CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2014

‘AFSPRAKEN MET GEMEENTE GEVEN

DRAAGVLAK’

‘AFSPRAKEN MET Brigit Ruiter

» BETAALBAARHEID IN 6 DILEMMA’S »» ‘VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS‘ »

» 16 VRAGEN AAN JACQUES MONASCH » » PRAAT U AL MET LOKALE POLITICI? »

Corpoflow

Het slimme verkopenvoor corporaties

www.corpoflow.nl

Corpoflow stuurt alle interne en externe partijen in het verkoopproces aan. Het systeem zorgt ervoor dat de juiste mensen op het juiste moment automatisch taken, met daarbij de juiste documenten, toegewezen krijgen.

Brochures en koopovereenkomsten haalt u met één simpele actie uit Corpoflow en koop-overeenkomsten ondertekent u digitaal, waar en wanneer u wilt. Als clouddienst is Corpoflow namelijk overal te gebruiken.

Vanuit Corpoflow beheert u eenvoudig de verschillende kanalen waarop u uw woningen aanbiedt. Denk hierbij aan uw website, Funda of Facebook. En wilt u weten hoe uw woningen presteren, dan draait u op elk gewenst moment een heldere rapportage uit.

Corpoflow is de nieuwe en e�ciënte manier van werken voor verkoopmedewerkers bij woningcorporaties. Dit is het slimme verkopen!

Corpoflow is dé online workflow voor de verkoop van corporatie-woningen. Afgestemd op uw wensen stroomlijnt Corpoflow al uw verkoopacties en bewaakt de voortgang van het verkoopproces.

Verkopen was nog nooit zo e�ciënt!

geke

nm

erk

t al

s in

no

vatie

f p

rod

uct

do

or

de r

ijkso

verh

eid

1Aedes-commentaar

Vorig jaar maakten wij als sector de af-spraak met het kabinet dat woning-

corporaties moeten kunnen blijven investeren in wat goed is voor de samenleving. Ook als het gaat om huizen die net iets meer moeten opbrengen dan de sociale huurgrens, goed-kope koophuizen of om maatschappelijk vast-goed. Maar alleen als deze extra’s bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk, als de ge-meente erom vraagt en als het fi nancieel uit kan. Dat was de afspraak.In de novelle zoals die er nu ligt, staat ook inderdaad dat dit mag. Maar praktisch kan het niet. Het waarom is gesneden koek voor iedereen die de corporatiesector van dicht-bij kent. Maar het laat zich lastig vatten in een simpele boodschap. We moeten namelijk een administratieve of juridische scheiding aan-brengen tussen de bedrijfsonderdelen die zich bezighouden met de activiteiten die binnen en buiten de diensten van algemeen belang (DAEB) vallen. En of iets DAEB of niet-DAEB is, bepaalt of borging vanuit de overheid mag

gelden, zoals is vastgelegd in de regels over staatssteun. Door die borging kunnen corpora-ties goedkoper lenen, bouwen en verhuren. In het concept van de novelle staat dat die DAEB-tak niet mag lenen aan de andere tak. En daar-mee wordt het voor corporaties zo goed als onmogelijk om niet-DAEB te fi nancieren. Ook als de gemeente dat wil, als het bijdraagt aan leefbaarheid en niemand anders het wil doen.De vraag is: wat nu? In de eerste plaats is nu de tijd om ons te laten horen. Niet alleen richting het ministerie. De novelle ligt ter consultatie nu bij Aedes en vele andere partijen, voor-namelijk bij onze stakeholders. Aedes zal uiter-aard de minister laten weten wat wij als sector van het voorstel vinden en wat de consequen-ties zullen zijn voor de kwaliteit van wonen in Nederland. Wat kunnen woningcorporaties niet meer doen als dit voor-stel werkelijkheid wordt? En wat zijn daarvan de gevolgen? Niet alleen woningcorporaties zelf weten goed hoe de toekomst er dan uit kan zien. Ook stakeholders als gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellin-gen, bouwers en andere ondernemers maken zich zorgen. Wat betekent dit voor toekomstige herstructureringen en investeringen in wijken en dorpen? De komende tijd doen we er goed aan niet alleen zelf te laten horen wat wij ervan vinden, maar ook al onze stakeholders te vragen hun mening te geven. Uiteindelijk gaat het erom dat woningcorporaties in staat moeten zijn om te doen waarvoor zij er zijn: zorgen voor goed wonen in Nederland. Natuurlijk moet dat aan grenzen en regels gebonden zijn. Maar het is net zo belangrijk dat zij kunnen doen wat alleen zij kunnen doen: investeren in wat nodig is om in een wijk of dorp net dat verschil te maken. Laten wij totdat deze concept-novelle in wetgeving is gegoten, ons er samen met onze partners zo sterk als we kunnen tegen verzetten. Op de barricaden dus, met zoveel mogelijk van onze vrienden. En als het even kan met de steun van wonend Nederland. Maar mocht het een verloren zaak blijken, dan zullen wij ons, wat er ook gebeurt, blijven inzetten voor goed wonen in Nederland.

AFSPRAKENWat als een minister zich niet

aan zijn afspraken houdt? Het zal niemand ontgaan zijn:

minister Blok heeft zijn concept-novelle gepresenteerd. In feite

staat in dit voorstel dat investeren in wat Nederland

nodig heeft wel mag, maar praktisch niet kan.

‘ Woningcorpo-raties moeten kunnen blijven investeren in wat goed is voor de samenleving’

2

6JUSTUS UITERMARK ‘ VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS’

1 AEDES-COMMENTAAR Afspraken

4 ONDERTUSSEN IN De Bilt

12 OPINIE ‘Politieke enquête maakt effect onzeker’ – Jan Ramakers

13 COLUMN Jos van der Lans

14 OPINIE ‘Gemengde projecten geen markt voor beleggers’ – Ceel Elemans

16 HET WERK VAN adviseur Beleid en Communicatie Brigit Ruiter

26 16/32 Zestien vragen aan Jacques Monasch

34 PRIKBORD Weetjes en tips

44 HUISVESTER VAN HET VOLK Hendrik Lodewijk Drucker

46 NETWERK Carrièrenieuws en events

48 ACHTERAF EN COLOFON

3inhoud

BETAALBAARHEIDBetaalbaar wonen voor iedereen. Corporaties of overheidsinstellin-gen hebben er lang niet

altijd invloed op. Zes dilemma’s rond betaalbaarheid op een rij.

LOKALE LOBBYMet de gemeenteraads-verkiezingen in zicht: hoe regel je lokaal poli-tiek draagvlak voor

sociale woningbouw? Alleen met de wethouder Wonen? Of praat je ook met raadsleden?

BETER EN GOEDKOPERManagementmethode Lean Six Sigma belooft een effi ciëntere, goed-

kopere organisatie en tevreden klanten. Woningcorporatie Mercatus vertelt over ervarin-gen met de methode.

20

30

38

4 ondertussen in De Bilt

5

04/02 Koffi eHalf 11. Een klasje leest bibliotheekboeken. Ondertussen brengt Marion koffi e rond bij iedereen die werkt in Het Lichtruim in De Bilt. Bij de juffen en meesters van de basisschool, bij de leid(st)ers van het kinderdagverblijf, bij de medewerkers van de bibliotheek. Zelf werkt Marion vanuit dagcentrum Reinaerde dat ook in Het Lichtruim zit. Reinaerde helpt mensen met een verstandelijke beperking aan een zinvolle dagbesteding. In Het Lichtruim werken nog vijf andere mensen zoals Marion. Ze doen allerhande klusjes in en om het gebouw. Als dat zo uitkomt ook bij het theater, de sportzaal of het centrum voor jeugd en gezin, allemaal ook in Het Lichtruim.

Woningcorporatie SSW ontwikkelde het complex samen met de gemeente en met alle huurders van het gebouw. Vanaf het begin dachten alle betrokkenen mee over de inrichting en voorzieningen. Nu het gebouw staat doen ze veel samen. De computerruimte wordt bijvoorbeeld ’s ochtends door de school gebruikt en ’s middags door de bibliotheek. Schoolkinderen kunnen in het theater een educatieve fi lm zien. Bewoners uit De Bilt komen in Het Lichtruim om boeken te lenen, te schilderen, te sporten of een theatervoorstelling te zien.www.hetlichtruim.nl

TEK ST: MARGRIET PFLUG | FOTO: SIMONE-MICHELLE DE BLOUW

ondertussen in De Bilt

6

Justus Uitermark

‘BurgErS gAAN DE CrISIS VAN DE OVErHEID

NIET OPlOSSEN’

7

Burgerkracht lijkt wel de nieuwe heilige graal. Niet alleen voor de overheid, ook voor woning-corporaties. Als we nou burgers zelf initiatieven laten nemen, dan lossen allerlei problemen in de samenleving zich wel op, is de teneur. De nieuwe hoogleraar Samenlevingsopbouw Justus Uitermark maant tot voorzichtigheid: ‘Laten we die burgerkracht vooral niet idealiseren.’

Waarom voorzichtig met burgerkracht?‘De publieke sector in Nederland – met name overheden – zit nog-

al met zichzelf in de knoop. Ze hebben het idee dat ze inefficiënt, star, rigide en gesloten zijn. Op basis van die diagnose kijken ze naar burgers in de hoop dat daar dan de redding van zal komen. Dat is niet reëel, denk ik. Burgers zijn niet altijd krachtig en hebben eigen sores die ze moeten oplossen. Dat is geen kritiek op burgers. Ik heb vooral kritiek op het idee dat zij die crisis wel even gaan oplossen door zelf te doen wat de overheid eerst deed. Dat gaat niet gebeuren.’

De overheid wil dat mensen zelf aan de slag gaan. Maar hebben zij daar behoefte aan?‘Voor een deel wel. Door de opkomst van internet is het wel makkelijker om je te organiseren. Het aantal ZZP’ers is hard gegroeid en die groep is een drijvende kracht achter veel nieuwe initiatieven op het snijvlak van ondernemen en vrijwilligerswerk. Mensen zijn niet langer afhankelijk van een welzijnsinstelling of kerk en kunnen zelf initiatieven nemen. Dus je ziet de contouren van een burgerkrachtrevolutie. Daarmee is niet gezegd dat ze de taken van overheden helemaal kunnen overnemen. Ik ben minder enthousiast dan anderen over het idee dat die revolutie ook doorzet en uiteindelijk leidt tot een hele transformatie van de publieke sector en dat de overheid dan straks grotendeels niet meer nodig is.’

Hoe ziet u die ontwikkeling dan wel?‘Als de overheid stopt met bepaalde taken, dan gebeuren die gewoon niet meer. Nu is nog het idee dat wanneer de overheid zich terugtrekt en

niet meer zorgt voor ouderen en voor biblio-theken, de mensen dat wel zelf gaan doen. Als-of het per definitie zo is dat die dingen gedaan worden en de vraag alleen nog is wie het gaat doen. Ik denk dat als je een bibliotheek sluit, die in de meeste gevallen gesloten blijft. Dat is een verarming in een wijk.’

Is er in een rijkere wijk meer kans dat de bewoners die taken zelf oppakken? ‘Je ziet samenhang tussen zelforganisatie en een hoger inkomen en een hogere opleiding. Die mensen weten meestal goed voor zichzelf te zorgen en kunnen vaker zo’n bibliotheek openhouden. Maar ook de kracht van sociale verbanden in een wijk, het behoren tot een gemeenschap, is belangrijk. Die kunnen ook onder migrantengroepen en armeren goed ontwikkeld zijn. Mijn moeder woonde een tijd in Amsterdam Oud-Zuid, één van de oudste en rijkste gebieden. Ook daar wonen mensen die slecht ter been zijn en geen sociaal netwerk hebben. Eenzaamheid is daar al een probleem en dat probleem wordt groter als mensen niet kunnen rekenen op bijvoorbeeld thuiszorg. Sommige wijken zijn heel rijk wat betreft economisch kapitaal en arm in sociaal kapitaal, en andersom.’

Hoe kunnen corporaties een rol spelen in het aanjagen van burgerkracht?‘Voordat ze beginnen met het opwekken van burgerkracht is het nodig om de eigen voorzie-ningen, zoals betaalbare huisvesting, goed te regelen. Als je dat goed doet dan heb je al een hele prestatie geleverd. Bovendien is er een groot verschil tussen corporaties en overhe-

samenleving TEK ST: L ATIFA VAN HEERDE | FOTO’S: CASPER RIL A

8

mensen weten dat ze het onderhoud van de tuin kunnen overnemen en ze in ruil daarvoor een bescheiden vergoeding en rugdekking van de corporatie krijgen, dan weet ik zeker dat meer mensen erom gaan vragen. Op die manier creëer je als corporatie ruimte, een infrastructuur, die anderen vervolgens kunnen invullen. Dat geldt niet alleen voor binnen-tuinen maar ook voor halletjes en speeltuinen. Daarbij is het belangrijk om te regelen wie aanspreekbaar is als er iets misgaat.’

