WH OLMI PHW %RXZR HQVLHI Grondzaken Praktijkblad 1 · 2019. 2. 16. · op de inhoud van het...

1Jaargang 14 | februari 2019

Grondzakenen gebiedsontwikkeling

Praktijkblad

Invloed vennootschapsbelasting op grondexploitaties gemeenten

Kostenverhaal met gebiedsoverstijgend karakter

Gemeente Eindhoven: woningnood

Voor meer informatie of abonneren ga naar www.sdu.nl/vip

nieuwVastgoedrecht in Praktijk

Dit nieuwe praktijkblad is bij uitstek geschikt voor professionals die zich bezighouden met vastgoedzaken in de particuliere, bedrijfs- en overheidssector.

Vastgoedrecht in Praktijk:

vastgoed-fi scaliteit, duurzaamheid etc.

VIPVA S TG O E D R E C H TI N P R A K T I J K

WWW.OPMAAT.SDU.NL

NUMMER 1-DECEMBER 2018 JAARGANG 1

VIP, Vastgoedrecht In PraktijkRedactie en uitgever

(Mis)bruikbare staatssteunregels bij project/gebiedsontwikkelingMr. M. (Manfred) Fokkema

Mededelingen en verklaringenMr. J. (Jan) van Duijvendijk

Bridging the gap: de W&I-verzekering in de transactiepraktijkMr. L.G. (Lennart) Crain

2018/1

introductieaanbodOntvang C– Gebruik de kortingscode: sduvip2019*

*Geldig tot 1 maart 2019

INHOUDCOLOFON

8

19

12

26

5 Intro

Artikelen 6 De woningnood te lijf met het Bouwoff ensief: gemeente Eindhoven

rolt de rode loper uit voor kansrijke initiatieven 8 VNG: woonbeleid betekent maatwerk 11 COLUMN Bij versnellen moet je niet van porselein zijn 12 Staatssteun te Harlingen: een explosieve kwestie 14 Leegstand biedt ruimte 16 Onteigening als vervolg op vrijwillige stedelijke herverkaveling?

Actualiteit 19 De invloed van de vennootschapsbelasting op de grondexploitaties

van gemeenten 22 Kostenverhaal met gebiedsoverstijgend karakter: hoe krijgen we de

aanpak klemvaster? 26 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet 29 Gedoogplicht uit de Wet natuurbescherming: ‘Eerste gedoognatuur

een kwestie van tijd’

Rubrieken 10 Vooruitblik 32 VVG-Verenigingsnieuws 34 Overzicht jurisprudentie 1 november 2018 tot en met 31 december

2018 38 (Rechts)vragen uit de praktijk

Coverfoto: Evert Verhoeven

HOOFDREDACTIE/EINDREDACTIEMr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.)

HOOFDREDACTIEMr. Renate van der Zee (Vereniging van Grondbedrijven)

REDACTIEE.J. van Baardewijk (Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling)Mr. M. Fokkema (Infense advocaten)Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven)Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)Mr. R.A.P. Schouwaert (Gemeente Barneveld)Drs. T. Stauttener (Stad2)

EINDREDACTIEDrs. Nicole HuismanSduPostbus 200252500 EA Den Haage-mail: [email protected]

GRONDZAKEN EN GEBIEDSONTWIKKELING ONLINEAlles over Grondzaken en gebiedsontwikkeling op: www.grondzakenindepraktijk.nl

UITGEVERRon Huveneers

VORMGEVINGImago Mediabuilders, Amersfoort

ABONNEMENTENSdu Klantenservice, Postbus 20025, 2500 EA Den Haag, tel 070 378 98 80; E-mail: [email protected]: € 122,- (per jaar, excl. btw, incl. verzend-kosten). Verschijnt 6 maal per jaar.Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice.Vanwege de aard van de uitgave, gaat Sdu uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht.Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected].

ADVERTENTIE-ACQUISITIESduPostbus 200252500 EA Den HaagTel. 070 378 05 62E-mail: [email protected]

Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abon-nements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over Sdu en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij Sdu Klantenservice, postbus 20025, 2500 EA Den Haag. Voor informatie over leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.sdu.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar.

ISSN: 2589-9163

© Sdu 2019Alle rechten voorbehouden.Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfi lm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van com-merciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden. Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

Schrijf je snel en eenvoudig in via gemeente.nu/nieuwsbrieven

Schrijf je nu in voor onze gratis nieuwsbrieven!Op Gemeente.nu lees je:

Het belangrijkste gemeentenieuws, achtergronden, opinieblogs en méér Gericht op gemeenteambtenaren Ingedeeld naar relevante thema’s zoals sociaal, dienstverlening en

veiligheid De gratis nieuwsbrieven van Gemeente.nu bieden:

- Tweemaal per week het laatste nieuws in je mailbox- Tweewekelijkse en maandelijkse themanieuwsbrieven op jouw

interessegebied

Blijf op de hoogte van het laatste

gemeentenieuwsSnel en

gemakkelijk!

Intr

o

Sdu 5

Hoogste versnelling

De Nationale woonagenda 2018-2021 moet toekomstbestendig wonen en het versnellen en vergroten van de woningbouwproductie stimuleren. In deze editie van het Praktijkblad staat in een aantal artikelen het terugdringen van het woningtekort, het aanjagen van kansrijke plannen voor woningbouw en het betaalbaar houden van woningen, centraal. De Woonagenda werd onder meer door VNG niet ondertekend. Reden voor Chantal van Rooijen (VNG) om de heer Edward Stigter, directeur beleid te vragen naar de beweegredenen daarvan. Daarnaast komen aan de orde de toekomstvisie en aanbevelingen van VNG voor het vereenvoudigen van de procedures rondom woningbouw om zo de productie te versnellen. Ook Eindhoven kent een fors tekort aan betaalbare woningen, reden voor de gemeente Eind-hoven om te starten met een Bouwoffensief. José Goud en Anja Frieling beschrijven hoe de gemeente Eindhoven de rode loper uitrolt voor kansrijke initiatieven.

In het artikel Leegstand biedt ruimte beschrijven Herman Sol, Floris Valkenburg en Aukje Las hoe de provincie Gelderland zich via het programma SteenGoed Benutten actief betrokken en ondernemend toont om leegstandsproble-matiek innovatief om te buigen.Ook het ruilen van eigendom is een mogelijkheid om tot een beter gebruik van grond en vastgoed te komen. Demetrio Muñoz Gielen beschrijft hoe het ministerie van BZK en het Kadaster samenwerken aan het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil.

In het artikel De invloed van de vennootschapsbelasting op de grondexploitaties van gemeenten geeft Marco Hoeks een korte beschouwing van de invloed van de vennootschapsbelasting op de grondexploitaties van gemeenten met een aantal aanbevelingen. Ook komt het sluiten van een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst aan de orde.Theo van der Heijden, Demetrio Muñoz Gielen en Harry Nijland gaan in het artikel Kostenverhaal met gebieds-overstijgend karakter in op de vraag welke gebiedsoverstijgende kosten we kennen, hoe daarop meer vat te krijgen en welke mogelijkheden er zijn om deze kosten te verhalen.

Manfred Fokkema bespreekt het arrest Staatssteun Harlingen en onderstreept het belang om tijdig het staatssteun-huis-werk voor een project- of gebiedsontwikkeling in orde te hebben; in veel gevallen zullen vastgoedtaxaties moeten worden opgesteld als gecontracteerd wordt door en met een gemeente.

In de Wet natuurbescherming (2017) heeft de gedoogplicht voor natuuropgaven een grotere reikwijdte gekregen. Doede Kooistra gaat in op de wijziging van het gedooginstrument voor natuuropgaven en op de toepassingsmogelijkheden voor landbouwpercelen.

In de vaste rubrieken gaat columnist Theo Stauttener in op de versnelling die de zogenaamde Transitiewet moet brengen, Joan Naus en Shari Sheer Mahomed stelden weer de halfjaarlijkse kroniek exploitatieplannen Grondexploitatiewet samen en Frans van de Loo leverde weer actuele uitspraken voor de jurisprudentierubriek.

Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling? Zend dan een korte beschrijving aan de redactie via [email protected].

Tineke ten Have hoofdredacteur

6 GRONDZAKEN EN GEBIEDSONTWIKKELING FEBRUARI 2019

Art

ikel

en

De woningnood te lijf met het BouwoffensiefGemeente Eindhoven rolt de rode loper uit voor kansrijke initiatieven

Er is een groot tekort aan betaalbare woningen, ook in Eindhoven. Reden voor de gemeente Eindhoven om te

starten met een Bouwoffensief

José Goud1 en Anja Frieling2

Inleiding

De situatie op de woningmarkt is zorgelijk; er is een groot tekort aan betaalbare woningen. Ook in Eindhoven begon de situatie nijpend te worden. Daarom is de gemeente Eindhoven in december 2017 gestart met een Bouwoffensief. Met dit Bouwoffensief wil de gemeente alles aangrijpen wat binnen haar mogelijkheden ligt om de ontwikkeling van woningbouw zoveel mogelijk te bespoedigen. De gemeente is daarbij ook afhankelijk van ontwikkelaars en bouwers, die op hun beurt weer afhankelijk zijn van de beschikbaarheid van personeel en materialen. Nu, een jaar later, is het Bouwoffensief verankerd in het coalitieakkoord en heeft het Bouwoffensief programmatisch tot de eerste resultaten geleid.

Pilotprojecten

Het Bouwoffensief ging voortvarend van start met vier pilotprojecten, waarbij vooral is gezocht naar quick wins. De vier pilot projecten waren kansrijke plannen waarin de gemeente nadrukkelijk heeft gestuurd op het toevoegen van woningen voor de midden inkomens, waaraan in Eindhoven een groot tekort bestaat. Het resultaat is een toevoeging van 629 middeldure koop- en huur woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over middeldure huurgarantie voor tien of vijftien jaar zodat de wonin-gen in het middeldure huursegment blijven.

De gebiedsgerichte aanpak in de pilotprojecten is een goede start ge-weest van het Bouwoffensief. Vanuit het besef dat er meer nodig is voor een versnelling van de woningbouwontwikkeling, is tegelijkertijd aan een aanpak gewerkt om processen te versnellen. Mede op basis van de leerervaringen uit de projecten, is een gestandaardiseerd en versneld proces opgezet waarmee in hoog tempo meer woningbouwlocaties tot ontwikkeling gebracht kunnen worden.

De Eindhovense aanpak voor versnelling

De aanpak van het Bouwoffensief rust daarmee op twee pijlers. Bij het ‘hoe’ gaat het om het versnellen van projecten binnen de mogelijkhe-den die de gemeente vanuit haar rol heeft. Het ‘wat’ heeft betrekking op de inhoud van het programma en op kwaliteit. In veel gevallen worden projecten als maatwerk gezien. Maatwerk kost tijd en die tijd is er niet. De gemeente Eindhoven verwelkomt initia-

tieven die bijdragen aan de ambities van de stad door het uitrollen van de rode loper. Initiatieven leggen geen lange en langdurige route meer af door de gemeentelijke organisatie maar een dedicated team zorgt onder voorwaarden voor een snelle en voortvarende behandeling van een initiatief. Daarnaast is gezocht naar procesversnellingen in de wasstraat van procedures, waar initiatieven doorheen moeten voordat de bouw van woningen kan beginnen.

Rode loper

De rode loper wordt uitgelegd voor plannen die voldoen aan vier voorwaarden: de programmering voorziet in woningen waaraan de meeste behoefte bestaat, er kunnen harde afspraken gemaakt worden dat er ook daadwerkelijk snel gebouwd gaat worden, de locatie en het plan lenen zich voor een gestandaardiseerde aanpak en tot slot committeert de ontwikkelaar zich aan een pakketaanbod waarmee processen versneld worden. Hierbij geldt uitdrukkelijk het uitgangs-punt van halen en brengen, het is een inspanning van twee kanten. De gemeente spant zich in om te versnellen, maar vraagt van de deelnemende partijen dat zij zich committeren aan de standaardaan-pak en zelf ook actief aan de slag gaan en bijdragen aan de behoeften van de stad.

Wasstraat

Daarnaast heeft de gemeente Eindhoven processen kritisch tegen het licht gehouden. In het Bouwoffensief vormen nieuwe inzichten die zijn opgedaan in projecten de uitgangspunten voor volgende projecten aan de poort. Kortom, de geleerde lessen worden meteen omgezet naar verbeteringen in processen en inhoudelijke afspraken. Dit heeft geleid tot een aantal maatregelen binnen het Bouw offensief die een tijdswinst van minimaal zes maanden oplevert.

Zo worden afspraken in standaardovereenkomsten gegoten die niet onderhandelbaar zijn. Het gaat hier om financiële en programmati-sche afspraken maar ook over de planning.Producten, zoals onderzoeken of ruimtelijke onderbouwingen, worden door initiatiefnemers zelf aangeleverd. De initiatiefnemer wordt hierbij door de gemeente op weg geholpen door visies, kaders en onderzoeksresultaten die betrekking hebben op de Omgevingswet, op voorhand zoveel mogelijk digitaal beschikbaar te stellen.

Sdu 7

Art

ikel

en

Tot slot wordt tijdswinst geboekt door nieuwe afspraken die met het bestuur zijn gemaakt over verordeningen, verklaring van geen beden-kingen, mandateren, het toepassingsbereik van beleidsregels en de aanlevertermijnen en vergaderfrequentie van de gemeenteraad.

Leren van anderen en overleg op provinciaal en landelijk niveau

Naast de eigen inzet en voortdurende procesverbetering vraagt de gemeente Eindhoven reflectie van externe experts van onder andere de Praktijkleerstoel TU Delft en het Expertteam Woningbouw van het Rijk. Er zijn ook zaken die buiten de directe invloedssfeer liggen maar wel belemmerend werken of juist zouden kunnen helpen om de doelstelling van het Bouwoffensief te bereiken. Om die reden overlegt de gemeente met het ministerie van BZK over aanpassingen en toepas-singsbereik van landelijke procedures, wordt er in regionaal verband gesproken over het versnellen van de gehele regionale woningmarkt en is de gemeente met woningcorporaties in gesprek over slimme doorstromingsconcepten en de mogelijkheden om middenhuur aan te bieden.

Oog voor korte én middellange termijn

De woningnood mag dan hoog zijn, in Eindhoven wordt niet lukraak van alles uit de grond gestampt. Er is oog voor de korte maar ook voor de middellange termijn. Naast een versnelling van procedures vindt de gemeente het belangrijk dat het juiste product op de markt komt. Een product dat aansluit bij de behoefte die bestaat op de woningmarkt én bij de ontwikkelmogelijkheden en -kansen in de stad.

Bouwen naar behoefte met oog voor kwaliteit

Eindhoven trekt veel jonge en kleine huishoudens aan terwijl gezinnen doorstromen naar wijken aan de randen van de stad en in de randge-meenten. Dit past ook bij de rol van de stad als motor voor het aantrek-

ken van werknemers voor de Brainport economie. Deze jonge en kleine huishoudens hebben behoefte aan wonen in een stedelijke leefomge-ving. Aangezien het hier vaak gaat over een- of tweepersoonshuishou-dens en starters op de arbeidsmarkt, zijn veel vrijesectorhuurwonin-gen voor deze groep onbetaalbaar en ook een hypotheek is vaak lastig te krijgen. De grootste behoefte bestaat dan ook aan woningen tot € 850 in het sociale huur- en middenhuursegment. Het Bouwoffensief richt zich dan ook vooral op dit segment. Daarin is niet alleen de prijs van belang, maar moet ook de juiste kwaliteit gerealiseerd worden.Op dit moment wordt er onderzoek gedaan naar de woningmarkt. De uitkomsten van dit onderzoek zullen vertaling krijgen in het Bouwof-fensief.

Verdichting en kwaliteit van de stad

Verdichting is een belangrijk thema voor de stad Eindhoven. Dit is duidelijk zichtbaar in grote ontwikkelingen zoals Strijp S, Eindhoven Internationale Knoop XL, maar is ook een thema van bijvoorbeeld de verdichtingsstudie voor de binnenstad. Er is slechts beperkt fysieke ruimte in de stad voor het realiseren van extra woningen. Dat de stad groeit, kan gaan schuren met bestaande belangen, zoals bezonning en privacy. Daarom vindt de gemeente het belangrijk dat de verdich-ting tegelijkertijd leidt tot een kwaliteitsimpuls. Bijvoorbeeld goede stedenbouwkundige uitgangspunten, actieve plinten, en er mag best wat spraakmakende architectuur worden toegevoegd. Hierover gaat de gemeente binnenkort het gesprek aan met de stad.

Tijdelijk wonen

Het Bouwoffensief richt zich met name op het versnellen van woning-bouwinitiatieven die op de korte of middellange termijn tot ontwikke-ling kunnen komen. Een ‘special’ binnen het Bouwoffensief is tijdelijk wonen. Tijdelijk wonen wordt al in een aantal gemeenten in Nederland toegepast en biedt een snelle oplossing om mensen aan woonruimte te helpen. De mogelijkheden hiervoor in Eindhoven zijn momenteel in onderzoek. Hierover loopt eveneens overleg met de regio.

Noten

1 Programmaleider Grond gemeente Eindhoven.

2 Communicatieadviseur gemeente Eindhoven.

Foto: gemeente Eindhoven

Bouwoffensief in de praktijkEen van de aangewezen locaties waar de gemeente wil versnellen, is het terrein Van de Ven & Co en het Vogel-zangterrein. Voor deze plek hebben gemeente en ontwik-kelaar een haalbaarheidsstudie afgerond waarmee nu de volgende fase ingaat. Dit houdt in dat de ontwikkelaar voor de beide terreinen een omgevingsvergunning en bestemmingsplanwijziging gaat aanvragen.

In totaal worden 188 huurwoningen gebouwd, waarvan 42 grondgebonden woningen en 146 appartementen. 60 woningen vallen in het middeldure huursegment. Met de ontwikkelaar is de afspraak gemaakt dat deze woningen minimaal tien jaar in dit segment aangeboden blijven. De afspraak is een van de maatregelen die de gemeente treft om het aanbod van nieuw te bouwen woningen in dit segment op langere termijn te handhaven.

Voor beide woningbouwlocaties zijn door een landschaps-bureau inrichtingsplannen gemaakt voor de openbare ruimte en voor de bebouwing/eigen terrein. Centraal in die plannen staan stadsvergroening, waterhuishouding, biodiversiteit en beleving. De inrichtingsprincipes gaan over de wijze waarop het groen op balkons en dakter-rassen en waterberging vormgegeven kan worden, over voorkomen van hittestress, maken van nestgelegenheden en gebruik van zonne-energie.


Art

ikel

en

VNG: woonbeleid betekent maatwerk Volgens de VNG komen in de Woonagenda sommige onderwerpen die voor gemeenten van belang zijn onvoldoen-

de naar voren. Aanleiding voor Chantal van Rooijen voor een interview met de heer Edward Stigter, directeur beleid

bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).

Drs. C.M. van Rooijen1

In het voorjaar van 2018 heeft de VNG de Woonagenda niet ondertekend. Wat was de reden daarvan?Sinds de crisis is er in sommige steden een groot tekort aan woningen. In andere gebie-den is er juist gebrek aan de juiste woningen. Het aantal huishoudens is meer gestegen dan er aan aantallen woningen is bijgebouwd. De VON-prijzen stijgen enorm. Wonen was een belangrijk thema tijdens de raadsverkiezin-gen. Gemeenten willen de problemen op de woningmarkt graag aanpakken. Dit doen we graag samen met het Rijk en andere spelers op de woningmarkt. In de Woonagenda tonen verschillende partijen hun ambitie om de problemen aan te pakken en te komen tot een beter functionerende woningmarkt. De VNG vindt dat sommige onderwerpen die voor gemeenten van belang zijn, onvol-doende in de Woonagenda naar voren komen: het dossier middenhuur, de financiële positie van de corporaties in relatie tot de heffingen die de corporaties raken, bouwen binnen de stad of aan de ‘randen van de stad’ en de financiering van onrendabele binnenstede-lijke herstructurering. In het Interbestuurlijk Programma zijn we als VNG samen met de andere overheden bezig met het concretise-ren van de belangrijke thema’s: er zijn meer woningen nodig van goede kwaliteit, op de juiste locatie en passend bij de financiële mogelijkheden en wensen van bewoners, waarbij er aandacht is voor betaalbaarheid, duurzaamheid en bereikbaarheid.

Waar zet de VNG op in om tot versnelling van de woningbouw te komen? Gemeenten willen hun eigen inwoners graag huisvesting bieden. Er zijn echter veel claims van verschillende doelgroepen, zoals de zorg,

statushouders, ouderen en mensen met een beperking. De urgente groepen beconcur-reren elkaar. Er zijn inderdaad te weinig wo-ningen. Vooral in het lage en middensegment moet worden bijgebouwd. Het Rijk beseft dat ook, maar de roep om een verdeling vast te leggen in de NOVI kan niet. Die verdeling moet lokaal worden bepaald. De behoeften en mogelijkheden verschillen immers per wijk en kern.

De VNG pleit ervoor dat gemeenten de juridische mogelijkheden krijgen om te sturen op de prijs-kwaliteitverhouding bij middenhuurwoningen. Recente ervaringen van gemeenten leren dat het lastig is om te borgen dat een nieuw te realiseren midden-huurwoning aan bepaalde eisen voldoet. De markttoets wordt vereenvoudigd, zodat de corporatiesector meer mogelijkheden krijgt om in de vrije huursector te bouwen. Dat biedt de mogelijkheid om meer gemengde wijken te creëren. De stapeling van proble-matieken in sommige wijken vraagt daarom. Van belang is dat er voldoende aandacht blijft voor de doorstroming op de woningmarkt. Middenhuur moet de koopsector in elk geval niet in de weg gaan zitten.

De bouwproductie neemt de afgelopen jaren toe, maar de basis voor de productie is in de crisis grotendeels verdwenen. Er is daarom een gebrek aan capaciteit bij bouwers, bij gemeenten en aan bouwmaterialen. De gemeente kan in elk geval inzetten op het aantrekken van voldoende eigen personeel. Dat valt niet mee, want er is nu eenmaal een tekort aan gekwalificeerde mensen.

