Wonen 4.0Woningmarktplan VEH, NVM, Aedes en

Woonbond

Provinciale Vergaderingen en Verenigingsraad juni 2012

De woningmarkt is ontwricht

Twee voorbeeldenDe eengezinswoning van de heer en mevrouw Pietersen is

eigenlijk te groot sinds de kinderen de deur uit zijn. Daarom willen ze verhuizen naar een appartement in de buurt. Maar de wachtlijst is lang en de huur is twee keer zo hoog als die van hun huidige huis.

De kinderen van de familie De Vries (20 en 23 jaar) zoeken een woning in de plaats waar ze zijn opgegroeid. Het kan echter nog wel tien jaar duren voordat ze (eventueel) in aanmerking komen voor een woning.

Aanbod Woonbond april 2010

1. Huurders mogen niet benadeeld worden t.o.v. kopers

2. Inflatievolgend huurbeleid volgens huursombenadering, maximaal + 1% - inclusief huurharmonisatie- is aanvaardbaar als:

1. Geen bezuinigingen huurtoeslag;2. Hypotheekrenteaftrek substantieel versoberen;3. Vrijkomende middelen voor volkshuisvestelijke doelen

3. Woonomgevingspunten in woningwaarderingsstelsel baseren op WOZ-waarde

Kabinet Rutte-Verhagen• Geen aanpak hypotheekrenteaftrek• Overdrachtsbelasting van 6% naar 2%• Woonvisie: kopen is beter

Tegelijkertijd:• Forse bezuinigingen huurtoeslag• 15 – 25 punten extra in schaarstegebieden• Inflatie + 5% bij inkomens hoger dan € 43.000• Beperking toegang tot corporatiewoning• Verkleining corporatiesector en heffing

Lente-akkoord ‘Kunduzcoalitie’

• Beperken hypotheekrenteaftrek nieuwe gevallen• Overdrachtsbelasting blijft 2% (1,2 miljard)• Inflatie + 1% voor inkomens € 33.000 – 43.000 • Bezuinigingen huurtoeslag (60 milj. in 2013)• Verhuurdersheffing al per 01-01-2013• Positie starters verslechtert verder• Bevordert doorstroming niet en leidt niet tot een

beter werkende woningmarkt

Huurontwikkeling bij bestaand beleid

• Bureau ABF heeft effecten kabinetsbeleid doorgerekend tot 2020

• Huurharmonisatie, Donnerpunten en gluurverhoging van 5%• Huidig kabinetsbeleid leidt tot jaarlijkse huurstijging

van ongeveer 1,5%• Inflatie komt daar bovenop• Voornemens politieke partijen?

Waarom hervorming?

• Woningmarkt volledig in het slop• Woningtekort en wachtlijsten• Onvoldoende mogelijkheden doorstroming• Onvoldoende inspelen op vraag• Kloof tussen huur en koop, prijsopdrijving• Fors welvaartsverlies door minder mobiliteit,

hogere belastingtarieven etc.

Hervorming moet leiden tot: • Meer flexibiliteit, doorstroming en grotere keuzevrijheid • Bevordering investeringen in nieuwbouw en

kwaliteitsverbetering • Minder wachtlijsten en gelijkwaardige keuze tussen huur en

koop

De Woonbond hanteerde twee principiële randvoorwaarden in de onderhandelingen:

• Huurders en kopers moeten gelijk behandeld worden• De totale woonlasten (huur, overige woonlasten, woontoeslag

en het fiscale effect) mogen als percentage van het inkomen voor lagere en bescheiden middeninkomens niet stijgen

Hoofdlijnen Wonen 4.0

• Integrale hervorming koop- én huurmarkt• Doel is goed functionerende woningmarkt, voldoende

aanbod goede en betaalbare woningen voor huishoudens met laag of middeninkomen

• Afschaffing hypotheekrenteaftrek in 30 jaar• Invoering huursombenadering met maximaal 2% boven

inflatie (incl. harmonisatie)

• Maximale huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde, er van uitgaande dat de WOZ reëel omlaag gaat