Je leest vaak dat bewoners het beheer overnemen van bijvoor-beeld een buurthuis, hoe zou dat er uit kunnen zien?‘Het zou helpen als je niet hoeft te beginnen met bezuinigingen. Daarmee wek je de indruk dat je de ellende over de schutting gooit bij de bewoners. Begin vanuit de vraag hoe je burgers meer zeggenschap kunt geven. Het Klooster in Rotterdam was bijvoorbeeld lang een disfunctionerend wijkcentrum. De over-heid moest op een gegeven moment toegeven aan eisen van bewoners die ook toegang wilden buiten kantooruren en in het weekend. Doordat het centrum steeds meer open werd gezet, kregen bewoners steeds meer invloed. En doordat er meer activiteiten kwamen, stegen de inkomsten en namen bewoners na-drukkelijker verantwoordelijkheid. Ze konden het bestuur overnemen, schreven fondsen aan en nu runnen ze dat centrum grotendeels zelf.

den. Overheden stoten heel veel af en hopen dat burgers die taken overnemen. Corporaties daarentegen namen er steeds meer taken bij. Naast de volkshuisvestelijke taak kwam daar vanaf de jaren 90 leefbaarheid bij. De burger-initiatieven die de afgelopen jaren in de kracht-wijken ontstonden kwamen vaak niet vanuit bewoners maar vooral vanuit ambtenaren, ondernemers of corporaties. Uit onderzoek van het SCP blijkt dat de inzet van bewoners in die wijken gemiddeld is afgenomen. Dat is een aanwijzing dat er iets niet goed is gegaan. Ik denk dat corporaties te weinig eigenaarschap gaven aan bewoners, te veel redeneerden van-uit budgetten en veel onder controle wilden houden. Lang is geprobeerd wijken van boven-af integraal te hervormen. Het idee dat veel professionals met elkaar aan tafel zitten, de neuzen dezelfde kant op krijgen en daarna gaan “doorpakken”, is totaal achterhaald. Je moet veel meer uitgaan van wat er in de wijken al gebeurt. En soms moet je accepteren dat er weinig gebeurt. Of dat sommige initiatieven van de grond komen en andere niet. Corpora-ties moeten geen halve opbouwwerkers wor-den wat ze nu vaak wel zijn. En ik denk ook niet dat je terug moet naar een situatie waarin ze alleen zorgen voor volkshuisvesting. Maar iets daar tussenin. Ik denk dat de toekomst ligt in het creëren van infrastructuur die corporaties bij uitstek kunnen leveren en er voor zorgen dat de mensen die daar dingen doen zelf-organiserend en zelfvoorzienend zijn.’

Hoe zouden corporaties die infrastructuur kunnen creëren?‘Ik woon in een complex met een binnentuin die bewoners weinig gebruiken. De tuin is pro-fessioneel onderhouden maar straalt weinig uit. Daardoor heeft het weinig waarde voor bewoners. Betrek mensen bijvoorbeeld bij de invulling van de openbare ruimte waardoor het meer warmte gaat uitstralen en het een meer vanzelfsprekende ontmoetingsplek wordt. Als

Justus Uitermark(35) is bijzonder hoogleraar Samen-levingsopbouw aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam, een leerstoel deels gefi nancierd door Aedes. Op 10 januari hield Uitermark zijn oratie Verlangen naar Wikitopia. Lees zijn oratie en andere publicaties op www.justusuitermark.nl.

Dus begin niet met je eigen probleem en verwacht niet dat anderen het oplossen. Maar zie jezelf als onderdeel van het probleem.’

In dit soort initiatieven zijn vaak professionals actief. Wat zou de rol van zo’n professional moeten zijn?‘Ze moeten nooit boven anderen gaan staan. Als de professional dan wegvalt, valt het hele initiatief in elkaar. Ik zie vaak dat een professional zichzelf onmisbaar maakt en overal tussen gaat staan. Je moet zo snel mogelijk toe naar een situatie waarin burgers de volledige verantwoor-delijkheid hebben. Is er een rol voor professionals? Ja zeker, maar als ondersteuner. Die kan bijvoorbeeld zorgen dat het gebouw op slot gaat

9

en wordt schoongemaakt. Voor vrijwilligers zijn dat lastige klussen. Als professionals dat goed doen, nemen ze niet alleen werk uit handen maar zorgen ze ook voor continuïteit en herkenbaarheid.’

Wat moeten corporaties vooral niet doen?‘Succesbeelden najagen. Ik heb het idee dat corporaties op het moment in een spagaat zitten: aan de ene kant piekeren ze binnens- kamers over hun eigen positie en tegelijkertijd dragen ze naar buiten toe uit dat ze geweldig mooi werk leveren. Zo zijn ze nogal gretig in het uitdragen van hun successen met zelforga-nisatie. Terwijl het beter zou zijn om daarover genuanceerd te zijn. Ik hoop dat corporaties een positie vinden waarin ze reëel kunnen zijn

over hun resultaten. Dat is belangrijk, want er is veel behoefte aan corporaties. Als één van de weinige partijen in het middenveld behoren ze niet tot de overheid maar hebben ze wel massa, kunnen ze infrastructuur bieden en een eigen agenda formuleren op het thema burgerkracht. Het zou jammer zijn als hun potentieel onbenut blijft omdat ze bezig zijn met het hoofd boven water houden en succesbeelden najagen.’

Mislukkingen krijgen sowieso te weinig aandacht, zeg je in je oratie.‘Als je tien buurthuizen sluit, kan er één een

succesvolle doorstart maken. Volgens mij moet je ook die mislukkingen in beeld brengen, daarvan kun je leren wat de bedreigingen zijn voor een succesvol initiatief. Als mensen bijvoorbeeld het idee krijgen dat ande-ren niet zuinig zijn of het geld in eigen zak steken, dan krijg je daar veel kinnesinne over. Zoals een bewoner die na een straatfeest de barbecue mee naar huis neemt. Als je weet dat dat gebeurt, dan kun je als onder-steunend professional vooraf bespreken hoe je omgaat met spullen die je overhoudt. Je leest achteraf altijd over de geslaagde activiteit en de na-sleep blijft vaak uit beeld. Ik mis een vorm van nieuwsgierigheid bij over-heden en corporaties. Een houding dat succes niet het enige is dat inte-ressant is en dat dingen soms best ingewikkeld mogen zijn. In de wereld van ondernemers is die houding heel normaal. Na mijn oratie kwamen een paar actieve bewoners naar mij toe die zich erg begrepen voelden. Ik zoek naar een goede taal. Ik wil mensen niet de grond in praten door na-druk te leggen op wat niet kan. Maar het manisch positivisme van de overheid herkennen burgers ook niet. Dus ik zoek een soort tussenweg waarin we burgerkracht zien als een praktische én intellectuele uitdaging.’

‘ BRENG OOK DE MISLUKKINGEN IN BEELD, DAAR KUN JE VAN LEREN’

samenleving

Door onze jarenlange ervaring hebben wij reeds aansprekende projecten gerealiseerd. Wij dragen duurzame en innovatieve oplossingen bij onze opdrachtgevers aan. Het onderscheidend vermogen ligt met name in de kennis en ervaring met verschillende bouwmethodieken en

detaillering in de uitvoering. Of het nu gaat om appartementen en woningen uitgevoerd volgens het passiefhuis principe of met een lage EPC; Ooms Bouw & Ontwikkeling is van alle woning-markten thuis. Dit hebben wij reeds voor meerdere corporaties gerealiseerd.

BEZOEKADRES SCHARWOUDE 16 • 1634 EA SCHARWOUDE • T. 0229 - 547 800 • INFO@OOMSBOUW.NL • WWW.OOMSBOUW.NL

WONINGBOUW – UTILITEITSBOUW – NIEUWBOUW – RENOVATIE

VOOR AL UW DUURZAME EN INNOVATIEVE OPLOSSINGEN!

Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Ga naar WWW.OOMSBOUW.NL of neem contact met ons op!

100 jaar bouwen en ontwikkelen

VAN HUIS UIT INNOVATIEF

HUURSYMPOSIUM WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEERBeatrix Theater UtrechtDonderdag 13 maart 2014

WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEERHoe overleeft u de storm van verandering?

Sprekers: - drs. Johan van Hoof – partner en segmentleider Woningcorporaties & Bouw KPMG Advisory N.V. - prof. Dr. Ir. Hugo Priemus – hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ordening - drs. Richard Sitton – lid Raad van Bestuur WoonbronKeynote: - dr. Ben Tiggelaar – één van Nederlands meest gevraagde trainers over leiderschap en veranderingDagvoorzitter: - Frénk van der Linden – staat in het rijtje van Nederlands beste interviewers

De sector woningcorporaties in Nederland heeft het moeilijk. Noem het gerust ‘zwaar weer’. Hoe bereidt u zich als woningcorporatie voor op de (nabije) toekomst? De onvoorspelbaarheid van de politiek helpt ook al niet. Zeker is dat woningcorporaties terug moeten naar de kerntaken van hun bedrijfsvoering. De kosten moeten teruggebracht worden. Nieuwe strategische koersen moeten worden uitgezet. En wat te doen aan de groep huurders met betalingsachterstanden? Deze wordt groter en groter.

Op het Huursymposium “Woningcorporaties in zwaar weer” kunt u uw verandering in beweging zetten. Dankzij verrassende nieuwe inzichten, onverwachte oplossingen en praktische antwoorden. En u kunt natuurlijk handig brainpicken bij collega’s. Overleef ook de storm van verandering. Kom op 13 maart naar het Beatrix Theater in Utrecht. Het aantal plaatsen is beperkt, maar de toegang is gratis (dat is de eerste winst…). Kijk nu op www.huursymposium2014.com en meld u aan.

Advertentie Huursymposium A4 kopie.indd 1 07-02-14 14:02

12

‘ POLITIEKE ENQUÊTE MAAKT EFFECT ONZEKER’Dit voorjaar beginnen de openbare verhoren in de parlementaire enquête woningcorporaties. De enquête heeft zo’n grote politieke lading, dat die haar doel zou kunnen missen, stelt Jan Ramakers. Hij is onderzoeker bij het Centrum voor Parle-mentaire Geschiedenis van de Radboud Universi-teit Nijmegen. ‘De invloed van de parlementaire enquête is het grootst als het de commissieleden lukt zich te concentreren op het falende toezicht.’ TEK ST: AERNOUT BOUWMAN-SIE

Waaraan moet een goede parlementaire enquête voldoen?‘Er moet allereerst gedegen onderzoek plaatsvinden zon-der politieke vooringenomenheid. Dat lijkt me in dit geval moeilijk, voor zover het onderzoek verder gaat dan het al dan niet falende toezicht. Want de vraag naar de wense-lijkheid van de zelfstandigheid, is in zichzelf een zeer politieke vraag. Ten tweede moet het politieke prestige en de vakkundigheid van de commissie en van de voorzitter onomstreden zijn, al kan het prestige tijdens de enquête natuurlijk wel groeien. Op voorhand vind ik het prestige van deze commissie niet erg groot. De leden zijn relatief jong en politiek onervaren, en zij hebben weinig specifieke expertise. Veel zal daarom afhangen van de kwaliteit van de ambte-lijke ondersteuning. Ten slotte moeten de aanbevelingen van de commissie unaniem zijn. Maar gezien het politieke karakter van de kernvraag, lijkt het mij moeilijk de com-missie op dit punt op een lijn te krijgen omdat meningen op ideologische grond heel erg verschillen.’

JAN RAMAKERS, RADBOUD UNIVERSITEIT NIJMEGEN

Hoe is de parlementaire enquête naar de corporaties te verklaren? Is er een parallel met de enquête naar de bouw?‘Wat opvalt is dat aan beide enquêtes een systeem- wijziging vooraf ging. Bij de bouw werd midden jaren 90 mededingingswetgeving geïntroduceerd. Die nieuwe regelgeving maakte een einde aan het gereguleerde en wettelijk vastgelegde systeem van prijsafspraken dat overheden en bouwbedrijven gebruikten. Bouwers die toch doorgingen met het maken van prijsafspraken over-traden daarmee de wet. Dat is wel een belangrijk verschil met de corporaties. Daar zijn de fouten ingebakken bij de verzelfstandiging. Het intern toezicht was niet goed gere-geld omdat de commissarissen te dicht op de bestuurders zaten. En het “extern toezicht achteraf“ kan misstanden niet voorkomen. Het kwaad is dan immers al geschied.’

Is de parlementaire enquête als een heden-daagse vorm van publieke ophanging?‘Zo is de parlementaire enquête in oorsprong niet be-doeld. De Enquêtewet dateert van 1850 en gaf de Kamer het zwaarste controle- en evaluatiemiddel. In de 19e

eeuw stond daarbij waarheidsvinding centraal. Sinds politici niet meer weg-komen met een verontschuldiging, hebben parlementaire enquêtes vaak wel politieke gevolgen.’

Is het een vorm van collec-tieve rouwverwerking?‘Dat kan, maar niet in het geval van de woningcorporaties. Ik denk dan eer-

der aan enquêtes met grote dramatische implicaties, zoals die naar de Bijlmerramp en de Srebrenica-enquête. Wel dreigt natuurlijk een “openbare executie” voor falende bestuurders die het verwijt krijgen zichzelf te hebben ver-rijkt. En er zullen ook wel harde noten worden gekraakt over het intern toezicht bij de corporaties waar het echt helemaal is misgegaan.’