Hoe staat de VNG in de discussie over de keuze te bouwen in bestaande kernen of in het groen?De nadruk moet liggen op het combineren

van opgaven: als er toch gebouwd moet worden, zorg dan dat je verloedering van bepaalde gebieden tegengaat. Dat is een investering in de toekomst. Gemeenten heb-ben aangegeven dat in de bestaande kernen het grootste deel van de woningopgave kan plaatsvinden. Dus de nadruk ligt op bin-nenstedelijk. Daarmee bescherm je de groene landschappen bij de stad. Als je alles meetelt, zijn binnenstedelijke oplossingen vaak ef-ficiënter dan buiten de stad. Die binnenste-delijke gebieden vragen wel op korte termijn extra dekking voor bodemsanering, uitkoop van milieuhinderlijke bedrijven of investe-ringen in goede bereikbaarheid. Investerin-gen in bijvoorbeeld rails of openbaarvervoer-haltes zijn noodzakelijk om te voorkomen dat de mobiliteit in de stad vastloopt. De VNG zet bij het Rijk in op een fonds voor onrendabele toppen om ingewikkelde woningbouwloca-ties vlot te trekken. Dit zijn kosten die niet of slechts gedeeltelijk uit de herontwikkeling kunnen worden terugverdiend. Er is gemid-deld op herstructureringslocaties een tekort van zo’n € 15.000 per woning. Gelukkig staat dit punt inmiddels ook bij de minister op het netvlies. Het scheelt als de gemeente – net als nu in art. 6.24 Wro met de financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling – ook in de nieuwe Omgevingswet mogelijkheden be-houdt om ontwikkelaars mee te laten betalen aan deze maatschappelijke opgaven.

Daarnaast moet ook gewerkt worden aan klimaatadaptatie en energietransitie. Als je dan toch ruimtelijke ingrepen doet, zorg dan dat je tegelijkertijd rekening houdt met deze nieuwe uitdagingen. Dat maakt de opgave niet per se gemakkelijker, maar het is wel nodig. De ruimte boven- en ondergronds is schaars. Voorkom dat de openbare ruimte of bepaalde gebouwen over een paar jaar weer

Sdu 9

Art

ikel

en

op de schop moeten. Richt het goed in en maak werk met werk.

Hebben de gemeenten voldoende bouwlocaties?Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Leiden, Zwolle, Eindhoven en Amersfoort geven aan in de bestaande stad en in het restant van de VINEX-locaties voldoende bouwlocaties te hebben. Verder is er een divers beeld in het land: sommige gemeenten hebben voldoende bouwgrond of hebben er geen behoefte aan, andere gemeenten hebben nieuwe bouwgrond nodig. Veel grond rond de steden of in het Groene Hart is in handen van marktpartijen. Logisch dat die partijen pleiten voor bouwen buiten de stad, terwijl dat meestal niet de meest toekomstgerichte oplossing is.

Gemeenten zijn in de crisisjaren gemaand om niet meer zulke grote, risicovolle grondaankopen te doen. Dat is begrijpelijk na de enorme afboekingen op het grondbe-drijf in de afgelopen jaren. Actief grondbe-

leid voeren in een conjuncturele hausse, op het moment dat prijzen hoog zijn, is ook geen goed plan. Laat er weer een discussie plaatsvinden over actief grondbeleid. 30% van de gemeenten staat er voor open. Als gemeenten gronden aankopen, is het wijs dat niet op het hoogtepunt van de markt te doen. Maar het lijkt erop dat er vooralsnog weinig ruimte is volgens de boekhoudkun-dige regels om voor te sorteren op andere economische tijden. Daarnaast speelt ook nog dat marktpartijen lang niet alle locaties op zullen pakken.

Sommige stukken grond liggen er onge-bruikt bij. Verschillende redenen kunnen aan het ongebruikt liggen ten grondslag liggen: natuurbescherming, participatie of bezwaar- en beroepsprocedures. Soms duren procedures wel twee jaar. Er zijn voorbeelden waarbij wordt gewacht op een uitspraak van de Raad van State, alvorens verder te kunnen. De capaciteit bij de Raad van State is helaas krap. Dat helpt het proces niet qua snelheid.

Soms heeft er zelfs al een bestemmings-planwijziging plaatsgevonden of is er al een bouwvergunning afgegeven.

Waar de Raad voor de leefomgeving en in-frastructuur in haar rapport van 2017 Grond voor Wonen voor pleitte, is de zelfrealisatie-plicht. Immers, grondeigenaren hebben de mogelijkheid om zelf te ontwikkelen op hun grond. De afgelopen jaren blijkt echter dat voor woningbouw zeer interessante stukken onbebouwd blijven, omdat eigenaren zich beroepen op zelfrealisatie, maar uiteindelijk niet bouwen. Grondspeculatie is daarbij vaak de achterliggende reden: de eigenaar kan volgend jaar waarschijnlijk nog meer krijgen voor zijn ontwikkeling. Dus nog even wachten is lucratief. Gevolg: er is geen ontei-geningsprocedure opgestart, maar bouwen gebeurt ook niet. Een onteigeningsproce-dure is in zo’n geval te ingewikkeld en te kostbaar. Gemeenten zien er dan vaak vanaf. Het zou mooi zijn te kunnen doorpakken als zelfrealisatie niet binnen bepaalde tijd heeft

Foto: Chantal van Rooijen


Art

ikel

en

plaatsgevonden. Een bouwplicht zou in een aantal gevallen een oplossing bieden.

Wat kun je zeggen over de grondprijzen die gemeenten rekenen?De gemeente bepaalt lang niet altijd de prijs van de grond, want de grond is vaak al in eigendom van een belegger of ont-wikkelaar. Soms is de grond weliswaar in handen van een gemeente (gekocht van een belegger, ontwikkelaar of aannemer), maar dan heeft de belegger bedongen dat hij de bouwer wordt, als de grond bebouwd wordt. Dat heet de ‘bouwclaim’. Er wordt dan een grondprijs gerekend. Die moet volgens de wet marktconform zijn. De meeste gemeen-ten gebruiken voor de berekening van de grondprijs voor woningbouw de residuele methode. Van de VON-prijs worden de bouwkosten en een redelijke winst voor de ontwikkelaar afgetrokken. Dan blijft het residu over. Met de hoge bouwkosten van dit moment blijft voor de gemeente dus maar een lage grondprijs over. Door de hoge VON-prijzen is er iets meer ruimte. De grondprij-zen stijgen momenteel echter niet zoveel als de bouwkosten.

Veel, maar niet alle, grondexploitaties eindig-den in 2017 weer met winst. Misschien wel mede door de verliesnemingen in de afgelo-pen jaren. Bedenk wel dat gemeenten ook nog flinke gaten hebben te vullen van uitgestelde en verliesgevende grondexploitaties van de afgelopen jaren. Bovendien kunnen gemeen-ten met dat geld ook andere, nieuwe ontwik-kelingen financieren. En er zijn nogal wat investeringen nodig, gezien de maatschap-pelijke opgaven. Er zijn geen rijkssubsidies meer. Mochten gemeenten echt winst maken, dan is dat dus geen vies woord.

Hoe kijk je naar de toekomst?De woningbouw staat volop in de belang-stelling. Er is veel beweging. De minister is bezig om regionaal afspraken te maken in de woondeals. Rotterdam en Amsterdam haalden in 2018 een bouwrecord. Volgens het CBS zijn er in 2018 74 duizend woningen meer geteld dan een jaar eerder. Naast nieuwbouw zijn ook transformaties, bijvoorbeeld van kantoorpand naar appartementencomplex, meegerekend. De doelstelling van 75.000 is daarmee zo goed als gehaald. De VNG is blij dat de Transitiewet, een wijziging van de Crisis- en herstelwet, is aangenomen in de Tweede Kamer. Doel is om met dit wetsvoor-stel de procedures rondom woningbouw te vereenvoudigen en zodoende de productie te versnellen. Meer experimenten worden mogelijk, ook met gasvrije wijken.

Gemeenten moeten excessen goed aanpak-ken. De VNG is met het ministerie bezig om goed verhuurderschap wettelijk te veranke-ren, zodat gemeenten beter kunnen optreden bij malafide verhuurders.

Samen met veel gemeenten hebben VNG en de Vereniging van Grondbedrijven zich ingezet hoe het kostenverhaal in de Wro wordt opgenomen in de Omgevingswet. Het voorstel ligt in het voorjaar bij de Tweede Kamer. Het ziet ernaar uit dat er twee moge-lijkheden komen voor kostenverhaal: keuze voor integrale, zoals nu, of voor organische gebiedsontwikkeling.

Het tekort aan bouwers en bouwmateria-len blijft een moeilijkheid. Daar heeft de gemeente geen invloed op. Sommige ont-wikkelaars geven aan dat ze even pas op de plaats maken met nog meer ontwikkelen. Er is een roep naar een continue bouwstroom. Het mag bij een nieuwe crisis niet meer zo stilvallen als in de laatste crisis, waardoor het dal dieper is geworden en het herstel later op gang is gekomen. Mensen moeten aan het werk kunnen blijven. We moeten in Neder-land streven naar een vermindering van de pieken en dalen in de bouwproductie. Hoe we dat voor elkaar krijgen, is een zoektocht.

Denk bijvoorbeeld aan innovatie in de bouw. Is daar voldoende aandacht voor in tijden van oververhitting of is daar extra aandacht voor nodig? Kun je sturen met fiscaal beleid? Zijn er uitgaven (onderhoud, verbetering, verduurzaming), die je kunt uitstellen of juist naar voren kunt trekken? Corporaties zijn altijd goed geweest om ook in slechte economische omstandigheden te blijven doorbouwen. Deze sector heeft het echter zwaar te verduren gekregen met extra heffingen, zoals de verhuurdersheffing en ATAD en het niet meer mogen bouwen in de duurdere sector. Daardoor werd er in de crisis, maar ook nu minder geïnvesteerd in nieuwbouw en verduurzaming. Het is de moeite waard voor het Rijk om te besef-fen dat het mislopen van inkomsten door het stilvallen van de bouw, ook een enorme daling in andere opbrengsten voor het Rijk teweegbrengt, zoals via de btw en loon- en in-komstenbelasting, en de stijging van kosten bijvoorbeeld in de vorm van bijstand en WW.

Noot

1 Chantal van Rooijen is Adviseur Grondbeleid van

de Vereniging van Grondbedrijven en de Vereni-

ging van Nederlandse Gemeenten.

VOORUITBLIK

Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over:- Financiële uitwerking van een energie-

exploitatie - Informele conflictoplossing gebieds-

ontwikkeling (mediation)- De betekenis van de Notitie Facilite-

rend Grondbeleid (2016, BBV) - Parkeernormering en autogebruik:

o.b.v. profiel toekomstige bewoners? - Nieuw instrument om grondwaarde-

stijging bij bestemmingsplanwijziging te incasseren

- Mogelijke verdeelsleutels bij kosten-verhaal

- Prijsontwikkeling van grond- Afweging tussen duurzaamheid en

volkshuisvesting / Routekaart- Coöperatief bouwen van woningen in

Amsterdam- Omgevingswet: grondeigendom, ont-

eigening- Coöperatieve gebiedsontwikkeling - Blockchain en vastgoedsector- Getaxeerde waarde leegstaand pand /

balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Weigeren bouwomgevingsvergunning

bij exploitatietekort- Kronieken jurisprudentie grondexploi-

tatie, schadeloosstelling bij onteige-ning en onteigenings-Kb’s

De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk.

Voor de 2e editie 2019 wordt een selectie van artikelen voorbereid naast de vaste kronieken, jurisprudentieoverzicht en andere vaste rubrieken.

Uw kopijbijdragen of vragen voor het Praktijkblad grondzaken en gebiedsont-wikkeling zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis.Kopijdatum voor de 3e editie 2019 is 7 mei 2019.

En heeft u suggesties voor andere onder-werpen die aandacht moeten krijgen in het Praktijkblad Grondzaken en gebieds-ontwikkeling? Laat het de redactie weten via [email protected] !

Sdu 11

Art

ikel

en

COLUMN

Bij versnellen moet je niet van porselein zijn‘Als we willen versnellen, verduurzamen en verdichten, dan zullen we de bakens eens flink moeten verzetten.’ Dat heeft onze minister voor Wonen en RO (gezeten op het ministerie dat de naam BZK draagt) mogelijk ook gedacht toen ze op haar post begon aan nieuwe wetgeving voor woningbouw en ruimtelijke ordening.

De zogenaamde Transitiewet werd immers met een flinke vaart de Kamer ingebracht met het oog op een snelle invoering (doel-stelling is al begin dit jaar). Op een ander dossier – de afschaffing van de wet op het referendum – had de minister zich eerder al behoorlijk slagvaardig getoond (volgens sommigen zelfs wat te slagvaardig). Maar bij het woningdossier niet getreurd, want er is urgentie, dus we moeten snel door en vooral minder wetgeving waar mogelijk.

De Transitiewet zelf staat een enorme vereenvoudiging voor waar het gaat om het kunnen experimenteren en aanpassen van spelregels in de gebiedsontwikkeling, Wro en kostenverhaal. Sinds 2012 kunnen gemeentelijke overheden afwijken van wet-ten door middel van experimenten via de Crisis- en herstelwet. Daarmee kunnen ze de spelregels aanpassen, waardoor knelpunten in de gebiedsontwikkeling worden weggeno-men of regelingen worden versoepeld. Veel gemeenten experimenteren hier al mee, wat blijkt uit het feit dat de 18e tranche eind 2018 het leven heeft gezien. Bij deze tranche werd het eindelijk ook mogelijk te experimenteren met het kostenverhaal. Dat komt tegemoet aan de wens van veel gemeenten die een meer faciliterende rol in gebiedsontwikke-ling willen innemen. Ze nodigen marktpar-tijen uit en hebben daardoor minder zicht op programma’s en kosten. Doordat ze kunnen werken met een forfaitaire (lees: voorlopige) bijdrage kunnen ze initiatieven nu haalbaar maken, zonder dat ze alle investeringen uit de grondexploitatie ook moeten doen, wat de gemeentelijke risico’s aanzienlijk beperkt.

De aanvragen voor experimenten moeten via de minister naar de Kamer, waarna de Raad van State toetst en advies geeft. Dit traject loopt circa negen maanden en bij vragen of onduidelijkheden kunnen aanvragen langer dan een jaar duren. In het geval van het kos-tenverhaalsexperiment zelfs vier jaar. Maar ja, onze Ruimtelijke Ordening vraagt een zorgvuldige aanpak.

Minister Ollongren wil echter de selectie van experimenten niet meer via de Tweede Kamer laten verlopen, maar dit tot haar bevoegdheid maken. En dan ook nog eens met een proceduretijd van maar zes weken.

Critici zeggen dat er dan wel erg veel mo-gelijk wordt, er weinig checks and balances zijn en er een versnelling ontstaat zonder handrem. Maar die snelheid, daar lijkt de minister nou precies op uit te zijn.

Wanneer je met een behoorlijke vaart in de porseleinkast terechtkomt, waar kan dat dan toe leiden? Tot een hoop scherven of misschien tot een nieuw servies? Het worden spannende tijden!

Theo Stauttener

Foto: Tineke ten Have


Art

ikel

en

Staatssteun te Harlingen: een explosieve kwestieIn dit artikel doet Manfred Fokkema uit de doeken waarom het staatssteun-arrest van het Hof Arnhem-Leeuwar-

den in de kwestie Harlingen zo explosief is.

Mr. M. Fokkema1

Boem!

Op 20 februari 2013 verscheen een stevige column van Friso de Zeeuw op de website gebiedsontwikkeling.nu met de titel: ‘Staats-steun’: een fragmentatiebom op gebiedsontwik-keling. Deze pakkende kop sloeg op een door De Zeeuw in zijn column bekritiseerde beschikking van de Europese Commissie dat bij de gebiedsontwikkeling van het Damplein te Leidschendam-Voorburg staatssteun zou zijn verleend vanwege het aanpassen van bestaande (financiële) afspraken.

Het woord fragmentatiebom schoot weer door mijn hoofd toen ik begin november 2018 het arrest las van het Hof Arnhem-Leeu-warden in de staatssteunkwestie Spaansen-terrein te Harlingen.2 Het hof werpt daarin namelijk een behoorlijk zwaar explosief op de (her)ontwikkeling van de voormalige fabriekslocatie in de Elfstedenstad. Een mis-schien nog wel krachtiger exemplaar, dan de Europese Commissie destijds op de gebieds-ontwikkeling Damplein liet vallen.

Waarom is het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden zo explosief ? Op die vraag ga ik in dit artikel nader in.

Fragmentatiebom blijkt losse flodder

Voor de goede orde: de fragmentatiebom van de Europese Commissie bleek – na een vrij vernietigend arrest van het Europese Gerecht – uiteindelijk weinig meer te zijn geweest dan een losse flodder.3 De Europese Commissie concludeerde in tweede instantie namelijk dat het in de gegeven contractuele omstandig-heden, op grond waarvan een grondafname en start bouw vanwege een voorverkoopper-centage door de gemeente niet afgedwongen kon worden, staatssteunrechtelijk toegestaan was om een grondprijsverlaging en kwijt-

schelding van een exploitatiebijdrage toe te passen, zodat een afname van de grond en een bouwstart daarna wel afdwingbaar konden worden gemaakt. Aldus was er volgens de Europese Commissie, die met inachtname van het arrest van het Europese Gerecht nogmaals – maar dit keer volledig – aan het Market Economy Operator-beginsel had getoetst, toch geen sprake van staatssteun.4

Nietige koop

Terug naar het arrest in de kwestie Spaansen-terrein Harlingen. Volgens de raadsheren heeft de gemeente Harlingen staatssteun ver-leend bij de aankoop van het terrein. Er is een te hoge koopsom overeengekomen zonder een onderliggende taxatie. Dat leidt volgens

het hof echter niet slechts tot een aanpassing van de koopsom, hetgeen passend zal zijn in het financiële straatje van lokale overhe-den. De aanwezigheid van staatssteun leidt volgens het hof (in dit geval) tot nietigheid van de gehele koop. Dit oordeel is bepaald explosief te noemen, want de gemeente is hierdoor nooit eigenaar geworden van het aan haar geleverde terrein. De deels door de gemeente doorverkochte grond moet volgens het hof terug naar de oorspronkelijke eige-naar. Deze moet de koopsom terugbetalen aan de gemeente.

Streep door (her)ontwikkeling

Het arrest maakt duidelijk dat het inzetten van het staatssteunrecht door gemeenten als


Sdu 13

Art

ikel

en

breekijzer behoorlijk verstrekkende gevolgen kan hebben. Ook gevolgen die beslist nadelig kunnen uitpakken voor een gemeente. Inzet van de staatssteun-koevoet vergt dan ook – vooraf – een zorgvuldige afweging. In die analyse zou het scenario van gehele nietig-heid van een overeenkomst niet mogen ontbreken.5

Want daar waar mogelijk door een gemeente gekoerst zal worden op het enkel willen bewerkstelligen van een prijscorrectie, kan – in lijn met het Spaansen-terrein Harlingen arrest – het gevolg van het voeren van een gerechtelijke staatssteun-discussie wel eens zijn dat de lokale overheid niet met een in haar voordeel aangepaste koopsom naar huis gaat, maar met een dikke streep door de gemeentelijke plannen voor (her)ontwikkeling.6 Dit zal voor menige gemeente bepaald een onwenselijk scenario zijn.

Verlaagde bewijsla(s)t

Volgens het hof was het aan de gemeente Harlingen om te stellen en te bewijzen dat de koop staatssteun behelsde. Tot zover niets nieuws onder de gerechtelijke zon. Vervolgens overweegt het hof dat er sprake is van een ‘vermoeden’ dat de koopsom substantieel hoger is dan een particuliere onderneming zou heb-ben willen betalen. Ook vinden de raadsheren het ‘niet aannemelijk’ dat een particuliere partij ‘in de gegeven omstandigheden onder dezelfde (contractuele) voorwaarden’ bereid zou zijn geweest tot het betalen van de koopsom die de gemeente overeengekomen was.

Het hof legt hiermee de bewijsla(s)t voor de gemeente, die ter bewijs van staatssteun verwees naar een taxatie van geruime tijd na de aankoop, op een lager niveau dan de rechtbank eerder had gedaan. Een vermoeden en/of het aannemelijk zijn van een aanwezig financieel voordeel is voor het hof blijkbaar voldoende om te concluderen dat er sprake is van een door de gemeente staatsteun-rechtelijk verleend voordeel aan verkoper. Gelet op de hiervoor al aan de orde gekomen explosieve gevolgen van het arrest, werpt dit wel de vraag op of de raadsheren hiermee de bewijslat voor de gemeente niet te laag heb-ben gelegd.7

Schending meldplicht = geen aanpassing

koopsom

Voordat steunmaatregelen worden toegepast, moeten ze – op grond van artikel 108 VWEU – worden gemeld bij de Europese Commissie. Volgens het hof wordt daarmee verzekerd dat de Europese Commissie deze maatregelen kan beoordelen en vooraf kan toetsen op

verenigbaarheid met het VWEU. Het is om deze reden dat het hof niet wil weten van het ‘belonen’ van de gemeente Harlingen door te oordelen tot een aanpassing van de koopsom.

In de kern genomen lijkt dit een juiste overweging van het hof te zijn, want anders zouden gemeenten – op wie de plicht rust tot melding – geen last hebben van de schending van hun meldingsplicht, maar hun contrac-tuele wederpartijen des te meer. Terwijl juist in verkoopsituaties de koopsom bepalend zal zijn voor het wel of niet bereid zijn tot het willen aangaan van een (ver)koopovereen-komst met de gemeente. Het hof meent dan ook dat met alleen een koopsomaanpassing afbreuk wordt gedaan aan het nuttige effect van artikel 108 VWEU.8

Opsporen en ruimen explosieven

De kwestie Spaansen-terrein Harlingen onderstreept het belang om het staatssteun-huiswerk bij een project- of gebiedsontwik-keling op tijd op orde te hebben. Dit bete-kent dat er meestal vastgoedtaxaties zullen moeten worden opgesteld, indien er wordt gecontracteerd door en met een gemeente. Voor deze taxaties zijn enkele praktische tips te geven:- Taxeer bij een gemeentelijke grondver-

koop niet (alleen) wat er bestemmings-plantechnisch mogelijk is, maar taxeer (ook) wat er contractueel zal worden gerealiseerd.9

- In uitgangspunt lijkt een prijsafwijking tot circa 5% van een getaxeerde waarde geen staatssteun op te leveren.10

- Vooruitlopend op een mogelijk verwijt achteraf van staatssteun, zou een pro-jectontwikkelaar kunnen – en wellicht zelfs moeten11 – overwegen om voor (de start van de onderhandelingen tot) het aangaan van de overeenkomst zelf (ook) een taxatie te laten uitvoeren.

- Een taxatie achteraf kan dienstig blijken te zijn om daarmee alsnog aan te tonen dat van staatssteun geen sprake is.12

Mocht er toch sprake zijn van staatssteun, dan is het zaak om in ieder geval tijdig te on-derzoeken of de steun wellicht geschaard kan worden onder een vrijstellingsverordening en/of een melding overeenkomstig artikel 108 VWEU te doen bij de Europese Commis-sie. Niet melden van steun brengt risico’s met zich, waaronder het ongedaan moeten maken van een jaren voordien gerealiseerde grondtransactie. Volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden liggen de risico’s hiervan in de risicosfeer van de lokale overheid. Het ruimen van dergelijke explosieven zal in

bepaalde omstandigheden – als er bijvoor-beeld grond is doorverkocht – niet eenvoudig blijken te zijn. Minst genomen zal de be-oogde ontwikkeling forse vertraging kunnen oplopen. Het is dus zaak tijdig over te gaan tot het opsporen en vervolgens ruimen van eventuele staatssteunexplosieven.