• Inkomens- en budgetneutraal

Traject

• Start in 2015, dan trekt economie weer aan• Afbouw hypotheekrenteaftrek,

overdrachtsbelasting en eigen woningforfait• Compensatie via belasting en woontoeslag• Mogelijkheden vermogensvorming huurders• Huursombenadering: inflatie + 2%, incl. mutatie• Huurstijgingen boven inflatie in particuliere sector

alleen als prijs laag is t.o.v. kwaliteit• Regulering door jaarlijkse stijging, Mietspiegel,

4,5% WOZ

Plussen en minnen Wonen 4.0 1

Minnen:1. Marktconforme huren, met maximum 4,5%

WOZ-waarde (maar WOZ gaat reëel omlaag)2. Inflatie plus max. 2%. Extra inkomsten voor

extra woontoeslag, investeringen (niet-vrijblijvende afspraken) en lastenverlaging

3. Geen gelijkere inkomensverdeling

Plussen en minnen Wonen 4.0 2

Plussen:1. Eindelijk huur en koop gelijkwaardig2. Wachtlijsten en woningtekorten aangepakt3. Niet-vrijblijvende afspraken investeringen4. Huursombenadering voor corporaties en beperkte

huurverhoging voor huurders van commerciële verhuurders5. Woontoeslag (huurders en kopers) voor lagere en bescheiden

middeninkomens; extra toeslag in spanningsgebieden6. Corporaties houden brede taakopvatting7. Goed alternatief voor kabinetsbeleid en Lente-akkoord

Gevoelige punten

• Hoe voorkomen we dat huren pan uit rijzen?• ‘Marktconforme huren’, wat zijn dat?• ‘Reële verhouding prijs, kwaliteit en vraag’• 4,5% WOZ-waarde, maar deze daalt reëel als

gevolg afschaffing hypotheekrenteaftrek• 30 jaar huurstijgingen? Blijkt niet uit de cijfers.• Bescherming huurders: Mietspiegel!• Onderhandelingsruimte huurders

Inzet huurbeleid 2013 - 2015

• Woonbond blijft zich verzetten tegen huidige kabinetsmaatregelen

• Inzet: maximale huursomstijging (inclusief mutatie) van 1% boven inflatie

• Modernisering woningwaarderingsstelsel door beperkte introductie van WOZ-waarde in stelsel

• Scheefwonen is beperkt verschijnsel dat met Wonen 4.0 grotendeels verdwijnt

• Als politiek tóch kiest voor inkomensmaatregelen, dan op zorgvuldige manier via de overheid

Hoe pakt Wonen 4.0 nu uit?

Enkele voorbeeldberekeningen als indicatie

• Vergelijking maximale huur Wonen 4.0 en maximale huur nu volgens WWS

• Enkele koopkrachtplaatjes met huurquoten en resterend inkomen op basis van Wonen 4.0

Maximale huur Gelderland

Arnhem Epe Ede Nijmegen Tiel

4,5% WOZ-waardegemiddeld

489 637 598 527 529

Woonstede De Goede Woning

Triada Vivare Volkshuis-vesting Tiel

Maximale huur nu gemiddeld

760 760 800 644 765

Maximale huur vier grote steden

Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht

4,5% WOZ-waardegemiddeld

634 411 435 601

Ymere Havensteder Staedion Mitros

Maximale huur nu gemiddeld

659 593 548 689

Koopkrachtplaatje 1Meneer de Vries, € 17.500 per jaar (Berekening OTB)

0102030405060708090

100

2015 2025 2035 2044

restinkomenhuurquote

Koopkrachtplaatje 2Familie De Jong, € 20.000 per jaar (Berekening OTB)

0

20

40

60

80

100

120

2015 2025 2035 2044

resterendinkomennetto huurquote

Koopkrachtplaatje 3Mevrouw El Kharimi, € 30.000 per jaar (Berekening OTB)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2015 2025 2035 2044

resterendinkomennetto huurquote

Koopkrachtplaatje 4Familie De Boer , € 35.000 per jaar (Berekening OTB)

020406080

100120140160180

2015 2025 2035 2044

resterendinkomennetto huurquote

Koopkrachtplaatje 5Meneer Jansen, € 45.000 per jaar (Berekening OTB)

0

50

100

150

200

250

2015 2025 2035 2044

resterendinkomennetto huurquote