‘ Er zullen harde noten worden gekraakt’

13opinie

De fi nancieel-economische crisis die wij nu meemaken wordt nogal eens vergele-ken met de crisis uit de jaren 30. Er zijn inderdaad overeenkomsten, maar er is ook een opmerkelijk verschil. In de jaren 30 daalden de huren met zo’n 20 procent. Daar is nu geen sprake van. Integendeel, de huren in de sociale huursector stijgen en in het geval van vrijkomende woningen vaak met forse percentages. Bizar natuurlijk. Het laatste waar mensen in tijden van economische recessie op zitten te wachten is een hogere prijs voor hun woning. Laat dat nu uitgerekend het eni-ge vooruitzicht zijn dat de Nederlandse woningmarkt hen te bieden heeft. Waar in de jaren 30 nog een relatie bestond tussen koopkracht, betaalbaar-heid en huurhoogte is dat verband anno 2014 totaal zoekgeraakt. Tot in de jaren 80 waren er programma’s van toonaan-gevende politieke partijen die beloofden dat de woonkosten niet boven de 20 pro- cent van het besteedbare inkomen uit mochten komen. Die passages zijn nu geheel verdwenen. Het systeem van huurtoeslagen heeft het collectieve karakter van het wonen vervangen door

een geïndividualiseerd compensatiestel-sel. Het gevolg is wel dat de betaalbaar-heid van woningen geen politiek issue meer is en mensen inmiddels een derde tot de helft van het inkomen aan de huur van hun woning besteden. Maar aan de onderkant van de inkomens-ladder begint deze permanente opwaart-se druk steeds meer pijn te doen. Daar leven mensen steeds vaker vooral om hun huur te kunnen betalen, in plaats van dat ze huren om te kunnen leven. Daarom hebben Amsterdamse corporaties met de gemeente afgesproken om huurders met een minimuminkomen en een relatief hoge huur te ontzien. Zij hoeven de jaar-lijkse huurverhoging niet te betalen. Het is een bescheiden stap. In zekere zin ver-gelijkbaar met wat woningbouwvereni-gingen in de jaren 30 deden toen ze hun huren moesten verlagen om de woningen te kunnen verhuren aan de mensen waar-voor ze waren gebouwd. Maar welbeschouwd doen de Amster-damse corporaties echter iets wat hen ten strengste verboden is: ze voeren inkomenspolitiek. Dat is namelijk het exclusieve voorrecht van Den Haag.

Corporaties die hun be-staansgrond echter serieus nemen hebben zo lang-zamerhand geen an-dere keuze. Want wat heb je aan woningen die in toenemende mate onbetaalbaar zijn voor mensen waarvoor je in het leven bent geroepen? Decennia-lang was de nationale corporatieboekhouding gericht op de exploitatie van woningen. Nu dat systeem steeds perver-sere trekjes begint aan te nemen zit er voor corpo-raties weinig anders op dan dat ze weer oog krijgen voor de mensen die in hun woningen wonen.

ColumnBetaalbaarheid

ILLU

ST

RA

TIE

: M

EN

NO

WIT

TE

BR

OO

D

Hein de Kort

JOS VAN DER LANS is cultuurpsycholoog en publicist.www.josvdlans.nl en @josvanderlans

14 opinie

‘ GEMENGDE PROJECTEN GEEN MARKT VOOR BELEGGERS’Gelijk speelveld of niet. Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleggers niet op grote schaal gaan investeren in kleinschalige gemengde projecten, zegt Ceel Elemans. En inzien dat dit behoort tot de kerntaak van corporaties. Een aftrap op de consultatieronde over de novelle. ILLUSTR ATIE: MENNO WIT TEBROOD

bepaald maatschappelijk vastgoed – de zogeheten DAEB-activiteiten – onder borging van het Waarborgfonds Socia-le Woningbouw (WSW) financieren. Een regel die haar oorsprong heeft in de Europese wens van een gelijk speel-veld voor corporaties en particuliere investeerders.

SpeelveldSindsdien zien we nog weinig kleinschalige projecten van gemengde wijken met sociale huur, middeldure huur- en koopwoningen en wijkwinkels. Corporaties zitten gevan-gen in de regelgeving en voor commerciële partijen blijken

CEEL ELEMANS SECTORMANAGER PUBLIC SECTOR BIJ ING

Halverwege deze maand publiceerde het ministerie van Binnenlandse Zaken het concept van de nieuwe wet- geving ter vervanging van de meer dan 100 jaar oude Woningwet. De richting die deze novelle opgaat, is hel-der: corporaties dienen zich op hun kerntaak te richten, zodat commerciële beleggers meer ruimte krijgen om te investeren in huurwoningen boven de liberalisatiegrens en in de koopwoningmarkt. Zal de uitwerking in de prak-tijk inderdaad tot dit resultaat leiden? Ik denk eerlijk ge-zegd van niet. Zeker niet op korte termijn. Sinds 2011 mogen corporaties alleen nog sociale huurwoningen en

15

‘De hedendaagse burger zegt niet meer: “Het verloedert hier, ik ga weg”, maar:

“Ik blijf hier. Deze buurt is nu van ons.” Bewoners zullen corporaties vragen om woningen over te dragen aan een op de

wijk georiënteerde beheersorganisatie.’ARIE LENGKEE, PLANOLOOG, IN SERMAGAZINE.

‘In de Haagse Schilderswijk zitten twee woningcorporaties die onmogelijk het

beheer van zo’n grote wijk afdoende kunnen organiseren. Je moet die kracht

van onderuit organiseren. Vanuit de bewoners zelf. Daar is een

humanisering van het woonstelsel voor nodig.’

ADRI DUIVESTEIJN, PVDA-SENATOR, IN COBOUW.

‘Het gaat om heel veel geld, schaarse expertise en branchevreemde

activiteiten. Als daar geen duidelijk integriteitsbeleid voor komt, zien we

over een paar jaar op het lokale niveau de nieuwe grote schandalen.’RONALD PLASTERK, MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN, STELT DAT

DECENTRALISATIE LOKALE BESTUURDERS KWETSBAARDER MAAKT VOOR

INTEGRITEITSSCHENDINGEN, IN VRIJ NEDERLAND.

‘De nota-Heerma stond in het teken van twee duidelijke beleidslijnen:

decentralisatie van beleid naar gemeenten en verzelfstandiging van

woningcorporaties. De novelle presenteert een centralistisch en

bureaucratisch beleid dat een abrupt einde maakt aan deze beleidslijnen.

Enneüs Heerma zal zich in zijn graf omdraaien.’

HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKER OTB, TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT, IS KRITISCH

OVER DE CONCEPTNOVELLE HERZIENING WONINGWET, OP CORPORATIEFORUM.

deze projecten niet interessant. Gelijk speelveld of niet.Een particuliere belegger heeft vooral oog voor rende-ment en minder voor het wijkbelang. En dat is nu net het verschil met een corporatie. Daar doet men ook niet geheimzinnig over. Zo meldt de site van de IVBN dat door de verhuurdersheffing beleggers zoveel mogelijk sociale huurwoningen zullen proberen te liberaliseren. Voor kleinschalige gemengde projecten lopen de toonaan- gevende commerciële beleggers evenmin massaal warm. Ik zie sinds 2011 hierop tenminste geen significante com-merciële beweging. Dat is ook verklaarbaar omdat solide kasstromen ontbreken of beheerslasten te hoog zijn.

KerntaakCommerciële partijen blijven vooral geinteresseerd in grotere nieuwbouwprojecten of complexgewijze aan-koop van bestaand bezit met merendeels huurwoningen (ver) boven de liberalisatiegrens.Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleg-gers niet op grote schaal zullen gaan investeren in klein-schalige gemengde projecten van sociale huur, middel-dure huur, koopwoningen en wijkwinkels. En inzien dat deze activiteiten horen tot de kerntaken van corporaties, ook al draagt een deel van die investeringen tegenwoor-dig het stempel ‘niet-DAEB’. Corporaties hebben een brede kijk op leefbaarheid vanuit hun wijkgerichte visie. Bovendien eist de voorliggende novelle dat de gemeente instemt met niet-DAEB-plannen van een corporatie. Dat is een prima extra waarborg. Maar dan moet het corporaties vervolgens niet onmogelijk gemaakt worden om daad-werkelijk te investeren in die gemengde projecten.

SplitsingLaten we de oude een derde/twee derde-regel uit het WSW-borgingsbeleid van voor 2011 in ere herstellen. Hiermee was het mogelijk niet-borgbare activiteiten als onderdeel van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren. Herstel hiervan leidt tot een minder ingewikkeld splitsingstraject van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten, tot verbetering van het woon- en leefklimaat en daarmee ook tot de waardevermeerdering van het to-tale corporatiebezit. Van strijdige belangen is geen sprake omdat dit geen markt blijkt voor commerciële beleggers.

CEEL ELEMANS SECTORMANAGER PUBLIC SECTOR BIJ ING

16 het werk van de adviseur beleid en communicatie

D e directe aanleiding voor de af-spraken is een onderzoek waaruit blijkt dat de beschikbaarheid van

woningen voor mensen met een laag inko-men in Almere afneemt. Hoog tijd om daar gezamenlijk iets aan te doen, vonden ge-meente en corporaties de Alliantie, Goede-Stede en Ymere. Ze maakten niet alleen afspraken over be-schikbaarheid en be-taalbaarheid maar ook over nieuwbouwproductie, wonen en zorg, vitale wijken en duurzaamheid. Zo bouwt GoedeStede 74 sociale huurwoningen in 2014. De afspraken zijn niet alleen een houvast voor de partijen, ze zijn ook een vorm van legitimering van het werk van corporaties, vertelt Ruiter. ‘Door prestatie-afspraken te maken geven wij de gemeente invloed op ons beleid en zorgen we voor draagvlak.’

PRAGMATISCHHet proces om tot de afspraken te komen was soms lastig. ‘Op tal van onderwerpen hadden we geen gezamenlijke visie of was de visie achterhaald. Die beelden moesten we soms gezamenlijk actualiseren. Verder moest ik praten als Brugman om te voor-komen dat we onszelf zouden verliezen in defi nities. Zoals: wat is betaalbaar en wat

verstaan we onder duurzaamheid’, vertelt Ruiter. Ook weder-kerigheid in afspraken krijgen was soms lastig. ‘Natuurlijk wil de gemeente meer betaalbare woningen, maar wij hebben te maken met fi nanciële kaders. Zo legde ik bijvoorbeeld uit dat we geen geld meer kunnen lenen om vrije-sectorwoningen te bouwen.’ Ruiter en haar medeonderhandelaren schreven de

stukken tekst zelf en stemden tus-sendoor steeds af met hun directies en bestuurders. Kort en krachtig een boodschap verwoorden is de kern van het werk van Ruiter, die bij GoedeStede onder andere ook de persvoorlichting en het jaarverslag

verzorgt. En dat is terug te zien in de prestatieafspraken. Het eind-resultaat is een handzaam en goed leesbaar boekwerkje van tien pagina’s.

BETAALBARE WONINGENDe ondertekenaars komen twee keer per jaar bij elkaar in een bestuurlijk overleg dat Ruiter voorbereidt. De prestatieafspraken zijn in eerste instantie gemaakt voor één jaar, vooral met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen. Voor volgend jaar is het plan om afspraken voor een langere periode te maken. De partijen gaan de afspraken nu verder uitwerken. ‘De termen verkennen, monitoren en onderzoeken komen vaak voor in de afspraken. Dat is wat we nu vooral gaan doen.’ De onderwerpen betaalbaarheid en beschikbaar-heid staan prominent op de agenda. Uiteindelijk moet er een systeem komen dat zorgt dat de goedkoopste huizen terechtkomen bij de mensen die ze het hardst nodig hebben. Ook is afgesproken dat het aantal betaalbare woningen niet afneemt. Daar kan Ruiter ook een rol in spelen. ‘Als beleidsadviseur kijk ik hoe we daar bij huurverhoging en verhuizingen mee om kunnen gaan. Ik probeer intern te adviseren aan de goede knoppen te draaien.’

HISTORISCH, ZO NOEMT ONDERHANDELAAR BRIGIT RUITER (41) DE PRESTATIEAFSPRAKEN DIE DRIE CORPORATIES EN DE GEMEENTE ALMERE IN JANUARI ONDERTEKENDEN. ‘VOOR HET EERST IN MEER DAN TWAALF JAAR STAAN ER AFSPRAKEN OP PAPIER. EN DAT IN EEN PROCES VAN NOG GEEN DRIE MAANDEN.’

‘Met prestatie-afspraken geven wij

de gemeente invloed op ons werk’

17tekst: naam | beeld: naam

het werk van de adviseur beleid en communicatie

Brigit Ruiter

TEK ST: L ATIFA VAN HEERDE | FOTO: BABET HOGERVORST

Brigit RuiterGOEDESTEDE ALMERE

Leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid: drie onderwerpen waar woningcorporaties dagelijks mee te maken hebben. Leegstand tijdens bijvoorbeeld sloop of renovatie beïnvloedt deze drie punten negatief. Ad Hoc beheert sinds 1990 leegstaand vastgoed voor vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties en weet hoe belangrijk het is om de leefbaarheid in een woonwijk op peil te houden.