Noten

1 Advocaat bij Infense advocaten en redactielid van

dit tijdschrift. Dit artikel is afgerond op 18 januari

2018.

2 Hof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2018,

ECLI:NL:GHARL:2018:9636.

3 M. Fokkema, ‘Boem!’, Grondzaken in de praktijk,

augustus 2015, p. 15.

4 Zie Besluit Europese Commissie 15 januari 2016,

C(2016) 85 final, HJEU 30 juni 2015, T-186/13,

T-190/13 en T-193/13 en HJEU 16 juli 2015, C-39/14.

In zekere zin een bevestiging van het gelijk van de

column van De Zeeuw, zij het op andere gronden.

5 Zie ook mijn artikel ‘Staatssteun Harlingen: Hof

Arnhem laat geen spaan heel van koopovereenkomst’,

Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling,

december 2018, p. 17.

6 Zie voor een omschrijving van andere (financiële)

risico’s mijn artikel ‘(Mis)bruikbare staatssteun-

regels bij project/gebiedsontwikkeling’, VIP nr. 1,

december 2018, p. 5.

7 Zie ook J.F. van Nouhuys en P. Heijnsbroek, ‘De

zaak Harlingen en de consequenties van het niet aan-

melden van een steunmaatregel’, TA nr. 6, december

2018, p. 7-8.

8 Zie nogmaals ‘(Mis)bruikbare staatssteunregels bij

project/gebiedsontwikkeling’, VIP nr. 1, december

2018, p. 8.

9 Rb. Midden-Nederland 11 januari 2017,

ECLI:NL:RBMNE:2017:231.

10 EC Besluit 98/384/EG d.d. 21 januari 1998.

11 Zie Rb. Overijssel 14 maart 2018,

ECLI:NL:RBOVE:2018:788, Rb. Zeeland-West-

Brabant 17 juli 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:4614 en

Rb. Noord-Nederland 1 juli 2015, BR 2015/95, m.nt.

B. Nijhof.

12 Zie bijvoorbeeld EC Besluit C(2018) 216 final d.d.

4 mei 2018 en HJEU 5 juni 2012, C-124/10P.


Art

ikel

en

Leegstand biedt ruimteIn dit artikel nemen Herman Sol, Floris Valkenburg en Aukje Las je mee in de veranderende rol van de provincie bij

herbestemmingsopgaven in Gelderland. Met de procesregisseurs en specialisten van het programma SteenGoed

Benutten (SGB) bewijst de provincie zich als actief betrokken en ondernemend. Zichtbaar zijn, het delen van

kennis en het door een adviserende rol versoepelen van processen, is hierbij het uitgangspunt.

Aukje Las, Floris Valkenburg en Herman Sol1

Inleiding

Leegstaand vastgoed is in veel Nederlandse steden en regio’s een aanzienlijk probleem. Er zijn veel verschillende oorzaken voor deze leegstand te benoemen. Krimp, vergrijzing en ontgroening in regio’s zoals de Achter-hoek leiden tot een afname van voorzienin-gen en daarmee een toename van leegstand. In grote steden zoals Arnhem en Nijmegen leidt online winkelen tot leegstaande winkel-panden, flex- en thuiswerken tot leegstaande kantoren en de veranderingen in de zorg tot leegstaande verzorgingstehuizen. Leeg-staand vastgoed kan weer leiden tot andere problemen: verloedering, een onveilige en onprettige omgeving en in sommige gevallen zelfs tot oneigenlijk of crimineel gebruik. In Gelderland weten ze met het programma SteenGoed Benutten deze leegstandsproble-matiek om te buigen naar ruimte. Ruimte om gebieden en stadscentra op innovatieve manieren te herontwikkelen.

Om de leegstandsproblematiek aan te pakken en gebieden mooier, leefbaarder, veiliger en economisch aantrekkelijker te maken, hebben de Gelderse Provinciale Staten in 2016 de nieuwe aanpak SteenGoed Benutten vastgesteld. Met dit programma helpt de provincie gebieden weer beter te laten func-tioneren door een nieuwe invulling te geven aan leegstaande plekken op beeldbepalende locaties in dorpen en steden. De doelgroep? Initiatiefnemers, vastgoedeigenaren, ge-meenten en andere betrokkenen die aan de slag willen met het bestrijden en voorkomen van leegstand, maar daarin vastlopen. Altijd staat de vraag centraal: wat is er nodig om het proces een stap verder te brengen? Proces-begeleiding, kennis, kunde of een (voor)financieringsvraagstuk; SteenGoed Benut-ten denkt mee en faciliteert. Inmiddels is de provincie via SteenGoed Benutten betrokken

bij ongeveer 145 projecten in ruim 75% van de Gelderse gemeenten.

De aanpak SteenGoed Benutten werkt. Door vroegtijdig aan tafel te zitten, bij het proces aangehaakt blijven en mee te denken in plaats van achteraf. We worden hierdoor be-trokken voordat de beslissende keuzes al zijn gemaakt. Zo kan de provincie, vanuit haar ervaring in andere gemeenten, meedenken, kennis delen, de juiste ondersteuning bieden, het proces versnellen en met een mogelijke financiële bijdrage het verschil maken.In dit artikel geven wij een eerste inkijk in de rol van de provincie Gelderland vanuit het programma SteenGoed Benutten. Wij gaan in op de organisatie, het instrumentarium en beschrijven een aantal projecten van het pro-gramma SteenGoed Benutten. In een volgend artikel zullen wij aan de hand van reacties op dit artikel en een paar actuele projecten nader ingaan op de aanjagende rol van de provincie, onze mate van sturing en wat wij verwachten van onze stakeholders in de her-bestemming. Tot slot nemen we je alvast mee in de succesvolle SteenGoed Challenge en het nieuwe SteenGoed Transformatieplein.

De verrassende rol van de provincie

In tegenstelling tot het verleden zijn de pro-cesregisseurs van SteenGoed Benutten in een eerder stadium van een project betrokken. De klassieke provinciale rol van subsidie-verstrekker verschuift naar gelijkwaardige partner, adviseur en facilitator. Waar er voorheen al een bijna gerede subsidieaan-vraag lag, zijn we nu in de initiatieffase van een project vaak al betrokken. Per project kijken we op welke manier het proces een stap verder geholpen kan worden; geen project is hetzelfde, waardoor het leveren van maatwerk essentieel is. Het ene project is geholpen doordat een planeconoom mee-kijkt naar de exploitatie, een ander plan met een procesbegeleider die partijen bij elkaar

brengt of met een brainstorm tussen experts over potentiële nieuwe functies. We verlei-den de betrokken partijen om verder te kij-ken dan een leegstand pand: wat gebeurt er in de omgeving? Wat is het effect van jouw plan op andere locaties of plannen? Liggen er andere opgaven, zoals klimaatadaptatie en energietransitie, die meteen meegenomen kunnen worden?

Een dergelijke actieve rol vraagt ook om personen die probleemoplossend kunnen werken. De procesregisseurs en specialisten stellen de logische vragen, houden tussen-tijds contact en proberen aan de hand van de geleverde informatie te herkennen waar de schoen wringt. Bij elke stap in het proces kijken we of onze betrokkenheid nog nodig is en wat er nodig is om het proces weer een stap verder te helpen. Door het op tijd inschakelen van de juiste adviseurs en speci-alisten, het vergroten van onze eigen kennis door training en scholing kunnen wij vanuit het programma SteenGoed Benutten een steeds grotere toegevoegde waarde leveren. Dit proces is reeds ingezet en we zullen er de komende jaren, samen met de opgedane er-varingen, steeds verder invulling aan geven.

Door onze actieve rol maken we duidelijk dat er soms keuzes moeten worden gemaakt of focus aangebracht moet worden; niet alle leegstand is op te lossen. Wanneer blijkt dat alle partijen er alles aan gedaan hebben om het project te realiseren, maar er nog steeds sprake is van een onrendabele top, dan kun-nen we via de regeling van het programma SteenGoed Benutten het laatste (financiële) zetje geven zodat uitvoering wel mogelijk wordt.

Ook voorfinanciering door de provincie is binnenkort een optie. Met het oprichten van de Ontwikkel- en Herstructurerings-maatschappij Gelderland (OHMG) wil de

Sdu 15

Art

ikel

en

provincie een oplossing bieden in de (voor)financiering van de herbestemming. Het OHMG zal in het voorjaar van 2019 operati-oneel zijn.

Succesverhalen van SteenGoed Benutten

CENTRUM WINTERSWIJKOm de leegstand in het centrum aan te pakken heeft de gemeente Winterswijk een centrumplan gemaakt met een aantal focus-gebieden. Onderdeel van deze plannen was deelname aan de pilot stedelijke kavelruil van het Rijk. Verschillende gronden zijn geruild om zo ontwikkelingen mogelijk te maken. Een leegstaand kantoorgebouw is gesloopt waardoor overbodige meters vastgoed uit de markt zijn gehaald. Tot slot krijgen leegstaande panden een nieuwe invulling waardoor het centrum weer beter gaat functi-oneren. In totaal wordt ongeveer 11.000 m2 zakelijk en maatschappelijk vastgoed gesloopt, meer dan 7.000 m2 (gedeeltelijk) getransformeerd en ongeveer 3.500 m2 extra groen en water aangelegd ten behoeve van klimaatadaptatie.

Vanuit het programma SteenGoed Benutten is meegedacht over de aanpak en uiteindelijk ten behoeve van de realisatie een subsidie van ongeveer 1,8 miljoen euro verstrekt. Robert Lautenbach, projectleider gemeente Winterswijk: ‘Uit evaluaties in Winterswijk blijkt dat naast de inzet van een deskundige stedenbouwkundige o.a. de inzet van een ervaren gemeentelijk projectteam de wijze van werken (bottom-up en integraal) en de politiek die los wil laten enkele van de factoren zijn geweest die ervoor hebben gezorgd dat stedelijke herverkave-ling is gelukt in Winterswijk. Wij zijn erg blij met de financiële ondersteuning die de provincie heeft verstrekt om de projecten haalbaar te maken. Hierdoor kunnen we nu drie van de vier deelprojecten in een relatief kort tijdbestek uitvoeren.’

DE HELIXTORENDe Helixtoren in Arnhem was een leegstaand kantoorgebouw met een oppervlakte van ruim 14.000 m2. Samen met de woning-corporatie (SSH&), gemeente Arnhem en provincie is de transformatie naar 300 stu-dentenwoningen mogelijk gemaakt. Door de aansluiting op het warmtenet en de aanleg van zonnepanelen zijn de nodige duurzaam-

heidsmaatregelen getroffen. Gedeputeerde Josan Meijers van de provincie Gelderland: ‘De succesvolle transformatie van de leegstaande Helixtoren in Arnhem naar gewilde studentenwo-ningen is een voorbeeld van een intensieve samen-werking. De gemeente, de toekomstige eigenaar en adviseurs van de provincie hebben stelselmatig de koppen bij elkaar gestoken om uiteindelijk tot een duurzame herbestemming van een uiterst gezichtsbepalend gebouw te komen.’ Vanuit het programma SteenGoed Benutten is 1 miljoen euro bijgedragen aan dit project.

DE VOORMALIGE RABOBANKDe voormalige Rabobank was jarenlang een rotte plek in het centrum van Lochem. Een groot, leegstaand pand dat zorgde voor een negatieve sfeer in het centrum. Verschillende ontwikkelaars probeerden deze locatie te transformeren, maar na negen jaar was het nog niemand gelukt. Uiteindelijk heeft een samenspel van een ontwikkelaar, de Rabo-bank, gemeente en provincie ervoor gezorgd dat het centrum een kwaliteitsimpuls krijgt met een nieuwe bestemming voor het pand waarbij de gemeente de kwaliteit van de openbare ruimte aanpakt. Wethouder de

Haan van de gemeente Lochem: ‘Met dit pro-ject heeft de provincie bewezen dat zij het verschil kan maken. Haar adviserende rol heeft tot het uiteindelijke succes geleidt. De subsidie maakte de businesscase haalbaar.’ (Bijdrage SteenGoed Benutten 0,2 miljoen euro).

Het SteenGoed Transformatieplein en de

SteenGoed Challenge

In ons werk komen we vaak vastgoed-eigenaren tegen die niet weten wat er in hun leegstaande pand zou kunnen. Tegelijker-tijd treffen we initiatiefnemers met goede plannen die op zoek zijn naar een locatie. Dit moet toch te matchen zijn? Analoog aan het bij iedereen bekende marktplaatsmodel, hebben we een platform bedacht waar vraag en aanbod bij elkaar kunnen komen. We noe-men het: het SteenGoed Transformatieplein.

Om de zoektocht naar een nieuwe bestem-ming in de praktijk te brengen hebben we de SteenGoed Challenge in het leven geroepen. 45 locaties hebben zich in het voorjaar van 2018 opgegeven voor de zoektocht naar een nieuwe invulling. Hieruit zijn door een vak-jury, met onder andere Peter Kuenzli en Hans Leeflang, drie spotlight locaties gekozen: de Fliegerhorst in Teuge, De Eendracht in Hoorn en het Juvenaat in Zevenaar. Voor deze drie locaties konden ideeën worden inge-diend. Met begeleiding van een coach voor de eigenaar en initiatiefnemers krijgen de win-naars de kans om hun idee op de locaties te realiseren. Dit proces loopt momenteel en in een volgend artikel kunnen wij u informeren over de actuele stand van zaken.

Noot

1 Aukje Las is procesregisseur, Floris Valkenburg

is procesregisseur en werkzaam voor de regeling,

Herman Sol is planeconoom. Allen zijn werkzaam

voor het programma SteenGoed Benutten van de

provincie Gelderland.

Foto: SteenGoed Benutten

Bron: SteenGoed Benutten

Foto: SteenGoed Benutten


Art

ikel

en

Onteigening als vervolg op vrijwillige stedelijke herverkaveling?Het ruilen van eigendom is een mogelijkheid om tot een beter gebruik van grond en vastgoed te komen. Het

ministerie van BZK en het Kadaster werken samen aan het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil.

Dr. Demetrio Muñoz Gielen1

Introductie

Sinds 2016 werken het ministerie van BZK en het Kadaster samen aan het Stimulerings-programma Stedelijke Kavelruil (SSKR). Dit programma is opgezet om ervaring op te doen met de regeling stedelijke kavelruil zoals die is opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom. In de praktijk wordt deze ervaring onder andere opgedaan door het ondersteunen van pilotprojecten. De pro-blematiek bij de geselecteerde projecten is divers, het betreft zowel bedrijventerreinen, recreatieparken als winkelstraten met als ge-mene deler dat het ruilen van eigendom een mogelijkheid is om tot een beter gebruik van grond en vastgoed te komen. De pilotprojec-ten worden (financieel) gesteund en krijgen advies van deskundigen die deel uitmaken van de klankbordgroep SSKR.

Een belangrijk punt in de voorgestelde rege-ling stedelijke kavelruil is de vrijwilligheid ervan: eigenaren dienen in goed onderling overleg tot ruiling en verrekening van hun eigendommen te komen. Anders dan bij een wettelijke herverkaveling in het landelijk gebied in Nederland of bij wettelijke stede-lijke herverkaveling in andere landen – in Europa passen Duitsland en Spanje stedelijke herverkaveling breed toe – bevat het proces om tot een ruilovereenkomst te komen geen mogelijkheid om de deelnemers te verplich-ten een ruilvoorstel te accepteren. Hierdoor kan één eigenaar een voorgestelde ontwikke-ling blokkeren. Het ministerie van BZK heeft meerdere malen aangegeven dat onteigening het meest geëigende instrument is om Stede-lijke Kavelruil door te voeren in die situaties

waar één of enkele eigenaren niet mee willen werken.2 De klankbordgroep SSKR draagt graag bij aan deze discussie door de ervaring tot dusver met onteigening in de bestudeerde pilots in beeld te brengen. Dit artikel zet de bevindingen uiteen en analyseert de conse-quenties van de inzet van onteigening voor de haalbaarheid van de pilots. Hierbij richten we ons vooral op de financiële consequenties. De vraag of het publieke middel onteigening een logisch vervolg is op een proces om vrijwillig tot een private overeenkomst te komen, blijft hier buiten beschouwing.

Bevindingen

Van de huidige acht pilots van het pro-gramma SSKR wordt op dit moment in twee gevallen serieus gedacht over de mogelijke inzet van onteigening. Omdat deze pilots nog lopen en het openbaren van de hieronder besproken informatie financiële gevolgen kan hebben voor de desbetreffende gemeen-ten worden ze verder anoniem behandeld. In de rest van de pilots was de planontwikkeling onvoldoende gevorderd, of was de aanpak gewoon niet gericht op het inzetten van zwaardere instrumenten zoals onteigening.

Gemeente A

In gemeente A is het pilotproject gericht op het bieden van groeimogelijkheden aan toon-aangevende lokale bedrijven waardoor hun bijdrage aan de lokale economie voor de lange tijd gegarandeerd is. Om deze groeimogelijk-heden te bieden dient dure, noodzakelijke infrastructuur te worden aangelegd. Om deze infrastructuur te kunnen aanleggen dienen de percelen van enkele eigenaren herschikt te worden. Met de eigenaren is een traject gestart om door middel van individuele en gezamen-

lijke gesprekken tot een ruiling te komen. Uit deze contacten blijkt dat er in ieder geval één eigenaar is waarvan het onduidelijk is of hij medewerking gaat verlenen aan de ruilver-kaveling. De gemeente hecht zoveel belang aan de realisatie van de infrastructuur dat de bereidheid is uitgesproken om hiertoe tot onteigening over te gaan. De gemeente heeft een eerste verkenning gemaakt om de hoogte van de schadeloosstelling te bepalen voor het betreffende perceel. Bijzonderheden:- Het gaat om een onbebouwd bedrijfs-

perceel.- De onteigening dient om de aanleg van

de infrastructuur mogelijk te maken, de bestemming van de dan resulterende nieuwe percelen blijft binnen bedrijvig-heid, ook al verandert er iets aan het soort bedrijvigheid en de milieucate-gorie, en uiteraard aan de verbeterde om-gevingskwaliteiten vanwege de nieuwe infrastructuur.

De gemeente heeft de ‘werkelijke waarde’ (art. 40b t/m f onteigeningswet) van het perceel laten taxeren. De gemeente is er daarbij vanuit gegaan dat de werkelijke waarde, de waarde van het perceel in de huidige staat is. Bekend is dat de eigenaar dit perceel voor een veel hoger bedrag heeft gekocht. Ik schat in dat de gemeente bij deze taxatie wellicht onvoldoende oog heeft gehad voor het feit dat na de aanleg van de infrastructuur de waarden van de nieuwe percelen (en daarmee de complexwaarde) hoger zullen zijn. Dit kan er mijns inziens toe leiden dat in de onteige-ningsprocedure de werkelijke waarde hoger zal worden getaxeerd.

Sdu 17

Art

ikel

en

Naast de werkelijke waarde van het perceel is de inschatting dat de aanvullende kosten (daling in waarde overblijvende eigendom, inkomensschade beëindiging bedrijfs-activiteit en verhuis-/hervestigingskosten) beperkt zullen zijn omdat het perceel nu on-gebruikt en onbebouwd is. Verder zijn andere aspecten van onteigening (procedure, kosten procedure) nog niet in beeld gebracht.

Gemeente A verwacht vanaf januari 2019 de middelen beschikbaar te stellen voor onder andere de eventuele onteigening van dit per-ceel. Ook heeft de provincie een substantiële bijdrage toegezegd. Deze subsidies zullen ook essentieel zijn om de financiële haal-baarheid van de pilot te waarborgen. Mijn inschatting is namelijk dat de gemeente de kosten van de grondexploitatie (met inbegrip van de onteigeningskosten) niet volledig zal kunnen verhalen op de eigenaren vanwege de werking van macroaftopping (zie ervaring in gemeente B hieronder). Dankzij onder andere de beschikbaarheid van genoemde subsidies wordt de inzet van onteigening in gemeente A niet als een finan-cieel of politiek probleem ervaren. Men denkt er zelfs over om – als vrijwillige ruilverkave-ling niet mogelijk blijkt – de gronden van andere eigenaren ook te onteigenen.

Gemeente B

Gemeente B heeft recent ervaring opgedaan met het instrument onteigening in een vergelijkbare locatie (locatie X) als de SSKR-pilot die nu loopt. Zowel in locatie X als in de pilot gaat het om de transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw. Op basis van de ervaring in locatie X komt de gemeente tot de conclusie dat de inzet van onteigening in de pilot onhaalbaar is.

In locatie X heeft een bij de gemeente bekende lokale partij, vooruitlopend op de transformatie, een perceel gekocht voor een bedrag tussen € 300 en € 400 per m2. De gemeente vermoedde dat het de bedoeling van deze partij was om de transformatie te vertragen en op deze manier een zo hoog mogelijke uitkoopprijs te realiseren. Deze partij heeft namelijk eerder dezelfde strate-gie gevolgd op een andere locatie. Na uitge-breid overleg met alle eigenaren op locatie X – het project kent een lange planontwik-keling die teruggaat tot begin deze eeuw – hebben de gemeente en de meerderheid van de eigenaren een gezamenlijke ontwikkeling afgesproken. Echter, na de vaststelling van het bestemmingsplan werd nog geen over-eenstemming bereikt met deze eigenaar.

Bijzonderheden:- Het gaat om een bebouwd bedrijfsper-

ceel.- De onteigening dient om de transforma-

tie van dit bedrijfsterrein naar wonen mogelijk te maken; de bestemming gaat dus van bedrijf naar wonen.

De gemeente heeft de eigenaar in het kader van de onteigeningsprocedure een bod gedaan dat circa € 50 per m2 hoger ligt dan de prijs die de eigenaar voor de grond betaalde. Dit bod is door de eigenaar afgewezen. De onteigeningsprocedure loopt nu: de rechter moet nog een onafhankelijke makelaar benoemen omdat de taxaties van de ge-meente en de eigenaar te veel uit elkaar lagen. Onderzoek3 wijst uit dat de definitieve door de rechter vastgelegde schadeloosstelling in Nederland, in zaken waarin de prijs niet min-nelijk wordt bepaald zoals deze, gemiddeld 56,7% hoger ligt dan het laatste bedrag dat is geboden door de gemeente. Wanneer dit ook aan de orde zou zijn in locatie X, dan zal de definitieve schadeloosstelling boven de € 600 per m2 komen te liggen. Daarnaast zijn er de proceskosten (inhuur advocatenkantoor) die nu al tot circa een derde van het totaal van het door de gemeente geboden bedrag zijn opgelopen. En de procedure loopt nog.

