ingaan op enkele belangrijke aspecten:

› Hoe zorgen we voor een voldoende aanbod aan betaalbare woningen?

› Hoe meer diverse types aan woningen aan-bieden?

› Hoe activeren we sluimerende woonmoge-lijkheden?

› Zijn er voldoende geschikte bouwgronden in reserve?

› Welke plaats ruimen we in voor nieuwe woonvormen?

BETAALBAARHEID VAN HET WONEN ONDERSTEUNEN

Er kan meer dan één boom worden opgezet over de vraag of het wonen bij ons, als we vergelijken met het verleden of als we verge-lijken met de omliggende landen, nog relatief goed betaalbaar is, dan wel steeds moeilijker betaalbaar is. Die vraag speelt zowel voor het kopen of (ver)bouwen van een woning als voor het huren. Uit de statistieken blijkt dat het deel van het gezinsinkomen dat gemid-deld naar huisvesting gaat, in de loop van de jaren, rond hetzelfde niveau is blijven schom-melen: een beetje onder de 30% van het gezinsbudget wordt aan het wonen besteed. Achter de statistische gemiddelden gaan zeer verschillende situaties schuil.

Voor jonge huishoudens is het verwerven van een eigen woning een grote financiële uit-daging, ook al gaan ze met twee werken en verdienen ze gemiddeld tot goed. We kennen een problematiek van hoge vastgoedprijzen, in sommige delen van Vlaams-Brabant nog hoger dan elders. Niet alleen gezinnen in een zwakkere sociaal-economische situatie wor-den daardoor getroffen. Veel tweeverdieners-gezinnen, vooral dan in de duurdere regio’s

van Vlaams-Brabant, ervaren dat het zonder financiële hulp van de ouders of grootouders of zonder spaarreserves moeilijk is geworden om een eigen woning te verwerven. Voor jon-ge tweeverdienersgezinnen kan de situatie wel beteren met de tijd: doorgaans stijgt het inkomen over de levensloop wat het afbeta-len van een lening steeds lichter maakt. Voor de groeiende groep alleenstaanden, eenou-dergezinnen en senioren met een klein pensi-oen is eigendomsverwerving zeer moeilijk en is betaalbaarheid vaak een blijvend probleem. Deze groepen rekenen op meer overheidson-dersteuning. Voor hen weegt de leninglast bijzonder zwaar door op het gezinsbudget. Ook de huurprijzen liggen in Vlaams-Brabant hoger dan in de andere Vlaamse provincies, wat leidt tot achterstallen en moeilijkheden voor huurder en verhuurder.

De overheid is altijd al tussengekomen om de betaalbaarheid van de eigendomsverwerving en van het huurwoningenaanbod te onder-steunen. Hoe sterk en op welke manier kun-nen we in de komende periode wonen beter betaalbaar houden?

49

WONINGBEZIT EN BESTAANSZEKERHEIDAlgemeen wordt aangenomen dat wie de investering voor het verwerven van een ei-gen woning kan opbrengen, financieel een goede zaak doet. Gedurende een deel van de levensloop moet flink afbetaald worden, maar na die termijn valt een zware last weg, waardoor alles samen eerder minder dan meer betaald wordt dan bij levenslang huren. En aan het einde blijft er een mooi in waar-de gestegen eigendom over. Het is een vorm van vermogenssparen, men spreekt soms over de vierde pensioenpijler. Bovendien verschaft het eigenaarschap zekerheid over het hebben van een eigen stek. Onderzoek wijst ook uit dat door hun eigenaar bewoon-de woningen beter worden onderhouden, aangepast of gerenoveerd dan woningen die worden verhuurd. En langdurige bewoning door eigenaars is doorgaans een factor die de samenhang en de leefbaarheid van een wijk bevordert.

Als we de drie hoofddoelen van de Vlaamse Wooncode voor ogen houden - betaalbaar-heid, kwaliteit, woonzekerheid - dan scoort het bezit van een eigen woning telkens goed. Geen wonder dat een grote meerderheid van de mensen ernaar streeft om een eigen wo-ning te bezitten, en daar veel inspanningen voor over heeft. Het blijft om sociale redenen belangrijk om het verwerven van een gezins-woning te ondersteunen. De vraag is welke doelgroepen op welke manier worden onder-steund en welk deel van het budget daaraan wordt besteed?

Vandaag stimuleert de overheid woningbezit door het toekennen van belastingaftrekken en - verminderingen, van renovatiepremies, van subsidies voor energetische investerin-

gen. Daarnaast worden sociale koopwo-ningen en sociale kavels aangeboden. Het subsidie- en fiscaal beleid ter ondersteuning van woningbezit werd altijd kritisch bekeken door onderzoekers en experten, omdat het deels zijn doel voorbijschiet en niet selectief en sociaal genoeg is. Allerlei geïndividuali-seerde subsidies laten eerder toe om een stuk duurder te bouwen of te renoveren, dan dat ze bescheiden inkomens in staat stellen de stap naar eigendomsverwerving te zetten. De financiële tegemoetkomingen komen hoofd-zakelijk terecht bij huishoudens die ook zon-der deze steun zouden bouwen. Hier speelt het Mattheüseffect. Bovendien hebben in het bijzonder de fiscale aftrekken en kortingen zoals de woonbonus een inflatoir karakter. Omdat er een groter budget beschikbaar komt en men zich bij aankoop of bouw iets meer kan permitteren, stijgen de prijzen nog sterker, zodat de kloof tussen kostprijs en be-taalbaarheid nog groter wordt.

Eén en ander betekent in mijn ogen niet dat ondersteuning van bouwen, kopen of renove-ren voor het grootste deel van de bevolking niet zinvol en aangewezen blijft. Wel moeten we kijken of die steun niet selectiever kan zijn, sterker gericht op de doelgroepen voor wie eigendomsverwerving zeer moeilijk en precair is.

De Vlaamse overheid verschaft onder be-paalde voorwaarden sociale leningen aan particulieren om een bestaande woning te verwerven en te verbouwen of om een socia-le koopwoning te verwerven. Nieuwbouw en grondaankoop komen sinds 2014 niet meer in aanmerking. De sociale lening is dus se-lectiever geworden: ze richt zich tot kopers

50

en niet langer tot bouwers. Het lage inko-mensplafond werd inmiddels ook opgetrok-ken. De regering stelt een grotere regionale differentiatie en inperking van de doelgroep in het vooruitzicht. Vanwege het succes is het bedrag waarin de Vlaamse regering voor sociale leningen voorziet, vrij snel opgesou-peerd. Specifiek voor Vlaams-Brabant rijst er een bijkomend probleem. Het aantal toege-kende leningen is, in vergelijking met andere provincies, bijzonder laag. Gelet op de hoge vastgoedprijzen, maakt de huidige begren-zing van de aankoopprijs de sociale lening

moeilijk toegankelijk in een groot deel van Vlaams-Brabant. De meeste leningen worden verschaft in het deel van de provincie waar de vastgoedprijzen het laagst zijn. Dit dreigt inwoners van de vele gemeenten waar de prijzen hoog liggen uit te sluiten van de mo-gelijkheid een beroep te doen op een sociale lening, niet omdat ze te veel verdienen, maar omdat de woningprijzen te hoog liggen. We moeten vragen dat dit wordt rechtgezet wan-neer de minister het bestaande leningstelsel herziet.

EEN NOODKREET VOOR SOCIALE HUURWONINGENIk erken de maatschappelijke voordelen en de sociale inslag van het ondersteunen van het in eigendom hebben van de gezinswoning. Nochtans mag geen disproportioneel deel van de begrotingsmiddelen daaraan worden besteed, als daardoor te weinig middelen overblijven om het grote tekort aan betaal-bare, sociale huurwoningen weg te werken. De wachtlijsten van kandidaat-huurders voor een sociale woning zijn in Vlaams-Brabant zeer lang en ze worden alsmaar langer. De ondersteuning van de sociale huurmarkt moet absoluut prioriteit krijgen in een toe-komstgericht woonbeleid. Vanuit het oog-punt van een efficiënt inzetten van overheids-middelen, is het stimuleren van de sociale huurmarkt een goede zet om de grote groep van alleenstaanden, eenoudergezinnen en lage inkomens te ondersteunen. Zij zijn het die op eigen kracht het moeilijkst een betaal-bare goede woning kunnen vinden.

Vanwege de achterstand en de veel te trage groei van het aantal sociale huurwoningen in Vlaams-Brabant, zijn onze inwoners die in

aanmerking komen voor een sociale huurwo-ning, maar daar jarenlang op moeten wach-ten, aangewezen op de te krappe private huurmarkt. Private huurwoningen zijn vaak duur, in verhouding tot de kwaliteit. Willen we in Vlaams-Brabant beantwoorden aan het opgelegd bindend sociaal objectief, dat aan de lokale overheden is opgelegd in het kader van het gronden pandendecreet van 2009, dan is een grote inhaaloperatie inzake sociale huurwoningen nodig, des te meer omdat het aantal huishoudens nog sterk zal toenemen. Volgens het bindend sociaal objectief moe-ten we in Vlaams-Brabant tegen 2025 ruim 8.000 sociale huurwoningen meer aanbie-den. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) schatte einde 2015 hoeveel bijkomende huurwoningen nodig waren om alle toen aangemelde kandidaat-huurders te huisvesten: voor Vlaams-Brabant kwam dat op 9.782 bijkomende woningen.

De Sociale Huisvestingsmaatschappijen en Sociale Verhuurkantoren zijn het best geplaatst om dit bijkomend aanbod te re-

51

aliseren. Zij beschikken sinds jaren over op-gebouwde ervaring en deskundigheid in het bouwen of aanbieden van huurwoningen en het begeleiden van de bewoners ervan. Zij zijn gebonden aan strenge opgelegde kwaliteitseisen en investeren de opbrengst bij eventuele verkoop opnieuw ten bate van sociale huisvesting.

Naast de financiering vanuit de VMSW biedt het provinciebestuur extra financiële onder-steuning aan de Sociale Huisvestingsmaat-schappijen om sneller sociale woningen te realiseren. Zij doet dit door aan erkende Sociale Huisvestingsmaatschappijen of aan samenwerkingsverbanden tussen deze maat-schappijen en Vlabinvest:

› een tegemoetkoming toe te kennen voor een voortraject, kleine projecten of speci-fieke types van woningen;

› renteloze renovatieleningen of leningen voor energiebesparende maatregelen toe te staan;

› renteloze leningen voor grondverwerving toe te staan.

Gemeentebesturen kunnen actief meewerken aan het vergroten van het sociaal huurpatri-monium in hun gemeente. Zij spelen welis-waar geen rol in de financiële ondersteuning van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen en de Sociale Verhuurkantoren. De Vlaamse overheid is ervoor verantwoordelijk dat de sociale verhuurders voldoende middelen en een solide financiële basis hebben om hun maatschappelijke opdracht te vervullen. Te-recht wordt gewezen op de blijvende onder-financiering van de sociale huisvestingssector vanuit Vlaanderen. In Vlaams-Brabant met zijn hoge vastgoedprijzen worstelen de So-ciale Huisvestingsmaatschappijen, meer dan

elders in Vlaanderen, met het realiseren van een betaalbaar aanbod. Zonder extra moge-lijkheden voor de sociale huisvesting kunnen huisvestingsmaatschappijen en gemeentebe-sturen het opgelegd bindend objectief voor Vlaams-Brabant nooit realiseren. Het rollend grondfonds, dat in 2012 in het leven is geroe-pen en bedoeld is voor Vlaamse gemeenten met hoge vastgoedprijzen, zal niet volstaan.

Gelukkig is er Vlabinvest dat gronden ver-werft om hierop samen met de Sociale Huis-vestingsmaatschappijen huurwoningen te realiseren in de Vlaamse rand rond Brussel, zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen toch in hun buurt kunnen blijven wonen tegen een aanvaardbare prijs. Vlabin-vest gebruikt hiervoor ook extra financiële middelen die vervat zijn in het rollend grond-fonds.

De lokale besturen kunnen een tweevoudige rol spelen ten opzichte van de Sociale Huis-vestingsmaatschappijen: gemeenten kunnen gronden herbestemmen, het aanbod aan kleine kavels vergroten, eigen gronden ter beschikking stellen, samen met de Sociale Huisvestingsmaatschappijen een erfpacht-formule uitwerken … Lokale bestuurders kunnen vooral de Sociale Huisvestingsmaat-schappij die actief is in hun regio blijven aan-porren om bijkomende sociale huisvesting in de gemeente te creëren. Het organiseren van een vlotte samenwerking bij de planning en goedkeuring van sociale woningbouwpro-jecten, dragen ertoe bij dat een Sociale Huis-vestingsmaatschappij sneller tot realisatie overgaat.

Lokale besturen hebben dus wel degelijk eni-ge greep op de initiatieven tot uitbreiding van het sociaal huurpatrimonium in hun gemeen-te. Maar dan moet de politieke wil er zijn om

52

het bindend sociaal objectief inzake sociale huurwoningen te bereiken. Nog steeds zijn er gemeenten in onze provincie die amper of geen sociale huurwoningen op hun grondge-bied hebben, daar weinig werk van maken en op die manier bewust een deel van hun bevol-king in de kou laten staan. Er zijn immers in alle Vlaams-Brabantse gemeenten inwoners die op de wachtlijst voor een sociale huurwo-ning staan. Een paar gemeenten die, ondanks het verplicht bindend sociaal objectief, geen initiatief namen om sociale woongelegenheid te creëren, werden hiervoor onlangs op de vingers getikt door de minister.

Er is soms moed nodig om nieuwe projecten voor sociale huurwoningen te realiseren. Pro-

testen van inwoners, waarbij alle mogelijke en onmogelijke argumenten worden ingezet tegen de realisatie van een sociaal woon-project, nemen de laatste jaren toe. De stem van de kandidaat-huurders klinkt veel minder sterk. Het zet lokale politici sterk onder druk.

In Vlaams-Brabant is er sprake van klein-schaligheid van de Vlaamse-Brabantse Soci-ale Huisvestingsmaatschappijen. De Vlaamse overheid hanteert als norm dat iedere Sociale Huisvestingsmaatschappij minimaal 1.000 woningen in patrimonium moet hebben. De helft ofwel zes op de twaalf in Vlaams-Bra-bant haalt deze norm niet. Dat weegt op de efficiëntie van de sociale huisvestingssector in onze provincie.

DE HULPLIJN VAN DE SOCIALE VERHUURKANTORENMet 1.026 woningen in 2015 blijft het aan-bod van huurwoningen die de Vlaams-Bra-bantse Sociale Verhuurkantoren aanbieden een welgekomen maar bescheiden aanvulling op het aanbod van de Sociale Huisvestings-maatschappijen. Dat heeft te maken met de moeilijk toegankelijke huurmarkt: het aantal te huur aangeboden woningen is beperkt en de huurprijzen liggen hoog. Het provinciebe-stuur leverde grote inspanningen om het aan-tal SVK-woningen uit te breiden en de kwa-liteit te verbeteren. Sociale verhuurkantoren kunnen renteloze leningen krijgen om werken uit te voeren en daarnaast krijgt elk erkend Sociaal Verhuurkantoor ook subsidies voor renovatieploegen, om samen met een sociaal economiebedrijf renovaties uit te voeren.

Dankzij de inzet van de provincie is er van-daag een gebiedsdekkende werking. Toch haalt niet elk Sociaal Verhuurkantoor genoeg slagkracht. Sommige hebben een te groot of

te versnipperd werkingsgebied om in elke gemeente het verschil te maken. Andere die-nen een inhuurstop in te voeren omdat het werkvolume anders te groot wordt. De klei-ne Sociale Verhuurkantoren zijn door een te gering eigen vermogen niet in staat om een buffer aan te leggen voor verliezen of om be-paalde kosten te prefinancieren. Net als voor de Sociale Huisvestingsmaatschappijen is een herstructurering noodzakelijk. Maar het hui-dige niveau van subsidiëring vanuit Vlaande-ren - zelfs al werd dit stelselmatig verhoogd en worden recent bijkomende financiële sti-mulansen gegeven - laat hoe dan ook niet toe om te beantwoorden aan de hoge vraag naar betaalbare huurwoningen op de private markt.

Het zou voor de private huurmarkt en zeker voor de mensen met een laag inkomen een heel goede zaak zijn als de Sociale Verhuur-kantoren meer huurwoningen kunnen aan-

53

bieden. Sedert 2010 groeit het aanbod ieder jaar met ongeveer 10%, wat goed is, maar te beperkt blijft om de reële nood te lenigen. Enkele demarrages in de groei zouden wel-gekomen zijn.

Wat kan een lokaal bestuur doen om in zijn gemeente meer woningen te laten beheren en verhuren door een Sociaal Verhuurkan-toor? Het kan de werking van het Sociaal Verhuurkantoor aanprijzen bij de eigenaars van huurwoningen. Sommige gemeenten geven daarom een aanmoedigingspremie aan eigenaars die instappen. Als provincie-bestuur subsidiëren wij renovatieploegen die de woningen van de Sociale Verhuurkantoren opknappen. In een aantal gemeenten worden technische medewerkers uitgestuurd om mee

te helpen renoveren.

Gemeenten hebben de bevoegdheid wonin-gen van slechte kwaliteit aan te slaan. Dat kan via het recht van voorkoop: voor wo-ningen die voorkomen op de Vlaamse lijst leegstand of verwaarlozing; voor ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen; in woonvernieuwingsgebieden en in woning-bouwgebieden in gemeenten van de Vlaamse rand. Het voorkooprecht wordt in de praktijk zelden toegepast omdat er heel wat voor-waarden aan verbonden zijn. De gemeente of het OCMW zijn bovendien ‘laatste in de rij’ om het voorkooprecht aan te wenden. Toch is het voorkooprecht een geschikt instrument om het sociale patrimonium in je stad of ge-meente uit te breiden.

SOCIALE KOOPWONINGEN: EEN SCHIM VAN WAT HET MOET ZIJNHet aanbieden van sociale koopwoningen is een manier om gezinnen met een laag in-komen de voor hen moeilijke stap naar het eigenaarschap te laten zetten. Het is een instrument waarvan bewezen is dat het een reëel herverdelend effect heeft, dat het de toegang tot het woningbezit effectief ver-breedt. Toch staat het aanbieden van sociale koopwoningen geregeld ter discussie, om-dat het maar voor één generatie een sociale maatregel is. Burgemeesters hebben mij ja-ren geleden al rondgeleid door wijken waar de woningen aanvankelijk tegen een sociale prijs waren verkocht aan gezinnen met een bescheiden inkomen, woningen die pakweg 20 jaar nadien tegen marktprijs, met een grote meerwaarde waren doorverkocht. De investering van de overheid heeft één keer zijn nut gehad, maar ging nadien verloren.

Daarom is al vaker gepleit voor het nadenken over mogelijkheden als erfpacht, recht van opstal of andere formules tussen het klassie-ke eigenaarschap en huren in.

Toch bleef de Vlaamse overheid voorstander van het realiseren van sociale koopwonin-gen, minstens op papier. In het gronden pandendecreet was ook een bindend sociaal objectief voor koopwoningen opgenomen. Dat werd voor Vlaams-Brabant vastgelegd op 3.665 bijkomende koopwoningen, te-gen 2020. In werkelijkheid zijn sinds einde 2007 slechts 516 sociale koopwoningen in Vlaams-Brabant opgeleverd en verkocht. Dat is een gemiddelde van 68 koopwoningen per jaar, een fractie van het vooropgestelde ob-jectief. Men heeft het bindend objectief voor sociale koopwoningen inmiddels dan maar

54

weer afgeschaft. Maar daarmee is de reële vraag niet verdwenen. Eind 2014 stonden 1.118 unieke kandidaat-kopers op een wacht-lijst bij een Vlaams-Brabantse Sociale Huis-vestingsmaatschappij. Het toont aan dat de nood blijft bestaan bij een groep mensen die graag een eigendom willen verwerven, maar niet de middelen hebben om de hoge vast-goedprijzen in Vlaams-Brabant te betalen.

Het regeerakkoord van de Vlaamse regering stelt te willen blijven inzetten op sociale koopwoningen. Sedert dit jaar zijn de subsi-dies, aan Sociale Huisvestingsmaatschappij-en of gemeenten, voor projecten met sociale

koopwoningen nochtans stopgezet. Van de Huisvestingsmaatschappijen wordt verwacht dat zij putten uit hun reserves om de garantie te bieden dat sociale koopwoningen betaal-baar blijven. Volgens het Rekenhof echter dreigt de realisatie van bijkomende sociale koopwoningen te worden bemoeilijkt door de afschaffing van de subsidies.

Het aangekondigde Vlaams Woonbeleidsplan 2050 moet zorgen voor een nieuw kader voor sociale koopwoningen. Maar ondertussen is het aanbod van sociale koopwoningen slechts een schim van wat het zou moeten zijn.

ONTWIKKELAARS DRAGEN MEE DE LAST OM BESCHEIDEN WONINGEN AAN TE BIEDENBij de invoering van het decreet op het gronden pandenbeleid werd een nieuwe categorie van betaalbare woningen in het leven geroe-pen. De opzet is om voor bevolkingsgroepen met een klein tot middelgroot inkomen be-taalbare kavels of woningen aan te bieden. En om bij te dragen tot het tot stand brengen van een ‘sociale mix’ in de nieuwe verkave-lingen.

Een woning of kavel is bescheiden als ze aan één van de volgende voorwaarden voldoet:

› kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;

› eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³;

› overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers.

Gemeenten kunnen, door een gemeente-lijke verordening Bescheiden Wonen of via een ruimtelijk uitvoeringsplan, deze opper-vlakte- en volumenormen verder beperken, waardoor verkavelaars nog kleinere en dus beter betaalbare kavels op de markt moeten brengen.

Om het bescheiden aanbod te realiseren, wordt de last gekoppeld aan een verkave-lingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning. Dat moet voor projecten vanaf een bepaalde omvang: 40% van de kavels of woningen voor gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semi-publieke rechtspersonen; 20% voor wat be-treft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. RUP’s en BPA’s die woonuitbreidingsgebied of woonreserve-gebied omzetten naar woongebied met een oppervlakte van ten minste een halve hecta-re, moeten een bescheiden woonaanbod op-

55

leggen van 40%. De norm kan om gegronde redenen worden verminderd tot 10%.

De realisatie gebeurt op initiatief van private ontwikkelaars of van de Sociale Huisvestings-maatschappijen. Private projectontwikke-laars kunnen de last uitvoeren in natura, door verkoop van gronden of door storting van een bijdrage aan de gemeente. Bij realisatie van een bescheiden woonaanbod door een Sociale Huisvestingsmaatschappij heeft de gemeente de mogelijkheid om een gemeen-

telijk reglement met lokale toewijzingsregels op te stellen.

In tegenstelling tot de sociale last is de rege-ling ‘bescheiden last’ niet vernietigd door het grondwettelijk Hof.

Spijtig genoeg zijn mij geen gegevens bekend over het aantal bescheiden kavels of wonin-gen die zijn verkocht sinds de bescheiden last werd ingevoerd. We hebben dus geen zicht op de resultaten en effecten van deze maat-regel.

NIEUWE MOGELIJKHEDEN TUSSEN KOPEN EN HUREN INIn het debat over de betaalbaarheid van het wonen zien we vaak een tegenstelling tussen twee polen: steun voor eigendomsverwerving tegenover steun voor sociale huurwoningen. Nochtans duiken er meer en meer alternatie-ven op in de ruimte tussenin: formules die, net zoals sociale huurwoningen, blijvende betaalbaarheid garanderen, maar die aan de bewoners ook de voordelen bieden van het huiseigenaarschap: kapitaalopbouw, woon-zekerheid, zeggenschap en onafhankelijk-heid. De Community Land Trust is er daar één van en kan op steeds meer belangstelling re-kenen in ons land. Enkele jaren geleden deed het begrip zijn intrede in het debat rond be-taalbaar en sociaal wonen in België. De Com-munity Land Trust is een huisvestingsmodel dat in de jaren ’70 in de Verenigde Staten is ontstaan en nu in Schotland en Engeland aan een steile opmars bezig is. Zijn deugdzaam-heid lijkt bewezen omdat het de vastgoedcri-sis in die landen goed doorstaan heeft.