Ad Hoc bevordert leef-baarheid in woonwijken

Wie woningen leeg laat staan, krijgt onvermijdelijk te maken met leegstandsrisico’s zoals vernielingen, diefstal, onopgemerkte lekkages, kraken en vandalen. Om deze leegstandsrisico’s te minimaliseren is tijde-lijke bewoning vaak de beste oplossing. Ad Hoc boogt op bijna vijfentwintig jaar ervaring op het gebied van leegstandbeheer. Dankzij deze ervaring kan Ad Hoc woningcorporaties een leegstandadvies op maat aanbieden dat naadloos aansluit op de wensen van de corporatie, het betreff ende object en wijk.

Hans Spanjersberg, General Manager Ad Hoc; “Elke wijk is anders en vraagt daarom om een andere aanpak. Door onze kennis van de markt kunnen wij woningcorporaties een helpende hand bieden om de leefbaarheid in de wijk, gedurende de periode van leegstand, positief te stimuleren. Dankzij ons unieke voordrachtssysteem en de persoonlijke intakege-sprekken met potentiële gebruikers, plaatsen wij representatieve bewoners in een wijk. Samen met de huidige bewoners van een wijk zorgen zij er voor dat de leefbaarheid in de wijk aangenaam blijft.”

De Ad Hoc BewonersverklaringAd Hoc heeft onlangs de Ad Hoc Bewonersverklaring geïntroduceerd. Dit naar aanleiding van een onderzoek onder woningcorporaties waaruit bleek dat zij meer en meer opzoek zijn naar

representatieve bewoners. De Ad Hoc Bewoners-verklaring kan worden gezien als een certifi caat voor gebruikers die hun weg hebben gevonden naar de reguliere woningmarkt. Alleen wanneer aan bepaalde eisen is voldaan, wordt het certifi caat uitgereikt. Met de Ad Hoc Bewonersverklaring deelt Ad Hoc haar ervaringen met woningcorporaties en vastgoedeigenaren.

Hans Spanjersberg; “Onze ervaringen met betrek-king tot betalingsgedrag, gebruik van de woonruim-te en het nakomen van afspraken, zijn erg waardevol voor woningcorporaties. Met de Ad Hoc Bewoners-verklaring zet Ad Hoc de volgende stap in de kwali-teit van leegstandsbeheer. Daarom komen alleen de beste Ad Hoc bewoners, de écht goede huisvaders, in aanmerking voor de Ad Hoc Bewonersverklaring.”

Ad Hoc Beheer betekent:- Het positief stimuleren van leefbaarheid, veilig-

heid en betrokkenheid in de wijk- Zorgvuldig geselecteerde representatieve bewoners - Ad Hoc Bewonersverklaring - Landelijke dekking middels 10 regiokantoren- Regionale expertise- Minimaliseren van leegstandsrisico’s- Kleine 25 jaar ervaring - Geschikt voor woningcorporaties

multormedia_advertorial_Adhoc.indd 1 07-02-14 16:34

ADVERTORIAL

Ubbink, dat bouwt wel zo makkelijk!

Complete lijn dakdoorvoeren voor een beter resultaat en uiterlijk!De 5-serie van Ubbink is een complete lijn dakdoorvoeren, waarbijdesign is gecombineerd met topprestaties! Oplossingen voor rook-gasafvoer van de HR ketel, mechanische ventilatie, rioolbeluchtingof combinaties daarvan.

De dakdoorvoeren kenmerken zich door veiligheid, duurzaamheid én installatie-gemak. Dankzij de gepatenteerde spiraaltechniek zijn de doorvoeren gemiddeld 20% compacter dan andere modellen op de markt. Kies voor de 5-serie voor een beter resultaat én slank uiterlijk op uw dak! Download uw BIM tekeningen via www.ubbink.nl/bim.

www.ubbink5serie.nl

High five voor prestatie en design!

Ubbink 5-serie

Rolux 5G MultiVent 5VSoloVent 5RRolux 5G Combi MultiVent 5V Combi

UBB13-1042 Formaatwissel advertentie_5 seri_210x297_vs4.indd 1 27-01-14 08:58

20

BetaalBaarheid in 6 dilemma’s

21

Betaalbaar wonen voor iedereen, hoe regel je dat? Op het eerste gezicht zou je zeggen: óf je zorgt dat mensen met een laag inkomen meer geld hebben, óf je houdt de huur laag. Maar de betaalbaarheid van sociale huurwoningen is van veel meer factoren afhankelijk. Corporaties of overheidsinstellingen hebben daar lang niet altijd invloed op. En de zaken waar ze wel invloed op hebben, leiden vaak tot lastige keuzes of moeilijke situaties. Zes dilemma’s rondom betaalbaarheid op een rij.

woningmarktTEK ST: AERNOUT BOUWMAN-SIE EN HANNEKE NAGTZ A AM

ILLUSTR ATIES: AREND VAN DAM

22

Wie woont betaalbaarder: de student die op 10 vierkante meter voor honderden euro’s per maand woont, maar weet dat het tijdelijk is? Of een alleenstaande moeder die weliswaar een redelijke huur betaalt voor haar woning met drie slaapkamers, maar toch nauwelijks kan rondkomen? Betaalbaarheid gaat niet alleen om het verlagen of verhogen van de huren, maar ook over zorgen dat iedereen in een woning terechtkomt die bij zijn situatie past. Wat voor wie betaalbaar is, is deels te meten. Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteren een normbedrag. Ze kijken niet alleen naar hoeveel van het inkomen op gaat aan wonen (woonquote): een goed ver-dienend kinderloos echtpaar kan misschien makkelijk 50 procent van het inkomen aan wonen besteden zonder in de problemen te komen. Op basis van het inkomen, de huishou-denssamenstelling en de woonkwaliteit (is het huis groot genoeg voor het gezin?) kijken SCP en Nibud of het huishouden na betaling van de huur genoeg geld overhoudt voor onder meer voedsel, kleding en sociale participatie. Dan blijkt dat bijna 1 op de 3 huishoudens in sociale huurwoningen deze norm niet haalt. Volgens

In Nederland zijn er allerlei regelingen waardoor zoveel mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen: huurtoeslag, huurprijswetgeving en hypotheekrenteaftrek. Daardoor is de afgelopen eeuw een stelsel ontstaan waarin heel erg veel subsidiegeld circuleert. Door dalende koopkracht en stij-gende huren is er de komende jaren alleen maar meer over-heidsgeld nodig om mensen betaalbaar te laten wonen. 2,7 miljard euro huurtoeslag in 2013 loopt naar verwachting

onderzoeksbureau RIGO ging het in 2012 om 724.000 huishoudens. De kans op armoede is het hoogst bij eenoudergezinnen, alleenstaan-den tot 65 jaar, niet-westerse huishoudens en bijstandsontvangers, zegt het CBS. Dit type huishoudens woont vaak in steden als Amster-dam, Rotterdam, Den Haag, maar ook Gronin-gen, Vaals, Heerlen en Kerkrade. Idealiter wonen zij in de goedkoopste sociale huur-woningen. Maar dat is lang niet altijd het geval. Tegelijkertijd verdient 31 procent van de men-sen in een sociale huurwoning juist meer dan de toewijzingsgrens.

DILEMMA 1 Wat voor de één betaalbaar is…

DILEMMA 3 Betaalbaarheid op lange of korte termijn?op tot 3,1 miljard euro in 2017. Het is zeer de vraag of dit miljardenstelsel op de lange termijn fi nancierbaar is. Ondertussen groeit het aantal mensen dat niet zelfstandig de woningmarkt op kan. Middeninkomens vallen tussen wal en schip omdat zij te veel verdienen voor een gesubsidi-eerde huurwoning en te weinig voor een via de hypotheek-renteaftrek gesubsidieerde koopwoning. Zij houden ver-volgens de goedkopere huurwoningen bezet voor starters.

23

DILEMMA 2 De wereld draait door en wordt steeds onzekerder

DILEMMA’S IN DE PRAKTIJKHerkennen woning-corporaties zich in deze dilemma’s? En hoe gaan ze er in de praktijk mee om? We legden een aan-tal dilemma's voor aan corporatie-directeuren. Lees het artikel op Aedes.nl in het dossier Huurbeleid of scan de QR-code.

Wie betaalbaar woont kan niet alleen vandaag de huur betalen, maar ook morgen. En daarmee is betaalbaarheid van het wonen niet zozeer afhankelijk van de hoogte van iemands huur en inkomen, maar vooral van hoe stabiel dit inkomen is. Want wie zijn inkomen ziet dalen, ziet zijn woonquote stijgen. Als gevolg van de economische crisis en veranderingen in de samenleving wisselen de inkom-sten op de korte en middellange termijn voor veel mensen meer dan ooit. Steeds meer mensen werken als zelfstandi-gen zonder personeel (ZZP’er) waardoor zij geen vast

inkomen hebben. Oude en jonge mensen wonen steeds vaker alleen. Dat maakt hen kwetsbaar voor inkomens-schommelingen omdat ze niemand hebben om op terug te vallen. Allemaal ontwikkelingen waar woningcorporaties geen directe invloed op hebben. Ze zouden, om betaal-baar wonen mogelijk te maken, hun huren mee kunnen laten dalen en stijgen met inkomens van hun huurders. Dat is moeilijk te realiseren, al was het maar omdat de exploitatie van corporatiewoningen en de hiervoor beno-digde inkomsten voor lange tijd vastliggen.

DILEMMA 3 Betaalbaarheid op lange of korte termijn?Dus als woningcorporaties en gemeenten binnen dit stelsel van wet- en regelgeving beleid maken om het wonen voor hun huurders op korte termijn betaalbaar te houden, wer-ken ze tegelijkertijd mee aan weer een lapje op de grote lappendeken. Meer regulering op de huurmarkt is op korte termijn wellicht nodig om de betaalbaarheid te kunnen waarborgen, maar maakt de situatie op de vastgelopen woningmarkt op lange termijn niet beter.

woningmarkt

24

In krimpgebieden levert betaalbaarheid een heel eigen dilemma op. Om de woningvoor-raad gezond te houden, willen corporaties oude woningen slopen en nieuwe, energie-zuinigere woningen bijbouwen. Dat is pas rendabel als zij daarvoor meer huur kunnen vragen. Maar dat laat de markt simpelweg niet toe. In populaire woongebieden speelt weer een heel ander dilemma. Goedkope huur-woningen zijn er zo schaars dat als iemand er

DILEMMA 5 Hoe goed mag iemand wonen die dat zelf niet kan betalen?Er is in Nederland letterlijk geen krot meer te bekennen. En dat is maar goed ook. Of niet? De gemiddelde bouwkosten van een huur-woning, inclusief grond, bedragen 175.000 euro. Voor dat geld heb je een woning van hoge kwaliteit met centrale verwarming, keu-ken, woonkamer en twee of drie slaapkamers.

Iedere nieuwe en bestaande woning op dit kwaliteitsniveau bouwen en in stand houden is een kostbare zaak. Bovendien is het nog maar de vraag of mensen met een laag inkomen hierop werkelijk zitten te wachten. Wie weinig geld heeft, neemt immers eerder genoegen met een zo goedkoop mogelijke woning. Of er

DILEMMA 4 Laat de regionale woningmarkt betaalbaarheid toe?

wel of geen centrale verwarming in zit en wat de staat van het onderhoud is, doet er dan even niet toe. Om die reden zouden corporaties met het oog op betaalbaarheid, oudere al afgeschreven woningen kunnen doorverhuren bij een minimum aan onder-houd. De huur van deze woningen zou hierdoor misschien maar 250 à 300 euro per maand kunnen bedragen. Maar vinden we dat als samenleving acceptabel? Niet alleen omdat we in Nederland vinden dat iedereen gelijk is en dus ook over dezelfde basisvoorziening moet kunnen beschikken. Maar vooral ook omdat het verschil tussen arm en rijk dan erg expliciet wordt en soci-ale segregatie en verloedering van wijken en de woningvoorraad op de loer liggen.

eenmaal in zit, de kans dat hij doorstroomt erg klein is. Gemeenten en corporaties hebben dus te maken met het belang van de zittende huur-der versus de woningzoekende. Doordat je door de huurprijswetgeving weinig extra huur kunt vragen aan zittende huurders, zal je meer huur moeten vragen aan nieuwe huurders. Zo wordt het verschil in betaalbaarheid tussen lang zittende huurders en nieuwe huurders erg groot. Om de betaalbaarheid in verschillende

25

MEER WETEN?Op Aedes.nl vindt u onder Feiten & Cijfers meer over het onderwerp betaalbaarheid. En op www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningmarkt/betaalbaarheid-woningen.