Foto: Evert Verhoeven


Art

ikel

en

De kosten van onteigening in locatie X zijn een tegenvaller voor de gemeente. De residuele waarde van het perceel, rekening houdend met alle grondexploitatiekosten en de uitgifteprijs, is veel lager: tussen € 100 en € 200 per m2. De gemeente lijdt dus een verlies in de gemeentelijke grondexploitatie van vooralsnog tussen € 300 en € 400 per m2 (inclusief proceskosten tot nu toe), terwijl nog moet blijken hoe hoog de definitieve schadeloosstelling en proceskosten zullen zijn.

Al met al is de gemeente tot de conclusie gekomen dat onteigening in de SSKR-pilot geen optie is. Hier is de gemeente namelijk niet voornemens om de grondexploitatie te voeren, waarmee de onteigeningskosten eventueel betaald kunnen worden uit de opbrengsten en de gemeente het risico kan dragen van een tekort. Ook is de gemeente tot de conclusie gekomen dat de onteige-ningskosten onmogelijk verhaald kunnen worden op de grondeigenaren. Eerst heeft de gemeente een schaduwexploitatieopzet opge-steld (onderdeel van het Exploitatieplan art. 6.12 lid 1 Wro) en daaruit blijkt dat vanwege de hoge inbrengwaardes van grond sprake is van macroaftopping en de gemeente de pilot met aanzienlijke bedragen zou moeten sub-sidiëren. De gemeente heeft daarom gekozen voor het privaatrechtelijk kostenverhaal (via anterieure overeenkomsten art. 6.24 lid 1 onder a Wro). Hiermee hoeft de gemeente

slechts de helft van de kosten van openbare infrastructuur te subsidiëren. Extra kosten vanwege onteigening kan en wil de gemeente niet dragen.

De gemeente denkt daarom aan het aanpas-sen van de stedenbouwkundige opzet om on-derlinge afhankelijkheden te vermijden en zo niet-meewerkende eigenaren te laten zitten. Hierdoor voelt de gemeente zich gedwon-gen om af te zien van het idee van kavelruil. Dit leidt tot lagere kosten en een financieel haalbare transformatie naar wonen (de eerste anterieure overeenkomsten met enkele eigenaren zijn al gesloten), maar ook tot een gefractioneerde en vertraagde ontwikkeling met een niet-optimale verkeersoplossing en stedenbouwkundige opzet.

Analyse inzetbaarheid onteigening

Uit bovenstaande analyse van de twee SSKR-pilots komen de volgende conclusies naar voren:- De mate van waardestijging (van bedrijf

naar bedrijf vergeleken met van bedrijf naar wonen), en de huidige staat van het te onteigenen perceel (onbebouwd en ongebruikt vergeleken met bebouwd en in gebruik) zijn bepalend voor de hoogte van de schadeloosstelling. In gemeente A, waar sprake is van een onbebouwd perceel blijkt de waarde minder te stijgen naar aanleiding van de ruilverkaveling dan in gemeente B.

- De hoogte van de schadeloosstelling en de proceskosten zijn bepalend voor de financiële haalbaarheid van een ruil-verkaveling. De schatting is dat in geen van beide pilots deze kosten voldoende verhaald kunnen worden op de eige-naren, zeker niet via het publiekrech-telijk kostenverhaalinstrumentarium (Exploitatieplan art. 6.12 lid 1 Wro). Hier kan vanwege macroaftopping sprake zijn van een tekort dat voor rekening van de gemeente is. In gemeente B is dit tekort zelfs al aangetoond middels het opstellen van een schaduwexploitatieopzet. Maar ook het privaatrechtelijk kostenverhaal (via anterieure overeenkomst art. 6.24 lid 1 onder a Wro) kent zijn beperkingen: de extra kosten die onteigening met zich meebrengt kunnen niet zomaar worden opgebracht door de ontwikkeling zelf.

- Onteigening, en daarmee de kavelruil, lijkt in de bestudeerde pilots alleen haal-baar als de overheid in staat en bereid is om (extra) te subsidiëren.

Uiteraard dient de generaliseerbaarheid van deze conclusies, vanwege het feit dat ze leunen op alleen twee cases, te worden gerelativeerd. Deze conclusies geven echter een idee van de financiële consequenties, en daarmee de haalbaarheid, van de inzet van onteigening ten behoeve van kavelruil.

Noten

1 IHS Erasmus Universiteit Rotterdam / lid klank-

bordgroep Stimuleringsprogramma Stedelijke

Kavelruil (SSKR). Het artikel is afgesloten op

22 december 2018.

2 Zie bijvoorbeeld blz. 25 van de recente brief van

de minister aan de Voorzitter van de Tweede

Kamer (29 oktober 2019, Nota naar aanleiding van

het verslag wetsvoorstel tot aanpassing van de Chw,

kenmerk 2018-0000851280).

3 Holtslag-Broekhof, Beunen, Van Marwijk, Wisker-

ke (2018), ‘Exploring the valuation of compulsory

purchase compensation’, in Journal of European

Real Estate Research.

Foto: Renate van der Zee

Act

ualit

eite

n

Sdu 19

De invloed van de vennootschapsbelasting op de grondexploitaties van gemeentenDe auteur geeft een korte beschouwing van de invloed van de vennootschapsbelasting op de grondexploitaties van

gemeenten en doet een aantal aanbevelingen. Ook komt het sluiten van een vaststellingsovereenkomst met de

Belastingdienst aan de orde.

Mr. M.J.H. Hoeks1

Fiscale strategie, waarnemingen uit de

praktijk

Vennootschapsbelasting is inmiddels geen nieuw fenomeen meer voor de gemiddelde gemeente.In dit artikel wordt een korte beschouwing gegeven van de invloed van de vennoot-schapsbelasting op de grondexploitaties van gemeenten. Na deze beschouwing volgen een aantal aanbevelingen. Besloten wordt met een actueel onderwerp, namelijk het sluiten van een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst.

De Wet modernisering Vpb-plicht over-heidsondernemingen is reeds 1 januari 2016 ingevoerd. Een van de grotere aandachts-gebieden wordt veelal gevormd door de grondexploitatie(s). De implementatie van de wetgeving heeft geleid tot vele prak-tijkvragen. Door de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lagere Overheden) zijn meerdere publicaties uitgebracht met handreikingen en praktijkvragen en (deels) antwoorden voor de praktijk.Uit het geheel van materialen en discussies met onder andere de Belastingdienst is wel gebleken, dat de gemeentelijke praktijk op het gebied van de grondontwikkeling en de financiële verantwoording ervan haar eigen dynamiek kent. Bovendien wijkt de fiscale

regelgeving op diverse punten af van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten). Dit ondanks de pogingen die de Commissie BBV heeft ondernomen om zoveel mogelijk toch tot een eensluidende benadering en uitwerking te komen. De fiscale wetgeving kent nu een-maal haar eigen regels en dynamiek.

Voor de grondbedrijven heeft de vennoot-schapsbelasting een financiële, procesmatige en/of strategische invloed die eenvoudig te kwalificeren is als ‘enige’ of ‘te weinig’. In meerdere gemeenten zijn de grondprijzen en resultaatverwachtingen gestegen ten opzich-te van de inschattingen die zijn gemaakt ten behoeve van de fiscale openingsbalans per 1 januari 2016. Dat leidt veelal tot een fiscale impact (hogere fiscale winst) voor de ven-nootschapsbelasting in de komende jaren.

Gemeenten hebben veelal de neiging om de prognoses van de financiële resultaten van de grondexploitaties met enig voorzichtigheid te benaderen en vast te stellen. Een (meer) realistische inschatting is echter ten behoeve van de zuivere vaststelling van de fiscale ope-ningsbalans geboden en ook verstandig. (Te) voorzichtige inschattingen van de toekom-stige kasstromen kunnen namelijk leiden tot een navenant ‘lagere’ waardering op de fis-cale openingsbalans per 1 januari 2016. In veel gemeenten speelt deze voorzichtigheid een

rol bij de vaststelling van de grondexploita-ties en het MPG. Geen wonder, immers vanuit het verleden was er geen fiscaal ‘belang’.

Kan er fiscaal dan worden afgeweken van de bedrijfseconomisch geprognosticeerde kas-stromen? Dat lijkt me op de voorhand zeker niet onmogelijk. Dit zal echter ook begrijpe-lijkerwijs wel op enige ‘weerstand’ kunnen stuiten bij de Belastingdienst en een goede argumentatie vergen. Behalve daar waar we spreken over fiscaal evidente verschillen ten opzichte van de bedrijfseconomie. Daar heeft ook de SVLO (namelijk) aandacht aan besteed in haar publicaties.

Inmiddels hebben vele gemeenten de aangif-te Vpb 2016 ingediend. Het voorgaande met betrekking tot de prognose van de toekom-stige kasstromen kan echter ook gelden bij nieuwe toekomstige verwervingen. Ook dan zal er namelijk een ‘fiscale openingswaarde-ring’ moeten worden vastgesteld. En dit niet alleen. Wat gebeurt er als een gemeente een gedeelte van een gebiedsont-wikkeling niet doorzet en ‘overhevelt’ naar de materiële vaste activa. Dat geschiedt vaak tegen de ‘BBV-boekwaarde’, waarna afwaar-dering plaats heeft naar duurzaam lagere marktwaarde (veelal de agrarische waarde). Op deze wijze wordt er geen (mogelijk) verlies toegerekend aan de grondexploitaties. Vanuit fiscale optiek lijkt me dat niet juist.

Act

ualit

eite

n


Act

ualit

eite

n

De gronden zullen immers tegen de waarde in het economisch verkeer de ondernemings-sfeer verlaten. Fiscaal dient derhalve een verlies genomen te worden. Dat betekent dat fiscale alertheid op de verwerking van een verlies hier geboden is. Daar doet men zich toch nog wel vaak tekort. Hierbij blijkt ook wel dat gemeenten in zijn algemeenheid niet fiscaal gedreven zijn.

Ook nieuwe ontwikkelingen waarbij bestaan-de ‘MVA-posities’ worden overgeboekt naar de voorraden verdienen fiscaal bijzondere aandacht. Op basis van het BBV-regime heeft deze namelijk plaats tegen de gehanteerde boekwaarde. Fiscaal zal hierbij in verband met een sfeerovergang naar het onderne-mingsgedeelte (stel) de waarde in het econo-misch verkeer gehanteerd dienen te worden. Deze kan uiteraard beduidend afwijken van de ‘BBV-boekwaarde’. Bijvoorbeeld omdat de contant gemaakte prognoses van de kas-stromen aanleiding geven tot een hogere waarde. En dat betekent dan bij toekomstige verkopen een lagere fiscale winst waarover Vpb is verschuldigd.Verder zal bij de verwerving van nieuwe gron-den het moment waarop een raadsbesluit tot

uitvoering wordt genomen van invloed kun-nen zijn op het moment waarop de gronden gaan behoren tot het fiscale ondernemings-vermogen en daarmede op het uiteindelijke fiscale resultaat. Hierbij zal onder andere de intentie bij aankoop en de (financiële) verwachtingen van ontwikkelingen een rol spelen. Gronden die worden verworven op het moment dat vaststaat dat deze ontwik-keld gaan worden zullen namelijk in principe tegen kostprijs tot het fiscale ondernemings-vermogen gerekend worden. Gronden die worden aangeschaft met nog geen ontwik-kelingsintentie, zullen daarentegen bij latere planvorming tegen de dan geldende waarde in het economisch verkeer tot het fiscale ondernemingsvermogen worden gerekend (zie de vorige alinea). Dat betekent dat het grondbeleid op dit punt, aangezien hiermede de uitgangspunten (feitencomplex) anders kunnen liggen, van invloed kan zijn op het fiscale resultaat van de grondexploitaties.

Gemeenten doen er verstandig aan om beleid te ontwikkelen rondom bijvoorbeeld de verwerving, afsplitsing en overheveling van gronden. Door inzichtelijk te maken welke verschillen hierbij optreden tussen de finan-

ciële verwerking conform het BBV-regiem en de fiscale verwerking kan de impact voor de vennootschapsbelasting beter worden bepaald. Het blijkt dat de invloed van de vennoot-schapsbelasting op de grondexploitaties van gemeenten (nog) niet erg groot is. Het beleid van de gemiddelde gemeente wordt er momenteel niet of nauwelijks door beïn-vloed. Zoals aangegeven zou dat een wat steviger onderdeel kunnen vormen van het grondbeleid om de fiscale impact ook beter te beheersen.

Naast hetgeen hiervoor is weergeven is de feitelijke toerekening van kosten aan de grondexploitaties een aandachtspunt. Fiscaal geldt hierbij de bedrijfseconomische ver-werking als uitgangspunt, gecorrigeerd voor fiscaal evidente verschillen. De kosten die op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kunnen worden toegerekend, kunnen hierbij fiscaal in principe worden gevolgd. De vraag die bijvoorbeeld wel kan opkomen is hoe om te gaan met indirecte kosten of ‘overhead’.Meerdere gemeenten berekenen over-headkosten niet geheel door aan de grond-


Act

ualit

eite

n

Sdu 21

exploitaties. Fiscaal is een toerekening van de integrale kosten geoorloofd. Men dient zich daarvan bewust te zijn en dientengevolge ook de integrale kosten te bepalen.

Op basis van het voorgaande is het aanbeve-lingswaardig om de fiscale uitgangspunten, fiscale visie en strategie binnen de gemeente vast te leggen in een specifiek grondslagen-document voor de grondexploitaties. Ook de ingenomen standpunten kunnen hierin worden opgenomen. Dat kan ertoe leiden dat er in continuïteit een goede grip ontstaat op de fiscale positie van grondexploitaties bin-nen de gemeente. Dit kan tevens geïntegreerd worden in de overall fiscale strategie en het tax control framework van de gemeente, waarin processen en interne beheersings-maatregelen zijn opgenomen voor een goede grip op fiscale risico’s.

Een vaststellingsovereenkomst met de

Belastingdienst

De Belastingdienst heeft recent een vaststel-lingsovereenkomst met een gemeente geslo-ten. Deze vaststellingsovereenkomst (VSO) geeft duidelijkheid over enkele fiscale vragen rondom grondexploitaties. De Belasting-dienst heeft aangegeven bereid te zijn om met meerdere gemeenten een vergelijkbare VSO te sluiten. Wij hebben begrepen dat de VNG de tekst van deze VSO openbaar zal maken. Ten tijde van het schrijven van dit artikel is dat nog niet gebeurd.2 Wel zijn de hoofdpunten van de VSO inmiddels bekend. Op basis daarvan onderkennen wij vooralsnog een aantal mo-gelijke scenario’s.

Waarom een VSO

Over gemeentelijke grondexploitaties zijn door de SVLO meerdere handreikingen en nieuwsbrieven gepubliceerd. Hiermee zijn meerdere praktijkvragen ondervangen. In deze publicaties zijn onder andere handvat-ten geboden om de volgende vragen te kun-nen beantwoorden:1 Hoe moet invulling worden gegeven

aan de winsttoets om te komen tot een onderneming in fiscale zin? (De zogenoemde ‘QuickScan winststreven’ en ‘Post-QuickScan winststreven’.)

2 Hoe moet de waarde economisch verkeer van grondexploitaties worden berekend? (De ‘netto-contante-waarde-methode’ uit de ‘Handreiking vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf ’.)

3 Hoe moet de (fiscale) kostprijs van de grond aan de jaarwinst worden toege-rekend? (Toekomstige uitgaven mogen

onder voorwaarden bij het bepalen van het jaarresultaat worden meegenomen.)

Ondanks de publicaties, met concrete hand-reikingen, blijkt de praktijk weerbarstig. Met name over de waardering op de fiscale openingsbalans en de jaarwinstbepaling be-staan nog onduidelijkheden. Een VSO tussen de Belastingdienst en de gemeente kan hierin duidelijkheid geven. Dit maakt het proces van de aangifte en aanslag vennootschapsbe-lasting overzichtelijker.Dat de Belastingdienst nu een VSO heeft gesloten belemmert andere gemeenten overigens niet om zelf andere afwegingen te maken. Een aangifte indienen op basis van de eigen uitgangspunten en standpunten is nog steeds zeer wel mogelijk.

Contouren van de VSO

Wij begrijpen dat de tekst van de VSO onder andere de volgende elementen omvat:1 een vaste rente- en disconteringsvoet;2 een vaste verhouding eigen vermogen /

vreemd vermogen;3 in de kasstroomprognoses wordt geen

rekening gehouden met een Vpb-last;4 geen activering noch waardering van

vreemd vermogen op de fiscale balans; 5 toerekening van rentelasten vanuit het

onbelaste deel van de gemeente en dus geen waardering van leningen op de fiscale openingsbalans.

Mogelijke scenario’s

Allereerst juichen wij toe dat de Belasting-dienst bereid is om over dit ingewikkelde on-derwerp een VSO te sluiten. Zoals geschetst geeft een VSO duidelijkheid waarmee discus-sies (achteraf ) worden voorkomen. Of een VSO, conform de tekst die nu is voorgelegd, ook voor een gemeente wenselijk is, hangt af van diverse factoren. Een belangrijke vraag die vooraf moet worden beantwoord is: hoe-veel waarde hecht u aan zekerheid vooraf ?Inherent aan het feit dat kennelijk is gekozen voor enkele vaste percentages (rente en financiering), is dat geen sprake kan zijn van ‘maatwerk’. Met andere woorden, de werke-lijke percentages wijken (bijna per definitie) af van de mogelijk te sluiten VSO.

Wij onderkennen nu de volgende scena-rio’s waarmee rekening kan/moet worden gehouden:a) uw gemiddelde rentevoet is lager dan de

rentevoet uit de VSO en uw schuldver-houding is hoger dan de verhouding uit de VSO;

b) uw gemiddelde rentevoet is hoger dan de rentevoet uit de VSO en uw schuldver-

houding is lager dan de verhouding uit de VSO;

c) uw gemiddelde rentevoet is lager dan de rentevoet uit de VSO en uw schuldver-houding is lager dan de verhouding uit de VSO;

d) uw gemiddelde rentevoet is hoger dan de rentevoet uit de VSO en uw schuldver-houding is hoger dan de verhouding uit de VSO.

Een voorzichtige conclusie van deze scena-rio’s is, dat het financiële effect van een VSO in de scenario’s c) en d) afhankelijk is van de feiten en omstandigheden. U zult moeten rekenen.In scenario a) lijkt het ondertekenen van een VSO altijd een financieel nadeliger uitkomst te kennen. Immers, een lagere rentevoet leidt tot een lagere disconteringsvoet en daarmee tot een hogere fiscale openingsbalans. Een hogere schuldverhouding leidt, in begin-sel, tot een hogere rentelast in het fiscale resultaat.In scenario b) lijkt het ondertekenen van een VSO altijd een financieel voordeliger uitkomst te kennen. Immers, een hogere ren-tevoet leidt tot een hogere disconteringsvoet en daarmee tot een lagere fiscale openings-balans. Een lagere schuldverhouding leidt, in beginsel, tot een lagere rentelast in het fiscale resultaat.Wel dient bedacht te worden, dat niet alleen de rentevoet en de schuldverhouding een rol spelen. Ook projectfinanciering of totaal-financiering, fiscaal evidente verschillen en de overige gehanteerde uitgangspunten kunnen een impact hebben.

Ten slotte

Het verdient aanbeveling om de fiscale uit-gangspunten, fiscale standpunten, visie en strategie binnen de gemeente vast te leggen in een specifiek grondslagendocument voor de grondexploitaties. Daarmee ontstaat voor de gemeente een goede grip op de fiscale po-sitie en verwerking van de grondexploitaties.Onderdeel daarvan kan zijn de afsluiting van een VSO met de Belastingdienst. Dit verschaft voor de gemeente duidelijkheid ten aanzien van de fiscale verwerking. Bepaal derhalve of dit voor uw gemeente (financieel) interessant kan zijn.

Noten

1 Marco Hoeks is verbonden als tax partner aan

Baker Tilly en voorzitter van de Kennisgroep Vpb

overheidsondernemingen van genoemde organi-

satie.

2 Het artikel is afgesloten op 18 januari 2019.

Act

ualit

eite

n


Kostenverhaal met gebiedsoverstijgend karakter: hoe krijgen we de aanpak klemvaster?Dit artikel gaat over de vraag welke gebiedsoverstijgende kosten we kennen, hoe we er meer vat op krijgen en

welke mogelijkheden we hebben om deze kosten te kunnen verhalen.

Theo van der Heijden1, Demetrio Muñoz Gielen2, Harry Nijland3

Inleiding

Wanneer we exploitatiegebieden (her)ontwikkelen om met ruimtelijke maatre-gelen nieuwe bouwplannen mogelijk te maken dan zijn vele uitgaven onontbeerlijk. In veel gevallen staan gemeenten ook voor een investeringsnoodzaak in infrastruc-tuur (wegen, water, groen) die een relatie heeft met andere (exploitatie)gebieden dan alleen het nieuwe woongebied of het bedrijventerreinen dat nu wordt gereali-seerd. De gemeente neemt deze kosten op in eigen grondexploitaties. In de praktijk van alle dag blijkt echter dat het verhalen van de kosten van dergelijke uitgaven op private grondexploitanten een weerbarstige materie is. We zien uitvoeringsvragen, we treffen ook pluriformiteit aan in benade-ringswijzen. De auteurs hebben het voor-touw genomen om de materie te verkennen in hechte samenwerking met gemeentelijke vertegenwoordigers. Het primaire doel is kennisdeling rond de huidige Wro/Bro en tegen het silhouet van de Omgevingswet, waar passages over kostenverhaal under con-struction zijn. Wij hebben op ons genomen om de vergaarde inzichten, in hoofdlijn, te gaan ontsluiten. Wij bieden een aanzet voor mogelijke oplossingen. Dit eerste artikel gaat over de begrippen die bij de behan-deling van gebiedsoverstijgende kosten belangrijk zijn (hierna afgekort: GK).

Er is een tweede publicatie in aantocht over de financiële inbedding van GK (daartoe ook gerekend de omgang met de BBV en de inves-teringshorizon) en een derde artikel staat in de steigers over de termen profijt, toere-kenbaarheid en proportionaliteit alsmede soorten van samenhang, bij GK. De publica-ties gaan node (gelet op beperkte ruimte in het tijdschrift) over het topje van de piramide van hetgeen is verzameld aan inzichten. Het is, denken we, zinvol de inzichten te laten stollen in een handreiking behorend bij de aanstaande Omgevingswet. Die kan op de werkvloeren via definities, analyses en mo-dellen een houvast en inspiratie geven. We hebben gemerkt dat de eenduidige naamge-ving bij GK een sleutel is om verder te komen.