Community Land Trusts hebben tot doel om betaalbare woningen op de markt te bren-gen en op lange termijn betaalbaar te hou-

den, door een scheiding te maken tussen de grondeigendom en de eigendom van de woning. Dat gebeurt met een hybride eigen-domsformule, ergens tussen huren en kopen in.

Een Community Land Trust is een door de gemeenschap bestuurde landmaatschappij (‘Land Trust’). De maatschappij wordt ge-zamenlijk bestuurd door lokale overheden, middenveldorganisaties, grondeigenaars, bewonersgroepen … De eerste opdracht van een Community Land Trust is grond verwer-ven. Dat kan gebeuren via giften of via een door de overheid gesubsidieerde aankoop. Door grond te verwerven haalt ze die grond uit het speculatieve systeem, en maakt hem beschikbaar voor de gemeenschap. De land-maatschappij blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via erfpacht, eigenaar van de woning. Om woningen be-taalbaar te maken kunnen mensen met een laag inkomen een premie krijgen. Wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen, keert de premie en de meerwaarde die bij verkoop wordt gerealiseerd grotendeels terug naar de

56

landmaatschappij. De verkoper zal slechts een gedeelte van de meerwaarde, zo’n 25%, kunnen krijgen. Zo blijft de woning ook be-taalbaar voor de volgende koper. Voor de individuele bewoners biedt hun Community Land Trust-woning woonzekerheid, tegen een betaalbare prijs. Bovendien krijgen zij, door hun lidmaatschap van de trust, de kans om zelf mee verantwoordelijkheid op te nemen in hun gemeenschap. Een belangrijk voordeel voor de gemeenschap is dat overheidssubsi-dies na de verkoop beschikbaar blijven voor het betaalbaar wonen. Op die manier kan men met de aanvankelijke subsidie meer ge-neraties helpen.

In een provincie als Vlaams-Brabant, dat te kampen heeft met grondprijzen die record-hoogten bereiken en met een groot tekort aan sociale woningen, loont het de moeite Community Land Trusts als alternatief te onderzoeken. Het systeem is niet zomaar te transponeren. De wetgeving is anders, de sociaal-economische situatie verschilt, onze mentaliteit is niet dezelfde … De in de Ver-enigde Staten en in Groot-Brittannië bestaan-de Community Land Trusts zijn trouwens ook zeer divers. Ze zijn aangepast aan lokale mo-gelijkheden, er zijn rurale en stedelijke trusts, er zijn er grote en kleine, ze hanteren verschil-lende structuren, reglementen en technieken. Er zijn inmiddels Community Land Trust-pro-jecten in Gent en Brussel, maar nog niet in Vlaams-Brabant.

In tegenstelling tot andere landen zijn coö-peratieve woonvormen en formules van erf-pacht en opstal binnen het Vlaamse en lokale woonbeleid nog grotendeels onbekend. Dit soort juridische instrumenten kunnen het nochtans mogelijk maken om de betaalbaar-heid van een eigen woning te bevorderen.

Dat was ook de overtuiging van het gemeen-tebestuur van Kapelle-op-den-Bos, dat reeds in 2005 de intercommunale Haviland onder de arm nam om samen een unieke erfpacht-formule uit te werken. Gezinnen moeten al-leen het huis aankopen, de grond krijgen ze voor 99 jaar in erfpacht voor 10 euro per jaar. De huiseigenaar `huurt´ de grond dus van de gemeente. Het blijft een uniek project in onze provincie.

Een aanbod aan betaalbare woningen cre-eren kan ook door een sluimerende woon-voorraad te activeren: leegstaande panden, ongebruikte verdiepingen boven winkels, weekendhuisjes of campingwoningen. Ik ga daar straks op in.

57

Het klassieke ‘kerngezin’ staat op de helling. Het aantal alleenstaanden stijgt en gezinnen worden steeds kleiner. De gezinsverdunning is te verklaren door de demografische facto-ren zoals een toenemende vergrijzing en een daling van het geboortecijfer, maar evenzeer door maatschappelijke tendensen zoals de toename van het aantal echtscheidingen en het meer veralgemeend alleen wonen van jongeren. Bevolkings- en huishoudensprog-noses verwachten dat deze evoluties zich in de toekomst nog sterker zullen voort-zetten. In 2030 zal bijna een kwart van de Vlaams-Brabanders ouder dan 65 jaar zijn. Drie op de tien huishoudens zullen uit één persoon bestaan. Gezinnen met twee ouders en kinderen zullen nog één derde van de huis-houdens uitmaken.

Een ander fenomeen is dat van meerhuizig-heid. Veel kinderen die onder het regime van co-ouderschap leven of deel uitmaken van een nieuw samengesteld gezin, wonen niet in één, maar in twee woningen. Dat is ook het geval voor één op de tien volwassenen met een LAT-relatie.

Meer dan vroeger volgen gezins- en relatie-vormen elkaar op. Er is niet langer sprake van een standaardtraject. Periodes van al-leen wonen en samenwonen lossen elkaar af. Dat leidt tot meer verhuisbewegingen en een zekere verschuiving van eigenaars naar huurders op de woonmarkt. Vele starters en herstarters komen immers op de huurmarkt terecht.

Een grotere verscheidenheid aan huishoud-types, wisselende gezinssituaties en nieuwe samenlevingsvormen brengen specifieke wooneisen mee. De gezinswoning met twee of drie slaapkamers, afgestemd op het kern-gezin voldoet niet aan de woonbehoefte van de groeiende groep jonge en oudere alleen-staanden. Ze biedt evenmin een oplossing voor de woonvraag van nieuw samengestel-de gezinnen die op zoek zijn naar een grote woning met vier of soms meer slaapkamers. Klassieke woontypes zoals het appartement of de eengezinswoning laten zich moeilijk aanpassen aan wisselende gezinssituaties of de leeftijd van de bewoners.

Problemen van betaalbaarheid en schaarste aan ruimte zetten een groeiende groep men-sen aan om te experimenteren met nieuwe woonvormen die voor hen een sociale, finan-ciële of ecologische meerwaarde bieden.

Dat alles betekent dat we een grotere ver-scheidenheid en een combinatie van woon-vormen en woontypologieën nodig hebben, afgestemd op allerlei gezinsvormen, zowel collectief als individueel. Dit meer gedifferen-tieerd aanbod moet voor iedereen betaalbaar blijven en te vinden zijn in de ruime omgeving waar men opgroeit of werkt.

Als gewestelijke, provinciale en lokale over-heid worden we geconfronteerd met die veranderende behoeften en vragen. Hoe gaan Sociale Huisvestingsmaatschappijen en ontwikkelaars daarmee om? Zijn ze bereid om woningtypes en woonvormen overal in

EEN MEER GEDIVERSIFIEERD AANBOD

58

Vlaams-Brabant beter te laten aansluiten met bovengeschetste demografische en maat-schappelijke evoluties? Kunnen lokale bestu-ren de nieuwe noden inpassen in hun plan-initiatieven en in hun vergunningenbeleid?

Architecten hebben als eersten voeling met de veranderende woningmarkt. Met creatieve oplossingen en met hun deskundigheid kun-nen zij vooroplopen in het ontwikkelen van nieuwe woontypes en -vormen. Dat kan door een grotere variatie aan woongelegenheden te ontwerpen, maar ook door woongelegen-heden te bouwen die flexibel en aanpasbaar zijn. Een ontwerper die bouwt voor wisselen-de gezinsvormen heeft aandacht voor mul-tifunctionele ruimten, variabele indelingen, mogelijkheid voor uitbreiding en opsplitsing. Naast de gezinsgrootte zal men aandacht hebben voor de leeftijd van de bewoners en het type van verwantschap, zoals stiefrela-ties. Vormen van meergenerationeel wonen of gemeenschappelijk wonen vragen goede oplossingen inzake privacy. Een gemeen-schappelijke tuin kan een oplossing bieden aan alleenstaanden met kinderen die met minder inkomsten moeten huren.

Vinden van samenstelling wisselende en steeds diverse gezinnen hun gading in de vandaag aangeboden woonprojecten en woonplannen?

Het aandeel in het totale woningpark van woningen met drie kamers, afgestemd op het klassieke gezin, bleef tijdens het voorbije decennium ongeveer gelijk: een derde van de woningvoorraad. Het aantal woningen met vier of meer slaapkamers daalde wel aan-zienlijk. Het aandeel woongelegenheden met maar één of twee kamers steeg tijdens het voorbije decennium sterk, hoofdzakelijk in de

vorm van kleine appartementen en studio’s die vooral in stedelijk gebied te vinden zijn.

Ook bij de sociale woningen vinden we voor-al twee- en drieslaapkamerwoningen: voor Vlaams-Brabant 35,6% en 35,2%. Minder dan 7% is voorzien voor grote gezinnen (4 of meer slaapkamers). Appartementen met één slaapkamer en studio’s, die vooral bestemd zijn voor alleenstaanden, maken 22,8% van het sociale huurpatrimonium uit.

Cijfers over de gezinssamenstelling van de kandidaat-huurders zijn op provinciaal niveau niet ter beschikking. Op Vlaams niveau waren bijna de helft van de kandidaat-huurders in 2015 alleenstaand.

Ook op de sociale woningmarkt zien we dus een spanning tussen vraag en aanbod.

Uit de cijfers over het aanbod op de private woonmarkt en in de sociale huisvesting, blijkt dat voor de groeiende groep alleenstaanden een onvoldoende aangepaste aanbod voor-handen is. Dat geldt ook voor grote gezinnen. Alleenstaande starters en herstarters, al dan niet met kinderen ten laste, zien de woonkos-ten in hun budget hoog oplopen. Ze zoeken een toevlucht in de sociale huurmarkt, maar ook daar is het aanbod voor alleenstaanden ontoereikend. Meer sociale huurwoningen en projecten voor collectief wonen, kunnen voor deze groep - in het bijzonder voor de lage in-komens - een oplossing zijn.

Cijfers over de bezetting van de woongele-genheden in onze provincie, wijzen evenzeer op het feit dat het woningtype niet altijd af-gestemd is op de reële gezinssituatie. In 2001 was 5,3% van de woningen overbezet en meer dan 43% onderbezet.24

24. VANNESTE D., VANDERSTRAETEN L., Onderbewoning in Vlaanderen, Ruimte en Maatschappij, 2013, uit Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p. 34-36

59

Deze cijfers zijn ondertussen al oud, maar ze duiden toch aan dat een aanzienlijk deel van het woonpatrimonium in Vlaams-Brabant onderbenut wordt. Men spreekt soms over ‘groene weduwen’: weduwen(aars) die na het overlijden van de partner blijven wonen in de veel te grote gezinswoning, gelegen in een groene, residentiële woonbuurt of verka-veling.

Voor de groeiende groep 65-plussers is de keuze tot nu toe meestal beperkt tussen blij-ven wonen in de eigen veel te grote en on-aangepaste gezinswoning - die samen met de

eigenaar sterk verouderde, niet energie-effi-ciënt is, vaak ver van allerlei voorzieningen gelegen en niet aangepast aan de grotere zorgbehoeften - en te verhuizen naar een ser-viceflat of een woonzorgcentrum. We moeten creatief op zoek gaan naar tussenvormen, zo-als assistentiewoningen of Abbeyfieldhuizen, waar ik het verder even over zal hebben. Het beleidsideaal in de ouderenzorg is ‘Ageing in place’, zo lang mogelijk thuis wonen in de eigen vertrouwde omgeving. Staat daar niet tegenover ‘moving in time’, op tijd naar een aangepaste woning en omgeving verhuizen, dicht bij allerlei voorzieningen?

GEZINSLEDEN KANDIDAAT-HUURDERS 2015

Aantal Aandeel

1 lid 55.371 47,05%

2 leden 24.050 20,44%

3 leden 15.896 13,51%

4 leden 11.992 10,19%

> = 5 leden 13.786 11,71%

ongeldig 644 0,55%

Totaal 117.681 100,00%

Bron: VSMW

Aantal gezinsleden kandidaat-huurders voor een sociale woning in het Vlaamse Gewest

60

Ik sprak u al over de wil om de bijkomende woongelegenheden die we nodig hebben vooral proberen te vinden in de steden en de dorpskernen. Ik had het over de nood aan een grotere verscheidenheid aan types woningen, vooral als antwoord op de groei-ende vraag van eenpersoonsgezinnen. En we beseffen allemaal dat we wonen betaalbaar moeten houden, dat er behoefte is aan klei-nere woningen tegen een matige prijs. Een

deel van de oplossing daarvoor kunnen we wellicht vinden bij woningen die wel bestaan, maar die niet beschikbaar zijn. Ik denk aan leegstaande panden, aan ongebruikte ver-diepingen boven winkels, aan huisjes in ge-bieden voor verblijfsrecreatie of op campings. Wanneer we deze niet of niet goed benutte woonmogelijkheden kunnen activeren, helpt dat om het gewenste aanbod aan woningen te versterken.

LANGDURIGE LEEGSTAND AANPAKKENWanneer huizen of delen van gebouwen ge-durende lange tijd blijven leegstaan, is dat vaak een kleine en soms grote kanker in het straatbeeld. Bovendien worden daardoor woningen onttrokken aan de woonmarkt. Er is dan ook een grote politieke consensus om leegstand te bestrijden, om leegstaande panden opnieuw bruikbaar en beschikbaar te maken voor bewoning.

Gemeenten zijn verplicht om een register met alle leegstaande panden bij te houden. Het kan de basis zijn om een heffing op leeg-staande gebouwen en woningen in te voeren. Dat is niet verplicht, maar twee derden van de gemeenten in Vlaams-Brabant hebben een leegstandheffing ingevoerd. Waar die heffing bestaat, zien we dat leegstaande woningen ook opnieuw op de markt komen. De minima-le hoogte van de heffing, 1.000 euro per jaar, is in de gewestelijke regelgeving vastgelegd. Voor de rest bepalen gemeenten zelf hoe zo’n heffing er moet uitzien. Ze kunnen zich hier-

voor baseren op typereglementen. Meestal stijgt het tarief van de heffing naarmate pan-den langer blijven leegstaan.

Veel gemeenten nemen ook stimulerende maatregelen, zodat een eigenaar ervoor kiest een leegstaande woning opnieuw in gebruik te nemen of te verhuren. Als er in een wijk veel leegstand is, moet de gemeente best de onderliggende oorzaken aanpakken. Wellicht heeft de buurt haar aantrekkingskracht verlo-ren en kan er wat gebeuren aan de kwaliteit van de inrichting van het openbaar domein. Gemeenten kunnen eigenaars van leeg-staande panden aanschrijven. Ze kunnen hen wijzen op de mogelijkheden die een Sociaal Verhuurkantoor biedt en op de renovatiepre-mies die door verschillende overheden toe-gekend worden om een leegstaande woning opnieuw leefbaar te maken. Steden zoals Halle en Leuven bieden een premie aan als een leegstaand pand wordt omgevormd tot appartementen.

DE SLUIMERENDE WOONVOORRAAD WAKKER KUSSEN

61

In 2012 waren er in de Vlaams-Brabantse gemeenten 1.638 leegstaande panden opge-nomen in de inventaris, in 2015 waren dat er 2.856.25

Panden die langer dan 12 opeenvolgende maanden blijven leegstaan, moeten volgens het decreet op de inventaris komen. Het is niet altijd vanzelfsprekend om ieder leegstaand huis of appartement te detecteren, zodat de

werkelijke leegstand wellicht iets hoger ligt. Vooral in enkele gemeenten van de Noord-rand kennen we de specifieke problematiek van een groot aantal langdurig leegstaande kantoorgebouwen. Terecht wordt de vraag gesteld of we voor kantoorparken met grote leegstand niet moeten kijken naar reconver-sie tot wonen. In Brussel gebeurt dat al voor verouderde kantoorgebouwen.

BOVENWINKELWONENVroeger waren de panden boven winkels meestal de woonhuizen van de winkeleige-naars. Tegenwoordig wonen zij vaak elders en wordt enkel het handelspand gehuurd. Dat zorgt voor een probleem: omdat er in veel gevallen geen afzonderlijke toegang is voor nieuwe bewoners, blijft deze woonruimte langdurig onbewoond, vaak met verkrotting tot gevolg. Ook maatschappelijk heeft dit fenomeen gevolgen: winkelstraten liggen er ’s avonds verlaten bij.

Betaalbare huurwoningen in onze provincie zijn schaars, terwijl de vraag groot is. Het op-nieuw gebruiken van de woonruimten boven winkels, biedt een mogelijkheid om hieraan te verhelpen. Daarom lanceerde het provin-ciebestuur in 2001 een campagne voor ‘bo-venwinkelwonen’, samen met de steden Hal-le, Aarschot, Diest, Landen, Leuven, Tienen en Vilvoorde. De deelnemende steden ont-vingen een subsidie waarmee zij aan de slag konden. Met de subsidie werden centerma-nagers aangetrokken of subsidies uitgekeerd

Bron: Wonen Vlaanderen

Evolutie aantal panden opgenomen in het leegstandsregister voor Vlaams-Brabant

25. Universiteit Antwerpen, Leegstand en herbestemming, Inventariserend onderzoek naar beleid en maatregelen, 2013

62

die de eigenaars en huurders van deze pan-den stimuleren om de leefruimte boven een winkelpand opnieuw beschikbaar te maken. Andere steden legden via een verordening de verplichting op om in bepaalde gevallen een extra toegang tot de bovenliggende woon-ruimte te creëren. Nadien werd de campagne uitgebreid naar alle andere Vlaams-Brabant-se gemeenten. Ook kleinere gemeenten zoals Liedekerke, Ternat, Roosdaal sprongen mee op de kar.

De actie mag een succes genoemd worden. Appartementen, studio’s, grootschaligere projecten, maar evengoed eenvoudige ver-bouwingen werden gerealiseerd. Globaal ge-teld werden er sinds de start van de campag-ne op die manier een duizendtal bijkomende woongelegenheden gerealiseerd.

De provinciale campagne is reeds enke-le jaren afgelopen, maar de meeste reeds deelnemende gemeenten zetten hun beleid sindsdien voort. In de ‘dorpsstraten’ van klei-ne en middelgrote gemeenten die nog niet meededen, ligt nog veel potentieel om meer betaalbare woongelegenheden te creëren.

De provincie biedt nog steeds de mogelijk-heid gebruik te maken van een renteloze le-ning voor de renovatie van de appartementen boven winkels, op voorwaarde dat een Soci-aal Verhuurkantoor betrokken wordt. De pre-mie kan aangevraagd worden door de volle eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstal-houder of huurder van het volledig onroerend goed waarin de winkelruimte zich bevindt.

KLEINSCHALIG WONEN OP CAMPINGS OF IN VERBLIJFSPARKENEen bijzondere vorm van wonen vormt het campingwonen. Sinds midden jaren ’80 wonen, verspreid over de ganse provincie, duizenden mensen op campings en weekend-verblijven, vaak omwille van financiële over-wegingen. Het gaat om een groep mensen die moeilijk of niet aan de bak komen op de reguliere woonmarkt: er zijn lange wachtlijs-ten voor een sociale woning en soms staan ze financieel te zwak om zelfs sociale huur te betalen. Velen onder hen vluchten ook voor de drukte van de stad. Op de camping vinden ze vaak nog een stukje groen en de vrijheid om hun chalet of vertimmerde woonwagen met eigen middelen naar hun hand te zetten. Ze treffen er ook een leefgemeenschap aan die doet denken aan de dorpscultuur van vroeger. Deze mensen wonen echter vaak in

precaire omstandigheden, op materieel en op juridisch vlak. Permanent wonen op een cam-ping of een weekendverblijf is immers niet toegelaten, en de gronden op een camping blijven eigendom van de terreinuitbater.

Eind jaren ’90 besliste de Vlaamse regering om de permanente bewoning van kampeer-terreinen via gemeentelijke begeleidings-plannen te laten uitdoven. In 2010 zijn we als provinciebestuur begonnen met een plan-ningsproces om een oplossing te bieden aan deze aanslepende problematiek. De proble-men werden in kaart gebracht, alle betrok-ken zones werden gedetailleerd bestudeerd en voor ieder terrein werd een toekomstvisie uitgewerkt. Het bieden van een langdurige en duurzame oplossing stond hierbij voorop.

63

De opgestelde visie leidde tot de opmaak van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen ‘Weekendverblijven, campings en woonwagen-terreinen’. Voor een aantal zones is gekozen om wonen niet langer toe te laten, om de bestaande bewoning te laten uitdoven. Eén derde van de voormalige recreatieve sites werd herbestemd tot ‘zones voor kleinschalig wonen in vaste en verplaatsbare constructies’. De provincie maakte samen met de betrokken gemeenten daarvoor een draaiboek op. Drieduizend gezinnen in Vlaams-Brabant vonden ondertussen door het PRUP een oplossing. Ofwel wordt hun woonplek geregulariseerd tot zone voor kleinschalig wo-nen. Ofwel, indien hun woonplek daar niet voor in aanmerking komt, krijgen ze een mogelijkheid op herhuisvesting in een sociale woning. Er werd bepaald dat Sociale Huisvestingsmaatschappijen een aanbod kleinschalig wonen realiseren die hun vorige specifieke woonvorm benadert.

De helft van de bewoners die in een week-endverblijf of op een camping kunnen blijven wonen, hebben niet de financiële draagkracht om hun woonsituatie te verbeteren. Ze hebben woonrecht gekregen, maar wonen nog steeds in oude constructies, zonder deftige verwarming of stromend water. Als provinciebestuur lanceer-den we begin 2015 een open oproep voor aan-nemers en architecten om kleine wooneenheden te ontwikkelen, als betaalbaar alternatief voor de ondermaatse behuizing. Het moest gaan om een woningtype met een zeer beperkte oppervlakte (50 tot 80 m²) en volume (maximaal 240 m³). De woningen moeten voldoen aan de normen en voorschriften van de RUP’s, aan de kwaliteits- en andere normen van de Vlaamse Wooncode en aan de EPB-normen. Belangrijk: ze mogen maximaal 80.000 euro kosten. Het resultaat is een catalogus met een 25-tal ontwerpen die op grote schaal verspreid is. Ondertussen worden in Zemst kijkwoningen gebouwd. Elke ontwerper

uit de catalogus krijgt de kans om één type te bouwen. Alle kijkwoningen worden bewoond. Ze worden verhuurd via het Sociaal Verhuurkan-toor Webra.

De oproep heeft ook de verdienste dat architec-ten en aannemers uitgedaagd werden om ern-stig na te denken over kleinschalig, kwaliteitsvol en goedkoop bouwen op een kleine oppervlakte in een landelijke context. Dat verschilt van het compact bouwen in bestaande, goed uitgeruste woonkernen, waarbij het accent veeleer ligt op grootschalige ontwerpen, op een vermenging van functies ...

De catalogus met kleinschalige woningen26 kan ook buiten de doelgroep op veel belangstelling rekenen. Zulke woningen sluiten immers aan bij het fenomeen van de ‘Tiny Houses’. Tiny Hou-ses zijn ondertussen een begrip in de Verenig-de Staten. Tiny Houses zijn eenvoudige, maar volwaardige woningen op kleine schaal. Ze worden bewust gebouwd en bewoond vanuit de behoefte een meer eenvoudig leven te lei-den, minder gericht op consumeren en met een kleinere ecologische voetafdruk. Bij het ontwerp en de bouw van de kleine woningen wordt slim gebruikgemaakt van ruimte en innovatieve tech-nologieën. Een Tiny House is maximum 50 m² groot, liefst zelfvoorzienend, van goede kwali-teit en esthetisch gebouwd, functionerend als fulltime bewoonde woning. Zo ontstond er een interessante beweging met dito filosofie: de Tiny House movement. De Tiny House ‘movement’ is een antwoord op een reeks gebeurtenissen die de Amerikaanse huizenmarkt aan het wan-kelen bracht. Door de instortende economie en rampen als orkaan Katrina raakten mensen hun huizen kwijt. De behoefte aan betaalbare en flexibele woonvormen zorgde ervoor dat - vooral jonge - mensen hun eigen kleine huisjes gingen bouwen. Ook in Vlaanderen duiken er overal lief-hebbers en zelfs professionele bouwers op.