DILEMMA 6 Leidt woningisolatie wel tot lagere lasten?Een huishouden is gemiddeld 150 euro per maand kwijt aan energie. Dat is een kwart van de totale woonlasten. Verbruiken huurders minder gas en elektra, dan heeft dat direct een positieve invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Voor woningcorporaties reden om woningen energiezuiniger te maken. Dat leidt immers tot een lagere energierekening, duurzame woningen, minder CO2-uitstoot en meer comfort voor de bewoners. Maar het isoleren van een woning kost wel geld. Daarom verhogen corporaties meestal de huur na renovatie, met als argument dat die huurverhoging zich terugverdient. Maar resulteert betere woningisolatie daadwerkelijk in een lagere energie-

rekening? Dat hangt ervan af. Dat energieprijzen stijgen is geen wetmatigheid. Zo daalt nu de energieprijs door con-currentie tussen energieleveranciers en een ruim aanbod van goedkope gesubsidieerde stroom uit Duitsland. Daar-naast is ook het gedrag van bewoners van belang: in een energiezuinige woning zet je de verwarming al snel wat hoger.

regio’s te kunnen waarborgen, kunnen wo-ningcorporaties lang niet altijd de markt volgen. Dan worden huurwoningen in grote steden onbetaalbaar en huurwoningen in krimpgebieden onrendabel. In West-Utrecht

is de gemiddelde huur per maand 443 euro en de gemiddelde WOZ-waarde van een woning 173.606 euro. In Zuid-Zeeland ligt de gemid-delde huur niet veel lager (429 euro) en ligt de gemiddelde WOZ-waarde op 99.654 euro.

woningmarkt

26

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE

VRAGEN EN 16 VRAGEN

OVER SOCIALE HUIS VESTING.

DEZE KEER IS HET JACQUES MONASCH

DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

JACQUES MONASCH

TEK ST: JEFFRE Y LEMM | FOTO: JEROEN POORT VLIET

Wat heeft u van uw vader?‘Zijn sociale betrokkenheid en zijn reis-lust. Hij heeft ons altijd mee naar het buitenland genomen en later heb ik dat met mijn gezin ook gedaan. Mijn vader en ik hebben allebei een bepaalde onrust als het om reizen gaat.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?‘We hebben het in Nederland buiten-gewoon goed georganiseerd als je het internationaal bekijkt. Er zijn geen getto’s en ook geen gated communities zoals je dat in andere landen wel ziet.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?‘Dat was over de OV-studentenkaart voor mijn zoon. We hadden bij de aan-vraag iets fout ingevuld en werden toen steeds van het kastje naar de muur gestuurd. Ik heb toen drie kwartier moeten bellen met de klantenservice om het op orde te krijgen.’

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?‘Mijn voorganger Marc Calon bedan-ken en hem bij zijn afscheid een mooie stropdas geven. Daarna zou ik ervoor zorgen dat huurders weer eigenaar van de corporaties kunnen worden. Niet het model van Adri Duivesteijn, dat is te veel gericht op kopen van een huis. Ik ben meer voor een vorm van aandeel-houderschap.’

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?‘Allesbehalve. We moeten in nieuwe concepten durven denken en niet al-leen kijken naar de Randstad. We kun-nen de lijn Groningen-Leeuwarden-Den Helder economisch en logistiek bijvoorbeeld veel beter verbinden met Bremen en Hamburg. Dat kan al door een treinverbinding over de Afsluitdijk.’

6

31

15

24

22

Hoe woont u als u 85 bent?‘Hoogstwaarschijnlijk in een mooie woning in Tanzania of Zuid-Afrika. Verder denk ik dat mensen van mijn generatie elkaar op die leeftijd meer gaan opzoeken, net als in studenten-huizen. De verzorgingshuizen van nu missen die gezelligheid, dat zijn te vaak opbergfabrieken.’

Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?‘Ze moeten ophouden met het aan-bieden van te dure huurwoningen en doorgaan met het aanbieden van betaalbare huurwoningen.’

Wat is het meest persoon-lijke dat u van uw buren weet?‘Dat ze altijd zelf hun huis hebben gebouwd en dat steeds voor relatief weinig geld hebben gedaan. Mijn buur-man heeft het huis inmiddels weer in de verkoop gezet omdat hij zin heeft om een nieuw huis te bouwen.’

2

19

3

Wat is uw favoriete tv-programma?‘DAT IS OP DIT MOMENT HOMELAND OP BNN. STUDIO SPORT, HET JOURNAAL EN EEN AFLE-VERING HOME-LAND IS VOOR MIJ DE IDEALE TV-AVOND.’

5

2716/32

JACQUES MONASCH (1962) is namens de PvdA woordvoerder Wonen in de Tweede Kamer. Voor zijn Tweede-Kamerlidmaatschap had hij in Moskou en Amsterdam een galerie voor Russische kunst. In zijn jeugd woonde hij korte tijd in Ethiopië en Tanzania.

Hoe woont u als u 85 bent?‘Hoogstwaarschijnlijk in een mooie woning in Tanzania of Zuid-Afrika. Verder denk ik dat mensen van mijn generatie elkaar op die leeftijd meer gaan opzoeken, net als in studenten-huizen. De verzorgingshuizen van nu missen die gezelligheid, dat zijn te vaak opbergfabrieken.’

Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?‘Ze moeten ophouden met het aan-bieden van te dure huurwoningen en doorgaan met het aanbieden van betaalbare huurwoningen.’

Wat is het meest persoon-lijke dat u van uw buren weet?‘Dat ze altijd zelf hun huis hebben gebouwd en dat steeds voor relatief weinig geld hebben gedaan. Mijn buur-man heeft het huis inmiddels weer in de verkoop gezet omdat hij zin heeft om een nieuw huis te bouwen.’

2

19

3

Hoeveel vierkante meters heeft een mens nodig om prettig te wonen?‘Ik ben vaak op reis en merk dan dat een hotelkamer met een woonka-mer en open keukentje in je eentje ook al genoeg is. Als stelletje kun je in de stad best goed wonen op 40 of 50 vierkante meter. Dan moet je wel handig inrichten.’

23

Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?‘Dan zou ik een stads- en dorpsver-nieuwingsfonds oprichten om de scheefgroei in Nederland tegen te gaan. In steden zijn namelijk extra middelen nodig voor investeringen en in krimpregio’s is de markt afwezig.’

Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen?‘Ons huis in Moskou. Dat stond om de hoek van het Kremlin en staat voor mij symbool voor het samen op reis zijn en het zien te rooien in een wereld-stad die je niet kent. Ik heb wat dat betreft mazzel met mijn vrouw die nooit moeilijk deed als ik voor werk moest verhuizen naar het buitenland.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?‘Dat je je er veilig voelt en er geen mensen wonen waar je een slecht gevoel bij hebt. Ik zou het bijvoor-beeld vreselijk vinden om een boven-buurman met een pitbull te hebben. Buren zijn belangrijk, je kan op elkaar rekenen en moet elkaar tegelijkertijd niet voor de voeten lopen.’

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?‘Dat ik er met anderen voor probeer te zorgen dat het veilig op straat is en dat ze op school een goede juf en meester heeft. Maar toen mijn kinderen 8 wa-ren wilden ze een vader met een be-roep dat je makkelijker kan uitleggen.’

Wie wilt u nooit meer spreken?‘Er is een aantal mensen die ik niet meer hoef te spreken, maar ik ga de confrontatie niet uit de weg als ik ze tegenkom.’

25

1

27

13

4

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?‘VOLSTREKT ONDENKBAAR. DAN KRIJGEN WE GETTO-VORMING EN ZAL ER IN DE KRIMPREGIO’S NIKS MEER GEBEUREN.’

32

Wat is uw favoriete tv-programma?‘DAT IS OP DIT MOMENT HOMELAND OP BNN. STUDIO SPORT, HET JOURNAAL EN EEN AFLE-VERING HOME-LAND IS VOOR MIJ DE IDEALE TV-AVOND.’

5

EEN GND-DEUR,EEN ECHT VEILIG GEVOEL:DAT WIL TOCH IEDEREEN?Steeds meer opdrachtgevers, architecten, gebouw-eigenaren en aannemers kiezen voor de zekerheid van GND-deuren; kwalitatief hoogwaardige binnen- en buiten-deuren. Veiligheid en duurzaamheid staan bij ons voorop. Zo hebben we bijvoorbeeld een speciaal garantielabel ontwikkeld om de brandwerendheid van een deur aan te duiden. U herkent een brandwerende GND-deur aan het garantielabel in de hangzijde van de deur. Op het label wordt aangegeven of de deur 30 of 60 minuten brandvertragend is. Met verschillende zekerheidsklassen maken we bovendien duidelijk of alleen het deurblad of ook het hang- en sluitwerk en de combinatie met het kozijn gegarandeerd voldoen aan het testcertificaat. Een GND-deur geeft een echt veilig gevoel. Dat wil toch iedereen?

GND is de overkoepelende organisatie van 14 toonaan-gevende Nederlandse deurenfabrikanten en biedt opdrachtgevers en afnemers al meer dan 30 jaar zekerheid. De aangesloten deurenproducenten maken zich samen sterk voor optimale kwaliteit en prestaties van binnen- en buitendeuren.

MET GND-GARANTIE KIEST U VOOR:

WWW.GND.NL

6 t/m 8

2014mei

Kijk voor meer informatie op www.buildingholland.nl

Een coproductie van:Event partners:

The Floor is Yours

• Nieuwe producten en diensten van ruim 100 deelnemende bedrijven

• All inclusive catering

• Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk van partners

Blijf aangesloten!

Bent u al uitgenodigd?

Koop vanaf 26 april

uw toegangskaarten à € 95,-

op www.buildingholland.nl

6 t/m 86 t/m 8

2014meimeimei6 t/m 8

mei6 t/m 86 t/m 8

mei6 t/m 86 t/m 8

mei6 t/m 8

mei

Kijk voor meer informatie op www.buildingholland.nl

Een coproductie van:Event partners:

The Floor is YourYourY s

• Nieuwe producten en diensten van ruim 100 deelnemende bedrijven

• All inclusive catering

• Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk van partners

Blijf aangesloten!

Bent u al uitgenodigd?

Koop vanaf 26 april

uw toegangskaarten à

op www.buildingholland.nl

a

Bent u al uitgenodigd?

Koop vanaf 26 april

uw toegangskaarten à

Nieuwe producten en diensten van ruim 100 deelnemende bedrijven

All inclusive catering

Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk

Blijf aangesloten!

op www.buildingholland.nl

Nieuwe producten en diensten van ruim 100 deelnemende bedrijven

All inclusive catering

Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk

Blijf aangesloten!

Bent u al uitgenodigd?

Koop vanaf 26 april

uw toegangskaarten à € 95,-

op www.buildingholland.nl

lichtlichtlichtGroen

€ 350 miljoen structurele kostenverlaging? € 500 miljoen extra uit woningverkoop? € 300 miljoen energiebesparing? Investeren doet u alleen zonder vraagtekens.

Gefi nancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

Overheid en corporaties staan voor de uitdaging van gedegen strategische voorraad-

planning. Maar ontwikkelen, bouwen, beheren en onderhouden vallen of staan

met het vinden, of creëren, van de benodigde fi nanciële ruimte. Helaas zijn veel

lichten op rood gesprongen. Er is groen licht nodig om veilig over te steken. Groen

licht voor, als het even kan, een groene fi nanciering. NWB Bank. De Huizenbank.

30

Hoe krijg je als corporatie draagvlak bij de lokale politiek voor sociale woningbouw?

Is het genoeg om met de wethouder Wonen in gesprek te zijn? Of moet je ook contacten onderhouden met raadsleden?

Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht relevante vragen voor corporaties.

Hoe verlopen de contacten met de politiek in Tilburg, Kampen,

Enschede en Rotterdam?

‘WEET ELKAAR TE VINDEN,

OOK ACHTER DE SCHERMEN’

Lokale corporatielobby

FO

TO

: H

OL

LA

ND

SE

HO

OG

TE

31lokale politiekTEK ST: JEFFRE Y LEMM

32

‘Corporaties kunnen hun lokale lobby veel steviger inzetten om draagvlak te krijgen

voor hun werk’, vindt Arjan Pronk PvdA-woord-voerder Wonen in de Tilburgse gemeenteraad. Hij merkt dat ze vooral de wethouders als gespreks-partner zien. ‘Op zich logisch, want met hen moet je uiteindelijk tot afspraken komen. Misschien vin-den corporaties het niet netjes om achter de rug van hun gesprekspartner om ook met gemeente-raadsleden afspraken te maken?’In Tilburg overleggen de corporaties structureel met de wethouder over prestatieafspraken. Daar-naast is er twee keer per jaar overleg tussen de corporatiedirecteuren en de woordvoerders Wonen in de gemeenteraad. Pronk vind het zonde dat de Tilburgse corporaties het hierbij laten. ‘Ik heb in mijn tijd als raadslid nooit een uitnodiging gehad van de corporaties. De gemeenteraad kan initiatief nemen en daar spelen corporaties nauwe-lijks op in. Hierdoor loop je het risico achter de politieke werkelijkheid aan te lopen. Mijn advies: drink ook regelmatig een kop koffie met raads- leden. Door persoonlijk contact begrijp je elkaar veel beter. Schroom ook niet om die opgebouwde contacten in te zetten om politieke besluitvorming te beïnvloeden.’Volgens Pronk treden lokale huurdersbelangen-organisaties doortastender op. ‘Die hebben wel een actieve lobby ingezet.’ Met het oog op de naderende verkiezingen heeft hij nog een tip: ‘nodig aspirant-raadsleden uit om ze te vertellen

opgevoerde lobby in aanloop naar de verkie-zingen. Ze heeft regelmatig bestuurlijk overleg met de plaatselijke corporaties, maar ze wordt nooit achter de schermen benaderd. ‘Het komt volgens mij omdat hier de gemeente en corpo-raties al veel samen optrekken en daarom weten we van elkaar wat we doen. We maken prestatieafspraken met de corporaties en zien ze als onze natuurlijke partners.’ Toch vindt Tabak het ontbreken van een lobby opvallend, juist vanwege de toegenomen aandacht voor corporaties in media en politiek. De communi-catie met de Kampense corporaties is nu op verzoek van de raad veel intensiever. ‘De raadsleden zijn veel kritischer op corporaties door de vele nieuwe regels die Den Haag de sector oplegt. Ze willen bijvoorbeeld weten wat het effect van de verhuurdersheffing is

De commissie-Dekker adviseerde minis-ter Blok (Wonen) in april 2013 over de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Een belangrijk uitgangspunt was niet-vrijblijvende prestatieafspraken waarin de gemeentelijke woonvisie lei-dend is. Blok wil deze prestatieafspraken een meer centrale plek geven in de Herziene Woningwet.Voor bijna 80 procent van de sociale woningvoorraad gelden op dit moment prestatieafspraken. De afspraken gaan over onderwerpen die ook een rol spelen bij de gemeenteraadsverkiezingen:

nieuwbouwproductie, huisvesting van starters en ouderen, maar ook over woningtoewijzing, sloop en leefbaarheid.Door de verhuurdersheffing kunnen cor-poraties minder investeren. Het is voor gemeenten daarom handig om op tijd te weten waar ze aan toe zijn bij het maken van de prestatieafspraken. Zeker met de aanstaande decentralisatie van zorg en welzijn. Corporaties kunnen een realistische woonvisie en prestatieafspraken bedin-gen door op tijd inzicht te geven in hun investeringscapaciteit.