Begrippen

Op de bijeenkomsten over GK bleek al snel dat de term ‘gebiedsoverstijgende kosten’ op meerdere manieren wordt uitgelegd, laat staan dat er uniformiteit is over de wijze waarop hieraan toepassing wordt gegeven. Voor ons aanleiding om het drieluik te starten met een overzicht van de begrippen die vallen onder de paraplu GK. Als we met elkaar eenzelfde taal kunnen spreken dan ontstaat er een eerste reliëf.

De basis waarop wij het onderscheid maken in de verschillende begrippen is Afdeling 6.4 van de Wro. Het is een sleutel de GK te sepa-reren van de kosten die direct en uitsluitend te maken hebben met het aan snee te brengen

exploitatiegebied. Dit zijn kosten van maat-regelen en werken die geen relatie hebben met andere nog te realiseren gebieden of met bestaande gebieden. Deze kosten noemen wij ‘gebiedseigen kosten’. Zie hierna.

Noodzaak tot maken onderscheid in diverse

typen bij de GK

Het helpt om onder de noemer GK onder-scheid te maken tussen verschillende typen, omdat dit bepalend is voor de mate waarin en de wijze waarop deze kostensoort mag worden doorbelast aan een private grondex-ploitant. Zo kunnen wettelijke criteria van toepassing zijn of andere voorschriften. Op grond van de Wro en het Bro (2008) komen wij tot de volgende driedeling: uitgaven voor 1) (bovenwijkse) voorzieningen, 2) bovenplanse kosten (bovenplanse verevening) en 3) financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. We kijken nu naar inhoud, naar formele vereis-ten en naar verhaalbaarheid.

Onderscheid naar inhoud

Een belangrijk aanknopingspunt bij de schif-ting in de drie onderdelen is om te kijken naar de inhoud. Bij voorzieningen moeten we hier denken aan infrastructurele maatrege-len, zoals gedefinieerd in de kostensoorten-lijst Bro4 die niet alleen voor het specifieke gebied betekenis heeft, maar ook voor andere nieuwe gebieden alsmede mogelijk voor de bestaande stad. In het dagelijkse spraak-gebruik: bovenwijks. Bij bovenplanse kosten (6.13.7 Wro) gaat het om de mogelijkheid om

Act

ualit

eite

n

Sdu 23

overschotten en tekorten (zoet en zuur) te verrekenen tussen verschillende exploita-tiegebieden.5 De uitleg in de vorige zin volgt niet letterlijk uit de tekst van het artikel; hiervoor moeten we te rade gaan bij het amendement dat de basis is geweest voor dit artikel. Bij de financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen6 is de reikwijdte van mogelijke investeringen dan wel bestedingen ruimer. Hoewel in de Wro geen messcherpe definitie is opgenomen, blijkt uit de parlementaire stukken en behandeling wel enige richting wat hieronder dient te worden verstaan: maatschappelijk belangrijke functies zoals natuur, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen. Dat geeft ruimte om ook andere uitgaven buiten de kostensoor-tenlijst Bro mee te nemen. En waterberging en infrastructuur kan naar onze mening onder condities ook meedoen als (bovenwijkse) voorziening. Dat noopt tot een verkenning van de scheidslijn financiële bijdrage aan ruimte-lijke ontwikkelingen en (bovenwijkse) voorzie-ning. Dat doen we in een van beide volgende artikelen.

Onderscheid naar formele vereisten

Een ander onderscheid tussen de hiervoor genoemde typen van GK is te maken rond de vormvereisten.

Voor bovenwijkse voorzieningen gelden er wettelijk gezien geen specifieke eisen. Uit het systeem van de Wro volgt echter wel dat deze voorzieningen dienen te passen binnen de algemene omschrijving van artikel 6.2.5 Bro. In de praktijk van het kostenverhaal maken gemeenten, indien men deze wil verhalen, vaak een investeringsplan voor de bovenwijk-

se voorzieningen en vastgelegd in een spe-cifiek daarvoor opgesteld vormvrij beleids-document. Denk aan een nota bovenwijkse voorzieningen. In het volgende artikel komen we terug op de relatie tussen een gemotiveerd beleidskader en transparantie in toebedeling naar bouwplannen Voor bovenplanse kosten volgt uit de Wro dat deze in een exploita-tieopzet in de vorm van een fondsbijdrage7 kunnen worden opgenomen, indien er voor de locatie of een gedeelte daarvan een struc-tuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds8 kunnen worden gebracht. Kortom, de structuurvisie dient aan te geven tussen welke gebieden wordt verevend. Uit de parle-mentaire behandeling9 volgt dat er wel enige functionele of ruimtelijke samenhang moet zijn. Dat zou naar onze mening ook kunnen gelden voor programmatische samenhang (denk aan een programmatisch tekort in de sociale woningbouw in het ene gebied dat in een ander gebied wordt opgelost).

De bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling dient ook een fundament te hebben in een vastge-stelde structuurvisie. Uit de parlementaire behandeling blijkt dat de structuurvisie inhoudelijk wel aan bepaalde eisen moet voldoen. Deze visie dient de samenhang tus-sen de rode ontwikkeling (het te realiseren woongebied) en de besteding (de maatregel waarvoor de gelden worden aangewend) te onderbouwen10.

Onderscheid naar verhaalbaarheid

De onderdelen binnen de GK kunnen ook worden onderscheiden naar de wijze waarop deze kosten kunnen worden verhaald. Zoals

bekend, kan de gemeente kosten verhalen op basis van een in de Wro benoemde overeen-komst11 (verderop: anterieure overeenkomst) of een exploitatieplan12 waarbij rond het exploitatieplan specifieke criteria in acht moe-ten worden genomen13. Nu bij de anterieure overeenkomst deze criteria niet van toepas-sing zijn, is de ruimte voor kostenverhaal via deze overeenkomst groter dan bij het exploitatieplan. De kosten van bovenwijkse voorzieningen kunnen worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst en een exploitatieplan. De bovenplanse kosten kunnen ook worden verhaald op grond van een anteri-eure overeenkomst en – in principe14 – ook via een exploitatieplan. De bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling kan daarentegen niet worden verhaald via een exploitatieplan, maar uitslui-tend via een anterieure overeenkomst.

(Bovenwijkse) voorziening Financiële bijdrage Ruimtelijke ontwikkeling

Bovenplanse kosten

Wettelijke basis Artikel 6.2.5 Bro. Artikel 6.24 lid 1 onder a Wro. Artikel 6.13 lid 7 Wro.

Omschrijving Geen definitie van bovenwijks, wel een limitatieve opsomming van de voorzienin-gen in artikel 6.2.5 Bro: we nemen dan de uitgaven met functionaliteit voor meerdere gebieden.

Geen definitie, wel een omschrijving in de toelichting op het wetsvoorstel en parlemen-taire behandeling: maatschappelijk belang-rijke functies zoals natuur, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen.

Geen definitie, wel een uitleg in een motie van de Tweede Kamer:verevenen van exploitatiesaldi van gebiedsexploitaties.

Formele vereiste Geen. Onderbouwing van de functiona-liteit en opname in een exploitatieplan gebeurt via de drie criteria. Bij een overeenkomst Wro 6.24.1 gelden de drie criteria niet; beschrijving van de samenhang tussen voorziening en gebied ligt voor de hand.

Opgenomen in een vastgestelde structuurvi-sie met een beschrijving van de samenhang.

Een fonds waarin aanwending van de gelden is aangegeven en is opgenomen in een vastgestelde structuurvisie. Beschrijving van enige functionele of ruimtelijke samenhang.

Wijze van kostenverhaal Overeenkomst 6.24.1 Wro of exploita-tieplan 6.12 Wro (en daarvan afgeleid de overeenkomst 6.24.2 Wro).

Overeenkomst 6.24.1 Wro. Niet verhaalbaar via een exploitatieplan.

Als financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in de overeenkomst 6.24.1 Wro. In principe ook via exploitatieplan.

Toerekening van kosten Direct of via een fonds. Direct of via een fonds. Via een fondsbijdrage.

Schematisch ziet het onderscheid binnen de GK er nu als volgt uit:

Act

ualit

eite

n


Act

ualit

eite

n

We gaan verder aan de slag met onderdelen van de GK15.

Volgende stap bij bovenwijkse voorzieningen

We starten met de geografische begrenzing van een exploitatiegebied (ook wel locatie-gebied). Dat is hier16 het areaal waarvoor een ruimtelijke maatregel wordt getroffen om een of meer nieuwe bouwplannen mogelijk te maken.

Omwille van de zuiverheid in de analyse ontstaat er dan een vierdeling. - Er zijn gebiedseigen kosten in het exploi-

tatiegebied ten behoeve van alleen de nieuwe bouwplannen (denk aan groen-aanleg in de openbare ruimte).

- Er zijn gebiedseigen kosten buiten het exploitatiegebied ten behoeve van alleen de nieuwe bouwplannen (denk aan com-pensatie van opgeofferde natuurwaarden door aanleg van nieuwe natuur).

- Er zijn gebiedsoverstijgende kosten in het exploitatiegebied die ook betekenis hebben voor andere gebieden (denk aan een grote verkeersader die meteen in de ruimtelijke maatregel van het exploita-tiegebied wordt meegenomen).

- Er zijn gebiedsoverstijgende kosten buiten het exploitatiegebied (denk aan vele investeringen in grijs, groen en blauw).

Bij gebiedsoverstijgend is er ook een andere en spannende gelaagdheid: het kan gaan om causaliteit met een ander wijkdeel, een wijk, een stadsdeel, een stad, een regio. Het is een mooie kans om stevig te ordenen, wellicht

met toegesneden investeringsplanningen, kredietverlening etc. Het is overigens handig om begrippen als buitenwijks en meerwijks niet langer te gebruiken. Dat geldt ook voor poëtische termen als primair ruimtelijk casco etc.

Praktijk

De praktijk over GK kent, zoals we gemerkt hebben in onze bijeenkomsten, veelkleurig-heid. Dit is niet verwonderlijk:1 We hebben geproefd dat gemeenten sterk

hechten aan een wijze van kostenverhaal die kan aansluiten bij de eigen visie op en praktijk van GK. Dit betekent dat gemeenten de te nemen gebiedsoverstij-gende maatregelen afstemmen op hun ruimtelijk en financieel beleid. Lokale omstandigheden verschillen, denk aan gemeenten met meer kernen.

2 De wetgever heeft de begrippen ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ en ‘bovenplanse kosten’ niet scherp gedefinieerd. Hoewel dit enerzijds onhandig is en onzekerheid geeft voor een gerichte toepassing, biedt het gebrek aan een definitie anderzijds ook de ruimte om in de praktijk maat-werk te leveren.

3 Het gebrek aan concrete definities heeft ook tot gevolg dat het onderscheid tus-sen de verschillende typen van GK niet zonder meer helder is. Door die onduide-lijkheid doet zich in de praktijk ook daad-werkelijk voor dat identieke maatregelen op verschillende wijzen wordt verhaald (wegaanleg is bij de ene gemeente een bovenwijkse voorziening, maar in een

andere gemeente een bijdrage aan ruim-telijke ontwikkeling).

4 Er is veel casuïstiek. Een investering kan voor een deel een bovenwijkse voorziening zijn (een groene zone) en voor een ander deel wellicht vallen onder de noemer financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (bij een excessief volume van die groene zone). Daarop komen we terug in een volgend artikel.

Jurisprudentie

Er zijn bij ons geen uitspraken bekend over de ‘bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling’ en ‘bovenplanse kosten’. Ook tijdens onze bijeen-komsten met gemeenten is geen melding gemaakt van uitspraken dan wel lopende procedures hierover. Dat kan te maken hebben met het vrijwillige karakter, met de economische crisis in de jaren na 2008, die mogelijk heeft geleid tot terughoudendheid bij vastlegging in vast te stellen structuurvi-sies en de effectuering daarna. Desondanks zijn deze bijdragen in vele structuurvisies verankerd. Over ‘bovenwijkse voorzieningen’ is er wel jurisprudentie bekend. Deze juris-prudentie is gebaseerd op het verhalen van de kosten van deze voorzieningen via een exploitatieplan. Zonder uitputtend te zijn, kan uit de jurisprudentie over bovenwijkse voorzieningen onder andere het volgende worden opgemaakt:1 Een bovenwijkse voorziening moet

profijt opleveren en toerekenbaar zijn, uitsluitend het creëren van meerwaarde is niet voldoende17.

2 Het is ook mogelijk om een reeds gere-

Foto: Renate van der Zee

Act

ualit

eite

n

Sdu 25

aliseerde bovenwijkse voorziening toe te rekenen aan een nog te ontwikkelen gebied18 19.

3 In het geval er sprake is van meerdere bovenwijkse voorzieningen in een gebied kunnen de bovenwijkse voorzieningen op verschillende manieren aan het gebied worden toegerekend20.

4 Een bovenwijkse voorziening kan ook worden toegerekend ook al ligt de rea-lisatie hiervan buiten de termijn van de grondexploitatie zoals deze is opgeno-men in het exploitatieplan van het betref-fende gebied21.

Afsluiting

Nu we de begrippen wat scherper hebben neergezet, is er een opmaat voor een follow-up: allereerst komt de financiële inbedding en daarna de toepassing van de drie criteria (exploitatieplan) en samenhang (overeen-komst). Wordt vervolgd.

Noten

1 Th. van der Heijden, Van der Heijden Grondbeleid.

2 Dr. D. Muñoz Gielen, adviseur gemeente Purme-

rend en onderzoeker/docent Institute for Housing

and Urban Development Studies (IHS), Erasmus

Universiteit Rotterdam.

3 Drs. H.G.M. Nijland, Newland Kennistransfer.

4 De term ‘voorzieningen’ wordt omschreven in

artikel 6.2.5 Bro en betreft fysieke ingrepen/activi-

teiten/werken, zoals wegen, riolering, parkeer-

plaatsen, etc.

5 De juridische grondslag is artikel 6.13 lid 7 Wro.

Dit artikel is in de wet gekomen door een amen-

dement van Kamerlid Irrgang (kamerstuk Tweede

Kamer jaargang 2005/2006, dossier 30.218 nr. 20)

waaruit blijkt dat met ‘bovenplanse kosten’ wordt

bedoeld het verkrijgen van een financiële bijdrage

uit een locatie met een financieel overschot ten

gunste van een locatie met een tekort.

6 Een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is

opgenomen in artikel 6.24 lid 1 Wro.

7 De term fondsbijdrage sluit niet goed meer aan op

het BBV.

8 Wij denken dan zelf aan een bestemmingsreserve.

9 Pag. 2 van de Memorie van Antwoord (Kamer-

stuk Eerste Kamer jaargang 2006/2007, dossier

30218, D).

10 Zie pag. 18 Nota naar aanleiding van het verslag

(Kamerstuk Tweede Kamer jaargang 2005/2006,

dossier 30218 nr. 6).

11 In het spraakgebruik vaak aangeduid met

anterieure overeenkomst, zie artikel 6.24 lid 1

onder a Wro. Er worden afspraken gemaakt over

allerhande onderwerpen.

12 Een plan gebaseerd artikel 6.12 lid 1 Wro. Op basis

van dit plan kan de gemeente het kostenverhaal

bij een private grondexploitant afdwingen door

een financiële voorwaarde aan een omgevings-

vergunning te verbinden. Daarnaast kan dit plan

regels bevatten over de gewenste uitvoering en die

moet een private grondexploitant in acht nemen.

13 Dit zijn de criteria die worden aangeduid als P.T.P

(profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit).

De kostensoortenlijst Bro is limitatief en per

kostenregel worden daarop de criteria toegepast

(ballotage). Deze criteria worden in een van onze

volgende artikelen uitgediept.

14 De woorden ‘in principe’ geven aan dat er alom

twijfels bestaan of het lukt om bovenplanse

kosten via een exploitatieplan te verhalen. Dan

gelden immers de P.T.P-criteria, zie vorenstaande

voetnoot. De lastige opgave is echter of, en zo

ja op welke wijze, aan deze criteria kan worden

voldaan.

15 Strikt genomen kan een bijdrage aan de ruimte-

lijke ontwikkeling aan de orde zijn in een exploi-

tatiegebied dat door één zelfrealisator ter hand

wordt genomen, terwijl de bijdrage volledig in het

gebied wordt ingezet. Het is dan niet gebiedsover-

stijgend. Dergelijke verfijningen zijn grondstof

voor een handreiking.

16 We abstraheren van de verfijning dat in een gebied

waarvoor de ruimtelijke maatregel wordt getrof-

fen meerdere exploitatiegebieden kunnen zijn met

ieder een exploitatieplan. En ook van de variant

van een exploitatiegebied bij een intergemeente-

lijk exploitatieplan (6.12.5 Wro).

17 AbRS 9 februari 2011, nr. 200904489/1/R1.

18 AbRS 28 december 2011, nr. 201011617/1/R1.

19 De betekenis die de Notitie Faciliterend Grondbe-

leid ( 2016, BBV) heeft wordt in een volgend artikel

behandeld.

20 AbRS 12 augustus 2015, nr. 2014068442/1/R3.

21 AbRS d.d. 15 juni 2016, nr. 2014104844/1/R2.

Ook een solide basis onder uw grondbeleid?Neem contact op met ons via [email protected]

of bel met 010 – 469 38 99www.saoz.nl

SAOZ uw kompas bijminnelijke verwervingVan verplaatsing tot bedrijfsbeïndiging; u

heeft objectieve taxaties nodig om de juiste

keuzes te kunnen maken.

Wij taxeren en begeleiden tijdens het

gehele proces van minnelijke verwerving ter

voorkoming van onteigening, inclusief de

beoordeling van belastingschade.

Act

ualit

eite

n


Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen GrondexploitatiewetIn deze kroniek worden enkele uitspraken over exploitatieplannen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de

Raad van State vanaf 21 maart tot en met 19 september 2018 behandeld.

J.M. Naus1

G.I. Sheer Mahomed2

Posterieure overeenkomst in relatie tot het

exploitatieplan

Er is nagenoeg geen jurisprudentie bekend over de posterieure overeenkomst. De poste-rieure overeenkomst is de overeenkomst die wordt aangegaan na de vaststelling van een exploitatieplan en kan alleen onderwerpen verder uitwerken die in het exploitatieplan zijn opgenomen.3 Aan de Rechtbank Den Haag4 werd het geschil voorgelegd tussen de gemeente Westland en een ontwikkelaar over de in de posterieure overeenkomst overeengekomen exploitatie-bijdrage. Na de vaststelling van het exploita-tieplan waren de gemeente en de ontwikkelaar een posterieure overeenkomst aangegaan voor de bouw van zestien koopwoningen. Er was een taakverdeling overeengekomen. De gemeente zou voor haar rekening de gronden in het plangebied bouwen woonrijp maken. De ontwikkelaar zou de zestien koopwonin-gen realiseren. De ontwikkelaar was hiervoor een (vaste) exploitatiebijdrage verschuldigd, te betalen in vier betalingstermijnen. Er was geen afrekenbeding afgesproken. Bij een afrekenbeding volgt de exploitatiebijdrage uit het herziene exploitatieplan.De derde en de vierde termijn werden niet betaald. De ontwikkelaar stelde zich op het standpunt dat de betaling pas kon plaatsvin-den nadat een eindafrekening was opgesteld en daarmee volledige duidelijkheid werd gegeven over de definitieve exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan.

Het geschil ging in de kern om de beantwoor-ding van de vraag of de gemeente onverkort

aanspraak kon maken op de met de ont-wikkelaar in de posterieure overeenkomst overeengekomen exploitatiebijdrage, indien was gebleken dat de verhaalbare kosten de opbrengsten van het project overstegen en tussen partijen geen afrekenbeding was overeengekomen.De gemeente beantwoordde deze vraag be-vestigend en stelde hiertoe, onder verwijzing naar de Handreiking Grondexploitatiewet, dat partijen de exploitatiebijdrage in de posterieu-re overeenkomst hebben gefixeerd en dat het risico dat die bijdrage achteraf gezien te hoog was voor rekening van de ontwikkelaar diende te komen. De ontwikkelaar stelde met een be-roep op de zogenoemde macroaftopping5 dat niet meer kosten kunnen worden verhaald dan de opbrengsten van het project. Het gevolg hiervan was, naar de mening van de ontwik-kelaar, dat de posterieure overeenkomst, voor zover de verhaalbare kosten hoger zijn dan de opbrengsten, nietig was.

De rechtbank was op basis van de Handrei-king Grondexploitatiewet van oordeel dat bij het ontbreken van een afrekenbeding partijen een vaste exploitatiebijdrage waren overeen-gekomen. Niet in geschil was dat de posteri-eure overeenkomst in overeenstemming was met het exploitatieplan. Op het moment dat het exploitatieplan werd vastgesteld, waren de kosten niet hoger dan de opbrengsten van het project. Er werd daardoor voldaan aan de zogenoemde macro aftopping. Dat resulteerde in een veroordeling van de ontwikkelaar tot betaling van de derde en de vierde termijn. Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld.De toets dat wordt voldaan aan de macrotop-ping vindt plaats bij de vaststelling van het exploitatieplan en wordt nadien tijdens of

na de afronding van de exploitatie niet meer uitgevoerd. De ontwikkelaar kon zich hierop niet met succes beroepen. Het verkrijgen van zekerheid over de hoogte van de exploitatiebijdrage kan juist voor een particuliere grondeigenaar aanleiding zijn om een posterieure overeenkomst te sluiten. Een afrekenbeding op basis waarvan de ex-ploitatiebijdrage volgt uit de herziening van het exploitatieplan, zal doorgaans zowel in het belang van de gemeente als de grondei-genaar worden vormgegeven. Dat betekent dat de gemeente dan aanspraak maakt op een nabetaling indien de werkelijke kosten hoger zijn dan de geraamde kosten. De grondeige-naar heeft recht op een terugbetaling indien de betaalde exploitatiebijdrage hoger is dan de herberekende exploitatiebijdrage na uitvoering van het project.

Globaal exploitatieplan; ook toegestaan

bij een bestemmingsplan met een directe

bouwtitel?

De gemeente Westland heeft voor de her-ontwikkeling van een glastuinbouwgebied tot een nieuw bedrijventerrein het bestem-mings- en exploitatieplan Honderdland fase 2 vastgesteld. De toekomstige grootschalige bedrijvigheid richt zich met name op de transport-, agro- en foodsector.In de beroepsprocedure werd een aantal kwesties aan de Afdeling6 voorgelegd door een aantal eigenaren, waaronder de vraag in welke mate een exploitatieplan globaal kan zijn als er sprake is van een bestemmings-plan met een directe bouwtitel zoals in deze casus aan de orde was.7 In artikel 6:13 lid 3 Wro zijn twee situaties beschreven waarin een globaal exploitatie-

Act

ualit

eite

n

Sdu 27

plan mogelijk is: 1) voor gronden waarvoor nog een uitwerking van het bestemmings-plan moet worden vastgesteld; 2) voor gronden waarvoor ingevolge de fasering geen omgevingsvergunning kan worden verleend. In deze casus doen beide situaties zich niet voor.