26. Catalogus ‘kleinschalig wonen’ van de provincie Vlaams-Brabant, 2015, http://www.vlaamsbrabant.be/binaries/ publicatie-kleinschalig-wonen-catalogus-2016_tcm5-106479.pdf

64

Uit onze analyse over de staat van het wonen in Vlaams-Brabant weten we dat het aantal huishoudens, onder meer als een gevolg van de gezinsverdunning, de komende jaren verder blijft groeien. In Vlaams-Brabant zouden er op 15 jaar tijd naar schatting 41.500 huishoudens bijkomen. Als we kijken naar de verhouding tussen de groei van het aantal huishoudens en de toename van het aantal woningen tijdens de voorbije decennia, mogen we verwachten dat er in Vlaams-Brabant om en bij de 50.000 woongelegenheden zullen bijkomen tegen 2030. Om die een plaats te geven, mikken we in de eerste plaats op compacter wonen, op verdichten in de kernen, op het activeren van niet-bewoonde panden. De eerste optie is niet om de uitbreiding van het woningpa-trimonium te realiseren met nieuwbouw, op nog te ontwikkelen verkavelingen die steeds verder van een goed uitgeruste kern liggen. Toch blijft het interessant om na te gaan welke voorraad aan bouwgronden we in Vlaams-Brabant in reserve hebben.

Bouwgrond is nog ruimschoots voorradig: in Vlaams-Brabant gaat het om 41.000 ha.

Onze provinciale diensten voerden dit voorjaar analyses uit die nagaan of er voldoende be-bouwingsmogelijkheden zijn om de voorziene bevolkingsgroei volledig op te vangen. Zij ba-seerden zich hiervoor op de resultaten van een provinciale woningbehoeftestudie die werd opgemaakt door het bureau SUM Research.27 De opvallendste conclusie uit de analyse is dat er voor Vlaams-Brabant in zijn geheel een overaanbod aan bebouwingsmogelijkheden is

om de bevolkingsgroei op te vangen, maar dat het bestaande aanbod grotendeels op ruim-telijk minder wenselijke plaatsen is gelegen.

De beschikbare bouwgronden zijn niet altijd goed gelegen: 31% ligt in linten of is ruimtelijk verspreid; 11.000 ha bouwgrond of meer dan 25% ligt in overstromingsgevoelig gebied. Die slecht gelegen bouwgronden aansnijden zou leiden tot verdere versnippering van de open ruimte en tot nog meer verzadiging van het wegennet. Het zou niet getuigen van een goe-de ruimtelijke planning en ook niet van een duurzame woonontwikkeling.

Met verhandelbare bouwrechten zouden we de bouwrechten in slecht gelegen bouwzo-nes kunnen ruilen met bouwmogelijkheden op goed gelegen terreinen in of aansluitend bij de kernen of de vervoersassen. Door op deze locaties compacter en dichter bouwen te stimuleren, neemt het overaanbod aan bouwmogelijkheden buiten de kernen af. Op die manier is er voldoende huisvesting om de bevolkingsgroei op een verantwoorde manier op te vangen.

Om te voldoen aan de woningvraag tussen nu en 2030, lijkt een verdichtingsbeleid de bes-te optie. Daarmee kunnen we de vraag naar bijkomende woningen beantwoorden zonder op grote schaal onbebouwde ruimte aan te snijden. Door in te zetten op kernversterking, kan een aanbod in Vlaams-Brabant gecreëerd worden dat aan de vraag tegemoetkomt. Over één en ander spreek ik verder in het hoofdstuk ‘Waar wonen?’.

VOLDOENDE GESCHIKTE BOUWGRONDEN IN RESERVE?

27. Onderzoeksrapport ‘kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de provincie Vlaams-Brabant’, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant, 2015

65

Het traditionele huis of appartement voldoet niet meer aan de variabele, evoluerende be-hoeften van een deel van de gezinnen. Een aantal mensen gaat op zoek naar alternatieve woonvormen. Deze nieuwe woonvormen zijn beter afgestemd op andere gezinstypes dan het klassieke gezin en zijn ook bedoeld om wonen betaalbaar te houden.

Cohousing, samenhuizen, woningdelen … geef het kind maar een naam. Gemeenschap-pelijk wonen wil een antwoord zijn op de verzuchtingen die leven bij een deel van de bevolking. Gemeenschappelijk wonen kan een maatschappelijke meerwaarde bieden, omdat het de sociale cohesie bevordert, zorgt voor een grotere opvang van noden op buren- en wijkniveau, de intergenerationele solidariteit bewerkstelligt, een beroep doet op de ver-antwoordelijkheid van burgers voor hun om-geving, de herwaardering van het erfgoed sti-muleert, aanzet om duurzamer te wonen…28

Samenhuizen of gemeenschappelijk wonen zijn koepeltermen voor een brede waaier aan originele woonvormen waar samengeleefd wordt tussen bewoners uit verschillende ge-zinnen, met de bedoeling een sociale, een financiële of een ecologische meerwaarde te geven aan het samenwonen. Het kan om huur of koop gaan of andere vormen zoals erfpacht, een coöperatieve ... Nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden, maar projecten zijn vaak gericht op de reconversie of verbou-wing van bestaande gebouwen.

Er zijn talloze varianten van samenhuizen of

gemeenschappelijk wonen en vaak worden de termen door elkaar gebruikt. Grosso modo kunnen we twee grote groepen onderschei-den: het groepswonen en de tweegezinswo-ningen. Zodra er meer dan twee gezinnen of alleenstaanden samenwonen, is sprake van groepswonen. Wie hiervoor kiest, heeft veelal sociale of ecologische motieven. De meest ge-kende vorm zijn de gemeenschapshuizen van studenten of jong afgestudeerden, waarbij één woning wordt opgedeeld in kamers en de basisvoorzieningen gemeenschappelijk zijn. Andere, aan populariteit winnende vormen van groepswonen zijn ‘centraal wonen’ en ‘co-housing’. Deze bestaan uit meerdere woonge-legenheden. Bij ‘centraal wonen’ blijven de gemeenschappelijke ruimten eerder beperkt tot een buitenruimte of berging. Bij ‘cohou-sing’ is die uitgebreider zoals een gemeen-schappelijke keuken, eetruimte … om de sociale contacten te bevorderen. Voorbeelden in onze provincie zijn De Molen van Rotselaar, De Okelaar in Wolvertem en De Kaasdroger in Neervelp. Maar ook in Leuven, Hoegaarden, Roosdaal, Landen … worden concrete initia-tieven genomen of plannen gemaakt.

Een specifieke vorm zijn de Abbeyfieldhuizen die specifiek voorbestemd zijn voor actieve 55-plussers. Een Abbeyfieldhuis omvat ge-middeld een 10-tal appartementen. Elke be-woner beschikt over een privéappartement. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke faci-liteiten zoals een gezamenlijke keuken, een gastenkamer …

NIEUWE WOONVORMEN

28. http://www.samenhuizen.net/sib/

66

‘Duowoningen’, ‘kangeroewoningen’ … zijn termen die gebruikt worden voor het samen-wonen van twee gezinnen onder één dak. Bij deze vorm van gemeenschappelijk wonen speelt het financiële een rol of is de zorg-factor essentieel. Een specifieke, decretaal welomschreven vorm van samenwonen met twee gezinnen is het ‘zorgwonen’. Het zorg-wonen heeft een tijdelijk karakter; de ruimte-lijk opgedeelde en aangepaste woning blijft beschouwd als een eengezinswoning. Alle andere vormen worden beschouwd als een meergezinswoning.

Cohousing, woningdelen, zorgwonen zijn concepten die al langer bestaan maar sinds een aantal jaren op een groeiende belangstel-ling kunnen rekenen van burgers en beleids-makers. Een illustratie daarvan is het beleid van ons provinciebestuur. In 2014 deed het provinciebestuur een oproep voor projecten rond woningdelen. Dat was een succes: 66 aanvragen werden ingediend, 19 projecten kregen een subsidie. De bedoeling is ook om na te gaan met welke problemen en knelpun-ten deze nieuwe woonvormen te maken krij-gen. Eerder hebben we een brochure gepu-bliceerd, ‘Woningdelen in Vlaams-Brabant’,29 die gretig werd afgenomen en tot vele vragen leidde van particulieren en van lokale bestu-ren. Reden genoeg om verder beleid hierrond te ontwikkelen.

Gemeenschappelijk wonen kan kansen bie-den op een nieuw leven voor historisch erf-goed dat zijn betekenis, maar niet zijn waarde heeft verloren, zoals leegstaande hoeves, kloosters en oude fabriekspanden. Deze histo-rische panden kunnen vanwege hun omvang doorgaans verscheidene woongelegenheden herbergen. In het Pajottenland leeft bijvoor-beeld een specifieke vraag om leegstaande

vierkantshoeves om te vormen tot gemeen-schappelijke woonprojecten. Het ligt niet voor de hand om op afgelegen locaties het aantal woningen en dus bijna onvermijdelijk het aantal autoverplaatsingen te verhogen. Minister Schauvliege kondigde enkele maan-den geleden aan dat ze wil starten met een proefproject om leegstaande hoeves gemak-kelijker te herbestemmen voor niet-agrarische doeleinden.

Gemeenschappelijk wonen is een levenswijze die nogal afwijkt van de ‘normale’ woonsitu-atie en een sociale ingesteldheid vereist. Van elke bewoner of gezin wordt verondersteld dat ze een bewuste keuze maken om ruimte te delen en dus met anderen samen te le-ven en hierover tot afspraken te komen. De groep van mensen die er weloverwogen voor kiest, omdat zij dat voor hun levenskwaliteit als een meerwaarde zien, vindt ook wel wet-ten en praktische bezwaren op zijn weg. Het zoeken naar een gepast gebouw, het creëren van een draagvlak in de buurt, het overtuigen van beleidsmakers die niet vertrouwd zijn met nieuwe woonvormen, het aangaan van een aanzienlijke lening met meerdere personen, het vastleggen van afspraken tussen de deel-nemers … zorgen vaak voor een lange door-looptijd om een project te realiseren. De soci-ale, fiscale en financiële wetgeving heeft soms onaangename gevolgen voor initiatiefnemers van gemeenschappelijk wonen. Samenwo-nen, een vorm van een gemeenschappelijke huishouding, kan gevolgen hebben voor het pensioen en voor sommige uitkeringen (werk-loosheid, leefloon …). De wetgeving kan niet zo gemakkelijk het onderscheid maken tussen samenwonenden die een gezin vormen en mensen die samenhuizen, maar in de feiten alleenstaand zijn. Ook richtlijnen op het vlak van ruimtelijke ordening maken het organise-

29. Brochure woningdelen in Vlaams-Brabant, http://www.vlaamsbrabant.be/binaries/publicatie-woningdelen-projecten-juni -2016-folder_tcm5-106730.pdf

67

ren van gemeenschappelijk wonen in de prak-tijk niet gemakkelijk.

Het is hoopvol dat verschillende drempels ondertussen werden weggewerkt. Zo is het zorgwonen ingeschreven in het decreet over ruimtelijke ordening en is er een soepelere regelgeving voor gebouwen met een erf-goedkundige waarde. Op het lokale niveau raakt men meer en meer vertrouwd met begrippen als cohousing en zorgwonen en groeit de goodwill om dit met eigen beleid te ondersteunen. De vzw Samenhuizen wil deze nieuwe woonvormen beter bekendma-ken en vraagt aan het lokaal beleid om daar-voor stappen te zetten: een positief klimaat creëren rond goed nabuurschap en lokale inspraak; gemeenschappelijk wonen bevorde-ren30 en errond samenwerken en overleggen; een proefproject in de gemeente initiëren of ondersteunen.

Vanuit hun regierol in het lokaal woonbeleid en hun toegenomen bevoegdheden en auto-nomie in het ruimtelijke ordeningsbeleid kun-nen steden en gemeenten het verschil maken.

30. http://www.samenhuizen.be/lokaal-beleid

WONEN EN SPAARZAAM OMGAAN MET

RUIMTE EN LEEFMILIEU

3

70

Huisvesting slorpt veel middelen op: financiële middelen, maar ook ruimte, energie, water … Om de aanslag op de portemonnee en op het leefmilieu niet te groot te laten worden, kunnen we best proberen zuinig te wonen.

Met zuinig wonen bedoel ik niet enkel uitgavenbewust wonen, maar ook aandacht hebben voor de natuurlijke hulpbronnen en voor de effecten op de leefomgeving: het ruimtebeslag beperken; het verbruik van energie en van drinkwater verminderen; materialen hanteren die herbruikbaar of recycleerbaar zijn.

Bewust omgaan met deze hulpbronnen leidt in elk geval tot besparing in de gezinsuitgaven voor wonen. We gaan hieronder in op de verschillende deelaspecten van zuinig ruimtegebruik, energie-efficiëntie en waterverbruik.

71

Open ruimte is een eindige hulpbron en is van cruciaal belang om het risico op overstromingen in te perken, om ons weerbaarder te maken tegen klimaatverandering en om de leefbaarheid voor mens en dier te garanderen.

ONZE HUIZEN HEBBEN EEN GROTE VOETAFDRUKOnze ruimtelijke voetafdruk is extreem groot in vergelijking met andere Europese landen. Op Malta na, hebben we binnen Europa het grootste aandeel verharde oppervlakte t.o.v. onze totale oppervlakte.

SPAARZAAM MET RUIMTE

Bron: Eurostats 2012

Verharde oppervlakte in Europa

72

In de tabel is de vergelijking opgenomen van de bevolkingsdichtheden per bebouwde km² in het Verenigd Koninkrijk, België en Vlaan-deren. De vergelijking vertrekt van de ‘arti-ficiële’ oppervlakte indicator van Eurostat. Deze waarden zijn gebaseerd op de land use/cover area survey (LUCAS)- die visuele data, landgebruikstypologie en satellietdata com-bineert.

In 2011 presenteerde de Europese Com-missie een stappenplan voor efficiënt hulp-bronnengebruik,31 met als doelstelling dat de lidstaten tegen 2020 het rechtstreeks en onrechtstreeks grondgebruik en de milieuef-fecten ervan beter integreren in hun beleid. Lidstaten moeten ruimtebeslag en verhardin-gen zoveel mogelijk beperken. Tegen 2050 zouden ze het netto ruimtebeslag tot nul moeten afbouwen. Het Witboek voor het Be-leidsplan Ruimte Vlaanderen speelt daar op in en spreekt de ambitie uit om Vlaanderen te laten evolueren, ook tegen 2050, naar een regio waarbij de totaal bebouwde oppervlak-te niet meer toeneemt. Dat is nog verre toe-komst, we moeten aan de slag op korte en middellange termijn.

Kunnen we, rekening houdend met de ver-wachte groei van de bevolking, voldoen aan de woonbehoeften en toch zo weinig moge-lijk open ruimte in beslag nemen en bebou-wen? Dat kan, als we efficiënter omgaan met de bestaande bebouwde gebieden:

› Door te verdichten in de kernen en compacter te gaan wonen, kunnen we zo zuinig mogelijk omspringen met de open ruimte. Er is nog veel plaats binnen het bestaande bebouwde areaal, als we creatief en weloverwogen verdichten, op

de goed ontsloten locaties. De kwaliteit van de woonomgeving moet vooropstaan, met voorzieningen in de nabijheid en voldoende groen en rust. Meer compacte woonvormen zijn mogelijk door sommige functies on-dergronds te voorzien en door meer in de hoogte te bouwen.

› Ten tweede kunnen we de mogelijkheden voor hergebruik van goed gelegen, maar verouderde bebouwing maxi-maal benutten. Hergebruik van verlaten terreinen en gebouwen biedt mooie kansen om blijvend ruimte aan te bieden voor wo-nen, werken, winkelen, recreëren. Herge-bruik voorkomt leegstand van terreinen en gebouwen en draagt bij aan de leefbaar-heid van steden en dorpen. Renovatie van bestaande gebouwen hoeft niet duurder te zijn dan nieuwbouw. Vaak is het zelfs goed-koper, mede dankzij de lagere btw.

Tritel en AMPR (2012) gingen in opdracht van het departement RWO na welke kansen er zijn om binnen de reeds bebouwde ruim-te het aantal woningen te verhogen.32 Voor Vlaams-Brabant zien we heel wat potenties in de Brusselse rand en ook in de steden.

Zoals u weet werken we als provinciebestuur, samen met Vlaamse en lokale overheden, ook volop aan een plan om bewoning te bun-delen langs vervoersassen tussen de steden, het zgn. Regionet Leuven.

31. Mededeling van de Commissie aan het Europees parlement, de Raad, het Europees economisch en sociaal comité en het comité van de regio’s (COM(2011) 571). http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=COM:2011:0571:FIN:NL:PDF 32. Tritel & AMPR, Slim ruimtegebruik door hergebruik en omkeerbaar ruimtegebruik, studie in opdracht van Ruimte Vlaanderen, 2012

73

oppervlakte in km²

artificiële oppervlakte in %

inwonersbevolkingsdichtheid per bebouwde km²

Verenigd Koninkrijk 243.610 6% 64.100.000 4.385

België 30.528 12% 11.158.000 3.021

Vlaanderen 13.522 16% 6.472.000 2.991

Bron: Eurostat, LUCAS 2012 ‘artificial land’

Vergelijking bevolkingsdichtheden t.o.v. verharde oppervlakte

Bron: Ruimtemonitor - www.ruimtemonitor.be - sept. 2016Kaart: GIS-cel provincie Vlaams-Brabant

Potenties voor hergebruik van ruimte (rood= hoge potentie, grijs, lage en witte gebieden bieden geen kansen)

74

DE VERDICHTING IS AAN DE GANG: ZORGEN WE VOOR MEER WOONKWALITEIT?Verdichten in de kernen, daar ligt de sleutel, maar de manier waarop kan het verschil ma-ken. Als besturen moeten we op onze strepen staan om te eisen dat de woonprojecten en de woonomgeving van grote kwaliteit zijn.

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd al voluit de kaart van verdichting in de kernen getrokken. Ook op de woningmarkt is die tendens goed zichtbaar. Terwijl het bestaande woningpatrimonium voor ruim drie vierde uit eengezinswoningen bestaat, maken appartementen meer dan de helft uit van de nieuwbouw na 2001. In de steden is het aantal rijwoningen gedaald tussen 2005 en 2013 met 10 tot 18%, ten voordele van meergezinsgebouwen.

De gemiddelde oppervlakte van een nieuw-bouwwoning is sinds 2001 gedaald van 123 naar 103 m² in 2013. Het aandeel van de woningen met een eerder kleine vloeropper-vlakte, tussen 55 en 85 m², is tussen 2001 en 2013 gestegen van 27 naar 40% van het woningbestand.33 Ook buiten de stedelijke gebieden wordt de gemiddelde oppervlakte van kavels of percelen kleiner, percelen van 6 are of minder zijn veel meer gangbaar dan vroeger. In de residentiële en landelijke ge-meenten zien we steeds meer aanvragen of projecten voor appartementsbouw en ook voor halfopen of aaneengesloten bebouwing.

De trend naar meer compact bouwen en wonen is duidelijk ingezet. Die verdichtings-tendens stemt in principe overeen met de be-leidsdoelstellingen van het ruimtelijk beleid in Vlaanderen, maar de vraag is of daarbij voldoende kwaliteit wordt nagestreefd en

bereikt. Gaat voldoende aandacht naar het voorzien van een aantrekkelijke omgeving, het differentiëren van het woningaanbod, het verbinden van wonen en werken en het versterken van de multifunctionaliteit door verweving?

De handleiding lokaal woonbeleid pikte in 2002 al in op de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen over verdichting. Ook het receptenboek voor kernversterking34

biedt een goed overzicht van mogelijkheden voor verdichting.

De handleiding lokaal woonbeleid stelt een reeks basisprincipes bij verdichting voor:

› een optimaal kwalitatief en efficiënt ruimte-gebruik. Het receptenboek kernversterking verwijst in dit verband ook naar het opde-len van onderbenutte woningen, bv. voor zorgwonen. Onderbenutte verkavelingen kunnen verdicht worden en energetisch ge-renoveerd;

› een heterogene samenstelling van de be-volking en een vermenging van woontypo-logieën;

› een kwalitatief openbaar domein, voldoen-de groenvoorzieningen en ontspannings-mogelijkheden;

› de aanwezigheid van primaire voorzienin-gen en diensten;

› verweving van aanwezige natuurlijke struc-turen zoals beekvalleien, bomen(rijen), ha-gen …;

33. VANDERSTRAETEN L., VANNESTE D. RYCKEWAERT M., Grote Woononderzoek 2013. Transitie en continuïteit in het Vlaamse woonmodel. Trends in woningtypologie, grootte en -bezetting tussen 2001 en 2013, Steunpunt Wonen, Leuven, 2016, 81 p. 34. Bond Beter Leefmilieu, Recepten voor kernversterking. Hoe leg je als lokaal bestuur de basis voor een klimaatvriendelijke gemeente?, Informatiebrochure BBL, Brussel, 2016

75

› harmonieuze afmetingen voor de gebou-wen: bouwhoogte, rooilijnen, perceelsaf-metingen …;

› het tegengaan van leegstand, via bv. wo-nen boven winkels (bv. door een premie voor het plaatsen van een extra toegang en stedenbouwkundige verordeningen waar-bij een extra toegang bij verbouwingen of nieuwbouw wordt opgelegd);

› bewonersparticipatie;

› het waarborgen van voldoende afscher-ming, zorgen voor een evenwicht tussen ‘geborgenheid’ en ‘uitkijk’;

› voldoende (private/semiprivate) buiten-ruimte;

› architecturale kwaliteit: stilistische samen-hang, aanmoediging van het gebruik van natuurlijke materialen, karakter, interne samenhang …;

› duurzaamheid, flexibiliteit en cultuurhisto-risch kwaliteitsbehoud;

› een voldoende ontsluiting zowel verkeers-technisch, op het niveau van openbaar vervoer als voor voetgangers en fietsers; verkeersveiligheid en -leefbaarheid;

› onderbenutte woningen die goed gelegen zijn intensiever gebruiken, bv. voor meer dan één gezin of alleenstaande, of voor zorgwonen.

VERDER VERDICHTEN BLIJFT EEN HELE UITDAGINGDe trend naar verdichting wordt sinds tien jaar steeds duidelijker. Er is een verandering ingezet, maar er wacht nog een hele uitda-ging. Vlaams minister voor Omgeving, Joke Schauvliege, schuift in het Witboek Ruimte Vlaanderen de verhoging van het ruimtelijk rendement naar voren als belangrijk aan-dachtspunt. De vraag is hoe en waar we verder kunnen verdichten, hoever we daar in gaan, hoe we bewaken dat de woningen zelf en de woonomgeving voldoende aantrekke-lijk zijn? We hebben ons allemaal verheugd over soms heel mooie projecten, die zich goed inpassen in de omgeving. Maar we heb-ben ook allemaal ervaren dat projecten soms wel voldoen aan de regels en voorschriften, maar van bedenkelijke kwaliteit zijn, of hele-maal breken met de harmonie van de straat of buurt.

Hoe kunnen we als besturen afdwingen dat

er voldoende resultaat wordt gehaald, dat wil zeggen dat in de goed ontsloten kernen de bewoning voldoende wordt geïntensifieerd, zonder in te boeten op kwaliteit en aantrek-kelijkheid? De titel van een lezingenreeks kan als motto gelden: ‘Minder ruimte vraagt om meer architectuur’.35 Naarmate we meer verdichten, zullen we als overheid scherpere kwaliteitseisen moeten stellen t.a.v. ont-wikkelaars en bouwheren. Daarvoor is een belangrijke rol weggelegd voor de gemeen-tebesturen, maar evenzeer voor het provin-ciebestuur en voor de Vlaamse overheid als regelgever.