PRESTATIEAFSPRAKEN EN INVESTERINGSCAPACITEIT

raadsleden. Volgens relatiebeheerder Lianne ter Stal is dat zo gegroeid en de corporatie is tevreden met dit contact. ‘We hebben ieder kwartaal overleg met de wethouders over projecten en de voortgang van de pres-tatieafspraken. Ook richten we ons alvast op de prestatieafspraken voor de komende vier jaar. Als er verder iets is dan weten we elkaar heus wel te vinden.’ Domijn grijpt de verkiezingsperiode niet aan om extra contact te leggen met (aspirant-)raadsleden. Ter Stal zegt dat het een bewuste keuze is om hun lobby pas na de verkiezingen op te voeren. ‘We willen erbij zijn als het gemeentebestuur nieuwe plannen gaat maken, maar willen eerst afwachten welke partijen in de raad komen. Dan organiseren we een kennismakingsbijeenkomst voor nieuwe raads-leden om onze visie te delen.’ PvdA-wethouder Wonen Janita Tabak merkt in Kampen niets van een

over je corporatie en het belang van volkshuis-vesting. Zo kun je nieuwe politici al in een vroeg stadium voor je winnen.’ Bij de Tilburgse corporatie WonenBreburg herkennen ze zich maar deels in de opmerkingen van Pronk. Bestuurder Johan Dunnewijk: ‘We wonen steevast de raadscommissievergaderingen bij en hebben nieuwe gemeenteraadsleden al een paar keer uitgenodigd voor een snuffelstage. Daar blijven we gewoon mee doorgaan, maar we willen gemeenteraadsleden graag vaker ontmoeten. Arjan, maak je agenda maar vast leeg.’

ACHTER DE SCHERMENWoningcorporatie Domijn in Enschede richt zich vooral op het formele contact met de wet-houders en niet op het informele contact met

lokale politiek

33

Aedes heeft een handreiking uit-gebracht om woningcorporaties te ondersteunen in hun lokale lobby. In de handreiking staan zowel inhoudelijke als praktische tips.

Een natuurlijk mo-ment voor corporaties om contact te zoeken met de lokale politiek is de installatie van

een nieuwe raad en wethouders. Bij de kennismaking kunnen corporaties gebruikmaken van de brochure Woningcorporaties: partners in het wonen. In de brochure staat wat cor-poraties doen en hoe zij samenwerken met gemeenten. De handreiking en de brochure zijn te vinden in het dossier Gemeenteraadsverkiezingen 2014 op Aedes.nl of scan de QR-code.

voor Kampen. Corporaties hadden natuurlijk zelf het initiatief kunnen nemen om deze infor-matie aan te leveren om kritiek van raadsleden voor te zijn.’Niet alleen voor corporaties is een actieve communicatie met de lokale politiek handig om dingen gedaan te krijgen. Andersom geldt dat net zo, bijvoorbeeld bij de aanstaande de-centralisaties van zorg en welzijn. Daarbij heeft de gemeente woningcorporaties hard nodig. Tabak: ‘Het is moeilijk om vanuit een blauw-druk te denken. We moeten constant de vinger aan de pols houden en samen blijven optrek-ken om de juiste oplossingen te bedenken. Ik moet er niet aan denken dat er geen corpora-ties meer zouden zijn, we hebben ze als gemeente echt nodig.’

STANDPUNTENWoonstad Rotterdam gaat juist wel actief op pad richting de lokale politiek. Niet alleen rondom de verkiezingen, maar ook daarna. ‘Acht jaar geleden vergeleken we de program-ma’s van Leefbaar Rotterdam en de PvdA. Daaruit bleek dat ze ongeveer hetzelfde wil-den, maar andere accenten benadrukten. Wij wisten toen precies hoe we het beste met die partijen konden praten en ook welke vooroor-delen we moesten wegnemen.’ Dennis Laus-berg, regiodirecteur Zuid bij de Rotterdamse corporatie, verdiept zich met de verkiezingen

steevast in de standpunten van de lokale partijen. Maar er is volgens hem meer voor nodig om echt invloed te krijgen. ‘Alleen invloed willen krijgen op verkiezingsprogramma’s is niet meer van deze tijd. De nuance die verkiezingsprogramma’s missen, komt uiteindelijk toch wel terug in het collegeprogramma. Dat hoort nu eenmaal bij de Nederlandse politiek en haar coalitievorming. Je moet daarom permanent investeren in contact met zowel wethouders als raadsleden om steun te krijgen.’Woonstad wist door deze strategie samen met de andere Rotterdamse corporaties zelfs het nationaal programma voor Rotterdam-Zuid af te dwingen in de Tweede Kamer. Dit programma zorgt ervoor dat dit stads-deel enigszins wordt ontzien bij de verhuurdersheffing. Lausberg ziet net als de Kampense wethouder Tabak dat corporaties door hun imago een negatief stempel krijgen. Lausberg: ‘Veel partijen hebben een negatief beeld van de sector door berichtgeving in de media. We proberen fracties dan ook bij de les te houden door ze regelmatig uit te nodigen voor een werkbezoek. Dan zien ze met eigen ogen waarom corporaties belangrijk zijn. Dit gaan we straks ook weer met de nieuwe fracties doen.’

HANDREIKING EN BROCHURE

FO

TO

: A

NP

34

Het Kennislab voor Urbanisme is een denktank die nieuwe businessmodellen voor een snel veranderende stad bedenkt. 16 studenten deden in twee labo-ratoria (in Amersfoort en in de Amsterdamse Westas) onderzoek en kwamen met zes manieren om steden beter te maken. Zo bedacht Kennislab Amersfoort een virtueel platform voor de buurt waar buurtbewoners kunnen communi-ceren in een afgesloten omgeving. En een Koppelhuis, dat actieve senioren helpt een groter sociaal netwerk op te bouwen. Deze maand gaat weer een nieuwe lichting studenten van start. Het Kennislab heeft vele partners die met hen meedenken, waaronder woningcorporatie Portaal. www.kennislabvoorurbanisme.nl

Betere stad

In Het weer in de stad legt Sanda Lenzholzer uit hoe een uitgekiend stadsontwerp het comfort in de stad kan verho-gen. Zodat je op een prachtig aangelegd plein kan lopen zonder dat je wegwaait bij harde wind of in een moderne stadswoning lekker kan sla-pen ondanks een hittegolf. Want het stadsklimaat beïn-vloedt het functioneren van de stad en haar stedelingen, zegt de landschapsarchitecte en stedenbouwkundige. Ook met kleine ingrepen kunnen mensen daar zelf wat aan doen, bijvoorbeeld door met beplanting voor voldoende schaduw te zorgen. Het boek is geïllustreerd met foto’s, (bouw)tekeningen en praktijkvoorbeelden.www.nai010.com

In het muZIEum in Nijmegen kunnen bezoekers voelen, proeven en ruiken hoe het is om slechtziend of blind te zijn. Met de opgebouwde ervaring en kennis daarover gaat het museum hel-pen woningen (en wijken) geschikt te maken voor blinden en slechtzienden, zodat zij zelfstandig kunnen wonen. Het muZIEum werkt daarvoor de komende twee jaar samen met de Nijmeegse corporaties De Gemeen-schap, WoonGenoot, Standvast en Talis. Onderdeel van de samenwer-king is een bezoek aan het museum van corporatiemedewerkers die zich bezighouden met woningontwerp.www.muzieum.nl

MUZIEUMHET WEER IN DE STAD

35prikbordprikbord

Grachtenpand met 3D-printer

Welke ontwikkelingen kunnen we de komende jaren verwach-ten op de woningmarkt? De web-site gebiedsontwikkeling.nu zette er zeven op een rij. 1. Reden tot optimisme: herstel

op de woningmarkt vanaf 2015

2. Meer fl exibiliteit bij gemeen-ten door tekorten op grond-exploitaties

3. Groeiende behoefte aan vervangingsnieuwbouw en woningen voor jongeren en ouderen

4. Opkomst van middeldure huurappartementen

5. Makkelijkere verkoop corpo-ratiewoningen door soepelere regels

6. Woonwensen als uitgangs-punt bij woningbouw

7. Meer collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en zelfbouw

Op de website staan de pers-pectieven uitgelegd, voorzien van bronnen en geeft Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, zijn visie op de ontwikkelingen.http://bit.ly/1gb07yN

In Amsterdam-Noord komt het eerste 3D-geprinte grachtenpand, ontworpen door DUS Architects. De KamerMaken, de printer die nodig is om het pand te maken, is behoorlijk groot: 2 bij 2 bij 3,5 meter. Elke kamer wordt apart geprint uit een of meerdere onder-delen die later worden samen-gevoegd. Vanaf 2 maart kunnen geïnteresseerden een kijkje nemen op de bouwplaats. De ‘testprints’ worden daar ook tentoongesteld. Doel van het project is de bouw van het pand zelf en experimen-teren met en verbeteren van materialen en technieken.www.3Dprintcanalhouse.com en http://vimeo.com/80355705

Nergens op de wereld zijn zo-veel rijtjeshuizen als in Neder-land. Ruim 4 van de 7 miljoen woningen in Nederland zijn van dit type. Voor schrijver en jour-nalist Bernard Hulsman en foto-graaf Luuk Kramer reden om de geschiedenis van dit woningtype te beschrijven in een ode aan het rijtjeshuis. Ze maakten samen het boek Het rijtjeshuis: De ge-schiedenis van een oer-Hollands fenomeen, dat begint bij zeven-tiende-eeuwse hofjes en eindigt bij de nieuwste Vinex-wijken. De conclusie: het rijtjeshuis is een prima woningtype voor heel veel mensen, ondanks het trut-tige beeld dat er soms is van deze woning.www.nieuwamsterdam.nl/hulsman

OER-HOLLANDSE RIJTJES

7XWONINGMARKT

@TIWOSTILBURG HUURDERS ONTWIERPEN MEE AAN HOUBENSTAETE. ‘EÉN VAN DE BELANGRIJKSTE DINGEN VIND

IK DAT DE HUURDERS ELKAAR NU BETER KENNEN.’ HTTP://BIT.LY/1f9fdIO

36 prikbordprikbord

Woningcorporaties en vastgoed-ontwikkeling: gaan die twee (nog) samen? Op die vraag promoveerde Reinier van der Kuij aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Zijn proefschrift Woningcorporaties en vastgoedontwikkeling: fi t for use? is het resultaat van zijn verwondering over de grote verschillen in de manier waarop corporaties hun ontwikkeling hebben ingericht. Waarom heeft de ene corporatie bijvoorbeeld een apar-te afdeling Projectontwikkeling en de ander een team Vastgoedontwikkeling binnen de afdeling Vastgoed? Zou het niet logischer zijn dat ze vastgoed-ontwikkeling op ongeveer dezelfde manier organiseren? Het proefschrift geeft inzicht in de problematiek van dit vakgebied en draagt oplossingen aan waarmee corporaties de organi-satie op dit vlak kunnen verbeteren.Het proefschrift is te downloaden op www.tudelft.nl

Hoe ziet het architectuurbeleid voor Nederland er in de praktijk uit? Wie werken daar eigenlijk aan mee? En welke ruimtelijke thema’s spelen in provincies en gemeenten? Die informatie staat op de website Waaaro?Daaaro!, in het leven geroepen om de uitvoering van het architectuur-beleid voor 2013 tot en met 2016 te laten zien. Architectuur Lokaal beheert de website in opdracht van het ministerie van Infrastruc-tuur en Milieu, die het architec-tuurbeleid de naam Actieagenda Architectuur en Ruimtelijk Ont-werp (AAARO) gaf. De website heeft een apart dossier over de gemeenteraadsverkiezingen, met veel artikelen over opgaven rondom ruimtelijke ordening in gemeenten. Zoals groei in crisis-tijd in Groningen en Enschede, leegstand in Deventer en Coevorden en angst voor mega-stallen in plattelandsgemeenten.www.waaarodaaaro.nl

Het kunstwerk op de foto siert sinds kort de zijmuur van de zoge-naamde Dubbeltjespanden in Amsterdam. De 56 woningen aan de Mauritskade waren één van de eerste sociale woningbouwprojec-ten van Amsterdam, in 1870 ge-bouwd door de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Wonin-gen. Later werd De Key eigenaar van de woningen. De corporatie knapte ze in 2012 grondig op en gaf samen met bewoners kunste-naar Marjet Wessels Boer de opdracht voor dit kunstwerk. De aluminium silhouetten in de huizenhoge letterbak vertellen de geschiedenis van het pand en haar bewoners. www.dubbeltjespanden.nl

VERWONDERING OVER VASTGOED-ONTWIKKELINGActieagenda

architectuur

DUBBELTJES-PANDEN

Advertenties.indd 37 17-02-14 16:25

38

HET KAN ALTIJD

BETER EN GOEDKOPER

ORGANISATIE DOORLICHTEN MET LEAN SIX SIGMA

39TEK ST: AERNOUT BOUWMAN-SIE

bedrijfsvoering

Na het bedrijfsleven, de overheid en de zorg verovert Lean Six Sigma nu ook de corporatiesector. Met de uit Japan en de Verenigde Staten overgewaaide managementmethode kun je organisaties effi ciënter en goedkoper maken. Bij woningcorporatie Mercatus zijn ze aan de slag met de methode: ‘Wij versturen nog maar één betalingsherinnering.’