Door een eigenaar werd aangevoerd dat dit exploitatieplan te globaal was. Door deze eigenaar werd aangegeven dat geen exploita-tieopzet in het exploitatieplan was opgeno-men, maar alleen een fasering van de kosten en opbrengsten. In het exploitatieplan was alleen per hoofdkostenpost een bedrag genoemd. Er was volgens deze eigenaar geen inzicht geboden in oppervlakten, type kosten en eenheidsprijzen.

De Afdeling stelde vast dat het exploita-tieplan weliswaar een overzicht kosten exploitatieopzet bevatte, maar dat enig inzicht in de opbouw van in het bijzonder de kosten van sloop- en grondwerkzaamhe-den, bodemonderzoek, sanering en overige milieukosten, bouwrijp maken en woonrijp maken, ontbrak. Inzicht in het daaraan ten grondslag gelegde indicatieve grondgebruik en de ter zake gehanteerde eenheidsprijzen, aantallen en hoeveelheden ontbraken even-eens. De Afdeling concludeerde dat het voor belanghebbenden niet goed mogelijk was om de juistheid van bedoelde kostenposten

te beoordelen en deze zo nodig in beroep te bestrijden. Hierdoor wordt de mogelijkheid van adequate rechtsbescherming belem-merd. De opbouw van de kostenposten is van belang omdat ook een aanvrager om een omgevingsvergunning voor bouwen, die zelf kosten maakt in verband met de exploitatie van de betreffende gronden, en welke kosten op de voet van artikel 6.19 on-der b in mindering moeten worden gebracht op de uit hoofde van het exploitatieplan verschuldigde exploitatiebijdrage, niet weet waar hij aan toe is. Temeer ook omdat de aldus in mindering te brengen kosten ook niet hoger kunnen zijn dan de raming van de betreffende kosten in het exploitatieplan. Het exploitatieplan werd vernietigd en de gemeente kreeg de opdracht om dit punt te herstellen door een nieuw exploitatieplan vast te stellen.

Inbrengwaarde van gronden met reeds

gesloopte opstallen

In het taxatierapport voor de inbrengwaarde van het exploitatieplan ‘Bedrijvenpark Am-bachtsezoom’ hadden de taxateurs de com-plexprijs bepaald op afgerond € 40,00 per m2. Voor enkele percelen die eigendom zijn van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, met een oppervlakte van 27.538 m2, was niet de complexprijs maar de oorspronkelijke aan-koopprijs van € 102,00 per m2 als inbreng-waarde vastgesteld. Volgens appellant was de

inbrengwaarde op onvoldoende inzichtelijke wijze tot stand gekomen.

De inbrengwaarde van € 102,00 per m2 heeft betrekking op twee bebouwde objecten die de gemeente in 2006 had aangekocht. De op deze objecten aanwezige bebouwing was reeds gesloopt. Volgens de zienswijzennota van de gemeente zou daardoor in beginsel al-leen de feitelijke situatie per peildatum kun-nen worden getaxeerd, waardoor de gemeen-te met niet verhaalbare kosten zou kunnen komen te zitten, hetgeen niet strookt met het doel van de Wet ruimtelijke ordening. Omdat aan deze aankopen onafhankelijke taxaties ten grondslag lagen, konden deze aankopen tegen de oorspronkelijk gemaakte kosten in de exploitatie worden opgenomen, aldus de gemeente. In het taxatierapport was nog ver-meld dat – indien de taxateur op dit moment een raming moet maken van de verwervings-kosten – hij een reconstructie zou moeten maken van hetgeen er heeft gestaan en hoe deze onroerende zaak er op de peildatum zou hebben uitgezien, waaraan diverse aanna-mes ten grondslag zouden moeten worden gelegd. Nu de gronden destijds op basis van verrichte taxaties waren aangekocht, waarbij een volledige opname heeft plaatsgevonden, was een raming volgens de taxateurs niet noodzakelijk. Volgens de taxateurs moeten de aankoopkosten als reeds gemaakte kosten in de exploitatieopzet worden opgenomen.


Act

ualit

eite

n


Act

ualit

eite

n

Daarbij zagen de taxateurs geen aanleiding om te veronderstellen dat deze aankopen niet marktconform zijn geweest.

De Afdeling vond de motivering van de raad om af te wijken van de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van € 40,00 per m2 ontoereikend. Het argument van de ge-meente dat van de complexprijs kan worden afgeweken omdat de werkelijk gemaakte kosten leidend zijn voor de vaststelling van de inbrengwaarde, veegde de Afdeling van tafel verwijzend naar haar uitspraak van 16 maart 2018 inzake het exploitatieplan ‘Harselaar-Driehoek’8. Bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde van de gronden op de peilda-tum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden.9

Het punt van de gemeente dat alleen de feitelijke situatie per peildatum kan worden getaxeerd, waardoor de gemeente met niet verhaalbare kosten zou kunnen komen te zitten, kan worden ondervangen door tevens de inbrengwaarde te bepalen van de reeds gesloopte opstallen. Op grond van artikel 6.2.3 sub b Bro behoort tot de inbrengwaarde de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten wor-den gesloopt. Ook reeds voor de peildatum gesloopte opstallen vallen hieronder.10 11 Om de waarde van de gesloopte opstallen op de peildatum te bepalen, hadden deze opstallen fictief moeten worden gereconstrueerd op basis van de situatie direct voorafgaande aan de sloop.

Complexwaarde en sloopkosten

In de beroepsprocedure inzake het exploi-tatieplan ‘Bedrijvenpark Ambachtsezoom’ kwam tevens de vraag aan de orde of de sloopkosten in mindering mochten worden gebracht op de complexwaarde. Aan de gron-den van appellant met een oppervlakte van 19.455 m2 was een inbrengwaarde toegekend van € 825.000,00, bestaande uit een waarde van € 750.000,00 en kosten vrijmaken rechten van € 75.000,00. Taxateurs hadden de verkeerswaarde van de gronden bepaald op basis van de feitelijk bestaande situatie omdat deze waarde hoger of gelijk is aan de complexwaarde. De complexprijs hadden taxateurs vastgesteld op € 40,00 per m2. Voor de gronden van appellant werd echter een lagere complexwaarde gehanteerd. Door de raad werd gesteld dat de inbrengwaarde van de gronden van appellant iets lager lag dan € 40,00 per m2 omdat het perceel van appel-lant bebouwd is en een redelijk denkend en

handelend koper er rekening mee zal houden dat hij de opstallen nog moet slopen om tot de complexwaarde van € 40,00 per m2 voor ruwe bouwgrond te komen.

Naar het oordeel van de Afdeling had de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij de in de exploitatieopzet van het plan opgenomen raming van de inbrengwaarde van de gronden van appellant niet was aan-gesloten bij de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van afgerond € 40,00 per m2. Tevens vond de Afdeling dat de gemeente bij de raming van de inbrengwaarde van de gronden van appellant de waarde van de daarop aanwezige opstallen en de sloop-kosten ervan onvoldoende inzichtelijk had gemaakt. Over de waarde van de te slopen opstallen was in de exploitatieopzet van het exploitatieplan niets aangegeven. Het ver-weerschrift bevatte wel een specificatie van de sloopkosten die in het exploitatieplan zijn opgenomen, deze specificatie was volgens de Afdeling echter als zodanig niet te herleiden tot het taxatierapport of het exploitatieplan.12

De aftrek van de sloopkosten op de complex-prijs strandde op een motiveringsgebrek. Het in mindering brengen van de sloopkosten op de complexprijs wringt sowieso met de com-plexbenadering van artikel 40d onteigenings-wet. Binnen een complex worden alle baten en lasten, dus ook de sloopkosten, omgesla-gen over de in dat complex gelegen gronden. De uitkomst is een eenheidsprijs – de compl-exprijs of ruwe bouwgrond prijs – die geldt voor alle gronden binnen het complex. In de complexprijs zijn de sloopkosten dus reeds verdisconteerd. Door een correctie toe te pas-sen op de complexprijs voor de sloopkosten, werden deze kosten in feite dus twee keer doorberekend.

Noten

1 Mr ing. J.M. Naus RT is als rentmeester/adviseur

grondzaken verbonden aan Van Lanschot Nan-

nenga Naus rentmeesters te Driebruggen.

2 Mr G.I. Sheer Mahomed is werkzaam als grond-

zakenjurist/rentmeester onder de naam De Grond

Zaak, www.degrondzaak.nl.

3 Artikel 6.24 lid 2 Wro.

4 Rechtbank Den Haag 21 maart 2018,

ECLI:NL:RBDHA:2018:5140 (Westland). Zie voorts

ook de bijdrage van R.J. Lucassen, Posterieure

overeenkomst zonder afrekenbeding: aan de

exploitatiebijdrage valt niet te tornen, Praktijkblad

Grondzaken en gebiedsontwikkeling, editie 4, 2018,

p. 24-26.

5 Artikel 6.16 Wro.

6 AbRS 19 september 2018, ECLI;NL:RVS: 2018:3063

(Westland).

7 Zie voor een beschouwing van de uitspraak van

AbRS 19 september 2018, ECLI;NL:RVS: 2018:3063,

de noot van E.J. van Baardewijk, BR 2018/90 en

Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling

2018, editie 6, p 38.

8 AbRS 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS 2018:903 (Barne-

veld ‘Harselaar-Driehoek’).

9 AbRS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2315

(Hendrik-Ido-Ambacht ‘Ambachtsezoom’).

10 Zie AbRS 18 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2015:454

(Den Haag ‘Madestein-Vroondaal’), r.o. 19.1.2 en

19.1.3.

11 J.W. Santing Msc RE MRICS, Werken met de

inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het

exploitatieplan, Utrecht: Deloitte Real Estate 2014,

p. 48-49.

12 AbRS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2315

(Hendrik-Ido-Ambacht ‘Ambachtsezoom’).

Act

ualit

eite

n

Sdu 29

Gedoogplicht uit de Wet natuurbescherming

‘Eerste gedoognatuur een kwestie van tijd’De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en de gedoogplicht voor natuuropgaven heeft

daarbij een grotere reikwijdte gekregen. In dit artikel1 wordt ingegaan op de wijziging die het gedooginstrument

ten behoeve van natuuropgaven heeft doorgemaakt en op de toepassingsmogelijkheden van het huidige

instrument op landbouwpercelen.

Ing. D. Kooistra RT2

Inleiding

Nederland heeft richting de Europese Unie een verplichting om beschermde natuurge-bieden in stand te houden. Dit betreffen de 166 Natura 2000-gebieden die verspreid over de twaalf provincies liggen. De totstandko-mingsprocedure is als volgt:1. Natuurgebieden worden onder de Habi-

tatrichtlijn aangemeld bij de Europese Unie, deze plaatst ze op de Communau-taire lijst.

2. De minister wijst ze voorts aan onder de Nederlandse wetgeving, zijnde de Wet natuurbescherming (Wnb). In het aanwijzingsbesluit wordt een gebied be-grensd en worden de doelen voor de habi-tattypen en (vogel)soorten opgenomen.

3. Het bevoegd gezag (doorgaans de provin-cie) stelt een beheerplan op. Hierin wor-den de maatregelen beschreven die nodig zijn om de beoogde doelen te halen.

Het realiseren van natuurdoelen met ingrij-pende verwervingsinstrumenten, zoals ontei-gening, ligt gevoelig. Vrijwillige verwerving is in de meeste gevallen het uitgangspunt. Toch laat de praktijk een omslag zien: internationa-le verplichtingen leggen druk op de realisatie van natuurgebieden. Het onteigeningsinstru-ment wordt aan de keukentafel genoemd in relatie tot Natura 2000 en ook de ontpoldering van de Hertogin Hedwigepolder met het doel om deze terug te geven aan de natuur3, leert dat internationale verplichtingen de belangen-afweging doen kantelen. Gelet op de gevoelig-

heid van het onteigeningsinstrument, de (on)mogelijk heden van de onteigeningstitels, de duur van een onteigeningsprocedure en de (verwervings)kosten die onteigening met zich meebrengt, zal de overheid ook zoeken naar alternatieven. De gedoogplicht uit de Wnb is daarop mogelijk het antwoord.

Verruimde reikwijdte gedoogplicht

De gedoogplicht heeft het ‘gedoogde mede-gebruik’ als doel en is opgenomen in artikel 2.6 Wnb:1. Gedeputeerde staten verrichten in hun

provincie feitelijke handelingen of laten deze verrichten, indien dat nodig is gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied.

2. Gedeputeerde staten kunnen in hun provincie in en rondom een Natura 2000-gebied de nodige kentekenen laten aanbrengen die de aanwijzing van dat gebied en de rechtsgevol-gen daarvan kenbaar maken.

3. De eigenaar van de desbetreffende onroerende zaak en degene die een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht heeft met betrekking tot die zaak gedogen het verrichten van handelingen als bedoeld in het eerste en tweede lid.

4. Gedeputeerde staten gaan niet over tot het verrichten van handelingen als bedoeld in het eerste of tweede lid, dan nadat zij de rechthebbenden, bedoeld in het derde lid, het voornemen daartoe schriftelijk hebben mede-gedeeld en na de mededeling ten minste vier weken zijn verstreken. Ingeval een onverwijl-de verrichting van de handeling noodzakelijk is, kan de mededeling mondeling geschieden en geldt de termijn van vier weken niet.

Volgens de memorie van toelichting (MvT) maakt de wet het mogelijk om grondeige-naren te verplichten om preventieve- of herstelmaatregelen te gedogen die nodig zijn voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied (verslechteringen of significante verstoringen voorkomen). Als er schade aan het gebied is opgetreden, dan kan het bevoegd gezag tot herstel overgaan. Dergelijke maatregelen kunnen ad-hoc worden getroffen, maar ook op basis van een beheerplan, als dat plan in preventieve of herstelmaatregelen voorziet.

Nieuw ten opzichte van de Natuurbescher-mingswet 1998 is dat de reikwijdte van de gedoogplicht niet is beperkt tot terreinen gelegen binnen de begrenzing van een Natura 2000-gebied. De gedachte daarbij is dat ook factoren buiten de begrenzing negatieve ge-volgen kunnen hebben voor de te beschermen natuurwaarden. In beginsel kunnen daarom ‘alle’ grondeigenaren met een gedoogplicht worden geconfronteerd. In dit artikel ligt de focus op agrarisch bestemde eigendommen.

Toepassing van de gedoogplicht Wnb

Het agrarische gebruik kent diverse ver-storingsfactoren die een inbreuk kunnen opleveren voor de instandhoudingsdoelen. De effectenindicator van het Rijk geeft een ruime opsomming: verontreiniging, verdroging, verstoring door geluid of licht, optische verstoring of door mechanische effecten, verzuring, vermesting, verzoeting, verzilting, barrièrewerking, versnippe-ring, trillingen en verstoring door mensen.

Act

ualit

eite

n


Maatregelen zullen erop gericht zijn deze ver-storingen te neutraliseren. Vaak zal het gaan om permanente maatregelen ten aanzien van de hydrologie en vermesting. In die geval-len ontstaat een conflict met het optimale agrarische gebruik, bijvoorbeeld omdat een perceel natter wordt. Verstoringen door geluid en/of licht zien vaak op gebieden waar te beschermen soorten voorkomen, denk aan broedende vogels. Deze maatregelen zijn tij-delijk van aard. Het daadwerkelijk inrichten van agrarische gronden met nieuwe natuur is de meest verstrekkende maatregel.

Om de verwachte toepassingsmogelijkheden van de gedoogplicht Wnb voor de praktijk te kunnen inschatten, is gezocht naar over-eenkomsten met de gedoogplichten uit de Belemmeringenwet Privaatrecht (Bp) en de Waterwet (Ww).Gelijk aan de gedoogplicht uit de Bp wordt benadrukt dat in het gebruik van de onroe-rende zaak niet meer belemmering mag worden aangebracht dan redelijkerwijs voor de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied noodzakelijk is (het evenredigheidsbeginsel). Dit is ook op te ma-ken uit de MvT waarin beschreven staat dat de gedoogplicht (ten laatste) wordt opgelegd en een inbreuk moet te allen tijde een redelijk evenwicht (‘fair balance’) bewaren tussen het nagestreefde algemene belang en de beper-king van het eigendomsrecht.

Opvallend verschil tussen de gedoogplichten is dat in de wettekst van de Bp en de Ww expliciet wordt genoemd dat de afweging moet worden gemaakt of de belangen van de

rechthebbende (redelijkerwijs) geen onteige-ning vorderen; deze bepaling ontbreekt in de Wnb. Naar huidig inzicht zal deze te nemen afweging wel terugkomen in hoofdstuk 10 (Gedoogplichten) van de Omgevingswet. Aangenomen wordt dat deze afweging ook voor de Wnb geldt.

Voorafgaand aan de gedoogplicht dient voldoende minnelijk overleg gevoerd te worden. De rechthebbende dient handelin-gen van rechtswege te gedogen, maar deze worden niet eerder verricht dan nadat hij een schriftelijke mededeling heeft ontvangen en daarna ten minste vier weken zijn verstreken.Als de voorgenomen handeling als maatregel in het beheerplan wordt opgenomen, dan zal de grondeigenaar in de beheerplanprocedure voor zijn belangen op moeten komen. Bij-voorbeeld door aan te voeren dat de beoogde maatregel onteigening vordert of dat de belanghebbende meer wordt belemmerd dan redelijkerwijs noodzakelijk is.

Op basis van de Bp en de Ww kan geoordeeld worden dat het bij ‘ex lege’ gedoogplichten in de meeste gevallen gaat om inbreuken met een geringe impact en dat gedoogplichten met een meer ingrijpend karakter vaak mid-dels een beschikking worden opgelegd. Het is goed voor te stellen dat een gedoogplicht Wnb tot die tweede ingrijpende categorie behoort. Met name als de gedoogplicht ‘ad hoc’ wordt opgelegd zal de praktijk moe-ten uitwijzen of naast de kennisgeving een beschikking in de zin van artikel 1.3 van de Algemene wet bestuursrecht aan de belang-hebbende wordt gezonden.

De grondeigenaar aan wie een gedoogplicht wordt opgelegd, dient achteraf zelf om een schadevergoeding te verzoeken. Artikel 6.3 Wnb kent een eigen compensatieregel voor de gevallen waarin een belanghebbende schade lijdt:

Het bevoegd gezag kent degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een krachtens deze wet door hem genomen, of door hem geacht te zijn genomen besluit, met uitzondering van een besluit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Deze compensatieregeling is nagenoeg ge-lijkluidend aan de regeling uit artikel 7.14 Ww en biedt geenszins zekerheid op een volledige schadeloosstelling zoals bij onteigening. De regeling uit de Ww gaat er vanuit dat schade, voor zover deze onevenredig zwaar op een benadeelde drukt, voor vergoeding in aanmerking komt. Wanneer een bepaalde schade in zijn geheel als onevenredig zwaar moet worden aangemerkt, zal dan aanspraak op volledige schadevergoeding bestaan.

In de MvT bij de Wnb wordt niet benoemd dat een volledige schadeloosstelling tot de mogelijkheid behoort. Benoemd wordt dat het om een nadeelcompensatieregeling gaat: schade vergoed wordt voor zover die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en voor zover een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar getroffen wordt. Een eventueel onevenredig nadeel dat de eigenaar lijdt, moet door het bevoegd gezag worden vergoed. Dan is de vraag of op dit punt een parallel getrokken mag worden met de Ww dat aanspraak op volledige scha-devergoeding bestaat als de schade in zijn geheel als onevenredig zwaar moet worden aangemerkt.

Relatie met het onteigeningsinstrument

Het onteigeningsinstrument heeft de ontneming van ‘het eigendom’ als beoogd doel. Het onteigeningsinstrument wordt terughoudend toegepast. Het betreft een laatste optie als er geen andere bevredigende oplossing voor handen is en de onteigening noodzakelijk is.

De onteigeningstitel VIII (in het belang der natuurbescherming) is per 1 juli 2005 komen te vervallen. Artikel 141 onteigeningswet


Act

ualit

eite

n

Sdu 31

bepaalde voordien dat onteigening van een onroerende zaak, en ook van de daarop rus-tende rechten, mogelijk was in het belang der natuurbescherming van een gebied, waarvan het behoud uit een oogpunt van natuur- of landschapsschoon of door de betekenis van het gebied voor de natuurwetenschappen van algemeen belang was. Ook kwamen in aan-merking onroerende zaken die aan dergelijke gebieden grensden of in de nabijheid daarvan waren gelegen.

Nu deze titel is vervallen zal een onteigening voor natuuropgaven via titel IV (in het belang van een ruimtelijke ontwikkeling) of titel VII (in het belang van de landinrichting) plaats moeten vinden. Dit beperkt de mogelijkhe-den van het onteigeningsinstrument, omdat eerst een ruimtelijk plan respectievelijk een landinrichtingsplan opgesteld moet worden. Het is dan onzeker of percelen buiten de Natura 2000-begrenzing daarin begrepen kunnen worden. Ook moet er rekening mee worden gehouden dat het onteige-ningsinstrument alleen ziet op percelen die benodigd zijn voor ‘het werk’ en niet voor de percelen die behoren tot ‘het overblijvende’.

Belangen vorderen onteigening

Voor de vraag of aan een grondeigenaar een gedoogplicht mag worden opgelegd, is van belang dat de inbreuk niet van dien aard is dat de belangen onteigening rechtvaardi-gen. Uit de jurisprudentie (de Bp en de Ww) volgen twee toetsen:

1. de oppervlakte-eis: het percentage van de oppervlakte grond waarop de gedoog-plicht van toepassing is in relatie tot het totale bedrijfsareaal ter plaatse;

Uit de jurisprudentie volgen percentages va-riërend van 2,26% tot 8,6% (25%)4 voor voort-durende gedoogplichten, waarbij geoordeeld is dat de benodigde oppervlakte als te gering werd beschouwd en de belangen geen ontei-gening vorderden. Bij tijdelijke gedoogplich-ten kan dit fors oplopen. In één uitspraak is beoordeeld dat 16,7% van de benodigde oppervlakte als niet gering moest worden beschouwd en de belangen van de grondeige-naar wel onteigening rechtvaardigen.