De gemeente heeft het beste zicht op de be-staande woondichtheden en mogelijkheden van verdichting en hergebruik. De gemeen-te is ook het bestuur waar verkavelings- en bouwaanvragen in eerste instantie binnenko-men en waar gestuurd kan worden op dicht-

35. KAMP C. & AR-TUR, Lezingenreeks ‘Less is more’, 2014, gratis te downloaden op https://arturarchitectuurcentrum.files.wordpress.com/2015/03/cahier-3-duurzaam-ruimtegebruik.pdf

76

heid en kwaliteit. Het gemeentebestuur kan, op basis van in kaart gebracht verdichtings-potentieel, strategische verdichtingszones aanduiden en eventueel integreren in een gemeentelijk RUP of bouwverordening. Nut-tige potentiële kavels kunnen gemobiliseerd worden door zelf een actief woonbeleid te voeren, door bv. het voorkooprecht en soci-aal beheerrecht toe te passen, zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode. We kunnen de ge-meenten daarin niet aan hun lot overlaten, ze moeten daarvoor een beroep kunnen doen op het gewest of de provincie om hiervoor een kader aan te reiken, bv. door de afbakening van de stedelijke gebieden, door de verdeling van de taakstelling voor nieuwe woningen, door het aangeven van minimumdichtheden of door de selectie van strategische stedelijke projecten.

Tot nu toe golden een aantal normen die, voor de toekomst, te algemeen zijn om over-al te worden toegepast en die te beperkend zijn voor de locaties met groot ontwikke-lings- en verdichtingspotentieel. Denk aan de in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aanbevolen dichtheden van 25 woningen per hectare in de stedelijke gebieden en 15 woningen per hectare daarbuiten. Die cijfers waren bedoeld als richtnormen, maar werden de ene keer als niet te overschrijden grens geïnterpreteerd, dan weer misbruikt om een te maximalistisch project te verantwoorden. Als we ons als doel stellen om te verdichten op de locaties die goed ontsloten zijn en met voorzieningen (winkels, scholen …) in de nabijheid, dan kunnen we niet voor het hele buitengebied eenzelfde norm hanteren. We kunnen dat evenmin per gemeente of dorp. We moeten met de verschillende bestuursni-veaus samen dringend strategieën uitwerken om, op basis van een inventaris en visie van

het verdichtingspotentieel, keuzes te maken in welke kernen, wijken of straten we een hogere verdichting vooropstellen en waar we die niet toelaten. Dezelfde redenering geldt voor de voorschriften over toegelaten bouw- of woonlagen, waarvoor met name het gewestplan Halle-Vilvoorde een te rigide kader vormt om op een weloverwogen ma-nier te verdichten. Ook hiervoor is de goede optie niet om de geldende beperking van het aantal woonlagen overal te laten vallen, maar wel op de goed uitgekozen locaties ho-ger bouwen mogelijk te maken. In dezelfde zin wordt het best duidelijk aangegeven waar appartements- of meergezinsconstructies kunnen worden vergund en waar niet; waar herverkaveling naar kleinere percelen wense-lijk is en waar ruimere percelen niet kunnen worden opgedeeld vanwege groenbehoud of om een toename van het verkeer te vermij-den.

De visie en de algemene keuzes en beleidslij-nen over waar verdichting gewenst en aan-bevolen wordt en waar men meer bewoning wil afremmen of tegengaan, vinden het best hun plaats in de structuurplannen. De regels of instrumenten om die visie en keuzes door te voeren in de praktijk, moeten niet meer worden uitgevonden, daar is of wordt al werk van gemaakt.

Het project Regionet Leuven bepaalt, als werkhypothese, een voorlopig richtcijfer van 60 woningen per hectare in de kernen langs de vervoersassen. Om u een idee te geven, dat is gelijkaardig aan de dichtheid van de woonontwikkeling op de Centrale Werk-plaatsen hier in Leuven; de Watersite in Vil-voorde heeft een dichtheid van 75 woningen per hectare. Normen voor dichtheden konden vroeger in een Bijzonder Plan van Aanleg en

77

nu in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan worden vastgelegd, maar dat vereist een procedure die veel tijd en energie vraagt. Dichtheden kunnen net zo goed worden opgenomen in bouwverordeningen, daar zijn al voorbeelden van. De gemeente Bekkevoort liet een studie opmaken om te kunnen verdichten rond de kern en bij knooppunten van openbaar ver-voer. Niet enkel de normen of cijfers over verdichting zijn belangrijk, de vraag is ook of het type bebouwing past in de omgeving, of ze aansluit bij de context en de ‘identiteit’ van een dorp of buurt. De stad Landen, met zijn stadskern en zijn groot aantal landelijke dorpen, heeft een beeldkwaliteitsplan la-ten opstellen, waar men als lokale overheid enthousiast over is en dat als leidraad wordt gebruikt in het vergunningenbeleid.

Een aantal ontwerpschetsen uit het beeld-kwaliteitsplan van de stad Landen zijn opge-nomen als bijlage 4.

In juli 2016 keurde de Vlaamse regering en-kele maatregelen goed die kunnen bijdragen tot intensivering van het ruimtegebruik, tot verweving van verschillende functies of tot hergebruik van constructies.

Een gemeentebestuur zou, voor een oudere verkaveling, op een meer eenvoudige wijze verkavelingsvoorwaarden kunnen wijzigen of opheffen. Ze zouden dat ook op eigen initia-tief kunnen doen, zonder afhankelijk te zijn van een aanvraag tot verkavelingswijziging. Bij verkavelingen van meer dan 15 jaar oud zouden de voorschriften niet meer automa-tisch gelden als weigeringsgrond voor een stedenbouwkundige vergunning. Ze blijven wel bestaan, maar het wordt mogelijk om er - na een openbaar onderzoek - van af te wijken. De procedure om voorschriften over het aantal bouwlagen bij te sturen zou ook eenvoudiger worden.

Verder kunnen we als overheden inzetten op het vrijmaken van potentiële woonlocaties door:

› Het bijhouden van een ‘inventaris van on-bebouwde percelen’. Als provinciebestuur hebben we vroeger een begininventaris op-gesteld en overgedragen aan de gemeente-besturen. De helft van de gemeentebestu-ren hebben die inventaris verder accuraat bijgehouden, de andere niet. Vraag is wie daarin best welke rol speelt.

› Een selectieve verscherping van de belas-ting op onbebouwde percelen: hoe dichter bij het stadscentrum of de kern van het bui-tengebied, hoe hoger de belasting op het onbebouwde perceel.

› Het aanschrijven van eigenaars met meer-dere potentiële bouwkavels in de gemeente met de vraag een gedeelte hiervan te koop aan te bieden, te ruilen of om deel te nemen aan een publiek-private samenwerking.

› Verwerving van gronden voor overheidspro-jecten of doorverkoop.

› Aankoop van strategische of verkrotte, ver-waarloosde of leegstaande panden om zelf een actief woonbeleid te voeren (gebruiken van voorkooprecht en sociaal beheersrecht zoals geregeld in de Vlaamse Wooncode).

› Mobilisering van een aantal potentiële bouwkavels: de gemeente verwerft de ka-vels of onteigent ze en verkoopt ze door aan kandidaat-bouwers (o.a. moeilijk te ontwik-kelen binnengebieden).

› Dit kan ook in samenwerking met Sociale Huisvestingsmaatschappijen, zowel gericht op huur- als op koopwoningen.

78

GOEDE CONCEPTEN EN PRAKTIJKEN VERSPREIDEN De jongste jaren zijn er heel wat initiatieven genomen om de ontwikkeling van woonge-bieden beter te sturen, volgens de behoeften van vandaag en morgen.

Concrete voorbeelden van ‘dichter wonen’ werden voor het eerst verzameld in de pu-blicatie ‘Dichter Wonen - Voorbeelden-boek’.36 Het voorbeeldenboek bespreekt een vijftigtal sociale en private projecten in Vlaanderen waar de ontwerper creatief om-sprong met ‘verdichting’. De verdichting is in deze projecten een hefboom om kwalitatieve woningen en woonomgevingen te realiseren. Aansluiting bij de bestaande bebouwing of versterking van de openbare ruimte staan centraal. Veel aandacht gaat uit naar de in-dividuele woning, op maat van verschillende types bewoners. Verweving van de woningen met kantoren, winkels, groen, buurtvoorzie-ningen, e.d. kan een meerwaarde opleveren. Parkeervoorzieningen en doorsteken voor voetgangers en fietsers krijgen vaak een doordachte oplossing in de diverse ontwer-pen.

Sinds deze eerste inventaris van geslaag-

de verdichtingsprojecten zijn verschillende voorbeelden gevolgd en is er, met name ook binnen stadsvernieuwingsprojecten, heel wat expertise opgebouwd over hoe kwalitatief verdichten in de praktijk werkt.

Voor goed gelegen nieuwe of bestaande verkavelingen, waar verdichting gewenst is, moeten we het verkavelingsmodel her-denken, zodat op een duurzame en ruim-tezuinige manier wordt omgegaan met de beschikbare ruimte voor wonen. Hierbij kan verwezen worden naar het werkboek ‘Kwa-liteitsvol verkavelen’37 van het departement Ruimte Vlaanderen. Duurzaam ruimtegebruik en de contextgebondenheid zijn van groot belang. Aandacht gaat onder meer naar aan-leg van publieke ruimte en de relatie met pri-vate ruimte, keuze voor een geschikte variatie aan woningtypes, harmonie van de woningen en duurzaamheid. Verkavelingsconcepten moeten geënt zijn op de plaatsgesteldheid. Aan de hand van verschillende thema’s en voorbeelden wordt er aangetoond hoe een kwalitatieve en duurzame verkaveling kan ontstaan.

› Herbestemming en vernieuwbouw van ge-bouwen op terreinen die vatbaar zijn voor de ontwikkeling van een nieuwe woonbe-stemming. Het brownfieldconvenant biedt mogelijkheden voor ruimtelijke recyclage. Denk bv. aan de Kaasmakerij in Sint-Pieters-Leeuw of de Watersite in Vilvoorde, waarbij oude industriële zones gesaneerd werden en bouwrijp gemaakt.

36. AROHM in samenwerking met CIBE en Architectuur als Buur vzw, Dichter Wonen - Voorbeeldenboek, 201237. Departement RWO, Werkboek kwaliteitsvol verkavelen. Perspectieven en bouwstenen om kwaliteit te waarderen en in te bouwen in het concept. 2008. 216 p.

79

Ook bestaande verkavelingen met ver-dichtingspotentieel moeten onder de loep genomen worden. De villa’s in bestaande verkavelingswijken zijn steeds minder aan-gepast aan de noden van de oorspronkelijke bewoners. Deze wijken hebben ook een groot potentieel voor ontwikkeling en verdichting, maar bestaande verkavelingsvoorschriften en lokaal beleid zetten hierop vaak een rem. De provincie Vlaams-Brabant publiceerde in de brochure ’Woningdelen. Een volwaardig alternatief?’ een reeks best practices.38 De echte uitdaging voor de toekomst is de aan-pak op wijkniveau of wijkgehelen. Een alge-mene visie integreert kwaliteitsversterking met andere doelstellingen zoals verdichting en implementatie van nieuwe woonmodellen.

Hoger bouwen kan een goede oplossing zijn op locaties waar zeer hoge dichtheden nodig of wenselijk zijn, of wanneer publiek groen moet gecreëerd worden op gronden met hoge vastgoedwaarde. Bij hoogbouw kun-nen een aantal criteria opgelegd worden die zorgen voor kwaliteitsbewaking, bv. op het vlak van buitenruimte, rust, privacy, isolatie, inpassing in de buurt, gezamenlijke energie-netten … Het receptenboek van de Bond Beter Leefmilieu doet daarvoor interessante suggesties.39

De campagne ‘Wonen in meervoud’40 van de Vlaamse overheid uit 2009 inves-teerde in kennis en knowhow over kwalita-tief verdichten via groepswoningbouw als haalbaar en kwaliteitsvol alternatief voor het individuele bouwen. De campagne resulteer-de in een website en communicatieplatform, een architectuurprijs, een reeks rondeta-

felgesprekken en een aantal bezoeken aan groepswoningbouwprojecten. De publicatie ‘Wonen in Meervoud’ brengt een uitgebrei-de selectie uit de meer dan 120 inzendingen van de Wonen in Meervoud-architectuurprijs en vult deze aan met enkele interessante voorbeelden van groepswoningbouw in Vlaanderen uit het verleden en een aantal in-spirerende voorbeelden uit andere Europese landen. Daarbij komen zowel appartements-gebouwen, gebundelde eengezinswoningen als verbouwingsprojecten van bijvoorbeeld fabrieksgebouwen aan bod, en wordt er ge-keken naar zowel binnengebieden in de stad als naar ontwikkelingen in landelijke woon-uitbreidingsgebieden. Wonen in Meervoud heeft het individuele wonen als vertrekpunt. Het biedt de belangrijkste woonkwaliteiten van het goede, individueel gebouwde huis: kwaliteitsvolle en ruime leefkamers, priva-te buitenruimtes en intimiteit. Tegelijkertijd biedt Wonen in Meervoud belangrijke meer-waarden ten opzichte van het individuele huis: het gezamenlijk gebruik van allerlei col-lectieve voorzieningen, een veel efficiëntere duurzaamheid en verdichting als vrijwaring van de schaarse open ruimte.

In 2014 en 2015 kregen 19 projecten een provinciale subsidie in het kader van de open oproep voor projecten rond woningdelen. De provincie wil zo mee de weg banen om de maatschappelijke vraag naar nieuwe woon-vormen tegemoet te komen. Deze projecten kunnen een praktijkvoorbeeld of stimulans zijn voor anderen. Op basis van de problemen en knelpunten van opstartende initiatieven wil de provincie hindernissen aanpak¬ken en wegwerken.

38. Brochure woningdelen in Vlaams-Brabant, http://www.vlaamsbrabant.be/binaries/publicatie-woningdelen-projecten- juni-2016-folder_tcm5-106730.pdf39. Bond Beter Leefmilieu, Recepten voor kernversterking. Hoe leg je als lokaal bestuur de basis voor een klimaatvriendelijke gemeente?, Informatiebrochure BBL, Brussel, 2016 40. DE MEULDER B., VAN HERCK K., Wonen in meervoud, Groepswoningbouw in Vlaanderen 2000-2010, 2009

80

In 2014 organiseerden Kamp C en AR-TUR een lezingenreeks ‘Less is More - minder ruimte vraagt om meer archi-tectuur’. De neerslag van deze lezingen en voorbeeldprojecten is terug te vinden in Cahier#3 over duurzaam ruimtegebruik.41 De experten die deelnamen aan de lezingen kwamen tot vier principes voor een nieuw woonconcept:

› COLLECTIVITEIT: gedeelde ruimtes bie-den toegang tot functies die niet tot de mogelijkheden van individuele inwoners behoren. Stukken private ruimte kunnen wegvallen in ruil voor grotere collectieve ruimtes zoals een wasruimte, grotere ruimte voor feestjes, gemeenschappelijke speeltui-nen ...

› ZUINIG RUIMTEGEBRUIK: denser bou-wen is de consequentie van zuinig ruim-tegebruik. Het streefdoel is een hogere woondichtheid met compactere woningen in diverse vormen van gestapelde of ge-schakelde woonunits die geconcentreerd en geclusterd zijn in de ruimte.

› KWALITEITSVOL EN BETAALBAAR WO-NEN: een hogere woonkwaliteit wordt betaalbaar door mensen toegang te bieden tot gedeelde functies; daarenboven kunnen kosten bespaard worden door gezamenlijk te isoleren en collectieve verwarmingssys-temen of afval(water)verwerkingssystemen te installeren.

› DIVERSITEIT: op veranderende woonbe-hoeften van inwoners moet flexibel worden ingesprongen door de aanpasbaarheid van individuele units, de mogelijkheid units samen te voegen of op te delen, de mo-gelijkheid van op wijk- of buurtniveau van woning te wisselen naargelang de noden

en behoeften van de bewoner. Een woning groeit of krimpt met de bewoners mee of de bewoner vindt een aangepaste woning in de eigen buurt.

Belangrijke aandachtspunten die hierbij naar voren kwamen:

› Aandacht voor de relatie tussen openbare, semiopenbare en publieke ruimte. Private ontwikkelaars kunnen verplicht worden bij elk bouwproject een deel van het toekom-stig park aan te kopen en dat over te dragen aan de stad of gemeente.

› Buurteenheid: indien het om partiële indi-viduele ontwikkelingen binnen een groter geheel gaat, moet zoveel mogelijk eenheid worden nagestreefd door een strak ste-denbouwkundig plan waarin bv. volume, dakvormen, goothoogtes, kleurgebruik ... worden voorgeschreven.

› Parkwijk: een volledige scheiding tussen autoverkeer en voetgangers waardoor het openbaar groen tot tegen de woning komt. Hierdoor worden de voorkanten van de wo-ningen levendiger. Bezoekersparkeerplaat-sen komen aan de rand van nieuwe wijken, waardoor deze autoluw en kindvriendelijk worden.

› Rekening houden met het fysisch systeem dat drager is voor de ruimtelijke structuur. Zo kan men o.a. fysieke barrières wegwerken van wegen of spoor overbruggen voor traag verkeer, zodat de nieuwe wijk vlot toegang heeft tot het centrum. Of een aangenaam fietspad voorzien door groene vingers.

› Participatie: wisselwerking van ideeën tus-sen (toekomstige) bewoners, deskundigen en andere betrokkenen leidt tot gedragen plannen.

41. Gratis te downloaden op https://arturarchitectuurcentrum.files.wordpress.com/2015/03/cahier-3-duurzaam-ruimtegebruik.pdf

81

In 2015 zochten AR-TUR en Kamp C in hun lezingenreeks ‘duurzame transfor-matie’42 naar antwoorden op de vraag hoe binnen de bestaande contouren van steden, wijken, dorpen en gebouwen slimmer en duurzaam kan worden omgegaan met de ruimte. Ook hier kwam de nood aan partici-patie en publiek-private samenwerking aan bod. Maar een interessante nieuwe insteek is dat kwaliteit niet gezien wordt als een sub-jectief kenmerk of een kwestie van smaak, maar wel als een eigenschap van het ding zelf en meer specifiek het ding in zijn omgeving. Kwaliteitsvolle, duurzame ontwikkeling moet dus onvermijdelijk inpikken op bestaande stedelijke structuren. Plaatsloosheid, onher-bergzaamheid en isolement die vaak met mo-dernistische projecten worden geassocieerd worden zo vermeden.

Beeldkwaliteit wordt niet zozeer ge-zien als een kwestie van esthetiek, maar van identiteit: het gaat om het ont-wikkelen van een visie die gedragen wordt door bestuur, ontwikkelaars en bewoners. Die visie sluit aan bij het karakter van de plek en cultuurhistorische aspecten.

Daarnaast werden heel wat interessante voorbeelden besproken. Zo kwam Landen aan bod met zijn beeldkwaliteitsplan.43 De stad was in 2012 een van de eerste die een beeldkwaliteitsplan liet maken van de hele gemeente. Dit is een ruimtelijk verhaal, maar ook een identiteitsverhaal. Om de identiteit te versterken is er in het plan aandacht voor

recreatieve routes, raakpunten tussen park- en dorpslandschap en zijn er doorzichten naar beschermde dorpszichten. Bebouwing wordt bij voorkeur in clusters georganiseerd die de impact op het landschap beperken. De aanwezige groenstructuren (zoals rivier- en beekvalleien) worden versterkt, historische elementen leesbaar en toegankelijk gemaakt. Verbindingen tussen het noordelijk en zuide-lijk deel van de stad werden opgewaardeerd. De stad gebruikt het plan als toetssteen bij bouwaanvragen.

Het project Schoorvoort in Turnhout is een erg interessante case omdat het uitgaat van een collectief van grondbezitters. Het ge-bied is 22 ha groot en bevat meer dan 600 wooneenheden. De wijk bestaat uit eigenaars met een eigen woning en een aantal enclaves van sociaal wonen. De grond coalitie wordt gebruikt als procesinstrument. Eigendoms-grenzen worden tijdelijk vergeten om een luwte te creëren waarbinnen nieuwe ideeën kunnen ontstaan. Om te vermijden dat bewo-ners die nood hebben aan zorg of een andere woningtypologie de wijk moeten verlaten, worden de nodige faciliteiten naar de wijk gebracht. Bewoners krijgen voorkooprecht in de wijk. De transformatie kan als een golfbe-weging door de wijk trekken doordat er eerst nieuwe woningen worden geplaatst (via de ontsluiting van de huidige zeer diepe tuinen, die voor extra bouwgrond en verdichting zorgt).

42. Zie Cahier#5. Duurzame transformatie (verslag van de lezingenreeks, KAMP C en AR-TUR), gratis te downloaden op https://arturarchitectuurcentrum.files.wordpress.com/2016/03/cahier5-web-spreads-aangepast.pdf43. Zie ook bijlage 4

82

Het idee dat spaarzaam omgaan met energie in privéwoningen voor iedereen voordelig is, heeft al enkele decennia geleden ingang gevonden. Einde vorige eeuw was REV een bekend begrip: Rationeel Energieverbruik. Vandaag zijn velen vertrouwd met de afkor-ting BEN: bijna-energieneutraal. Iedereen heeft goed begrepen dat het terugdringen van het energieverbruik baten bijbrengt, zowel voor de bewoners, omdat de kosten dalen, als voor de maatschappij, omdat de CO2-uitstoot daalt. Even eraan herinneren dat gemiddeld 4,9% van het gezinsbudget op-gaat aan de rekeningen voor elektriciteit en voor gas of stookolie en dat ongeveer 30% van de CO2-uitstoot afkomstig is van wonin-gen. Geen wonder dus dat energie besparen in woningen zowel voor het woon- als voor het klimaatbeleid een belangrijk doel is.

Het gevoerde beleid leverde resultaten op. Sinds de eeuwwisseling is het energiever-bruik per wooneenheid met bijna 25% ge-

daald. Maar zoals reeds gezegd, in vergelij-king met de buurlanden verbruiken we nog altijd veel energie voor onze huishoudens. Dat ligt onder meer aan de aard van ons wo-ningbestand: veel eengezinswoningen, veel vrijstaande woningen. Het gemiddelde ener-gieverbruik van een alleenstaande eengezins-woning ligt bijna dubbel zo hoog als dat van een appartement. En daarmee kan ik de over-gang maken van het vorige onderwerp naar dit: door te verdichten en compacter te gaan wonen, sparen we niet alleen ruimte, maar ook een pak energie.

Maar we halen ook belangrijke besparings-voordelen door te investeren in isolatie en in hernieuwbare energie. De terugverdientijden voor een aantal van deze investeringen spre-ken voor zich:

› dakisolatie: 2 tot 4 jaar;› dubbel glas: 10 jaar;› zonnepanelen (fotovoltaïsch): 11 jaar;› spouwmuur: 5 à 6 jaar.

DE LAT HOGERDie terugverdientijden zijn indicatief, ze zijn ook afhankelijk van oppervlaktes en verbruik. Voor nieuwbouwwoningen gelden steeds strengere eisen op het vlak van energiepres-taties (netto-energiebehoefte en hernieuw-bare energie), van isolatie (K-peil, U en R waarden) en van ventilatie en maatregelen tegen oververhitting. Tot 2021 wordt het ver-plichte E-peil stapsgewijs aangescherpt: E50

in 2016, E40 in 2018 en E35 in 2020. Van-af 2021 moet elke nieuwe woning minstens voldoen aan de BEN-eisen: bijna-energieneu-traal. Een BEN-woning verbruikt erg weinig energie voor verwarming, ventilatie, koeling en warm water.