40

trok Leijten wel over de streep. ‘We hebben die dag ontzettend gela-chen. Tegelijkertijd werd ons ook een spiegel voorgehouden.’ Een col-lega speelde de klant, die afwisselend rode en gele fi lterzakjes bestelde. De rest van de groep moest inspelen op de veranderende klantwens. ‘Je merkt al gauw dat de een hierop wel schakelt en de ander niet. En dat vervolgens ieder zijn eigen interpretatie geeft aan de werkinstructie waardoor het productieproces niet goed gaat.’De huurincasso is bij Mercatus als eerste onder de loep genomen. Samen met de medewerkers is gekeken naar mogelijke ineffi ciënties in het bestaande proces. Leijten: ‘Je gaat dan met de mensen van de afdeling bij elkaar zitten. En iemand van elders uit de organisatie stelt onder begelei-ding van een projectleider vragen over het proces.’

VoLgnUMMerUit de vragensessie kwam onder meer naar voren dat twee betalingsher-inneringen versturen weinig effect heeft. Het proces bleek bovendien niet effi ciënt ingericht. Zo houdt het computersysteem het volgnummer van de brief niet automatisch bij. Dat gebeurt daarom handmatig, voor-dat de brieven worden geprint en verstuurd. Een tijdrovend klusje.Door niet twee maar één brief te sturen is het probleem van de volgnum-

Kritisch, dat was de eerste reactie van Ineke Leijten op Lean Six Sigma. ‘Ik kon

niet geloven dat we met deze methode de verandering in de organisatie zouden kunnen realiseren die we wilden’, vertelt de manager Strategie en Ontwikkeling van woningcorpo-ratie Mercatus in Emmeloord. ‘Het maakte op mij een erg procesgerichte en formele indruk.’Woningcorporatie Mercatus wil met behulp van Lean Six Sigma in 2015 zo effi ciënt moge-lijk werken. Directeur-bestuurder Ton Beur-manjer: ‘We willen net zo goed of beter zijn dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden.’ Met het bespaarde geld wil Beurmanjer de herstructu-rering van de woningen van Mercatus waar mogelijk versnellen.Om kennis te maken met Lean Six Sigma deden ze bij Marcatus eerst een simulatie: het pro-ductieproces van een koffi efi lterfabriek. Dat

LEAN: VOORTDUREND VERBETERENGrondlegger van Lean – het Engelse woord voor ‘slank’ – is Taiichi Ohno (1912-1990), een manager bij de Japanse autofabri-kant Toyota. Het begrip ‘kaizen’ is de kern van de methode, wat ‘voortdurend verbeteren’ bete-kent. Hierbij streeft de organisa-tie drie doelen na: het beste pro-duct voor de klant, werkplezier en baanzekerheid voor de mede-werkers, en een fl exibele organi-satie. ‘Kaizen’ gaat over de orga-

nisatie èn de gemeenschap die deze omringt. Om steeds te verbeteren onderscheidt Lean zeven vormen van verspillingen, ‘muda’ in het Japans:1. OVERPRODUCTIE

te veel, te vroeg doen2. TRANSPORT

onnodig verplaatsen van goederen

3. VOORRAAD opslag van te veel spullen

4. WACHTENmensen en spullen die stil staan

5. PROCES onnodig complex ingerichte werkmethodes

6. VERPLAATSINGEN productieverlies doordat men-sen zich onnodig verplaatsen

7. DEFECTEN leveren extra werk en fouten op

41

mers opgelost. En Mercatus neemt nu eerder contact als mensen een huurachterstand hebben. Leijten: ‘Een huurachterstand ontstaat bij mensen meestal als er iets aan de hand is. Iemand verliest bijvoorbeeld zijn baan of er loopt een echtscheiding. Die gevallen wil je zo snel moge-lijk bekend hebben, want dan kun je ook de hulp organiseren.’Eerder contact leggen bij een betalingsachterstand is goedkoper; een incassotraject is tijdrovend en duur. Ook de huurder is beter af want hij is eerder geholpen en zijn schulden lopen niet onnodig hoog op. Leijten: ‘We hebben 45.000 euro bespaard met relatief eenvoudige proces- aanpassingen, zo 25 procent van de kosten.’

Verborgen fabriekOrganisaties schrijven hun processen op omdat het moet. ‘Dat gebeurt meestal om een ISO-certificaat of ander kwaliteitskeurmerk te krijgen. De procesdocumenten gaan vervolgens naar de accountant of interne controller die ze opbergt in het archief’, vertelt Lean Six Sigma-specialist Bas Kooijman van Bureau Tromp. Processen hebben hierdoor volgens hem een stoffig imago en krijgen weinig aandacht.Onderhoud je processen in een organisatie niet, dan ontstaat er een ‘ver-borgen fabriek’. Mensen passen bijvoorbeeld planningen aan of houden Excel-lijstjes bij van dingen die niet in het ICT-systeem passen. Hierdoor lijkt de werkelijke organisatie steeds minder op de organisatie die door de bedrijfsleiding op papier is gezet. Managers zijn hier vaak niet van op

de hoogte. Lean Six Sigma leent zich heel goed voor onderhoud van bedrijfsprocessen. Reinier Tromp van Bureau Tromp: ‘Lean is wat je met boerenverstand aan verbetering kunt verzin-nen. En door die volgens de Lean-principes direct toe te passen, ontstaat er een cultuur waarin mensen voortdurend nadenken over hoe zij de dingen doen en waarom.’ Met Six Sigma kun je dat bovendien cijfermatig onder-bouwen. Tromp: ‘Meten is weten. Vermoed je dat betalingsherinneringen geen effect heb-ben, dan kun je dat nagaan door over een peri-ode van zeg anderhalf jaar te kijken hoeveel mensen na de eerste, tweede of derde aan- maning betalen.’ De mensen die het werk doen weten vaak het beste hoe het beter of anders kan. Zij weten hoe de (verborgen) processen in elkaar zitten en hebben contact met de klant. Lean-trajecten starten om die reden altijd met gesprekken op de werkvloer. Waarna de ideeën en voorstel-len die hieruit voortkomen worden onderzocht èn toegepast.

‘ We willen net zo goed of beter zijn dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden’

bedrijfsvoering

42

Volgens Kooijman daagt deze bottom-upbenadering managers en bestuurders van corporaties uit minder vanuit een ivoren toren stu-rend en controlerend op te treden. ‘Komt een medewerker met een idee, dan klopt dat meestal wel. Wat dat betreft kan een Lean-traject een heel andere uitkomst hebben dan de manager of bestuurder vooraf had bedacht.’

ProCeSVerbeTeringen‘Lean, ja dat begint nu echt te komen in de corporatiesector’, signa-leert Daan Dorr van adviesbureau Atrivé. Dorr heeft Lean eerder al een opmars zien maken bij gemeenten, zorginstellingen en bouwbe-drijven. De crisis is hiervoor de belangrijkste aanleiding, denkt Dorr. ‘Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest. Nu de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat aan te doen.’ Dat de publieke sector niet eerder met procesverbete-ringen is begonnen, komt volgens Dorr omdat de noodzaak er sim-pelweg niet was. ‘Dat is met name lang zo geweest bij corporaties, waar nu pas de eerste reorganisatierondes plaatsvinden.’Corporaties die met Lean aan de slag gaan, moeten volgens Dorr wel bedenken dat veel werk op termijn verdwijnt. ‘De verhuuradmi-nistratie bijvoorbeeld, dat ga je natuurlijk met een “tablet” in de woning doen waarna het huurcontract geautomatiseerd wordt ver-werkt. En veel onderhoudswerk zal uiteindelijk naar de markt gaan.’ Volgens Dorr is het noodzakelijk dat corporaties die al dan niet met behulp van Lean op de kosten willen besparen, eerst helder moeten krijgen hoe zij hun eigen toekomst zien. ‘Het verleanen van bedrijfs-onderdelen kan dan een eerste stap zijn in een verdere modernise-ring van de organisatie.’Waar professionals hun werk doen, heeft het toepassen van Lean volgens Dorr veel minder zin. ‘Denk maar aan een wijkconsulent of onderhoudsmonteur die een gootsteen repareert. Die mensen doen op basis van hun professionaliteit hun werk. Vergeet niet dat Lean als methode uit de industrie komt en het beste werkt bij routinematige processen waarin veel herhaling zit.’

‘ Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest. Nu de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat aan te doen’

SIX SIGMA: WAAR ZITTEN DE FOUTEN?De in New York geboren Bill Smith (1929-1993) geldt als de grondlegger van Six Sigma. Smith werkte bij het Amerikaanse elektronicaconcern Motorola. Om de productiviteit van het concern te vergroten wilde hij het aan-tal fouten in het productieproces terug-brengen. Hiervoor ontwikkelde hij ver-schillende onderzoeksmethodes op basis van statistische gegevens, bereke-ningen en analyses. Daarna werden de ‘fouten’ in de processen opgespoord en aangepakt door onder meer de cultuur in de organisatie te veranderen. Het begrip six sigma komt uit de wiskunde en gaat over het aantal afwijkingen in een reeks waarden. Motorola stelde zich ten doel om het aantal fouten in het werkproces terug te brengen naar six sigma: 99,99966 procent van alle producten moest foutloos worden gemaakt.

bedrijfsvoering

43TEK ST_PETER HENDRIK S | BEELD_CURVE

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPO RATIE OF WONINGBOUW-VERENIGING? HIER-NAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAANWONEN.NL.

werk aan wonen

FUNCTIES BEDRIJF PLAATSDirectie/RvB/RvC

Directeur-bestuurder Stichting Woningbedrijf Velsen IJMUIDEN

Leden van de raad van toezicht Heuvelrug Wonen DOORN

Lid raad van commissarissen Rondom Wonen PIJNACKER

Lid van de raad van toezicht m/v Woonwijze VUGHT

Financieel/Administratief

Bedrijfseconomisch medewerker Goed Wonen GEMERT

Medewerker fi nance & control Rijswijk Wonen RIJSWIJK

Ondersteunende diensten

Baliemedewerker (16 uur) Woningbouwvereniging Langedijk NOORD-SCHARWOUDE

Projectontwikkeling

Opzichter (36 uur per week) Mitros UTRECHT

Staf

Interne auditor Stichting Woonpartners HELMOND

Belangenbehartiger Aedes vereniging van woningcorporaties DEN HAAG

Technisch toezicht

Manager dagelijks onderhoud (m/v) 36 uur per week

Woningstichting Rochdale AMSTERDAM

Verhuur en Verkoop

Klantenservice medewerker bij een grote woningcorporatie in Amsterdam

Grote woningcorporatie in Amsterdam AMSTERDAM

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

Adviseur klant en wijk Stichting Woonpartners HELMOND

Opzichter klachten- en mutatieonderhoud (m/v)