2. de bijzondere omstandigheden zoals: - de tijdsduur van de beperking op het

agrarische gebruik; - of de belanghebbende gedurende de

gedoogplicht het agrarisch bedrijf kan voortzetten;

- de bereikbaarheid en bruikbaarheid van de overige percelen/perceels-

gedeelten en opstallen (dit is een bijzondere afweging omdat deze overige percelen veelal in geval van onteigening niet onteigend worden, dit betreft het ‘overblijvende’);

- de oplevering van de gronden in de oorspronkelijke staat en/of bestem-ming (sloop van bestratingen en agrarische hulpgebouwen vordert geen onteigening als deze bij het einde van de gedoogplicht terugge-bouwd kunnen worden).

Conclusie

Het gedooginstrument kan al ad hoc toege-past worden of voor maatregelen die opgeno-men zijn in een onherroepelijk beheerplan. De maatregelen dienen van rechtswege gedoogd te worden, mits voldaan wordt aan de oppervlakte-eis en geen sprake is van bijzondere omstandigheden die onteigening rechtvaardigen.Niet in alle gebieden zal het minnelijk overleg vruchtbaar blijken en onteigening blijft gevoelig(er). Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat de eerste gedoognatuur er gaat komen, dit is een kwestie van tijd. Daarbij zal onderscheid gemaakt worden tus-sen maatregelen op percelen gelegen binnen de Natura 2000-begrenzing en percelen die daarbuiten liggen.

Naar mijn verwachting zullen grondeige-naren die een ruime bedrijfskavel tegen de Natura 2000 hebben liggen, als eerste met de gedoogplicht worden geconfronteerd. Daarbij moet gedacht worden aan maatre-gelen op het gebied van het herstellen van de hydrologie (dulden hogere waterstand) of het tegengaan van vermesting (verbod op mestgift). Bij een ruime bedrijfskavel wordt eerder aan de oppervlakte-eis vol-daan. Globaal kan geoordeeld worden dat bij een voortdurende gedoogplicht tot een grondoppervlakte van 10% sprake is van een geringe oppervlakte, vanaf 15% is dit niet meer het geval. Daarnaast zullen voornoem-de maatregelen het agrarisch gebruik niet volledig uitsluiten.

Grondeigenaren met percelen binnen de Natura 2000-begrenzing zullen naar mijn verwachting minder snel met een gedoog-plicht geconfronteerd worden. Voor hen ligt de situatie complexer. Bedrijven die volledig binnen de begrenzing liggen zullen niet aan de oppervlakte-eis voldoen, de belangen rechtvaardigen dan vrijwel automatisch ont-eigening. Als een eigenaar een ruime bedrijfs-kavel heeft, waarvan enkele percelen binnen de begrenzing liggen, dan zal de oppervlakte-

eis wel gehaald kunnen worden. Echter als deze percelen ingericht worden met nieuwe natuur en daarmee ieder agrarisch gebruik wordt uitgesloten, dan is sprake van een van de bijzondere omstandigheden. In dat geval is de inbreuk van dien aard dat de belangen onteigening rechtvaardigen.

Als geoordeeld wordt dat de belangen van de grondeigenaar onteigening vorderen, dan is het maar de vraag of de provincie tot onteigening kan overgaan. Een directe onteigeningstitel voor natuur ontbreekt, er zal eerst een ruimtelijk plan opgesteld moeten worden. Als de provincie daarop niet heeft voorgesorteerd, geeft dat de grondei-genaar een sterke onderhandelingspositie bij verder minnelijk overleg. Mogelijk kunnen de doelen met zelfrealisatie worden behaald. Een betrokken ondernemer kan daarmee een gedragen oplossing voor de provincie bieden. De bedreiging uit de Natura 2000 kan de ondernemer in die gevallen omzetten in een kans voor de toekomstige bedrijfsvoering. Het inzetten van dit gedooginstrument vergt dus een goede analyse, één die ook de alterna-tieven belicht.

Noten

1 Het artikel is afgesloten op 28 augustus 2018.

2 De heer ing. D. (Doede) Kooistra RT is werkzaam

als rentmeester en taxateur bij Van Eysinga &

Oostra c.s., gevestigd op het landgoed Epema

State te Ysbrechtum (Sneek). Doede Kooistra is be-

trokken bij diverse projecten waarin de realisatie

van natuuropgaven centraal staat.

3 Koninklijk besluit van 14 november 2014,

nr. 2014002189.

4 Deze uitspraak van het gerechtshof ’s-Herto-

genbosch van 16 juni 2009 is begin 2018 (alsnog)

gepubliceerd (ECLI:NL:GHSHE:2009:4224).

Voorheen werd deze uitspraak in de literatuur

vaak aangehaald, omdat het hof daarin oordeelde

dat het niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake

is van een noodzaak tot onteigening in het geval

een perceelsgedeelte ter grootte van 25% aan de

gebruikelijke teelt zou worden onttrokken. Deze

25% werd daarom als (boven)grens voor een niet

geringe oppervlakte aangehouden.

Uit de uitspraak blijkt echter dat het gedeelte van

het perceel waarop de werken worden aangelegd

ongeveer 2.552 m2 groot is (8,6% van het gehele

perceel). De genoemde 25% volgt uit de stelling

van grondeigenaren dat een totale oppervlakte

van 7.400 m2 ontoegankelijk voor moderne land-

bouwmachines wordt. Het oppervlaktepercentage

is daarbij niet vastgesteld aan de hand van het

bedrijfsareaal ter plaatse, zijnde een kavel van

ten minste 5,6 hectare; de 2.552 m2 is dan ‘slechts’

4,6%.

Verenigingsnieuws

VV

G n

ieuw

s


Regiobijeenkomst Vereniging van Grondbedrijven Noord-Holland

Flexibele planvorming in een hoog conjuncturele markt

Op bezoek bij de gemeente Haarlem en Zandvoort

Op donderdag 23 mei 2019 brengen we als regio een bezoek aan de gemeente Haarlem en Zandvoort. Twee gemeenten die sinds 1 januari 2018 hun krachten hebben gebundeld en een ambte-lijke samenwerking zijn aangegaan door samenvoeging van de ambtelijke organisaties. In beide gemeenten bezoeken we interes-sante ruimtelijke projecten die de komende jaren op stapel staan.

Herontwikkeling voormalige gevangenis de Koepel

In de ochtend zullen we een bezoek brengen aan de voormalige gevangenis de Koepel in Haarlem. Deze is op 10 april 2017 door het Rijksvastgoedbedrijf verkocht aan de gemeente Haarlem die het complex direct doorverkocht aan Stichting Panopticon. Panopticon wil een University College in het gebouw vestigen.

Een University College is een (Engelstalige) academische bachelor-opleiding. Woningcorporatie Elan Wonen en studentenhuisvester DUWO hebben een deel van de grond van het Koepelcomplex gekocht om 250 studentenwoningen en 100 kleine sociale huurwoningen te bouwen. Om de plannen uit te kunnen voeren is er een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Nadat er een akkoord is over het onderwijsprogramma en het stedenbouw-kundige plan, wordt het proces gestart om de gevangenis en de gebouwen eromheen een andere functie te kunnen geven. Dit doet de gemeente samen met de betrokken partijen. We zullen ter plaatse in de voormalige gevangenis door de betrokken proces-managers worden meegenomen in deze ambitieuze herontwikke-lingsplannen en de financiële haalbaarheid van het project.

De Koepel Foto: Olaf Kramer

Deze pagina’s komen tot stand

onder verantwoordelijkheid van

de Vereniging van Grondbedrijven

Secretariaat Vvg

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

VV

G n

ieuw

s

Sdu 33

Foto: Ben-Willem Boswijk

Gebiedsontwikkeling Badhuisplein

In de middag zetten we het programma voort in Zandvoort. Al-daar zullen we door de betrokken procesmanagers een toelichting krijgen op de plannen voor de gebiedsontwikkeling rondom het Badhuisplein. Zandvoort wil de vooroorlogse grandeur op het Badhuisplein terugbrengen, geïnspireerd op de historische archi-tectuur van de badplaats. Het plein wordt opnieuw ingericht om zo een aantrekkelijke verbinding tussen het dorp en de boulevards te creëren met horeca, winkels en woningen. Met de ontwikke-ling van het Badhuisplein krijgt de economische en toeristische aantrekkingskracht van Zandvoort een nieuwe impuls. Zowel het dorp als de boulevard zullen profiteren dankzij een doordachte, kwalitatief goede aanvulling op het bestaande aanbod van wonen, werken en winkelen (met aandacht voor parkeren). In 2020 wordt gestart met de gefaseerde uitvoering van de herin-richting. Ontwikkelingsmaatschappij Venster aan Zee is voor een deel eigenaar van het Badhuisplein. Ook Holland Casino bezit een deel van de grond. Daarom is gekozen voor ontwikkeling van het plein in afzonderlijke fasen. Deze middag zal deelnemers duidelijk maken hoe door een fasegewijze ontwikkeling goed een integrale ontwikkeling kan worden nagestreefd en krijgen we inzicht in de financiële haalbaarheid. We sluiten deze leerzame dag graag samen met u af onder het genot van een drankje in een strandtent aan zee.

Inschrijving

Indien u de bijeenkomst wenst bij te wonen, wordt u verzocht zich vóór vrijdag 10 mei 2019 aan te melden. U kunt uw aan-

melding uitsluitend aankondigen door een e-mail te sturen naar [email protected] onder vermelding van uw naam, postadres, emailadres en de gemeente/organisatie waarvoor uw werkzaam bent en het aantal deelnemers. Er zijn geen kosten verbonden aan de bijeenkomst. Aan dit congres kunnen maxi-maal 60 personen deelnemen. Gemeenten uit de regio hebben voorrang. De datum van aanmelding is vervolgens leidend. Wij raden u daarom aan zo spoedig mogelijk uw deelname kenbaar te maken. Voor nadere informatie: Maurice Kessels (gemeente Amsterdam), tel. 06-52513803 en e-mail [email protected] of Ben Willem Boswijk (gemeente Zaanstad), tel. 06- 52647024, [email protected].

Namens het bestuur van de regio Noord-Holland heten wij u van harte welkom.

Miriam BruijnBen-Willem BoswijkMaurice Kessels

Het voorjaarscongres Vereniging van Grondbedrijven zal op 15 mei 2019 plaatsvinden in Eindhoven. Meer informatie hierover kunt u vinden in de volgende editie van de Grond-zaken en Gebiedsontwikkeling en op onze website.

Juri

spru

dent

ie


Mr. F.M.A. van der Loo1

1 Gedoogplicht BP en weigering uitstel hoorzitting terecht? [Awb, BP]

Appellant had zelf, al dan niet bijgestaan door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, op de hoorzitting kunnen verschij-nen. De minister mocht bij zijn beslissing om geen uitstel te verlenen het belang van onder meer het hoogheemraadschap bij een voortvarend verloop van de procedure betrekken. Van strijd met het recht van appellant om vrij een gemachtigde te kiezen, was geen sprake.Bron: AbRS 17 oktober 2018, zaaknummer 201800384/1/A3 (r.o. 2.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:3331

2 In bruikleen geven van nutstuinen is geen publieke taak [Awb]

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, is een rechtshandeling publiekrechtelijk als zij is gebaseerd op een publiekrech-telijke grondslag. In de regel is daarvoor nodig dat het bestuursorgaan de bevoegdheid tot het verrichten van die handeling ontleent aan een specifiek wettelijk voorschrift. Niet is gebleken van een publiekrechtelijk wettelijk voorschrift waarop het in bruikleen geven van de nutstuinen is gebaseerd.Bron: AbRS 24 oktober 2018, zaaknummer 201709529/1/A3 (r.o. 2.1), ECLI:NL:RVS:2018:3431

3 Gerechtelijk onteigening en vrijwel gelijktijdige verzoeken tot vervroegde descente en vervroegde onteigening [ow]

Vrijwel gelijktijdige verzoeken tot vervroegde plaatsopneming door deskundigen (artikel 54a ow) en tot vervroegde onteige-ning (artikel 54f ow). Het is een onjuiste rechtsopvatting dat het een onteigenende partij niet vrijstaat of niet steeds vrijstaat op de voet van artikel 54f ow de vervroegde onteigening te vorderen kort na het aanhangig maken van een procedure tot vervroegde plaatsopneming als bedoeld in artikel 54a ow. Uit de parlementaire toelichting blijkt immers dat de wetgever met de combinatie van beide procedures tijdwinst heeft beoogd.Bron: HR 21 december 2018, zaaknummer 18/01378 (r.o. 3.3), ECLI:NL:HR:2018:2380

4 Opheffing erfdienstbaarheid en redelijk belang eigenaar heersend erf [BW]

Opheffing erfdienstbaarheid door rechter ex artikel 5:79 BW. De beoordelingsmaatstaf van deze bepaling gaat alleen uit van het belang van de gerechtigde bij de uitoefening van zijn recht, hetgeen betekent dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen, behoudens in het geval van misbruik van bevoegdheid. De eigenaar van het heer-sende erf kan een redelijk belang hebben bij de uitoefening van een erfdienstbaarheid van weg als hij daardoor een kortere afstand tot zijn perceel behoeft af te leggen dan hij anders zou moeten afleggen. Dat geldt ook als de omweg die hij zonder de erfdienstbaarheid zou moeten maken, kort is en in korte tijd kan worden afgelegd.Bron: HR 21 december 2018, zaaknummer 17/06092 (r.o. 4.3-4.5), ECLI:NL:HR:2018:2373

5 Bestemmingsplan en onvoldoende onderzoek naar voldoende concreet en tijdig kenbaar gemaakt alternatief plan

[Wro, Awb]

De Afdeling overweegt dat het Supermarktplan onder de voornoemde omstandigheden een voldoende concreet en tijdig kenbaar gemaakt alternatief planinitiatief is, dat de raad bij de voorbereiding van het plan had moeten afwegen tegen het planinitiatief voor variant 2 zonder supermarkt dat uiteindelijk in het plan mogelijk is gemaakt. Derhalve is het bestreden besluit is genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb.Bron: AbRS 17 oktober 2018, zaaknummer 201709310/1/R3 (r.o. 4-4.8), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:3362

6 Bestemmingsplan en begrenzing bouwblok onzorgvuldig voorbereid [Wro, Abm, Wgv, Awb]

De raad heeft niet onderkend dat het bestemmingsvlak voor de gronden aan de locatie 1 toestaat om op een andere locatie dan waar de verleende vergunning betrekking op heeft een woning te bouwen, ook als dit dichterbij het agrarische bouw-vlak is dan de nu vergunde locatie. Dit onderdeel is daarom niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.Bron: AbRS 31 oktober 2018, zaaknummer 201601663/3/R2 (r.o. 7.2, 9.3), ECLI:NL:RVS:2018:3519

7 Bestemmingsplan en ontbreken voorwaardelijke verplichting geluidscherm [Wro, Awb]

Weliswaar wordt een scherm mogelijk gemaakt om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te verzekeren, maar de Afdeling stelt vast dat in het plan geen voorwaardelijke verplichting is opgenomen die ertoe strekt dat de benodigde geluidwerende voorziening wordt gerealiseerd en in standgehouden.Bron: AbRS 31 oktober 2018, zaaknummer 201802458/1/R1 (r.o. 7.1), ECLI:NL:RVS:2018:3554

GRONDBELEID

RUIMTELIJKE ORDENING

Overzicht jurisprudentie 17 oktober 2018 tot en met 31 december 2018

Juri

spru

dent

ie

Sdu 35

PLANSCHADE / NADEEL-COMPENSATIE

8 Bestemmingsplan en bij beoordeling woon- en leefklimaat uitgaan van maximale planologische mogelijkheden [Wro,

Awb]

Volgens de Afdeling is met de maximering van het bebouwingsoppervlak en de parkeernorm in de planregels niet vol-doende gewaarborgd dat maximaal 40 bezoekers gebruik kunnen maken van de groepsaccommodatie. De raad heeft voorts niet inzichtelijk gemaakt waarom een planregel met een begrenzing van het maximaal toegestane bezoekersaantal voor de groepsaccommodatie niet gepast is.Bron: AbRS 31 oktober 2018, zaaknummer 201706778/1/R3 (r.o. 6-6.3), ECLI:NL:RVS:2018:3535

9 Bestemmingsplan en onzorgvuldige voorbereiding straalactiviteiten (stofhinder) [Wro, Abm, Awb]

De raad heeft bij de afweging tussen het bedrijfsbelang en het belang van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van ge-voelige bestemmingen niet afgewogen of de noodzaak bestond dat het bestemmingsplan om planologische redenen verder-gaande regelingen ter voorkoming van stofhinder zou moeten inhouden dan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Aan mogelijke negatieve gevolgen van de planologische mogelijkheden als het gaat om stofhinder is de raad voorbijgegaan. Het plan is in zoverre niet zorgvuldig voorbereid.Bron: AbRS 5 december 2018, zaaknummer 201701113/1/R2 (r.o. 9-9.1), ECLI:NL:RVS:2018:3948

10 Bestemmingsplan en onvoldoende onderzoek brancheringsregelingen [Wro, Bro, Awb, DRL]

De Afdeling overweegt dat het object van het geschil wordt gevormd door de aan appellante opgelegde beperking dat zij niet maximaal 35% van haar winkelvloeroppervlak (zijnde maximaal 420 m2 winkelvloeroppervlak) branchevreemde arti-kelen mag verkopen. Naar het oordeel van de Afdeling is op grond van wat de raad naar voren heeft gebracht niet inzichte-lijk dat de onderzoeken op basis waarvan hij heeft geconcludeerd dat brancheringsregelingen zoals opgenomen in het plan in het algemeen effectief zijn, ook van toepassing zijn op de situatie in Maastricht. Het bestreden besluit verdraagt zich, wat artikel 5, lid 5.1.1, aanhef en onder f en g, en artikel 5, lid 5.5.1, aanhef en onder b, van de planregels betreft, niet met de Unie-rechtelijke eis dat het onderzoek in het kader van artikel 15, lid 3, onder c, van de Dienstenrichtlijn moet geschieden aan de hand van een analyse met specifieke gegevens.Bron: AbRS 19 december 2018, zaaknummer 201603875/2/R3 (r.o. 13.1-13.14, 16-17), ECLI:NL:RVS:2018:4195

11 Bestemmingsplan en onvoldoende onderzoek onaanvaardbare windhinder [Wro, Awb]

De Afdeling is van oordeel dat het op de weg van de raad had gelegen om voorafgaand aan de vaststelling van het plan nader onderzoek te verrichten naar de exacte gevolgen van de woontorens voor het windklimaat in de omgeving. Nu een dergelijk onderzoek niet heeft plaatsgevonden heeft de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan geen onaanvaardbare windhinder tot gevolg zal hebben.Bron: AbRS 19 december 2018, zaaknummer 201702430/1/R2 (r.o. 12-12.2, 13), ECLI:NL:RVS:2018:4197

12 Tegen weigering ontheffing VRNBr kan geen bezwaar worden gemaakt [Wro, VRNBr, Awb]

Tegen een weigering om een ontheffing te verlenen kan geen bezwaar worden gemaakt, maar staat daartegen direct beroep open. Het college was derhalve niet bevoegd op het door appellante tegen het besluit van 11 oktober 2016 gemaakte bezwaar te beslissen.Bron: AbRS 27 december 2018, zaaknummer 201703915/1/R2 (r.o. 5), ECLI:NL:RVS:2018:4239

13 Planschade en vier taxaties met verschillende uitkomsten aanleiding tot hernieuwde gezamenlijke taxatie? [Wro]

De enkele omstandigheid dat andere taxateurs tot andere bedragen zijn gekomen is onvoldoende grond voor het oordeel dat de rechtbank niet heeft mogen uitgaan van de waardevermindering waartoe de StAB concludeert.Bron: AbRS 17 oktober 2018, zaaknummer 201703546/1/A2 (r.o. 12-13), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:3360

14 Planschade en waardedaling appartement door combinatiehoogspanningslijn vanwege magneetveldzones en gezond-

heidsrisico’s? [Wro]

Waardedaling appartement door combinatiehoogspanningslijn? Magneetveldzones en gezondheidsrisico’s. Indien komt vast te staan dat het appartement onder een maximale invulling van het planologische regime in de zone van 0,4 microtesla komt te liggen, kan in het licht van het rijksbeleid met betrekking tot de langetermijneffecten van hoogspanningsverbin-dingen op de gezondheid niet staande worden gehouden dat een redelijk denkend en handelend koper dit niet zal meewegen bij zijn beslissing om de woning te kopen. In dat geval kan de gestelde vrees voor het ontstaan van gezondheidsschade als gevolg van het wonen in de buurt van een hoogspanningslijn niet als een subjectieve beleving of onbestemde angst worden afgedaan.Bron: AbRS 14 november 2018, zaaknummer 201609791/1/A2 (r.o. 28-31, 34), ECLI:NL:RVS:2018:3691

Juri

spru

dent

ie


15 Afwijzing planschade en ten onrechte nieuwe wettelijke grondslag opgevoerd bij volledige heroverweging in bezwaar

[Wro, VrNB-2012, Awb]

De Afdeling stelt voorop dat het in dit geval gaat om een nader besluit na vernietiging door de rechtbank van het eerdere besluit op bezwaar. De bezwaarprocedure strekt op zich tot een volledige heroverweging door het bestuursorgaan van een eerder genomen besluit. In dit geval heeft het college bij het nieuw te nemen besluit een geheel nieuwe grondslag voor de afwijzing van een tegemoetkoming in planschade opgevoerd. Het stond het college evenwel niet meer vrij zich in deze fase van het geding nog op het standpunt te stellen dat de schade die [wederpartij] lijdt het gevolg is van de inwerkingtreding van de ‘Verordening ruimte Noord-Brabant 2012’ en niet van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.Bron: AbRS 28 november 2018, zaaknummer 201704078/1/A2 (r.o. 8.1), ECLI:NL:RVS:2018:3901

16 Planschade en tijdstip berekening omvang Normaal Maatschappelijk Risico [Wro]

Nu in dit geval voor de berekening van de geleden inkomensschade gekeken dient te worden naar het bedrijfsresultaat, dient ook voor de berekening van het normaal maatschappelijk risico gekeken te worden naar het bedrijfsresultaat. Hieruit vloeit voort dat Gloudemans bij de berekening van het normaal maatschappelijk risico ten onrechte aansluiting heeft ge-zocht bij de door Recreatiepark Breebronne behaalde omzet. Ook heeft Gloudemans zich bij de berekening van het normaal maatschappelijk risico ten onrechte gebaseerd op de cijfers uit de boekjaren 2010, 2011, 2012 en 2013. Immers, uit artikel 6.2, lid 2, aanhef en onder a, van de Wro vloeit voort dat gekeken dient te worden naar het inkomen onmiddellijk vóór het ont-staan van de schade. Voor de berekening van de omvang van het normaal maatschappelijk risico wordt immers niet gekeken naar de omvang van de geleden schade en daarmee naar de situatie van ná de schadeveroorzakende gebeurtenis, maar juist naar de situatie van vóór de schadeveroorzakende gebeurtenis. De gevolgen van het schadeveroorzakende besluit zijn om die reden bij de berekening van de omvang van het normaal maatschappelijk risico niet relevant.Bron: AbRS 19 december 2018, zaaknummer 201601446/2/A2 (r.o. 12-12.6), ECLI:NL:RVS:2018:4165