In de tabel hiernaast is het overzicht weerge-geven voor de eisen vanaf 2017:

SPAARZAAM MET ENERGIE

83

Ook bij bouwaanvragen voor renovatie en bij functiewijzigingen worden er EPB-eisen opgelegd voor thermische isolatie, energie-prestatie en binnenklimaat.

De belangrijkste uitdaging op het vlak van energiezuinig wonen is hoe de bestaande woonvoorraad energie-efficiënt en kli-maatvriendelijk gemaakt kan worden.

Nieuwbouw (of gelijkwaardig)

Thermische isolatie maximaal K40 (gebouw) en maximale U-waarden

Energieprestatie maximaal E50

Netto-energiebehoefte maximaal 100-25 x c of 70 kWh/m² (c=compactheid)

Binnenklimaat minimale ventilatievoorzieningen en beperken van risico op oververhitting

Hernieuwbare energie minimumaandeel

Ingrijpende energetische renovatie

Thermische isolatie maximale U-waarden

Energieprestatie maximaal E90

Installaties -

Binnenklimaat minimale ventilatievoorzieningen (voor nieuwe en na-geïsoleerde delen)

Renovatie

Thermische isolatie maximale U-waarden

Energieprestatie -

Installaties minimale eisen (voor nieuwe, vernieuwde of vervangen installaties)

Binnenklimaat minimale ventilatievoorzieningen voor nieuwe ruimten en voor bestaande bij vervanging van vensters

Functiewijziging met een volume groter dan 800m³

Thermische isolatie maximaal K65 (gebouw of deel van het gebouw dat de func-tiewijziging ondergaat) en maximale U-waarden (voor nieuwe en na-geïsoleerde delen)

Energieprestatie -

Installaties minimale eisen (voor nieuwe, vernieuwde of vervangen installaties)

Binnenklimaat minimale ventilatievoorzieningen (gebouw of deel van het gebouw dat de functiewijziging ondergaat)

Bron: VEA, www.energiesparen.be

EPB-eisen (op het vlak van energieprestatie en binnenklimaat) bestemming wonen vanaf 2014 voor bouwprojecten met stedenbouwkundige vergunningsaanvraag of melding vanaf 1 januari 2017

84

› Op 1 januari 2015 trad de Vlaamse dakisolatienorm in werking voor wo-ningen en huurwoningen. Dan wordt als minimumnorm een R-waarde dakisolatie (of zoldervloerisolatie) van 0,75m² K/W ge-nomen. Tegen 2020 moeten alle woningen voorzien zijn van dak- of zoldervloerisolatie. Vanaf dan worden 15 strafpunten toege-kend als de woning bij een woningonder-zoek niet aan de dakisolatienorm voldoet. Daardoor kan de woning in aanmerking komen voor een ongeschiktverklaring door de burgemeester. Dat betekent dat de eige-naar werken zal moeten uitvoeren om voor de woning een comformiteitsattest te kun-nen verkrijgen.

› Netbeheerders en overheid geven een hele reeks subsidies voor maatregelen die het energieverbruik van een woning naar beneden halen: isolatiepremies, premies voor warmtepompen, belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen … De gegevens van 2015 zijn opgenomen als bijlage 5. De Vlaamse overheid voorziet ook goedkope energieleningen: 2% rente en voor bepaalde doelgroepen zelfs renteloos.

› Het beleid rond energierenovatie richt zich tot nu toe met premies en fiscale stimuli hoofdzakelijk op individuele huis-

houdens. Een aandachtspunt hierbij is dat door de gewijzigde situatie van het ener-giefactuur nog slechts een beperkt deel van de uitgaven te wijten zijn aan het effectieve energieverbruik. Het overige aandeel van de factuur gaat naar de btw (verhoogd naar 21%), naar de bijdrage voor het energie-fonds en naar de verhoging van de netta-rieven. Een gezin met gemiddeld verbruik (3.500 kWh) betaalde in juli 2016, 285 euro op jaarbasis meer dan in januari 2015.

› De Vlaamse regering keurde in juli 2015 de conceptnota ‘Renovatiepact’ goed. Doel is met een coherent actieplan de renovatie-graad van het Vlaams woningpatrimonium drastisch verhogen en de energieprestatie ervan optimaliseren. Momenteel is de reno-vatiegraad slechts 1%. Deze zou minstens naar 2,5% moeten gaan om de klimaat-doelstellingen te halen.

› De renovatiegraad kan sterk verhogen door in te zetten op collectieve renovatieprojec-ten, voorbeeldprojecten, samenaankopen en slimme subsidies. De conceptnota rond het renovatiepact ziet de lokale besturen als belangrijke partner om drempels voor reno-vatie weg te nemen of stimuli slagkrachtiger te maken.

GROEPSACTIESIn september 2015 keurde de Vlaamse re-gering een nieuw premiesysteem goed voor groepsrenovaties. Als minstens tien mensen in één gemeente samen hun woning ener-giezuiniger maken, krijgen ze vanaf 1 janu-ari 2017 een premie van maximaal 400 euro. Alle gemaakte kosten komen in aanmerking: het opvragen van offertes, de begeleiding

van de werken, de kwaliteitscontrole, het zoeken van de aannemer ... De premie komt bovenop de bestaande premies voor energie-besparende maatregelen voor bv. dakisolatie en hoogrendementsglas.

85

Vlaanderen zet via de website http://www.renovatie2020.be/index.php in op sensibili-satie en ondersteunt ook proeftuinprojecten en de provinciale steunpunten ‘Duurzaam bouwen’.

Het Steunpunt Duurzaam Bouwen van onze provincie biedt advies en informatie aan bouwheren en lokale besturen. Het steunpunt begeleidt projecten van publieke of semi-pu-blieke bouwheren. In de toekomst zal advies over renovatie evolueren naar een masterplan voor totaalrenovatie, in afstemming met het Vlaamse renovatiepact. Als provincie onder-steunen we sensibilisatieacties rond duur-zaam bouwen (ecobouwers open deur van BBL of ‘samen energiek’ van beweging.net) en de energiesnoeiers. Een draaiboek voor lokale samenaankoopacties is in de maak en een draaiboek voor steden en gemeenten om collectieve totaalrenovaties uit te rollen op wijkniveau wordt voorzien in 2017.

Deze provincieraad keurde een subsidie-reglement goed voor duurzame milieu- en klimaatprojecten voor meer collectieve woningrenovatie. Ik vermeld enkele van die projecten:

› WIJKRENOVATIE STAD LEUVEN: sa-menwerking met Provinciaal Steunpunt Duurzaam Bouwen, lokale woonactoren en bouwfederaties. Het gaat om een col-lectieve renovatie van woningen in een eenvormige wijk. Door zowel de voorbe-reidings- als de uitvoeringsfase van de energiezuinige verbouwingen van indi-viduele woningen in een zelfde wijk ge-deeltelijk over te nemen en gezamenlijk aan te pakken ontstaan schaalvoordelen. De stad Leuven richt een energiefonds op met een aanzienlijk startkapitaal voor in-vesteringen in gebouwrenovaties, met de

bedoeling dit verder te spijzen met de op-brengsten van energiewinsten.

› KYOTO IN HET PAJOTTENLAND: Bruno Moens: ‘Wij organiseren informatieavon-den en groepsaankoopacties rond duur-zame energie voor alle 100.000 gezinnen van onze regio. We hebben tot dusver 900 gezinnen effectief begeleid bij de energie-renovatie van hun woning. Ze sparen jaar-lijks gemiddeld 432 euro of 1,02 ton CO

2 uit. Alles samen goed voor een jaarlijkse besparing van 348.389 euro, 838 ton CO2 en een investering in de lokale renovatiete-werkstelling van 2.336.940 euro.’

› RONDREIZENDE DEMOWONING ENERGIEVRIENDELIJK EN GEZOND(T)HUIS: Logo Oost-Brabant. Deze demonstratiewoning legt de focus op energievriendelijk en gezond bouwen: isoleren en ventileren, verlichting, huis-houdtoestellen, vocht en schimmel, CO. Woningen van projectpartners op tien plaatsen in Oost-Brabant worden twee tot drie maanden ingericht als demowoning. In dezelfde periode organiseren de betrokken gemeenten infoavonden en workshops. Een draaiboek, op het einde van het project, zorgt ervoor dat andere gemeenten het concept kunnen overnemen.

› KYOTO IN DE WIJK: 3Wplus (Wonen, Werken, Welzijn - arr. Halle-Vilvoorde): de bemande Kyotomobiel reist van wijk tot wijk met tips over duurzame energie. Hij staat elke week stil op een nieuwe plek in één van de deelnemende gemeenten. In-woners kunnen er terecht met hun vragen over energiebesparende maatregelen, voor tips om hun energiekosten te reduceren en om een energie- of warmtescan te be-stellen. De gemeentelijke woonconsulent

86

kan er ook tijdelijk postvatten. Hij geeft advies aan inwoners die renovatiepremies aanvragen of interesse hebben in een even-tuele samenaankoop van dakisolatie. 3Wplus vzw organiseert samen met de ge-meenten Asse, Grimbergen, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Londerzeel, Meise, Opwijk en Zemst een samenaankoop voor

zoldervloer- en dakisolatie. Zo proberen ze de prijs zoveel mogelijk te drukken. Uit de prijsaanvragen bij lokale aannemers selec-teren we, met ondersteuning van Steun-punt Duurzaam Bouwen van de provincie Vlaams-Brabant, deze die werken aan de beste prijs-kwaliteit.

ENERGIE BESPAREN IN HUISBesparen op energieverbruik doe je niet enkel door te investeren, maar in de eerste plaats door zuinig met energie om te springen. Ver-andering van gewoontes, een beetje tijd of een kleine moeite kunnen veel betekenen op het totale energieverbruik.

Als 2,5 miljoen gezinnen het sluipverbruik van de tv-decoder uitschakelen, loopt de jaarlijkse besparing op tot 42,5 miljoen euro of 212 miljoen kWh. Voor de decoders alleen hebben we een elektriciteitsproductiecapaci-teit van 25 MW nodig.

De website http://www.energiesparen.be/tips geeft een overzicht van eenvoudige tips

die iedereen kan toepassen. Ook in het kader van het elektriciteitsafschakelplan werden gelijkaardige tips geformuleerd om bij te dra-gen aan energiebesparing. Als lokale bestu-ren moeten we hierin onze inwoners blijven sensibiliseren.

De dikketruiendag die we in het provinciehuis houden en waarbij we de temperatuur één graad lager zetten, betekent een besparing van 19% op het gasverbruik in ons gebouw. Voor een gemiddeld gezin gaat men ervan uit dat, door de thermostaat één graad lager zetten, 7% wordt bespaard op de energiefac-tuur.

BIJ BESCHEIDEN INKOMENS IS DE NOOD HET GROOTSTBij renovatie spelen niet enkel financiële as-pecten mee, maar ook de last die gepaard gaat met de woningverbouwing. Ontzorging van potentiële verbouwers vraagt daarom grote aandacht.

ESCO’s (Energy service company) kunnen hierin ook een belangrijke rol spelen. Een ESCO biedt een totaalpakket aan energie-diensten aan om de energie-efficiëntie van

gebouwen te bevorderen. De ESCO organi-seert en betaalt de werken. De investering wordt terugbetaald door de begunstigde met de uitgespaarde kosten op zijn energiefac-tuur. Momenteel wordt dit her en der al toe-gepast op openbare of industriële gebouwen. Een ruimere bekendmaking van het principe en de toepassing ervan op private woningen, is wenselijk.

87

In het Nederlandse Deventer werd volgens het ESCO principe het woningabonnement in het leven geroepen. Dit biedt consumenten de mogelijkheid de woning energiezuinig te maken zonder zelf een euro te moeten investeren. Zij kunnen de woningisolatie, energiezuinige cv-installatie of zonnepane-len aanleggen tegen een vaste maandelijkse energierekening. En die hoeft niet hoger te zijn dan de huidige rekening. Het abonne-ment is bedoeld voor mensen die niet kunnen of willen investeren in duurzame maatregelen in hun woning, maar die wel duurzaam en comfortabel willen wonen.

Het provinciebestuur voorziet ook in een pre-mie voor superisolerende beglazing en een subsidie voor het plaatsen van daken zol-dervloerisolatie bij maatschappelijk kwets-bare doelgroepen. We geven renteloze le-ningen aan Sociale Verhuurkantoren voor het uitvoeren van renovatiewerken en subsidies voor het inschakelen van renovatieploegen. Via de energiesnoeiers bereiken we ook de maatschappelijk kwetsbare groepen. Voor hen is energieverbruik een zware hap uit het budget en liggen investeringen en energie-besparende maatregelen niet binnen hand-bereik. In onze provincie zijn er 47 mensen actief als energiesnoeiers. Ze zijn tewerkge-steld bij sociaal economiebedrijven. Via het OCMW, gemeentebestuur of de netbeheer-ders krijgen de energiesnoeiers de adressen van de inwoners die een beroep willen doen op het systeem. Een energiesnoeier voert dan een energiescan uit: ze lichten de woning door en geven tips over maatregelen die de bewoners kunnen nemen. Een energiescan levert gemiddeld een energiebesparing van 200 euro per jaar op. Bovendien worden een aantal besparingsaanpassingen gratis uitge-voerd: gloeilampen worden vervangen door

spaarlampen; isolatie van buizen; folie ach-ter radiatoren; douchekop vervangen door spaardouchekop. Ze isoleren ook zelf daken. De energiesnoeiers hebben in onze provincie in 2015, 3.206 energiescans uitgevoerd en bijna 10.059 m² daken geïsoleerd, verspreid over 156 werven.

Tot slot is er de renteloze energielening voor lagere inkomens, die naast energie, ook structurele verbeteringen kan financieren (zoals dakisolatie en kapotte dakgoot). Deze lening is van toepassing voor kosten voor de realisatie van energiebesparende maat-regelen aan woningen die eigendom zijn van particulieren en bewoond worden door OCMW-cliënten. Werken die noodzakelijk zijn voor het correct tot stand brengen van ener-giebesparende maatregelen kunnen ook in het leningsbedrag opgenomen worden. Ook Sociale Huisvestingsmaatschappijen kunnen een beroep doen op renteloze leningen voor renovatie en energiebesparende maatregelen in huurwoningen.

De dienst Wonen voorziet, in het kader van het klimaatplan, in een project rond energie en kansengroepen. Doel is ervoor te zorgen dat de meest kwetsbare inwoners ook in een aangepaste, kwaliteitsvolle, energiezuinige woning kunnen wonen. Het project voorziet in intensieve begeleiding, maatwerk en ont-zorging. Een personeelslid van de dienst Wo-nen neemt de coördinatie op zich. De lokale Wooninfopunten (gemeentelijk) zorgen voor de administratieve, financiële en technische begeleiding. Toeleiding kan door OCMW of andere organisaties. De provincie wil een raamcontract uitwerken voor een renovatie-verantwoordelijke (architect of aannemer) die op afroep projecten kan begeleiden. Waar mogelijk zal het toepassingsgebied van het

88

project verbreed worden tot bouwblokreno-vatie of aansluiten bij renovatieprojecten in sociale woonwijken, uitgevoerd door de Soci-ale Huisvestingsmaatschappijen. Twee proef-projecten worden opgezet in Vlaams-Bra-bant. In Tienen zijn de gesprekken met de deelnemende partners het verst gevorderd. In de Zennevallei lopen de gesprekken mo-

menteel nog, maar wil de provincie ook in 2017 komen tot een operationeel netwerk van actoren binnen de provinciale gebiedsge-richte werking. Na beide proefprojecten wil de provincie deze aanpak herhalen in andere regio’s met een gelijkaardige problematiek in Vlaams-Brabant.

70% van de aarde is met water bedekt, maar slechts 0,6% van dit water is tegelijk vloei-baar en zoet en dus geschikt voor menselijk gebruik. Drinkbaar water is niet onuitputtelijk. Driekwart van het drinkwater is afkomstig van grondwater, een kwart is afkomstig van op-pervlaktewater. Zowel grond- als oppervlak-tewater heeft een doorgedreven behandeling nodig voordat het als drinkbaar water uit de kraan komt, zij het dat deze behandeling voor grondwater minder is dan voor oppervlakte-water. Grondwater heeft immers door infiltra-tie tot de grondwaterlagen al een natuurlijke filtering doorlopen. Oppervlaktewater is meer kwetsbaar voor allerlei verontreiniging. Dit maakt dat de productie van drinkwater uit oppervlaktewater aanzienlijk duurder is dan deze uit grondwater.

In Vlaanderen gebruiken we jaarlijks zo’n 296 miljoen kubieke meter grondwater. Dat is veel en voor een deel van onze grondwater-winningsgebieden te veel in vergelijking met het natuurlijke herstel van de waterreserves. We verbruiken meer dan jaarlijks aangevuld wordt door insijpeling. Regenwater kan door onze grote oppervlakteverharding ook niet

opnieuw de grond binnendringen. In heel wat grondwaterlagen is het peil daardoor sterk gedaald. Soms gaat het om tientallen meters.

In het licht van de klimaatverandering ver-wacht men een verdere daling van de grond-watertafel. De grondwatertafelreserve zou gemiddeld een meter dalen en met 7% afne-men.44 Omdat het herstel van het grondwater-peil en het zuiveren van vervuilde waterlagen erg veel tijd en geld kosten, is het belangrijk preventief op te treden en de zoetwaterreser-ves zoveel mogelijk te beschermen.

Als lokale besturen moeten we daarom onze inwoners blijven sensibiliseren om zuinig om te springen met drinkwater door maatregelen als spaardouchekoppen, toiletten met spaar-knop en het maximaal gebruik van regenwa-ter. Door het gebruik van regenwater kan men zo’n 50% drinkwater besparen. Regenwater is prima voor de tuin, om het toilet door te spoelen of om schoon te maken. Water van hoge kwaliteit moeten we voorbehouden voor toepassingen die dat expliciet eisen: om te drinken, voedsel te bereiden, voor persoon-lijke hygiëne en de afwas.

SPAARZAAM MET WATER

44. VMM, MIRA Klimaatrapport 2015 over waargenomen en toekomstige klimaatveranderingen, 2015

89

De gewestelijke stedenbouwkundige verorde-ning inzake hemelwaterputten, infiltratievoor-zieningen, buffervoorzieningen en geschei-den lozing van afvalwater en hemelwater, beschrijft voorwaarden voor nieuwbouw en grondige verbouwingen. Die verordening be-vat o.a. de verplichting om een hemelwater-put te plaatsen en de regen- en afvalwateraf-voer te scheiden. Hiertoe zijn ook de minimale dimensioneringscriteria waaraan hemelwa-terputten, infiltratie- en buffervoorzieningen moeten voldoen, opgenomen.

Regenwaterputten zijn dus sowieso al ver-plicht bij een nieuwbouwwoning of een re-novatie. Een goede filtering kan het gebruik ervan laten toenemen, vooral voor de wasma-chine. Daarnaast verlenen heel wat gemeen-ten ook een subsidie voor de installatie van een regenwatersysteem wanneer deze niet verplicht is, bv. bij bestaande woning die niet verbouwd wordt. Zuinig watergebruik helpt de natuur en bespaart uitgaven: de winst valt vooral te halen uit spaardouchekoppen, uit zuinige wasmachines en toiletspoelingen.

WAAR WONEN?

4

92

Om onze provincie en onze woonomgeving leefbaar en betaalbaar te houden, is het niet enkel van belang hoeveel woningen we hebben en hoe we die woningen bouwen of renoveren, maar ook waar we wonen, op welke locaties we het wonen sterker concentreren.

Uit de analyse van de bevolkingsgroei, van de gezinsverdunning en van de toename van het aantal woongelegenheden, weten we dat we rekening moeten houden met een verdere toename van 50.000 woningen in Vlaams-Brabant tegen 2030. Uit dagelijkse ervaring weten we dat de versnipperde inplanting van woningen, handelszaken en bedrijven zorgt voor veel verkeer, voor verkeer dat vaak vertraagt en dat geregeld vastloopt. Alle prognoses voorspellen dat we ons verder zullen gedragen als moderne nomades en dat het aantal keren dat we ergens naartoe willen tegen 2030 nog zal toenemen met 10 à 20%. De vraag is dan hoe ver die verplaatsingen zullen zijn en hoe we ze zullen doen?

Meer inwoners die zich vaker willen verplaatsen, hoe vangen we dat op? Hoe vermijden we dat de leefomgeving verder wordt aangetast? Nu al is er een verstikkende druk van het autoverkeer op ons dagelijks comfort, op de evolutie van het klimaat en de luchtvervuiling, op de ontwikkeling van de economie. Hoe zorgen we voor een ommekeer of minstens voor een wending?

93

Ik heb hierboven gewezen op de nood aan verdichting en compacter wonen. De tendens daartoe manifesteert zich duidelijk en de keu-ze om daarin verder te gaan is onafwendbaar. Maar dat is slechts één belangrijk onderdeel van het te volgen beleid, even belangrijk is om die verdichting te concentreren volgens de principes van ‘nabijheidslogica’ en van ‘mobi-liteitsgedreven ontwikkeling’.

De redenering is dat we:

› de afstand voor de vele verplaatsingen die we willen doen (werk, school, winkelen, zorg, ontspanning …) zo kort mogelijk moe-ten houden. Daarvoor moeten we, meer dan vandaag, gaan wonen in de nabijheid van voorzieningen en moeten we met voldoende mensen samen in een woonkern wonen, op-dat voorzieningen daar leefbaar zouden zijn;

› voor onze verplaatsingen reële en aantrek-kelijke alternatieven moeten hebben voor de auto. Daarvoor is goede infrastructuur en een frequent aanbod nodig, wat maar lukt als er een voldoende groot aantal potenti-ele gebruikers is. Als we het STOP-principe daadwerkelijk willen toepassen en het aan-deel van de auto tegen 2030 willen beper-ken tot maximaal 50%, in plaats van nu meer dan 75%, dan moeten we de kansen voor en de aantrekkelijkheid van openbaar vervoer en de fiets sterk verhogen. Dat is niet haalbaar voor het geheel van de ver-spreide woonkernen en bebouwing die we vandaag kennen.

Als we de nood aan meer nabijheid en de nood aan een beter aanbod voor openbaar vervoer en fiets samenleggen, komen we in de eerste plaats uit bij de steden. De voorrang voor ontwikkeling in stedelijke gebieden is al vastgelegd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en Vlaams-Brabant. Dat blijft vooropstaan. Maar met een suburbanisa-tie van ongeveer 50% in Vlaams-Brabant, is het totaal niet realistisch om alle groei en ontwikkelingen onder te brengen in de ste-delijke gebieden. Als we de overige groei en ontwikkelingen verspreiden over het geheel van hoofddorpen en woonkernen, kunnen we nooit een openbaar vervoers- of fietsaan-bod realiseren dat voldoende aantrekkelijk is om genoeg mensen te doen kiezen voor een andere manier van verplaatsen dan de auto. Daarom kiezen we er het best voor om woon-ontwikkelingen te concentreren in de steden, in de onmiddellijke nabijheid ervan, of langs de vervoersassen tussen de steden. Daarbij blijven we rekening houden met geografische en natuurlijke kenmerken, zoals rivier- en beekvalleien, overstromingsrisico’s, land-bouwstructuren en open ruimte-corridors.

De overstap van het principe van een hi-erarchie van de kernen, verspreid over het grondgebied, naar een grotere concentratie in steden en langs vervoersassen tussen steden, is de optie die we terugvinden in de teksten voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en in de Visienota Ruimte Vlaams-Brabant. Op aanvraag en met steun van de Vlaamse over-heid wordt deze optie nader uitgewerkt in het proefproject ‘Regionet Leuven’, waarover ik u vorig jaar al sprak.