Ressort Wonen ROZENBURG

Sociaal beheerder De Woonmensen APELDOORN

Wijkbeheerder/huismeester 20 uur p/w Vallei Wonen WOUDENBERG

Wijkregisseur Stichting Woonpartners HELMOND

Vve beheerder Staedion DEN HAAG

44

45

Hendrik Lodewijk Drucker

Hoogleraar Romeins recht en Kamerlid Hendrik Lodewijk Drucker (1857-1917) geldt als één van de ideeënleveranciers voor de Woningwet van 1901. Die wet is voor een groot deel gebaseerd op een rapport uit 1896: Het vraagstuk der volks-huisvesting. Drucker is één van de drie schrijvers. Hij baseert

zich op volkshuisvestingserva-ringen in Engeland, Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland èn op eigen ervaringen in Nederland. Want hij is al in 1890 nauw betrokken bij de oprichting van de Vereeniging tot Bevordering van den Bouw van Werkmans-woningen, kortweg WW, in zijn woonplaats Leiden. Deze vereniging vergaart aanvanke-lijk vooral kapitaal van rijke Leidenaren om hypotheken te kunnen verstrekken aan ver-enigingen die arbeiderswonin-gen willen bouwen. Drucker legt zelf ook een fl ink kapitaal

in. Werkmanswoningen gaat na verloop van tijd ook op bescheiden schaal krotten ver-vangen door nieuwe arbeiders-woningen in Leiden. Maar het valt niet mee om daarvoor ge-noeg kapitaal te vinden. Druc-ker is in die tijd ook raadslid en regelt bij de gemeente fi nan-ciële ondersteuning voor de bouw. Dat idee van overheids-ondersteuning voor verenigin-gen die – zonder winstoogmerk – krotten willen vervangen door betere woningen heeft uiteindelijk ook de Woningwet gehaald. In 1904 krijgt WW als

allereerste woningbouwver-eniging erkenning als toegela-ten instelling voor de Woning-wet. En dat opent de deur voor nieuwe fi nancieringsmogelijk-heden voor arbeiderswoningen in Leiden. De alleroudste hui-zen van Werkmanswoningen zijn inmiddels afgebroken. Deze huizen in arbeiderswijk De Kooi in Leiden zijn gebouwd rond 1920 en tegenwoordig in beheer bij Portaal Leiden. In 1932 noemde de gemeente Leiden een straat met woning-wetwoningen de Drucker-straat.

huisvesters van het volkTEK ST: MARGRIET PFLUG | FOTO: FR ANK GROELIKEN

46

WOONWIJZE BRENGT HUURDERS EN POLITICI IN GESPREKGerard Velthuizen ziet de afstand tus-sen huurders en politici binnen zijn gemeente groeien. Zonde, aangezien ze zich wel bezighouden met dezelfde onderwerpen, vindt de directeur-bestuurder van Woonwijze. ‘Als wij de huur bij verhuizing verhogen, vindt een raadslid daar meteen wat van. Ook huurders houdt dit soort dingen bezig.’ En dus grijpt de corporatie de gemeen-teraadsverkiezingen van 19 maart aan om het gesprek tussen huurders en politieke partijen op gang te brengen.

VRAAG EN ANTWOORDSinds vorige week ligt bij alle huurders een verkiezingsspecial op de mat. Daar-in stellen bewoners van Vught (‘jong, oud, van verschillende afkomst’) vra-gen over het wonen aan politici. Die geven antwoord en worden met een profi el voorgesteld. Van elke partij heeft Woonwijze een korte analyse

Enno Vitner: ‘Let op of een groep open of gesloten is (te zien aan het slotje achter de naam). Lang niet alle groepen zijn heel actief. Ik volg zelf bijna 30 groepen. Vooral in deze ben ik actief:

1EUROPADOSSIER STAATSSTEUN WONINGCORPORATIES

‘Handig om informatie uit te wisselen en lastige vragen over interpretaties van regels aan collega-specialisten voor te leggen. Vaak reactie en dan altijd wel ter zake en kundig.’

2PLATFORM WOONRUIMTEVERDELING

‘Voor de specialisten op het gebied van woonruimtebemiddeling. Niet zo actief de laatste tijd, daar mag wel weer eens wat verandering in komen.’

3CORPORATIENL ‘Grote open groep. Wel een aardige

als platform voor discussies in de wonen- wereld. Breed publiek, daardoor soms wat aarzelend in professionele reacties op elkaar.’

Benieuwd naar deze groepen? Zoek ze op via Enno Vitners profi el: www.linkedin.com/in/ennovitner.

Hoe haal je zoveel mogelijk uit LinkedIn als corporatiemedewerker? Enno Vitner, adviseur Markt & Beleid bij woning-corporatie Woonbron en frequent gebruiker van LinkedIn en Twitter, geeft een top drie.

LINKEDIN-GROEPEN VOLGENS

TOP 3

gemaakt van de onderwerpen in de programma’s die de huurder, de corpo-ratie en woningzoekenden raken. ‘Dat doen we zo objectief mogelijk, we vertellen niet wat mensen volgens ons moeten stemmen.’ De special werd eind februari gelan-ceerd in de woonwinkel van Woon-wijze, de hele maand voor de gelegen-heid ingericht als verkiezingswinkel. Tussen de foto’s uit de special en pos-ters van politieke partijen konden huur-ders, politici en corporatiemedewer-

ENNO VITNER

47netwerk

CA

RR

IÈR

ENIE

UW

S

TEK ST: HANNEKE NAGTZ A AM EN INGEBORG VAN VEL ZEN

GEORGE DE KAM George de Kam (65) is benoemd als honorair hoogleraar Volkshuis-

vesting en Grondmarkt, met bijzondere aandacht voor het wonen van ouderen bij de faculteit Ruimtelijke Weten-schappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Zie www.rug.nl/staff/g.r.w.de.kam/.

ARNOUD SPITHOVEN EN HELEEN BUIJSArnoud Spithoven en Heleen Buijs zijn per 1 januari toegetreden tot de raad van toezicht van IJsseldal Wonen in Twello. Spithoven zal zich richten op het aandachtsgebied vastgoed en Buijs op het klantenperspectief.

PAUL VREKE Paul Vreke is per 1 februari de nieuwe bestuurder van Brederode Wonen in

Bloemendaal. Hij volgt interim-bestuurder Theo Stubbé op. Vreke werkte hiervoor bij Rochdale in Amsterdam als directeur Wonen.

ANNE KONING Anne Koning is vanaf 1 februari de nieuwe voorzitter van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), het samenwerkingsverband van de vijftien corporaties in de regio Haag-landen. Koning is lid van de Eerste Kamer voor de PvdA en is daarnaast onder meer voorzitter van de stichting Veilig Spelen.

JOHAN REMKESJohan Remkes is sinds 30 januari lid van de raad van commissarissen en voorzitter van de audit commissie van Portaal in Utrecht. Hij volgt René van der Kieft op. Eerder was Remkes voor

kers elkaar in levende lijven ontmoeten en verder discussiëren. Over wie investeert in leefbaarheid (de gemeente of de corpora-tie?), over de bereikbaarheid van voor-zieningen en over de huren.

KENNIS‘De mensen die we hiervoor hebben gevraagd, waren razend enthousiast’, zegt Velthuizen. Hij denkt niet dat Woonwijze met deze acties de afstand tussen huurders en politiek in één klap oplost. En de corpo-ratie moet zich blijven inspannen om de kennis bij politici over sociale huisvesting te vergroten. ‘Dat zie ik wel aan sommige antwoorden van de lijsttrekkers. Dus tij-dens zo’n presentatie vertel ik dan meteen hoe wij met energie omgaan. Alle beetjes helpen.’

zitter van de RvC van Acantus in Veendam, in 2002-2007 minister van BZK en van 1998-2002 staatssecretaris van VROM.

FRANK VAN BEEKFrank van Beek is sinds 19 januari lid van de raad van commissarissen van Pré Wonen in Velserbroek. Van Beek volgt Kees Smilde op die vertrekt omdat hij de maximale zittingstermijn heeft bereikt.

NICO DAM Nico Dam is sinds 1 januari commissaris bij St. Joseph in Almelo. Hij volgt Nelleke Kooij op.

FEMKE SYBRANDI Femke Sybrandi is sinds 1 januari commissaris bij Trifolium Woondien-sten Boskoop. Sybrandi is manager Wijkteam Rotterdam-Noord bij Haven-steder. Als commissaris bij Trifolium Woondiensten volgt ze Jaap Snel op die de maximale zittingstermijn heeft bereikt.

GEJA TOPPER Geja Topper is sinds 1 januari lid commissaris bij Stek (Lisse, Hillegom en Teylingen). In de

raad vervult zij – op voordracht van de huurdersorganisatie – het profi el klantrelaties, innovatie, marketing en communicatie.

KEES DOLMAN EN PETER FELLERKees Dolman is sinds 1 januari voor-zitter van de raad van commissarissen van Woongoed GO in Middelharnis. Hij volgt Ton van der Linden op. Verder is Peter Feller benoemd tot lid van de raad van commissarissen namens de huurders.

Benieuwd naar het magazine? Download het van www.woonwijze.nlof scan de QR-code.

48 achterafachteraf

ILLU

ST

RA

TIE

: M

EN

NO

WIT

TE

BR

OO

D

Ondanks dat ik al twee jaar bij Aedes werk, dacht ik tot vorige week bij de term

‘beukmaat’ aan de omvang van een boom. Afgelopen zaterdag werd ik wij-

zer. Plaats van handeling was een door een gebiedsontwikkelaar afgehuurd

café in mijn woonplaats Delft. Het on-derwerp waren de woonwensen van de kandidaat-

bewoners van een nieuwe wijk. Vraag was of ik een beukmaat van 5,40 of 6,00 wenste. Ik ging natuurlijk voor de 6,00. Maar dat bleek onbetaalbaar.Een kwestie van luxe, zo ontdekte ik twee dagen later, toen opnieuw de term beukmaat viel. Plaats van hande-ling was het kantoor van Omnia Wonen in Harderwijk. Onderwerp was betaalbaarheid van de sociale volks-huisvesting. Deelnemers waren corporatiebestuurders uit de regio. Ik dacht hartverscheurende verhalen te horen over armoede. Maar daar ging het niet over. Het ging over politiek, over toewijzingsbeleid en over de fundamen-tele vraag of we in Nederland niet te veel willen. Te veel kwaliteit en dan nog goedkoop ook. En dan gaat het al snel over beukmaten van meer dan 5,10 en het al dan niet plaatsen van een schuifpui. Ik was blij. Want ik vind dat dit fundamentele vragen zijn. Los van die beukmaat. Het gaat er immers om of

we op lange termijn een humaan systeem in stand kunnen houden en wat we daarvoor over hebben. Het is dan fi jn om te werken in een sector waar mensen verstandig denken. Maar ik was ook een beetje ontroerd. En een tikje jaloers. Daar zat ik aan tafel met zes heren die nadenken over wat huurders nou redelijkerwijs voor hun huis kunnen betalen en dan nog een beetje normaal kunnen leven. En die mannen willen dan toch ook kwaliteit bieden. Zorgen dat de energierekening niet de spui-gaten uitloopt. En als hun huurders hun huur niet betalen, hebben ze daar best begrip voor. Dan krijg je een schuldhulpverlener langs, die je gaat helpen. Vaderlijk vond ik ze. En dat maakt best een beetje jaloers. Want dat heb ik nou niet. Van die wijze heren die aan tafel discussiëren over hoe ze mijn huis betaalbaar kunnen houden. Want ik kreeg misschien een gratis cappuccino van de gebiedsontwikkelaar afgelopen zaterdag, maar ik vraag me toch af of hij samen met mijn hypotheekverstrekker aan tafel zou gaan om te bespreken wat het beste voor mij is. En welke beukmaat daarbij past.

Christine de RuiterHoofdredacteur

Beukmaat

colofonAedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorpo-raties. Aedes-Magazine verschijnt 12 keer per jaar.Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wij-ken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.Aedes behartigt als branchevereni-ging de belangen van woningcor-poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter

functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversver-eniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaal-baar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaat-schap van Aedes zie www.aedes.nl.Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pfl ug (eindredactie); Latifa van Heerde, Jeffrey Lemm, Hanneke Nagtzaam, Ingeborg van Velzen, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie ). M.m.v. Aernout Bouwman-Sie.

RedactiesecretariaatT (088) 2333750E aedesmedia@aedes.nlGrafi sche vormgevingCurve grafi sche vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Patrick Hoogenberg (basisontwerp), Mieke van Weele (vorm geving).Druk Senefelder Misset, DoetinchemAbonnementen T (06) 35111630 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicatiesPrijzen (excl. BTW) Losse num-mers: € 12. Een jaarabonnement kost € 103,80; voor studenten € 32,10. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaar-abonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,60. Vanaf het 16e abon-nement geldt een kortingsregeling. Jaarabonnementen worden automa-

tisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.Advertenties Multor Media BV, Wouter OttoPostbus 5085, 6802 EB ArnhemT (026) 3763451E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nlAedes vereniging vanwoningcorporatiesKoningin Julianaplein 10 2595 AA Den HaagPostbus 93121 2509 AC Den HaagT (088) 2333700 E aedes@aedes.nlI www.aedes.nl

@aedesnetAuteursrechten voorbehoudenISSN 1388-8528

samen met

Lagere energiekosten voor uw huurders? Het kan met ons BespaarPlan

Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de gratis EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel (035) 626 50 87 of kijk op www.woonenergie.nl/aedes

Voordelen

Top 3 prijsgarantie

•

WoonEnergie Adviseur

bezoekt uw huurders

•

100% groene stroom

www.woonenergie.nl(035) 626 50 87

Top 3 beste energieleveranciers

van Nederland

ENERGY AWARD

Focus op Finance

Focus op Processen

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Capaciteit, kennis en ervaring: dienstverlening pur sangHofmeier Financiële Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfs�loso�e is

gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.Met de inzet van ruim 100 Professionals in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit.

Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

22366_gh_adv_Aedes_A4.indd 1 14-01-14 12:21