17 Omgevingsvergunning-bouw en uitleg begrip rechtens verkregen niveau van hoogte nieuwbouw [Wabo, Bor, Awb]

Niet in geschil is dat de toegangsdeur tot het appartementencomplex een vergunde hoogte had van 2,36 m. Dit betekent dat voor het rechtens verkregen niveau, als bedoeld in artikel 1.1, lid 1 van het Bouwbesluit 2012, in dit geval maatgevend is de hoogte zoals die in de vergunning is opgenomen. Omdat deze hoogte hoger is dan de minimale hoogte die voor nieuwbouw in artikel 4.22 van het Bbs 2012, gelezen in samenhang met tabel 4.21 van het Bbs 2012 is voorgeschreven, namelijk 2,30 m, geldt voor de hoogte het nieuwbouwniveau in dit Besluit als rechtens verkregen niveau.Bron: AbRS 19 december 2018, zaaknummer 201801545/1/A1 (r.o. 6-6.5), ECLI:NL:RVS:2018:4156

18 Weigering omgevingsvergunning sloop en bouw en Bibob-toetsing [Wabo, Awb, Wet bibob]

Bibob-weigeringsgrond. Bij de toepassing van de a-grond staan verbeurde dwangsommen, kosten van bestuursdwang en kosten die zijn verbonden aan de naleving van opgelegde lasten of aan aanpassingen van woningen los van het verkregen voordeel en zijn niet relevant voor het bepalen van de omvang daarvan. Wat de b-grond betreft, gaat het niet om het gevaar dat overtredingen worden gepleegd bij de bouwactiviteiten zelf maar om het gevaar dat het bouwwerk wordt gebruikt voor criminele activiteiten.Bron: AbRS 14 november 2018, zaaknummer 201800601/1/A1 (r.o. 6.1, 7.1), ECLI:NL:RVS:2018:3717

19 Omgevingsvergunning-bouw en grondslag van de aanvraag (ruimtelijke onderbouwing maakt deel uit van aanvraag);

Status Staat van Horeca-activiteiten [Wabo]

Grondslag aanvraag. Hoewel op het aanvraagformulier niet staat dat vergunning wordt gevraagd voor een verblijfsruimte voor 21 tijdelijke werknemers, staat dit wel in de ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing maakt deel uit van de aanvraag. Vergunninghouder heeft daarom niet alleen het restaurant maar ook de verblijfsruimte aangevraagd. Om die reden heeft het college met het vergunnen van de verblijfsruimte niet de grondslag van de aanvraag verlaten. De Staat van Horeca-activiteiten wordt gebruikt bij het opstellen van bestemmingsplannen en is geen leidraad bij het verlenen van een omgevingsvergunning.Bron: AbRS 21 november 2018, zaaknummer 201800520/1/A1 (r.o. 9.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:3791

20 Omgevingsvergunning-bouw en beoogd bouwvolume is geen grond voor negatief welstandsoordeel [Wabo, Wonw]

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, toetst de welstandscommissie het bouwplan aan de hand van de criteria in de welstandsnota aan redelijke eisen van welstand en heeft zij zich daarbij te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt, dan wel, indien het bouwplan daarvan afwijkt, de mogelijkheden waaraan het college planologische medewerking wenst te verlenen. In het bouwvolume van de woning door de uitbreiding daarvan kan geen grond zijn gelegen voor een negatief welstandsoordeel.Bron: AbRS 27 december 2018, zaaknummer 201802857/1/A1 (r.o. 4.3), ECLI:NL:RVS:2018:4263

BOUW

Juri

spru

dent

ie

Sdu 37

NATUUR

STAATS- EN BESTUURS-RECHT

Noot

1 Frans van der Loo heeft een Juridisch Adviesbureau voor advisering in het bestuurs(proces)- en omgevingsrecht en interim-omgevings-

management te Maasgouw en is tevens Samenwerkingspartner van Forward Advocaten te Tilburg.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie

21 Omgevingsvergunning-bouw en toepasselijke bestemmingsplanregeling onverbindend? [Wabo, Awb]

In geval in een omgevingsvergunningsprocedure wordt aangevoerd dat de bestemmingsplanregeling in strijd is met een hogere regeling, dient de regeling van het bestemmingsplan slechts onverbindend te worden geacht of buiten toepassing te worden gelaten, indien de bestemmingsplanregeling evident in strijd is met de hogere regeling. Voor een dergelijke evidentie is onder meer vereist dat de hogere regelgeving zodanig concreet is dat deze zich voor toetsing daaraan bij wijze van exceptie leent. De vraag of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aan de percelen de juiste bestemming is toegekend kan in het kader van een exceptieve toetsing niet aan de orde komen.Bron: AbRS 27 december 2018, zaaknummer 201805180/1/A1 (r.o. 5.2-5.4), ECLI:NL:RVS:2018:4266

22 Beantwoording prejudiciële vragen Programma Aanpak Stikstof (PAS) [HRL]

Het Hof van Justitie van de Europese Unie in Luxemburg heeft prejudiciële vragen beantwoord over het Programma Aan-pak Stikstof (PAS). De Afdeling wilde van het Hof van Justitie weten of het PAS in overeenstemming is met de Habitatricht-lijn en dus juridisch houdbaar is. Zij stelde de vragen in mei 2017. Het Hof geeft in het arrest nadere uitleg over de relevante bepalingen van de Habitatrichtlijn.Bron: HvJ EU 7 november 2018, zaken C293/17 en C294/17 (Coöperatie Mobilisation for the Environment UA/GS Limburg en Vereniging Leefmilieu/GS Gelderland), http://www.curiaeuropa.eu ECLI:EU:C:2018:882

23 Prejudiciële beslissing wegenbouwproject in Natura 2000-gebieden [HRL, MEBR]

Deze prejudiciële beslissing betreft de uitleg van artikel 6, lid 3 Habitatrichtlijn en artikel 5 van de NEB-richtlijn inzake een wegenbouwproject dat twee Natura 2000-gebieden doorkruist.Bron: HvJ EU 7 november 2018, zaak C-461/17 (Holohan e.a.), ECLI:EU:C:2018:883 http://www.curiaeuropa.eu

24 Afwijzing schadeverzoek ten gevolge van wijziging begrenzing Natura 2000-gebied [Nbw 1998, Wnb]

Afwijzing van het verzoek om vergoeding van schade ten gevolge van de wijziging van de begrenzing van het Natura 2000-gebied Westerschelde en Saeftinghe. De door eiseres gestelde schade moet worden aangeduid als schaduwschade. Analoog aan de planschadeverzoeken op grond van afdeling 6.1 van de Wro, is eiseres voor vergoeding van de gestelde schade aangewezen op een wettelijke grondslag. Die grondslag was gelegen in artikel 31, lid 1 van de Nb-wet. Nu de Nb-wet is vervallen en de Wnb op dit punt directe werking heeft, is er geen wettelijke grondslag meer. Overgangsrecht kan niet worden ingelezen. Omdat het wijzigingsbesluit niet als schadeveroorzakend besluit kan worden aangemerkt staat het ont-breken van causaliteit aan nadeelcompensatie op grond van het egalitébeginsel in de weg. Geen strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM.Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 26 oktober 2018 (publi. 11 november 2018), zaaknummer AWB 17_7105 (r.o. 3-3.3), ECLI:NL:RBZWB:2018:6257

25 Dwangsom staken gebruik agrarische bedrijfswoning onzorgvuldig voorbereid [Awb, Wabo]

De eis dat ten behoeve van het agrarisch bedrijf mag worden gewoond brengt met zich dat er een zekere relatie moet be-staan tussen de woning en het agrarisch bedrijf, wat betekent dat het bedrijf er een redelijk belang bij moet hebben dat de woning op het perceel wordt bewoond. Deze eis gaat, anders dan waarvan het college uitgaat, niet zo ver dat wonen op als ‘Agrarisch’ bestemde percelen alleen is toegestaan in het geval dat wonen bij het bedrijf noodzakelijk is.Bron: AbRS 7 november 2018, zaaknummer 201707273/1/A1 (r.o. 4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:3592

26 Inhoudelijke beroepsgronden hoeven niet expliciet reeds in bezwaar te zijn aangevoerd [Awb, Wro]

Uit de wet of enig rechtsbeginsel vloeit niet voort dat gronden die niet expliciet in bezwaar zijn aangevoerd, vanwege die enkele omstandigheid buiten de inhoudelijke beoordeling van het beroep zouden moeten blijven.Bron: AbRS 27 december 2018, zaaknummer 201801081/1/A1 (r.o. 3-3.2), ECLI:NL:RVS:2018:4245


(Rec

hts)

vrag

en u

it d

e pr

akti

jk Rechts(vragen) uit de praktijk

Hoe is de relatie tussen een exploitatie-plan en een Nota kostenverhaal?1 Recent heeft de Afdeling bestuursrechtspraak twee exploitatieplan-uitspraken gedaan waarin werd ingegaan op de relatie tussen de toerekening van bovenwijkse kosten en de gemeentelijke Nota kosten-verhaal. Deze uitspraken roepen de vraag op hoe de relatie tussen een exploitatieplan en een Nota kostenverhaal is.

De eerste uitspraak werd gedaan in beroep tegen het exploitatieplan Honderdland fase 2 van de gemeente Westland2 en de tweede in beroep tegen het exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2019 van de gemeente Tilburg3. Ik geef naar aanleiding van beide kwesties wat beschouwingen over het belang van een Nota kostenverhaal.

Westland

In deze kwestie ontstaat verwarring over de tekst van de Nota en de toerekening in het exploitatieplan. De gemeente zegt voor de onder-bouwing van het toegerekende bedrag namelijk dat conform de Nota kostenverhaal rekening is gehouden met het proportionele deel als afdracht bovenwijkse voorzieningen. Deze Nota blijkt feitelijk alleen relevant voor de toerekening van de kosten van het zogenaamde kern-netwerk en niet voor alle bovenwijkse voorzieningen. Het vermoeden rijst dat de gemeente heeft gedacht, nu ze een dergelijke Nota heeft, dat er in het exploitatieplan ook naar verwezen moet worden.

Nota kostenverhaal is juridisch niet noodzakelijk voor een exploitatieplanDe vraag is echter of bovenwijkse kosten die in een exploitatieplan worden toegerekend, een basis moeten hebben in een beleidsnota (zo-als een Nota kostenverhaal). Ik ga er vanuit dat dit juridisch niet nood-zakelijk is. Het exploitatieplan moet een onderbouwing bieden van de toerekening van de kosten. Het gaat dan zowel om de raming van de kosten als om de toets aan de PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid, conform artikel 6.13 lid 6 Wro). Als er een Nota kostenverhaal is waarin uitspraken worden gedaan over toerekening van bovenwijkse kosten, dan is het logisch dat daarmee rekening wordt gehouden in het exploitatieplan. Wil men in een exploitatieplan echter (kunnen) terugvallen op een Nota kostenverhaal, dan zal deze actueel moeten zijn. De omstandigheden tussen vaststelling c.q. actualisatie ervan kunnen immers veranderd zijn. Zo kan zich bijvoorbeeld de situatie voordoen dat er, ten tijde van de vaststelling van het exploita-tieplan, intussen meer gebieden zijn die profijt ondervinden van een bepaalde voorziening, of dat veronderstelde verkeersstromen intussen anders of met andere intensiteiten verlopen. Het exploitatieplan moet (bestuursrechtelijk gezien) nu eenmaal uitgaan van de omstandig-heden zoals ze zijn ten tijde van de vaststelling.

Inrichting Nota kostenverhaal ingeval van medegebruik voor exploitatieplannenEen Nota kostenverhaal kan belangrijk zijn om transparantie te bieden over de noodzaak van de realisatie van bovenwijkse voorzieningen en over de wijze van toerekening. Daarbij kunnen zich ook valkuilen voor-doen. Zo is het de vraag of de wijze van toerekening voor anterieure overeenkomsten dezelfde is als die voor exploitatieplannen. Wanneer de gemeente zo’n Nota ook wil gebruiken voor eigen grondexploitaties, worden dan ook dezelfde toerekeningscriteria gebruikt? Een Nota

kostenverhaal als onderlegger voor de onderbouwing van toereke-ningskeuzes in exploitatieplannen heeft zin wanneer die toerekenings-keuzes leidend zijn. Maar zodra een gemeente, behalve voor eigen grondexploitaties en anterieure overeenkomsten, zo’n Nota ook wil kunnen gaan gebruiken als onderbouwing voor de toerekening in een exploitatieplan, is het raadzaam die beide toepassingen van elkaar te onderscheiden. Het gebruiken van verschillende toerekeningskeuzes voor verschillende trajecten is verwarrend, tenzij dit onderscheid ook helder is aangegeven. Als de toerekeningskeuzes zijn ingegeven door eigen gemeentelijke grondexploitaties en door locaties voor anteri-eure overeenkomsten vanwege een faciliterende grondpolitiek, is het niet raadzaam om in een exploitatieplan naar zo’n Nota te verwijzen. Omdat de Nota daarvoor niet is opgesteld, is de kans groot dat deze niet die onderbouwing biedt die in het publiekrecht nodig is. Wanneer een gemeente in een Nota kostenverhaal voor privaatrechtelijk gebruik zich wil laten leiden door de publiekrechtelijke mogelijkheden wordt het eenvoudiger en minder snel voor misverstand vatbaar. Dan neemt de gemeente in zo’n Nota op hoe de toets aan de PPT-criteria uitpakt. Vervolgens is het een kwestie om de Nota actueel te houden. Net zoals dat met grondprijzenbrieven gebeurt zou de raad aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid kunnen geven het financiële deel (inclu-sief de toerekeningspercentages) jaarlijks aan te passen.

Tilburg

De gemeente Tilburg legde voor de toerekening van bovenwijkse kosten een link met haar Nota kostenverhaal (door Tilburg de Nota Systematiek Kostenverhaal genoemd).In beroep tegen het exploitatieplan stelt een belanghebbende dat onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze de criteria profijt, toere-kenbaarheid en evenredigheid zijn toegepast op bovenwijkse voorzie-ningen en dat niet inzichtelijk is dat ook bestaande functies profijt hebben van deze voorzieningen. Wat dat betreft dus een testcase van de Tilburgse Nota.

De Tilburgse Nota in 13 stappenDe gemeenteraad heeft voor de onderbouwing van de toegerekende bovenwijkse kosten gebruikgemaakt van de Nota Systematiek Kosten-verhaal, vastgesteld in 2015. De Nota is een beleidsdocument met een overzicht van de bovenwijkse voorzieningen en bevat de actualisatie van een eerdere versie van de Nota uit 2010. De Nota hanteert 13 stap-pen voor de toerekening van kosten. Ik vat ze hierna samen. Voor de toerekening van de kosten van deze voorzieningen wordt gewerkt met zogenaamde telgebieden (stap 1). Deze vormen een bestaande indeling die is gebaseerd op de indeling van de woning-marktgebieden in Tilburg. Ik merk hierbij op dat ik deze aanpak met deelgebieden elders niet veel ben tegengekomen. Wat veel gemeenten doen en Tilburg in deze Nota ook is het in beeld brengen welke nieuw te ontwikkelen bouwprogrammaonderdelen (gebiedsontwikkelingen) te verwachten zijn (stap 2) en welke voorzie-ningen dienstbaar zijn aan meerdere gebiedsontwikkelingen (stap 3). Die zijn opgenomen in een overzichtslijst (stap 7). Het gaat om inmid-dels gerealiseerde voorzieningen (stap 4) en om voorzieningen die nog verwacht worden (in Tilburg tussen vaststelling Nota en de daarop volgende 10 jaar, stap 6). Voorzieningen die in de Nota van 2010 waren opgenomen maar waarvan inmiddels duidelijk is dat ze niet meer worden gerealiseerd, zijn uit de overzichtslijst gehaald (stap 5). Voor de voorzieningen zijn kostenramingen opgesteld (stap 8). De verwer-vingskosten van de grond voor de nog aan te leggen voorzieningen zijn getaxeerd; voor de gerealiseerde voorzieningen zijn de werkelijke verwervingskosten opgenomen (stap 9).

Sdu 39

Vra

ag e

n an

twoo

rd

Voor het bepalen van de criteria profijt en proportionaliteit (stap 11) maakt de Nota onderscheid tussen enerzijds infrastructurele en ander-zijds overige voorzieningen. Qua infrastructuur werkt de Nota met een model voor toekomstige verkeersbewegingen die veroorzaakt worden door de ontwikkelings-locaties dan wel door de bestaande stad. Het principe voor de toerekening is: hoe meer verkeersbewegingen worden gegenereerd vanuit bepaalde telgebieden die gebruikmaken van de voorzieningen, des te groter het profijt en hoe hoger de te verhalen bijdrage. Omtrent de overige voorzieningen stelt de Nota dat profijt en proportionaliteit niet kunnen worden vastgesteld aan de hand van een verkeersmodel. De Nota kiest er daarom voor uit te gaan van een gelijk profijt van al deze voorzieningen voor alle bewoners van de stad. Realisatie van het geheel van de gebiedsontwikkelingen leidt tot een toename van het aantal gebruikers van deze voorzieningen met 40.000. Dat is in Tilburg een toename van 12%. De Nota acht het daarom proportioneel (evenredig) dat 12% van de kosten van deze overige voor-zieningen wordt verhaald op de gebiedsontwikkelingen. Door enerzijds de kostenramingen en anderzijds de proportionele toerekeningen in beeld te brengen ontstaat er één bedrag per bouwca-tegorie per telgebied (stap 12). Die bouwcategorieën zijn: woningbouw, kantoren, detailhandel, bedrijventerreinen, diensten en maatschap-pelijk (onderdeel van stap 11). Voor elk van deze zes bouwcategorieën zijn wegingsfactoren vastgesteld (stap 13), gebaseerd op de grondop-brengstpotentie van deze verschillende categorieën. De uitkomsten zijn in een tabel vervat (tabel 1). Tot slot geeft de Nota een stappenaan-pak om vast te stellen wat het verhaalbare bedrag is:1. bekijk in welk telgebied het initiatief plaatsvindt;2. vermenigvuldig het bouwprogramma van een initiatief met de

bedragen die zijn opgenomen in tabel 2;3. vermenigvuldig de uitkomst van bovenstaande stap 2 met de juiste

wegingsfactor uit tabel 1 om te komen tot de uiteindelijke bijdrage. De Afdeling beperkt zich tot de benadering van de Nota en toetst hier niet de inhoud In haar overwegingen vat de Afdeling de toerekeningsstappen van de Nota samen en overweegt daarbij dat uit die stappen blijkt op welke wijze toepassing is gegeven aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid. De Afdeling constateert ook dat in de Nota expliciet staat vermeld dat de bovenwijkse kosten slechts voor een beperkt deel kunnen worden toegerekend aan voorziene gebiedsontwikkelingen en dat het grootste deel voor rekening van de bestaande stad komt. Omdat in de Nota de toepassing van de PPT-criteria is aangegeven, slaagt het betoog van de belanghebbende niet.Het komt niet tot een inhoudelijke toets van de toerekening. De be-langhebbende richt zich namelijk niet op de inhoudelijke kanten van de toerekening; hij volstaat met de klacht dat de toerekening onvol-doende inzichtelijk is. Intussen geeft deze casus wel een aardig voor-beeld van de inrichting en het gebruik van een Nota kosten verhaal, ook voor de toepassing bij een exploitatieplan en dat is ook de reden waarom ik er in deze praktijkgerichte rubriek op wijs.

Verdere jurisprudentie

Maar ook al komt het niet tot een inhoudelijke toets, er is wel jurispru-dentie van de Afdeling over de PPT-criteria. En uit die jurisprudentie kan men wel iets afleiden over inrichting en gebruik van een Nota kostenverhaal. Zo is bijvoorbeeld voor de toerekening van verkeers-voorzieningen het gebruik van verkeersmodellen als verdeelsleutel aanvaard. Daarbij is onderzoek wel nodig. In een uitspraak van de Afdeling over het exploitatieplan Luchen Weteringpark werd voor de

toerekening van de kosten van een park gewerkt met een zogenaamde ‘schillenbenadering’. Er werden drie schillen van gesitueerde wonin-gen onderscheiden: hoe dichter een schil woningen tegen het park is gesitueerd, hoe meer profijt werd aangenomen en hoe hoger de toegerekende kosten.4 Diezelfde uitspraak bevat een overweging over de toerekening van een bijdrage aan een centrale ontsluitingsstruc-tuur. De Afdeling geeft daarin aan dat de gemeente beleidsvrijheid heeft bij de invulling van de PPT-criteria en dat de concrete keus die de gemeente maakt aanvaardbaar kan zijn, ook als een andere wijze van toerekenen ook denkbaar is.Wanneer een gemeente een Nota kostenverhaal (ook) wil kunnen gebruiken voor de onderbouwing van bovenwijkse kosten in exploi-tatieplannen, dan zal met dergelijke jurisprudentie rekening moeten worden gehouden.

Evert Jan van Baardewijk, Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en redacteur van dit praktijkblad

Noten

1 Deze bijdrage is ook gepubliceerd in het Juridisch Kwartaalbericht van Metafoor

Ruimtelijke Ontwikkeling.

2 Op 19 september 2018, nr. 201706845/1/R6, ECLI:NL:RVS:2018:3063.

3 Op 5 december 2018, nr. 201709044/1/R6, ECLI:NL:RVS:2018:3967.

4 Op 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2560. Zie mijn annotatie van die uitspraak

in het blad Bouwrecht (BR 2015/101), met verwijzing naar andere jurisprudentie

over de PPT-criteria.

Dat

ligt

era

an

hoe

je h

etbe

kijk

t

Kijk op www.nysingh.nl/overheid

Overheid Nysingh. Nysingh weet er meer van.

De overheidssector zet je niet met één streep verf op het doek.

Overheidsprojecten beperken zich zelden tot één rechtsgebied. De

Marktgroep Overheid van Nysingh bestaat uit een uitgebreid team

van specialisten binnen alle rechtsgebieden die voor de overheid

relevant zijn. Daardoor bekijken wij uw project ook vanuit een

andere invalshoek. Benaderbaar en laagdrempelig weten onze

mensen de weg te vinden naar een integrale oplossing die van alle

zijden belicht is. Daardoor weten we er meer van.

WH OLMI PHW %RXZR HQVLHI Grondzaken Praktijkblad 1 · 2019. 2. 16. · op de inhoud van het...

Documents

Transcript of WH OLMI PHW %RXZR HQVLHI Grondzaken Praktijkblad 1 · 2019. 2. 16. · op de inhoud van het...