NABIJHEID EN MOBILITEITSGEDREVEN

94

REGIONET LEUVEN: PROEFPROJECTBinnen het strategisch project Regionet Leu-ven maken we momenteel voor het oosten van de provincie een doorgedreven denkoefening rond mobiliteitsgedreven ruimtelijke ontwikke-ling. De filosofie is dat nieuwe ontwikkelingen rond wonen en werken worden geënt op de nabijheid van voorzieningen en openbaar ver-voer. Hoogwaardige netwerken voor fiets en openbaar vervoer vormen de hefboom voor een duurzame ruimtelijke ordening.

Dagelijkse voorzieningen worden geconcen-treerd in woonkernen met voldoende dichtheid en kritische massa. Dit maakt meer bereikbaar binnen fietsen wandelafstand. De concentra-tie maakt gebundelde vervoerscorridors haal-baar en creëert zo voldoende kritische massa voor openbaar vervoer, zodat dit op een fi-nancieel haalbare manier kan uitgebouwd worden.

Dankzij de bundeling van verplaatsingen, kan een hoogwaardig openbaar vervoer uit-gebouwd worden met méér capaciteit en comfort, een grotere frequentie, snelheid en

stiptheid. In plaats van een groot aantal ver-schillende buslijnen, met te lage frequentie, snelheid en capaciteit, voorziet Regionet op de belangrijke assen in hoogwaardige stamlijnen. Deze stamlijnen vallen samen met de bestaan-de corridors tussen de steden in Oost-Brabant. In deze corridors wonen vandaag ongeveer 60% van de inwoners in de regio.

Het bovenlokale fietsnetwerk tussen de steden en het lokale fietsnetwerk vormt een onmis-bare schakel in de uitbouw van een duurzaam vervoer. Op- en overstappen van het ene op het andere vervoersmiddel is een essentieel onderdeel. Regionet voorziet daarom ook in de uitbouw van meer performante fietsvoor-zieningen.

Binnen het project van Regionet blijkt uit een eerste analyse voor het oosten van de provin-cie dat er rondom de haltes met hoogwaardig openbaar vervoer ruim voldoende plaats be-schikbaar is om de behoefte aan extra wonin-gen, voorzieningen en bedrijvigheid tot 2050 op te vangen.

Bron: BUUR

Mobiliteit en ruimte - bundeling van regionale verplaatsingen

95

Bron: BUUR

Mobiliteit en ruimte - naar een nabijheidslogica

Bron: BUUR

Regionaal ontwikkelingsmodel - verdichting rond regionale OV-haltes

96

VOLDOENDE PLAATS IN DE STEDEN EN LANGS VERVOERSASSEN?De werkhypothese bij het proefproject Regi-onet Leuven is dat er in de steden en langs de vervoersassen ruim voldoende mogelijk-heden zijn om nieuwe woonontwikkelingen in te passen, op een manier die de aantrek-kelijkheid van de woonomgeving waarborgt. Het is toch de moeite om dat vraagstuk voor onze provincie van naderbij te bekijken. Daar-bij ga ik uit van de keuze, om verder te ver-dichten en compacter te wonen, een keuze die we hoe dan ook moeten maken om ruimte te besparen.

Zoals uit de kaart hieronder blijkt, sluit de keuze voor steden en tussenliggende ver-voersassen aan bij de nu bestaande ruimte-lijke structuur.

Op basis van een analyse van nabijheid en van goede openbaar vervoersontsluiting, blijkt dat, van alle nog beschikbare bouw-gronden in onze provincie ruim de helft ge-legen is op plaatsen met een laag voorzienin-genniveau of die slecht bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.

Knooppuntenmodel geprojecteerd op woonomgevingskaart van Vlaanderen (uitsnede provincie Vlaams-Brabant)

Bron: ‘Naar een visionaire woningbouw. Kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie’, studie uitgevoerd door Architecture Workroom Brussels, in opdracht van de Vlaamse Bouwmeester, 2011

97

Dit zijn cijfers voor heel Vlaams-Brabant, wat niet volstaat om een goed beeld te krijgen. Op basis van een provinciale wo-ningbehoeftestudie die werd opgemaakt door SUM,45 werd de provincie ingedeeld in acht woonmarkten. In de studie werd nagegaan waar in welk gebied mensen die op zoek zijn naar een woning door-gaans gaan kijken om iets te vinden. Ver-eenvoudigd komen volgende acht woon-markten in beeld:

› WOONMARKT LONDERZEEL: Londerzeel - Kapelle-op-den-Bos - Zemst;

› WOONMARKT ASSE: Affligem - Asse - Dilbeek - Grimbergen - Liedekerke - Meise - Merchtem - Opwijk - Ternat - Wemmel;

› WOONMARKT VILVOORDE: Hoeilaart - Huldenberg - Kraainem - Machelen - Overijse - Steenokkerzeel - Tervuren - Vilvoorde - Wezembeek-Oppem - Zaventem;

› WOONMARKT HALLE: Beersel - Bever - Drogenbos - Galmaarden - Gooik - Herne - Halle - Lennik - Linkebeek - Pepingen - Roosdaal - Sint-Genesius-Rode - Sint-Pieters-Leeuw;

› WOONMARKT HAACHT: Boortmeerbeek - Haacht - Kampenhout - Keerbergen - Tremelo;

› WOONMARKT DIEST: Aarschot - Begijnendijk - Bekkevoort - Diest - Scherpenheuvel-Zichem;

› WOONMARKT TIENEN: Geetbets - Glabbeek - Hoegaarden - Kortenaken - Landen - Linter - Tienen - Zoutleeuw;

› WOONMARKT LEUVEN: Bertem - Bierbeek - Boutersem - Herent - Holsbeek - Kortenberg - Leuven - Lubbeek - Oud-Heverlee - Rotselaar - Tielt-Winge.

0

3000

6000

9000

12000

15000

BUIT

EN K

ERN

EN

14038

9386

12525

8325

BUIT

ENG

EBIE

DKER

NEN

KER

NEN

LAN

GS

VE

RVO

ERSA

SSEN

STE

DELI

JKE

GEB

IEDE

N

Bron: dienst ruimtelijke ordening provincie Vlaams-Brabant (2015)

Verdeling nog beschikbare bebouwbare gronden voor de provincie Vlaams-Brabant

45. Onderzoeksrapport ‘kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de provincie Vlaams-Brabant’, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant, 2015

98

In onderstaande grafiek is per woonmarkt procentueel weergegeven hoe de bestaande oppervlakte aan onbebouwd juridisch woon-aanbod verdeeld is.

Slechts de helft van de nog bebouwbare gronden in Vlaams-Brabant liggen op de goede locaties. De vraag is of, ervan uitgaand dat we hoe dan ook kiezen voor verdichten en compacter wonen, er in de goede loca-ties voldoende ruimte beschikbaar is om de woonbehoefte in te vullen?

Daarvoor is het belangrijk om te weten dat, zonder nog onbebouwde bouwgronden aan te snijden, er nu al een groot aantal woon-eenheden bijkomen doordat bestaande woningen of verouderde gebouwen ver- of herbouwd worden. De cijfers daarover lopen uiteen van de ene locatie tot de andere. In steden zouden 35 tot 50% van de nieuwe woningen zo tot stand komen, buiten de ste-den ligt dat heel wat lager. In het algemeen

schatten deskundigen dat het over heel het grondgebied van Vlaams-Brabant zeker om 15% van de nieuwe woningen zou gaan.

We zien dat, door verder te verdichten in de stedelijke en in de multimodaal goed ontslo-ten kernen, een aanbod wordt gecreëerd dat ruim boven de vraag uitkomt en een heel stuk hoger ligt dan het aanbod dat volgens het business-as-usualscenario wordt gecreëerd.

Door extra aanbod te creëren in de buurt van hoogwaardige openbaar vervoerhaltes valt winst te boeken. Ontwikkelingslocaties kun-nen gefaseerd overwogen worden in functie van de financiering van de uitbouw van hoog-waardige openbaar vervoerhaltes.

Als we het aanbod bekijken per woonmarkt volgens het scenario dat de huidige tendens zich verderzet, zou zelfs dan het aanbod in de meeste regio’s volstaan voor de verwachte vraag.

27% 29% 35%

23% 12%

22% 15%

32%

12% 18%

12%

18%

10%

13% 28% 10%

8% 7% 5%

4%

5%

9% 4% 5%

54% 47% 48%

55%

73%

57% 53% 53%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

WOONMARKTLONDERZEEL

WOONMARKT ASSE WOONMARKTVILVOORDE

WOONMARKT HALLE WOONMARKTHAACHT

WOONMARKT DIEST WOONMARKT TIENEN WOONMARKTLEUVEN

Spreiding inventaris onbebouwde percelen

HD-kern Kern Gehucht Overig

Spreiding inventaris onbebouwde percelen

Bron: dienst ruimtelijke ordening provincie Vlaams-Brabant (2016)

Met ‘HD-kern’ wordt een kern of knoop bedoeld die behoort tot het stedelijk gebied en/of multimodaal is ontsloten door een hoogwaardig openbaar vervoersaanbod. Met ‘Kern’ wordt verwezen naar een kern die niet multimodaal is ontsloten door een hoogwaardig openbaar vervoersaanbod. Gehuchten betreffen een beperkte historische bebouwingscluster met weinig tot geen voorzieningen die geen kern is. De categorie ‘overige’ omvat linten, woonparken, solitaire bebouwing in de open ruimte, op bedrijventerreinen …

99

In de woonmarkt Haacht is het gecreëerde aanbod volgens dit scenario van dezelfde grootteorde als de vraag. Binnen de woon-markt Vilvoorde zou er wel bijkomend aan-

bodbeleid d.m.v. verdichting of ontwikke-lingslocaties op korte termijn noodzakelijk zijn om voldoende woningen te voorzien.

WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN Een stedenbouwkundige vergunning voor woningbouw of een nieuwe verkaveling in woonuitbreidingsgebieden kan slechts wor-den verleend als de aanvrager beschikt over een principieel akkoord van de deputatie (be-halve wanneer het gaat om een ontwikkeling door een sociale woonorganisatie, Art. 5.6.6 VCRO).

Op 27 maart 2015 keurde de deputatie het ‘beleidskader op korte termijn voor de aan-snijding van woonuitbreidingsgebieden’ goed. Dit bepaalt de voorwaarden waaraan woonuitbreidingsgebieden moeten voldoen

om op korte termijn nog in aanmerking te komen voor ontwikkeling. Het beleidskader wordt door de deputatie gehanteerd in af-wachting van de Visienota Ruimte, waarin de woningbehoefte, het beschikbaar aanbod en de potenties voor woningbouw dieper wor-den onderzocht.

Op basis van het juridisch beschikbaar aan-bod aan onbebouwde percelen en de ver-deling van de totale behoefte volgens de gewichten uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant, werd de behoefte tot 2030 bepaald per arrondissement.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

Verwachte groei vs ontwikkelingsmogelijkheden binnen de provincie (in # inwoners)

BEVOLKINGSGROEI (2015-2030)

Trendontwikkeling (zonder sturing)

Trendbreukontwikkeling (metsturing inventaris onbebouwdepercelen)

Trendbreukontwikkeling (metsturing inventaris onbebouwdepercelen en verdichting)

Bron: dienst ruimtelijke ordening provincie Vlaams-Brabant

Verwachte groei vs. ontwikkelingsmogelijkheden binnen de provincie (in aantal inwoners)

100

Op basis hiervan zijn volgende voorwaarden uitgewerkt:

› Ontwikkelingen goedgekeurd in de ge-meentelijke ruimtelijke structuurplannen (passend binnen de termijn van de woon-programmatie) of passend in het bindend sociaal objectief zijn steeds mogelijk. Het kwalitatief kader wordt hierbij gebruikt als inhoudelijke toetssteen.

› In de woonmarkten van het arrondissement Leuven is het op korte termijn niet nodig woonuitbreidingsgebieden aan te snijden buiten de stedelijke gebieden om de niet-sociale behoefte op te vangen.

› In de woonmarkten van het arrondissement Halle-Vilvoorde zijn woonuitbreidingsge-bieden binnen de stedelijke gebieden, op minder dan 2 kilometer fietsafstand van een hoogwaardige OV-halte en binnen de gemeenten van het VSGB op korte termijn bespreekbaar voor aansnijding na toetsing aan het kwalitatief kader.

Het kwalitatief kader bestaat uit een reeks afwegingen o.b.v. aanwezige natuur- en landschapswaarden, landbouw, wateraspec-ten, en mobiliteit. Er wordt verder rekening gehouden met een prioritering volgens de bestaande kernenhiërarchie en de potentie van ruimtelijk geschiktere bebouwbare zones in de omgeving.

STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING MEERGEZINSWONINGENDe gemeente Rotselaar maakte in 2014 een verordening op rond ‘meervoudig wonen’. Deze werd in maart 2015 op de deputatie goedgekeurd.

De stedenbouwkundige verordening regelt gebiedsgericht de meergezinswoningen in de gemeente Rotselaar. Met de verordening wil de gemeente de ontwikkeling van meer-gezinswoningen op goede locaties stimuleren en deze tegelijkertijd beperken in niet opti-maal gelegen zones. De uitgangspunten voor deze locatiekeuze zijn kernversterking en de opwaardering van de landschappelijke kwa-liteiten. In de dorpskernen wordt een hogere woondensiteit en sterke functiemenging met handel en voorzieningen nagestreefd. Toege-laten bouwhoogtes zijn hier 3 of 4 bouwla-gen hoog. De verordening neemt ook voor-waarden op omtrent bouwdiepte, minimale

uitrusting en de inrichting van buitenruimtes bij meergezinswoningen en rond parkeerco-efficiënten en te voorziene fietsenstallingen.

Naast gebiedsgerichte voorwaarden, zijn ook projectgebonden maatregelen opge-nomen in de verordening. Zo moet bij een project met een grootte van meer dan 1 ha minimaal 50% van de woningen bestaan uit meergezinswoningen. Bij een project met een grootte van meer dan 0,5 ha dient minimaal 25% van de woningen te bestaan uit meer-gezinswoningen en ook moet minimaal 30% van het terrein voorzien worden als collectie-ve buitenruimte. De collectieve buitenruimte dient minstens vrij toegankelijk te zijn voor de bewoners van het project waartoe de collec-tieve ruimte behoort.

101

VISIEVORMING OVER VERDICHTINGEen strategische visie op basis van woonbe-hoefte en beschikbare voorraad is de eerste stap voor het gemeentelijk locatiebeleid. Zulke visie ontstaat via participatie van de in-woners. Op basis hiervan kan in overleg met de betrokken actoren het verdichtingspoten-tieel voor een gemeente onderzocht worden en kunnen keuzes gemaakt worden voor het toekomstig beleid.

De gemeente Bekkevoort zet momenteel in op een ruimtelijk ordeningsplan voor de dorpskernen. Schepen Benny Reviers: ‘We gaan voluit voor verdichting: de tweehon-derd bestaande wooneenheden in de kernas-sen verdubbelen naar vierhonderd. Er is ook plaats voor groen. Een privaat park krijgt een publiek karakter. Samen met de privé-eige-naar gingen we op zoek naar oplossingen. Ik betrek de inwoners omdat de slaagkans van je beleidsplan afhangt van een goede voor-bereiding en overleg met je burgers. Dankzij participatie wordt de uitvoering van je be-leidsplan veel eenvoudiger. In een eerste fase organiseren we overlegvergaderingen met de inwoners die nauw betrokken zijn bij de ver-anderingen in de dorpskernen. Met tijd voor inspraak en overleg. Een tweede fase bestaat uit een informatieavond met 3D-presentaties over het Bekkevoort van de toekomst. Ge-pland in juni 2016. Mensen kunnen er vragen stellen over de plannen in kleine groepjes.’ 46

Landen maakte in 2012 een beeldkwaliteits-plan op voor zijn grondgebied en een RUP

voor het beleid rond de vierkantshoeves.

Een gemeente kan voor zichzelf alvast de oefening maken, maar om woonbeleid duur-zaam te enten op knooppuntwaarde en voor-zieningen, is een intergemeentelijke aanpak nodig. Dit gebeurt in het project Regionet vanuit de invalshoek mobiliteit. Een ander voorbeeld van een intergemeentelijke aanpak en die meer focust op andere aspecten van wonen, vinden we in West-Vlaanderen.

Leiedal heeft met zijn project ‘Ruimtemonitor wonen in Zuid-West-Vlaanderen’ een analyse gemaakt voor het woonlocatiebeleid voor 13 gemeenten. Het aanbod aan bouwgronden is er ongeveer 4 keer groter dan de behoef-te. Vanuit deze vaststelling werd nagedacht over hoe omgegaan moet worden met de huidige woonuitbreidingsgebieden en reser-vegebieden voor woonontwikkelingen. Deze zones bleken nl. vaak niet gunstig gelegen in relatie tot openbaar vervoer, voorzieningen, open ruimte … Een strategische visie was nodig om zo met deze ruime reserves om te gaan dat er geen overaanbod aan nieuw-bouwwoningen ontstaat en dat de bestaan-de woningen in de centra niet gerenoveerd worden. Via participatie met de betrokken gemeenten werd gemeentegrensoverschrij-dend nagedacht over het schrappen van woonuitbreidingsgebieden, de mogelijkhe-den voor ontpitten van woonkernen (meer groen inbrengen), uitwerken van gemengde woon- en werkomgevingen, ruimte voor re-

LOCATIEBELEID IN DE PRAKTIJK

46. Uit de brochure ‘Vijftien klimaatpioniers springen voor het klimaat’, provincie Vlaams-Brabant

102

creatie, groen, nieuwe fietsen andere lijnin-frastructuren ... Nieuwe woonontwikkelingen kunnen dan strategisch ingeplant worden in

relatie tot openbaar vervoer, herwaardering van dorpskernen of steden.

ACTIEPLANNENEens de visie is uitgewerkt, moeten er de no-dige acties uit gefilterd worden. Welke instru-menten kunnen ingezet worden om heront-wikkeling te stimuleren, goed gelegen kavels te activeren en om slecht gelegen bouwgron-den te neutraliseren?

Een goed overzicht is terug te vinden in het receptenboek rond kernversterking47 van de Bond Beter Leefmilieu dat mogelijk ge-maakt werd met de steun van de provincie Vlaams-Brabant. We overlopen hieronder een aantal van de mogelijkheden.

BOUWDICHTHEDEN GEBIEDSGERICHT VERHOGEN

Op basis van de knooppuntwaarde en de voorzieningen kan, rekening houdend met het karakter en de schaal van de kern, meer vloeroppervlakte op minder grondoppervlak-te worden toegelaten.

De dichtheden opgenomen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 15 woningen per ha in landelijk gebied en 25 in stedelijk gebied zijn richtcijfers. Deze cijfers waren als minima bedoeld, niet als maxima, zoals ze nu vaak geïnterpreteerd worden. Herziening in structuurplannen is dus niet nodig om voor bepaalde gebieden hogere bouwdichtheden toe te laten. Hogere minima opleggen kan in bepaalde zones wel nuttig zijn. Dit kan met behulp van een bouwverordening.

Uiteraard zijn aspecten van kernidentiteit, lichtinval, privacy, kwalitatieve openbare

ruimte … hierbij cruciaal. Dit besprak ik al in het vorige hoofdstuk.

Op basis van ontwerpend onderzoek en parti-cipatie van de inwoners en andere betrokken partijen kan een beeldkwaliteitsplan worden opgemaakt (cf. Landen), dat vervolgens als basis kan dienen voor een RUP, verkavelings- en bouwvergunningen.

AANDACHT VOOR VERKEERS- LEEFBAARHEID

De keerzijde van kernversterking en ver-dichting kan echter zijn dat er bijkomende wagens komen in deze kernen. De vraag is hoe we verkeers- en parkeeroverlast voorko-men en dus de auto een plaats geven op zo’n manier dat de leefbaarheid in de wijken niet afneemt. Het receptenboek kernversterking48 reikt hiervoor een aantal handvatten aan:

› Het beperken van het aantal parkeerplaat-sen, door een maximale parkeernorm (via een algemene verordening, op maat van een wijk via een verkavelingsplan op RUP of op maat van een individueel bouwpro-ject op basis van de stedenbouwkundige vergunning).

› Gemeenschappelijk parkeren aan de rand van de wijk. Woonerven en autoluwe stra-ten bieden een aangenamer straatbeeld, waardoor hogere bouwdichtheden niet lei-den tot een verstikkend gevoel.

47. Bond Beter Leefmilieu, Recepten voor kernversterking. Hoe leg je als lokaal bestuur de basis voor een klimaatvriendelijke gemeente?, Informatiebrochure BBL, Brussel, 201648. Ibidem

103

› Kwalitatieve wandel- en fietspaden: winkels en voorzieningen zijn het best zo ingeplant dat ze op wandel- en fietsafstand liggen. Wijken onderling zijn verbonden via wan-delen fietsassen. Deze in combinatie met autoluwe zones zorgen ervoor dat mensen sneller geneigd zullen zijn de fiets te nemen dan de auto.

› Inzetten op autodelen.

› Voorzien van voldoende fietsenstallingen (fietsparkeernormen).

HERBESTEMMEN

Slecht gelegen bouwgronden herbestemmen kan betekenen dat er planschade moet be-taald worden aan de eigenaar. Deze vergoe-ding is niet altijd verschuldigd en het bedrag valt vaak lager uit dan geclaimd (planschade geldt enkel voor de eerste 50 meter vanaf de rooilijn).

PLANOLOGISCHE RUIL

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 2.6.17) definieert planologische ruil als ‘de omwisseling van gebiedsbestemmingen van-uit een samenhangende visie op de duurzame ruimtelijke ordening van het volledige plan-gebied’. Het instrument laat toe om slecht ge-legen percelen om te zetten naar een andere bestemming, terwijl een goed gelegen zone naar woongebied kan worden omgezet.

Om dit te realiseren is een ruimtelijk uitvoe-ringsplan vereist. Daarbij is de regeling inzake planschade en planbaten van kracht.

Zemst zette via een gemeentelijk RUP ‘land-schappelijke zichten’ een stuk landelijk woon-gebied in lintbebouwing om naar bouwvrij agrarisch gebied. In ruil werd een nieuwe woonzone aangeduid in de kern van Zemst.

HERVERKAVELING UIT KRACHT VAN WET MET PLANOLOGISCHE RUIL

Dit is een nieuw instrument uit het decreet landinrichting (2015) dat toelaat tegelijkertijd de bestemming én de eigendom te ruilen. Ook hier is een RUP vereist. Tot op heden is het nog niet in de praktijk gebracht.

VERHANDELBARE ONTWIKKELINGS- RECHTEN

Via dit systeem ruil je de bouwmogelijkheden op slecht gelegen bouwgronden voor bouw-mogelijkheden op goed gelegen terreinen in of aansluitend bij de kern. Op goed gelegen kernlocaties kan men hoger en dichter bou-wen. Zo wordt kernversterking gerealiseerd en neemt het overaanbod aan bouwmoge-lijkheden buiten de kernen af. Momenteel bestaat dit systeem nog niet in Vlaanderen, maar de mogelijkheid wordt door Ruimte Vlaanderen onderzocht. Regionet werd aan-gemeld als onderzoeksregio om de haalbaar-heid van zulk systeem na te gaan.

Het ontbreken van een wettelijk kader, neemt echter niet weg dat een gemeente in overleg met de eigenaars en op vrijwillige basis dit wel kan toepassen.

Op slecht gelegen bouwgronden kan een bouwverbod opgelegd worden door een erfdienstbaarheid van openbaar nut. In ruil krijgen de eigenaars bouwmogelijkheden op kernversterkende locaties waar met hogere bouwdichtheden kan gewerkt worden.

DE REGIE OVER HET WOONBELEID

5

106

De essentiële mechanismen om het woonbeleid te sturen en om impact uit te oefenen op de woningmarkt, berusten bij de Vlaamse regering. Zij heeft de wetgevende bevoegdheid en wendt die ook aan: het gronden pandendecreet en de steeds strengere regelgeving op energieprestaties zijn daarvan een paar voorbeelden, die in deze toespraak herhaaldelijk aan bod zijn gekomen. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is bepalend voor waar en hoe kan worden gebouwd en verbouwd. Ook de huurwetgeving is een Vlaamse bevoegdheid geworden. Budgettair ligt het zwaartepunt eveneens op het Vlaams niveau, met name voor het financieren van het sociaal woonaanbod. Voor het sociaal woonbeleid zijn herhaaldelijk objectieven vooropgesteld: denk aan het bindend sociaal objectief om in Vlaams-Brabant ongeveer 8.000 bijkomende sociale huurwoningen aan te bieden; denk aan de wil om het aanbod van de Sociale Verhuurkantoren fors uit te breiden; denk aan het beter ondersteunen van huurders die het moeilijk hebben op de private huurmarkt, met premies of subsidies. Of die politiek herhaaldelijk vooropgestelde objectieven worden gehaald, hangt in de eerste plaats af van hoe sterk de Vlaamse regering daarin wil investeren.

Nochtans kunnen ook lokale besturen een doorslaggevende rol spelen in het woonbeleid en kunnen we daar als provinciebestuur sterke steun aan geven. Ook al zijn er op Vlaams niveau voldoende kredieten beschikbaar, dan nog moeten sociale woonprojecten plaatselijk worden uitgewerkt, moet er plaats voor worden gevonden, moeten vergunningen worden verleend, moet er draagvlak worden gecreëerd. Ook al is er voldoende financiering voor Sociale Verhuurkantoren, dan nog moeten genoeg publieke of private eigenaars over de streep worden getrokken. Informatie en advies doen terechtkomen bij de mensen die over hun woonbehoefte vragen hebben, kan ook best lokaal. Het is dan ook logisch dat een aantal cruciale opdrachten en taken aan de lokale besturen werden toevertrouwd.

107

In de Vlaamse Wooncode wordt de gemeente aangewezen als regisseur en eindverantwoor-delijke van het lokaal woonbeleid. Hierbij worden drie belangrijke taken geformuleerd: het stimuleren van sociale woonprojecten op het grondgebied van de gemeente; het ondersteunen van woonbehoeftige huishou-dens; het bewaken van de woonkwaliteit. Het gemeentebestuur moet de activiteiten van de sociale woonorganisaties, het OCMW en de gemeente coördineren. Het dient de samen-werking en de wederzijdse aanvulling van de verschillende woonorganisaties, zoals de So-ciale Huisvestingsmaatschappijen, de Sociale Verhuurkantoren, het Vlaams Woningfonds, de huurdersbonden en de eigenaarsvereni-gingen, te bevorderen. Het zorgt ervoor dat de initiatieven van deze woonorganisaties passen binnen en afgestemd zijn op het lo-kaal woonbeleid. Pas dan is er sprake van een coherent en volwaardig lokaal beleid.

De OCMW’s zijn betrokken bij het woonbe-leid wanneer woonproblemen afbreuk doen aan de menselijke waardigheid van zijn inwo-ners. OCMW’s voorzien daartoe in financiële ondersteuning, bv. een huurwaarborg, in de uitbouw van een ‘noodaanbod’ zoals transit-woningen en in bemiddeling en begeleiding, bv. bij een gerechtelijke huisuitzetting. Het OCMW en de sociale woonorganisaties zijn niet de enige partners die betrokken zijn bij het lokaal woonbeleid. Andere organisaties die een bijdrage kunnen leveren aan het rea-liseren van het recht op menswaardig wonen zijn de welzijnsorganisaties, de vastgoedma-

kelaars en projectontwikkelaars. De autono-me gemeentebedrijven en streekintercom-munales zijn heel specifieke partners van de lokale besturen omdat zij worden ingezet als verkavelaar of omdat ze zelf een bescheiden woningaanbod ontwikkelen.

Vanuit het Vlaams woonbeleid wordt de bal mee in het kamp van de lokale overheid ge-legd, de gemeentebesturen krijgen daartoe meer beleidsvrijheid. Dan kan het twee kan-ten op. Enerzijds beschikken de lokale bestu-ren over een ruime autonomie om zelf beleids-keuzes te maken die een oplossing bieden voor de problemen op de lokale woonmarkt of die inspelen op de lokale opportuniteiten. Voorbeelden hiervan zijn subsidies voor het bovenwinkelwonen in gemeenten met veel leegstand boven handelspanden of het uitrei-ken van huurcheques in gemeenten met veel kansarmen. Anderzijds kan een gemeentebe-stuur ook kiezen om bij de pakken te blijven zitten, om slechts een minimale invulling te geven aan het lokaal woonbeleid. Dat zie je ook in onze provincie. In enkele gemeenten worden de mogelijkheden die de Vlaam-se Wooncode biedt maar minnetjes benut, wordt er maar zeer flauwtjes samengewerkt, maakt men nauwelijks werk van een woon-visie en evenmin van concrete projecten. De resultaten zijn er ook naar, het is vaak in die gemeenten dat het sociaal woonaanbod ondermaats of onbestaande is. Dat kwam enkele gemeenten zelfs op een publieke re-primande te staan van de Vlaamse minister voor Wonen.

HET GEMEENTEBESTUUR ALS COÖRDINATOR

108

Met reden zou men kunnen zeggen dat min-der grote gemeenten onvoldoende schaal-grootte en capaciteit hebben om coördine-rend en stimulerend op te treden. Maar dat mag geen excuus zijn, want met name voor het lokaal woonbeleid is een zeer goed werk-baar en efficiënt kader gecreëerd om met ver-schillende gemeenten samen te werken.

Ten opzichte van 2006 is de dynamiek van het lokaal woonbeleid zichtbaar gestegen. Dat blijkt uit een studie van het Steunpunt Wonen uit 2015.49 De grootste vooruitgang bevindt zich op het vlak van het stimuleren van sociale woonprojecten, het ontwikkelen van een woonbeleid en de uitbouw van een beleidsnetwerk rond wonen. De gemeenten werken nagenoeg allemaal aan de handha-ving van de woningkwaliteit en ze verstrek-ken aan de burger informatie en advies over wonen. Waar in 2006 nog maar goed één op twee gemeenten woonoverleg organi-seerden, komt dit in 2015 in alle bevraagde gemeenten terug. De versterkte rol van het lokale woonbeleid komt ook tot uiting in een toegenomen personeelsinzet. Twee derde van de gemeenten heeft een door de ge-meenteraad goedgekeurd woonplan, waar dit in 2006 nog maar 9% was.

Er is een algemeen gedeelde consensus dat de toegenomen dynamiek inzake lokaal woonbeleid te danken is aan het interge-meentelijk samenwerken en aan de subsidie lokaal woonbeleid, ingevoerd sinds 2007. De subsidie is een zeer goed antwoord op het

gebrek aan bestuurskracht, in het bijzonder in de kleinere gemeenten.

Van gemeenten die een kwalitatief en geïn-tegreerd lokaal woonbeleid willen voeren, wordt heel wat verwacht. Het geheel van taken binnen hun regisseursrol vereist vol-doende ambtelijke capaciteit en expertise, in de vorm van een afzonderlijke woon- of huis-vestingsdienst die bemand wordt door gespe-cialiseerde medewerkers. Zij moeten zowel eerstelijnsdiensten (één-loketdienst/woon-winkel) als tweedelijnsdiensten (beleids- en coördinatiewerk) kunnen verzorgen. Steden en grote gemeenten hebben doorgaans vol-doende middelen om een eigen huisvestings-dienst uit te bouwen, kleinere besturen ont-breekt het aan voldoende middelen hiervoor. Niet geheel verwonderlijk werd, tien jaar na de invoering van de Vlaamse Wooncode (1997), vastgesteld dat voornamelijk de cen-trumsteden en een aantal kleinere steden hun nieuwe rol op het vlak van woonbeleid opna-men. Kleinere gemeenten hadden het lastiger om die regisseursrol op te nemen.

Sinds 2007 is er een Vlaamse financiële te-

INTERGEMEENTELIJK SAMENWERKEN ZORGT VOOR DYNAMIEK

49. WINTERS S., VAN DEN BROECK K., VANORMELINGEN J., Het lokaal woonbeleid op (de) kaart! De praktijk van het lokaal woonbeleid beschreven, de subsidie voor intergemeentelijke samenwerking geëvalueerd, Steunpunt Wonen, Leuven, 2015, 198 p.

109

gemoetkoming voor gemeenten die samen-werken in het lokaal woonbeleid, meteen versterkt door provinciale ondersteuning. Met succes dus, door samen te werken wordt een voldoende schaalgrootte bereikt om de basistaken van het woonbeleid te vervullen.

Door de financiële ondersteuning van het samenwerkingsverband vanuit Vlaanderen en de provincie Vlaams-Brabant, kost het de deelnemende gemeenten nog amper een cent. Dat heeft er sterk toe bijgedragen dat gemeenten de stap hebben gezet naar samenwerking en dat alle samenwerkings-projecten tot op heden blijven bestaan. Aan-vankelijk had de Vlaamse overheid gezegd dat de subsidies aan intergemeentelijke ‘pro-jecten’ tijdelijk en degressief zouden zijn. De samenwerking werd als dermate succesvol en belangrijk beschouwd, dat inmiddels een nieuwe subsidieregeling werd goedgekeurd,

die van kracht zal zijn tot en met 31 december 2019. De bestaande projecten hebben zo de zekerheid dat ze nog even verder kunnen.

De subsidiëring is niet vrijblijvend. De ge-meenten zijn via het samenwerkingsverband verplicht om te werken aan:

› het ontwikkelen van een gemeentelijke be-leidsvisie op het vlak van wonen;

› het organiseren van het woonoverleg;

› het uitbouwen van een klantgerichte dienstverlening aan de burger;

› het verbeteren van de kwaliteit van het wo-ningpatrimonium en de woonomgeving;

› het nemen van initiatieven in het kader van een gronden pandenbeleid met het oog op betaalbaar wonen.

Diest

Asse

Tienen

Halle

Leuven

Herne

Landen

ZemstAarschot

Gooik

Linter

Meise

Overijse

Dilbeek

Lubbeek

Herent

Lennik

ZoutleeuwBierbeek

Haacht

Kortenaken

Holsbeek

Beersel

Bertem

Rotselaar

Geetbets

Ternat

Pepingen

Tielt-Winge

Tervuren

Merchtem

Bever

Londerzeel

Bekkevoort

Kortenberg

Galmaarden

Glabbeek

Opwijk

Hoegaarden

Zaventem

Tremelo

Kampenhout

Roosdaal

Oud-Heverlee

Vilvoorde

Hoeilaart

Affligem

Keerbergen

Huldenberg

Grimbergen

Boutersem

Sint-Pieters-Leeuw

Scherpenheuvel-Zichem

Steenokkerzeel

Begijnendijk

Boortmeerbeek

Sint-Genesius-Rode

MachelenWemmel

Liedekerke

Kapelle-op-den-Bos

Kraainem

Linkebeek

Wezembeek-Oppem

Drogenbos

Provincie Vlaams-Brabant

projecten IGS lokaal woonbeleid Vlaams-Brabant

Projecten Lokaal WoonbeleidWoonwinkel Pajottenland

Regonaal woonbeleid Noord-Pajottenland

Lokaal woonbeleid Noord-west Brabant

Woonbeleid regio Noord

Regionaal woonbeleid Vilvoorde Machelen

Wonen tussen Dijle en Velp

Hartje Hageland

Beter wonen aan de Gete

Wonen aan de Demer

Woonwijzer Midden-Brabant

Woonbeleid Zennevallei

Aangenaam wonen tussen grote en kleine Gete ·

april 2016

1:340.000Schaal:

Bron: provincie Vlaams-Brabant/GDI-Vlaanderen

Woonbeleid

Diest

Asse

Tienen

Halle

Leuven

Herne

Landen

ZemstAarschot

Gooik

Linter

Meise

Overijse

Dilbeek

Lubbeek

Herent

Lennik

ZoutleeuwBierbeek

Haacht

Kortenaken

Holsbeek

Beersel

Bertem

Rotselaar

Geetbets

Ternat

Pepingen

Tielt-Winge

Tervuren

Merchtem

Bever

Londerzeel

Bekkevoort

Kortenberg

Galmaarden

Glabbeek

Opwijk

Hoegaarden

Zaventem

Tremelo

Kampenhout

Roosdaal

Oud-Heverlee

Vilvoorde

Hoeilaart

Affligem

Keerbergen

Huldenberg

Grimbergen

Boutersem

Sint-Pieters-Leeuw


Steenokkerzeel

Begijnendijk

Boortmeerbeek

Sint-Genesius-Rode

MachelenWemmel

Liedekerke

Kapelle-op-den-Bos

Kraainem

Linkebeek

Wezembeek-Oppem

Drogenbos









Hartje Hageland


Wonen aan de Demer




april 2016

1:340.000Schaal:

Diest

Asse

Tienen

Halle

Leuven

Herne

Landen

ZemstAarschot

Gooik

Linter

Meise

Overijse

Dilbeek

Lubbeek

Herent

Lennik

ZoutleeuwBierbeek

Haacht

Kortenaken

Holsbeek

Beersel

Bertem

Rotselaar

Geetbets

Ternat

Pepingen

Tielt-Winge

Tervuren

Merchtem

Bever

Londerzeel

Bekkevoort

Kortenberg

Galmaarden

Glabbeek

Opwijk

Hoegaarden

Zaventem

Tremelo

Kampenhout

Roosdaal

Oud-Heverlee

Vilvoorde

Hoeilaart

Affligem

Keerbergen

Huldenberg

Grimbergen

Boutersem

Sint-Pieters-Leeuw


Steenokkerzeel

Begijnendijk

Boortmeerbeek

Sint-Genesius-Rode

MachelenWemmel

Liedekerke

Kapelle-op-den-Bos

Kraainem

Linkebeek

Wezembeek-Oppem

Drogenbos









Hartje Hageland


Wonen aan de Demer




april 2016

1:340.000Schaal:

110

De meeste samenwerkingsverbanden hebben gespecialiseerde medewerkers aangeworven om het lokaal woonoverleg te organiseren, om ontwerpen van een toewijzingsreglement op te maken, om de lokale woonwinkel te bemannen, om sociale woonprojecten op te volgen …

Taken op het vlak van woonbeleid worden significant meer uitgevoerd door gemeenten die deel uitmaken van een intergemeentelijke samenwerking, dan door gemeenten die hier niet aan deelnemen. Dat merk je ook in onze provincie. Het verschil is vooral merkbaar voor het stimuleren van sociale woonprojecten, het opstellen van woonbeleidsplannen en het ontwikkelen van een coherente woonvisie, het inrichten van een geïntegreerd loket en de or-ganisatie van een lokaal woonoverleg.

De intergemeentelijke samenwerking woonbe-leid is een mooi voorbeeld van hoe je sterke re-sultaten neerzet door over de bestuurs niveaus heen de handen in elkaar te slaan.

Eind 2015 waren er in Vlaanderen bijna twee op drie gemeenten betrokken bij een inter-gemeentelijk project, voor Vlaams-Brabantse gemeenten bijna drie op vier. 17 gemeenten maakten de keuze nog niet. Bijgevoegde kaart toont een geografisch overzicht van de 12 in-tergemeentelijke samenwerkingsverbanden in de provincie Vlaams-Brabant.

Alle samenwerkingsverbanden zijn interlo-kale verenigingen. Het secretariaat en coör-dinatie van vijf interlokale verenigingen werd ondergebracht bij IGO of 3Wplus. De andere secretariaten werden ondergebracht bij een deelnemend bestuur of bij het sociaal huis. Elk samenwerkingsverband heeft een woonbe-leidscoördinator en enkele woonconsulenten in dienst, vaak uitgebreid met een jurist of stedenbouwkundige.

De projecten worden begeleid door een stuur-groep. Vanuit elke deelnemende gemeente neemt minstens één lid van de gemeenteraad of het college van burgemeester en schepenen deel aan de vergaderingen van de stuurgroep.

Van bij het begin hebben we als provincie-bestuur gezorgd voor ondersteuning van de intergemeentelijke samenwerking en voor inbreng in het lokaal woonoverleg. We voor-zien doorgroeisubsidies in de aanvangfase van een intergemeentelijke samenwerking en aanvullende subsidies. We volgen de interge-meentelijke samenwerkingsprojecten intensief op en ondersteunen huisvestingsambtenaren met vorming, adviesverlening en subsidiëring.

Uit een bevraging van het Steunpunt Wonen over het lokaal woonbeleid50 in 2015 blijkt dat meerdere respondenten een uitbreiding van het takenpakket van de intergemeentelijke woonverenigingen bepleiten, in de richting van gemeentegrensoverschrijdende visievor-ming, omdat woonproblemen nu eenmaal niet stoppen aan de grens van een gemeente en omdat er nood is aan een woonvisie op bo-vengemeentelijk niveau. In dergelijke visie zou dan ook een duidelijkere relatie moeten worden gelegd naar andere beleidsdomeinen, zoals ruimtelijke planning, mobiliteit, zorg en welzijn. Vraag is of dat een haalbare ambitie is? Vraag is ook of de huidige samenwer-kingsverbanden wel geschikt zijn voor deze bijkomende taak, vermits ze niet zijn gegroeid vanuit een inhoudelijke grensoverschrijdende problematiek, maar vooral om tegemoet te komen aan capaciteitsproblemen. De huidige gebiedsafbakening is ook niet gebeurd op ba-sis van de regionale woonmarkt, zoals we die onderkennen.

50. WINTERS S., VAN DEN BROECK K., VANORMELINGEN J., Het lokaal woonbeleid op (de) kaart! De praktijk van het lokaal woonbeleid beschreven, de subsidie voor intergemeentelijke samenwerking geëvalueerd, Steunpunt Wonen, Leuven, 2015, 198 p.

111

De coördinatie tussen alle woonactoren kan door het lokaal woonoverleg, met als the-ma’s:

› de ontwikkeling en uitvoering van beleids-doelstellingen en -acties;

› de planning en financiering van sociale woonprojecten;

› de opmaak van een gemeentelijk actie-programma;

› de opmaak van een lokaal toewijzings-reglement.

Wonen-Vlaanderen helpt de gemeenten bij de opstart van dit woonoverleg, en zal wanneer mogelijk zelf aan het overleg deelnemen. In Vlaams-Brabant schuiven medewerkers van de provincie ook rond de tafel, samen met de coördinatoren en consulenten van de interge-meentelijke samenwerkingsverbanden.

Bepaalde taken vereisen het advies van het lokaal woonoverleg, zoals de programmatie van sociale woningen51 en de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement. Onderwer-pen die in 2015 geagendeerd werden: sociale huisvesting (88%), gronden pandenbeleid (65%, dit is 15% minder dan de voorgaan-de jaren vanwege van het verdwijnen van de sociale last), de woningkwaliteit (45%) en de werking van de plaatselijke Sociale Verhuur-kantoren (30%).

In Vlaams-Brabant organiseerden 58 van de 65 gemeenten minstens één maal een lokaal woonoverleg in 2015. Het aantal gemeenten

waar het lokaal woonoverleg minstens twee-maal is samengekomen, is beperkt tot een kwart van de Vlaams-Brabantse gemeenten. Voor een aantal gemeenten blijft het lokaal woonoverleg een ‘verplicht nummer’, in func-tie van de programmatie van sociale wonin-gen. Dat is jammer want het lokaal woon-overleg zorgt, met een goede samenstelling, voor een betere onderlinge afstemming tus-sen de verschillende lokale woonactoren, het OCMW en het eigen bestuur.

In het lokaal woonoverleg vergaderen vooral overheden. De Woonraad is een gemeentelijk advies- en inspraakorgaan, samengesteld uit vertegenwoordigers van sociale- en private woonactoren, belangenverenigingen, mid-denveldorganisaties en onafhankelijke des-kundigen. De Woonraad fungeert als klank-bord voor het lokaal woonbeleid en adviseert het bestuur over het lokaal woonplan en alle aangelegenheden die op het lokaal woon-overleg ter sprake komen. Lokale woonraden zijn - in tegenstelling tot het lokaal woon-overleg - nog geen wijdverspreid fenomeen en beperken zich in onze provincie tot een beperkt aantal gemeenten. Het komt er vooral op aanvraag van lokale (middenveld)organisaties.

HET LOKAAL WOONOVERLEG EN DE WOONRAAD

51. In het procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 wordt aangegeven wat er minimaal per project moet besproken worden op een lokaal woonoverleg. Dit is een noodzakelijke voorwaarde om sociale woonprojecten en daaraan verbonden verrichtingen te kunnen opnemen op de projectenlijst.

112

Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft. Dit plan vormt het eindresultaat van een planningsproces, dat - vertrekkend vanuit de kennis en analyse van de gegeven situatie - in een aantal stappen komt tot prioritaire beleidskeuzes en een tijdsgebonden actieprogramma. Een door de gemeenteraad goedgekeurd woonplan is richtinggevend en schept een kader voor het beleid. Een woonplan dat werd ontwikkeld in overleg met alle woonactoren heeft het nodi-ge draagvlak om de slaagkansen van concre-te projecten en acties te waarborgen.

Om tot een woonplan te komen worden ge-woonlijk vier stappen doorlopen. Deze zijn niet altijd even strikt gescheiden en lopen in de praktijk vaak door elkaar, één stap moet niet noodzakelijk geheel afgerond zijn voor-dat met de volgende begonnen kan worden. Deze stappen zijn: analyse van de bestaande toestand; visie en vertaling in doelstellingen; actieprogramma; evaluatie en bijsturing.

Tot voor enkele jaren werd veelal pragma-tisch te werk gegaan, zonder een uitgestip-peld woonbeleid: voorstellen werden ad hoc geformuleerd, in functie van noden op korte termijn. Met de subsidie voor intergemeente-lijke samenwerkingsverbanden, kwam hierin verandering. Om voor subsidiëring in aan-merking te komen, dient men een gedragen woonvisie te ontwikkelen en te communice-ren met de bevolking. Dat is precies het doel van een woonbeleidsplan. De oprichting van

intergemeentelijke samenwerkingsverban-den zorgden voor de middelen en expertise om, samen met de lokale bestuurders en de woonactoren, tot een woonbeleidsvisie en -plan te komen.

Een afzonderlijk woonbeleidsplan is geen verplichting. Een verplichting druist immers in tegen het streven naar administratieve lastenverlaging en sinds de invoering van de beleids- en beheerscyclus voor lokale besturen kunnen gemeenten hun prioritai-re doelstellingen inzake wonen opnemen in het gemeentelijk meerjarenbeleidsplan. Het woonbeleidsplan is wel nodig om andere de-cretale verplichtingen en taken inzake wonen na te komen. Twee op de drie Vlaams-Bra-bantse gemeenten hebben vandaag een woonbeleidsplan, in de vorm van een docu-ment met een omgevingsanalyse, met doel-stellingen en met acties. In 20 gemeenten is het plan opgesteld en goedgekeurd op het einde van vorige legislatuur en nog niet ge-actualiseerd, in 22 gemeenten werd recent werk gemaakt van een nieuw of geactuali-seerd woonbeleidsplan. Er is duidelijk een positieve invloed van deelname aan een in-tergemeentelijk samenwerkingsverband op de aanwezigheid van een woonbeleidsplan en van een gemeentelijk actieprogramma.

HET LOKAAL WOONBELEIDSPLAN

113

Wonen is een thema waar elke inwoner in een bepaalde fase van zijn leven vragen over heeft, vragen waarmee inwoners zich meestal richten tot een lokaal bestuur. Binnen een goed uitge-werkt lokaal woonbeleid, eist een klantgerich-te dienstverlening zijn plaats op.

Binnen de sociale dienstverlening van de OCMW’s neemt het gewicht van de huisves-tingsproblematiek toe. Hulp aan huurders, ju-ridische ondersteuning, crisis- en noodopvang, woonbegeleiding en Sociale Verhuurkantoren zijn enkele van de initiatieven die vaak door de sociale diensten van de OCMW’s worden op-genomen. Hierdoor komen de dienstverlening en informatie rond wonen in belangrijke mate bij het OCMW terecht.

Vaak zullen er vragen gesteld worden over zaken die niet binnen de opdrachten en taken van een gemeente of OCMW vallen.

Artikel 28 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat een gemeente tot taak heeft om inwoners met vragen over wonen te informeren, advise-ren en begeleiden. Om subsidies te verkrijgen, moet een intergemeentelijk samenwerkings-verband volgende taken opnemen:

1° een laagdrempelig woonloket in elke ge-meente aanbieden, waar inwoners terecht-kunnen met hun woonvragen;

2° gestructureerde basisinformatie aan de in-woners aanbieden over:

a) de Vlaamse huursubsidie, de Vlaamse verbeterings- en aanpassingspremie, de Vlaamse huurpremie en het Vlaams huurga-rantiefonds;

b) de Vlaamse renovatiepremie, de energie-premies en de Vlaamse energielening; c) sociaal huren, sociaal kopen en sociaal lenen; d) woningkwaliteitsbewaking; e) federale, Vlaamse, provinciale en gemeen-telijke beleidsmaatregelen op het vlak van wonen;

3° inwoners ondersteunen bij: a) de aanvraag van een Vlaamse huursubsi-die, en het verband leggen tussen de fede-rale installatiepremie en de Vlaamse huur-subsidie; b) woningkwaliteitsbewaking; c) de zoektocht naar een sociale huurwo-ning.

De dienstverlening kan zich beperken tot het beantwoorden van vragen, de verschillende premies en andere ondersteuningsmaatrege-len actief bekendmaken en propageren, bv. via het gemeentelijk informatieblad.

Voor de Vlaams-Brabantse gemeenten die deelnemen aan een intergemeentelijk samen-werkingsverband, wordt een ‘fysiek’ loket gedurende bepaalde dagen en uren bemand door een consulent van het samenwerkings-verband. Daarbuiten worden vragen van in-woners telefonisch of per e-mail beantwoord door de woonconsulent. Naargelang het sa-menwerkingsverband worden deze loketten woonwinkels of wooninfopunten genoemd, maar allemaal werken ze volgens het concept van een geïntegreerd loket, van één aan-spreekpunt met de overheid voor alle vragen over wonen.

INFORMATIE EN DIENSTVERLENING AAN DE BEVOLKING

114

Het is niet eenvoudig en wellicht niet mogelijk om tot een kort en krachtig besluit te komen voor een ingrijpende en veelzijdige proble-matiek als de woonsituatie en het woonbeleid in onze provincie. Toch enkele afsluitende bedenkingen.

Voor de woonproblematiek speelt in ons nadeel wat anders vaak in ons voordeel speelt: de centrale ligging van Vlaams-Brabant, het gemiddeld hoge welvaartspeil van onze bevolking. Dat leidt tot woningen en bouw-gronden die een pak duurder zijn dan in andere streken. Dat maakt dat we voor sommige steunmaatregelen niet binnen de criteria of normen vallen om er een beroep op te kunnen doen. Inwoners die het moeilijk hebben - eenoudergezinnen, alleenstaanden, mensen met een laag in-komen - komen daardoor dubbel in de kou te staan: hogere prijzen op de woningmarkt, minder tegemoetkomingen, bv. minder sociale woningen, minder sociale leningen ... Met Vlabinvest kunnen we daar al iets aan doen, maar niet genoeg. We zullen bij de Vlaamse regering onverdroten de aandacht moeten vragen voor de specifieke situatie en voor de gro-te achterstand op vlak van sociale woonvoorzieningen. En plaatselijk projecten steunen met sociale of bescheiden woningen.

De bevolking groeit en verandert van samenstelling en van levenspa-troon. Meer ouderen, meer alleenstaanden, hersamengestelde gezin-nen, wisselende gezinsvormen: de vraag naar type woningen verandert en wordt veel diverser. We zijn daar nog niet helemaal klaar voor. We zullen met open blik en met een groot aanpassingsvermogen de pas-sende antwoorden moeten zoeken op de veranderende vraag: klein-schalig wonen; variabele, herinrichtbare gebouwen; nieuwe woonvor-men als woningdelen of samenhuizen ...

BESLUIT

115

We moeten ons heel bewust zijn van de impact van de manier van wo-nen op de omgeving. Hoe groot of compact wonen we, hoeveel ruimte nemen we in beslag, hoe dicht of ver wonen we van voorzieningen en van openbaar vervoersknooppunten, welke gevolgen heeft dat op ons verplaatsingsgedrag? Hoe zuinig gaan we om met energie, met water? Dat bepaalt allemaal mee hoe hoog de kosten oplopen, voor de maat-schappij en voor de particuliere bewoner. De omslag is daarvoor inge-zet, maar er zal nog jarenlang doordacht en consequent beleid nodig zijn om de impact van ons wonen terug te brengen tot het niveau van de omliggende landen.

De ervaring van de jongste jaren leert dat samenwerken, tussen ge-meenten en met het provinciebestuur en Wonen-Vlaanderen, vruchten afwerpt. Er komen betere beleidsplannen, er komen meer projecten van de grond, informatie- en adviesverstrekking loopt beter. De bemoedi-gende resultaten moeten ons sterken om de samenwerking uit te die-pen en om er mee te starten in de gemeenten die nog niet meedoen.

De woonsituatie is één van de dingen in het leven waar de meeste men-sen sterk mee bezig zijn, plannen over maken, veel tijd en geld in ste-ken, zich zorgen over maken ook. We hebben als overheid alle redenen om het woonbeleid veel aandacht te geven en er sterk in te investeren.

116

Totaal aantal woningen

Bewoond door eigenaar

Bewoond door huurder

% bewoond door eigenaar

Affligem 4.964 4.077 817 83,31

Asse 12.530 8.661 3.803 69,49

Beersel 9.256 7.264 1.945 78,88

Bever 839 715 117 85,94

Dilbeek 16.082 11.527 4.431 72,23

Drogenbos 1.997 1.126 862 56,64

Galmaarden 3.357 2.843 502 84,99

Gooik 3.532 2.836 678 80,71

Grimbergen 14.732 10.167 4.457 69,52

Halle 15.114 10.367 4.662 68,98

Herne 2.544 2.124 408 83,89

Hoeilaart 4.078 2.918 1.148 71,77

Kampenhout 4.369 3.508 815 81,15

Kapelle-op-den-Bos 3.711 2.780 910 75,34

Kraainem 5.163 3.540 1.580 69,14

Lennik 3.471 2.762 681 80,22

Liedekerke 5.081 4.029 996 80,18

Linkebeek 1.894 1.355 510 72,65

Londerzeel 7.218 5.632 1.546 78,46

Machelen 5.175 3.617 1.527 70,31

Meise 7.183 5.338 1.782 74,97

Merchtem 6.420 4.673 1.708 73,23

Opwijk 5.463 4.278 1.161 78,65

Overijse 9.385 7.069 2.272 75,68

Pepingen 1.579 1.335 217 86,02

Roosdaal 4.315 3.465 821 80,84

Sint-Genesius-Rode 6.775 5.076 1.657 75,39

Sint-Pieters-Leeuw 12.587 8.534 3.973 68,23

Steenokkerzeel 4.822 3.574 1.201 74,85

Ternat 6.016 4.701 1.284 78,55

Vilvoorde 15.637 10.549 4.988 67,90

Wemmel 6.204 3.832 2.329 62,20

Wezembeek-Oppem 5.124 3.756 1.345 73,63

Zaventem 12.726 8.460 4.173 66,97

Zemst 8.553 7.225 1.281 84,94

BIJLAGE 1: Verhouding eigenaars/huurders per gemeente in Vlaams-Brabant - gegevens 2011

117

Bron: VMSW

Totaal aantal woningen

Bewoond door eigenaar

Bewoond door huurder

% bewoond door eigenaar

Aarschot 12.534 9.004 3.366 72,79

Begijnendijk 3.934 3.408 493 87,36

Bekkevoort 2.394 2.040 326 86,22

Bertem 3.597 2.791 766 78,46

Bierbeek 3.610 3.023 558 84,42

Boortmeerbeek 4.660 3.794 828 82,09

Boutersem 2.946 2.546 374 87,19

Diest 9.749 6.807 2.820 70,71

Geetbets 2.375 2.088 271 88,51

Glabbeek 2.025 1.843 178 91,19

Haacht 5.555 4.534 977 82,27

Herent 7.824 6.187 1.603 79,42

Hoegaarden 2.633 2.126 495 81,11

Holsbeek 3.693 3.179 476 86,98

Huldenberg 3.638 2.803 767 78,52

Keerbergen 4.951 4.044 890 81,96

Kortenaken 3.107 2.754 333 89,21

Kortenberg 7.620 5.701 1.880 75,20

Landen 6.397 5.145 1.222 80,81

Leuven 44.975 23.150 21.463 51,89

Linter 2.836 2.507 316 88,81

Lubbeek 5.292 4.424 821 84,35

Oud-Heverlee 4.188 3.366 772 81,34

Rotselaar 6.141 5.177 903 85,15

Scherpenheuvel-Zichem 9.606 7.778 1.698 82,08

Tervuren 8.208 5.726 2.445 70,08

Tielt-Winge 4.151 3.531 595 85,58

Tienen 14.332 10.231 3.930 72,25

Tremelo 5.786 4.609 1.133 80,27

Zoutleeuw 3.357 2.826 514 84,61

Vlaams Gewest 2.618.470 1.835.155 761.081 70,69

prov. Vlaams-Brabant 440.010 320.855 115.800 73,48

arr. Halle-Vilvoorde 237.896 173.713 62.587 73,51

arr. Leuven 202.114 147.142 53.213 73,44

118

GEMEENTE 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015

Affligem 76 76 76 76 76

Asse 386 385 387 393 442

Beersel 386 392 391 392 394

Bever 5 5 5 5 5

Dilbeek 630 642 660 663 663

Drogenbos 128 127 127 127 127

Galmaarden 65 71 71 71 71

Gooik 49 49 49 49 49

Grimbergen 404 406 407 408 409

Halle 1.012 1.015 1.012 1.061 1.059

Herne 22 22

Hoeilaart 169 168 171 208 215

Kampenhout 21 21 34 65 34

Kapelle-op-den-Bos 201 201 201 201 201

Kraainem 132 132 132 132 132

Liedekerke 1 1 1 68 66

Londerzeel 146 146 146 151 151

Machelen 249 247 243 238 260

Meise 235 236 234 246 245

Merchtem 102 102 102 102 101

Opwijk 63 75 75 75 75

Overijse 111 110 110 110 136

Pepingen 4 4 4 4

Roosdaal 112 112 112 112 125

Sint-Genesius-Rode 86 90 90 90 92

Sint-Pieters-Leeuw 872 873 839 840 882

Steenokkerzeel 178 187 192 192 192

Ternat 272 271 269 276 267

Vilvoorde 1.620 1.596 1.557 1.548 1.550

Wemmel 20 20 20 20 20

Wezembeek-Oppem 391 405 404 404 404

Zaventem 478 508 512 482 482

Zemst 234 252 265 264 264

BIJLAGE 2: Aantal sociale huurwoningen per gemeente in Vlaams-Brabant

Bron: VMSW

119

GEMEENTE 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015

Aarschot 382 382 382 379 380

Bekkevoort 43 43 43 43 43

Bertem 172 172 172 172 172

Bierbeek 5 5 5 5 5

Boortmeerbeek 10 10 10 10 10

Boutersem 18 18 28 28 32

Diest 627 626 626 689 661

Haacht 207 202 210 210 210

Herent 343 340 351 351 349

Hoegaarden 10 10 10 10 10

Holsbeek 13 13 13 13 13

Huldenberg 66 66 66 66 78

Keerbergen 48 48 48 48 47

Kortenaken 14 14 14

Kortenberg 232 238 238 242 243

Landen 452 452 450 449 449

Leuven 3.162 3.167 3.161 3.057 3.098

Linter 9 9 9 9 9

Lubbeek 9 9 9 9 9

Oud-Heverlee 24 24 24 24 24

Rotselaar 74 74 74 74 74

Scherpenheuvel-Zichem 30 30 30 30 30

Tervuren 376 376 372 371 397

Tielt-Winge 44 44 44 44 44

Tienen 493 493 493 493 494

Tremelo 113 114 114 114 114

Zoutleeuw 30 36 36 36 43

Totaal Vlaams-Brabant 15.826 15.926 15.930 16.085 16.267

120

Gemiddelde

reële huurprijs

Affligem € 305,01

Asse € 312,98

Beersel € 370,64

Bever € 286,84

Dilbeek € 311,73

Drogenbos € 340,77

Galmaarden € 300,80

Gooik € 409,17

Grimbergen € 310,31

Halle € 332,85

Herne € 296,67

Hoeilaart € 320,48

Kampenhout € 317,52

Kapelle-op-den-Bos € 285,64

Kraainem € 319,09

Liedekerke € 316,89

Londerzeel € 314,04

Machelen € 363,44

Meise € 363,99

Merchtem € 308,57

Opwijk € 288,14

Overijse € 388,20

Pepingen € 257,96

Roosdaal € 298,64

Sint-Genesius-Rode € 353,86

Sint-Pieters-Leeuw € 344,02

Steenokkerzeel € 389,59

Ternat € 332,90

Vilvoorde € 344,10

Wemmel € 443,72

Wezembeek-Oppem € 310,35

Zaventem € 342,34

Zemst € 335,19

BIJLAGE 3: Gemiddelde reële huurprijs van sociale woningen (31/12/2015)

Bron: VMSW

Aarschot € 343,71

Bekkevoort € 303,82

Bertem € 363,30

Bierbeek € 424,05

Boortmeerbeek € 343,82

Boutersem € 309,11

Diest € 332,52

Haacht € 343,43

Herent € 342,16

Hoegaarden € 305,50

Holsbeek € 333,37

Huldenberg € 318,87

Keerbergen € 342,04

Kortenaken € 180,17

Kortenberg € 326,69

Landen € 303,06

Leuven € 296,57

Linter € 316,70

Lubbeek € 348,43

Oud-Heverlee € 316,37

Rotselaar € 329,87

Scherpenheuvel-Zichem € 329,06

Tervuren € 333,91

Tielt-Winge € 353,83

Tienen € 253,04

Tremelo € 320,96

Zoutleeuw € 274,67

Vlaams-Brabant € 323,42

Antwerpen € 282,66

Limburg € 290,10

Oost-Vlaanderen € 286,03

West-Vlaanderen € 293,15

Vlaams Gewest € 291,06

121

BIJLAGE 4: Figuren uit het beeldkwaliteitsplan van de stad Landen

Bron: Plusofficearchitects (Landenstad, beeldkwaliteitsplan)

Met

de

spec

ifie

ke o

pzet

van

het

par

tici

-pa

tiet

raje

ct, w

illen

we

op e

en p

ro-a

ctie

ve

man

ier

te w

erk

gaan

. De

bevo

lkin

g w

ordt

re

eds

voor

dat

er

een

proj

ect

op t

afel

ligt

in

het

ver

haal

bet

rokk

en e

n be

vraa

gd. D

e ru

imte

lijke

ont

wik

kelin

gsvi

sies

wor

den

sam

en v

orm

geg

even

. Dit

in t

egen

stel

ling

tot

het

vaak

voo

rkom

ende

fen

omee

n w

aarb

ij ee

n be

volk

ings

groe

p zi

ch in

de

fina

le f

ase

van

een

proj

ect

radi

caal

teg

en d

e ba

siso

pvat

ting

er

van

keer

t.

Bij het bouwen van meerdere woningen, dient er gestreefd te worden naar collectief i.p.v. individueel wonen. Door op een juiste manier clusters van woningen te ontwerpen, blijft de impact op het landschap beperkt en behoudt het dorpslandschap z’n openheid.

Oude villa op een groot perceel met een brede verharding in de voortuin

Groene karakter van de voortuin met maximale afmeting voor verharde strook

Bij een voldoende brede zone naast de rijweg adviseren we een aanleg als groenzone. enkel op de plaatsen waar de voordeur of garagepoort moet bereikt worden, is verharding mogelijk. De kwaliteitsvolle doorzichten tussen de bebouwing naar het landschap dienen open te blijven. afscheiding is hier enkel toegestaan in de vorm van een groenhaag.

Ook bij open bebouwing wordt gestreefd naar een maximalisering van groen in de straat. Dit start met het vergroenen van de voorzones waarbij toegangsstroken tot garage en woning ge

minimaliseerd worden en waar parkeren in open lucht bij voorkeur gebeurd achter een groene haag. een verhoging van groenaanleg behandelt ook de waterproblematiek in verschillende dorpen door een verhoogde infiltratie van regenwater.

K57K56

Met

de

spec

ifie

ke o

pzet

van

het

par

tici

-pa

tiet

raje

ct, w

illen

we

op e

en p

ro-a

ctie

ve

man

ier

te w

erk

gaan

. De

bevo

lkin

g w

ordt

re

eds

voor

dat

er

een

proj

ect

op t

afel

ligt

in

het

ver

haal

bet

rokk

en e

n be

vraa

gd. D

e ru

imte

lijke

ont

wik

kelin

gsvi

sies

wor

den

sam

en v

orm

geg

even

. Dit

in t

egen

stel

ling

tot

het

vaak

voo

rkom

ende

fen

omee

n w

aarb

ij ee

n be

volk

ings

groe

p zi

ch in

de

fina

le f

ase

van

een

proj

ect

radi

caal

teg

en d

e ba

siso

pvat

ting

er

van

keer

t.







K57K56

Met

de

spec

ifie

ke o

pzet

van

het

par

tici

-pa

tiet

raje

ct, w

illen

we

op e

en p

ro-a

ctie

ve

man

ier

te w

erk

gaan

. De

bevo

lkin

g w

ordt

re

eds

voor

dat

er

een

proj

ect

op t

afel

ligt

in

het

ver

haal

bet

rokk

en e

n be

vraa

gd. D

e ru

imte

lijke

ont

wik

kelin

gsvi

sies

wor

den

sam

en v

orm

geg

even

. Dit

in t

egen

stel

ling

tot

het

vaak

voo

rkom

ende

fen

omee

n w

aarb

ij ee

n be

volk

ings

groe

p zi

ch in

de

fina

le f

ase

van

een

proj

ect

radi

caal

teg

en d

e ba

siso

pvat

ting

er

van

keer

t.







K57K56

K55K54

bOUwen in de dOrpen

Hoe en waar kan je bouwen met respect voor de historiek en de landschappelijke kwaliteit van de dorpen? Dat is een van de belangrijkste vragen voor de komende jaren. Hierbij wordt gefocust op de waardevolle bestaande gebouwen en hun typische vormelijke kenmerken. Voor de nieuwe bebouwing komt het erop aan hier zoveel mogelijk op aan te sluiten, zonder een reproductie van het bestaande te willen zijn: eigentijdse herinterpretaties van de eeuwenoude bouwprincipes. Vaak kan door een niet traditionele inplanting van een woongebouw een doorkijk binnen een beschermd dorpsgezicht openblijven.

De beschermde dorpskern van Laar van vandaag met kwalitatieve doorzichten naar het achterliggende landschap.

Detailstudie van de inplantingen van woningen op de onbebouwde percelen van Laar waarbij de landschappelijke structuren versterkt worden en historische composities weer hersteld. p94

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

toeg

ang

boer

deri

j sta

llen

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ij

nieu

we

weg

dek

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

buite

n op

slag

, bvb

trak

tor

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ij

zicht op het landschapzicht op het landschap

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

toeg

ang

boer

deri

j sta

llen

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ij

nieu

we

weg

dek

Bouwen in diepte. We willen vermijden dat de relatie met het landschap verdwijnt in de dorpskernen. Daarom willen we het bouwen in de diepte stimuleren. Hierbij gebeurt de inplanting van de woningen volgens de diepte van het perceel in plaats van de voorgevel volledig op de straat te oriënteren. zo blijven doorzichten van op straat mogelijk tussen de bebouwing door.

K55K54

bOUwen in de dOrpen

Hoe en waar kan je bouwen met respect voor de historiek en de landschappelijke kwaliteit van de dorpen? Dat is een van de belangrijkste vragen voor de komende jaren. Hierbij wordt gefocust op de waardevolle bestaande gebouwen en hun typische vormelijke kenmerken. Voor de nieuwe bebouwing komt het erop aan hier zoveel mogelijk op aan te sluiten, zonder een reproductie van het bestaande te willen zijn: eigentijdse herinterpretaties van de eeuwenoude bouwprincipes. Vaak kan door een niet traditionele inplanting van een woongebouw een doorkijk binnen een beschermd dorpsgezicht openblijven.

De beschermde dorpskern van Laar van vandaag met kwalitatieve doorzichten naar het achterliggende landschap.

Detailstudie van de inplantingen van woningen op de onbebouwde percelen van Laar waarbij de landschappelijke structuren versterkt worden en historische composities weer hersteld. p94

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

toeg

ang

boer

deri

j sta

llen

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ij

nieu

we

weg

dek

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

buite

n op

slag

, bvb

trak

tor

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ijzicht op het landschapzicht op het landschap

binn

ener

f oud

e bo

erde

rij

toeg

ang

boer

deri

j sta

llen

hoof

dgeb

ouw

boe

rder

ij

nieu

we

weg

dek

Bouwen in diepte. We willen vermijden dat de relatie met het landschap verdwijnt in de dorpskernen. Daarom willen we het bouwen in de diepte stimuleren. Hierbij gebeurt de inplanting van de woningen volgens de diepte van het perceel in plaats van de voorgevel volledig op de straat te oriënteren. zo blijven doorzichten van op straat mogelijk tussen de bebouwing door.

Met

de

spec

ifie

ke o

pzet

van

het

par

tici

-pa

tiet

raje

ct, w

illen

we

op e

en p

ro-a

ctie

ve

man

ier

te w

erk

gaan

. De

bevo

lkin

g w

ordt

re

eds

voor

dat

er

een

proj

ect

op t

afel

ligt

in

het

ver

haal

bet

rokk

en e

n be

vraa

gd. D

e ru

imte

lijke

ont

wik

kelin

gsvi

sies

wor

den

sam

en v

orm

geg

even

. Dit

in t

egen

stel

ling

tot

het

vaak

voo

rkom

ende

fen

omee

n w

aarb

ij ee

n be

volk

ings

groe

p zi

ch in

de

fina

le f

ase

van

een

proj

ect

radi

caal

teg

en d

e ba

siso

pvat

ting

er

van

keer

t.







K57K56

122

WOONGEBOUWEN, UITBETALINGEN 2015

Som van Uitbetaalde premie Aantal van Uitbetaalde premie

0.8 glas 236.429,13 493

1.1 glas 1.222.727,35 4.489

condensatieketel 92.800,00 116

Dakisolatie 5.102.279,09 8.071

Epeil met zonneboiler 35.030,00 13

Epeil zonder zonneboiler 998.496,00 520

Muurisolatie 1.854.021,01 1.273

Spouwmuurisolatie 1.573.412,92 2.137

Vloer/kelderisolatie 561.977,89 1.103

Warmtepomp 154.975,90 243

Zonneboiler 1.686.030,48 712

Eindtotaal 13.518.179,77 19.170

BIJLAGE 5: Overzicht energiepremies 2015

Bron: VEA

COLOFONredactie: Lodewijk De Witte, Bert Carleer, Katty Wouters, Marleen Piccard, Tania Gilsonlay-out: grafische cel, provincie Vlaams-Brabantdruk: xxxdepotnummer: 2016/7537/1

MEER INFOwww.gouverneurvlaamsbrabant.be

U kan deze toespraak vinden op het internet: www.vlaamsbrabant.be

onder het item publicaties

WONEN IN VLAAMS-BRABANT: EEN ZORGENKIND...gesplitst in flats en eengezinswoningen. We zien een...

Documents

Transcript of WONEN IN VLAAMS-BRABANT: EEN ZORGENKIND...gesplitst in flats en eengezinswoningen. We zien een...